Mémoire portant sur la gestion du patrimoine au travers d’une société civile immobilière.
PARTIE I.
L’ACTIVITE DE GESTION D’ACTIFS IMMOBILIERS: PARTICULARITES DU FINANCEMENT :
ENJEUX ET ACTEURS
INTRODUCTION
Le gestionnaire d’actifs immobiliers optimise les placements immobiliers (biens à usage d’habitation, commercial ou professionnel) appartenant à une personne physique ou morale. Son rôle est la gestion d’un portefeuille immobilier dont il assure le suivi commercial, administratif et financier.
Il est au service de Sociétés foncières, Sociétés d’investissement et de gestion d’actifs, Fonds d’investissement, Assurances, mutuelles, banques, caisses de retraite… SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier)
La gestion d’actifs immobiliers comprend plusieurs critères, dont : La stratégie patrimoniale ; la comptabilité et la finance ; la trésorerie ; la gestion…
La Stratégie patrimoniale
- Une gestion d’actifs immobiliers passe par la mise en place de la stratégie patri-moniale retenue par la direction ou par le client grâce à l’élaboration de schémas directeurs immobiliers et de plans de patrimoine.
- La stratégie patrimoniale demande aussi la mise en place d’un programme d’arbitrage et de cession d’actifs. Dans ce but, constituer et organiser des » data room « .
Note : Dans le cadre du processus de cession d’une entreprise, de cession d’immeubles…, l’ensemble des informations confidentielles d’ordre économique ou juridique est mis à disposition des acquéreurs potentiels dans un lieu appelé data room. L’accès à cette salle est très réglementé, aucune photocopie ne peut être faite sauf exception. Pour arriver à convenir d’un accord sur la chose vendue et sur son prix, le vendeur doit fournir un ensemble de renseignements et de documents concernant le bien vendu. Cette documentation est classée et réunie dans une pièce dont l’accès est restreint. C’est la Data-Room.
- Une stratégie patrimoniale, c’est aussi faire des propositions d’acquisition d’actifs. Après avoir évalué les biens, effectuer l’analyse des » data room » et optimiser les financements.
- Il faut également penser à prendre en charge la rentabilisation des actifs immobiliers. A ce titre, élaborer différentes hypothèses de valorisation des immeubles (augmentation des surfaces locatives, par exemple), la politique de loyers, la politique d’amélioration du patrimoine et la politique de maîtrise des charges.
La Comptabilité et finance
- Dans ce domaine, la comptabilité et la finance permettent d’assurer, au niveau de la gestion de la dette, le suivi des tableaux d’amortissement et des échéances d’emprunt, le paiement des échéances et, éventuellement, la renégociation de la dette.
- Mais aussi, d’effectuer les déclarations fiscales, payer les impôts et les taxes.
- Puis, d’assurer les relations avec les organismes fiscaux (demandes de dégrèvement, par exemple), dans un souci d’optimisation fiscale.
Trésorerie
- La gestion d’actifs immobiliers, c’est effectuer la gestion de la trésorerie, les encaissements-décaissements, le suivi de la trésorerie au jour le jour.
- C’est, également, élaborer les prévisions de trésorerie aux différentes échéances : mensuelles, trimestrielles et annuelles.
- Ainsi qu’optimiser les surplus de trésorerie.
- Et, enfin, d’assurer le suivi des outils de couverture de taux.
Gestion
- La gestion des immobilisations, c’est effectuer l’inventaire des immobilisations, tenir les tableaux d’amortissement et calculer les immobilisations nettes.
- La gestion juridique, c’est réaliser le suivi juridique des immeubles, celui des sociétés portant les immeubles et le suivi des contentieux.
- Le contrôle de gestion et de reporting, correspond à effectuer les calculs de rentabilité, les comparer aux références externes et analyser les écarts éventuels. Prendre en charge le suivi des indicateurs et des tableaux de bord.
- La gestion appelle aussi à établir les comptes et les rapports annuels des sociétés, dresser le bilan et le compte de résultat ainsi que les rapports commerciaux et financiers annuels.
Activités secondaires
Contribuer à la mise en place et à l’évolution des outils d’asset management
Chapitre 1 :
Le secteur de la gestion d’actifs immobiliers
1.1 Le marché de la gestion d’actifs immobiliers en France
1.1.1 Historique
Le patrimoine brut des particuliers se compose d’un actif et d’un passif.
L’actif immobilier, celui qui nous intéresse, représente les propriétés foncières et immobilières : c’est le « patrimoine immobilier ». Il appartient au code 21 du plan comptable.
Le passif se compose des emprunts, crédits à la consommation et crédits immobiliers, dettes fiscales et des dettes envers les tiers et les prêts d’investissement.
Il appartient au code 16 du plan comptable.
Le patrimoine des entreprises se compose de l’actif brut, telles les immobilisations, et des capitaux propres. Ces éléments figurent au bilan comptable de l’entreprise.
1.1.2 Actualité.
Le Code Général des impôts prévoit la rectification de la loi des finances, en matière de gestion immobilière, selon l’article 210 E du CGI. Il précise la détermination du bénéfice imposable.
Modifié par la loi N° 2008-1425, du 27décembre 2008-art. 24 Modifié par la loi N° 2008-1425, du 27décembre 2008-art. 25 Modifié par la loi N° 2008-1425, du 27décembre 2008-art. 26
Le taux d’imposition est passé de 16,5% à 19%, depuis le 1er janvier 2009, par ajout des contributions sociales. Ce régime de l’Article 210 E du CGI permet l’externalisation d’actifs immobiliers ou de titres de sociétés à prépondérance immobilière en prévoyant un dispositif de taxation à taux réduit des Plus Values immobilières des personnes morales soumises à l’Impôt sur les Sociétés.
Pour entrer dans le champ d’application du régime de l’Article 210 E du CGI, et bénéficier de la taxation réduite sur les Plus-values immobilières, il faut réunir plusieurs critères :
- L’apport ou la cession doit être fait par une personne morale soumise à l’IS.
- Le bénéficiaire doit être une SIIC, une SPPICAV, une de leurs filiales ayant opté pour le régime de l’Article 210 E du CGI ou une SCPI.
- L’objet de l’apport ou de la cession doit être soit un immeuble, soit certains droits réels immobiliers, soit des titres de sociétés à prépondérance immobilière ou des droits afférents à un contrat de crédit-bail immobilier.
- Le bénéficiaire doit s’engager à conserver l’actif pendant 5 ans.
- Si le bénéficiaire a opté pour ce régime, il doit y demeurer pendant au moins 5 ans à compter de l’acquisition.
Le non respect de ces dispositions expose le cessionnaire à une amende forfaitaire de 25% du prix d’acquisition (Article 1764 du CGI). En revanche le cédant ne voit pas remis en cause le taux réduit sur sa Plus Value.
1.2 Les différentes formes de gestions d’actifs immobiliers
1.2.1 L’investissement d’Etat
Le projet de finance sur les investissements d’Etat en matière de gestion du patrimoine immobilier 2010, présente
– les évaluations de recettes annuelles du compte ;
– les crédits annuels (autorisations d’engagement et crédits de paiement) demandés pour chaque programme du compte-mission
Selon le budget, l’équilibre du compte se traduit ainsi :
| PROGRAMME | RECETTES | CREDITS | SOLDE |
| Autorisations d’engagement | |||
| Crédits de paiement | |||
| Contribution au désendettement de l’État | 30 000 000 | ||
| Ministre du budget, des comptes publics, | |||
| de la fonction publique et de la réforme de l’Etat | 30 000 000 | ||
| Contribution aux dépenses immobilières | 140 000 000 | ||
| Ministre du budget, des comptes publics, | |||
| de la fonction publique et de la réforme de l’État | 140 000 000 | ||
| Contribution aux dépenses immobilières : expérimentations Chorus | 730 000 000 | ||
| Ministre du budget, des comptes publics, | |||
| de la fonction publique et de la réforme de l’État | 730 000 000 | ||
| Total des autorisations d’engagement | 900 000 000 | ||
| Total | 900 000 000 | 900 000 000 | 0 |
Investissement 2009, selon les mêmes critères :
1 400 000 000euros.
Rationalisation du parc immobilier
100 millions d’euros en 2003 ; 170 millions d’euros en 2004 ;
635 millions d’euros en 2005 ; 800 millions d’euros en 2006 ;
Et environ 600 millions d’euros en 2007.
[Sources : Mission Interministérielle Projets Annuels de Performances, annexe au projet de Loi de Finance pour 2010. Gestion du Patrimoine Immobilier de l’Etat.]
Notons que l’article 60 de la loi n° 2009 – 1673 du 30 décembre 2009 de finances pour 2010 modifie l’architecture du compte d’affectation spéciale « gestion du patrimoine immobilier de l’État ».
En effet, une politique de modernisation de la gestion du parc immobilier de l’Etat est en cours. Les bases de calcul ou les chiffres devront être revus, suite aux rapports, bilans et nouvelles gestions.
Circulaire du 16 janvier 2009 relative à la politique immobilière de l’Etat
NOR: PRMX0901397C
Sources : Ministère de l’économie, des finances et de l’industrie.
1.2.2 L’investissement privé
L’investissement privé comprend les dépenses des ménages ou des entreprises en vue d’augmenter la quantité ou d’améliorer la qualité des facteurs (ressources naturelles, main-d’oeuvre et capital) utilisés dans la production de biens et de services.
Il existe aussi le Pipe, » private investment in public equity » ou investissement privé dans le capital d’une société cotée. Pour financer leurs projets de développement, les sociétés cotées font de plus en plus appel à des fonds d’investissement.
Pour l’entreprise, le recours à l’investissement privé consiste à engager du capital dans le processus de production.
On distingue classiquement l’investissement productif (équipements, machines), en général synonyme d’investissement matériel ou corporel, et l’investissement immatériel (dépenses de recherche et développement, de formation, de publicité, acquisition de licences, de logiciels, etc.) qu’il est quand même difficile de qualifier d’improductif : la rentabilité réelle de l’investissement immatériel est seulement difficile à mesurer.
Car un investissement n’est en général réalisé par une entreprise que si la valeur actualisée nette (VAN) du projet d’investissement est positive.
Des collectivités territoriales, des Etats, comme le Brésil, pour son développement technologique 2010, font appel aux investissements privés.
1.2.3 L’investisseur institutionnel
Le terme d’investisseurs institutionnels désigne les banques, compagnies d’assurance, caisses de retraite, fonds communs de placement ou SICAV.
Généralement ces actionnaires ne détiennent que des participations très minoritaires (moins de 10%) dans des entreprises cotées.
Leur rôle est cependant majeur car ce sont des acteurs qui dans une large mesure définissent la valeur boursière des entreprises. Par conséquent, ils participent à stabiliser l’actionnariat mais, leur retrait subit peut entraîner de lourdes chutes des valeurs concernées.
Ils sont définis par le système international de comptabilité, SCN 93 et les déclinaisons par pays de ce système.
Chapitre 2 :
Les différents acteurs au sein d’une société de
gestion d’actifs immobiliers
2.1 Le cas particulier de l’investisseur institutionnel
2.1.1 Identité et origine géographique
En France, la recherche de Morin et Rigamonti (2002) fait apparaitre que ces investisseurs détiennent la plus grande proportion de capital dans de nombreuses societes.
En fait, l’influence des fonds du secteur de l’investissement institutionnel permet d’agir sur des cours boursiers.
Par le volume d’épargne gérée, ces agents représentent aujourd’hui des acteurs prépondérants sur les marchés internationaux de capitaux.
L’épargne confiée aux investisseurs institutionnels a poursuivi son essor tout au long des années 1990-2000.
Ainsi, parmi les pays industriels, c’est aux États-Unis, au Royaume-Uni et aux Pays-Bas que ces organismes de gestion d’épargne collective sont les plus représentés.
Le volume d’épargne géré cette même année y atteignait pour chacun plus de 200 % du P.I.B.
2.1.2 Stratégies d’investissements
2.1.2.1 Les stratégies à court terme
Un exemple : Court Terme Régulier Euro, dont la stratégie se nomme Monétaire Régulier Euro.
Afin d’assurer une liquidité quotidienne, le portefeuille est investi sur des titres à court terme (maturité à moins de 3 mois) et conserve une part permanente de liquidité, pour assurer la sortie des investisseurs sans impacter le rendement du portefeuille.
La sélection des émetteurs est fortement diversifiée et strictement encadrée par les limites internes fournies par l’équipe analyse crédit afin de diluer tout risque potentiel de défaut de paiement.
Les moteurs de performance sont les marges de crédit court terme et la gestion de la courbe de taux monétaire.
L’outil est la boîte de style « Obligations/Monétaire« .
La boîte de style taux est composée de deux variables :
- l’exposition aux taux d’intérêt (sensibilité)
- la qualité crédit.
L’exposition aux taux d’intérêt mesure la sensibilité d’un portefeuille aux variations des taux d’intérêt : cette sensibilité peut être faible, moyenne ou élevée.
–La qualité crédit mesure l’exposition des portefeuilles au risque de défaut des obligations : cette qualité peut être faible, intermédiaire ou élevée.
| Axe horizontal : Sensibilité S : Faible (short) I : Intermédiaire L : Elevée (long) |
Axe Vertical : Qualité de crédit H : Elevée (high) M : Moyenne L : Faible (low) |
En fait, le poids des investisseurs à court terme, qui détiennent assez souvent des parts conséquentes de capital, peut désormais influencer le pilotage des entreprises (Mottis et Ponsard, 2002) et conduire les dirigeants à prendre les décisions comptables et financières qui favorisent le mieux leur position (Baker et Wallage, 2000).
Plus concrètement, cela peut revenir à dissuader les décisions comptables opportunistes des dirigeants et s’assurer qu’ils effectuent bien les choix qui maximisent la valeur de l’entreprise à moyen ou long terme.
Cette intervention ne parait se faire que lorsque les dirigeants sont sensiblement incités à majorer ou minorer les bénéfices.
Autre stratégie :=> les fonds de fonds.
Un investisseur institutionnel ou “ family office “ intéressé par le Capital Investissement peut intervenir de 3 manières :
INVESTISSEMENT DIRECT DANS LES SOCIÉTÉS NON COTÉES
INVESTISSEMENT DANS DES FONDS UNIQUES
INVESTISSEMENT DANS UN FONDS DE FONDS
Le marché du Capital Investissement offre donc pour un institutionnel trois principaux types de gestion, en fonction de sa capacité financière, de sa capacité en ressources humaines et de son expérience du Capital Investissement.
2.1.2.2 Les stratégies à moyen et long terme
2.2 Les différents types d’investissements immobiliers
2.2.1 Le type de bien
En location non meublée.
| Par la création d’un déficit foncier
– Le mécanisme du déficit foncier permet aux propriétaires d’éviter d’être redevables du revenu de leurs loyers sur plusieurs années Le déficit foncier, c’est la différence entre revenu net locatif plus charges et frais immobiliers déductibles. Si le résultat est négatif, il s’agit d’un déficit foncier et se trouve déductible de l’imposition sur le revenu. On obtient celui-ci à partir du revenu net foncier, c’est-à-dire la somme des loyers annuels des immeubles loués, auquel on soustrait le total des frais et charges immobilières de ces mêmes immeubles ainsi que les intérêts d’emprunt. Entre 1993 et 1996, les règles ont été modifiées plusieurs fois, pour déplacer cette limite entre 50.000, 70.000 ou 100.000 francs, et la durée du report entre 5, 9 et 10 ans. Aujourd’hui, le déficit foncier est déductible du revenu global dans la limite de 10.700 euros par an et le déficit restant est reportable pendant 10 ans. – La loi Robien : elle permet d’acquérir un bien immobilier neuf à coût réduit grâce aux économies d’impôts accordées par l’Etat. Cela concerne les logements neufs situés en France, loués nus à titre de résidence principale. Précisons qu’il est possible de loger ascendants et descendants, à condition qu’ils ne relèvent pas du même foyer fiscal. Vous avez la possibilité d’amortir le prix d’acquisition du logement au taux de 8 % les 5 premières années, puis de 2,5 % les 4 années suivantes. A l’issue des 9 ans et jusqu’à 15 ans, possibilité de continuer à amortir à raison de 2,5% par an. Le dispositif permet également de déduire des revenus fonciers, les charges, les frais et la totalité des intérêts pendant la durée du financement. – La Loi Borloo populaire : cette loi propose une modification du dispositif fiscal en faveur de l’investissement locatif, afin de favoriser le développement d’une offre nouvelle dans le secteur intermédiaire. Il procède, d’une part, à la limitation des possibilités de déduction offertes par le dispositif « Robien » actuel et, d’autre part, à la création d’un dispositif « Borloo populaire » nouveau, assorti de conditions de ressources du locataire et de plafonds de loyer inférieurs à ceux du dispositif actuel. Le dispositif «Borloo populaire» issu de la loi «Engagement national pour le logement» est applicable pour les biens acquis neufs depuis le 1er Janvier 2006.
1- Détendre le marché locatif dont la situation est extrêmement tendue dans certaines zones, 2- Encourager le plus grand nombre de Français à investir dans le logement locatif, 3- Soutenir la construction, ce qui contribuera également à soutenir l’emploi, notamment dans le secteur du bâtiment. Pour bénéficier de l’avantage fiscal, l’investisseur doit s’engager à louer le logement nu pendant au moins neuf ans. La location doit être destinée à l’usage d’habitation principale à des ménages dont les revenus ne dépassent pas un certain niveau; de plus, elle doit être effective et continue. L’investisseur doit s’engager à ce que le loyer au m² mensuel n’excède pas, durant toute la durée de l’engagement de location, un plafond de loyer réactualisé tous les ans évalué à 70 % du prix du marché. Remarque : Interdiction de louer à un ascendant ou descendant et l’engagement de location doit prévoir que le locataire est une personne autre que l’un des ascendants ou descendants du propriétaire. – La loi Malraux : elle permet aux propriétaires d’immeubles classés et donnés en location de déduire de leur revenu global le déficit foncier résultant des travaux de restauration et des intérêts d’emprunt. Cette Loi (votée en 1962 et complétée en 1985 par une loi « aménagement ») met en place un dispositif relatif à la conservation du patrimoine. Les opérations de restauration immobilière effectuées dans le cadre de la Loi Malraux s’accompagnent d’un régime fiscal favorable. En effet, le montant total des travaux réalisés sera déductible de votre revenu et vous fera ainsi réaliser des économies d’impôts importantes. Cette loi intéresse les revenus fonciers pour constituer un patrimoine de caractère. Explications de l’’avantage fiscal : déduction du revenu global, le déficit foncier résultant des coûts liés aux travaux de restauration, à l’exception des intérêts d’emprunt et des frais accessoires à un emprunt (déductibles des loyers uniquement). Les Logements concernés sont les logements anciens situés dans les zones de protection du patrimoine architectural urbain et paysager (Z.P.P.A.U.P.) ou en secteurs sauvegardés. Les Z.P.P.A.U.P. sont instituées autour des monuments ou quartiers historiques, des sites ou espaces à protéger, à mettre en valeur pour des motifs esthétiques, historiques ou culturels. Les secteurs sauvegardés ont pour objet de conjuguer les efforts de restauration immobilière et de mettre en place une protection à l’échelle d’un quartier dans le cadre du Plan de Sauvegarde et de Mise en Valeur (P.S.M.V.). Les travaux doivent aboutir à la restauration complète d’un immeuble bâti, sans en changer le volume habitable. Les logements restaurés doivent être loués à usage d’habitation pendant une durée minimale de 6ans. Les Bénéficiaires du dispositif sont toutes les personnes physiques qui réalisent des investissements immobiliers dans le locatif en direct ou par l’intermédiaire de sociétés non soumises à l’I.S. (Impôt sur les sociétés). Il s’agit principalement des SCI (Société Civile Immobilière) et des SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobiliers). – Monuments historiques : cet aspect concerne les personnes fortement imposées et assujetties à l’ISF (Impôt Sur la Fortune). Cela permet de capitaliser avec l’argent des impôts. Voici les conditions d’application : Acquisition d’un immeuble classé (monument historique pour l’essentiel) ou inscrit a l’inventaire supplémentaire dans sa totalité. Le statut dérogatoire accordé en faveur des monuments historiques encourage les investisseurs à acquérir ce type de bien, dans le but de le restaurer et de le louer en respectant certaines conditions. C’est un produit rare, de caractère, avec un montage extrêmement méticuleux et offrant de réelles garanties.
– La loi Girardin : elle veut faciliter l’achat et la restauration du patrimoine immobilier français. Accompagnée de fortes réductions d’impôts, cette Loi permet l’acquisition d’un bien immobilier neuf dans les DOM-TOM (Martinique, Guadeloupe, Réunion, Guyane, Mayotte, Saint Pierre et Miquelon, Nouvelle Calédonie). Selon cette nouvelle Loi, deux principes de défiscalisation s’appliquent selon que la construction a ou non débuté avant la publication de la Loi. Ainsi, lorsque les travaux ont commencé avant le 23 juillet 2003, la défiscalisation applicable est le dispositif Paul et lorsque les travaux n’ont pas commencé, le nouveau dispositif Loi Girardin s’applique. Ce dispositif vous permet d’utiliser vos impôts pour financer votre investissement et donc augmenter la rentabilité du bien. –Le régime de la loi Demessine (ZRR) a été instauré par la Loi de Finances 1999 a pour but de favoriser les investissements locatifs dans des résidences de tourisme situées dans les Zones de Revitalisations Rurales (Z.R.R.). Ce dispositif, basé sur la réalisation d’investissements immobiliers, a été reconduit jusqu’au 31 décembre 2006. Il s’agit de bénéficier d’une réduction d’impôt égale à 25% du montant de l’acquisition, dans la limite d’un plafond de 50.000 Euros pour une personne seule et de 100.000 Euros pour un couple marié (cette réduction est étalée sur 6 ans au plus). De plus, notons que la TVA sur l’acquisition est déductible. Le propriétaire a la possibilité d’exercer un droit de jouissance temporaire sur le bien acquis. Autrement dit, vous pouvez « partir en vacances » dans la résidence sous réserve que votre durée d’occupation n’excède pas plus 8 semaines par an. Dans ce cas, le revenu foncier déclaré doit correspondre au loyer qui aurait été normalement perçu par l’exploitant en l’absence de cette occupation. Les bénéficiaires sont toutes les personnes physiques qui réalisent des investissements immobiliers dans le locatif en direct ou par l’intermédiaire de sociétés non soumises à l’I.S. (Impôt sur les Sociétés). Il s’agit principalement des SCI (Société Civile Immobilière) et des SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobiliers). |
En location meublée.
*LMP (loueur meublé professionnel)
La location meublée professionnelle peut se révéler une stratégie très pertinente pour tout chef d’entreprise ayant vendu son activité en vue de la retraite mais aussi pour celui qui, plus jeune et ayant cédé le fruit de son travail, souhaite vivre de ses rentes .
Couverture sociale
Pour bénéficier du statut en loueur meublé professionnel (LMP), il faut, notamment :
– être inscrit au RCS (ou, à défaut, attester d’une décision de refus du greffe),
– générer plus de 23.000 € de recettes annuelles (prorata temporis lors du lancement de l’activité) ou retirer de l’activité au moins 50% de son revenu global (condition rarement respectée car activité souvent déficitaire au démarrage).
L’assujettissement aux cotisations sociales (allocations familiales, assurance maladie, invalidité décès et retraite vieillesse) peut, alors, s’avérer judicieux pour toute personne ayant cessé prématurément son activité.
Un tel investisseur pourra, ainsi, continuer à bénéficier d’une couverture maladie, à valider ses trimestres de cotisation retraite et, de manière plus anecdotique, à bénéficier du dispositif Madelin.
Fiscalité des revenus
Il est possible de déduire du revenu global, sans limite de plafond, toutes les charges pour leur montant réel : charges locatives, charges de copropriété ainsi que les intérêts d’emprunt, primes d’assurances de l’emprunt…
Il est également possible d’amortir les biens, soit par composant soit en considérant que l’actif n’est pas décomposable.
Les amortissements s’imputent alors, sans limitation de durée, sur les futurs bénéfices, ce qui repousse d’autant l’imposition des revenus LMP.
LMNP (loueur meublé non professionnel)
Dispositif
Est considéré comme loueur en meublé non professionnel(LMNP) le propriétaire-bailleur qui loue un ou plusieurs logements meublé, dans la mesure où:
-Il ne touche pas 23000 euros de recettes locatives brutes annuelles;
-Son activité de loueur ne représente pas 50% de ses revenus (pour l’application du pourcentage de 50%,le revenu net de la location en meublé est comparé au total des revenus nets catégoriels.)
Le seuil des recettes s’apprécie en retenant le total des recettes réalisées par les membres d’un même foyer fiscal.
Dans la mesure où l’investisseur est considéré comme loueur en meublé non professionnel, il est imposé pour les revenus qu’il tire de cette ou ces locations aux BIC.
Logements concernés
Divers types de logements sont concernés par la location meublée:
-Les chambres meublées;
-Les locations saisonnières;
-Les chambres d’hôtes et gîtes ruraux;
-Les logements situés dans les résidences de tourisme ou résidence avec services.
Peu importe que le bien en question soit considéré comme meublé, les logements doivent comporter des objets mobiliers en nombre raisonnable pour que le local offre un minimum d’habilité.
Sans qu’il y ait de définition légale précise sur cette notion d’habitabilité, on peut penser que les meubles dont est pourvu le logement doivent être en nombre suffisant pour que le locataire puisse y vivre sans avoir besoin de rajouter quelque meuble que ce soit.
Avantage fiscal
Puisque les revenus tirés de la location meublée non professionnelle sont imposés dans la catégorie des BIC, les charges occasionnées par cette activité sont déductibles et peuvent être imputées sur les revenus de même nature.
Toutefois, si le loueur décide de ne pas inscrire les locaux donnés en location à son actif immobilisé, seuls les frais de gestion et les dépenses locatives à l’exclusion des charges de propriété(amortissements, intérêts d’emprunts, réparations autres que le menu entretien, taxe foncière)sont pris en compte pour la détermination du revenu impossible.
Si des déficits sont constatés une année, ils sont imputables sur les bénéfices provenant des activités non professionnelles imposables dans la catégorie des BIC réalisés au cours de la même année et des cinq années suivantes.
Mais attention, le report des déficits sur les cinq années suivantes ne s’effectue jamais dans la pratique puisque ce régime exclut la possibilité de constater un déficit.
Exonérations
Dans certains cas, l’exonération des revenus locatifs est possible, notamment s’il s’agit de locations saisonnières qui se pratiquent à la journée, à la semaine ou au moins dans la mesure où les revenus de ces locations n’excèdent pas 726,25 euros par mois.
Impôts direct locaux
Le loueur en meublé non professionnel est imposable à la taxe d’habitation, s’il conserve la jouissance de son bien une certaine partie de l’année.
Par ailleurs, quelle que soit l’importance des revenus qu’il tire de la location, il est impossible à la taxe professionnelle dès lors que cette activité représente un caractère habituel.
Toutefois, le cas de la double imposition, taxe d’habitation et taxe professionnelle, est depuis 1993 supprimé sauf avis contraire des collectivités territoriales
En SCPI (Société Civile de Placement Immobilier), dite » pierre papier «
Investir dans l’ancien ou dans le neuf ?
La demande de logements étant toujours supérieure à l’offre, le législateur privilégie la construction de nouveaux logements en apportant des avantages fiscaux importants.
L’investissement dans le neuf est régi pas les procédures liées à » l’achat sur plan » ou VEFA
Afin d’occuper un maximum de logements existants, le législateur incite les propriétaires à louer leurs logements anciens vides par l’octroi d’avantages fiscaux significatifs.
Ils sont moins intéressants que dans le neuf mais d’autres critères sont à prendre en compte dans le choix de votre investissement (rendement, plus-value latente, etc.).
Le choix du neuf ou de l’ancien dépendra de la stratégie patrimoniale appliquée.
2.2.2 Le mode d’acquisition
Indivision, SCI, tontine, achat sous le régime de la communauté légale… Il existe différents mode d’acquisition pour acheter un bien
L’indivision
L’indivision est souvent assimilée à succession, or aujourd’hui le principal mode d’acquisition immobilière se place dans le cadre du régime légal de l’indivision. En effet, à côté des couples mariés, pacsés ou unis sous forme d’une SCI, les couples de concubins sont légions. Or, la première préoccupation de tout couple est de trouver un toit. Cependant, force est de constater que ni les notaires ni les banquiers prêteurs n’alertent leur clients sur les inconvénients de ce régime et les risques de conflits inhérent à ce mode d’acquisition.
Il y a indivision lorsqu’au moins deux personnes (les indivisaires) achètent ensemble un bien sur lequel elles auront les mêmes droits.
Une seule chose, le bien indivis, est l’objet de droits identiques exercés par plusieurs personnes, les indivisaires.
Appliquée à la propriété, l’indivision est donc un mode d’appropriation collective des biens.
Chaque indivisaire est propriétaire de l’ensemble du bien indivis, mais il ne l’est que « pour sa part et portion ». Le droit de chaque indivisaire porte sur l’ensemble du bien indivis, et non sur une portion déterminée de la chose.
Dans le cadre d’un PACS, tout bien acheté est présumé indivis. À défaut de précision contraire dans le PACS, la loi présume une indivision égalitaire (50 % pour chaque partenaire).
L’ACHAT A DEUX D’UN BIEN IMMOBILIER : LES INCONVENIENTS DE L’INDIVISION
Présentation : L’indivision est souvent assimilée à succession, or aujourd’hui le principal mode d’acquisition immobilière se place dans le cadre du régime légal de l’indivision. En effet, à côté des couples mariés, pacsés ou unis sous forme d’une SCI, les couples de concubins sont légions. Or, la première préoccupation de tout couple est de trouver un toit. Cependant, force est de constater que ni les notaires ni les banquiers prêteurs n’alertent leur clients sur les inconvénients de ce régime et les risques de conflits inhérent à ce mode d’acquisition.
Il y a indivision lorsqu’au moins deux personnes (les indivisaires) achètent ensemble un bien sur lequel elles auront les mêmes droits.
Une seule chose, le bien indivis, est l’objet de droits identiques exercés par plusieurs personnes, les indivisaires.
Appliquée à la propriété, l’indivision est donc un mode d’appropriation collective des biens.
Chaque indivisaire est propriétaire de l’ensemble du bien indivis, mais il ne l’est que « pour sa part et portion ». Le droit de chaque indivisaire porte sur l’ensemble du bien indivis, et non sur une portion déterminée de la chose.
Dans le cadre d’un PACS, tout bien acheté est présumé indivis. À défaut de précision contraire dans le PACS, la loi présume une indivision égalitaire (50 % pour chaque partenaire).
La loi prévoit la possibilité de faire échec, dans la convention de PACS, à la règle de l’indivision par moitié en ce qui concerne les meubles meublants. Pour les autres biens, dont les immeubles, il faut que la mention d’un achat non indivis par moitié figure dans l’acte d’acquisition.
Chaque indivisaire est un propriétaire à part entière et dispose des droits liés à ce titre. « Chaque propriétaire peut user et jouir des biens indivis conformément à leur destination, dans la mesure compatible avec les droits des autres indivisaires ».
Création d’une SCI
En 2005, près de 6500 sociétés civiles ont été créées à Paris. Les sociétés civiles immobilières (SCI) sont devenues un mode courant de gestion du patrimoine : elles permettent de détenir à plusieurs des biens immobiliers et de les gérer en toute souplesse. Mais attention, elles ne sont pas adaptées à toutes les situations.
La SCI (1), société civile immobilière, est une société constituée de deux associés au minimum, qui a pour but de gérer un patrimoine immobilier. En créant une SCI, chacun des associés reçoit des parts sociales en contrepartie de son apport. La SCI ne peut avoir un but commercial : on ne peut pas acheter des biens pour les revendre immédiatement en vue d’en tirer profit. A ce titre, une SCI ne peut « louer meublé » car les bénéfices d’une location meublée sont considérés fiscalement comme des bénéfices commerciaux.
Pour constituer une SCI, il n’y a aucun critère de capital social minimum. Néanmoins, la question du montant du capital social doit être posée : faible ou élevé, son montant varie en fonction des situations particulières et des buts recherchés. Pour créer une SCI, il suffit de :
- rédiger les statuts par acte sous seing privé ou par acte notarié, puis de les signer
- enregistrer les statuts de la SCI au centre des impôts
- publier la constitution de la société dans un journal d’annonces légales
- procéder à l’immatriculation de la société.
Avantages de la SCI
On a coutume de dire qu’acheter un bien sous le régime de la SCI permet une gestion plus souple du patrimoine qu’en indivision. Cela est atténué par la modification du régime juridique de l’indivision, en vigueur depuis le 1er janvier 2007 ; l’unanimité des indivisaires n’est plus systématiquement requise (2). Dans une SCI, la liberté contractuelle permet d’adapter les statuts au but recherché. La SCI est ainsi particulièrement bien adaptée lorsque plusieurs personnes décident d’acheter ensemble un bien en vue de le louer.
Une SCI peut être créée pour protéger un conjoint en cas de décès. Les statuts peuvent contenir des clauses favorables au survivant, pour lui garantir la jouissance du bien familial jusqu’à son propre décès. Cette possibilité conserve son intérêt, même si le conjoint survivant a, depuis une réforme récente, un droit viager sur le logement familial, sauf volonté contraire du défunt.
La SCI est également intéressante en matière de transmission d’un patrimoine immobilier. Des parents peuvent, par exemple, transmettre gratuitement une partie de leurs parts sociales de leur vivant (dans la limite de 50.000 euros par parent et par enfant tous les 6 ans). Ils peuvent également diminuer le montant des droits de succession que leurs enfants paieront à leur mort. Comment ? En démembrant les parts sociales de la SCI. Ainsi, une propriété peut être « démembrée (3)» ou partagée en deux entités : d’un côté la « nue-propriété » et de l’autre l’« usufruit ». Les parents donnent la nue-propriété de leurs parts sociales à leurs enfants et conservent l’usufruit. Les enfants ne paieront donc des droits de donations que sur la nue-propriété. La nue-propriété aura une valeur fiscalement déterminée selon l’âge du donateur (l’âge des parents au moment de la donation). Au décès des parents, l’usufruit s’éteint et les enfants deviennent pleins propriétaires sans formalité ni droits à payer.
La transparence fiscale
La SCI est, par défaut, transparente fiscalement sauf option pour l’impôt sur les sociétés.
La transparence fiscale signifie que chacun des associés sera imposé sur les bénéfices obtenus par la SCI au prorata de ses parts dans la société.
Les bénéfices de la SCI apparaissent donc sur la déclaration de revenu des associés en tant que revenus fonciers.
Acquisition d’un bien sous le régime de la communauté légale
Le conjoint qui achète un bien mobilier ou immobilier à son nom est donc supposé propriétaire de ce bien, quel que soit le mode de financement et même si l’autre conjoint apporte sa contribution financière.
Toutefois, le conjoint qui participe financièrement à l’acquisition d’un bien propre à l’autre conjoint peut exiger une compensation lors de la liquidation du régime. Mais la propriété du bien lui-même ne sera pas remise en cause.
Il est fréquent de voir des époux mariés sous le régime de la séparation acheter des biens en commun (logement familial, véhicule, etc.). Dans ce cas, ces biens sont soumis au régime classique de l’indivision : chaque conjoint est copropriétaire du bien en fonction de sa quote-part, proportionnelle en principe à son apport.
2.3 Les différents acteurs
Qu’est-ce qu’un OPCI
L’organisme de placement collectif immobilier est un produit de placement immobilier destiné au grand public. Son cadre juridique est largement inspiré de celui des organismes de placement collectif en valeurs immobilières (OPCVM), dont il reproduit les deux composantes : sicav et FCP. En effet, les OPCI peuvent prendre la forme soit de sociétés de placement collectif en valeurs immobilières (OPCVM), dont il reproduit les deux composantes : sicav et FCP. En effet, les OPCI peuvent prendre la forme soit de sociétés de placement à prépondérance immobilière à capital variable (SPPICV), soit de fonds de placement immobilier (FPI).
Régime fiscal des organismes de placement collectif immobilier (OPCI)
Le dispositif institué par la loi de finances rectificative pour 2005 :
– définit le régime fiscal des sociétés de placement à prépondérance immobilière à capital variable (SPICAV) et des fonds de placement immobilier (FPI) ;
– détermine les modalités d’imposition de leurs investisseurs, en matière d’impôt sur le revenu, d’impôt sur les sociétés et de droits d’enregistrement ;
– instaure un mécanisme de sursis d’imposition pour les porteurs de parts de sociétés civiles de placement immobilier qui se transformeront en organismes de placement collectif immobilier dans le délai de cinq ans à compter de l’homologation des dispositions du règlement général de l’Autorité des marchés financiers relatives aux organismes de placement collectif immobilier.
Il peut être créé un organisme de placement collectif immobilier à règles de fonctionnement allégées.
La souscription et l’acquisition de parts ou d’actions d’un organisme de placement collectif immobilier à règles de fonctionnement allégées sont réservées aux investisseurs qualifiés mentionnés à l’article L. 411-2 ainsi qu’aux investisseurs étrangers appartenant à une catégorie équivalente sur le fondement du droit du pays dans lequel est situé leur siège.
Le règlement général de l’Autorité des marchés financiers fixe les conditions dans lesquelles la souscription et l’acquisition des parts ou actions de ces organismes sont ouvertes à d’autres investisseurs, en fonction en particulier de la nature de ceux-ci et du niveau de risque de l’organisme.
Le dépositaire ou la personne désignée à cet effet par le règlement ou les statuts de l’organisme s’assure que le souscripteur ou l’acquéreur est un investisseur tel que défini à l’alinéa précédent. Il s’assure également que le souscripteur ou l’acquéreur a effectivement déclaré avoir été informé que cet organisme était régi par les dispositions de la présente sous-section.
LES SPPICV : Ce sont des sociétés anonymes à capital variable, qui émettent des actions au fur et à mesure de la demande de souscription. Elles visent non seulement la clientèle des particuliers, mais également celle des investisseurs institutionnels, notamment les compagnies d’assurance vie. En effet, elles ont vocation à entrer dans les contrats multisupport en unités de compte.
Tout épargnant ou investisseur qui achète des actions de SPPICV devient actionnaire et peut s’exprimer sur la gestion de la société lors des assemblées générales. Sur le plan fiscal, les SPPICV jouissent de la transparence fiscale. Les dividendes distribués sont soumis à la fiscalité des revenus de capitaux mobiliers entre les mains des associés.
Les FPI : Ce sont des copropriétés de valeurs mobilières, qui émettent des parts. Le porteur de parts ne dispose d’aucun des droits conférés à un actionnaire. La gestion du FPI est assurée par une société commerciale, dite « société de gestion de portefeuille », agréée par l’AMF. La société de gestion est tenue d’agir dans l’intérêt exclusif des porteurs de parts. Soumis à la fiscalité immobilière, les FPI présentent des caractéristiques proches des actuelles SCPI, afin de favoriser une migration des porteurs de parts de SCPI vers les OPCI
Les OPCI ont pour objet l’investissement dans des immeubles, exclusivement en vue de leur location. Ils peuvent acheter des immeubles existants, neufs et anciens, ou en l’état futur d’achèvement. Mais, à la différence des SCPI, ils peuvent aussi faire construire et, sous certaines conditions, détenir des immeubles par le biais de sociétés, et non seulement en direct.
Plus généralement, ils peuvent réaliser toutes opérations nécessaires à l’usage des immeubles ou à leur revente, faire des travaux de toute nature dans ces immeubles, notamment les opérations afférentes à leur construction, leur rénovation et leur réhabilitation en vue de leur location. Seule restriction, les actifs immobiliers ne peuvent être acquis exclusivement en vue de leur revente : les OPCI ne doivent pas se comporter en marchands de biens
Les actifs immobiliers doivent représenter au moins 60 % du patrimoine des OPCI et 90 % au maximum, avec toutefois des différences de composition entre FPI et SPPICV, à cause du régime fiscal spécifique à chacun. Ils sont tenus de conserver au moins 10 % de liquidités.
Les actifs immobiliers des FPI sont constitués d’immeubles et de parts de sociétés non cotées ayant une majorité d’actifs immobiliers : en pratique, des sociétés civiles immobilières pour l’essentiel. Comme pour les actuelles SCPI, ce produit s’adresse à des souscripteurs à la recherche de revenus réguliers.
Les SPPICV peuvent détenir les parts de sociétés foncières cotées (SIIC et sociétés équivalentes à l’étranger) aux côtés des immeubles et des parts de sociétés non cotées, ce socle immobilier « non coté » devant représenter au moins 51% de l’actif de l’OPCI. L’inclusion de titres cotés dans les actifs immobiliers est destinée à offrir une plus grande liquidité et une plus grande flexibilité dans la gestion du produit, notamment en cas de baisse du marché immobilier.
Possibilités d’emprunt : Différence essentielle par rapport au SCPI, les OPCI peuvent emprunter pour acquérir leurs immeubles, dans la limite de 40% de la valeur des actifs immobiliers. Il leur est également permis de procéder à des emprunts d’espèces dans la limite de 10% de la valeur de leurs actifs financiers.
Compartiments : Si les statuts d’une SPPICV ou le règlement d’un FPI prévoit, le patrimoine de l’OPCI peut être scindé en deux ou plusieurs compartiments. Chaque compartiment fait l’objet d’une comptabilité distincte et donne lieu à l’émission d’une ou plusieurs catégories de parts ou actions représentatives des seuls actifs qui lui sont attribués. En principe, les actifs d’un compartiment déterminé ne répondent que des dettes, engagements et obligations des autres compartiments.
Sa liquidité, un atout pour l’épargnant :
Si l’OPCI investit par principe majoritairement dans des actifs immobiliers, il est néanmoins doté d’une liquidité importante. Cette caractéristique, inhérente aux organismes de placement collectif, permet aux OPCI d’avoir vocation à être éligibles à l’actif des investisseurs institutionnels, et notamment des compagnies d’assurance.
Dans tous les cas, l’OPCI devra comporter un ratio d’au moins 60% d’actifs immobiliers. Ce ratio, nettement inférieur à celui qui prévaut actuellement pour les SCPI (celles-ci doivent être investies à 95% en actifs immobiliers), permettra à l’OPCI d’être beaucoup plus liquide que cesdernières.
Protection des petits épargnants : La réglementation des OPCI se veut également protectrice pour l’épargnant. Le retrait brutal d’un investisseur institutionnel détenant une forte participation dans l’OPCI pourrait provoquer une crise grave de liquidité ou déstabiliser trop fortement la valeur des parts de l’OPCI. C’est pourquoi un mécanisme de suspension des rachats est prévu. Lorsqu’un porteur ou actionnaire détenant plus de 20% d’un OPCI demande le rachat de ses parts ou actions au-delà d’un seuil, ce rachat peut être suspendu dans les conditions prévues par le règlement général de l’Autorité des marchés financiers
La titrisation :
La titrisation (Securitization en anglais) est une technique financière qui consiste classiquement à transférer à des investisseurs des actifs financiers tels que des créances (par exemple des factures émises non soldées, ou des prêts en cours), en transformant ces créances, par le passage par l’intermédiaire d’une société ad hoc, en titres financiers émis sur le marché des capitaux.
Une telle titrisation s’opère en regroupant un portefeuille (c’est-à-dire un lot) de créances de nature similaire (prêts immobiliers, prêts à la consommation, factures mono-thématique, …) que l’on cède alors à une structure ad hoc (société, fonds ou trust) qui en finance le prix d’achat en plaçant des titres auprès d’investisseurs. Les titres ( obligation, billets de trésorerie, …) représentent chacun une fraction du portefeuille de créances titrisées et donnent le droit aux investisseurs de recevoir les paiements des créances (par exemple quand les factures sont payées, ou quand les prêts immobiliers versent des mensualités) sous forme d’intérêts et de remboursement de principal.
La titrisation peut également viser à ne transférer aux investisseurs que le risque financier lié aux actifs concernés, auquel cas les actifs ne sont pas vendus, mais le risque ou partie du risque transféré grâce à une titrisation synthétique.
Née aux Etats-Unis, dans les années 60, la titrisation a connu une expansion importante également en Europe à partir de 2000, tandis que les produits et les structures devenaient de plus en plus complexes. En France, la titrisation a été introduite par la loi du 23 décembre 1988. Sous l’impulsion de Pierre Bérégovoy, l’idée était de faciliter le développement du crédit immobilier en permettant aux banques de sortir les créances de leurs bilans et d’améliorer leur ratio « Cooke ». La crise des subprimes, survenue en 2007, a provoqué un ralentissement du marché, tandis que les autorités de marché considèrent la question de savoir si la titrisation devrait être mieux encadrée.
Chapitre 3 :
Particularités du financement d’une structure de
gestion d’actifs immobiliers
3.1 Les différentes formes juridiques
La société en Nom Propre
Avantages :
-Aucune formalité particulière
-Aucun coût lié aux formalités
-Simplicité d’achat
-Fiscalité : Impôt sur revenus
Inconvénients
-Engagement sur son patrimoine propre en cas de prêt
-Transmission partielle impossible
-Fiscalité : Impôt sur revenus (suivant tranche fiscale)
-Achat confondu avec son patrimoine suivant régime matrimonial
La société en Indivision
Avantages :
-Aucun coût lié aux formalités
-Simplicité d’achat
-Fiscalité : Impôt sur revenus
Inconvénients :
Lié au coemprunteur jusqu’à la vente du bien
-Pas de désolidarisation possible
-Engagement sur son patrimoine propre en cas de prêt
-Transmission partielle impossible
-Fiscalité : Impôt sur revenus
La société en SCI
Avantages :
-Achat de parts et non d’un bien
-Possibilité de cessions de parts
-Multiples associés possibles
-Distinction de chaque opération
-Succession facilitée
-Fiscalité : Impôt sur revenus (transparence fiscale)
-Possibilité d’éviter l’hypothèque en garantie du prêt par une caution des associés
Inconvénients :
-Coût de constitution (1200 € environ)
-Coût de gestion annuelle
-Comptabilité à tenir
-Fiscalité : Impôt sur revenus (suivant tranche fiscale)
SARL à vocation immobilière
Avantages :
-Achat de parts et non d’un bien
-Possibilité de cessions de parts
-Multiples associés possibles
-Distinction de chaque opération
-Succession facilitée
-Fiscalité : Impôt sur les sociétés (si vous êtes dans une tranche fiscale supérieure à 36%)
-Possibilité d’éviter l’hypothèque en garantie du prêt par une caution des associés
Inconvénients :
-Coût de constitution (1200 € environ)
-Coût de gestion annuelle -Comptabilité à tenir
3.2 Les différents types de financement
3.2.1 Les fonds propres
Appelés aussi les capitaux propres, les fonds propres représentent l’argent apporté par les actionnaires à la constitution de la société ou ultérieurement, ou laissés à la disposition de la société en tant que bénéfices non distribués sous forme de dividendes. Ils courent le risque total de l’entreprise : si celle-ci va mal, ils ne seront pas rémunérés (aucun dividende ne sera versé) ; si elle dépose son bilan, les porteurs de capitaux propres ne seront remboursés qu’après que les créanciers l’aient été intégralement, ce qui est très rarement le cas. Si elle va très bien au contraire, tous les profits leur reviennent.
Le rôle des fonds propres est double. Leur première fonction est de financer une partie de l’investissement. Mais leur objet le plus important est de servir de garantie aux créanciers de l’entreprise qui financent l’autre partie de l’investissement. Le coût des capitaux propres intègre donc une prime de risque.
Au total, l’importance du montant des fonds propres témoigne du niveau de risque qu’acceptent de courir les actionnaires. En période de crise, les entreprises les plus endettées sont les premières à disparaître.
3.2.2 Les quasi fonds propres
Ressources financières n’ayant pas la nature comptable de fonds propres mais s’en approchant. Les quasi fonds propres sont stables et peuvent pour certains être transformés en fonds propres. Ils regroupent notamment les comptes courants d’associés, les obligations convertibles ou bien encore les emprunts participatifs.
Les quasi-fonds propres, sont des titres participatifs, émis uniquement par les sociétés du secteur public, les sociétés anonymes coopératives et les compagnies d’assurance, les titres participatifs avaient été créés en 1983 par l’État qui souhaitait renforcer les capitaux propres des sociétés qu’il venait de nationaliser en faisant appel au public mais en ne cédant aucun droit de vote. Ce sont en fait des titres subordonnés de dernier rang, puisqu’en cas de liquidation, de la société, leurs détenteurs ne sont désintéressés qu’après remboursement de toutes les créances. Leur rémunération se composait d’une partie dite fixe, mais qui peut être indexée sur un taux d’intérêt, et éventuellement d’une partie variable par le biais d’une clause de participation au bénéfice net de l’emprunteur ou sur un autre indice de son activité économique. Ce produit est en voie de disparition, et les entreprises ayant émis des titres participatifs, proposent souvent à leurs actionnaires de les échanger contre des actions ordinaires.
Les capitaux permanents sont constitués des ressources stables de l’entreprise. On y distingue les capitaux propres, les dividendes à verser, les provisions pour risques et charges à caractère de réserves, la part à plus d’un an des dettes financières et les quasi-capitaux-propres.
3.2.2.1 Les apports en compte courant
Les apports sont des biens (ex. : somme d’argent, fonds de commerce, immeuble, etc.) que les associés mettent à la disposition de la société en vue d’une exploitation commune. En contrepartie, les apporteurs reçoivent des titres (parts ou actions) soumis aux aléas de la société. La réunion des différents apports forme le capital de la société. Les apports peuvent être de nature différente :
Apport en numéraire ; Apport en industrie ; Apport en nature ; Apport pur et simple / Apport à titre onéreux ; Apports et compte courant
Les apports sont à distinguer des « apports en compte courant ».
Ces derniers correspondent à des sommes d’argent consenties sous forme d’avances ou de prêts par les associés à la société (ex. : en versant des fonds dans la caisse sociale) pour lui permettre de faire face à des besoins de trésorerie.
Ils ne concourent pas à la formation du capital social et peuvent donc être repris à tout moment sous réserve de laisser à la société un délai raisonnable pour qu’elle puisse rembourser.
3.2.2.2 L’emprunt subordonné
Créance de dernier rang qui, en cas de liquidation des biens du débiteur, n’est remboursable qu’après désintéressement complet des créanciers ordinaires et privilégiés. C’est aussi appelé la Dette subordonnée. En fait, c’est lorsque son remboursement dépend du remboursement initial des autres créanciers (créanciers privilégiés, créanciers chirographaires). Bien sûr, en contrepartie du risque supplémentaire accepté, les créanciers subordonnés exigent un taux d’intérêt plus élevé que les autres créanciers.
En finance, la subordination de dette est une technique qui consiste à subordonner le remboursement d’une dette à une ou plusieurs autres. Le principe général est que lorsqu’il n’y aura pas suffisamment d’argent pour rembourser toutes les dettes, la dette subordonnée sera payée après les autres dettes. Ces dernières seront qualifiées de dettes ordinaires ou senior
Comme outil de financement structuré, l’emprunt subordonné est, également, un très bon outil de gestion de bilan. Les dettes subordonnées se situent quelque part entre les dettes ordinaires et le capital. En cas de problème, le créancier subordonné sera remboursé après les créanciers ordinaires, mais avant les actionnaires.
Cet outil de gestion a été particulièrement utilisé par les banques, soumises à des conditions de capital minimum pour couvrir leurs risques de crédit.
Dans ce cas de figure, on distingue souvent la subordination ordinaire et la subordination profonde.
Dans le cas de la subordination ordinaire, la dette subordonnée est payée normalement à ses échéances d’intérêt et de capital, la subordination n’ayant un effet qu’au moment où l’entreprise créancière entrera en liquidation judiciaire ou tout autre mode liquidatif équivalent dans un droit étranger.
Dans le cas de la subordination profonde, le paiement de la dette subordonnée peut également être suspendu ou interrompu si certains événements surviennent relativement à la structure financière de l’entreprise, tel que la détérioration de son compte de résultat.
Comme outil de financement structuré, la subordination sert particulièrement dans le cadre de financement de projet ou dans le cadre de la titrisation.
Dans les deux cas, le concept est basé sur le financement d’actifs (tel que la construction d’une centrale électrique ou l’achat d’un portefeuille de crédits) par des dettes qui seront remboursées par les flux financiers futurs générés par ces actifs.
Si on considère ces flux financiers futurs, on peut par exemple les classifier en flux certains, probables, et incertains.
Le projet sera alors financé par :
- une dette « senior » qui sera remboursée par les flux certains et dont le montant sera fonction de la capacité de ces flux certains à la rembourser.
- une dette subordonnée intermédiaire (dite « Dette mezzanine») qui sera remboursée par les flux probables et dont le montant sera fonction de la capacité de ces flux probables à la rembourser.
- une dette subordonnée aux deux précédentes (dite « Junior ») qui sera remboursée par les flux incertains et dont le montant sera fonction de la capacité de ces flux incertains à la rembourser.
On a, par cette technique, minimisé le risque de perte pour le prêteur du niveau « senior », puisque les pertes du projet impacteront d’abord les prêteurs des niveaux subordonné et mezzanine.
Chaque dette portera un taux d’intérêt qui sera fonction du risque de non remboursement. La dette senior portant un taux d’intérêt relativement faible du fait de la minimisation du risque. Cette technique permet de minimiser les coûts de financement.
3.2.2.3 L’emprunt participatif
L’emprunt participatif est un emprunt dont tout ou partie de la remunération (interêts) est indexée sur un niveau de résultat de l’entreprise (CA, résultat d’exploitation, résultat net…).
C’est un emprunt en général remboursable à moyen terme.
Le prêt participatif d’amorçage sert à renforcer la structure financière d’une entreprise pour faciliter et préparer une première levée de fonds et permettre de finaliser un programme d’innovation. Il renforce les fonds propres des entreprises afin de consolider leur fonds de roulement.
La loi définit le prêt participatif. L’article L313-18 stipule que l’octroi de prêts participatifs par l’Etat est subordonné à des engagements précis et datés de la part de l’emprunteur en matière industrielle ou commerciale ainsi qu’en matière financière.
Si le contenu ou l’échéancier des engagements ne sont pas respectés, le remboursement du prêt devient exigible, sauf dans le cas prévu à l’article L. 313-16.
L’intérêt fixe du prêt participatif est majoré, dans les conditions qui sont déterminées par le contrat, par le jeu d’une clause de participation, notamment au bénéfice net de l’emprunteur.
Cette participation constitue une charge de l’exercice.
Le taux effectif global de la rémunération versée par l’emprunteur à l’Etat ne peut être inférieur au taux moyen des intérêts rémunérant les comptes courants des associés de la société emprunteuse.
Un prêt participatif veut
Faciliter l’accès au crédit bancaire des entreprises par un meilleur équilibre au bilan entre fonds propres et fonds d’emprunt.
Les bénéficiaires sont PME innovantes de moins de 5 ans bénéficiant :
- d’une aide à l’innovation d’OSEO,
- ou d’une aide “création-développement” à travers le Concours national d’aide à la création d’entreprises de technologies innovantes,
- ou d’une aide régionale à la création d’entreprises innovantes instruite par OSEO
- ou d’une aide portant sur un projet de recherche, développement et d’innovation (accordée depuis moins de deux ans à la date de la demande du PPA et d’un montant supérieur à 50 000 euros) :
- aide de l’ANR (Agence Nationale de la Recherche),
- aide de la Commission européenne,
- aide de collectivités locales,
- aide portant sur un projet labellisé par un pôle de compétitivité non financé par OSEO
La finalité veut créer des conditions favorables à l’intervention ultérieure d’un fonds d’amorçage, d’une société de capital-risque ou d’un industriel, sans retarder l’avancement du projet.
Les modalités d’intervention du prêt participatif d’amorçage se décrivent en 3 points :
- Prêt sans garantie ni caution personnelle de 50 000 à 75 000 € (jusqu’à 150 000 € avec le soutien de la Région).
- Prêt plafonné aux apports en fonds propres au jour de l’attribution, et au montant de l’aide à l’innovation obtenue.
- Durée : 8 ans avec 3 ans de différé d’amortissement du capital.
3.2.3 L’emprunt bancaire
C’est la forme de financement la plus répandue par les ménages, en matière de financement immobilier. Les capitaux d’emprunt sont des ressources apportées par des prêteurs (le plus souvent des banques) à un particulier ou une entreprise qui s’engage à verser des sommes de remboursement et de rémunération indépendantes de l’évolution des revenus ou de l’exploitation.
Le terme d’emprunt est donc synonyme de prêt pour celui qui fournit l’argent. Pour le prêteur, c’est une créance ou un crédit, pour l’emprunteur, c’est une dette.
Caractéristiques
L’amortissement est le remboursement du capital sans prendre en compte les charges d’intérêt.
L’intérêt est la rémunération pour le prêteur.
L’annuité (ou la mensualité, trimestrialité, etc.) est la somme décaissée périodiquement pour le remboursement et la charge d’intérêt.
Annuité = amortissement annuel du capital + intérêts sur l’année
Il y a trois formules : remboursement in fine, amortissement constant (même portion de capital remboursée chaque année) ou annuité constante (même annuité chaque année)
Le crédit in fine
L’intérêt se règle avec les premières annuités constantes.
Le capital est remboursé soit en une fois après le paiement des intérêts, soit avec les annuités suivantes.
Cette disposition possède un intérêt quand le remboursement des intérêts est déductible plus fortement les premières années, par exemple pour un investissement immobilier dans le cadre de la loi de Robien.
L’emprunt à amortissement constant
L’amortissement chaque année est constant.
Chaque année, les annuités et les remboursements décroissent.
L’emprunt indivis – annuité constante
Un emprunt indivis est un emprunt effectué auprès d’un unique préteur. Le remboursement suit des modalités d’amortissement stipulées dans le contrat.
Parmi plusieurs modalités, on trouve le remboursement par annuité constante.
Le calcul de l’amortissement se déduit de l’annuité. Les intérêts sont décroissants.
3.2.4 Les instruments hybrides
Un instrument hybride de dette vous permet de diversifier vos sources d’investissement, d’où une souplesse financière accrue. Pour les investisseurs institutionnels, il est devenu un instrument à part entière et il suscite une forte demande de la part des autres investisseurs.
Les instruments hybrides sont aussi des instruments financiers qui peuvent être utilisés par les contribuables, par l’intermédiaire de filiales de groupes multinationaux, pour échapper à l’impôt dans les pays où ils exercent leurs activités. En effet, il peut être considéré comme une créance dans le pays du payeur et comme une action dans le pays du bénéficiaire.
L’instrument hybride créance-action est assez simple sur le plan théorique. Juridiquement, il prend la forme d’une créance. Si la juridiction de l’émetteur autorise la déduction des intérêts, une économie d’impôt correspondant à la valeur de la déduction peut être réalisée. En revanche, si le pays de résidence du bénéficiaire applique la notion de « substance économique » et considère l’instrument comme une action, celui-ci peut faire l’objet de certains avantages fiscaux, comme une exemption d’impôt sur les participations.
Démonstration :
Obligation convertible :
Première année – cinquième année : prix de conversion = 125
Sixième année : conversion obligatoire
À partir de la septième année : participation
Transparent 19
■ Pays d’émission (appliquant le principe de la substance) :
– L’obligation convertible est considérée comme
une action compte tenu de sa substance
– Les intérêts sont considérés comme des dividendes
■ Autre pays :
– L’obligation convertible est considérée comme
une créance jusqu’à sa conversion
– Les intérêts sont considérés comme tels.
Source : Groupe spécial d’experts de la coopération internationale en matière fiscale
Dixième réunion Genève, 10-14 septembre 2001
3.2.5 Le crédit-bail immobilier
Le crédit-bail immobilier est la forme de crédit-bail qui concerne les opérations par lesquelles un établissement financier donne en location des biens immobiliers à usage professionnel lorsque ces opérations permettent aux locataires de devenir propriétaires de tout ou partie des biens loués, au plus tard à l’expiration du bail. En fait, Le crédit-bail immobilier constitue un moyen original et privilégié pour financer une partie du patrimoine immobilier des entreprises (tout bien immobilier à usage professionnel à construire, neuf ou d’occasion).
Par exemple, les entreprises peuvent en effet, par l’intermédiaire de sociétés de crédit-bail, financer des immeubles importants (généralement à partir de 150 000 euros) sans apport initial, sur une durée relativement longue (15 à 20 ans), alors qu’elles pourraient éprouver des difficultés à obtenir des crédits bancaires sur de telles durées et à taux raisonnable.
Connu également sous le terme anglophone de leasing c’est, tout simplement un crédit qui permet l’acquisition d’un bien en échange de redevances et avec option d’un droit de propriété à l’échéance.
3.3 Adaptation du financement aux stratégies d’investissement
3.3.1 Investissement à court, moyen et long terme
3.4 Objectifs attendus par l’investisseur
4.4.1 Effet de levier et rentabilité économique.
L’effet de levier explique le taux de rentabilité comptable des capitaux propres en fonction du taux de rentabilité après impôt de l’actif économique (rentabilité économique) et du coût de la dette. Par définition, il est égal à la différence entre la rentabilité des capitaux propres et la rentabilité économique. Lorsqu’il est positif, le recours à l’endettement a permis d’augmenter la rentabilité des capitaux propres de l’entreprise. En revanche, lorsque la rentabilité économique est inférieure au coût de l’endettement, l’effet de levier joue négativement !
De plus, celui-ci reste une tautologie comptable qui ne doit pas faire oublier que le recours à l’endettement augmente le risque lié aux capitaux propres, et ne crée pas au total de valeur.
Règles applicables aux organismes de placement collectif en valeurs mobilières à règles d’investissement allégées à effet de levier, prévoient, selon l’article R214-32 :
Sources : légifrance
I.La limite prévue à l’article R. 214-5 est portée à 50 % pour les organismes de placement collectif en valeurs mobilières à règles d’investissement allégées à effet de levier. Toutefois, un organisme de placement collectif en valeurs mobilières à règles d’investissement allégées à effet de levier ne peut employer plus de 10 % de son actif en instruments mentionnés à l’article L. 214-130, et 20 % de son actif en instruments mentionnés à l’article L. 214-120. Les instruments mentionnés au 8° de l’article R. 214-5 ne peuvent représenter plus de 20 % de son actif.
- – L’article R. 214-8 n’est pas applicable aux organismes de placement collectif en valeurs mobilières mentionnés au I.
III. – Les articles R. 214-25 et R. 214-26 ne sont pas applicables aux organismes de placement collectif en valeurs mobilières mentionnés au I.
Article R214-33
I.-Par dérogation aux articles R. 214-6 et R. 214-7 un organisme de placement collectif en valeurs mobilières mentionné à l’article R. 214-32 peut employer :
1° Jusqu’à 50 % de son actif en instruments mentionnés au c du 2° de l’article R. 214-1-1 d’un même émetteur ;
2° Jusqu’à 35 % de son actif en instruments mentionnés aux a, b, d et f du 2° de l’article R. 214-1-1 ou en instruments mentionnés à l’article R. 214-5 d’un même émetteur. La limite de 40 % définie au I de l’article R. 214-6 n’est pas applicable ;
3° Jusqu’à 50 % de son actif en instruments mentionnés aux a, b, d et f du 2° de l’article R. 214-1-1 d’un même émetteur à condition que les titres détenus aient été émis dans les conditions précisées au 2° du I de l’article R. 214-7 lors de trois émissions différentes ;
4° Jusqu’à 35 % de son actif en dépôts placés auprès du même établissement.
II.-Nonobstant les dispositions du I du présent article et du deuxième alinéa du II de l’article R. 214-12, un organisme de placement collectif en valeurs mobilières mentionné à l’article R. 214-32 ne peut employer plus de 50 % de son actif en instruments financiers mentionnés aux a, b et d du 2° de l’article R. 214-1-1 d’un même établissement, en dépôts placés auprès de celui-ci ou en risque de contrepartie défini au II de l’article R. 214-12 sur celui-ci.
III.-Par dérogation à la limite de 10 % fixée au huitième alinéa de l’article L. 214-4, un organisme de placement collectif en valeurs mobilières mentionné à l’article R. 214-32 peut détenir jusqu’à 35 % d’instruments financiers de chacune des catégories mentionnées à l’article R. 214-18. Cette limite de 35 % est portée à 100 % pour l’investissement dans des organismes de placement collectif en valeurs mobilières ou des fonds d’investissement de droit étranger mentionnés au c du 2° de l’article R. 214-1-1 ou au 5° ou 6° de l’article R. 214-5.
IV.-Par dérogation au 5° de l’article R. 214-5, l’actif d’un organisme de placement collectif en valeurs mobilières relevant du présent article peut également comprendre, dans la limite de 10 % mentionnée au même article, des actions ou parts de fonds d’investissement de droit étranger ne respectant pas les critères prévus à ce même 5°.
V.-La limite de 10 % fixée au septième alinéa de l’article L. 214-4 n’est pas applicable aux organismes de placement collectif en valeurs mobilières mentionnés à l’article R. 214-32.
Article R214-34
Les sociétés de gestion assurant la gestion des organismes de placement collectif en valeurs mentionnés à l’article R. 214-32 doivent au préalable faire approuver par l’Autorité des marchés financiers un programme d’activités spécifique.
L’effet de levier se détermine à partir de la formule suivante :
Source Wikipedia.
Avec Rfi : Rentabilité financière
Reco : rentabilité économique
i : Taux d’intérêt réel
DF : Dette de l’entreprise
FP : Capitaux propres de l’entreprise
Levier financier : DF / FP
Levier d’exploitation : Reco − i
4.4.2 Règlement des coupons
Le coupon correspond au montant de rémunération (intérêts) versé à intervalles réguliers aux porteurs d’obligations. Le versement des coupons peut être plus ou moins espacés dans le temps et les intérêts ne sont parfois versés qu’au moment du remboursement de l’emprunt après avoir été capitalisés (emprunts à coupon zéro)
4.4.3 Plus-value sur cession des actifs et distribution de dividendes
La plus-value est la différence positive entre le prix de vente d’un actif et son prix d’achat initial. Pour la plupart des entreprises, les plus values constituent un produit non récurrent
Les dividendes servent à rémunérer les apporteurs de capitaux propres (les actionnaires) ; ils sont en général distribués à partir du bénéfice net de l’exercice clos, mais peuvent également être prélevés sur les bénéfices mis en report à nouveau ou en réserves. Il en existe de nombreuses formes.
4.4.4 Optimisation fiscale
Techniques qui permettent à une entreprise le transfert de son assiette taxable entre deux pays. L’optimisation fiscale permet à des multinationales de localiser leurs bénéfices dans celui des Etats d’implantation qui pratique le taux d’impôt sur les sociétés le plus bas. Elle peut emprunter différentes stratégies comme la sous-capitalisation des filiales dans les pays à forte imposition ou l’utilisation de procédés de facturation intragroupe. L’optimisation de la gestion immobilière, par la fiscalité, passe par de nombreuses connaissances. Il est bon d’intégrer la dimension stratégique de la fonction immobilière, de s’impliquer dans la mise en œuvre du schéma directeur immobilier (conseils, space-planners, bureaux d’études). ; Mais aussi manager les outils nécessaires (logiciels, tableaux de bord) à la mise en place et au suivi des plans d’optimisation des locaux ; s’approprier les méthodes et outils du « Property Management »
Caractériser les locaux est une prise en compte de l’espace de son bien immobilier. : typologies des bâtiments, des surfaces.
Ne pas négliger une approche en coût global, optimiser le coût de la maintenance des installations, intégrer les charges locatives, définir un plan pluriannuel de conservation du patrimoine. Prendre en compte les contraintes environnementales. Assurer la rentabilité des investissements à caractère immobiliers et mobiliers.
Mémoire de fin d’études de 73 pages.
€24.90