AUDIT DE CONFORMITE SUR L’APPLICATION DU NOUVEAU REGIME DE LA TVA IMMOBILIERE

Note de synthèse

L’audit de conformité est un outil de contrôle, généralement destiné à la vérification d’une bonne application des règles qui régissent les procédures de gestion dans une entreprise. Elle s’applique à plusieurs domaines articulés autour de la gestion et du management. Par conséquent, son champ d’application évolue parallèlement avec la dynamique des activités économiques des entreprises. C’est la raison pour laquelle ce travail traite l’opérationnalisation de cet audit de conformité sur le contrôle des irrégularités qui pourraient survenir quant à l’application du nouveau régime de la taxe sur la valeur ajoutée immobilière.

Le principe de l’audit de conformité prend un aspect plutôt traditionnel. Il est basé sur la confrontation de la réalité avec le référentiel d’audit, ce dernier qui renferme les lignes directrices des règles à suivre quant à ce qui devrait être. Comme il s’agit d’une réforme de la règle de calcul et de comptabilisation de la taxe sur la valeur ajoutée des opérations sur les immeubles, le contenu du référentiel d’audit devrait retracer les informations tirées des lois et des textes suivants :

• La DIRECTIVE 2006/112/CE DU CONSEIL du 28 novembre 2006 relative au système commun de la taxe sur la valeur ajoutée et dont l’application tient toujours compte de la DIRECTIVE 77/388/CE DU CONSEIL du 17 mai 1999 concernant l’harmonisation des législations des Etats membres relatives aux taxes sur les chiffres d’affaires
• La loi n°2010-237 du 9 mars 2010 des finances rectificatives 2010 qui constitue la pierre angulaire sur la quelle la reforme est fondée.
• Les instructions relatives à la reforme de la taxe sur la valeur ajoutée, sur le droit de mutation à titre onéreux, sur les règles applicables aux opérations immobilières en général et dans le secteur de lotissement social.
• Le code général des impôts de la République Française
• Le plan comptable général 2005

Il inclut aussi des informations relatives aux techniques utilisées pendant la phase opérationnelle de l’audit comme les grilles d’identification des opérations immobilières, les tableaux de calcul de la TVA et du DMTO, le principe de comptabilisation de taxes collectées, la règle de gestion des déductions et des exonérations, la détermination du résultat fiscal, etc. Dans cette optique, la première partie du travail consiste à effectuer un survol des lignes directrices concernant la reforme sur la TVA immobilière en trois grands chapitres. Ils avancent une description plus détaillée des nouveaux terminologies apportés par la reforme. Les notions d’assujetti et d’immeubles font les principaux arguments de ces sections. Ensuite,les explications,inspiréesprincipalement des indications de l’instruction du 29 décembre 2010 relative à la TVA et aux règles applicables aux opérations immobilières, s’enchainent dans l’objectif de préciser les différents natures des opérations immobilières entrant dans le cadre du reforme.Ceux-ci sont évidement complétés par l’énumération et la classification des sociétés soumises au régime de la TVA immobilière.Tous les éléments à connaitre sur le nouveau régime et à utiliser par ce document sont censés être englobés par ces développements de la première partie.

En outre,comme l’audit de conformité agit sur la régularité des procédures, il convient d’exposer l’étape dans la quelle l’auditeur et ses collaborateurs procèdentà la détection des irrégularités et des non-conformités de nature diverse.L’objectif de cette étape est tout simplement d’examiner les différents scenarios aux quels il serait possible que des sources d’irrégularité pourraient être détectées. La deuxième partie est fidèlement conçue à cet égard.Les ouvrages professionnelles et académiques se montrent anonymes qu’il y a aux moins trois sortes de non conformités à saisir pendant cette étape importante de l’audit.Ils proviennent de l’analyse des documents retraçant les situations réelles que vit l’entreprise dans le domaine juridique, fiscal et économique.Il y a les distorsions des valeurs ou des paramètres de calcul comme le taux d’imposition et le taux d’imposition exonéré par exemple, ainsi que les résultats de certaines opérations. Il vient ensuite la non-application des mesures correctives ou d’ajustement à une méthode de calcul ou à une formule donnée.Enfin, il y a les irrégularités provenant des mauvaises (défaut ou abus) d’interprétation de nouveaux dispositifs apportés par la reforme.La détection de ces anomalies constitue l’objectif principal de la seconde partie. Les premiers développements avancent quelques paragraphes mettant en lumière la détection des anomalies dues au non application des dispositifs légaux et réglementaires. Ils sont à l’origine des difficultés de l’application de la politique sociale de logement et au discernement des aptitudes juridiques des sociétés immobilières concernant leur habilité en terme de nature d’opérations immobilières. Ensuite, les sections ultérieures traitent les scénarios à travers lesquels il y aurait une possibilité qu’une distorsion surgit .Ces scénarios caractérisent la transition ou actualisation des techniques et de procédure de traitement de la taxe sur la valeur ajoutée après que les opérations taxables sont identifiées.L’application de la reforme sur les droits de mutation se rattache absolument à cette transition. Dans ce même ordre d’idées, les dernières sections de la deuxième partie sont consacrées à la recherche des incommodités quant aux techniques de la comptabilisation des informations comptables. Pendant la phase d’intégration des dispositifs de la reforme sur l’ossature des méthodes de comptabilité de la société immobilière, les nouveaux délais de comptabilisation peuvent entrainer un certain enchevêtrement et venant embarrasser les agents comptables.Par effet de système, même le traitement des produits et des charges fiscales ainsi que la démarche de la détermination du résultat fiscal pourraient être subit unemmêlement. C’est la raison pour laquelle l’étape de la détection des irrégularités devrait être bien éclaircie.

Après que toutes les informations sur le référentiel d’audit sont réunies et synthétisées, et que les sources d’incommodités bien énumérées, la troisième étape conduit vers la matérialisation de l’audit par la mise en œuvre des tests de conformité. A chaque opération, les auditeurs devront collecter toutes les informations nécessaires leur servant à l’identifier et à la décrire. Ensuite, ces informations devront être typées pour pouvoir être traitées dans les tableaux de calcul de la taxe sur la valeur ajoutée et du droit de mutation à titre onéreux. A part les tableaux de vérification, la conception et la procédure de l’administration du questionnaire d’audit sont aussi de rigueur. La méthodologie relative à ce sujet est proposée dans la troisième partie du travail. Elle traite principalement l’édification du questionnaire d’audit axé sur le calcul de la TVA pour chaque opération et son principe de comptabilisation.Après avoir vu la technique de l’édification du questionnaire, une section guidera les auditeurs aux modalités de l’administration des tests de conformité (questionnaire + tableaux)et à leur mise en oeuvre. Les écarts constatés forment les premières informations sur le résultat de l’audit. La troisième partie démontre aussi la façon avec laquelle les auditeurs devront adopter pour le contrôle de conformité de la comptabilisation de la TVA sur les opérations immobilières. Les outils proposés leur permettant de cerner le traitement des différentes dates de comptabilisation, les postes comptables entrant en jeu ainsi que la détermination du résultat fiscal. Les résultats attendus iront compléter les premiers pour former la substance la plus importante du rapport d’audit. Quelques indications proposées dans ce travail servent aussi à la conception de ce rapport et à l’intégration des résultats de l’audit à son contenu.

Introduction

Le développement incessant des villes entraine une distorsion de la demande de logement en France ces dernières années.L’exigence qui pèse le marché n’est pas simplement limitée du point de vue quantitatif mais elle s’étend de plus en plus sur la diversification en matière de design.Les offreurs se bousculent à cet égard vers la proposition des immeubles de qualité et de confort pour séduire plus de clients. Le nombre de transaction d’immeuble s’accumule peu à peu et est devenu, au fil du temps, très important. Le flux financier entrant en jeu suit aussi cette tendance.Afin de combler les demandes du marché d’immobilier, les offreurs s’acquièrent de plus en plus d’expérience en matière de construction, de vente et de gestion de patrimoine immobilier. Ils se diversifient dans plusieurs domaines de l’immobilier de nature à ne rien laisser aux moindres sources de démotivation des acheteurs qui pourrait compromettre la liquidation rapide des stocks d’immeuble.En outre, ces entreprises n’hésitent pas à recourir à de nombreuses formes de financement dans l’objectif de faire prospérer leur affaire et d’augmenter leurs ressources.Dans cet esprit, de nouvelles institutions entrent en jeu à la stimulation du secteur. Les institutions financières se taillent une place importante conjointement aux sociétés immobilières non seulement à titre d’investisseurs mais elles s’aventurent aussi à la financiarisation de l’immobilier. La titrisation des crédits immobiliers est l’une des solutions de financement des sociétés immobilières par les institutions financières.

De son coté, ce conjoncture du marché profite, naturellement, à l’Etat par le moyen de la fiscalité.La taxe sur la valeur ajoutée des opérations immobilières figure parmi les postes les plus importants de la structure fiscale. Et grâce à la prospérité des transactions sur les immeubles, les législateurs ne manquent pas leur occasion de veiller à ce que les rentrées fiscales soient bien ordonnées et que l’évasion fiscale soit maitrisée.Si le texte de base qui régissait la fiscalisation des opérations immobilières, a été promulguée en 1963, l’évolution de la conjoncture du marché et du secteur tout entier oblige ces législateurs à actualiser cette loi. La prise en compte de la diversification et de l’intensification des transactions et de types d’opérations immobilière constitue la base de cette actualisation. Un tel acte entre dans le cadre d’une optique d’optimisation de la rentrée fiscale par la taxe sur la valeur ajoutée.

Une autre conjoncture entre en jeu quant à la règlementation de la taxe sur la valeur ajoutée. L’avancement de l’intégration régionale, autrement dit de l’unification des pays européens au sein de l’Union, pèse quelques contraintes à la révision de la règlementation de cette taxe en France. En 2006, le Conseil de l’Union s’est prétendu à l’édification et à la promulgation de la directive sur l’harmonisation de la taxe sur la valeur ajoutée.Le texte stipule quelques indications que la France devrait s’adhérer afin de s’affilier à l’harmonisation législative de l’Europe.La situation confond exigence et influence. En 2010, la France répond ces exigences tout en œuvrant dans son intérêt et a conçu la loi sur la reforme de la taxe sur la valeur ajoutée frappant les opérations immobilières.Des nombreux nouveaux ajustementsont été stipulés par ce texte notamment sur la nature des immeubles, celle des opérations immobilières et celle des sociétés immobilières. A partir de cette date, la notion même de l’immeuble s’étend et englobe non seulement les immeubles au sens propre du terme, mais aussi les terrains à bâtir. Comme les transactions d’immeubles sont toujours soumises à la publicité foncière, les législateurs se sont évidement engagés à bien veiller l’actualisation detoutes les modalités des droits de mutation à titre onéreux. Ces prescriptions sont appliquées en France depuis le 1^er janvier de l’année 2011.

Après la mise en vigueur de la reforme, les sociétés immobilières commencent à suivre tous les indications nécessaires afin de satisfaire à la prérogative de la perception fiscale de l’Etat envers eux.Les changements surviennent au niveau de l’identification de chaque opération immobilière, de la compétence juridique des intervenants, de la procédure de traitement des informations comptable et financières engendrés à cet effet, etc.A vraie dire, c’est la procédure de la comptabilisation de la taxe sur la valeur ajoutée de toutes les opérations immobilières qui subissent une modification et un ajustement.Tout au long de cette transition de la fiscalisation au sein des entreprises immobilières, de nombreux aléas surgissent pour compromettre la bonne application des indications de la reforme. Une telle situation entrainerait certainement des préjudices à ces entités si mal maitrisée.De surcroit, d’autres difficultés sont aussi probablement à l’horizon comme l’absence d’homogénéité des techniques et de paramètre de calcul de la TVA, la possibilité des pertes et des manques à gagner en matière de TVA collecté et déductible, etc.Afin d’esquiver à tous ces préjudices, les sociétés immobilières ont besoin d’être assisté en matière de la comptabilisation de la Tva immobilière. C’est dans ce sens que l’intervention de l’expert comptable à vouloir maitriser cetteprocédure a un sens et pourrait être source d’avantages multilatéraux.

Alors, de quelle façon l’intervention de l’expert-comptable à la mise en place de l’audit de conformité contribuera-t-elle à l’optimisation de la gestion de la fiscalité des sociétés immobilières tout en garantissant sa fidélité face à la reforme ? Les réponses à cette question permettent d’élucider comment les sociétés immobilières appréhendent-elles les prescriptions