INTRODUCTION

 

La question de la sécurisation immobilière est un l’une des pierres de voute du développement économique, c’est pour cette raison que les investisseurs, avant d’injecter leur fonds dans une affaires, effectuent au préalable une analyse de la crédibilité de la politique de gestion foncière d’un pays donné. Cette question de la sécurisation foncière peut donc constituer un frein pour le développement des investissements, surtout venant de l’étranger, car ce qui les intéresse avant toute chose c’est d’assurer la stabilité et la sécurité de leur investissement pour un maximum de profit, et une faible sécurisation sur le plan foncier peut compromettre cette stabilité.

C’est une attitude tout à fait rationnelle dans une logique commerciale, à plus forte raison quand l’investisseur pense s’établir dans un pays où le risque est plus présent en raison de la vétustité du système de gestion foncière et de l’omniprésence de la corruption qui gangrène la machine administrative, comme c’est la cas en Afrique. Afin de promouvoir leur pays auprès des investisseurs, autant nationaux qu’étrangers, les Etats ont alors tout intérêt à apporter les réformes nécessaires sur la question foncière.

Le Bénin ne fait pas exception à la règle, et cela même s’il dispose dans son arsenal juridique d’un certain nombre de textes destinés à mettre en place une sécurisation crédible en matière de transaction foncière.

L’histoire du droit foncier du Bénin connait deux étapes principales. La période précoloniale qui a été dominé par le droit coutumier, et la période coloniale qui a vu l’arrivée de l’influence romano-germanique dans la construction du nouveau système juridique qui prédomine encore aujourd’hui.

Sous le régime du droit coutumier, la conception béninoise de la propriété foncière était dominée par le collectivisme et était articulée autour de l’inaliénabilité de la terre des ancêtres. La terre était sacrée, humanisée et socialisée et l’idée de vendre la terre des ancêtres était une offense à leur honneur. La colonisation a complètement bouleversé ce système, la propriété n’avait plus un caractère collectif, la vente de terrains s’est rapidement banalisée et le droit foncier moderne a commencé à se construire peu à peu sous la très grande influence du droit français. Pour autant, les valeurs acquises sous le régime du droit coutumier n’ont pas été complètement éradiquées et continuent à avoir effet, parallèlement au droit foncier moderne. Ce qui a conduit à des situations d’incompréhension, de précarité et donc d’insécurité.

En effet, la paperasserie du monde moderne était complètement inconnue sous le droit coutumier ce qui fait que la grande majorité des cas, les propriétaires terriens ne disposent pas des titres nécessaires pour prouver leur qualité de propriétaire ce qui les laissent très vulnérables face aux acquéreurs mal intentionnés : il est très facile de les déposséder des terres de leurs ancêtres étant donné la corruption qui sévit dans l’administration. Ce problème est le lot de tous les pays africains ajoutés à d’autres éléments propres à la société africaine moderne qui viennent aggraver le problème : la diminution de la surface cultivable, l’explosion démographique dans les agglomérations causées par un exode rural massif, ainsi que le développement exponentiel de l’urbanisation.

Autant de facteurs qui ne facilitent pas la mise en place d’une sécurisation sérieuse et peuvent mettre en péril le patrimoine de l’acheteur. Et cela d’autant plus que dans la plupart des cas, l’acheteur omet d’avoir la diligence nécessaire et leur négligence peut conduire à des situations préjudiciables puisqu’ils s’engagent parfois dans des opérations à risque sans vérification préalable de la situation réelle du vendeur : sans s’assurer de la qualité réelle du vendeur, s’il est vraiment le propriétaire, sans se renseigner sur les charges grevant le  bien et sans s’entourer de toutes les garanties nécessaires. Un contexte particulier qui engendre une situation conflictuelle créant un contentieux important et qui étouffe le système judiciaire et retardant considérablement le règlement de conflits.

Etant donné la grande influence du droit français sur le droit béninois, on ne peut s’empêcher de faire le parallèle entre eux en ce qui concerne les garanties de protection de l’acquéreur d’un bien immobilier. Dans quelle mesure ces garanties de protection de l’acquéreur sont-elles tributaires de  l’amélioration du régime foncier béninois ? Quid de l’effectivité du système de garantie de la protection de l’acquéreur dans les régimes fonciers béninois?

Il apparaît évident que si la loi n’offre pas assez de garantie à l’acquéreur d’un bien foncier, il peut se retrouver dans une situation précaire dans le cas où sa propriété ferait l’objet d’une contestation. Le droit français, tout comme le droit Béninois prévoient un régime spécifique visant à garantir les droits de l’acquéreur (Titre I), mais le degré de protection revêt cependant une différence certaine, car si elle va de soit dans le droit français, elle est cependant toute relative dans le droit béninois. La portée des garanties n’est donc pas la même dans les deux systèmes (Titre II), il s’avère alors nécessaire de repenser le système de garantie dans le système béninois (Titre III).

 

 

 

 

TITRE I : Le régime juridique des garanties de l’acquéreur dans les systèmes franco-béninois :

 

Le leitmotiv des pays africains d’aujourd’hui est la mise en place d’un développement durable[1] afin de les sortir de la perpétuelle pauvreté qui sévit sur le continent. Mise en place dont l’une des conditions est l’instauration d’une politique foncière crédible, transparente et, sans oublier, susceptible de répondre aux exigences des réalités sociales.

Comme nous l’avons déjà évoqué, le droit foncier béninois est marqué par la rupture brutale avec le droit traditionnel opérée à l’arrivé du Colon Français et une acclimatation pas très bien réussit aux nouvelles valeurs ayant cour sous le système de droit civiliste, des valeurs comme la propriété individuelle du bien foncier et sa commercialisation. En effet sous le régime du droit traditionnel, la terre des ancêtres était inaliénable ; la terre appartenait au maître de la terre. L’exploitation et l’utilisation de la terre tendent à la satisfaction exclusive des besoins collectifs. Ce qui fait que personne ne disposait d’aucun droit particulier sur la terre et quelle que soit la manière dont il a pu obtenir la jouissance, il lui est interdit d’en disposer.

Le statut juridique du bien foncier a connue une évolution tout à fait inverse sous la colonisation française. Les nouvelles règles imposées par les colonisateurs et qui avaient désormais cour ne reflétaient pas du tout les valeurs culturelles et l’esprit béninois, et c’est le Code Civil Français qui s’appliquait et organisait le régime foncier au Bénin. Le régime de droit régissant la propriété du bien foncier a changé, il était possible d’exercer un droit de propriété individuel sur ledit bien et cela au mépris des valeurs et règles traditionnelles.

De nouvelles valeurs qui résisteront à l’embrasement du sentiment nationaliste lors de l’acquisition de l’indépendance et continuent de se refléter dans les pratiques sociales et dans le fonctionnement de la machine judiciaire et administrative béninoise. La législation en matière foncière continue alors de reconnaître les principes véhiculés dans le code civil français, notamment la notion de propriété individuelle du bien foncier.

De nouvelles règles qui malheureusement ne trouvent pas échos auprès d’une certaine couche de la population Béninoise. En effet, les nouvelles règles du code civil ne sont reconnues que dans les principales villes du pays, dans le milieu rural par contre, la population de base continue à s’en remettre au droit coutumier. La conséquence en est qu’une grande majorité d’entre eux ne dispose pas de titre foncier qui atteste de leur qualité de propriétaire et cela malgré les efforts, notamment de sensibilisation, des autorités compétentes comme la mise en place de la campagne de régularisation de l’occupation de la terre via la délivrance d’un certificat foncier (qui n’est pas encore effective).

Actuellement, on pourrait dire que le droit foncier béninois se retrouve dans une impasse en raison de l’attachement des principaux acteurs à leurs valeurs culturelles qui ne coïncident pas du tout avec le régime foncier moderne qui s’articule autour de autour de la mondialisation et du développement de l’urbanisme.

Une impasse d’autant plus dangereuse qu’elle favorise une opacité très dangereuse pour l’acquéreur mais également pour les propriétaires de bien foncier au niveau du déroulement de l’opération d’acquisition. En effet, il est parfois difficile d’avoir une réelle certitude quant à la qualité réelle du vendeur, il est difficile de s’assurer que le l’immeuble objet de la vente appartient réellement et juridiquement au vendeur, car il est facile d’avoir de faux papiers étant donné que la majorité des propriétaires ne disposent pas de titres fonciers.

Face à la recrudescence des cas d’arnaques et devant l’insécurité de plus en plus prononcé qui fragilise la propriété et partant un pan important de l’économie béninoise (étant donné le nombre d’investisseurs qui œuvrent ou pourraient œuvrer dans les domaines apparentés au domaine foncier), le droit positif a prévu des dispositions destinées à assurer la protection juridique de l’acquéreur en lui offrant un certain nombre de garanties. La question qui se pose désormais est sont-elles effectives ?  Dans la pratique, les acquéreurs sont avant tout intéressés par la valeur marchande et les potentiels d’un bien foncier, la question de la qualité de propriété du vendeur n’est pas vraiment au centre de leur attention au début de la transaction, c’est seulement au moment pour eux d’entrer en possession effective du bien que le problème se pose réellement pour eux.

A ce stade de la transaction, ces problèmes peuvent s’avérer catastrophiques étant donné que l’acquéreur après avoir déboursé les sommes nécessaires pour l’acquisition de l’immeuble, doit également faire face aux dépens occasionnés par le contentieux qui découle de l’acquisition.

Notre étude, sans avoir la prétention d’apporter des solutions définitives à ce problème récurrent, sera consacré à apporter quelques éclaircissements et appréciations sur le régime de garantie de protection de l’acquéreur en procédant à une étude comparative du droit béninois et du droit français. Pour ce faire, nous allons soulever les intérêts de protéger l’acquéreur en matière de vente immobilière tout en dégageant les risques engendrés par la précarité des mesures de protection (CHAPITRE I), avant de nous pencher sur la question des différents et principaux modes légaux d’acquisition de la propriété immobilière (CHAPITRE II), ainsi que sur la question de la preuve de la qualité de propriétaire (CHAPITRE III), et enfin il s’agira pour nous d’étudier, afin d’avoir une plus grande précision sur le sujet qui nous intéresse, les particularismes de notre droit par rapport au droit Français en matière de garantie de l’acquéreur d’un bien immobilier (CHAPITRE IV).

 

 

Chapitre I : Les intérêts et risques des garanties de protection de l’acquéreur :

 

Le paysage économique mondial a connu de grands bouleversements ces dernières décennies et cela à cause de la mondialisation qui ne cesse de gagner du terrain. Le cloisonnement économique n’est plus d’actualité et la règle d’or est le libre échange, d’abord en matière commerciale et ensuite en ce qui concerne le facteur humain (à titre d’exemple, nous allons citer l’espace économique de l’Union Européenne et l’espace Schengen qui matérialise l’ouverture des frontières entre les pays signataires et qui a été institutionnalisé par le Traité d’Amsterdam du 02 Octobre 1997).

Les principaux acteurs de l’économie mondiale (les commerçants, les industriels et surtout les multinationales…), ne se consacrent désormais plus à l’occupation de leur seul territoire national, ils visent le marché mondial. Pour une société étrangère, le moyen le plus sûr d’assurer son occupation sur le marché d’un Etat donné est avant tout d’avoir une emprise matériel sur le lieu d’établissement, autrement dit, de faire l’acquisition d’un bien immobilier que ce soit par son achat ou en le louant (généralement par le biais de l’emphytéose[2], la seule véritable manière pour les grandes firmes et les étrangers d’avoir une emprise totale sur un terrain sans que cela heurte les valeurs ancestrales encore d’actualité dans les sociétés africaines).

C’est la raison pour laquelle la sécurisation de la propriété foncière tient une si grande place dans le développement économique en Afrique, et plus spécialement au Bénin. En effet, une mauvaise gestion de la politique foncière est un facteur pouvant freiner l’implantation des investisseurs privés, peu désireux d’être entraîner dans des batailles juridiques onéreuses et interminables.

Pour être considéré comme un endroit attrayant en termes d’investissement, le Bénin doit apporter des changements notables dans sa politique de gestion foncière, et cela d’autant plus que le secteur immobilier est un secteur qui tend à devenir de plus en plus florissant, la régularisation du régime foncier s’avère alors déterminant. Car dans la majorité des pays africain d’aujourd’hui, le développement tourne autour de du foncier, et les garanties de protection de l’acquéreur sont alors la clef de voûte de l’exploitation de biens fonciers.

 

 

 

Section I : Les intérêts de la protection de l’acquéreur :

 

L’Afrique se caractérise par sa pauvreté, du fait du ralentissement d’abord puis du recul du développement dans cette partie du monde, certains pays d’Afrique sont passés de « pays en développement », à « pays moins développés » pour finir par devenir des « pays les moins avancés »[3].

Du fait de cette pauvreté, les agents économiques locaux ne disposent pas de moyens suffisants pour sortir leur pays du marasme économique, d’où la nécessité de faire appel à des moyens provenant de l’étranger. Cela d’autant plus que certains pays ne manquent pas d’attraits, on pourrait par exemple citer les surfaces cultivables et exploitables qui sont encore affranchies de toute emprise, la richesse naturelle, sous-terraine ou non (les différents minéraux, l’abondance de la faune et de la flore exploitable dans le cadre du développement durable par le tourisme par exemple).

Des exploitations qui nécessitent une parfaite maîtrise de la terre, mais l’opacité du régime juridique du foncier est souvent de nature à décourager les meilleurs volonté et l’insécurité juridique fait fuir les investisseurs. D’où la nécessité d’apporter de sérieuses réformes afin de rassurer les bailleurs de fonds.

 

Paragraphe I : La sécurité des investissements :

 

Le principal intérêt de la protection de l’acquéreur d’un bien immobilier réside dans le fait que cela permet de rassurer les investisseurs, la solidité de la sécurité juridique en matière commerciale est un indice important qui permet d’avoir une petite idée sur la santé économique d’un pays.

Comme nous venons de le dire, les pays africains, dont le Bénin, sont tributaires de l’aide étranger pour espérer relancer leur économie nationale, car malgré la bonne volonté des agents économiques présents sur le marché national, les fonds manquent d’où la nécessité de retourner vers l’étranger.

Mais les investisseurs, avant d’injecter des fonds, demandent d’abord à ce que certains critères soient remplis, l’effectivité de la lutte contre la corruption qui est l’un des pires fléaux qui ralentit le développement économique car elle élimine le jeu de la concurrence étant donné qu’elle donne des avantages non mérités à certains acteurs malhonnêtes et pénalisent les concurrents qui voient leurs efforts réduits à néant avec une contrepartie nulle ou très moindre.  De même, la corruption représente un danger très important en matière de sécurité foncière car permet à des personnes malhonnêtes d’obtenir de faux titres fonciers attestant leur qualité de propriétaire vendeurs et qui peuvent facilement induire en erreur les acquéreurs, un fait qui peut compromettre tout l’investissement d’un agent économique.

Mais il y a aussi la disponibilité de la main d’œuvre et surtout l’amélioration de la législation foncière. En effet, une bonne législation foncière est la clé qui permet de lutter contre l’insécurité juridique en matière de propriété foncière  même si elle doit aller de paire avec l’éradication de la corruption. Si ces éléments de base  sont réunis, on peut dire que le climat de l’investissement est favorable à la création d’entreprises et donc à l’implantation des investisseurs.

La stabilité de l’investissement étant tributaire du régime foncier existant dans le pays, la faiblesse des garanties de protections des acquéreurs immobiliers est susceptible de nuire à l’investissement, ce qui peut pousser les opérateurs économique à abandonner le pays. Or le concours des investisseurs étrangers est indispensable si le Bénin veut relever l’état de son économie national, ne serait-ce que du point de vue de l’entrée des devises étrangères ou encore la fourniture d’un emploi à une importante main d’œuvre qui est piégée dans le chômage qui sévit dans le pays.

Pour éviter le désistement des opérateurs étrangers et même des opérateurs nationaux, il importe donc de leur assurer une protection sur l’acquisition de biens fonciers leur permettant de s’établir normalement sans trop de contraintes économiques, par l’établissement d’une loi foncière crédible, apte à répondre aux besoins d’une économie moderne sans rester ancrée dans les valeurs traditionnelles que l’on pourrait qualifier de désuètes étant donné l’évolution de l’économie mondiale.

 

 

Paragraphe II : Le développement du système du crédit :

 

Les opérateurs économiques doivent travailler en étroite collaboration avec les établissements du crédit. En effet, il peut arriver qu’ils n’aient pas, ou ne peuvent mobiliser d’un coup, les moyens financiers adéquats pour faire face à leurs besoins exponentiels dans le cadre de l’implantation et de la gestion de leur entreprise. Etant donné l’envergure des moyens mis en œuvre dans l’installation d’une entreprise, le recours à des prêts privés ne répond pas du tout aux besoins des agents économiques. La seule solution est le recours aux établissements financiers, qui sont de toute façon les seuls à avoir le droit de procéder à des opérations de banque (sauf à déguiser les emprunts en un apport dans l’entreprise).

Mais les établissements de crédit ne mobilisent pas des fonds sans conditions, ces établissement n’ont pas pour but la philanthropie mais bien le profit. Pour cette raison, ils n’aident les entreprises que moyennant profit, rémunération donc. Mais au-delà de cette question de profit, les établissements de crédits sont aussi réputés pour prendre des mesures drastiques en matière de prudence et de sécurité quant aux conditions d’octrois desdits crédits.  La politique du crédit et des prudences bancaires appliquées dans les banques les poussent à filtrer les demandes de crédit.

Pour ce faire, ils passent au crible les points forts et les principales faiblesses de l’agent économique qui demande leur concours. Outre l’analyse de la santé financière de l’entreprise, ils passent également en revue l’état de solvabilité du client ainsi que les garanties afférentes  au décaissement du crédit, en guise de sûreté. Ils étudient donc tous les actifs mobiliers ou immobiliers sur lesquels ils pourraient se retourner pour se faire rembourser en cas de problème.

Ainsi, même si la situation économique et financière de l’entreprise semble « bancable » en apparence, l’entreprise en question ne saurait accédée au crédit si elle ne dispose pas d’un actif[4] assez conséquent. Mais il faut encore que les biens de la société soient bien en règles du point de vue légal, sinon ils n’auraient aucune valeur en tant que sureté.

Par exemple,  si la transmission de la propriété ne se passait pas  de manière légale au moment l’acquisition d’un bien immobilier, ou encore si le client ne dispose pas de tous les documents nécessaires pour le décaissement, principalement le titre de propriété, ou tout autre document attestant du fait que le bien n’est grevé d’aucune charge.

Et biensûr, il est évident que si le vendeur initial n’était pas en règle avec la loi, ou s’il a procédé à une opération malhonnête pour pouvoir produire certains documents indispensables pour la vente, l’acquéreur héritera de ces irrégularités. La situation peut être encore plus compliquée pour l’acquéreur si le vendeur n’était pas (cas quand le vendeur usurpe la qualité de propriété à quelqu’un d’autre), ou plus (cas quand le propriétaire initial vend et revend à plusieurs acquéreurs en même temps le bien foncier) réellement le propriétaire du bien vendu. Les établissements financiers refuseront alors de lui accorder le crédit nécessaire pour faire tourner son affaire, faute de garantie sérieuses.

Le problème, c’est qu’au Bénin, les propriétaires terriens sont surtout des gens de la campagne qui ne font pas du tout confiance aux autorités administratives  et se montrent très réticents à régulariser le statut juridique de leur propriété du point de vue légal, et on peut les comprendre vue la corruption qui sévit dans le secteur. Du reste, dans la majorité des cas, ils estiment cette procédure de régularisation futile dans la mesure où, encore profondément attachés à la terre de leur ancêtres, ils ne songent pas toujours à s’en débarrasser. Malheureusement sans titre pour prouver leur qualité de propriété, il est plus facile pour quelques malintentionnés de se procurer les papiers nécessaires pour s’arroger cette qualité à leur place, et du même coup, les futurs acquéreurs  se voient exposés à des poursuites juridiques et à de contentieux sans fin une fois que la supercherie est découverte.

Mais malgré l’importance du rôle joué par les établissements de crédit, il faut souligner qu’ils ne tiennent pas de place particulière dans la mise en œuvre de l’installation d’une bonne politique de gestion foncière, ils ne sont en fait que des acteurs indirects de cette opération, indirects  mais qui n’en ont pas moins leur importance.

 

 

 

 

Paragraphe III : Le désengorgement de la justice des litiges fonciers :

 

Comme nous l’avons évoqué, le domaine foncier du Bénin est encore assez fragile,  et cela tient de plusieurs facteurs ; la coexistence du régime traditionnel et du régime moderne,  l’attachement à des valeurs ancestrales qui ne sont plus vraiment d’actualité étant donné les évolutions subies par l’économie et le droit foncier Béninois, et qui de plus empêchent la régularisation d’un grand nombre de propriétaires fonciers favorisant du même coup les fraudes et arnaques en tout genre dans l’usurpation de qualité de vendeur. Sans oublier la corruption qui vient encore plus compliquer la situation.

Ces facteurs combinés entraînent en toute logique la naissance d’un contentieux abondant qui viennent noyer la justice. Malheureusement, la construction et le fonctionnement actuel de l’appareil juridique béninois est caractérisé par une lenteur juridique, d’autant plus grave que les dossiers s’amoncellent d’années en années. Lenteur juridique qui pénalise les parties concernés, surtout celle dont les intérêts économiques sont en jeux, l’entreprise.

L’amélioration et la modernisation de la législation foncière béninoise est l’un des moyens les plus efficaces pour désengorger la justice, du moins en ce qui concerne les litiges fonciers, et cela en instaurant un environnement et un contexte de nature à favoriser la diminution progressive des différends fonciers.et l’unes des plus récentes, quoique non encore effective, réforme apportées dans ce sens est la facilitation de la régularisation de l’occupation de la terre par la délivrance de certificats fonciers. Une réforme qui concerne principalement les propriétaires en milieu rural, les éléments les plus vulnérables du secteur foncier béninois.

 

Paragraphe IV : La protection de l’ordre social contre les conflits fonciers :

 

Etant  donné la valeur sacrée que revêtent la terre et sa propriété dans la culture béninoise, les différends fonciers ont tendance à devenir violents[5] et il n’est pas rare qu’un litige foncier, qui a caractère civil, aboutisse finalement devant la juridiction pénale. Des études sur la criminologie au Bénin  révèlent que les conflits fonciers sont souvent à l’origine des infractions portées contre l’intégrité physique de la personne humaine. En effet, les litiges se terminent parfois à des violences physiques (coups et blessures, mort d’homme).

En effet, devant la lenteur juridique qui est la règle dans le pays[6], les parties au litige préfèrent dans régler leur différends de manière expéditive par le poing et par les armes, occultant complètement le recours à la justice qui subit également les conséquences de la défiance de la population du fait de la corruption qui sévit dans le pays (comme dans tous las pays africains d’ailleurs).

Les réactions vives de la population sont compréhensibles dans la mesure où la terre est au centre de toute leur  vie, surtout dans le milieu rural où la population subsiste grâce à l’agriculture, et dans la mesure où elle fait l’objet d’une spéculation sans précédent.

Ces faits ne font que confirmer l’existence de l’insécurité juridique qui plombe le développement du domaine du foncier au Bénin, et qui nuit par incidence au développement de l’économie nationale. Il apparaît alors que la mise en place d’une protection plus sécuritaire et plus efficace pour les propriétaires afin d’assoir les droits des futurs acquéreurs sur des bases solides est vitale pour le développement économique du pays. Mais également pour un apaisement social, condition indispensable pour permettre aux différents agents économiques dépendants de la terre d’exercer correctement et paisiblement leurs activités, et pour permettre une implantation plus facile pour les investisseurs qui veulent s’établir dans le pays.

 

Section II : Les risques de l’acquéreur :

 

La précarité des garanties offertes à l’acquéreur immobilier présente des risques particuliers. Ces risques n’arrangent guère la situation juridique de l’acquéreur pour la cause que la sécurité des transactions est constamment  sous la menace d’une annulation ou d’une opposition. Les vertus ancestrales attachées à la terre n’ont désormais plus les mêmes incidences que dans la société traditionnelle béninoise, elle est devenue une source de conflit et de mésentente entre la population. La principale victime des risques de l’insécurité foncière est l’acquéreur immobilier. Et à travers lui tout le système économique mais également social dont le développement est freiné par les problèmes qui pèsent sur un pan important de l’économie du pays.

Des problèmes qui pourraient cependant être facilement évités si des précautions ont été prises en amont de la vente par les acteurs de la transaction, que ce soit l’acquéreur, le vendeur, ou le propriétaire (car il peut arriver que le vendeur ne soit pas le propriétaire).

Mais le principal acteur qui nous intéresse dans cette partie est le vendeur, car c’est surtout par lui que les problèmes peuvent arriver, surtout si l’acquéreur a affaire à un vendeur malhonnête qui entend vendre un bien qui ne lui appartient pas par exemple.

 

Paragraphe I : La qualité du vendeur :

 

Dans la pratique commerciale, il n’est pas toujours facile de vérifier si la qualité de vendeur de la partie avec laquelle on traite est vraiment alliée à la qualité de propriétaire du bien qu’il vend. Surtout du fait que les propriétaires n’ont pas toujours les titres qui peuvent attester de leur qualité et où il est très facile, moyennant finance, de se procurer de faux titre grâce à la corruption.

Il arrive donc que si l’acquéreur a affaire à un vendeur qui est à la fois propriétaire, ce dernier ne puisse produire les titres nécessaires du fait du problème que nous venons d’évoquer. Une telle situation, banale dans notre pays, n’est pas sans risque vis à vis des acheteurs puisqu’à tout moment, ils peuvent être évincés malgré les fonds déjà mobilisés pour l’investissement.

Les cas les plus courants sont ceux où, au moment d’entrer en possession de son bien fraîchement acquis, l’acheteur se rend compte que le bien en question est déjà grevé d’un droit au profit d’une autre personne que le vendeur, que ce soit un droit de propriété ou un droit de créance. Et cela parce que le mode de transmission des titres de propriété du vendeur propriété n’était pas régulier ou fait de manière arbitraire sans respect des droits d’autrui, soit parce que le vendeur a omis de faire apparaître dans les titres les droits et obligations qui grèvent son terrain.

Le résultat est que les titres de propriété qui arrivent entre les mains de l’acquéreur ne garantissent plus la situation réelle de l’immeuble. Un risque énorme pour l’acquéreur et qui pourrait pourtant facilement être évité s’il a recours aux services d’un notaire.

 

Paragraphe II : Les actes du vendeur :

 

Comme nous venons de l’évoquer, les difficultés du propriétaire-vendeur à prouver de sa qualité déteignent sur l’acquéreur au moment d’entrer en possession de son bien si quelqu’un d’autre que lui prétend avoir un droit quelconque sur le bien.

Mais là n’est pas le seul écueil auquel le futur acquéreur doit se prémunir, en effet, au vue de l’état général du marché foncier[7], il n’est pas rare de rencontrer des  vendeurs malhonnêtes qui ne reculent devant aucune manœuvre retorse pour flouer les plus crédules.

 

• : Le délit de stellionat :

 

Le stellionat est un délit qui consiste à « vendre un immeuble dont on n’est plus propriétaire, ou à l’hypothéquer une seconde fois à l’insu du créancier précédent, ou encore à le présenter comme libre d’hypothèque alors qu’il en est grevé. »[8]. Au Bénin, ce délit est le plus courant dans les différends foncier, certains propriétaires, par simple appât du gain ou pressés par l’urgence de la survie se risquent à vendre et revendre leur terrain en profitant de la carence malheureusement perceptible  de l’administration.

Dans les pays avancé comme la France par exemple, le délit de stellionat est un délit civil qui a perdu tout intérêt depuis l’instauration d’une publicité obligatoire pour les aliénations immobilières et les constitutions d’hypothèque[9]. Cette règle existe également dans le droit béninois, qui rappelons-le a été largement calqué dur le modèle du droit civil français, malheureusement, les réalités sur le terrain ne favorisent pas vraiment son efficacité.

En effet, l’administration est tellement sollicitée par la demande qu’il est facile d’oublier de faire publier une hypothèque, ajoutée à cela la grande place que tient la corruption et la méfiance souvent justifiée des propriétaires qui rechignent à aller devant les autorités pour officialiser toute transaction concernant un bien foncier et il n’y a plus de transparence que de nom dans le fonctionnement du secteur foncier.

 

B- : La vente de terrain d’autrui :

 

Cette vente de terrain d’autrui peut prendre plusieurs aspects.

Dans un premier cas, le problème vient de la délimitation parcellaire des terrains. En effet, la délimitation des terrains se font la plupart du temps sur le ta, de manière assez aléatoire et cela du fait que faire appel à des géomètres est souvent largement au-dessus des moyens des propriétaires. Une situation qui peut pousser certains à profiter de la situation pour aller se servir sur le terrain du voisin sans aucun égard pour ses droits. Si le propriétaire décide alors de se séparer de céder son bien à un tiers, ce dernier aura à faire face à des problèmes avec le voisin flouer ce qui l’empêchera de jouir pleinement de son bien.

Dans un autre cas de figure, l’acquéreur peut avoir affaire à des héritiers qui prétendront avoir tous les droits sur une propriété indivise qu’ils partagent donc avec d’autres cohéritiers. Le problème c’est que tant que les héritiers se trouvent en indivision, ils ne peuvent pas accaparer un bien en particulier dans l’indivision, tous les biens appartiennent à tous les héritiers.

Ce qui signifie qu’en réalité, le bien étant indivis, les premiers héritiers n’ont en réalité aucun pouvoir juridique particulier, ils n’ont aucun droit de disposer du bien (sauf avec le consentement de tous les indivisaires) et tous les actes faits en ce sens seront réputé n’avoir aucun effet pour les autres indivisaires.

Concrètement cela signifie que l’acquéreur ne pourra pas opposer ses droits aux indivisaires qui n’ont pas donné leur consentement dans la vente du bien, l’acte de vente sera donc nul (sauf si le bien tombe dans le patrimoine du vendeur au moment de la sortie de l’indivision) et le vendeur ne pourra que se retourner contre son vendeur initial. Ce qui ne sera pas dans l’intérêt de l’acquéreur car cela lui fera perdre du temps, or nous savons qu’en matière d’investissement, le temps c’est de l’argent.

 

Paragraphe III : Les créanciers du vendeur :

 

« Les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. »[10] C’est sans doute l’un des principes les plus célèbres dans le droit des obligations, et même si la formulation diffère d’un système juridique à l’autre, l’idée générale reste la même. Car il ne faut pas perdre de vue que le contrat est le principal instrument juridique du commerce, c’est le seul instrument juridique à l’aide duquel les parties qui veulent vraiment s’engager peuvent exprimer leurs intentions réelles et également pour souligner la limite de leurs engagements respectifs. Autant dire que c’est un instrument plus qu’important pour promouvoir les intérêts du commerce et pour assurer une sécurité juridique aux différents agents économiques.

Le contrat est un acte juridique qui a aussi pour but de limiter les effets du contrat, car seules les parties qui se sont engagées devraient être tenues d’honorer le contrat et les tiers ne peuvent être obligés d’une obligation à laquelle ils n’ont pas consentis, tout comme ils ne peuvent prétendre à aucun droit particulier découlant directement du contrat (sauf dans les cas particuliers de la stipulation pour autrui).

Cependant, il peut arriver qu’un contrat porte atteinte aux droits des tiers. Les tiers dont il est question ici sont dans la grande majorité des cas les créanciers des parties aux contrats. Ce qui nous intéresse ici, c’est le cas des créanciers du vendeur.

Dans certains cas, en effet, même s’il est vraiment propriétaire du bien foncier vendu, le vendeur peut avoir perdu la maîtrise de son bien pour plusieurs raisons. Par exemple pour cause d’hypothèque dans le cas où il aurait mis son bien en garantie en échange d’un  ou plusieurs crédits. Supposons maintenant qu’il ait besoin de liquidité et qu’il décide malgré les deux hypothèques qui grèvent son bien de le mobiliser. Dans ce cas, les créanciers sont lésés car ils ont perdu leur garantie de remboursement, l’immeuble.

Et même si l’acquéreur ne peut être tenu directement responsable du fait du principe de la relativité du contrat (sauf biensûr s’il a acheté le bien en connaissance de cause), les contestations des autres créanciers peuvent quand même le gêner dans son entreprise.

 

L’acquisition d’un bien foncier peut être un investissement incontournable pour les investisseurs qui veulent s’établir dans un pays donné, mais il peut être un investissement à risque si les acquéreurs ne font pas preuve de toute la diligence nécessaire pour éviter les divers écueils qui pourraient mettre en danger leur investissement. Biensûr il n’est pas toujours facile de se rendre vraiment compte de la situation, surtout pour les étrangers, c’est la raison pour la quelle il vaut mieux approcher les professionnels du secteur qui peuvent plus facilement avoir accès aux informations (véridiques) nécessaires concernant un bien donné, des professionnels comme les notaires par exemple.

Et cela d’autant plus que le système de gestion foncière béninoise est marqué par un désordre et un flou juridique entretenu par la vétusté des textes traitant de la question. Certes des réformes intéressantes ont été amorcées par les décideurs publics pour arranger la situation. Comme par exemple la campagne de reconnaissance légale des droits des acteurs ruraux, amorcée en 2007. Mais beaucoup reste à faire, d’autant plus que la plupart de ces réformes n’ont pas encore produit effets.

 

 

 

 

Chapitre II : Les principales modalités d’acquisition de la propriété immobilière :

 

Les risques pour les agents économiques qui œuvrent dans le domaine du foncier sont bien réels. Ils ne sont pas seulement relatifs aux problèmes posés par la qualité du vendeur ou par la malhonnêteté de ce dernier. La modalité d’acquisition de la propriété immobilière peut également poser problème, car elle peut influer sur le degré de garantie dont bénéficiera le futur acquéreur.

Il y a plusieurs façons d’acquérir la propriété d’un bien foncier.

 

Section I : L’acte de vente :

 

C’est le moyen de transfert de propriété le plus courant. La vente est le contrat par lequel une personne transfert la propriété d’un bien à une autre moyennant finance. Le contrat de vente ne nécessite pas de forme particulière, et même si le passage devant un officier public assermenté est souhaitable, il n’est pas obligatoire, et dans la majorité des cas, le contrat de vente d’un bien immobilier reste un acte sous-seing privé.

Mais un acte sous-seing privé n’’octroi pas une grande protection pour l’acquéreur car le vendeur peut facilement manœuvrer pour fournir de faux papiers ou pour contourner l’absence de papier (en prétendant les avoir placé en lieu sur par exemple). De plus un tel contrat peut être facilement annulé, surtout si les parties n’ont pas pris la peine de le faire enregistrer auprès des autorités compétentes.

L’acte de vente peut également prendre la forme authentique ou authentifiée[11], ce qui peut occasionner des frais assez importants pour les parties au contrat, mais qui leur offre également plus de garantie, même dans le cas où le vendeur parviendrait à céder le bien par le biais de faux papiers. Le fait de passer devant un officier public assermenté, dont les affirmations font foi jusqu’à inscription de faux, peut au moins attester de sa bonne foi auprès des tiers, et il lui sera alors plus facile de défendre ses droits.

Dans certains systèmes juridiques, comme dans le système français par exemple, le contrat de vente immobilière doit obligatoirement revêtir la forme authentique pour être valide. La présence d’un notaire est donc obligatoire, ces dispositions ont été prises afin d’éviter tout litige dans l’avenir.

Dans le droit béninois, on peut noter une nette préférence pour les actes sous-seings privés, ce qui explique sans doute aussi pourquoi il y a tant de contestation et de litiges liés au contrat de vente de biens fonciers.

 

 

Section II : La succession:

 

La succession est la transmission des biens d’une personne pour cause de mort, et elle porte sur l’ensemble du patrimoine du de cujus. Il y a trois sortes de succession, la succession AB INTESTAT (en l’absence de testament et même de manifestation de la volonté du défunt, art. 723, et suivants code civil français.). Dans ce cas c’est la loi qui va décider de l’ordre de succession, il n’y a donc, à priori aucun problème particulier découlant de cette forme testamentaire.

La succession testamentaire est dévolue selon la volonté du défunt, exprimé dans un testament (art. 967 et suivants). Cette dernière forme de succession permet au défunt de désigner une ou plusieurs personnes à qui il décide de laisser tout ou partie de son patrimoine. Cette forme laisse  plus de marge à la contestation car il est interdit par la loi de favoriser certaines personnes en faveur d’autres personnes (par exemple les enfants incestueux ne peuvent pas hériter de leurs parents). Pour éviter les contestations qui pourraient dénaturer les dernières volontés du défunt il est conseillé d’avoir recours au ministère d’un notaire au moment de la rédaction du testament.

 

Section III : La donation :

 

La donation est le contrat par lequel une personne, le donateur, transfère la propriété d’un bien à une autre, le donataire, qui l’accepte sans contrepartie et avec une intention libérale[12], elle est prévue par l’article 893 et suivants du code civil. Le transfert de propriété d’un bien immobilier par la donation est donc non seulement valable, mais également irrévocable et produit pleinement ses effets à l’égard du bénéficiaire. Ce dernier peut donc en disposer comme il le veut, notamment en le vendant.

Le contrat de donation est soumis à des conditions et des formes particulières. En effet, étant donné qu’il opère un transfert de propriété sans occasionner de frais de mutation importants comme c’est le cas dans la vente, l’on pourrait être tenté de déguiser un contrat à titre onéreux en une donation afin de frauder la loi. Mais le donateur peut également juste vouloir faire échapper le bien afin qu’il ne serve pas au remboursement de ses créanciers par exemple. Pour toutes ces raisons, l’acte de donation doit être authentique et dans le cas contraire il ne sera pas opposable aux tiers et restera sans effet à leur égard.

Rappelons également que pour qu’il y ait contrat de donation, il faut que le donataire ait accepté la donation, il n’est pas tenu d’accepter la donation. Cette condition vise à protéger le donataire, car le donateur pourrait par exemple lui un immeuble grevé de diverses charges. Etant donné qu’il y a transfert de propriété ce sera  désormais au donataire d’honorer des engagements auxquels il n’a pourtant pas consentit.

 

 

Section IV : La prescription acquisitive :

 

La prescription acquisitive constitue, comme toute prescription civile, la consolidation d’une situation juridique par l’écoulement du temps[13]. La prescription est acquisitive quand elle a pour effet de faire acquérir un droit réel à celui qui en fait l’exercice.

En fait, La prescription acquisitive est une sanction frappant les propriétaires qui ont délaissé leur propriété pendant un certain laps de temps. Cette forme légale de sanction porte sur les terrains immatriculés. C’est une sorte d’expropriation pour cause d’utilité privée, justifiée par l’abus de droit du propriétaire qui prive les autres agents économique d’un outil de production sans l’exploiter.

L’occupant d’un bien immobilier peut ainsi se faire transférer les titres de propriétés s’il arrive à justifier et à prouver qu’il a exercé une possession paisible et publique prolongée sur le bien, et cela sans qu’aucun contrat particulier ne le lie au véritable propriétaire (comme un contrat de fermage par exemple). Une fois ces conditions remplies, le prescrivant a un droit de propriété  plein et entier sur le bien, il a ainsi le droit d’user de la chose (usus), d’en percevoir les fruits (fructus), et d’en disposer (abusus).

En tout cas, telle est la règle dans le droit civil français. Car le droit béninois ne reconnait pas la règle de prescription acquisitive, il est important de le souligner car les investisseurs étrangers doivent prendre cela en considération pour éviter de se faire flouer. Ainsi, même si un individu occupe un terrain pendant le délai prescrit dans le code civil (trente ans), et même avec une autorisation administrative particulière, le propriétaire originel peut à tout moment récupérer sa propriété. Le titre ne perd pas sa valeur avec le temps.

 

Section v : La possession :

 

La possession est par définition la « maîtrise de fait exercée sur une chose corporelle correspondant, dans l’intention du possesseur, à l’exercice d’un droit réel. »[14] Contrairement à la prescription acquisitive, la possession consiste à s’établir sur un terrain ni titré ni cadastré.

Bénin, la plupart des propriétés ancestrales sont tenues à titre possessoire. Ainsi, la nouvelle génération occupe des terres ayant appartenues à leurs ancêtres, dont la propriété peut remonter assez loin dans le temps, sans qu’elles soient  ni titrées ni cadastrées. Néanmoins, la possession est protégée juridiquement par ce que l’on entend par action possessoire.

L’action possessoire vise à protéger la possession de tout trouble qui pourrait la menacer ou l’affecter, elle ne porte donc  pas sur le fond du droit mais sur une situation de fait[15]. Le  Droit béninois attache la base juridique de la possession sur l’ancienneté du droit du propriétaire. Ce n’est donc pas le nombre d’année d’occupation des nouveaux occupants qui est pris en compte mais  l’ancienneté du droit. Ainsi, un occupant risque toujours d’être évincer si d’autres personnes arrivent à produire la preuve, généralement fondée sur le témoignage, que son droit est plus ancien.

Il faut admettre que certaines pratiques juridiques ayant cours dans l’ordre juridique béninois peuvent surprendre les investisseurs étrangers car diffèrent beaucoup des règles en vigueur dans leur pays d’origine. Mais elles se justifient par  le fait que le droit béninois a un caractère mixte, tout en réceptionnant les valeurs civilistes du droit français, il n’a pour autant pas renié les valeurs ancestrales du droit coutumier. La coexistence entre le moderne et le droit coutumier peut ainsi amener la jurisprudence à se référer au droit coutumier.

 

 

Chapitre III : Les preuves légales de la propriété et  leur force probante dans le droit moderne:

 

Il ne suffit pas de dire qu’on a un droit par rapport à un bien déterminé. Encore faut-il en produire la preuve. Et la diligence la plus élémentaire pour l’acquéreur est d’exiger la production de telles preuves sous peine de devoir faire face à des litiges sans fin qui mobiliseraient autant de temps que d’argent au détriment de l’investissement.

Afin de protéger les parties au contrat et les tiers, la loi exige à la personne qui veut vendre de produire des preuves nécessaires pour attester, non seulement de sa qualité de propriétaire mais également de la situation juridique du bien. Cela pour éviter que le vendeur ne taise certaines informations cruciales pouvant entraver l’exploitation du bien par l’acquéreur et que nous avons déjà évoqué supra.

Dans le droit coutumier, la preuve testimoniale était la seule forme de preuve connue, ce qui n’est pas le cas dans le droit moderne qui privilégie le mode de preuve légale qui une plus grande force probante.

 

Section I : Les preuves légales (preuves parfaites) :

 

Il y a plusieurs formes de preuves légales qui ont une force probante différente. Nous allons les étudier en fonction de l’importance de cette force probante.

 

Paragraphe I : L’acte sous seing privé :

 

L’acte sous-seing privé est un acte instrumentaire rédigé par un particulier et comportant la signature manuscrite des parties[16]. C’est la forme la plus simple en matière contractuelle parce que l’acte sous seing privé n’a pas besoin de réaliser des démarches supplémentaires pour sa validité. Aucune condition de forme particulière n’est prescrite (mise à part l’écrit évidemment). Généralement, il sert à prouver les obligations des parties au contrat. Cet acte peut donc suffire à prouver l’existence de l’engagement de l’une des parties envers l’autre, notamment à transférer la propriété d’un bien donné moyennant finance.

Ce qui importe le plus dans ce contrat c’est la bonne foi des parties intéressées, mais en cas de litige, ce genre d’acte offre une garantie somme toute relative. Il faut cependant remarquer que dans le milieu rural, les agents économiques privilégient cette forme d’acte dans leur rapport contractuel, souvent  par méconnaissance des privilèges et garanties donnés par la loi.

 

Paragraphe II : L’acte authentique notarié :

 

L’acte authentique notarié est, comme nous l’avons déjà évoqué, l’écrit établit par un notaire. L’acte notarié renferme toutes les garanties nécessaires en matière immobilière, c’est la raison pour laquelle cette forme d’acte est privilégiée dans le cadre du transfert de propriété d’un bien immeuble.

En effet, un acte notarié présente de nombreuses caractéristiques qui fondent sa supériorité sur toute autre forme d’acte juridique. Son contenu est garanti par le notaire qui « assume l’entière responsabilité de la rédaction,  après s’être assuré que l’acte informe les parties sur les conséquences de leur engagement, recherche un équilibre contractuel et respecte l’ordre public. Il a force probante qui confère un caractère incontestable aux faits énoncés et constatés par le notaire et vaut à l’acte authentique d’occuper la première place dans la hiérarchie des preuves»[17].

 

• : Les caractères de l’acte notarié:

 

L’acte notarié présente des avantages particuliers, et offre une garantie sans commune mesure à la sécurité des transactions. Sur le fond, l’acquéreur saura si le vendeur dispose légalement le droit de vendre l’immeuble. Aussi, il saura si le bien en cause est grevé d’hypothèque. Et sur la forme, l’acte est entouré d’une protection particulière puisque les tiers ne peuvent le contester, le vendeur ne pourra le contester.

 

1- La force exécutoire:

 

L’intérêt de l’acte notarié a force exécutoire de plein droit, du simple fait de sa remise à un agent d’exécution, comme un huissier par exemple, et cela sans qu’il n’y ait besoin de passer devant le juge. Ce qui confère une sécurité certaine pour les parties contractantes.

 

 

2- :L’irrévocabilité:

 

L’acte authentique notarié a un caractère irrévocable. Autrement dit, lorsqu’un acte de vente immobilière passe devant un notaire, il n’est plus possible d’en demander la révocation ou une modification ultérieure. Sauf si des erreurs matérielles flagrantes ont pu se produire et que ces erreurs ou fautes compromettent gravement le caractère véridique de l’acte notarié. Mais le cas est rare, car les notaires vérifient scrupuleusement la teneur de l’acte qu’il est appelé à rédigé.

 

B :-Le formalisme dans l’acte notarié :

 

Lorsqu’on fait appel au service d’un notaire, c’est pour bien s’assurer d’être guidé de manière à bien savoir où l’n s’engage, et étant donné l’importance de l’engagement  et des enjeux en matière de vente immobilière, le recours à  un notaire est une précaution qui n’est pas superflue.

Le recours à un notaire répond donc principalement à un souci de sécurité. L’acquéreur doit être  conscient de la situation, conscient de la portée de son engagement et renseigner. Justement, c’est la raison pour laquelle la loi impose des règles aussi strictes en matière de vente d’immeuble.

 

• La comparution en personne ou par représentation:

 

En principe, les parties intéressées au contrat doivent comparaître en personne devant le notaire. Cependant, il existe également des procédés qui permettent aux absents de passer quand même un contrat, et cela afin de ne pas compromettre l’investissement. L’un de ces mécanismes est le mécanisme de la représentation.

Le représentant est donc là pour défendre les intérêts de la partie qui ne peut être présente au moment de la signature de l’acte, mais tout se passe comme si ladite partie avait apposé elle-même sa signature : elle est engagée au même titre que son cocontractant. Sauf dans le cas où le représentant a outrepassé sa mission, dans ce cas il engage sa responsabilité personnelle.

 

• La présence du notaire :

Par contre, le notaire doit être présent, il ne peut absolument pas se faire représenter par une tierce personne, sauf si celle-ci est investie des mêmes pouvoirs attachés à la qualité d’officier public que lui. La raison en est le caractère de l’acte et de la valeur juridique que lui confère le recours à l’office d’un officier public.

 

 

• La signature de l’acte :

 

Une fois les parties informées de la nature et de la portée réelle de leurs engagements, une fois que toutes les informations utiles leur ont été fournies et les procédures administratives ou judiciaires accomplies, l’acte est enfin rédigé par l’officier public et les parties peuvent procéder à la signature de l’acte. Pour finir, l’apposition de la signature et du sceau du notaire sur l’acte donne à celui ci le caractère solennel et quasi-irréfragable.

 

B- : Les responsabilités notariales :

 

Le notaire est responsable personnellement et pécuniairement des fautes qu’il a commis dans le cadre de son intervention, eu égard à l’autorité attaché à sa qualité d’officier public et partant à ses actes, il est tenu d’exercer diligemment ses fonctions sous peine de sanction d’ordre civil ou pénale. De tel régime de responsabilité s’applique en cas de mésentente frauduleuse avec le client.

Il lui est également interdit de prendre partie lorsqu’il est amené à expliquer la teneur de l’engagement des parties. Mais les principales responsabilités des notaires sont :

 

1- : Garant de l’équilibre économique du contrat :

 

Les enjeux dans une vente d’immeuble sont particulièrement importants, le ministère d’un notaire est donc nécessaire à l’acquéreur pour donner au contrat plus de justice et de régularité, pour que le contrat soit rédigé de manière équitable en ce qui concerne l’engagement des parties.

Le notaire devra vérifier, par exemple, si la valeur vénale de l’immeuble est plus chère que sur le marché. Ou encore, si compte tenu de la situation  de l’immeuble son prix est exagéré et, donc, mérite d’être révisé.  Dans ce cas là son rôle se cantonne à informer le client. Tout cela a pour objet d’éclairer  l’acquéreur sur l’opportunité de l’opération.

 

2- : Vérification de la situation juridique de l’immeuble :

 

La vérification de la situation juridique consiste, d’une part, à déterminer si le vendeur est le véritable propriétaire de l’immeuble et, d’autre part, à vérifier si l’immeuble est grevé d’hypothèque. Ces vérifications ont pour principal but de prémunir l’acquéreur contre des opérations à risque.

Si le notaire considère que l’opération présente des risques démesurés par rapport à l’importance de l’investissement, il est tenu d’aviser son client et de l’expliquer des dangers présents ou futurs.

Paragraphe III : Le titre foncier :

 

C’est la preuve la plus parfaite du droit de propriété. En effet, lorsque le propriétaire a en sa possession un titre officiel de propriété attestant de sa qualité de propriétaire, la présomption de domanialité tombe et l’Etat n’a plus le droit d’acquérir l’immeuble en question sauf s’il décide d’engager la procédure complexe de l’expropriation pour cause d’utilité publique .

Et les particuliers ne peuvent non plus prétendre un droit quelconque sur l’immeuble déjà titré. Ils doivent respecter le droit de propriété de celui qui peut produire les titres sous peine de sanctions.

Lorsqu’on passe un contrat de vente d’immeuble, il faut s’assurer que le vendeur soit en possession d’un titre foncier. La détention de ce titre foncier ouvre droit au crédit bancaire, donne à l’acquéreur une protection efficace, à charge pour lui de faire la mutation sur le registre foncier. Donc, c’est la preuve de droit de propriété parfaite.

 

A- : Les caractères du titre foncier d’immatriculation:

 

Le titre foncier d’immatriculation offre une garantie sans commune mesure à l’acquéreur après la mutation. Et cela puisqu’il est définitif et inattaquable.

 

• Garant des situations juridique et matérielle de l’immeuble:

 

Pour  obtenir des informations sur un  immeuble titré, il suffit de demander sa situation juridique. Le registre foncier retrace l’histoire de l’immeuble en question, les mutations, les charges grevant le fond, les servitudes etc. La situation matérielle, qui est la délimitation des bornes,  autrement dit les limites de la propriété.

 

Section II : La force probante des preuves :

 

Les moyens de preuves ont leur portée et leur force. L’acquéreur doit bien choisir le mode de preuve qui serait plus dans ses relations contractuelles. Le degré de garantie offert à l’acquéreur dépend essentiellement du mode de preuve par lui choisi.

 

 

 

Paragraphe I : Entre les contractants :

 

Le mode de preuve qui ait la moins de force probante est l’acte sous seing privé, car le caractère obligatoire de cet acte dépend principalement de la bonne foi des parties au contrat. Le risque est qu’il se pourrait que l’un des parties nie son engagement, ce qui nuit à la sécurité juridique des transactions.

Un contrat passé selon la forme sous seing privé n’offre qu’une garantie infime à l’acheteur d’un bien immobilier. De même si l’acte est valable entre les parties, les tiers peuvent contester facilement la signature qui figure sur l’acte.

Alors que pour l’acte notarié, la signature du notaire confère à l’acte son authenticité et le rend incontestable. L’acte notarié, comme nous avons signalé en haut, est revêtu de la force exécutoire et présente un caractère irrévocable.

Le titre en tant que preuve parfaite est définitif, inattaquable.

 

Paragraphe II : Vis à vis des tiers :

 

Les tiers peuvent également avoir  intérêt à faire annuler la convention passée entre deux parties. Cas  par exemple des créanciers qui peuvent demander l’annulation du contrat de vente s’il met en péril leur droit.

L’acte authentique fait foi jusqu’à inscription de faux. L’acte sous seing privé fait foi jusqu’à preuve contraire et le titre est définitif, inattaquable. Notons pour le cas du titre foncier, que le détenteur peut l’opposer à tous ceux qui prétendent avoir le droit sur le terrain. C’est pour cela qu’on dit que c’est la preuve la plus parfaite du droit de propriété.

 

Section III : Les conflits entre les éléments de preuve :

 

• La possession contre possession: la possession c’est l’occupation continue, non équivoque, matérielle et psychologique, avec mise en valeur effective, d’un terrain. Deux personnes prétendent avoir un droit sur l’immeuble en cause. Dans ce cas précis le tribunal devra apprécier quelle est la possession qui est la mieux caractérisée, c’est à dire la plus significative. Notons que dans le droit coutumier traditionnel béninois, celui qui a le droit le plus ancien l’emporte.
• Possession contre titre: L’un des plaideurs oppose la possession à l’autre qui lui oppose un titre. C’est le titre foncier qui l’emporte parce qu’il a un caractère définitif et inattaquable. Le propriétaire titulaire du titre en question n’aura alors qu’à exercer l’action en revendication pour l’expulsion par ordonnance de justice de l’occupant sans titre, pour rentrer dans ses droits et jouir pleinement de son bien.

 

Notons cependant que le possesseur peut quand même défendre sa possession s’il peut fournir  un jugement reconnaissant son droit sur le terrain, donc il devient prescrivant.

• Le titre contre titre: Sur un même terrain il peut arriver que deux personnes invoquent chacun un titre de foncier. C’est celui dont le titre est le plus ancien qui l’emporte.

 

 

Chapitre IV: Les particularismes des deux systèmes :

 

Même s’il est vrai que le droit béninois s’est largement inspiré du droit français, les deux systèmes présentent quand-même des spécificités qu’il nous faut mettre en exergue. Car une étude comparative de ces deux systèmes de droit nous permettra d’avoir une appréciation plus éclairée de l’état de la sécurisation foncière en France et au Bénin.

Ainsi si le système français a beaucoup évolué en la matière, il nous faut malheureusement constater que ce n’est pas le cas du droit béninois qui piétine encore, et s’entoure pour le moment d’un flou juridique peu sécurisant pour les principaux intéressés, les propriétaires et les acquéreurs.

La raison en est que les décideurs publics ne semblent pas encore décider sur l’attitude à adopter, s’il faut puiser les règles destinées à améliorer la situation dans l’identité culturelle béninoise ou abandonner le système traditionnel au bénéfice du droit moderne jugé plus sûr et plus favorable au développement économique du pays.

 

Section I : Dans le droit Béninois :

 

Paragraphe I : Dualisme droit coutumier et droit moderne :

 

Avant la colonisation du Bénin par les français, le statut juridique de la terre est organisé par des règles coutumières qui étaient alors scrupuleusement respectés par les sujets de droit puisqu’elles reflétaient parfaitement les réalités sociales béninoises. Les conflits, qui étaient par conséquent peu nombreuses, étaient réglés au sein de la collectivité villageoise.

Avec la colonisation, ce sont les lois françaises qui ont trouvé application en matière foncière au mépris des règles traditionnelles. Et le retour à l’indépendance n’a pas permis de tourner complètement le dos au droit français pour revenir au droit coutumier, et cela malgré le fort sentiment de nationalisme qui a suivi.

Le résultat en est que le système foncier béninois se retrouve maintenant régit par un droit à caractère dual, hésitant entre le traditionnel et le moderne, difficile à gérer et à mettre en œuvre. Ce dualisme juridique qui perturbe gravement le développement du secteur.

 

 

Paragraphe II : Domaine d’application géographiquement différent :

 

La coexistence entre droit coutumier et droit moderne a crée une situation très complexe qui perturbe l’ordre juridique béninois, dans la mesure où tous les acteurs économiques n’ont pas adhéré aux principes du droit moderne. Le régime juridique appliqué au milieu rural est différent de celui du milieu urbain :

 

A- : Le milieu rural :

 

Cela parce que dans le milieu rural il y a une prééminence certaine du droit traditionnel. Le statut de la terre n’a pas changé même si la colonisation a influé sur certains comportements de la population. La propriété foncière est toujours exercée de manière collective. La terre est exploitée pour le bien de tout le monde, et demeure, du moins dans la conscience collective, inaliénable.

Les règles non écrites sont plus proche du cœur et de l’esprit des acteurs ruraux, ce qui ne les encourage pas à adhérer au régime moderne et même à rejeter le tout nouveau système de certificat foncier. Ce qui fait qu’en cas de problème, le mode de preuve usité repose essentiellement sur le témoignage. Le juge est alors tenu d’en tenir compte dans la mesure où les propriétaires se trouvent dans l’incapacité totale de fournir autrement la preuve de leur qualité, et dans la mesure où, malgré l’absence de titre et la difficulté de la preuve, l’on ne puisse ignorer purement et simplement les droits des occupants qui ont leur racine profondément ancrées sur le terrain en question.

 

B- : Le milieu urbain :

 

Le développement de l’urbanise, l’exode rural, et la surpopulation dans les grandes villes ont amené la population résidant dans les grandes agglomérations à procéder à la reconnaissance légale de leur droit de propriété de peur de se voir déposséder de leur bien par quelques malhonnêtes attirés par l’appât du gain.

Dans le milieu urbain, la population a plus conscience de l’importance des titres fonciers. Ils préfèrent donc procéder à la délimitation de leur propriété par le bornage et à inscrire de leur droit de propriété dans le livre foncier ou registre foncier.

Le système foncier semble alors plus sécurisé dans les grandes villes qu’à la campagne. En ce qui concerne le mode de preuve utilisé, c’est le régime moderne de la propriété qui s’applique mais le régime de preuve traditionnel n’est pas complètement ignoré non plus.

 

 

Paragraphe III : Admission de preuves imparfaites :

 

• Les preuves dites imparfaites:

 

Les preuves dites parfaites garantissent une protection efficace à l’acquéreur d’un bien immobilier. En matière judiciaire, les preuves parfaites tiennent une place privilégiée du fait que ces sont les modes  de preuves les plus crédibles. Cependant, il faut remarquer qu’il peut arriver que le titre  présenté à l’appui, pour prouver le droit de propriété soit altéré, ou illisible. La valeur juridique de ce titre, pourtant réputé inattaquable, peut ainsi être sérieusement remise en question, et ne soit plus suffisant pour défendre les droits de personnes ayant exercé une emprise effective et durable sur le terrain.

Le problème peut alors se poser pour le juge de savoir sur quelle base se fonder pour trancher de l’affaire. Devra-t-il toujours se conformer à la loi et pénalisé le propriétaire négligeant qui a altéré son titre de propriété jusqu’à en compromettre la valeur ? Ou devra-t-il se baser sur l’équité ?

La jurisprudence, pour remédier à cette situation délicate et surtout pour ne pas pénaliser inutilement les acteurs économiques qui ont exploité le terrain depuis un certain temps, a reconnu la validité à d’autres modes de preuves dites imparfaites. Cela peut alors aller de la preuve testimoniale jusqu’aux preuves les plus improbables comme la prise en vidéo lors de la conclusion du contrat.

 

B- :L’appréciation souveraine du juge :

 

Le juge joue un rôle important en matière de règlement de litige foncier, et cela dans la mesure où l’issue du différend dépendra au final de sa perception de l’affaire, du cheminement de son raisonnement, en un mot de son intime conviction. Devant les preuves soumises à sa discrétion, il lui incombe la charge de trier parmi les pièces produites et les témoignages recueillis ce qui lui paraît plausible et crédible.

En matière de litige foncier, il peut arriver que les parties au litige soient issues de cultures différentes et ont des valeurs différentes, ce qui les pousse à recourir à des moyens de preuves différents également et qui dans la plupart des cas sont contradictoires. Cas par exemple quand l’une des partie est issue d’un pays au droit modernisé, comme la France par exemple, qui privilégie les moyens de preuve sur support. Et quand l’autre partie vient d’un pays au droit traditionnel qui reconnait encore les moyens de preuves les plus archaïques, comme la preuve testimoniale par exemple. C’est une situation qui peut se révéler particulièrement compliquée pour le juge qui aura à connaitre de l’affaire, car il devra choisir lequel des deux modes de preuve faire prévaloir.

 

 

 

Paragraphe IV : Les conciliations extrajudiciaires :

 

Le système juridique béninois comme nous le savons est hybride, pour certaines questions il dispose de tout un arsenal juridique moderne, et pour d’autres le droit coutumier reste applicable, et malheureusement le droit foncier fait partie de ces questions. Etant donné les difficultés pouvant être engendrées par ce caractère hybride, les décideurs publics ont taché de ne négliger aucun moyen de règlement des différends entre les parties, pour ne pas trop surcharger les instances judiciaires de doléances qui peuvent encore être réglées entre les parties. De plus c’est un moyen pour les autorités compétentes d’établir un contact de proximité avec les sujets de droit et ainsi de prendre connaissance des problèmes récurrents, une façon de moderniser le droit foncier.

La conciliation fait partie de la coutume juridique béninoise. La conciliation peut être effectuée de deux façons : soit elle est menée par les autorités coutumières comme le roi, le chef du village, le chef de famille ou bien, elle est conduite à la diligence des autorités appartenant à la structure administrative. Mais sa principale caractéristique c’est qu’elle n’est pas codifiée.

La procédure de conciliation commence de la même manière que la procédure judiciaire ; il y a un litige entre deux parties et l’une d’elles décide de s’en référer à l’autorité en déposant une plainte, mais elle peut également commencer par l’autosaisine de ladite autorité dans le cas où les dissensions entre les parties prennent un degré tel qu’elles menacent la tranquillité publique. Dans son office l’autorité saisie aura à écouter, apprécier et à aider les parties à arranger de marinière paisible leurs différends.

Notons que la procédure de conciliation entre surtout dans le champ de compétence des différentes hiérarchies de l’autorité administrative, en commençant par le chef du village qui, du fait de sa proximité avec les principaux intéressés, est le plus à même d’avoir une appréciation plus juste de la situation des propriétaires et des acquéreurs.

La conciliation est une notion très ancrée dans la culture juridique béninoise, tirée du droit coutumier, elle permet souvent d’expédier plus rapidement les problèmes entre les parties à un litige foncier. Les législateurs, les décideurs publics et les autorités judiciaires ont tenu compte de cette situation, c’est la raison pour laquelle elle tient encore une place importante dans la procédure judiciaire du pays, et voilà pourquoi également le TPI béninois reçoit également l’appellation de Tribunal de conciliation.

Notons que dans les systèmes de droit moderne, les différents acteurs économiques peuvent également avoir droit à ce que l’on appelle règlement à l’amiable des différends. Ils choisissent donc de ne pas ester en justice, en général pour éviter de faire mauvaise presse ou de perdre trop de temps. Cependant, ce genre de règlement se déroule dans une sphère privée, sans aucune interférence de la part des autorités, administratives ou judiciaire, c’est la procédure dite d’arbitrage.

Notons qu’il ne s’agit ici que de simple conciliation, les parties ne sont pas obligées de se ranger à l’appréciation portée par l’autorité en question sur l’affaire. D’autant plus que l’objectif n’est pas de dire qui a tort ou qui a raison, de dire le droit, mais de conduire les parties à faire plus de concession de manière à régler plus rapidement et équitablement le problème[18].

 

Section II : Dans le droit français :

 

En matière de  droit foncier, le système français n’a cessé d’évoluer. L’état de la législation française a changé de visage depuis l’époque de la colonisation où le pays à chercher à « disséminer » ses principes de droits dans les colonies. Mais les pays africain qui ont réceptionné le droit français ont appliqué et appliquent toujours en l’état, tel qu’il était à l’époque de la colonisation. Ce qui explique pourquoi le droit de ces anciennes colonies accuse un sérieux retard. Ce qui n’arrange rien aux problèmes de sécurité juridique déjà posés par le caractère dual de ces droits.

Dans le droit français, le législateur est prompt à s’adapter aux nouvelles situations bouleversant les relations entre les particuliers et viennent ainsi modifier le paysage économique et juridique. Ce qui a contribué à éradiquer certains délits, comme le délit de stellionat par exemple, les opérateurs ont une culture juridique plus évolués et sont donc plus vigilants et moins faciles à duper. Et cela d’autant plus que le système du service foncier est fiable en raison de la centralisation des situations foncières et parcellaires.

 

Paragraphe I : Actions pour la régularisation des situations juridiques :

 

Il est vrai que la terre a perdu son caractère sacré dans les droits modernes tel que le droit français par exemple. Ce qui ne signifie pas qu’elle ait perdu tout intérêt car elle a une valeur pécuniaire importante. Raison pour laquelle les autorités compétentes procèdent à la mise à jour régulières des différents textes de loi relatifs à la question, et organisent des campagnes de sensibilisations destinées à inciter les gens et les opérateurs économiques à régulariser leur situation afin d’éviter la survenance de litiges pouvant constituer un frein au développement économique et favorisant l’installation de l’insécurité juridique.

La régularisation foncière confère une plus grande valeur aux garanties fournies à  l’acquéreur d’un bien immobilier, ce qui valorise son bien qui va constituer, pour ses créanciers (dans la mesure où on parle d’un opérateur économique) un indice de la santé financière de son entreprise et va également constituer pour eux une garantie fiable.

 

 

Paragraphe II : L’unification de l’ordonnancement juridique foncier :

 

Nous avons vu que l’un des éléments qui fragilise le système foncier béninois est le caractère dual de son système juridique. Caractère qui favorise la disparité dans les méthodes appliqués par les différents acteurs économiques.

Dans le droit foncier français, le problème n’est pas d’actualité puisque le droit foncier français est harmonisé et unifié dans un seul texte. Il n’y a aucun risque de confusion puisque tous les acteurs opérant dans le foncier, que ce soit au niveau des opérateurs, de l’administration, ou au niveau de la justice, sont avisés des textes en vigueur, sans courir le risque de voir surgir une tradition qui leur est complètement inconnue ou qui est complètement déphasée par rapport au contexte général.

Normalement, cette unification de l’ordonnancement juridique par l’harmonisation des textes en vigueur devrait prédominer dans tous les systèmes de droit. En effet, la loi est, par définition, l’expression de la volonté générale. De ce fait, elle doit traduire les besoins du peuple à travers leur représentant. Une fois votées, la loi doit recevoir exécution, et l’administration, les simples citoyens, doivent assurer le respect. Ainsi tout le monde se trouvera au même niveau par rapport au droit en vigueur.

 

La question qui pourrait se poser à ce stade de notre travail est quid de l’effectivité des systèmes de garanties de protection de l’acquéreur dans les droits franco-béninois ? Ce qui nous conduit dans la deuxième partie de notre  étude.

 

 

TITRE II : La portée des garanties de l’acquéreur dans les deux systèmes juridiques :

 

Dans cette partie de notre travail, nous allons mettre l’accent sur l’effectivité des garanties de l’acquéreur dans les deux systèmes eu égard aux dispositions foncières en vigueur.

Tout le mécanisme de protection des droits de l’acquéreur se construit sur la portée effective des règles en matière foncière. Les spécificités et particularismes que les deux systèmes laissent transparaître nous conduit à faire une diagnostique comparative de la politique foncières mise en place au Bénin et en France.

D’emblée, il importe de remarquer que le système des régimes fonciers béninois piétine toujours et tardent à recevoir l’adhésion de tous les béninois que ce soit ceux qui vivent  en milieu rural ou ceux qui vivent en milieu urbain.

La disparité des textes applicables, résultat flagrant de l’inefficacité de la coexistence entre régime foncier moderne et régime coutumier, la réticence de la population rurale de remplacer leur pratique coutumière avec des règles révolutionnaires ne sont que des problèmes apparents.

D’autres formes de problèmes s’enracine en bloquent le processus de développement du pays. Ainsi, dans un chapitre premier allons-nous dégager la relativité du système de protection de l’acquéreur en matière foncière dans le droit béninois. Alors que dans le droit français, des progrès énormes ont été réalisés pour actualiser le régime de protection de l’acquéreur en matière de vente immobilière (CHAPITRE II).

 

 

 

 

 

 

Chapitre I : La relativité des garanties de protection de l’acquéreur dans le Droit Béninois :

 

Lorsqu’on s’interroge sur le régime foncier béninois,  notre première appréciation se rapporte prioritairement et parfois même exclusivement sur les problèmes de pauvreté, les obstacles quant à l’accessibilité à la justice,  l’analphabétisme etc. Certes, ce sont des causes freinant gravement l’effectivité de la promotion du système foncier dans notre pays, mais il ne faut pas oublier que d’autres facteurs ont aussi leur responsabilité dans le malaise qui domine dans ce domaine. Nous devons ainsi, entre autre, mettre l’accent sur l’hostilité et le rejet de toute idée de réforme sont aussi responsable de l’embrasement des insécurisassions foncières.

L’antagonisme concurrentiel entre droit coutumier et droit moderne est récurrent. Les principes qui organisent les deux systèmes s’opposent, et chaque fois qu’il y a un conflit, le tribunal doit faire un choix entre l’interprétation fidèle des textes de loi du droit moderne positif ou bien le recours aux règles coutumières dont le caractère hétérogène entretient le flou juridique et favorise la persistance de l’insécurité juridique, étant donné que lesdites règles varient suivant une localité à une autre et d’une ethnie à une autre.

De plus les textes juridiques en vigueur qui datent de l’époque coloniale sont déphasés et ne se concordent pas à la réalité actuelle du secteur foncier. Les problèmes d’accessibilités à la loi rend encore plus délicat l’ampleur de l’ineffectivité de la protection de l’acquéreur dans le droit moderne. Dans la mesure où malgré le caractère erga omnes de la loi, ce ne sont pas tous les justiciables qui peuvent en avoir connaissance, qui peuvent y avoir accès. Il y a donc encore un gros effort de sensibilisation qui doit être effectué par les autorités compétentes. Un problème qui touche même les hommes de lois (les juristes) et même une partie du corps de la magistrature, à cause d’une formation non aboutie (il faut en effet remarquer que la corruption sévit particulièrement dans le domaine de la magistrature, ce qui peut autoriser certaines personnes qui ne disposent absolument des qualités requises à prétendre au poste de magistrat, avec tous les effets désastreux que cela entraîne sur la crédibilité du système judiciaire auprès des justiciables).

Mais ce ne sont pas les seuls problèmes qui lestent le système foncier béninois, mais avant de pouvoir proposer des solutions destinées à corriger cet état de blocage systématique si caractéristique du système béninois, nous allons d’abord devoir identifier plus sérieusement ces problèmes.

Dans un premier temps, nous allons donc évoquer les origines de la faiblesse de la protection juridique de l’acquéreur immobilier au Bénin. Pour ensuite, jeter un coup d’œil de la situation de l’acquéreur dans le droit français tout en dégageant, les points forts du système français que le législateur béninois pourrait prendre comme exemple dans l’actualisation du système foncier de e pays.

 

 

 

Section I : Les origines de la faiblesse de la protection juridique :

 

Nous ne le répèterons jamais assez le vrai problème du système foncier béninois est le dualisme du régime foncier. En outre, certaines pratiques d’occupation foncière ne se concordent guère au développement de l’urbanisme ainsi qu’aux attentes des opérateurs dans le secteur immobilier. Il est également nécessaire de mettre l’accent sur l’importance du recours au service notarial dans les transactions à nature foncière.

 

Paragraphe I : Dualisme juridique :

 

La coexistence de ces deux régimes dans le droit béninois complique les questions de l’occupation foncière. Certes, le régime traditionnel offre des protections particulières à la population rurale. Cette masse de la population a su maintenir l’application de ce droit en dépit de l’intention des colonisateurs d’implanter sur tout le territoire du Bénin des règles modernes occidentalisées. Mais actuellement, eu égard au développement de l’urbanisme, et devant le fait que l’espace cultivable s’amenuise chaque année alors que le nombre des prétendants à l’héritage augmentent progressivement, se figer dans le respect du droit coutumier traditionnel est devenu un danger menaçant les propriétaires terriens.

L’implantation généralisée du droit moderne, construit sur le modèle français, sur tout le territoire béninois est inéluctable, les justiciables doivent être informés des tenant et des aboutissants de ce droit pour éviter qu’un plus grand chaos que celui qui sévit dans le système aujourd’hui ne s’installe.

Les autorités compétentes se doivent donc de prendre les mesures nécessaires pour faire en sorte que s’opère un recule progressif du droit coutumier. Car c’est le droit coutumier qui pose le plus de problèmes aux opérateurs, étant donné le flou qui l’entoure, on ne sait pas exactement où en sont les limites, contrairement aux textes de loi dont les domaines de compétence et les portées sont exactement définis, ainsi que les sanctions qui visent à en assurer l’effectivité.

Mise à part ce flou, il y a aussi le problème posé par la contradiction importante entre les principes fondant les deux sortes de droit. Dans le droit coutumier, le principe est l’inaliénabilité de la terre, ce qui signifie que les terrains sont des biens qui se trouvent en dehors du commerce. Ce qui n’est pas le cas dans le droit traditionnel où les terrains représentent une valeur marchande importante. Cette situation entretient une confusion importante qui fait que les principaux acteurs ne savent plus à quelle règle se référer pour régler un problème donné.

Et pourtant, malgré toutes les carences du droit coutumier qui renforce le caractère équivoque du droit foncier béninois, le droit moderne est loin de faire l’unanimité parmi les principaux acteurs.

 

 

A : Régime moderne : méfiance et réticence :

 

Le régime moderne, contrairement aux apparences, est loin d’avoir atteint sa maturité, dans la mesure où des problèmes minent encore l’application effective de ce droit et son développement. Notamment en raison de certaines contradictions avec les coutumes du pays, comme c’est le cas de la question de la prescription acquisitive par exemple.

Dans les droits dits modernes, la prescription acquisitive a pour objet de sanctionner un propriétaire qui a manqué pendant des années à l’entretient de sa propriété. Le laps de temps qui s’est écoulé depuis qu’il a abandonné sa propriété laissant à croire qu’il a voulu abdiquer de son droit de propriété. Son droit est donc prescrit en faveur du droit de celui qui a pu entretenir ledit terrain pendant les années d’absence du propriétaire. Si le nouveau maître des lieux arrivent à remplir les conditions telles que déterminées par la loi, dans ce cas là, il est confirmé dans son droit.  Et le véritable propriétaire même en détention d’un titre foncier de propriété ne peut plus faire valoir son droit parce que de toute façon son droit de propriété est prescrit.

Mais  dans le droit moderne béninois, la prescription acquisitive ne se manifeste pas de cette manière. Un propriétaire aura beau quitter même après plusieurs générations son terrain, il en conservera toujours la propriété parce qu’il a un titre de foncier. Les éventuels occupants  sans titre de foncier ne sont que des squatteurs et cela en dépit de la délivrance d’autorisation de la part de l’administration. Il ne s’agit que d’une simple autorisation, une permission administrative, sans véritable valeur légale, sauf peut être fiscale.

Mais, le régime moderne de la propriété revêt d’autres problèmes tout aussi importants. Il s’agit en l’occurrence des insécurités se produisant lors de la mutation de la propriété par succession. En effet, des erreurs quant à la détermination des héritiers peuvent se glisser.

L’administration affiche aussi une politique foncière incohérente. La régularisation juridique de la situation foncière au Bénin réduit progressivement le domaine privé de l’Etat. Ce qui ne l’encourage pas vraiment sur le chemin de la modernisation, en effet son marge de manœuvre sera de plus en plus réduite si les béninois commencent à avoir accès au titre foncier.

 

B : Régime coutumier : relativité des garanties :

 

Le droit coutumier est connu pour fournir toutes les protections nécessaires aux propriétaires fonciers. Mais en contrepartie il offre une garantie moindre pour les acquéreurs. Une vente passée sous l’égide du droit coutumier engendre des droits très précaires dans la mesure où elle peut être attaquée à tout moment soit par les héritiers, soit par des personnes tierces qui affirment pouvoir justifier d’un droit sur le terrain (anciens propriétaires, propriétaires mitoyens,…).

 

 

 

Paragraphe II : Ineffectivité de la fonction notariale :

 

L’un des facteurs favorables à la persistance de ce chaos juridique est l’ineffectivité de la fonction notariale qui, nous l’avons vu supra, peut pourtant grandement contribuer à installer une plus grande transparence dans les activités de chaque acteurs, autant les autorités que les parties au contrat.

Dans les systèmes du droit avancé, la présence d’un notaire est systématique et obligatoire en matière de vente immobilière. L’objectif est d’assurer une réelle protection à l’acquéreur immobilier et de le protéger contre tout préjudice pouvant découler des problèmes liés à la propriété du vendeur.

Ce qui est vital pour le développement économique, développement qui est lié au système de protection appliqué dans le droit des affaires. Plus les garanties proposées pour protéger les investissements sont fortes, mieux la santé économique du pays se porte puisque les opérateurs économiques sont sûrs de pouvoir officier dans un climat non vicié par l’insécurité. Et le conseil de  professionnels avisés, comme les notaires, est un gage supplémentaire de l’existence d’une transparence et l’absence de l’incertitude dans un secteur aussi sensible que le secteur foncier.

Au Bénin, la culture juridique du plus grand nombre étant ce qu’elle est, c’est-à dire très faible, le recours au notaire est une démarche qui relève de l’improbable. Ce qui n’arrange pas l’assainissement et la promotion du climat des affaires.

 

A : L’absence d’un système central d’enregistrement :

 

La fonction notariale rencontre des difficultés d’ordre technique dans le cadre de la réalisation de leur mission. En effet, le pays connaît de grand problème au niveau de la communication liés aux problèmes d’infrastructures comme le mauvais état, parfois même l’inexistence de routes, créant ainsi des zones complètement enclavées, isolées du reste du pays. Il relève ainsi presque de l’utopie pour les notaires non seulement d’atteindre ces zones mais également aussi de recevoir des informations et ainsi de se rendre compte de leur situation exacte.

L’absence d’un système central d’enregistrement efficace complique également leur mission dans la mesure où il leur est impossible de savoir avec certitude si tel ou tel terrain est grevé d’une charge hypothécaire ou non. La lenteur et la vétusté de ce service peut ainsi facilement profiter aux vendeurs sans scrupules qui profitent de la défaillance du système pour flouer ses collaborateurs.

 

 

 

B : La relativité en nombre de la profession notariale :

 

Au Bénin, la couverture territoriale des notaires est moindre par rapport aux autres pays d’Afrique[19].  Pourtant leur présence est fondamentale lors de la conclusion d’un acte de vente. En effet, ils ont pour rôle de vérifier la situation juridique de l’immeuble objet de la vente, de vérifier si le vendeur en est juridiquement le véritable propriétaire. Outre les caractères inhérents à l’acte notarié, seul le notaire peut renseigner les parties au contrat quant à la véracité de la situation ainsi que les démarches utiles que les parties auront nécessairement à réaliser ultérieurement pour régulariser leur situation.

Notons qu’au Bénin, les études notariales sont concentrées à Cotonou. Ce qui fait que l’accessibilité à ces études peut relever du parcours du combattant pour certaines catégories de la population et cela à cause des problèmes que nous venons d’évoquer : l’éloignement, l’absence de route autant d’obstacles qui peuvent se révéler très décourageant. De plus la profession n’est pas vraiment ouverte au grand public, notamment à cause des frais occasionnés par la formation et l’absence de vulgarisation de la part de profession elle-même.

 

Paragraphe II : Absence d’une politique générale de régularisation des situations juridiques :

 

Pour sortir le service foncier béninois de l’impasse dans laquelle il se trouve actuellement, l’accent doit être mis sur la mise en place d’une politique de régularisation généralisée des situations juridiques des biens immobiliers. Il n’est plus le moment de concentrer les actions sur des actions ponctuelles, le problème est tel que le changement ne pourrait s’opérer qu’au prix d’une action d’envergure dont le champ d’action s’étendrait dans une large mesure sur tous les problèmes et à tous les niveau du droit foncier béninois et sur le plan national.

Ces actions doivent ainsi figurer dans le cadre de la politique générale de l’Etat. Les conditions de réalisation de pareilles actions nécessitent certes de ressources financières très conséquentes. Mais il faut se pencher sur les impacts à venir des résultats positifs pouvant découler de la prise en charge du secteur foncier sur l’économie nationale, sur le plan social et éventuellement sur le plan de l’urbanisme. La relance de l’économie en sera certainement facilitée puisque les investisseurs vont davantage s’impliquer dans le processus du développement.

Deux solutions s’offrent alors aux décideurs publics pour les aider dans leur office : Le retour à la source et le maintien du droit positif.

 

 

 

A : Le retour à la source :

 

Opérer un retour à la source, ce serait créer un problème qualitatif relatif à l’efficacité des règles de droit applicables. Mais ce serait également résoudre un problème qualitatif, dans la mesure où la reconnaissance du droit coutumier comme seul droit applicable contribuerait à réintégrer dans la légalité des situations qui se trouvent hors la loi du fait du recours au droit coutumier. Ce qui est absolument nécessaire car si on dénombre les béninois se trouvant régit par le droit coutumier, et bien ils sont fort nombreux.

Le problème c’est que cette méthode entrainerait plus de mal que de bien pour le climat économique du pays, en effet elle entraînerait l’annulation des ventes passées, la terre redeviendrait inaliénable comme c’était le cas durant la période précoloniale. Ce qui signifie que la sécurité juridique des transactions devra alors être sacrifiée pour la promotion du droit coutumier. La mise en œuvre d’une telle pratique est favorable pour les propriétaires terriens traditionnels  mais désavantage les  propriétaires qui croient en la valeur marchande de leur bien immobilier.

 

B : Le maintient du droit positif :

 

L’autre alternative qui est le maintien du droit positif paraît être plus réaliste et plus favorable au développement économique. D’ailleurs le problème qui se rattache à l’application du droit positif moderne n’est pas tellement lié à une incohérence ou au fait qu’il soit inadapté aux situations économiques actuelles. En fait, ils viennent surtout du fait de l’incapacité de l’Etat à vraiment établir et à faire respecter la notion d’Etat de droit. Le droit est destiné à être applicable à tous et il doit être respecté par tous, il est erga omnes. Le devoir de soumission à la loi doit ainsi être continuel et constant. L’on ne saurait écarter pour des raisons d’habitudes des règles de droits qui sont obligatoires, impersonnelles.

Le problème c’est que l’Etat n’arrive pas à inculquer cette situation aux justiciables, surtout les occupants traditionnels qui ne se sentent pas vraiment concernés par les lois qu’ils ont tendance à qualifier de « citadin ». Ils invoquent des droits que le droit positif ne reconnait plus pour réglementer leurs relations contractuelles.

Ainsi par exemple, le droit positif bâtit sur le modèle civiliste le droit de tout propriétaire de disposer de leurs biens fonciers comme tout bien pouvant être commercialisés. Cependant il suffirait aux occupants traditionnels d’invoquer une règle coutumière non reconnue par le droit positif pour que tout le système légal de protection de la propriété s’écroule.

Devant les incertitudes et l’absence d’une véritable volonté politique de la part de l’autorité étatique de procéder à un complet assainissement du  secteur foncier, un enchevêtrement de problèmes s’accumulent et dérangent les perspectives économiques du pays.

 

 

Section II : Les conséquences quant à la précarité des garanties de l’acquéreur :

 

Lorsque les droits de l’acquéreur immobilier ne sont pas mieux garantis. Lorsqu’il n’y a pas de système crédible susceptible de garantir auxdits acquéreurs leur droit à l’information, leur droit à l’équilibre économique du contrat, leur droit à la sécurité juridique. L’on ne saurait atteindre l’idéal d’un développement économique soutenable et durable.

Et la dimension du problème ne se limite malheureusement pas au secteur foncier, car dans un système économique donné, tous les secteurs sont liés les un aux autres, ils sont interdépendants et la faiblesse d’un secteur peut rapidement fragiliser les autres. Et dans le cas des pays africains, et partant  du Bénin, le secteur foncier demeure un secteur clé dans la relance et la dynamisation économique, puisque les plus grands investissements des opérateurs étrangers dépendent de l’ouverture et de la sécurisation de ce secteur.

 

Paragraphe I : Une insécurité foncière :

 

Le développement du monde des affaires est conditionné par la mise en place d’une sécurité foncière. Et c’est justement pour cela que le mépris des droits de l’acquéreur a pour effet de compromettre le développement économique du pays. Les investisseurs se montrent alors réticents à l’idée de mobiliser et d’injecter leurs fonds  dans le pays puisque la pérennité de leur plan de développement n’est pas assurée. Et l’insécurité relative à la propriété foncière est malheureusement présente dans toutes les parties du pays.

La coexistence de deux systèmes de droit qui diffèrent dans leur esprit, sur un même territoire, ne favorise guère la stimulation de l’esprit d’entreprenariat. Elle favorise aussi une insécurité qui  perturbe aussi le développement de l’urbanisme. Les gens évincés de leur propriété fuient leur milieu social pour émigrer dans les grandes agglomérations. Ils doivent par la même occasion changer leur mode de vie et s’adapter à  un environnement qu’ils n’ont jamais eu l’occasion de connaître auparavant, ce qui peut entraîner un désastre social qui ne contribuera certainement pas à améliorer l’image du pays auprès des investisseurs étrangers.

 

Paragraphe II : une hésitation des investisseurs :

 

Comme nous l’avons déjà évoqué supra, les investisseurs n’osent pas s’établir sur tout le territoire du pays au risque de perdre leur investissement. Le développement connaît alors une géographie à dimension variable. Certains endroits du territoire du pays progressent moins tandis que d’autres sont florissants, situation qui dépend en fait du degré d’évolution et du degré de réception de la culture juridique propre aux droits civilistes par la population locale.

Ce qui est pénalisant pour les populations de certaines régions qui offre une forte potentialité économique car cela les prive d’une opportunité d’emploi assez importante quand même, vue la taille des investissements qui pourraient être faits (notamment dans le secteur minier).

 

Paragraphe III : Un accroissement des différends sur le foncier :

 

Faute de  garantie suffisante de protection, les différends qui arrivent devant la justice ne cessent de croître en dépit des mécanismes de règlement de proximité des conflits.  En effet, les conciliations au niveau du chef de village ou de la commune n’arrivent plus à endiguer les flots incessants des conflits qui se multiplient.

 

Paragraphe IV : Une difficulté d’accès au crédit bancaire :

 

L’octroi de crédit par la banque dépend essentiellement du degré de confiance que la banque a en son client. Confiance qui ne relève en réalité pas de la qualité humaine et personnelle dudit client, mais est uniquement relative à ses avoirs. La banque n’accordera crédit à un individu que si ce dernier peut lui fournir des garanties pouvant lui assurer qu’il ne perdra pas inutilement son investissement et dans la très grande majorité des cas, les bien immobiliers constituent la garantie par excellence pour ces institutions financières.

Les crédits bancaires sont alors conditionnés par la production d’un titre de propriété suivant les règles du droit positif en vigueur sur le foncier. La constitution d’hypothèque nécessite un titre de propriété. Le problème c’est que la plupart des terres au Bénin ne sont ni titrées ni immatriculées. La transmission des propriétés se passe le plus souvent au mépris du  respect de la réglementation en vigueur.

Ce qui fait que, généralement, les acquéreurs immobiliers ne peuvent pas accéder au crédit. Car les banques n’accepteront pas la preuve  par témoignage pour attester la propriété d’un immeuble. Cela n’offre guère de garantie suffisante pour elles. Le professionnalisme de ces agents économiques les oblige à mettre en place une politique de prudence bancaire. Car, si le client n’arrive plus à honorer ses échéances, si la banque ne fait pas preuve d’un minimum de prudence, elle ne pourra même pas recouvrer le capital de l’argent décaissé au profit du client puisque ce dernier  n’est pas régulier par rapport à la loi, et ne peut donc pas, du pont de vue légale, fournir de garantie sérieux à ses collaborateurs.

 

Paragraphe V : Un préjudice fiscal :

 

En Afrique, les ressources fiscales sont insuffisantes, ce qui ne favorise pas l’autosuffisance de ces pays qui doivent ainsi beaucoup compter sur les aides venant de l’extérieur. Qu’ils s’agissent de la banque mondiale ou des aides apportées par les pays tiers. Le Bénin ne fait pas exception à la règle puisque les recettes fiscales arrivent à peine couvrir les dépenses relatives au salaire des fonctionnaires. L’amélioration du système fiscal s’avère alors nécessaire en ces  temps de crise. Les ressources naturelles ne sont pas inépuisables, les aides apportées par les pays tiers ne sont pas non plus sans limite.

Justement, la prise en compte de notre propre potentialité est la seule voie nous permettant de ne plus être dépendants des aides venant de l’extérieur.

En effet, la précarité du système foncier fragilise le système fiscal, car le flou qui entoure le secteur foncier permet à beaucoup de contribuable de se soustraire impunément à leurs devoirs envers le fisc et  de s’affranchir de l’impôt relatif à leur propriété. La gestion locale du statut de la terre a certes permis d’approcher les citoyens tout en  leur informant sur le caractère important du devoir fiscal. Mais des efforts restent à faire puisque tant que le mode d’occupation de la terre ne se fait pas dans le respect du droit positif. L’on ne saurait déterminer le niveau des pressions fiscales réelles nous permettant d’établir une politique économique favorable et indépendante.

 

 

Chapitre II : L’effectivité de la protection de l’acquéreur dans le droit français :

 

Contrairement au droit béninois, le système foncier français joue sur la transparence, il est efficace, harmonisé et généralisé. Les problèmes rencontrés dans le système béninois ne sont plus d’actualité dans le droit foncier français. Certes, des problèmes surgissent toujours mais ils ne présentent plus les mêmes acuités que ceux du droit foncier béninois.

Les garanties de protection de l’acquéreur sont évidentes et effectives dans le système de droit français. Car les  législateurs français sont à l’écoute des besoins des citoyens. Le régime foncier est d’autant plus efficace que l’Etat, en bon garant de l’ordre juridique interne et du respect de l’Etat de droit, maîtrise parfaitement la mise en application des textes de loi en vigueur.

Aussi, l’application et le respect de la loi n’est pas laissée à la discrétion des seuls gouvernés, les fraudes à la loi sont immédiatement sanctionnées, et le principe de la loi erga omnes est scrupuleusement respecté, des actions de vulgarisations sont même régulièrement menées par les autorités pour sensibiliser les justiciables afin de les prémunir de situations difficiles. Et il est également plus facile de se défendre dans un système qui ne néglige en rien, bien au contraire l’importance de la présence d’un homme de loi, comme le notaire, dans toutes les étapes de la démarche relative à l’acquisition ou à la cession d’un bien foncier.

 

Section I : Implication effective des notaires dans l’immobilier :

 

Le secteur immobilier est florissant en France, c’est pour cela que des règles strictes ont été prévues par le législateur afin de se prémunir contre les contentieux immobiliers. Sans vouloir trop exagérer, cela ne veut pas dire que les contentieux immobiliers n’existent pas dans ce pays, mais au moins ils ne sont pas trop nombreux. Les dossiers concernant le foncier concernent généralement les problèmes de partage qui intervient entre coindivisaires au moment de la sortie de l’indivision.

Cette situation est le résultat direct de la place prééminente tenue par le notaire dans le déroulement de la transaction portant sur un bien foncier. En effet, sa présence est obligatoire et c’est lui qui mène les études et recherches nécessaires quant à la vérification de la situation du bien mis en vente et de l’intégrité dudit bien mis aussi de son propriétaire le cas échéant.

Paragraphe I : La présence obligatoire du notaire en matière de vente immobilière :

 

La présence du notaire lors de la signature du contrat de vente par les parties est indispensable à la validité de ce dernier car elle atteste de la régularité de toute l’opération. Et cela du fait de sa qualité d’officier public assermenté et de la responsabilité qui lui incombe de par sa profession, mais aussi de la garantie que cela apporte aux parties au contrat.

Les informations données par le notaire, doivent être transparentes. D’ailleurs il lui est interdit de prendre partie, il doit seulement respecter la loi, peu importe la volonté et les désirs de son client. Il doit faire preuve d’intégrité dans sa façon de mener l’affaire, du début à la fin. Et pour cela il est chargé de ce que l’on appelle devoir de conseil[20].

Ce devoir consiste pour lui à prévenir le client des éventuels risques qu’il peut courir dans l’acquisition d’un bien immobilier. C’est un devoir qui peut être très poussé dans la mesure où il impose parfois au notaire de  préciser avec le client les besoins exacts de celui-ci, afin de déterminer les mesures et les actes propres à régler au mieux sa situation.  Il doit également avertir son client de la conséquence de ses actes voire leurs inévitables limites ou insuffisances. Et surtout, il ne doit pas rester passif[21] dans la conclusion du contrat, il doit intervenir dans le processus de discussion des parties menant à l’accord, ou après l’accord de principe qu’elles ont conclu, participation nécessaire fondée sur des critères où se mêlent étroitement principes et pratiques du droit.

« Le devoir de conseil du notaire semble donc être la manifestation de ce que le législateur a entendu offrir aux citoyens le moyen d’atteindre une certaine garantie de qualité de leurs relations juridiques, une certaine garantie de sécurité juridique de leurs actes. », ainsi « les notaires sont [donc] nommés pour les besoins des citoyens »[22]

Dans le droit français, ce devoir de conseil qui incombe au notaire, et qui est le garant de la sécurité juridique des transactions passé par les profanes qui se réfèrent à lui, ce devoir donc, est une obligation caractéristique de la profession, et qui s’impose en tant que telle d’une manière générale au notaire. Plus qu’un simple devoir, le conseil naît de la mission du notaire de garantir l’efficacité des actes qu’il dresse, et plus généralement de l’ensemble de son intervention.

D’où l’importance du recours au notaire dans le cadre des transactions portant sur le foncier, la sécurisation des opérations est importante, et les droits de propriété qui en découlent sont fondés sur une base solide.

 

 

Paragraphe II : Renforcement des capacités des notaires :

 

Le notaire est un officier public avec une mission bien particulière, servir les intérêts de simples citoyens profanes qui ne sont pas toujours familiarisés avec les règles de droit. Pour cette raison, ils doivent bénéficier dune formation fiable qui leur permette de faire face à toutes les situations juridiques qui se présente, ils doivent donc présenter des compétences particulière en matière de droit foncier et immobilier, mais également en matière fiscale. Et enfin, sa qualité d’officier public exige de lui une intégrité et droiture à toute épreuve.

 

Section II : Développement de l’acte authentique électronique :

 

[1] « Le développement durable est la gestion rationnelle des ressources humaines, naturelles et économique qui vise à satisfaire les besoins fondamentaux de l’humanité. » www.developpementdurable.org

[2] L’emphytéose est un bail de longue durée, pouvant atteindre 99 ans, portant sur un immeuble et conférant au preneur un droit réel. Lexique des termes juridiques, Dalloz 13è éditions, 2001. Voir également, www.dictionnaire-juridique.com

[3] Voir à ce sujet la liste donnée par l’organisation affiliée à l’ONU, UNCTAD,

www.Unctad.org/templates/pages.asp

 

 

[4] Les actifs pris en compte dans le cadre de notre travail concernent principalement les immobilisations corporelles et plus particulièrement les terrains puisqu’il est question de bien foncier.

[5] Voir notamment à ce sujet les propos recueillis dans le site de la nouvelle tribune infos, http://www.lanouvelletribune.info/index.php?option=com_content&task=view&id=1831&Itemid=42

[6] Devant les tribunaux, les conflits domaniaux qui font plus de 80% des plaintes durent parfois dans le meilleur des cas, plus de dix ans avant de connaître ou non  leur dénouement, ibid.

[7] Objet d’une spéculation sans précédent, secteur aux contours juridiques encore flou malgré son importance stratégique pour l’économie nationale béninoise, secteur gangréné par la corruption du fait de cette imposrtance stratégique…

[8] Lexique des termes juridiques, Dalloz, 13è édition, 2001.

[9] ibid

[10] Article 1134 code civil français.

[11] Rappelons que l’acte authentique est l’acte établit par un officier public, comme le notaire par exemple, tandis que l’acte authentifié est un acte préétablit par les parties au contrat et présenté à un officier public pour lui octroyer une plus grande valeur et force juridique.

[12] Lexique des termes juridiques, op. cit.

[13] Lexique des termes juridiques, op. cit.

[14] Ibid.

[15] Article 2278 du code civil.

[16] Lexique des termes juridiques, op. cit.

[17] www.paris.notaires.fr

[18] Rappelons que dans le système judiciaire la notion d’éthique n’a pas vraiment sa place dans la mesure où elle peut donner des à priori pouvant affecter la notion du juge, ce qui pourrait entraîner des glissement et aller à l’encontre de certains principes fondamentaux du droit comme la présomption d’innocence par exemple (du moins dans le cas de la justice française car dans d’autre droits civilistes comme le droit italien, c’est la présomption de culpabilité qui prévaut). C’est pour qu’on dit que la justice est aveugle.

[19] Quoique pour certains pays, la situation n’est guère mieux. Ainsi par exemple, le cas de Madagascar qui compte actuellement moins d’une vingtaine de notaires assermentés.

[20] Devoir qui se justifie par le fait que « « L’intérêt [de la société] exige encore que des hommes plus expérimentés viennent éclairer leurs concitoyens et les garantir de ces erreurs funestes qui, en dispersant les fortunes particulières, attaquent d’une manière plus ou moins sensible l’ordre et la félicité publiques. », Loi Le Chapelier, 1791.

[21] Dans le sens où il se contenterait d’authentifier l’acte signé par les parties.

[22] Le Rapporteur JAUBERT, lors de la présentation de la loi de Ventôse An XI