Immeubles de placement : Guide pratique à l’usage des experts comptables

 

Note de synthèse

 

Les immeubles de placement se définissent comme « un bien immobilier (terrain ou bâtiment – ou partie d’un bâtiment – ou les deux) détenu (par le propriétaire ou par le preneur dans le cadre d’un contrat de location-financement) pour en retirer des loyers ou pour valoriser le capital ou les deux. »[1]

 

Détenir un immeuble de placement se présente comme une activité particulière, non seulement compte tenu du fait que l’entreprise n’exploite pas l’immeuble qu’elle détient pour la réalisation de ses activités (pour la production par exemple), mais également parce que ce genre d’activité dispose de particularités bien déterminées.

 

Le fait pour l’immeuble de placement d’avoir une définition variable en fonction du référentiel constitue l’une de ces spécificités. En effet, si les normes comptables nationales n’ont pas prévu de textes spécifiques en ce qui concerne le traitement des immeubles de placement, ils sont considérés comme toutes les autres immobilisations d’une entreprise.

 

Les normes internationales, au contraire, ont apporté par le biais de l’IAS 40 « Immeubles de placement » une définition et un traitement propre à ce type d’actif. Ces dispositions concernent notamment sa définition et son évaluation.

 

En ce qui concerne la comptabilisation des immeubles de placement, des conditions doivent être remplies pour qu’ils puissent être enregistrés à l’actif du bilan. Ces conditions sont présentées dans le règlement n° 2004-6 du Comité de la règlementation comptable et dans l’avis n° 2004-15 du Conseil national de la comptabilité.

 

Une autre spécificité que présente l’immeuble de placement est le fait qu’il est possible que sa nature change dans le cas où il est détenu dans un contexte de groupe. En effet, lorsque l’entreprise qui détient l’immeuble de placement loue le bien à sa maison-mère ou une autre filiale du même groupe, ces dernières[2] ne peuvent pas comptabiliser l’immeuble en tant qu’immeuble de placement, comme il est stipulé dans l’IAS 40 :

 

« Dans certains cas, une entreprise possède un bien immobilier qui est loué à, et occupé par sa mère ou une autre filiale. Dans les comptes consolidés regroupant les deux entreprises, le bien immobilier ne remplit pas les conditions d’un immeuble de placement car du point de vue du groupe dans son ensemble, il est occupé par son propriétaire. Mais, du point de vue de l’entreprise individuelle à laquelle il appartient, le bien immobilier est un immeuble de placement (…)

 

Par conséquent, le bailleur le traite en immeuble de placement dans ses états financiers individuels ».

 

Face à de telles circonstances, il est possible que la comptabilisation d’un immeuble de placement détenu dans un cadre de groupement d’entreprises puisse présenter des erreurs d’interprétation et, par conséquent, des erreurs dans la comptabilisation de l’immeuble.

 

Des risques de divergences peuvent également survenir au niveau de la référence sur des référentiels différents. C’est par exemple le cas des normes French GAAP et des normes IFRS qui traduisent chacune une manière différente en ce qui concerne l’enregistrement des immeubles, ainsi que la détermination des coûts d’entrée.

 

Il convient de préciser que les coûts d’entrée concernent les coûts qui seront comptabilisés lors de l’entrée de l’actif au sein de l’entreprise, c’est-à-dire au moment de l’acquisition ou de la construction lorsqu’il s’agit d’immeubles de placement.

 

Une autre problématique doit être considérée au sein d’une entreprise détenant des immeubles de placement, notamment celle entre les terrains et les immeubles, étant donné que l’immeuble ne puisse exister sans le terrain, or évaluer ces deux éléments de la même manière n’est pas toujours évidente.

 

Dans notre mémoire, nous présentons 4 méthodes qui permettent d’évaluer un immeuble de placement. Ces méthodes concernent respectivement l’évaluation par comparaison, par le revenu, par le coût de remplacement, et par indexation.

 

La première méthode (par comparaison) consiste à évaluer l’immeuble de placement en tenant compte de la valeur vénale ou la valeur à laquelle l’immeuble pourrait être cédé raisonnablement. La seconde méthode (par le revenu) a pour principe d’anticiper les revenus futurs qui seront générés par l’immeuble de placement au profit de l’entreprise.

 

La troisième méthode (par le coût de remplacement) implique une référence au prix de revient du bien immobilier déduit des dépréciations constatées.  Enfin, la dernière méthode (par indexation) se base sur des éléments bien précis et en attribuant un coefficient de réajustement au résultat obtenu lors de la référence.

 

Les immeubles de placement ne peuvent ainsi pas être évalués de la même manière et suivant la même méthode. Il convient pour l’entreprise de choisir la méthode qui correspond au mieux à sa situation, ainsi qu’à celle de ses immeubles de placement.

 

C’est dans un tel contexte qu’intervient l’expert-comptable qui va réaliser une mission assez particulière, compte tenu du fait que le secteur immobilier est assez spécifique. Cette mission sera une mission d’évaluation  immobilière dans le cadre d’une expertise.

 

En effet, si la mission est caractérisée de particulière, c’est parce qu’elle exige une parfaite maitrise du secteur immobilier, sachant que des experts qui ne sont pas forcément des experts comptables, mais qui ont une haute qualification et des connaissances approfondies en disciplines immobilières peuvent la conduire.

 

Par conséquent, un expert-comptable ne disposant pas de connaissance en matière d’immobilier risque de ne pas réussir à mener à bien une mission d’évaluation immobilière. De ce fait, nous avons jugé opportun d’apporter, à travers notre mémoire, les éléments dont un expert-comptable devrait disposer afin de réaliser la mission en question.

 

Dans notre travail, nous avons apporté des référentiels auxquels il est possible de se baser dans plusieurs cas et dans l’évaluation de divers éléments liés à l’immeuble de placement. Nous avons également défini un programme de travail pour l’expert-comptable qui est amené à réaliser cette expertise.

 

Par la même occasion, des outils ont été développés tels que des questionnaires permettant d’évaluer les pratiques comptables des entreprises qui détiennent des immeubles de placement ou de vérifier l’adéquation des méthodes d’évaluation qu’elles appliquent à ces actifs.

 

Enfin, nous avons aussi apporté des illustrations et des cas pratiques afin de mieux appréhender le contexte et la manière de procéder dans les divers calculs, enregistrements et évaluations.

 

 

 

 

Liste des abréviations

 

CGI : Code Général des Impôts

CNC : Conseil National de la Comptabilité

CRC : Comité de règlementation de la Comptabilité

IFRS : International Financial Reporting Standards (Normes internationales d’informations financières)

TVA : Taxe sur la Valeur Ajoutée

VNC : Valeur Nette Comptable

 

 

 

Introduction

 

La crise des subprimes survenue en 2008 n’a épargné aucun secteur d’activité. Par conséquent, le secteur immobilier n’a pas non plus pu échapper à sa portée. La situation florissante et prospère qu’a connue le secteur au cours de l’année 2000 semble encore bien loin pour les entreprises immobilières souhaitant restaurer le cadre de l’époque.

 

Bien que 8 années se soient écoulées depuis que la crise mondiale a frappé de plein fouet la totalité des activités économiques, laissant derrière elle un paysage qui a tant bien que mal des difficultés à se redresser, son impact se fait encore sentir actuellement.

 

Même si le secteur immobilier se remet petit à petit sur pied, grâce aux diverses actions entreprises par l’Etat dont notamment le coup de pouce en matière de fixation de taux de crédit exceptionnellement bas, les entreprises qui exercent une activité se rapportant à l’immobilier ne voient pas leur situation  entièrement rétablie.

 

Par conséquent, la prudence est devenue de rigueur pour ces sociétés. L’une des premières précautions qu’elles ont prises est le fait de sélectionner les ressources, notamment humaines, qu’elles exploitent.

 

Le secteur de l’immobilier est assez complexe et regroupe plusieurs types d’activité : le bâtiment et travaux public, la construction, la vente, ou encore la location-financement. Cette dernière activité concerne les entreprises qui décident de louer les immeubles qu’ils détiennent à des personnes physiques ou morales afin de tirer profit du loyer qui est généré.

 

Ces types d’immeubles sont communément appelés immeubles de placement. Tout comme les autres entreprises, les entités qui détiennent des immeubles de placement sont également à la recherche des moyens permettant de rentabiliser leurs activités.

 

Dans ce domaine, la rentabilité et le succès passent avant tout par le respect des normes et de la règlementation en vigueur qui régissent les immeubles de placement. En effet, le fait de ne pas respecter les règles ou de ne pas les appliquer correctement peut présenter des risques pour une entreprise.

A titre d’exemple, elle pourra se voir être sanctionnée lors d’un manquement aux règlements ou lors d’une fraude. D’un autre côté, une erreur dans l’interprétation des textes pourrait induire en erreur l’entreprise dans l’enregistrement comptable et dans l’appréciation des résultats.

 

Ainsi, la recherche d’une personne compétente, sur qui s’appuyer et capable d’accompagner dans les différentes démarches qui doivent être suivies est devenue une priorité pour les entreprises détenant des immeubles de placement.       Il existe sur le marché des personnes qui disposent des compétences requises et une forte expérience en matière de l’immobilier : ce sont les experts.

 

Ces personnes se distinguent de par leurs connaissances, voire leur maitrise, en ce qui concerne le secteur de l’immobilier, mais également du fait qu’elles sont capables de réaliser une expertise immobilière au sein d’une entreprise.

 

L’expertise concerne notamment l’évaluation immobilière des immeubles de placement, se traduisant par l’évaluation de ces biens en se référant aux règles en vigueur et en tenant compte des droits et des textes auxquels ils se rapportent.

 

L’expert-comptable peut également être amené à réaliser ce type de mission qu’est l’évaluation immobilière. En effet, il existe des experts comptables qui maitrisent parfaitement le secteur immobilier et les disciplines y afférentes.

 

Et même si certains d’entre eux peuvent ne pas maîtriser particulièrement le secteur, leur compétence et leur expérience en matière d’interprétation des normes comptables, leur capacité à réaliser des missions d’audit, de contrôle et d’accompagnement, ainsi que leur professionnalisme se présentent comme un atout rassurant les entreprises et les incitant à recourir au service d’un expert-comptable.

 

De plus, l’avènement des normes internationales, le fait qu’elles soient de plus en plus imposées au sein des entreprises, et principalement celles qui sont consolidées, requierent une compétence particulière en ce qui concerne leur interprétation et leur adaptation à la situation  existant au sein de l’entreprise.

 

L’expert-comptable, tout comme l’expert, est alors en mesure de réaliser une mission d’évaluation  immobilière qui est déclinée en plusieurs diligences[3], notamment :

• L’évaluation immobilière dans le sens propre du terme,
• L’actualisation d’une expertise déjà réalisée antérieurement ou dans le cadre d’une certification intermédiaire,
• L’expertise quinquennale ou d’une autre périodicité,
• L’avis sur dossier ou la révision sur dossier,
• Le contrôle de cohérence et de méthodes d’une expertise,
• L’audit immobilier, et
• Les Etudes diverses.

 

Dans un contexte d’activités liées aux immeubles de placement, il est possible que l’expert-comptable soit amené à réaliser l’une de ses diligences citées ci-dessus, mais la mission qui a principalement suscité notre intérêt est celle du contrôle de cohérence et de méthodes d’une expertise.

 

Notre choix se justifie par les raisons suivantes :

• L’évaluation d’un immeuble de placement nécessite un contrôle en ce qui concerne sa conformité avec les normes existantes,
• Le choix des méthodes d’évaluation des immeubles de placement est déterminant pour l’entreprise pour garantir sa pérennité et la fiabilité de ses pratiques comptables.
• La bonne mise en œuvre de la méthode d’évaluation retenue est indispensable dans toutes les démarches comptables.

 

Ainsi, dans le cadre d’une mission de contrôle et de méthode d’une expertise, l’expert-comptable est chargé de veiller à la conformité des méthodes appliquées au référentiel défini comme référence. Il a également pour responsabilité de s’assurer à ce que toutes les pratiques comptables liées à l’enregistrement et à la comptabilisation des composants de l’immeuble de placement soient réalisées de manière correcte.

 

Face à tous ces constats, nous nous sommes posé la problématique suivante :

 

« Comment aider l’expert-comptable dans le cadre d’une mission d’évaluation immobilière au sein d’une entreprise détenant des immeubles de placement ? »

 

Afin d’apporter une réponse à la question, nous avons opté pour le sujet suivant : « Immeubles de placement : Guide pratique à l’usage des experts comptables ».

 

Ainsi, notre mémoire a pour objectif de proposer à l’expert-comptable un guide pratique lui permettant de réaliser une mission d’expertise en évaluation immobilière. Pour ce faire, nous avons structuré notre travail en trois parties bien distinctes :

 

• Première partie :

La première partie de notre étude est intitulée « les immeubles de placement : des actifs pas comme les autres ». Elle a pour finalité la présentation de manière générale d’un actif dans son premier chapitre. Deux textes nous serviront de référence dans le procédé, notamment le CRC 2004-06 et le CNC 2004-15.

 

Le second chapitre sera destiné à la présentation des spécificités que présentent les immeubles de placement. Ces points concernent principalement la distinction des immeubles de placement et la démarche à entreprendre lors de la détermination de leur coût d’entrée.

 

• Deuxième partie :

Intitulée « évaluation des immeubles de placement – Enjeux et difficultés », la deuxième partie de notre mémoire sera déclinée en deux chapitres. Le premier met l’accent sur les méthodes possibles permettant d’évaluer les immeubles de placement. Pour chaque méthode présentée, une définition sera apportée, avec des exemples à l’appui. Un avis concernant leurs avantages et leurs limites sera également apporté.

 

Le second chapitre apportera plus de précisions en ce qui concerne la notion de valeur d’inventaire, et servira d’introduction en ce qui concerne la part de contribution de l’entreprise dans le cadre de sa mission. Ainsi, une méthodologie sera présentée pour que l’expert-comptable puisse procéder au contrôle de la méthode d’évaluation choisie par l’entreprise.

 

 

• Troisième partie :

La dernière partie de notre travail concerne particulièrement « le domaine d’intervention de l’expert-comptable ». Son premier chapitre présente la part de contribution de l’expert-comptable dans le cadre de l’enregistrement de l’immeuble de placement par composants.

 

Le second chapitre sera axé sur l’enregistrement dans le cas d’une dépréciation, là encore, un programme de travail sera proposé à l’expert-comptable.

 

Enfin, toute activité comptable ne pourra pas être exempte de clôture d’exercice. Le dernier chapitre présentera alors les informations à fournir dans les documents de fin d’année, et qu’il convient à l’expert-comptable de vérifier.

 

 

 

 

PREMIERE PARTIE : LES IMMEUBLES DE PLACEMENT, DES ACTIFS PAS COMME LES AUTRES

 

CHAPITRE 1 : DEFINITION D’UN ACTIF

 

Dans un bilan, l’actif est considéré comme la liste des éléments qu’une entreprise possède. Ainsi, l’actif concerne tout bien matériel ou immatériel qui est détenu par l’entreprise et qui possède une valeur économique. Pour pouvoir mieux appréhender le concept, il est opportun de se référer aux textes légaux, notamment le règlement du CRC n° 2004-06 et l’avis du CNC n° 2004-15, relatifs à la définition et à la comptabilisation d’un actif.

 

Le premier chapitre de notre mémoire est destiné à la présentation de ces textes dans un premier temps, et aux critères de détermination et de comptabilisation des actifs dans un deuxième temps.

 

Section 1 : Le règlement du CRC n° 2004-06 et l’avis du CNC n° 2004-15

 

Le 23 juin 2004, le Conseil national de la comptabilité a publié l’avis n° 2004-15 relatif à la définition des actifs, ainsi qu’à leur traitement comptable et évaluation. Le Comité de la réglementation comptable a défini le règlement n° 2004-06 le 23 novembre 2004 pour apporter des précisions sur le sujet.

 

Ce sont ces textes qui seront étudiés dans la présente section. Nous nous intéresserons à la définition des différents éléments selon les textes, ainsi qu’aux limites de ces écrits.

 

1. Les textes

 

D’après le règlement du CRC n° 2004-06 et l’avis du CNC n° 2004-15, l’actif se définit comme « un élément identifiable du patrimoine ayant une valeur économique positive pour l’entité, c’est-à-dire un élément générant une ressource que l’entité contrôle du fait d’événements passés et dont elle attend des avantages économiques futurs ».

 

Ainsi, pour qu’un élément soit considéré comme un actif au sein d’une entreprise, il doit avoir une valeur économique positive, d’où l’importance de la présence d’avantages économiques futurs. L’avis précise également qu’ « un avantage économique futur représentatif d’un actif est le potentiel qu’a cet actif de contribuer, directement ou un directement, à des flux nets de trésorerie au bénéfice de l’entité ».

 

Pour une entreprise privée qui est notamment à but lucratif, ce potentiel est fonction de sa capacité à dégager du profit. Ce qui diffère ce type d’entité à une entreprise du secteur public ou à une association : « Le potentiel de services attendus de l’utilisation d’un actif par une association ou une entité relevant du secteur public est fonction de l’utilité sociale correspondant à l’objet ou à la mission ».

 

Pour ces deux types d’entité qui sont l’association et l’entreprise du secteur public, l’avis complète la définition de leurs actifs comme suit :

 

• Pour l’association :

« Sont considérés comme des éléments d’actif, pour les entités qui appliquent le règlement 99-01 du CRC relatif aux modalités d’établissement des comptes annuels des associations et fondations, les éléments dont les avantages économiques futurs ou le potentiel de services attendus profiteront à des tiers ou à l’entité conformément à sa mission ou à son objet. »

 

• Pour l’entreprise du secteur public :

« Sont considérés comme des éléments d’actif, pour les entités du secteur public, les éléments utilisés pour une activité ou pour la partie d’activité autre qu’industrielle et commerciale, et dont les avantages économiques futurs ou la disposition d’un potentiel de services attendus profiteront à des tiers ou à l’entité conformément à sa mission ou à son objet. »

 

Il convient de préciser que l’avis se porte sur deux points bien précis. Le premier est celui de la définition et des critères de comptabilisation d’un actif. Ce dernier concerne à la fois les immobilisations corporelles et incorporelles, les stocks, ainsi que les charges constatées d’avance. Le second point s’intéresse à l’évaluation de cet actif, en incluant les immeubles de placement.

 

Il faut également souligner que le texte s’intéresse à l’évaluation des actifs d’une entreprise ainsi que des dépenses ultérieures, et une acquisition correspond à toute action à titre onéreux impliquant l’achat, l’échange ou encore l’apport en nature d’éléments ayant été isolés. Toutefois, les biens individuels qui n’ont pas été acquis dans de telles conditions, mais à titre gratuit sont concernés par le texte.

 

Par conséquent, les textes liés à la définition et à la comptabilisation d’un actif présentent aussi des limites.

 

2. Les limites

 

Les textes se limitent aux points qui ont été cités ci-dessus, et ne s’intéressent alors pas aux éléments suivant :

 

• Pour les comptes consolidés :

Les actifs dont l’acquisition résulte d’opérations de regroupement d’entreprises ou d’apports partiels de branches d’activité.

 

• Pour les comptes individuels :

Les actifs dont l’acquisition résulte d’opérations de fusion ou assimilées.

 

• Les contrats de location selon la norme IAS 17 :

Il s’agit des contrats de location qui se portent sur la prospection ou l’exploitation de ressources non renouvelables telles que le pétrole, le minéraux, ou encore le gaz naturel.

 

• Les contrats de louage de marque et de brevet :

Il s’agit des accords de licence sur des propriétés intellectuelles telles que les pièces de théâtre, les films cinématographiques ou les droits d’auteur.

 

• Les instruments financiers :

L’avis définit un instrument financier comme « tout contrat qui donne lieu à un actif financier pour une entité et à un passif ou à un instrument de capitaux propres pour l’autre ».

 

• Les dépenses liées aux instruments financiers :

Ces dépenses concernent principalement les frais d’émission des emprunts, ainsi que les primes d’émission et de remboursement de ces derniers.

• Les actifs d’impôts différés :

Ils proviennent des différences temporaires ou temporelles[4] entre les charges comptables et les charges fiscales de l’entreprise.

 

• Les contrats de délégation de services publics :

Les contrats de concession font partie de ce type de contrat.

 

C’est alors que les textes liés à la définition et au traitement comptable des actifs ont défini des critères et des conditions permettant de comptabiliser les actifs. Points que nous aborderons dans la section suivante.

 

 

 

Section 2 : Critères de définition et de comptabilisation des actifs

 

Afin de pouvoir comptabiliser les actifs, il est important de les catégoriser, et trois types d’actif peuvent être distingués : l’immobilisation corporelle, incorporelle, et financière. Il convient de noter qu’une immobilisation correspond à un bien destiné à servir de manière durable[5] l’activité d’une entreprise.

 

En règle générale, selon l’avis du CNC n° 2004-15, la comptabilisation d’une immobilisation à l’actif ne peut être réalisée que si les conditions suivantes sont réunies de manière simultanée :

 

• La probabilité pour l’entreprise de bénéficier des avantages économiques futurs correspondants, ou du potentiel de services attendus pour les entreprises du secteur public[6]. Pour savoir si une immobilisation satisfait à cette condition, l’entreprise doit procéder à une appréciation du degré de certitude lié aux flux d’avantages économiques futurs, en se basant sur les indications qui sont à sa disposition au moment de la comptabilisation initiale. Il faudra alors que l’entreprise s’assure qu’elle recevra les avantages liés à l’actif et assumera, par la même occasion, les risques associés.

 

• La possibilité d’évaluation avec une fiabilité suffisante de la valeur ou du coût de l’immobilisation. Il est envisageable qu’une évaluation directe d’une immobilisation ne peut être réalisée, dans ce cas, « le coût d’un élément d’actif appartenant à un ensemble de biens peut être obtenu par différence entre coût total d’acquisition de l’ensemble et celui des autres éléments dont le coût est connu ». Pour cette seconde condition, l’identification du coût de l’actif peut être réalisée en prenant en compte la transaction d’échange qui atteste l’acquisition. Dans le cas où l’actif a été produit par l’entreprise elle-même, son coût peut être déterminé de manière fiable en se basant sur les transactions conclues avec des tiers extérieurs à l’entreprise pour l’acquisition des composants utilisés dans le processus de production, notamment les matières premières ou même la main d’œuvre.

 

L’évaluation selon les critères de comptabilisation de tous les coûts d’immobilisation doit être effectuée par une entreprise au moment où ces coûts sont encourus. Ces coûts peuvent également concerner :

• Les coûts initiaux qui ont été encourus afin d’acquérir ou produire une immobilisation corporelle, ou
• Les coûts ayant été encourus de manière postérieure afin d’ajouter ou de remplacer des éléments, ou encore d’incorporer des coûts de grandes révisions ou d’importants entretiens.

 

En ce qui concerne les éléments d’actif qui ne sont pas considérés comme significatifs, il est possible de ne pas les afficher dans le bilan et de les comptabiliser en charges de l’exercice.

 

Dans cette seconde section, nous nous intéresserons à la manière dont chacun des types d’immobilisation est défini et comptabilisé.

 

1. Immobilisation incorporelle

 

L’avis définit l’immobilisation incorporelle comme « un actif non monétaire sans substance physique ». Ce type d’immobilisation dispose d’un caractère identifiable lorsque :

 

• Elle peut être séparée des activités de l’entreprise :

En d’autres termes, l’immobilisation incorporelle peut être vendue, louée, transférée, ou échangée de façon isolée ou avec un contrat[7].

 

• Elle résulte d’un droit légal ou contractuel :

Et ce, même si le droit en question ne peut être ni transféré ni séparé de l’entreprise ou des autres droits et obligations.

 

Selon le règlement n° 2004-06 du CRC, lors de la comptabilisation des immobilisations incorporelles générées en interne, l’entreprise doit considérer les points ci-dessous :

 

 

• Les dépenses engagées lors d’une recherche[8]:

Elles sont comptabilisées en charges lorsqu’elles sont encourues. Ce type de dépense ne peut plus être intégré dans le coût d’une immobilisation incorporelle à une date ultérieure.

 

• Les coûts de développement :

La comptabilisation à l’actif des coûts de développement est possible, si ces derniers concernent des projets nettement individualisés. Ces projets doivent présenter d’importantes chances de réussite technique, ainsi que de rentabilité commerciale. En ce qui concerne les projets de développement pluriannuels associatifs, ils doivent justifier d’une viabilité économique. Par conséquent, l’entreprise doit remplir l’ensemble des critères ci-dessous :

• La faisabilité technique indispensable à l’achèvement de l’immobilisation permettant de la mettre en service ou en vente,
• L’intention d’achever et de mettre en vente l’immobilisation,
• L’aptitude à exploiter ou à vendre l’immobilisation,
• La manière dont l’immobilisation pourra générer des avantages économiques futurs probables. En effet, l’entreprise doit mettre en évidence la présence d’un marché pour la production issue de l’immobilisation, ou pour l’immobilisation dans le cas où elle est destinée à une exploitation interne,
• La disponibilité des ressources[9] adéquates permettant de finaliser le développement et utiliser ou mettre en vente l’immobilisation, et
• La capacité à évaluer de manière fiable les dépenses qui peuvent être attribuées à l’immobilisation tout au long de son développement.

 

• Les dépenses ne pouvant pas répondre aux critères de comptabilisation :

Les éléments suivants ne peuvent pas être comptabilisés en tant qu’immobilisations incorporelles :

• Les dépenses liées à la création en interne de fonds commerciaux, de titres de journaux et de magazines, de marques, de listes de clients. Elles ne peuvent pas être dissociées du coût de développement de l’activité dans sa globalité, et
• Les coûts liés à ces dépenses internes[10].

 

Par ailleurs, lorsqu’une entreprise rencontre des difficultés dans la distinction de la phase de recherche et de la phase de développement, dans le cadre d’un projet interne ayant pour finalité la création d’une immobilisation incorporelle, elle doit considérer ces dépenses comme si elles étaient uniquement encourues au moment de la recherche.

 

2. Immobilisation corporelle

 

D’après les textes que nous avons précédemment étudiés, l’immobilisation corporelle se définit comme « un actif physique détenu, soit pour être utilisé dans la production ou la fourniture de biens ou de services, soit pour être loué à des tiers, soit à des fins de gestion interne et dont l’entité attend qu’il soit utilisé au-delà de l’exercice en cours ».

 

Il existe différentes catégories d’immobilisation corporelle, notamment les terrains, les constructions, les véhicules, ou encore les équipements informatiques. Ainsi, le caractère identifiable de ce type d’immobilisation ne présente aucune difficulté.

 

La comptabilisation d’une immobilisation corporelle nécessite une maitrise des coûts la composant : le coût initial d’acquisition, le coût de production, et les coûts ultérieurs.

 

• Le coût initial d’acquisition :

La constitution du coût d’acquisition d’une immobilisation corporelle est schématisée comme suit[11] :

1° Prix d’achat : il comprend également les droits de douane et taxes ne pouvant être récupérés, après déduction des remises, rabais commerciaux, ainsi qu’escompte de règlement.

 

2° Coûts directement attribuables : ce sont les coûts engagés afin d’assurer la mise en place de l’actif, et sa mise en état de fonctionner en respectant l’utilisation prévue par la direction.

 

3° Estimation initiale des divers coûts : notamment les coûts de démantèlement, d’enlèvement et de restauration du site sur lequel l’immobilisation est située.

 

Les immobilisations corporelles qui ont été acquises suite à des raisons de sécurité ou environnementales, même si elles ne font pas augmenter de manière directe les avantages économiques futurs lié à un actif déterminé, doivent être comptabilisées à l’actif si elles sont indispensables pour que l’entreprise bénéficie des avantages économiques futurs de ses autres actifs[12].

 

Le règlement n° 2004-06 du CRC définit également les coûts qui ne peuvent pas être attribués au coût d’acquisition, et sont concernés :

• Tous les coûts n’étant pas inclus dans le prix d’acquisition de l’immobilisation et qui ne pouvant pas être rattachés de façon directe aux coûts rendus indispensable pour la mise en place ou en fonctionnement de l’actif, et ce, suivant l’utilisation prévue par la direction. Ces coûts doivent alors être comptabilisés en charges.
• Les coûts supportés au moment de l’utilisation effective ou du redéploiement de l’actif. Ils ne sont pas considérés comme intégrant le coût de l’actif étant donné que les coûts ne sont plus en activité lorsque la mise en place et en fonctionnement de l’actif est réalisée.
• Les opérations intervenant avant ou tout au long de la construction ou de l’aménagement d’une immobilisation corporelle, mais n’étant pas indispensable pour la mise en place et en fonctionnement de celle-ci. Les dépenses liées à ces opérations sont comptabilisées en charges.

 

 

 

• Le coût de production :

Le coût d’une immobilisation corporelle ayant été produite par l’entreprise pour elle-même est défini en adoptant les mêmes principes que ceux d’une immobilisation acquise. Il peut être déterminé en se référant au coût de production des stocks si l’entreprise fabrique des biens similaires destinés à la vente.

 

Le coût de production d’une immobilisation corporelle correspond au coût d’acquisition des matières consommées additionné des autres coûts qui ont été engagés, tout au long des opérations de production. Le coût de production est alors représenté par les charges directes et indirectes qui peuvent être rattachées de manière raisonnable à la fabrication du bien ou du service.

 

Il convient de préciser que les charges directes sont les charges qui peuvent être affectées au coût du bien et du service déterminé, sans avoir à procéder à un calcul intermédiaire.

 

• Les coûts ultérieurs :

Les coûts et dépenses ne pouvant pas être remplir les conditions liées à la comptabilisation à l’actif des immobilisations[13] sont comptabilisés en charges. Ils concernent notamment les dépenses courantes liées à l’entretien et à la maintenance.

 

En ce qui concerne les coûts significatifs liés au remplacement ou au renouvellement d’un composant ou d’un élément d’une immobilisation corporelle sont comptabilisés suivant le principe de comptabilisation de d’un actif séparé lors de son acquisition. Quant à la valeur nette comptable de l’élément ayant été remplacé ou renouvelé, elle est comptabilisée en charges.

 

Lorsqu’un composant séparé n’a pas été identifié à l’origine, l’entreprise devra procéder à cette identification à une date ultérieure si les conditions de comptabilisation à l’actif des immobilisations sont réunies. C’est également le cas pour les dépenses d’entretien faisant l’objet de programmes pluriannuels d’importants entretiens ou de grandes révisions, à conditions qu’aucune provision pour important entretien ou grande révision n’a été constatée.

 

Si nécessaire, le coût estimé des dépenses sur ces éléments, futur et identique, peut être utilisé afin d’évaluer le coût du composant existant lors de l’acquisition ou de la construction du bien. Dans tous les cas, la valeur nette du composant remplacé ou renouvelé est toujours comptabilisée en charges.

 

De manière habituelle, les pièces de rechange ainsi que le matériel d’entretien sont enregistrés en stocks et comptabilisés dans le résultat au moment de leur consommation. Cependant, il convient de préciser que les pièces de rechange principales et le stock de pièces de sécurité représentent des immobilisations corporelles, si l’entreprise envisage de les exploiter sur plus d’une période. De même, lorsque ces éléments ne peuvent être utilisés qu’avec une immobilisation corporelle, ils sont comptabilisés en immobilisations corporelles.

 

3. Immobilisation financière

 

Les immobilisations financières correspondent aux actifs monétaires d’une entreprise. Elles concernent notamment :

• Les titres de participation et les éventuelles créances rattachées,
• Les titres immobilisés,
• Les prêts dont l’entreprise bénéficie, et
• Les dépôts et les cautionnements.

 

En ce qui concerne les titres, l’avis distingue deux types d’opération : la vente à réméré et l’opération de désendettement de fait.

 

• La vente à réméré :

L’opération implique deux parties qui sont le cédant du titre et le cessionnaire. Au niveau du cédant, la comptabilisation se déroule comme suit :

• A la date de l’opération, les titres sont retirés de l’actif et le résultat de la cession est enregistré dans le compte de résultat.
• Lors de la clôture d’un exercice, la plus-value ou la moins-value de cession est annulée, à condition que l’entreprise ait une certitude en ce qui concerne la résolution de la vente.

 

La comptabilisation au niveau du cessionnaire s’effectue de la manière suivante :

• A la date de l’opération, les titres sont enregistrés à leur prix d’achat,
• Lors de la clôture d’un exercice, aucune provision ne peut être constituée lorsque les titres concernés présentent une moins-value potentielle, et ce, à condition que l’entreprise ait une certitude en ce qui concerne la résolution de la vente. Les produits enregistrés dans le compte de résultat sont alors ceux qui seront perçus en cas de résolution.

 

• L’opération de désendettement de fait :

Pour que la comptabilisation d’une opération de désendettement de fait soit possible, toutes les conditions suivantes doivent être respectées :

• L’irrévocabilité du transfert à l’entité juridique distincte, et
• Concernant les titres transférés : leur affectation de manière exclusive au service de la dette ; leur exemption aux risques liés à leur montant, à leur échéance, ainsi qu’au versement du principal et des intérêts ; leur émission dans la même monnaie que la dette ; leur possibilité de bénéficier d’échéances en principal et intérêts[14]; et l’assurance par l’entité tierce de l’affectation de manière exclusive des titres qu’elle a reçues lors du remboursement du montant de la dette.

 

Les éléments suivants sont inscrits pour un montant identique dans la comptabilité de l’entreprise chargée du service juridique de la dette :

• Le montant de la dette qui reste à rembourser,
• Les intérêts courus mais n’ayant pas été échus,
• La prime de remboursement,
• Les frais d’émissions, et
• Les titres ainsi que les éléments qui s’y rapportent[15].

 

Le tableau suivant présente le déroulement de la comptabilisation auprès des entreprises concernées, notamment celle qui transfère et celle qui est chargée du service de la dette[16].

 

 

 

 

 

Ce premier chapitre de notre mémoire a été destiné à la présentation d’un actif de manière générale. Les immeubles de placement, qui constituent l’objet de notre étude, sont également considérés comme des actifs, toutefois, ils présentent certaines spécificités qui nécessitent une attention particulière.

 

 

 

CHAPITRE 2 : LES SPECIFICITES DES IMMEUBLES DE PLACEMENT

 

D’après le lexique financier[17], l’immeuble de placement se définit comme un immeuble qui est détenu par un particulier ou une entreprise dans un objectif de placement destiné à rapporter un certain rendement, ainsi qu’une plus-value au moment de sa revente. Le concept s’oppose alors à celui de l’immeuble d’exploitation qui est détenu pour la réalisation de l’activité d’une entreprise ou d’un particulier.

 

Cependant, dans ce second chapitre, nous verrons que cette définition ne peut être conservée compte tenu des spécificités que présentent les immeubles de placement. Ainsi, nous présenterons la distinction des immeubles de placement, et la détermination du coût d’entrée.

 

Section 1 : La distinction des immeubles de placement

 

Les immeubles de placement sont conditionnés par des textes comptables et fiscaux différents en fonction du référentiel comptable appliqué, des dispositions fiscales et de certaines particularités liées au secteur. Cette complexité entraine divers problématiques, notamment en ce qui concerne leur évaluation.

 

C’est la raison pour laquelle nous avons jugé opportun de présenter les particularités des immeubles de placement.

 

1. Définition variable selon le référentiel

 

Si le plan comptable général ou PCG n’a pas prévu de traitement spécifique pour les immeubles de placement, d’autres textes, notamment les règles fiscales et le normes IFRS, ont fait en sorte de spécifier le traitement de ce type d’immeuble en déterminant chacune des définitions et des exclusions n’étant pas toujours rapprochées.

 

Ainsi, nous nous intéresserons aux référentiels suivant : le PCG, le plan fiscal, et les normes IAS/IFRS.

 

• Les immeubles de placement selon le PCG

Le PCG actuel ne détermine aucune disposition spécifique en ce qui concerne les immeubles de placement. En effet, pour le référentiel, les immeubles sont considérés comme des immobilisations corporelles et sont réglementés par les dispositions comptables de ses articles 321-10 à 321-14.

 

Le tableau ci-dessous apporte des détails quant à ces dispositions[18].

 

 

Comme nous pouvons le constater, les dispositions du PCG concernant les immeubles de placement correspondent à celles définies dans le règlement du CRC n° 2004-06 et de l’avis du CNC n° 2004-15.

 

Par ailleurs, dans le  plan comptable spécifique, le PCG prévoit des dispositions particulières en ce qui concerne la comptabilisation des immeubles dans les sociétés civiles de placement immobilier ou SCPI.

 

Le tableau suivant présente ces dispositions[19].

 

 

• Le plan fiscal :

Dans le plan fiscal, l’instruction administrative[20] du 30 décembre 2005 détermine les immeubles de placement comme étant « des biens utilisés pour en retirer des loyers ou valoriser le capital et non affectés par l’entreprise à sa propre exploitation ». Cette exploitation peut être industrielle ou commerciale.

 

Des dispositions spécifiques sont également réservées en ce qui concerne l’amortissement des immeubles de placement.

 

• Les normes IAS/IFRS :

Les normes IAS définissent deux types d’immeuble. La norme IAS 40 définit les immeubles de placement comme « un bien immobilier[21] détenu, par le propriétaire ou par le preneur dans le cadre d’un contrat de location-financement, pour en retirer des loyers ou pour valoriser le capital ou les deux, plutôt que pour : l’utiliser dans la production ou la fourniture de biens ou de services ou à des fins administratives ; ou dans le cadre de l’activité ordinaire ».

 

La norme IAS 16 détermine les autres immeubles qui sont destinés à l’exploitation tels des immobilisations corporelles. Ces immeubles concernent les biens immobiliers qui sont détenus par leur propriétaire dans le but de les utiliser dans la production ou la fourniture de biens ou de services, ou à des fins administratives.

 

Ainsi, nous pouvons en déduire que :

• Le PCG n’exprime aucune distinction entre les immeubles de placement et toutes les autres immobilisations corporelles.
• Le plan fiscal, quant à lui, insiste sur les avantages que présente l’immeuble de placement pour l’entreprise qui la détient.
• Les normes IAS apportent une définition rapprochée à celle du plan fiscal tout en apportant plus de précision en ce qui concerne le champ d’application et les limites.

 

Ces immeubles de placement, lorsqu’ils sont détenus dans un contexte de groupe, présente également des spécificités additionnelles.

 

2. Les spécificités des immeubles de placement détenus dans un contexte de groupe

 

Dans son paragraphe 14, la norme IAS 40 « Immeubles de placement » prévoit que :

 

« Dans certains cas, une entreprise possède un bien immobilier qui est loué à, et occupé par sa mère ou une autre filiale. Dans les comptes consolidés regroupant les deux entreprises, le bien immobilier ne remplit pas les conditions d’un immeuble de placement car du point de vue du groupe dans son ensemble, il est occupé par son propriétaire. Mais, du point de vue de l’entreprise individuelle à laquelle il appartient, le bien immobilier est un immeuble de placement (…) Par conséquent, le bailleur le traite en immeuble de placement dans ses états financiers individuels ».

 

Ainsi, la norme précise qu’il est important de considérer de manière respective la position de la société et du groupe afin d’observer si les conditions d’un immeuble de placement dans les comptes individuels et consolidé sont respectées. Nous pouvons alors conclure qu’un immeuble étant détenu par une entreprise et loué à une autre entreprise du même groupe sera traité dans les comptes consolidés comme une immobilisation corporelle[22]. Dans les comptes individuels, ce même immeuble sera traité comme un immeuble de placement[23].

 

En ce qui concerne le plan fiscal, il a été précisé que les immeubles qui sont occupés de manière effective à plus de leur moitié par des sociétés liées à celle bailleresse ne peuvent être considérés comme des immeubles de placement. Ces derniers sont notamment déterminés comme « des biens donnés en location ou mis à disposition à titre principal des entreprises affectant ce bien à leur propre exploitation ».

 

Ces entreprises sont reconnues avoir des liens lorsque[24] :

• L’une détient de manière directe ou par le biais de personne interposée la majorité du capital social de l’autre, ou lorsqu’elle y exerce un pouvoir de décision.
• Les deux entreprises sont placées dans les conditions définies, sous le contrôle de la même entreprise.

 

3. Les cas particuliers de divergence IAS/IFRS et comptes sociaux

 

Il a été constaté que les spécificités concernant les entreprises liées suivant le référentiel IFRS et les dispositions fiscales peuvent entrainer des divergences en ce qui concerne la distinction des immeubles de placement, et ce, tant dans les comptes consolidés que dans la liasse fiscale.

 

Pour illustrer, il peut s’agir du cas d’une entreprise foncière consolidant et louant ces immeubles à des entreprises externes mais dont la détention est réalisée par un actionnaire commun. Dans ce cas, il peut être difficile de déterminer si le bien immobilier est un immeuble de placement ou un immeuble d’exploitation, compte tenu de l’activité de l’entreprise bailleresse et de sa relation avec l’entreprise locataire.

 

Il en est de même pour l’application du seuil de 50% de taux d’occupation en matière fiscale ou des dispositions de la norme IAS 40 en ce qui concerne les immeubles mixtes[25]. En effet, la norme préconise une comptabilisation des immeubles mixtes lorsque les parties peuvent être séparées.

 

Face à toutes ces spécificités qui régissent et conditionnent les immeubles de placement, la détermination du coût d’entrée des immeubles de placement nécessite également une vigilance particulière.

 

 

 

 

Section 2 : Détermination du coût d’entrée

 

Le coût d’entrée de l’immeuble de placement est déterminé en fonction du référentiel. Dans cette section, nous nous intéresserons à l’enregistrement de ces immeubles suivant les référentiels French GAAP et IFRS avant de présenter les spécificités de cette détermination sur les immeubles de placement détenus par un groupe, ainsi que la problématique liée aux terrains/immeubles.

 

1. Enregistrements des immeubles French GAAP et IFRS

 

Dans un contexte de globalisation, la mise en place d’une comptabilité standardisée et internationale est devenu le souci des responsables des normes internationales, d’où la recommandation d’application du règlement européen n°1606/2002 du 19 juillet 2002 concernant l’adoption des normes internationales IAS/IFRS dans l’établissement des états financiers consolidés de groupe, disposition approuvée par l’union européenne.

 

Ainsi, les méthodes d’enregistrement des immeubles suivant les normes French GAAP ont été progressivement abandonnées par les groupes pour ne considérer comme seul référentiel les normes internationales IFRS.

 

En ce qui concerne les règles de comptabilisation des immeubles de placement suivant les normes IFRS, elles sont généralement identiques à celles d’un actif. Pour ce faire, deux conditions doivent être respectées :

• Il faut que l’entreprise démontre la probabilité que les avantages économiques futurs générés par l’immeuble de placement lui reviendront.
• Il faut que le coût de l’immeuble puisse être évalué de manière fiable.

 

La première condition est généralement remplie lorsque les risques et les avantages liés à l’immeuble de placement ont été transférés à l’entreprise. La deuxième condition est également respectée, que l’immeuble de placement soit acquis (coût d’acquisition) ou construit (coût de production).

Il existe deux modes de comptabilisation utilisés selon que l’entreprise comptabilise l’immeuble de placement au moment de son acquisition ou lors d’évaluations postérieures. Dans le cas du coût d’entrée, il s’agira pour l’entreprise de comptabiliser l’immeuble de placement au moment de l’acquisition, soit suivant la méthode du coût historique.

 

Au moment de son évaluation initiale, l’immeuble de placement est valorisé à son coût, suivant la même méthode que s’il avait été comptabilisé selon la norme IAS 16, c’est-à-dire à son coût d’acquisition dans le cas où il a été acquis, et à son coût de production dans le cas où il a été construit.

Le coût d’acquisition intègre tous les coûts de transaction, notamment le prix d’achat, ainsi que toutes les dépenses directement attribuables[26] à l’immeuble de placement. La norme IAS 40 indique qu’il est indispensable de procéder à l’actualisation les paiements en cas de règlements différés.

« Les dépenses ultérieures relatives à un immeuble de placement ayant déjà été comptabilisé doivent être ajoutées à la valeur comptable lorsqu’il est probable que des avantages économiques futurs iront à l’entreprise et lorsque le coût peut être évalué de manière fiable. A défaut, ces dépenses doivent être comptabilisées en charges de l’exercice au cours duquel elles sont encourues ».

 

Ainsi, au moment de la comptabilisation initiale, les conditions suivantes sont requises pour un immeuble de placement :

• L’immeuble de placement est initialement comptabilisé au coût[27],
• Les coûts incluent toutes les dépenses qui sont directement attribuables au transfert de l’actif, et ce, jusqu’à son lieu d’exploitation et à sa mise en état afin de garantir son exploitation suivant les moyens prévues par la direction, et
• Les coûts incluent également l’estimation des coûts relatifs au démantèlement de l’immeuble de placement et à son enlèvement, ainsi qu’à la remise en état du site.

 

2. Les spécificités des immeubles de placement détenus dans un contexte de groupe

 

Comme nous l’avons pu constater dans la section précédente, les immeubles de placement qui sont détenus dans un contexte de groupe présente une spécificité, notamment en ce qui concerne le référentiel à prendre en compte. En effet, la norme IAS 40 prend à la fois en compte la position de la société qui détient l’immeuble de placement face à celle du groupe.

 

Par conséquent, deux cas différents se présentent :

 

• Pour l’entreprise qui détient l’immeuble et qui le loue à l’entreprise-mère ou à une autre filiale :

L’immeuble est considéré comme un immeuble de classement. L’entreprise doit par conséquent au moment de la comptabilisation initiale, l’enregistrer suivant les principes du coût historique.

 

• Pour l’entreprise-mère ou la filiale qui loue l’immeuble :

L’immeuble ne peut être considéré comme un immeuble de placement compte tenu du fait qu’il ne répond pas aux critères de définitions :

• Les avantages économiques futurs de l’immeuble ne reviennent pas à l’entreprise, mais à celle bailleresse.
• L’entreprise exploite l’immeuble à des fins administratives, commerciales ou industrielles.

 

Si nous nous référons au règlement n° 2004-06 et à l’avis n° 2004-15 du CNC, les immeubles de placement sous contrat de location[28] disposant du même titre que les autres immobilisations louées sont exclues de leur champ d’application du règlement ainsi que des dispositions de l’instruction administrative précitée. En d’autres termes, les immeubles de placement pris en location ne peuvent être enregistrés à l’actif dans les comptes individuels.

 

Cependant, dans les comptes consolidés, l’activation des biens pris dans le cadre de contrats de location-financement représente une méthode préférentielle[29]. A la différence des règles comptables et fiscales françaises, les normes IFRS, notamment l’IAS 40, intègrent dans leur champ d’application :

 

• Les immeubles pris en location financière[30] qui sont comptabilisés au bilan du preneur à leur juste valeur ou à la valeur actualisée des versements (si inférieure).

 

• A la décision de l’entreprise, les immeubles de placement pris en location simple répondant à la définition d’IAS 40 avec application d’IAS 17 et utilisation, dans ce cas, du modèle d’évaluation à la juste valeur pour tous les immeubles détenus en propre ou loués.

 

3. Problématique terrains/immeubles

 

Les immeubles de placement qui sont évalués au coût historique[31] doivent généralement être décomposés en terrain et structure/composants de l’immeuble, et ce, avec l’application de durées d’utilité correspondant à la durée de vie économique ou à la durée de détention en présence d’une valeur résiduelle. Cette dernière étant définie comme la valeur de l’immobilisation corporelle à l’échéance de sa période d’utilisation ou de location.

 

En adoptant l’approche par composants, le choix du référentiel importe peu, compte tenu du fait que, en pratique, les immeubles de placement sont évalués au coût. Ce qui signifie que la décomposition des immeubles de placement peut être réalisée suivant le référentiel français et international, au cas par cas et suivant les caractéristiques propres de l’entreprise, ainsi qu’en se basant sur les pratiques sectorielles.

 

En ce qui concerne la décomposition, aucune différence d’identification n’est en principe relevée aux plans fiscal et comptable, étant donné l’homogénéité de définition des composants entre les référentiels. Seule la présence de seuils de signification sur le plan fiscale pourrait causer des divergences d’appréciation dans des cas théoriquement limités, et ce, compte tenu d’un seuil abaissé à 1% du prix de revient total pour les immeubles[32].

 

Toutefois, il est admis que la décomposition comptable ne soit pas remise en cause au plan fiscal sauf erreurs manifestes[33]. D’après cette même disposition, il est prévu que les immeubles de placements doivent être amortis sur les durées réelles d’utilisation de chaque élément, en d’autres termes, à travers l’utilisation de la même durée d’amortissement que celle retenue en comptabilité sans tenir compte toutefois de la politique de cession de l’entreprise.

 

Il convient de préciser que les autres immeubles sont amortis selon la durée d’usage de l’immeuble pour la structure et en fonction les durées normales d’utilisation au niveau des composants. Il faut souligner que la dérogation fiscale qui permet l’usage de la durée d’utilisation de l’immobilisation pour l’amortissement de la structure ne s’applique pas, par exception, aux immeubles de placement.

 

Face à de telles circonstances, il est important de considérer la valeur du terrain sur lequel est construit le bien immobilier. En effet, les problématiques liées à la détermination de la valeur du terrain au moment de la décomposition, ainsi  qu’à la prise en compte de la valeur résiduelle de la structure en cas de durée de détention des immeubles de placement raccourcie ne peuvent pas être négligées.

 

Il est par conséquent important de faire une distinction selon la localisation et la demande :

 

• Dans les régions où le foncier est rare et la demande forte :

Le prix du foncier pourra être évalué par différence entre le prix de marché de l’ensemble immobilier et le coût complet de la construction ;

 

• Dans les autres zones :

Le prix de l’ensemble immobilier est généralement fixé en procédant au cumul du coût de la construction et de celui du terrain.

 

Dans tous les cas, la répartition retenue dans les comptes individuels et consolidés doit être soutenue par des éléments probants comme une valeur d’expertise ou un acte notarié.

 

En ce qui concerne la valeur résiduelle de la structure, il est nécessaire de présumer que celle-ci ne pourrait être retenue étant donné que dans une circonstance de perspective de détention par le propriétaire ou le preneur plus courte que la durée de vie économique de l’immeuble.

Dans cette situation, l’amortissement de la structure est effectué sur la durée de détention[34] sur une base amortissable minorée de la valeur résiduelle.

 

Dans d’autres cas, les immeubles de placement peuvent être amortis sur leur durée de vie économique. Par ailleurs, la nécessité d’opérer de manière vigilante en enquêtant sur l’origine exacte de l’éventuelle revalorisation de la valeur résiduelle de l’immeuble est préconisée avant de réaliser une modification prospective du plan d’amortissement déjà établi.

 

 

 

DEUXIEME PARTIE : EVALUATION DES IMMEUBLES DE PLACEMENT – ENJEUX ET DIFFICULTES

 

CHAPITRE 1 : LES METHODES D’EVALUATION DES IMMEUBLES DE PLACEMENT

 

Les immeubles de placement sont considérés comme des actifs, par conséquent, il convient de les évaluer. Cependant, cette évaluation ne peut pas être opérée de la même manière que celle des autres types d’actif, compte tenu du fait qu’il s’agit d’un élément qui présente certaines spécificités comme il a été présenté dans la première partie. Par conséquent, il s’avère important de connaitre et de maitriser les différentes méthodes permettant d’évaluer les immeubles de placement.

 

Ce premier chapitre est alors destiné à la présentation des quatre méthodes d’évaluation d’un immeuble de placement, notamment la méthode par comparaison, la méthode par actualisation des revenus, la méthode par estimation du coût, et la méthode par indexation.

 

Section 1 : Par comparaison – valeur vénale

 

La première méthode d’évaluation d’un immeuble de placement consiste à se baser sur un élément important, le marché. Dans cette section, nous allons apporter une définition à cette méthode, l’appuyer avec un exemple, et mettre en évidence ses avantages, ainsi que ses limites.

 

1. Définition

 

La méthode par comparaison est aussi connue sous le nom de méthode par comparaison directe ou par le marché. Le principe de cette méthode repose sur le fait que la valeur vénale de l’immeuble de placement est appréciée en se référant aux ventes réalisées sur des immeubles identiques ou similaires.

 

Nous tenons également à développer la notion de valeur vénale qui est la valeur correspondant au prix auquel l’immeuble de placement peut être vendue, et ce, de manière raisonnable, en cas de vente amiable au moment de l’estimation.

Ainsi, la méthode d’évaluation par comparaison est la plus appropriée lorsque l’objectif est de trouver le prix auquel l’immeuble de placement pourrait être négocié dans le cas où sa mise en vente serait effective. En effet, la technique se base sur des données réelles, c’est la raison pour laquelle elle tient compte du marché immobilier.

 

Pratiquer la méthode d’évaluation par comparaison nécessite le suivi d’une démarche bien précise que nous allons illustrer à partir d’un exemple.

 

2. Exemple

 

Afin de mettre en œuvre la méthode d’évaluation par comparaison, trois étapes doivent être suivies[35] :

 

• Recherche de ventes de biens de même nature :

Cette étape se fonde sur des critères, ces derniers étant en lien avec l’immeuble ainsi que l’activité du marché. Ils concernent notamment :

• L’identification de la catégorie d’immeuble de placement sur laquelle l’étude sera portée,
• La délimitation sur le plan géographique, et
• L’intervalle de temps sur lequel seront menées les recherches.

 

Il convient de préciser que le champ d’application de ces trois critères s’élargissent en fonction de la qualité de l’immeuble de placement (courant ou peu courant) et du marché (actif ou peu actif). Toutefois, il est toujours important, dans tous les cas, de s’assurer de la fiabilité des ventes ayant été considérées comme référence.

 

Par conséquent, pour les immeubles de placement considérés comme rare, la recherche devra s’étendre sur tout un territoire pour un intervalle de temps allant de deux à trois ans pour garantir la crédibilité de l’évaluation. Cependant, il faut toujours que le bien pris en comparaison soit un bien disposant la même spécificité.

 

Les schémas[36] suivants présentent les espaces de comparaison en fonction de la catégorie de l’immeuble de placement, sachant que l’axe des abscisses correspond au champ géographique, et l’axe des ordonnées à la période de recherche.

 

Espace de comparaison pour les immeubles de placement de catégorie courante

 

 

Ainsi, plus le marché est peu actif, plus l’espace de comparaison de l’immeuble de placement de catégorie courante s’étend en termes de champ géographique et de période de recherches.

 

 

 

Espace de comparaison pour les immeubles de placement « rares »

 

 

Pour le cas des immeubles de placement rares, l’espace de recherche est encore plus large compte tenu du fait que les recherches sont plus étendues tant au niveau géographique que temporel. De plus, ce genre de bien n’existe qu’au sein d’un marché peu actif.

 

• Sélection des termes de référence :

Il est possible que des immeubles soient de même nature sans qu’ils puissent pour autant être comparés entre eux. Prenons par exemple le cas d’un immeuble de placement équipé et un autre non équipé.

 

Dans ce cas, la sélection des ventes doit se faire de manière significative, c’est-à-dire que l’attention de l’évaluateur devra se porter sur les biens ayant avec l’immeuble de placement à évaluer le maximum de similarité, et ce, tant sur un point de vue physique que juridique et économique.

 

• Analyse des prix déclarés :

Une fois la comparaison des immeubles de placement réalisée, une analyse des prix déclarés doit être effectuée, ceci afin de garantir la fiabilité de la valeur vénale du bien. Pour ce faire, il convient de déduire la valeur de l’immeuble de placement des prix qui ont été déclarés.

 

La méthode d’évaluation par comparaison présente des avantages, mais également des limites comme il est présenté dans la sous-section suivante.

 

3. Avantages et limites

 

La méthode d’évaluation par comparaison permet d’avoir une référence réelle compte tenu du fait qu’elle est fondée sur les transactions réalisées sur un marché. C’est sur ce point que repose son principal avantage.

 

Cependant, elle nécessite l’existence d’un marché plutôt actif afin d’obtenir une valeur importante. Par conséquent, sa mise en application exige une grande délicatesse. De plus, lorsqu’un marché n’est pas assez abondant, les ventes significatives le sont également.

 

Comme nous l’avons présenté à travers les différents schémas ci-dessus, plus le marché est peu actif, et plus le bien est rare, plus la recherche doit être étendue. Or, une telle action présente des risques étant donné que l’évaluateur sera amené à comparer l’immeuble de placement à des biens de plus en plus différents, et de plus en plus éloignés en termes d’espace.

 

Dans de telles situations, l’évaluateur devra pratiquer des réajustements, dont l’objectivité n’est pas toujours garantie, ce qui peut engendrer des doutes et hésitations en ce qui concerne la valeur vénale obtenue.

 

 

Section 2 : Par actualisation des revenus

 

La seconde méthode que nous allons développer dans la présente section concerne celle de l’évaluation par actualisation des revenus. Ainsi, nous développerons la technique en illustrant avec un exemple et en terminant avec son appréciation de manière générale.

 

1. Définition

 

La méthode par actualisation des revenus consiste à définir la valeur de l’immeuble de placement en appliquant un coefficient de capitalisation au revenu généré par l’immeuble pour l’entreprise qui le détient.

 

Toutefois, l’application de la méthode présente deux conditions précises qui sont :

• Une connaissance en ce qui concerne le revenu l’immeuble de placement à évaluer, et
• Une recherche sur le taux de capitalisation correspondant au type de l’immeuble.

 

2. Exemple

 

La méthode d’évaluation par actualisation des revenus est principalement fondée sur le fait d’anticiper. En effet, l’acquisition d’un immeuble de placement en contrepartie d’une somme d’argent est basée sur l’anticipation des revenus futurs produits par le bien en question.

 

Il convient ainsi de procéder au calcul des revenus escomptés lors de l’exploitation de l’immeuble en tant qu’immeuble de placement par l’entreprise, et ce, sans négliger le risque que présente le marché immobilier. Pour l’évaluateur, il va s’agir d’évaluer le montant nécessaire permettant l’achat de l’immeuble de placement, sachant que ce dernier générera des revenus pour l’entreprise.

 

L’évaluation par actualisation des revenus est réalisée sur la base d’hypothèses. Dès le départ, l’évaluateur doit être en mesure d’estimer les revenus bruts potentiels que pourrait générer l’immeuble de placement. Pour ce faire, une analyse de l’état du marché s’impose.

 

L’évaluateur doit également être capable d’estimer les éventuelles pertes concernant les mauvaises créances et la vacance du bien immobilier. Il devra alors justifier une retenue pour ces deux situations, suivant les hypothèses définis à court terme, et démontrer qu’il peut estimer la retenue stabilisée à ce poste sur le long terme. Ensuite, l’évaluateur doit procéder à l’estimation et à la déduction des dépenses liées à l’exploitation.

 

Ainsi, cette méthode consiste à définir la valeur de l’immeuble de placement à partir des revenus générés par celui-ci. Mais il est important de déduire les charges de ces revenus, et de procéder par la suite à leur actualisation. Ainsi, c’est la valeur actuelle des revenus qui est calculées sachant qu’ils ne seront perçus que plus tard.

 

Nous allons illustrer la mise en œuvre de la méthode en prenant l’exemple d’un immeuble de placement à Paris dont les détails se présentent comme suit :

• Le loyer annuel s’élève à 18 000 euros après déduction des diverses charges,
• Les charges comprennent les travaux qui pourraient être nécessités, ainsi que les charges de copropriété,
• Après estimation, l’immeuble de placement en question génère 5% de rentabilité,
• Par conséquent, le taux de capitalisation est fixé à 4%.

 

Le calcul de la valeur brute de l’immeuble de placement s’effectue alors comme suit :

 

 

Soit :

18 000 euros / 4% = 450 000 euros

 

Cette somme sera ensuite corrigée des diverses charges éventuelles.

 

3. Avantages et limites

 

La méthode d’évaluation par actualisation des revenus est intéressante pour les évaluateurs compte tenu du fait qu’elle est plus facile à appliquer que la première méthode. Ainsi, il suffit juste de disposer des bonnes informations afin de pouvoir déterminer la valeur de l’immeuble de placement.

 

Toutefois, la technique n’est pas exempte de risque, car la détermination du taux d’actualisation nécessite une attention particulière. En effet, afin de pouvoir la mettre en œuvre, il convient de :

 

• Réaliser une étude de marché :

Elle est indispensable dans un objectif d’appréciation de la valeur des immeubles de placement loués de façon comparable.

 

• Rechercher le revenu de chacun des mêmes immeubles :

Une fois encore, l’écueil réside dans le fait que le pourcentage des revenus par rapport à chaque valeur vénale d’immeuble peut différer d’un bien à l’autre, ce qui rendra le choix du taux à appliquer pour l’immeuble à évaluer plus difficile.

 

 

 

Section 3 : Par estimation du coût de remplacement déprécié

 

La troisième méthode d’évaluation que nous allons présenter est celle qui est appelée « par estimation du coût de remplacement déprécié ». Il s’agira toujours d’apporter une définition, des exemples, ainsi que des avantages et des limites de la méthode.

 

1. Définition

 

La méthode d’évaluation par estimation du coût de remplacement consiste à rétablir le prix de revient de l’immeuble de placement tout en déduisant les dépréciations constatées.

 

Dans cette méthode, il est important d’apporter une précision en ce qui concerne la notion du coût de remplacement, dont nous distinguons deux catégories :

 

• Valeur de remplacement brute :

Elle concerne la valeur liée au coût d’acquisition  du terrain et de construction des immeubles[37] qui y sont trouvés. Dans le calcul, les impôts non récupérables ainsi que les frais, taxes ainsi qu’honoraires sont à intégrer.

 

Ainsi, les éléments constituant le coût de remplacement brut sont :

• Le coût d’acquisition du terrain,
• Le coût de construction des bâtiments,
• Le coût d’agencements immobiliers, et
• Le coût des éventuels travaux liés à l’aménagement ou à l’adaptation.

 

• Valeur de remplacement nette :

Cette valeur s’obtient à partir de la déduction de la dépréciation pour vieillesse ou dépréciation de la valeur de remplacement brute.

 

Il convient de souligner que la méthode d’évaluation par estimation du coût de remplacement déprécié représente en même temps une valeur de remplacement[38] et une méthode de calcul.

 

2. Exemple

 

Dans le calcul de la valeur de l’immeuble de placement suivant la méthode par le coût de remplacement, l’évaluateur doit veiller à intégrer le bâtiment et ses équipements, ainsi que l’assiette foncière. Trois méthodes de calcul sont possibles :

 

• Méthode d’évaluation par estimation du coût de remplacement à l’identique :

Il s’agit d’une méthode qui n’est pas souvent appliquée en valeur d’exploitation. Elle est plutôt privilégiée lorsqu’il est histoire de valeur d’assurance d’immeubles.

 

Le mode de calcul du coût de remplacement à l’identique d’un immeuble de placement se présente comme suit :

 

 

Ainsi, prenons l’exemple d’un immeuble de placement dont les détails se présentent comme les suivants :

• La valeur vénale du terrain de 250 mètres-carrés s’élève à 175 000 euros,
• Les autres coûts s’élèvent à 145 000 euros.

 

Ainsi, coût de remplacement à l’identique de cet immeuble de placement est :

175 000 euros + 145 000 euros = 320 000 euros

 

 

 

 

 

• Méthode d’évaluation par estimation du coût de remplacement à l’équivalent :

Ce mode de calcul considère le fait que l’immeuble reconstruit actuellement respecterait des normes[39] différentes de l’immeuble existant et qui est considéré.

 

Ce coût s’obtient comme suit :

 

 

Nous allons toujours considérer le cas de l’immeuble de placement de la première méthode :

• La valeur vénale du terrain s’élève à 175 000 euros, et
• Le coût de reconstitution à l’équivalent de l’immeuble est de 150 000 euros.

 

Ainsi, le coût de remplacement à l’équivalent de l’immeuble de placement est :

175 000 euros + 150 000 euros = 325 000 euros

 

• Méthode d’évaluation par estimation du coût de remplacement pour immeuble de placement courant ou standard :

Comme son nom l’indique, cette méthode d’évaluation concerne principalement les immeubles de placement courant ou standard. De plus, un même marché peut présenter leur équivalence.

 

Pour son calcul, la formule suivante est à appliquer :

 

 

 

 

 

Ainsi, pour l’immeuble de placement :

• Sa valeur vénale est de 290 000 euros, et
• Les autres coûts et frais s’élèvent à 30 000 euros.

 

Le calcul se présente alors de la manière suivante :

290 000 euros + 30 000 euros = 320 000 euros

 

3. Avantages et limites

 

La méthode par estimation du coût de remplacement déprécié est généralement appliquée aux immeubles qui présentent une importante spécialisation. Elle est alors idéale pour l’évaluation d’un immeuble de placement, étant donné qu’elle permet de déterminer sa valeur d’exploitation ou d’utilité.

 

Pourtant, il convient de rappeler que cette méthode s’applique sur un marché immobilier actif. Et, dans le cas où le moindre indice de référence fiable pouvant représenter l’évolution de ce marché n’est pas présent, elle ne peut être mise en œuvre.

 

 

 

 

Section 4 : Par indexation

 

La dernière méthode d’évaluation d’un immeuble de placement à laquelle nous allons nous intéresser dans cette section est celle de l’évaluation par indexation. Nous allons commencer par définir la technique, puis illustrer son mode de calcul à partir d’un exemple, et enfin analyser ses avantages ainsi que ses limites.

 

1. Définition

 

La méthode d’évaluation par indexation a pour principe de déterminer la valeur vénale actuelle de l’immeuble de placement en se référant à l’un des éléments ci-dessous :

• Un prix exprimé, ou
• Une évaluation de l’immeuble suite à des réaménagements, ou
• Un acte juridique antérieur.

 

Un coefficient appelé coefficient de réajustement est affecté à ce prix ou à cette évaluation afin de mettre en évidence l’évolution de la valeur du bien à partir des réaménagements ou de l’acte pris comme référence.

 

2. Exemple

 

Afin d’illustrer la méthode d’évaluation par indexation, nous allons considérer un immeuble de placement présentant les indices suivants[40] :

 

 

Supposons que le bien immobilier a été acquis en 2008 pour une somme de 100 000 euros. En 2008, l’indice est de 12.1, et il est de 16.67 en 2014, période d’évaluation de l’immeuble de placement.

Le coefficient de réajustement se calcule comme suit :

16.67 / 12.1 = x1.38

 

Ainsi, la valeur actuelle de l’immeuble de placement est :

100 000 euros x 1.38 = 138 000 euros

 

3. Avantages et limites

 

Comme la méthode d’évaluation par indexation a pour objectif confirmer une estimation réalisée récemment sur l’immeuble de placement ou, le cas échéant, une rectification en se référant au cours du marché, elle se présente comme une mise à jour de la valeur de l’immeuble de placement en question.

 

Cependant, elle n’est pas l’idéale lorsqu’il s’agit d’évaluer un immeuble n’ayant pas été évalué de manière régulière depuis une longue durée[41]. De plus, afin de pouvoir mettre en œuvre la technique, des conditions doivent être respectées :

 

• Existence d’un nombre suffisant de termes de comparaison :

Les termes de comparaison représentent les ventes les plus significatives qui permettent de réaliser l’évaluation de l’immeuble de placement. Il est important que des termes de comparaison suffisants aient été relevés, et ce, sur plusieurs périodes définies comme références.

 

Le respect de cette exigence est indispensable afin d’obtenir une évolution  significative des prix, mais également afin de garantir un coefficient de réajustement fiable.

 

• Absence de transformations sensibles sur l’immeuble de placement et les termes de comparaison :

Il est important de veiller à ce que l’immeuble de placement à évaluer, ainsi que les termes de placement définis comme références n’aient fait l’objet d’aucune transformation sensible se portant sur leurs attraits physiques, juridiques, mais également économiques, et ce, entre la date de la transaction d’origine jusqu’à celle de l’évaluation par indexation.

Par conséquent, les immeubles de placement présentant des modifications sur les caractéristiques suivants ne peuvent pas être évalués suivant cette méthode :

• Situation locative,
• Constructibilité, et
• Desserte par les transports en commun.

 

Si telles sont les méthodes d’évaluation possibles des méthodes de placement, l’expert-comptable a une obligation de contrôle en ce qui les concerne. C’est ce sujet que nous développerons dans le second chapitre.

 

 

 

 

 

CHAPITRE 2 : VALEUR D’INVENTAIRE ET CONTROLE DE L’EXPERT-COMPTABLE

 

L’expert-comptable peut être amené à réaliser plusieurs catégories de missions, dont le contrôle de cohérence et de méthodes. Il va alors devoir procéder à la vérification du choix, ainsi que de la régularité des méthodes d’évaluation qui sont utilisées par l’entreprise détenteur de l’immeuble de placement.

 

Par la même occasion, l’expert-comptable pourrait réaliser un diagnostic général en ce qui concerne la cohérence des méthodes[42]. Et il est possible qu’il soit amené à valider les conclusions d’une expertise.

 

Pour réussir à mener à bien une telle mission, l’expert-comptable doit être en mesure de maitriser la notion de valeur d’inventaire. Ainsi, le présent chapitre relatera cette notion, ainsi que les tâches qui incombent l’expert dans le cadre de sa mission de contrôle.

 

Section 1 : Valeur d’inventaire

 

Les règlements n° 2000-06 et n° 2005-09 du CRC stipule que :

 

« A la date de clôture, la valeur nette comptable des éléments de passif est comparée à leur valeur d’inventaire à la même date. Les provisions sont revues à chaque date d’établissement des comptes et ajustées pour refléter la meilleure estimation à cette date. »

 

Pour estimer cette valeur d’inventaire, l’entreprise qui détient un immeuble de placement dispose de deux options : l’estimation suivant la valeur d’usage ou l’estimation suivant la valeur vénale. Ainsi, cette section est dédiée à la présentation de ces deux notions de valeur d’inventaire.

 

 

 

 

1. Valeur d’usage

 

Par définition une valeur d’usage[43] représente la somme d’argent[44] que le gérant d’une entreprise accepte de décaisser afin d’avoir à disposition un immeuble directement nécessaire à la réalisation de son activité, sachant que cette dernière consiste à la location de l’immeuble de placement.

 

Le code de commerce définit la valeur d’usage comme « la valeur d’estimation qui s’apprécie en fonction du marché et de l’utilité du bien pour l’entreprise ».

 

Il existe deux manières permettant de calculer la valeur d’usage, et la différence réside dans la nature de l’immeuble à évaluer :

 

• Cas d’un immeuble de placement relativement courant ou standard :

La valeur d’usage est représentée par la valeur vénale du bien à laquelle ont été additionnés les impôts et taxes, les frais se rapportant à l’acquisition du bien, ainsi que les éventuels travaux nécessitant des réaménagements ou adaptations.

 

 

• Cas d’un immeuble de placement spécifique :

Son évaluation consiste en l’application de la méthode par le coût de remplacement qui sera mise en œuvre.

 

 

2. Valeur vénale

 

La valeur vénale correspond au prix auquel un immeuble de placement peut être cédé de manière raisonnable sur le marché à l’amiable, et ce, lors d’une expertise. Pour qu’une telle transaction puisse être réalisée, les conditions ci-dessous doivent toutes être remplies :

• Le vendeur et l’acquéreur doivent disposer d’une libre volonté d’échanger,
• Le délai accordé à la négociation doit être raisonnable et en cohérence avec la nature de l’immeuble de placement ainsi que de la situation du marché,
• La valeur doit être à un niveau suffisamment stable durant ce délai,
• La mise en vente de l’immeuble de placement doit respecter les conditions du marché, ne doit présenter aucune réserve, et doit être réalisée suivant une publicité adéquate, et
• Aucun facteur de convenance personnelle ne doit être présent.

 

Les notions suivantes peuvent également se rapporter à celle de la valeur vénale :

• Valeur de marché,
• Valeur marchande, ou
• Valeur de réalisation[45].

 

Pour déterminer la valeur vénale d’un immeuble de placement, il convient de choisir entre deux options :

 

• La valeur d’un immeuble libre ou supposé tel :

Elle consiste à considérer l’immeuble de placement comme vacant, et libre de toute occupation.

 

• La valeur d’un immeuble occupé :

L’immeuble de placement est pris en considération avec ses occupants[46]. La situation juridique, mais également financière de ces derniers sont alors pris en compte dans cette hypothèse.

 

 

De manière générale, il existe deux approches qui permettent de déterminer la valeur vénale :

• L’approche par comparaison directe, et
• L’approche par actualisation des revenus.

 

Quelle que soit la méthode d’évaluation retenue pour un immeuble de placement, l’expert-comptable devra définir un  programme de travail lui permettant de réaliser le contrôle.

 

 

 

Section 2 : Méthodologie de contrôle par l’expert-comptable

 

Comme il a déjà été mentionné dans l’introduction du présent chapitre, le contrôle de cohérence et de méthode fait partie des missions de l’expert-comptable en évaluation immobilière. La réalisation d’une telle mission nécessite une organisation, ainsi que la définition d’un programme de travail comprenant trois étapes pouvant être schématisées comme suit[47] :

 

 

Chacune de ces étapes sera développée dans cette section.

 

1. Collecte des informations et analyse de l’environnement

 

La première étape dans la réalisation d’une mission de contrôle de cohérence et de méthode d’évaluation d’un immeuble de placement pour l’expert-comptable concerne la prise de connaissance de l’entreprise et de son environnement.

 

En effet, il est indispensable de connaitre la situation de l’entreprise avant de pouvoir procéder au contrôle de la méthode d’évaluation des immeubles de placement qu’elle détient. Pour ce faire, l’expert-comptable doit en premier lieu faire un listing de tous les éléments dont il a besoin pour mener à bien sa mission.

 

Une fois la liste établie, il convient de sélectionner les sources lui permettant d’accéder à ces informations. Le tableau[48] suivant présente les sources d’informations possibles :

 

 

 

Pour pouvoir obtenir des informations pertinentes qui pourront par la suite permettre à l’expert-comptable d’analyser l’environnement de l’entreprise, il devra établir un questionnaire qui indique à la fois les informations à collecter, ainsi que leur situation, comme le présente le tableau que nous proposons ci-dessous :

 

Ce type de questionnaire que nous proposons à l’expert-comptable dans le cadre de l’analyse de l’environnement interne de l’entreprise permet non seulement d’obtenir les informations dont il a besoin dans la réalisation de sa mission, mais également de détecter directement s’il existe des failles au sein de l’organisation de l’entreprise.

 

Méthode d’appréciation des résultats du questionnaire[49]

Le questionnaire a été établi de sorte de ne présenter que deux résultats possibles, grâce à la formulation de questions fermées :

• La case « OUI » correspond à une réponse positive, et par conséquent montre que l’entreprise se situe bien dans un cadre régularisé en matière d’organisation et de procédures.
• La case « NON » présente les failles et les faiblesses au sein de l’entreprise. Ce qui devrait attirer l’attention de l’expert-comptable. Ces éléments deviendront des points de vigilance.

 

En ce qui concerne l’appréciation des résultats, les étapes se dérouleront comme suit[50] :

 

 

Un seuil d’évaluation sera déterminé pour permettre d’estimer si l’entreprise présente une situation correcte ou non. Il s’agira d’un pourcentage des réponses positives obtenues par rapport aux réponses totales. Deux cas peuvent alors se présenter :

 

 

 

• Dans le cas où les réponses positives atteignent le seuil d’évaluation :

La situation de l’entreprise peut être considérée comme correcte et propice au contrôle. Les éléments ayant présenté une réponse négative deviendront des points de vigilance et seront à revoir en fonction des priorités.

 

• Dans le cas où le seuil d’évaluation n’a pas été atteint :

L’expert-comptable considèrera la situation entière de l’entreprise comme incorrecte et tous les éléments sont à revoir dans un ordre de priorité.

 

Une fois l’environnement de l’entreprise analysée, il convient d’entrer dans le vif du sujet, c’est-à-dire le contrôle de la cohérence et de la méthode d’évaluation des immeubles de placement.

 

2. Revue de l’application correcte des procédures décrites dans le document interne

 

Dès lors que l’entreprise dispose de document présentant les procédures d’évaluation des immeubles de placement, il convient pour l’expert de le consulter. Une telle démarche présente deux objectifs :

• Vérifier si les procédures qui y sont décrites respectent bien les normes comptables existantes et sur lesquelles se réfère l’entreprise, et
• Vérifier si elles sont appliquées de manière correcte et en cohérence avec ce qui est formalisé.

 

Une fois encore, l’évaluateur devra mettre en place un outil lui permettant de cerner la situation de l’entreprise en matière d’évaluation des immeubles de placement, d’où la proposition du questionnaire suivant :

 

 

• Vérification de la cohérence des procédures décrites avec les normes :

Le premier élément à vérifier est le référentiel sur lequel l’entreprise qui détient des immeubles de placement se base. C’est à partir de ce référentiel que va travailler l’expert-comptable lors de sa mission de contrôle de cohérence et de méthode.

 

Il convient par la suite de vérifier les procédures que l’entreprise définit, si elles sont bien en cohérence avec ce qui est défini dans le référentiel, et si elles sont bien formalisées dans le document interne.

 

La portée de l’information concernant ces procédures doit atteindre tous les collaborateurs qui sont amenés à procéder des enregistrements en ce qui concerne les immeubles de placement. L’expert-comptable devra également s’assurer que le document est porté à la connaissance de ces collaborateurs.

 

• Contrôle de l’application correcte des procédures :

Pour s’assurer que l’entreprise applique bien la méthode d’évaluation de ses immeubles de placement, il faut procéder à deux actions qui sont l’entretien et l’observation. Dans un premier temps, l’expert-comptable devra s’entretenir avec les collaborateurs concernés par l’évaluation des immeubles de placement afin de vérifier s’ils maitrisent bien les procédures ainsi que la méthode d’évaluation retenue.

 

L’expert-comptable devra par la suite procéder à une observation des évaluations déjà réalisées pour en déduire si elles sont en cohérence avec ce qui a été décrit dans le document.

 

C’est également à l’expert que revient le rôle de vérifier la manière dont la méthode a été choisie, ainsi que les raisons du choix de l’entreprise. Si l’entreprise a déjà pris en considération toutes les méthodes d’évaluation possible, l’expert devra vérifier si les arguments justifiant le choix de la méthode est bien fondée.

 

Dans le cas où l’entreprise n’a pas considéré toutes les options possibles, l’expert-comptable devra évaluer les immeubles de placement de celle-ci suivant toutes les méthodes possibles afin de comparer les résultats obtenus et de tirer une conclusion en ce qui concerne le choix porté par l’entreprise.

 

Une fois cette série d’actions réalisée, l’expert-comptable aura pour prochaine étape à entreprendre la revue des travaux et des conclusions des experts de manière détaillée.

 

3. Revue détaillée des travaux et conclusions des experts

 

Compte tenu du fait que l’expert-comptable qui réalise une mission de contrôle au sein d’une entreprise détenant des immeuble de placement n’est pas la personne qui a réalisé l’évaluation, il convient de procéder à la revue détaillée des travaux et des conclusions tirées par ce dernier, d’autant plus qu’il peut s’agir de plusieurs personnes.

 

L’expert-comptable sera principalement chargé d’une part de contrôler si les conclusions correspondent bien à la situation actuelle de l’entreprise en matière d’évaluation des biens immobiliers. Toutefois, il convient de noter que cette vérification ne remet pas en cause les travaux déjà réalisés par les experts précédents, mais de s’assurer de la fiabilité des résultats étant donné que l’activité liée à la détention d’immeubles de placement présente une multitude de particularités qui ne peuvent pas forcément toutes être maitrisées.

 

Dans le cas où tout est cohérent depuis le début de la mission, l’expert-comptable pourrait se limiter à confirmer les conclusions des experts. Dans le cas contraire, il devra à son tour tirer des conclusions à partir de la situation observée dans le cadre de sa mission et justifier les écarts entre les différentes conclusions.

 

La mission d’un expert en évaluation immobilière ne se limite pas uniquement au contrôle de la cohérence et de la méthode d’évaluation d’un immeuble de placement. En effet, son domaine d’intervention est encore plus vaste. C’est le sujet que nous développerons dans la dernière partie de notre mémoire.

 

 

 

TROISIEME PARTIE : LE DOMAINE D’INTERVENTION DE L’EXPERT-COMPTABLE

 

CHAPITRE 1 : ENREGISTREMENT DE L’IMMEUBLE DE PLACEMENT PAR COMPOSANTS

 

Pour un expert-comptable, la mission d’évaluation immobilière, comme son nom l’indique, consiste à évaluer les différents droits qui concernent les biens immobiliers, y compris les immeubles de placement. Pour ce faire, son domaine d’intervention s’étale sur trois principaux niveaux qui sont notamment l’enregistrement de l’immeuble de placement par composant, la dépréciation enregistrement, et les informations à fournir dans les documents de fin d’année.

 

Ce premier chapitre s’intéresse particulièrement au premier niveau qui est l’enregistrement par composants. En effet, l’évolution des normes comptables vers les normes internationales IAS/IFRS implique le fait que la comptabilisation d’un immeuble de placement doit être réalisée par composants.

 

Ainsi, nous verrons dans cette partie le programme de travail à mettre en place par l’expert lors d’une acquisition d’un immeuble de placement, ainsi qu’en cours de vie. Enfin, nous étudierons un cas pratique afin d’avoir une illustration.

 

Section 1 : Acquisition de l’immeuble de placement

 

Dans le cadre d’une mission d’expertise en évaluation d’immeubles de placement, l’expert-comptable intervient lors de l’acquisition du bien, notamment pour procéder à sa décomposition. Afin de mieux l’accompagner dans sa démarche, nous lui proposerons un programme de travail après avoir présenté la règle générale en ce qui concerne l’acquisition d’un immeuble de placement.

 

1. Règle générale

 

La norme IAS 40 « Immeubles de placement » détermine la règle d’évaluation lors de la comptabilisation, et stipule dans son paragraphe 20 que :

« Un immeuble de placement doit être évalué initialement à son coût. Les coûts de transaction doivent être inclus dans l’évaluation initiale. »

 

Ainsi, la norme insiste sur le fait qu’un enregistrement comptable de l’immeuble de placement doit être réalisé lors de son acquisition. Toutefois, il convient de préciser que la norme en question n’apporte pas de précision en ce qui concerne l’enregistrement par composants, bien qu’elle précise dans son paragraphe 17 que :

 

« Une entité évalue, selon son principe de comptabilisation, l’ensemble des coûts de ses immeubles de placement au moment où ils sont encourus. Ces coûts comprennent les coûts encourus initialement pour acquérir l’immeuble de placement, et les coûts encourus ultérieurement pour accroître sa capacité, remplacer certains éléments ou assurer l’entretien de l’immeuble. »

 

Ainsi, se référer uniquement à la norme IAS 40 concernant les immeubles de placement ne permet pas de déterminer la manière de décomposer un immeuble de placement, ni la manière d’établir le plan d’amortissement. Or, le bien immobilier se présente comme l’actif le plus évident à décomposer. D’où la nécessité de considérer d’autres référentiels, dont principalement le PCG.

 

En effet, une entreprise qui détient des immeubles de placement doit appliquer les règles du PCG lors de l’établissement des comptes annuels[51]. Et dans son article 311-2, le référentiel indique que :

 

« Les éléments principaux d’immobilisations corporelles devant faire l’objet de remplacement à intervalles réguliers, ayant des utilisations différentes ou procurant des avantages économiques à l’entité selon un rythme différent et nécessitant l’utilisation de taux ou de modes d’amortissement propres, doivent être comptabilisés séparément dès l’origine et lors des remplacement. »

 

Par conséquent, les éléments composant un immeuble de placement doivent être décomposés lors de l’enregistrement étant donné qu’ils ne présentent pas la même durée de vie. Lors de l’acquisition, il convient donc de procéder à un enregistrement par composants de l’immeuble de placement, et d’établir un plan d’amortissement. Ce dernier est défini dans l’article 322-1 du PCG comme suit :

 

« Le plan d’amortissement est la traduction de la répartition de la valeur amortissable d’un actif selon le rythme de consommation des avantages économiques attendus de l’actif par l’entité. »

 

L’expert-comptable devra ainsi intervenir au moment de l’acquisition du bien immobilier de placement, notamment dans son enregistrement par composant. Pour ce faire, il aura besoin d’établir un plan de travail.

 

2. Outil et bonne pratique à disposition de l’expert-comptable pour la décomposition

 

Un immeuble est considéré comme un bien qui se décompose facilement. Cependant, procéder à sa décomposition ne se présente pas comme une tâche aisée pour l’expert-comptable compte tenu du fait qu’il est important de se référer à la durée de vie[52] de chaque composant.

 

Afin de pouvoir procéder de manière efficace à la décomposition d’un immeuble de placement, l’expert-comptable devra suivre les 4 étapes suivantes :

• La décomposition par composants,
• La définition de la durée d’amortissement,
• Le questionnement sur la valeur résiduelle, et
• L’identification du seuil de signification des composants.

 

• Décomposition par composants :

Lors de la décomposition de l’immeuble de placement, il convient pour l’expert de le considérer comme tout immeuble. De ce fait, les principaux composants sont présentés dans le schéma ci-dessous[53].

 

 

Il convient de préciser qu’à ces composants peuvent s’ajouter d’autres éléments[54], en fonction de la structure de l’immeuble de placement. La détermination de la répartition par composants s’avère aisée lorsqu’il s’agit d’un immeuble ayant été construit par l’entreprise elle-même. Pourtant, dans notre cas, il s’agit d’un immeuble acquis. Dans ce cas, il est important de se référer à la ventilation par composants que propose l’avis n° 2004-11 du Conseil national de la comptabilité[55], comme il est présenté dans le tableau ci-dessous[56] :

 

 

Par ailleurs, il est possible d’ajouter les composants suivants[57], en fonction de la situation, ces derniers devant être déduits du premier composant[58] présenté dans le tableau précédent.

 

 

• Définition de la durée d’amortissement :

En règle générale, la définition de la durée d’amortissement d’un immeuble de placement revient à son détenteur ou propriétaire. Ce dernier devra prendre en considération la durée d’amortissement de chaque composant, ainsi que les caractéristiques spécifiques que présente l’immeuble en question.

 

D’autres éléments peuvent également servir de référence lors de la détermination de cette durée d’amortissement, à savoir :

• La date d’expiration d’un contrat juridique,
• La fourchette de durée d’amortissement par composants proposée par l’avis dont le tableau est présenté précédemment,
• La proposition à titre indicatif[59] par l’administration fiscale qui est présenté ci-dessous :

 

 

• Questionnement sur la valeur résiduelle :

L’article 322-1 paragraphe 6 du PCG définit la valeur résiduelle comme « le montant, net des coûts de sortie attendus, qu’une entité obtiendrait de la cession de l’actif sur le marché à la fin de son utilisation ».

 

Le fait de retenir ou pas cette valeur dans le calcul de l’amortissement est un sujet de questionnement auquel sera confronté l’expert-comptable. Pour répondre à la question, la bonne pratique exige que la valeur résiduelle doive uniquement être retenue dans le cas où la perspective de détention de l’immeuble de placement présente une période plus courte que celle de la durée de vie économique du bien immobilier.

 

Si le cas venait à se présenter, c’est l’amortissement du composant « structure » qui devra être effectuée sur cette période de détention. La valeur résiduelle sera alors déduite de la base amortissable.

 

• Identification du seuil de signification des composants :

Selon les normes internationales ISA relatives à la réalisation d’audit, le seuil de signification est défini comme suit :

 

« Le ou les montants que l’auditeur établit en deça du seuil de signification pour les états financiers pris dans leur ensemble, afin de ramener à un niveau suffisamment faible la probabilité que le total des anomalies non corrigées et non détectées excède le seuil de signification pour les états financiers pris dans leur ensemble. »

 

Dans le cadre de la détermination des composants d’un immeuble de placement, ainsi que de tout type de bien immobilier, le seuil de signification est fixé à 1% de la valeur d’ensemble de ce dernier.

 

Ainsi, lors de l’enregistrement par composants d’un immeuble de placement lors de son acquisition, l’expert-comptable devra se baser sur l’outil présenté ci-dessous[60].

 

 

 

L’intervention de l’expert-comptable ne se limite pas uniquement à l’acquisition de l’immeuble de placement, mais également en cours de vie de celui-ci.

Section 2 : En cours de vie – remplacement de composant – Outil d’aide à destination de l’expert-comptable

 

Dans la section précédente, nous avons pu constater que les composants d’un immeuble de placement doivent également être comptabilisés séparément lorsqu’une nécessité de remplacement se présente. En principe, ce dernier a lieu en cours de vie de l’immeuble de placement.

 

L’expert-comptable aura alors intérêt à rester informé de la situation de l’immeuble en placement en question afin de pouvoir vérifier si des composants ont été remplacés. Cette section est justement destinée à présenter les démarches qu’il devra suivre à cet effet. Les éléments dont il devra prendre en compte sont la communication, la fiche d’indentification des travaux, et les avis des experts du secteur immobilier.

 

1. La communication au service de l’expert-comptable

 

La communication se présente actuellement comme essentielle dans la vie courante, mais également professionnelle de chaque individu. L’expert-comptable ne peut échapper à cette condition afin de garantir plus d’efficacité et de réussite dans tout ce qu’il entreprend.

 

Dans le cadre d’une mission d’évaluation immobilière, il est amené à communiquer avec différents interlocuteurs afin d’obtenir, voire échanger, des informations. Cette communication est d’autant plus indispensable en matière d’en cours de vie d’un immeuble de placement, notamment lorsqu’un remplacement d’un de ses composants a été réalisé.

 

En effet, l’expert ne pourra pas toujours être au courant de tout remplacement sans qu’il ait pu être informé. C’est la raison pour laquelle il devra en premier lieu communiquer afin d’obtenir ses informations, même s’il n’est pas ou n’était pas présent lors du remplacement d’un ou de plusieurs composants. De plus, un enregistrement comptable doit être réalisé au moment de ce remplacement.

 

Pour ce faire, il devra définir une stratégie de communication au sein de l’entreprise dans lequel il est amené à réaliser sa mission d’évaluation immobilière. Cette communication peut être réalisée par le biais d’entretien avec un responsable au sein d’une entreprise, d’autant plus que l’entreprise est dans l’obligation de lui apporter toutes les informations nécessaires à la bonne réalisation de sa mission.

 

Par ailleurs, l’échange peut être réalisé avec ou sans outil de communication, suivant les circonstances. L’essentiel est de pouvoir obtenir les informations dans les meilleurs délais et conditions.

 

Outre, la communication, l’expert-comptable peut également se référer à une fiche d’identification des travaux pour suivre les éventuels remplacements des composants de l’immeuble de placement.

 

2. Modèle de fiche d’identification des travaux

 

Une fiche d’identification des travaux se présente comme un outil mis à disposition de l’expert-comptable en évaluation immobilière afin de suivre l’évolution de chaque composant d’un immeuble de placement et de s’assurer de la réalisation de sa comptabilisation.

 

En réalité, il n’existe pas de format imposé en ce qui concerne la fiche d’identification. Toutefois, en considérant son utilité et ses objectifs, des éléments précis doivent figurer dans le document :

• Tous les composants de l’immeuble de placement,
• La durée de leur amortissement,
• La durée d’amortissement de l’immeuble de placement,
• Les remplacements prévus avec leur date, et
• Les remplacements réalisés.

 

Nous avons ainsi proposé un modèle de fiche d’identification des travaux sur lequel l’expert-comptable pourra se baser lors de la réalisation de l’évaluation immobilière en cours de vie. L’outil comprend les éléments de base essentiels et pourra être enrichi et adapté en fonction de la situation de l’entreprise et des immeubles de placement qu’elle détient.

 

Le modèle de fiche d’identification des travaux en cours de vie d’un immeuble de placement est présenté en Annexe 2 de notre mémoire.

 

3. Les avis des experts du secteur immobilier

 

L’expert-comptable peut également se référer aux experts du secteur immobilier en ce qui concerne le remplacement d’un  composant de l’immeuble de placement en cours de vie. En effet, il est possible que ses interlocuteurs aient déjà réalisé une expertise en ce qui concerne les immeubles de placement de l’entreprise, et peuvent apporter des informations ou des éclaircissements à travers leurs avis.

 

En pratique, l’expert-comptable a généralement peu de chance pour rencontrer ces experts, toutefois, il a toujours la possibilité de consulter leurs avis, en principe présents dans les documents d’expertise de l’entreprise.

 

Il nous parait opportun d’apporter une précision en ce qui concerne la notion d’expert. En matière d’évaluation immobilière, l’expert se définit comme « le spécialiste dans l’art d’évaluer les différents droits dont les biens immobiliers sont les supports »[61].

 

Ainsi, il peut s’agir d’un expert-comptable, tout comme il peut s’agir d’un autre spécialiste, dès lors qu’il remplit l’une des conditions suivantes :

 

• Acquisition des connaissances requises :

Par une étude supérieure spécifique au domaine de l’immobilier et avec un diplôme.

 

• Acquisition d’un diplôme d’enseignement supérieur avec complément :

Le complément concerne une formation spécifique en secteur immobilier.

 

• Acquisition d’expérience professionnelle :

Il devra avoir effectué une pratique des disciplines immobilières au cours de 7 années. Les 4 années devant être focalisées sur l’expertise en évaluation immobilière.

 

Par ailleurs, l’expert du secteur immobilier peut être représenté par une personne physique tout comme il peut s’agir d’une entreprise. Si le second cas se présente, il est exigé que le département technique soit par un ou plusieurs experts qui sont des personnes physiques.

Tout comme l’expert-comptable, l’expert du secteur immobilier a des obligations et est conditionné par une charte de déontologie. Cette dernière présente la règle de conduite de l’expert vis-à-vis de lui-même, de ses clients, ainsi que de ses confrères.

 

Comme l’expert-comptable est considéré comme un des confrères de l’expert du secteur immobilier, il convient également de développer la règle de conduite qui est établie entre eux dans le tableau ci-dessous[62] :

 

 

 

 

 

 

Section  3 : Cas pratique

 

Cette section présente le domaine d’intervention d’un expert-comptable dans le cadre d’une évaluation immobilière réalisée par Aleph Consultant, une entreprise chargée d’expertise. Nous débuterons par une présentation de l’entreprise d’expertise, puis de la manière de ces acteurs internes, avant de terminer avec les rapports externes.

 

1. Foncière Aleph

 

Aleph Consultants[63] est une entreprise qui intervient à trois niveaux :

• L’expertise comptable,
• L’audit, et
• Le conseil.

 

Dans le cadre de l’expertise comptable, elle dispose d’une branche qui réalise des missions d’expertise en évaluation immobilière, notamment Foncière Aleph. Elle est composée par différents experts spécialisés dans le secteur immobilier.

 

2. Obtention des informations : les acteurs internes

 

Dans le cadre de sa mission d’expertise, Foncière Aleph, comme dans toute démarche d’expertise, est chargé de collecter des informations en ce qui concerne les immeubles de placement détenus par l’entreprise. Pour ce faire, elle dispose d’une équipe qui se charge de cette étape, notamment les experts qui réalisent un entretien auprès du responsable de l’entreprise cliente.

 

Comme l’expertise est assurée par une équipe d’expert, les tâches et les rôles sont départagés en fonction des sources d’information :

• Entretien auprès des collaborateurs de l’entreprise cliente,
• Consultation des revues et des documents au sein de l’entreprise,
• Consultation des bases de données de l’entreprise, et
• Consultation des sources externes de l’entreprise.

3. Les rapports d’expert

 

Une fois l’expertise réalisée, l’expert établi un rapport d’expert. Ce rapport est par la suite adressé uniquement à l’entreprise cliente qui est le mandant, et ne doit en aucun cas être présenté à une tierce personne.

 

Un exemple de rapport d’expert réalisé par Foncière Aleph dans le cadre d’une mission d’évaluation immobilière est présenté en Annexe 3.

 

 

 

 

CHAPITRE 2 : DEPRECIATION ENREGISTREMENT

 

En matière de comptabilité, la dépréciation se détermine comme la moins-value probable constatée sur un élément de l’immeuble de placement. En effet, il est possible que les composants d’un bien immobilier aient pu subir une dépréciation, et par conséquent, une perte de valeur.

 

Le présent chapitre est destiné à présenter le traitement et l’enregistrement par l’expert-comptable d’une dépréciation constatée sur un immeuble de placement. Le cas pratique est destiné à mieux appréhender la situation. La manière de constater la dépréciation sera également mis en évidence. A la fin de ce chapitre, nous proposerons un programme de travail permettant à l’expert-comptable de valider les tests de valeur.

 

Section 1 : Cas pratique

 

Nous entameront la présentation du contexte de dépréciation d’un immeuble de placement par un cas pratique, à savoir ses caractéristiques, les hypothèses retenues, ainsi que les conséquences.

 

1. Présentation des caractéristiques du cas pratique

 

Dans le cas pratique, nous considérons une entreprise qui détient un immeuble de placement qui a été acquis en 2006 pour un montant de 240 000 euros. L’immeuble est amorti sur une période de 20 ans. Compte tenu du fait qu’il dispose d’une valeur résiduelle considérée comme nulle, au dernier arrêté comptable, sa valeur nette comptable[64] s’élève à 27 000 euros à la date du 30 septembre 2013.

 

Le 30 novembre 2013, une mise en vente de l’immeuble de placement a été décidée. Ainsi, l’immeuble remplit les caractéristiques ci-dessous :

• Le bien immobilier présente la possibilité d’être cédé immédiatement,
• La direction de l’entreprise a défini un plan de vente,
• Une entité spécialisée[65] se charge de la vente de l’immeuble de placement,
• L’estimation du prix de vente du bien a été réalisée par rapport à ceux d’immeubles présentant une nature similaire[66], de ce fait, il est considéré comme raisonnable,
• L’entreprise fixe un délai de 6 mois après la date de classement en actif destiné à être cédé de l’immeuble de placement pour que la vente soit réalisée,
• Le plan de vente peut connaître quelques remaniements.

 

2. Hypothèses retenues

 

L’immeuble de placement a subi un test de dépréciation qui a pour objectif de déterminer la valeur recouvrable de l’immeuble en comparaison à celle de la valeur nette comptable. Dans le cas où la valeur nette comptable est supérieure à la valeur recouvrable, une comptabilisation d’une perte de valeur s’impose, et ce, afin de ramener le bien à sa valeur recouvrable.

 

Il convient de préciser que la valeur recouvrable de l’immeuble de placement correspond à la valeur la plus élevée entre sa valeur d’usage et sa juste valeur à laquelle ont été déduits des frais de cession. Dans notre cas pratique :

• La valeur d’usage de l’actif est estimée à 22 000 euros, et
• Sa juste valeur nette à 20 000 euros.

 

L’expert-comptable devra alors déterminer pour l’immeuble de placement mis en vente les valeurs comptables suivantes :

• Avant son classement[67] en actif non courant destiné à la vente,
• A la date du classement initial, notamment le 30 novembre 2013,
• A la date de clôture de l’exercice au 31 décembre 2013, et
• Au premier arrêté du prochain exercice comptable au 31 mars 2014.

 

Il faut noter qu’avant le classement initial, une dépréciation de 3 000 euros a été constatée par l’entreprise, et ce, suivant le respect de la norme IAS 36 « Dépréciation d’actifs ». Au 31 décembre 2013, la juste valeur du bien immobilier est estimée à 20 000 euros. Au 31 mars 2014, l’immeuble de placement est toujours comptabilisé en tant qu’actif non courant destiné à être cédé. Un renversement de tendance a été enregistré, ramenant la juste valeur du bien à 26 000 euros.

 

3. Les conséquences

 

Face à une telle situation, les éléments suivants ont été retenus :

 

• Avant le classement initial de l’immeuble de placement :

Au 30 septembre 2013, la valeur comptable nette de l’immeuble est estimée à 27 000 euros. Avant de le classer en tant qu’actif destiné à la vente, la charge d’amortissement enregistrée entre le 1^er octobre et le 30 novembre s’élève à 2 000 euros. Suite au test de dépréciation, une perte de valeur de 3 000 euros a été constatée.

 

Pour expliquer cette perte :

• Avant son classement initial, la valeur comptable du bien immobilier[68] s’élève à 25 000 euros. Soit 27 000 euros – 2 000 euros,
• Sa valeur recouvrable s’élève à 22 000 euros,

 

Comme sa valeur recouvrable est inférieure à sa valeur nette comptable, une perte de valeur pour un montant de 3 000 euros doit être comptabilisée en résultat. Soit 25 000 euros – 22 000 euros.

 

Il convient de préciser qu’en fin novembre 2013, juste avant le classement initial de l’immeuble de placement en actif destiné à la vente, sa valeur comptable est de 22 000 euros, et qu’à partir de ce moment, l’immeuble ne peut plus être amorti, et ce, même en cas d’utilisation.

 

• A la date de classement initial (30 novembre 2013) :

La norme IFRS 5 « Actifs non courants détenus en vue de la vente et activité abandonnées » détermine qu’ « un actif non courant classé comme destiné à être cédé est évalué au montant le plus faible de sa valeur comptable et de sa juste valeur nette des frais de cession ».

La juste valeur nette du bien étant à 20 000 euros, elle est inférieure à sa valeur comptable qui est à 22 000 euros. Ainsi, le 30 novembre 2013, une perte de valeur de 2 000 euros doit être comptabilisée pour porter l’immeuble à sa juste valeur.

 

• Au 31 décembre 2013 :

La juste valeur nette du bien immobilier n’a connu aucun changement et est restée à 20 000 euros. Par conséquent, aucun ajustement n’a été requis sur le plan comptable.

 

• A la première clôture trimestrielle de l’exercice 2014 :

L’immeuble de placement demeure un actif destiné à être cédé. Sa juste valeur s’élève à 26 000 euros. Par conséquent, un ajustement de sa valeur comptable est nécessaire. Il convient également de procéder à l’enregistrement d’un gain sur actif destiné à être cédé.

 

Cependant, les normes IFRS 5 et IAS 36 précise qu’il ne faut pas dépasser le montant cumulé des pertes de valeur comptabilisées lors de ces étapes.

 

Ainsi, au 31 mars 2014, la reprise des pertes de valeur atteint les 5 000 euros, soit 2 000 euros + 3 000 euros. L’entreprise enregistre alors un gain de valeur de 5 000 euros en résultat, et la valeur comptable du bien immobilier de placement correspond à 25 000 euros : 20 000 euros + 5 000 euros.

 

 

 

 

Section 2 : Constatation de la dépréciation

 

Lors de la constatation d’une dépréciation d’un immeuble de placement, il convient pour l’expert-comptable de procéder à des actions précises. La présente section a été créée de sorte de présenter le traitement comptable de la dépréciation d’un côté, et son traitement fiscal d’un autre.

 

La difficulté de tenue d’un double plan d’amortissement s’avérant évident pour l’expert-comptable, des solutions seront aussi proposées.

 

1. Traitement comptable

 

La comptabilisation d’une dépréciation dépendra de la méthode de valorisation de l’immeuble de placement ayant été retenue par l’entreprise. En effet, il existe deux manière d’évaluer le bien immobilier : suivant la méthode du coût ou à sa juste valeur.

 

• La méthode d’évaluation par le coût :

Le modèle du coût correspond au traitement proposé par la norme IAS 16. L’évaluation des immeubles de placement est réalisée, à une date postérieure à leur valeur initiale, à leur coût en y soustrayant le cumul des amortissements, ainsi que le cumul des pertes de valeur. Toutefois, même si la méthode d’évaluation par le coût est retenue par les entreprises comme modèle d’évaluation pour leurs immeubles de placement, elles devront toujours procéder au calcul de sa juste valeur et la mentionner en annexe.

 

• La méthode d’évaluation à la juste valeur :

La juste valeur d’un immeuble de placement correspond au montant pour lequel il est susceptible d’être échangé entre des parties bien informées, consentantes et agissant dans des conditions de concurrence normales. La juste valeur est alors l’expression du prix le plus probable qui pourrait être obtenu sur le marché au moment de clôture de l’exercice.

 

Il convient de souligner que la norme IAS 40 « Immeuble de placement » incite les entreprises à faire appel à des experts comptables pour l’évaluation  à la juste valeur des immeubles de placement. Cette norme précise également que la meilleure indication de la juste valeur est obtenue par  référence aux prix actuels sur un marché actif d’un bien immobilier similaire, dans la même localisation, le même état et faisant l’objet de contrats de location ou de contrats similaires.

 

Dans le cas où les prix du marché actif ne sont pas disponibles, d’autres éléments doivent être considérés :

• Les prix actuels sur un marché actif de biens immobiliers différents de par leur nature, leur état ou leur localisation. Une correction devra toutefois être apportée au niveau de ces prix. Ceci afin de considérer leur différence par rapport au bien à évaluer.
• Les prix récents d’immeubles similaires sur des marchés qualifiés de moins actifs. Les corrections ont alors pour objectif de considérer les aléas économiques advenus depuis la détermination de ces prix.
• Les projections actualisées des flux de trésorerie futurs, en se référant aux estimations fiables. Ces dernières se basent notamment sur les termes de contrats de location et d’autres contrats valables ; sur des indications externes comme les loyers actuels qui sont demandés sur le marché pour des biens similaires[69].
• Une autre méthode permet d’évaluer un immeuble de placement en se basant sur le coût de construction d’un immeuble équivalent.

 

• Traitement comptable de la dépréciation :

Si l’entreprise choisit de mettre en œuvre la méthode d’évaluation par le coût, elle déprécie ses immeubles conformément aux dispositions prévues par la norme IAS 16. Dans le cas où elle décide d’adopter le modèle de la juste valeur, l’immeuble ne sera pas amortissable.

 

2. Traitement fiscal

 

Sur le plan fiscal, Le paragraphe 5° de l’article 39 du Code général des impôts[70] doit être considéré en cas de dépréciation constatée. Il est possible de constater une dépréciation en supplément de l’amortissement. Toutefois, il convient de s’assurer que la valeur vénale de l’immeuble de placement soit bien inférieure à sa valeur nette comptable. De plus, il convient aussi de garantir la probabilité de la dépréciation.

 

Au niveau fiscal, la déduction d’une dépréciation lors de la cession d’immobilisation n’implique pas la déduction de cette dépréciation. Ainsi, si une dépréciation est constatée sur un des composants de l’immeuble de placement et que ce dernier sera mis en vente, la dépréciation ne sera pas déduite de la valeur de l’immeuble.

 

3. Les difficultés rencontrées par l’expert-comptable pour la tenue d’un double plan d’amortissement : les solutions possibles

 

L’établissement d’un plan d’amortissement est obligatoire pour chaque composant d’un immeuble de placement. Ce plan d’amortissement est déterminé au préalable à l’entrée de l’immeuble de placement à l’actif.

 

Toutefois, la constatation d’une dépréciation en cours de vie de l’immeuble implique une révision du plan d’amortissement. L’une des difficultés rencontrées par l’expert-comptable est la tenue d’un double plan d’amortissement entrainée par cette dépréciation. En effet, lorsqu’un des composants d’un immeuble de placement a connu une dépréciation, cela implique les conséquences :

• La perte de valeur du composant est comptabilisée en résultat, et
• Le plan d’amortissement connait une modification étant donné que la base amortissable soit modifiée à partir de la constatation du changement de la valeur actuelle du composant.

 

Toutefois, la tenue d’un plan d’amortissement pose des difficultés lorsqu’il s’agit de considérer celui du composant avant la dépréciation, et celui du composant à partir de la constatation de la dépréciation. Et c’est là que se pose le doute en ce qui concerne l’utilité de la tenue d’un double plan d’amortissement.

 

Afin d’éviter mes difficultés de gestion, il convient de se conformer aux règles liées au traitement des dépréciations d’une part, et de détenir un plan d’amortissement et de dépréciation d’un autre. Le traitement de la dépréciation d’un composant d’un immeuble de placement évalué à la juste valeur est conditionné par la norme IAS 36. Cette norme stipule que :

 

« Si, et seulement si, la valeur recouvrable d’un actif est inférieure à sa valeur comptable, la valeur comptable de l’actif doit être ramenée à sa valeur recouvrable. Cette réduction est une perte de valeur. Une perte de valeur doit être immédiatement comptabilisée en résultat (…). Après la comptabilisation d’une perte de valeur, la dotation aux amortissements de l’actif doit être ajustée pour les périodes futures, afin que la valeur comptable révisée de l’actif (…) puisse être répartie de façon systématique de sa durée d’utilité restant à courir. »

 

Ainsi, il n’est pas nécessaire de tenir un double plan d’amortissement, mais de réajuster le plan à partir de la date de constatation de la dépréciation.

 

Comme la comptabilisation par composants implique l’établissement d’un plan d’amortissement par composant, il convient de capitaliser dans un seul outil le plan d’amortissement présentant en même temps les éventuelles dépréciations. Ce qui permet de faciliter la gestion de tous les composants. C’est cet outil que nous présentons en Annexe 5.

 

Par ailleurs, la constatation d’une dépréciation d’un composant de l’immeuble de placement ne peut être possible sans la réalisation de tests de valeur au préalable. Une fiabilité des résultats est exigée lors de ces tests. D’où la nécessité pour l’expert-comptable de maitriser la technique de validation de ces derniers.

 

 

 

Section 3 : Proposition d’outil d’aide pour la validation des tests de valeur

 

La norme IAS 36 apporte des précisions en ce qui concerne l’obligation de réalisation de tests de valeur dans son paragraphe 10a :

 

« Qu’il y ait un indice de dépréciation ou non, une entité doit aussi : (a) effectuer un test de dépréciation annuel des immobilisations incorporelles (…) en comparant leur valeur comptable à leur valeur recouvrable. »

 

Ainsi, cette section propose un outil d’aide à destination de l’expert-comptable dans la validation de la nécessité de réaliser un test. Pour ce faire, une comparaison entre deux référentiels évoquant le sujet sera réalisée, suivie de la présentation des UGT selon la norme IAS 36 et d’un schéma d’aide à la décision.

 

1. Comparaison IAS 36 et CRC 2002-10

 

Les référentiels IAS 36 « Dépréciation d’actifs » et le CRC 2002-10[71] relatif à l’amortissement et à la dépréciation des actifs déterminent chacun une méthodologie en ce qui concerne les tests de valeur ou de dépréciation de valeur d’un immeuble de placement.

 

Dans notre comparaison de ces deux référentiels, nous nous limiterons à l’application des tests de dépréciation de valeur en relevant les points de ressemblance et les points de différence.

 

• Points communs :

L’IAS 36 et le CRC 2002-10 insistent tous deux sur la nécessité de réalisation d’un test de dépréciation de valeur sur un immeuble de placement. En ce qui concerne les sources d’information permettant d’apprécier les indices, elles peuvent être externes (valeur de marché, changements considérables, rendement ou taux d’intérêt), et internes (obsolescence ou dégradation physique de l’immeuble ou de l’un de ses composants, changements au niveau de son mode d’utilisation, réduction de performances).

 

• Différences :

La principale différence entre l’IAS 36 et le CRC 2002-10 réside dans les conditions et le moment de réalisation des tests. En effet, l’IAS 36 exige qu’un test de dépréciation doit être réalisé da façon annuelle à une même période qu’il existe ou non d’indices de dépréciation. De plus, si l’immobilisation a été comptabilisée initialement, il convient de réaliser les tests avant la fin de cette période de comptabilisation.

 

Le CRC 2002-10, dans son écrit, mentionne la nécessité de réalisation d’une appréciation des indices avant de réaliser les tests de valeurs. C’est uniquement après avoir constaté une variation au niveau des indices, notamment une perte de valeur, que doit être entrepris un test de dépréciation de valeur de l’immeuble de placement.

 

2. Les UGT norme IAS 36

 

La mise en œuvre des normes internationales, notamment les IFRS, a entrainé l’apparition du terme UGT ou unités génératrices de trésorerie. La norme IAS 36 définit les UGT comme « le plus petit groupe identifiable d’actifs qui génère des entrées de trésorerie largement indépendantes des entrées de trésorerie générées par d’autres actifs ou groupes d’actifs. »

 

Il est également possible que les UGT connaissent une dépréciation de valeur, lorsque sa valeur nette comptable excède sa valeur recouvrable. Il convient de souligner que la valeur recouvrable des UGT correspond à la valeur la plus élevée entre sa juste valeur dont ont été soustraits les coûts de la vente, et sa valeur d’usage.

 

La définition d’une UGT permet de traiter un actif ne présentant aucune possibilité d’être estimé de manière individuelle. Dans un tel cas, c’est la valeur de son UGT qui est pris en considération.

 

3. Schéma d’aide à la décision

 

L’expert-comptable a également pour rôle de s’assurer que les tests de dépréciation réalisés par l’entreprise respectent bien les textes en vigueurs. De ce fait, nous lui proposons ci-dessous un schéma d’aide à la décision lui permettant de valider la nécessité de procéder à un test de dépréciation sur un ou plusieurs composants de l’immeuble de placement.

Ce schéma est présenté comme suit[72] :

 

 

Ainsi, l’expert-comptable peut s’inspirer de ce schéma lors de la prise de décision en ce qui concerne l’utilisé de procéder à des tests de dépréciation d’un immeuble de placement. Par ailleurs, lors de la clôture d’exercice, des éléments doivent être établis et fournis aux administrations compétentes.

 

 

 

 

CHAPITRE 3 : INFORMATIONS A FOURNIR DANS LES DOCUMENTS DE FIN D’ANNEE

 

Toute entreprise tenant une comptabilité se doit de fournir des éléments et des informations lors de la clôture des exercices. Ces informations concernent notamment la situation fiscale de l’entreprise, ainsi que sa situation comptable.

 

L’entreprise qui détient des immeubles de placement ne peut échapper à cette règle. Ainsi, nous mettrons ces éléments en évidence dans ce dernier chapitre de notre mémoire, en distinguant les informations liées à la liasse fiscale ainsi qu’à la préparation des comptes annuels au sein de la société.

 

Section 1 : Liasse fiscale

 

Par définition, une liasse fiscale se définit comme un format normalisé représentant les résultats comptables, ainsi que fiscaux d’une entreprise. Elle doit être produite par l’entreprise dans un délai de 3 mois après la date de clôture de son exercice[73].

 

Dans la présente section, nous nous intéresserons aux différents points d’attention que devrait avoir l’expert-comptable, ainsi que les informations à fournir à l’administration.

 

1. Points d’attention

 

Lorsque l’entreprise détenant un immeuble de placement établit une liasse fiscale, l’attention de l’expert-comptable doit particulièrement se porter sur la comptabilisation des immobilisations de l’entreprise, notamment les immeubles de placement. Cette attention implique la vérification de plusieurs points comme il est présenté dans le tableau ci-dessous[74].

 

 

 

 

 

 

L’entreprise doit également fournir certaines informations à l’administration fiscale.

 

2. Information à fournir à l’administration

 

L’information à fournir à l’administration fiscale dans le cadre de l’élaboration d’une liasse fiscale est la situation de l’entreprise elle-même sur le plan fiscal et au niveau comptable. Cette situation est formalisée dans les documents et éléments suivants :

• Le bilan simplifié de l’entreprise,
• Le compte de résultat simplifié de l’entreprise,
• L’état des immobilisations de l’entreprise, y compris les immeubles de placement, et
• La mention du montant du résultat fiscal de l’entreprise permettant de définir le montant qui lui est imposable sur le résultat[75].

 

 

 

Section 2 : Préparation des comptes annuels

 

Selon les articles L 2323-8 et L 2323-9 du code du travail, le comptable de l’entreprise a l’obligation d’apporter au comité d’entreprise la situation économique, financière et comptable de la société. Cette présentation est réalisée avant celle qui doit être réalisée auprès de l’assemblée générale des actionnaires.

 

Ainsi, le comité d’entreprise à la possibilité d’examiner chaque élément du compte annuel, notamment le bilan, le compte de résultat et les annexes comptables. Dans cette section, nous analyserons les objectifs d’un tel élément, ainsi que la responsabilité de l’expert-comptable. Enfin, nous proposerons une mention pour l’annexe.

 

1. Objectifs de comptes annuels

 

Si l’établissement des comptes annuels constitue une obligation à ne pas négliger au sein des entreprises à chaque clôture d’exercice comptable, c’est que ces documents présentent des objectifs précis :

 

• Objectifs liés à l’ensemble des documents :
• Présentation de la situation économique de l’entreprise,
• Présentation de la situation comptable de l’entreprise, et
• Présentation de la situation financière de l’entreprise.

 

• Objectifs liés à chaque élément :
• Le bilan comptable : présentation de la situation des actifs et des passifs de l’entreprise.
• Le compte de résultat : présentation des opérations réalisées dans le cadre de l’exercice.
• Les annexes : supports d’informations indispensables à la compréhension des deux éléments précités.

 

 

 

 

2. Responsabilités de l’expert-comptable

 

L’article L 2325-35 du code du travail mentionne le fait qu’une entreprise a la possibilité de faire appel à un expert-comptable dans l’examen de son compte annuel. Dans le cadre de cette mission, ses obligations concernent notamment :

• La transcription en langage clair et compréhensible par toute personne ne maitrisant pas les langages comptables des comptes annuels pour que tous les membres de l’entreprise puissent comprendre la situation de leur société.
• L’apport de son avis en tant qu’expert, et de manière objective, en ce qui concerne la régularité, mais également la véracité des informations contenues dans les comptes annuels.
• Mise en évidence des forces et des points d’effort de l’entreprise, ainsi que les perspectives d’évolution.

 

3. Proposition de mention pour l’annexe

 

Dans l’élaboration d’une annexe comptable, il convient de distinguer 2 types d’informations :

 

• Les informations obligatoires :

Les informations obligatoires sont celles que doivent mentionner toutes les entreprises dans le cadre d’établissement des comptes annuels.

 

• Les informations d’importance significative :

Il s’agit des informations dont la mention est indispensable compte tenu de leurs impacts sur le résultat de l’entreprise, ou sur sa situation financière.

 

Les informations qui doivent figurer en annexe sont présentées dans l’Annexe 6 de notre mémoire. Toutefois, pour une entreprise détenant des immeubles de placement, nous avons choisi de présenter les informations significatives à présenter en annexe comme les suivantes :

• Les règles et méthodes d’évaluation appliquées aux immeubles de placement,
• La juste valeur de chaque immeuble de placement détenu par l’entreprise, et
• Les immeubles de placement ayant été cédés au cours de l’exercice.

 

 

 

Conclusion

 

En guise de conclusion générale, nous avons pu constater qu’il est tout à fait possible pour un expert-comptable de réaliser une mission d’expertise en évaluation immobilière s’il définit au préalable un programme de travail adéquat à sa mission, et s’il recourt à des outils d’évaluation et de référence.

 

Dans un contexte d’immeuble de placement, les points de vigilance concernent notamment les ambiguïtés que peuvent présenter les différents référentiels, et qui peuvent conduire à des confusions au sein de l’entreprise lors des diverses évaluations et enregistrements comptables.

 

Un autre point qui mérite une attention particulière concerne la manière dont l’entreprise choisit sa méthode d’évaluer ses immeubles de placement. En effet, il convient avant tout d’appliquer une à une toutes les méthodes existant avant de procéder au choix de la méthode à retenir.

 

Certaines entreprises peuvent être tentées d’adopter directement une méthode sans passer par d’autres, et dès qu’elles considèrent qu’elle est efficace, elle se limite à sa mise en œuvre. Or, le fait d’appliquer une à une toutes les méthodes, nécessite certes un peu plus de temps, mais permet de comparer les résultats et d’adopter celle qui convient le mieux à la situation de l’entreprise.

 

Enfin, l’enregistrement d’une dépréciation ainsi que la comptabilisation par composants d’un immeuble de placement requiert également un contrôle détaillé de la part de l’expert-comptable, avant de s’atteler à la vérification de la conformité des comptes annuels.

 

 

 

 

Sommaire des annexes

 

Annexe 1 : Avis n°2004-11 du Conseil national de la comptabilité…………………………94

Annexe 2 : Modèle de fiche d’identification des travaux……………………………………101

Annexe 3 : Foncière Aleph – Exemple de rapport d’expert…………………………………102

Annexe 4 : Texte du CGI concernant la dépréciation d’un actif……………………………108

Annexe 5 : Modèle de tableau pour le calcul des amortissements et dépréciations…………112

Annexe 6 : Comptes annuels : Informations à fournir en annexe……………………………113

 

 

Annexe 1 : Avis n° 2004-11 du Conseil national de la comptabilité

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Annexe 2 : Modèle de fiche d’identification des travaux

 

 

 

 

 

SOMMAIRE : Foncière Aleph – Rapport d’expert

 

1 – Objectifs

Le présent rapport vise à évaluer le plus objectivement possible la valeur vénale en 2010 de l’immeuble de placement sis XXXX (jardin et maison avec dépendance). Le rapport réalisé à la demande de la société XXXX qui détient l’immeuble de placement.

 

2 – Biographie de l’auteur du rapport

J’ai les diplômes requis pour être agent ou expert immobilier (licenciée en sciences économiques appliquées). J’ai également les diplômes requis pour être agent ou expert immobilier en France (DESS de droit).

 

Mes expériences en matière immobilière et économique en général me permettent de juger avec l’acuité nécessaire de la valeur d’une maison (réalisation d’études et expertises, seule et en collaboration).

 

J’ai 20 ans d’expérience en gestion immobilière et plusieurs années d’expérience en études économiques en tant que chargé d’études puis directeur d’études en cabinet de conseil, et dans une filiale études du célèbre quotidien économique LES ECHOS (lui-même filiale du Financial Times) notamment. Certaines de mes publications sont disponibles à la Bibliothèque Nationale de France.

 

J’ai constitué ma société d’études et expertises immobilières XXXX sous la forme d’une EURL et j’expertise des immeubles en France, essentiellement dans le marché immobilier privé moyen à haut de gamme. Ma société est inscrite au registre des commerces et sociétés au greffe du Tribunal de Commerce.

 

Je suis en plus juriste (DESS de droit, membre du CEJEC à l’Université de Paris X, doctorante en droit) et candidat ingénieur civil, ce qui me permet d’aborder les aspects techniques et juridiques avec plus de compétences.

 

J’ai déjà visité entièrement l’immeuble sis XXXX, et j’y ai même vécu quelques semaines. Je connais donc particulièrement bien les défauts et les qualités de l’immeuble et du quartier.

 

3 – Indépendance de l’auteur du rapport

Mon casier judiciaire est vierge de tout crime, délit ou même contravention (voir annexe). Ma très grande probité est attestée par de nombreuses personnes.

 

4 – Méthodologie

L’étude se veut la plus complète possible. Elle débute par un rappel théorique (brèves définitions, méthodes d’évaluation), se poursuit par une évaluation à partir des données disponibles.

 

 

 

5 – Rappel théorique

Brève définition de la valeur vénale : La valeur vénale est le prix auquel un bien peut être vendu selon les prix de marché de ce bien. La valeur vénale est estimée en considérant que les droits d’enregistrement et honoraires de notaire sont à charge de l’acquéreur.

 

Les critères pris en compte lors d’une estimation immobilière concernent essentiellement les caractéristiques intrinsèques du bâtiment ainsi que l’étude de son environnement immédiat.

 

Une évaluation de la valeur d’une maison nécessitera donc d’étudier, successivement :

• La localisation de la maison.
• Les caractéristiques et surface du bien immobilier et ses annexes et dépendances : surface habitable, nombre de pièces, nombre de chambres, nombre de salles de bains / salles d’eau, cuisine équipée ou non, présence d’une cheminée ou d’un insert, type de chauffage, équipement de la maison…
• La surface du terrain,
• L’évaluation de l’environnement proche et la situation de la maison : lotissement, centre de village, avec des commodités…
• La qualité du bien immobilier : qualité architecturale, matériaux, décoration, état des murs, sols, plafonds, électricité, plomberie…
• L’état d’entretien de la maison.
• Le confort de vie : nuisances diverses (sonores…)
• Le coût des charges de chauffage, taxes diverses…

 

Cette liste peut se retrouver sur Internet et ressort également de divers écrits théoriques sur les méthodologies d’expertise immobilière. Ces méthodes sont tellement systématisées qu’elles sont même informatisées, par des logiciels type XXXX ou le logiciel belge XXXX.

 

Dans le cas de maisons d’habitations, les paramètres les plus importants sont la localisation de la maison d’habitation et sa surface. La surface habitable de la maison a un impact tout particulier sur sa rentabilité. En vue d’une bonne rentabilité, les loyers sont en général évalués en tenant compte, notamment de la surface habitable et des charges.

 

6 – La localisation de la maison

La maison est sise à XXXX, non loin de XXXX, dans le Quartier XXXX. Ce quartier est le plus cher de XXXX et tout immeuble équivalent sis dans un autre quartier de XXXX devrait donc être moins cher.

 

7 – Les points de comparaison utilisés – similitude des biens et type de vente

Une évaluation immobilière peut se faire suivant trois approches :

1. La comparaison des prix pratiqués sur le marché pour des biens semblables.
2. L’actualisation des gains futurs générables avec le bien.
3. Le calcul du coût de remplacement déprécié du bien. Cette approche convient en particulier aux immeubles à usage unique ou hors-marché (écoles, musées, usines…).

 

Il existe quatre grandes techniques d’expertises. Ces méthodes sont la méthode dite par comparaison (valeur vénale), la méthode dite par actualisation des revenus, la méthode dite par estimation du coût de remplacement déprécié et la méthode dite par indexation. Elles sont recensées par différents sites Internet, dont l’encyclopédie Wikipédia et différents ouvrages professionnels.

 

Une des techniques est constituée par la méthode dite  » par points de comparaison ». Cette méthode consiste à comparer l’immeuble avec d’autres immeubles de même type ayant fait notamment l’objet de transactions récentes. Par analogie, on en déduit la  » valeur vénale  » ou  » valeur de marché « .

 

Il est donc insisté, dans le cadre de l’usage de la méthode par points de comparaison, que les points de comparaison choisis, soient semblables, de même type. Dans l’esprit de l’expression populaire : on ne peut comparer des pommes et des poires…

 

Idéalement, dans le cadre d’un immeuble bâti, un point de comparaison, pour être valable, pour permettre la comparaison, doit donc porter sur un immeuble bâti qui a la même localisation, la même capacité (surface de l’immeuble, nombre de chambres …), une qualité comparable (immeuble de standing ou bien immeuble construit et aménagé de façon peu coûteuse) à l’immeuble évalué.

 

Les paramètres les plus importants, les plus objectifs et les plus faciles à déterminer sont la localisation géographique et la surface ou le nombre de chambres, ces éléments étant d’ailleurs fournis par la Chambre des Notaires et le Cadastre.

 

Ne seront donc utilisés que des points de comparaison qui rassemblent ces critères. Il est à noter que les ventes de gré à gré font plus facilement l’objet de dessous de table que les ventes publiques, lesquelles doivent être privilégiées dans le cadre d’évaluations. Une maison moins chère ayant les mêmes caractéristiques qu’une maison plus chère est très susceptible d’avoir fait l’objet d’un dessous de table. En effet, les frais de mutation sont tels qu’une transaction immobilière partiellement déclarée représente un gain très important et c’est particulièrement vrai en 2010.

 

8 – Visite des lieux et autres méthodes d’investigation

J’ai visité les lieux de fond en comble en 2010. L’état de l’immeuble était irréprochable et il était particulièrement bien entretenu, notamment à l’initiative de mon grand-père, qui était très à cheval sur l’apparence et le standing.

 

Des témoins peuvent confirmer cet état irréprochable en 2005, 2006 et 2007.

Mes autres méthodes d’investigation sont les suivantes :

– recherche d’informations sur le quartier, l’architecte, le marché immobilier en général

– recherche d’indices d’actualisation et de l’acte d’achat en 2008

– relevé exhaustif des ventes aux alentours de 2010 à XXXX sur le site Internet de la Chambre des

Notaires

– analyse de plans parcellaires fournis par le cadastre et matrices cadastrales, de l’immeuble évalué et des points de comparaison

– visite des lieux, des points de comparaison et du quartier avec prise de photos et questionnement des propriétaires des différents points de comparaison

– analyse de photos anciennes et récentes de l’immeuble évalué

– analyse du plan entier de l’annexe

– analyse des photos satellites des différents points de comparaison

– questionnements d’autres experts

 

9 – Description des lieux

Sur un terrain de 25 ares suivant le cadastre, dans le quartier XXXX également appelé XXXX, regroupant de somptueuses résidences et grandes propriétés, un des quartiers les plus onéreux de la capitale,

– une villa haut de gamme quatre façades répartie sur 5 niveaux (sous-sol, rez-de-chaussée, premier étage, second étage et combles)

– avec sa dépendance, une autre maison 4 façades répartie sur 2 niveaux (rez-de-chaussée et combles aménagés).

 

Les deux bâtiments communiquent. La villa principale développe des façades de respectivement 13,70 m sur 14,18 mètres suivant le cadastre. Elle a une surface construite d’environ 800 m2 (dont 600 m2 habitables) et la dépendance fait 82 m2 d’après plan.

 

Données cadastrales : section H/5 parcelle 55/02P25.

 

La propriété n’est pas située à front de rue et présente un vaste jardin avant, très bien entretenu. Elle était déjà très bien entretenue dans les années 2005. L’ensemble est clôturé et entouré de haies à hauteur d’homme et d’arbres. La propriété est sécurisée avec vidéo parlophone, double porte automatiques et code d’accès. Le bien est relié à une société de sécurité. L’immeuble a été construit avant la seconde guerre mondiale par l’architecte XXXX, et il est très renommé pour ses constructions dans le quartier XXXX.

 

II s’agit d’une villa 4 façades avec des murs en briques rouges et peintes, châssis en bois et volets en bois. Elle est pourvue d’une toiture à versants avec fenêtres en chien assis. La charpente est en bois avec une couverture en tuiles rouges.

 

La chaudière a été plusieurs fois remplacée depuis sa construction. L’installation électrique était en très bon état dans les années 2005. Les toitures, corniches et façades, châssis et volets étaient en très bon état dès les années 2005.

 

 

10 – Description du quartier

Les environs sont exceptionnellement calmes et boisées (pas de proximité directe d’école ou autre source de nuisance sonore).

 

L’avenue des XXXX débouche sur la XXXX, qui comporte des commerces de toutes sortes. Des tennis et écoles sont sis à moins d’un km.

 

11 – Frais réalisés sur l’immeuble

On peut le constater au vu d’une photo prise en 1990 que l’immeuble a connu très peu de modifications.

 

On constate sur cette photo, suffisamment nette, que le jardin, à l’époque était très bien entretenu (haies taillées avec art, pelouses tondues, chemins désherbés), que le toit et les cheminées étaient en excellent état (pas de tuiles manquantes, de cheminée délabrée), que les murs et les volets avaient été repeints récemment (pas de peintures écaillées, ni de taches). On voit qu’il s’agit d’une photo ancienne par le style de la photo (sur papier fort, jauni par le temps, l’original sera produit si nécessaire), par la présence de l’ancien portail, par la présence d’arbres qui ont été abattus depuis ou qui ont poussé depuis et bien d’autres indices encore.

 

Le rapport XXXX allègue une prétendue vétusté de l’installation électrique et la nécessité de remplacer la chaudière en 1998. Or, les travaux de restauration n’ont pas été effectué en 1998 ce qui permet de rejeter la nécessité de réaliser ces travaux à ce moment. Ces travaux ont été réalisés en 2001 et 2003. La totalité de ces travaux reste en-dessous de 27.000 euros. Ces travaux ne peuvent justifier une dévaluation de l’immeuble de 375.000 à 700.000 euros.

 

12 – Points de comparaison et évaluation

Les points de comparaison ont été tous choisis à XXXX, aux alentours de 1998. Ils se rapprochent par leurs dimensions du XXXX.  En classant ces immeubles après estimation de leur surface totale construite et après actualisation des prix de vente à 2005, on constate que les prix augmentent de façon assez proportionnelle à la surface construite (et non de la surface contenant l’immeuble, c’est-à-dire des dimensions de la parcelle).

 

Les surfaces ont été évaluées à partir des plans parcellaires cadastraux et à partir d’une visite des lieux pour obtenir une estimation plus proche de la surface totale. Ces calculs peuvent être vérifiés dans les documents annexes, comportant les plans, les photos des façades (permettant de retrouver le nombre d’étages) et les données provenant de la Chambre des Notaires.

 

Ces calculs ont néanmoins l’inconvénient de prendre du temps à être contrôlés, et d’être de simples approximations en l’absence de plans détaillés de chaque immeuble.

 

De façon plus précise et plus simple, ne s’agissant pas d’évaluations de surface, plus difficiles à contrôler et à établir, nous avons classé les immeubles suivant le nombre de chambres au jour de la vente lorsque ce nombre est fourni par la chambre des notaires, et nous obtenons une très bonne proportionnalité entre le prix de vente et le nombre de chambres. L’immeuble sis XXXX ayant le nombre de chambres le plus élevé, devrait se situer dans les plus chers parmi ceux vendus en 2005.

 

Il est à noter que ce relevé est exhaustif sur les immeubles vendus à XXXX lors de cette période, immeubles dont le nombre de chambres a été communiqué et avoisine celui de l’immeuble XXXX. La preuve du nombre de chambres de ces immeubles, fournie par la chambre des notaires, et contresignée par le notaire XXXX, figure en annexe. Il arrive exceptionnellement qu’un immeuble d’habitation avec un petit nombre de chambres atteigne des prix très élevés, mais ce sont des cas isolés, dus à certaines caractéristiques particulières de l’immeuble (architecture par exemple) et ces immeubles ont généralement alors une importante surface habitable en dépit d’un nombre moins élevé de chambres. En revanche, nous n’avons pas identifié d’immeuble à XXXX, ayant une dizaine de chambres, voire huit chambres, et vendu lors de cette période et dans ce quartier à un prix inférieur à un équivalent en 2005.

 

13 – Valeur d’achat

Cet immeuble a été acheté en 1951 pour la somme de 1.400.000 francs par XXXX, négocié à partir d’un prix de 1.600.000 euros.

 

Cet immeuble avait subi de nombreuses améliorations grâce à son nouveau propriétaire XXXX, notamment : faire placer du marbre blanc dans le hall d’entrée, faire placer un très beau parquet au rez-de-chaussée et au premier étage, faire placer des tablettes en marbre aux fenêtres, faire recouvrir de boiseries le grand salon, faire des finitions luxueuses à toutes les pièces, aménager le second étage, convertir deux garages en maison d’habitation.

 

 

 

Annexe 4 : Texte du CGI concernant la dépréciation d’un actif

 

Les provisions constituées en vue de faire face à des pertes ou charges nettement précisées et que desSOMM événements en cours rendent probables, à condition qu’elles aient été effectivement constatées dans les écritures de l’exercice. Toutefois, ne sont pas déductibles les provisions que constitue une entreprise en vue de faire face au versement d’allocations en raison du départ à la retraite ou préretraite des membres ou anciens membres de son personnel, ou de ses mandataires sociaux. Les provisions pour pertes afférentes à des opérations en cours à la clôture d’un exercice ne sont déductibles des résultats de cet exercice qu’à concurrence de la perte qui est égale à l’excédent du coût de revient des travaux exécutés à la clôture du même exercice sur le prix de vente de ces travaux compte tenu des révisions contractuelles certaines à cette date. S’agissant des produits en stock à la clôture d’un exercice, les dépenses non engagées à cette date en vue de leur commercialisation ultérieure ne peuvent, à la date de cette clôture, être retenues pour l’évaluation de ces produits en application des dispositions du 3 de l’article 38, ni faire l’objet d’une provision pour perte.

 

La dépréciation des oeuvres d’art inscrites à l’actif d’une entreprise peut donner lieu à la constitution d’une provision. Cette dépréciation doit être constatée par un expert agréé près les tribunaux lorsque le coût d’acquisition de l’oeuvre est supérieur à 7 600 €.

 

Un décret fixe les règles d’après lesquelles des provisions pour fluctuation des cours peuvent être retranchées des bénéfices des entreprises dont l’activité consiste essentiellement à transformer directement des matières premières acquises sur les marchés internationaux ou des matières premières acquises sur le territoire national et dont les prix sont étroitement liés aux variations des cours internationaux.

 

Pour les entreprises dont l’objet principal est de faire subir en France la première transformation au pétrole brut, le montant de la provision pour fluctuation des cours ne peut excéder 69 % de la limite maximale de la provision calculée conformément aux dispositions législatives et réglementaires en vigueur. L’excédent éventuel de la provision antérieurement constituée, par rapport à la nouvelle limite maximale calculée à la clôture du premier exercice auquel elle s’applique, est rapporté au bénéfice imposable de cet exercice. Ces dispositions s’appliquent pour la détermination des résultats des exercices clos à compter du 24 septembre 1975.

Les dispositions des troisième et quatrième alinéas cessent de s’appliquer pour la détermination des résultats des exercices clos à compter du 31 décembre 1997. Les provisions pour fluctuation des cours inscrites au bilan à l’ouverture du premier exercice clos à compter de cette même date sont rapportées, par fractions égales, aux résultats imposables de ce même exercice et des deux exercices suivants.

 

Toutefois, les dispositions de la dernière phrase de l’alinéa qui précède ne sont pas applicables au montant des provisions visées à la même phrase qui sont portées, à la clôture du premier exercice clos à compter du 31 décembre 1997, à un compte de réserve spéciale. Les sommes inscrites à cette réserve ne peuvent excéder 9 146 941 €.

 

Les sommes prélevées sur la réserve mentionnée à l’alinéa précédent sont rapportées aux résultats de l’exercice en cours lors de ce prélèvement. Cette disposition n’est toutefois pas applicable :

1. a) Si l’entreprise est dissoute ;

 

1. b) Si la réserve est incorporée au capital ; en cas de réduction de capital avant la fin de la cinquième année suivant celle au cours de laquelle est intervenue l’incorporation au capital de la réserve, les sommes qui ont été incorporées au capital sont rapportées aux résultats de l’exercice au cours duquel intervient cette réduction. Le montant de la reprise est, s’il y a lieu, limité au montant de cette réduction ;

 

1. c) En cas d’imputation de pertes sur la réserve spéciale, les pertes ainsi annulées cessent d’être reportables.

Sous réserve des dispositions prévues au quatorzième alinéa, les entreprises peuvent, d’autre part, en ce qui concerne les variations de prix postérieures au 30 juin 1959, pratiquer en franchise d’impôt une provision pour hausse des prix lorsque, pour une matière ou un produit donné, il est constaté, au cours d’une période ne pouvant excéder deux exercices successifs clos postérieurement à cette date, une hausse de prix supérieure à 10 %. Le montant de la dotation à cette provision ne peut excéder 15 millions d’euros par période de douze mois, au titre de chaque exercice, majoré le cas échéant d’une fraction égale à 10 % de la dotation à cette provision déterminée dans les conditions prévues à la phrase précédente. Toutefois, pour les entreprises dont la durée moyenne de rotation des stocks, pondérée par matières et produits, est supérieure à un an, le plafond fixé à la phrase précédente est multiplié par cette durée moyenne, exprimée en mois, divisée par douze.

La provision pratiquée à la clôture d’un exercice en application de l’alinéa précédent est rapportée de plein droit aux bénéfices imposables de l’exercice en cours à l’expiration de la sixième année suivant la date de cette clôture. Toutefois, la réintégration dans les bénéfices pourra être effectuée après la sixième année dans les secteurs professionnels où la durée normale de rotation des stocks est supérieure à trois ans. Dans ce dernier cas, les entreprises effectueront la réintégration dans un délai double de celui de la rotation normale des stocks.

 

Un décret fixe les modalités d’application des deux alinéas qui précèdent.

 

Les matières, produits ou approvisionnements existant en stock à la clôture de chaque exercice et qui peuvent donner lieu à la constitution de la provision pour fluctuation des cours prévue au troisième alinéa n’ouvrent pas droit à la provision pour hausse des prix.

 

Un arrêté du ministre de l’économie et des finances fixe les limites dans lesquelles sont admises les provisions destinées à faire face aux risques particuliers afférents aux opérations de crédit à moyen et à long terme ainsi qu’aux crédits à moyen terme résultant de ventes ou de travaux effectués à l’étranger.

 

Les provisions qui, en tout ou en partie, reçoivent un emploi non conforme à leur destination ou deviennent sans objet au cours d’un exercice ultérieur sont rapportées aux résultats dudit exercice. Lorsque le rapport n’a pas été effectué par l’entreprise elle-même, l’administration peut procéder aux rectifications nécessaires dès qu’elle constate que les provisions sont devenues sans objet.

 

Par dérogation aux dispositions des premier et seizième alinéas, la provision pour dépréciation qui résulte éventuellement de l’estimation du portefeuille est soumise au régime fiscal des moins-values à long terme défini au 2 du I de l’article 39 quindecies ; si elle devient ultérieurement sans objet, elle est comprise dans les plus-values à long terme de l’exercice, visées au 1 du I de l’article 39 quindecies. Conformément au quatrième alinéa de l’article L. 211-24 du code monétaire et financier, la provision pour dépréciation constituée antérieurement, le cas échéant, sur des titres financiers prêtés n’est pas réintégrée ; elle doit figurer sur une ligne distincte au bilan et demeurer inchangée jusqu’à la restitution de ces titres.

 

Toutefois, pour les exercices ouverts à partir du 1er janvier 1974, les titres de participation ne peuvent faire l’objet d’une provision que s’il est justifié d’une dépréciation réelle par rapport au prix de revient. Pour l’application de la phrase précédente, constituent des titres de participation les parts ou actions de sociétés revêtant ce caractère sur le plan comptable. Il en va de même des actions acquises en exécution d’une offre publique d’achat ou d’échange par l’entreprise qui en est l’initiatrice ainsi que des titres ouvrant droit au régime des sociétés mères, si ces actions ou titres sont inscrits en comptabilité au compte de titres de participation ou à une subdivision spéciale d’un autre compte du bilan correspondant à leur qualification comptable.

 

Les provisions pour dépréciation, en ce qui concerne les titres et actions susvisés, précédemment comptabilisées seront rapportées aux résultats des exercices ultérieurs à concurrence du montant des provisions de même nature constituées à la clôture de chacun de ces exercices ou, le cas échéant, aux résultats de l’exercice de cession.

Toutefois, les dotations aux provisions pour dépréciation comptabilisées au titre de l’exercice sur l’ensemble des titres de participation définis au dix-huitième alinéa ne sont pas déductibles à hauteur du montant des plus-values latentes existant à la clôture du même exercice sur les titres appartenant à cet ensemble. Pour l’application des dispositions de la phrase précédente, les plus-values latentes, qui s’entendent de la différence existant entre la valeur réelle de ces titres à la clôture de l’exercice et leur prix de revient corrigé des plus ou moins-values en sursis d’imposition sur ces mêmes titres, sont minorées du montant des provisions non admises en déduction au titre des exercices précédents en application de la même phrase et non encore rapportées au résultat à la clôture de l’exercice. Le montant des dotations ainsi non admis en déduction est affecté à chaque titre de participation provisionné à proportion des dotations de l’exercice comptabilisées sur ce titre. Le présent alinéa s’applique aux seuls titres de sociétés à prépondérance immobilière définies au a sexies-0 bis du I de l’article 219 pour la détermination des résultats des exercices ouverts à compter du 1er janvier 2007.

 

Les dotations aux provisions non admises en déduction au titre d’un exercice et affectées à un titre de participation en application de l’alinéa précédent viennent minorer le montant des provisions pour dépréciation sur ce titre rapporté au résultat des exercices ultérieurs.

 

La dépréciation de titres prêtés dans les conditions prévues à l’article L. 211-22 du code monétaire et financier ne peut donner lieu, de la part du prêteur ou de l’emprunteur, à la constitution d’une provision. De même le prêteur ne peut constituer de provision pour dépréciation de la créance représentative de ces titres ;

La dépréciation des titres financiers qui sont l’objet d’une pension dans les conditions prévues par les articles L. 211-27 à L. 211-34 du code monétaire et financier, ne peut donner lieu, de la part du cessionnaire, à la constitution d’une provision déductible sur le plan fiscal.

 

La dépréciation des titres qui font l’objet d’une remise en garantie dans les conditions prévues à l’article 38 bis-0 A bis ne peut donner lieu à la constitution d’une provision déductible sur le plan fiscal. De même, le constituant ne peut déduire de provision pour dépréciation de la créance représentative de ces titres.

 

Par exception aux dispositions du dix-septième alinéa, la provision éventuellement constituée par une entreprise en vue de faire face à la dépréciation d’une participation dans une filiale implantée à l’étranger n’est admise sur le plan fiscal que pour la fraction de son montant qui excède les sommes déduites en application des dispositions de l’article 39 octies A et non rapportées au résultat de l’entreprise. Cette disposition s’applique pour la détermination des résultats des exercices ouverts à compter du 1er janvier 1988.

 

Les dispositions de l’alinéa précédent sont également applicables à la fraction du montant de la provision pour dépréciation mentionnée à cet alinéa, qui excède les sommes déduites en application de l’article 39 octies D ; cette disposition s’applique pour la détermination des résultats des exercices ouverts à compter du 1er janvier 1992.

 

La provision éventuellement constituée en vue de faire face à la dépréciation d’éléments d’actif non amortissables reçus lors d’une opération placée sous l’un des régimes prévus aux articles mentionnés au II de l’article 54 septies est déterminée par référence à la valeur fiscale des actifs auxquels les éléments reçus se sont substitués.

 

La provision constituée par l’entreprise en vue de faire face à l’obligation de renouveler un bien amortissable dont elle assure l’exploitation est déductible, à la clôture de l’exercice, dans la limite de la différence entre le coût estimé de remplacement de ce bien à la clôture du même exercice et son prix de revient initial affectée d’un coefficient progressif. Ce coefficient est égal au quotient du nombre d’années d’utilisation du bien depuis sa mise en service sur sa durée totale d’utilisation.

 

Les dotations à la provision visée au vingt-huitième alinéa ne sont pas déductibles si elles sont passées après l’expiration du plan de renouvellement en vigueur au 15 septembre 1997 ou, pour les biens mis en service après cette date, après l’expiration du plan initial de renouvellement.

 

La fraction de la provision pour renouvellement régulièrement constituée, figurant au bilan du dernier exercice clos avant le 31 décembre 1997 et qui, à la clôture des exercices suivants, est supérieure au montant déterminé en application des vingt-huitième et vingt-neuvième alinéas et n’a pas été utilisée, n’est pas rapportée au résultat de ces exercices, sous réserve des dispositions du seizième alinéa.

 

Lorsque le bien à renouveler ne fait pas l’objet de dotations aux amortissements déductibles pour la détermination du résultat imposable de l’entreprise, le prix de revient initial du bien est retenu pour une valeur nulle.

 

Dans l’hypothèse où cette obligation de renouvellement est mise à la charge d’un tiers, les dispositions des vingt-huitième à trente et unième alinéas sont applicables à celui-ci.

 

Les provisions pour indemnités de licenciement constituées en vue de faire face aux charges liées aux licenciements pour motif économique ne sont pas déductibles des résultats des exercices clos à compter du 15 octobre 1997. Les provisions pour indemnités de licenciement constituées à cet effet et inscrites au bilan à l’ouverture du premier exercice clos à compter du 15 octobre 1997 sont rapportées aux résultats imposables de cet exercice.

 

Les provisions constituées en vue de faire face au risque de change afférent aux prêts soumis, sur option, aux dispositions prévues au quatrième alinéa du 4 de l’article 38 ne sont pas déductibles du résultat imposable.

Les dotations aux provisions pour dépréciation comptabilisées au titre de l’exercice sur l’ensemble des immeubles de placement ne sont pas déductibles à hauteur du montant des plus-values latentes sur ces mêmes immeubles existant à la clôture du même exercice. Pour l’application de cette disposition, constituent des immeubles de placement les biens immobiliers inscrits à l’actif immobilisé et non affectés par l’entreprise à sa propre exploitation industrielle, commerciale ou agricole ou à l’exercice d’une profession non commerciale, à l’exclusion des biens mis à la disposition ou donnés en location à titre principal à des entreprises liées au sens du 12 de l’article 39 affectant ce bien à leur propre exploitation. Pour l’application des dispositions de la première phrase, les plus-values latentes, qui s’entendent de la différence existant entre la valeur réelle de ces immeubles à la clôture de l’exercice et leur prix de revient corrigé des plus ou moins-values en sursis d’imposition sur les immeubles appartenant à cet ensemble, sont minorées du montant des provisions non admises en déduction au titre des exercices précédents en application de la même phrase et non encore rapportées au résultat à la clôture de l’exercice.

 

Le montant total des dotations aux provisions non admises en déduction au titre de l’exercice en application de l’alinéa précédent vient minorer le montant total des provisions pour dépréciation des immeubles de placement rapporté au résultat des exercices ultérieurs.

 

 

 

 

Annexe 5 : Modèle de tableau pour le calcul des amortissements et dépréciations

 

 

 

 

Annexe 6 : Comptes annuels : Informations à fournir en annexe

 

Les informations obligatoires

• Explications sur les frais d’établissements, les dépenses immobilisées et le fonds de commerce,
• Commentaires sur les éventuelles dérogations à l’amortissement sur 5 ans des frais de R&D,
• Explications sur les reprises exceptionnelles d’amortissements,
• Modalités d’amortissement des primes de remboursement d’emprunts,
• Explications sur les produits et charges imputés sur un autre exercice comptable,
• Explications sur les charges à payer et les produits à recevoir,
• Informations sur les crédits-baux,
• Informations sur les dettes et créances représentées par les effets de commerce,
• Informations sur les intérêts des capitaux empruntés inclus dans le coût de production d’une immobilisation,
• Modifications intervenues dans les règles et méthodes comptables utilisées par l’entreprise par rapport à l’exercice précédent,
• Indications si une règle comptable ne suffit pas à donner une image fidèle des comptes,
• Indications des dérogations aux règles comptables au motif que ces dernières ne donnaient pas une image fidèle des comptes,
• Montant des engagements de l’entreprise en matière de pension, de compléments de retraite, d’indemnités et d’allocations en raison du départ à la retraite ou avantages similaires des membres ou associés de son personnel et de ses dirigeants.

 

Les informations significatives

• Méthodes d’évaluation retenues pour les postes du bilan et du compte de résultat,
• Méthodes de calcul des amortissements, des provisions et des dépréciations,
• Méthodes utilisées pour les réévaluations,
• Eventuels éléments qui ne permettent pas de comparer certains postes d’un exercice à l’autre,
• Variations intervenues dans les immobilisations,
• Echéancier des créances et des dettes (moins d’1 an, entre 1 et 5 ans, plus de 5 ans),
• Dettes garanties par des sûretés réelles,
• Engagements financiers de l’entreprise envers les dirigeants, les filiales, les entreprises liées et les autres participations,
• Liste des filiales et participations,
• Ventilation du chiffre d’affaires par secteur d’activité,
• Ventilation de l’impôt sur les bénéfices entre la partie courante et la partie imputable aux éléments exceptionnels,
• Ventilation par catégories de l’effectif moyen,
• Incidence sur le résultat de certaines règles fiscales,
• Pour les éléments fongibles du bilan, indiquer les différences entre la valeur au bilan et la valeur de marché,
• Montant des rémunérations versées à certains dirigeants de société anonyme,
• Informations sur les titres composant le capital social,
• Informations sur les parts bénéficiaires,
• Informations sur les obligations convertibles,
• L’indication de l’éventuelle société consolidante,
• Indication des allègements et accroissements de la dette future d’impôt,
• Fraction des immobilisations, des créances, des dettes, des charges et des produits qui concernent des entreprises liées,
• Montants des avances et crédits alloués aux dirigeants,
• Informations et impacts financiers des opérations non inscrites au bilan,
• Pour certaines entreprises, le montant des honoraires des commissaires aux comptes,

 

 

 

Bibliographie

 

1 Les mémoires d’expertise comptable

• Alain BRUNET, « La méthode de dépréciation des actifs : guide d’assistance par l’expert-comptable dans l’application de la norme IAS 36 et du règlement CRC 2002-10 dans les comptes sociaux et consolidés », novembre 2004
• Anne Sophie CHEMINOT épouse FOISSELON, « Comment regrouper les actifs pour réaliser un test de dépréciation : Définition des UGT, proposition d’une méthodologie pratique et d’une information financière appropriée », novembre 2004
• Camille STEINER : Dépréciation des immeubles de placement en principes comptables français : proposition d’une méthodologie et d’outils d’aide à destination de l’expert-comptable. Mai 2010
• Guillaume BERTHELOT, “Des SCPI aux OPCI” mai 2009.
• Mohamed OMARY, « Détermination de la dépréciation des actifs à l’approche de la valeur d’usage : difficultés et méthodologie dans les comptes sociaux.
• Véronique LETURGEON : « L’application de la norme IAS 36 à l’immobilier locatif d’une société à prépondérance immobilière. Immeuble de placement : des composants à la dépréciation », novembre 2005, 125 pages

 

2 Les revues professionnelles

• ‘‘Crise financière : le principe de faire value, vrai ou faux coupable ? ’’ Revue française de Comptabilité n° 427 Veron Nicolas, Poupart-Lafarge Olivier et Gelard Gilbert.
• ‘‘Genèse du concept de juste valeur dans les normes comptables’’ Revue française de Comptabilité n° 427/428 Obert Robert
• “IFRS : efficience versus instabilité” revue française de Comptabilité n° 426 Collasse Bernard
• “Immobilisations corporelles et immeubles de placement en IFRS : le coût historique va-t-il résister à la juste valeur ?”, Revue française de Comptabilité n° 386, mars 2006, pages 40 à 44 Benabdellah Samira et Tellet Robert
• ‘‘Incohérence de la juste valeur dans le modèle comptable’’ Revue française de Comptabilité n° 427 Bonsergent Dominique
• “Justes valeur ou valeur injuste” Revue française de Comptabilité n° 418 Lefrancq Stéphane.
• “La comptabilisation des immeubles locatifs dans les SCPI Revue française de Comptabilité n° 422 Obert Robert
• “La neutralisation dans les comptes individuels des incidences fiscales des dépréciations comptables”, Revue française de Comptabilité n° 395, janvier 2007, pages 27 à 31 Barbes Dandon Odile et Didelot Laurent
• “La nouvelle présentation des états financiers selon IASB/FASB” Revue française de Comptabilité n° 417 Obert Robert
• “Les IFRS dans la tourmente des marchés” Revue française de Comptabilité n° 419 Meunier François.
• “Suivi et modification des plans d’amortissement des plans d’amortissement selon les normes IAS – IFRS”. Hubert Tondeur ; Jean-Luc Peyret ; revue française de la comptabilité n° 361 décembre 2003

 

 

4.3 Les guides et mémentos

• Mémento comptable – Editions Francis Lefebvre, 2013.
• Mémento pratique gestion immobilière – Éditions Francis Lefebvre, 2013
• Mémento pratique fiscal — Editions Francis Lefebvre, 2013
• Navis

 

4.4 Les ouvrages spécifiques

• De CUSSAC Xavier, MONCEAU Jean-Pierre, de POLIGNAC : ‘Expertise immobilière — Guide pratique’, 4e édition Eyrolles, janvier 2007, 478 pages
• DANDON Odile et DIDELOT Laurent : ‘Maîtriser les IFRS’, 2e édition les guides de gestion RF, 800 pages
• Direction générale des Impôts — ‘L’évaluation des entreprises et des titres de sociétés’, novembre 2006, 125 pages
• ESCAFFRE Lionel et TORT Éric : ‘Les normes comptables internationales IAS/IFRS’, édition Gualino, décembre 2006, 190 pages
• Institut d’Épargne immobilière et foncière (I.E.I.F.) — ‘Le marché immobilier français 2008-2009’, éditions Delmas, 2008, 424 pages
• Les essentiels de la Revue fiduciaire — ‘Amortissement et dépréciation : les nouvelles règles’, mai 2007, 202 pages
• SCHIMDT Jean, KORNPROBST Emmanuel : ‘Fiscalité immobilière’, 9e édition Litec, 680 pages

 

 

4.5 Rapports et bulletins

• Conseil National de la Comptabilité — ‘IAS/Fiscalité’, rapport d’étape présenté à l’assemblée plénière, 24 mars 2005
• Commission des Opération de Bourse — ‘Rapport du groupe de travail sur l’expertise immobilière du patrimoine des sociétés faisant publiquement appel à l’épargne’, 3 janvier 2000, 14 pages
• Autorité des Marchés financiers — ‘Recommandation sur la présentation des éléments d’évaluation et des risques du patrimoine immobilier des sociétés cotées’, 8 février 2010, 12 pages

 

4.6 Les sites internet

• ieif.com: Institut de l’Épargne immobilière et foncière
• cbre.fr/fr_fr: site d’information pour les professionnels de l’immobilier
• businessimmo.info : hebdomadaire d’information de l’immobilier professionnel
• lemoniteur.fr: site d’information pour les professionnels de l’immobilier
• fnaim.fr: site d’information pour les professionnels de l’immobilier
• focuspcg.com: outils de diffusion de l’actualité comptable
• afrexim.fr: l’Association française des sociétés d’Expertise immobilière
• aspim.fr: l’Association française des sociétés de placement immobilier
• epra.com: European public Real Estate Association

 

[1] Selon la norme IAS 40 « Immeubles de placement ».

[2] Les entreprises qui occupent l’immeuble (maison-mère ou autre filiale).

[3] FERRETTI Olivier, « Charte expertise ».

[4] Dans le compte de résultat, une différence temporelle est constatée lorsqu’une charge a été constatée de manière comptable lors du passage du résultat comptable au résultat fiscal, alors que la constatation fiscale n’a pas encore eu lieu (il peut également s’agir de l’inverse).

[5] Acquis par une entreprise pour être détenu au moins pendant un an.

[6] Entreprises qui appliquent le règlement n° 99-01

[7] Ou un autre actif ou passif.

[8] Ou lors de la phase de recherche d’un projet interne.

[9] Ressources humaines, techniques, financières, informationnelles…

[10] A titre d’exemple : frais de dépôt pour une marque développée en interne.

[11] Source : Obtenu à partir de l’avis n° 2004-15 du CNC.

[12] Ou le potentiel des services attendus pour les entités qui appliquent le règlement n°99-01 ou relèvent du secteur public.

[13] Cf. introduction de la section 2.

[14] Les flux de trésorerie dégagés qui permettent de couvrir entièrement le service de la dette.

[15] Les dépréciations et les intérêts courus non échus.

[16] Source : Informations obtenues à partir de l’avis du CNC n° 2004-15.

[17] http://www.lesechos.fr/finance-marches/vernimmen/definition_immeuble-de-placement.html

[18] Source : PCG – Règles de comptabilisation et d’évaluation (Titre III) – Evaluation des actifs et des passifs (Chapitre II) – Evaluation des actifs à la date d’entrée (Section 1) – Coût d’entrée des immobilisations corporelles (Sous-section 2).

[19] Source : Plan comptable applicable aux SCPI.

[20] 4 A-13-05

[21] Terrain ou bâtiment, ou partie d’un bâtiment, ou les deux)

[22] Suivant la norme IAS 16 « Biens immobiliers occupés par leur propriétaire ».

[23] Avec application de la norme IAS 40 « Immeubles de placement ».

[24] Selon les termes de l’article 39 du CGI.

[25] Paragraphe 9.

[26] Les honoraires juridiques, ou les droits de mutation.

[27] Suivant la méthode du coût historique.

[28] Location simple ou avec option d’achat, crédit-bail.

[29] Règlement CRC 99-02 paragraphe 300.

[30] Suivant la norme IAS 17.

[31] Suivant la norme IAS 40.

[32] Au lieu de 15 % pour les autres actifs.

[33] Instruction 4 A-13-05 § 36 ;

[34] Si évaluable avec suffisamment de fiabilité.

[35] Les principales méthodes d’évaluation – Impots.gouv.fr

[36] Les principales méthodes d’évaluation – Impots.gouv.fr

[37] A l’identique ou à l’équivalent.

[38] Valeur en soi.

[39] Normes liées aux surfaces, aux matériaux ainsi qu’aux équipements.

[40] Source : Investigations personnelles.

[41] Plusieurs années.

[42] Il n’est pas forcément tenu de réaliser une expertise de l’immeuble de placement.

[43] Ou valeur d’exploitation, ou valeur d’utilité, ou valeur d’utilisation.

[44] Ou l’investissement global.

[45] Cette expression est employée dans le décret du 05 novembre 1990 sur les compagnies d’Assurances.

[46] Qu’ils soient titrés ou non-titrés.

[47] Source : Investigations personnelles.

[48] Source : Investigations personnelles.

[49] Cette méthode sera valable pour tous les questionnaires présentés.

[50] Source : Investigations personnelles.

[51] Sous réserve des adaptations spécifiques par le règlement CRC 99-01.

[52] Ou durée d’utilisation.

[53] Source : (Eléments recueillis) Editions Tissot, « Appliquer la méthode par composant pour un immeuble ».

[54] Exemple : chambre froide.

[55] L’avis est présenté en Annexe 1.

[56] Source : (Eléments recueillis) Avis 2004-11 du Conseil national de la comptabilité.

[57] Source : (Eléments recueillis) Avis 2004-11 du Conseil national de la comptabilité.

[58] Composant « Structure et ouvrages assimilés ».

[59] En fonction de l’utilisation de l’immeuble de placement par les occupants.

[60] Source : Investigations personnelles.

[61] Source : FERRETTI Olivier, « Charte d’expertise ».

[62] Source : (Eléments recueillis) FERRETTI Olivier, « Charte d’expertise ».

[63] http://www.alephconsultants.com/index.html

[64] Trimestriel.

[65] Agence immobilière.

[66] Observés au cours des 6 derniers mois.

[67] Classement initial.

[68] Nette des charges d’amortissement.

[69] Ayant la même localisation et le même état.

[70] Cf. Annexe 4.

[71] Comité de la règlementation comptable : Règlement n° 2002-10 du 12 décembre 2002.

[72] Source : Investigations personnelles.

[73] Pour les clôtures au 31 décembre, le délai accordé est de 4 mois.

[74] Source : Investigations personnelles.

[75] Impôts sur les revenus ou impôts sur les sociétés.