Introduction

 

L’immeuble est généralement définit comme étant le fonds de terre et ce qui y est incorporé. Il existe donc deux sortes d’immeubles dans le droit immobilier, les immeubles bâtis et les immeubles non bâtis. Dans le cadre de ce travail, nous n’allons nous intéresser qu’aux immeubles non bâtis.

Par immeuble non bâtis, on entend le fonds de terre nu, tous les terrains donc, peu importe la destination à laquelle on les réserve, mais nous allons surtout nous intéresser au cas des terrains à bâtir. La question qui se pose est alors en quoi consiste un terrain à bâtir ?

Dans le langage courant, le terrain à bâtir est considéré comme un terrain sur lequel on construit quelque chose, ou encore pour lequel on obtient un permis de construire. Une définition simpliste et lapidaire qui ne tient pas toujours compte des réalités juridiques. Sur le plan juridique, le terrain à bâtir peut être considéré comme étant « la parcelle capable de recevoir une ou plusieurs constructions, quelle que soient leur nature et leur destination, parce que le terrain remplit des conditions physiques (nature du sol et du sous-sol, configuration, configuration…), et des conditions juridiques, eut égard aux documents d’urbanisme et pour le droit rural »[1] ou encore environnemental.

Et d’ailleurs la loi considère « Comme terrains à bâtir, les terrains sur lesquels des constructions  peuvent être autorisées en application d’un plan local d’urbanisme, d’un autre document d’urbanisme en tenant lieu, d’une carte communale ou des dispositions de l’article L. 111-1-22 du code de l’urbanisme »[2].

Mais l’obtention de cette autorisation ne peut se faire que dans la mesure où la personne qui en a fait la demande a bien suivi la procédure qui consiste à mener des études très poussés sur l’étude du sol, de la nature du sol, de la qualité du sous-sol et de l’environnement dans lequel il se trouve de manière à voir si le sol n’est pas impropre à la construction car présente des risques pour l’immeuble à construire et donc pour ses occupants et pour leurs bien, leur investissement. C’est la prise en compte de l’état physique du sol.

Mais la prise en compte de l’état du sol ne présente pas seulement un intérêt pratique pour l’obtention du permis de construire. En réalité, elle présente plus d’intérêt encore du point de vue de la protection de l’acquéreur immobilier. En effet, depuis peu l’immeuble, qu’il soit bâti ou non, est devenu un bien de consommation qui devient de plus en plus accessible aux consommateurs, du fait notamment de l’apparition de nouvelles  techniques de commercialisation et aussi de paiement. Avec l’apparition de nouvelles et diverses formules de crédit mis à la disposition de ceux qui veulent faire une acquisition, on assiste ainsi à l’avènement de la notion de consommateur immobilier car « l’immobilier devient un bien de consommation devant répondre aux besoins immédiats des acquéreurs »[3].

D’où la nécessité d’une réglementation stricte destinée à éviter les dérives, le but étant de protéger l’investissement de l’acquéreur mais également de le prémunir de tout risque pouvant nuire à sa santé ou celle de ses proches, étant donné que dans la majorité des cas, l’acquisition est faite dans la perspective de trouver à loger sa famille. Or il faut savoir que le terme de terrain à bâtir n’emporte pas forcément constructibilité, il faut encore qu’il remplisse certains critères pour remplir la qualité de constructible.

Le problème se pose quand le terrain ne présente aucun signe apparent qui puisse avertir l’acquéreur de l’inconstructibilité de ce terrain, ce qui est presque toujours le cas, le vice est très rarement apparent. Les décideurs publics conscients des problèmes et complications et même les drames que pourraient engendrer cette ignorance de l’acquéreur a ainsi cherché à responsabiliser les responsabilisant les professionnels du domaine, responsabilisation qui se traduit principalement par l’obligation d’information qui leur incombent.

Cette obligation se justifie donc par le fait que le vendeur, surtout s’agissant du vendeur professionnel, se trouve en position de force devant l’acquéreur car il est détenteur de certaines informations qui peuvent être cruciales et influencer grandement la décision de son cocontractant. Il doit donc lui délivrer ces informations afin que les deux parties se trouvent sur un pied d’égalité et respecter ainsi l’équilibre du contrat.

La raison d’être de l’obligation d’information qui incombe au vendeur est établie, mais encore faut-il savoir quelle est la substance de cette obligation en matière de vente d’immeuble, et d’immeuble non bâti[4].

Et ce sera justement l’objet de notre travail, car il s’agira alors pour nous de cerner les obligations afférentes à la vente d’immeuble non bâti destinées à protéger l’acquéreur contre un investissement malheureux, qui non seulement entraînerait une perte financière importante mais peut aussi présenter des risques pour sa sécurité et sa santé.

Pour mener à bien notre étude, nous allons voir dans une première partie toute les obligations d’information relative à l’état physique du sol (Titre I) dans laquelle nous allons essayer d’étudier l’importance de l’environnement du sol et les informations qui doivent être mise à la disposition de l’acquéreur pour l’éclairer sur les risques probables ou possibles auxquels il risquerait d’être exposé. Avant de nous pencher sur les garanties que le vendeur devra consentir à l’acquéreur afin, non seulement de ne pas le laisser trop démuni en cas de problème, mais également afin de l’assurer de la bonne foi de son cocontractant pour qu’il puisse jouir paisiblement de son bien (TITRE II).

 

 

 

TITRE I : L’OBLIGATION D’INFORMATION RELATIVE A L’ETAT PHYSIQUE DU SOL

 

 

Selon J.CARBONNIER, le contrat est l’un des trois piliers du droit positif français[5], pour cette raison le législateur a effectué un travail assez important dans la réglementation de cet acte juridique. Dans les premier temps, l’idée généralement répandue était que le contrat était une affaire strictement privée dont les autorités publiques n’avaient pas à se mêler. Il revenait donc aux parties audit contrat de veiller à la conduite du contrat et, le cas échéant, à protéger leurs intérêts respectifs, le recours au juge ne devait avoir lieu qu’en tout dernier ressort et ce dernier ne devait se prononcer que sur les points essentiels concernant la qualité et l’intégrité du consentement[6].

Cependant, avec l’avènement d’une société à tendance de plus en plus consumériste, l’inégalité entre les parties à un contrat est devenue de plus en plus flagrante, ajoutée à cela la place de plus en plus importante que prenait le contrat dans notre environnement juridique, les législateurs se sont vu obligés d’intervenir plus avant dans le processus contractuel et dans l’exécution des obligations respectives des cocontractants.

Une des  principales interventions du législateur dans la sphère contractuelle transparaît dans l’établissement du principe selon lequel le contrat tient lieu de loi entre les parties[7]. Cela pour éviter que l’un des contractant ne se dédise unilatéralement au détriment de son partenaire et au détriment de l’instrument juridique qui aurait perdu de sa valeur car considéré comme présentant trop de précarité.

Par ailleurs, le législateur s’est également évertué à définir les obligations respectives des parties au contrat afin d’éviter les malentendus et les défections des cocontractants de nature à compromettre le bon déroulement de l’exécution dudit contrat. Parmi la très dense réglementation en matière de contrat et de conventions en tout genre, nous pouvons dégager le cas de la vente qui est la forme de contrat la plus courante étant donné qu’elle intervient dans le quotidien des sujets de droit.

En matière de contrat de vente, c’est le vendeur qui voit peser sur lui les plus lourdes obligations, étant donné que son cocontractant sera seulement tenu de payer le prix et de prendre livraison, le cas échéant. Selon le Code Civil, le vendeur est tenu d’assumer « deux obligations principales, celle de délivrer et celle de garantir la chose qu’il vend », article 1603[8]. Et, avec l’avènement de nouvelles branches du droit, comme le droit de la consommation, les obligations pesant sur le vendeur se sont encore alourdies. En effet, le but du législateur est désormais de protéger les parties qui sont considérées comme étant en position de faiblesse dans les rapports de force dans le contrat. Autrement dit, les consommateurs[9].

Aux règles classiques destinées à protéger le consentement et traitant de la question de l’incapacité viennent donc s’ajouter de nouvelles règles et obligations alourdissant les responsabilités du vendeur, dont l’obligation d’information qui devient de plus en plus pointue.

Mais qu’est-ce qu’on entend exactement par cet obligation d’information ?

En règle générale, l’obligation d’information est considérée comme étant le lien de droit qui contraint le vendeur à communiquer, à transmettre à son cocontractant des informations qui sont susceptible d’influer sur le consentement de ce dernier. Cette obligation se rencontre surtout dans le cadre de contrat de vente, elle consiste pour le vendeur à fournir à l’acquéreur toute information qui pourrait être nécessaire à l’acquéreur sur la chose objet de la vente. Par exemple en ce qui concerne les caractéristiques de la chose, ses qualités, son usage, et surtout les inconvénients qui pourraient résulter de cet usage. Le vendeur devra également informer son cocontractant sur les éventuelles démarches administratives dont il devra s’acquitter pour pouvoir jouir pleinement de son bien, et également de toute les contraintes administratives qui résulteront de l’utilisation du bien.

Le but de cette obligation est principalement d’éclairer le consentement de l’acquéreur et lui permettre de contracter librement et en pleine connaissance de tous les inconvénients qui pourraient découler du contrat, autrement à ses risques et périls. Notons que cette obligation n’entre pas encore dans le champ contractuel étant donné que le vendeur doit s’en acquitter avant que l’acquéreur ne contracte avec lui. Cependant la non observation de l’obligation d’information influe directement dans la mesure où elle peut compromettre la validité du contrat (voir infra). Dans certains cas, cette obligation peut aboutir à l’insertion par le vendeur, de certaines mentions spécifiques dans le contrat de vente pour prouver qu’il s’est bien acquitté de ses obligations.

L’obligation d’information tient donc une place des plus importante en matière contractuelle, c’est une situation qui résulte directement de l’émergence du droit de la consommation et de la volonté des décideurs rétablir l’équilibre contractuelle entre les partie, volonté qui résulte de la prise en compte du « problème général de l’inégalité contractuelle »[10]. Cela est d’autant plus vrai dans le domaine de la vente immobilière où les obligations d’informations sont de plus en plus pointues et ne cessent d’évoluer pour maximiser la protection de l’acquéreur.

La question se pose alors de savoir en quoi consiste ces obligations dans le cadre de notre étude, c’est-à-dire dans la prise en compte de l’état physique du sol ? (chapitre I). Et à qui incombent-elles ? Il est important de se pencher sur cette question car nous verrons que, étant données l’envergure et l’importance des informations qui doivent être fournies, le vendeur ne sera pas le seul impliqué dans leur fourniture et ne sera donc pas seul à supporter les conséquences des manquements à l’obligation d’information (Chapitre II).

 

 

CHAPITRE I : LE DOMAINE DE L’INFORMATION

 

 

Cette partie de notre travail sera consacrée à la délimitation de la sphère de l’obligation d’information qui incombe au vendeur. La raison en est qu’il est nécessaire de délimiter clairement les contours de l’obligation du débiteur de l’obligation (le vendeur) et  d’en définir l’étendue. Ce qui permettra de déterminer dans quelle mesure sa responsabilité pourra  être engagée, car il est impensable qu’il puisse être indéfiniment tenu du fait du contrat de vente, cela détruirait complètement l’équilibre du contrat (une partie sera beaucoup plus avantagée que l’autre), de plus ce serait complètement contraire au principe de la liberté contractuelle telle que conçue dans notre système de droit.

Réciproquement, cela permet aussi à l’acquéreur de savoir quels sont ses droits et quelles sont les mesures qu’il peut prendre en cas de manquement ou d’abus.

Nous allons donc devoir étudier plusieurs points, car le vendeur est tenu de fournir un descriptif très détaillé du sol à son cocontractant (Section I). De plus, il lui faudra également mettre à la disposition de l’acquéreur une description détaillée des différentes informations concernant l’environnement physique du sol (Section II), ainsi que sur les éventuelles exploitations effectuées sur le sol antérieurement à la vente (Section II).

 

Section 1 : Le descriptif du sol

 

En matière contractuelle, l’objet du contrat tient une place très importante dans la mesure où il constitue une condition sine qua non à la validité du contrat. Pour que le contrat soit valide, il faut que l’objet existe, qu’il soit connu et licite.

Pour ce qui est de la licéité de l’objet, nous n’allons plus y revenir sinon pour dire que les biens immobiliers sont des biens admis dans le commerce et, sauf dans certains cas exceptionnels (comme pour les biens inaliénables de la femme mariés), leur commercialisation ne rencontre aucun obstacle majeur.

Cependant, pour pouvoir dire que le consentement de l’acquéreur est bien éclairé, il doit savoir en quoi il s’engage exactement, il doit avoir une idée certaine du bien dont il veut faire l’acquisition. L’objet du contrat de vente est l’immeuble, dans notre hypothèse de travail un immeuble nu. L’acquéreur a le droit d’avoir accès à toutes les informations concernant le sol, et cela d’autant plus que l’acquisition d’un immeuble représente un investissement à long terme pouvant peser assez conséquemment sur le patrimoine de l’acquéreur[11]. D’où l’obligation qui pèse sur le vendeur de lui fournir les informations nécessaires concernant la description du sol (Paragraphe I), ainsi que sur sa contenance (Paragraphe II).

 

 

• 1 : La description du sol

 

La description du sol est la première information que ‘acquéreur est en droit d’attendre de son vendeur. Elle consiste principalement à fournir à l’acquéreur des informations techniques sur le bien dont il veut faire l’acquisition.

La description du sol est une information utile qui a pour but, d’une part à éclairer le consentement de l’acquéreur. La fourniture de l’information intervient alors généralement avant la conclusion du contrat, le but en est de décider l’acquéreur à acheter le terrain en toute connaissance des causes, et donc à ses risques et périls. D’autre part, les informations concernant la description du sol visent également à aider l’acquéreur à déterminer ses marges de manœuvres dans la réalisation du projet pour lequel il fait l’acquisition.

Dans la description du sol, les informations concernent essentiellement la nature du sol et du sous-sol. Dans la mesure où l’immeuble qui fait l’objet de transaction a pour destination la construction d’immeuble à usage d’habitation, il est nécessaire de préciser que la description du sol est une étape particulièrement cruciale pour connaître les techniques de constructions que l’acquéreur doit adopter et pour lui éviter de mauvaises surprises qui compromettraient la rentabilisation de son bien.

D’une manière générale, la description du sol s’articule autour de l’identification des éléments constituants le sol. Il s’agit ici de d’identifier le sol, et ainsi déterminer un ensemble de propriétés physiques, mécaniques ou chimiques qui permettent de le caractériser et d’en évaluer la nature et ainsi déterminer le comportement du sol et du sous-sol. Savoir si le sol peut réellement supporter une construction, et si oui de savoir également quel genre de construction il peut supporter ?

Connaître le genre du sol et du sous-sol c’est savoir s’il s’agit d’un remblai, ou plutôt d’un sol argileux. Savoir si le sol est plus constitué de roche ou de calcaire. Cela permettra de déterminer la technique de construction à adopter, de la manière de « jeter les fondations ». Car ne construit pas de la même manière sur de la roche que sur du remblai et la forme de la fondation dépendra de ces informations.

Dans la description du sol, plusieurs éléments doivent être mis en exergue mais il y en a deux qui retiennent plus particulièrement notre attention : la nature du sol donc, mais également l’emplacement du terrain.

 

1. La nature du sol

 

Le sol et le sous-sol peuvent être de différentes natures.

 

1. Terrains argileux

 

Ce genre de terrain n’est pas vraiment l’idéal pour les constructions. Les minéraux argileux qui constituent le sol présentent en effet la caractéristique d’être sujet à gonflement lorsque leur teneur en eau augmente et, inversement, de se rétracter  en période de sécheresse. Malheureusement, cette caractéristique peut provoquer de vrais désastres sur les constructions qui ont été élevées dessus.

Car les gonflement ou rétractations des éléments argileux provoquent des variations de volume très rarement uniformes au niveau du sol. Des variations de volume qui se traduisent alors par des tassements différentiels et qui auront pour conséquences de provoquer des fissurations des façades et des soubassements mais aussi des dallages et des cloisons, la distorsion des huisseries, des décollements entre corps de bâtiments voire des ruptures de canalisations enterrées. Des phénomènes qui perturbent fortement la jouissance du bien par son propriétaire.

Cependant, ce genre de terrain n’est pas à impropre à la construction d’immeuble à usage d’habitation. Mais la construction doit être faite selon une technique particulière. De plus il existe certaines mesures de prévention d’éventuels risque de retrait-gonflement des sols argileux. (Voir infra).

 

1. Terrains gorgés d’eau

 

C’est le cas des terrains qui se trouvent dans une zone où la nappe phréatique est située à une profondeur modeste entre deux couches de terrain : l’une imperméable située au-dessous de la nappe et qui retient l’eau, l’autre perméable, située au-dessus, qui laisse infiltrer l’eau des précipitations ou des cours voisins.

Lorsque l’eau de pluie atteint le sol, il y a une partie qui s’infiltre pour alimenter la nappe phréatique. C’est un phénomène qui est très courant en période hivernale et cela pour trois raisons. D’abord parce que c’est à cette période de l’année que les précipitations sont les plus importantes. Ensuite la température est faible, donc il y a peu d’évaporation et il y a un plus gros volume d’eau qui va arriver jusqu’à la nappe phréatique et la recharger. Et enfin, en hivers la végétation est peu active et ne prélève pas d’eau dans le sol, ce qui  va également contribuer à recharger plus rapidement et manière plus importante la nappe.

Le niveau de la nappe peut alors atteindre la surface du sol, et envahir la zone non saturée (ZNS, contenant à la fois de l’eau et de l’air). C’est le point de départ d’une inondation par remontée de la nappe. Et plus la zone saturée est mince, plus grand est le risque d’inondation car elle est très rapidement envahie par l’eau.

Outre ce phénomène, il peut aussi survenir une inondation par phénomène de barrière hydraulique. Cas quand un cours d’eau se jette dans un plus grand, dans le cas où ce dernier est en cru, la nappe aquifère du petit cours d’eau ne peut plus trouver son exutoire dans le cours d’eau principal en crue. En conséquence le volume de la nappe aquifère augmente et provoquera une inondation par remontée de la nappe.

Ce genre d’inondation peut provoquer des dégâts importants sur les constructions élevées sur le terrain inondé. Le plus courant est l’inondation des sous-sols ou des caves. Les désordres varieront ainsi de faibles infiltrations et quelques suintements à des infiltrations importantes qui risquent alors de gorger d’eau les fondations et de compromettre la stabilité de la construction. Mais les faibles suintements présentent également un danger sérieux dans la mesure où l’eau va remonter dans les murs par phénomène de remontées capillaires et à la longue à désagréger les mortiers et fragiliser le mur. Fragilisation qui peut se manifester par des fissurations[12].

On peut également assister à une remontée de canalisations enterrées qui contiennent ordinairement une partie importante de vide. Cas des canalisations d’égouts, d’eaux usées, de drainage, pouvant entraîner une pollution importante, notamment par le transport de déchets d’origine animale ou humaine (lisiers, fosses septiques), ou encore la dispersion de produits dangereux soit dissous, soit entraîné par l’eau (produits pétroliers, peintures, vernis et solvants, produits phytosanitaires et engrais, produits de piscine (chlore en particulier). Notons que ce genre de désagrément est commun à toutes les sortes d’inondation et leur importance dépendra de celle de l’inondation elle-même.

 

1. Les terrains remblayés et les terrains en pente

 

En matière de terrains remblayés, l’élément à prendre en compte est la constitution du remblai utilisé. En effet, un terrain remblayé avec des matériaux hétérogènes peut constituer un danger dans la mesure son sous-sol ne sera pas assez compact pour être constructible. Les tassements seront donc inégaux suivant la répartition des matériaux dans le remblai ce qui va provoquer des fissurations dans la construction, exactement comme dans le cas des terrains argileux.

Pour ce qui est du terrain en pente, la difficulté se situe surtout au niveau de la faisabilité de la construction. Dans la majorité des cas, il est nécessaire d’effectuer préalablement un travail de terrassement important, ainsi que un drainage en bonne et due forme du terrain et dévier autant que possible l’eau des soubassements de la maison pour éviter les inondations. Autant de travaux qui risquent d’aggraver les dépenses de l’acquéreur.

 

2. L’emplacement du terrain

 

L’information sur l’emplacement géographique du terrain est également très importante, car elle permettra à l’acquéreur d’effectuer des travaux de vérifications sommaires[13]. Des travaux de vérifications qui lui donneront l’occasion, sans avoir besoin de recourir aux offices couteux d’un expert, si cet emplacement géographique est propice à la construction ou peut présenter des risques.

Ainsi par exemple, il pourra s’enquérir auprès de la commune des divers sinistres qui ont été déclarés dans cette commune (sècheresse, inondation, mouvement tectoniques…). Il pourra également se familiariser avec la nature du sol et du sous-sol en situant l’emplacement du terrain qu’il veut acquérir sur une carte géologique.

D’une manière générale, les informations concernant la description du sol présentent la particularité d’être très technique, et par conséquent de nécessiter l’intervention des techniciens et experts comme les géotechniciens par exemple. En effet, le sous-sol peut se révéler particulièrement complexe, il est donc plus avisé d’avoir recours aux services de professionnels pour mener à bien l’étude du sol. Signalons simplement que plusieurs techniques peuvent être adoptées dans l’étude du sol.

Il y a tout d’abord la technique de la reconnaissance géologique « in situ », qui oblige le technicien à fournir des informations sur l’emplacement, adresse, plans de coupe, cartes géologiques, existences de chantiers antérieurs.

L’étude la plus courante consiste à utiliser un pénétromètre dynamique (encore appelé panda), cet instrument permet d’évaluer la densité et la portance du sol. C’est-à-dire sa capacité à supporter le poids de la future maison, et cela en enfonçant à l’aide d’un marteau une tige à travers les couches du sol sur environ cinq mètres d’épaisseur.

On peut également mesurer la résistivité du sol en lui injectant de l’électricité, cela va permettre de déterminer l’homogénéité du terrain.

Et enfin, il faut souligner que malgré son importance, l’étude du sol n’est pas obligatoire, contrairement à l’étude des risques de technologie et des risques naturels. Elle est jugée utile mais aucune disposition particulière ne l’a rendue obligatoire, ce qui signifie que dans la majorité des cas, elle reste à la charge de l’acquéreur.

 

 

• 2 : La contenance

 

Par contenance on entend « la dimension d’un fonds bâti ou non bâti »[14].

En matière de contrat de vente l’un des points essentiels est la nécessité d’un accord sur la «chose », condition incontournable pour que la vente soit réputée formée (article 1583 C Civ.). Si l’on se réfère à la théorie générale des obligations, cette nécessité signifie que la chose vendue doit être déterminée ou déterminable^[15].

En matière de vente immobilière cela signifie que le bien qui fait l’objet d’une vente doit être précisément désigné, décrit dans ses composantes (notamment s’il s’agit d’un terrain morcelable, d’un lotissement…), ses caractéristiques (la situation géographique mais surtout la délimitation) et ses accessoires (les servitudes qui grèvent l’immeuble et qui peuvent par conséquent limiter le droit de propriété de l’acquéreur en matière d’usus et de fructus.

D’où l’importance de l’information concernant la contenance. La question qui se pose alors est de savoir comment déterminer cette contenance ?

L’outil traditionnellement utilisé pour déterminer les délimitations d’un fonds, est le bornage. Le bornage est traditionnellement perçu comme étant un outil de délimitation de la propriété privée, destiné à en garantir les limites et permet ainsi d’en déterminer la contenance. Il s’agit de l’opération par laquelle est recherchée, déterminée et fixée par des marques extérieures apparentes appelées bornes. Marques apparentes qui vont matérialiser la ligne séparative entre deux fonds contigus, non déjà bornés et faisant l’objet d’un droit de propriété privée.

Considéré comme un « descriptif » du terrain à bâtir[16], le bornage est prévu par l’article 646 du code civil[17]. Selon cet article « tout propriétaire peut obliger son voisin au bornage de leurs propriétés contiguës ». L’idée est biensûr d’aider les propriétaires à protéger l’intégrité de leur droit de propriété.

Le rôle quelque peu réduit du bornage a fait qu’il a été un peu laissé de côté par les différentes réformes légales en matière immobilières qui sont pourtant nombreuses. Cependant la question du bornage revient au centre de la préoccupation des experts avec la vulgarisation de la réalisation et la commercialisation d’opérations d’aménagement comme le lotissement[18].

 

De fait le rôle du bornage a évolué, aujourd’hui, il est donc considéré comme étant un outil de délimitation de la propriété privée destiné à en garantir les limites et à en déterminer la contenance. Mais depuis l’entrée en vigueur de la loi SRU[19], le bornage est également devenu un outil destiné à mieux protéger l’acquéreur immobilier.

 

1. Le bornage, garanti des limites du terrain

 

Pour le propriétaire immobilier, le bornage constitue un instrument de garantie des limites de son terrain, c’est le rôle traditionnel du bornage. Notons que l’action en bornage ne porte ni sur la validité des titres, ni sur leur efficacité translative, le bornage est un simple moyen de preuve des limites géographiques de la propriété immobilière et non un moyen de preuve de la propriété immobilière.

Ainsi la Cour de cassation rappelle régulièrement que l’accord des parties sur la délimitation des fonds n’implique pas à lui seul, leur accord sur la propriété des parcelles litigieuses^[20]. Il ne règle en rien les litiges sur le fond qui devra être tranché par un juge.

Cela signifie que bornage est un acte déclaratif et non constitutif, dont le rôle est de mettre fin à une incertitude sur l’emplacement de la limite entre deux fonds. Mais il faut souligner qu’à ce titre le procès-verbal de bornage, signé par les parties ou homologué par le juge, vaut titre définitif de contenance et de limites entre les parties[21].

 

2. Le bornage, outil important pour l’information de l’acquéreur immobilier

 

C’est le nouvel aspect du rôle du bornage, il ne se cantonne plus à conforter le propriétaire sur les limites de son terrain, il est également devenu un instrument primordial d’information de celui qui veut faire l’acquisition d’un immeuble non bâti.

En effet, Depuis la loi relative à la solidarité et au renouvellement urbains du 16 décembre 2000, le vendeur d’un terrain à bâtir s’est vu tenu d’informer l’acquéreur sur le descriptif du terrain et doit même dans certains cas procéder à son bornage[22] et cela conformément à l’article L 111-5-3 du code de l’urbanisme.

La raison d’être de cette obligation d’information concernant le descriptif du terrain est qu’elle va permettre à l’acquéreur de déterminer, non seulement les dimensions du terrain, mais surtout d’en connaître la contenance et ainsi mieux  organiser la mise en œuvre de son projet, prendre toutes les dispositions nécessaires éviter d’empiéter sur le terrain de son voisin lors de la construction (dans le cas de construction en limite séparative). Notons que les risques d’empiètement peuvent constituer un sérieux obstacle dans la jouissance du bien[23].

Il faut cependant remarquer que l’obligation d’information telle que définie dans la loi SRU n’est pas applicable à tous les immeuble non bâtis. En effet, l’obligation d’information qui incombe au vendeur ne concerne que les immeubles à usages d’habitation ou à usage mixte, habitation et professionnel[24]. Il n’est donc pas exigé qu’il y ait réalisation préalable ou future d’un bâtiment[25] et le fait que le législateur n’ait pas retenus les termes (trop restrictifs) de « local » ou « locaux » nous autorise à penser qu’il n’a pas eu l’intention d’exclure les immeubles non bâtis. D’où l’intérêt d’en parler dans notre travail.

 

 

3. La notion de superficie en matière d’immeuble non bâti

 

Cette notion de superficie n’est pas vraiment mise en exergue en matière d’immeuble non bâti. Elle est plus courante en matière de vente d’immeuble bâti et fait d’ailleurs l’objet d’une règlementation à part entière avec l’entrée en vigueur de la Loi Carrez du 18 décembre 1996 destinée à protéger l’acquéreur quant aux éventuels manquements ou imprécisions de la superficie lors de transactions immobilières^[26].

En matière de terrain à bâtir, la notion de superficie ne tient pas une place très importante et est éclipsée par la notion de descriptif du sol. Rappelons que l’objectif initial de la réforme qui a abouti à l’entrée en vigueur de la loi SRU était de garantir l’acheteur quant à la contenance du bien acheté.

Dans cette optique il était alors question d’imposer qu’un plan établi par un géomètre-expert certifiant la superficie et les dimensions du terrain, devant également être accompagné d’une note de renseignements géologiques sur la nature du sol, soit produit en annexe de tout contrat ayant pour objet la vente d’un terrain à bâtir sur lequel l’acquéreur souhaitait construire un immeuble à usage d’habitation^[27].

Mais dans la rédaction finale, il n’a plus été question de « contenance », ni d’« obligation de mesurage » (la notion de superficie intervient ici), mais seulement de « descriptif du terrain vendu » et de « bornage ». La raison de cette omission vient sans doute du fait que l’acheteur peut, par voie de conséquence, déterminer la contenance du bien en se référant à l’information délivrée quant aux limites du terrain.

Section 2 : Les informations relatives au sol dans son environnement

 

Quand on parle de transactions immobilières, la première qui vient à l’esprit est l’obligation d’effectuer certains diagnostic concernant l’immeuble à vendre et qui pèse sur le vendeur et tous les acteurs du domaine. En termes de diagnostic, les plus familiers aux praticiens concernent surtout les immeubles bâtis et s’articulent autour des problèmes liés à l’amiante, les termites et le plomb. Des diagnostics qui ne concernent que les immeubles bâtis à usage d’habitation.

Il ne faut pourtant pas perdre de vue le fait que l’immeuble bâti ne peut être considéré indépendamment du sol qui le supporte. Voilà pourquoi, depuis une période assez récente, d’autres formes de diagnostics obligatoires ont fait leur apparition, ils concernent essentiellement l’état de risque lié à l’environnement du sol, du fait de son emplacement géographique notamment. Mais également de certains éléments qui,  s’ils ne présentent pas réellement de risque pour les occupants d’un terrain, peuvent néanmoins en limiter l’emprise et donc compromettre l’investissement. Car tout comme bâti ne peut être considéré indépendamment du sol sur lequel il est construit, un terrain ne peut être pris en compte indépendamment de l’environnement dans lequel il se trouve, car cet environnement influe sur la nature du sol, ainsi que sur l’emprise que peut exercer l’acquéreur sur ce sol.

 

Le vendeur est tenu de signaler l’existence de ces risques et éléments perturbateurs à l’acquéreur. Il s’agit d’une obligation légale, qui n’est pas facultative, dont le siège se trouve dans l’article L. 125-5, I du Code de l’environnement ainsi conçu : « Les acquéreurs (…) de biens immobiliers situés dans des zones couvertes par un plan de prévention des risques technologiques ou par un plan de prévention des risques naturels prévisibles, prescrit ou approuvé, ou dans des zones de sismicité définies par décret en Conseil d’État, sont informés par le vendeur (…) de l’existence des risques visés par ce plan ou ce décret.

À cet effet, un état des risques naturels et technologiques est établi à partir des informations mises à disposition par le préfet. En cas de mise en vente de l’immeuble, l’état est produit dans les conditions et selon les modalités prévues aux articles L. 271-4 et L. 271-5 du Code de la construction et de l’habitation. »

Ces informations peuvent ainsi concerner non seulement les risques auxquels pourraient être exposés les occupants du sol (Paragraphe I), mais également les régimes juridiques spécifiques qui peuvent amoindrir l’emprise de l’acquéreur sur son bien, du fait de la protection de certains sites par exemple (Paragraphe II).

 

 

 

• 1 : L’information en vue de la prévention des risques

 

Certains terrains, de par leur situation géographique, se trouvent exposés à certains risques qui peuvent ne pas être décelables pour l’acquéreur au moment de la conclusion du contrat, mais qui sont pourtant de nature à entraver la jouissance pleine et entière du bien. Il revient donc au vendeur de délivrer toutes les informations nécessaires pour prévenir l’acquéreur de l’existence de ces risques.

Ces risques peuvent consister en des risques naturels (A), inhérents parfois à la nature même du sous-sol qui contient des élément pouvant nuire à la santé par exemple (C), ou au contraire en des risques résultant de certaines avancées technologiques, donc exclusivement du fait de l’homme (B).

 

 

 

 

 

1. Les risques naturels

 

La prise en compte de ces risques s’inscrit dans une perspective de développement durable qui est un processus qui entend  établir un cercle vertueux conciliant l’écologie, l’économie et le social et qui « s’oriente tout à la fois vers l’horizon des générations futures et vers notre horizon spatial, en prenant en compte le bien-être et la sécurité de chacun. »[28].

En effet, il ne faut pas perdre de vue le fait que la pression démographique favorise une urbanisation de plus en plus croissante des zones qui présentent pourtant certains risques, ce qui abouti, en cas de réalisation des risques, à l’augmentation des dommages aux personnes, aux biens et aux activités lors des catastrophes naturelles.

Contrairement à ce que l’on pourrait penser, la prise en compte des risques naturels en matière de vente d’immeuble est très récente, puisqu’elle résulte du travail de systématisation de l’identification des zones à risques naturels effectué par les pouvoirs publics soucieux de leur responsabilité à la suite d’une série d’incidents intervenues dans les années 90 et qui ont été largement relayés par les médias. Un travail de systématisation qui a fait l’objet de la loi du 2 février 1995[29], venue compléter les peu de textes qui existaient en la matière, notamment le décret du 12 novembre1981, sur la prévention des risques naturels moyens et la loi du 22 juillet 1988.

 

Par risques naturels on entend généralement risque d’exposition à une catastrophe naturelle ou aux dangers de réalisation de certains aléas naturels. Il s’agit du risque de confrontation d’un phénomène menaçant et aléatoire avec un territoire. Autrement dit, du croisement entre un phénomène naturel et des vulnérabilités humaines dont l’importance dépendra l’aléa (sa nature, sa probabilité, son intensité…) ainsi que  de des enjeux exposés (population, biens…) et de leur vulnérabilité. En dehors de ce schéma, en l’absence d’enjeux humains, matériels et environnementaux (comme c’est le cas pour certaines zones désertiques par exemple), le risque n’existe pas.

Aux vues des divers incidents relayés sans relâche pas les média nous pouvons constater que le nombre et l’ampleur des catastrophes naturelles ainsi que leurs conséquences économiques et sociales s’accroissent à l’échelle mondiale, de même que la sensibilité de la société face à des risques qui menacent la sécurité des personnes et l’environnement. Risques dont la probabilité et l’intensité pourraient augmenter en fonction de l’accroissement du gaz à effet de serre. Et dont les conséquences risquent d’être aggravées par l’état de vulnérabilité renforcée par l’urbanisation de plus en plus dynamique des zones les plus exposé du fait de la pression démographique.

Raison pour laquelle les décideurs publics, se sont mis en devoir d’établir une politique de prévention de ces risques, de manière à optimiser la protection des individus et de leurs biens et investissements et ainsi limiter au maximum les crises d’ordre sociales.

Cette partie de notre travail va être consacrée à l’identification de ces risques et de leurs causes. Identifier et connaître le risque sont le point de départ à toute action destinée à gérer ces risques. Nous allons donc voir, pour chaque risque identifié en quoi il consiste exactement et quels sont les enjeux, car comme nous venons de le dire, il ne peut y avoir de risque si l’aléa ne rencontre pas l’enjeu.

 

 

1/ Les différentes sortes de risques

 

De manière générale, les risques les plus sensibles en France concernent les feux de forêt et les inondations. Mais si ces risques sont les plus courants ils ne sont pas non plus les seuls à représenter des menaces. En effet, chaque région est, selon leur situation géographique, exposées à des risques qui peuvent être très variés. Ainsi par exemple, pour le cas de la Région Provence-Alpes-Côte d’Azur dont toutes les communes sont exposées à au moins un risque naturel. Ainsi, 94% d’entre elles sont exposées au risque de feu de forêt, 85 % au risque inondation, 81,5 % au risque sismique, 78 % au risque mouvement de terrain, 13 % au risque avalanche, et 79 % ont déjà été déclaré en état de catastrophe naturelle (arrêté CatNat) de 1982 à 2005[30].

On peut ainsi dénombrer plusieurs types de risques naturels qui peuvent être catégorisés selon qu’ils résultent de la géologie ou du climat. Pour les risques liés au climat nous pouvons citer notamment les inondations, les tempêtes, cyclones, avalanches et les feux de forêts. Pour les risques liés à la géologie, il y a les mouvements de terrains, les séismes, les volcans et les raz de marée.

 

1. Les risques résultants du climat

 

Les risques naturels résultant du climat sont les plus courants et les plus dévastateurs, si l’on se place dans un contexte mondial. Ces dernières décennies, l’on ne compte plus le nombre de faits impressionnants par leur ampleur et les conséquences (financières et sociales) catastrophiques qu’ils engendrent.

 

1. Le risque d’inondation

 

Le risque inondation est un risque très présent en France[31] puisqu’il touche environ 13 300 communes dont 300 grandes agglomérations. Au vues des grandes catastrophes qui se sont succédées ces dernières décennies, on peut constater que le risque d’inondation menace l’ensemble du territoire qu’il s’agisse du milieu urbain ou rurale.

L’inondation peut résulter de plusieurs facteurs. On peut ainsi citer le cas de la remontée des eaux des plaines qui est la « forme » la plus courante. L’inondation des plaines peut résulter de deux phénomènes. Dans un premier cas, elle peut résulter du fait que la rivière sorte de son lit mineur et inonde la plaine. Dans un deuxième cas de figure, l’inondation résulte de la remontée de la nappe phréatique : il arrive en effet, quand le sol est saturé d’eau, que se produisent des inondations « spontanées ». C’est un phénomène qui se produit dans la majorité des cas dans les terrains bas ou mal drainés.

Il y a ensuite le cas de l’inondation qui résulte de la formation de crues torrentielles consécutivement à des averses violentes. Elle résulte des crues des rivières torrentielles et des torrents, phénomène qui se produit à la suite de précipitations intenses tombant sur un bassin versant qui fait que les eaux de pluie se concentrent rapidement dans les le cours d’eau. Ce qui va provoquer des crues brutales et violentes dans les torrents et les rivières torrentielles. Lors de l’écoulement l’eau va charrier des débris (généralement du bois mort)  qui vont former un barrage (plus connus sous le nom d’embâcles) dont la rupture peut libérer d’énormes vagues pouvant provoquer de grands dégâts.

Et enfin le dernier cas de figure est l’inondation par ruissellement pluvial urbain. Du fait de l’imperméabilisation du sol à cause de l’existence de structures comme  les bâtiments, les voiries, les parkings, l’eau de pluie ne s’infiltre pas dans le sol. Cela va accentuer le ruissellement qui va alors provoquer la saturation et le refoulement du réseau d’assainissement des eaux pluviales. Ce qui va provoquer à son tour des écoulements plus ou moins -importants et souvent rapides dans les rues.

L’évaluation des risques d’inondation est régie par la loi n° 2010-788 du 12 juillet 2010 portant engagement national pour l’environnement (art. 221), loi qui comporte les dispositions législatives pour la transposition de la directive 2007/60/CE du Parlement européen et du Conseil du 23 octobre 2007 relative à l’évaluation et à la gestion des risques d’inondation (C. envir., art L. 566-1 à L. 566-13).

Dispositions qui sont encore complétées par le décret du 2 mars 2011 relatif à l’évaluation et la gestion des risques d’inondation qui finalise ainsi la transposition de la directive inondation en droit français (C. envir., art. R. 566-1 et s.). Leur but est bien évidemment de donner un cadre plus important à l’évaluation et à la gestion des risques d’inondation en vue de réduire les conséquences négatives potentielles associées aux inondations (C. envir., art.L. 566-2).

Les autorités administratives compétentes sont donc tenues de mettre sur pied des mesures destinées à prévenir les inondations comme l’établissement de Servitudes de rétention des eaux et de mobilité des cours d’eau (article L. 211-12 du code de l’environnement), ou encore la délimitation des zones d’érosions (L’article L. 114-1 du code rural et de la pêche maritime). Et enfin en établissant des Plan de Prévention des Risques (P.P.R.) parties submersibles des vallées et dans les autres zones inondables. Plan qui est destiné à prévenir et éviter les risques d’inondations (pour plus de détail, voir infra).

 

1. Le risque cyclonique et risque de tempête

 

Les cyclones sont essentiellement tropicaux, ils concernent donc surtout les DOM-TOM français et épargne la métropole. Techniquement parlant, le cyclone est considéré comme un système de vent en rotation de grande échelle dû à une chute importante de la pression atmosphérique, naissant au-dessus d’eaux chaudes tropicales. Il se caractérise par de fortes pluies et vents d’une intensité qui engendre  des effets dévastateurs autant sur le plan humain que sur le plan économique.

Le risque cyclonique est considéré comme risque naturel majeur du fait de ce caractère destructeur provoquant chaque année des milliers de victimes à travers le monde[32], sans parler des dégâts matériels souvent importants, notamment en ce qui concerne les dommages portés aux infrastructures comme les routes, les voies ferrées, ainsi que les infrastructures industrielles.

Trois éléments rendent les cyclones particulièrement destructeurs : il y a d’abord les précipitations abondantes qui vont entraîner des inondations, des glissements de terrains et surtout des coulées de boues. Des aléas dangereux et particulièrement meurtriers. Il y a également la surélévation du niveau de la mer, anormale et temporaire, on parle alors de « marées cycloniques », qu’on pourrait comparer aux « marées de tempête » qui surviennent en Europe. Et les houles cycloniques qui présentent des risques importantes pour les zones côtières. Et enfin, il y a le vent. Des rafales pouvant atteindre les centaines de km/h et qui emportent tout sur leur passage.

Pour ce qui est du risque de tempête, il concerne plus la France Métropolitaine, tout le territoire est alors exposé à ce risque, mais les parties les plus souvent touchées sont le quart nord-ouest du territoire métropolitain, la façade atlantique et les côtes de la Manche.

Les tempêtes sont moins destructrices et moins spectaculaires que ne le sont les cyclones, mais elles n’en présentent pas moins un risque sérieux pour la population. En France, on rencontre surtout ce que l’on appel « tempête d’hivers » qui se forme sur l’océan Atlantique, au cours des mois d’automne et d’hiver. Environ une quinzaine de ces tempêtes affectent chaque année la France.

Des tempêtes qui peuvent également engendrer inondation, glissements de terrain et coulée de boues et peuvent provoquer des dégâts considérables.

La gestion du risque cyclonique et du risque de tempête repose essentiellement sur la surveillance météorologique et sur une mise en alerte progressive de la population exposée, notamment en ce qui concerne la conduite à tenir avant, pendant et après le passage du cyclone.

Il y a cependant des mesures de prévention qui peuvent être adoptées afin de limiter au maximum les effets des cyclones ou tempêtes. Il s’agit par exemple de ne pas faire des implantations dans les zones particulièrement vulnérables et de respecter les normes de construction en vigueur^[33]. Et d’ailleurs, l’article L. 563-1 du code de l’environnement permet aux autorités administratives d’imposer aux équipements, bâtiments et installations des règles particulières de construction para cycloniques pour tout ce qui concerne la construction dans les zones particulièrement exposées à un risque cyclonique.

 

 

 

 

• Risque lié au feu de forêt

 

Avec plus de quinze millions d’hectares de zones boisées, la France est particulièrement exposée au risque de feux de forêt, surtout en région méditerranéenne, en Corse et dans les Landes.

Le risque de feux de forêt consiste en des incendies de forêts qui se produisent sous l’effet combiné de deux  facteurs : la présence de combustibles qui sont formés de végétaux vivants ou morts, le plus souvent en décomposition ils constituent ainsi une litière de débris morts, feuilles, écorces et brindilles. Les combustibles peuvent également se présenter sous forme de portion aérienne sèche de certaines plantes (graminées foins ou fougères), et enfin sous forme de buissons, arbustes (ajoncs, genets, ronces) et arbres.

Le deuxième facteur consiste en présence d’une source de chaleur, le plus souvent cela va consister en une élévation de température qui accompagne combinaison de l’oxygène de l’air, ou comburant, avec les gaz émis par les combustibles. La combinaison de ces deux éléments constitue ce que l’on appelle énergie d’activation.

L’origine des feux de forêt peut être naturelle (foudres) ou humaine (lignes de hautes tensions, malveillance, dépôt d’ordures ménagères ou encore les voies ferrées). Mais il faut savoir que les combustibles ne s’enflamment que sous l’effet d’une forte élévation de la température, dans l’ordre de 300 à 450 ° C.

A côté de cela, il y a également plusieurs facteurs qui peuvent favoriser la naissance et le développement des feux de forêts, dont le vent qui favorise le renouvellement d’air au niveau du foyer et accentue le dessèchement du combustible et accélérant ainsi la combustion. Ou encore l’ensoleillement qui favorise également le dessèchement des plantes par leur évapotranspiration.

Il y a trois différentes sortes de feux, Les feux de sol qui brûlent les matières organiques contenues dans la litière, leur vitesse de propagation est assez faible. Ce genre de feux est moins spectaculaire et moins virulents mais sont cependant très destructeur pour l’environnement car ils s’attaquent aux systèmes souterrains des végétaux.

Les feux de sol qui brûlent les matières organiques contenues dans la litière, leur vitesse de propagation est assez faible. Ce genre de feux est moins spectaculaire et moins virulents mais sont cependant très destructeur pour l’environnement car ils s’attaquent aux systèmes souterrains des végétaux.

Les feux de surface qui ne brûle que la partie supérieure de la litière, ainsi que la strate herbacée et les ligneux bas. Ce genre de feux affecte surtout la garrigue ou les landes et se propage par rayonnement.

Et enfin Les feux des cimes qui atteignent la partie supérieure des arbres (ligneux hauts), ce genre de feux peut générer une importante quantité d’énergie et sa vitesse de propagation est très élevée. Ce qui les rendent particulièrement difficiles  à maîtriser surtout en cas de rencontre entre vent fort et combustibles très secs.

La protection des zones forestières contre les incendies de forêt est prévue par la loi n° 91-5 du 3 janvier 1991 portant modification de diverses dispositions intéressant l’agriculture et la forêt. Cette loi a mis en place les Plans de Zones Sensibles aux Incendies de Forêt (P.Z.I.S.F.) dont l’objectif était de définir les mesures de prévention à mettre en œuvre tant par les propriétaires que par les collectivités publiques pour réduire le risque d’incendie de forêt. Mais ces P.Z.I.S.F. sont maintenant remplacés par les Plans de Prévention des Risques naturels prévisibles (P.P.R.) en application des articles L. 562-9 du code de l’environnement et L. 322-4-1 du code forestier.

Ce sont désormais ces PPR qui déterminent quelles sont les zones interdites de construction, où dont la possibilité d’exploitation est limitée et soumise à des conditions  de constructions ou d’installations très spécifiques. Ainsi par exemple, il est désormais interdit de construire dans des endroits isolés dans les massifs forestiers car cela oblige les services d’incendies et de secours à éparpiller leurs moyens ce qui freine dangereusement la lutte contre le feu[34].

De même, il est interdit de construire dans les massifs forestiers où les feux, par leur vitesse de propagation, menacent de ne pouvoir être maîtrisés par les moyens de lutte actuels et sont susceptibles de créer des difficultés importantes d’évacuation des populations, notamment en pleine saison touristique^[35]. Et enfin il est interdit d’établir des implantations humaines nouvelles dans les zones les plus dangereuses où, quels que soient les aménagements, la sécurité des personnes ne pourrait être assurée^[36].

 

 

1. Risque d’avalanche

 

Une avalanche consiste en un déplacement rapide d’une masse de neige sur une pente. Elle peut revêtir  plusieurs formes. L’avalanche de plaque qui est provoquée par la rupture et le glissement d’une plaque de neige, dont le point de départ consiste en une cassure linéaire de la plaque en question.

L’avalanche en aérosol, qui est plus dangereuse car elle progresse souvent à très grande vitesse, dans l’ordre de 100 à 400km/h. Dans ce genre d’avalanche ce n’est pas seulement l’avalanche en elle-même qui peut être dangereuse mais également le souffle qui l’accompagne qui peut toucher les zones avoisinant le périmètre du dépôt de l’avalanche. Ce genre d’avalanche résulte de l’accumulation de neige récente, légère et sèche. Accumulation qui peut donner des avalanches de très grandes dimensions avec un épais nuage de neige (aérosol).

Et enfin Avalanche de neige humide, cas quand la neige se densifie et s’humidifie sous l’action de la fonte, la vitesse de progression de ce genre d’avalanche est plutôt lente, d’environ 20 km/h seulement.

Le risque d’avalanche n’engendre pas de conséquences trop catastrophiques comme dans le cas des autres risques précités. En général, les accidents se produisent surtout dans le cadre d’activités de sports d’hiver, et les terrains les plus vulnérables sont justement les terrains de sports de montagne (domaines skiables et hors-piste), raison pour laquelle d’ailleurs les autorités concernées ont établies des règles particulièrement sévères pour la prévention de ce genre de risque (voir infra). Néanmoins les zones d’habitations ne  sont pas complètement épargnées non plus.

En matière de risque d’avalanche, c’est l’article L. 563-2 du code de l’environnement qui pose le principe général de la prise en compte des risques naturels dans les procédures d’urbanisme affectant les zones de montagne[37].

Pour ce qui est des mesures de protection en matière d’avalanche, outre les diverses procédures à suivre pour pouvoir procéder à l’exploitation et à l’occupation de certaines zones, il  a été décidé que à « titre des mesures de protection, de prévention et de sauvegarde, le PPR peut prescrire et rendre obligatoire, dans des délais qui peuvent varier selon les situations, une mesure d’interdiction d’occupation périodique des bâtiments situés dans des zones fortement exposées au risque d’avalanches, compte tenu notamment de la gravité des phénomènes historiques recensés, de l’absence de paramètres de prévision fiables et des difficultés d’accès en période hivernale »[38].

 

1. Les risques liés à la géologie

 

Toujours dans le registre des risques naturels, les risques liés à la géologie sont également assez fréquents et peuvent avoir des répercussions important sur l’homme et ses activités.

 

1. Les séismes

 

Le séisme est une manifestation de la tectonique des plaques qui est concentrée le long des failles ou zones de ruptures dans la roche, à proximité de frontières entre plaques tectoniques. Il s’agit d’un déplacement brutal de part et d’autre d’une faille suite à l’accumulation au fil du temps de forces au sein de la faille.

L’aléa sismique est très présent à travers le monde et biensûr en France et peuvent être très destructeurs[39]. Pour la France Métropolitaine, les régions où l’aléa sismique est le plus fort sont Alpes, la Provence, les Pyrénées, l’Alsace, des régions assez montagneuses.

Le problème qui se pose en matière de risque sismique est qu’il n’y a à l’heure actuelle aucun moyen fiable de prévoir où, quand et avec quelle puissance se produira un séisme. La seule façon de prévoir l’aléa est de référer à l’analyse historique de la récurrence des séismes, à l’analyse de la sismicité instrumentale et l’identification des failles actives. C’est ce qui permet de déterminer la probabilité qu’un séisme de caractéristiques données (magnitude, intensité, profondeur focale, période de retour) survienne sur une période donnée.

Le décret n° 2010-1255 du 22 octobre 2010 portant délimitation des zones de sismicité du territoire français, définit une délimitation des zones de sismicité qui est Fondée sur une approche probabiliste, selon les recommandations de la norme européenne Eurocode 8, et qui découpe le territoire français, sur une base communale, en 5 zones de sismicité croissante : zone 1 pour la sismicité très faible à 5 pour la sismicité forte (C. envir., art. D. 563-8-1).

La prise en compte des risques sismiques imposent l’adoption de règles particulières de construction parasismique en ce qui concerne les équipements, bâtiments et installations, en vertu de l’article L. 563-1 du code de l’environnement. L’article L. 111-26 du code de la construction et de l’habitation permet également qu’on puisse soumettre certaines constructions à un contrôle technique obligatoire, notamment lorsqu’elles sont situées dans une zone exposée à des risques naturels ou technologiques.

Et L’article R. 111-38 du code de la construction et de l’habitation rend ces contrôles obligatoires pour les immeubles qui sont situés dans une zone de sismicité telle que définie par l’article R. 563-4 du code de l’environnement. Mais également pour les bâtiments appartenant aux catégories d’importance III et IV (C. envir., art. R. 563-3) et les établissements de santé situés dans les zones de sismicité définies à l’article R. 563-4 du code de l’environnement.

 

1. Le risque mouvement de terrain

 

Les mouvements de terrains les manifestations du déplacement gravitaire de masses de terrain déstabilisées sous l’effet de sollicitations naturelles (fonte des neiges, pluviométrie anormalement forte, séisme, etc). Ils regroupent un ensemble de déplacements, plus ou moins brutaux du sol ou du sous-sol dont l’importance (en volume et en conséquences) dépend de de la disposition des couches géologiques.

Les mouvements de terrains résultent d’un processus assez long de dissolution des matériaux qui sont dans le sol et le sous-sol sous l’effet d’érosion favorisés par l’action de l’eau et de l’homme. Ils peuvent prendre plusieurs formes éboulement, chute de blocs, glissement, coulée de boues, et leur ampleur est très inégale. Les facteurs de leur déclenchement ou de leur aggravation sont multiples mais on observe que les principales causes sont toujours d’importantes précipitations et liées à l’action érosive.

L’urbanisation de zones exposées au risque de mouvement  de terrain est naturellement très règlementée, et tout comme dans le cas du risque sismique, des aménagements particuliers doivent être effectués avant de pouvoir ériger des constructions sur un terrain qu y est exposé. Il faut cependant noter que même ces aménagements ne garantissent pas l’obtention d’un permis de construire.

Il a ainsi été décidé que « le fait que la réalisation d’ouvrages de protection (création de fosses couplées avec des merlons de terre) soient susceptibles d’éliminer ces risques pour certaine partie de terrains ne peut être utilement invoqué pour contester ce classement dans la mesure où ces travaux de protection ne sont pas de nature à conjurer le risque de manière pérenne »[40]  et cela d’autant plus que pour pouvoir conjurer le risque, les ouvrages de protection doivent faire l’objet d’un entretien régulier qui n’est pas garanti du fait que cet entretien relève de la responsabilité des propriétaires privés concernés et non des autorités administratives.

 

 

 

• Le risque retrait-gonflement d’argile

 

Le retrait-gonflement d’argile est un risque courant sur des terrains argileux ; les alternances de sècheresse et de réhydratation du sol provoquent des déformations de surfaces qui vont se traduire par des tassements par endroits et des gonflements à d’autres. Déformations qui risquent alors de menacer les constructions qui ont été érigées sur le terrain (voir supra, la nature du terrain).

Pour prévenir ce genre d’incidents, des cartes d’aléa[41] ont été établies pour prévenir les risques liés à la sècheresse et également pour délimiter les zones exposées au risque retrait-gonflement. De même depuis La circulaire du 11 octobre 2010 relative à la prévention des risques liés au retrait-gonflement des sols argileux, les préfets sont tenus d’assurer le recensement des communes présentant une exposition certaine au phénomène de retrait-gonflement des argiles.

Recensement qui doit inclure les communes qui ont fait l’objet de plusieurs arrêtés de reconnaissance de l’état de catastrophe naturelle « sécheresse », celles qui ont bénéficié d’indemnisation par l’article 110 de la loi de finances pour 2006, celles qui présentent un aléa majeur ou moyen pouvant impacter des zones pavillonnaires existantes ou des futures zones de construction de maisons individuelles.

Les plans de prévention des risques peuvent également prévoir des dispositions générales qui peuvent être constructives ou non et qui peuvent être imposées mêmes sur des constructions déjà érigées[42] pour réduire la possibilité de survenance du risque.

 

 

2/ Le rôle des autorités administratives

 

L’obligation d’information qui incombe aux vendeurs est un mécanisme destiné à protéger les acquéreurs immobilier des manœuvres du vendeur. Cependant, il est toujours possible de manipuler ces informations et de duper les acquéreurs, car dans la majeure partie du temps il s’agit de profanes qui ne sont pas toujours avertis des risques auxquels ils peuvent être exposés dans l’exploitation de leur bien.

C’est pour cette raison que les autorités administratives sont tenues, dans certains cas, d’intervenir, cela permet d’éviter autant que possible les drames sociaux et économiques. Le rôle des autorités administratives sont de deux volets. D’une part, elles sont tenues, à l’instar du vendeur, d’un rôle d’information, et d’un autre côté, elles sont également tenues d’un rôle de prévention.

 

1. La fourniture de l’information

 

Sur la base de la directive 2003/4/CE du Parlement européen et du Conseil du 28 janvier 2003 concernant l’accès du public à l’information en matière d’environnement. Directive qui a eu pour conséquence la codification du droit d’accès à cette information et les conditions d’exercice dans les articles L. 124-1 à L. 124-8 et R. 124-1 à R. 124-5 du code de l’environnement.

Selon l’article L. 124-2 du code de l’environnement, les informations dont il est question ici  concernent notamment de l’état des éléments de l’environnement ainsi que les interactions entre ces éléments, les décisions, les activités et les facteurs susceptibles d’avoir des incidences sur l’état des éléments de l’environnement, l’état de la santé humaine, la sécurité et les conditions de vie des personnes, les constructions et le patrimoine culturel, dans la mesure où ils sont (ou peuvent) être altérés par des éléments de l’environnement, des décisions, des activités ou des facteurs susceptibles d’avoir des incidences sur l’état des éléments de l’environnement, les analyses des coûts et avantages ainsi que les hypothèses économiques utilisées dans le cadre des décisions et activités susceptibles d’avoir des incidences sur l’état des éléments de l’environnement, et enfin les rapports établis par les autorités publiques ou pour leur compte sur l’application des dispositions législatives et réglementaires relatives à l’environnement.

L’information recouvre ainsi un très large champ d’application et cela en réaction à la condamnation de la France par la Cour de Justice des Communautés Européennes en 2003 (CJCE 26 juin 2003, Commission des Communautés européennes c/République française) du fait du champ d’application par trop restreint de l’ancien article L. 124-1 du code de l’environnement.

Mais il y a cependant certaines informations que les autorités administratives peuvent refuser de divulguer, notamment celles qui concernent le secret de la défense nationale; conduite de la politique extérieure de la France ; sûreté de l’Etat, sécurité publique ou sécurité des personnes (l’article 6 de la loi du 17 juillet 1978). Ou celles qui peuvent porter atteinte à la protection de l’environnement auquel l’information se rapporte. Egalement celles qui peuvent porter atteinte à la protection des renseignements prévue par l’article 6 de la loi nº 51-711 du 7 juin 1951 sur l’obligation, la coordination et le secret en matière de statistiques.

Et enfin les informations qui pourraient porter atteinte aux intérêts d’une personne physique qui a fourni une information à une autorité administrative (par exemple la mairie) sans qu’elle ait été obligée par une disposition législative ou réglementaire ou par un acte d’une autorité administrative ou juridictionnelle et sans qu’elle n’ait non plus consentie à la divulgation de l’information ainsi fournie^[43].

 

 

1. La prévention des risques

 

C’est le principal rôle qui incombe aux autorités administratives. Dans le but d’assurer la sécurité des personnes et des biens en tenant compte des phénomènes naturels, l’Etat établit un document destiné à réglementer l’utilisation des sols en fonction des risques naturels auxquels ils sont soumis. Règlementation qui va de l’interdiction de construire à la possibilité de construire sous certaines conditions. Ce document c’est le plan de prévention des risques naturels.

 

1. Les plans de prévention des risques naturels

 

Les plans de prévention des risques naturels prévisibles (PPRN) ont été institués par la loi n° 95-101 du 2 février 1995 relative au renforcement de la protection de l’environnement, dite loi Barnier. Mais leur élaboration a été renforcée par la loi n° 2003-699 du 30 juillet 2003 relative à la prévention des risques technologiques et naturels et à la réparation des dommages. Modification qui entendait mettre l’accent sur l’importance de l’enquête publique, de l’association des collectivités territoriales et de la concertation avec le grand public dans la détermination et la réduction et la vulnérabilité dans les zones délimitées par un PPRN.

Le but principal de ce PPR est de mieux cerner les phénomènes naturels et leurs incidences, de les surveiller de manière à mieux prévenir les risques en matière de décision d’aménagement. L’élaboration d’un PPR est ouverte par le préfet qui en prescrit donc par arrêté l’établissement. Elaboration qui doit refléter l’aboutissement d’une action de concertation qui doit être menée conformément à l’article L. 562-3 du code de l’environnement.

Cette élaboration doit logiquement débuter par l’analyse historique des principaux phénomènes naturels ayant touché le territoire étudié[44]. Notons que la délimitation du périmètre à prendre en compte dans l’élaboration du périmètre d’application d’un PPR peut inclure non seulement les zones directement exposées à un risque mais également les zones non directement exposées. Et cela conformément à L’article L. 562-1-II- 2° du code de l’environnement qui précise que peuvent être concernées par un P.P.R. des zones où des constructions, ouvrages, aménagements ou exploitations sont susceptibles d’aggraver les risques, voire d’en provoquer de nouveaux, des « zones de précaution »[45].

Les PPR constituent ainsi ce que l’on pourrait considérer comme une sorte de zonage des lieux exposés au risque, un zonage destiné à les classer en trois zones ; en zone rouge où toutes les constructions sont interdites, en zone bleue où la construction est permise mais sous des conditions strictes et essentiellement techniques. Et enfin en zone blanche où la construction est permise sans qu’aucune contrainte concernant les risques n’aient plus à intervenir.

Il faut noter que le périmètre d’un  PPR peut couvrir plusieurs communes ou parties de communes, ou même se situer sur deux départements, la raison en est que les risques naturels ne connaissent pas de frontières administratives. Et le préfet désigné pour l’élaboration du PPR n’est pas nécessairement celui du département où doit être réalisée la plus grande partie de l’opération d’élaboration du P.P.R[46].

 

1. Les autorités concernées par l’élaboration et la mise en œuvre des PPR

 

Dans le cadre de la prévention des risques, les deux principaux acteurs au niveau administratif sont l’Etat prescripteur de règles qui sera représenté en la personne du préfet, et le maire qui aura à faire respecter et appliquer les règles établies au niveau du préfet.

 

1. Le préfet

 

Le préfet est Le préfet est l’initiateur de l’élaboration des PPR, dans la pratique, la proposition d’établir un plan de prévention peut venir de tiers (voir infra), mais c’est le préfet qui aura à diligenter les travaux d’élaboration du plan. Il va établir un zonage pour les lieux concernés et va déterminer dans quelle zone (rouge, bleue ou blanche) les classer.

Une fois toutes les études accomplies, et après approbation à l’issue d’une procédure d’agrément, qui comporte une délibération du conseil municipal et une enquête publique, le préfet va alors notifier le plan de prévention des risques au maire. Un plan dans lequel vont être clairement définis les zones interdites de toute construction et celles qui sont soumises à conditions.

La notification par le préfet du PPR au maire est une étape très importante, en effet, c’est l’acteur qui détient la connaissance sur l’aléa et qui doit la transmettre aux autres acteurs pour que tout le processus ne soit pas compromis. Ainsi, l’arrêt prescrivant l’établissement d’un P.P.R. dit être notifié aux maires des communes ainsi qu’aux présidents des collectivités territoriales et des Etablissements Publics de Coopération Intercommunale (E.P.C.I.) compétents pour l’élaboration des documents d’urbanisme dont le territoire est inclus, en tout ou partie, dans le périmètre du projet de plan[47]. Ils doivent également faire l’objet d’affichage pendant un mois dans les mairies de ces communes et aux sièges des E.P.C.I. concernés.

 

2. Le maire

 

C’est le maire qui aura pour devoir de veiller à l’application et au respect des PPR. La mise en œuvre des plans de préventions dépend et s’articule autour de la mairie, et cela d’autant plus que le maire a de grande responsabilité en matière de sécurité[48]. Ses pouvoirs se sont également étendus dans le domaine de la prévention des risques, et cela au travers du mécanisme de l’autorisation préalable. Un mécanisme par lequel il intervient en amont pour prévenir l’exposition éventuelle à des risques naturels (ou technologique comme nous le verrons infra).

Le rôle préalable du maire intervient surtout en matière de délivrance de permis de construire. Car la délivrance de ce permis à des conditions très strictes. Ainsi le maire ne peut délivrer un permis de construire que si ce dernier est conforme aux prescriptions du Plan d’Occupation des Sols (POS) et du Plan Local d’Urbanisme (PLU), et il doit impérativement prendre en compte les risques naturels et technologiques et cela conformément[49] à l’article L 123-1 du code de l’Urbanisme.

Le maire peut également refuser de délivrer un permis ou ne l’accorder que sous certaines conditions si « les constructions, par leur situation ou leurs dimensions, sont de nature à porter atteinte à la salubrité ou à la sécurité publique » ou quand les constructions «projetées, par leur implantation à proximité d’autres installations, leurs caractéristiques ou leur situation, sont de nature à porter atteinte à la salubrité ou à la sécurité publique »[50]. Et la construction peut être catégoriquement refusée si elle vise des terrains qui ne sont pas accessibles aux engins de lutte contre le feu[51].

 

• La mise en œuvre de la responsabilité des autorités administratives en cas de manquement aux obligations de prévention des risques

 

Les autorités administratives sont donc tenues de veiller à ce que les aménagements effectués par les particuliers suivent bien les PPR pour éviter que ne se reproduisent les catastrophes du passé[52]. Si elles viennent à manquer à leur devoir elles verront leur responsabilité engagée.

Le point de départ à prendre en compte dans la mise en œuvre de la responsabilité des autorités administratives sera la délivrance du permis de construire. Ce qui explique le fait que ce soit toujours le maire qui soit en première ligne lors de la survenance de litiges[53]. Mais cela n’exempt en rien l’Etat qui verra également sa responsabilité mise en œuvre sur la base d’une mauvaise conduite de l’élaboration du PPR.

 

• La mise en œuvre de la responsabilité de l’Etat

La manière plus juste de le dire est la mise en œuvre de la responsabilité de l’Etat pour le manquement de ses agents.

L’Etat est le détenteur de la connaissance sur l’aléa et il  doit la transmettre aux autres acteurs, c’est pour cette raison qu’il revient à l’Etat d’élaborer les PPR, et pour optimiser leur mise en œuvre, il est également tenu de fournir une assistance technique aux communes. La mise en œuvre de la responsabilité de l’Etat peut être opérée dès l’élaboration du PPR. Notamment dans l’opération de zonage qui consiste à repérer et classifier les lieux considérés comme exposés à des risques naturels.

Ainsi la jurisprudence a déjà eu à sanctionner L’abstention du préfet dans le cadre de la procédure de délimitation des zones exposées aux risques d’inondation dans un arrêt de la Cour administrative d’appel de Bordeaux du  8 avril 1993[54]. En l’espèce il est apparu que le préfet de la Charente-Maritime avait commis un manquement en s’abstenant de délimiter les zones exposées au risque d’inondation et cela alors que le terrain dont il était question se trouvait dans une zone humide au dessous du niveau de la mer et était exposé aux risques d’inondation par suite des remontées de la nappe phréatique lors des hautes marées.

Il est également apparu qu’un service déconcentré de l’Etat, la Direction Départementale de l’Équipement, avait omis de prendre en compte le caractère inondable du terrain alors que le maire le lui avait demandé. En négligeant ou en refusant de prendre en compte la requête du maire, le service a commis une faute dans le cadre de l’étude technique de celles des demandes de permis ou des déclarations préalables, études qui paraissent justifier une assistance à la commune, au titre de l’article L.422-8 du Code de l’urbanisme. Ce qui engage biensûr la responsabilité de l’Etat envers la commune et selon les juges, la mise en œuvre de cette responsabilité devait transparaître dans le fait que l’Etat devait se porter garant de toutes les condamnations prononcées contre la commune.

Il faut cependant noter que même si le préfet doit faire preuve de diligence dans la délivrance de permis de construire il ne peut délivrer un permis négatif que s’il a une connaissance exacte des risques. L’Etat ne peut pas s’appuyer sur des études inexactes pour refuser la délivrance d’un permis de construire.

C’est ainsi que la Cour administrative d’appel de Nancy, dans un arrêt du 24 mars 2005[55], a eu à annuler le certificat d’urbanisme négatif délivré par le préfet qui s’est basé sur l’atlas des zones inondables (AZI) pour déclarer un terrain inconstructible car il pourrait être submergée tous les cent ans. Une supposition que les propriétaires du terrain en question ont contestée en apportant des photos et témoignages pour prouver l’inexactitude des informations apportés par l’atlas des zones inondables sur la base desquelles le préfet leur a délivré le certificat négatif.

 

Cela signifie également que l’existence d’une erreur ou une omission dans les indications du certificat d’urbanisme est susceptible d’engager la responsabilité administrative pour faute de l’autorité qui l’a délivré.

Notons que la responsabilité de l’Etat n’est cependant pas systématiquement engagée en cas d’erreur. En effet, la Cour administrative d’appel de Douai[56], a rendu une décision dans laquelle elle reconnait que la responsabilité pour faute de l’Etat ne peut être engagée si celui-ci ne pouvait connaître ces risques au moment où il a délivré l’autorisation de construire. En l’espèce, on avait reproché à la mairie d’avoir délivré une autorisation de construire sur un terrain inondable. Caractère que la mairie ignorait puisque les études préalables menées sur le territoire de la commune n’avaient pas mentionné le caractère inondable d’un terrain en particulier, puisque le terrain en question n’a été inondé que deux ans après les études préalables. La Cour refuse également de prendre en compte le rappel fait par un habitant à la DDE que le terrain faisant l’objet du permis de construire (en date du 21 mai 2002), avait déjà été inondé en 1995, et cela au motif que toutes ces données ne permettaient pas à la commune d’avoir une connaissance précise du risque avant décembre 2002. De ce fait, le maire n’a pas commis de faute en délivrant le permis en mai 2002.

 

 

 

• La mise en œuvre de la responsabilité du maire

Le maire détient un pouvoir de police général, cela signifie qu’il lui incombe de faire respecter l’ordre, de maintenir la sûreté et la salubrité publiques sur le territoire de sa commune la sécurité. Ce pouvoir, le maire n’a pas le droit de le déléguer, il ne peut déléguer le pouvoir de police municipale car les pouvoirs publics ont le monopole des forces de police, qui ne peuvent être confiées à des services privés[57], tous les contrats passés en ce sens sont donc frappés d’illégalité[58].

 

Le maire est le responsable du maintient de la sécurité dans sa commune, et ses obligation s’étendent également à tout ce qui touche la protection contre les risques majeurs, qu’ils soient naturels et liés à l’environnement ou technologiques et industriels (voir infra). Il doit donc agir en conséquence et prendre les mesures nécessaires afin de prévenir, par des précautions convenables, et de faire cesser, par la distribution des secours nécessaires, les accidents et fléaux calamiteux (comme les inondations ou autre aléa naturel).

Il ne doit donc pas rester inactif devant une situation qui peut clairement devenir dangereuse, ainsi par exemple, il doit prendre les mesures nécessaires pour concernant un camping qui est en train de s’inonder^[59]. Il doit également interdire l’exploitation d’un hôtel au pied d’une falaise, menacé par un éboulement^[60], ainsi que l’occupation de parcelles, à la suite d’un glissement de terrain[61]. Le maire doit agir pour prévenir tout danger en faisant usage de ses pouvoirs de police au risque d’engager la responsabilité pour faute de la commun.

Comme nous l’avons déjà souligné plus haut, en l’état actuel des choses, en matière d’urbanisme, c’est le maire qui est le premier et le plus vite concerné, il engage donc sa responsabilité en cas de survenance de problème suite à la délivrance d’un permis de construire. Cas par exemple quand le maire a délivré une autorisation assortie de prescriptions insuffisantes concernant un aléa naturel, ne remplissant pas ainsi entièrement à ses rôles de préventions des risques[62], les erreurs manifestes d’appréciation peuvent donc aussi engager la responsabilité administrative pour faute de la commune.

Notons enfin que le maire peut également engager sa responsabilité dans le cadre de leurs pouvoirs spécifiques. Ainsi, le maire peut engager sa responsabilité sans faute dans le cas où un ouvrage public dont il avait la charge de l’entretient a causé un dommage à autrui[63].

 

 

1. Les risques technologiques

 

« Nous vivons dans un monde soumis à une pression de changement qui engendre un sentiment général d’insécurité pour le présent et de pertes de vision pour l’avenir »[64], un sentiment d’insécurité qui n’est plus seulement associé à des catastrophes naturelles ou à des risques personnels mais surtout par l’activité humaine qui opte de plus en plus à mise en œuvre ininterrompue de nouvelles techniques en réponse à la pression du marché, d’où la dénomination de « risque technologique ».

Le risque technologique est considéré comme « un événement tel qu’une émission, un incendie, ou une explosion d’importance majeure, résultant de développements incontrôlés survenus au cours de l’exploitation d’un établissement couvert par ladite directive, entraînant un danger grave, immédiat ou différé, pour l’homme à l’intérieur ou à l’extérieur de l’établissement, et/ou pour l’environnement, et faisant intervenir une ou plusieurs substances dangereuses ».[65]

L’aléa lié à la technologie n’a été pris en compte dans le cadre du droit de l’urbanisme qu’assez tardivement, contrairement aux risques naturels. La raison en est que la technologie étant le fruit de l’activité humaine, elle est réputée comme plus facilement maîtrisable que les évènements naturels qui sont imprévisibles. Les effets qu’elle peut avoir sont déterminés et calculés à l’avance, ce qui explique pourquoi les ressources de la science et de la technologie jouissent d’une confiance générale auprès de l’opinion et des décideurs publics.

C’est la survenance de catastrophes provoquées par l’exploitation de techniques nouvelles et d’une puissance jusque là inconnue à partir de la fin des années 70[66] qui a fait prendre conscience aux acteurs de l’urbanisme de l’urgence de la prise en compte de ce paramètre dans le développement de l’urbanisme.

Désormais, la détermination du degré d’exposition aux aléas liés à l’exploitation de la technologie fait partie intégrante du processus d’urbanisation. Une politique de gestion des risques techniques est ainsi apparue, politique visant à prévenir les risques d’accidents majeurs et des catastrophes industrielles[67] qui met en œuvre plusieurs techniques destinées à éviter autant que possible que ne reproduisent les catastrophes que nous avons cité supra.

Ainsi par exemple en est-il de la mise en œuvre de mesures de nature techniques et relevant de l’entreprise, dont le but est de réduire au maximum l’occurrence d’un accident ou d’une catastrophe. La mise en œuvre de telles mesures est imposée par la loi du 19 juillet 1976 relative aux installations classées pour la protection de l’environnement, qui est désormais remplacée par  la transposition de la directive n°96/82/CE Seveso II^[68].

Les autres mesures dans la gestion des risques liés à la technologie concernent surtout une meilleure information de l’opinion[69] mais également d’une meilleure organisation des secours[70] pour limiter le nombre de pertes que ce soit en vie humaine ou matériel.

Nous pouvons dénombrer quatre sortes de risques technologiques : le risque nucléaire qui le plus potentiellement destructeurs étant donné les effets immédiats et sur le long terme qu’il peut engendrer. Le risque barrage, le risque industriel qui résulte de l’exploitation d’une activité particulière, et enfin le risque transport de matières dangereuses ou TMD.

 

 

 

1. Le risque nucléaire

Les produits nucléaires sont des produits naturels ou artificiels qui émettent, par suite de la désintégration de leur atome, des rayonnements sous forme de particules ou de rayonnements électromagnétiques encore appelés des rayonnements ionisants. Le risque consiste alors en une exposition à la source du rayonnement pouvant entrainer une irradiation externe qui peut être global (concernant) tout le corps ou partiel. Ce risque concerne principalement le personnel des installations nucléaires.

Le risque peut également consister en une contamination par des poussières ou des gaz radioactifs. Contamination qui peut être interne, cas quand les éléments radioactifs pénètrent dans le corps humain par la respiration, par l’absorption d’aliments ou d’eau contaminés, ou par une plaie, et se fixent sur un organe. Ou externe, cas quand la poussière est déposée sur la peau.

La survenance d’accident ne peut jamais être écartée à 100%, cependant, des dispositions peuvent être prises pour limiter les impacts de ces accidents. La première mesure concerne la distribution de comprimé d’iode[71]. En 1996, l’Etat français avait déjà décidé de recourir à la distribution et la mise à disposition d’iode stable pour les populations résidant dans les zones correspondant à un rayon de 10 km autour des centrales nucléaires, il en a été de même en 2000, en 2002 et en 2005, la raison de cette fréquence est la durée de préemption des comprimés qui n’est que de 5 ans.

La seconde mesure consiste en une série de mesures laissées à la diligence de l’exploitant, notamment en ce qui concerne la conception du réacteur qui doit être faite de telle manière qu’elle pourra éviter toute dispersion importante et non contrôlée de produits radioactifs à l’extérieur de l’installation. Mais également en ce qui concerne la surveillance et l’analyse des phénomènes physiques de l’installation durant l’exploitation. De même que la mise en place de mesures internes destinées à limiter les conséquences en cas de survenance d’accident, des mesures qui devront être adoptées dans le cadre d’un Plan d’Urgence Interne (PUI).

La dernière mesure mais non la moindre concerne l’information de la population sur les risques encourus et sur les consignes de sécurité à appliquer en cas d’accident. Ainsi, les exploitants d’installations industrielles classées Seveso « seuil haut » ont l’obligation d’effectuer tous les cinq ans, sous contrôle du Préfet, une information des populations habitants à l’intérieur zones correspondant à un rayon de 10 km autour des centrales nucléaires (zones PPI). Information qui devra porter sur la nature des risques qu’elles encourent, ainsi que sur les consignes à appliquer en cas d’accident.

Parallèlement à cette obligation incombant aux exploitants, les autorités administratives, dont le maire dont tout ou partie de son territoire se trouve dans le cercle PPI, ont aussi le devoir d’établir un Dossier d’Information Communal sur les Risques Majeurs (DICRIM).

 

 

 

2. Le risque industriel

Le risque industriel consiste en un évènement accidentel se produisant sur un site industriel traitant de produits ou mettant en jeu des produits dangereux pouvant entraîner des conséquences immédiates graves pour le personnel, la population, les biens et l’environnement. Ce genre d’incident intervient le plus souvent lors d’activités comme les industries chimiques qui produisent ou qui utilisent des produits chimiques en grande quantité et les industries pétrolières (ou pétrochimiques) qui produisent, transforment ou stockent l’ensemble des dérivés du pétrole.

En règle générale, les industries les risques dits industriels sont règlementés par la loi du 19 Juillet 1976 sur les Installations Classées pour la protection de l’Environnement (ICPE). Aux termes cette loi, les exploitants d’activité industrielle doivent se soumettre à trois obligations dont la force dépend du degré de risque engendré par l’exploitation de l’activité.

La première obligation consiste en une déclaration simplifiée qui doit être faite auprès de  l’autorité préfectorale. Cette obligation est réservée aux activités qui présentent très peu ou pas de risque. En contrepartie de la déclaration faite par l’exploitant, le préfet doit notifier un arrêté avec les prescriptions de sécurité que doit appliquer l’exploitant et les techniques de prévention  à mettre en œuvre.

Le deuxième niveau d’obligation consiste en une demande d’autorisation préfectorale d’exploiter. Cette obligation est réservée aux activités présentant des risques et/ou nuisances importantes. L’exploitant devra fournir un dossier exposant tous les risques et nuisance que pourraient générer ses installations que ce soit dans le cadre de leur fonctionnement normal ou en cas de dégradation (accidentel  ou incidentel).

Ce dossier servira alors de point de départ à une instruction de la part des autorités de contrôle ainsi que d’une enquête publique dans la zone administrative concernée par le risque. Le préfet va ainsi délivrer une autorisation d’exploitation, si les conditions de sécurité et environnementales sont remplies par l’exploitant. Autorisation dans laquelle seront précisément définies les conditions d’exploitation auxquelles l’exploitant devra souscrire pour la garantie de la sécurité du personnel, de la population ainsi que pour la protection de l’environnement.

Le troisième et dernier niveau d’obligation consiste en une autorisation préfectorale d’exploiter avec servitude d’utilité publique. La procédure que l’exploitant doit suivre ne diffère pas de la précédente, ce qui diffère c’est le degré de risque. En effet, les risques sont tels ici qu’il nécessite la mise en place obligatoire d’une procédure de servitude d’utilité publique qui consiste en l’éloignement des constructions par l’impossibilité d’implanter des construction nouvelles à proximité de l’installation exploitée dans le cadre de l’activité industrielle.

Notons que cette règlementation est désormais complétée par l’incorporation de la directive européenne 96/82/CE du 9 décembre 1996 dite SEVESO 2[72], notamment par l’arrêté ministériel du 10 mai 2000 modifié.

 

 

 

3. Le risque barrage

Le barrage est une construction qui est édifiée pour barrer le lit des cours d’eau, rivières ou fleuves afin de retenir l’eau et cela dans le but de réguler le cours de l’eau, d’alimenter l’eau des villes, d’irriguer les cultures ou soutien d’étiage, ou encore de produire de l’énergie électrique.

Le principal risque posé par ce genre de construction consiste en une rupture de la construction, rupture qui va provoquer une inondation brutale dont la puissance et la manifestation est comparable à un raz de marée avec toutes ses implications.  Il faut cependant remarquer que le risque de rupture de barrage est assez rare, surtout en Europe, mais il n’est pas non plus à exclure.

La règlementation en ce qui concerne le risque barrage intervient à deux stades, lors de la construction et durant l’exploitation.

Lors de la construction, l’exploitant doit préalablement fournir un dossier de demande d’autorisation de construction qui est prévu par la loi n°92-3 du 03 Janvier 1992 (loi sur l’Eau). Le dossier devra ensuite être soumis à l’examen du Comité Technique permanent des barrages dont les compétences sont définies par le Décret du 13 Juin 1966, notons que l’avis de ce comité est nécessaire pour la construction d’ouvrages d’une hauteur supérieure à 20 mètres.

L’exploitant devra ensuite établir un plan destiné à protéger la population des risques pouvant être engendrés par ses futures installations, c’est ce qu’on appelle  plan particulier d’intervention (P.P.I.), prévu par le Décret n°2005-1158 du 13 septembre 2005,  relatif aux plans particuliers d’intervention concernant certains ouvrages ou installations fixes.

La règlementation qui intervient au moment de l’exploitation de l’ouvrage concerne principalement la surveillance des installations dans leur fonctionnement. Ainsi le circulaire n°70-15 du 14 Aout 1970 modifié par le circulaire n° TE-8562 du 29 Septembre 1983 prévoit les moyens de surveillances à mettre en œuvre lors de la première mise en eau et de la première exploitation des barrages.

En ce qui la sécurité des zones se trouvant à proximité ou en aval des barrages, c’est le circulaire du 13 Juillet 1999 qui définit les mesures à mettre en œuvre pour  améliorer la sécurité des zones situées à proximité ainsi qu’à l’aval des barrages et aménagements hydrauliques, quand le fonctionnement de ces ouvrages est susceptible de créer des risques pour les personnes fréquentant ces zones.

La loi prévoit également l’hypothèse où le barrage serait mis en concession, dans ce cas le concessionnaire est tenu de se conformer à toutes les obligations de sécurité qui incombait au concédant, et cela conformément au décret n°94-894 du 13 Octobre 1994.

 

 

 

 

1. Les risques pour la santé : exposition au radon

En matière d’urbanisme, le risque pour la santé tient une place très importante. En effet, l’on s’est peu è peu rendu compte du fait que certaines substances pouvaient présenter un risque particulièrement important pour l’homme, et cela d’autant plus que ces substances interviennent la plupart du temps dans la construction[73], et qui doivent donc faire l’objet d’une information auprès des acquéreurs immobiliers.

Le radon est une substance dont la toxicité a été établie assez récemment. Il s’agit d’un gaz naturel incolore et inodore présent dans le sol, et qui une fois libéré peut s’infiltrer dans la construction érigé sur le sol « contaminé » et peut ainsi présenter des risques pour les occupants.

1. Le radon, objet d’une nouvelle obligation d’information

Dans le cadre d’une transaction immobilière, le vendeur d’immeuble est tenu de plusieurs obligations envers l’acquéreur, et dont la principale consiste en une obligation d’information qui est le principal objet des nouvelles obligations déclaratives du vendeur d’immeuble[74]. Une obligation d’information pour tout ce qui concerne les risques présents ou à venir que l’immeuble en question pourrait faire courir à l’acquéreur et notamment les risques pour la santé. Le radon fait partie des substances dont l’existence doit être déclarée par le vendeur d’immeuble.

Le radon est un gaz radioactif d’origine naturel, plus exactement qui résulte de la désintégration de l’uranium et du radium présents dans la croûte terrestre. C’est un gaz assez courant notamment dans les sous-sols granitiques et volcaniques ainsi que de certains matériaux de construction résultant de l’exploitation des matériaux tirés de ce genre de sous-sol.

Le risque avec le radon c’est qu’il peut facilement s’infiltrer et s’accumuler dans les espaces clos, notamment dans les maisons, or le radon est un agent très cancérigène[75] et l’exposition prolongée à ce gaz peut entraîner un cancer des poumons[76]. Les études menées dans le cadre de cette campagne ont ainsi démontré que l’exposition des populations au radon dans les habitations, peut atteindre des niveaux d’exposition proches de ceux qui ont été observés dans les mines d’uranium en France.

Il faut noter que l’émission de ce gaz dépend essentiellement de la propriété du sol et des roches car de cette propriété va dépendre la concentration en radon qui va ainsi varier d’une région à une autre. Ainsi par exemple, on note une plus grande concentration dans les sous-sols granitiques, comme c’est le cas en Bretagne, concentration qui peut ainsi varier de 60 à 700 Bq/m³ par jour[77]. Par contre cette concentration est beaucoup moins importante dans les sous-sols sédimentaires, comme en Région Parisienne, et peuvent aller de 30 à 110 Bq/m^{3 [78]}.

Notons que le radon peut également être présent dans les eaux naturelles, que ce soit dans les eaux de surface ou dans les eaux souterraines. Cette présence est due d’une part à dissolution du radon présent dans la roche au travers de laquelle stagne ou circule l’eau, jusqu’à l’aquifère ou à l’émergence. La teneur du radon dépendra alors de la concentration du radium, source du radon, dans la roche en question. Et d’autre part, elle est également due à la décroissance radioactive du radium 226 dissous dans l’eau.

 

2. Les plans d’actions contre le radon

La mobilisation pour la prévention contre l’exposition au radon s’est faite de manière assez rapide en France, ainsi des études de repérage et de mesurage ont été effectuées par le COSTIC[79] dès les années 1970. Portant sur une centaine de sites répartis dans le pays, elles ont abouti à des recommandations qui n’ont été suivies par les décideurs publics que vers la fin des années 90, avec la mise en place et l’organisation d’une politique de gestion des risques liés au radon et qui est encadrée par une circulaire de 27 janvier 1999 qui sera succédée par différents arrêtés à partir du 22 juillet 2004.

C’est la circulaire de 1999 qui va ainsi, pour la première fois établir un seuil d’exposition tolérable, sur avis et recommandation du Conseil Supérieur d’Hygiène Publique de France (CSHPF). Le seuil maximal retenu est ainsi de e 1000 Bq/m³ (en concentration moyenne annuelle), cependant les pouvoirs publics ont également retenu comme objectif de précaution le seuil de 400 Bq/m³, valeur incitative recommandée pour les bâtiments qui existent déjà.

Dans la pratique, les plans d’action contre le radon se font en deux temps, en amont et en aval. Pour les mesures en amont, il s’agit surtout d’effectuer un repérage des zones potentiellement exposées au radon. La mise en place de l’organisation de la gestion du risque par la circulaire de 1999 a ainsi permis d’identifier 31 départements[80] (27 au début). Notons que l’évaluation des risques réels dans chaque département devra être faite par les autorités administratives compétentes dans chaque département avec l’aide des DDASS (service santé- environnement).

Une fois ces zones identifiées, il s’agit alors de procéder à des campagnes de mesurages destinées à évaluer la concentration de radon dans le sous-sol, ou encore dans l’eau ce qui va permettre d’établir des mesures spécifiques pour éviter l’exposition, même très limitée au radon. Des mesures qui se traduisent surtout par la mise en place de normes de construction très spécifiques, qui consistent par exemple par l’aménagement un vide sanitaire correctement ventilé (avec disposition classique de lutte contre l’humidité), ou encore par l’aménagement d’un seul point d’accès à la cave et qui doit être tourné vers l’extérieur de manière à ce que le gaz qui peut émaner des sous-sols et caves ne viennent pas s’accumuler dans la partie habitable de la maison ou de l’immeuble.

Pour ce qui est des mesures en aval, elles consistent principalement en une campagne de mesurage de la concentration du radon dans les bâtiments déjà existant, nous ne nous attarderons donc pas sur cette partie. Signalons seulement que les règlementations en vigueur concernent  surtout  la gestion du risque lié au radon dans les lieux de travail (Arrêté du 7 août 2008) et dans les endroits accueillant du public (Arrêté du 22 juillet 2004 relatif aux modalités de gestion du risque lié au radon dans les lieux ouverts au public.)

 

• 2 : L’information relative aux milieux à protéger

 

Il est important de savoir qu’en matière d’urbanisme, certains milieux doivent être protégés et doivent ainsi  être protégé d’une exploitation intensive qui risquerait de les détériorer. Les informations concernant ces milieux doivent également être fournies à l’acquéreur car il y a certains endroits qui doivent être tenus à l’écart de l’urbanisme.

 

1. Les informations relatives aux zones de montagnes et aux littorales

 

Il est question ici de protéger les zones montagneuses et les littorales contre une urbanisation trop agressive.

La loi du 9 Janvier 1985 dite loi Montagne a ainsi donné une définition de  massifs montagneux, mais a également  ouvert une place aux directives territoriales d’aménagement destinées à déterminer les orientations à prendre durant l’aménagement pour protéger le milieu, et éviter de réduire abusivement la superficie des terres exploitables à titre agricole. Le but ultime de la protection des zones dites de montagne semble donc coïncider  avec le maintien et le développement de l’agriculture.

Pour rendre la protection effective, le contrôle des Sociétés d’Aménagement Foncier et d’Etablissement Rural est renforcé de plus les règles de l’urbanisme ont été établies de sorte qu’elles contiennent des dispositions particulières pour préserver les paysages et milieux caractéristiques de l’espace naturel montagnard.

Notons cependant que les zones de montagnes ne font pas l’objet d’une interdiction absolue d’aménagement. En effet, des assouplissements ont été aménagés en ce qui concerne la création de hameaux nouveaux, et l’ouverture de nouvelles zones à l’urbanisation, mais l’accord préalable de la chambre d’agriculture et la commission des sites demeure indispensable.

Pour ce qui est des zones littorales, la loi du 3 Janvier 1986 prévoit expressément l’aménagement, la protection et la mise en valeur du littoral, la constructibilité n’y est donc pas proscrite mais elle est soumise à certaines règles visant surtout à les limiter. Cependant, il faut noter que même dans ce cas l’acquéreur qui désire construire dans ces zones disposent d’un recours auprès du Conservatoire du Littoral, établissement chargé de préserver les intérêts des propriétaires, en se substituant à l’acquéreur, et cela malgré les interdictions posées par la loi.

 

1. Les informations relatives à la protection de la forêt et de l’eau

 

Sauf autorisation, les forêts privées ne peuvent pas faire l’objet d’un défrichement ou d’un arrachage, et cette autorisation ne dure que cinq ans. Et elle ne vaut pas pour certains espaces naturels qui présentent un intérêt écologique, par la faune et la flore qu’elles contiennent. Ces zones doivent ainsi être prises en compte lors de l’élaboration des documents d’urbanisme locaux ou d’un projet d’aménagement.  La loi du

La règlementation en la matière peut se révéler assez stricte, c’est ainsi du 18 juillet 1985 relative aux espaces naturels sensibles confère au département outre un droit de préemption pour intervenir sur le marché foncier, la possibilité de prendre des mesures de sauvegarde pour les bois forêts et parcs,       au détriment des propriétaires et des acquéreurs immobiliers.

Toujours dans le même registre, il est important de signaler le cas des réserves naturels, crées à l’initiative publique ou privée par décret en Conseil d’Etat, dans le premier cas, par arrêté préfectoral dans le second cas, elles peuvent influer sur l’aménagement des périmètres contigus. Et cela dans la mesure où elle a pour effet d’édicter des limitations au droit de propriété, en interdisant par exemple, la chasse ou la pêche, les activités agricoles, industrielles ou commerciales.

C’est pour cette raison que les transactions immobilières dans de telles réserves doivent être accompagnées d’une information complète de l’acquéreur sur le régime applicable, pour que ce dernier soit bien conscient des limitations de ses droits une fois l’acquisition effectuée.

Pour ce qui est de la protection de l’eau, elle se justifie par le fait que l’eau fait que l’eau fait partie du patrimoine commun, pour cette raison, sa mise en valeur est considérée d’ordre public, ce qui signifie que cette mise en valeur, qui consiste le plus souvent en un prélèvement ou en un captage et concernant les eaux superficielles et les eaux souterraines, ne relève pas de l’exercice d’un droit élémentaire attaché au droit de propriété, mais nécessite une procédure d’autorisation ont un caractère personnel et doivent faire l’objet d’une attribution en cas de mutation d’un fonds. Cette autorisation est accordée par un arrêt préfectoral ou par un arrêt du conseil d’Etat.

 

 

 

1. Les informations concernant la conservation des sites et des monuments du patrimoine archéologique

 

La préservation du patrimoine culturel est aussi un point important qu’il ne faut pas négliger en matière d’urbanisation et d’aménagement. La conservation des sites et des monuments du  patrimoine archéologique peut ainsi avoir une incidence importante sur l’exploitation des fonds voisins.

La règlementation en vigueur reconnaît ainsi la possibilité d’ériger des constructions dans le voisinage de sites et de monuments historiques mais elle est soumise à des règlementations très strictes, notamment en ce qui concerne la procédure à suivre. En effet, le propriétaire qui veut construire sur un fond qui est  adossé à un immeuble classé doit nécessairement obtenir un permis de construire qui ne peut être délivré que qu’avec l’accord exprès du ministre chargé des monuments historiques ou de son délégué[81].

De même,   lorsque la construction est située dans le champ de visibilité d’un édifice classé ou inscrit, le permis de construire ne peut être délivré qu’avec l’accord de l’architecte des bâtiments de France[82], les autorités compétentes ne délivrerons donc pas de permis de construire que lors de la réception de cet accord. Il en est de même lorsque la construction doit avoir lieu sur un terrain qui  se trouve dans un site inscrit, le propriétaire doit déposer une demande de permis de construire qui ne sera délivré qu’après consultation de l’architecte des bâtiments de France, et cela après un délai de quatre mois pendant lequel le propriétaire ne peut procéder à certains travaux[83]. Comme nous pouvons le constater, cette règlementation est très contraignante et peut être très préjudiciable pour l’acquéreur non averti, d’où l’obligation d’information qui incombe au vendeur.

 

 

Section 3 : Les informations relatives au sol après « intervention humaine »

Les informations incombant au vendeur d’immeuble doivent également comporter des renseignements concernant d’éventuelles exploitations industrielles ou des exploitations impliquant exploitation du sous-sol, car ce genre d’exploitation peuvent modifier les propriétés physiques du terrain mais peuvent surtout faire courir des risques importants à l’acquéreur et ses biens.

 

• 1. L’information spécifique relative au sol ayant abrité une installation classée pour la protection de l’environnement

 

Les installations classées sont particulièrement visées dans ce paragraphe, nous allons ainsi étudier les règles générales relatives à la notion d’installations classée avent de nous pencher sur les dispositions particulières en matière d’environnement telles que posées par le code de l’environnement.

 

1. La notion d’installation classée

 

C’est la loi  du 19 Juillet 1976 qui désigne les installations classées comme étant celles qui peuvent présenter des dangers ou des inconvénients, soit pour la commodité du voisinage, soit pour la santé, soit pour la sécurité, soit pour la salubrité publique , également celle qui peuvent présenter un risque pour l’agriculture, ou pour la protection de la nature et de l’environnement, ou encore pour la conservation des sites ou des monuments[84].

Notons que les installations classées ne concernent pas uniquement les exploitations industrielles d’envergure, elles peuvent intervenir quelle que soit l’activité exercée par l’exploitant, elles peuvent ainsi concerner activités agricoles, industrielles, artisanales, commerciales ou de service[85].

L’exploitation d’une activité nécessitant le recours à des installations qui peuvent être considérées comme tombant sous le coup de l’Article L. 511-1 du Code de l’environnement doivent faire l’objet d’une demande d’autorisation préalable auprès des autorités administratives compétentes. L’octroi de cette autorisation suit une procédure qui se complique au fur et à mesure qu’augmente les risques engendrés par l’exploitation des installations.

Ainsi, pour les installations qui sont considérées comme ne présentant pas le moindre risque et qui se trouvent donc en dessous du seuil légal, leur exploitation peut être faite librement sous réserve du respect des réglementations spécifiques applicables, en ce qui concerne l’amiante, l’exploitation de l’eau, le traitement des déchets.

Ensuite, il y a les sites dont l’exploitation est soumise à déclaration, et qui doivent respecter les prescriptions des arrêtés-types applicables (s’il en existe) aux activités exploitées sur le site ou à celles de l’arrêté d’autorisation. Viennent après les installations qui doivent faire l’objet d’enregistrement et qui doivent respecter les prescriptions de l’arrêté-type. Et enfin, les installations qui sont soumises à autorisation et qui doivent respecter les prescriptions de l’arrêté préfectoral d’autorisation (arrêté intégré couvrant l’ensemble du site).

Notons que l’exploitation d’une installation classée peut être interrompue ou suspendue à tout moment par les autorités compétentes si elle est jugée dangereuse pour la population alentour ou pour l’environnement. Mais si la cessation d’activité est volontaire, le Préfet doit en être informé, et il fait alors établir un état des lieux, la raison en est que l’exploitation a pu modifier les caractéristiques et l’agencement des lieux, il peut donc se révélé qu’une remise en l’état des lieux soit nécessaire pour qu’il puisse être à nouveau exploitable ou pour qu’il puisse faire l’objet d’aménagements.

 

 

 

1. Une obligation renforcée : les règles spécifiques du code de l’environnement

 

Chacune des obligations particulière incombant à l’exploitant d’une activité impliquant une installation classée que nous venons de citer implique également pour lui une obligation  d’information particulièrement forte dans le cas où il voudrait se dessaisir de son exploitation au bénéfice d’une autre personne.

Cette obligation d’information demeure même dans le cas où toute activité et toute exploitation de l’installation a cessé. On pourrait même dire que l’obligation qui incombe au vendeur devient plus contraignante dans la mesure où les exploitations ultérieures peuvent avoir laissé des « marques » visibles ou non sur le terrain, et qui peuvent présenter des risques pour l’acquéreur.

Ainsi, et selon le code de l’environnement, lorsqu’une installation soumise à autorisation ou à enregistrement a été exploitée sur un terrain, le vendeur de ce terrain est tenu d’en informer par écrit l’acheteur ; il l’informe également, pour autant qu’il les connaisse, des dangers ou inconvénients importants qui résultent de l’exploitation.

L’exploitant qui décide de vendre son terrain doit également indiquer par écrit à l’acheteur si son activité a entraîné la manipulation ou le stockage de substances chimiques ou radioactives. Cette formalité doit obligatoirement transparaître dans l’acte de vente[86]. Si le vendeur n’accomplit pas cette formalité, l’acheteur peut se retourner contre lui en le poursuivant pour obtenir l’anéantissement du contrat de vente et être remboursé du prix d’achat, soit en demandant une remise en l’état des lieux au préjudice du vendeur[87].

Notons que cette obligation renforcée s’applique surtout au vendeur de terrain ayant accueilli une installation classée ICPE soumises à autorisation et/ou à enregistrement. Pour et pour pouvoir apprécier si l’installation était effectivement soumise à autorisation il faut se placer à  la date de cessation d’activité[88].

 

 

• 2. L’information spécifique relative au sol situé en zone d’excavation, zone d’exploitation minière en tréfonds

 

Les informations qui doivent être mises à la disposition de l’acquéreur ici concernent surtout le risque mouvement de terrain qui trouverait son origine dans l’exploitation antérieur du sous-sol.

L’exploitation de la ressource minérale a débuté très tôt en France, elle est particulièrement intense aux XIXe et XXe siècles, avec l’extraction de  matériaux stratégiques, des métaux tels le fer, l’or, le cuivre ou l’uranium ; combustibles tels le charbon, le pétrole et le gaz naturel ; sels tels le gemme ou la potasse. Depuis quelques décennies, l’exploitation de ces mines s’est fortement ralentie en France, laissant la plupart de ces sites fermés. Mais les années d’exploitation intensives ont laissé des traces, si bien qu’on dénombre aujourd’hui environ 500 000 cavités souterraines, vestiges des exploitations passées, sur l’ensemble du territoire national.

Des cavités qui sont le plus souvent abandonnées et donc non entretenue, et qui présentent donc des risques désordres en surface pouvant affecter la sécurité des personnes et des biens. Des désordres qui consistent dans la majorité des cas en un effondrement, affaissement, fontis. Mais qui peut également consister en une remontés de nappes, pollutions, émanations de gaz et émissions de rayonnement. La seule présence des cavités souterraine peut donc engendrer la plupart des risques que nous avons étudié supra avec toutes les conséquences néfastes qu’ils peuvent avoir sur la personne et  les biens. Mais le risque le plus palpable est le risque de mouvement de terrain.

En effet, l’excavation laissée à nu peut être sensible aux ruissellements. La circulation d’eau sur des terrains érodables conduit à l’apparition de ravines plus ou moins développées. Elles peuvent également engendrer une rupture de l’équilibre mécanique des sols provoquant ainsi un glissement de terrain. Sans parler de l’altération de la roche peut libérer des pierres et des blocs de taille variable (chute de bloc).

Les zones d’excavations souterraines peuvent également engendrer des affaissements qui peuvent provoquer des fissurations au niveau des bâtiments en surface. Elles peuvent également engendrer un effondrement généralisé qui entraînera l’effondrement et la destruction de toute construction qui se trouverait au dessus. Et enfin, il y a les fontis qui consistent en l’effondrement localisé du toit d’une cavité souterraine qui va créer un entonnoir de quelques mètres à quelques dizaines de mètres de diamètre en surface dont l’occurrence dépend principalement du volume des vides ainsi que de l’épaisseur et de la nature des terrains de recouvrement et peuvent menacer la stabilité des structures en surface.

Dans la législation actuelle, c’est le code minier qui traite de ces questions notamment en imposant une procédure particulière pour l’arrêt de l’exploitation minière[89] de manière à prévenir les conséquences environnementales susceptibles de subsister à court, moyen ou long terme après des travaux miniers.

La procédure d’arrêt des travaux miniers débute avec la déclaration d’arrêt des travaux, élaborée par l’exploitant et transmise au préfet six mois avant l’arrêt de l’exploitation, cette déclaration devra être accompagnée de la présentation d’un dossier d’arrêt des travaux élaboré par l’exploitant et remis à l’autorité administrative (DRIRE)  qui devra dresser le bilan des effets des travaux sur l’environnement et ainsi identifier les risques ou nuisances susceptibles de persister dans le long terme et en particulier ceux qui peuvent porter atteinte à la sécurité des personnes et des biens. Ce dossier est d’autant plus important qu’il va constituer la base technique du plan de prévention des risques miniers (PPRM)[90].

 

Outre le recours aux PPRM, d’autres mesures peuvent également être adoptées, notamment le repérages des zones présentant des risques particulièrement importants, les zones d’affaissement potentiel différé (ZAPD)[91], ou encore par l’imposition de normes de construction particulières, par exemple la construction de piliers pour soutenir l’édifice, le boulonnage du toit de la cavité^[92] ou encore le terrassement de la cavité.

 

 

 

Le vendeur d’immeuble est donc toujours tenu de fournir les informations nécessaire pour le prévenir des risques qu’il encoure dans la réalisation de la transaction au vendeur. Des risque qui concernent non seulement sa sécurité physique (qui sont de nature à mettre sa santé voire sa vie en danger), mais également des risques qui peuvent menacer l’intégrité de son droit de propriété (qui peuvent donc limiter son emprise sur le bien acquis).

La question qui se pose est maintenant de savoir sur qui pèse véritablement cette obligation, est-ce que le vendeur est vraiment le seul à qui incombe l’obligation d’information ? Cette question fera l’objet du second chapitre de notre travail.

 

 

            CHAPITRE II – LE DEBITEUR DE L’OBLIGATION D’INFORMATION

 

On parle beaucoup de l’obligation d’information qui incombe au vendeur, ce dernier doit tenir son acquéreur au courant de tous les risques et les complications qui pourraient rendre plus difficile, voire compromettre son exploitation été les aménagements qu’il entend réaliser sur le terrain en question.

On peut cependant se demander si cette obligation n’incombe vraiment qu’au vendeur et à lui seul. En effet, certaines informations peuvent revêtir un caractère si hautement technique qu’un simple vendeur ne pourrait en toute logique les fournir, elle nécessite donc l’intervention d’expert en la matière.

De plus, en France chaque transaction immobilière doit obligatoirement être amenée devant un notaire assermenté sous peine de nullité, et cela justement pour des raisons de sécurité pour éviter les complications de nature à compromettre le développement de ce genre de transaction. La question se pose ainsi de savoir quel est le degré de responsabilité du notaire dans la conduite d’une transaction immobilière ? Peut-il être tenu responsable du fait que l’acheteur n’ait pas été en mesure d’avoir accès à toutes les informations nécessaires lors de l’acquisition ?

 

            Section 1 : Le débiteur principal : le vendeur

 

Le vendeur est le principal acteur dans le cadre d’un contrat portant sur une transaction immobilière, il est donc aussi le principal débiteur de l’obligation d’information, il est tenu de fournir les informations indispensables pour aider l’acquéreur immobilier. Ces informations, il se  peut que ce soit le vendeur lui-même qui soit tenu de les fournir, mai il arrive aussi qu’il doive s’adresser à des experts qui vont collecter les informations pour lui.

 

• 1. La recherche par le vendeur lui-même

 

 

En règle générale, les informations qui incombent au vendeur concernent surtout les caractéristiques du bien à vendre. Pour cette raison, il est donc tenu de fournir tous les renseignements concernant l’immeuble dans sa description et dans sa consistance (voir supra), il est également tenu de fournir toutes les informations juridiques sur le bien, les diverses inscriptions qui grèvent le bien, si le bien en question fait encore partie d’une indivision, si l’acquéreur a dû contracter un crédit pour acquérir le bien et dans ce cas, s’il ne s’est pas entièrement acquitté de ses dettes, il y a lieu d’en informer l’acquéreur qui pourrait être tenu de les payer à sa place.

Le vendeur doit évidement collecter toutes les informations nécessaires concernant les risques menaçant le bien, et toutes les procédures administratives qui pourraient aussi en limiter la jouissance. Il peut aussi fournir une étude du sol mais nous avons vu que ce n’est pas une obligation légale. Néanmoins, si le vendeur les fournit il peut engager sa responsabilité si les informations qu’il a fournit n’étaient pas suffisantes ou erronées et qu’elles ont occasionné des dommages pour l’acquéreur.

Ainsi, le vendeur est tenu d’annexer au contrat de vente les documents mentionnant si le descriptif du terrain qu’il entend vendre résulte ou non d’un bornage[93]. Ainsi que tous les renseignements relatifs aux emprunts qu’il aurait contractés pour financer  l’acquisition du bien[94]. Il doit également fournir des documents sur tous les contrats relatif au bien qu’il veut vendre, la copie du bail si le bien est en location, ainsi que les contrats d’entretien éventuels.

Et depuis  le 1er juin 2006 le vendeur doit informer son acquéreur de l’existence des risques lorsqu’un bien immobilier est situé dans une zone couverte par un plan de prévention des risques technologiques (PPRT) ou par un plan de prévention des risques naturels prévisibles (PPRN), prescrit ou approuvé, ou dans une zone de sismicité définie par décret.

Il en va de même lorsqu’une  installation soumise à autorisation (installation classée) a été exploitée sur un terrain, le vendeur doit informer l’acquéreur de l’existence de telles installations ainsi que des dangers et des inconvénients qui pourraient en découler. Et dans le cas où le vendeur est l’exploitant de l’installation, il doit  indiquer par écrit si son activité a entraîné la manipulation ou le stockage de substances chimiques[95]. L’acte de vente doit attester de l’accomplissement de cette formalité. De même la loi du 30 juillet 2003 impose à l’exploitant d’une installation classée de communiquer au propriétaire du terrain, un état à jour de la pollution des sols.

Il faut noter que le vendeur est ici tenu d’une obligation de moyen, il doit collecter les recherches par tous les moyen dont il  pouvait raisonnablement mettre en œuvre, mais il n’est pas tenu d’obtenir tous les renseignements qu’il recherche surtout s’il s’agit d’un vendeur profane, qualité qui peut l’empêcher d’avoir accès à certaines informations trop sensibles ou trop techniques.

 

 

• 2. Par l’intermédiaire d’un expert

 

 

Pour certaines catégories d’informations, le vendeur est tenu de recourir aux services d’experts qui sont plus qualifiés et qui sont donc plus à même d’effectuer certaines investigations et d’en interpréter les résultats. C’est le cas par exemple quand le vendeur recourt aux services d’un géotechnicien. Le géotechnicien  est l’expert qui se consacre à  l’étude pratique de la subsurface terrestre sur laquelle notre action directe est possible pour son aménagement et/ou son exploitation, par exemple pour la construction d’immeuble d’habitation.

Comme nous l’avons déjà étudié supra, l’étude du sol est une étape importante avant l’acquisition d’un terrain à bâtir, car c’est elle qui va permettre d’évaluer la constructibilité ou non de l’immeuble. C’est une étude qui ne peut être menée par un profane car elle recourt à des techniques très particulières qui s’appuient, dans les études du comportement des terrains, sur les différentes sciences de la Terre, notamment  la géologie, l’hydrogéologie et la mécanique des sols et des roches. Ces informations ne peuvent donc être fournies par le vendeur non initié.

Si des problèmes surviennent durant l’exploitation par l’acquéreur, la responsabilité du géotechnicien peut être engagé s’il est avéré que le problème trouve son origine dans le défaut, l’insuffisance ou la fourniture d’information erronée par l’expert. Il faut donc qu’il y ait un lien de causalité entre le préjudice de l’acquéreur et les informations fournies par le géotechnicien. Dans la pratique, la mise en œuvre de la responsabilité du géotechnicien ne se fait pas automatiquement, en effet l’acquéreur n’est pas forcément tenu informé de son existence, en cas de problème il va donc engager une action contre le vendeur à charge pour ce dernier de se retourner contre son expert.

Un autre expert souvent sollicité en matière de transaction immobilière est le géomètre-expert. Le géomètre-expert est un professionnel libéral dont la formation technique s’accompagne d’une formation juridique. Il a le monopole pour dresser les plans et documents topographique qui délimitent les propriétés foncières. Le vendeur est donc tenu de s’adresser à lui  pour fixer les limites entre des terrains contigus ou diviser une parcelle afin de pouvoir déterminer la contenance du terrain dont il veut se séparer.

Le géomètre-expert est responsable des travaux que lui-même ou ses collaborateurs réalisent, et le régime de responsabilité peut être mis en œuvre dans le cas où il a commis une erreur dans l’exercice de ses fonctions. Il est important de souligner que le géomètre-expert est toujours tenu de souscrire une assurance dans le cadre d’un contrat. La raison en est que, en cas d’erreur de sa part, son client devra supporter des préjudices assez important, comme la perte de l’emprise sur une partie de son bien ou au contraire les contraintes liés à un problème d’empiètement sur le fond d’autrui qui est non moins préjudiciable (voir supra).

La souscription de cette assurance permet ainsi de dédommager correctement le client lésé, car il fera une déclaration à l’assureur qui couvre sa responsabilité civile, afin que celui-ci indemnise le client du préjudice subi dans le cas, mais biensûr il faut que la responsabilité du géomètre soit établie. Encore une fois ce n’est pas l’acquéreur qui actionnera le géomètre mais le vendeur qui est en relation avec lui, c’est l’effet du principe de la relativité du contrat.

 

            Section 2 : La collecte d’informations par d’autres intervenants

 

En matière de transaction immobilière, le vendeur n’est pas le seul interlocuteur de l’acquéreur immobilier. En effet, l’importance de la transaction peut justifier l’intervention d’autres personnes qui sont pourtant tierces au contrat. Cas par exemple du notaire qui est un acteur incontournable en matière de vente d’immeuble. Cependant, il faut aussi savoir que l’acquéreur lui-même peut se retrouver débiteur de l’information.

 

• 1. Le rôle actif du notaire

 

Le notaire est un officier public établi pour recevoir les actes et contrats auxquels les parties doivent ou veulent faire donner le caractère d’authenticité attaché aux actes de l’autorité publique pour en assurer la date, en conserver le dépôt, en délivrer des copies exécutoires et expéditions (ordonnance du 2 novembre 1945). Le notaire est également un juriste investi d’une mission d’autorité publique, il doit ainsi préparer des contrats sous la forme authentique pour le compte de ses clients, assurant la sécurité des transactions immobilières.

La force de la sécurité des transactions dans les transactions immobilières vient du fait que  le rôle du notaire ne se limite pas seulement à la rédaction d’actes pour le compte de son client, il est également tenu d’un devoir de conseil et d’information très fort envers ce dernier. Devoir de conseil qui se traduit par la collecte d’informations pour le compte de son client, mais surtout par l’analyse de ces informations afin d’assurer la conformité des faits et du droit, ainsi que la sécurité juridique de l’acte.

 

1. Le notaire investigateur

 

 

Le notaire est un officier public responsable de l’authenticité, il est également Délégataire du sceau de l’Etat et il détient une parcelle de l’autorité publique, il assure un véritable service public juridique de proximité. Et il seul professionnel apte à prendre en charge l’intégralité des démarches juridiques, offre ainsi une sécurité particulière aux transferts de propriété des biens immobiliers en intervenant à toutes les étapes de l’opération, de la prise du mandat à la rédaction du compromis et de l’acte authentique.

Dans son rôle d’investigateur, le notaire est tenu de collecter toutes les informations indispensables lors de la vente d’un terrain à bâtir de manière à pouvoir informer à temps son client des risques qu’il peut encourir.

Il doit ainsi s’occuper de réunir les différents dossiers d’urbanismes comme le certificat d’urbanisme ou note de renseignements, qui va indiquer les dispositions d’urbanisme applicables au terrain, si la construction est interdite ou si elle est permise mais soumise à des règles spécifiques liées à la sécurité publique du fait de leur implantation dans des zones à risques (inondations, incendies,…).

Le certificat d’alignement individuel par rapport à la voie publique, le certificat de carrières qui lui permettra de se renseigner sur la situation du bien au regard des risques du sol et du sous-sol (anciennes carrières, nature des travaux confortatifs…). Il doit également se renseigner sur la situation du bien dans le champ d’application du droit de préemption urbain^[96].

 

 

 

1. Le notaire vérificateur

 

Le rôle d’investigateur du notaire intervient dans le cas où il est tenu de rechercher des informations qui sont difficilement accessibles au vendeur. Mais il n’est pas seulement tenu de réunir ces informations, il doit également vérifier la véracité des informations fournies par le vendeur dans le cadre de l’avant-contrat.

La première chose que le notaire doit faire est ainsi de vérifier la qualité de propriétaire du vendeur, pour cela, il doit examiner son titre de propriété et contrôler  l’origine de propriété sur 30 ans. Cette démarche est cruciale dans la mesure où seul le propriétaire d’un bien peut valablement le vendre.

Il est ensuite tenu de vérifier les informations concernant l’immeuble lui-même, notamment la contenance et la situation juridique. Il est ainsi tenu de demander un extrait de la matrice cadastrale qui est indispensable, non seulement pour vérifier la contenance (délimitations) du bien, mais également pour les formalités de publicité foncière qui sont essentiels pour se prémunir contre les recours des tiers. Le cadastre est également indispensable en matière de découpage parcellaire car il  constitue la donnée de référence, il donne la description physique des propriétés et identifie chaque propriétaire. Il indique la surface du terrain et sert à déterminer l’assiette (base de calcul) des taxes foncières.

Et enfin, le notaire est tenu de vérifier qu’aucune inscription (garanties prises) sur le bien n’a été inscrite, car une fois la transaction achevée, c’est l’acquéreur qui sera tenu par ces inscriptions. Le notaire se charge donc des vérifications nécessaires afin que l’acquéreur ne soit pas tenu de payer les dettes du vendeur.

En cas de défaillance, le notaire engage sa responsabilité pour autant que soient prouvés l’existence d’une faute ou d’une erreur[97] du notaire ou de ses collaborateurs, un préjudice certain et un lien de causalité entre la faute et le préjudice. Notons que tout comme le géomètre, le notaire a aussi le devoir de souscrire à une assurance qui lui permettra de dédommager son client en cas de préjudice.

 

• 2. La recherche par l’acquéreur

 

En matière de transaction immobilière, l’acquéreur ne doit pas se contenter de rester passif, il est tenu de faire preuve d’une certaine diligence et de procéder à la collecte d’information aussi de son côté, parallèlement aux offices de ses différents interlocuteurs dans le cadre de la transaction.

 

1. En fonction de la destination du bien acquis

 

Dans le cadre de notre recherche, l’acquéreur immobilier cherche à entrer en possession d’un terrain à bâtir, dans le but d’y élever un bâtiment à usage d’habitation ou de bureau notamment. Il serait donc logique que l’acquéreur cherche à s’informer sur les caractéristiques du terrain en premier lieux, c’est la règle élémentaire de la prudence.

Ce genre d’information, il peut y avoir accès en passant par exemple par la mairie où l’on peut se renseigner sur sinistres et les catastrophes qui surviennent souvent dans la région, cela va lui permettre de se faire une idée sur la nature du sol (voir supra) et également sur les risques auxquels il risque d’être confronté une fois installé.

Notons que la loi prévoit la possibilité pour toute personne intéressée de se renseigner sur les risques qui pourraient présenter des menaces pour les personnes et pour les biens, cas notamment des risques naturels et des risques technologiques (voir supra sur le rôle des autorités administratives dans la prévention des risques).

 

 

1. En fonction des informations fournies par le vendeur et le notaire

 

 

Le vendeur est tenu d’un devoir d’information particulièrement fort envers son acquéreur sous peine de voir sa responsabilité (contractuelle, voire pénale) engagée, il en est de même pour le notaire. Cependant nul n’est à l’abri des erreurs et des petites négligences qui peuvent induire l’acquéreur en erreur. Ce dernier est donc tenu d’effectuer des travaux de vérification, dans la mesure de ses possibilités pour ne pas être victime de ces négligences.

La négligence de l’acquéreur, son manque de diligence peut alléger la responsabilité du vendeur ou de tout autre débiteur du devoir d’information. Cependant ce mécanisme ne peut jouer que s’il est établi que l’acquéreur pouvait facilement avoir accès aux informations dont il est question. Le fait de ne pas avoir su interpréter des données scientifiques complexes ne peut être considéré comme un manquement au devoir de diligence de la part de l’acquéreur.

 

Les informations à prendre en compte en matière de vente d’immeuble concernent essentiellement les risques pouvant menacer l’intégrité de la personne et de ses biens. Il peut s’agir de risques liés à la nature ou encore liés à la nature et au comportement mécanique du sol. C’est le vendeur qui est le premier concerné dans la fourniture de ces informations, mais il n’est cependant pas le seul, en effet, d’autres acteurs peuvent être tenus d’intervenir dont l’acquéreur lui-même qui est tenu de faire preuve d’un certain degré de diligence dans la conduite de la transaction.

Une fois les contours de l’information définis et les différents débiteurs identifiés, il convient à présent de déterminer quelles sont les garanties fournies par le vendeur pour rassurer l’acquéreur de manière à ce qu’il profite paisiblement de son bien. Il s’agira également de déterminer quelles sont les actions qui sont mises à la disposition de l’acquéreur en cas de manquement à l’une quelconque de ses obligations par le vendeur, autant donc en ce qui concerne l’obligation de garantie que pour ce qui est de l’obligation d’information.

 

 

 

TITRE II : LES OBLIGATIONS DE GARANTIE ET LES AMENAGEMENTS POSSIBLES

 

Le vendeur n’est pas seulement tenu d’une obligation d’information envers son acquéreur, il doit également, comme dans tout contrat de vente, offrir certaines garanties à ce derniers, des garanties qui vont l’assurer de pouvoir profiter de son bien. Il s’agit d’une obligation légale (chapitre I) qui peut cependant faire l’objet de certains aménagements mais sous des conditions très strictement prévues par les textes en vigueur (chapitre II).

 

CHAPITRE I : L’OBLIGATION LEGALE DE GARANTIE DUE PAR LE VENDEUR ET SES CONSEQUENCES EN CAS DE MANQUEMENT

 

L’obligation de garantie due par le vendeur est une garantie légale prescrite par l’article 1603 du Code civil qui dispose que le vendeur est tenu de deux obligation principales celle de délivrer et celle de garantir la chose qu’il vend. Cette obligation joue automatiquement sans qu’il y ait besoin d’en convenir dans le contrat, et aucune clause contractuelle, que ce soit une clause de garantie ou non, ne peut en écarter la mise en œuvre.

 

            Section 1 : Les garanties dues par le vendeur

 

La garantie que le vendeur doit à l’acquéreur a deux objets, ainsi, elle concerne en premier lieu a possession paisible de la chose vendue, et en second lieu les défauts cachés de cette chose ou les vices rédhibitoires, c’est ce qui est prévu par le code civil en son article 1625. Cet article passe semble passer  sous silence la question de la contenance, en réalité cette question doit être sous-entendue.

 

• 1. Garantie de la contenance

 

Le vendeur d’immeuble est tenu de fournir quelques garanties à son acquéreur, dont la plus élémentaire concerne la contenance du terrain. Nous l’avons vu, la contenance concerne tout ce qui est délimitation du terrain à bâtir, délimitation qui concerne autant la superficie que les diverses servitudes qui grèvent le fond et qui peuvent se révéler très contraignantes sur le long terme.

Le vendeur est tenu de garantir toutes les informations concernant la contenance du bien à l’acquéreur, il doit ainsi lui livrer la contenance promise, rien de moins et rien de plus, si ce « plus » risque de représenter une charge pour lui. Nous avons vu que la contenance est un élément substantiel du contrat de vente de l’immeuble, en effet, comme étudié supra, les erreurs sur cette contenance peut avoir des conséquences importantes sur la constructibilité du terrain. Et l’erreur sur la contenance peut ainsi entraîner l’anéantissement du contrat (voir infra).

 

 

 

• 2. Garantie de conformité

 

Le vendeur est tenu de livrer à son acquéreur une marchandise qui soit conforme eu contrat. C’est une règle très spécifique au droit de la consommation[98], le texte de référence en la matière est l’ordonnance du 17 février 2005 transpose en droit français la directive européenne 99/44/CE du 25 mai 1999 relative à certains aspects de la vente et des garanties des biens de consommation.

La garantie de conformité oblige le vendeur à livrer un bien qui soit conforme à sa destination, c’est-à dire qu’il doit être propre à l’usage habituellement attendu d’un bien semblable[99]. Il doit également livrer un bien qui correspond à la description donnée par le vendeur et qui possède les qualités que celui-ci a présentées à l’acheteur, le bien doit ainsi présenter les qualités qu’un acheteur peut légitimement attendre eu égard aux déclarations publiques faites par le vendeur (cas si le vendeur a fait une publicité par rapport au bien dont il veut se séparer).

Et biensûr, le bien doit présenter les caractéristiques définies d’un commun accord par les parties ou être propre à tout usage spécial recherché par l’acheteur, porté à la connaissance du vendeur et que ce dernier a accepté[100]. A première vue, les prescriptions de cet article semblent surtout s’appliquer aux biens meubles, elles font aucune allusion aux bien immeubles, mais étant donné que les biens immeubles font également partie des biens de consommation, on peut supposer qu’ils sont également sous-entendus dans l’application de cette règlementation.

La conformité peut être appréciée de différentes manières. Il peut ainsi s’agir d’une conformité eu égard à la quantité de la chose vendue. Dans le cas de l’immeuble, il s’agit surtout de la surface qui est en cause : articles 1616 à 1623 du code civil. Il peut également s’agir d’une  conformité eu égard à la qualité de la chose vendu, et donc de la constructibilité du bien, et également le fait qu’il soit propre à la destination que voulait lui donner l’acquéreur.

 

• 3. Garantie des vices cachés

La garantie des vices cachée est le mécanisme de protection le plus répandu en matière de contrat de vente, et notamment dans la vente d’immeuble. Elle est prévue par l’article 1641 et suivant du code civil français qui s’appliquent autant en cas de vente de meuble que d’immeubles.

Selon l’article 1641, « le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui  diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus. ».

En matière de vente d’immeuble à bâtir, le principal vice qui pourrait affecter le bien est l’inconstructibilité. Une fois le contrat d’acquisition finalisé, l’acquéreur qui entre en possession de son bien s’aperçoit qu’il lui sera impossible d’exploiter son bien selon la destination qu’il avait envisagé. Cette impossibilité peut être une impossibilité juridique, ou une impossibilité matérielle.

Pour ce qui est de l’impossibilité juridique, elle résulte du fait de l’existence de règlementations qui interdisent ou limitent la constructibilité dans un endroit donné. L’acquéreur se verra donc opposé un refus de délivrance de permis de construire de la part des autorités compétentes, ou alors il verra l’autorisation qui lui a été octroyée annulée.

Ce cas de figure se rencontre souvent quand le terrain est situé dans une zone réglementée, comme les réserves naturelles, ou les zones trop exposées aux risques majeurs (naturels et technologiques), voir supra.

L’impossibilité matérielle réside dans le fait que les caractéristiques physiques du terrain rend impossible toute possibilité de construction, ou rendrait trop onéreuse la construction telle que l’avait envisagé l’acquéreur au moment de l’achat. Cas par exemple quand le terrain se trouve dans une zone inondable ou qui est souvent le théâtre de glissements de terrain, ou encore les terrains qui se trouvent au-dessus de galeries de mines en sous-sol. Il peut également arriver que le vendeur fournisse à l’acquéreur un terrain qui n’est vraiment pas destiné à la construction[101].

Dans toutes ces hypothèses, le vendeur engage sa responsabilité envers l’acheteur et sera tenu de réparer les dommages subis par ce dernier (voir infra). Il faut cependant noter que le vendeur n’est tenu que des vices cachés, n’est pas tenu des vices apparents et dont l’acheteur a pu se convaincre lui-même[102]. C’est là que les contentieux pour cause de vice caché en matière de vente d’immeuble et notamment d’immeuble non bâtis peuvent être compliqués, en effet, il n’est pas toujours facile de mettre en œuvre cette garantie du fait de la nature du bien[103].

 

            Section 2 : Les actions ouvertes à l’acquéreur

 

Malgré toutes les prescriptions légales sur les différentes obligations qui incombent au vendeur, l’acquéreur n’est jamais à l’abri des mauvaises surprises et des vendeurs malhonnêtes. Pour parer à cette éventualité, des actions sont ainsi ouvertes et qui leur permettent de se retourner contre leur vendeur. Mais également contre tout acteur qui serait intervenu à un moment ou à un autre de la transaction et qui se seraient retrouver en contacte directe avec lui.

 

• 1. Contre le vendeur

Le vendeur est tenu d’une obligation d’information qui constitue l’une de ses obligations principales dans le contrat de vente, la jurisprudence a ainsi mis en évidence que le vendeur « doit livrer l’ensemble des informations en sa possession susceptible d’avoir une incidence sur l’émission du consentement de son acquéreur. Ce dernier n’est tenu qu’à une simple obligation de vigilance »[104].

Cette obligation vise à rendre le contrat plus transparent, transparence qui tendrait alors à signifier que l’acquéreur est parfaitement informé de la situation physique et juridique de l’immeuble.

 

A – En cas de manquement à son obligation d’information

 

Le manquement à l’obligation d’information qui pèse sur le vendeur est de nature à mettre en œuvres des sanctions à son égard, des sanctions qui varient selon qu’il ait fourni des informations erronées, ou selon qu’il ait omis de fournir des informations.

 

1/ en cas de fourniture d’informations erronées

« La partie qui s’est engagée sur le fondement d’une information inexacte donnée par l’autre partie peut obtenir des dommages -intérêts…alors même que l’information n’a pas occasionné une erreur fondamentale »[105].

En matière de vente d’immeuble non bâti, les informations les plus sensibles concernent la contenance de l’immeuble et la nature du terrain puisque ces information vont définir la constructibilité ou non dudit terrain. La fourniture d’informations erronées en la matière peut ainsi compromettre les projets de l’acquéreur, ce qui a poussé les décideurs publics à établir le principe selon laquelle l’acquéreur peut rechercher la responsabilité du vendeur si ce dernier lui a fourni des informations inexactes ou incomplètes.

Mais pour que le régime de responsabilité du vendeur puisse jouer, il faut que l’acquéreur puisse établir le lien entre le préjudice qu’il a subi et les informations fournies par le vendeur, à défaut, il ne pourra obtenir réparation.

Pour ce qui est de la contenance, nous avons déjà vu que le vendeur est tenu d’annexer à l’acte de vente diverses déclarations relatives à l’état et à la situation juridique du bien. Le but est d’éviter les cas de dol. C’est la loi du 10 Juillet 1965 qui prévoit cette hypothèse d’erreur sur la superficie. Deux cas sont ainsi prévus, le cas de l’excédent de superficie et le cas de l’insuffisance.

En cas d’excédent de superficie, selon cette loi,  « l’excédent de mesure ne donne lieu à aucun supplément de prix ». Mais il faut savoir que malgré tout, cette loi n’écarte pas complètement la mise en œuvre de l’application du code civil qui, dans son article 1674, prévoit que le vendeur peut quand même exercer un recours contre l’acquéreur dans le cas où il a été lésé de plus des sept douzièmes dans le prix d’un immeuble, il a alors le droit de demander la rescision de la vente.

En cas d’insuffisance de superficie, cette insuffisance peut donner droit à l’acquéreur de demander une révision à la baisse du prix, l’annulation de l’acte n’est donc pas automatique même si la contenance est substantielle au contrat de vente.

 

 

2/ en cas de défaut d’information

 

Il arrive également que le vendeur fasse défaut à ses obligations d’informations, que ce soit en matière d’information sur la contenance du terrain ou en matière d’information sur les risques qui sont encourus par l’acquéreur.

En ce qui concerne les déclarations concernant la contenance du bien, l’article 14 de la loi relative à la Solidarité et au Renouvellement Urbain dite « S.R.U. » a introduit dans le Code de l’urbanisme un article L.111-5-3 qui impose au vendeur de terrain à bâtir de fournir un descriptif du terrain à bâtir et de mentionner si ce descriptif résulte d’un bornage ou non, notamment dans le cas de lotissement, Z.A.C., terrain compris dans une A.F.U. de remembrement.

C’est une obligation qui puise sa raison d’être dans le caractère protecteur du bornage (voir supra), et l’absence de cette mention dans le contrat de vente expose le vendeur à des sanctions qui ne sont pas prévues de manière par la loi. Cependant, comme la formalité imposée par cet article 14 a surtout pour but d’éclairer le consentement de l’acquéreur, on peut en déduire que le fait de ne pas y souscrire peut être considéré comme un dol qui peut entraîner la nullité du contrat de vente.

C’est sur la base de l’article L. 111-5-3 du Code de l’urbanisme que cette nullité peut être demandée par le bénéficiaire en cas de promesse de vente, par le promettant en cas de promesse d’achat ou par l’acquéreur du terrain. Cet article s’inspire du mécanisme institué par l’article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, modifiée par la loi n° 96-1107 du 16 décembre 1996 dite loi « Carrez », et qui prévoit expressément la nullité en cas de défaut de mention de superficie.

Selon les termes de cet article L.111-5-3, on peut demander l’annulation du contrat de vente de terrain à bâtir quand le défaut de mention de l’information relative au mode de description du terrain ou le défaut de bornage lui-même, quand il est indirectement exigé est constaté. Notons que cette annulation peut tout aussi bien concerner l’avant-contrat.

Il est à noter également que l’article L.111-5-3 vise principalement le manquement à une obligation formelle dans la vente de terrain à bâtir, qui ne concerne donc pas directement la déclaration de bornage. En effet, cet article prévoit qu’il est possible que cette mention obligatoire débouche sur la constatation d’une absence de bornage »[106].

La nullité qui sanctionne le défaut de mention de la description du sol est une nullité incontestablement relative dans la mesure où elle ne peut être demandée que par le bénéficiaire, le promettant ou l’acquéreur[107]. Et elle ne peut être demandée qu’avant l’expiration d’un délai d’un mois à compter de la signature de l’acte authentique constatant la résiliation de la vente.

De plus, l’acquéreur ne dispose pas d’un recours en action estimatoire qui lui permettrait d’obtenir la réduction du prix dans le cas où, en raison du défaut d’information ou d’établissement d’un procès-verbal de bornage, il s’est mépris sur la contenance du terrain qu’il a acquis.

Le code de l’environnement prévoit également à la charge du vendeur des mentions obligatoires dans le contrat concernant les risques qui sont encourus par l’acquéreur. Ainsi, l’article L. 125-5 du code de l’environnement, prévoit que les acquéreurs de biens immobiliers situés dans des zones couvertes par un Plan de Prévention des Risques Technologiques (P.P.R.T.) ou par un Plan de Prévention des Risques naturels prévisibles (P.P.R.), prescrit ou approuvé, ou dans les zones de sismicité 2, 3, 4 ou 5 doivent en être informés par le vendeur.

C’est le préfet qui va fixer pour chaque commune concernée, les documents réglementaires et informatifs à prendre en compte par les propriétaires pour remplir leur obligation d’information (C. envir., art. R. 125-24) , mais il faut noter que cet arrêté a un caractère informatif et non une décision administrative qui pourrait être contestée devant le juge administratif[108].

Ainsi, le vendeur doit loyalement informer l’acquéreur de la situation du bien objet de la vente, sur le  caractère submersible du terrain[109], sur l’exposition aux chutes de pierres[110], sur l’ instabilité des sols[111], sur l’inconstructibilité du terrain ou restrictions au droit d’aménager résultant de l’approbation d’un P.P.R.[112].

Le défaut d’information par le vendeur peut toujours être considéré comme constituant une réticence dolosive qui peut faire jouer la responsabilité du vendeur sur le fondement de l’article 1116 du code civil qui prévoit la résolution du contrat de vente[113].

 

B – En cas de survenance d’un dommage résultant d’un vice du sol

 

L’acquéreur immobilier a aussi un recours contre le vendeur pour cause de vice frappant le sol, les actions qui sont ouvertes à son profit sont les actions du droit commun, relevant du code civil mais également du code de la consommation. En effet, la mise en œuvre des sanctions prévues par le code de l’urbanisme, ou du code de l’environnement ne peut écarter les autres actions visant à la protection générale de l’acquéreur. De plus il peut arriver que le code de l’environnement ou de l’urbanisme ne protègent pas suffisamment l’acquéreur ce qui justifie le recours aux règles de protections générales.

 

 

 

 

 

1/ Fondement sur les vices du consentement

 

De manière générale, l’interprétation par la jurisprudence des articles 1134, alinéa 3, 1135 et 1602 du code civil a permis de dégager une obligation de renseignement à la charge du vendeur, obligation qui oscille entre obligation d’information, devoir de mise en garde et devoir de conseil, selon les situations, et se manifeste en amont, surtout en matière de droit immobilier, de la conclusion du contrat de vente.

La mise en œuvre de ces mécanismes vise donc ainsi à assurer un consentement éclairé de l’acquéreur afin de lui permettre de prendre sa décision en pleine connaissance de cause, dans la mesure où son ignorance est légitime. Et leur force dépend de la qualité de chacun des cocontractant, si les deux sont des professionnel, si le vendeur est occasionnel ou s’il est professionnel et l’acquéreur profane. C’est dans cette dernière hypothèse que l’obligation de renseignement est la plus forte.

L’acquéreur peut ainsi agir contre son vendeur pour vice de consentement dans le cas où le vendeur aurait omis de lui fournir la description du terrain ou la déclaration de bornage. Nous avons en effet vu que même si l’article L. 111-5-3 du Code de l’urbanisme impose au vendeur de fournir la description du sol, il ne prescrit aucune sanction particulière contre le défaut de fourniture de cette information de même que pour le défaut de déclaration de bornage qui constituent pourtant une forme da garantie assez confortable pour l’acquéreur. C’est pour combler cette lacune que la possibilité d’agir sur fondement du vice du consentement est donnée à l’acquéreur, de sorte qu’il puisse quand même se retourner contre le vendeur. Ainsi donc « en cas de défaut de bornage ou d’insuffisance de la description du terrain, peut agir en nullité de l’acte pour vice du consentement »[114].

Le recours en protection du consentement ouverte par l’acquéreur se fondera ainsi sur le fait que le vendeur ait retenu certaines informations susceptibles d’influencer son comportement. On parle ainsi de réticence dolosive, de la part du vendeur ou de son représentant, prévue par l’article 1116 du code civil[115].

Réticence qui est identifiée comme le fait pour le vendeur de garder le silence sur une information qu’il connaît et devrait communiquer, face à l’acquéreur qui est dans l’impossibilité de s’informer lui-même.

Il faut cependant souligner le fait que la simple omission dans la fourniture de l’information ne peut suffire à caractériser le dol et ainsi faire annuler le contrat. Il faudrait encore parvenir à établir le fait que ce manquement était intentionnel de la part du vendeur pour influencer son cocontractant, il faut donc prouver le caractère que l’omission de l’information a pris dans la conclusion du contrat de vente[116]. Et la réticence rend toujours excusable l’erreur de l’acquéreur[117].

Est également assimilée à une réticence dolosive le fait pour le vendeur de taire l’existence d’un projet immobilier sur le terrain voisin, de nature à priver le jardin de l’ensoleillement déterminant pour l’acquéreur[118], la dissimulation, dans le cadre de la vente d’un terrain, de la destination réelle de celui-ci[119]. Par contre le silence de l’acheteur concernant la valeur réelle de la chose, et qu’il est le seul à connaître, n’est pas assimilée au dol[120].

Notons cependant que ce n’est pas le seul recours de l’acquéreur puisqu’il peut également agir contre le vendeur sur le fondement du défaut de conformité et surtout sur le fondement des vices cachés.

 

2/ Fondement sur le défaut de conformité

 

Dans un contrat de vente, les premières choses que l’acquéreur attend du vendeur est la délivrance d’un bien qui soit conformes à ses attentes prescrites dans le contrat, le vendeur doit donc faire en sorte que l’acquéreur soit mis en mesure de prendre possession d’une chose conforme aux prévisions contractuelles.

En matière du droit de la consommation, la transposition de la Directive no 1999/44/CE du 25 mai 1999 sur la garantie des biens de consommation par l’ordonnance no 2005-136 du 17 février 2005 (articles L. 211-1 à L. 211-7 du code de la consommation)[121] est venue renforcer cette obligation incombant au vendeur.

Notons que l’obligation de conformité ne concerne pas l’inexécution pure et simple du contrat, elle ne s’attache qu’à la qualité du bien livré par le vendeur à l’acheteur, à ses caractéristiques.

L’action sur le fondement du défaut de conformité peut être actionnée par l’acquéreur dès lors que le bien n’est pas « conforme au contrat ». Ce qui signifie que si les parties ont précisé les caractéristiques attendues de la chose, le défaut correspond à l’absence de ces caractéristiques. Il peut également correspondre à l’impropriété de la chose à cet usage.

Dans le cas où les parties n’ont rien précisé, on peut considérer que le bien est défectueux lorsqu’il ne présente pas les qualités « qu’un acheteur peut légitimement attendre » (sur ce point le défaut de conformité et le vice caché se rejoignent).

Notons que cette action s’ouvre à l’acquéreur au moment de la livraison du bien, article L. 211-4  du code de la consommation. Et cela dans un délai de deux ans à partir du moment de la délivrance, article L. 211-12 du code de la consommation.

 

 

 

 

 

3/ Fondement sur les vices cachés

L’acquéreur peut enfin contre le vendeur sur le fondement de l’existence de vices cachés affectant le bien. Ici, le bien peut correspondre pleinement au contrat, mais présente une moins bonne qualité à sa destination normale, dans ce cas l’article 1641 du code civil dispose que l’acquéreur peut agir sur le fondement des vices cachés contre le vendeur et cela dès que le bien est impropre à l’usage auquel il destinait le bien.

C’est une garantie qui peut protéger assez fortement l’acquéreur mais il faut savoir qu’elle ne peut intervenir que sous certaines conditions. Ainsi par exemple, elle ne peut intervenir dans le cadre de des ventes faites par autorité de justice : article 1649 du code civil, ou dans les hypothèses de ventes aléatoires : 1re Civ., 25 juin 1968, pourvoi no 66-13.505, Bull. 1968, I, no 183.

Notons également que la garantie des vices cachés doit s’effacer au profit de garanties spécifiques, mais il est vrai que dans le cadre de la vente d’immeuble, ce genre de garantie ne s’applique que pour le cas de ventes d’immeuble à construire : articles 1642-1 et 1646-1 du code civil.

La garantie ne peut opérer que pour les choses dont le vice a existé bien avant la livraison, le vice doit donc avoir existé lors de la vente. De plus ce vice doit également revêtir certains caractères[122]. Il doit être inhérent à la chose, présenter un certain degré de gravité et doit être «lié de manière intime et nécessaire à la chose »[123] et qui pourrait ainsi être de nature si impropre à l’usage auquel on l’a destiné que l’acquéreur ne l’aurait sans doute pas acheté s’il l’avait su[124].

Il faut cependant remarquer qu’il y a une différence à faire entre le vice qui diminue l’utilité de la chose et le vice rédhibitoire, qui rend la chose totalement inutilisable. Et cette appréciation doit se faire fonctionnellement à la destination du bien, qui sera donc la fonction normale de la chose si les parties n’ont pas évoqué la question au moment de la conclusion du contrat.

L’appréciation dépendra également de l’ampleur des connaissances de l’acheteur, ce qui signifie que l’appréciation doit être faite in concreto qui implique une distinction importante entre les hypothèses où l’acheteur est profane et celles où il est professionnel.

 

 

 

• 2. Contre les tiers

 

L’acquéreur peut enfin engager des actions contre des personnes qui sont tierces au contrat mais qui ont tenu un rôle important dans la décision qu’il a prise d’acquérir le bien.

 

A – Contre le notaire

Le notaire peut engager sa responsabilité envers l’acquéreur dans son office, l’action de l’acquéreur se fondera alors sur la faute, la faute du notaire ou celle de ses collaborateurs (le clerc par exemple). Ainsi que le prévoit l’article 12 du décret-loi du 20 mai 1955 relatif à la garantie collective des notaires[125].

Notons qu’à part ce décret-loi qui définit la responsabilité du notaire, il n’y a pas réellement de texte de loi[126] qui prévoit clairement le régime de responsabilité du notaire qui découle donc essentiellement des œuvres prétoriennes. En effet, la jurisprudence a été amenée à construire un régime de responsabilité du notaire, du fait du silence presque complet des textes à cet égard. Et de ce fait, les juges se sont inspirés tout naturellement du droit commun de la responsabilité pour établir ce régime de responsabilité du notaire.

L’acquéreur peut ainsi agir contre le notaire sur le fondement de la responsabilité délictuelle basée sur la faute personnelle du notaire. Ce régime de la responsabilité délictuelle semble aujourd’hui bien établi, cependant, la jurisprudence a été longue à se décider sur la question, elle s’est plutôt montrée plus favorable avec la mise en œuvre de la responsabilité du notaire sur la base du contrat, la responsabilité contractuelle donc[127]. Cette préférence pour la responsabilité contractuelle ne semble d’ailleurs pas être complètement dissipée[128], puisque dans ses arrêts, la Cour de Cassation rejette l’idée d’un choix délibéré des juges en faveur du régime de responsabilité délictuelle basé sur l’article 1382 du code civil.

Cette responsabilité délictuelle du notaire est basée sur sa faute personnelle, autrement dit, pour pouvoir obtenir gain de cause, l’acquéreur immobilier doit prouver que le notaire a commis une faute qui lui a porté préjudice.

La faute du notaire peut être une faute intensionnelle, qui se caractérise par l’intention de nuire de son auteur. Cas quand le notaire a agit délibérément pour causer un préjudice à son client, il tromperait délibérément celui-ci ou lui dissimulerait des informations susceptibles d’empêcher le dommage de se réaliser. Cas par exemple quand le notaire dissimule une information sur le prix désavantageux d’une vente[129]. Il appartient biensûr à l’acquéreur de rapporter la preuve de l’existence de cette faute.

Elle peut également être non intentionnelle et se caractérisera alors par la négligence de la part du notaire. Cas quand a omis d’informer son client, soit quand il n’a pas pris le soin de vérifier l’exactitude des renseignements qu’il a pu lui fournir, et par conséquent, n’a pas fait preuve de toute la diligence avec laquelle il est censé accomplir sa tâche.

Et pour que la responsabilité soit mise en œuvre, il faut qu’il y ait préjudice, préjudice qui peut être matériel ou morale et qui peut s’analyser en une perte subie, soit une perte matérielle, soit une perte de chance, ou encore en un gain manqué. Mais il faut que le préjudice soit réel, c’est-à dire que le client ne disposait ainsi d’aucune autre alternative et n’a donc pas pu d’une manière tout à fait satisfaisante et non préjudiciable, éviter les éventuelles conséquences néfastes de la situation[130].

Le préjudice doit également être actuel, il doit donc exister en son principe au jour où le juge statue[131], mais il peut dès lors il  être présent, c’est-à-dire avéré, réalisé ; ou futur. Et enfin, il doit être certain, mais cette certitude n’est exigée que si l’acquéreur demande réparation intégrale de son préjudice. En effet, étant donné que l’acquéreur ne peut obtenir réparation qu’à hauteur de son préjudice, les juges s’en tenir à ce qui est sûr et certain.

C’est le lien de causalité entre le préjudice et la faute du notaire qui pourra seul fonder l’action de l’acquéreur, car dans le cas où le préjudice ne présentera pas de lien directe avec la faute du notaire, son action ne sera pas reçue par le juge[132].

 

B – Contre le constructeur et les personnes assimilées

 

En règle générale, les actions contre le constructeur interviennent surtout dans le cadre de transactions touchant aux immeubles bâtis, en effet, ces action interviennent généralement après usage de la chose, sur une période plus ou moins longue, c’est généralement à ce moment que les vices commencent à faire surface. Nous pouvons cependant en parler dans notre travail dans la mesure où le travail de ces constructeurs ne se cantonnent pas seulement au fait d’ériger les structures, ils sont tenus de mener toutes les études nécessaires pour déterminer la constructibilité du terrain et le genre de bâtiment qu’il pourrait accueillir étant donné ses caractéristiques.

En règle générale, le constructeur est soumis, dans son office à la règlementation spécifique au droit de la construction[133]. Mais il faut savoir que ce droit de la construction constitue une branche du droit civil qui est aujourd’hui articulée autour d’un contrat spécial (le contrat de louage d’ouvrage ou d’entreprise) et d’un mécanisme de garantie ou de responsabilité (la responsabilité des constructeurs) régie par les articles 1792 et suivants du code civil (émanant de la loi du 4 janvier 1978 dite loi  » Spinetta « du nom de son auteur législateur).

Le constructeur est la personne qui  se chargera de coordonner, de mandater et de payer directement les artisans qui interviendront sur le chantier, c’est lui qui sera en pratique chargé de concevoir, coordonner et contrôler la bonne exécution des travaux et de manière générale, ce rôle est attribué à l’architecte, bien qu’il ne dispose pas d’un monopole en la matière, et il peut  sous-traiter la maîtrise d’œuvre, En ayant ainsi recours à d’autres professionnels de la construction comme l’entrepreneur ou un technicien devant établir un devis ou des études spécifiques concernant la réalisation du projet.

L’article 1792 du code civil prévoit que :  » tout constructeur d’un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l’acquéreur d’un ouvrage, des dommages, même résultant d’un vice du sol, qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou qui, l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement, le rendent impropre à sa destination. »

Cette disposition entend donc mettre en exergue l’obligation qui est celle de l’architecte ou de ses collaborateurs de mener des études préalables en ce qui concerne la conctructibilité du terrain. De plus comme le code de l’urbanisme pose comme condition de délivrance d’un permis de construire le recours à un architecte, ce dernier est tenu peut également être tenu pour responsable par l’acquéreur dans le cas où il aurait omis d’informer ce denier sur les servitudes publiques (notamment le droit de préemption) qui aurait grevé son terrain.

Cela pour la simple raison que ce dernier pouvait avoir facilement accès à l’information et la loyauté contractuelle impose qu’il la fournisse à l’acquéreur pour que ce dernier puisse jouir paisiblement de son bien. Notons que l’architecte est également tenu d’un devoir de conseil envers son client et qu’il peut ainsi engager sa responsabilité envers lui. Responsabilité sera une responsabilité contractuelle donc.

 

 

Section 3 Les sanctions de droit commun

Les manquements du vendeur à ses obligations peuvent être sanctionnés selon les règles du droit commun soit par l’anéantissement de la vente, soit par une sanction pécuniaire moins lourde de conséquences pour les deux parties.

 

• 1. L’anéantissement de la vente

L’anéantissement de la vente signifie annulation du contrat de vente, c’est une sanction grave et radicale qui a pour but de sanctionner les contrats dont la formation n’a pas été valable, cas quand le contrat est entaché de vice. Il s’agit d’une sanction traditionnelle d’ordre public qui doit être constatée par le juge.

La sanction pour cause de vice du consentement entraîne une nullité relative[134] (au contraire de la nullité relative), cela signifie que seule la partie qui est victime du vice peut demander l’annulation du contrat. La raison en est que la nullité constitue une protection individuelle d’un cocontractant, soit en raison de ses qualités personnelles génératrices d’une fragilité, soit en raison de sa position particulière au sein du rapport contractuel. Quand l’une des parties demande la nullité, le juge doit la prononcer si le vice est bien constaté, car  même mal formé, le contrat existe[135].

L’anéantissement de la vente a pour effet d’annuler rétroactivement, pour le passé et pour le passé et pour l’avenir, le contrat. Cela signifie donc que les parties vont être remises dans la situation dans laquelle elles se trouvaient avant la conclusion du contrat. Ce qui peut poser de sérieux problèmes car entre la conclusion et la résolution du contrat, l’une ou même les deux parties peuvent avoir effectué un début d’exécution et engagé des frais importants. Dans ce cas, l’annulation peut occasionner de plus grandes pertes que le vice du consentement en lui-même, raison pour laquelle il est laissé aux parties la possibilité de la confirmation.

Si l’annulation est maintenue par la partie lésée, dans ce cas, il devrait y avoir restitution des prestations accomplies par chacune d’entre elles, qui vont constituer la remise en l’état antérieur, le retour au statu quo ante. La raison en est que les prestations qu’elles se sont mutuellement rendues n’avaient aucun lieu d’être à partir du moment où tout rapport contractuel est rétroactivement anéanti entre elles. Chaque partie devra donc doit restituer à l’autre ce qu’il en a reçu en exécution du contrat annulé.

En principe, la restitution doit se faire en nature, ainsi si la prestation était constituée par une remise d’une somme d’argent, dans ce cas la partie qui en a bénéficié doit remettre la somme indûment perçue. Si la chose ne peut être restituée, dans ce cas la restitution doit se faire par équivalent, et le juge devra ainsi rechercher la valeur réelle de la chose en vue de la restitution[136].

 

• 2. La prise en charge par le vendeur des conséquences financières de la vente

Comme nous venons de le démontrer, l’anéantissement de la vente peut entraîner des conséquences lourdes pour les parties au contrat qui peuvent alors choisir une autre méthode pour rétablir l’équilibre du contrat et remettre les deux parties sur un pied d’égalité en faisant en sorte que le vice ne pèse plus seulement sur l’acquéreur.

 

 

 

A/ La réduction du prix

L’action en réduction du prix est une action très caractéristique du régime de garantie pour vices cachés, on parle également d’action estimatoire qui permet donc à l’acquéreur de demander au juge de réduire le prix du bien immeuble jusqu’à ce qu’il concorde bien avec la réalité du terrain.

Le but est d’éviter de recourir à une action trop radicale sans pour autant faire supporter à l’acquéreur la charge de l’erreur de son cocontractant. Cette action est prévue par l’article 1644 du code civil qui prévoit que l’acquéreur peut « décider de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix, telle qu’elle sera arbitrée par experts ».

Mais dans le cadre de la vente immobilière, ce sont les articles 1616 à 1623 qui prévoit la question de la diminution du prix. Diminution expressément prévue lors de l’existence d’une différence entre la superficie vendue et la surface réelle du bien. Le code civil prévoit en effet que « Si la vente d’un immeuble a été faite avec indication de la contenance, à raison de tant la mesure, le vendeur est obligé de délivrer à l’acquéreur, s’il l’exige, la quantité indiquée au contrat ; et si la chose ne lui est pas possible, ou si l’acquéreur ne l’exige pas, le vendeur est obligé de souffrir une diminution proportionnelle du prix. »

En matière de contentieux immobilier, le recours à l’action estimatoire n’est pas très courant, en général, l’acquéreur ne la demande qu’à titre subsidiaire. Pour certains auteurs, il semblerait que dans la pratique l’acquéreur recoure plus facilement à l’action en dommages-intérêts, « dissimulant » derrière cette action l’action estimatoire[137].

 

 

B/ Les dommages-intérêts

C’est l’action privilégiée par la partie qui veut obtenir réparation pour les dommages causées par l’insuffisance ou le défaut d’information de la part du vendeur. L’action en dommages-intérêts peut alors prendre deux figures, pour la réparation des préjudices causés par la chose défectueuse et pour la réparation des préjudices causés par la vente.

Pour ce qui est de la réparation des préjudices causés par la chose défectueuse, c’est une règle qui se justifie par des raisons de sécurité, elle est surtout prévue dans le cadre de la vente de choses mobilières pour réparer un dommage à la personne ou au bien. Elle est par contre très peu appliquée en matière de vente immobilière et seulement en ce qui concerne les dommages provoqués par les immeubles par destination. Sauf pour l’acquéreur à prouver la mauvaise foi du vendeur, cette réparation ne joue pas en matière de vente immobilière.

Mais de toute manière ce problème ne se pose pas réellement en matière de vente immobilière, en effet, à ce jour on n’a récence  dans la jurisprudence actuelle que deux dossiers concernant une demande en réparation d’une atteinte corporelle causé par un défaut viciant l’immeuble[138].

En matière immobilière donc, c’est  la réparation pour les dommages causés par la vente qui est l’action la plus courante. Ici, l’acquéreur peut demander réparation pour les prix des réparations rendues nécessaires par la défectuosité du terrain qui a entraîné des problèmes sur la construction qui est érigée dessus. Cette action est assez assimilable à l’action en réduction du prix. En effet, cette action vise surtout à compenser la perte de valeur du bien du fait du vice[139], qui peut également être accompagnée par une demande de compensation des coûts de réparations.

L’acquéreur peut également intenter une action pour la perte ou la diminution de la jouissance de l’immeuble acquis. C’est le cas par exemple de l’acheteur insatisfait sollicitant au profit de son fonds le bénéfice d’une servitude de vue créée par destination du père de famille et la démolition du  mur, dès lors que le vendeur du fonds a commis une faute contractuelle dont il doit réparation en affirmant faussement dans l’acte de vente qu’il n’a constitué sur ledit fonds aucune servitude et qu’il n’en existe pas à sa connaissance[140].

 

 

Section 4. Les sanctions spécifiques prévues en matière de droit de l’environnement

En matière de vente d’immeuble, le code de l’environnement tient une place importante surtout en matière de prévention des risques générés par l’exploitation des installations dites classées qui peuvent avoir un impact très négatif sur l’environnement et partant sur les futurs occupants du lieu, une fois l’exploitation abandonnée.

 

A – La remise en état

C’est la réglementation sur les Installations Classées pour la Protection de l’Environnement qui traite de la question, La loi fondatrice de cette réglementation « ICPE » est loi du 19 juillet 1976. Elle a été retranscrite depuis dans le code l’Environnement (livre V titre 1er). Cette obligation concerne principalement les sites accueillant des installations dites classées. La cessation de l’exploitation de ce genre d’installation nécessite obligatoirement une mise en sécurité puis la remise en l’état de l’endroit pour qu’il ne présente plus un trop grand risque pour les futurs exploitants, que ce soit les simples particuliers ou des entreprises.

C’est l’exploitant qui est le principal et le seul responsable de la remise en état réglementaire du site. Les accords de droit privé conclus par ce dernier sont inopposables à l’administration^[141]. C’est le ca par exemple de l’exploitant d’une installation classée  à usage d’engrais qui a cédé le terrain à acquéreur qui s’était engagé à reprendre le bien vendu dans son état actuel et renoncerait à exercer tout recours contre le vendeur pour quelque raison que ce soit. Cependant,  le nouveau propriétaire, dans le cadre de l’obligation de remise en état du site, s’est vu imposer par le préfet la réalisation d’études relatives à l’état de la nappe phréatique. L’acquéreur se soumet à cette injonction mais décide d’agir contre le précédent exploitant pour  le remboursement des sommes par elle exposées en exécution de l’arrêté préfectoral. Selon la cour de cassation, « dès lors que les stipulations d’un contrat de droit privé sont étrangères aux prescriptions de remise en état du site imposées par l’autorité compétente en matière de police des installations classées, elles ne sont pas opposables à l’administration. Par conséquent, le débiteur de l’obligation légale de remise en état du site ne peut utilement invoquer les engagements contractuels afférents à la cession du terrain d’assiette de l’installation pour s’exonérer de ses obligations au titre de la législation sur les installations classées, de sorte que l’inexécution de celles-ci constitue une faute au sens de l’article 1382 du Code civil. »[142]

En cas de succession d’exploitants, exerçant la même activité sur le même site, c’est le dernier exploitant qui est tenu pour responsable. S’il y a exploitation d’activité distincte, le dernier exploitant ne sera tenu que de la réhabilitation du fait de son activité et pas de celle qui a précédée[143].

Le manquement à cette obligation est réputée engager la responsabilité civile de son débiteur, sur le fondement de l’article 1382 du Code civil, lorsque cette inexécution a causé un dommage^[144].

 

 

B – L’obligation d’élimination des déchets

 

Nonobstant cette obligation de remise en l’état, l’exploitant est aussi tenu d’une obligation d’élimination de déchet qui consiste le plus souvent en une dépollution du sol. La mise en œuvre de la dépollution du sol s’inscrit toujours dans le de la législation relative aux installations classées pour la protection de l’environnement et de celle relative à l’élimination des déchets et à la récupération des matériaux.

Selon l’article L.541-2 du Code de l’Environnement, « Toute personne qui produit ou détient des déchets dans des conditions de nature à produire des effets nocifs sur le sol, la flore et la faune, à dégrader les sites ou les paysages, à polluer l’air ou les eaux, à engendrer des bruits et des odeurs et, d’une façon générale, à porter atteinte à la santé de l’homme et à l’environnement, est tenue d’en assurer ou d’en faire assurer l’élimination conformément aux dispositions du présent chapitre, dans des conditions propres à éviter lesdits effets.

L’élimination des déchets comporte les opérations de collecte, transport, stockage, tri et traitement nécessaires à la récupération des éléments et matériaux réutilisables ou de l’énergie, ainsi qu’au dépôt ou au rejet dans le milieu naturel de tous autres produits dans des conditions propres à éviter les nuisances mentionnées à l’alinéa précédent ».

L’exploitant  responsable des atteintes que son activité peut avoir sur le sol, l’eau, est donc tenu de supprimer ou réduire les pollutions éventuelles contenues sur le site, conformément à la législation relative aux installations classées pour la protection de l’environnement. Et le manquement à cette obligation peut, à l’instar du manquement à l’obligation de remise en état, engager la responsabilité civile de l’exploitant.

 

Il faut noter que pour ces deux obligations, le préfet peut demander leur exécution à tout moment et la responsabilité de l’exploitant est illimitée dans le temps. Si ce dernier rechigne à  exécuter ses obligations, l’Etat peut se substituer à lui et aux frais du responsable pour mettre le site en sécurité à travers la TGAP (taxe générale sur les activités polluantes) associée à un recours juridique contre le responsable.

 

En matière de vente d’immeuble, la responsabilité du vendeur et des autres professionnels est très forte, et cela d’autant plus quand le vendeur est professionnel et l’acquéreur profane. Pour autant cette responsabilité n’est pas forcément illimitée, en effet, dans certains cas, il peut arriver que les parties au contrat aménagent certaines clauses dont le but est justement de limiter l’étendue de cette responsabilité.

 

 

CHAPITRE II – LES AMENAGEMENTS CONVENTIONNELS DES GARANTIES

            Section 1 – Les clauses admises

 

Les parties peuvent s’entendre pour limiter le régime de responsabilité applicable au vendeur, mais il faut savoir que toutes les clauses d’exonérations ne sont pas admises, car il y a toujours certaines conditions à respecter pour que ces clauses soient recevables.

 

• 1 – Clause de non garantie de contenance

Comme nous l’avons étudié supra, le code civil en son article 1616 dispose bien que  le vendeur doit délivrer la contenance portée au contrat (surface d’un lot de lotissement par exemple), ainsi que la Loi SRU qui exige la fourniture du descriptif du terrain dans la promesse de vente. Cependant, il apparaît que cette obligation n’est pas absolue et que le vendeur peut valablement obtenir  de l’acheteur qu’il ne soit pas tenu de garantir la contenance du terrain qu’il va lui vendre.

En effet, une fois la vente conclue, et de nouvelles mesures effectuées par le nouveau propriétaire, si les limites annoncées s’avèrent plus ou moins exactes, la clause de non garantie de contenance met le vendeur à l’abri d’un recours en diminution du prix et il ne pourra non plus demander une augmentation du prix, et cela même si la différence excède 5 % de la surface.

 

 

 

 

 

 

 

• 2 – Clause d’exonération ou de limitation de la garantie des vices cachés

Les parties peuvent également s’entendre sur une exonération de la garantie des vices cachés qui peut être très contraignant pour le vendeur.

 

A – Ignorance du vice

Cette exonération ou limitation ne peut intervenir que dans le cas où le vendeur ne pouvait être en mesure de connaître l’existence du vice, il ne peut donc pas être poursuivit de ce fait puisqu’il n’avait aucune intention de nuire à l’acquéreur et n’avait aucun moyen de lui éviter la survenance de préjudices du fait de l’immeuble.

 

1/ En ce qui concerne la vente entre non-professionnels

Les parties peuvent limiter ou exclure la garantie des vices cachés mais seulement à la condition que le vendeur n’ait pas eu connaissance du vice, article 1643 du code civil. La clause exonératoire de garantie peut donc parfaitement jouer dans le cadre de la vente entre non-professionnels, en effet, les deux parties étant profanes, on peut facilement admettre qu’aucune d’entre elle, que ce soit le vendeur ou l’acheteur ne pouvait avoir accès aux informations nécessaires pour déceler le vice.

 

2/ En ce qui concerne la vente entre un  professionnel et un non-                                         professionnel

 

La qualité de professionnel du vendeur suppose qu’il a les moyens nécessaires pour avoir connaissance de tous les vices qui pourraient affecter le bien dont il veut se séparer. Dans ce cas de figure donc, la clause limitative ou exonératoire de la garantie de vices cachés ne peut absolument pas jouer, eu égard à cette qualité de profane tout d’abord, et eu égard à la qualité du cocontractant qui est en position de fragilité en face du professionnel avisé.

Ainsi, le droit de la consommation interdit le recours à ce genre de clause dans les relations entre professionnels et consommateurs, et la jurisprudence d’abonder en ce sens, notamment pour refuser au vendeur qui, par sa profession, ne pouvait ignorer les vices le bénéfice de la clause limitative de la garantie[145]. La jurisprudence a également donné à cet effet une définition de la notion de vendeur professionnel[146].

 

 

 

3/ En ce qui concerne la vente entre professionnels

La vente entre professionnel élimine le déséquilibre qui pourrait exister entre les deux parties dans la mesure où elles sont toutes deux bien avisées des risques et des vices qui pourraient affecter le bien. Chaque partie est donc à même de déterminer quelles sont les caractéristiques réelles du bien et s’engagent donc en toute connaissance de cause. Dans ce cas, les clauses limitatives de la garantie sont également admises, quoiqu’elles n’aient plus grand intérêt puisque la qualité même de chaque partie est de nature à limiter la portée de la garantie.

Il faut cependant souligner que la clause ne peut jouer si les professionnels en question n’évoluent pas dans la même sphère professionnelle. En effet, dans ce cas, on peut considérer que la vente n’est pas une vente entre professionnels mais assimilable  une vente entre professionnel et un non-professionnel.

 

B – Obligation légale de recherche du vice

Il faut cependant noter que cette clause ne peut pleinement jouer que si le vendeur a bien rempli toutes ses obligations en matière de recherche du vice. Ainsi par exemple, le vendeur profane ne peut espérer se protéger par la clause de la limitation de la garantie que s’il a bien réalisé les diagnostics nécessaires, dont la réalisation doit être attestée par un certificat, pour les terrains se trouvant dans certaines zones délimitées par arrêté préfectoral et conformément aux dispositions des articles L. 133-6 et L. 271-4 du code de la construction et de l’habitation.

Cette obligation atteste de la diligence du vendeur, nonobstant sa qualité de profane, il est important de noter que s’il n’a pas effectué toutes les démarches nécessaires dans ce sens, la clause sera écartée et l’acquéreur conserve le droit de se prévaloir de la garantie légale lorsque celle-ci lui est plus favorable.

Ainsi par exemple, dans le code minier, il est imposé au « propriétaire de surface » d’effectuer des travaux de recherche pour découvrir les mines. Elles peuvent également être entreprises sur son consentement, mais même sans ce consentement les recherches peuvent être effectuées par les personnes intéressées sur autorisation de l’autorité administrative compétente, après que le propriétaire a été invité à présenter ses observations et dans des conditions fixées par décret en Conseil d’Etat[147].

 

C – Portée de la clause

La clause de limitation de garantie est établie par les parties au contrat pour limiter la responsabilité du vendeur en cas de problème. Cela signifie que la mise en œuvre d’une telle clause est de nature à priver l’acquéreur de tout recours en responsabilité contre le vendeur pour tout dommage qui aurait été causé par l’immeuble acheté ou par l’achat du bien dans le cas où il présenterai alors des vices de nature à en compromettre l’usage conformément à ce qu’en avait attendu l’acquéreur.

 

 

 

D – Opposabilité de la clause en cas de ventes successives

En cas de ventes successives d’un même bien[148], il est important de savoir que la garantie des vices cachés ne s’éteint pas, ce qui est logique, dans la mesure en cas de transmission du bien, c’est le propriétaire qui change et non les caractéristiques du bien. L’action en garantie se transmet donc avec le bien vendu[149].

Ce qui signifie que l’acquéreur final aura le choix entre agir contre le ou les vendeurs intermédiaires ou bien contre le fabricant du bien. L’action ne se perd pas avec la transmission du bien, le vendeur intermédiaire actionnée par l’acquéreur pourra à son tour actionnée en garantie le fabricant du bien.

Est-ce que cela signifie pour autant que la clause limitative ou exonératoire sera opposable au dernier acquéreur ? Il ne semble pas que ce soit le cas, en effet, le principe de l’effet relatif du contrat s’oppose à cette possibilité, étant donné que la clause en question est issue de la volonté du premier vendeur et de son acquéreur, il ne peut raisonnablement s’en prévaloir auprès du dernier acquéreur qui n’a pas souscrit à cet acte. L’effet relatif du contrat joue donc le maillon faible dans les chaînes de contrat[150].

 

            Section 2 – Les limites aux aménagements de la garantie

 

Il faut savoir que dans certaines situations les clauses de limitation ou d’exonération de la garantie des vices cachés sont inopérantes, de manière générale pour des raisons de sécurité. Ces limitations interviennent ainsi dans le cadre d’exploitation d’activités qui peuvent laisser des marques sur le sol, cas des exploitations minières et des installations classées.

 

• 1 – Prohibition des clauses minières

Le principe de la responsabilité de la responsabilité de l’exploitant à raison des dégâts que ses travaux souterrains peuvent entraîné à la surface n’est plus à discuter de nos jours. L’exploitant ne peut ainsi opérer une cessation d’activité sans avoir au préalable fait une déclaration et honorer toutes ses obligations en matière de remise en l’état du lieu de l’exploitation et du traitement des déchets résultants de son activité.

Et pourtant, il n’en a pas toujours été ainsi puisqu’il fut un temps où les exploitations d’activités dangereuses comme les exploitations minières pouvaient se décharger de leur responsabilité au détriment des acquéreurs successifs qui entrent en possession du lieu qu’ils ont abandonné.

 

A – Ventes conclues après l’entrée en vigueur de la loi du 15 juillet 1994

 

La situation de l’acquéreur immobilier avant la mise en application de cette loi de 1994 était intenable puisque la jurisprudence leur refusait toute possibilité d’obtenir réparation dès que le contrat de vente comportait une clause minière.

Depuis l’entrée en vigueur de cette loi, les clauses minières sont frappées de nullité d’ordre public toute clause exonérant l’exploitant de la responsabilité des dommages liés à son activité minière, dans  les contrats de mutation immobilière que les exploitants concluent avec les collectivités locales ou les personnes physiques non professionnelles.

Depuis cette loi, les exploitants se voient ainsi obligés de continuer à prendre des mesures et des responsabilités bien après la fin de l’exploitation, et ce pendant des périodes qui peuvent être très longues voire sans terme prévisible. Ils sont ainsi tenus de mettre en place la surveillance et prévention des risques, par exemple d’affaissements de terrain à l’aplomb de certaines anciennes mines souterraines. Et ils peuvent être tenus du dédommagement des dégâts qui peuvent encore se produire après la fermeture des mines  et gestion des eaux après la fin de l’exploitation

Les exploitants miniers ne peuvent ainsi plus chercher à se dérober de leurs responsabilité envers l’acquéreur d’un terrain qu’ils auraient exploité, la notion de mauvaise foi, prévue dans la jurisprudence antérieure (voir infra) n’a donc plus aucune raison d’être, puisque la responsabilité de l’exploitant jouera toujours automatiquement.

 

B – Les mutations immobilières conclues avant l’entrée en vigueur de la loi du 15 juillet 1994

 

Avant l’entrée en vigueur de cette loi, les compagnies d’exploitation minières avaient le droit de limiter leur responsabilité en cas de survenance d’accident sur l’ancien site de leur exploitation. Pour cela il suffisait à ces compagnies d’insérer dans les actes de vente de leur ancien patrimoine immobilier une clause les exonérant des conséquences de leur exploitation, la clause minière.

La jurisprudence antérieure avait admis la validité de cette clause dès lors qu’elle n’était pas insérée de mauvaise foi par la compagnie minière dans les actes de vente^[151]. Mauvaise foi qui ne serait établie que si le concessionnaire minier connaissait, au moment de la vente, le caractère inéluctable des effondrements futurs, la mauvaise foi ne résultant pas de la simple connaissance du risque de mouvements du sol inhérents à toute activité minière.

A suivre cette jurisprudence, la responsabilité de l’exploitation ne sera jamais mise en cause et les victimes confrontées aux conséquences d’affaissement, principale conséquence de l’exploitation du sous-sol, n’obtiendraient jamais de réparation par la voie judiciaire. C’est en prenant compte de ces problèmes que le législateur est intervenu et a élaboré la loi de 1994 portant modification du code minier et du code du travail.

Il faut cependant noter que cette loi n’étant pas rétroactive, les clauses minières demeuraient opérantes dans toutes les mutations immobilières intervenues avant sa mise en application, au détriment des nouveaux acquéreurs.

 

 

 

• 2 – Limitation de la portée des clauses de transfert de passif environnemental

 

Il en va de même pour ce qui concerne les sites d’exploitation d’installation classées. Mais dans ce cas, la limitation issue du droit commun est également opérante et n’est pas écartée pas la mise en application des limitations propres au code de l’environnement.

Les clauses de transfert de passif environnemental interviennent dans le cadre de la cession d’anciens sites industriels et par le biais de laquelle, le vendeur exploitant transfert à l’acquéreur le passif environnemental. La clause stipule donc que l’acquéreur prend la chose en l’état et s’engage à ne pas recourir contre le vendeur en cas de survenance de problèmes en raison de l’état du sol ou du sous-sol. Cette clause est d’une manière générale admise par la jurisprudence[152], mais elle souffre cependant de certaines limites.

 

A – Limites tenant à l’application du droit commun

 

1/La mauvaise foi du vendeur

Comme dans les limites de la clause de la garantie des vices cachés, elle est inopérante dans le cas où le vendeur a fait preuve de mauvaise foi, c’est-à dire qu’il était au courant de l’existence du vice au moment de la vente de la chose et qu’il  a failli à son obligation d’information envers l’acquéreur[153].

 

 

 

 

2/Le contractant professionnel

 

Le vendeur professionnel ne peut pas non plus recourir à cette clause dans ses relations avec l’acquéreur, surtout si ce dernier est un profane, car en sa qualité de professionnel il est d’ores et déjà tenu de toutes les recherches de vice concernant l’état du sol suite à son exploitation. (voir supra).

 

B – Les limites liées à la qualité d’exploitant d’une installation classée.

 

Nous avons également déjà vu que l’exploitant d’une installation classée ne peut non plus recourir à cette clause dans la mesure où la procédure à suivre en cas de cessation de son activité lui impose déjà de dresser un état du sol et du sous-sol. Tout incident qui survient du fait du passif environnemental sera donc à sa charge et il ne peut se défiler devant l’administration en arguant du transfert de ce passif lors de la cession du terrain. (Voir supra).

 

C- Les limites liées à la qualité de détenteur ou de producteur de déchets

Il est également de même pour les détenteurs ou producteurs de déchet. Les clauses limitatives de garantie ne sont pas opérables dans leur cas et ils seront toujours tenus de garder un rôle actif dans la prévention des risques qui pourraient résulter de la détention, du stockage ou du traitement des déchets liés à leur activité. L’acquéreur pourra toujours agir contre lui et mettre en œuvre sa responsabilité civile pour cause de vice caché en cas de problème.

 

• 3. La mise en cause du manque de vigilance de l’acquéreur

Dans le cadre du contrat de vente immobilière, toutes les mesures ont été prises protéger l’acquéreur. La loi en vigueur se montre ainsi très sévère envers le vendeur qui ne prendrait pas toutes les mesures nécessaires pour permettre à l’acquéreur de jouir pleinement et paisiblement de son acquisition.

Cependant, il faut noter que cette obligation qui incombe au vendeur n’est pas indéfinie ni illimité dans son étendue. Ainsi, il est tenu envers l’acquéreur de tous les vices cachés qui peuvent affecter le bien, il est également tenu de toutes les non-conformités et des manœuvres qui étaient de nature à fausser le jugement de son cocontractant.

Mais cette responsabilité est limitée par la mise en cause du manque de vigilance de  l’acquéreur. Ainsi, le vendeur ne peut être tenu des vices apparents, c’est-à sire, les désordres qui auraient pu être constatés par un non professionnel ou à tout le moins susciter des interrogations lui permettant de solliciter un avis autorisé à condition d’avoir par exemple effectué une visite des lieu qui est la première démarche attendu d’un acquéreur diligent.

La constatation de ce manquement de la part de l’acquéreur est alors de nature à priver ce dernier de tous les recours qui lui sont normalement accordés pour obtenir réparation en cas de préjudice (voir supra sur les actions ouvertes à l’acquéreur).

 

 

Conclusion générale :

 

Le vendeur d’immeuble est tenu d’une obligation assez forte à l’égard de son acquéreur, obligation qui découle du droit commune tout d’abord et ensuite du droit immobilier, et enfin par le droit de l’urbanisme et le droit de l’environnement. Des disciplines qui semblent à première vue complètement indépendantes les unes de autres mais sont pourtant interdépendante dans la réalité.

Pour ce qui est du droit commun, ce sont les articles 1602 et suivants du code civil, et plus particulièrement les articles 1625 et suivants sur la garantie due par le vendeur, qui sont le siège des obligations d’informations incombant au vendeur. Récemment, la loi SRU est venue renforcer cette obligation en imposant au vendeur la fourniture d’un descriptif du sol dont le but est de mieux éclairé l’acquéreur sur la contenance exacte du bien dont il veut faire l’acquisition (article 14).

Toujours dans le cadre de cette obligation, le vendeur est désormais tenu de signaler toutes les limitations, juridiques ou non, qui pourraient amoindrir la maîtrise que l’acquéreur pourrait avoir sur son bien. C’est par exemple le cas des servitudes d’utilités publiques ou des servitudes d’urbanismes qui constituent des charges de plein droit sur l’immeuble et qui peuvent en limiter voir en interdire l’exploitation.

Les servitudes d’urbanismes qui sont évidemment prévues par le code d’urbanisme, cas du plan d’alignement qui doit absolument être joint au dossier de demande de permis de construire, ou encore des servitudes concernant le plan d’aménagement de zones…

Pour ce qui est de la servitude d’utilité publique, elle est instituée par l’article L. 160-6 du Code de l’urbanisme, elle peut affecter directement l’utilisation des sols, et concerne essentiellement les servitudes relatives à la conservation du patrimoine, les servitudes relatives à l’utilisation de certaines ressources et équipements, les servitudes relatives à la défense nationale les servitudes relatives à la salubrité et à la sécurité publique.

Et enfin, l’article L. 125-5 du code de l’environnement, prévoit que les acquéreurs ou locataires de biens immobiliers situés dans des zones couvertes par un Plan de Prévention des Risques Technologiques (P.P.R.T.) ou par un Plan de Prévention des Risques naturels prévisibles (P.P.R.), prescrit ou approuvé, ou dans les zones de sismicité 2, 3, 4 ou 5 doivent impérativement être informés par les vendeurs de l’existence de risques qui pourraient menacer leurs sécurité et leur santé ainsi que leurs bien.

L’ignorance de ces obligations par le vendeur peut entraîner l’anéantissement de la vente, mais en générale, elle se soldera par la prise en charge financière des dépens par le vendeur, qui se traduit par l’action estimatoire ou par le paiement de dommages-intérêts. Et même si le vendeur peut en général convenir avec l’acquéreur de limiter dans une clause du contrat la mise en œuvre de sa responsabilité en cas de manquement à cette obligation , il ne pourra pas se soustraire aux sanctions s’il est vendeur professionnel ou exploitant minier ou encore exploitant d’une installation classée.

La protection de l’acquéreur est telle qu’il lui est également laissé la possibilité de recourir contre des tiers au contrat de vente mais dont l’intervention aurait influencé sa décision d’effectuer l’acquisition. Cas du notaire, du géomètre expert, de l’architecte et du constructeur qui sont tous tenus d’un devoir d’information et de conseil envers l’acquéreur immobilier et qui engagent leur responsabilité envers lui.

L’acquéreur immobilier est protégé, pour autant qu’il ait fait montre de diligence dans la conduite de la conclusion du contrat. En effet, il ne pourrait recourir contre son cocontractant pour les vices affectant le bien que dans la mesure où il a fait preuve de la diligence d’un bon père de famille dans le cadre du contrat. Car nul ne peut se prévaloir de sa propre turpitude.

 

Bibliographie :

 

Articles :

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• CORNILLE, La nouvelle obligation d’information sur le descriptif des terrains à bâtir (C. urb. art. L 111-5-3 issu de l’article 14 de la loi SRU), Constr.-urb. avril (2001),
• ; (S. PERIGNON), Le bornage des terrains à bâtir, Defrénois (2002/2), art. 37462
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Mémoire :

• Abdou BECHIR, «les nouvelles obligations déclaratives du vendeur d’immeuble », Master recherche droit immobilier prive et public, Année universitaire 2004-2005,

www.gridauh.fr/fileadmin/gridauh/MEDIA/…et…/bechir_abdou.pdf

• Poracchia (D.), sous la direction de Prieto (C.), « Regards croisés sur les principes du droit européen du contrat et sur le droit français », Presse Universitaire Aix-Marseille 2002

 

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• civ. 3e, 21 novembre 1969, Grands arrêts de la jurisprudence civile, n°64-65
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• A. Grenoble, 31 oct. 2003, M et Mme Michel Méallet et autres, n° 00351
• Cour administrative d’appel de Nancy, 24 mars 2005, M. Paul X., n° 01NC00041
• Cour de Cassation. 3e civ., 16 mars 2005, n° 03-17.875, Sté Hydro Agri France : Juris-Data n° 2005-027583
• A.A. Nantes, 31 janv. 2006, Assos. Syndicat agricole des propriétaires fonciers de l’Anjou, n° 04NT01472.
• Cour administrative d’appel de Douai, 8 nov. 2006, M. et Mme Gilles X, n° 06DA00077
• A. Lille, 4 oct. 2007, M. Jean-Claude X, n° 06-00673
• Nice, 11 janv. 2007, M. Lo X, n° 05-05486 sol. confirmée en appel : C.A.A. Marseille, 18
• déc. 2009, M. Edmond A., n° 07MA00887
• A.A. Lyon, 30 juill. 2007, Mme Paule X, n° 06LY01973
• A.A. Bordeaux, 30 juin 2008, SARL Hypo Camp, n° 05BX01345 ; C.A.A. Bordeaux, 30 juin 2008, SA Bonne Anse Camping Caravaning International, n° 05BX01417)
• A. Nice, 1er oct. 2009, M. et Mme Michel M., n° 07-00183
• 1re Civ., 28 mai 2009, pourvoi no 08-14.421

[1] Christine Carbonnel, « La notion de terrain à bâtir », thèse pour le doctorat d’Etat, régime 1974, dirigée par Roger SAINT ALARY.

[2] CGI, art. 257, I, 2, 1°.

[3] « Les Français, consommateurs immobiliers », Dr. et patrimoine 2003, n° 113, p.13.

[4] La précision n’est pas superflue car les obligations du vendeur en matière d’immeubles bâtis ont déjà fait beaucoup d’encre, voir notamment Abdou BECHIR, «les nouvelles obligations déclaratives du vendeur d’immeuble », Master recherche droit immobilier prive et public, Année universitaire 2004-2005,

www.gridauh.fr/fileadmin/gridauh/MEDIA/…et…/bechir_abdou.pdf. Et il faut savoir que si les obligations incombant au vendeur d’immeuble bâti et celles qui incombent au vendeur d’immeuble non bâti peuvent se rejoindre sur certains points, elles ne sont cependant pas identiques et doivent faire l’objet d’une étude bien distincte.

[5] Voir à ce sujet Carbonnier (J.), Flexible Droit, L.G.D.J., 1971, et plus particulièrement p.123.

[6] En effet, le processus contractuel s’est longtemps inscrit dans un système articulé autour d’une tradition individualiste et fondé sur le dogme de l’autonomie de la volonté : les deux parties à un contrat sont réputées se trouver sur un même pied d’égalité et pour cette raison chacun est tenu de protéger par ses propres moyens ses intérêts. Les seules entorses à cette règle qui étaient admises concernaient la protection de cette volonté par la protection de la qualité et de l’intégrité du consentement. Pour cela deux systèmes pouvaient s’appliquer : dans un premier temps, il était possible de recourir au régime des incapacités pour empêcher la conclusion d’un contrat, ou pour en subordonner la validité à l’assistance ou la représentation, qui pouvait léser l’une des parties manifestement en état de faiblesse par rapport à son cocontractant. Dans un deuxième temps, une fois le contrat conclu, la partie qui s’estime lésée pouvait recourir aux théories du vice du consentement pouvant sanctionner les perturbations ayant affecté la lucidité ou la liberté du contractant. Voir à ce sujet Larroumet (C.), « Les Obligations : Le contrat », T.III, Economica 2003, 5ème éd.

[7]« Les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise. » C.Civ, art. 1134

[8] Cela signifie que le vendeur est tenu de mettre  le bien acquis à la disposition de l’acheteur, mais également tous les accessoires et les fruits de la chose vendue. Pour pouvoir être considéré comme ayant exécuté toutes ses obligations et donc être déchargé de toute responsabilité, le vendeur doit mettre « à la disposition de l’acquéreur une chose qui correspond en tout point au but recherché par lui », Cass. 1ère civ., 20 mars 1989, Bull. civ. I, n°140.

De plus, le vendeur est tenu de garantir son acquéreur de l’éviction et cela conformément à l’article 1603 qui dispose que le vendeur est obligé droit à garantir l’acquéreur de l’éviction ». il doit donc faire en sorte que l’acquéreur ou  ses puissent jouir paisiblement du bien acquis sans aucun trouble, de fait ou de droit, intentionnel ou non, de sa part sous peine d’engager ses responsabilités.

[9] L’avènement de ces nouvelles branches du droit s’explique par la volonté de l’Etat d’opérer une protection législative de l’individu afin de lui permettre de profiter au mieux de l’essor du pays auquel il participe, en tant que rouage d’un plus grand mécanisme. C’est la notion de l’Etat providence par opposition à l’Etat gendarme qui ne se chargeait que de fixer des limites dans les rapports entre les individus ou entre ceux-ci et l’Etat.

[10] Calais-Auloy (J.), « L’influence du droit de la consommation sur le droit civil des contrats », RTD civ. 1994,

p.239.

[11] Cas notamment quand il a contracté des emprunts ou quand il a eu recours à une facilité de paiement dont il devra s’acquitter selon un échéancier fixées avec son créancier, une opération qui peut s’étaler assez loin dans le temps.

[12] Fissurations qui sont très fréquentes en région parisienne par exemple, où un bon nombre de sous-sols se trouvent inondés par un retour de la nappe à son niveau initial. La raison en est surtout de la diminution d’une partie important de l’activité industrielle à Paris, industrie qui est très consommatrice d’eau, par conséquent, la nappe retrouve progressivement son niveau d’avant.

[13] Très importants dans la mesure où ils lui permettront de témoigner de sa vigilance en cas de litiges avec le vendeur ou les constructeurs (voir infra).

[14] Lexique des termes juridiques, 13è éditions, Dalloz, 2001

[15] Article 1129 du code civil. Le degré requis de précision est celui qui, dans le droit commun des obligations, permet de qualifier d’offre une proposition de vente.

[16] L’article L 111-5-3 du code de l’urbanisme

[17] Notons que l’article 646 du code civil a conservé sa formulation originale de 1804. Cet article est également évoqué au sujet de la délimitation et du bornage des forêts et terrains à boiser du domaine de l’Etat (articles L 132-1 et R 132-1 à R 132-18 du code forestier) ou au titre des opérations d’aménagement foncier rural (articles R 123-2 et D 161-12 et D 161-13 du code rural)

[18] « Constitue un lotissement l’opération d’aménagement qui a pour objet ou qui, sur une période de moins de dix ans, a eu pour effet la division, qu’elle soit en propriété ou en jouissance, qu’elle résulte de mutations à titre gratuit ou onéreux, de partage ou de locations, d’une ou plusieurs propriétés foncières en vue de l’implantation de bâtiments », article L 442-1 du code de l’urbanisme.

[19] LOI 2000-1208 du 13 décembre 2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbains, JORF n°289 du 14 décembre 2000.

[20] Cass. 3e civ. 27 nov. 2002, D. 2003, somm. p. 2045 ; 18 février 1987, Bull. civ. III, n°29 ; 5 janvier 1978, Bull. III, n°13 ; 18 décembre 1972, Bull. civ. III, n°680 ; Cass. 1re civ., 13 juillet 1960, Bull. civ. I, 394.

[21] Cass. civ. 3e, 30 oct. 1972, Bull. civ. III, n°365 ; 23 janvier 1973, Bull. civ. III, n°64 ; 26 novembre 1997

[22] Voir à ce sujet : P. CORNILLE, La nouvelle obligation d’information sur le descriptif des terrains à bâtir (C. urb. art. L 111-5-3 issu de l’article 14 de la loi SRU), Constr.-urb. avril (2001), Etude p. 5 ; (S. PERIGNON), Le bornage des terrains à bâtir, Defrénois (2002/2), art. 37462 ; (J.-L. BERGEL), La protection de l’acquéreur immobilier, Dr. et patrimoine, n°109, nov. (2002), p. 54.

[23] Notons que le risque d’empiètement est considéré de manière très rigoureuse par la jurisprudence, notamment dans  l’arrêt rendu le 20 mars 2002, dans lequel la Cour de cassation a admis que le propriétaire pouvait faire sanctionner par le juge tout empiètement sur sa propriété, si minime soit-il (Cass. civ. 3e, 20 mars 2002, D. (2002), somm. p. 2507, obs. (B. MALLET-BRICOUT)). L’affaire concernait précisément un empiètement de 0,5 centimètre. L’empiètement est par ailleurs sanctionné de manière radicale, en effet, la jurisprudence (qui est très constante sur le sujet), sur le fondement de l’article 545 du code civil, affirme que tout empiètement si minime soit-il, engendre la destruction, peu importe qu’il soit réalisé de bonne ou de mauvaise foi (Cass. civ. 3e, 21 novembre 1969, Grands arrêts de la jurisprudence civile, n°64-65). Les juges du fond ne peuvent refuser d’ordonner la démolition des constructions empiétant sur le terrain d’autrui (Cass. civ. 3e, 5 mars 1970, Bull. civ. III, n°176).

[24] L’usage mixte est ici pris en considération dans la mesure où la prudence commanderait de faire bénéficier l’acquéreur du régime de protection dans toutes les hypothèses. Voir à ce sujet, « loi SRU et protection de l’acquéreur : premières réponses aux interrogations de la pratique », Etude par Jean-Michel SOMMER, Magistrat, Professeur à l’Institut de la Construction et de l’Habitation (ICH), La Semaine Juridique Notariale et Immobilière n° 20, 18 Mai 2001, p. 924.

[25] Mais il est vrai que les hypothèses d’habitation d’un immeuble non bâti sont en pratique rares. Exemple : maisons troglodytiques, aire pour y installer une caravane…

[26] Cette loi ne s’applique qu’aux immeubles bâtis, plus précisément aux lots de copropriété et exclus les terrains à bâtir. Voir à ce sujet  Lynda ARBAU, « Etude de la loi Carrez et de son décret d’application », Mémoire de travail de fin d’études en vue de l’obtention du Diplôme d’Ingénieur de l’ESGT, 03 juillet 2006.

[27] Propositions de loi relative à la protection des acquéreurs de terrains à bâtir, M. André Santini, Doc. Ass. nat. n°3018, 10 octobre 1997 et Doc. Ass. nat. n°284, 30 septembre 1997.

[28] Petites affiches, 19 octobre 2004 n° 209, P. 3

[29] Loi n° 95-101 du 02 Février 1995, dite loi Barnier, relative au renforcement de la protection de l’environnement, elle institue les principes généraux du droit de l’environnement ainsi qu’une série de nouvelle exigences, notamment en ce qui concerne la prévention des risques naturels dans son Titre II, chapitre I.

[30] Source Gaspard-MEDD.e en compte les risques naturels majeurs

[31] Mais également dans le monde puisqu’il provoque environ 20 000 décès par an (source www.risquesmajeurs.fr/le-risque-dinondation

[32] On estime à environ 6 000/an le nombre de victimes, estimation visible sur le site prim.net

[33] Adopter par exemple les normes « neige et vents » qui permettent de se protéger contre des vents de l’ordre de 200 à 250 km/h en rafale

[34] T.A. Marseille, 22 mars 1993, n° 91291

[35] C.A.A. Bordeaux, 30 juin 2008, SARL Hypo Camp, n° 05BX01345 ; C.A.A. Bordeaux, 30 juin 2008, SA Bonne Anse Camping Caravaning International, n° 05BX01417)

[36] T.A. Nice, 1er oct. 2009, M. et Mme Michel M., n° 07-00183

[37] T.A. Grenoble, 7 nov. 1996, F.R.A.P.N.A.-Isère, n° 96540 ; C.A.A. Lyon, 18 juill. 2000, Cne de Mont de Lans, n° 96LY02821

^[38] T.A. Grenoble, 31 oct. 2003, M et Mme Michel Méallet et autres, n° 00351

[39] L’exemple le plus frappant est le séisme qui a ravagé le Haïti en 2010, bilan à plus de 222.500 morts (fourni par le Bureau des Nations unies pour les Affaires humanitaires).

[40] C.A.A. Lyon, 30 juill. 2007, Mme Paule X, n° 06LY01973

[41] Qui se traduit par un zonage des lieux pouvant être exposés au risque, ces lieux sont ensuite départagés en quatre catégories : zones d’aléa fort (la probabilité de survenance d’un sinistre y est la plus élevée et l’intensité des phénomènes attendus y est la plus forte). Zones d’aléa moyen, zones d’aléa faible (survenance de sinistres est possible mais en cas de sécheresse importante et ne touchera que les bâtiments les plus fragiles, c’est-à dire ceux qui présentent des défauts de construction et ceux qui sont localisés dans un lieu défavorable, à proximité d’arbres par exemple). Et enfin les zones où l’aléa est estimé nul.

[42] Comme une descente des fondations au-delà de la zone sensible à la dessiccation du sol, mais aussi arrachage des arbres avides d’eau environnants ou pose d’écran anti-racines.

[43] C.A.D.A., conseil, 14 janv. 2010, Maire de Falicon, n° 20100301 : la commission a estimé qu’une lettre de l’ancien propriétaire d’une maison transmise au maire de la commune pour une reconnaissance de l’état de catastrophe naturelle, faisant part d’un affaissement de terrain devant cette maison ainsi que de nombreuses fissures, pouvait être communiquée au nouveau propriétaire qui n’avait pas été informé dans la mesure où cette correspondance présente un « intérêt manifeste au regard des risques naturels dont la construction peut être affectée »

[44] C.A.A. Nantes, 31 janv. 2006, Assos. Syndicat agricole des propriétaires fonciers de l’Anjou, n° 04NT01472.

[45] loi du 30 juillet 2003

[46] T.A. Lille, 4 oct. 2007, M. Jean-Claude X, n° 06-00673

[47] T.A. Nice, 11 janv. 2007, M. Lo X, n° 05-05486 sol. confirmée en appel : C.A.A. Marseille, 18

déc. 2009, M. Edmond A., n° 07MA00887

[48] En effet, le maire est le représentant de l’Etat au niveau de la commune, il a un rôle de police administrative et notamment en matière de sécurité (CGCT, art. L. 2211-1).

[49] Et cela depuis la loi n°87-565 du 22 juillet 1987 relative à l’organisation de la sécurité civile, à la protection de la forêt contre l’incendie et à la prévention des risques majeurs.

[50] Code de l’Urbanisme, art. R. 111-2.

[51] Code de l’Urbanisme, art. R. 111-4)

[52]Comme par exemple le cas de inondations de 1999 (Crues dans l’Aude, le Tarn, l’Hérault,
les Pyrénées-Orientales et l’Aveyron, 533 millions d’euros de dommages matériels et 15 décès), 2001 (Somme, Oise et Eure : inondations par remontées de nappes,) et en 2002 inondation de Gard et départements limitrophes, 1,2 milliard d’euros de dommages et 23 morts.

[53] En effet le maire est le représentant de l’Etat dans sa commune, lorsque le permis de construire est délivré au nom de la commune, il est normal que l’autorité compétente soit le maire. Les articles L.421-2 et L.421-2-1 CU posent ainsi la compétence de principe du maire en matière de délivrance de permis de construire.

[54] Cour administrative d’appel de Bordeaux, 8 avril 1993, Mme Desfougères, n°91BX00268

[55] Cour administrative d’appel de Nancy, 24 mars 2005, M. Paul X., n° 01NC00041

[56] Cour administrative d’appel de Douai, 8 nov. 2006, M. et Mme Gilles X, n° 06DA00077

[57] Par exemple une union de commerçants ou une société privée, T.A. VERSAILLES, 19 octobre 1984, BLANCHARD et MONBRUN : REC. C.E. 463

[58] C.E. 29 Déc. 1997 , Cne d’Ostrecourt : JCP 1998 II 10139 , Note PRETOT

[59] Cour administrative d’appel de Lyon, 13 mai 1997, M. Balusson, n°94LY00923 et 94LY01204, en l’espèce, La commune est déclarée responsable à la suite de la crue du torrent Le Borne de 1987 qui a causé l’inondation d’un camping aménagé sur la commune de Grand Bornand causant ainsi 23 morts. En effet, le juge a estimé que aucune mesure n’a été prescrite par le maire à l’exploitant du terrain de camping malgré la constatation d’une situation qui devenait clairement périlleuse (le sol était complètement saturé d’eau à la suite des pluies des semaines précédentes), a donc commis une faute engageant la responsabilité de la commune à l’égard des victimes.

[60] C.E. 17 janv.1964 – Ste THERMALE DE L’AUDE : REC. C.E. 25

[61] C.E.29 Déc. 1989 – CASSAGNE / REC T.514

[62] Cour administrative d’appel de Lyon, 7 août 2008, n°06LY02243, en l’espèce, c’est le préfet de la Drome qui a demandé l’annulation d’un permis de construire au motif qu’il ne prenait pas en compte les risques de crue.

[63] Conseil d’Etat, 26 février 1988, n°59452 ; en l’espèce des orages provoquent des inondations qui causent des dommages à une société bordelaise. Cette société a fait un recours contre la communauté urbaine de Bordeaux (CUB) et a obtenu gain de cause. Et cela du fait que la CUB avait la compétence en matière d’eau et d’assainissement que lui avaient transféré les communes. Or c’est l’insuffisance du réseau d’évacuation des eaux pluviales associée à la violence des orages qui a causé l’inondation. La CBU est donc en partie responsable des dommages causés.

[64] Rapport du Conseil économique et social, Prévention et gestion des risques technologiques et industriels,

Editions du Journal officiel, 2003, p.II-29.

[65] Directive n°82/501/CEE du 24 juin 1982 du conseil concernant les risques d’accidents majeurs de certaines activités industrielles (JOCE 5 août 1982).

[66] Accidents essentiellement causés par des centrales nucléaires : Three Miles Island en 1979, et également l’accident de Tchernobyl en 1986 premier accident classé au niveau 7, le niveau maximal sur l’échelle internationale des évènements nucléaires (INES) et qui est responsable de nombreux décès et maladies survenus du fait des irradiations et des contaminations qui continuent à avoir des effets jusqu’à maintenant. L’accident le plus récent est la catastrophe de FUKUSHIMA du 11 mars 2011 et qui est le deuxième évènement à avoir té classé au niveau 7 de l’INSE.

On peut également recenser des accidents provoqués par des usines de produits chimiques : catastrophe de Seveso en 1976 lié à la surchauffe d’un réacteur ayant libéré un nuage toxique contenant de la dioxine (la dioxine de SEVESO) qui a entraîné la contamination de 193 personnes au chloracné, la mort par intoxication de 3300 animaux domestiques et l’abattage de près de 70000 tête de bétail. Il y a également la catastrophe de Bhopal, une usine de pesticide en Inde en 1984 qui a provoqué la mort de 3500 personnes dès la nuit de l’accident, mais le bilan s’est alourdi du fait de l’exposition au gaz et des maladies qui en ont résulté.

[67] Même si pour certains, comme Simon CHARBONNEAU par exemple, il s’agit surtout d’assurer la confiance de l’opinion publique vis à vis du développement technico-économique, assurant ainsi une meilleure acceptabilité des risques majeurs, voire notamment S. CHARBONNEAU, « La gestion de l’impossible, La protection contre les risques techniques majeurs », Economica, 1992

[68] Directive n°96/82 concernant la maîtrise des dangers liés aux accidents majeurs impliquant des substances dangereuses (JOCE 14 janvier 1997, n° L10, p.13).

[69] Principe qui a été affirmé par la loi du 19 juillet 1976, cette information doit résulter de l’enquête publique, exigence qui a été renforcée par les directives Seveso et la loi du 22 juillet 1987(Loi n°87-565 du 22 juillet 1987 relative à l’organisation de la sécurité civile, à la protection de la forêt contre l’incendie et à la prévention des risques majeurs, JORF23 juillet 1987, p.1899).

[70] Qui s’appuie sur deux plans complémentaires : le POI (Plan d’opération interne) et le PPI (Plan particulier d’intervention).

[71] Il faut savoir que l’iode radioactif inhalé a la propriété de se fixer sur la thyroïde et provoque une irradiation de celle-ci, entraînant le plus souvent un cancer. Pour lutter contre ce phénomène, il est recommandé de prendre préventivement ou dans l’heure qui suit le rejet accidentel, de l’iode non radioactif (ou iode stable) sous forme de comprimé. Ce comprimé va alors saturer la thyroïde en évitant ainsi la saturation par l’iode radioactif.

[72] Réglementation relative à la prévention des accidents majeurs impliquant des substances dangereuses présentes dans certaines catégories d’installations classées pour la protection de l’environnement soumises à autorisation.

[73] Cas de l’amiante et du plomb par exemple. L’amiante est roche métamorphique, un silicate hydraté à morphologie fibreuse particulièrement résistante mais qui peut s’effriter au fil du temps et peut ainsi être inhalée pouvant provoquer de graves problèmes d’ordre sanitaire. Ca également du plomb qui est un  métal d’une grande malléabilité et d’une bonne résistance à la corrosion mais qui une fois inhalé est responsable de la maladie du saturnisme. Voir à ce sujet Moehring (P.), Pales (F.), Vauthier (M.), « L’amiante » ,Gaz. Pal., 14 et 15 juin 2002, p.46 et s. et également Poirot (S.), « Risque lié au plomb »,Gaz. Pal., 14 et 15 juin 2002, p.40 et s.

[74] Voir notamment Abdou BECHIR, «les nouvelles obligations déclaratives du vendeur d’immeuble », Master recherche droit immobilier prive et public, Année universitaire 2004-2005, www.gridauh.fr/fileadmin/gridauh/MEDIA/…et…/bechir_abdou.pdf

[75] L’OMS (Organisation Mondiale de la Santé) a reconnu en 1987 le radon comme cancérigène pulmonaire humain.

[76] Ainsi, s’il est établi que le cancer du poumon est responsable de d’environ 25 000 décès chaque année (Référence : Données nationales de mortalité en 1999) en France, les études menées en matière de radon ont démontré que ce gaz pourrait être responsable d’environ 10% de ces décès.

[77] Notons que la concentration de l’émission en radon peut varier d’un jour à l’autre et cela parce que les conditions météorologiques peuvent également influer sur  l’émission, à partir du sol, du radon dans l’atmosphère.

[78] Estimations fournies par l’Institut de Radioprotection et de Sureté Nucléaire (IRSN), www.irsn.fr

[79] Association crée depuis 1901 en France, le COSTIC ou Comité Scientifique et Technique des Industries Climatiques œuvre dans des domaines variés dont  notamment l’Equipement Technique du Bâtiment. L’une de ses pôles de compétence est le bâtiment et santé et ses activités s’articulent autour des recherches et développement et également de la diffusion de connaissances. http://www.costic.com

[80] Les département les plus fortement concernés sont Corse-du-Sud, Creuse, Lozère ; il y a ensuite les départements assez fortement concernés : Allier, Corrèze, Finistère, Loire, Haute-Loire, Haute- Marne, Haute-Vienne, Ter.-de-Belfort ; les départements moyennement concernés : Ardèche, Cantal, Haute-Corse, Deux-Sèvres, Indre, Morbihan, Nièvre, Puy-de-Dôme, Saône-et-Loire ; et enfin les départements marginalement concernés Hautes-Alpes, Ariège, Aveyron, Calvados, Côtes d’Armor, Doubs, Hautes-Pyrénées, Haute-Saône, Rhône, Savoie, Vosges.

[81] Article R421-38-3, code de l’urbanisme.

[82] Article R421-38-4, code de l’urbanisme.

[83] Article R421-38-5, code de l’urbanisme.

[84] Article L. 511-1 du Code de l’environnement, ancien art. 1 Loi de 1976.

[85] Pressing, usines, porcheries, parkings couverts, chauffage central dans un immeuble de grande hauteur, entrepôts.

[86] Cour de cassation, 12 janvier 2005, Commune de Dardilly : cette information doit faire l’objet d’un écrit lors de l’acte de vente.

[87] Article L. 514-20 du Code de l’environnement, ancien article 8-1 de la Loi de 1976, en vigueur depuis 1992.

[88] Cour de cassation, 17 novembre 2004, Société Dassault Aviation.

[89] Loi n° 99-245 du 30 mars 1999

[90] Voir supra , identification des risques.

[91] Elles servent  à  le type d’effet prévisible en surface (étude de modélisation) et le classement des zones présentant une vulnérabilité de surface (bâtiment ou infrastructure) afin de définir a surveillance à mettre en place (étude de hiérarchisation). L’éventualité de la rupture de l’édifice minier est estimée à partir des conditions géologiques et d’exploitation.

[92] Consiste à armer et à rendre monolithique la masse rocheuse en toit de la cavité pour lui permettre de reporter le poids des terres sur les piliers ou sur les flancs des galeries.

[93] Rappelons que le bornage est indispensable dans le cas où le terrain ferait partie d’un lot de lotissement.

[94] l’adresse de la banque et les références du ou des prêts, les éventuelles procédures de saisie.

[95] Article L.514-20 du Code de l’environnement

[96] Le droit de préemption urbain (DPU) permet à une collectivité locale (commune…), d’acheter en priorité, des biens mis en vente dans des zones préalablement définies. Le but de cette procédure est de réaliser des opérations d’intérêt général (ex : des équipements collectifs). Ce droit de préemption peut donc porter atteinte à l’intégralité du droit de propriété de l’acquéreur immobilier.

[97] Manquement aux règles de forme, identité inexacte des parties, inexécution d’une formalité, erreur dans la désignation d’un bien, manquement au devoir de conseil sur les conséquences civiles ou

fiscales d’une opération.

[98] Or nous avons vu que l’immeuble, qu’il soit bâti ou non, est bien un bien de consommation. Voir supra dans la première partie.

[99] Article 1, Ordonnance n°2005-136 du 17 février 2005 – art. 1 JORF 18 février 2005

[100] Article 1, alinéa 2 Ordonnance n°2005-136 du 17 février 2005 – art. 1 JORF 18 février 2005

[101] Voir à ce sujet « la protection de l’acquéreur d’un bien immobilier contre les défauts de la chose vendue », CERCRID UMR CNRS 5137, sous la direction de Pascal Ancel, Université JEAN MONNET Saint-Etienne.

[102] Article 1642 code civil français.

[103] Voir « la protection de l’acquéreur d’un bien immobilier contre les défauts de la chose vendue », op.cit.

[104] 99ème Congrès des notaires de France, Deauville 2003, « La vente d’immeuble : sécurité et transparence », n° 3012, p.539.

[105] Poracchia (D.), sous la direction de Prieto (C.), « Regards croisés sur les principes du droit européen du

contrat et sur le droit français », Presse Universitaire Aix-Marseille 2002, art.4:106 : « Information

inexacte », p.260.

[106]Périnet- Marquet (H.), « L’impact de la loi SRU sur la vente immobilière », JCP N 2001, n°10, p.533..

[107] Cornille (P.), « La nouvelle obligation d’information sur le descriptif des terrains à bâtir », Constr. et urba. 2001, chron. n° 4, p.5

[108] T.A. Orléans, 27 nov. 2007, M. et Mme Alain X, n° 06-03508

[109] C.A. Besançon, 16 nov. 2004, M. Prada, n° 02-01950

[110] Cass., 3ème civ., 22 fév. 1995, Cne de Culoz, n° 93-14400),

[111] Cass., 3ème civ., 22 janv. 1997, Cne de Nay-Bourdette, n° 95-11990 ; Cass., 3ème civ., 16 déc. 2003, M. X., n° 02-14535.

[112] Cass., 3ème civ., 19 oct. 2010, Epoux Y., n° 09-69843 ; C.A. Montpellier, 17 mars 2009, M. Guy X., n° 07-07372.

[113] Cass., 3ème civ., 14 fév. 1990, Mme Grilly, n° 88-15243 ; Cass., 3ème civ., 17 nov. 2004, Epoux X, n° 03-14958 ; Cass., 3ème civ., 24 oct. 2007, Epoux X, n° 06-19211.

[114] Cornille (P.), « La nouvelle obligation d’information sur le descriptif des terrains à bâtir », Constr. et urba. 2001, chron. n° 4, p.5. op. cit.

[115] « Le dol correspond à une manœuvre ou un mensonge, par commission ou par réticence, ayant pour but et pour résultat de surprendre le consentement d’une partie, de provoquer chez le cocontractant une erreur qui le détermine à contracter. »

[116] Com., 28 juin 2005, pourvoi no 03-16.794, Bull. 2005, IV, no 140.

[117] 3e Civ., 21 février 2001, pourvoi no 98-20.817, Bull. 2001, III, no 20.

[118] 3e Civ., 20 décembre 1995, pourvoi no 94-14.887, Bull. 1995, III, no 268

[119] 3e Civ., 15 novembre 2000, pourvoi no 99-11.203, Bull. 2000, III, no 171

[120] 3e Civ., 17 janvier 2007, pourvoi no 06-10.442, Bull. 2007, III, no 5.

[121] Il faut souligner que ces disposition concernent surtout les ventes d’objets mobiliers corporels entre un vendeur professionnel et un acheteur consommateur, mais à notre sens, il n’est pas faut de dire qu’elles peuvent s’appliquer par extensions aux transactions immobilières.

[122] Assemblée Plénière, 27 octobre 2006, pourvoi no 05-18.977, Bull. 2006, Ass. plén., no 13.

[123] 1re Civ., 8 avril 1986, pourvoi no 84-11.443, Bull. 1986, I, no 82.

[124] 3e Civ., 4 juillet 2001, pourvoi no 99-19.586.

[125] « La responsabilité professionnelle des notaires est la responsabilité encourue par les notaires dans l’exercice normal de leurs fonctions à raison de leur fait, de leur faute ou de leur négligence, ou du fait, de la faute ou de la négligence de leur personnel».

[126] Ou alors les textes de loi sont trop éparpillés, ainsi par exemple, on peut également trouver des dispositions concernant la responsabilité du notaire dans le code des assurances.

[127] Cass. 1^ère civ., 12 juin 1972, Bull. civ. I, n° 150, Rép. Defrénois 1973, art. 30293, n° 5, obs. AUBERT ; Cass. 1^ère civ., 24 juin 1963, Dalloz 1963. 717 ; Cass. 1^ère civ., 1^er juil. 1958, Bull. civ. I, n° 351 / Pour la responsabilité délictuelle : Cass. com., 27 avr. 1976, bull. civ. IV, n° 139, Rép. Defrénois 1977, art. 31343, n° 15, obs. AUBERT ; Cass. 1^ère civ., 23 nov. 1960, Bull. civ. I, n° 513.),

[128] J.-L. AUBERT, in La responsabilité civile des notaires, éd. Répertoire du notariat Defrénois, 4e éd., 2002, n° 21, p. 32 ; J.-F. PILLEBOUT et J. YAIGRE, in Droit professionnel notarial, 6e éd., éd. du Juris-Classeur, collec. Pratique professionnelle, 2004, n° 293, p. 136.

[129] Voir Cass. 1ère civ., 20 juil. 1994, Bull. civ. I, n° 260, JCP-N 1994. II. 496,

[130] Cass. com., 15 janv. 2002, précité, pourvoi n° 15945 : les clientes ne peuvent invoquer un préjudice financier né du risque de procéder à l’achat d’un immeuble avec les seules ressources provenant de la vente du leur, dès lors que « compte tenu de la consistance de leur patrimoine, [celles-ci] auraient pu obtenir sans difficulté un crédit-relais ».

[131] Cass. 1ère civ., 29 févr. 2000, pourvoi n° 97-18734, Bull. civ. I, n° 72, Rép. Defrénois 2000.733, obs. AUBERT, RTD civ. 2000.576, obs. JOURDAIN.

[132] Cass. 1ère civ., 9 juil. 1996, pourvoi n° 94-14083, Cass. 3e civ., 22 janv. 2003, pourvoi n° 01-13599 ; Cass. 1ère civ., 9 nov. 2004, pourvoi n° 02-13952.

[133] Notamment par la Loi n° 90-1129 du 19 décembre 1990 relative au contrat de construction d’une maison individuelle (J.O. du 22 décembre)

[134] 1re Civ., 28 mai 2009, pourvoi no 08-14.421 (la violation par le vendeur de son obligation d’information « peut entraîner la résolution de la vente dans les conditions du droit commun ») ; Com., 3 février 2009, pourvoi no 08-15.307 (résolution justifiée par le manquement du vendeur à ses obligations d’information et de conseil, « pourvu seulement que ce manquement soit d’une gravité suffisante »).

[135] Il faut cependant souligner le fait que les parties peuvent choisir de ne pas annuler le contrat parce que cela serait contraire à leurs intérêts, elles peuvent alors choisir de confirmer les termes du contrat. Article 1188 du code civil.

[136] Cour de cassation 1ere chambre civile, 12 décembre 1979.

[137] Voir à ce sujet, « la protection de l’acquéreur immobilier contre les défauts de la chose vendue », op. cit.

[138] Dossier 664 : CA Angers 15 septembre 2003, dans le cas d’espèce, le sol de la maison qui était incliné avait aggravé les problèmes de tensions de l’occupante.

[139] Dossier 364 : TGI Rouen 15 Mai 2003, RG 02/0271.

[140] 3e Civ., 21 mars 2001, pourvoi no 99-10.913, Bull. 2001, III, no 38

[141] Conseil d’Etat, 24 mars 1978, Société le Quinoléïne et ses dérivés.

[142]  Cour de Cassation. 3e civ., 16 mars 2005, n° 03-17.875, Sté Hydro Agri France : Juris-Data n° 2005-027583

[143] Conseil d’Etat, 11 avril 1986, Société des Produits Chimiques Ugine-Kuhlmann. Conseil d’Etat, 17 novembre 2004, Société Générale d’Archives.

[144] Cour de cassation, 3è chambre civile, 16 mars 2005, n°03-17875, Société Hydro Agri

France. op. cit.

[145] 1re Civ., 19 janvier 1965, pourvoi no 61-10.952, Bull. 1965, I, no 52

[146] Voir également 3e Civ., 26 avril 2006, pourvoi no 04-18.466, Bull. 2006, III, no 106, qui retient au surplus une conception large de la notion de vendeur professionnel jurisprudence a été consacrée par la loi sur les clauses abusives du 10 janvier 1978 : l’article R. 132-1 du code de la consommation

[147] Article L121-1, code minier, alinéa 1 et 2

[148] A ne pas confondre avec la vente successive qui est interdite et sanctionnée par l’article 1 de la loi hypothécaire du 16 décembre 1851. Est réputé avoir contracté avec fraude au sens de l’article 1er de la loi hypothécaire du 16 décembre 1851, le tiers qui, en contractant, avait eu connaissance de l’existence de la convention antérieure de transfert de propriété du bien immobilier; que cette connaissance doit être appréciée au moment de la naissance du droit de ce tiers, la date à laquelle est intervenu le compromis de vente entre le propriétaire et le demandeur. Non application de l’article 1328 du Code civil, Cour de cassation (1ère ch.), Arrêt du 13 avril 1995.

[149] Cass. Ass.  Plén., 7 fevrier 1986, n° 83-14.631, bull.civ.ass.plén. n° 2 ; cass.civ. 3, 28 novembre 2001n°00-13.559, Bull. civ ; 3 n°137.

[150] Cass. Civ 3^e, 16 novembre 2005.

[151] Cour de Cassation, arrêt du 4 novembre 1987

[152] Voir par exemple, Cass. Com. 1^er octobre 2002 ; pourvoi n°00-15493, Cass. Civ.3, 19 déc 2001, Sté Discodis c/ Sté Profidis, n°00-12022.

[153] Sté Discodis c/ Sté Profidis, n°00-12022. Précité ; CA Rouen, 29 Mars 2006 n°03/04603, n°04/1727.