INTERVENTIONS DE L’EXPERT-COMPTABLE EN MATIERE DE CONSEIL PATRIMONIAL : APPORT D’OUTILS OPERATIONNELS – APPLICATION AU SECTEUR IMMOBILIER

Le marché de la profession comptable est maintenant devenu une scène incontournable du jeu de la concurrence entre les cabinets d’expertise comptable.

Depuis des années, quelques grosses pointures en la matière s’investissent pour devenir des cabinets de références. Quelques exemples, les cabinets comme ERNST&YOUNG, DELOITTE, KPMG et PWC ont fait de grands progrès pour devenir des pionniers dans la profession, accaparant des parts de marché importantes à travers le monde.

En outre, d’autres cabinets internationaux comme GRANT THORNTON et des cabinets français comme FIDUCIAL n’ont jamais manqué des occasions de monter en puissance. De plus, une vague importante de normes et de références tendent à devenir des conditions d’accès et des barrières à l’entrée pour les autres cabinets en évolution.

Les acteurs plus petits éprouvent alors des difficultés à travers l’exercice des missions traditionnelles de la profession. Sous peine de promouvoir la maitrise et l’extension des nouvelles missions, ces cabinets céderaient l’opportunité de profiter du marché aux cabinets de référence.

Sur ce point, l’ouverture à de nouvelles missions est à l’ordre du jour des cabinets tant pour les petits acteurs que pour les professionnels plus importants. La maitrise de ces nouvelles opportunités de mission est d’autant plus importante que le marché de la profession comptable s’ouvre à de nombreuses missions annexes.

Sur le plan opérationnel, la présence des cabinets de référence sur le marché aurait beaucoup d’influences sur sa structure. Cela implique l’initiative des autres à promouvoir des solutions propices, leur permettant d’accéder à un niveau supérieur. Ces solutions touchent principalement la capacité d’exercer des missions de conseil et d’accompagnement dans la gestion patrimoniale des personnes physiques et des personnes morales, un phénomène en vogue de nos jours.

Le fait pour un Cabinet d’expertise comptable de procéder à la gestion patrimoniale permet de retrouver des avantages concurrentiels à travers une démarche structurelle adaptée à la gestion du cabinet et aux exigences des clients. Ceci afin de s’offrir un bon positionnement.

L’analyse des nouvelles conditions contextuelles, de l’état de la concurrence et du niveau des attentes clients amène les dirigeants des cabinets d’expertise comptable à faire face à une double contrainte. D’abord la contrainte de la concurrence, les poussant à la recherche de compétences nouvelles et plus approfondies servant à se tailler une place parmi les cabinets qui ont déjà eu un succès et continuant d’asseoir leur hégémonie sur le marché. Ensuite la croissance des exigences des clients sur la qualité et l’étendue des prestations qu’ils attendent des experts-comptables, orientent la stratégie marketing des cabinets à offrir des services de qualité et de l’expertise dans tous les domaines de la gestion de ses affaires par le client.

En effet, le conseil en gestion de patrimoine est un domaine d’intervention très vaste. Les dirigeants d’entreprises ont des besoins et des problématiques spécifiques. L’analyse et le conseil de ce type de clientèle doit être fait au cas par cas. Cette analyse ainsi que les solutions applicables sont complexes pour plusieurs raisons. Il faut tout d’abord souligner que les enjeux financiers et fiscaux sont importants. De plus, les revenus des dirigeants étant maitrisés, les choix et schémas patrimoniaux sont nombreux. Par ailleurs, il existe une étroite relation entre patrimoine privé et professionnel. Le mode de fonctionnement et la politique d’entreprise ont des effets volontaires ou non sur leur patrimoine personnel. Enfin, les chefs d’entreprises doivent à la fois assurer la gestion de leur patrimoine privé et de leur patrimoine professionnel. Les risques encourus sont différents. Cette gestion conjointe est d’autant plus difficile qu’ils n’ont ni les mêmes caractéristiques, ni les mêmes contraintes de gestion.

Dans ce cadre, la mission de l’Expert-comptable consiste à apporter pour ses clients du conseil en organisation, en stratégie patrimoniale et en planification de projet.

Face à la réalisation de cette mission, ce mémoire présente des objectifs conjoints :

Concevoir et proposer au professionnel de l’expertise comptable une méthode de prise de connaissance du patrimoine du chef d’entreprise, de mise en place de la mission, formalisation des dossiers de travail et d’optimisation du conseil.
Mettre en valeur l’intérêt et les conditions de réussite de la stratégie de l’option à l’impôt sur les sociétés, dans une logique de défiscalisation et d’optimisation des liquidités personnelles.

Une première partie s’articulera autour de la découverte des missions de l’expert-comptable, des limites de son domaine d’intervention, et des conditions d’exercice du métier de gestionnaire de patrimoine. Cette intervention facilitera la compréhension de l’environnement dans lequel évolue le gestionnaire de patrimoine. Après avoir déterminé méthodiquement le client ciblé, je proposerai une méthode relative à l’établissement du bilan patrimonial et à sa mise en place ainsi qu’à l’organisation de cette mission particulière.

Dans un deuxième temps, ce mémoire abordera les choix d’investissements immobiliers soumis à l’impôt sur le revenu mais présentera également des outils de simulation et une proposition d’amélioration de certains « dossiers de travail type ».

La troisième partie traitera tout d’abord des sociétés civiles immobilières soumises à l’impôt sur les sociétés et à la fiscalité en cas de cession d’un bien immobilier, pour ensuite aboutir à la proposition d’un outil informatique de diagnostic et d’aide à la décision en matière d’option pour l’imposition des revenus des sociétés civiles immobilières à l’impôt sur les sociétés.

PREMIERE PARTIE : INTERVENTION DE L’EXPERT-COMPTABLE EN MATIERE DE CONSEIL EN GESTION PATRIMONIALE

L’origine de son intervention :

Les missions de l’Expert-comptable 3 pages

Le code de déontologie

La profession d’expert comptable(EC) est règlementée par des obligations légales et notamment le Code de déontologie qui régit la profession. En effet, ce dernier dispose plusieurs articles relatifs aux règles générales qui doivent apporter une règlementation légale quant à l’exercice de la profession comptable. En cas de non respect de ces règlementations, l’expert comptable peut voir sa responsabilité civile, pénale ou disciplinaire engagée.

Le code de déontologie précise les normes générales de comportement professionnel et les normes de travail auxquelles doivent se référer les EC.

Les normes de comportement professionnel

L’indépendance :

La compétence :

La qualité de travail :

Secret professionnel et devoir de discrétion :

Acceptation et maintien des missions

-Les normes de travail

Programmation des travaux :

L’expert-comptable programme l’exécution de ses missions. Cette démarche lui permet d’assurer une affectation adéquate des collaborateurs aux missions.

Lettre de mission :

L’expert-comptable établit, en accord avec son client, un contrat définissant sa mission et précisant les droits et obligations de chacune des parties. Il fait référence, le cas échéant, aux normes professionnelles. Par exemple, dans cette optique, l’article 11 du Code de déontologie porté par le Décret n° 2012-432 du 30 mars 2012 relatif à l’exercice de l’activité d’expertise comptable[1].

Délégation et supervision :

Les missions de l’expert-comptable peuvent donner lieu à la constitution d’équipes. L’expert-comptable peut se faire assister ou représenter par des collaborateurs. Toutefois, il ne peut déléguer tous ses travaux et conserve la responsabilité finale de la mission en organisant une supervision adéquate. En effet, on constate de nos jours le développement des relations d’interprofessionnalité[2]. Le fait pour un Cabinet d’expertise comptable de procéder à l’interprofessionnalité permet de retrouver des avantages concurrentiels à travers une démarche structurelle adaptée à la gestion du cabinet et aux exigences des clients. Ceci afin de s’offrir un bon positionnement.

Utilisation des travaux d’autres professionnels :

L’expert-comptable qui est conduit à utiliser les travaux d’autres conseils extérieurs à l’entreprise apprécie dans quelle mesure ces travaux peuvent servir les objectifs de sa mission et être pris en considération. Il a recours à un technicien dès lors que l’exécution d’une mission nécessite des compétences particulières.

Documentation des travaux :

Une bonne organisation des missions ainsi que le respect des normes professionnelles relatives à la qualité, impliquent la tenue de dossiers de travail. Ils facilitent la compréhension et le contrôle des travaux. Ils permettent à l’expert-comptable de matérialiser la mise en œuvre de ses diligences, pour toute mission qu’il a accomplie. L’expert-comptable conserve ses dossiers de travail durant la période de prescription légale et en préserve la confidentialité. En effet, il convient de préciser qu’en droit civil, la durée légale de conservations des documents comptables est de 30 ans.

A l’analyse de ces diverses dispositions légales, l’objectif du Code de déontologie de la profession comptable est principalement de garantir l’indépendance de la profession comptable. En effet, le respect de la règle d’indépendance suppose, implicitement, que les honoraires relatifs à des travaux effectués ne soient pas trop élevés. L’indépendance d’un cabinet serait affectée si une part trop importante de ses revenus provenait d’un même client ou de clients d’un même groupe. De même, il ne peut pas accepter des honoraires trop bas qui ne lui permettent pas d’exercer sa mission convenablement.

Il convient toutefois de préciser que ce Code de déontologie des professionnels de l’expertise comptable publié au journal officiel le 28 septembre 2007 et entré en vigueur le 1er décembre 2007, prévoit des innovations, qui sont les suivantes :

Devoir d’information et de conseil mis à la charge du professionnel (article 15),

Obligation de dénoncer le contrat dès lors que le professionnel se trouve en situation de conflits d’intérêts ou de manque d’indépendance (article 17),

Possibilité d’interrompre le contrat pour des motifs justes et raisonnables (article 16).

Détail des missions de l’Expert-comptable

Les missions générales de l’EC

Le référentiel 2012 précise les missions d’assurance, normalisées, sur les comptes complets historiques, ainsi que d’autres missions normalisées, avec ou sans assurance. Les principales missions d’assurance se décomposent comme suit :

-La mission de présentation des comptes annuels

-La mission d’examen limité des comptes annuels

-La mission d’audit contractuel

Les missions annexes de l’EC

Outre les missions générales, l’expert-comptable peut également réaliser des missions annexes pour mieux accompagner et conseiller les entreprises, notamment en matière :

D’assistance fiscale: Etablissement des déclarations fiscales, optimisation de la gestion de la fiscalité de l’entreprise, assistance lors des contrôles fiscaux.
D’assistance sociale: Paie et établissement des déclarations sociales.
D’administration d’entreprise: travaux de secrétariat, rapport de gestion, procès-verbaux…
De gestion financière : Négociation auprès des administrations publiques, des fournisseurs et des banques, montage financier, conseil en financement, amélioration de la performance et de la stratégie, optimisation de la trésorerie…
De conseil : Organisation, recrutement, formation, social, fiscal, gestion du patrimoine, contrôle fiscal et social…

Le devoir de conseil

Du fait de la crise économique, les besoins des clients sont accrus et leurs comportements évoluent. Cela se traduit par une demande plus importante en termes de conseil, de réactivité de la part de leurs intervenants et des prestations pluridisciplinaires. En d’autres termes, face à la dérèglementation, la concurrence et dans le souci de préserver leurs atouts économiques, les cabinets d’expertise comptable doivent réagir, face à des clients, toujours soucieux de l’évolution de leurs entreprises et qui souhaitent être mieux conseillés.

Mais force est de préciser que le fait de conseiller les clients n’est plus une simple mission de l’EC mais plutôt un devoir, une obligation, deux termes employés indifféremment par le juge, vu que ce devoir de conseil de l’EC est un principe essentiellement jurisprudentiel.

L’objectif de ce devoir de conseil est de protéger le cocontractant non professionnel (c’est-à-dire le client). Aussi, compte tenu de cet objectif, le devoir de conseil de l’EC ne doit pas être limité dans le cadre du domaine comptable mais s’étend dans tous les domaines de l’exploitation de l’entreprise, tels que la fiscalité, le droit, la gestion des ressources humaines, la gestion patrimoniale…

En effet, ce devoir de conseil de l’EC se décompose comme suit :

Devoir d’informer,

Devoir d’alerter,

Devoir d’exiger,

Devoir de refuser.

Ce sont autant de devoirs contenus que comprennent le devoir de conseil, aussi, les manquements à l’un de ces devoirs peuvent engager la responsabilité de l’EC.

Elargissement de la palette d’interventions

En plus des missions générales et des missions annexes, des nouvelles missions sont en train de s’ouvrir à l’exercice de la profession comptable compte tenu des demandes des clients mais aussi de par la directive services du 23 juillet 2010[3], à savoir :

Montage de dossier de financement

Analyse financière

Appui à la création d’entreprise

Organisation des ressources humaines

Accompagnement des collectivités territoriales

Le marché, caractérisé par un grand nombre de cabinets de petite et moyenne taille, doit faire face à l’évolution règlementaire, concurrentielle et technique. Les cabinets doivent répondre aux besoins et exigences des clients en termes d’étendue des prestations et de coûts. De ce fait, cette évolution amène les experts-comptables à revoir leur mode de facturation.

Les limites à ne pas franchir

Les besoins des clients évoluent de jour en jour, ce qui fait que les missions des EC sont de plus en plus étendues et les compétences requises de plus en plus pluridisciplinaires, vu que l’EC est appelé à intervenir dans divers domaines dans le cadre de la gestion de l’entreprise.

Voici les limites à ne pas franchir dans l’engagement de cette relation d’interprofessionnalité, solution adoptée par les EC pour faire face à l’évolution incessante des besoins de leurs clients :

-L’EC doit avoir des stratégies de présélection de ses collaborateurs, vu qu’il est le premier engagé en cas de défaillance de ces derniers.

-L’EC doit garantir les prestations de ses collaborateurs au niveau de ses clients,

-L’EC s’engage à ne pas faire de concurrence déloyale aux conseillers en gestion de patrimoine.

L’assurance

Le Conseil Supérieur de l’Ordre des experts comptables a adopté, lors de sa session du 7 juillet 2010, un nouveau référentiel normatif et déontologique des missions de l’expert-comptable conforme aux pratiques internationales. Les missions normalisées qui donnent lieu à une expression d’assurance du professionnel de l’expertise comptable, ou les missions dites d’expression d’assurance ont été privilégiées. Ce sont en effet les missions à l’issue desquelles l’EC émet des opinions.

En effet, il convient aussi de préciser que la responsabilité civile des EC peut être engagée en cas de fautes professionnelles. En d’autres termes, L’EC est tenu responsable des conséquences des fautes et négligences commises dans l’exercice de ses fonctions. Cette responsabilité peut être mise en cause par le client en raison de fautes ou négligences imputables à l’expert-comptable lors de la réalisation de sa mission (responsabilité civile contractuelle). Elle peut également être soulevée par des tiers qui ont subi les conséquences dommageables de ces mêmes fautes ou négligences (responsabilité civile délictuelle).

Aussi, il doit souscrire un contrat d’assurance responsabilité civile professionnelle. Cette souscription d’assurance est obligatoire pour tout EC qui veut assurer une mission de gestion de patrimoine immobilier.

Le marché du conseil en patrimoine 3 pages

Etude du besoin en conseil en gestion de patrimoine immobilier :

Mesure à l’échelle Européenne

Dans le cadre de la gestion de patrimoine immobilier, les besoins des clients européens sont surtout les suivants :

-L’établissement d’un bilan patrimonial par un professionnel en gestion de patrimoine. Ce bilan doit être établi selon divers critères : la forme de l’entreprise, le type responsabilité du dirigeant (limitée ou non), les risques encourus dans la gestion de l’entreprise, …

-Evaluation des risques et des rentabilités possibles dans l’exploitation du patrimoine immobilier

-Prise en charge du calcul de la fiscalité du patrimoine immobilier

Certes, les clients peuvent s’adresser à un expert comptable, mais il convient de préciser que dans l’exercice de la mission de conseil en gestion de patrimoine immobilier, l’EC peut travailler en collaboration avec des spécialistes dans certains domaines de la gestion immobilière dont il ne maitrise pas assez. Ces spécialistes peuvent être le notaire, le banquier, l’assureur, les avocats fiscalistes, les conseillers en gestion de patrimoine indépendants (CGPI)…

Analyse sectorielle des clientèles des cabinets français

L’objet de cette section est de procéder à une analyse du marché français de la gestion de patrimoine. Cette analyse comprendra deux volets, notamment l’étude de l’évolution de la gestion de patrimoine ainsi que ses perspectives de croissance à l’échelle française et l’analyse de l’impact de la crise sur le comportement des clients, l’offre.

-Etude de l’évolution de la gestion de patrimoine et les impacts de la crise financière sur le marché

Le marché de la gestion de patrimoine occupe une place considérable sur le marché français car concerne plus de 4 millions de ménages, qui détiennent en totalité près de 1.000 milliards d’euros d’actifs. Selon le troisième Global Wealth Report publié par le Credit Suisse Group en octobre 2012, la France reste au premier rang européen et au troisième rang mondial (après le Japon et les États-Unis) pour le nombre de personnes dont le patrimoine excède le million de dollars : 2,2 millions d’individus. En 2017, ce nombre devrait passer à 3,4 millions de personnes en France contre 2,5 en Allemagne[4].

-Perspectives de croissance du marché de gestion de patrimoine à l’échelle française

On peut affirmer que les EC intervenant dans le domaine de la gestion de patrimoine, notamment immobilier, font face à des contraintes croissantes, caractérisées par la hausse des attentes des clients en termes de conseils et d’accompagnement d’un côté, et l’accroissement de la concurrence d’un autre.

Profession règlementée :

Conditions d’exercice de la profession

Les compétences de l’EC à exercer la mission de gestion de patrimoine sont confirmées par le respect des conditions suivantes :

-Possession d’une carte règlementaire justifiant l’exercice de la profession

L’appellation de conseiller en gestion de patrimoine désigne en France, quelle que soit l’entité qui exerce la mission de conseil (personne indépendante ou cabinet d’expertise comptable), la possession d’un minimum de carte réglementaire :

C.I.F. : conseiller en investissements financiers ;

O.R.I.A.S. : le carte de courtage d’assurance ;

I.O.B.S.P. : l’intermédiation en opérations de banque ;

La carte d’agent immobilier ;

La carte de démarcheur bancaire et financier ;

La compétence juridique appropriée.

-La possession d’un diplôme spécialisé en gestion de patrimoine,

-La possession d’un casier judiciaire vierge, qui atteste la bonne foi et le comportement loyal de l’expert comptable appelé à gérer les biens patrimoniaux d’autrui,

-La préalable souscription à une assurance professionnelle, qui puisse garantir les recours des clients en cas de fautes professionnelles du gestionnaire de patrimoine.

Autres conditions

A la conclusion d’une mission de gestion de patrimoine, des conditions conviennent d’être respectées :

-La signature d’une lettre de mission claire et précise est obligatoire

Cette obligation est traduite par l’article 11 du Code de déontologie, qui dispose que : « Les personnes mentionnées à l’article 1^er passent avec leur client ou adhérent un contrat écrit, autrement dénommé « lettre de mission » définissant leur mission et précisant les droits et obligations de chacune des parties (…) une lettre de mission spécifique précise les droits et obligations de chacune des parties, ainsi que les conditions financières de la prestation. Cette lettre de mission comporte également l’engagement du client ou de l’adhérent de fournir au professionnel de l’expertise comptable chargé de tenir et de présenter ses documents comptables tous les éléments nécessaires à l’établissement d’une comptabilité sincère de son exploitation. »

-Le respect de la libre fixation des honoraires dans la conclusion des contrats

L’article 18 du code de déontologie précise clairement que : « Les honoraires sont fixés librement entre le client et les experts-comptables en fonction de l’importance des diligences à mettre en œuvre, de la difficulté des cas à traiter, des frais exposés ainsi que de la notoriété de l’expert-comptable… »

Cet article évoque le principe de la liberté de fixation des honoraires.

–Le respect des prescriptions du Code de déontologie de la profession de CGPI

Toutes ces conditions doivent être respectées par l’une et l’autre des deux parties engagées dans la mission de gestion patrimoniale.

Typologie de clientèle et intérêts de ce type de missions 3 pages

L’objet de cette partie est de délimiter le « client-type » pour une mission de gestion de patrimoine immobilier, et de déterminer les intérêts pour l’EC de développer ce type de mission pour cette typologie de clientèle.

Le choix du client susceptible d’être concerné:

Avant d’engager une étude sur la mission de gestion patrimoniale, l’EC doit inévitablement inclure dans son tableau de bord ou tout autre outil de pilotage quels sont ses cibles pour ce type de mission.

Généralités de la typologie de clientèle

La typologie de clientèle qui serait intéressée par une proposition de mission de gestion patrimoniale présente les caractéristiques générales suivantes :

-Ce sont des personnes qui ont un regard optimiste sur les marchés et l’avenir financier

Le pourcentage de ces personnes optimistes a presque doublé en 2013, par rapport au pourcentage de 2012 (voir schéma ci-dessous)[5].

-Des personnes qui souhaiteraient intervenir avec plus d’efficacité sur le marché financier, au lendemain de la crise

Et si ces personnes sont optimistes, c’est qu’elles souhaitent être accompagnées dans leurs actions d’investissements, pour plus de vigilance et d’implication. Ce qui est une opportunité de mission pour l’EC, vu que ces clients sont conscients de la nécessité d’un changement de comportement sur le marché compte tenu des effets de la crise financière.

Mais la question qui se pose actuellement est celle de savoir : concrètement, quelle est cette clientèle intéressée par les conseils et l’accompagnement dans la gestion de son patrimoine ?

Détermination de la clientèle concernée par le sujet

La clientèle susceptible d’être concernée par la question de la gestion du patrimoine immobilier est :

-Les personnes physiques

Les personnes physiques, soucieuses de la gestion de leurs patrimoines, ont généralement recours au conseil et à l’accompagnement d’experts pour gérer efficacement leurs biens.

–Les personnes morales : entreprises et associations

Il est important de préciser que l’expert-comptable tient une place importante de prestataire auprès des entreprises et des associations de moins de 250 salariés. Ainsi, il joue un rôle prépondérant auprès de 67% des entreprises et de 70% des associations^[6].

En effet, près de 90% des entreprises de 1 à 49 salariés, font appel à un expert-comptable. Au niveau des associations, nous constatons une prédominance pour les petites entités mais aussi pour les associations de plus de 50 salariés.

Ces interventions de l’EC ne sont pas systématiquement des conseils en gestion patrimoniale, mais cette nouvelle mission de conseils est une mission pouvant être exploitée par les EC à cette typologie de clients.

b- Les intérêts de développer ces nouvelles missions

Les EC ont intérêt à valoriser cette mission de conseil et d’accompagnement en gestion patrimoniale pour les raisons suivantes :

Image et valorisation du cabinet

La possibilité pour un CEC d’exercer des missions de gestion de patrimoine améliorera son image de marque et contribuera certainement à la valorisation du Cabinet aux yeux de ses clients.

La valorisation du Cabinet, via son image de marque s’inscrit à un triple niveau :

-L’image perçue par les clients sur le CEC sera amélioré : le CEC sera considéré comme un spécialiste « pluridisciplinaire », capable de conseiller, d’accompagner et de résoudre des difficultés à tous les niveaux de développement des entreprises de ses clients,

-L’image vraie véhiculée par l’entreprise sera aussi de la même façon positivée : en respectant les normes d’exercice de la mission de gestion de patrimoine, l’entreprise véhicule ses facultés réelles,

-L’image voulue par l’entreprise sera atteinte : le CEC sera considérée comme disposant de toutes les solutions aux difficultés diverses rencontrées par les clients, mais ne se limite plus aux missions classiques.

Le meilleur moyen pour une entreprise de développer cette image de marque passe incontestablement par une écoute de l’environnement et des clients. En élargissant ses missions, vers la prise en charge de la gestion patrimoniale, le CEC sera considéré comme sensible aux attentes des clients et à leurs besoins évolutifs, ce qui améliorera d’autant plus son image de marque.

Optimisation du conseil et fidélisation du client

En proposant cette nouvelle mission qui est la mission de conseil et d’accompagnement en gestion de patrimoine, l’EC optimise ses conseils et fidélise à la fois ses clients.

La question de la fidélisation des clients est un sujet qui se trouve au cœur du développement d’une entreprise. Une étude du Harvard Business Review a calculé que les entreprises perdaient en moyenne 50% de leurs clients tous les 5 ans (soit près de 10% chaque année !). Aussi, les nouvelles stratégies marketing qui doivent être mises en place par les CEC doivent leur permettre de s’adapter aux nouvelles réalités contextuelles. Ces réalités sont en effet :

-La constatation des besoins nouveaux de la clientèle,

-L’environnement globalisé gouverné par la libre concurrence.

Recommandations par d’autres professionnels

Le développement de cette nouvelle mission qui est la gestion de patrimoine immobilier permet au CEC de se conformer aux recommandations d’autres professionnels, membres de réseaux sociaux professionnels. En d’autres termes, grâce à l’exercice de ces nouvelles missions, les CEC peuvent tisser des liens plus importants avec d’autres professionnels dans la gestion de patrimoine, tels que les fiscalistes, avocats, Banques,…

Vente et organisation de la mission de conseil en patrimoine:

L’objet de cette partie est de discuter les éléments, compétences et connaissances nécessaires pour que l’EC puisse déployer convenablement la mission de conseil en gestion de patrimoine.

Compétences et autoanalyse de compétences 3 pages

L’EC doit préalablement prendre connaissance de toute la législation qui régit le domaine de la gestion de patrimoine, et prendre conscience des compétences humaines et techniques qu’il convient de mettre en œuvre pour mener à bien la mission de gestion de patrimoine.

La législation

L’EC qui décide de mener une mission de gestion de patrimoine doit connaitre que la législation régissant ce domaine ne se limite pas à celle régissant les rapports des EC avec leurs clients mais est encore plus large, vu que la mission de gestion de patrimoine est une mission assez particulière pour l’EC, et que ce n’est pas uniquement l’EC qui peut assurer l’exercice de cette mission.

Dans la liste de cette législation applicable à la gestion de patrimoine figurent principalement :

Législations relatives aux établissements de crédit et entreprises d’investissement
Législations relatives aux entreprises d’assurance, de prévoyance, de retraite et de gestion de patrimoine
Législations relatives aux investissements immobiliers
Le Code Civil Français (CCF)

Dans le cas où l’EC est mandaté pour gérer le patrimoine d’une personne mineure ou majeure sous tutelle, la connaissance des dispositifs légaux y afférents est une étape indispensable. Par exemple, dans cette optique, et par rapport aux pouvoirs conférés au mandataire (qui peut être l’EC).

Le code de déontologie

Même si l’EC exerce dans le cadre d’une mission de gestion de patrimoine une mission qui est assez spécifique par rapport à ses missions habituelles, l’EC ne doit toutefois pas se détacher du Code de déontologie qui régit le statut d’EC et le statut de gestionnaire de patrimoine. En d’autres termes, c’est le référentiel normatif, applicable à compter du 1er Janvier 2012, qui définit le cadre des missions normalisées. Mais l’expert-comptable peut également réaliser des missions annexes pour mieux accompagner et conseiller les entreprises (et autres types de clients), en l’occurrence la mission de gestion de patrimoine, mais tout cela en restant dans le cadre du respect du code de déontologie, de la maitrise de la qualité et de la norme anti blanchiment.

Parmi les dispositions du Code de déontologie de la profession comptable, ont peut citer, notamment :

-L’obligation de signer une lettre de mission en bonne et due forme avant même l’exécution de la prestation (Cf. Article 11 du Code de déontologie[7])

-Le respect du principe de la libre fixation des honoraires (Article 18 Code de déontologie[8])

-La soumission au principe de l’indépendance de l’EC dans l’exercice de ses missions.

Mais en plus de ce Code de déontologie qui régit d’une manière spécifique l’exercice de la profession d’EC, il est tenu de respecter quelle que soit la mission qu’il exécute, les principes déontologiques des CGPI (Conseils en Gestion de Patrimoine Indépendants), tels que

–L’obligation de mettre en œuvre toutes ses compétences et de faire appel à des experts quand ces compétences sont défaillantes :

-Le principe de la confidentialité des informations :

–Le respect d’un formalisme dans l’exercice de la mission :

-Le principe de l’indépendance du gestionnaire de patrimoine :

Connaissances

Comme précisé ci-dessous, l’EC exerçant la mission de gestion de patrimoine doit disposer des connaissances nécessaires pour mener à bien sa mission. Il s’engage aussi à user de toutes ses connaissances dans la gestion du patrimoine de son client.

Il doit toutefois reconnaitre les limites de ses compétences dans certains domaines, et doit ainsi faire appel à des experts pour gérer la situation.

Formation

Comme le précise l’article D1 du Code de déontologie des CGPI :

« Le conseiller en gestion de patrimoine certifié doit justifier d’une formation sanctionnée par des diplômes ou autodidacte, nécessaire et suffisante pour conseiller son client, attesté par la procédure de l’examen national de certification. »

Moyens techniques et humains

Le cabinet d’EC à qui sera confiée la mission de conseil en Gestion de patrimoine doit justifier qu’il dispose des moyens techniques et humains nécessaires à la réussite de la mise en œuvre de la mission.

Une fois toutes ces conditions réunies, l’EC passera à la prochaine étape de l’organisation de la mission de conseil en gestion de patrimoine, qui consiste en la définition du profil patrimonial du cabinet puis le chiffrage et la proposition de la mission auprès des clients ciblés.

Chiffrage et proposition de la mission 3 pages

a – Le client ciblé

Avant même que l’EC puisse proposer sa nouvelle mission, il doit préalablement se poser la question suivante : « A qui va-t-il vendre cette mission ? ». En d’autres termes, quels types de clients pourront être intéressés par cette mission. Pour cela, l’EC doit procéder à un dressage de la liste des cibles.

b-Estimation du temps nécessaire

Avant même la proposition de mission auprès du client, l’EC en charge de la mission doit effectuer un calcul préalable du temps nécessaire à la réalisation de la mission.

Cette estimation du temps est importante dans le sens où du temps passé sur une mission dépendra le montant des honoraires de l’EC, telle est la méthode de la facturation au temps passé. En effet, la facturation aux temps passés est ainsi réalisée par rapport au nombre d’heures effectuées pour réaliser une mission. Un volume réalisé par l’expert-comptable et les différents intervenants, les honoraires sont alors déterminés en prenant ces heures pondérées d’un taux de facturation.

La question qui se pose est celle de savoir : comment estimer le temps nécessaire à la réalisation d’une mission, pour qu’elle soit une source de facturation « équitable » ?

En effet, le temps nécessaire à la réalisation d’une mission est la somme de tous les temps passés par tous les intervenants dans le cadre de la réalisation de la mission. Aussi, le calcul des temps nécessaire commence par l’évaluation des ressources, qui consiste à connaître par catégorie les collaborateurs dont le Cabinet d’EC dispose et le taux de facturation horaire.

c-Vision globale des diligences à effectuer

Pour que le CEC puisse proposer une mission plus « convaincante », les membres doivent déterminer à l’avance la vision globale des diligences à effectuer, cette étape se réfère à la fixation des objectifs de la mission. En effet, les objectifs sont en effet la clé de voute de la réussite d’une mission, puisque c’est par la définition de ces objectifs que la vision commune sera instaurée, et que les tâches de chaque collaborateur, compte tenu de chaque objectif et sous objectif, seront clairement déterminées.

La fixation des objectifs de la mission suit généralement la procédure suivante :

Faire le point sur le concept de l’objectif
Formuler l’objectif
Spécifier l’objectif
Déterminer les étapes à suivre pour aboutir à l’objectif
Mettre en place un cadre de suivi de l’objectif

Une fois les objectifs fixés, les tâches à effectuer pour la réalisation de la mission, les différents intervenants qui seront affectés ainsi que le délai d’exécution doivent être préalablement déterminés par le CEC avant même d’envoyer une proposition de mission à un client.

Pour ce faire, un outil « Dossier de gestion Cabinet » est proposé en annexe ainsi que sur le CD-ROM joint à ce mémoire, pour permettre le démarrage de ce type de missions.

d-Valoriser le cabinet

La question de la valorisation du cabinet est importante, ceci car, le CEC doit identifier ses domaines clés, ses points forts, pour les proposer ensuite en tant qu’arguments de vente auprès des clients.

Pour ce faire, le CEC peut par exemple utiliser la méthode du portefeuille BCG afin de connaitre ses objectifs stratégiques. Le portefeuille BCG, encore appelé Matrice BCG présente comme objectif principal la détermination des choix et privilèges de gestion d’un portefeuille de produits ou de services. En effet, le système s’explique comme suit : les portefeuilles d’activités dans l’entreprise sont recensés un à un, et seront soumis chacun à une analyse spéciale (analyse de rentabilité, de place stratégique par rapport aux autres activités de l’entreprise), et une fois l’analyse terminée, quelques uns ou un seul de ces portefeuilles recensés sera/seront privilégié(s) du fait de son/leur importance stratégique pour l’entreprise.

La connaissance de ses points forts va permettre au CEC de les utiliser comme argumentaires de vente auprès de ses clients.

e-Démarche commerciale

Une fois que le projet de mission a été bien étudié, la mise en œuvre effective de la démarche commerciale peut être effectuée. Cette démarche se repose sur trois points essentiels : la publicité du produit/projet auprès des cibles, l’approche du client et le savoir convaincre.

La publicité est une forme de communication Business To Customer qui vise à faire vendre le produit d’une entreprise auprès de ses cibles.

Aussi, le CEC est libre de choisir la stratégie de communication, ou le mode de publicité qu’il juge adapté à ses moyens et à ses cibles. Cela tout en tenant compte des règlementations de la publicité au sein de la profession comptable.

Approche du client

L’approche du client consiste dans le fait de nouer une relation avec le client en lui transmettant des informations, notamment sur la mission à exécuter par le CEC. Cette approche du client, via la communication est établie par le recours à des moyens ou outils de communication. Mais force est de préciser que la réalisation d’une communication approche du client doit respecter un « plan de communication » bien précis. Un plan de communication est défini comme le document qui relate les stratégies de communication qui doivent être mises en place par l’entreprise afin d’accroitre sa notoriété et de parvenir au réel développement.

Savoir convaincre

Dans le cadre de la relation avec ses cibles, ses clients, le CEC doit poursuivre un objectif précis : convaincre ses clients.

Le plan de communication du CEC doit avoir les visions suivantes :

Une création de notoriété
Une amélioration de l’image du CEC
Un rapprochement direct avec les cibles :
Une acceptation des propositions de mission par les cibles

Pour être convaincus, les clients doivent « comprendre » ces objectifs, la raison d’être de la mission et la valeur du CEC qui leur propose la mission. « La qualité de notre communication est déterminée non par la manière dont nous disons les choses, mais par la manière dont elles sont comprises. », dixit Andrew Grove. ^[9].

Une fois le plan de communication mise en œuvre, le client convaincu de l’importance de la prestation du CEC, et la réalisation de la mission convenue, il convient ensuite de passer au stade de la rédaction de la lettre de mission.

f-Lettre de mission

La rédaction d’une lettre de mission est une étape obligatoire dans la réalisation d’une mission de conseil en gestion patrimoniale. Cette lettre de mission doit contenir les obligations réciproques et l’étendue des responsabilités des deux Parties, tel que déjà évoqué dans les paragraphes précédents. Quelques modèles de lettres de missions sont proposées en annexe, à utiliser selon les besoins spécifiques liés à la mission.

Obligations

Les obligations des Parties doivent être clairement précisées dans la LDM. En d’autres termes, c’est de cette LDM que découleront les obligations respectives des deux parties et les différents termes et conditions d’exécution de la mission.

Obligations et termes auxquelles les deux Parties au contrat doivent obligatoirement se soumettre du fait que : « Les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites » (Article 1134 du Code Civil Français).

Pour le cas de l’expertise comptable, ses obligations sont généralement :

-L’exécution de la mission aux termes et conditions prévus dans la lettre de mission

-Information du client sur les spécificités de la mission

-L’observation des prescriptions règlementaires dans le cadre de la réalisation de la lettre de mission.

De son côté, force est de préciser que le client a aussi ses obligations. Certes, le client, en tant que non professionnel dans le contrat, est légalement protégé par la Loi, mais cette protection ne signifie guère qu’il n’est pas assujetti à des obligations, comme tel est le cas de son cocontractant.

En effet, les principales obligations du client sont notamment :

-Le paiement des honoraires du CEC aux délais et conditions convenus,

-Le fait de garantir au prestataire un environnement et des conditions de travail lui permettant le bon accomplissement de ses missions,

-Le respect de tous les termes du contrat,

-L’observation des prescriptions règlementaires….

Une fois la LDM (Lettre de mission) conclue, aucune des deux Parties au contrat n’est investie du pouvoir de modifier unilatéralement, c’est-à-dire sans l’accord de l’autre Partie, les termes du contrat, telle est la disposition du deuxième alinéa de l’article 1134 du CCF.

Telle modification unilatérale des termes du contrat est généralement sanctionnée par la possibilité d’une demande d’annulation du contrat par l’autre Partie lésée, notamment lorsque la modification porte sur des éléments substantielles au contrat[10], tel que le montant des honoraires du CEC, …

Responsabilités

La LDM doit aussi déterminer l’étendue des responsabilités des deux Parties pendant l’exécution de la mission, et si la mission n’a pu être exécutée.

En effet, les deux Parties ne seront exonérées de l’inexécution des obligations mentionnées dans la LDM que dans le cas d’un force majeure ou cas fortuit[11]. Généralement, en dehors de ces deux cas, la partie lésée peut engager la responsabilité de la partie défaillante, et cela sur la base des obligations mentionnées dans la LDM.

Modèle type

En annexe un modèle de lettre de mission d’assistance à l’établissement des déclarations fiscales des personnes physiques.

Une fois cette LDM conclue, l’EC peut entrer dans le vif de la mission : la réalisation des interventions, actives et passives.

Intervention Active 5 pages

a-Centralisation et établissement du bilan patrimonial

Etre à l’écoute de l’historique du client

Le principe de base qui gouverne l’établissement du bilan patrimonial est d’être à l’écoute du client, vu que ce sera sur les affirmations du client que se basera l’EC.

Collecte d’informations en vue de la pertinence du diagnostic

Une fiche intitulée « Fiche d’entretien client » est proposée en annexe de ce mémoire, pour répondre au mieux aux attentes de ce types de missions

Une fois les informations patrimoniales concernant le client réunies, l’EC peut alors procéder à l’analyse de l’organisation patrimoniale de ce client.

b-Analyse de l’organisation patrimoniale actuelle

L’analyse de l’organisation patrimoniale du client dépend du statut de ce client, qu’il soit une personne physique ou une personne morale. Pour les personnes morales, l’EC qui se charge de la gestion du patrimoine doit impérativement se référer aux impératifs de l’entreprise dans l’orientation de la gestion immobilière. Quand le client est une personne physique, l’EC ne doit pas se détacher du projet de vie de cette personne.

Impératifs d’entreprise

Les impératifs d’entreprise sont les visions et les objectifs dont s’est fixée l’entreprise au début de l’exercice. Toutes les actions de l’entreprise ne doivent donc se détacher de ces objectifs, ce qui fait que l’EC doit faire en sorte que ces biens immobiliers soient des « instruments » pour parvenir aux objectifs.

Pour ce faire, l’EC doit disposer d’un outil qui lui permette de recueillir puis d’analyser ces impératifs d’entreprise :

Nom Client : ……
Référence Client : …..
ANALYSE DES IMPERATIFS D’ENTREPRISE
Objectifs N	Moyens immobiliers	Modes d’exploitation adaptés	Résultats escomptés	Risques

L’outil proposé permet de voir en une vision unique les objectifs, les moyens immobiliers à la disposition de l’entreprise, ainsi que les modes d’exploitations adaptés aux moyens et conformes aux objectifs.

Projets de vie

Si le client est une personne physique, l’EC gestionnaire du parc immobilier doit gérer le patrimoine en conformité aux projets de vie du client. Pour ce faire, l’outil suivant peut être utilisé :

Nom Client : ……
Référence Client : …..
ANALYSE DU PROJET DE VIE
*Groupe familial*			*Objectifs*		*Moyens immobiliers*	*Modes d’exploitation adaptés*	*Résultats escomptés*	Risques
Age	Situation matrimoniale	Nombre de personnes à charge	Professionnel	Personnel

Cet outil permet de recueillir toutes les informations nécessaires pour que les conseils avancés par l’EC soient conformes et adaptés aux conditions et situations de son client.

c-Propositions de stratégies

Simulation par secteur

La proposition de stratégie avancée par l’EC doit se reposer sur des simulations qui prévoient les avantages, les risques et les objectifs financiers de l’action. Pour cela, l’outil suivant est mis à la disposition de l’EC, selon chaque secteur d’investissement :

NOM CLIENT REFERENCE DOSSIER
*Biens immobiliers à louer*	*Régime fiscal*	*Calcul des charges*		*Produits escomptés*		*Risques*	*Conseils*
		Charges fiscales	Autres charges	Montant mensuel	Durée de location

Simulation globale et impact financier

Une fois les simulations par secteur effectuées, l’EC doit procéder à une simulation globale de toutes les possibilités d’investissement, il appartiendra ensuite au client de donner son aval sur l’investissement qui lui parait plus confortable. L’EC, dans la réalisation de cette simulation globale, fera usage de l’outil suivant :

NOM CLIENT REFERENCE DOSSIER SIMULATION GLOBALE ET IMPACTS FINANCIERS
*Types d’investissements*	*Régime fiscal d’imposition*	*Total des charges (1an)*		*Total des produits (1an)*		*Bénéfices escomptés*	*Risques*
		Charges fiscales	Autres charges	Montant mensuel	Durée de location

Synthèses des avantages et inconvénients

Enfin, pour que le client puisse choisir, en toute connaissance de cause, l’affectation définitive de son patrimoine, l’EC doit organiser un outil de synthèse des avantages et des inconvénients de toutes les propositions d’affectation qu’il a avancées.

L’outil suivant peut être utilisé :

SIMULATION GLOBALE ET IMPACTS FINANCIERS
*Types d’investissements*	*Avantages*	*Inconvénients*	*Conseils*

d-Validation par le client

Le temps de la réflexion

Pour valider la mission de l’EC en gestion de patrimoine, ce dernier doit accorder un temps de réflexion à son client, pour que les décisions qu’il prenne ne soit pas hâtive, vu que ladite décision va engager la vie future du client. Le choix de la personne à qui l’on va confier la gestion de ses biens est primordial.

La motivation

Durant le temps de réflexion, le client doit trouver la « motivation » ainsi que la pleine « conviction » de confier ses projets à l’EC qui se chargera de le gérer. Cette motivation sera ensuite à la base de la prise de décision.

La prise de décision

En effet, la prise de décision dans une entreprise/ou même chez une personne physique, est un processus complexe pour plusieurs raisons, essentiellement liées aux influences des valeurs quantitatives et qualitatives des informations disponibles. Ces dernières doivent toutes être fournies par l’EC qui propose la mission, afin de faciliter la prise de décision de son client. En effet, les personnes habilitées à prendre une décision ne prennent pas celle-ci sans une préalable analyse contextuelle de l’entreprise, et telle analyse contextuelle se fait sur la base des informations disponibles.

L’opportunité de la mission de l’EC sera décidée par le client, une fois que ce dernier aura décidé que les missions proposées sont les solutions adéquates à ses difficultés actuelles.

Une fois une décision positive prise par le client, toujours dans le cadre de l’organisation de la mission, l’EC se chargera ensuite de la mise en œuvre des solutions proposées dans la proposition de mission adressée au client.

e-Mise en œuvre des solutions

Organisation de l’équipe de travail

L’EC qui propose une mission auprès d’un client ne doit pas uniquement se limiter à avancer des projets performants, mais doit aussi savoir constituer une équipe de travail performante.

L’EC doit savoir identifier la performance et les compétences de chaque membre de l’équipe, et leur confier des projets adaptés à leur niveau. Le fait de confier des missions aux personnes adéquates est certainement garant du succès d’une mission.

Prises de contacts nécessaires avec l’environnement

Comme l’affirme le Code de déontologie des CGPI, le CGP (Conseil en Gestion de Patrimoine) doit disposer des connaissances suffisantes pour gérer le patrimoine de son client, il doit toutefois reconnaitre que ces connaissances peuvent avoir leurs limites, et recourir ainsi à l’appui d’autres professionnels. Aussi, une fois la mission acceptée par le client, l’EC doit prendre les contacts d’autres professionnels qui puissent l’appuyer. Ce choix des partenaires est stratégique vu que l’EC, et lui seul, reste le seul responsable envers le client en cas de défaillance de ses partenaires.

Dossier de travail

Vient ensuite la constitution du dossier de travail obligatoire et propre à chaque client. Ce dossier sera remis à une personne responsable de dossier qui sera désigné comme l’interlocuteur privilégié entre le CEC et le client.

NOM CLIENT : ……..
REFERENCE CLIENT : ……….
*Lettre de mission*	*Informations sur le client (Tel, Adresses, Contacts, …)*	*Etendue de la mission conclue*	*Intervenants*

Contrôle des travaux de l’équipe

La LDM doit stipuler que, en plus de la personne responsable du dossier du client, le client lui-même doit avoir la possibilité de « contrôler » les travaux de l’équipe dans la gestion de son patrimoine. Toutefois, la LDM doit organiser les conditions de mise en œuvre du contrôle qui sera exercé par le client.

Présentation et finalisation avec le client

Au vu du projet de mission, si le client a décidé de travailler avec l’EC et de lui confier la gestion de son patrimoine, le projet de mission sera transformé en « Lettre de mission ». Les obligations et responsabilités définitives de chaque Partie seront clairement stipulées. Cette LDM sera conclue d’une manière consensuelle, le projet sera présenté au client, et la version définitive sera décidée par le client et l’EC.

f-Suivi à court, moyen et long terme

Projections dans le temps

Le meilleur moyen d’assurer un suivi à court, moyen et long terme de la réalisation d’une mission est de mettre en place un tableau de bord, un outil multifonctions. Un modèle de tableau de bord sera fourni en annexe.

–Le tableau de bord, instrument de contrôle et de comparaison :

–Le tableau de bord, outil de dialogue et de comparaison :

-Le tableau de bord, aide à la décision :

Mesure des économies réalisées

Rentre aussi dans le cadre du suivi de l’avancement de la mission la mesure des économies réalisées. Cette mesure peut se faire à l’aide de l’outil suivant, qui permet à la fois de mesurer les économies effectivement réalisées et celles escomptées au début de la mission. Les écarts peuvent être interprétés et servir de base pour les investissements ultérieurs. Un outil est proposé en annexe sur tableur Excel.

NOM CLIENT : ……..
REFERENCE CLIENT : ……….
MESURE DES ECONOMIES REALISEES
*Référence du bien*	*Opération réalisée*	*Montant des charges*	*Montant des produits*	*Economies escomptées*	*Economies réelles*	*Ecart*	*Interprétation*

DEUXIEME PARTIE : LES INVESTISSEMENTS IMMOBILIERS

A – Investissements immobiliers dédiés à la personne physique :

Acquisition et location classique d’un immeuble neuf ou ancien 2 pages

Aspects juridiques:

L’acquisition

Dans la gestion de son patrimoine, l’EC peut conseiller son client à acquérir un bien immeuble, neuf ou ancien.

-L’acquisition d’immeubles neufs :

Conformément à l’article 257, 2, 2° du CGI, « Sont considérés : comme immeubles neufs, les immeubles qui ne sont pas achevés depuis plus de cinq années,…. »

–L’acquisition d’immeubles anciens

Une fois que le délai de considération d’un immeuble comme immeuble neuf au sens de l’article 257, 2, 2° du CGI et expiré, la qualité d’immeuble ancien est attribuée d’office.

L’indivision

L’indivision est la situation juridique dans laquelle deux ou plusieurs personnes sont copropriétaires d’un même bien, qui peut être un bien mobilier ou immobilier. L’achat en indivision peut être avantageux dans certains cas car l’acquisition ainsi que la gestion sont plus faciles. Mais dans d’autres cas, demeurer en indivision peut être compliqué vu que toutes les décisions doivent obligatoirement être prises à l’unanimité. Aussi, selon les cas, l’EC peut conseiller son client d’acquérir un bien en indivision, ou au contraire, de quitter cette situation. Une faculté qui est aussi prévue, comme l’affirme le principe : «Nul ne peut être contraint à demeurer dans l’indivision», qui signifie que tout propriétaire (appelé indivisaire) peut, à tout moment, imposer à l’autre de vendre le bien pour en partager le prix.

b-Aspects comptables

Les aspects comptables de l’acquisition et de la location classique d’un immeuble neuf ou ancien reposent essentiellement sur la question de l’assujettissement ou non à la TVA du client, par rapport à son statut.

En effet, L’article 256 A du CGI dispose que : « sont assujetties à la taxe sur la valeur ajoutée les personnes qui effectuent de manière indépendante une des activités économiques ».Ce qui permet de dégager que l’assujetti est une personne qui agit à titre indépendant et elle effectue une activité économique.

c-Fiscalité

Les droits d’enregistrement

L’accomplissement d’une opération immobilière ne se résume pas en la seule conclusion d’un acte de vente, plusieurs formalités postérieures à cette phase préalable sont prévues. La plus importante de toutes ces formalités est l’opération d’enregistrement, généralement appelée opération comptable, car c’est l’instant où l’assujetti verse à l’administration fiscale les divers droits et taxes. Le régime fiscal de ces droits d’enregistrement est régi par l’instruction du 18 avril 2011 sur les droits d’enregistrement et taxe de publicité foncière.

Les règles d’imposition

–Règles d’imposition des droits d’enregistrement :

Normalement, toutes les opérations immobilières sont soumises aux droits d’enregistrement. Toutefois, il existe un moyen pour un opérateur immobilier d’obtenir une exonération quant au paiement de tels droits d’enregistrement : la formulation d’un engagement de construire.

–Règles d’imposition des droits de mutation

L’acquisition de terrain à bâtir par les promoteurs immobiliers ainsi que la cession des immeubles neufs nouvellement construits, remis en l’état ou surélevé constituent une mutation de droits. Selon l’article 647 du CGI, ces mutations devraient être constatées par un acte de mutation écrit par les deux parties et qu’après deux mois de la date ou cet acte a été fait, la loi exige la procédure d’enregistrement et de publicité foncière.

Taxe sur la valeur ajoutée

-Obligation déclarative pour la TVA

Le régime d’imposition des redevables s’effectue soit sur la base de la déclaration mensuelle soit sur celle de la déclaration trimestrielle.

–La location d’immeuble : une activité soumise à la TVA

L’article 256 du CGI prévoit que la location est une activité soumise à la TVA. Il est indiqué que « la remise matérielle d’un bien meuble corporel en vertu d’un contrat qui prévoit la location de ce bien pendant une certaine période ou sa vente à tempérament et qui est assorti d’une clause selon laquelle la propriété de ce bien est normalement acquise au détenteur ou à ses ayants droit au plus tard lors du paiement de la dernière échéance » est soumise à la taxation sur la valeur ajoutée si elle est réalisée par un assujetti agissant en tant que tel.

–La vente d’immeuble, une opération qui peut être soumise à la TVA

Ci-dessous l’aspect comptable de cette problématique d’assujettissement ou non à la TVA :

– Si une personne assujettie à la TVA selon l’article 256 A du CGI procède à une vente d’immeuble défini par le nouveau régime et perçoit à ce titre une contrepartie monétaire affectée au renforcement de son patrimoine, elle n’agit pas en tant qu’assujetti. Ce qui permet d’écarter cette opération de vente d’immeuble à la TVA immobilière prévue par la reforme.

– Si une personne assujettie à la TVA selon l’article 256 A du CGI effectue une opération de vente d’immeuble défini par le nouveau régime et encaisse à cet effet une contrepartie monétaire affecté entièrement au processus de production ou de prestation de service dans la quelle elle se spécifie, la personne agit en tant qu’assujettie. Par conséquent, l’opération entre dans le champ d’application de la TVA immobilière du nouveau régime.

– Si une personne assujettie à la TVA selon l’article 256 A du CGI réalise une opération de vente d’immeuble défini par le nouveau régime et reçoit à ce titre une contrepartie monétaire dont une partie seulement est affectée au processus de production de bien ou de prestation de service dont elle se spécialise, elle agit seulement en tant qu’assujettie dans la vente de cette partie de l’immeuble. Par conséquent, seulement la patrie de l’immeuble affectée au processus de production ou de prestation de service est soumise à la TVA.

d-Public visé

Le public visé par cette mission de l’EC est regroupé dans le tableau disponible en annexe : Petit investisseur – investissement familial – pérennisation retraite artisans/ commerçants – professions libérales et indépendantes

L’EC peut intervenir en tant que conseiller de ces acteurs immobiliers dans tous leurs actes de gestion immobilière, afin qu’ils soient conformes aux différentes exigences légales et règlementaires.

Dispositifs spécifiques 2 pages

Il existe aussi des dispositions spécifiques auxquelles les clients requièrent conseils et accompagnement par des gestionnaires de patrimoine, en l’occurrence les EC.

Dispositif De Robien

La loi Robien pour l’investissement locatif est une loi française adoptée le 3 avril 2003 en faveur de la location, qui s’est substituée au dispositif Besson de 1999. Sachant que l’objectif de telle Loi était d’encourager les nouvelles constructions dans certaines villes via des incitations fiscales attractives.

Concrètement, ces avantages fiscaux s’expliquent comme suit : une déduction de 50%, pouvant même aller jusqu’à 65 % (8 % par an pendant cinq ans, puis 2,5 % les années suivantes) du montant de l’acquisition, répartis sur 15 ans (neuf ans puis renouvelable trois ans plus trois ans) venait minorer, les années correspondantes, le revenu imposable des contribuables investisseurs.

Pour que les investisseurs puissent bénéficier de ces avantages, il faut qu’ils achètent des immeubles neufs et avoir l’intention de les louer pendant 9 années, sous réserve du respect d’un plafond de loyer, qui s’élève à 10 700 € par an de déduction.

Dispositif Scellier

Il convient de préciser que les investissements concernés par la réduction d’impôt au titre de la loi Scellier sont :

un logement neuf, en l’état futur d’achèvement (VEFA);
la construction d’un logement ;
la transformation en logement d’un local affecté à un usage autre que l’habitation ;
la réalisation, dans des logements qui ne satisfont pas aux caractéristiques de décence, de travaux de réhabilitation permettant aux logements d’acquérir des performances techniques voisines de celles des logements neufs ;
l’acquisition d’un logement inachevé en vue de son achèvement ;
la souscription au capital de SCPI à condition que 95 % de la souscription serve exclusivement à financer un investissement pour lequel les conditions d’application de la réduction Scellier sont remplies.

Les avantages fiscaux de l’amendement Scellier dépendent d’une location du bien pendant 9 ans pour un usage d’habitation principale. Dans ce cas, ils permettent :

– Réduction d’impôt équivalente à 25 % du prix du logement pendant 9 ans, pour les acquisitions de biens neufs du 1er janvier 2009 au 31 décembre 2010. À partir du 1er janvier 2011, la réduction est passée à 22 % du prix de revient du logement et à partir du 1er janvier 2012 elle est passée à 13 % (source : loi de finance pour 2010)

Il est possible de proroger l’engagement de location pendant 3 ans, renouvelable une fois. La réduction d’impôt sera alors de 4 % par an. Il est donc possible d’obtenir au total 21 % de réduction d’impôt sur 15 ans.

– La réduction d’impôt Scellier de 25 % est étalée sur 9 ans, à raison d’un neuvième par an. Soit pour un investissement de 100 000 €, une défiscalisation de 2 777 € chaque année pendant 9 ans.

– Lorsque la réduction d’impôt excède l’impôt à payer, le différentiel est reportable sur les 6 années suivantes.

Aussi, avec l’avènement du Dispositif Scellier, à partir du 1er janvier 2009, les investisseurs peuvent choisir entre la défiscalisation avec l’amendement Scellier, et la défiscalisation en loi Robien dans sa version actuelle, dite loi Robien recentrée.

Dispositif Malraux [12]

Le dispositif Malraux est un dispositif fiscal assurant de fortes réductions d’impôts pour les propriétaires d’immeubles situés dans des quartiers historiques, deux conditions préalables doivent être réunies pour bénéficier de ces réductions d’impôts : la réalisation de travaux de rénovation sur l’immeuble en question, le suivi des travaux de rénovation par un architecte des Bâtiments de France.

Concrètement, le dispositif Malraux 2013 permet une réduction d’impôts de 22% à 30% du montant des travaux réalisés sur un bien éligible. Le montant des travaux est plafonné à 100 000€ par an et la défiscalisation n’est possible que pendant 3 ans au maximum, sous condition que des travaux soient effectivement réalisés au cours de cette période. Le montant exact de la réduction d’impôts est variable, car il dépend en grande partie de la zone dans laquelle se trouve le bien éligible.

Aussi, pour bénéficier de ces avantages fiscaux, l’investisseur doit nécessairement réunir les conditions suivantes :

« -L’immeuble doit se situer dans une zone éligible à la loi Malraux.

-Le propriétaire ou le futur propriétaire doit réaliser des travaux de rénovation du bien sur l’ensemble du bien et doit s’engager à louer les biens en tant qu’habitation principale sur une durée d’au moins 9 ans. -La location doit commencer au maximum dans les 12 mois qui suivent la finalisation des travaux.

-Les travaux de restauration en loi Malraux doivent être autorisé par le préfet via une « autorisation spéciale de la préfecture » (ASP) avant tout début des travaux.

-Ces travaux restauration en loi Malraux doivent obligatoirement être suivi par les architectes des bâtiments de France.

-La durée des travaux en loi Malraux ne peut pas dépasser 3 ans, sauf dans le cas ou des fouilles archéologiques sont exigées. Dans ce cas, une période maximale de 4 ans est autorisée par dérogation.

-Le montant défiscalisable des travaux ne peut pas excéder 100 000€ par an. »

Parmi tous ces avantages fiscaux, l’investisseur doit connaitre quelle disposition peut lui être avantageuse par rapport aux autres. Pour ce faire, un appui d’un EC spécialiste en gestion de patrimoine immobilier est requis.

Conception d’un tableau de synthèse d’aide à la décision

Intérêts

Le tableau de synthèse de toutes les dispositions spécifiques présente des intérêts majeurs :

-C’est un outil d’aide à la décision

-C’est un outil de synthèse qui permet une vue d’ensemble de toutes les législations spécifiques des opérations immobilières.

– C’est un outil qui va conforter l’EC dans l’orientation de ses conseils et le client dans ses choix

Mise en œuvre

L’outil suivant peut être utilisé afin de réaliser ce tableau de synthèse d’aide à la décision :

TABLEAU DE SYNTHESE DES DISPOSITIONS SPECIFIQUES
	Conditions pour en bénéficier	Avantages fiscaux/Exonérations prévues	Gains escomptés	Risques et Appréciations
ANCIEN DISPOSITIF DE ROBIEN
ANCIEN DISPOSITIF SCELLIER
DISPOSITIF MALRAUX

Application concrète

-Etude de cas : application de la Loi Duflot

En effet, il convient de préciser que le principal avantage fiscal de la Loi Duflot est une réduction d’impôt de 18% du montant de l’acquisition d’un immeuble neuf ou en état futur d’achèvement dans les zones Duflot (c’est-à-dire dans les grandes agglomérations françaises).

Aussi, par exemple, pour l’achat d’un bien immobilier Duflot à 200 000 € :

-La réduction d’impôt est de 36 000 € sur 9 ans.

-Soit une réduction de 4000 €/an

Aussi, le couple devant payer 6000 € d’impôt, ne paiera au final que 2000 € d’impôt.

Public visé

Le public visé est les personnes physiques, n’ayant pas le statut de professionnel, et désirant effectuer des investissements immobiliers via leurs acquisitions immobilières. Plus précisément, ce sont des particuliers désirant acquérir des immeubles neufs ou en état futur d’achèvement. Parmi les clients des CEC, il s’agit des Artisans, PL, Optimisation retraites et patrimoines personels …

Le statut de Loueur en Meublé 3 pages

Principes généraux

Louer en meublé signifie, comme son nom l’indique : louer un immeuble avec des meubles. L’immeuble en question peut s’agir aussi bien d’un immeuble ancien ou nouvellement construit. Ce type de location est une alternative à la location nue classique.

Concernant l’aspect juridique de la location, c’est l’article 115 de la loi de Cohésion sociale du 18 janvier 2005 qui réglemente la location en meublés.

Voici quelques principes généraux concernant la location meublé :

-Le bail doit être signé pour une durée minimale d’une année. La durée d’une semaine, un mois ou un trimestre auparavant admise n’est plus valable ;

-La rupture du contrat de bail par l’une ou l’autre des deux parties doit être précédée d’un préavis d’au moins trois mois

-Le régime fiscal d’une location meublé dépend selon que la location est professionnelle ou non professionnelle.

La Taxe sur la Valeur Ajoutée

Le principe est assez simple concernant la TVA pour les personnes physiques ayant un statut de particulier. Si un particulier met en location un immeuble dont il est propriétaire, la qualité de non assujetti est présumée d’office parce que l’opération n’est pas considérée comme faisant partie des activités de but commercial ou d’objectif d’entreprise. Cette présomption est aussi valide malgré la régularité et la récurrence des loyers qu’il perçoit.

Pourtant, la présomption peut être écartée sur option de l’assujettissement des loyers à la TVA à la guise du propriétaire.

Le loueur en Meublé non professionnel

Ce cas est adapté aux clients personnes physiques ou morales désirant donner en location des logements meublés, alors qu’elles ne remplissent pas les conditions pour être loueur en meublé professionnel (dont les conditions sont rigoureuses : inscription au RCS, perception de recettes supérieures à 23.000€/an, …)

Les obligations

Le LMNP, pour bénéficier de ce statut, doit remplir les obligations suivantes :

-Déclaration des revenus locatifs dans les BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux)

-Les biens immobiliers doivent être l’un des cas suivants : locaux d’habitation meublés, résidences hôtelières, de tourisme, chambres d’hôtes et gîtes ruraux, maisons de retraite, résidences de services.

Fiscalité

L’EC peut proposer deux régimes d’imposition à son client : l’imposition au régime des micro-entreprises ou au régime réel.

En effet, un loueur en meublé non professionnel relève de droit du régime des micro-entreprises si ses recettes annuelles sont inférieures à 32 600 €. Tandis que dans le régime du réel, les charges réelles sont déduites (amortissement et intérêts des emprunts ayant financé l’acquisition du bien).

Dans ce cas, l’EC privilégie l’option pour le régime du réel, vu que les charges réelles sont souvent élevées.

Public visé

Le public visé par les loueurs de meublé non professionnel est : familles / cadres / dirigeants/ professions libérales.

Le loueur en Meublé Professionnel

Loueur de meublé professionnel (LMP) est en France un statut fiscal avantageux accordé aux particuliers ayant d’importants revenus du fait de la prépondérance des revenus locatifs dans leur revenu global.

Les obligations

Ci-dessous les engagements à remplir afin de pouvoir bénéficier du statut de LMP :

« -L’investissement locatif doit porter sur un logement meublé.

-L’investisseur doit s’inscrire au RCS (Registre du commerce et des sociétés) en tant que loueur en meublé professionnel.

-L’investisseur doit retirer de son activité de loueur en meublé professionnel plus de 23 000 euros annuels (cette somme devant être supérieure aux autres revenus professionnels du foyer fiscal).

-Les revenus locatifs doivent être déclarés dans les BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux). »[13]

Règlementation comptable et fiscale

Une fois le statut de LMP acquis, le client de l’EC peut bénéficier des dispositions fiscales suivantes :

« -Déduction totale sur le revenu global des déficits dus aux charges réelles (y compris : Frais d’acquisition, d’ingénierie, intérêts d’emprunt)

-Amortissement des biens:

-Récupération de la TVA (sous certaines conditions : si investissement en résidence offrant des services de type para-hôtelier tel que ménage, fourniture de linge, nettoyage des locaux, préparation de repas); voir aussi article 257 bis du CGI

-Exonération de plus-value au-delà de 5 ans (pour des recettes locatives inférieures à 90 000 € HT / an ou 250 000 € HT / an selon les cas)

-À condition que les revenus générés par cette activité dépassent à la fois 50 % des revenus du foyer fiscal et 23 000 € de loyer TTC annuel, exonération pour l’ISF des biens en tant que biens professionnels (uniquement si recettes nettes >0) »[14]

Public visé

Les clients personnes physiques, soucieux de leur avenir après la retraite, regroupent le public visé par l’EC pour prendre ce statut de LMP. Ceci car ce statut permet de bénéficier d’une grande protection sociale pour le loueur, et permet aussi en même temps de valider des trimestres (retraite) pour une personne qui cesse son activité avant 60 ou 65 ans.

Conception d’un tableau de synthèse d’aide à la décision

Un client, personne physique, désireux d’effectuer un investissement immobilier, peut être dans l’embarras du choix, et trouve difficilement le type d’investissement meublé qui lui convient. Dans cette situation réside la nécessité de l’intervention de l’EC, de dresser un tableau de synthèse d’aide à la décision pour ses clients.

Ce tableau de synthèse doit reprendre les éléments suivants : le listing de toutes les possibilités d’investissements meublés disponibles, les avantages et les inconvénients de chaque possibilité.

Intérêts

Les intérêts de ce tableau de synthèse sont divers :

-Le tableau permet une vision d’ensemble de toutes les obligations légales et de tous les avantages fiscaux,

-Le tableau facilite le conseil de l’EC

-Le tableau est une aide à la décision du client quant au type de location meublé qui convient à sa situation.

Mise en œuvre

La mise en place de ce tableau de comparaison peut se baser sur l’outil ci-dessous :

TABLEAU DE SYNTHESE
LMP			LMNP
*Obligations*	*Avantages fiscaux*	*Risques*	*Obligations*	*Avantages fiscaux*	*Risques*

Application concrète

Ci-dessous le tableau de synthèse :

Public visé

Le public visé est les personnes physiques désireuses d’acquérir des immeubles et d’effectuer des investissements sur ces acquisitions.

Les produits dérivés et formes sociétales 2 pages

Les FCPI

Les fonds communs de placement dans l’innovation ou FCPI sont un système qui permet de participer au sein de sociétés innovantes, cotées ou non, via des investissements dans le capital investissement, et cela dans un cadre fiscal favorable. Sachant que le FCPI est un organisme de placement collectif de valeurs immobilières de droit français ayant obtenu l’agrégation de l’Autorité des marchés financiers ou AMF.

Le principal avantage de ce type de placement est la régularité et la sécurité de ses rendements. En effet, la souscription à ce type de placement permettra au client de l’EC de se procurer d’avantages considérables : le premier avantage fiscal est la réduction d’impôts de 18% lors de la souscription au placement. La réduction d’impôt est toutefois plafonnée à 12 000€ pour les souscripteurs célibataires et à 24 000€ pour les couples. En plus de ce premier avantage, au bout de cinq années, la plus-value sera aussi exonérée de toutes sortes d’impôts, sauf les prélèvements sociaux évalués à 15,5%. Ce qui fait que, pour pouvoir conserver les avantages fiscaux, le fonds doit être maintenu au moins pendant cinq années.

Les FIP

Les FIP ou Fonds d’Investissement de proximité est un système qui permet de placer des fonds au sein de sociétés non cotées, tout en bénéficiant d’avantages fiscaux considérables. Les règles fiscales applicables aux FIP sont semblables à celles des FCPI, mais le bénéfice de ces avantages fiscaux est associé à l’obligation de détenir les fonds pendant au moins cinq années.

En optant pour un investissement en FIP, une personne assujettie à l’ISF ou impôt de solidarité sur la fortune aura des avantages fiscaux intéressants[15], notamment une réduction d’ISF dont le plafond est fixé à 18 000 € par an et par foyer fiscal, correspondant à 50 % de la partie de l’actif du FIP éligible à la loi TEPA (en contrepartie d’un engagement de conservation des parts jusqu’au 31 décembre de la cinquième année suivant celle de sa souscription). La quote-part du FIP non éligible ou non utilisée pour la réduction d’ISF ouvre droit à la réduction d’impôt sur le revenu de 22 %.

Les parts de Sociétés Civiles Immobilières

Une SCI est une société civile qui a un objet essentiellement immobilier. La création d’une SCI permet l’accès à la propriété d’un bien immobilier par les associés, dont chacun d’entre eux détient une part de la SCI, et prévoit la faculté de transmission dudit bien entre les associés.

La création d’une SCI obéit au respect d’une certaine procédure :

-La mise en place des statuts,

-L’enregistrement au centre fiscal,

-La publication dans un Journal d’Annonce Légale,

-L’inscription au Tribunal du Commerce.

Les avantages des parts des SCI sont les suivants :

– La structure en SCI permet d’éviter l’indivision entre les héritiers d’un même bien immobilier,

-La structure est souple, ce qui fait que les associés peuvent fixer eux-mêmes les règles de gestion qui leur conviennent,

-La gestion sous SCI permet d’entretenir le bien immobilier (réaliser de gros travaux, louer ou même vendre le bien) sans pour autant réunir les voix des 2/3 des héritiers dans le cas d’une indivision,

-La structure en SCI permet la déduction d’un éventuel endettement pour déterminer la valeur de l’actif net qui sera l’assiette du calcul des droits de mutation,

-Un bien mis en SCI ne peut être poursuivi par un créancier de l’un des associés.

Les SCPI

La Société Civile de Placement Immobilier, différent du SCI, est une structure d’investissement de placement collectif, et procède par l’acquisition et la gestion d’un patrimoine immobilier. Dans le cadre de son fonctionnement, une SCPI collecte de l’argent dans le public et redistribue les loyers et/ou les avantages fiscaux à ses porteurs de parts, les « associés ».

Une SCPI peut prendre deux formes différentes :

La SCPI à capital fixe
SCPI à capital variable

L’investissement en SCPI procure des avantages considérables comme l’explique le schéma ci-dessous[16] :

Public visé

Le public visé, dans ce cas, est :

-l’ensemble des héritiers qui ont un ou plusieurs biens immobiliers en commun, et qui souhaiterait exploiter ces biens d’une manière plus simplifiée,

-Personnes physiques désireuses de réaliser des investissements immobiliers.

Synthèse et outils 5 pages

Les outils proposés par l’EC, chargé de la gestion du patrimoine immobilier d’un client, et qui sera à la portée du client et des intervenants de la mission, doivent être divisés en deux groupes : le dossier de travail et le dossier permanent.

Dossier de travail

Contrairement au dossier permanent, le dossier de travail contient les outils qui ont besoin de révisions périodiques (mensuelles par exemple), et qui constituent des informations nécessaires pour la prise de décisions de gestion du patrimoine immobilier du client (personne physique ou personne morale).

Peuvent figurer dans ce dossier permanent :

-Le suivi des économies réalisées sur les opérations de fructification des biens immobiliers

-Le suivi des charges fiscales et non fiscales grevant les immeubles,…

Dossier permanent

Le dossier permanent est le document de base de tout le processus de gestion du patrimoine immobilier, c’est ainsi un document de référence pour tous les intervenants dans la mission, notamment l’EC, son équipe et le client lui même. Aussi, il contient des informations stables ne nécessitant pas des révisions fréquentes, des données plus ou moins stables.

Les éléments suivants peuvent être affichés dans le dossier permanent :

-Identification de l’entreprise ou de la personne physique cliente,

-Description du client, du type de mission,

-Recensement et cartographie de tous les biens immobiliers du client,

-Tous autres éléments que l’EC estime pérenne et juge utile dans le processus de prise de décision.

Pour apporter de plus amples informations, un outil Excel sera fourni en annexe.

B – Investissements immobiliers réalisés au travers d’une société civile immobilière soumise à l’impôt sur le revenu

Généralités des sociétés civiles immobilières 4 pages

La constitution

La constitution d’une SCI obéit aux mêmes règles de constitution d’autres sociétés ayant une personnalité juridique :

-rédaction et signature des statuts,

-enregistrement au service des impôts,

-publication de la constitution

-dépôt des actes au greffe,

-immatriculation directement au Registre du Commerce et des Sociétés.

Le capital

Le capital social d’une SCI sera divisé en parts égales entre les associés membres, qui y ont contribué par leurs apports. Seuls les apports en industrie ne sont pas pris en compte dans le capital, toutefois, ce type d’apport ouvre droit au partage de bénéfices et de contribution aux pertes.

Les associés

Les associés sont les détenteurs de parts sociales dans une SCI, qui ont droit au bénéfice, participent aux éventuelles pertes, et disposent d’un droit de vote pendant les séances de prise de décision (assemblée générale).

Les frais de notaire

L intervention d’un notaire dans la constitution d’une SCI est avantageuse à plusieurs égards :

-En tant qu’expert juridique, le notaire peut conseiller aux futurs associés sur l’opportunité de leurs projets,

-Il peut être un guide dans l’accomplissement des différentes formalités administratives requises dans la constitution de la SCI. Par contre, il convient de préciser que les frais sont identiques que le bien soit acquis en nom propre ou en SCI.

Dans deux cas bien précis, l’intervention d’un notaire est obligatoire dans une SCI :

-En cas d’achat d’un bien immobilier

-En cas de cession en nue propriété des parts entre les associés, ou entre un associé et une tierce personne (dans ce cas, la cession doit être préalablement validée par l’unanimité des associés).

Les modes de financement

Concernant le mode de financement des SCI, en principe, il est légalement interdit aux SCI de lancer un appel public à l’épargne (sauf pour les SCI ayant pour objet l’acquisition et la location d’immeubles locatifs).

Les garanties

Les associés dans une SCI sont « indéfiniment responsables du passif social ». Et dans ce cas, la responsabilité de chaque associé est proportionnelle à la part qu’il détient dans la SCI. Ce qui fait que concernant les garanties des créanciers d’un associé, ces créanciers ne sont habilités à poursuivre un associé de la SCI sans avoir préalablement poursuivi la SCI elle-même.

La transmission

Comme précisé ci-dessous, la transmission des parts est permise. Toutefois, les parts sociales ne peuvent être cédées qu’avec l’agrément de tous les associés, aux termes de l’article 1861 du Code Civil Français, sauf disposition contraire des statuts.

2 – Acquisition et location classique d’un immeuble neuf ou ancien 2 pages

Aspects comptables

Obligations comptables

–La location d’immeuble : une opération taxable

L’article 256 du CGI prévoit que la location est une activité soumise à la TVA, si l’entreprise a opté pour le régime de la TVA. Dans le cas contraire, il n’y aura pas imposition à la TVA Il est indiqué que « la remise matérielle d’un bien meuble corporel en vertu d’un contrat qui prévoit la location de ce bien pendant une certaine période ou sa vente à tempérament et qui est assorti d’une clause selon laquelle la propriété de ce bien est normalement acquise au détenteur ou à ses ayants droit au plus tard lors du paiement de la dernière échéance » est soumise à la taxation sur la valeur ajoutée si elle est réalisée par un assujetti agissant en tant que tel. Pourtant, selon l’importance des revenus locatifs et du type de location, deux options s’offrent aux propriétaires quant à la taxation des revenus, l’option pour la TVA et l’option pour la CRL (Contribution sur les revenus locatifs).

L’amortissement du bien

Il est possible pour la SCI d’amortir les immeubles qu’elle a en sa possession, mais cette opération n’est que comptable. L’amortissement n’est pas fiscalement déductible

Fiscalité

La constitution d’une société civile permet de se procurer d’importants avantages fiscaux, d’où l’intérêt d’étudier le volet fiscal des SCI.

Transparence fiscale

Dans une SCI soumise à l’IR, la société est fiscalement transparente. Cela signifie que ce sont les associés qui sont soumis à l’impôt sur les revenus, et non la SCI.

Obligations déclaratives

La principale obligation déclarative d’une SCI soumise à l’IR est le dépôt d’une déclaration annuelle de résultats, telle déclaration s’effectue à l’aide d’un imprimé spécial (n°2072). En plus de cette déclaration faite par la SCI, les associés doivent aussi déclarer leurs quote parts de résultats.

Charges déductibles

Dans une SCI soumis à l’impôt sur le revenu, les frais d’acquisition ainsi que les droits d’enregistrement ne sont pas déductibles. Toutefois, peuvent être déductibles :

-les frais de gérance, frais de rémunération des concierges, travaux d’entretien, de réparation, taxe foncière,

-Les intérêts d’emprunts pour l’associé ayant emprunté pour financer l’acquisition de sa part

Produits imposables

Les produits imposables dans une SCI soumis à l’impôt sur le revenu sont les produits perçus par les associés lors des investissements immobiliers que la société a réalisés en son nom.

Détermination du revenu imposable

La détermination du revenu imposable dans une SCI suit les règles de l’imposition des personnes physiques sur les revenus fonciers. En effet, cette règle est simple, les bénéfices imposables sont les revenus encaissés, distribués en tant que tels aux associés.

Toutefois, quelques frais peuvent être déduits de ce revenu imposable : Les frais de gérance non récupérables, Les frais de gestion, Les charges de copropriété, Les taxes foncières, Les intérêts d’emprunt, …

Taxe sur la valeur ajoutée

Certaines SCI sont soumises à la TVA si d’autres ne sont soumises que sur option, le choix revient à la SCI qui en fait notification au service des impôts des entreprises, le régime choisi s’applique alors pour 10 ans renouvelables. Il convient toutefois de constater que la soumission à la TVA nécessite la tenue d’une comptabilité en partie double, ce qui n’est accessible qu’à seulement quelques SCI.

Les SCI qui ont pour objet la location d’un bien immobilier à usage d’habitation ne peuvent pas être soumises à la TVA.

Public visé

Le public visé par les SCI soumises à l’IR est les familles désireuses d’acquérir et d’exploiter conjointement des biens immobiliers ; dirigeants d’entreprise souhaitant séparer l’immobilier professionnel de l’actif professionnel

TROISIEME PARTIE : IMPACT DE LA FISCALITE EN CAS DE CESSION, ET PROPOSITION D’UN OUTIL INFORMATIQUE D’AIDE A LA DECISION.

A – Investissements immobiliers réalisés par une société civile immobilière soumise à l’impôt sur les sociétés :

L’imposition à l’IS peut procurer divers avantages pour une SCI, ce qui fait que les associés peuvent décider l’option de la SCI pour l’imposition de ses bénéfices à l’IS. Cette décision peut se formuler dès la création même de la société, mais l’imposition peut aussi être subie, c’est-à-dire imposée en cours de vie sociale.

L’assujettissement à la création 2 pages

Les textes de référence

Les textes de référence concernant l’assujettissement à la création des SCI soumises à l’IS sont les suivantes :

-Le Code Général des Impôts

-Les statuts de la SCI

-La loi de finances

Principes

L’assujettissement à la création signifie que les associés de la SCI décident, lors de sa création, d’assujettir la société à l’Impôt sur les Sociétés. Les principes sont les suivants :

-L’option d’assujettissement à l’IS doit impérativement porter sur tous les biens de la société, et non pas seulement sur quelques uns,

-Des formalismes règlementaires sont à observer pour rendre effectif le choix d’assujettissement à l’IS.

Effets

Le choix de l’assujettissement à l’IS formulée à la création de la société est irrévocable.

Public visé

Le Public visé, dans le cas des SCI soumises à l’IS est les chefs d’entreprise désirant louer leurs biens immobiliers personnels à l’entreprise (la constitution d’une SCI permet dans ce cas d’isoler les biens personnels du chef d’entreprise pour éviter la confusion des biens personnels et des biens sociaux, des Grands ensembles immobiliers.)

L’assujettissement subi 2 pages

Même si une SCI n’a pas choisi lors de sa création, à être assujettie à l’IS, elle peut être, en cours de vie sociale, soumise de plein droit à ladite IS.

Les textes de référence

Les textes de référence sont les suivants :

-Le code général des impôts de la République Française

-Le nouveau plan comptable général

Principes

Les principes sont les suivants :

-Les SCI, en tant que société civile, ne doivent pas gérer des affaires commerciales,

-Le fait pour une SCI d’exercer des activités commerciales emporte de plein droit assujettissement à l’IS, même si cette décision n’a pas été expressément formulée lors de la création de la société.

Effets

Ce bouleversement IR vers IS emportent un effet important qui est la double imposition :

– Imposition du résultat courant : le changement du régime, en cours de vie sociale, emporte immédiatement une imposition des résultats de l’exercice. Ce qui fait que deux mois après le changement de régime, les associés doivent déposer la déclaration 2072.

-Imposition des plus-values latentes : le changement de régime emporte aussi immédiatement imposition des plus-values latentes.

Face à ces effets du changement de régime en cours de vie sociale, les associés peuvent réévaluer l’actif, mais ils peuvent aussi le maintenir.

L’assujettissement sur option sans réévaluation de l’actif 3 pages

Les textes de référence

-Le II de l’article 202 ter du CGI

– Article 202 ter du CGI

Principes
1. Imposition du résultat courant

Si les associés ont décidé de ne pas réévaluer l’actif de la société, ils doivent alors établir le premier bilan de la société soumise à l’IS en portant à l’actif de ce bilan la valeur d’acquisition ou de construction du bien par la société civile et diminuer obligatoirement cette valeur des amortissements qui auraient dû être pratiqués par le passé, comme si les biens avaient toujours été logés dans une structure soumise à l’IS. Ces amortissements trouveront leur contrepartie au passif du bilan sous la forme d’un report à nouveau négatif.

Par ailleurs, les amortissements futurs portant sur chaque bien se pratiqueront sur la durée résiduelle propre à chacun d’eux.

Imposition des plus values latentes

Si la plus-value latente est trop forte, les associés ont la faculté d’afficher la valeur vénale d’un bien dans le bilan de la société. Si cette option est choisie, il n’y aura pas d’imposition des plus values latentes.

L’assujettissement sur option avec réévaluation libre de l’actif 3 pages

Les dispositions légales existantes à l’heure actuelle ne prévoient pas encore la faisabilité d’une réévaluation légale, ce qui fait que la réévaluation de l’actif ne peut être que libre. Il convient de préciser que l’objectif de telle réévaluation est généralement d’améliorer la visibilité du bilan, et cela afin de consolider les capitaux propres.

Les textes de référence

-Jurisprudence : Arrêt du 12 Juillet 2013 n°338278

-Code du commerce, notamment l’article 12 qui offre à l’entreprise la possibilité d’une réévaluation de l’actif

-Loi du 30 avril 1983 qui autorise la réévaluation

Principes
1. Imposition du résultat courant

-Les profits dégagés par la réévaluation sont affectés au compte courant des associés, et immédiatement imposables à l’IS

– Les déficits existants pourront être imputés sur le profit exceptionnel. Aussi, si la société ne dispose pas de « déficits fiscaux au moins égaux à la réévaluation de ses immobilisations », il y aura un impact immédiat en matière de trésorerie, puisqu’il conviendra de payer l’impôt société sur la différence existant entre réévaluation et déficits.

Imposition des plus values latentes

Lors d’une réévaluation libre de l’actif, les plus values latentes seront imposables selon le régime des plus-values des particuliers (mobilières ou immobilières selon la nature des biens détenus).

Déficits non encore imputés sur les revenus fonciers

Pour les SCI soumises à l’IS, l’imputation des déficits sur les revenus globaux n’est pas admise. Si, auparavant, le déficit ne provenant pas des amortissements n’était reportable que sur les bénéfices des cinq années suivantes et/ou sur les bénéfices des trois années précédentes (mais si ces déficits sont créés en début de vie de la société civile, ce report en arrière n’était donc pas possible). Actuellement, le déficit doit être automatiquement reporté, même après réévaluation des actifs.

Effets

Impact financier

La réévaluation des actifs engendre des impacts financiers non négligeables pour une entreprise :

-Une augmentation des fonds propres : la réalisation d’une réévaluation des actifs va permettre à une SCI de renforcer ses capitaux propres qui ont été affaiblis par les pertes cumulées des derniers exercices,

-La réévaluation des actifs permet d’éviter une fiscalisation effective de la plus-value dégagée en utilisant les déficits fiscaux reportables liés à des pertes antérieures tout en conservant la possibilité de les “récupérer” au cours des exercices futurs par le biais des suppléments d’amortissement déductibles.

Nouvelle organisation comptable

La mise en œuvre d’une réévaluation des actifs va faire apparaitre une nouvelle organisation comptable chez la SCI :

-Concernant la réévaluation de l’immobilisation : compte tenu du fait que l’écart de réévaluation est fiscalement imposable. Il faut donc le réintégrer extra-comptablement sur la ligne WQ « Réintégrations diverses » du tableau n° 2058-A.

-Nécessité de mise en place d’un plan d’amortissement technique, notamment pour la durée normale d’utilisation restant à courir et sur la base de la valeur nette réévaluée. Pour cela, deux cas peuvent se présenter :

Si le mode amortissement était linéaire avant la réévaluation. La formule suivante sera applicable : Annuité d’amortissement pour dépréciation = VCN réévaluée / Nombre d’années restant à courir.

Si le mode amortissement était dégressif : Première annuité d’amortissement pour dépréciation = VCN réévaluée x Taux d’amortissement dégressif

Bilan d’ouverture

Aux termes de l’article 202 ter CGI : « Lorsqu’une société relevant du régime fiscal des sociétés de personnes change totalement ou partiellement de régime fiscal elles doivent, dans un délai de soixante jours à compter de la réalisation de l’événement qui entraîne le changement de régime ou d’activité produire le bilan d’ouverture de la première période d’imposition ou du premier exercice au titre duquel le changement prend effet. ».

Les comptes annuels

Les comptes annuels comprennent : le compte des résultats, le bilan, le tableau des flux de trésorerie, le tableau de variation des capitaux propres ainsi que les annexes.

Concernant le compte des résultats, et conformément aux normes de l’I.A.S.C. (I.A.S. 15 « l’information reflétant les effets des variations de prix », et I.A.S. 29 « présentation des comptes dans les économies hyperinflationnistes »), l’écart de réévaluation est un ajustement nominal des capitaux propres et non un résultat. Aussi, cet écart n’est comptabilisé ni dans le Résultat, ni dans les « Réserves », dont l’origine est constituée par des bénéfices, mais dans une subdivision du compte 10 — CAPITAL : 106 — ECARTS DE REEVALUATION. Dans la pratique, et dans le cas où aucun texte ne prévoit leurs exonérations, ces écarts restent imposables.

Dans les annexes doivent par exemple figurer les amortissements, et à compter de la réévaluation, les amortissements seront à calculer sur les montants réévalués, en appliquant le plan d’amortissement initialement retenu.

Les annexes doivent aussi indiquer la nature et la date de la ou (des) réévaluations (s) ; les montants des éléments réévalués, la méthode de réévaluation appliquée.

B – Fiscalité en cas de cession :

Principes généraux 2 pages

La notion de plus value

Le cas suivant peut se présenter : une SCI a acquis un immeuble depuis quelques années, et cet immeuble a pris de la valeur au cours des années. Dans ce cas, en cas de cession de l’immeuble, la loi prévoit une réévaluation de celui-ci.

Cette réévaluation sera soumise au régime des plus-values immobilières avec en l’espèce un abattement de 100 % puisque l’abattement est de 10 % par année après la 5ème année.

Concernant la comptabilisation, la plus-value de réévaluation sera affectée au compte courant des associés. Ainsi, après l’assujettissement à l’impôt sur les sociétés, la société pourra reverser sa trésorerie aux associés sans que ces derniers soient imposés.

La notion de moins value

La moins-value, encore appelée perte en capital s’analyse comme une diminution de prix d’un actif financier par rapport à celui de l’achat. La notion de moins value peut se présenter sous trois formes distinctes :

-La moins value réalisée : si la moins value est effective

-La moins value latente : si l’enregistrement comptable de la moins value n’est pas encore intervenu car l’actif n’est pas encore vendu

-La moins value nette est une moins value qui tient compte des frais divers.

Le régime des plus values des particuliers 2 pages

Le cadre législatif et règlementaire

Force est d’abord de préciser que tous les vendeurs de biens immobiliers sont concernés par la réforme des plus values immobilières. Seule la cession de la résidence principale du vendeur n’est pas concernée par la réforme.

Avant la réforme

Classiquement, le calcul de la plus value imposable se fait en deux temps.

On calcule d’abord la plus value-brute, et à ce niveau là, les règles ne changent pas. On applique ensuite à cette plus-value brute des abattements pour obtenir la plus value nette sur laquelle vous serez taxé. En effet, depuis 2004, l’abattement est de 10% par an à partir de la sixième année. On compte en année civile entière, soit de date à date.

Ce que prévoit la réforme

La réforme prévoit une modification des abattements, qui aboutissent à une exonération au bout de 30 ans de détention contre 15 ans avant la réforme.

Ces abattements qui vont s’appliquer comme dans l’ancien système à partir de la sixième année, soit :

2% de la sixième à la dix-septième année, soit 12 ans à 2%.
4% de la dix-huitième à la vint-quatrième année, soit 7 ans à 4%.
8% de la vingt-cinquième à la trentième année, soit 100% d’abattement au bout de 30 ans.

Détermination de la base imposable

« La détermination de la base imposable se fait d’abord via celle de la plus-value brute qui est égale à la différence entre le prix de vente et le prix d’achat auquel on applique des correctifs :

1/ On majore le prix d’achat de 7,5% pour tenir compte des frais de notaire. On peut préférer ajouter le montant des frais de notaire réels si cela est plus avantageux.
2/ On ajoute le montant des éventuels travaux réalisés dans le logement et justifié par des factures. A défaut de justificatifs et si le logement a été conservé au moins 5 ans, le prix d’achat est majoré forfaitairement de 15% pour tenir compte des travaux. Au final, frais de notaire plus travaux, le prix d’acquisition peut être majoré de 22,5%.

On soustrait du prix de vente le prix d’achat corrigé pour aboutir à la plus-value brute. »[17]

Une fois la plus-value brute obtenue, la plus-value imposable est le montant de la plus-value brute moins l’abattement pour durée de détention, selon le tableau des abattements.

Taux d’imposition et principe de calcul

Concernant le taux d’imposition pour les particuliers, les plus-values réalisées en 2012 sont imposables au taux forfaitaire de 24 %. Tandis que celles réalisées à compter du 1er janvier 2013 sont soumises au barème progressif par tranche. Toutefois, un dispositif d’abattement proportionnel et progressif est mis en place en fonction de la durée de détention.

La valeur de cet abattement est de :

– 20% de leur montant lorsque les parts ou actions sont détenues depuis au moins 2 ans et moins de 4 ans à la date de la cession

– 30 % de leur montant lorsque les actions sont détenues depuis au moins 4 ans et moins de 6 ans à la date de la cession

– 40% au-delà de la 6 année à la date de la cession.

Concernant les principes de calcul, force est de constater que la réforme n’a pas apporté des modifications quant au principe de calcul. En effet, on calcule d’abord la plus value-brute, et à ce niveau là, les règles ne changent pas. On applique ensuite à cette plus-value brute des abattements pour obtenir la plus value nette sur laquelle vous serez taxé

Conséquences de la réforme

La réforme a été à l’origine de deux impacts différents :

-Un nouveau calcul de la plus-value

-Une hausse des prélèvements sociaux

Les plus values professionnelles 2 pages

La cadre législatif et règlementaire

Le cadre législatif et règlementaire des plus values professionnelles est résumé dans le tableau suivant :

Détermination de la base imposable

La plus-value à court terme est ajoutée au résultat de l’entreprise, c’est la base imposable. Sur demande, elle peut toutefois faire l’objet d’une répartition sur trois ans.

Taux d’imposition et principes de calcul

Les plus values réalisées restent imposées au taux de 19%, sur option, lorsque ceux-ci remplissent les conditions suivantes:

-avoir exercé des fonctions de direction ou une activité salariée au sein de la société de manière continue au cours des 5 années précédant la cession,

– avoir détenu directement ou indirectement les titres de manière continue au cours des 5 années précédents la cession,

– avoir détenu des titres représentant au moins 10 % des droits de vote pendant au moins 2 ans au cours des 10 années précédant la cession,

– avoir détenu des titres représentant au moins 2% des droits de vote ou des droits dans les bénéfices sociaux de la société à la date de la cession.

La durée de détention est décomptée à compter du 1er janvier de l’année d’acquisition.

La formule de calcul est la suivante :

PV (Plus-value) = prix de cession du bien – valeur d’origine du bien (valeur nette comptable en principe)

NB : Si le prix de cession est inférieur à la valeur d’origine, on constate une moins-value.

La loi de finances pour 2014 prévoit un principe d’imposition au barème de l’impôt sur le revenu des plus-values de cession de droits sociaux pour tous les contribuables quel que soit leur statut.

Tests et cas pratiques[18] 6 pages

Un particulier vend en mars 2012 une résidence secondaire acquise 25 ans auparavant. La maison a été acquise 100 000 €, elle est vendue au prix de 400 000 €.

Calcul de la plus-value brute :

Prix de vente : 400 000 €
Prix d’acquisition : 100 000 €

* Frais d’acquisition : forfait de 7,5 % soit 7 500 € (100 000 X 7,5 %)

* Majoration du prix d’acquisition pour travaux : forfait de 15 % soit 15 000 € (100 000 X 15 %)

* Prix d’acquisition corrigé : 100 000 + 7 500 + 15 000 = 122 500 €

Plus-value brute : 400 000 – 122 500 € = 277 500 €
Calcul de la plus-value imposable :

Abattement pour durée de détention (voir le tableau des abattements) 277 500 X 60 % = 166 500

Plus-value imposable : 277 500 – 166 500 = 111 000 €

* Impôt relatif à la plus-value : 111 000 X 19 % = 21 090 €

* Prélèvements sociaux : 111 000 X 13,5 % = 14 985 €

Montant total de l’imposition : 21 090 + 14 985 = 36 075 €

CONCLUSION

Le conseil en gestion de patrimoine est un domaine d’intervention très vaste. Les dirigeants d’entreprises ont des besoins et des problématiques spécifiques.

En effet, les besoins des entreprises de nos jours ne sont plus semblables à ceux d’hier, l’évolution de l’environnement de la concurrence, l’intégration de plein droit au large marché mondial suite à la globalisation, l’émergence de nouvelles conditions d’exercice de la profession, ont fait naitre de nouveaux besoins à l’entreprise, notamment aux entreprises désirant être accompagnées dans la gestion de leurs patrimoines immobiliers. Des besoins qui sont semblables à ceux des particuliers, personnes physiques nécessitant conseils et accompagnement de l’EC dans le cadre de la gestion immobilière.

Nouveaux besoins qui répondent souvent à des exigences de rapidité, d’efficacité, de fiabilité et de cohérence de chacune des investissements et placements réalisés.

Face à ces nouveaux besoins, en perpétuelle évolution, les clients requérant ces interventions de l’EC ont besoin d’une gestion plus efficace, plus performante, de leurs biens immobiliers.

L’accompagnement de l’EC dans cette mission s’avère être indispensable, ses conseils, les outils qu’il propose, sont autant de garants de l’efficacité du processus de gestion du patrimoine immobilier des clients personnes physiques et personnes morales.

La mise à disposition d’informations synthétisés, fluides, fiables et faciles d’accès est le principal atout de l’intervention de l’EC pour ses clients nécessitant cette intervention. Rapidement, cet accompagnement effectué par l’EC s’est vite imposé comme l’outil incontournable de la gestion des flux d’informations légales, règlementaires, fiscales et comptables, pour une gestion immobilière efficace.

Les outils ainsi proposés par l’EC, tels que :

-les outils de synthèse des différents types d’acquisitions immobilières,

-les outils de calcul des plus values professionnelles et non professionnelles,

-les méthodologies d’établissement du tableau de bord,

-les méthodologies d’élaboration de la lettre de mission,

-…

doivent tous permettre une bonne gestion du patrimoine immobilier par le client.

Mais l’atteinte des objectifs recherchés ne réside pas uniquement dans la mise en place de ces outils, mais aussi et surtout dans la faculté des collaborateurs de l’EC qui effectue le conseil à les maitriser, afin de les transmettre efficacement aux clients.

En effet, les ressources humaines ont cette capacité d’accompagner les différents points de réalisation de l’outil proposé ainsi que les enjeux stratégiques qui s’y rattachent. En effet, en étant la seule ressource vivante dans une entreprise, le personnel est un élément important qui conditionne la performance de celle-ci. Ce qui fait que tous les personnels du CEC qui effectue la mission doivent tous être formés pour une utilisation optimale des nouveaux outils qui seront proposés aux clients.

BIBLIOGRAPHIE ET RESSOURCES

Documentation Professionnelle :

Mémento Pratique Francis Lefebvre « Fiscal » année 2011 mis à jour au 1^er février 2011.

Mémento Pratique Francis Lefebvre « Sociétés Civiles Immobilières » année 2010 mis à jour au 1^er septembre 2009.

Mémento Pratique Francis Lefebvre « Sociétés Commerciales » année 2011, mis à jour au 1^er septembre 2010.

Mémento Pratique Francis Lefebvre « Audit et Commissariat aux Comptes » année 2009-2010, mis à jour au 1^er octobre 2008.

Mémento Pratique Francis Lefebvre « Comptable » année 2011 mis à jour au 1^er septembre 2010.

Lamy fiscal édition 2011, Tome 2

Lamy sociétés commerciales édition 2011

La revue fiduciaire – Les revenus fonciers n° 1015 – février 2011 paragraphe 465 et suivants.

Ouvrages traitant du sujet :

Evaluation, éditions Francis Lefebvre, 5^ème édition, parution en août 2007- 335 pages.

La TVA Immobilière après la réforme, éditions Francis Lefebvre, 1ère édition, parution en novembre 2010 – 313 pages.

Commissariat aux apports et à la fusion, éditions de la CNCC, parution du 1^er février 2002 – 203 pages.

Démembrer une propriété pour transmettre, J-CH KUNTZ, éditions Economica année 2006 – 133 pages.

Guide pratique du contribuable 2011, éditions du Syndicat national Unifié des Impôts, parution janvier 2011 – 256 pages.

Support CFPC : Les sociétés civiles Immobilières, éditions CFPC 2009 – 95 pages.

Références législatives et règlementaires :

Code général des impôts

Code de commerce

Code monétaire et financiers

Loi de finance 2011

Loi de finance 2012

Mémoires :

Le démembrement de propriété : outil stratégique de défiscalisation en matière d’investissement immobilier professionnel. Olivier AGOGUE – Mai 2011.

Conduite des missions SCI, rôle de l’expert comptable, proposition d’outils de travail. Bruno DUBREUIL – Mai 2003.

Rôle de l’expert comptable dans l’acquisition et la gestion d’un bien immobilier locatif. Laurence ROBIEN – Novembre 2001.

La gestion des actifs immobiliers professionnels de PME : analyse des conséquences patrimoniales et fiscales des différentes options. Thierry ROOR – Mai 1999.

Rôle et contribution de l’expert comptable dans le choix du régime fiscal de la SCI de location dans le cadre de l’immobilier d’entreprise : proposition d’un outil informatique d’aide à la décision. Didier JAEGER – Novembre 1998.

Recherche de l’optimisation fiscale d’un patrimoine privé. Pascal BUFFIN – Novembre 1997.

La société civile, un mode d’organisation et de transmission patrimoniales : une solution idéale ? Christian LOTH – Novembre 1997.

La SCI de location : instrument d’optimisation fiscale du patrimoine immobilier ? Benoît GODARD – Novembre 1994.

Recherche d’une structure d’accueil pour l’immeuble professionnel : présentation d’une méthodologie d’analyse financière, aspects juridiques et patrimoniaux. Thierry LEFEVRE – Mai 1991.

Rendez vous – Rencontres – Formations :

Plusieurs rendez vous avec Monsieur X conseiller en patrimoine :
- Echanges portant sur des plusieurs dossiers de clients communs
- Echanges portant sur une approche généraliste des besoins de conseil en matière gestion en patrimoine.

Rencontre avec Monsieur Y promoteur immobilier, proposant à la vente des logements éligibles à la loi SCELLIER.

Rencontre avec Monsieur Z promoteur immobilier, responsable d’un programme immobilier de résidence tourisme.

Formation CFPC : Les sociétés civiles immobilières.

(Messieurs X, Y et Z n’ont pas souhaité être cités)

Sites internet :

Conférence de présentation de la Loi de Finance 2012

http://www.notaires.fr/notaires/toutes-les-actualites/actu-22-12-2011-ldf-2012

Base de données de la profession comptable – Consultation et achats de mémoires présentés en vue de l’obtention du Diplôme d’Expertise Comptable

http://www.bibliobaseonline.com/

Précisions portant sur les conditions de délais dont disposent les SCI en cas d’option à l’impôt sur les sociétés. Article du 25 aout 2011.

http://entrepreneur.lesechos.fr/entreprise/fiscal/actualites/societe-civile-immobiliere-une-precision-interessante-en-cas-d-option-a-l-impot-sur-les-societes-10015379.php

Complément d’informations relatives à l’article du 25 aout 2011 portant sur le délai d’option à l’impôt sur les sociétés. Article du 5 décembre 2011.

http://entrepreneur.lesechos.fr/entreprise/fiscal/actualites/sci-et-si-vous-optiez-a-l-impot-sur-les-societes-114880.php

Rescrit émanant de la documentation de fiscale de l’Administration : Rescrit N° 2011/23 (FE).

Ce rescrit porte sur l’option d’une société civile immobilière pour l’impôt sur les sociétés en cours d’année.

http://doc.impots.gouv.fr/aida/Apw.fcgi?collection=RES&annee=2011&numero=23&FILE=docFiscale.html

Site de l’Association Française de Placement Immobilier détaillant le cadre juridique et fiscal des sociétés civiles de placement immobilier.

http://www.aspim.fr/scpi/cadre-juridique-fiscal

Article de presse économique apportant des précisions sur les enjeux de la rédaction des statuts de sociétés civiles immobilières ainsi que les formalités légales.

http://votreargent.lexpress.fr/immobilier/sci-la-redaction-des-statuts-et-les-formalites-legales_131313.html

Site internet d’une société spécialisée en ingénierie patrimoniale. La page présentée schématise le processus et les intérêts du bilan patrimonial.

http://www.hipparque.com/2.aspx

Détail des nouvelles modalités de calcul des plus values immobilières.

http://www.fiscalonline.com/Le-nouveau-calcul-des-plus-values,3373.html

Page internet des Notaires de France traitant de la réforme de la taxation des plus values immobilières.

http://www.notaires.fr/notaires/plus-values-immobilieres

Page internet des Notaires de France traitant des modalités de taxation des plus values professionnelles et cas de cession ou transmission d’entreprises.

http://www.notaires.fr/notaires/plus-values-professionnelles

Site descriptif des spécificités du dispositif locatif Scellier

http://www.scellier.org/

Site descriptif des spécificités du dispositif locatif Malraux.

http://www.loimalraux.net/loi-malraux/

Site décrivant le fonctionnement des sociétés civiles immobilières de placement immobilier.

http://www.scpi.com/scpi-415/fonctionnement-des-scpi

Modèles de lettres de mission

http://www.experts-comptables.fr/csoec/content/search?SearchText=lettres+de+mission&SubTreeArray=2&SearchButton.x=0&SearchButton.y=0

Descriptif des missions de conseil par l’OEC Région Alsace.

http://www.oecalsace.net/recherche/index.php?article_id=24045&sid

Loi de finance 2012 et notamment articles 1, 2, 5 et 80.

http://www.legifrance.gouv.fr/jopdf/common/jo_pdf.jsp?numJO=0&dateJO=20111229&numTexte=1&pageDebut=22441&pageFin=22510

ANNEXE : MODELE DE LETTRE DE MISSION

Madame, Monsieur,

Je fais suite à notre entretien et vous confirme par la présente lettre de mission les conditions dans lesquelles notre cabinet peut vous assister dans vos démarches déclaratives.

1 Votre situation personnelle

Votre situation (situation de famille, régime matrimonial, revenus d’activité et de patrimoine) est résumée dans la fiche de présentation que vous nous avez remise.

2 Notre mission

Notre mission principale consistera à vous assister dans l’établissement de vos déclarations personnelles d’impôt :

déclaration d’impôt sur le revenu ;
déclarations annexes et notamment revenus fonciers;
déclaration d’impôt de solidarité sur la fortune.

Ces déclarations seront établies à partir des informations et documents que vous nous communiquerez selon les modalités définies dans la note d’organisation ci-jointe.

Notre mission prendra effet à réception de votre acceptation pour les déclarations à établir au titre de l’année ….. Les conditions générales d’intervention de notre cabinet sont rappelées en annexe de la présente lettre. Il y est notamment indiqué que les professionnels de l’expertise comptable sont soumis au secret professionnel.

Relations avec l’Administration

Vous nous autorisez par la présente à adresser à l’administration fiscale les déclarations qui auront été établies dans le cadre de la présente mission.

Missions exceptionnelles

Je vous confirme que notre cabinet sera à votre disposition pour procéder, le cas échéant, à une étude approfondie vous permettant, par exemple, de prendre des décisions influant votre fiscalité, d’optimiser votre retraite, vos investissements, vos contrats d’assurance ou la répartition de votre patrimoine ou encore d’analyser les conséquences d’une donation ou succession.

Cette étude qui fera l’objet d’une facturation distincte, pourra, si nécessaire et sous réserve de votre accord, faire appel à des cabinets spécialisés correspondants : avocats, notaires, assureurs, conseillers en gestion de patrimoine.

3 Nos honoraires

Nos honoraires seront fixés à xx € HT – xx TTC pour la déclaration des revenus, à xx € HT – xx TTC pour la déclaration des revenus fonciers et à xx € HT – xx TTC pour la déclaration d’impôt de solidarité sur la fortune.

Ils sont payables par prélèvement au … de l’année d’établissement des déclarations.

Pour la bonne forme, vous voudrez bien me retourner un exemplaire de la présente lettre dûment signée et de ses annexes.

Vous remerciant de la confiance que vous nous témoignez, je vous prie de croire, Madame, Monsieur, à mes salutations les meilleures.

Signature du professionnel

Annexe : conditions générales

Exemple de conditions générales de la mission d’assistance à l’établissement des déclarations fiscales des personnes physiques

1 – OBLIGATIONS DU CABINET

Le cabinet effectue la mission qui lui est confiée conformément à la règlementation professionnelle et aux obligations relevant de la lutte contre le blanchiment. Le nom du responsable du dossier est indiqué au client ou adhérent. A l’achèvement de ses travaux, le cabinet restitue les documents que lui a confiés le client ou adhérent pour l’exécution de la mission.

2 – SECRET PROFESSIONNEL ET CONFIDENTIALITE

Les experts comptables sont tenus au secret professionnel dans les conditions prévues à l’article 226-13 du Code pénal.

Les documents établis par le cabinet sont adressés au client ou adhérent, à l’exclusion de tout envoi direct à un tiers autre que l’administration fiscale, sauf instruction expresse du client ou adhérent, notamment pour une communication à d’autres conseils.

3 – OBLIGATIONS DU CLIENT OU ADHERENT

Le client ou adhérent s’interdit tout acte portant atteinte à l’indépendance des intervenants du cabinet. Ceci s’applique particulièrement aux offres faites à des collaborateurs d’exécuter des missions qui seraient rémunérées directement par le client ou adhérent.

Le client ou adhérent s’engage à mettre à la disposition du cabinet, dans les délais convenus, l’ensemble des documents et informations nécessaires à l’exécution de la mission.

Conformément à la législation en vigueur, le client ou adhérent doit prendre les mesures nécessaires pour conserver ses déclarations et les pièces justificatives pendant le délai de reprise de l’administration.

4 – HONORAIRES

Le cabinet reçoit du client ou adhérent des honoraires librement convenus qui sont exclusifs de toute autre rémunération. Il est remboursé de ses frais de déplacement et débours sur justificatifs. Des provisions sur honoraires peuvent être demandées.

Conformément aux dispositions légales, tout règlement intervenant ultérieurement à la date d’échéance, pourra faire l’objet d’une majoration égale à une fois et demie le taux d’intérêt légal. En cas de non-règlement des honoraires dans les délais convenus, et après un rappel par lettre recommandée avec accusé de réception et un délai de préavis de quinze jours, la mission du cabinet sera suspendue et de ce fait, le cabinet sera dégagé de toute responsabilité quant aux conséquences qui en découleraient.

5 – DUREE DE LA MISSION

Le contrat est conclu pour une durée indéterminée sauf résiliation par l’une et l’autre des parties par lettre recommandée avec accusé de réception moyennant le respect d’un préavis d’un mois.

6 – RESPONSABILITE

Le cabinet assume dans tous les cas la responsabilité de ses travaux.

Le cabinet ne peut être tenu pour responsable des conséquences dommageables des fautes commises par des tiers intervenant chez le client ou adhérent, des retards d’exécution lorsque ceux-ci résultent d’une communication tardive des documents par le client ou adhérent ou d’un cas de force majeure tel que reconnu par les tribunaux.

7 – ASSURANCE

Le cabinet a souscrit une assurance de responsabilité professionnelle auprès de la compagnie XXX, dont l’adresse est XXX.

8 – DIFFERENDS

En cas de différends avec le client ou adhérent, le cabinet a l’obligation de proposer la conciliation ou l’arbitrage du président du conseil régional de l’ordre des experts comptables avant toute action en justice.

En cas de refus du client ou adhérent d’accepter cette possibilité de conciliation ou d’arbitrage, le différend sera porté devant le Tribunal d’instance (juge de proximité ou juge d’instance) ou de grande instance si le litige excède le seuil de 10.000 €. Le tribunal compétent sera, au choix du client ou adhérent, selon les règles des codes de procédure civile et de la consommation, celui de son domicile, du lieu d’exécution de la prestation ou du siège social du Cabinet.

Tableau de classification des acteurs dans le domaine de l’immobilier de l’APE

Nature d’activités	Typologie des acteurs	Missions et objectifs	Intervention
MAITRISE D’OUVRAGE SEULE	Les promoteurs constructeurs	Conception et réalisation des programmes immobiliers	Choix des terrains, définition du programme, composition de l’équipe de maitrise d’ouvre, passation des marchés de travaux, construction et vente
	Les constructeurs de maisons individuelles	Conception, commercialisation et réalisation de maisons individuelles
	Les mandataires et maitres d’ouvrages délégués	Accomplir des études et travaux d’ouvrages sous le mandat d’un maitre d’ouvrage	Définition des conditions administratives et techniques de la faisabilité d’un ouvrage, choix du maitre d’ouvre, choix des fournisseurs et des entreprises, gestion des marchés de travaux
LA MAITRISE D’OUVRAGE ET LES GESTIONNAIRES	Office de l’habitat (Office Publics d’Habitation à Loyers Modérés à caractère administratif et Offices Publics d’Aménagement et de Construction à caractère industriel et commercial	Gestion et amélioration des logements destinés à la location et à l’accession de la propriété Aménagement et urbanisme
	Société Anonyme d’Habitation à Loyer Modéré	Gestion des logements sociaux Aménagement et habitat dans toutes ses dimensions
	Coopérative HLM	Métier de logement social : accession sociale à la propriété, construction, gestion locative, gestion immobilière Lotissement et commercialisation des terrains à bâtir
	Sociétés d’économie mixte	Construction et gestion des logements sociaux	Aménagement et développement local Equipements urbains Activités de loisirs
	Investisseurs professionnels (sociétés foncières, sociétés étrangères, sociétés civiles de placement immobilier, sociétés d’assurances et mutuelles)	Construction et gestion d’immeubles détenus par les investisseurs, gestion d’actifs immobiliers	Gestion des immobiliers en location, détention et gestion d’un patrimoine immobilier, immobilier de l’entreprise, placement des capitaux dans les immeubles locatifs
SECTEUR TERTIAIRE PUBLIC	Etat	Financement, construction et gestion du patrimoine immobilier de l’Etat (bâtiments rattachés aux ministères, prisons, palais de justice, hôtel de police, centre d’impôts, etc.	Equipement et maintenance des immeubles, gestions des baux, implantation des services
	Collectivité locale (régions, département, communes)	Gestion et développement immobilier (patrimoine scolaire)	Gestion de l’ensemble des équipements administratifs, sociaux, culturels, sportifs et techniques
	Etablissements publics (à caractère administratif et à caractère industriel et commercial)	Maintenance des bâtiments, gestion des équipements techniques existants, gestion des travaux neufs
SECTEUR TERTIAIRE PRIVE	Entreprises utilisatrices des locaux	Création, gestion et développement des locaux	Gestion administrative et comptable, gestion technique, réalisation et pilotage des travaux
GESTION	Administrateurs de biens	Gestion de la location d’immeuble sous mandataire
	Syndic de copropriété	Gestion des immeubles en copropriété et les équipements collectifs sous mandataire
	Entreprise de multiservices immobilier	Optimisation et gestion des biens et d’activités support d’un métier principal d’un organisme
TRANSACTION ET COMMERCIALISATION	Agents immobiliers	Intermédiation professionnelle qui met en relation les acteurs et les vendeurs d’immeubles et de fonds de commerce sous mandataire
AUTRES ACTEURS DE L’IMMOBILIER	Aménageurs et aménageurs-lotisseurs	Mise en œuvre d’une politique locale d’habitat, organisation du maintien, de l’extension et de l’accueil des activités économiques, favoriser le développement des loisirs et du tourisme, réaliser des équipements collectifs, lutter contre l’insalubrité, sauvegarde et mise en valeur du patrimoine bâti et des espaces naturels L’aménageur lotisseur établit un projet de lotissement, réalise les plans de travaux et exécute les travaux préalables
	Conseil en immobilier d’entreprise	Travaux d’expertise dans plusieurs domaines : étude de marché, étude de rentabilité, d’urbanisme, de financement, de commercialisation, de vente, de démarches administratives	Bureaux, usines, locaux d’activités, terrains à bâtir, parcs d’activités
	Experts immobiliers	Expertise en analyse financière approfondie d’un bien immobilier sous la demande d’un propriétaire ou sous nomination du tribunal	Analyse et synthèse des paramètres économiques, environnementaux, techniques, comptables, juridiques, fiscaux d’un bien à évaluer
	Contrôleurs techniques	Prévention des risques techniques concernant la solidité de l’ouvrage et la sécurité des personnes
	Coordinateurs OPC (ordonnancement-pilotage-coordination)	Harmonisation du déroulement d’une opération de construction ou de réhabilitation
	Coordinateurs SPS (sécurité et protection de la santé)	Prévention des risques résultant des interventions simultanées des travailleurs et de l’utilisation simultané des moyens communs
	Economistes de la construction	Maitrise des couts des opérations immobilières (évaluation sommaires, simulations, devis descriptifs et qualitatifs, participations aux études techniques, bordereaux des prix, décomptes définitifs

[1] « Les personnes mentionnées à l’article 1er passent avec leur client ou adhérent un contrat écrit, autrement dénommé « lettre de mission » définissant leur mission et précisant les droits et obligations de chacune des parties (…) une lettre de mission spécifique précise les droits et obligations de chacune des parties, ainsi que les conditions financières de la prestation. Cette lettre de mission comporte également l’engagement du client ou de l’adhérent de fournir au professionnel de l’expertise comptable chargé de tenir et de présenter ses documents comptables tous les éléments nécessaires à l’établissement d’une comptabilité sincère de son exploitation. »

[2] cette interprofessionnalité regroupe les caractéristiques suivantes:

« –Faire travailler ensemble des professionnels issus de professions différentes.

-Travailler dans l’intérêt commun par la complémentarité, la mise en synergie des compétences, l’échange et le partage des compétences.

-L’accord des professionnels quant au fonctionnement de leur collaboration, le type de partenariat doit être clair pour que chacun respecte ses limites d’intervention.

-Les faire travailler dans un objectif commun : satisfaire aux besoins d’un client, mais ça va au-delà d’une simple satisfaction, il s’agit d’optimiser les préconisations apportées aux besoins d’un client. »^[2].

La convergence des caractéristiques de l’interprofessionnalité aboutit à la définition de l’interprofessionnalité suivante, concernant l’interprofessionnalité entre la profession d’experts comptables et les autres professions du droit : « L’interprofessionnalité des métiers du chiffre et du droit consiste à faire travailler ensemble, les professionnels de l’expertise-comptable, du notariat, du barreau et de la gestion de patrimoine dans l’intérêt commun de chacun par la complémentarité des compétences et le respect d’un partenariat, afin d’optimiser les réponses à apporter aux besoins d’un client. »^[2]

[3] Document disponible en annexe

[4] Source : « Peut-on encore devenir riche en France ? », Isabelle Lesniak, Enjeux les échos, nº 297, février 2013, p. 46

[5] Source : enquête menée par l’Observatoire UFF IFOP de la clientèle patrimoniale, Edition 2013, p.4

[6] SIC : Le marché de la profession comptable (Novembre 2010, SIC n°290 pages 15 à 22)

[7] ARTICLE 11 du Code de déontologie : « Les personne mentionnées à l’article 1^er passent avec leur client ou adhérent un contrat écrit, autrement dénommé « lettre de mission » définissant leur mission et précisant les droits et obligations de chacune des parties (…) une lettre de mission spécifique précise les droits et obligations de chacune des parties, ainsi que les conditions financières de la prestation. Cette lettre de mission comporte également l’engagement du client ou de l’adhérent de fournir au professionnel de l’expertise comptable chargé de tenir et de présenter ses documents comptables tous les éléments nécessaires à l’établissement d’une comptabilité sincère de son exploitation. »

[8] ARTICLE 18 du Code de déontologie : « Les honoraires sont fixés librement entre le client et les experts-comptables en fonction de l’importance des diligences à mettre en œuvre, de la difficulté des cas à traiter, des frais exposés ainsi que de la notoriété de l’expert-comptable… »

[9] Andrew Grove, ingénieur chimiste américain d’origine hongroise. Il co-fonde la société Intel en 1968, Président du groupe de 1979 à 2004, il en devient PDG à partir de 1987 et pendant dix ans.

[10] Une clause est substantielle si sans elle ou si elle a été formulée autrement, l’autre Partie n’aurait pas contracté.

[11] Un cas fortuit est un événement imprévisible, proche de la notion de cas de force majeure dans la mesure où un tel cas, provoqué par une cause extérieure, est également exonératoire de responsabilité. Un accident où une catastrophe naturelle sont donc des cas fortuits selon les cas, et peuvent désengager la responsabilité d’une personne obligée.

Un cas de force majeure est une situation dans laquelle se produit un évènement imprévisible, irrésistible, et extérieur permettant d’exonérer la responsabilité d’une personne ou de la libérer de l’exécution d’une obligation. (http://www.jureka.fr/dico-francais-droit/lettre-c/definition-cas-de-force-majeure)

[12] Source des informations contenues dans cette partie : site la-loi-malraux.com

[13] Obligations prévues par l’article 151 septies du CGI

[14] Source : article 151 septies du CGI

[15] En effet, lors de sa demande d’agrément auprès de l’AMF, le FIP peut s’engager à respecter un ratio minimum d’entreprises éligibles au dispositif de la loi TEPA (par exemple 60 %, 70 % ou 80 % de son actif) dont 20 % au moins de sociétés de moins de cinq ans.

[16] Source : les Echos, Immobilier locatif : faut-il investir en direct ou via des SCPI ?, Anne Sophie Vion, 15novembre 2013,

[17] Source : http://www.pap.fr/argent/impots/plus-values-immobilieres-la-reforme/a8331

[18] Source : http://www.pap.fr/argent/impots/plus-values-immobilieres-la-reforme/a8331

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