Sommaire

 

Partie 1 : Des divergences et convergences dans le régime du droit de la copropriété.

1. Des convergences acquises dans la définition même du droit de la copropriété.
2. Des dissemblances très marquées quant à l’exercice du droit de la copropriété avant 2002
3. Des similitudes très rapprochées quant à la mode de détention du titre de copropriété depuis la nouvelle réforme du droit de la copropriété en Angleterre

 

1. Des convergences bienvenues dans l’application pratique du droit de la copropriété dans les deux systèmes
2. Des analogies situées dans le système du Commonhold anglais et le système de l’indivision forcée en France
3. Des proximités repérées dans la protection du droit privé face aux obligations liées aux parties communes.

 

Partie 2: Des spécificités moins marquées sur les modalités de gestions de la copropriété

 

1. Une analogie frappante quant à la gestion de la copropriété depuis la réforme du droit anglais en 2002
2. Le syndic de copropriété et la société personne morale pour la gestion des parties communes
3. Les droits et les obligations de chaque copropriétaire vis à vis de l’ensemble et de la personne morale

 

1. Le droit de copropriété anglais : un système nettement inspiré du système français
2. Des réformes copiées sur le système français pour une meilleure protection des droits des copropriétaires
3. Droit de copropriété français et anglais : deux systèmes à jumeler pour la résolution des cas de copropriété en difficulté en France

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

La copropriété,

Une application anglo-saxonne du droit français

Introduction

 

La propriété n’a pas pour essence d’être commune. Les prérogatives du maître sur sa chose s’accommodent mal avec un exercice partagé. En matière de souveraineté, toute concurrence est insupportable et chacun établit à domicile un petit royaume. Pourtant, ce partage de la propriété répond à la nécessité. En effet, c’est bien la contrainte qui a conduisent certains à se grouper pour construire ou diviser un immeuble afin de s’en répartir la propriété.

L’origine de la copropriété est relativement lointaine. On considère les habitations troglodytiques, se superposant à flanc de roc, comme les origines les plus lointaines de la division de la propriété immobilière[1]. Ce mode de division existait déjà deux mille ans avant notre ère lorsque le vendeur se réservait par contrat le premier étage de son fonds en se séparant du dessous par exemple[2].

Nombreuses contraintes matérielles incitent les habitants de certaines agglomérations à adopter la propriété par étages. Ainsi, la ville de Grenoble, enserrée de murailles, ne pouvait s’étendre. C’est également le cas de grandes villes comme Paris, ou encore New York qui ont vu naître depuis une centaine d’années des bâtiments à plusieurs étages avec des appartements. Les grandes villes ont tendance à se développer en hauteur.

Les rédacteurs du Code civil français considérait à une époque qu’une telle situation ne peut pourtant être que sporadique, appelé seulement à se maintenir là où des circonstances particulières avaient provoqué son apparition. Le premier projet de code n’a pas tenu à retenir la copropriété et il faudra attendre les observations présentées par les tribunaux d’appel de Rennes, Lyon et Grenoble pour l’ajouter, au titre des servitudes, avec l’article 664, organisant la situation des propriétaires d’une maison divisée, pour reconnaitre un statut à la copropriété.

L’article 664 du Code civil décrit la copropriété comme un système, au sein d’une même maison, en une pluralité de propriétés distinctes, reliées en elles par un tissu de servitudes réciproques[3]. Il organise également le mode de réparations et reconstructions partagées entre les différents propriétaires. Une modification radicale a été apportée aux régimes habituellement organisés par les coutumes, puisqu’apparaissait en pointillé la notion de « partie commune ». En l’absence de dispositions conventionnelles différentes, les gros murs et le toit sont à la charge commune des divers propriétaires.

La doctrine a, quant à elle, eu recours à la notion d’indivision forcée. La jurisprudence avait admis que certains biens utilisés en commun par des fonds distincts devaient être réputés placés sous un régime d’indivision forcée entre les fonds intéressés. Tel était par exemple le cas des cours ou des passages[4]. La notion d’indivision forcée a été appliquée au gros œuvre de l’immeuble divisé par étages ou par appartements : le gros œuvre est réputé l’accessoire des fonds distincts que sont les étages ou appartements et qui restent l’objet d’un droit de propriété privative.

Il ne peut pourtant y avoir indivision pour le tout puisque chacun est propriétaire de son étage. Mais à côté de ces propriétés séparées, il y a les parties de l’immeuble qui servent à tous ou qui conditionnent l’existence même du bâtiment. Il en est ainsi su sol, des fondations, des gros murs, la porte d’entrée, les escaliers, toits, canalisations, la cour qui dessert la maison. Tous ces éléments ne peuvent, à l’évidence appartenir à l’un des propriétaires d’étage et appartiennent à tous. On distingue les parties privatives qui font l’objet d’un droit de propriété exclusif, aussi proche que possible de la notion classique[5], et les parties communes.

Plusieurs textes ont ensuite été élaborés en droit français pour régir la copropriété. Le parlement français avait adopté le 26 juin 1965 la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965[6] qui a créé un nouveau statut de la copropriété des immeubles bâtis. Mais cette loi a laissé peu à peu apparaître plus nettement ses défauts[7] et a été complétée par la loi n° 85-1470 du 31 décembre 1985[8]. D’autres sont également venu dans les années 1990 afin de renforcer la copropriété.

La copropriété ne trouve pas application uniquement en France. En effet, le développement des agglomérations de nos jours obligent leurs habitants à adopter la copropriété. Nous avons déjà évoqué précédemment les buildings aux Etats unis qui comprennent de nombreux appartements répartis entre plusieurs propriétaires. En Angleterre également, le phénomène n’est pas non plus étranger.

Bien qu’existant en Angleterre en principe,  le droit anglais n’a jamais développé le concept de copropriété, malgré de nombreuses tentatives pour l’introduire, plus particulièrement avant la première guerre mondiale. Le leasehold a été utilisé pour permettre la gestion d’immeubles habités par plusieurs personnes.

En Angleterre, comme aux Pays de Galles, on distingue le freehold et le leasehold. Le freehold est un véritable droit de propriété portant sur un immeuble, dont le titulaire dispose de l’usus, de l’abusus et du fructus. Le leasehold, quant à lui, correspond à un droit au bail sur un immeuble, étant précisé que, s’agissant d’un droit réel, il peut être hypothéqué. Le leasehold se rapproche du bail emphytéotique ou du bail à construction du droit français.

La durée du leasehold est variable et peut s’étendre sur plusieurs dizaines ou même centaines d’années. Le preneur peut, sous certaines conditions, exiger du propriétaire qu’il lui vende son droit de propriété. Ce n’est qu’en 2002 avec l’adoption du Commonhold and Leasehold Reform Act 2002 que l’Angleterre a commencé à se pencher sur une véritable copropriété en initiant le Commonhold.

Depuis l’adoption du Commonhold, certaines analogies avec la copropriété française ont pu être relevées, notamment concernant la détention du titre de propriété. La copropriété du droit anglais s’est beaucoup rapprochée du système français bien que les deux droits soient issus de deux systèmes différents, le droit français civiliste et le droit anglais issus du Common law. Dans quelle mesure le système français du droit de la copropriété a-t-elle servi de base pour une amélioration de ce même droit dans les pays anglo-saxons?

Afin de développer la question, nous verrons qu’il y a des divergences, mais aussi des convergences dans le régime de la copropriété du droit français et du droit anglais (Partie I) et qu’il y a peu de spécificités quant aux modalités de gestions de la copropriété du droit anglais (Partie II).

 

 

Partie I :

Des divergences et convergences dans le régime du droit de la copropriété

 

Pendant longtemps, le droit anglais ignorait la notion de copropriété. L’essentiel du droit des biens se manifestait par le freehold et le leasehold. Le terme hold exprime un droit sur la terre d’autrui dans le droit féodal anglais. Il s’agissait de la terre de la Couronne. Le freehold équivaut au droit de propriété du système français, un droit absolu qui confère les pleins droits au propriétaire. Le leasehold, quant à lui, trouve son équivalent dans le bail emphytéotique de longue durée du droit français.

Bien qu’étant dans un contrat de bail, les leaseholders se considèrent comme des propriétaires. Pourtant, il s’agit bien d’un droit minoré, les leaseholders n’ont que peu de pouvoir sur les décisions engageant l’avenir de l’immeuble. En matière de maintenance te d’amélioration, bien que ce soient les leaseholders qui sont les plus concernées, les décisions reviennent au lanlord, le propriétaire et bailleur emphytéotique.

Le leasehold permet la jouissance d’un bien sur une période relativement longue. Le leaseholder jouit de la partie qui lui est dévolue tel un véritable propriétaire. Il a l’usus, le fructus, et dans une large mesure également l’abusus. En effet, en tant que droit réel, le leasehold peut être transféré à une autre personne, respectant la durée du leasehold principal.

L’immeuble contient ainsi des parties privatives qui reviennent à chacun des leaseholders. Mais il existe également des parties communes que tous les occupants de l’immeuble utilisent. Dans le système français de la copropriété, ces parties communes ont un aspect indivis, c’est-à-dire que leur propriété est partagée entre les copropriétaires. Il en découle les responsabilités concernant l’entretien de ces parties communes.

Le leasehold donne la jouissance d’une partie de l’immeuble à une personne pendant une période déterminée, le leaseholder se comportant comme un propriétaire. Mais il n’existe pas de parties communes d’une nature indivise en droit anglais. En effet, bien que pouvant être utilisées par tous les leaseholders, ces parties dites communes restent la propriété du landhold et l’entretien de ces parties communes lui est réservées.

Ce n’est qu’en 2002 que des reformes ont été entreprises dans le droit immobilier anglais. La réforme concerne le leasehold en améliorant les droits de regard des leaseholders sur l’immeuble. L’introduction du Commonhold rapproche davantage le système anglais du système français. Le commonhold tente d’établir l’existence de plusieurs droits de propriété exclusifs sur un seul immeuble.

 

 

1. Des convergences acquises dans la définition même du droit de la copropriété

Avant la réforme de 2002, le droit anglais consacrait un droit, bien qu’étendu sur une longue période, reste limité. Bien qu’il existe une cohabitation entre les occupants, il ne peut être considéré comme une copropriété au sens du droit français. Nous verrons dans cette partie l’évolution de la notion de copropriété apportée par la réforme de 2002.

 

 

1. Des dissemblances très marquées quant à l’exercice du droit de la copropriété avant 2002

La notion de copropriété en droit français repose sur la distinction entre parties privatives et parties communes[9]. Le statut de copropriété s’applique lorsqu’un immeuble a, selon un état de division, été divisé par étages en deux parties et que les actes de vente respectifs des acquéreurs de chacune des parties de l’immeuble indiquent que la propriété du sol de l’immeuble est indivise, chaque partie disposant d’une propriété d’étage dont elle a la jouissance exclusive et s’engageant à contribuer pour moitié aux frais d’entretien et de réparation du bâtiment ainsi qu’aux travaux de caractère commun[10]. Le copropriétaire est alors un véritable propriétaire s’agissant de ses parties privatives.

Le leaseholder se comporte comme un propriétaire. Il a la jouissance d’une partie d’un immeuble habitable. Il a ainsi tous les droits découlant de l’usus et du fructus. Néanmoins, le droit du leaseholder est un droit de propriété amoindri. Il a une limite temporelle, mais il a également une limite quant à la portée des droits.

 

 

1. La durée des droits

La copropriété a l’avantage d’instaurer une situation définitive. Le droit ne s’éteint pas avec la personne. Rattachée à la chose, le droit se transmet indéfiniment aux descendants héritiers. Bien qu’offrant un usage à long terme, le leasehold reste un état  temporaire appelé à cesser à terme.

En tant que propriétaire, le copropriétaire a un droit absolu et perpétuel. Etant un droit de propriété, le droit de copropriété est un droit réel, il ne s’éteint donc pas avec le propriétaire et se transmet aux héritiers. Les droits du copropriétaire se transmettent alors à l’infini, entre les descendants successifs sans limite de temps.

 

 

2. La portée des droits

L’essentiel des droits du copropriétaire repose sur les parties privatives. Il existe un droit exclusif sur ces parties. Mais il existe également des droits, des obligations, sur les parties communes.

 

 

1. Un droit de propriété exclusif consacré en droit français

Le législateur français a classiquement opté pour une conception dualiste. Il reconnaît au copropriétaire à la fois un droit de propriété privatif sur son appartement et un droit de copropriété sur les choses communes. La loi du 10 juillet 1965 régit ces immeubles « dont la propriété est répartie, entre plusieurs personnes, par lots comprenant chacun une partie privative et une quote-part des parties communes »[11]. Les parties privatives sont définies comme étant « la propriété exclusive de chaque copropriétaire »[12].  Les parties communes font l’objet d’une « propriété indivise entre l’ensemble des copropriétaires ou certains d’entre eux seulement »[13].

Cette conception dualiste, qualifiée de classique, a fait l’objet de critiques sévères. On lui a reproché d’abord de reléguer les parties communes au rang d’accessoires des appartements individuellement appropriés, alors que ces appartements ne sauraient exister sans elles. La « propriété exclusive » des parties privatives de l’immeuble présentait un objet « singulièrement fuyant selon Givord[14]. Et force est de reconnaître qu’il paraît impossible de désigner l’assiette matérielle du droit de propriété divise sur l’appartement. Car l’appartement n’a pas d’existence propre, en dehors du gros œuvre qui le soutient, le clôt et le couvre ; le droit de propriété divise porte finalement sur un espace géométrique, un « cube d’air » compris entre quatre murs.

Plusieurs auteurs préconisent l’adoption d’un système où l’immeuble tout entier est soumis à la copropriété. La totalité de l’immeuble serait alors indivise. Chaque copropriétaire est considéré comme titulaire d’un droit unique, d’un droit de copropriété indivise portant sur l’ensemble de l’immeuble, mais conférant des prérogatives différentes sur les parties affectées à l’usage exclusif d’un seul ou à l’usage commun. « Chaque copropriétaire se voit réserver l’usage exclusif d’un local ou d’une fraction déterminée de l’immeuble commun. Il reçoit, en outre, la faculté d’user des parties affectées à l’usage collectif, selon leur destination »[15].

Ainsi, chacun est-il copropriétaire de tout l’immeuble, comme dans toute indivision ; mais la jouissance sera commune ou exclusive selon les parties de l’immeuble. Cette conception est très voisine de l’indivision de droit commun : « en effet, comme dans celle-ci chaque copropriétaire a un droit qu’il partage avec les autres sur la totalité de l’immeuble, ce qui n’empêche pas, toujours dans l’indivision de droit commun, de superposer à ce droit sur la chose un droit exclusif au profit de chacun sur sa quote-part (le lot) dans la propriété commune »[16].

Il n’en reste pas moins que la copropriété indivise des parties communes présente d’originales singularités par rapport à l’indivision ordinaire : par exemple, chacun des copropriétaires n’a pas vocation à l’usage de toutes les choses communes : les murs, parties communes, sont à usage essentiellement privatif. La propriété collective ne correspond pas aux impératifs de la propriété individuelle et on peut considérer que le législateur français a voulu concilier l’inconciliable”[17].

À vrai dire, le droit français a mis l’accent à l’origine sur la propriété individuelle, sans doute en raison de l’intensité du désir d’appropriation exclusive. Ce mode d’organisation de la copropriété mène nécessairement à privilégier l’intérêt individuel sur l’intérêt collectif, ce qui explique certaines paralysies ou pesanteurs que les interventions législatives successives ont peu à peu cherché à corriger, empiétant sans cesse sur les préoccupations égoïstes du copropriétaire sur son lot. Mais d’autres droits privilégient la copropriété, en l’assortissant seulement d’un droit privatif d’usage[18].

 

 

1. Un droit de propriété limité du leaseholder dans le droit anglais

Le leaseholder bénéficie d’un contrat pouvant aller jusqu’à une centaine d’années. Jusqu’au terme du contrat, le leaseholder peut se comporter comme le propriétaire de l’appartement ou lot objet du contrat. Les droits du leaseholder sont néanmoins largement amoindris. En effet, le bail peut faire l’objet de restrictions de la part du propriétaire. Le leasehold est un contrat dont les caractéristiques essentielles sont l’existence d’une durée fixe, d’une propriété exclusive et d’une rente à payer[19].

 

 

1. Une propriété exclusive

Une fois le contrat conclu, le leaseholder peut agir tel un véritable propriétaire. Il a une possession exclusive. Sans cette exclusivité, il ne peut y avoir de bail emphytéotique. Le leaseholder a alors le droit d’exclure de sa propriété tout intrus, même le propriétaire. Cette possession exclusive permet de distinguer le bail emphytéotique d’un simple droit d’usage ou du régime de la licence.

La licence est  une autorisation d’utilisation d’un bien immobilier qui permet à une personne d’avoir accès à la terre d’un autre à des fins convenues contractuellement. La licence ne confère aucun droit foncier. Pour différencier le bail emphytéotique d’une simple licence, les juges prennent en considération la substance de l’accord plutôt que la forme dans laquelle il est exprimé.

Certains propriétaires tentent de dissimuler un bail emphytéotique et déguise ce dernier en une licence afin de limiter les droits de l’emphytéote. En effet, ce dernier, jouissant d’un droit de propriété exclusive, a la possibilité de contracter une hypothèque, un droit qui peut être saisi comme tout droit immobilier. L’emphytéote a également la possibilité de sous louer. Le leasehold ne peut interdire cette sous location. Une telle clause serait réputée nulle.

 

 

1. Un droit de propriété limité dans le temps

Relevé par l’arrêt Lace v Chantler en 1944, le leasehold doit contenir une durée maximale fixe et certaine. Cette durée maximale ne signifie néanmoins pas que le bail ne puisse être interrompu avant le terme. Il s’agit d’une durée maximale, les parties peuvent décider de rompre le contrat avant ce terme selon une clause insérée au moment de la conclusion du contrat, fixant ainsi les conditions d’une résiliation. Le contrat signé, le bien entre en possession du leaseholder et ce dernier a un droit de propriété absolu[20]. Il n’est donc pas nécessaire qu’il occupe l’appartement de façon continue[21].

Le contrat prévoit la date de départ du bail. Il peut mentionner une date expresse ou faire référence à un événement lui-même suffisamment précis au moment où le leasehold est consenti. Si aucune mention n’a été faite, la date retenue sera la prise en possession de l’appartement. En cas d’incertitude sur le terme du bail, il reviendra aux juges de fixer le terme du contrat[22].

 

 

• Une rente à payer

Un droit de propriété ne devrait en principe pas ouvrir une obligation de payer un loyer ou une rente. C’est une grande différence entre le propriétaire et l’emphytéote. Néanmoins, il n’est pas nécessaire qu’un loyer ait été prévu pour que le bail emphytéotique existe. En effet, la jurisprudence[23], mais également la loi LPA de 1925 ne conditionnent pas l’existence du bail par celle d’un loyer.

 

 

1. Des similitudes très rapprochées quant à la mode de détention du titre de copropriété depuis la nouvelle réforme du droit de la copropriété en Angleterre

Le leaseholder a un droit de propriété exclusive sur l’appartement. Mais ce droit reste limité, limité par le temps, mais également limité par les pouvoirs du propriétaire. Le gouvernement anglais avait alors proposé une amélioration du statut des leaseholders en leur permettant de prendre le contrôle effectif de la gestion de leur immeuble et de pouvoir vendre leurs parts plus aisément.

 

 

1. Les réformes adoptées en 2002

Ces réformes concernent le leasehold, mais il s’agissait également de créer un nouveau statut qui répondra davantage à la copropriété telle que connue dans le droit civil. En effet, bien que le leaseholder agisse comme un propriétaire pendant que le contrat court, ses droits restent limités et il persiste un déséquilibre entre la propriété et le contrôle de l’immeuble.

 

 

1. Le renforcement des droits du leaseholder

La difficulté soulevée par le leasehold reposait sur un équilibre inégal entre la propriété et le contrôle de l’immeuble. Bien que le leaseholder manifeste un comportement de propriétaire, ses droits restent très restreints face au bailleur. Le gouvernement anglais a ainsi proposé aux leaseholders un pouvoir effectif de gestion de l’immeuble par la création du « right to manage », RTM.

Si la gestion de l’immeuble revenait auparavant au landlord, le RTM permet aux leaseholders de se regrouper afin de reprendre ce droit au landlord et la responsabilité de l’immeuble. Sont concernés les leaseholders qui représentent plus de 50% des appartements avec un bail supérieur à 21ans. Il ne s’agit pas d’une sanction pour défaillance du landlord. Les leaseholders n’ont pas à prouver une quelconque carence dans la gestion de l’immeuble.

Il sera ainsi créé un « right to manage company » dont le landlord sera également membre de cette compagnie qui est régie par le droit des sociétés. Le RTM company reprendra les fonctions de management, notamment en ce qui concerne les services, l’entretien, les réparations et tous les travaux d’amélioration.

Le droit anglais se rapproche ainsi du système français en instaurant un système similaire au syndic de propriété qui est l’organe de décision dans un immeuble en copropriété. Le syndic dispose de tous les pouvoirs de décision afférente à l’immeuble, notamment les réparations, les améliorations, les rénovations.

 

 

1. La mise en place du commonhold

Bien que les règles fixées en 1993 aient élargi les droits des leaseholders, le droit anglais s’achemine petit à petit vers l’adoption d’un système plus proche de la copropriété française. En effet, au-delà de l’amélioration des conditions des leaseholders, la réforme de 2002 instaure un droit spécifique de copropriété : le commonhold.

Le droit anglais s’est fortement inspiré du droit américain et du droit anglais afin de stimuler la croissance urbaine. Le nouveau système pourrait être appelé à se substituer à celui du leasehold bien que les comportements n’aient pas encore beaucoup évolué jusqu’à présent. En effet, si le gouvernement prévoyait un flux annuel de 6500 nouveaux commonholds depuis la réforme, 165 logements seulement ont été créés sous la forme du commonhold. Aujourd’hui, il existe encore plus de 2millions de leaseholders en Angleterre.

 

1. Des convergences bienvenues dans l’application pratique du droit de la copropriété dans les deux systèmes

Bien que le droit anglais se soit inspiré des droits américains et australiens dans la réforme de la copropriété, cette réforme permet un rapprochement notable avec le droit immobilier français. On peut ainsi relever les améliorations concernant la gestion des parties communes dans l’instauration d’organes de gestion des immeubles, organes qui se rapprochent du syndic de copropriété. Mais on peut également retrouver des similitudes avec l’indivision forcée du droit français.

 

 

1. Des analogies situées dans le système anglo-saxon de la copropriété et le système de l’indivision forcée en France

La notion d’indivision forcée avait été dégagée à propos de la mitoyenneté des murs et la jurisprudence française avait admis que certains biens utilisés en commun par des fonds distincts devaient être réputés placés sous un régime d’indivision forcée entre les fonds intéressés. Tel était par exemple le cas des cours ou des passages[24]. La raison d’une telle indivision est un fait, celui d’une condition inévitable nécessitant une conciliation des parties.

 

 

1. L’existence d’une indivision

La doctrine avait toujours reconnu qu’un lot de copropriété constituait une entité autonome[25]. La législation française dispose que « les parties communes et les droits qui leur sont accessoires ne peuvent faire l’objet, séparément des parties privatives, d’une action en partage ni d’une licitation forcée »[26]. Il en découle que les parties privatives ne peuvent être cédées sans céder la quotepart des parties communes qui y est afférente[27]. Le Doyen Carbonnier[28] retient l’aspect indivisible de la copropriété, une position qui a également été adoptée par la Cour de cassation française[29].

On retrouve également cette indivision dans le système anglo-saxon en subdivisant entre les parties privatives et les parties communes des immeubles. Si les parties privatives sont détenues exclusivement par leur propriétaire respectif, les parties communes sont gérées par le commonhold sous une forme d’indivision, parties que tous les copropriétaires peuvent utiliser.

 

 

1. Droit exclusif sur les parties privatives

Le copropriétaire dispose d’un droit de jouissance exclusif sur les parties privatives. Ce droit demeure limité quant aux parties communes[30]. Mais malgré ce droit exclusif, ce dernier reste amoindri par rapport au droit du propriétaire traditionnel. En effet, la forme de copropriété nécessite des ajustements puisque les droits s’exercent dans un cadre collectif.

Une part des prérogatives du copropriétaire lui est retirée pour être attribuée au syndicat de la copropriété en France et au Commonhold dans le droit anglo-saxon. Le syndic et le Commonhold association ont la charge de la gestion et de l’administration de l’immeuble. Ils ont le pouvoir d’agir en justice pour la « sauvegarde des droits afférents à l’immeuble. « Aux droits individuels de chacun sur son lot correspondent des prérogatives de la collectivité sur l’immeuble »[31].

 

 

1. Principe de liberté sur les parties privatives

Les parties privatives sont la propriété exclusive de chaque copropriétaire. En principe, chaque copropriétaire détermine seul les modalités de jouissance des parties privatives comprises dans son lot.

La destination des parties privatives et les conditions de leur jouissance sont déterminées par le règlement de copropriété. Mais c’est encore un principe de liberté qui conduit à enfermer les stipulations restrictives des droits des copropriétaires du règlement de copropriété dans le cadre strict de ce qui est nécessaire au respect de la destination de l’immeuble. Chaque copropriétaire peut donc, en principe, utiliser ses parties privatives pour l’usage qui lui convient, modifier cet usage ou exécuter les travaux qu’il souhaite, voire procéder à la démolition d’installations de son lot[32].

Le syndicat, qui n’est propriétaire ni des parties privatives ni même des parties communes ne peut invoquer que les dispositions légales ou les clauses conventionnelles du règlement de copropriété pour limiter la liberté d’usage de chaque copropriétaire.

Il ne peut y avoir d’interdiction de transformation, en locaux techniques du logement dépendant d’un local commercial. C’est ainsi que la Cour de cassation a cassé un arrêt qui énonce que la destination contractuelle de ce lot revêt un caractère obligatoire absolu et s’oppose à toute modification de l’usage des parties privatives, même de façon accessoire, et même si la modification n’est pas incompatible avec la destination de l’immeuble[33].

Le principe de liberté a pour conséquence qu’un copropriétaire peut obtenir du syndicat la libération de son lot privatif illicitement occupé et l’arrêt qui, pour statuer en sens contraire, retient que cette occupation trouve sa source dans une convention à laquelle le syndicat est étranger doit être cassé, faute pour la cour d’appel d’avoir recherché si la convention conclue avait été transmise au syndicat[34].

De même, les frais d’enlèvement des objets entreposés dans une cave ne peuvent-ils être imputés au copropriétaire qui en est propriétaire dès lors que l’enlèvement s’est fait à son insu et n’est justifié par aucun impératif de sécurité ou de conservation des biens[35]. Et un syndicat de copropriétaires ne peut pas profiter de travaux de réfection de l’alimentation d’eau de l’immeuble pour supprimer unilatéralement le raccordement en eau d’un lot à usage de débarras[36].

Mais à l’inverse, le propriétaire du lot occupé par le gardien de l’immeuble ne peut pas prétendre au paiement d’une indemnité d’occupation si l’occupation de son lot résulte du fait des propriétaires successifs de celui-ci et que le syndicat a supprimé le poste de la gardienne[37].

 

 

1. Limites au principe de liberté

La liberté de jouissance et d’usage est limitée par les droits des autres copropriétaires et la destination de l’immeuble. Il faut ajouter deux autres limitations puisque d’une part, chaque copropriétaire est tenu de respecter les stipulations, éventuellement restrictives, du règlement de copropriété et d’autre part qu’il ne peut faire de travaux modifiant l’aspect extérieur de l’immeuble qu’avec l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires.

 

 

• Règlement de copropriété

La liberté d’usage reconnue au copropriétaire s’exerce à l’intérieur de ce que le règlement de copropriété n’interdit pas, ce document étant tenu pour un contrat dont la violation autorise tout copropriétaire à en demander le respect, sans avoir à apporter la preuve d’un intérêt à agir ou d’un préjudice[38].

Les clauses restrictives doivent être respectées, tout au moins tant qu’elles n’ont pas été déclarées non écrites : si le règlement de copropriété interdit l’exploitation d’un café-restaurant dans les locaux du rez-de-chaussée mais tolère celui qui existe au moment de la mise en copropriété, cette dérogation disparaît avec la cessation de l’activité de café-restaurant[39].

De même, les stipulations du règlement de copropriété en vertu desquelles les parties privatives sont à usage commercial sans possibilité de changement de la destination des lots a pour conséquence que seul un vote unanime peut revenir sur ce principe et que le juge ne peut pas donner une autorisation que l’assemblée générale a régulièrement refusée[40]. Les stipulations du règlement de copropriété et la configuration des lots peuvent s’opposer à la transformation d’un garage en habitation[41].

Les clauses permissives sont en général d’interprétation large dans le sens où ce qui n’est pas expressément permis n’est pas nécessairement interdit. Il en va en particulier ainsi des clauses qui déterminent l’usage d’un élément en ce qu’elles ne s’opposent pas à un changement d’usage.

En l’absence de clause du règlement de copropriété portant interdiction, le principe de liberté s’applique, sous réserve du respect des autres limitations. La décision de l’assemblée générale d’autoriser la transformation des parties privatives de lots ne peut être annulée au motif que les copropriétaires doivent se conformer au règlement de copropriété sans que le juge recherche en quoi les aménagements réalisés portaient atteinte aux droits des autres copropriétaires ou à la destination de l’immeuble[42].

L’état descriptif de division, même intégré dans le règlement de copropriété, est un document juridiquement neutre qui ne peut créer aucune interdiction ou obligation pour les copropriétaires quant à l’utilisation et la destination de leurs locaux.

 

 

• Destination de l’immeuble et aspect extérieur

La destination de l’immeuble est la norme qui s’impose tant au rédacteur du règlement de copropriété qu’au syndicat des copropriétaires ou aux copropriétaires eux-mêmes. L’alinéa 1er de l’article 9 de la loi française de 1965 pose donc comme limite au droit d’usage des copropriétaires sur leurs parties privatives la condition de ne pas porter atteinte à la destination de l’immeuble.

De même, l’immeuble dans son ensemble forme un tout dont les parties sont imbriquées les unes dans les autres ou servent de support aux autres. Par conséquent, même en se limitant à ce qui fait partie de ses parties privatives, un copropriétaire ne peut pas modifier, même provisoirement, l’aspect extérieur de l’immeuble.

Une décision admet la même restriction en présence de l’utilisation de garages comme dépôts de matériel et d’archives qui représente une atteinte à la sécurité de l’immeuble en raison de risques d’incendie pour la cessation desquels le syndicat des copropriétaires avait reçu une injonction de l’autorité administrative[43].

 

 

• Droits des autres copropriétaires

Le respect des droits des autres copropriétaires est l’une des deux limites à la liberté d’usage du copropriétaire sur ses parties privatives. Ainsi a-t-il été jugé qu’un local privatif initialement à usage de salle d’archives et de documentation selon le règlement de copropriété ne peut être transformé en garage dès lors que la transformation affecte la jouissance et l’usage des parties communes[44].

Ainsi a été interdite l’activité de discothèque exploitée dans les parties privatives de l’immeuble entraînant des nuisances sonores[45]. L’installation d’un système de vidéo surveillance et de lampe à déclenchement automatique dans un lot privatif a également été jugé compromettante pour les droits des autres copropriétaires dans leur libre exercice de leurs droits sur la partie commune du chemin couverte par la caméra[46].

 

 

1. Usage des parties communes

C’est sans doute sur les parties communes que l’indivision se manifeste le plus. De ce que les parties communes sont la propriété indivise entre les copropriétaires, on déduit que chacun d’entre eux a un droit de jouissance analogue et concurrent à celui des autres. Les droits des copropriétaires sont par conséquent limités à l’usage et la jouissance des parties communes. De même, les copropriétaires ont droit à l’usage des éléments d’équipement commun et sont créanciers à l’égard du syndicat d’une obligation de faire. Ce dernier engage sa responsabilité s’il n’a pas pris en temps utiles les mesures nécessaires pour assurer le fonctionnement du chauffage collectif[47].

Il en est de même dans le système anglais avec la mise en place du right to manage company qui a la charge de l’administration et de la gestion des parties communes.

 

 

1. Composition des parties communes

Sont réputés parties communes : le sol, les cours, les parcs et jardins, les voies d’accès, le gros œuvre des bâtiments, les éléments d’équipement commun, y compris les parties de canalisations y afférentes qui traversent des locaux privatifs, les coffres, gaines et têtes de cheminées, les locaux des services communs, les passages et corridors.

 

 

• La propriété du sol

Le sol sur lequel est édifié l’immeuble est normalement une partie commune. Cette solution était déjà admise avant l’intervention des textes fixant le statut de la copropriété. Il faut comprendre la clause du règlement de copropriété énumérant dans les parties communes « la totalité du sol et des bâtiments » comme signifiant que non seulement la surface sur laquelle est construit le bâtiment est commune, mais aussi le tréfonds qui lui sert d’assise, ce qui interdit au copropriétaire du lot situé immédiatement au-dessus de disposer du tréfonds en question[48].

Le fait qu’un lot soit constitué par un droit de construire et un droit de jouissance sur un terrain n’a pas pour effet de rendre ce terrain privatif, ce dernier demeurant une partie commune[49].

De la même manière, le propriétaire d’un lot sur lequel avait été édifié un garage ensuite détruit ne peut prétendre à aucun droit privatif sur la partie du terrain supportant le garage. Les droits de construire appartiennent alors à la totalité des copropriétaires et c’est au syndicat des copropriétaires que revient l’indemnité d’expropriation[50].

Mais le sol peut appartenir à un tiers à la copropriété. C’est par exemple le cas lorsque la construction est conduite sous le régime d’un bail à construction ou au moyen d’une concession immobilière. C’est encore le cas lorsque le sol fait l’objet d’un bail emphytéotique, d’un droit de superficie ou qu’il fait partie du domaine public.

L’auteur de la division initiale d’un immeuble peut aussi se réserver la propriété d’une partie du sol qui dès lors, soit fait partie d’un lot de copropriété dont il constitue une partie privative, soit est séparé de la copropriété, quand bien même la parcelle aurait-elle été désignée comme un « lot »[51].

Il existe plusieurs systèmes d’appropriation par étage ou par appartement. La conception romaine se focalisait sur une propriété verticale, la propriété du dessus emporte la propriété du sol et du dessous[52]. Cette conception s’oppose à la propriété horizontale qui se rapproche d’un droit de jouissance concernant les immeubles à étages et par appartements. Cette dernière conception est celle qui prévaut actuellement.

 

 

• Une propriété verticale du droit romain

La propriété romaine appliquée à un immeuble est verticale. « Superficies cedit solo », la propriété de tout ce qui se trouve sur le sol suit la propriété du sol : bâtiment, plantation. Il en est également du sous-sol.  Il existe dès lors une unité de propriété[53]. Le sol reste l’élément principal, le dessous et le dessus sont les accessoires qui suivent le principal[54].

Cette conception a toujours été problématique concernant les immeubles à étages et à appartements. Adoptant cette conception, la loi interdisait la propriété horizontale[55], ou bien rattachait la propriété de l’appartement à celle du sol sous une forme d’indivision[56], ou n’appliquait qu’un droit de superficie[57].

 

 

• La propriété horizontale

Plusieurs pays ont adopté la conception de la propriété horizontale, le droit de propriété pouvant être limité à une tranche limitée dans un sens horizontal, par étage ou par appartement indépendamment de la propriété du sol. Cette dernière est distincte de la propriété privative de l’appartement.

La propriété horizontale se manifeste sous plusieurs formes. La première forme attribue une propriété exclusive de la partie privative, étage ou appartement, accompagnée d’une copropriété du sol et tout ce qui placé sur le sol attribuant une quote-part indivise. Une deuxième forme n’attribue pas la copropriété du sol mais de servitudes multiples. Dans le cas de plusieurs bâtiments, il peut y avoir une propriété horizontale complexe avec un terrain en copropriété indivise.

Cette propriété horizontale trouve largement son application dans les pays romano-germaniques comme la France, l’Italie, ou l’Allemagne. Mais elle a également trouvée application aux Etats unis avec le condominium[58], au Canada avec la loi du 28 novembre 1969 sous l’influence française[59]. Il en est également ainsi dans d’autres pays qui ont opté pour le condominium. Tel est le cas par exemple de Singapour où la mobilité des habitants et la venue massive d’étrangers a permis le développement du condominium[60].

 

 

• Les Gros œuvres des bâtiments

Le terme, très général, correspond aux gros murs[61], murs de refend supportant les planchers et, pour les immeubles modernes, aux poteaux verticaux et aux poutres horizontales en fer et en béton armé et donc également aux planchers qui font corps avec l’ossature.

Dès lors, doivent être classés désormais dans les parties communes tous les ouvrages nécessaires à la solidité, à la stabilité et à la résistance de l’immeuble, notamment les poutres, solives et hourdis[62] et les planchers de même qu’une poutre métallique qui en fait partie[63], à l’exception de leurs revêtements inférieurs (plafonds) et supérieurs (parquets) qui sont des éléments privatifs[64].

Doit également être réputé partie commune le châssis vitré dont le dormant, fixé dans le béton et non manœuvrable par le copropriétaire, fait corps avec le gros œuvre[65]. Le flocage d’amiante appliqué dès l’origine de la construction, parce qu’il assure une fonction particulière de sécurité, doit être classé dans les parties communes[66].

En revanche, les cloisons ou murs séparant des parties privatives et non compris dans le gros œuvre sont présumés mitoyens entre les locaux qu’ils séparent. Ils sont donc exclus des parties communes.

 

 

• Les parties communes spéciales

Lorsque les parties communes sont l’objet d’une propriété indivise entre l’ensemble des copropriétaires ou certains d’entre eux seulement, il peut être institué des parties communes spéciales à certains copropriétaires seulement.

En pratique, la prévision de parties communes spéciales permet de distinguer dans un immeuble ou un groupe d’immeubles, d’une part l’infrastructure générale, commune à tous et d’autre part des éléments d’équipement qui, tout en restant collectifs, ne présentent d’intérêt que pour un ensemble de copropriétaires donné.

La création de parties communes spéciales à certains copropriétaires a pour première conséquence l’établissement de tantièmes de copropriété particuliers leur correspondant et leur répartition entre les lots qui partagent les parties communes spéciales en cause. Les parties communes spéciales et leur concrétisation dans le règlement de copropriété sous forme de tantièmes particuliers correspondent à un droit de propriété indivis sur ces parties communes spéciales, sachant que les autres copropriétaires n’ont aucun droit sur eux[67].

Une autre conséquence est que, dès lors que ces parties communes spéciales appartiennent à certains copropriétaires seulement, ces derniers sont les seuls à participer aux charges qui les concernent, le propriétaire d’un lot ne comportant aucune quote-part des parties communes spéciales ne pouvant se voir réclamer aucune participation aux charges afférentes à ces parties communes, ce qui rend l’intérêt de la distinction manifeste[68].

En outre, la création de parties communes spéciales devrait entraîner la création de charges spéciales. Lorsque le règlement de copropriété met à la charge de certains copropriétaires seulement les dépenses d’entretien d’une partie de l’immeuble ou celles d’entretien et de fonctionnement d’un élément d’équipement, il peut être prévu par ledit règlement que ces copropriétaires seuls prennent part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses, chacun d’entre eux votant avec un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses.

Les décisions et la participation aux charges qui en sont en général la conséquence sont prises par des assemblées spéciales regroupant les seuls copropriétaires concernés par les charges en question[69]. Ceux-ci votent avec un nombre de voix proportionnel et non pas aux tantièmes de copropriété.

Si donc la création de parties communes spéciales a été complétée dans le règlement de copropriété par la création de charges spéciales, seuls les copropriétaires, propriétaires des parties communes spéciales et tenus aux charges qu’elles entraînent, réunis en assemblée spéciale, prennent la décision, chacun avec un nombre de voix correspondant à sa participation aux charges.

À l’inverse, en l’absence de charges communes spéciales la question de savoir si la création de tantièmes particuliers a pour conséquence de rendre seule compétente une assemblée composée des copropriétaires intéressés est discutée. On pourrait estimer que chaque copropriétaire vote avec un nombre de voix proportionnel à ses tantièmes de copropriété. Il serait alors possible, soit de procéder à une spécialisation des votes au sein de l’assemblée générale de tous les copropriétaires, soit de convoquer une assemblée spéciale ne regroupant que les copropriétaires intéressés[70]. Dans tous les cas, les questions doivent être clairement énoncées dans les convocations et l’ordre du jour conformément aux dispositions applicables[71].

 

 

2. L’exemple concret du condominium américain

Aux termes de la loi régissant la copropriété immobilière dans l’Etat de New York[72], édictée en 1964, l’investisseur se porte acquéreur à la fois de la pleine propriété d’un lot, correspondant à l’appartement en lui-même, et d’une quote-part d’un droit de propriété collectif, ou indivis, « undivided interest », portant sur les parties communes de l’immeuble, cette quote-part étant attribuée à chacun des copropriétaires proportionnellement à la taille respective du lot acquis.

 

 

1. Parties privatives et parties communes en droit américain

Les conditions de jouissance des parties privatives et communes sont prévues dans un règlement intérieur, le « house rules » ou « condominium by-laws ». D’une manière plus générale, ce document contient l’ensemble des règles d’organisation et de fonctionnement de la copropriété, notamment la répartition des droits de vote en assemblée générale, quorum, majorités.

Ce régime est proche de la copropriété immobilière telle que réglementée en droit français par la loi du 10 juillet 1965. L’investisseur, titulaire d’un droit de propriété exclusif peut, en principe, librement entreprendre les travaux que bon lui semblent à l’intérieur de son appartement, le louer à un tiers ou l’aliéner.

Toutefois, le règlement intérieur est susceptible de contenir des limitations du droit de jouissance des appartements, ces limitations pouvant prendre la forme, par exemple, d’une interdiction d’exercice d’une activité libérale ou commerciale dans l’immeuble, d’une procédure d’acceptation préalable des travaux envisagés ou d’agrément d’un locataire potentiel.

L’autorisation, d’entreprendre les travaux ou de louer l’appartement, est accordée soit par le collège d’administrateurs, soit par le gérant, lequel examinera les plans correspondant auxdits travaux ou statuera au vu de diverses informations relatives au locataire potentiel, notamment au vu des déclarations de revenus de celui-ci.

Par ailleurs, le règlement intérieur peut prévoir un droit de préemption en faveur de la copropriété, permettant à celle-ci de rejeter un acquéreur potentiel d’un lot et de se substituer à celui-ci, aux mêmes prix et conditions, quitte à louer ou à revendre ensuite l’appartement à un tiers. Toutefois, ce droit est rarement exercé en pratique. Aussi, le copropriétaire souhaitant vendre son appartement se voit délivrer un document spécifique, appelé « waiver of right of first refusal », lorsque la copropriété a décidé de ne pas exercer son droit de préemption.

Chaque copropriétaire est personnellement inscrit en tant que propriétaire d’un bien immobilier auprès du cadastre et des autorités fiscales locales, et doit acquitter à ce titre la taxe foncière prélevée par la ville de New York[73] dont le montant varie en fonction des quartiers et est parfois très élevé. La taxe est acquittée en deux versements, aux mois de janvier et de juillet de chaque année.

La copropriété est gérée par un collège d’administrateurs, le « board of managers », désignés par l’ensemble des copropriétaires réunis en assemblée générale[74]. Ce collège est composé en général de 9 membres, tous copropriétaires et se réunit en principe une fois par mois pour adopter les décisions principales de gestion de l’immeuble. Le plus souvent, la gestion quotidienne de l’immeuble est confiée à une entreprise extérieure, laquelle affecte à l’immeuble un gérant[75], équivalent du syndic en droit français, dont les pouvoirs sont déterminés par le collège d’administrateurs.

Chaque copropriétaire est tenu de participer financièrement aux charges d’entretien et de réparation des parties communes[76], proportionnellement à sa quote-part indivise des parties communes.

 

 

1. L’aspect fiscal du condominium

L’investisseur se portant acquéreur d’un appartement en copropriété n’est soumis à aucune imposition indirecte, sauf s’il a contracté un emprunt hypothécaire pour financer l’acquisition. Dans ce cas, il doit acquitter au bénéfice de l’Etat de New York un droit de 1 % du montant emprunté au titre de l’enregistrement de cette hypothèque[77], étant précisé que, sous certaines conditions, un quart de cet impôt est pris en charge par l’établissement de crédit.

Un droit supplémentaire au titre de l’enregistrement de l’hypothèque est dû au profit de la municipalité lorsque l’immeuble est situé sur le territoire de la ville de New York. Ce droit est de 1 % lorsque le montant emprunté est inférieur ou égal à U.S.D. 500.000, et de 1,25 % au-delà.

En outre, lorsque le prix d’acquisition global de l’appartement est supérieur à U.S.D. 1 million, l’acquéreur est tenu de verser à la municipalité de New York une taxe correspondant à 1 % du prix d’achat au titre de la « mansion tax »[78]. Aussi, lorsque la valeur d’un appartement avoisine le million de dollars, il est préférable que les parties conviennent de retenir un prix juste inférieur à ce montant. Le vendeur est quant à lui tenu au paiement d’une taxe de transfert de propriété immobilière au profit à la fois de l’Etat de New York.

Par ailleurs, conformément à la loi fédérale intitulée « F.I.R.P.T.A. »[79], l’acquéreur est tenu de verser aux autorités fiscales américaines un montant correspondant à 10 % du prix d’achat, dans les 30 jours à compter de la date de signature de l’acte de vente, lorsque le vendeur est une personne, physique ou morale, fiscalement non domiciliée aux Etats-Unis.

Ce versement doit en effet être effectué par l’acquéreur à titre de garantie du paiement par le vendeur de l’imposition de la plus-value immobilière qu’il aura éventuellement réalisée. Corrélativement, l’acquéreur est déchargé de cette obligation lorsque le vendeur est à même de lui présenter un certificat de résidence fiscale aux Etats-Unis[80].

De plus, la loi précitée prévoit l’exonération de l’obligation de retenir 10 % du prix d’achat à la double condition que l’acquisition porte sur un bien immobilier qui constituera la résidence personnelle de l’acquéreur et que le prix d’achat soit inférieur ou égal à U.S.D. 300.000.

Enfin, le vendeur demandera systématiquement à l’acquéreur de lui rembourser au prorata la taxe foncière qu’il a dû acquitter au titre des 6 mois en cours.

Malgré la simplicité du régime de la copropriété immobilière, rares sont les promoteurs qui ont retenu ce régime à New York City. On pourra tout de même citer comme exemple d’immeuble prestigieux soumis récemment au régime du « condominium », la dernière réalisation du groupe Trump à New York, la « Trump International Tower », située au pied de Central Park et actuellement mise en vente sous le slogan pompeux : « The most important new address in the world ».

De ce fait, les professionnels de l’immobilier estiment que seulement 20 % des immeubles collectifs de la ville de New York seraient soumis au statut juridique de la copropriété, ce faible pourcentage étant expliqué par l’histoire et par les avantages juridiques offerts par le régime de la coopérative auxquels semblent être fortement attachés les new-yorkais.

 

 

1. Des proximités repérées dans la protection du droit privé face aux obligations liées aux parties communes

Les parties communes génèrent des obligations pour les copropriétaires. Etant des parties indivises, chacun des copropriétaires peut user de ces parties. Mais elles doivent également respecter le droit des autres.

 

 

1. Les obligations liées aux parties communes

Les parties communes, que ce soit en droit français ou en droit anglais, et dans une large mesure le système anglo-saxon, se retrouvent dans un régime d’indivision. Cette indivision engage les copropriétaires aux charges pour l’entretien des parties communes. Les charges afférentes à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes sont réparties entre les copropriétaires proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

Chaque propriétaire a le droit de jouir comme il veut de ses parties privatives, effectuer les travaux nécessaires pour améliorer son lot. Concernant les parties communes, aucun travaux qui risquent de nuire aux autres copropriétaires ne peut être effectués. D’ailleurs, ces travaux relèvent de la compétence du syndic en droit français et de la Commonhold association dans le droit anglais.

Il est de principe que « nul ne doit causer à autrui un trouble anormal de voisinage » et c’est en application de ce principe que repose la réparation des troubles et nuisances qui excèdent les inconvénients normaux de voisinage.

La responsabilité ainsi encourue est une responsabilité de plein droit, indépendante de l’idée de faute[81]. Le fondement des troubles anormaux de voisinage peut être invoqué au soutien d’une demande d’un copropriétaire tendant à la cessation de nuisances sonores, de dégâts et de bruits en provenance d’une salle de bains, même si les nuisances sont imputables au vice de conception du constructeur, de travaux d’aménagement par un copropriétaire de ses parties privatives à l’origine de désordres. Il peut également soutenir une action engagée contre le syndicat ou la Commonhold association.

Mais à l’inverse, les copropriétaires ne peuvent pas se plaindre, sur ce fondement, des désordres provoqués par des travaux d’affouillement affectant des parties communes et décidés par le syndicat dès lors qu’ils proviennent d’un fonds dont ils sont propriétaires indivis.

Le fondement de la théorie des troubles anormaux de voisinage peut se compléter avec le non-respect de la clause du règlement de copropriété qui interdit de nuire à la tranquillité des copropriétaires, ainsi qu’il en va fréquemment dans les litiges relatifs à l’exploitation d’un restaurant ou d’une activité commerciale dans les parties privatives d’un lot : en pareil cas, il convient de combiner le principe de liberté d’usage et de jouissance des parties privatives qui interdit au juge d’apporter une restriction à celles stipulées par le règlement de copropriété  avec l’interdiction de nuire à la tranquillité d’autrui. Mais les deux fondements ne sont pas liés et il est admis que le respect du règlement de copropriété n’excuse pas les troubles.

 

 

2. La protection du droit privé

Un copropriétaire est libre d’exécuter, à l’intérieur de ses parties privatives, les travaux qui ne modifient ni la destination ni l’aspect extérieur de l’immeuble ; une autorisation de l’assemblée générale n’est pas requise[82]. C’est ainsi que l’assemblée générale ne peut pas, sans commettre d’abus, refuser l’ouverture d’une fenêtre constituant une amélioration susceptible de rendre habitable le lot du copropriétaire.

Mais à l’inverse, la division de lots en violation du règlement de copropriété et la création d’une unité d’habitation supplémentaire ont été jugées constitutives d’un trouble de jouissance pour les autres copropriétaires dont l’auteur doit réparation[83]. Toutefois, la ratification des travaux par l’assemblée générale a pour effet d’en purger définitivement l’illicéité[84].

Les copropriétaires ont l’obligation, sous certaines conditions, de laisser exécuter à l’intérieur de leurs parties privatives les travaux décidés par l’assemblée générale. Ainsi le bailleur de locaux ayant dû laisser l’accès à son lot pour l’exécution de travaux de mise en conformité de l’immeuble aux normes incendie ayant nécessité l’évacuation du locataire des lieux pendant deux mois ne peut-il invoquer un trouble de jouissance suffisamment grave pour justifier d’une indemnisation, la clause de renonciation à indemnisation stipulée dans le règlement de copropriété lui étant en outre opposable.

Toutefois, la limite ainsi posée aux droits des copropriétaires doit faire l’objet d’une application stricte et un copropriétaire peut légitimement s’opposer aux travaux s’il existe une autre solution que celle portant atteinte à ses parties privatives.

Toute atteinte, même mineure, à la jouissance des parties privatives, mais seulement celle qui empêche un copropriétaire d’utiliser son lot conformément aux stipulations du règlement de copropriété et à la destination de l’immeuble, sans que cette atteinte puisse se justifier par la sauvegarde d’un intérêt général, supérieur aux intérêts légitimes d’un particulier, doit être prohibée[85].

La copropriété implique l’existence de sujétions de voisinage inhérentes à la juxtaposition et à la superposition des différents locaux privatifs. La jouissance des parties privatives dépend également, et dans une mesure non négligeable, du bon aménagement des parties communes et du fonctionnement correct des services collectifs, ainsi que de leur adaptation aux nécessités de la communauté. Il y a par conséquent une influence souvent inévitable concernant les parties communes sur les conditions de jouissance des parties privatives.

Partie II :

Des spécificités moins marquées sur les modalités de gestion de la copropriété

 

 

 

Le droit anglais s’est longtemps mal adapté à la conception de copropriété, un bien, un propriétaire. Pendant longtemps, les immeubles ne constituaient pas de copropriété, le système anglais ne reconnaissait que le freehold qui est la pleine propriété, et le leasehold qui est un bail emphytéotique de longue durée. Le leaseholder est un locataire, mais avec un bail à longue durée, il se comporte comme un propriétaire.

Pourtant, le statut du leaseholder ne lui permet d’avoir tous les droits d’un propriétaire. Son droit est limité dans le temps, mais également par les droits du landlord qui reste maître de l’immeuble. Au final, le statut du leaseholder reste celui d’un locataire, juste que le terme du bail lui permet d’occuper les lieux plus longtemps.

Ce n’est qu’en 2002 que la situation anglaise a connu une évolution. Le gouvernement a entendu améliorer les conditions du leaseholder afin de lui attribuer de plus larges droits se rapprochant de ceux d’un propriétaire. A terme, le système anglais entend mettre en place un commonhold, une copropriété qui attrait à la copropriété du droit français.

Nous avons établi dans la première partie de ce travail les divergences et les convergences existant entre les systèmes français et anglo-saxon. Le régime du leasehold, constituant la première forme de copropriété dans le droit anglais, reste encore éloigné de la copropriété française. Mais l’établissement du Commohold pourrait rapprocher davantage les deux systèmes à terme.

Une des convergences du régime anglo-saxon se retrouve dans la gestion des immeubles en copropriété. A l’image du droit français qui donne le pouvoir de gestion au syndic, le droit anglo-saxon a donné ce pouvoir à une entité personne morale équivalente du syndic et gouvernée par le droit de société (I), des réformes qui ont été nettement inspirées du droit français (II).

 

 

1. Une analogie frappante quant à la gestion de la copropriété depuis la réforme du droit anglais en 2002

Dans le droit français, les copropriétaires se regroupent au sein d’un syndicat, le syndicat des copropriétaires. L’assemblée générale des copropriétaires constitue l’organe délibérant et le syndic est  son organe d’exécution. L’exécution des décisions du syndicat « est confiée à un syndic placé éventuellement sous le contrôle d’un conseil syndical »[86].

 

 

1. Le syndicat de copropriété et la Commonhold Association

Le Commonhold institué depuis 2002 associe la pleine propriété des parties privatives et la gestion des parties communes par la Commonhold Association. La Commonhold association est une personne morale, une société à responsabilité limitée dont les copropriétaires sont membres de plein droit. Etant une société, elle est inscrite et immatriculée au registre des sociétés.

La commonhold association est gouvernée par les statuts et élaborent un règlement de copropriété. Le texte de 2002 impose la conformité des actes constitutifs, statuts et règlement de copropriété aux dispositions du règlement d’application du 16 juillet 2004.

 

 

1. Les organes

En tant que société, la Commonhold association doit tenir une assemblée générale au moins une fois par ans. L’assemblée constitue l’organe délibérant de la personne morale. L’assemblée désigne ensuite un conseil d’administration qui est l’organe exécutif.

 

 

1. L’assemblée générale

Une assemblée générale doit se tenir annuellement. Le quorum est fixé à 20% des copropriétaires, sauf dispositions contraires plus contraignantes. Si le quorum n’est pas atteint, une nouvelle assemblée est organisée une semaine après, le même jour et à la même heure. L’assemblée générale est présidée par le président du conseil d’administration.

L’assemblée est l’organe de délibération de la société. Ce sont les copropriétaires qui fixent l’ordre du jour de l’assemblée. Les décisions sont prises par vote au sein de l’assemblée, vote à mains levées. Néanmoins, les statuts de la commonhold association peuvent prévoir des votes plus formels lorsque cela est nécessaire. Les voix sont attribuées conformément au règlement de copropriété[87].

Le règlement de copropriété fixe les majorités lors des votes. Le règlement type prévoit une majorité simple pour les questions ordinaires, notamment en ce qui concerne les modifications ou des travaux d’entretien des parties communes. Mais le règlement peut prévoir une majorité plus élevée, majorité des trois quart ou l’unanimité pour des résolutions extraordinaires. Il en est ainsi pour la détermination des droits de vote des copropriétaires.

C’est l’assemblée générale qui examine les comptes et les rapports des administrateurs qui sont également nommés par l’assemblée. L’assemblée élit les administrateurs et fixe leur rémunération. Les administrateurs répondent de l’authenticité des comptes.

 

 

1. Le conseil d’administration

La société dispose également d’un organe exécutif qui est le conseil d’administration avec un secrétaire. Sauf décisions contraires des copropriétaires, le conseil comprend au moins deux personnes. Les administrateurs peuvent être des associés, copropriétaires, mais ils peuvent également être des tiers. Des professionnels de l’immobilier peuvent ainsi être nommés administrateurs.

Les membres du conseil sont nommés par l’assemblée générale pour une durée limitée. En effet, le règlement du 16 juillet 2004 prévoit le renouvellement des tiers des administrateurs à chaque assemblée bien que les mandats soient renouvelables. Les administrateurs sont inscrits au registre des sociétés. Ils se soumettent à l’obligation de prudence et de loyauté des dirigeants de société. En tant que dirigeants, les administrateurs perçoivent une rémunération.

Un secrétaire est ensuite désigné parmi les membres du conseil d’administration. Mais au cas où le règlement prévoit un seul administrateur, la fonction d’administrateur et de secrétaire ne peut être cumulée par la seule personne. Un tiers au conseil pourra donc nommé au poste de secrétaire. Les taches du secrétaire sont essentiellement administratives. Il est le représentant légal de la société. Le secrétaire se charge de transmettre au registre des sociétés les documents afférant aux comptes et au rapport d’activités de la société.

Le conseil d’administration gère la Commonhold association, et par tant l’immeuble, concernant spécifiquement les parties communes. Le conseil élabore le budget annuel qui sera soumis et voté à l’assemblée générale concernant les dépenses. Le conseil peut néanmoins décider d’engager toutes dépenses nécessaires en cas d’urgences. Le conseil devra également élaboré avec un spécialiste une étude sur la création d’un fonds de réserve afin de répondre aux grands travaux au moins tous les dix ans.

Si les administrateurs gèrent la copropriété, ils garantissent également la libre jouissance à chaque propriétaire. Le conseil a la charge de faire respecter le règlement de copropriété. Il peut agir contre les dissidents ; ceux qui ne paient pas les charges ou les copropriétaires qui adoptent des comportements qui risquent de nuire aux autres copropriétaires.

 

 

2. Rapprochement avec le système français

Il existe un réel rapprochement avec le système de copropriété française depuis la réforme de 2002, surtout en ce qui concerne la gestion des parties communes. En effet, la gestion des copropriétés est syndicat des copropriétaires. L’assemblée générale des copropriétaires est l’organe délibérant tandis qu’un syndic est nommé organe d’exécution.

La collectivité des copropriétaires est constituée en un syndicat. Depuis la loi du 10 juillet 1965, le syndicat a la personnalité civile[88]. Le syndicat existe de plein droit dès la naissance de la copropriété. Il n’est pas propriétaire des parties communes et, parce qu’il a un patrimoine distinct de celui de ses membres, ses créanciers disposent d’une action oblique et non pas directe à l’égard des copropriétaires[89]. Il est, sous réserve des droits propres reconnus au syndic, le seul habilité à décider. Il prend ses décisions en assemblée générale des copropriétaires, à des conditions, notamment de majorité ou d’unanimité[90].

Un ou des syndics sont nommés par l’assemblée générale et est chargé de l’administration générale de la copropriété. Ce système se retrouve dans le système d’administrateurs du droit anglais. Néanmoins, des règles du droit des sociétés plus contraignantes s’appliquent à la Commonhold association.

L’exécution des dispositions du règlement de copropriété et des décisions d’assemblée générale est confiée au syndic, désigné par l’assemblée générale des copropriétaires ou par décision de justice. Le syndic, en tant que mandataire du syndicat des copropriétaires est à ce titre tenu de rendre compte de sa gestion. Il administre l’immeuble, pourvoit à sa conservation, sa garde et son entretien. Il établit le budget prévisionnel du syndicat et tient la comptabilité de ce dernier. Il dispose en outre de pouvoirs propres en cas d’urgence ou en matière d’engagement du personnel.

 

 

1. Les pouvoirs

Les copropriétaires sont membres de la Commonhold association. Les décisions sont prises en assemblée générale. L’assemblée donne les pouvoirs au conseil d’administration. Ce dernier reçoit les plaintes ou suggestions des copropriétaires. Le conseil d’administration garantit la jouissance paisible de l’immeuble.

Le conseil d’administration veille au respect du règlement de copropriété. Le conseil doit effectuer toutes diligences pour faire cesser les infractions au règlement de copropriété. Ainsi, il doit mettre en demeure les copropriétaires contrevenants de se soumettre au règlement : par exemple, de payer leurs charges, d’arrêter une activité non conforme au règlement, d’arrêter des travaux irrégulièrement entrepris, de mettre fin à un usage abusif des parties communes.

Ce sont les administrateurs qui ont le pouvoir d’agir pour l’application du règlement de copropriété. Les copropriétaires considérés individuellement sont sans qualité pour assurer l’exécution d’une décision de l’assemblée générale relative à l’administration de l’immeuble, une analogie retrouvée dans le droit français[91].

 

 

1. Les droits des copropriétaires vis à vis de la personne morale

Un copropriétaire jouit exclusivement de ses parties privatives. La gestion des parties communes est laissée au syndicat et à la Commonhold association. Les copropriétaires étant membres de ces personnes morales, c’est dans ces plateformes qu’ils usent de leur droit. Le syndicat et la Commonhold association tiennent périodiquement des assemblées générales délibératoires lors desquelles les copropriétaires usent de leur droit de vote attribué suivant la valeur des lots.

Les copropriétaires disposent de voix lors de la délibération des assemblées générales. Les membres d’une assemblée de copropriétaires disposent à ce titre du droit de vote lors des délibérations de cette assemblée. Il s’agit d’un droit absolu ; aucun de ces membres ne saurait en être privé[92].

Le droit de vote attaché à un lot est indivisible ; il ne bénéficie qu’à une seule personne au besoin agissant comme mandataire commun. « Chaque copropriétaire dispose d’un nombre de voix correspondant à sa quote-part dans les parties communes ». Doit être réputée non écrite toute clause d’un règlement de copropriété qui prévoirait un mode différent de répartition des voix, par exemple en indiquant, pour le vote des décisions, que « la majorité en nombre de lots serait prépondérante » ou en calculant le nombre des voix au prorata des tantièmes de charges communes.

La quote-part de propriété des parties communes afférente à chaque lot est normalement proportionnelle à la valeur relative de chaque partie privative par rapport à l’ensemble des valeurs de ces parties privatives. Toutefois, il est, au moins théoriquement, possible de retenir une base différente de répartition des tantièmes. Dans ce cas, le nombre de voix attribuées à chaque copropriétaire doit correspondre au nombre de millièmes de copropriété conventionnellement affectés à son lot.

 

 

2. Les obligations des copropriétaires vis-à-vis de la personne morale

Les copropriétaires doivent participer aux charges communes pour l’entretien des parties communes. La répartition des charges suit le même principe que la répartition des voix lors des délibérations, suivant les quotes-parts relatives à la valeur du lot.

Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes.

 

 

1. Le droit de copropriété anglais : un système nettement inspiré du système français

Si le droit anglais avait longtemps ignoré la copropriété, les réformes entreprises depuis 2002 ont introduit le commonhold qui est appelé à supplanter le leasehold qui est un bail à longue durée, bien que consacrant des droits très larges, reste limité. Le Commonhold tend aujourd’hui à se rapprocher de la copropriété française.

 

 

1. Des réformes copiées sur le droit français pour une meilleure protection des droits des copropriétaires

L’adoption de la commonhold a été précédée de l’amélioration du leasehold. Le droit anglais n’a reconnu la possibilité d’acquisition en pleine propriété d’un lot d’un immeuble que depuis 2002. L’essentiel des réformes portaient sur un droit de propriété exclusive sur une partie privative et une propriété indivise sur les parties communes, un système qui a été adopté par le droit français depuis 1965. Ces réformes ont-elles été copiées sur le droit français ?

 

 

1. Les points les plus convergents avec le système français

Le droit américain, après le système de la coopérative, co-op[93], a adopté le condominium qui, plus que la co-op, est une véritable copropriété. La copropriété du droit américain opte également pour une propriété exclusive des parties privatives et une quote-part indivise sur les parties communes. Il en est de même pour le commonhold du droit anglais.

Cette indivision sur les parties communes est l’un des points prépondérants du rapprochement avec le droit français actuellement. En effet, la gestion de ces parties relève d’une personne morale constituée entre les copropriétaires. Ce n’est pas le cas aux Etats unis. En effet, le condominium américain est la plupart du temps donné en gestion à une entité extérieure aux copropriétaires, ce qui pourrait avoir pour conséquence une professionnalisation de la gestion, mais également une extériorité des copropriétaires dans cette gestion. Le système anglais a préféré le système français afin de laisser la gestion aux premiers intéressés.

 

 

2. Quelques points divergents

Certains points restent divergents entre le système français et le système anglais. Il s’agit notamment de la liberté sur les parties privatives. En effet, le système français est ouvert à la location des lots, à l’instar des logements sociaux. Le commonholders est quant à lui plus restreint et les copropriétaires sont la majorité du temps les occupants des lots.

Cette mixité est souvent source de difficulté en France et est moins perceptible dans le système anglais. D’ailleurs, cette difficulté dans les copropriétés semble être une spécificité de la copropriété française comme nous le verrons plus tard.

 

 

1. Droit de copropriété français et anglais : deux systèmes à jumeler pour la résolution des cas de copropriété en difficulté en France

Depuis les années 1980, on entend parler de copropriété en difficulté, fragiles, ou encore fragilisées. Les définitions restent approximatives. En France, la définition de la copropriété en difficulté n’est apparue qu’en 1994 avec la loi du 21 juillet 1994[94]. Le texte évoque un équilibre financier gravement compromis du syndicat des copropriétaires[95].

La loi du 14 novembre 1996[96] évoque la notion de copropriété fragile qui exclue la copropriété dont la situation s’avère irrémédiablement compromise. Si la copropriété concerne le syndicat, la copropriété fragile concerne quant à elle les copropriétaires pris dans leur individualité.

Plusieurs études, dont notamment celle réalisée par l’ANIL en 2005[97] a permis de relever une spécificité de la difficulté en France et dans les pays européens de l’Est. Par contre, on ne retrouve pas ces difficultés dans les autres pays occidentaux tels que l’Allemagne, l’Espagne, le Canada, les Etats unis, ou plus proche le Royaume uni. Pourquoi une telle exception française et quelles leçons tirées des systèmes étrangers ?

 

 

1. Les sources de difficultés des copropriétés en France

Bien que la copropriété se développe partout, la difficulté semble propre à la situation française. Si plusieurs explications sont avancées, la plus prépondérante est que les copropriétés des autres pays n’accueillent des locataires jugés pauvres ou en difficulté. En France existent de nombreux immeubles pauvres.

En effet, dans les autres pays étudiés, il apparait que les pauvres sont exclus du circuit traditionnel du logement. Ils n’ont pas accès à la propriété ou à la copropriété. Il peut s’agir de parc public ou de parc privé géré par un seul propriétaire et dont les occupants restent locataires.

La question est différente en France où la copropriété se développe avec les logements sociaux, qui permettent aux moins aisés d’accéder à un logement, et de ce fait se regrouper pour gérer un immeuble collectif. Pourtant, de par leur situation, les moyens financiers peuvent manquer et les travaux nécessaires à l’entretien ou à l’amélioration des immeubles se raréfient.

L’ARC et l’ANIL concluent que les raisons des difficultés des copropriétés en France sont que les locataires pauvres sont logés dans des copropriétés en difficulté et que les copropriétés qui accueillent les locataires pauvres sont, de surcroît, des copropriétés mixtes (propriétaires occupants/propriétaires bailleurs) donc très fragiles[98].

Les causes principales sont d’ordre économique, liées à des difficultés financières des propriétaires. Les facteurs peuvent être le chômage, la précarisation et la paupérisation économique (d’une façon plus globale que pour des individus), l’endettement, qui empêchent la réalisation de travaux nécessaires à l’entretien ou à l’amélioration de la copropriété[99].

D’autres causes relèvent de facteurs sociologiques, délinquance, insécurité ou sentiment d’insécurité, problèmes de cohabitation, part importante de populations étrangères, etc. Ces facteurs rendent également les copropriétés difficiles et ne permettent pas leur amélioration et évolution, surtout dans certains quartiers.

D’autres causes peuvent également être liées à une mauvaise gestion ou une carence de gestion, ou encore à la mauvaise qualité du bâti. Elles peuvent également relever de questions juridiques, de montages juridiques incomplets, d’organisation complexe juxtaposant syndicat de copropriété, syndicat secondaires, etc.

 

 

2. Les expériences tirées des droits étrangers

La copropriété est récente, notamment au Québec, en Australie, et en Angleterre ou au Royaume uni. Bien que nous avons relevé un rapprochement étroit avec la copropriété française, les difficultés ne sont pas les mêmes, voire inexistantes. Pourquoi autant de différences ? Nous nous attacherons ici à l’expérience du Royaume uni.

En Ecosse, l’adoption de la copropriété a amené la suppression des « factors », des agents régisseurs qui avaient pour tâche de gérer les immeubles pour le compte de leurs propriétaires. Les autorités ont également le pouvoir d’obliger les copropriétaires à effectuer les travaux nécessaires pour remettre en état les immeubles, avec des aides pouvant leur être accordées[100].

En France, les copropriétaires ont la possibilité de librement louer leur lot. Ce n’est pas le cas en Angleterre où, par souci de proximité, les commonholders occupent eux-mêmes les immeubles, ce qui a pour conséquences de limiter les difficultés dans la gestion courante des copropriétés. Une mixité des statuts d’occupants restent chose rare en Angleterre.

Conclusion générale

 

L’Angleterre a, depuis 1993, fait évoluer l’accession à la propriété, notamment par l’amélioration du statut du leasehold. Rappelons que le leasehold est un bail emphytéotique de longue durée, pouvant aller jusqu’à 2000ans. Les leaseholders qui se retrouvent dans un bail excédant 20 ans peuvent se considérer comme des propriétaires. En effet, ils ont des droits très larges sur la gestion de leurs lots. Pendant longtemps, le leasehold fut la forme de copropriété à l’anglaise.

Cette forme ne peut pourtant être satisfaisante. Bien que se considérant comme un propriétaire avec un usus pour jouir du bien, un fructus puisque le leaseholder peut à son tour louer l’appartement, et d’un abusus puisqu’il peut constituer des droits, notamment des hypothèques, le leaseholder reste un locataire et la prépondérance du landlord reste prépondérant.

Dans le souci d’une amélioration des conditions de la propriété, le gouvernement anglais a adopté en 2002 la réforme du leasehold et la mise en place du Commonhold. Ce dernier répond davantage à la véritable copropriété. A terme, le gouvernement anglais espère supplanter au leasehold le commonhold.

En de nombreux points, la nouvelle copropriété du droit anglais se rapproche de celle du droit français, notamment en ce qui concerne la consistance des droits et la gestion de la copropriété.

Les Commonholders disposent d’un droit de propriété exclusive sur leurs parties privatives. A l’instar du droit français, ils sont propriétaires et reçoivent tous les droits qui en découlent. Les commoholders aménagent ensuite la gestion des parties communes qui s’attribuent en quotes-parts indivises, proportionnelles à la valeur des lots. La gestion des parties communes est attribuée à la Commonhold association.

Si les copropriétaires se regroupent dans un syndicat de copropriété, les commonholders instituent une commonhold association qui est une société à responsabilité limitée. Les règles du droit de société s’applique à cette personne morale, notamment en ce qui concerne les organes de gestion. Quoi qu’il en est, le système de gestion est à peu près le même qu’en droit français. Un conseil d’administration est érigé pour gérer l’immeuble, au même titre que le syndic en droit français.

Bien que des points convergent entre les systèmes anglais et français, les copropriétés en difficultés restent une particularité française. En effet, la situation démographique de la France est source de difficulté de gestion des copropriétés à occupants mixtes, rares choses que l’on peut voir en Angleterre où certaines souches n’arrivent pas à acquérir la propriété et demeurent dans un statut de locataire.

Doit-on dès lors rebrousser chemin en France et revenir sur la possibilité pour les plus démunis d’acquérir la pleine propriété de leurs logements ?

Table des matières

Introduction. 2

Partie I : 5

Des divergences et convergences dans le régime du droit de la copropriété. 5

I.Des convergences acquises  dans la définition même du droit de la copropriété. 6

2002. Des dissemblances très marquées quant à l’exercice du droit de la copropriété avant 2002. 6
2003. La durée des droits. 6
2004. La portée des droits. 7
2005. Un droit de propriété exclusif consacré en droit français. 7
2006. Un droit de propriété limité du leaseholder dans le droit anglais. 8
2007. Une propriété exclusive. 8
2008. Un droit de propriété limité dans le temps. 9

iii.         Une rente à payer. 9

1. Des similitudes très rapprochées quant à la mode de détention du titre de copropriété depuis la nouvelle réforme du droit de la copropriété en Angleterre. 9
2. Les réformes adoptées en 2002. 10
3. Le renforcement des droits du leaseholder. 10
4. La mise en place du commonhold. 10
5. Des convergences bienvenues dans l’application pratique du droit de la copropriété dans les deux systèmes 11
6. Des analogies situées dans le système anglo-saxon de la copropriété et le système de l’indivision forcée en France. 11
7. L’existence d’une indivision. 11
8. Droit exclusif sur les parties privatives. 12
9. Principe de liberté sur les parties privatives. 12
10. Limites au principe de liberté. 13

• Règlement de copropriété. 13
• Destination de l’immeuble et aspect extérieur. 14
• Droits des autres copropriétaires. 15

1. Usage des parties communes. 15
2. Composition des parties communes. 15

• La propriété du sol 16
• Les Gros œuvres des bâtiments. 18
• Les parties communes spéciales. 18

2. L’exemple concret du condominium américain. 19
3. Parties privatives et parties communes en droit américain. 20
4. L’aspect fiscal du condominium.. 21
5. Des proximités repérées dans la protection du droit privé face aux obligations liées aux parties communes  22
6. Les obligations liées aux parties communes. 22

Partie II : 25

Des spécificités moins marquées sur les modalités de gestion de la copropriété. 25

I.Une analogie frappante quant à la gestion de la copropriété depuis la réforme du droit anglais en 2002  26

1. Le syndicat de copropriété et la Commonhold Association. 26
2. Les organes. 26
3. L’assemblée générale. 26
4. Le conseil d’administration. 27
5. Rapprochement avec le système français. 27
6. Les pouvoirs. 28
7. Les droits des copropriétaires vis à vis de la personne morale. 29
8. Les obligations des copropriétaires vis-à-vis de la personne morale. 29

II.Le droit de copropriété anglais : un système nettement inspiré du système français. 30

1. Des réformes copiées sur le droit français pour une meilleure protection des droits des copropriétaires 30
2. Droit de copropriété français et anglais : deux systèmes à jumeler pour la résolution des cas de copropriété en difficulté en France. 31
3. Les sources de difficultés des copropriétés en France. 31
4. Les expériences tirées des droits étrangers. 32

 

Conclusion générale. 33

 

 

 

 

Bibliographie

 

1. BOURNIAS, E-A-IL (Revue du droit des immeubles en copropriété vue grecque), 1972, p. 1 et 101

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1. Givord et Cl. Giverdon, Dalloz, 4e éd., n° 81, note 3
2. Givord, C. Giverdon, P. Capoulade, La copropriété, Dalloz action 2005-2006
3. Givord, C. Giverdon, P. Capoulade, La copropriété, Dalloz action 2005-2006

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1. Carbonnier, Droit Civil, Les Biens, tome 3, P.U.F, coll. Thémis

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1. GUILLOT, « Les élites professionnelles étrangères à Singapour. Du renouvellement à l’établissement d’une migration haut de gamme», Les Annales de la recherche urbaine ‘94, «L’accueil dans la ville », octobre 2003

 

[1] Julliot, Traité-Formulaire de la division des maisons par étages et par appartements, 2e éd., p. 1. – Jacquier, De la division par étages de la propriété des maisons, p. 21

[2] Cuq, Étude sur les contrats de l’époque de la première dynastie babylonienne : Nouvelle Rev. hist. dr. fr. et étranger 1910, p. 458

[3]Huc soutient que la division d’une maison ne fait pas naître de droits de nature particulière au profit des propriétaires, Commentaire du Code civil, t. IV, n° 351

[4] Cass. req., 10 déc. 1823 : S. 1824, 1, p. 239. – Cass. req., 3 mars 1851 : S. 1851, 1, p. 404 ; DP 1851, 1, p. 256. – Cass. req., 21 oct. 1989 : S. 1990, 1, p. 203 ; DP 1991, 5, p. 435

[5] M. Paucot, concl. ss Cass. 3e civ., 11 mars 1971 : JCP G 1971, II, 16722

[6] Journal officiel du 11 juillet 1965

[7] Zurflüh, Lebatteux et Barnier-Sztabowicz, Droit et pratique de la copropriété, t. 1, p. 48 s.

[8] Journal Officiel 23 Janvier 1986 : JCP G 1986, III, 58315

[9] Cass. 3e civ., 3 juill. 1984 : Juris-Data n° 1984-701117 ; Bull. civ.1984, III, n° 131

[10] Cass. 3e civ., 29 mai 2002 : Juris-Data n° 2002-014503 ; Bull. civ. 2002, III, n° 113 ; Defrénois 2002, p. 1313, C. Atias ; Constr.-urb. 2002, comm. 207, D. Sizaire ; Loyers et copr. 2002, comm. 235, G. Vigneron ; AJDI 2003, p. 124

[11] L. 10 juill. 1965, art. 1er, al. 1er

[12] L. 10 juill. 1965, art. 2, al. 2

[13] L. 10 juill. 1965, art. 4

[14] Givord, Essai sur la nature juridique de la copropriété par appartements, p. 271

[15] Voir notamment Hébraud, À propos d’une forme particulière de copropriété, la copropriété par appartements : RTD civ. 1938, p. 25. – Chevalier, Commentaire de la loi du 28 juin 1938 : DP 1939, 4, p. 79

[16] Ch. Larroumet, Les biens, n° 720

[17] Ch. Larroumet, op. cit., n° 723

[18] Reynaud, La copropriété dans les grands ensembles : Doc. fr. 1978. – Mourey, Les équilibres socio-psychologiques de la copropriété, 1970

[19] Street v Mountford, 1985

[20] Contrairement aux biens achetés en « time-share » il s’agit d’un contrat de vente à temps partagé, les acquéreurs ne sont propriétaires de leur bien que pour un temps limité chaque année

[21] Il est possible d’acheter un leasehold pour un contrat de vente à temps partagé, Cottage Holiday Associates v Excise Commissioners 1983

[22] Prudential Assurance v London Residuary Body 1992 ; Martin v Smith 1874

[23] Ashburn Anstalt v Arnold de 1989

[24] Cass. req., 10 déc. 1823 : S. 1824, 1, p. 239. – Cass. req., 3 mars 1851 : S. 1851, 1, p. 404 ; DP 1851, 1, p. 256. – Cass. req., 21 oct. 1989 : S. 1990, 1, p. 203 ; DP 1991, 5, p. 435

[25] F. Givord, C. Giverdon, P. Capoulade, La copropriété, Dalloz action 2005-2006

[26] Art 6, loi du 10 juillet 1965

[27] Cass. civ. 3ème, 18 mai 1988 : D. 1989, p. 421, note C. Atias

[28] J. Carbonnier, Droit Civil, Les Biens, tome 3, P.U.F, coll. Thémis

[29] Voir notamment Cass. Civ. 3ème, 15 novembre 1989 : RTD civ. 1990, p.304, obs. F. Zénati

[30] F. Givord, C. Giverdon, P. Capoulade, La copropriété, Dalloz action 2005-2006

[31] Id

[32] CA Paris, 23e ch. B, 6 oct. 2005, n° 04/21817 : JurisData n° 2005-285381

[33] Cass. 3e civ., 6 déc. 1989 : Bull. civ. 1989, III, n° 225 ; JCP N 1990, prat. 1503, p. 447, comm. J. Lafond ; D. 1990, somm. p. 126, obs. F. Givord et Cl. Giverdon ; Defrénois 1990, art. 34802, p. 753, comm. H. Souleau ; Ann. loyers 1991, p. 745

[34] Cass. 3e civ., 7 juill. 2010, n° 09-69.204, 899 : JurisData n° 2010-011821

[35] Cass. 3e civ., 20 oct. 2010, n° 09-14.244, 1256 : JurisData n° 2010-019047 ; Loyers et copr. 2010, comm. 322

[36] CA Paris, pôle 4, 2e ch., 17 nov. 2010, n° 09/13480 : JurisData n° 2010-022423

[37] CA Versailles, 4e ch., 31 janv. 2011, n° 09/08097 : JurisData n° 2011-001233

[38] Cass. 3e civ., 22 mars 2000, n° 98-13.345, n° 98-15.595 : JurisData n° 2000-001126 ; Bull. civ. 2000, III, n° 64. – Cass. 3e civ., 9 oct. 2007, n° 06-21.482 : JurisData n° 2007-040756

[39] CA Paris, 23e ch. B, 21 oct. 2004, n° 04/00618 : JurisData n° 2004-251948

[40] CA Aix-en-Provence, 4e ch. civ. A, 13 sept. 1994 : JurisData n° 1994-046197

[41] CA Montpellier, 5e ch., 4e sect., 10 févr. 2003, n° 01/05248 : JurisData n° 2003-212592

[42] Cass. 3e civ., 25 janv. 1995, n° 93-11.537 : JurisData n° 1995-000111 ; Bull. civ. 1995, III, n° 30 ; JCP N 1995, II, p. 1172 ; Gaz. Pal. 10-11 nov. 1995, pan. jurispr. p. 13

[43] Cass. 3e civ., 11 oct. 1995, n° 94-10.192 : JurisData n° 1995-002469 ; Bull. civ. 1995, III, n° 218 ; JCP G 1995, IV, 2498 ; JCP N 1996, II, p. 272 ; Gaz. Pal. 16-20 août 1996, pan. jurispr. p. 183

[44] CA Aix-en-Provence, 4e ch. A, 16 sept. 2005 : JurisData n° 2005-308094

[45] CA Paris, 23e ch. B, 18 janv. 2007, n° 06/07233 : JurisData n° 2007-324375

[46] Cass. 3e civ., 11 mai 2011, n° 10-16.967 : JurisData n° 2011-008443

[47] Cass. 3e civ., 26 nov. 1985, n° 84-15.809 : JurisData n° 1985-002913 ; Bull. civ. 1985, III, n° 156 ; Gaz. Pal. 1986, 2, somm. p. 326, note H. Souleau et D. Sizaire ; Gaz. Pal. 1986, 2, doctr. p. 712. – CA Aix-en-Provence, 4e ch. A, 6 sept. 1994 : JurisData n° 1994-045575

[48] CA Versailles, 4e ch., 19 févr. 1993 : Juris-Data n° 1993-041776. – CA Paris, 23e ch., sect. B, 7 janv. 1999 : Juris-Data n° 1999-020066

[49] Cass. 3e civ., 29 janv. 1997 : Juris-Data n° 1997-000314 ; Bull. civ.1997, III, n° 26 ; RD imm. 1997, p. 291

[50] Cass. 3e civ., 11 janv. 1995 : Juris-Data n° 1995-004032 ; RD imm. 1995, p. 369

[51] Cass. 3e civ., 25 janv. 1998, OPAC de Paris c/ Synd. copr. du 84 rue Ménilmontant

[52] A. BOURNIAS, E-A-IL (Revue du droit des immeubles en copropriété vue grecque), 1972, p. 1 et 101

[53] A.BOURNIAS, «La propriété horizontale comme elle est actuellement appliquée en Grèce», Revue hellénique de droit international, 1970

[54] A.BOURNIAS, 1972 op cit

[55] En Allemagne, depuis le BGB (1900) jusqu’à la loi du 15 mai 1951 ; en Suisse, depuis le Code suisse (1912) jusqu’à la loi du 19 déc. 1963.

[56] Voir par exemple la loi allemande du 15 mai 1951 (Das Sondereigentum kann ohne den Miteigentumsanteil, zu dem es gehört, nicht veraussert oder belastet werden).

[57] En Belgique, le droit de superficie dure 50 ans, sauf prolongation conventionnelle (art. 4 et 8 de la loi du 10 janvier 1924).

[58] Housing Act de 1961 et lois spéciales des Etats, par exemple le Real Property Law de 1964 pour New-York ; C. BERGER, Practical Problems of Condominium

[59] S. PINEAU, «Copropriété par appartement et copropriété horizontale», Rapport canadien (Province de Québec) au Congrès de Pescar

[60] X. GUILLOT, « Les élites professionnelles étrangères à Singapour. Du renouvellement à l’établissement d’une migration haut de gamme», Les Annales de la recherche urbaine ‘94, «L’accueil dans la ville », octobre 2003

[61] CA Nancy, 1e ch. civ., 18 nov. 2003 : Juris-Data n° 2003-250093

[62] CA Toulouse, 1re ch., sect. 1, 8 nov. 2004 : Juris-Data n° 2004-266760

[63] CA Dijon, ch. civ., sect. A, 29 juin 2004 : Juris-Data n° 2004-243734

[64] Voir toutefois en sens contraire pour un plafond constituant le sol de l’appartement du dessous : CA Lyon, 6e ch., 23 févr. 2000 : Juris-Data n° 2000-129025

[65] Cass. 3e civ., 4 juill. 1990 : Juris-Data n° 1990-002513

[66] Cass. 3e civ, . 7 mai 2003 : Juris-Data n° 2003-018913 ; Bull. civ. 2003, III, n° 100 ; Constr.-urb. 2003, comm. n° 182, D. Sizaire

[67] Cass. 3e civ., 6 nov. 1969 : Bull. civ. 1969, III, n° 718 ; D. 1970, jurispr. p. 286

[68] CA Versailles, 1re ch., 1re sect., 14 juin 1990 : Administrer nov. 1990, p. 55. – V. quant à la répartition des charges de ravalement, obs. Cl. Giverdon : RTD civ. 1982, p. 444, n° 72

[69] CA Toulouse, 1re ch., 1re sect., 14 juin 2004 : Juris-Data n° 2004-244611

[70] F. Givord et Cl. Giverdon, Dalloz, 4e éd., n° 81, note 3

[71] J.-R. Bouyeure, Parties communes particulières et assemblées de copropriétaires : Administrer nov. 1980, p. 14 ; Cl. Giverdon : RTD civ. 1984, p. 745

[72] « New York Condominium Act »

[73] Le « New York City real estate tax »

[74] « Annual meeting of unit owners »

[75] Le « superintendant » ou « managing agent »

[76] « Common charges »

[77] « Mortgage recording tax »

[78] « Taxe sur les belles demeures »

[79] « Foreign Investment in Real Property Tax Act »

[80] « Certificate of non foreign status » ou « F.I.R.P.T.A. affidavit »

[81] CA Aix-en-Provence, 3e ch. B, 17 janv. 2008 : JurisData n° 2008-366664. – CA Versailles, 4e ch., 10 mai 2010, n° 09/01230 : JurisData n° 2010-014323

[82] CA Paris, 23e ch. B, 12 oct. 2006, n° 06/07908 : JurisData n° 2006-313532

[83] CA Rennes, 4e ch., 24 janv. 2002, n° 00/07188 : JurisData n° 2002-175567

[84] CA Paris, 23e ch. A, 20 juin 2001, n° 1998/05340, n° 1998/14249 : JurisData n° 2001-146857

[85] CA Paris, 24 juin 1988 : D. 1988, inf. rap. p. 220

[86] L. n° 65-557, 10 juill. 1965, art. 17, al. 1er : Journal Officiel 11 Juillet 1965

[87] Une voix par lot ou proportionnellement à la valeur du lot selon le règlement de copropriété

[88] L. n° 65-557, 10 juill. 1965, art. 14

[89] Cass. 3e civ., 26 oct. 2005 : Juris-Data n° 2005-030444 ; Bull. civ. 2005, III, n° 205 ; Dr. et patrimoine 2004, n° 128, p. 48

[90] L. n° 65-557, 10 juill. 1965, art. 24 à 29

[91] CA Paris, 31 oct. 1990 : Loyers et copr. 1991, comm. 45

[92] Cass. 3e civ., 22 févr. 1989 : Loyers et copr. 1989, comm. 199

[93] Le régime juridique de la coopérative immobilière s’est développé à partir du XIXe siècle à l’occasion de la formidable explosion urbaine qu’a connue la ville de New York à cette époque. Ce régime n’est pas réglementé par une loi spécifique puisqu’il relève à la fois du droit commun des sociétés et du droit des contrats

[94] Loi n° 94-624du 21 juillet 1994 relative à l’habitat et disponible sur le site Internet Légifrance à la page : http://www.legifrance.gouv.fr/WAspad/Ajour?nor=LOGX9400039L&num=94-624&ind=1&laPage=1&demande=ajour

[95] Dans le cas des particuliers, la notion est celle « d’irrémédiablement compromise », alors que là il s’agit de « gravement compromis ». La différence étant qu’une situation grave peut ne pas recouvrir un caractère d’irrémédiabilité, et donc permettre un accès plus facile au bénéfice de cette loi.

[96] Loi n° 96-987 du 14 novembre 1996 relative à la mise en oeuvre du pacte de relance pour la ville et disponible sur le site Internet Légifrance à la page : http://www.legifrance.gouv.fr/WAspad/Ajour?nor=AVIX9600044L&num=96-987&ind=1&laPage=1&demande=ajour

[97] ANIL, « Les copropriétés en difficulté et la spécificité française » décembre 2005, disponible sur le site Internet de cette agence à la page : http://www.anil.org/servlet/anil.document.DocVoir?id_appli=4&id_categ=114&id_scateg=0&id=8033&inter=1

[98] Voir article de l’A.R.C. du 11 janvier 2006 disponible sur le site Internet de ce syndicat à la page :

http://www.unarc.asso.fr/site/actual/actudumo/0106/anil.htm

[99] Ateliers DREIF sur les copropriétés dégradées page 108

[100] Statutory repair notices : notification de redressement réglementaire