Problématique : La diversité des lois sur la défiscalisation immobilière : quels enjeux pour les investisseurs dans l’immobilier ?

Introduction

Le constat et les conséquences des différentes crises ayant impacté presque tous les secteurs sur le marché ont engendré la prudence des investisseurs, quelque soit le type d’investissement qu’il fait. Le secteur immobilier ne fait pas exception et même qu’il fait l’objet d’une véritable analyse afin d’exploiter un placement d’une manière optimale. En ce sens que, devant les risques engendrés par la crise financière, les investisseurs dans l’immobilier sont plus prudents dans leurs investissements afin de limiter les conséquences négatives, et pouvoir rentabiliser chaque placement.

En outre, on a constaté que le secteur a su résister à cette crise. En effet, selon les analystes, la demande a été plus importante, que durant la crise de 1990, devant des stocks qui étaient limités. Parallèlement, face à des tarifs de matière première en nette augmentation, le niveau des prix a été stabilisé à une position favorable devant le contexte du marché.

Il y a également, la valeur d’utilisation a assuré pour le secteur en général, un niveau de prix qui a suivi la logique du marché. En ce sens, que les tarifs sont restés conséquents dans les milieux où la demande en logement de location, personnel ou professionnel, est toujours très élevée. C’est-à-dire, dans les métropoles et les villes à forte concentration de population, les rivages côtiers et les zones touristiques. Enfin, l’attraction soutenue du secteur a également été favorisée par des bases de taux d’intérêt qui sont restées très alléchantes pour les investisseurs et les bailleurs. Ceci, malgré un accès de plus en plus difficile sur les offres de crédit. Enfin, devant le contexte de la crise, avec un marché en général au ralenti et un cadre concurrentiel très soutenu, les professionnels de l’immobilier ont été contraints de fournir des efforts considérables pour répondre aux besoins des investisseurs.

À d’autres égards et afin de cadrer le sujet de notre travail, on a également constaté que l’engouement des investisseurs sur le secteur immobilier, malgré la crise était également due a des cadrages fiscaux attractifs et suivants des motifs spécifiques au domaine de l’investissement immobilier. En effet, il est à rappeler qu’une des spécificités de l’investissement dans ce secteur c’est que, contrairement au domaine financier, il n’est pas forcément nécessaire d’investir des capitaux ou de faire des apports dans ce type de placement. Son principe étant de se faire octroyer un crédit par la banque, ainsi, les principaux coûts engagés comme, le prix du bâtiment, les prestations du notaire et les frais hypothécaires seront inclus dans le tarif de location. Un tarif qui permettra de percevoir un double avantage, à savoir :

– Un avantage financier. En ce sens que l’investisseur va pouvoir utiliser l’argent, qu’il n’a pas à sa disposition, avec un taux plus élevé que celui qu’il a emprunté

– Un avantage fiscal. En ce sens que les intérêts sur les emprunts que l’investisseur a effectués peuvent être déduits de la valeur locative du bien

Dans un autre contexte, la politique immobilière de l’État a favorisé la mise en place d’une variété très importante de législation concernant la défiscalisation immobilière. Une diversification qui fait, par ailleurs, l’objet de beaucoup de communication pour inciter les particuliers et les professionnels à investir.

Dès lors et devant le contexte actuel qui optimise la réforme du système financier, et où on peut percevoir une nette diminution des risques systémiques, la question de beaucoup d’investisseurs se pose s’il est toujours opportun d’investir dans l’immobilier. Une question qui se joint à notre question problématique visant à savoir : la diversité des lois sur la défiscalisation immobilière : quels enjeux pour les investisseurs immobiliers ?

Une question qui nous semble être pertinente pour mener cette étude et le travail qu’on va fournir. En effet, devant la diversité des dispositifs de défiscalisation immobilière, les politiques de l’État veulent offrir des cadres optimaux pour un meilleur investissement. Cependant, les objectifs et les contenus des lois sur la défiscalisation diffèrent selon les besoins de l’investisseur. Notre travail tentera d’éclaircir le contenu de ces différentes lois et d’apporter une analyse comparative qui permettra un investissement optimal.

De ce fait, pour répondre à cette question de départ, notre travail se partagera en deux parties. Ainsi, dans un premier temps, nous allons faire un balayage théorique sur le contenu des diverses lois sur la défiscalisation immobilière, et qui sont nécessaires dans les investissements immobiliers. Une première partie théorique qui nous permettra également de constater le schéma des régimes de défiscalisation appliqués actuellement sur le territoire français ainsi que le profil, objectif et obligation des investisseurs immobiliers devant chaque cadre juridique.

Ce qui nous permettra de faire une étude de cas, dans la partie deux de ce travail, en comparant les types de dispositifs de défiscalisation de biens, pour pouvoir analyser leurs contenus et ainsi, apporter des éléments de réponses à notre problématique et afin de fournir des propositions et des recommandations qui permettront d’optimiser l’investissement dans le secteur immobilier en utilisant la défiscalisation.

Partie 1. Cadre théorique : Une politique de l’État diversifiant les cadres légaux de défiscalisation immobilière

Chapitre1. Cadrage sur les diverses lois : de la loi Scellier de 2011 à la loi Pinel de 2014

A. La loi Scellier : un dispositif pour les investisseurs dans le neuf

a. Présentation générale

En remplacement de la loi Robien et Borloo, en 2009, la loi Scellier est un dispositif qui vise la redynamisation du placement locatif, en bénéficiant d’une réduction d’impôt allant de 22 à 34 % du prix d’achat d’un immobilier neuf et qui se destine à être loué. Ce dispositif est d’autant plus amélioré par rapport à la loi Robien et Borloo, du fait qu’il permet l’obtention d’une baisse d’impôt sur une période de 15 ans. Ainsi, depuis le début de l’année 2011, le taux de diminution d’impôt s’est vu nettement baisser afin d’optimiser la loi Scellier pour les « Bâtiments Basses Consommations » ou BBC.

Toutefois, il faut savoir que depuis 2013, la loi Scellier s’est vue remplacée par la Loi Duflot 2014. Néanmoins, la loi a été prolongée à travers la loi Pinel, qu’on verra dans la section G de cette partie du travail. De ce fait, afin de comprendre le processus de ce dispositif, il nous a semblé utile de relater les spécificités de cette loi.

b. Les avantages de cette loi

Les avantages octroyés par la loi Scellier sont nombreux, en terme fiscal. En effet, l’application de la loi Scellier permet, dans un premier temps, une diminution de l’impôt exceptionnelle, en proportion du montant de l’investissement engagé. Un montant qui est plafonné à 300 000 euros. En ce sens, la réduction d’impôt était de 22 %, pouvant aller jusqu’à 9 ans, pour un placement effectué en 2011, sur un bien de type BBC. Cette réduction était de 18 %, pour une réalisation d’investissement en 2012.

Si l’investisseur se positionne sur un placement dans un bien immobilier non-BBC, la réduction sur la base imposable était de 13 % pour une réalisation en 2011 et de 9 % pour une réalisation en 2012.

Un autre avantage dans l’application de cette loi est la possibilité pour l’investisseur de déduire de ses impôts, les intérêts assignés sur les emprunts effectués ainsi que les charges supportées par la démarche de location.

Enfin, le dispositif présente une option, s’appelant l’option « Scellier Social », qui octroie une diminution d’impôt de 2 % en sus par an après les 9 ans de période de location base. Ceci, si le logement fait l’objet d’une location d’une durée de 3 ou 6 ans.

Par ailleurs, pour un investisseur, la caractéristique principale qui favorisait l’attirance sur la loi Scellier a sans doute été, la possibilité de jouir d’une diminution d’impôt conséquente, pouvant s’étaler jusqu’à une période de 9 ans. En ce sens que, dans la démarche d’investissement dans un bien immobilier non meublé, destiné à être loué et servant comme une résidence principale, il est possible pour l’investisseur de faire une déduction fiscale sur les charges réelles supportées suivant le montant du loyer. Par ailleurs, ces charges réelles peuvent s’exprimer suivant :

– Les intérêts assignés à l’emprunt effectué

– Les frais d’assurance compris dans la mensualité de l’emprunt et qui, à défaut d’une imputation sur le loyer, la déduction peut être reportée sur d’autres revenus fonciers faisant l’objet d’investissement ultérieur, sur une période de 10 ans

– Les charges réelles, incluant, les sommes affectées dans les réparations et les démarches d’entretien, la taxe foncière, etc.

En outre, il est également à savoir qu’une déduction en sus, de 30 % du loyer peut être appliquée dans l’option « Scellier social ».

c. Comment y bénéficier ?

Cependant, les avantages fiscaux que nous avons relatés ci-dessus, sont soumis à des conditions, sans quoi, un investisseur ne peut en jouir. Ces conditions s’expriment comme relatées ci-après :

– L’investisseur doit être domicilié en France et être un contribuable français

– Acquisition d’un immobilier neuf ou en cours de finition, dont l’achèvement était prévu entre le début de l’année 2009 et la fin de l’année 2012

– Le bien immobilier acheté doit être implanté dans les zones géographiques prévues par le dispositif Scellier, entre autres, les zones A, B1 et B2

– L’acquisiteur se doit de mettre le logement en location nue sur une période minimum de 9 ans. Aussi, le type de location sera à titre de logement principal qui respecte le maximum de loyer prévu dans la zone géographique prévue. Cependant, les « membres du foyer fiscal » ne font pas partie de cette location

– La diminution d’impôt assignée durant l’année d’achèvement du bien immobilier ou de son achat

– Dans le cas où la valeur financière de l’impôt qui doit être payé est inférieure à celle de la réduction fiscale du placement en loi Scellier, l’écart est reporté sur la prochaine année qui suit, mais qui se limite à 6 ans après l’achat du logement

– La réduction fiscale, concernant la loi Scellier, est applicable pour un seul bien immobilier par an et par personne imposable, au niveau d’un même foyer fiscal

d. Investissement et critère d’éligibilité de l’immobilier

Suivant ces diverses conditions, il est à savoir que, quelque soit le type de logement, dès lors qu’il est neuf et destiné à un usage de résidence d’habitation, il est éligible par ce dispositif. Cependant, la forme de la location devra être une location non meublée ou nue.

Par ailleurs, la loi est seulement éligible dans les communes ayant les caractères définis par le tableau ci-après et dont le prix de la location au m² est défini selon la zone.

Tableau 1. Les zones favorables pour un investissement à travers le dispositif Scellier

Source : La défiscalisation immobilière, 2011, Drugeon S., Moati C., Soyah K., P.4

 

B. Survol de la loi sur la « Location en meublé non professionnelle » Bouvard Censi

a. Présentation générale

La loi sur la « Location en meublé non professionnelle » Bouvard Censi ou loi LMNP Bouvard Censi est en vigueur depuis avril 2009. Le nom du dispositif a été obtenu à partir du nom de 2 parlementaires qui sont à l’origine de son amendement. Bien que la majorité du grand public ne soit pas en connaissance de ladite loi, elle s’avère être une version améliorée du dispositif LMNP qui a déjà été établi. Son importance repose sur le fait qu’elle offre aux personnes ayant l’intention d’acquérir un bien au sein d’une résidence avec des prestations, entre le 1er janvier 2009 et le 31 décembre 2012, l’opportunité de bénéficier de certains avantages fiscaux.

La loi LMNP Bouvard Censi est également proposée comme étant une alternative à la loi Scellier. C’est la raison pour laquelle elle est aussi connue sous l’appellation loi « Scellier LMNP ». De ce fait, elle dispose de la capacité à répondre aux attentes de ce dispositif.

Dans le cas d’un logement neuf meublé, la réduction des impôts sur le revenu équivaut à un pourcentage défini du montant du prix de revient de l’immeuble, et s’étale sur une durée bien précise. Par ailleurs, le statut LMNP déjà existant présentait déjà plusieurs avantages telle la déduction de la TVA, ceux de cette version améliorée ne les annulent en aucun cas, ils viennent en complément de ces derniers.

À d’autres égards, dans le principe d’application, il existe également beaucoup de similarité entre la nouvelle LMNP et la loi Scellier 2011.

Pour ce qui est de l’obtention des avantages fiscaux, elle est conditionnée par quelques critères. La première condition est le fait que le bien immobilier acquis par l’investisseur doit se situer dans une résidence de prestation de services. Il est à noter que ce type de résidence permet à ses résidents une grande indépendance, ainsi qu’une certaine convivialité grâce aux services qu’ils peuvent y trouver. Ces services peuvent varier en fonction de la demande d’un résident. En ce sens, il existe d’une manière générale, 4 types de résidence de prestation, notamment :

– Le logement pour hébergement d’étudiants : qui est destinée aux personnes dans un cursus estudiantin
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– Le logement pour hébergement de tourisme : il est réservé aux personnes qui ne se logent pas de façon définitive dans la résidence avec services, mais qui s’y installent pour quelques jours

– Le logement pour hébergement des personnes du troisième : il est destiné aux personnes ayant atteint un certain âge et présente le même principe que celle du type EHPAD ou Établissement d’hébergement des personnes âgées dépendantes

– Le logement d’affaires : les raisons de la présence du locataire sont liées aux affaires

Après avoir complété cette première condition, l’investisseur est dans l’obligation de s’engager à mettre son bien en location pour une durée minimum de 9 ans. C’est ensuite qu’il pourra bénéficier des avantages suivants :

– Possibilité de réduire l’impôt, équivalent à 11 % du prix hors taxe de l’immeuble

– Possibilité de déduire de la TVA, à hauteur de 5,5 % de la somme de l’investissement

– Les assurances de location, de loyers recueillis non imposables, à raison de 20 à 25 ans

Le calcul de la réduction d’impôt s’effectue sur une somme maximale de 300 000 euros. Par ailleurs, l’acquéreur est autorisé à effectuer plusieurs investissements dans une année, c’est ce qui diffère la LMNP Bouvard Censi de la loi Scellier.

 

b. Investissement et critère d’éligibilité de l’immobilier

La location en meublé non professionnelle ou LMNP est valable pour de nombreux types de biens immobiliers. Les principaux en sont, les maisons d’hôtes ainsi que les autres gîtes ruraux, les immeubles loués de manières saisonnières tels les villas, les appartements ou encore les biens immobiliers localisés dans un logement avec services, et ceux qui sont confiés par bail commercial à un exploitant professionnel.

En outre, en fonction du type de résidence, le choix de la nature de l’investissement est libre. Toutefois, l’investisseur est tenu d’acquérir un logement neuf qui se situe dans un bien immobilier disposant de prestations de services.

Ainsi, dans le cas où il opte pour une résidence tourisme, qui peut s’agir d’un studio à la mer, à la campagne, ou encore à la montagne, il est important de tenir compte du fait qu’elle doit porter le label RT permettant de reconnaitre la résidence. Dans le cas contraire, l’administration fiscale ne reconnaitra pas le bien en question. En effet, ce type de résidence est reconnu comme étant une véritable appellation contrôlée.

D’un autre point de vue, l’investissement sur un logement destiné aux sujets du « 3e âge » ou EHPAD est intéressant, du fait que le constat actuel est que la demande est supérieure à l’offre. En ce sens que de plus en plus de personnes âgées souhaitent s’installer dans ce type de logement afin de trouver calme et bien-être.

Il en est de même pour la résidence étudiante. L’offre est souvent inférieure à la demande. Ce fait s’explique par l’augmentation du nombre d’étudiants qui sont à la recherche de ce type de résidence, et dont une partie n’arrive pas à satisfaire leurs attentes.

Le fait d’investir sur une résidence d’affaires implique la présence de certains services nécessaires à la réalisation d’une activité ou d’une affaire. En ce sens que la résidence doit être pourvue d’une prestation d’hôtellerie classique, ainsi que de tous les services indispensables aux réunions d’affaires et séminaires professionnels.

En somme, l’investisseur est tenu de considérer toutes les conditions liées à un type de résidence avant de se lancer dans l’investissement sur celle-ci. Il doit pareillement étudier les tendances du marché afin de garantir le plus de profits et ainsi, de satisfaire au mieux les attentes des locataires.
c. Type de fiscalité

Le LMNP est soumis au régime des bénéfices industriels et commerciaux ou BIC. Il dispose de ce fait de 2 options quant à la base de son imposition. La première est l’imposition au forfait, qui offre au loueur LMNP un abattement automatique de 50 % sur les loyers qu’il perçoit de la part du locataire. Ainsi, seule la moitié de son revenu sera imposée.

Cependant, la déduction d’une charge supplémentaire n’est pas autorisée. La seconde imposition est celle dite au réel. Elle prend en compte tous les frais et les charges d’exploitation qui sont notamment les frais d’achats, les coûts engendrés par les travaux et les entretiens, les intérêts dans le cas d’un prêt, ainsi que tous les amortissements.

Par ailleurs, la loi considère le fait que le loueur procède à l’inscription ou non des biens existants dans son actif. Ainsi, dans le cas où la réponse est positive, le contribuable réintègre le montant du loyer qu’il n’a pas perçu, dans ses recettes annuelles en cas d’exploitation personnelle des biens destinés à la location.

De même, toutes les charges d’exploitation sont déductibles. Par contre, si les biens présents ne sont pas inscrits à l’actif du loueur, les seuls frais déductibles sont ceux relatifs à la gestion et à l’assurance.

En d’autres termes, il existe un régime appelé « micro-loueur » qui permet l’obtention d’un rabattement forfaitaire de 72 % si les revenus bruts annuels ne dépassent pas les 76 300 euros. De ce fait, il décharge les obligations administratives de l’investisseur. Ce régime s’avère avantageux lorsque la totalité des charges et amortissement n’atteint pas 72 % des recettes.

En outre, les locations meublées sont exemptées de la TVA, qui se présente à un taux de 5,5 %. Toutefois, la loi exige que certains éléments ne soient pas exonérés de TVA, à savoir :

– Les services résidentiels octroyés dans les logements à caractères touristiques classés et qui font l’objet d’une location sur une période d’au moins 9 ans à un exploitant à des fins promotionnelles pour le tourisme

– Les services comportant au moins 3 des 4 prestations en sus, qui sont entre autres, le petit déjeuner, le nettoyage régulier des lieux, la fourniture de linge de maison, et l’accueil de la clientèle

– Tout autre type de location nue, meublée ou garnie, répondant aux 2 premiers critères et qui fait l’objet d’un bail commercial

– Les services résidentiels octroyés dans les logements à caractères touristiques et loués avec un engagement de plus de 9 ans à un exploitant suivant des conditions fixées par décret lors du Conseil d’État.

Par ailleurs, si l’investisseur décide de signer un bail commercial avec l’entreprise qui gère la résidence, il est possible qu’il récupère 20 % de la TVA sur les achats immobiliers, et il peut même être rassuré quant à la perception des versements de loyer par cette entité.

L’application des autres types de taxe est également conditionnée. Ainsi, la taxe foncière est à la charge du loueur. Dans le cas où le bien est à l’état neuf, il est possible que le loueur bénéficie d’une exonération entière ou partielle de la taxe durant les 2 premières années, en fonction des décisions de la commune. Par contre si le bien est inscrit à son actif, il sera déductible.

Lorsque la taxe professionnelle présente une propriété habituelle, elle est déductible sur la base d’une cotisation minimale. Les parties suivantes sont néanmoins exemptées : les maisons d’hôtes ou autre gîte rural, la part de l’immeuble servant de résidence principale pour l’investisseur, ainsi que la location passagère.

Enfin, dans le cas où le loueur en meublé non professionnel se loge dans une partie de la résidence ou dans toute la résidence durant une période déterminée, il est assujetti à la taxe d’habitation.

C. Cadrage de la défiscalisation suivant la loi « Loueur en meublé professionnel »

a. Typologie du loueur : particulier ou professionnel

Au regard des dispositions fiscales, la location en meublée est soumise au statut d’un régime fiscal BIC ou sur les Bénéfices Industriels et Commerciaux. Par ailleurs, tout loueur en meublé peut être d’un statut professionnel ou non professionnel.

Dans ce cadre, le loueur est considéré comme professionnel, dès lors qu’il perçoit un loyer annuel supérieur à 23 000 euros. Ceci est mis en application dès la première année d’exploitation du bien et dont la valeur de l’impôt sera définie en prorata de la période d’acquisition. En outre, le professionnel est donc défini comme étant « le contribuable qui, donnant en location meublée un ou plusieurs biens, en tire un revenu annuel supérieur 23 000 € (montant de recettes annuelles TTC), et tire de cette activité plus de 50 % de ses revenus et est inscrit au registre du commerce et des sociétés. »

Cette disposition octroie au contribuable, un statut et des avantages fiscaux particuliers qui sont, de pouvoir défalquer un déficit fiscal sur le montant d’imposition.

Suivant ce statut du professionnel, le statut de particulier est de ce fait, le contribuable « donnant en location un ou plusieurs biens meublés, en tire un montant de recettes locatives brutes annuelles inférieur à 23 000 €, ou ne retire pas de cette activité plus de 50 % de ses revenus et n’est pas inscrit au registre du commerce et des sociétés. »

b. Investissement et critère d’éligibilité de l’immobilier

L’application du dispositif LMP concerne les biens neufs ou ceux, anciens. Par ailleurs, suivant les textes concernant cette loi, « qu’un seul bien mis en location meublée et générant à lui seul plus de 23 000 € (et plus de 50 % des revenus) est tout à fait admis »  Ainsi, les biens en question peuvent être :

– Des immobiliers se trouvant dans un établissement de tourisme avec des prestations de services

– Des établissements d’affaires avec des prestations de services

– Des établissements d’étudiants avec prestations de services

– Des résidences médicalisées pour les personnes âgées de type, EHPAD ou MAPAD

c. Type de fiscalité

Le plus grand avantage avec le dispositif LMP c’est que l’investisseur jouit d’une déduction sur la base imposable, des déficits d’exploitation et à travers laquelle, il peut avoir un amortissement du bien en location. Cependant, le bien en location doit faire une rentrée d’argent annuelle de plus de 23 000 euros. Par ailleurs, à partir de la cinquième année, le bien est aussi exempté de plus-value.

Ainsi, le contribuable, pour bénéficier du statut de professionnel, doit être immatriculé au RCS en qualité LMP. Il est, de ce fait, imposable par la catégorie d’impôt BIC, sous réserve que ces autres revenus soient inférieurs au montant du loyer perçu dans la location meublée.

En outre, étant sous la catégorie d’impôt BIC, le contribuable peut jouir d’une déduction des charges suivantes, sur sa base imposable :

– Les intérêts assignés à l’emprunt effectué et les frais d’assurance y afférents

– Les frais engagés durant l’étude du projet

– Les charges afférentes à la location et à la propriété

– Les charges engagées dans l’entretien et la maintenance

Pour ce qui est de l’amortissement de l’immobilier, le loueur dans ce type de dispositif peut amortir son acquisition de façon linéaire suivant la période normale d’usage de l’immobilier, qui est de 5 à 10 ans pour les meubles et tout autre équipement, et de 30 à 40 ans pour le bien en question. En outre, selon la loi et l’article 39 C du Code général des impôts « l’amortissement pratiqué ne peut conduire à créer ou augmenter l’éventuel déficit résultant de l’exploitation »

À d’autres égards, il est à considérer qu’un dossier de LMP se fait sous un crédit in fine qui s’accompagne d’une clause d’assurance-vie.

En outre, la LMP est, en principe, exonérée de la TVA. Toutefois, suite à l’article 24 de la loi de finances de 2007 qui a permis la modification de l’article 261 D du code général des impôts et dans le but d’avoir une extension sur « toutes les locations de locaux nus meublés ou garnis consenties à des exploitants d’établissements d’hébergement à caractère hôteliers »

En effet, en application à cette loi, les locations de biens meublés qui sont consenties à des exploitants de résidence en hébergement hôtelier, sont imposables de la TVA. Toutefois, le taux est réduit à 5,5 %.

Cependant, l’exonération de la TVA n’est pas applicable sur :

– Les services d’hébergement octroyés dans les hôtels touristiques qui sont classés

– Les services d’hébergement octroyés dans les villages touristiques agréés

– Les services d’hébergement octroyés dans les établissements touristiques qui sont classés, à condition qu’ils aient une clause de location d’au moins 9 ans à un investisseur qui a souscrit un contrat de promotion dans le domaine du tourisme

– Les services d’hébergement octroyés dans des conditions similaires à une prestation hôtelière, comme pour les résidences de personnes âgées, les résidences estudiantines, etc.

– Les locations de biens immobiliers autorisées à travers un bail commercial, à un exploitant de résidence, comme cité ci-dessus

– Les services d’hébergement octroyés dans les villages de résidence touristique, conditionnés par l’existence d’une clause de location minimale de 9 années

Par ailleurs, il existe des dispositions relatives aux autres taxes  concernant la LMP, notamment :

– La taxe foncière, qui devra être régularisée par le loueur. Toutefois, dans le cas d’un immobilier neuf, le loueur peut en être exonéré en tout ou d’une manière partielle, suivant les règlementations de la commune d’implantation, sur les deux premières années d’exploitation, si le logement est inscrit dans l’actif de ce dernier

– La taxe d’habitation, qui n’est pas imposable pour le loueur en LMP, du fait qu’il n’utilise par le bien immobilier acquis à titre de résidence personnelle d’habitation

– La taxe professionnelle. Étant donné qu’il y a un caractère commercial dans la procédure d’investissement dans la LMP, de ce fait, le loueur est assujetti à cette taxe, mais à raison d’une cotisation minimale. Sauf dans les cas des maisons d’hôtes et des gîtes en milieu rural, l’exploitation d’une partie du logement comme résidence principale du contribuable ou encore, la location passagère de la résidence, si elle est de type appartement ou villa. Par ailleurs, cette taxe n’est pas sujette à une quelconque déduction.

Dans le cas où le loueur utilise une partie du logement comme résidence personnelle, il ne peut être imposé à la fois de la taxe professionnelle et de la taxe d’habitation. De ce fait, il ne s’acquittera que de la taxe d’habitation.

– Enfin, le loueur doit s’acquitter de la CRL ou de la Contribution sur les Revenus Locatifs, si le bien a plus de 15 ans. Une disposition qui n’est, cependant, pas applicable si ce dernier est déjà sujet à la TVA

Pour ce qui est des plus-values, le loueur en LMP jouit d’un cadre exceptionnel en ce sens. En effet, si le loueur est dans ce dispositif depuis plus de 5 années, il se verra bénéficier d’une exonération totale de plus-value sur la revente. Ceci est applicable, même si le bien acquis à moins de 5 ans. Toutefois, cette disposition n’est effective que si les revenus bruts sur la location, durant la dernière année, ne dépassent pas les 250 000 euros.

D. Le LMNP classique : un dispositif adapté pour la retraite

a. Généralité sur le dispositif

Le LMNP classique comme les autres dispositifs est mis en place pour assurer l’exercice d’une activité de location d’un logement immobilier avec le statut particulier ou non professionnel et de bénéficier de réduction d’impôt. Ainsi, l’investisseur peut faire son placement sur diverses catégories de biens qu’ils soient meublés, classique, neuf ou encore ancien. Par ailleurs, il peut s’agir de biens ordinaires ou d’appartements intégrés dans des logements disposant de prestations spécifiques.

En outre, le dispositif LMNP classique se différencie des autres dispositifs du fait qu’il permet d’avoir un amortissement sur l’immobilier acquis qui sera dédié à la location. Ceci, suivant la condition que le bien soit inscrit aux ressources du bilan. Ainsi, il sera du ressort décisionnel de l’investisseur s’il veut ou non, faire la comptabilisation de l’amortissement.

Toutefois, si l’investisseur opte pour l’inscription du bien aux ressources,  il est important considérer la quote-part qui représente le terrain, qui ne peut faire l’objet d’un amortissement. Ainsi, l’amortissement de l’immobilier se fera « par composants » , selon la définition de l’article 237 septies du Code général des impôts.

b. Type de fiscalité

Comme les autres dispositifs, le LMNP classique a des règles fiscales à considérer, qui lui sont applicables. Premièrement, si l’investisseur n’a pas le statut de micro-loueur, il sera imposable sous le régime d’imposition des BIC. De ce fait, le contribuable peut bénéficier d’un amortissement de son bien et d’avoir une déduction des charges engagées dans l’investissement, sur le montant perçu à travers le loyer.

Toutefois, les déficits constatés sur l’activité de location non professionnelle ne peuvent faire l’objet d’une imputation que sur les bénéfices qui ont les mêmes natures, sur une durée de 10 années.

Pour ce qui est de l’amortissement et les charges considérées, ils concernent les modules ci-après :

– Les montants engagés dans l’entretien et la maintenance

– La taxe foncière si l’immobilier est inscrit aux ressources

– La taxe liée à la profession

– Les frais engagés pour gérer le local

– Les frais relatifs à l’assurance

– L’amortissement du logement ayant fait l’objet d’un enregistrement à l’actif

– L’amortissement des meubles et des équipements ayant fait l’objet d’un enregistrement à l’actif

– Les intérêts engagés dans une démarche d’emprunt si le logement qui a fait l’objet du financement est enregistré dans l’actif

E. Survol de la loi Girardin

a. Investissement et critère d’éligibilité de l’immobilier

Appliqué depuis 2003 en remplacement de la loi Paul, le dispositif Girardin concerne les investissements immobiliers effectués, outre-mer ou en Dom Tom. Ce dispositif est applicable jusqu’en 2017 avec une déclinaison sur deux volets, entre autres :

– Le volet concernant les placements effectués par les firmes imposées par le régime des impôts sur les sociétés. Qui leur permet d’avoir une déduction allant jusqu’à 100 % de la valeur financière d’investissement de leur résultat, faisant l’objet d’une imposition

– Le volet concernant les placements effectués par un particulier, qui se divisent en deux catégories :

o Le placement productif effectué dans le cadre d’une entreprise sous le régime d’imposition des IS et qui jouit, avec des conditions préalables, d’une possibilité de réduire l’impôt de 40 à 64 % de la valeur financière du placement, hors taxe

o Le placement dans le secteur du bien immobilier, pour une possibilité de réduire l’impôt de 25 % à 40 % de la valeur financière investie

Pour ce qui est des immobiliers éligibles pour bénéficier du dispositif, sont concernés, les logements neufs qui sont utilisés comme des logements d’habitation et qui se situent dans les DOM-TOM. Aussi, le logement en question devra servir de maison d’habitation principale pour l’acquisiteur ou pour son locataire, sur une période de 5 ou 6 ans.

Par ailleurs, l’investisseur doit mesurer le bien qu’il a acquis, la jouissance de la réduction d’impôt se fait en fonction de la surface habitable qui est de 2645 euros TTC  par m² pour les territoires qui appliquent la TVA et 2438 euros (montant HT) pour les pays qui n’appliquent pas la TVA.

b. Type de fiscalité

Pour ce qui est de la fiscalité, le CGI prévoit divers cas à considérer. Premièrement, si le logement est à titre de location pour l’usage de résidence principale d’un tiers, il faut considérer deux types de secteur, celui libre et l’autre, locatif intermédiaire. Pour le secteur libre, il s’agira d’un type de location qui ne fait pas l’objet d’un conditionnement de plafonnement du montant de la location.

Pour ce qui est du secteur locatif intermédiaire, il se présente comme une obligation nécessitant le respect d’un plafond sur le montant de la location et un montant de plafonnement sur les ressources du locataire.

Dans ce cas, l’intérêt pour le type de défiscalisation Girardin concernera la réduction d’impôt qui se fera en proportion de la valeur financière du placement effectué, soit de 40 % pour un logement dans la catégorie de secteur libre et de 50 % dans le cas d’un investissement dans le secteur locatif intermédiaire. Les détails sont, toutefois, relatés dans le tableau ci-dessous.

Dans le cas où le bien se destine comme étant la résidence principale de l’investisseur, la réduction maximale de l’impôt sera à hauteur de 25 %, et qui s’étalera sur une période de 10 années, soit une réduction de 2,5 % par an.

Le troisième cas concerne les logements qui seront mis en location ou pour être destinée à une résidence principale. Pour ce cas, l’investisseur jouira d’une réduction qui sera calculée en fonction de la surface exploitée. En 2015, le plafond est de 2348 euros HT.

En outre, si le logement se situe dans un secteur sensible, l’investisseur peut bénéficier d’une majoration de réduction d’impôt de 10 %. Mais également, si le logement dispose d’équipements permettant de produire de l’« énergie-vert », la majoration sera de 4 %.

Tableau. Différence entre le secteur libre et locatif intermédiaire (donnée 2015)

Source : http://www.ora-defiscalisation.com/defiscalisation-loi-girardin.html consultée le 23/04/2015

F. La loi Marlaux : un dispositif incitant la réhabilitation immobilière

a. Investissement et critère d’éligibilité de l’immobilier

La loi Malraux est en vigueur depuis le 4 août 1992. Il s’agit d’une loi qui est destinée à toute activité de réhabilitation immobilière. Elle s’avère être un réel outil avantageux, garantissant les meilleures conditions de défiscalisation compte tenu du fait qu’elle est favorable à l’imputation sans limites des déficits fonciers sur le revenu global.

Le dispositif a été principalement mis en place pour les prestataires qui sont fortement fiscalisés et qui perçoivent généralement des revenus fonciers. Ces derniers qui souhaitent surtout investir dans des biens dits de « caractères » du fait qu’ils sont généralement localisés en agglomération et dans les grandes villes.

La première condition requise pour un investissement optimal à travers la loi Marlaux, se repose sur l’usage des biens immobiliers qui doit être à titre d’habitation. Par ailleurs, la situation géographique des biens doit également répondre à des critères bien définis :

– Les biens doivent être implantés en zone sauvegardée, suivant les articles L. 313-1 à L. 313-3 du code de l’urbanisme, dans lesquels il est mentionné que le bien à usage d’habitation doit être « situé dans un secteur sauvegardé créé en application du I de l’article L. 313-1 du code de l’urbanisme, soit lorsque le plan de sauvegarde et de mise en valeur de ce secteur est approuvé, soit lorsque la restauration a été déclarée d’utilité publique en application de l’article L. 313-4 du même code »

– Les biens peuvent aussi être localisés en Zone de Protection du Patrimoine Architectural Urbain et Paysager ou ZPPAUP, suivant la définition de l’article L. 641-1 du code du patrimoine : « situé dans une zone de protection du patrimoine architectural, urbain et paysager créée en application des articles L.642-1 à L. 642-7 du code du patrimoine dans leur rédaction applicable avec l’entrée en vigueur de la loi n° 2010-788 du 12 juillet 2010 portant entre engagement national pour l’environnement lorsque la restauration a été déclarée d’utilité publique » .

Ainsi, toutes les améliorations qui sont apportées sur ces biens immobiliers seront déduites, d’où l’existence d’un important avantage fiscal, étant donné que « la réduction d’impôt s’applique aux dépenses effectuées pour des locaux d’habitation ou pour des locaux destinés originellement à l’habitation » .

Par ailleurs, les personnes qui réalisent les travaux sont reconnues comme étant « maîtres d’œuvre » durant toute la restauration, et agissent comme tel. Elles délèguent de ce fait, toutes les opérations concernant l’étude et de réhabilitation jusqu’à la réception des travaux, mais également, les démarches de défiscalisation.

Entre autres, le Code général des Impôts ou CGI apporte plus de précisions quant à la répartition de la globalité de l’opération :

– Elle comporte un aspect foncier. Il s’agit des immeubles ou appartements à réhabiliter

– Ainsi que les travaux de réhabilitations et les frais en sus

Il est à noter que la qualité du profit issu de l’opération s’améliore en fonction de l’importance de la part de l’enveloppe globale représentée par les travaux. Par ailleurs, il n’y a pas de limites de déduction des travaux sur les revenus. Aussi, « les dépenses mentionnées s’entendent des charges énumérées aux a, a bis, b, b bis, c et e du 1° du I de l’article 31, des frais d’adhésion à des associations foncières urbaines de restauration, ainsi que des dépenses de travaux imposés ou autorisés en application des dispositions législatives ou réglementaires relatives aux secteurs, quartiers, zones ou aires mentionnés respectivement aux 1°, 2°, 3° et 4° du I, y compris les travaux effectués dans des locaux d’habitation et ayant pour objet de transformer en logement tout ou partie de ces locaux » .

b. Type de fiscalité

La loi Marlaux permet à l’investisseur de déduire de son revenu la somme des dépenses de démolition éventuelle et restauration, et ce, sans plafonnement et pendant une période de 6 ans. Il existe cependant, une exception sur les intérêts d’emprunts qui sont déductibles des revenus fonciers.

Il arrive fréquemment que la répartition des travaux s’effectue sur deux années civiles, qui débutent le 1er janvier et se terminent le 31 décembre, afin de réduire les revenus des investisseurs. Ces revenus sont principalement fiscalisés sur des tranches marginales élevées.

Le Code Général des Impôts ou CGI apporte plus de précisions quant aux dépenses déductibles :

– Les frais d’intégration à des organisations foncières urbaines de restauration

– Les travaux de démolition imposés par l’autorité « y compris les travaux effectués dans des locaux d’habitation et ayant pour objet de transformer en logement tout ou partie de ces locaux, supportées à compter soit de la date de délivrance du permis de construire, soit de l’expiration du délai d’opposition à la déclaration préalable et jusqu’au 31 décembre de la troisième année suivante » . Par ailleurs, un permis de construire est délivré par l’autorité et les travaux de démolition doivent correspondre aux critères qui ont été prévus par les plans dits de sauvegarde et de mise en valeur rendus publics, ou par la déclaration de la nécessité publique des travaux de restauration. Les autres travaux tels que la construction, la reconstruction, ou encore l’agrandissement font l’objet d’une exception. Cependant, les travaux de reconstitution de toiture ou de murs extérieurs existants font partie des charges de la propriété qui sont déductibles afin de déterminer le revenu net. Ces travaux doivent être prévus par les mêmes plans de sauvegarde ou imposés par la même déclaration de nécessité d’ordre public, et rendus nécessaires par ces démolitions

– Les travaux consistant à transformer en partie ou en entier un immeuble en logement, dans le volume bâti existant. La conservation doit parfaitement correspondre au plan de sauvegarde et de mise en valeur ou à l’annonce d’utilité publique des travaux de restauration

– Les travaux de réaffectation à l’habitation d’une partie d’un immeuble, ou même d’un immeuble entier, qui est à l’origine destiné à l’habitation, mais qui ne l’est plus par la suite. « La réduction d’impôt s’applique aux dépenses effectuées pour des locaux d’habitation ou pour des locaux destinés originellement à l’habitation et réaffectés à cet usage ou pour des locaux affectés à un usage autre que l’habitation n’ayant pas été originellement destinés à l’habitation et dont le produit de la location est imposé dans la catégorie des revenus fonciers  ». La conservation doit parfaitement être conforme au plan de sauvegarde et de mise en valeur, ou à la déclaration de nécessité publique des travaux de restauration. Afin de pouvoir appliquer toutes ces dispositions, il est impératif de respecter les conditions indiquées au 3° du I de l’article 156.

G. Survol de la loi Pinel

a. Investissement et critère d’éligibilité de l’immobilier

Remplaçant la loi Duflot et présentée le 29 août 2014, la loi Pinel se cadre suivant le nouveau programme sur le logement, de l’État français. Ainsi, la loi Pinel a été mise en application suivant la loi de finances de 2015 et concerne les investissements dans les biens immobiliers neufs à des fins de location.

De ce fait, le dispositif a comme principal objectif de redynamiser les placements locatifs dans les zones où les demandes en immobiliers sont très fortes. Ainsi, dans son application, les acquisiteurs de logement choisissant le dispositif Pinel jouissent d’une « réduction d’impôt intéressante sur 6, 9 et même 12 ans en renouvellement. »

De ce fait, la réduction concernant l’impôt dans le cadre de la loi Pinel est de 2 % annuelle de l’an 1 à l’an 9. Par ailleurs, les conditions d’éligibilité sont entre autres :

– Location du logement à titre de logement principal pour un locataire

– La période minimale de la location doit être de 6 ans

– La location du bien devra se faire 12 mois après sa finition

– Le propriétaire devra faire un engagement pour le respect des plafonds du loyer de location et du revenu des locataires

En outre, sont éligibles de la loi Pinel, les types d’immobiliers ci-après :

– Un bien immobilier neuf ou en cours de finition

– La construction d’un bien immobilier

– L’achat d’un logement non achevé en vue d’assurer sa finition

– L’enregistrement au capital SPCI

L’octroie des avantages de ce dispositif considère également, des zones bien définies. Aussi, la loi Pinel fait bénéficier de ses avantages fiscaux aux logements construits dans les zones  :

– A Bis : Paris et première couronne

– A : Les villes ayant une population supérieure à 250 000 habitants

– B1 : Les villes ayant un nombre de populations entre 150 000 et 250 000

– B2 : Les bourgs ayant un nombre d’habitants se situant entre 50 000 et 150 000

b. Type de fiscalité

Un investissement bénéficiant des avantages de la loi Pinel peut avoir jusqu’à 21 % de réduction d’impôts sur une période de 12 années, 18 % pour un engagement de 9 ans et de 12 % si ce dernier se fait sur une durée de 6 années. Mais également, la réduction peut aller jusqu’à 32% si, l’investissement s’effectue en DOM-TOM.

De ce fait, afin de jouir des avantages fiscaux octroyés par la loi Pinel, l’investissement doit considérer certains points. Entre autres, l’acquisition de l’immobilier par l’investisseur devra se faire entre le début du mois de septembre 2014 et la fin du mois de décembre 2016.

L’investissement doit également se faire, sur un bien neuf ou en cours de finition. Par ailleurs, il doit répondre aux conditions relatives à la norme RT 2012.  Il s’agit également des logements qui respectent les critères thermiques et énergétiques stipulés par l’article L.111-9  relatif au code de la construction et du logement.

Par ailleurs, dans un investissement qui veut jouir des avantages de la loi Pinel, il est essentiel de considérer un loyer respectant le plafond imposé par les zones d’implantation du logement. Parallèlement, les ressources du locataire devront également respecter le plafond exigé.

En outre, les réductions acquises avec la loi Pinel ne peuvent être cumulées avec les avantages sur d’autres dispositifs. À d’autres égards, selon la zone d’implantation du bien, le montant maximal du loyer est défini suivant le tableau ci-après :

Tableau 2. Répartition du plafond des loyers par zone

Source : M.Denis, 2015, « Le guide de la loi Pinel », Comprendre et choisir, P.19

Enfin, le tarif du placement ne doit pas excéder les 5500 euros par m² de surface habitable.

H. L’investissement en nue-propriété

a. Généralité et principe de la nue-propriété

Un logement qui est en nue-propriété est un bien où le propriétaire ne bénéficie, d’aucune manière, ni de l’usage de la propriété ni des revenus de la location. Toutefois, il en sera toujours le propriétaire, mais sera également déchargé de toutes les charges relatives au bien, que ce soit, son entretien, la gestion des loyers impayés, etc. ces derniers étant à la charge du bailleur qui fait usage du bien ou de son usufruitier privé. De ce fait, tout ce qui est obligations, travaux de réhabilitation et tous autres types de charges en lien avec le logement seront à la charge du bailleur professionnel qui le met en location ou de l’usufruitier. L’acheteur ou le propriétaire se décharge totalement de ces obligations.

À cet égard, le propriétaire cessera d’avoir tous les droits vis-à-vis de la propriété au profit d’un bailleur, généralement professionnel, pour un usage physique du logement par ce dernier. Cette cession et transfert de droit est ainsi appelé « usufruit ».

Par ailleurs, à la fin du contrat défini avec le bailleur professionnel, le bien reviendra entièrement au propriétaire et il en regagnera les revenus engendrés par son bien.

Dans le contexte actuel, la nue-propriété est de plus en plus appréciée par les investisseurs. En effet, cette pratique offre des avantages fiscaux très alléchants. En nue-propriété, l’investisseur peut acheter un bien à son propriétaire avec une valeur 40 à 50 % moins cher que la valeur sur le marché.

Toutefois, la durée de l’investissement ne durera qu’entre 15 et 18 ans, durant laquelle, le nu-propriétaire aura plein droit sur le logement et s’acquittera également, de toutes les charges et obligations y afférents.

b. Avantages fiscaux

Durant la période où l’investisseur en nue-propriété jouira du logement, il assurera la gestion locative de ce dernier. À cet effet, il aura des avantages conséquents concernant la base d’imposition de ses revenus, en bénéficiant d’une baisse sur les types d’impôts comme l’ISF ou les revenus fonciers.

Par ailleurs, un des grands avantages dans la nue-propriété c’est l’inexistence d’imposition sur le revenu. Néanmoins, il y aura une déduction des intérêts sur les emprunts effectués ou ceux encore à venir, ce qui procurera une économie d’impôts sur le revenu et des prélèvements sociaux. »

Outre cet avantage, si l’achat en nue-propriété du logement ne fait pas l’objet d’un crédit, l’investisseur ne sera pas imposable par l’ISF. Par ailleurs, pour ce qui est de la taxe foncière, il revient à l’usufruitier de s’en acquitter. Enfin, l’exonération d’impôts sur les plus-values est totale si le logement fait l’objet d’une revente après 30 ans.

I. L’investissement en SPCI/OPCI

a. Généralités sur l’investissement

La SPCI ou la Société civile en placement immobilier est un dispositif qui permet à l’investisseur, devenant propriétaire, de se décharger de toute gestion. En ce sens, ils achètent des parts d’une entité possesseur de plusieurs immeubles, qui sont généralement des immobiliers destinés au commerce, et perçoivent des revenus de location fixe par mois.

Toutefois, dans cette pratique, l’investisseur n’aura pas à assister à des réunions de copropriétaires, celles-ci étant inexistantes, mais également, il se déchargera du suivi des revenus de location impayée ou des réparations à faire, l’entreprise gestionnaire de l’immeuble étant le responsable pour cela.

Par ailleurs, l’investissement en SPCI peut faire l’objet de réductions d’impôts en proportion du nombre de parts acquis par l’investisseur.

Pour ce qui est des OPCI ou les organismes de placement collectif en immobilier, ils visent surtout le « grand public ». Ainsi, ils peuvent prendre la forme des SPPICAV ou société de placement à prépondérance immobilière à capital variable, ou suivant la forme FPI ou fonds de placement immobilier.

De ce fait, les OPCI font des placements dans des logements afin de les mettre en location. Ces placements concernent, les biens neufs ou en cours de finition, mais également les logements anciens. Sa différence avec la SPCI c’est qu’avec l’OPCI, le cadre légal permet à l’investisseur d’assurer la construction d’un bien, conditionnée par la possession de logements gérés par des entreprises, et non seulement, gérés directement. Mais aussi, en OPCI, il est possible pour l’investisseur de procéder à un emprunt pour s’acquérir un bien. Toutefois, l’emprunt devra se limiter à 40 % du montant du logement.

b. Les catégories de la SPCI

Sur le marché, on peut avoir plusieurs sortes de SPCI qui sont en fonction de leur nature. La catégorisation de la SPCI permet également à la société gestionnaire de renforcer son expertise. Ainsi, on a :

– Les SPCI de rendement. Dont la constitution se fait généralement sur des espaces destinés pour le commerce, pour des bureaux, etc. Dans ce cadre, ce type de SPCI donne la possibilité aux investisseurs de jouir d’un revenu fixe, généralement, par trimestre. Cette catégorie de SPCI favorise la diversification des produits offerts et la diversification des rendements

– Les SPCI de plus-values. Qui s’oriente plus vers les logements à forte possibilité de revalorisation. En ce sens que les biens en question peuvent engendrer des plus-values conséquentes au moment de la revente. Toutefois, le rendement dans cette catégorie est assez faible, mais les avantages fiscaux sont très intéressants

– Les SPCI fiscales. Elles ont plus d’avantages fiscaux qui assurent à l’investisseur, la valorisation de son investissement. En ce sens que cette catégorie de SPCI jouira d’un abattement sur les impôts dans le cas d’un investissement dans les ZRR ou les zones de revitalisation rurale. Ils peuvent également bénéficier d’une réduction sur les impôts à travers la déduction des gaps fonciers perçus sur les revenus fonciers

Toutefois, il est à savoir que seul le premier investisseur sur une part peut bénéficier de ces avantages. De plus, cette part doit être détenue pour une période minimum de 9 ans, par l’investisseur.

Chapitre 2. La défiscalisation immobilière : un régime au profil diversifié

A. Des régimes à objectifs spécifiques

a. Des objectifs visés par type de loi

Afin de délimiter et faciliter la compréhension des objectifs de chaque loi, le tableau ci-après synthétisera ces derniers :

Tableau. Synthèse sur les objectifs des dispositifs de défiscalisation

Dispositifs Conditions Types d’investissement Objectifs
Loi Scellier Domicilier en France et contribuable français

Acquisition d’un bien neuf ou en cours de finition

Bien implanté dans les zones A, B1 et B2

Location en nue du bien sur une durée minimale de 9 ans Logement non meublé neuf destiné à l’habitation dans les zones A, B1 ou B2 Assurer la constitution d’un patrimoine à terme pour avoir une source de revenu

Jouir d’une défiscalisation qui permet d’accroitre la rentabilité du logement

Diminuer le taux des impôts jusqu’à 34%
LMNP Censi Bouvard Acquisition d’un bien dans les logements de service

Mise en location sur une période de 9 ans minimum Résidence de service comme les maisons d’hôtes, les gîtes, les logements pour étudiants, les logements pour personnes âgées, les logements d’affaires et qui sont gérés par un prestataire professionnel Assurer une capitalisation en vue d’un complément de revenu de retraite

Posséder un bien de valeur

Jouir d’une réduction d’impôt avec plusieurs avantages comme décrit dans le chapitre 1 section B de ce travail
LMP Etre professionnel avec un revenu annuel minimal de 23 000 euros TTC  sur le bien en location

Etre un particulier avec un revenu annuel de moins de 23 000 euros sur le bien en location Logements neufs ou anciens

Biens situés au niveau d’une résidence touristique, étudiante ou de personnes âgées Assurer la constitution d’un patrimoine avec des avantages fiscaux importants

S’assurer de bénéficier de revenus fixes et exonérés de taxes sur une longue période

Avoir un revenu en sus pour assurer une retraire confortable
LMNP classique Logement dédié à la location

Inscription du bien aux ressources du bilan
Biens meublés neufs ou anciens

Biens intégrés dans des résidences de prestations spécifiques Assurer la jouissance d’un amortissement sur le bien
Loi Girardin Placement en DOM TOM

Placement par les entreprises sous régime IS

Placement par les particuliers soit par investissement productif ou par investissement sectorisé

Destiné aux investisseurs à fiscalité importante Logement neuf destiné à l’habitation situé en outre-mer Bénéficier d’une réduction fiscale importante sur les investissements effectués en outre-mer
Loi Malraux Activités de réhabilitation immobilière

Destinés aux contribuables à forts taux de fiscalisation

Acquisition de logement de « caractère » situé dans les centres villes

Logement destiné à l’habitation Réhabilitation de logement situé en « secteur sauvegardé » (code de l’urbanisme : art. L 313 à L. 313-3)

Réhabilitation de logement situé  en ZPPAUP  (code du patrimoine : L.642-1)

Opération de restauration foncière d’immeuble ou d’appartement Bénéficier d’une réduction efficace plus intéressante en fonction de l’importance de la tranche d’imposition

Bénéficier d’une imputation des intérêts sur les emprunts effectués
Loi Pinel Période d’investissement compris entre le 01/09/2014 et le 31/12/2016

Bien neuf suivant les normes BBC et RT 2012 Logement neuf ou en cours de finition

Choix de la période d’investissement (6, 9 ou 12 ans) Jouir d’un avantage fiscal pertinent

Faire un placement locatif sans apport ou avec le minimum d’apport

Disposer d’un revenu complémentaire confortable pour la retraite

Assurer la constitution d’un patrimoine immobilier
La nue-propriété Démembrement d’une propriété pour un droit d’usufruit et un droit de nue-propriété

Répartition des droits et obligations entre l’usufruitier et le nu-propriétaire

Le propriétaire se décharge des obligations et des droit sur le bien

Etablissement d’un contrat définissant la période de cession de droit pour le propriétaire Tout type de bien neuf ou ancien Disposer d’une solution permettant de se constituer un patrimoine immobilier à faible coût tout en jouissant d’une réduction d’impôt
La SPCI/OPCI Investissement avec un capital initial conséquent

Nécessité d’une acquisition de qualité Logements destinés secteur tertiaire (bureau, local commercial, magasins, etc)

Logement neufs ou réhabilités Constituer un patrimoine immobilier en recourant au service de crédit

Percevoir un revenu fixe de location et qui soit sécurisé

Placer l’investissement dans un dispositif non côté donc, non volatile

Bénéficier d’une possibilité de cession après la réalisation d’une plus-value ou en par principe de transmission par héritage

 

 

b. Des critères d’investisseurs éligibles pour chaque loi

En terme général, les dispositifs de défiscalisation concernent les contribuables français, habitant sur le territoire français ou en DOM-TOM. Toutefois, selon la loi, le profil de chaque investisseur peut être divers. Ainsi, chaque dispositif sera détaillé par les points ci-après :

– Pour la loi Scellier, elle exige que les investisseurs doivent habiter en France ou dans les DOM TOM et soient imposables sur l’ensemble de ses revenus

– Pour le dispositif LMNP Censi Bouvard, l’investisseur est un contribuable qui n’est pas sujet à une fiscalité conséquente. En effet, la défiscalisation impactera les revenus engendrés par l’activité de location meublée et non de la globalité du revenu de ce dernier

– Pour l’investisseur dans le dispositif LMP, la loi s’appliquera sur un contribuable dans la classe d’imposition élevée. En effet, les déficits engendrés par la location se déduiront sur ses revenus

– En LMNP classique, toute sorte de contribuables est concernée, sauf ceux qui sont enregistrés dans le RCS comme étant des loueurs professionnels. Cependant, ces derniers peuvent en jouir si leur recette annuelle brute est moins de 23 000 euros

– Concernant la loi Girardin, elle vise la classe de contribuable fortement fiscalisée « dans la mesure ou ces derniers, justifient souvent d’un montant d’impôt annuel pouvant être totalement ou en partie neutralisé par la réduction à hauteur de 8% à 10% du montant de l’investissement »

– Pour le dispositif Malraux, il s’applique aux contribuables à fort taux d’imposition. En effet, plus la part d’imposition sera élevée plus la proportion de la déduction sera conséquente. Il est également intéressant pour les possesseurs de biens fonciers étant donné que les intérêts sur les emprunts engagés seront déduits directement sur le revenu général

– Quant à la loi Pinel, elle s’adresse aux contribuables qui habitent sur le territoire français et qui achètent ou construisent des biens neufs depuis le 01er septembre 2014. Ces derniers s’engagent également de mettre en location, sans meubles, le logement afin de servir de logement principal

– La nue-propriété s’adresse surtout à ceux qui veulent faire des investissements au fil de l’eau sans avoir à payer des impôts en sus

– Pour la SPCI/OPCI, ils visent les épargnants voulant faire des placements purement immobiliers et qui s’adaptent à tous les types d’épargnes (se faisant avec quelques euros)

B. Des régimes imposant des obligations diverses

a. Des obligations spécifiques pour chaque loi

Par rapport aux différents types de dispositif de défiscalisation, l’investisseur est également soumis à des obligations qu’il doit suivre scrupuleusement. De ce fait :

– Loi Scellier

Le premier engagement de l’investisseur est de mettre le bien en location nu durant une période d’au moins 9 ans. Par ailleurs, l’habitation doit servir uniquement de logement principal pour le locataire.

En second lieu, le montant de la location doit respecter le maximum par m², suivant les règles en vigueur et selon la zone géographique d’implantation.

Troisièmement, le bien peut être mis en location pour une famille proche, hormis ceux qui sont dans le même foyer fiscal que le propriétaire pour la catégorie Scellier classique. Et dans le cadre du Scellier social, le bien ne peut faire l’objet d’une location à un membre direct de la famille.

Par ailleurs, le tarif locatif doit être en respect du maximum autorisé pour les ressources des locataires. Pour ce qui est de la période de location, elle ne peut être inférieure à 9 ans, au-delà de cette période, le propriétaire est libre de toutes obligations.

Enfin, pour la répartition du plafond des loyers, elle se répartit suivant le tableau ci-après :

Tableau. Répartition du plafond des loyers par zone et par catégorie Scellier

Source : S. Drugeon, C. Moati, K. Soyah, 2011, « La défiscalisation immobilière », P. 16

– Le dispositif LMNP Censi Bouvard

Dans un premier temps, l’investisseur en LMNP Censi Bouvard ne doit pas dépasser les 23 000 euros de loyer annuel. Mais également, les revenus fonciers engendrés par l’investissement ne doit pas être supérieur les « 50% des revenus du foyer fiscal ».  En effet, s’il y a dépassement de ce plafond, l’investisseur doit se statuer dans le dispositif LMP.

Enfin, la gestion de la location doit être faite par délégation à un tiers et qui doit assurer la prestation des services spécifiques.

– Obligations dans le dispositif LMP

En LMP, l’investisseur est obligé de s’enregistrer au RCS. Il doit également, bénéficier d’un revenu brut de 23 000 euros au minimum, tous les ans. Par ailleurs, il doit respecter certaines formalités pour le cas d’une location d’un bien à usage de logement principal, sur une période de un an renouvelable.

– LMNP classique

Dans le cadre de la location meublé non professionnel, le propriétaire doit meubler la résidence et faire un renouvellement des meubles. Il aura également, à inscrire les meubles, les équipements ainsi que le bien immobilier dans le système comptable.

– La loi Girardin

En ce qui concerne la loi Girardin, selon le code général de l’impôt, le logement acquis doit uniquement servir à la location. Par ailleurs, l’engagement de louer le bien en location nue doit être signalé à la contribution fiscale, et ceci pour un usage de logement principale du locataire. Et dans le cas où il souscrit au secteur locatif intermédiaire, il est obligé de fournir des justificatifs concernant le plafond des ressources.

– Obligations dans le dispositif Malraux

Selon le code général des impôts, l’investisseur doit respecter deux conditions, le premier étant « Le bien à restaurer doit être situé en secteur sauvegardé (par arrêté ministériel) ou dans une zone de protection du patrimoine architectural, urbain et paysager (ZPPAUP selon arrêté préfectoral) »  La deuxième condition étant, « Une fois restauré, et dans l’année qui suit (c’est à dire dans les 12 mois), le bien doit être mis en location nu (non meublé) et constituer la résidence principale du locataire pendant une durée de 6 ans minimum. »

– La loi Pinel

Dans la loi Pinel, l’investisseur sera obligé de faire son investissement entre le 1er septembre 2014 et la fin de l’année 2016. Ceci dans un logement neuf ou en cours de finition et qui répond à la norme RT 2012 et labellisé.

Entre autres, l’investisseur devra aussi mettre en location son bien, sur une période minimale de 6 ans. Par ailleurs, la location doit être destiné à être un logement principal, et son implantation est obligé de se situer dans les zones soient A bis, soit A, ou B1 ou B2. Le tarif de location devra également, suivre un certain plafond et le montant de l’investissement ne peut dépasser les 5500 euros/m² d’espace habitable.

C. Quels revers derrière cette diversité de la défiscalisation immobilière

a. Les incertitudes derrière les différentes lois

Au-delà des diverses sortes d’avantages soulevés par les variétés de dispositifs de défiscalisation dans l’immobilier, il faut savoir que sur les principes de défalcation et de déduction de quelques frais ou autres paramètres, les dispositifs peuvent présenter des incertitudes quant à leur réelle portée.

De ce fait, dans cette section, il nous sera utile de soulever ces quelques incertitudes.

i. La « commercialisation des lois »

Dans un premier temps, sur le marché de l’immobilier, on constate qu’il y a une réelle stratégie de flatterie qui entoure chaque dispositif. Ceci amène les professionnels à vendre et à commercialiser ces derniers. De ce fait, des incertitudes se constatent sur les réels impacts des dispositifs de défiscalisation des logements. Celles-ci se fondent généralement par la pratique qui se fait autour de chaque dispositif. En effet, ces derniers sont devenus de véritables produits de commerce. Un constat qui s’est même développé avec le développement de l’outil Internet.

Dans ce cadre, la promotion du logement a pris une place beaucoup plus importante que les régimes de défiscalisation proprement dits, et feint la communication à travers des informations, souvent en manque de précisions et visant seulement la vente à travers l’attrait du maximum de consommateurs. Mais surtout, la communication ne se fait pas dans un cadre où la demande en logement est la plus forte. En ce sens que, certains plans et politiques de logement qui font l’objet d’un engagement de masse dans les communes où les demandes sont modérées et où le financement s’est fait, auparavant, par du Scellier, et actuellement par du Pinel, n’arrivent pas à trouver des loueurs. Un cas qui cause une perte conséquente pour l’investisseur. (J.B. Geffroy)

Par ailleurs, dans un document de rapportage du Conseil d’État concernant le droit au logement, ce dernier a nettement affirmé que les dispositions fiscales ont « dopé » le secteur de l’immobilier qui présentait déjà un cadre très compliqué ou en surchauffe. Ce qui a engendré la construction de logement standard de type T3 ou T4, mais également, la standardisation des loyers et l’augmentation des loyers  dans le secteur de la location en privé.

Sur d’autres points de vue, la place de plus en plus conséquente des institutions bancaires dans le système et le marché de l’immobilier devient également problématique.

En effet, malgré que les institutions bancaires aient beaucoup investi dans le secteur de l’immobilier, selon les analystes les conditions proposées et appliquées par ces dernières sont souvent non adaptées pour les particuliers. En ce sens que des personnels de la banque sont devenus des agents immobiliers qui promeuvent les dispositifs et « sont de plus en plus enclins à commercialiser des produits accessoires à leurs activités et notamment à assurer le financement des opérations immobilières qu’ils contribuent à réaliser. Ainsi, sont-ils régulièrement amenés à proposer, faire proposer, non sans quelque peu “forcer” la souscription de prêts relais, de financements leur permettant de voir aboutir la vente des biens immobiliers qu’ils possèdent en portefeuille. Ces démarches commerciales se font parfois au détriment des consommateurs, acquéreurs et vendeurs. Sans compter “qu’en raison de la bancarisation du secteur immobilier, ces intermédiaires immobiliers possèdent de plus en plus souvent des liens capitalistiques avec les établissements proposant in fine ces financements.”

Dans ce sens, la fonction du banquier avec le rôle de l’agent immobilier peut accélérer et faciliter l’accessibilité au prêt afin de financer un projet ou une acquisition de bien immobilier, cependant, cette pratique engendre une confusion et une incertitude, qui ne sera pas bénéfique pour l’investisseur particulier.

Enfin, Geffroy met en avant la véritable incertitude concernant le réel impact des dispositifs de défiscalisation et de la rentabilité qu’ils engendrent. En effet, il n’est pas rare que les agents de promotion immobilière fassent une majoration des prix des biens , les investisseurs, surtout les particuliers, étant en méconnaissance de la valeur réelle du bien sur le marché.

De ce fait, il y a une “confiscation” de l’avantage fiscal. Cependant, cette confiscation peut ne pas être systématique, étant donné qu’elle dépend de l’environnement du marché.

ii. Les risques présents dans le principe locatif

Étant donné que les bénéfices venant des dispositifs de défiscalisation sont conditionnés par certains critères, leur respect ne dépend pas toujours de l’investisseur.

Suivant le constat des analystes, l’instabilité du marché immobilier engendre des incertitudes. Ceci impacte sur les avantages qui devraient être octroyés par les dispositifs de défiscalisation.

En effet, les logements se devant d’être mis en location, des risques de vacance sur une longue durée peuvent survenir et impacter sur les avantages que devraient jouir l’investisseur.

Dans ce cas, les engagements et les obligations de durée de location des biens s’étalant le plus souvent sur une durée assez longue, il se pourrait que l’immeuble reste vacant à la suite d’un départ d’un locataire, et ceci sur une durée qui ne peut être déterminée.

Certes, suite au congé d’un locataire, le propriétaire procède aux diverses démarches relatives à la recherche de nouveau locataire, cependant, la durée de relocation de 12 mois dès la validation du congé de l’ancien locataire, signifie que tous les bénéfices fiscaux dont devraient jouir l’investisseur sont remis en cause. Ceci peut engendrer une instabilité sur l’économie du particulier investisseur, mais aussi, en cumulant avec d’autres cas, celui du système économique tout entier. (J.B. Geffroy)

Mais ce risque est également perceptible dans le cas des investissements en résidence de prestation de service. En ce sens qu’il n’est pas à omettre que la fréquence de la fréquentation ne soit pas à la hauteur des attentes et qu’elle soit insuffisante pour finir pas rendre le système de gestion, à risque. Ce risque étant, la liquidation judiciaire du gestionnaire.

iii. Les solutions apportées par la loi de finances de 2010

Malgré ces constats négatifs qui pourraient impacter l’investissement dans les divers types de dispositifs de défiscalisation, force est de constater qu’il y a eu des efforts entrepris pour protéger l’investisseur.

Ces efforts on débuté durant l’année 2009 avec les termes de la loi de 22 juillet 2009, fixant une période minimale de 9 ans pour les contrats de location de type commercial, se faisant entre les investisseurs et les gestionnaires des logements de services et notamment, ceux dans le domaine touristique.  Des efforts qui ont également été relatés à travers la loi de finances de 2010 apportant des changements dans le système d’application de la politique de réduction des impôts concernant les placements dans les logements touristiques.

En effet, suivant l’article 86 L. n° 2009-1673, du 30 décembre 2009 de la loi de finances de cette année, il a été dit que la classification d’une part qui n’a pas la majorité du montant de la location sur les recettes du logement de services ne doit pas être une contrainte à l’imposition des revenus de location au niveau des revenus fonciers, et donc au profit de la diminution d’impôt concernant les dispositifs de défiscalisation sur les investissements en résidence de prestation de service. Cette part classification du montant de la location sur les recettes doit cependant, demeurer « minoritaire ».

Par la suite, avec les articles 23 et 27 de cette même loi, une amélioration dans la sécurisation des investisseurs sur les gestionnaires des résidences a été visée. Ceci en engageant un assouplissement des règles de reprise sur la réduction d’impôt.

De ce fait, dans le cadre actuel et dans certaines situations pouvant amener à rompre les engagements de location suite à la défaillance du gestionnaire, ou après une période vide de 12 mois, l’investisseur jouit de « l’étalement sur trois ans du droit de reprise de la réduction d’impôt. Ainsi, dès lors que les conditions du bénéfice de l’étalement sont réunies, la réduction d’impôt dont a bénéficié le contribuable fait l’objet d’une imposition supplémentaire pour le tiers de son montant au titre de l’année au cours de laquelle est intervenue la rupture de l’engagement de location de chacune des deux années suivantes. »

Enfin, la loi de finances de 2010 dans son article 87 met en avant une remise en cause quant à l’exception sur l’avantage de réduire les impôts. Cette remise en cause a surtout été soulevée afin d’éviter les obstacles concernant l’acte de signer un bail de commerce avec un autre gestionnaire, ceci en favorisant la solution concernant la mission de gestion à une personne compétente, ou en optant pour l’autogestion afin de garantir la continuité des activités. Ce qui permettra, en cas de non-compétence de l’exploitant, à l’investisseur ou aux investisseurs (dans le cas des SPCI/OPCI ou des LMNP ou LMP), de se substituer à l’exploitant défaillant et de ce fait, d’assurer les prestations y afférentes.

b. Les incertitudes dans l’application des lois : un constat de refiscalisation progressive

i. Une déduction sur les charges foncières de plus en plus difficile

Avec les mouvements de rationalisation qui se sont répercutés sur l’aspect fiscal du secteur immobilier, les investisseurs dans l’immobilier sont de plus en plus au-devant d’un constat quant à une régression progressive des leurs avantages fiscaux. C’est à cet égard que certaines refontes du système ont été établies et mises en œuvre afin de clarifier le barème concernant les impôts sur le revenu. Ceci, en supprimant la part du revenu foncier qui n’est pas touchée par l’impôt, d’un taux de 20 % et dont l’investisseur ne bénéficiait pas dans ses revenus fonciers.

En parallèle, des « mesures dites de “correction” ont touché le régime du microfoncier ainsi que le régime de déductibilité des charges foncières, dont il n’est pas sûr qu’il soit plus favorable au propriétaire que le régime antérieur. »

De ce fait, on a vu en 2006, la suppression d’une des possibilités de déduction qui concernait une imputation forfaitaire de 14 % sur le revenu foncier brut, qui devait concerner l’amortissement et les montants concernant la gestion ainsi que les dépenses sur les assurances. Ainsi, dans le constat actuel, les nouveaux dispositifs ne font part d’une déductibilité que sur les frais de procédure.

ii. Un principe de défiscalisation de la démarche d’investissement de plus en plus difficile

Dans le cadre actuel, le principe de défiscalisation présente des démarches de plus en plus difficiles. En ce sens que, premièrement, après analyses des experts, le placement en outremer est un système qui présente un degré de falsification et de fraude très élevé. Ceci, du fait de leur aspect et de leur nature complexe selon la cours de comptes. En effet, selon les constats de Marc Roirand , « L’administration fiscale a mené des contrôles en masse sur les investissements en Girardin industriel faisant ressortir plusieurs cas de fraudes, voire des escroqueries majeures. Plusieurs milliers de contribuables en ont été victimes. »

Ces constats ont rendu difficile la démarche du fait d’une situation qui met en avant des cas de surfacturation, une exploitation d’immobiliers qui ne suivent pas les conditions assignées par les dispositifs, etc.

Pour ce qui est des investissements dans les biens neufs, le constat est que les problèmes restent les mêmes depuis les lois Robien, Scellier, Duflot et même Pinel. L’indisponibilité de foncier dans les zones cibles amènent les promoteurs à proposer des terrains dans des endroits où les demandes de location sont faibles, voire nulles.

Ce qui cause des investissements à risques et l’inadaptation des conditions de défiscalisation, causant ainsi, une difficulté, pour les investisseurs, à se positionner sur tel ou tel dispositif.

Par ailleurs, les promoteurs s’apercevant de la qualité moindre des terrains et de leur position vont inciter les investisseurs à ne pas faire la visite de ces derniers. Comme le constate un avocat à Paris que « Dès le départ, tout est fait pour que l’investisseur n’ait pas à se rendre sur place et qu’il ne voie pas ce qu’il achète. Il est démarché par un conseiller qui va lui donner rendez-vous chez lui ou sur son lieu de travail et qui va lui proposer un bien situé à plusieurs centaines de kilomètres. »

 

 

Partie 2. Étude de cas : Analyse comparative et réflexion sur les divers types de défiscalisation pour un investissement optimal
Chapitre 1. Contexte problématique et domaine d’analyse
A. Constats et présentation de la problématique

Dans le contexte actuel, les analystes du marché de l’immobilier s’accordent à dire que malgré un constat de croissance positif des transactions immobilières, le secteur se porte mal, surtout après la crise financière qui a débuté en 2007 (J.B Geoffroy) . Une situation qui peut se constater si on fait référence aux cas avant la crise, et surtout avant 2008. En ce sens que, si en 2009 la vente d’immobilier neuf était au nombre de 106 000 en France, avec un bond de 74 % par rapport à la vente de 2008, cet état est nettement inférieur à la situation précédent 2008. En effet, dans les années 70, il était de 300 000 et en 2005, 2006 et 2007, le nombre de constructions tournait autour de 400 000 par an (J.C. Driant, 2008).
Par ailleurs, les analystes comme Geoffroy font également part d’un constat encore plus significatif, les chiffres obtenus et les résultats positifs concernant les ventes et l’investissement dans l’immobilier sont surtout dus à un renforcement des dispositifs juridiques, dont les objectifs sont de permettre un meilleur accès aux investissements immobiliers. Des dispositifs qui sont considérés comme un « dopage » du marché, à travers l’allègement fiscal et financier.
Cette analyse de Geoffroy démontre qu’il y a eu un impact positif des dispositifs sur la croissance du marché après la crise. Cependant, les interrogations se formulent toujours sur la pertinence des dispositifs mis en place pour réduire le montant fiscal assigné à l’investissement immobilier.
En effet, une autre analyse, comme celle de Thierry Repenti en 2009 , fait état d’un risque de recul de cet investissement au fil des années malgré les dispositifs mis en place. Le constat étant qu’il y a eu un recul de la construction immobilière en 2009 par rapport à la période d’avant la crise. L’octroi de permis de construire ayant diminué de 17,8 % et l’installation de chantiers a régressé de 16,7 %.
Ainsi, on peut se demander si ce recul est dû à un désintéressement des investisseurs pour le secteur ou au simple fait que la crise financière impacte le portefeuille des ménages. Une situation qui limite ainsi l’engouement vers les investissements. Aussi, les analystes se posent des questions sur la pertinence de ces dispositifs, notamment du fait de leur nombre et de leur variété. Par ailleurs, l’état des besoins en termes de construction immobilière est une situation qui fait encore débat parmi les professionnels de l’immobilier. À cet égard, les investisseurs professionnels et particuliers sont dans la même optique quant à la nécessité d’investir dans l’immobilier.
C’est dans ce sens que s’axe notre travail de mémoire, afin de savoir si les investisseurs sont toujours favorables aux placements dans le secteur, et si les dispositifs de défiscalisation les aident dans leurs investissements. Ainsi, nous essaierons de savoir de déterminer quels sont les enjeux derrière une telle diversité des lois sur la défiscalisation immobilière. Une question qui nous semble être pertinente pour comprendre le comportement du marché et ainsi, de prévoir l’évolution du secteur, suivant l’analyse des avis des professionnels.

B. Étude de cas
a. Méthodologie de recherche

Après une analyse théorique sur les lois existantes et la revue de littérature concernant les dispositifs de défiscalisation immobilière, nous avons entrepris d’interroger des professionnels du secteur immobilier, pour appuyer notre analyse des théories existantes.

Le choix de ces catégories de personnes a été établi suivant leur responsabilité dans ce secteur, mais également, parce que certains d’entre eux sont des investisseurs dans le domaine de l’immobilier alors que d’autres sont des prestataires qui côtoient directement les investisseurs, tant particuliers que professionnels.

Par ailleurs, ce sont également des personnes qui connaissent les diverses lois sur la défiscalisation et le niveau de connaissance de leurs clients dans ce domaine.

Aussi, afin d’avoir des réponses pertinentes concernant notre problématique de départ, à savoir, la diversité des lois sur la diversification immobilière : quels enjeux pour les investisseurs dans l’immobilier ?  Les échantillons choisis ont été répartis dans différents services de prestations, en relation avec le secteur immobilier. Entre autres, des collaborateurs au sein d’agences immobilières physiques et en ligne, des notaires, des experts comptables, mais également, des gestionnaires de patrimoine et des collaborateurs au sein d’agence de défiscalisation.

Nous précisons que l’enquête et l’échantillon n’ont pas été élaborés dans le but d’être représentatifs statistiquement. Notre critère de base se focalisant surtout sur les vécus et les perceptions des professionnels.

De ce fait, afin d’assurer notre enquête, la méthode optée est celle de l’enquête qualitative. Ceci, pour comprendre au mieux le fonctionnement général et les principes de chaque dispositif, mais aussi pour savoir les critères qui poussent les investisseurs à se positionner dans leur choix.

Cette étude sur le terrain et l’enquête en question nous servira ainsi de base pour répondre à notre problématique et valider ou non nos hypothèses qui sont entre autres :

– Les lois sur la défiscalisation immobilière sont devenues de véritables produits de commerce, sujets à des principes de vente qui influencent le choix de l’investisseur

– La diversité des lois sur la défiscalisation immobilière implique des contraintes de choix pour les investisseurs qui, parfois, les démotive

– Chaque loi dispose de critères propres permettant à un investisseur de choisir et de se positionner pour un placement optimal.

Ainsi, les données ont été collectées suivant une méthode d’entretien semi-directif, sur la base d’un guide nous servant de base pour optimiser la démarche. Ce qui nous a permis une discussion ouverte avec les interviewés.

b. Architecture de la recherche

Le questionnaire d’interview semi-directif a été élaboré en vue de faire une exploration sur le fonctionnement des dispositifs comme vu par les professionnels, leur avis à leurs égards ainsi que et les perceptions qu’ils ont vis-à-vis des dispositifs de défiscalisation.

Dans ce cadre, le questionnaire d’études s’est donc construit sous quatre axes majeurs en plus du profil du répondant, qui sont entre autres :

– Axe 1 : Perception et connaissance de la fiscalité immobilière

– Axe 2 : Position sur l’investissement immobilier

– Axe 3 : Position sur les dispositifs de défiscalisation

– Axe 4 : Question à titre personnel concernant la position d’investisseur de l’interviewé

C. Évaluation des divers dispositifs

a. Comparaison des systèmes appliqués dans l’immobilier neuf

Avec les nouveaux dispositifs comme la Loi Pinel, l’investissement dans le neuf engage une construction qui suit les normes RT 2012 et BBC, beaucoup moins énergivores. Ces types de logement disposent de ce fait, une charge de copropriété moins importante que les constructions anciennes. Un dispositif qui est perçu comme pouvant assurer l’augmentation du prix des logements, mais également leur mise en location rapide. Toutefois, avec les diverses normes à respecter, il est à savoir que la rentabilité sur les logements neufs diminue.

En outre, le dispositif Pinel permet une réduction d’impôt de 32 % et un abattement de 30 % sur les charges, qui se voit comme étant un dispositif très rentable, par les professionnels, s’il n’est pas ponctuel. Mais également, pour limiter la surprotection des locataires, il est devenu possible, pour l’investisseur avec la loi Pinel, de donner la location à un ascendant ou un descendant, tout en ayant le choix de la durée de la location de 6, 9 ou 12 ans.

Pour ce qui est dispositifs appliqués dans les DOM TOM, pour avoir de la rentabilité, il est essentiel de bien choisir le gestionnaire et le réseau immobilier local afin de déterminer et avoir les prix réels de l’immobilier.

Dans le cas des SPCI, un des critères principaux, est la difficulté d’accéder à un prêt avec ce dispositif. Pour le faire, les institutions bancaires demandent souvent des contreparties.

Par ailleurs, dans le neuf, un des aspects les plus attrayants avec le dispositif Scellier est la possibilité de choisir la catégorie sociale, une catégorie qui permet de faire un gain favorable dans la réduction d’impôt, mais également avec un prix de biens au m² assez faible. Toutefois, dans ce dispositif, il faut également s’attendre à un prix du loyer assez faible.

Dans le cas de la nue-propriété, le cas le plus remarqué est que les investisseurs n’amortissent que l’usufruit et non les murs. Toutefois, il est possible de valoriser les deux séparément. Ainsi, le nu-propriétaire peut amortir les murs et l’usufruitier, l’usufruit. Pour ce qui est des charges sur les travaux et les réparations, ils devront être à la charge du nu-propriétaire.
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b. Comparaison des systèmes appliqués dans la location meublée

Dans la location meublée, on a les dispositifs LMNP classique, Censi Bouvard et LMP. Ces dispositifs sont proposés quelques soient les professionnels interviewés.

Cependant, dans les constats des professionnels, la plupart des investisseurs préfèrent se positionner sur le LMNP classique du fait, qu’ils veulent un amortissement sur leur bien. En ce sens, des professionnels proposent même à leur client de meubler eux-mêmes leurs acquisitions pour pouvoir jouir de l’amortissement.

Par ailleurs, selon toujours l’avis des professionnels, il est préférable d’investir dans du LMNP avec une résidence de service pour personnes âgées du fait que ces établissements ont un taux d’occupation permettant un revenu confortable qui est un gage garantissant la fidélité du gestionnaire exploitant. Comme le dit un répondant : « Moi je suis plus orienté affaire à sélectionner ou EPHAD ou résidences services séniors, où, là, on a de la visibilité et on a un point mort à 60 % de remplissage. Ils sont remplis à plus de 90 %, on sait qu’il n’y aura pas de problème. Le gestionnaire gagne sa vie, donc il ne va pas partir »

En outre, avec le régime BIC, tout type d’investisseur peut être en mesure d’amortir son bien qu’il soit « construit un immeuble, un local commercial, un hangar » Cependant, en nu ou en meublé, l’amortissement concernera seulement l’immeuble et non le terrain. De ce fait, il faut séparer la valeur de l’immeuble et du terrain  afin de ne pas s’induire en erreur et amortir le tout.

Également, on peut acquérir un bien nu et mettre en location après quelque temps, comme un logement meublé et jouir des avantages de la défiscalisation en LMNP et ainsi, effectué un amortissement sur le bien. Dans ce cas, l’investisseur déclarera la totalité de ses revenus dans un régime microfoncier avec en contrepartie un abattement de 50 à 72 %.

Toutefois, si l’abattement dépasse les 50 %, l’investisseur doit créer une structure professionnelle avec les obligations fiscales y afférentes, notamment, la tenue d’un registre concernant les amortissements afin de « calculer une valeur nette comptable, et ainsi une éventuelle plus-value » dans le cas d’une revente dans le futur.

À d’autres égards, pour le loueur meublé non professionnel, il a un abattement de 22 à 30 ans qui est considéré comme un revenu foncier et qui ne tient pas compte des amortissements effectués durant la revente du bien. En outre, les meubles liés ou non liés à l’immeuble sont également amortissables, mais aussi, le logement n’est pas soumis à la TVA sauf s’il fait des activités de « para-hôtellerie ». Néanmoins, toujours dans le cadre de ce dispositif, quelque soit le type de logement de service, il y aura toujours de la TVA, dès lors qu’il y a un bailleur professionnel.

En outre, dans le LMNP Censi Bouvard, les professionnels affirment qu’il revient trop cher malgré l’avantage d’un crédit d’impôt intéressant. En ce sens que la réduction d’impôt dans ce dispositif est calculée sur le prix d’achat, ce qui le rend cher, ensuite, la revente est difficile, dans le cas des EHPAD ou encore des Center Parks ou les Pierre & Vacances.

 

c. Comparaison des systèmes appliqués dans l’immobilier ancien

Un critère pertinent dans le choix sur l’ancien est l’état du logement. Le logement doit aussi avoir l’  « effet plaza », où le locataire n’aura qu’à déposer son meuble avec un intérieur qui attire et où il y a un peu de tout.

En DOM TOM, pour investir dans l’ancien, il est essentiel de connaitre le marché et les prix appliqués afin de ne pas tomber dans de l’arnaque comme dans le cas durant les années 2005-2006-2007 où « L’ancien se vendait pratiquement aussi cher que le neuf », ceci, par manque de suivi et de contrôle de l’Etat.

Pour ce qui est du dispositif Malraux, il est surtout proposé pour les investisseurs à revenus élevés. Toutefois, les immeubles concernés par ce dispositif ont des rentabilités moindres et limités. Ils sont surtout choisis, car ils peuvent être gardés comme étant des patrimoines à transmettre aux descendants. De ce fait, les biens considérés par la loi Malraux sont de qualités.

Cependant, même si les logements considérés par la loi Malraux sont anciens, ils peuvent avoir le label BBC, ceci parce que dans la procédure de rénovation et de réhabilitation « les opérateurs travaillent tellement sur l’isolation quand ils dépouillent tous les planchers et l’ossature, la toiture, etc. Ils ré-isolent tout, et au final quand ils font les tests, ils ont une bonne surprise » Un aspect qui peut faire augmenter le prix de l’immobilier.

Par ailleurs, l’investissement dans l’ancien, en disposant du dispositif Malraux est fortement conseiller pour les investisseurs avec un taux d’imposition très élevé. En effet, avec un investissement dans de l’ancien, un investisseur avec une base d’imposition élevée peut échapper à toute imposition. Dans l’ancien également, il faut savoir que tous les travaux de rénovation effectués sont défiscalisés. Ainsi, l’achat peut aller jusqu’à 6000 euros le m², malgré un investissement dans la rénovation qui peut aller jusqu’au double du tarif d’acquisition.

Ainsi, avec leur caractère historique, les biens immobiliers anciens auront toujours une bonne cote et favorable à l’investissement.

Mais pour pouvoir faire des investissements dans l’ancien et adopté le dispositif Malraux, il faut savoir qu’on ne peut le faire que dans les zones classées ZPPAUP  Pourtant, plusieurs villes n’ont pas les critères nécessaires pour être dans cette catégorie.

 

D. Analyses générales des résultats de la comparaison

a. Synthèse sur les caractéristiques

Que ce soit dans le neuf, dans le meublé ou dans l’ancien, le premier point commun est que malgré la connaissance des dispositifs de défiscalisation, les prix du marché actuel ne sont plus gonflés. Ceci, depuis le cas de l’application de la loi Robien où les promoteurs faisaient une double grille de tarifs.

Pour ce qui est de la commission perçue par les prestataires, un point qui peut, toutefois,  impacter sur le prix du bien, un conseiller en gestion de patrimoine ne dépasse pas les 6 % de commissions, quelque soit le dispositif qu’il propose. Toutefois, si l’investisseur engage un comptable, il devra débourser dans les 200 à 300 euros de prestations de services. Une prestation non imputable et qui peut se répercuter sur la valeur du bien.

En outre, pour un promoteur immobilier, dans le sillage de la commercialisation des dispositifs de défiscalisation, leur mission c’est surtout de faire du chiffre d’affaires pour le compte de son employeur de ce fait, comme l’explique un responsable de développement foncier, un de nos répondants : « L’objectif pour mon employeur c’est de faire du chiffre d’affaires, tout simplement, en respectant les critères du groupe. Une fois que j’ai trouvé le terrain, je cherche le moyen qui permet de proposer le prix foncier le plus élevé d’un côté, tout en ayant une sortie avec une rentabilité qui correspond donc aux critères du groupe. » Pour ce qui est de la commission, dans le neuf elle peut aller jusqu’à 14 % réparties entre divers agents dans le réseau interne et externe de la société immobilière.

Pour ce qui est du constat des professionnels dans l’intéressement des investisseurs sur les dispositifs de défiscalisation existants actuellement, beaucoup de personnes optent surtout pour le LMP et le LMNP. Néanmoins, si les investisseurs ne s’intéressent pas trop au loyer, mais à la défiscalisation et la constitution d’un patrimoine, le dispositif Scellier ou le Pinel actuel, est l’idéal surtout pour les personnes à fort taux d’imposition. Cependant, le système d’amortissement favorisé par la LMNP classique est surtout apprécié par rapport à la LMNP Censi Bouvard.

Pour ce qui est de la nue-propriété, il n’est pas conseiller pour les personnes avec une base d’imposition trop élevée.

À d’autres égards, quelque soit le dispositif choisi, les professionnels trouvent l’investissement des Français dans le secteur de l’immobilier est surtout lié à l’aspect culturel et non avec suivant les dispositifs et les offres de crédits qui font effets de levier. Cependant, avec les divers critères des divers dispositifs, les clients des professionnels se perdent un peu et parfois, s’induisent en erreur. Parfois même, des cas de personne « non intellect » conduit a des investissements faussés et à perte. Ou même que la non connaissance des enjeux et des principes des dispositifs amène seulement, certains investisseurs, à vouloir accélérer les démarches pour pouvoir « débloquer un prêt à la banque ».

 

b. Analyse des choix pour optimiser les investissements

Dans un premier temps, selon les professionnels, parmi les critères de choix dans le neuf, les clients investisseurs optent sur le dispositif, auparavant Scellier, et maintenant Pinel, du fait que dans le neuf ils peuvent ne « pas avoir des charges de copropriété élevées comme dans une résidence ancienne ». Mais aussi, parce que c’est favorable avec un prêt à taux zéro octroyé par la banque, et qu’avec du neuf, la revente est garantie. Ce dernier du fait de l’obligation de la norme RT 2012 et BBC. En effet, ces aspects sont des gages pour une revente rapide et à un prix qui peut être plus élevé que la valeur initiale de l’immobilier, les logements moins énergivores étant de plus en plus recherchés.

En outre, il est nécessaire d’investir dans du neuf labélisé BBC ou dans de l’ancien en faisant des rénovations pour acquérir les critères voulus par la BBC. En effet, il est probable que les bâtiments labélisés BBC vont prendre de la valeur. Ceci, grâce à une sensibilisation de plus en plus accrue sur l’économie d’énergie et dont l’impact est très positif au niveau de la population. « Donc si un programme neuf est bien placé et qu’en plus il est en BBC, alors celui-là prendra le pas sur l’ancien »

Malgré tout, l’aspect et les caractéristiques des immeubles anciens les rendent toujours bien cotés dans le sillage du marché immobilier.

À d’autres égards, il faut considérer le point que tous les professionnels interrogés ont constaté que le prix de l’immobilier stagne et a même une tendance baissière. Toutefois, le marché est toujours très actif avec une offre toujours insuffisante dans les villes à fortes potentielles.

De ce fait, le constat est que dans les centres-villes le prix de l’immobilier a augmenté, comme avec les petites surfaces également. Contrairement aux « gros produits », dont la valeur a considérablement baissé. En effet, les investissements de plus de 600 000 euros sont très rares. De ce fait, les investissements de plus de 4000 euros le m² se font très rares. Un constat qui se produit surtout en contexte local, donc, pour les investisseurs locaux.

Le constat des professionnels est aussi unanime concernant l’appui conséquent des dispositifs, pour aider  les tiers à investir dans l’immobilier. Ceci aide les investisseurs à s’acquérir des biens,  grâce à des taux extrêmement bas. Ainsi, « toutes ces lois fiscales ont grandement facilité la promotion du marché immobilier. Sans ces lois fiscales, aujourd’hui, les prix de l’immobilier seraient beaucoup plus bas ».

Par ailleurs, les jeunes s’y lancent et n’hésitent pas à s’endetter sur le long terme avec ces dispositifs. En effet, en faisant ces acquis, la part d’endettement diminue avec un taux d’intérêt qui est réduit voir ramené à zéro. Toutefois, ces investissements sont surtout favorisés dans les centres-villes. Donc, les ventes se font surtout sur des appartements et non des villas.

Les professionnels conseillent également, si les investisseurs veulent placer leur argent dans l’ancien, de choisir les immeubles dater d’il y a un siècle. Ou de choisir les logements des années soixante qui sont bien placés, situés dans des endroits spécifiques et relatant l’architecture de l’époque. C’est-à-dire en béton.

Par contre, sans un emplacement adéquat et avec un logement ne reflétant pas l’architecture de l’époque des années soixante, le prix de l’immobilier n’aura pas une bonne cote, donc risque de ne pas trouver de locataire ou sujet à une vente à perte durant la revente. En ce sens, « Ce qui donne le plus de valeur, au final pour un investisseur, ce n’est pas un programme neuf, c’est plus un bâtiment avec beaucoup de cachet »
Il faut également, bien choisir l’emplacement puisqu’il y a des villes et des zones qui ne sont pas classées ZPPAUP, dont les critères sont essentiels pour pouvoir bénéficier des avantages du dispositif Malraux.

Par ailleurs, quelque soit le dispositif mis en place ou acheter par l’investisseur, la rentabilité dans l’investissement locatif est en lien avec l’emplacement du bien.

Chapitre 2. Propositions et recommandations de critères de choix sur les dispositifs de défiscalisation pour un investissement optimal

A. Définir le choix selon les objectifs

Suivant son âge, le niveau de taux d’imposition et ainsi, la situation professionnelle, l’investisseur doit viser des objectifs précis avant de se lancer dans l’investissement immobilier et choisir le dispositif de défiscalisation qui lui convienne. Aussi :

– Si l’objectif de l’investisseur est d’accroitre ses biens patrimoniaux, garantir une retraite confortable et avoir une défiscalisation sans apport, il lui est conseillé d’opter pour le dispositif Pinel

– S’il vise la constitution d’un revenu complémentaire qui soit protégé par la pierre, le dispositif LMNP lui sera favorable

– Si l’investisseur est fortement fiscalisé et qu’il souhaite avoir une défiscalisation maximale sur ces revenus, le dispositif Girardin lui permet cet avantage. Il lui sera également possible de jouir de son bien et de l’utiliser, dans le futur

– Enfin s’il est toujours dans un aspect de fiscalité très élevé et qu’il souhaite posséder un patrimoine de valeur, la loi Malraux lui est conseillée

B. Se positionner en analysant le niveau d’incertitude de la démarche à effectuer

Si l’investisseur fait le bon choix d’immobilier, qu’il est dans un cadre et un emplacement favorable, le dispositif Pinel présente un niveau de risque faible et donc, un investissement sur.

Il en est de même pour les LMNP et LMP, toutefois, il faut choisir des exploitants fiables et compétents. Aussi, il est préférable d’opter pour les résidences de services pour les personnes âgées, dont la demande est en très forte progression actuellement. Là également les risques sont limités.

Sur les dispositifs en outre mer tels que le Girardin, le niveau de risque peut s’avérer être très élevé. Ceci est surtout visible, si l’investisseur ne fait pas une bonne analyse du marché et se voit surpayer le logement. Les risques dans les investissements en DOT TOM dépendent également, de la qualité du bien et de l’environnement du marché et sa stabilité.

Pour ce qui est de l’investissement dans l’ancien, le risque dépend du prestataire en charge de la rénovation. Si ce dernier affirme sa compétence et ajoute dans ces prestations, le respect des normes BBC, le risque dans la location est faible et la valeur du bien ne peut qu’augmenter.

C. Voir ses perspectives

La loi Pinel est flexible sur la durée de location. En effet, la période peut aller soit de 6 ans, soit de 9 ans, soit de 12 ans, au-delà de cette période il peut garder le logement ou le mettre à la revente.

Pour ce qui est des locations en meublé, l’horizon de location se développe sur le long terme qui est de 5 à 10 ans pour les meubles et tout autre équipement, et de 30 à 40 ans pour le bien en question.

Dans le dispositif Girardin, l’investissement doit durée au moins 5 ou 6 ans, mais par la suite, l’investisseur peut utiliser le logement à sa guise.

Concernant le dispositif Malraux, la location se fait sur une période de 6 années minimum, toutefois avec la base qui impose la plus-value, il est conseillé d’étendre la location jusqu’à 15 ans.

D. Bien évaluer les outils d’investissement

Si l’investisseur envisage de faire un placement dans un immobilier neuf, l’idéal serait d’opter pour du Pinel.

Pour un placement dans un bien ancien ou nouveau en meublé, la LMNP classique ou la LMP est conseillée.

Pour un placement, dans du neuf pour être une habitation principale du locataire, le Girardin est adapté.

Enfin, s’il a les moyens financiers adéquats, l’investissement dans l’ancien, avec le dispositif Malraux est le mieux, mais nécessitant beaucoup de travaux.

E. Investir suivant le montant à investir

Dans les dispositifs, LMNP, Girardin et Pinel, avoir des capitaux n’est pas nécessaire. Pour les autres dispositifs, leurs utilités sont surtout pour être des gages d’un crédit in fine.

F. Evaluer la capacité à épargner

La capacité à épargner mensuellement est nulle si l’investisseur opte pour les dispositifs LMP et Malraux. Elle est faible quant aux autres dispositifs et sera en fonction du montage pour un choix dans le Girardin.

G. Mesurer les obligations à respecter

Selon les dispositifs, il y a des points à respecter et qui peuvent motiver le choix chez l’investisseur. A savoir :

– Pour une LMNP Censi Bouvard, une obligation de non-dépassement d’un montant de 23 000 euros pour le revenu locatif annuel, mais aussi, la gestion du logement de service doit être effectuée par un exploitant

– Pour une LMP, l’obligation est l’enregistrement au RCS et le montant du revenu brut qui doit dépasser les 23 000 euros

– Dans une LMNP classique, il est essentiel que le propriétaire meuble le logement et qu’il fasse un renouvellement des mobiliers, en temps voulu. Ces derniers, avec l’immeuble doivent aussi, être enregistrés dans l’actif pour avoir droit à l’amortissement

– Pour la loi Girardin, le CGI stipule que la résidence acquise ne doit servir qu’à la location. Il est aussi nécessaire que l’investisseur signale son engagement de mettre en location nue, le logement. Il lui sera également demandé, des justificatifs sur les ressources des locataires, s’il opte pour le secteur locatif intermédiaire

– En Malraux, il est essentiel que l’immeuble soit situé dans une ZPPAUP

– En Pinel, il est important de labelliser le logement BBC et qu’il soit situé dans les zones A, A bis, B1 ou B2

Ces dispositifs et ces obligations peuvent être lourds pour l’investisseur, pourtant leur connaissance, avant l’investissement est nécessaire afin de faire le bon placement.

H. Choisir suivant la TMI

La TMI ou la tranche marginale d’imposition est également un critère de choix important avant la démarche d’investissement, ainsi, il faut savoir que :

– Pour la LMNP : elle est indifférente

– Pour la LMP : elle est de 40%

– Pour le Girardin : elle est sans importance

– Pour le Malraux : la TMI est à 40%

– Pour le Pinel : elle est de 30%

I. Faire le choix suivant le montant de l’impôt et les conséquences fiscales

Pour ce qui est du montant de l’impôt, pour la LMP, il est à 15 000 euros par an, 10 000 euros pour le dispositif Girardin est de 15 000 euros pour le Malraux.

Concernant les conséquences fiscales, elles sont différentes selon les dispositifs :

– Pour le dispositif LMNP Censi Bouvard : il y a une possibilité de récupération de la TVA ainsi que les revenus qui ne sont pas imposables

– Pour le dispositif LMP : l’investisseur bénéficie d’une période conséquente où ses revenus seront non imposables, par ailleurs, la conséquence fiscale les 5 premières années est très forte

– Dans le dispositif Girardin, la conséquence fiscale est très perceptible sur une période de 5 ans

– Pour ce qui est du dispositif Malraux, la conséquence fiscale est forte durant la période des travaux de rénovation, c’est-à-dire, durant les 2 premières années. Elle sera nettement plus faible, après ces années de travaux

J. Suivant les atouts voulus dans le système fiscal

Selon le type de dispositif, les avantages seront différents :

– Pour LMNP Censi Bouvard, l’investisseur aura la possibilité de faire une déduction des charges ainsi que des intérêts constatés sur les emprunts. Il aura également la possibilité de récupérer la TVA

– Pour LMNP classique, l’investisseur peut assurer l’amortissement de son logement et des meubles tout en ayant la possibilité de récupérer la TVA

– En LMP, il se possible de faire une imputation des déficits sur les opérations effectuées dans la résidence et sur les revenus complémentaires de l’investisseur. Le TVA est également récupérable et les biens mobiliers et immobiliers sont amortissables

– Dans le dispositif Girardin, il bénéficie d’une diminution de la base d’imposition allant jusqu’à 50 % de son investissement pendant 5 ans

– Avec la loi Malraux, l’investisseur jouira du régime des revenus fonciers et aura la possibilité de faire une imputation sans limitation des déficits fonciers

– Avec la loi Pinel, l’investisseur pourra bénéficier d’une réduction d’impôt dont le taux sera défini suivant la période de location
Conclusion

Le travail que nous avons entrepris dans ce mémoire nous a permis de mettre en avant un point commun à tout dispositif de défiscalisation, celui de réduire l’impôt. Un point qui attire également les investisseurs, mais un point qui peut devenir un piège sans une connaissance minimale de chaque dispositif.
En effet, dans l’étude que nous avons entreprise, chaque dispositif a ses particularités et ses critères. Par ailleurs, sans cette connaissance l’investisseur, en faisant l’acquisition d’un bien immobilier, ne pourra pas garantir la rentabilité de son investissement dans le locatif.
Toutefois, l’investisseur devrait pouvoir acquérir un logement à moindre coût et le mettre en location, tout en amortissant son bien et en réduisant son taux d’imposition, en choisissant le bon dispositif de défiscalisation. Un outil qui pourrait également lui permettre, de gagner des revenus fixes.
A cet égard, selon l’avis des professionnels, la défiscalisation et les avantages octroyés comme dans la loi Pinel, attire les investisseurs et donc, s’avère être bénéfique pour l’État en apportant de la valeur ajoutée dans l’économie intérieure du pays. C’est également, une bonne opportunité pour les promoteurs immobiliers, du fait de l’augmentation du nombre d’immobilier neuf disponible.

Toutefois, les commissions des divers intermédiaires dans la chaine d’investissement immobilière augmentent le prix des biens et peuvent démotiver l’investisseur. Par ailleurs, suivant notre analyse théorique et les propos du promoteur immobilier que nous avons interrogé, pour eux, il n’y a que le chiffre d’affaires qui compte et donc, il peut s’avérer que les investisseurs soient menés dans une fausse route, du moment qu’il y a un contrat signé et une vente confirmée.

Par ailleurs, les professionnels dont les activités sont axées sur le conseil ont fait le même constat, celui de l’erreur de certains investisseurs dans l’application des principes de déduction, d’amortissement, et dans le choix même du marché, de l’emplacement des biens et même des dispositifs à adopter. Ces cas engendrent des pertes pour l’investisseur et méritent des accompagnements optimaux de la part des professionnels comme les conseillers en gestion de patrimoine ou les experts-comptables ou encore les avocats, afin d’étudier au cas par cas, chaque situation.

Ces diverses perceptions viennent ainsi affirmer notre hypothèse. En effet, dans un premier temps, avec les caractéristiques des lois sur la défiscalisation, ces dernières sont devenues de véritable source de revenus pour les professionnels du secteur. Souvent même, des appâts pour piéger les investisseurs. En effet, pour certains professionnels, l’objectif c’est se faire du chiffre sans tenir compte de la rentabilité que pourrait percevoir l’investisseur. Il y a également, les différentes facettes de chaque dispositif qui sont perçues comme des contraintes et des obstacles pour l’investisseur, tels les critères de zone favorable pour investir dans l’ancien alors que des villes à fortes potentialités ne possèdent pas ces critères. Un cas qui favorise la démotivation d’un investisseur.

Enfin, par la méconnaissance des détails sur les divers dispositifs, les investisseurs sont induits en erreur dans leur démarche de réduction d’impôt. Comme dans la nécessité de faire le choix de gestionnaires compétents dans le LMNP ou LMP ou encore, dans le principe d’amortissement, mais encore, dans l’optimisation des démarches d’analyse du marché avant d’investir sur un bien et opter pour le dispositif Girardin.

Tous ses aspects peuvent nuire à la rentabilité de l’investisseur et ainsi, peuvent le démotiver dans sa démarche. Une démotivation qui engendrera de fait, à une baisse des investissements dans l’immobilier.

De ce fait, pour répondre à notre problématique de départ : la diversité des lois sur la défiscalisation immobilière : quels enjeux pour les investisseurs dans l’immobilier ? Notre analyse nous a permis de constater que les dispositifs de défiscalisation mis en place aident les investisseurs à rentabiliser leur placement. Ceci, en choisissant le dispositif qui lui est adapté. Toutefois, cette rentabilité ne peut être effective que si le dispositif est bien choisi et est adapté aux objectifs et aux possibilités financières et fiscales de l’investisseur.

En effet, le secteur de l’immobilier a encore de beaux jours devant lui et les investissements peuvent encore être rentables. En ce sens que, les manques en logement dans les grandes villes engendrent des demandes toujours plus conséquentes et élevées.

En outre, les dispositifs établis par l’État permettent de faciliter l’acquisition de bien immobilier, mais aussi, assure un gain de revenu supplémentaire et la constitution d’un patrimoine pour un investisseur.

De plus, il est sans savoir qu’investir dans la pierre sera toujours gage d’un bon placement rentable. La valeur de l’immobilier étant en constante évolution malgré la période un peu négative du moment.

Enfin, étant donné que les français sont influencés par les valeurs culturelles et patrimoniales, pouvoir transmettre un bien immobilier est une richesse en-soi qui peut être développé en se constituant un patrimoine.

Bibliographie

 

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– Comprendre Choisir, « Investir en LMNP grâce au dispositif Bouvard », Réponses d’expert

– 2005, Revue JORF lois et decrets, « Décret n°2005-1442 du 14 novembre 2005 relatif à la méthode par composants, mentionnée à l’article 237 septies du code général des impôts, et modifiant l’annexe II à ce code », revue n°274, publication officielle, Décret fiscal, D.O Actualité, n°43

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