Problématique 

La multiplication des montages LBO sur le secteur immobilier européen cette dernière décennie ; ces montages sont-ils primordiaux pour la création de valeur ou représentent-ils en revanche un facteur de réussite et d’inquiétude ? Favorisent-ils une nouvelle bulle immobilière ? Quels sont leurs limites et les dégâts majeurs qu’ils pourraient avoir sur le secteur financier ?

 

Introduction :

L’immobilier a toujours été dans la conscience des investisseurs, l’investissement le plus sûr et la protection la plus efficace contre l’inflation. Les montages financiers reposant sur la dette, se sont multipliés cette dernière décennie et en particulier les LBO, dans une logique de création d’une valeur ajoutée pouvant faire de l’immobilier un investissement attractif face aux formes d’actif, le secteur immobilier commence à dévoiler ses limites. L’inquiétude d système financier est en effet de plus en plus grandissant particulièrement depuis la crise de 2008.

Dans cette thèse professionnelle, nous développons cette idée. Pour ce faire, nous tentons d’expliquer au mieux le fonctionnement du secteur de l’immobilier d’investissement qui prend une place de plus en plus grandissante dans l’allocation  d’actifs des grandes institutions financières et des fonds d’investissements européens.

Nous essayerons aussi d’apporter des réponses aux problématiques suivantes :

ces montages sont-ils primordiaux pour la création de valeur ou représentent-ils en revanche un facteur de réussite et d’inquiétude ? Favorisent-ils un nouvelle bulle immobilière ? Quels sont leurs limites et les dégâts majeurs qu’ils pourraient avoir sur le secteur financier ?

La présente thèse est structurée en trois parties pour le cadre théorique, dont la première partie parlera du mode de financement LBO, la deuxième partie du marché immobilier européen et la troisième partie analysera l’impact des LBO sur le marché immobilier. Nous avons jugé important d’ajouter un cadre empirique dans lequel nous exposerons la crise actuelle sur les marchés immobiliers en Espagne et au Portugal et le risque que cela se produise en France.

 

PLAN

 

Cadre théorique :

 

1. Le mode de financement LBO ou « leverage buy out »
2. En quoi consiste le mode de financement LBO ?
3. Les leviers du LBO et ses effets
4. l’effet du levier financier
5. l’effet du levier fiscal
6. l’effet du levier social
7. l’effet du levier juridique
8. Les caractéristiques des entreprises sous LBO
9. Le marché immobilier européen
10. L’immobilier et les transactions immobilières
11. le crédit immobilier
12. comment s’évaluent les biens immobiliers
13. le comportement des prix sur le marché immobilier
14. La bulle et la spéculation immobilière des années 2000
15. les raisons d’une bulle immobilière
16. les signaux d’alerte économiques d’une bulle immobilière
17. l’Europe subit une crise immobilière rude

III. L’impact des LBO sur le marché immobilier

1. Les montages LBO peuvent-ils augmenter la rentabilité des investissements immobiliers?

Et de quelles manières ?

1. Le risque des LBO sur le marché immobilier (notamment au niveau macro-economique)… Est ce qu’il existe un risque ?
2. En situation de crise (les montages financiers peuvent-ils aggraver la crise, et de quelle manière)
3. La technique financière LBO et ses conséquences
4. Les LBO créent-ils réellement de la valeur ?

 

 

Cadre empirique :

1. La crise actuelle sur les marchés immobiliers en Espagne et au Portugal
2. Y a-t-il un risque que cela se produise en France

CONCLUSION

BIBLIOGRAPHIE

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1. Le mode de financement LBO ou « leverage buy out »
2. En quoi consiste le mode de financement LBO ?

Le mode de financement LBO[1] ou « Leverage Buy Out » en anglais, consiste à racheter une entreprise avec peu de fonds propres mais beaucoup de dettes bancaires en créant un effet de levier qui facilite l’acquisition et la défiscalisation du projet.

La société cible est acquise via la société de holding, en détenant 100% des actions de la société cible  elle devient la société-mère, laquelle regroupera les nouveaux actionnaires.

L’effet de levier est constitué par le surplus de bénéfice dégagé par rapport aux capitaux de l’entreprise. Les actionnaires et les associés acceptent de s’endetter, et donc de prendre un risque supplémentaire dans l’espérance d’un bénéfice conséquent.

1. Les leviers du LBO et ses effets
2. l’effet du levier financier

Le levier financier permet de financer le projet grâce à l’emprunt des fonds d’un tiers à l’entreprise. Cet effet de levier financier est donc la différence entre la rentabilité intrinsèque de l’entreprise et la rentabilité des capitaux propres pour le financer.

On mesure le taux de rendement interne dégagé par l’opération pour apprécier la rentabilité d’une opération à effet de levier. Nous sommes en présence d’un TRI, lorsqu’on affecte les « free cash flows » de la cible  pour rembourser la dette d’acquisition, et quand on réalise une plus value lors de la cession de la cible par les investisseurs.

Toutes les sociétés ne constituent pas des cibles pour le montage de l’opération, elles doivent être rentables et bénéficier d’une bonne visibilité sur le marché. En effet, si la société rachetée n’est pas rentable, elle ne pourra pas faire face aux frais financiers de la société holding et verra son économie d’impôt supprimée.

2. l’effet du levier fiscal

Nous avons précédemment vu que la société holding détient les actions de la société cible. Étant donné que c’est la société holding qui porte la dette servant à acheter les titres des sociétés cibles, les intérêts versés sont donc déductibles du résultat imposable de la holding. Toutefois comme la société holding a uniquement les dividendes comme source de revenus, elle est dans une situation de déficit fiscal, plus précisément, la majorité des dividendes n’est pas imposable, et les charges d’emprunt sont déductibles. Pour garder l’avantage fiscal du déficit, un système intégré, où les déficits fiscaux de la holding seront imputables sur les bénéfices fiscaux des sociétés cibles, pourra être envisagé.

En France, ce régime d’intégration fiscale permet de diminuer la base d’imposition du nouveau groupe constitué de la holding et de la cible, du montant des intérêts de la dette d’acquisition.

Le levier fiscal peut donc être conçu comme une subvention de l’État, car à travers une réduction d’impôt ce dernier prend en charge le remboursement d’une partie de la dette d’acquisition.

3. l’effet du levier social

Les repreneurs opérationnels jouent un rôle important dans les opérations à levier. Ce sont les actions des opérationnels qui vont déterminer si les opérations du LBO seront une réussite ou un échec.

Les banques et les investisseurs évaluent les principaux atouts de l’équipe de repreneurs pour choisir la société cible. Les investisseurs doivent donc avoir la capacité de rallier les managers. Ces repreneurs fournissent une part des capitaux, qui doivent les inciter à agir dans une logique de propriétaire  plutôt que de salariés.

4. l’effet du levier juridique

Le levier juridique fonctionne en différenciant le capital et le pouvoir. Cette stratégie permet de contrôler la totalité du groupe. Nous pouvons appliquer le levier juridique selon plusieurs cas :

avoir une structure en cascade de holding, donc une société de tête et des holdings intermédiaires. L’ensemble du groupe sera détenu par l’actionnaire majoritaire dans la société de tête. Les investissements intermédiaires ne donnent pas un pouvoir de contrôle ni de décision.

La forme SA ou société anonyme, permet également aux investisseurs de prendre part à la gestion de la société en siégeant au conseil d’administration. Dans les opérations de LBO, au moins un poste est occupé par les investisseurs au Conseil d’administration. La forme de société en commandite par actions ou SCA n’est pas appréciée des investisseurs car ils ne peuvent pas s’immiscer dans la gestion de la société. La forme SAS ne permet pas l’appel public à l’épargne donc n’est pas applicable dans le cadre des LBO

[1] Selon l’encyclopédie libre, Wikipédia