PLAN

 

INTRODUCTION

 

PARTIE 1 : REVUE DE LITTERATURE

 

1. Généralités sur l’accession à la propriété

1.1. Définition

1.2. Conceptualisation

1.2.1. Propriété et logement

1.2.2. Les avantages de l’accession à la propriété

 

2. Historique

2.1. Fondement de la politique d’accession à la propriété

2.1.1. L’accession à la propriété pendant la période de 1945 à 1965

2.1.2. De 1965 à 1975 : les 10 glorieuses de la production de masse

2.1.3. 1975 à 1995 : le logement au cœur de la politique de la ville

2.1.4. 2000 à nos jours : face à la crise, renouvellement urbain et droit au logement

2.2. Les marchés et opérateurs :

2.2.1. Le marché en repli de l’accession à la propriété

2.2.2. Orientations

2.2.3. Investissement immobilier et défiscalisation

2.3. Les propriétaires

 

3. La politique du logement en France

3.1. La politique française pour  le logement

3.1.1. L’aide à la pierre

3.1.2. Réformes et subventions

3.1.3. L’aide à la personne

3.1.4. Le logement social

3.1.5. Le système français : Parc de logements sociaux

3.1.6. Les acteurs

3.1.7. Questions de politique pour la France dans l’avenir

3.2. Les grandes tendances examinées

3.3. Généralités sur le spectre d’intervention européenne

3.3.1. Diversité des approches, des fils communs

3.3.2. Aider les propriétaires de maison

3.3.3. Aider le locatif privé

3.3.4. Soutenir la location sociale

3.3.5. En France

 

 

PARTIE 2 : AVENIR ET PERSPECTIVES DE L’ACCESSION A LA PROPRIETE

 

1. Tendance et évolution

1.1. Etat des lieux depuis les années 2000

1.2. Le secteur bancaire

1.2.1. Libéralisation du financement aidé en 1995 avec l’avènement du Ptz

1.2.2. Impact de la crise de liquidités de 2008

1.2.3. Impact ratio de solvabilité Bâle III

 

1.3. La politique de l’accession à la propriété et les prix de l’immobilier

1.2.1. Prix des transactions

1.2.2. Prix des loyers

1.4. Les changements actuels

1.4.1. Dynamique de logement et les changements socio-démographiques

1.4.2. Politique de la ville et politique de logement

 

 

2. Recommandations opérationnelles

• Mesures Duflot : impact potentiel
• L’habitat : un mode de vie
• Propriété pour tous et accession : un avenir ?

 

 

CONCLUSION

 

BIBLIOGRAPHIE

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

INTRODUCTION

 

Le logement peut-il se transformer en « une défense » pour les plus pauvres, ou maintiendra-t-elle son rôle de régulation traditionnelle sur le marché du logement ?

Les gouvernements successifs sont intervenus dans le marché de l’habitation de différentes manières – certains privilégiant le secteur privé et certains du secteur social. Bien que les politiciens aient à plusieurs reprises déclaré que le secteur locatif social est une priorité, cela n’a pas toujours été pris en compte dans leurs actions. Depuis le milieu des années 1990 jusqu’en 2004, la construction de nouveaux logements sociaux était une priorité pour les gouvernements français. En 2004, le programme de rénovation urbaine de Jean-Louis Borloo et le plan de cohésion sociale ont été lancés. Maintenant, le logement social est revenu au centre de la scène, grâce à l’absence de logements abordables (prix de l’immobilier et les loyers ont fortement augmenté depuis 1997) et les émeutes dans les banlieues françaises pendant l’automne 2005.

Les politiques de logement ont été réorientées au cours des 20 dernières années vers le secteur locatif privé, qui absorbe maintenant davantage de subventions (directes et indirectes) de l’État que le secteur locatif social. Cela a cependant eu peu d’effet sur la production de ces logements : il y a maintenant moins de 15.000 unités de logement locatif privé qu’en 1984.

En 2004, le gouvernement français a annoncé un plan de cohésion sociale. Il comprenait un sérieux coup de pouce aux logements sociaux : la démolition de 200.000 unités, la construction de 200.000 nouvelles unités et la réhabilitation de 200.000 unités existantes. Cette augmentation peut répondre à la crise d’approvisionnement créée par une forte hausse de la demande et un taux de vacance historiquement bas, mais l’objectif du plan était de faire face à des problèmes de ségrégation spatiale, et non de satisfaire les besoins en logement non satisfaits. En effet, et cela est bien illustré, pendant plusieurs décennie l’accession à la propriété a été accompagnée, même encouragée … et maintenant ?

Le nombre d’unités de logements sociaux est encore en croissance. Mais certains faits existent ; d’abord, la France a une culture et une longue histoire de sociale de logement (même si cela peut ne pas être pertinent dans le futur).  Deuxièmement, le marché n’est évidemment pas en mesure de répondre aux besoins de logement de la société – la proportion du secteur locatif privé consacré aux logements abordables est en baisse. Enfin, le coût de possession est très élevé, et la capacité de croissance dans ce secteur peut être faible sans nouvelles incitations coûteuses.  Plus probable sera la fragmentation croissante du parc de logements sociaux dans un contexte de décentralisation croissante, où les autorités locales seront de plus en plus responsable de la programmation de la construction de logements sociaux, même si les réglementations et ressources restent nationales. Il semble clair que si les fournisseurs de logements sociaux doivent résister à la résidualisation ils doivent trouver un moyen de réduire la ségrégation socio-spatiale[1].

Alors, malgré toutes les incitations et les aides nous nous trouvons dans une impasse : « Mais peut-on tous être propriétaire » ?

Ce travail se propose ainsi de cerner la politique du logement en France et d’en connaître l’aboutissement dans le sens de l’accession à la propriété pour tous.

 

 

 

 

 

 

 

PARTIE 1 : REVUE DE LITTERATURE

 

1. L’accession à la propriété

L’acquisition d’une maison représente l’achat le plus cher que de nombreux ménages font dans la vie. Posséder une maison ne fournit pas seulement un abri physique mais aussi un symbole clé de la citoyenneté, sachant qu’un des éléments significatifs du bien des ménages est constitué par le logement. Notamment, 57% de propriétaires sont comptés en France, avec une valeur de 70% du patrimoine des ménages représenté par le logement[2].

 

1.1. Définition

On appelle accession à la propriété : l’ensemble des opérations qui sont mises en œuvre afin d’acquérir la propriété d’un bien, meuble ou immeuble ». Les pouvoirs publics, en France, ont toujours considéré l’accession à la propriété comme étant une prérogative au niveau national et ont fait en sorte de mettre en place grand nombre de mesures incitatives dans le but d’encourager les éventuels propriétaires à venir. Néanmoins, ces dispositions prennent souvent un caractère social et sont faites en faveur des acheteurs à faibles revenus, ne dépassant donc pas une certaine somme.

Généralement, elles imitent les crédits immobiliers particuliers conçus pour simplifier la subvention du bien, par exemple le crédit à taux zéro, le prêt à l’accession sociale (PAS) ou dernièrement le dispositif du pass foncier[3]. Ente les autres mécanismes facilitant l’accès au logement, mentionnons le traité de location-accession qui octroie d’être propriétaire de l’habitation ou l’accès HLM après une étape locative et permettant à l’occupant d’obtenir son habitat dans la société.

Plusieurs sortes d’accès au logement existent. Mais en général celui le plus ordinaire est l’accession d’une habitation par l’endettement. Il subsiste  des cabinets fiscaux qui permettent aux particuliers l’accès au logement.

Un foyer ne peut être véritablement possesseur de son habitat que quand il a achevé le paiement ses dettes. Avant cet achèvement, il est surnommé « accédant à la propriété ».

Il existe différentes sortes d’accès au logement :

• acquisition d’une habitation sociale, collective ou non,
• acquisition en location-accession ; acquisition d’un habitat par plusieurs personnes,
• acquisition d’un habitat privé ou un local sur plan,
• acquisition en viager.

Pour appuyer l’accédant au financement de son plan, il subsiste deux types de crédits tels que les crédits à l’accès social et les crédits bancaires simples. D’une manière parallèle, des soutiens personnalisés à l’habitation peuvent surgir afin d’atténuer le remboursement mensuel.

Aboutir en un possesseur se révèle être un placement monumental  et en général certains foyers n’ont plus la faculté d’achever leurs paiements et de régler leurs charges complémentaires à l’habitation (construction, tarif de l’énergie et du transport,…). Ainsi, les accédants à l’habitation doivent sérieusement avoir de la prudence.

De nombreux États et de juridictions locales ont créé des programmes de financement et la réhabilitation de logements abordables. Parmi ceux-ci, un grand nombre offrent des possibilités d’accession à la propriété pour les résidents à faible revenu.

Souvent, en échange d’un financement public très favorable, l’emprunteur doit accepter des restrictions sur le montant des capitaux propres de l’emprunteur, pouvant être retenu lorsque le bien est vendu. Les modalités d’application des restrictions sont habituellement trouvées dans les conventions. Les limites peuvent être exprimées sous forme d’une augmentation des formules dans le capital autorisé de l’emprunteur en fonction de facteurs tels que le montant de l’acompte, le coût des améliorations apportées à la propriété, l’amortissement de l’hypothèque et la dimension de la propriété. L’emprunteur / vendeur peut généralement récupérer ce qu’il ou elle a investi dans le bien, ajouté au facteur qui est basé sur la durée du mandat. Le solde du capital reste dans la propriété comme une subvention à l’acheteur qualifié. Une variation sur ce thème est que l’équité complète est disponible au moment du règlement, mais le montant des capitaux propres au-dessus de ce qui est permis en vertu de la formule est renvoyée devant la juridiction de prêt pour reconstituer son capital pour accorder de nouveaux prêts aux acheteurs de maisons à faible revenu. Un inconvénient majeur de cette variante est qu’en permettant la pleine égalité retirée au moment de la revente, il y a un risque que ceci donne au prêteur des capitaux supplémentaires pour subventionner d’autres maisons. La première méthode peut être préférable à la seconde, car elle préserve l’accessibilité du bien.

 

1.2. Conceptualisation

Chaque année, en France, plus de 500 000 foyers accèdent à la propriété[4]. Généralement, l’accession à la propriété est vue comme étant souhaitable, d’un point de vue  social, raison pour laquelle des aides favorables à l’accession à la propriété sont contenues dans les politiques publiques.

 

1.2.1.   Propriété et logement

La propriété est que la seule et despotique « domination » qui exige de l’homme à exercer sur les choses extérieures du monde, à l’exclusion totale du droit de toute autre personne dans l’univers. Dès le 6^ème siècle avant notre ère, Confucius a développé une vision complexe de la propriété selon d’importants éléments combinés de ce qui allait devenir l’économie de marché de la culture capitaliste avec une vision plus communautariste dans laquelle l’Etat a été obligé d’assurer aux gens un moyen de base de leur subsistance. Il a appelé à un modèle interventionniste et soutenu, par exemple, une répartition équitable des biens[5]. Ce point de vue a été réitéré par Mensius, un disciple de Confucius, qui, tout en affirmant le concept de propriété privée, a également fait valoir que le gouvernement devrait contrôler la distribution et l’utilisation des terres pour assurer la subsistance du peuple. De même, le point de vue traditionnel islamique des droits de propriété est conçu d’une double propriété d’un bien entre un être humain et Dieu. La terre a été pensée pour avoir une mission sacrée qui doit être utilisé de façon productive mais sans exploitation ou de thésaurisation[6].

Plusieurs théories ont été élaborées sur la propriété et l’individu. Un, l’idée de la personnalité affirme que le droit d’agir comme un individu libre doit être appuyée par des éléments permettant l’expression de soi. Parmi ceux-ci seraient le droit de posséder et d’utiliser une propriété. Il y a un bon nombre de preuves suggérant que l’accession à la propriété, en fait, comportent des éléments de l’expression de soi, l’autonomie et le capital social[7]. Une seconde théorie est que la propriété favorise l’utilisation efficace de l’intérêt du propriétaire. Ceci, à son tour, favorise une société économiquement efficace. Selon cette théorie, les décisions privées quant à l’intérêt pour soi-même, réparties sur un large univers de propriétaires, regroupera vers le bien social, le côté invisible au sens large.

Le logement comprend une grande partie de ce qui est connu comme « l’environnement bâti ». Mais la « maison » est plus qu’un bâtiment, une maison ou un appartement. L’importance de la maison se fait connaître par la prévalence de sa mention dans l’histoire, la poésie et la chanson. La maison ne commence ni ne finit par la porte mais s’étend à la rue, le voisinage ou au-delà et également les émotions personnelles et les perceptions envers les plus intimes. Dovey[8] fait la distinction entre les concepts de maison et « la maison » en affirmant que la maison est perçue et évaluée non seulement comme une structure physique, mais avec la notion de domicile, qui est un mode de relation à l’environnement afin qu’elle puisse être transposée d’un endroit à l’autre, orienter dans l’espace, dans le temps, et dans la société. En contrepartie de cette distinction faite, la maison est une différenciation faite entre la « maison » de marchandises ou de biens et de la maison comme un territoire « approprié ». Dovey a suggéré que la maison correspond à une banalisation du concept comme étant un produit pouvant être consommé et que la maison comme « appropriation » implique une relation à long terme à l’autre qui est ancrée dans toutes les expériences quotidiennes, le contrôle, la liberté et la sécurité d’occupation.

Commentant cette différenciation, la location du logement crée une scission entre les expériences d’habitation à travers lequel la maison et les libertés juridiques émergent, à long terme, de la propriété … La question de la propriété et la location n’est pas simple, il y a une grande demande de logements locatifs, et un sens de l’accueil qui apparaît souvent dans de telles conditions. Pourtant, l’idée rationaliste selon que les problèmes de logement pourraient être résolus sans aborder les questions de propriété est sans commune mesure avec la compréhension du phénomène de la maison. Les études sur les aspirations et les attentes de logement indiquent fortement que près d’un ménage, sans égard au revenu, statut professionnel, race ou origine ethnique, aspire au désir de propriété d’une maison unifamiliale. L’accession à la propriété est le « rêve » de chacun.

En France, l’évolution du parc de logement, depuis plus de vingt ans, reste constante avec une préférence pour la maison individuelle avec une proportion de 56,6%, cataloguée comme étant le logement idéal selon 82% des Français, selon CREDOC, en 2004. A côté de cela, en 2005, 57% des ménages possèdent leur propre logement. Ceci marque positivement l’évolution du marché de la décoration et de l’architecture d’intérieur, dans la mesure où être propriétaire constitue un fort encouragement à l’aménagement. Avec cette évolution émergent les logements de plus en plus modernes, spacieux et confortables, par l’augmentation des investissements de confort de plus en plus sérieux^[9].

1.2.2. Les avantages de l’accession à la propriété

L’accession à la propriété est largement perçue comme offrant de nombreux avantages, allant de l’estime de soi pour les propriétaires à l’amélioration des résultats de leurs enfants et, à des niveaux plus élevés d’engagement, la capacité à créer de la richesse et de le transmettre aux générations futures. Ces avantages ont fait l’objet de recherche considérable, en particulier depuis les années 1990. Cette recherche a porté sur deux formes distinctes des avantages potentiels associés à l’accession à la propriété:

• Les avantages sociaux ou psychologiques pour les familles et les membres de la famille associés à la propriété comme un bien non-économique;
• Les avantages économiques de l’accession à la propriété, en particulier en ce qui concerne l’accumulation d’actifs personnel et familial.

Historiquement, le logement a été considéré comme l’un des principaux déterminants du niveau de vie des ménages : il a, littéralement,  une incidence directe sur la façon dont les ménages vivent. Un logement décent correspond au « refuge » et constitue un bien complexe, bien qu’il puisse exister d’autres biens et services, rendant les individus plus ou moins dépendants de l’Etat, le marché économique et la famille pour la satisfaction d’autres besoins[10]. Mais outre les niveaux de logements individuels, la consommation de biens et, par la suite, de patrimoine immobilier augmentent, la capacité à puiser dans cette richesse pour l’achat de biens ou de bien-être, pour compenser les besoins futurs, augmente également. La position du logement, dans les systèmes nationaux de protection sociale, alors, est beaucoup plus complexe que son rôle en tant que fournisseur d’un simple abri physique, dont  l’importance de la propriété dans le bien-être de la famille étant un aspect de cette complexité[11].

Les programmes en faveur de l’accession à la propriété peuvent être bénéfiques à la collectivité ou le quartier ainsi qu’à l’individu, à la suite d’une augmentation du nombre des propriétaires ou de la conversion des locataires en propriétaires, dans la zone. Les  avantages de l’accession à la propriété établissent modérément une forte relation positive entre la propriété et satisfaction résidentielle ainsi qu’entre propriété et santé physique, mais beaucoup plus dans le domaine de la psycho-santé logique comme l’estime de soi[12]. Les  recherches qui soutiennent des associations positives entre la propriété et la santé à la fois physique et psychologique est plus limitée et moins cohérente. Alors que Rossi et Weber[13] et d’autres ont trouvé des associations positives, beaucoup n’ont pas réussi à contrôler potentiellement des variables sociales et économiques importantes qui pourrait bien influencer le bien-être physique ou psychologique ou les deux.

D’autres recherches ont soutenu que l’accession à la propriété confère des avantages sociaux à la communauté, notamment dans le comportement et la performance des jeunes, la participation civique, se reflétant dans la familiarité avec les dirigeants politiques locaux, l’implication organisationnelle et le vote, par exemple[14].

À la lumière de la croyance répandue que l’augmentation du niveau d’accession à la propriété dans une zone augmente les valeurs de la propriété, il est intéressant de noter que cette question n’a pas été étudiée autant que l’on pourrait s’y attendre, ce qui peut être attribuable à la difficulté de séparer l’effet du taux de propriété des autres variables qui influent la valeur des propriétés. La construction de nouveaux logements subventionnés pour les propriétaires-occupants augmente la valeur des propriétés selon des retombées positives tandis que l’investissement dans la construction de nouveaux logements peut avoir un effet positif sur la valeur des maisons voisines. Comme ceci a porté sur la construction de nouvelles maisons, plutôt que des changements dans le taux d’accession à la propriété dans le parc existant, une grande partie de l’effet peut être attribuable à d’autres facteurs de la propriété, comme le remplacement des lots vacants ou des bâtiments abandonnés avec de nouvelles maisons. Toutefois, que l’augmentation des taux d’accession à la propriété dans le parc de logements existants a aussi un effet significatif sur la valeur des propriétés de voisinage, avec un « effet significatif de la propriété du quartier sur les prix du logement, même après contrôle selon les caractéristiques observables ».

Enfin, l’accession à la propriété est largement considérée comme un moyen, sans doute le principal moyen par lequel les ménages construisent la richesse, à travers l’appréciation de la valeur de la maison et l’effet de levier de l’emprunt hypothécaire à faible mise de fonds. Il n’est pas question que la richesse des ménages soit fortement associée avec l’accession à la propriété[15], mais plus le temps d’évaluation est grand, plus cette « richesse » peut augmenter. Cependant, dans le même temps, la volatilité des taux d’appréciation dans le temps et la volatilité des marchés de l’habitation individuelle sont à la fois considérables, et les pertes peuvent dépasser les gains.

 

2. Fondement de la politique  d’accession à la propriété : de l’après-guerre à nos jours

Tous les pays de l’Europe, au lendemain de la seconde guerre mondiale, ont dû faire face à la grande crise ayant touché le secteur du logement, celui-ci caractérisé à la fois par une insuffisance quantitative et une insuffisance qualitative du parc de logements qui existait déjà alors à l’époque.

En effet, ce parc avait défraîchi partout et dans tous les pays, et ceci à cause, d’abord, d’un faible niveau de construction qui pouvait remonter, parfois, près d’un quart de siècle, mais aussi à la suite d’un manque d’entretien et d’une utilisation éventuellement trop intensive de ce dernier. Ceci a donné un coup de vieux au parc de logements, mais en même temps qu’il était vétusté et inconfortable, il était aussi surpeuplé, alors que son état justifiait une désaffectation plus qu’urgente. Mais la situation était plus à plaindre dans les pays qui avaient subi les dévastations les plus rudes, dans lesquels on devait procéder à  un logement d’une partie de la population  dans des habitats de fortune.

Durant la guerre, en outre, les systèmes de contrôle des loyers et la protection des locataires avaient été renforcés, par tous les gouvernements. A cet effet, il se passait l’immobilisation du secteur locatif, qui constituait portant la base et l’essentiel du parc de logements, presque partout. Ceci a fait que, dans le contexte économique et social de l’époque, il était  impossible d’outrepasser les lois en vigueur, malgré le fait que la demande en logement, elle aussi, était trop élevée.

Pour tout cela, élever de façon rapide et brutale le niveau de la construction devenait une priorité et un impératif. Toutefois, pour inciter les investissements dans le secteur  du logement, il était impossible de compter sur les mécanismes de l’économie de marché, car ces procédés ne marchaient plus, certainement avec l’usure de leur utilisation.

Finalement, en comparaison avec les ressources d’épargne disponibles, comme il s’agissait de rebâtir tout ce que la guerre avait détruit, les besoins de financement étaient immenses  et démesurés, ceci en parallèle avec la préférence de l’épargne privée à se placer au sein de secteurs plus rentables.

A cet effet, les gouvernements de tous les pays occidentaux, pour faire face à cette situation, étaient obligés d’œuvrer dans l’intervention et l’élaboration d’une politique du logement, dont la mise en place fût justifiée et dépasse largement la simple réglementation utilisée à l’époque[16].

 

2.1. Historique[17]

Pendant la Deuxième Guerre Mondiale, 300 000 habitations HBM à peu près  avaient été bâtis, par lesquels presque 50 % étaient destinés à la location et en dépit de la qualité de quelques exécutions, ces locaux ne suffisent pas assez vue l’immensité des exigences de la France ouvrière et urbaine[18].

 

2.1.1. L’accession à la propriété pendant la période de 1945 à 1965

La Deuxième guerre mondiale a détruit une partie de la France. La circonstance est terrible : 45% des habitations se révèlent en surpeuplement (quasi 30% rencontrent un sérieux surpeuplement) et 10% des habitants demeurent dans des logements complètement malsains. La commodité ne trouve pas assez de place : 90% des habitants ne disposent pas de salles de bains ou de douches, 80% sont sans WC intérieurs et 48% ne possèdent pas d’eau courante. En plus de ce désastre, l’insuffisance systématique de locaux est une situation angoissante à Paris et dans toutes les grandes villes. Le relèvement de l’économie du pays conduit les gens à l’immigration. En outre, le pays français traverse un accroissement particulier de la population. Pour terminer, l’accès à l’indépendance conduit les français colonisés à revenir dans leur patrie, autrement dit en France.

Vers les années 45, la France a pris certaines initiatives hésitantes afin d’essayer de rétablir le déficit d’habitations, entre autre l’installation de 100.000 logements temporaires pour les immigrés et la conception d’une loi de requête au profit des personnes sans logements. Toutefois l’installation de nouvelles habitations traîne. On se place au milieu d’une pénurie terrible et chronique de l’habitation qui atteint autant les familles populaires que celles de classes moyennes. Le Ministre de la Reconstruction de 1948 à 1953, Eugène Claudius-Petit, a indiqué trois faits importants : la restauration des prix de location et le perfectionnement de l’ancienne propriété (selon la loi de 48), la poursuite de la mesure privée dans le domaine constructif et le fait d’industrialiser les méthodes de fabrication. L’attribution logement est créée par la loi du 1er septembre 1948. Celle-ci répartit le marché de l’habitation afin de rentabiliser les fonds immobiliers misés. Elle instaure l’autorisation à la conservation des anciens bâtiments dans les lieux pour les occupants et de la propriété locative sociale. Un Fonds National pour l’Amélioration de l’Habitat, ancêtre de l’ANAH, est instauré afin de remédier à ces difficultés. La fabrication de locaux est accélérée par la loi du 21 juillet 1950, essentiellement en s’introduisant dans la propriété, par l’intermédiaire des commissions et subventions à long termes du Crédit Foncier. Cette loi transforme également les HBM en HLM (Habitations à Loyer Modéré).

Le projet Courant envisage l’installation de 240.000 habitations par an durant cinq ans en 1953, tandis qu’en 1952, on n’a pu en construire que 82.000. La loi du 6 août 1953 acquitte l’autorisation des souverainetés publiques en fait de dépossession légale. Elle inflige à toutes les sociétés disposant plus de 10 employés le paiement de 1% de la totalité salariale pour leur contribution dans l’effort de fabrication. Par là s’achève l’habitation patronale.

Le 1er février 1954, la sollicitation de l’Abbé Pierre va énormément ébranler le pays français et engendrer une importante réaction d’aide mutuelle : « l’insurrection de la bonté ». L’État édite une compétition monumentale pour la construction de LEPN (Logements Économiques de Première Nécessité). Sont réalisés urgemment partout en France des cités : 12 000 habitations et plus dans 220 villes. En 1954, on constate d’autres innovations : la conception de l’Épargne Fabrication et la création de la première loi sur les droits d’habitations sociaux.

La phase de la « reconstruction » se termine à la fin de 1950 et débute la phase de la « construction ». La moralité se transforme, la France se dirige vers un lendemain « radieux ». Des projets sont établis tous les cinq ans pour les HLM. Le gouvernement édite plusieurs compétitions pour une construction plus rapide et moins couteuse. Le fait d’industrialiser la réalisation accorde un important élargissement à la création, une réduction des prix et une décadence des sursis d’accomplissement. Cela aboutira à des projets grandioses. Les ZUP (les Zones à Urbaniser en Priorité fondées par la loi du 31 décembre 1958) se déterrent. Au total,  220 ZUP  procurant 2,2 millions d’habitations seront installées en moins de 15 ans. Toutefois, c’est pendant ce même instant qu’apparaîtra une réalisation exclusive de l’habitation : tout d’abord une propriété sociale habituelle accueillant la majeure partie des petites classes moyennes, ensuite une propriété de passage à préceptes limités pour les « asociaux » ou les « inadaptés ». La conception du local de passage est apparue et va s’élargir vers 1960 avec l’entrée de beaucoup d’employés étrangers.

 

2.2. À partir 1965 jusqu’en 1975 : les 10 célèbres de la réalisation de masse

Une énorme perturbation sociologique marque les années 1965 à 1975 vue que la population française touche les 50 millions. Le niveau de consommation des familles s’accroît. La requête au prêt pour obtenir un local éclate. L’effectif moyen de débuts d’ouvrage est parti de 100 à 1000 par interventions. Vers l’année 1973, la réalisation atteint 556 000 habitations. Le résultat est impressionnant : en 1946, on est parti de 12 millions de locaux pour parvenir à 21 millions en 1975. La disposition en eau courante dans le local est partie de 38 à 98%, 20 à 74% pour les WC intérieurs. La surpopulation intense est passée de 12,8 à 4,8%. Vers l’année 1975, 72,9% des habitants demeurent dans un environnement urbain. Cette phase des « 30 glorieuses » est principalement révélée par le pouvoir gouvernemental. L’État est la première autorité financière, le premier à employer et le premier fondateur : il est partout. Celui-ci va rationaliser, disposer, diriger et contrôler les stratégies de l’habitation.

Cependant, en dépit des belles affirmations, les systèmes instaurés ne suffisent pas afin de régler la difficulté des mal-logés, surtout les étrangers. C’est la résorption des bas-fonds qui leur permettra définitivement d’atteindre le local social. L’Ile-de-France, le PACA et le Nord hébergent, en 1964, 90 % des demeurants en bas-fonds dont 75 000 individus environ. Le décret loi du 14 décembre 1964 ou loi Debré, permet aux communes d’extraire les endroits où sont implantés les bas-fonds dans le but de les reconstruire en des véritables habitations. Les statistiques énumèrent encore environ 400 bas-fonds en 1970. Toutefois, en à peine cinq ans, ils ont presque décampé. En 1976 a été démoli à Nice l’ultime grand bas-fond appelé « La digue des Français » qui héberge 2000 personnes.

Si on réalise alors beaucoup de locaux collectifs contemporains, 75% des habitants français préfèrent pourtant une habitation individuelle. Cette dernière s’accroîtra de manière étonnante. La construction d’habitations individuelles constitue 30% de la totalité de la construction de local en 1965 et vers l’année 1977 elle représente 57%. Le ministre du Logement, Olivier Guichard, organise en 1968 la première grande discussion à l’Assemblée Nationale sur la problématique de l’urbanisation : « Le débat qui s’ouvre est un débat, non pas technique, mais politique ». Il évoque le « droit à la ville » et suggère la croissance du rôle communal et l’opposition à toute séparation sociale.

Lors du premier choc pétrolier de 1974, la commodité de l’habitation s’est évidemment améliorée ; toutefois, 16 millions de personnes mal-logées subsistent encore en France. 39 % des logements principaux manquent encore de confort. Une stratégie déterminée d’aménagement de la propriété existante et de démolition du local malsain a été convenue. C’est le moment de la reprise des bâtiments vétustes, qui aura pour conséquence de « déterrer la pauvreté » dans ces locaux malsains et de persister sur la propriété locative sociale. Néanmoins, la propriété HLM est dans un mauvais état de vétusté. La technique d’aménagement des buildings a dévoilé ses incapacités. À partir de 1975, l’organisation permanente de coordination « Habitat et Vie Sociale » (HVS) s’introduit, ayant pour but « d’enrayer le processus de dégradation physique et de marginalisation de la population dans les grands ensembles ». D’où apparaît la politique de la Ville. L’installation de ZUP est entièrement prohibée le 29 mars 1976.

En se fiant à l’instinct de son nouveau délégué général, Robert Lyon, le groupe HLM va lancer les fondements d’un changement en profondeur du mécanisme dans « le livre blanc HLM ». Son constat passe ‘de la crise du logement à la crise de l’habitat ». Dans son coin, l’État, sous la direction du Premier ministre Raymond Barre,  préconise un changement en profondeur de la subvention  de l’habitation. C’est le changement de 1977 visant à améliorer la solvabilisation des foyers et à privilégier l’accès au logement. Selon ses promoteurs, le marché est obligé de répondre aux exigences. Le changement établit l’Aide Personnalisée au Logement (APL) et le Prêt Locatif Aidé (PLA). Des soutiens devant accorder la modification de l’effort des foyers. Il en est de même pour l’accès à l’habitation sociale avec le fondement du Prêt Aidé à l’accession à la Propriété (PAP).

 

2.3. À partir de 1975 jusqu’en 1995 : le local à travers la politique de la ville

En 1980, s’accroît une nuance sociale des politiques de l’habitation. L’introduction simultanée des zones de l’habitat et du mouvement social est certes, dans ces secteurs, l’un des évènements notables de la fin du 20^ème siècle. L’habitation des individus démunis, jusqu’alors exposé à la marge des politiques de l’habitation, aboutit en un centre d’intercession des autorités publiques dans le secteur de l’habitation sociale.

Vers le mois de juin 1982, environ un an après l’entrée de la gauche au pouvoir, le décret de Quilliot indique les privilèges et responsabilités des occupants et des propriétaires. Cette loi expose, pour la première fois, le premier point sur le « droit fondamental à l’habitat ». En revanche, c’est le décret du 31 mai 1990, exposé par le ministre du Logement, Louis Besson, de l’administration de Michel Rocard, qui essaie particulièrement d’instaurer l’autorisation à l’habitat. Il conçoit les projets départementaux pour l’habitation des individus défavorisés et les Capitaux de Solidarité habitation, et procure une importante responsabilité aux propriétaires sociaux. Un an par la suite, le 13 juillet 1991,  le décret de direction pour la Ville oblige aux communes localisées dans des villes hébergeant 200 000 habitants et plus de posséder 20% d’avoir des habitations sociales sur leur propriété.

En 1995, le ministre du Logement d’Alain Juppé, Pierre-André Perissol, expose trois lignes d’intercession : la réplique à l’état d’urgence, l’accès à l’habitation et la reprise du placement privé. « Les HLM sont au cœur de la chaîne du logement, car ils doivent à la fois insérer les plus défavorisés et permettre aux classes moyennes de se préparer à l’accession à la propriété ». L’instauration du crédit à taux zéro banalise l’accès à l’habitation. Ensuite, sous la direction Jospin, le volet habitation du décret d’orientation relative du 31 juillet 1998 à l’opposition contre les révocations transforme le mécanisme des procurations d’habitations sociales, expose des méthodes pour augmenter la proposition d’habitations et devancer les révocations. En outre, il réexpose les rôles de l’habitation sociale, consacrée à des « ménages modestes ou défavorisés »…

 

2.4. 2000 à actuellement : crise, rénovation urbaine et accession à l’habitation

De nos jours, avec l’ardeur des coûts de la propriété, la proposition de locaux « bon marché » s’est fortement diminuée. La propriété privée incommode, dont la partie la plus sociale a été très concernée, décampe petit à petit au désavantage des foyers à revenus insuffisants. Certaines régions de logement social et de propriétés endommagées se sont surtout transformées, par le fait des résultats du jeu du marché et la diminution du logement « malsain », en endroits d’exclusion sociale et d’accumulation des dysfonctionnements tels que danger, insuccès scolaire, inactivité professionnelle, rivalités de plusieurs cultures.

En 2003, la loi Borloo, sur la conduite et l’organisation pour la ville et l’amélioration urbaine, expose les systèmes d’intercession du gouvernement dans les Zones Urbaines Sensibles (ZUS) et instaure l’Agence Nationale pour la Rénovation Urbaine (ANRU). Il faut reconstruire quelques HLM pour mieux les imprégner à l’agglomération. Les interventions de destruction-rénovation débutent tandis qu’il en ressort une énorme perturbation de l’habitation abordable.

En 2007, le décret sur le Droit Au Logement Opposable (DALO) vient encourager la fonction de l’habitation sociale dans l’hébergement des individus défavorisés. L’habitation des individus démunis, jusqu’alors exposé à la marge des politiques de l’habitation, aboutit en un centre de l’intercession des autorités publiques dans le domaine HLM tandis que le pays français rencontre un trouble intense de l’habitation abordable incluant les classes moyennes.

 

2.2. Les marchés et opérateurs

En 2008, on croyait bien à l’achèvement du cycle immobilier engagé en 1998, mais cela ne fût pas le cas : la progression du marché résidentiel n’a été touché par la crise que de façon momentanée. En effet, qu’ils soient neufs ou anciens, les logements ont vu leurs ventes, en 2010, se répartir de façon nette avec une amplification du mouvement en 2011, totalisant  1 100 000 ventes.

 

2.2.1. Le marché en repli de l’accession à la propriété

En 2011, dans le neuf comme dans l’ancien (dont le marché concerne uniquement les ventes de logements du secteur privé, qu’ils soient anciens ou récents), l’activité principale s’est vue rare. Une désolvabilisation a atteint un grand nombre suite à la fixation des prix à un certain niveau, outre le resserrement de critères à la demande de  crédit. Si les taux d’intérêt sont restés pleinement stables, en effet, il s’agissait pour les banques de faire preuve d’un certain raffermissement quant à la qualité des dossiers des clients.

Notamment, ce sont d’abord aux investisseurs en quête « d’actifs tangibles », pour le domaine de l’ancien, que l’on attribue, en fin d’année, le sursaut des transactions. En effet, à leur « penchant » pour l’immobilier « valeur refuge » s’est allié l’arrivée sur le marché d’un effectif considérable de biens locatifs, pour lesquels les propriétaires souhaitaient céder avant l’application du ler février 2012de la réforme des plus-values immobilières. En revanche, la réduction d’impôt Scellier, dans le secteur du le neuf, n’a motivé que peu d’acquéreurs.

Sur le premier semestre de 2012, les sensibles appréhensions concernant les ventes en 2011 se sont réalisées et concernent aussi bien l’ancien que le neuf, à cause des termes électoraux, des réformes fiscales et de l’obscurcissement du climat économique. Malgré le fait que le nouveau gouvernement ait envisagé des dispositions spécifiques, celles-ci Les n’auront pas effet avant plusieurs mois, le temps d’une grande souffrance pour les marchés.

Après un mois de janvier record, en termes de nombre de contrats, pour le secteur de l’ancien, le marché s’est immobilisé à cause de la surcharge de l’impôt sur les plus-values immobilières à partir du 1er février 2012. Ajouté à cela, le contexte des campagnes électorales n’a pas failli au fait d’être peu favorable aux inquiétudes immobilières, traditionnellement ; ceci n’étant pas l’unique raison expliquant la diminution des transactions enregistrée. Cette baisse résulte également de la cession du prêt à taux zéro (PTZ)  particulier au secteur du neuf depuis le 1er janvier 2012.

Dans le secteur du neuf, même si les promoteurs réussissent l’adaptation de l’offre aux acheteurs propriétaires du prêt à taux zéro (PTZ+).        Déjà réticents avec ce qui reste du dispositif Scellier, les investisseurs pourraient l’être encore un peu plus à cause des nouvelles  dispositions d’encadrement des loyers.

A cet effet, l’on pressent une baisse des prix secondaire au repli des volumes de vente, dans un contexte économique très incertain, dont l’ampleur est néanmoins difficile à prévoir : la conséquence devrait être plus lourde dans l’ancien par rapport au neuf, du fait que les promoteurs sont aptes à adapter rapidement leur production à la situation de sorte de limiter l’agencement de stocks qu’il faudra écouler avec une réduction sur les prix.

En cinq ans d’évolution, le prix de vente moyen des appartements, dans le secteur du neuf, en France métropolitaine a atteint 3 773 euros/ m2 à la fin 2011, s’il était de 3 071 euros/m2 en fin 2006. Cela connote une augmentation générale de l’ordre de 23% et, en moyenne, soit 4,6% l’année. Cette progression dépasse un peu plus forte celle de l’indice du coût de la construction (ICC), et se révèle être très élevée par rapport à l’indice des prix à la consommation avec une augmentation de 9,4% en 5 ans (1,9%  par an en moyenne).

Sur cette même période de 5 ans, l’évolution des prix dans l’ancien ne retrouve pas cette même linéarité. L’indice des prix sur l’ensemble du marché de l’ancien (FNAIM) notait 2 614 points au quatrième trimestre 2011, s’il était à 2 578 points au ler trimestre 2007. Ceci dénote une augmentation de seulement 1 %. Avec un franchissement de la barre des 1 400 points en fin 2000, cet indice a augmenté de façon perpétuelle jusqu’en fin 2007 avec près de 88% en 11 ans avec 2 630 points. Vers 2008 et 2009, une descente a été notée puis une grande ascension vers les 2 626 points au troisième trimestre 2011. Depuis la fin de l’année 2011, une dynamique de baisse semble s’installée.

 

2.2.2. Orientations

Les politiques publiques influent constamment les marchés de l’immobilier résidentiel au travers, par exemple,  des mesures financières, qu’il s’agisse d’allocations-logement, prêts avec bonification ou sans intérêts, subventions aux actionnaires d’activités sociales, etc., de nature fiscale (procédés pour inciter à investir dans le locatif, impôt des plus-values immobilières des revenus fonciers, etc.) et juridique (prescriptions urbaines, règles de construction, et prescription des contrats de bail d’habitation, détermination des indices de correction des loyers, etc.). Dans ce sens, le Premier ministre ayant défini, dans sa déclaration de politique générale du 3 juillet 2012, les grandes lignes de la politique du logement pour les années à venir, le nouveau quinquennat ne fera pas exception à la tradition.

Durant la campagne présidentielle a été confirmé, l’objectif fixé portait sur la construction obligatoire annuelle de 500 000 logements durant le quinquennat, parmi lesquels 150 000 seront des logements sociaux. Pour y parvenir, les deux mesures symboliques concernent :

• la politique foncière : à travers un plan de mobilisation sans précédent du foncier,
• la rétribution du logement social par le « relèvement » du plafond du Livret A : par lequel le doublement ne serait plus de mise.

Egalement, il s’agit :

• d’augmenter de 5% le quota de logements sociaux attribué par l’article 55 de la loi SRU dans les communes comptant plus de 3 500 habitants, pour passer de 20 à 25%, et
• d’amplifier par cinq les sanctions pour les communes qui commettent des infractions.

En outre, les mesures porteront également sur le relancement du Plan bâtiment Grenelle visant l’amélioration de la performance de l’habitat, neuf et ancien, en termes de température, dans le but de réduire les émissions salissantes et de amoindrir les dépenses en énergie des familles.

Jusque là, il n’a pas été annoncé un remplaçant au dispositif Scellier, malgré son expiration prévue pour fin 2012, au plus tard. Aussi, si un projet concernant la construction et la location de logements à loyers intermédiaires a été énoncé, durant la campagne présidentielle, à l’aide de la contribution des SUC, aucune allusion non plus n’a été faite sur le sujet. Par contre, plusieurs mesures prévues ont tendance à inspirer la réticence des propriétaires bailleurs privés, dont le découragement est plus que confirmé, lesquelles portent sur:

• la délimitation des loyers au sein des agglomérations dans lesquelles les tensions sont les plus puissantes, dans l’attente d’une révision du statut des contrats de bail d’habitation ;
• une nouvelle surcharge concernant la taxation des revenus du capital et le retour à des taux d’ISF plus grands.

Concernant la taxation des plus-values immobilières (exonération au bout de 30 ans), la réforme, entrée en vigueur le 1er février 2012, apporte une nouvelle assez mauvaise dans la mesure où  elle serait abandonnée au profit du régime en vigueur avant 2004 (exonération au bout de 22 ans).

 

2.2.3. Investissement immobilier et défiscalisation[19]

Avant tout, il est nécessaire d’apporter une précision au terme de « défiscalisation », dans la mesure où il est lié à certaines ambiguïtés. Le Conseil des prélèvements obligatoires définit la défiscalisation comme relevant du concept de la « fiscalité dérogatoire » qui consiste en un tout extraordinairement complexe, composé de mesures particulières de fiscalités, enfreignant le droit commun. L’enjeu, ici, concerne l’incitation du contribuable dans le sens de l’investissement de son économie disponible dans des secteurs économiques ou sociaux défendus par les pouvoirs publics, grâce à la possibilité d’un soulagement fiscal.

Il y a donc un effort d’investissement, côté contribuable, gratifié par une prérogative fiscale et une perte de recettes, du côté pouvoirs publics, adjointe à l’accomplissement des intérêts des politiques publiques et équilibrée par la participation du contribuable investisseur. Ce schéma est celui dont l’équilibre ne doit pas tomber dans le concept caricatural du puissant propriétaire foncier qui profite de son cadeau, celui « fait aux riches » pour bénéficier d’une « niche fiscale », loquacité bien connue et reprise mais trop simpliste et limitative. A cet effet, dans ce secteur spécialement délicat et stratégique de l’économie nationale, notamment dans l’immobilier, les processus de « défiscalisation » ont été inventés à des fins instrumentales pour servir et permettre à l’État de  joindre l’économe à la croissance du secteur du logement. En effet, étant investisseur et propriétaire immobilier, le particulier épargnant n’est donc plus considéré comme étant un juste propriétaire d’un patrimoine, à partir duquel il tire des rétributions ; aussi, il joue un rôle important et indispensable dans la dynamisation de l’offre de logements, malgré le fait que, pour ce fait, il est demandé des pouvoirs publics de consentir à l’abandon d’une fraction des taxations.

Actuellement, la représentation de la défiscalisation de l’investissement immobilier des personnes particulières trouve son origine dans la loi du 23 décembre 1986, appelée « Loi Quilès-Méhaignerie ». Cette loi, constituant le premier des grandes directives pour l’aide fiscale en faveur de l’investissement locatif, a été engendrée autour d’une diminution de la taxation sur le revenu pour les acquisitions de logements neufs affectés à la location.

Cependant, c’est le régime de 1996, « l’amortissement Périssol » qui est le plus inaugurateur. En effet, pour la première fois, le régime fiscal se porte dans la reconnaissance d’un bien immobilier acquis par un particulier peut faire l’objet d’une rentabilisation, que cela s’inscrive dans un but de location ou d’exploitation. Ceci revient à dire, sur le plan fiscal, que cela permet à son propriétaire d’enregistrer sa dépréciation dans le temps. C’est d’ailleurs cela qui fait le plus grand intérêt de ce régime et a constitue son succès, promettant un encadrement assez flexible.

Dans ce sens d’ailleurs, le régime « Périssol » constitue le point de départ d’une reproduction de régimes consécutifs de défiscalisation, aménagés à un rythme de tous les deux ou trois ans, qui se substituent et se  confondent dans un réseau de règles d’une très complication élevée. En 1999, de fait, le régime « Besson » vient amortir le régime Périssol, duquel est, désormais, tend plus vers le logement intermédiaire, partagé en « Besson neuf » et « Besson ancien ».

En 2006, cependant, il apparaît le régime Robien, mettant en place un procédé qui tend à inciter, en termes fiscaux, les propriétaires bailleurs qui décident de prendre l’engagement d’honorer un certain seuil de loyer. Mais en 2006, des dispositifs de « recentrage » qui portent sur les zones de manque de logements sont engagés sur le Robien. Cependant, il est aussitôt parfait par le régime « Borloo », également subdivisé en « Borloo neuf » (ou populaire) et « Borloo ancien ».

Mais ces « Borloo », en 2008, sont abrogés et substitués par le régime « Scellier » qui, d’ailleurs, marque une disjonction avec les systèmes antérieurs puisqu’il renonce, au profit d’un régime de limitation d’impôt, au système de rentabilisation. Avec la loi n° 2009-1673 du 30 décembre 2009 de finances pour 2010, ce dernier régime est sujet à des mesures limitatives, suite aux exigences du summum des niches fiscales.

Des régimes spécifiques se sont développés à côté de ces régimes généraux, ou les perpétuant, qui visent des secteurs spécifiques :

• le régime « Girardin » pour l’outre-mer,
• le « Scellier social » pour le logement social,
• la location meublée non professionnelle,
• le « Bouvard » en faveur de la location de résidence de services,
• le « Robien ZRR » et le « Demessine » pour le logement locatif en ZRR.

Donc, de façon spécifique, le cadre fiscal de l’investissement immobilier des particuliers est varié, imprégné par une difficulté complexe secondaire à la reproduction des intérêts, parfois opposés, du codificateur. Sans doute, c’est ce qui explique qu’il est nécessaire de tempérer la portée, bien au-delà des avantages, alléchants, offerts.

 

2.3. Les propriétaires[20]

L’accès à l’habitation est véritablement rattaché aux phases de la fréquence de vie des foyers. La phase maximale de la primo-accession concerne les personnes âgées de 30 à 44 ans et que les nouveaux achats se transforment en majorité le fait de ménages étant déjà en possession de leur propre habitation à partir de 45 ans.  Assurément, cette circonstance est surtout engendrée  par la possibilité d’emprunt des foyers, étant donné qu’à partir d’un certain âge l’endettement devient compliqué. En outre, au-delà de 45 ans, le nombre de possesseurs résidents surpasse les 60% mais également diminue petit à petit.

Les  dispositions  de  la  population  des possesseurs de leur habitation principale sont influencées par ces  étapes  d’accès  à   l’habitation.

L’observation de la position des possesseurs confirme une différence entre le monde des accédants à l’habitation (les foyers en plein règlement de leur dette pour obtenir leur habitation)   et  des  « propriétaires  non accédants » (ceux qui n’ont pas d’emprunt en cours pour cette accession). Ceux-ci sont généralement des foyers ayant terminé leur règlement de compte ; néanmoins, on constate également parmi ces propriétaires non accédants ceux ayant reçu leur habitation en tant qu’héritage ou l’ayant obtenu par un paiement immédiat. Ce sont deux mondes totalement différents,  surtout par rapport à la situation de fréquence de vie. L’âge moyen des accédants à l’habitation est de 43 ans ; celui des possesseurs non accédants est de 63 ans. Ainsi, il existe une vie quasiment différente entre les deux parties.

Presque 70% des accédants à l’habitation sont des parents, contrairement à l’intégralité des foyers dont l’effectif est de 37 %. Cette circonstance sans doute combinée au classement par âges de ces individus  (70%  de la population  sont âgés de  30  à  49  ans),  s’avère  toutefois particulière aux  possesseurs  car  78%  des  foyers  possesseurs  dont  l’individu en question est âgé de  30 à 49 ans sont des parents (71%   de   couples et   7%   de   foyers monoparentaux), tandis que le taux n’est plus qu’à 61% pour le cas des locataires à ces mêmes âges (18%  de  foyers monoparentaux).

Le cas des possesseurs non-accédants est tout à fait le contraire étant donné que 17% d’entre eux seulement sont des parents. Il est certain que c’est l’âge qui entraîne cette divergence vue le nombre de personnes ayant plus de 50 ans atteignant les 85% de la population. Approximativement, un foyer sur deux comprend un couple mais pas d’enfant. Cela regarde surtout les foyers dont  les enfants sont partis s’installer ailleurs. Ensuite,  30%  sont des solitaires (veufs ou veuves en général).

 

Tableau 1 : Situation familiale des propriétaires occupants

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Personnes Autres Familles   Couples   Couples   Total vivant ménages monoparentales   sans enfants   avec     seules         sans famille                                                               enfants                                                  Propriétaire non accédant Accédant à la propriété 29,8%   11,0% 4,3%   1,0% 2,3%   5,2%   48,1%   19,0%   15,4%   63,7%   100,0%   100,0% Ensemble des ménages 30,4% 3,3% 6,3%   29,7%   30,3%   100,0%

Source : INSEE – Enquête logement de 2002

 

Ainsi, l’habitation s’avère absolument une affaire familiale, néanmoins elle est déterminée par une situation financière convenable. En 2002, la totalité annuelle moyenne du salaire des foyers accédants à l’habitation était de 37 700 euros, tandis que pour l’intégralité des foyers elle n’était que de 27 500 euros et pour les possesseurs non accédants de 28 450 euros.

Cette différence est causée par un effectif considérable de la population active travaillant entre les accédants à l’habitation et un effectif visiblement faible de chômeurs. Pour le cas des possesseurs non accédants, ce sont certes les vieilles personnes qui présentent le plus grand nombre.

On  constate  ces  divergences  à travers  la  structure des moyens financiers par unité de consommation (tableau 2). En réalité, la répartition des gains des possesseurs non accédants est  équivalent à  celle  de  l’intégralité  des  foyers,  hormis  vers  les deux  bouts  de  la  structure, tandis que les  accédants  à  l’habitation  sont mieux illustrés  dans  les  trois déciles supérieurs (42,5%) et particulièrement non présents dans les trois déciles inférieurs (14,5%). Les banlieues des villes se sont peu distingués et hébergent quasiment le tiers de chaque position d’activité. En ce qui concerne les communes rurales, lieu central de l’habitation occupante, elles sont surtout distinguées par les non accédants. On trouve ici une importante liaison avec l’âge des individus concernés.

 

Tableau 2 : Type de commune des propriétaires occupants

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Commune rurale Ville centre des unités urbaines Ville de banlieue* Total Propriétaire non accédant 33,1% 36,0% 31,0% 100,0% Accédant à la propriété 29,4% 33,7% 36,9% 100,0% Ensemble des ménages non propriétaires   12,2%   54,5%   33,3%   100,0%

Villes incluses dans des unités urbaines, hors ville centre

Source : INSEE – Enquête logement de 2002

 

A répartition de foyers semblables (foyers avec enfants dont l’âge des individus concernés est de 30 à 49 ans), les  différences de l’habitat  rattachées  au  couple  « statut  d’occupation /  taille  d’unité urbaine » sont considérables et dépeignent la difficulté de l’accession à l’habitation à cause des  marchés de l’habitat des capitales et  particulièrement  de la ville de Paris.

La  propriété  de  la  résidence  principale  est  étroitement  associée  à  la  maison  individuelle (tableau 3). Celle-ci constitue en 2002 près de 57% du parc de résidences principales, mais cet agrégat  masque la forte différenciation entre  les ménages  propriétaires (80%  en maison individuelles) et ceux qui ne le sont pas (74%) de logements en immeubles collectifs). Il n’y a pas de différence, sur ce plan, entre les accédants et les non accédants.

 

Tableau 3 : Type de logement des propriétaires occupants

 

	Individuel	Collectif	Total
Propriétaire non accédant	80,8%	19,2%	100,0%
Accédant à la propriété	80,5%	19,5%	100,0%
Ensemble des ménages non propriétaires	26,2%	73,8%	100,0%

Source : INSEE – Enquête logement de 2002

 

Cette  particularité  des  possesseurs  se  situe  au sein du  secteur  de  la  grandeur  des  habitations comme 54% des accédants possèdent cinq chambres et même plus ( et 50%  pour le cas des non accédants), lorsque 13,5% des non possesseurs seulement en disposent.

D’où l’existence d’une importante relation entre le moyen d’activité et  la commodité  résidentielle (la divergence de la qualité de matériel de soin qui a concrètement disparu, celle-ci peut être estimée à l’avenir en tant que relative à sa grandeur). Ceci se constate  nettement au moment où l’on  confronte les positions de foyers   qui ont   des   structures   similaires. En effet, l’accession à une habitation spacieuse familiale est seulement destinée  aux possesseurs.

Des divergences remarquables en découlent en termes de niveau d’accession  aux  habitations. Tandis qu’il subsiste quasiment 19% de foyers surpeuplés parmi les non possesseurs, effectif étant très insuffisant parmi les accédants qui demeurent surpeuplés dans plus de 75 %  des  cas.  La différence est  beaucoup plus considérable  pour les possesseurs  non-accédants demeurant moins abondants dans des habitations quasiment spacieuses dont l’effectif de sous-peuplement touche les 88% et à peu près la moitié en état de fort sous- peuplement.

 

3. La politique du logement en France

Les impacts de la maison sur le bien-être social et économique des ménages sont mis en évidence de multiples façons. Les ménages sont, plus fondamentalement, à l’abri « du besoin », la maison assurant la sécurité et la vie protégée du monde extérieur, avec un espace pour se détendre, apprendre et vivre, représentant l’accès à plus ou moins de confort. Mais la maison met aussi le ménage dans un contexte spécifique de voisinage qui peut influencer l’accessibilité des parents, de la société, des services publics et  de l’emploi. Et, où les ménages achètent leurs maisons, la dette de l’habitation et la richesse sont également des préoccupations importantes pour le ménage.

Depuis les derniers impacts que la maison peut avoir sur la qualité et la pratique de tant d’activités à l’intérieure de celle-ci, il n’est pas surprenant que le logement soit relativement coûteux, absorbant 15 à 20% des revenus moyens en Europe et, en l’absence de subventions, cette proportion double pour les ménages à faible revenu. Il est également surprenant, étant donné l’importance du logement, que la plupart des pays européens ont eu une certaine forme de politique du logement au cours des cent dernières années. En termes généraux, les politiques de logement ont été traditionnellement concernés par :

• l’accessibilité, étant l’accès à un logement adéquat et des services de gestion et de maintenance, pour les ménages à faible revenu
• l’abordabilité, impliquant de limiter le fardeau des paiements de logement pour les ménages à faible revenu,
• la qualité, y compris l’élévation du niveau de toute nouvelle construction ou la promotion d’entretien et de réhabilitation pour assurer un logement adéquat pour les ménages les plus pauvres.

Un certain nombre d’études comparatives récentes[21], soulignent que l’accessibilité, l’abordabilité et la qualité ont été au cœur des politiques européennes de logement et ces critères demeurent des préoccupations importantes. Parfois, ils peuvent être des objectifs incompatibles avec les choix stratégiques particuliers. Dans les années 1990, sans doute, la reconnaissance croissante des multiples rôles que jouent le logement dans la cohésion économique et sociale est l’ajout d’une nouvelle préoccupation importante, à savoir l’ « intégrabilité » des mesures politiques. Par exemple, il est plus important de comprendre comment la conception et la gestion des logements interagissent avec les soins de santé et la prestation des services sociaux dans la prise en charge des personnes handicapées et des personnes âgées.

Les programmes de logement, qui étaient, il y a 20 ans, d’abord conçus comme un moyen d’installer des toilettes et salles de bains dans les maisons pauvres, ont évolué dans les politiques de grande envergure, intégrés à la revitalisation des quartiers, voire des villes entières. Dans tous ces domaines importants de la politique, des actions de logement peuvent être nécessaires pour assurer le progrès, mais elles ne seront que rarement suffisantes par elles-mêmes[22]. Les préoccupations politiques contemporaines exigent habituellement une approche multisectorielle coordonnée. L’ « intégrabilité », comme les budgets publics se resserrent et la pénurie de logements bruts continuant de diminuer, va devenir une préoccupation dominante dans les politiques de logement européennes futures.

La responsabilité de la politique du logement est au niveau national et de l’Union Européenne, qui n’a pas de compétence directe dans le domaine de la politique du logement, du moins telle qu’elle est définie conventionnellement[23]. En effet, dans les pays, il y a eu un changement dans les années 1980 pour développer les compétences sous-nationales et municipales en matière de logement (mais pas toujours les ressources disponibles) à la fois dans les pays où, historiquement, de grandes politiques pour le logement, comme le Danemark et la France, existent et ceux qui développent une nouvelle orientation dans la politique du logement, comme l’Espagne et l’Irlande.

Ainsi, dans de nombreux pays, suite à la reconnaissance du fait que les méthodes utilisées pour planifier l’investissement en logement ou contrôle de la gestion de la location sociale peuvent contribuer à une citoyenneté active et la participation communautaire, il y a eu des tentatives importantes pour déléguer la prise de décision des pouvoirs aux communautés de quartier.

 

3.1. La politique française pour le logement

Compte tenu du contexte des années qui ont suivi la Seconde Guerre mondiale, il y a peu de surprise quant au chemin que la politique du logement a suivi. La grande dévastation de la guerre a déclenché une intervention en urgence de l’Etat et justifie les principes plus tenues en vogue en France. La crise du logement a été aggravée par une urbanisation massive qui résulte de deux phénomènes: un exode rural rapide et un haut taux de croissance de la population. Nous pouvons attribuer cette dernière à la propre version du baby-boom de la France, ainsi que d’un afflux croissant d’immigrants en provenance d’autres parties de l’Europe.

 

3.1.1. L’aide à la pierre

Compte tenu de l’urgence de la situation, la politique du logement a été caractérisée principalement comme une aide à la pierre, ou des interventions « de brique et de mortier ». Dans une tentative pour  relancer l’industrie du logement, l’Etat a investi massivement dans la construction, et a créé ainsi des incitations financières et procédurales pour encourager de nouvelles mises en chantier. Le Plan Courant (1953) était l’essentiel de ces efforts en ce qu’il a cherché à aborder la politique du logement en termes physique, financier et administratif. Plus tard dans la même décennie, la notion de globalité dans la politique du logement a été retravaillé et élargi pour inclure non seulement ces facettes, mais de placer l’objet du logement dans un contexte plus large.

La création de la ZUP reconnaît que la construction de logements en elle-même n’était pas suffisante, mais qu’il nécessitait d’autres interventions publiques, y compris la fourniture d’infrastructure publique. En comparaison avec les périodes ultérieures, ce moment dans la politique du logement français est peut-être plus caractérisé par l’implication de l’Etat dans la construction proprement de nouvelles unités de logement. Le logement, donc, prend un nouveau statut, celui d’un bien public, avec l’intrusion de l’État dans son règlement, étant justifié par un besoin pour répondre à la grave crise du logement en France à l’époque[24].

Ceci identifie la période 1950-1960 à l’ère des HLM et des grands ensembles, qui ont germé dans les périphéries des villes françaises à la suite de prêts bonifiés aux organismes du secteur public appelés bureaux publics HLM. Grâce à leur réduction des coûts, les méthodes de construction industrialisées et de conception particulière, les HLM ont réussi à répondre plus efficacement à la grande pénurie de logements à l’époque – bien que cette qualité de réponse est aujourd’hui discutable. Une série de politiques de logements à l’aide de financement, appelées aide à la pierre a été mise en place pour inciter la construction de logements l’État, comprenant les prêts spécialisés pour les ménages dont les revenus sont des limités, dont le Crédit Foncier.

Dans un contexte en constante évolution, la politique française voit encore une fois l’évolution dans le sens du désengagement du gouvernement en termes d’offre de logements. Le mot « désengagement » n’a pas tout à fait signifié un retrait complet et total de l’Etat du marché du logement. Au contraire, il s’agit d’un ralentissement dans le rythme des nouvelles mises en chantier et un changement d’orientation vers la réhabilitation des logements existants avec un certain nombre d’aides financières pour encourager les investissements par les propriétaires privés. C’est la loi Malraux de 1962 qui a suggéré un besoin pour la reconstruction de la France au niveau des vieux quartiers urbains, exposant qu’un abandon total des Centres Villes de la France et de ses banlieues aurait des conséquences négatives sur la vie sociale et, par conséquent le logement[25]. En plus de cette tendance pour la réhabilitation des logements et la rénovation, il s’agit également d’une orientation pour accroître les possibilités d’accès à la propriété pour tous, y compris les ménages à faible revenu. En effet, la nouvelle notion de logement social diversifie les options sur le marché du logement social en ouvrant un certain nombre d’entre eux à la propriété abordable, et à la, portée de la population à faible revenu dans le débat sur la propriété (ce qui est souvent exclu). De même, la création d’une banque d’épargne logement (1965) et le marché hypothécaire en (1967) a également eu un effet croissant sur les ménages et la participation du secteur privé dans le marché du logement.

 

3.1.2. Réformes et subventions

En 1977, le Reform Act a été de loin l’élément le plus crucial de la législation au cours de cette période, et présente de nombreux programmes d’aide financière aux acteurs du secteur privé que nous voir encore aujourd’hui. Au centre de cette loi se trouve la reconnaissance de la vaste gamme de types de logements et des besoins de créer des subventions qui correspondent à ces différentes formes :

• Aide personnalisée au logement (APL) : bourse du gouvernement qui aide à payer le loyer des ménages en factures mensuelles. Il ne couvre pas nécessairement l’équilibre entre le loyer réel et ce que le ménage est capable de payer, mais est plutôt déterminé sur la base du nombre d’enfants et de salariés dans le ménage, ainsi que le salaire de ces salariés. Il n’est pas rare pour un ménage d’être en mesure d’obtenir un APL, en effet, de sorte que le gouvernement diminue ses dépenses, ses paiements mensuels. Dans de nombreux cas, un ménage face à l’augmentation des coûts en raison de l’amélioration, à travers les aides financières suivantes, peuvent bénéficier de l’APL.
• prime à l’improvement de l’habitat (PAH) : subvention destinée aux propriétaires à faible revenu dans le but d’apporter des améliorations fondamentales au sein de leur maison.
• Prêt Locatif Aidé (PLA) : prêt bonifié, dédié à la nouvelle construction de logements locatifs. Les bénéficiaires de l’emprunt sont des acteurs du secteur privé ainsi que du public et les organismes du secteur à but non lucratif engagés dans la production de logements sociaux.
• Prime à l’amélioration du logement a l’usage locatif sociale (PALULOS) : semblable à un PLA, destinée aux logements locatifs, mais ce prêt bonifie les prestations de rénovation des logements existant.
• Prêt en accession à la Propriété (PAP) : distribué exclusivement par le Crédit Foncier de France, ce prêt à taux inférieurs au marché est à la disposition des ménages à faible revenu pour l’achat d’une nouvelle propriété. Malgré sa popularité, le PAP a finalement été remplacé par un prêt à taux d’intérêt de 0% au milieu des années 90.
• Prêt conventionné (PC) : prêt à un taux d’intérêt légèrement plus élevés, mais les taux doivent être convenus entre les banques nationales et le Crédit Foncier de France qui ont l’autorisation de les distribuer. Ce prêt peut être obtenu soit pour des propriétés nouvelles ou existantes, la location ou la propriété.

Dans la liste ci-dessus, le changement d’orientation d’aide à la pierre / d’aide à la personne (à partir de la construction à l’aide financière individuelle) devient évidente.

 

3.1.3. L’aide à la personne

Bien que nous ayons vu le même changement de philosophie dans ce pays, en raison des types de programmes de ressources financières et la poursuite, quoique réduite, de la production de logements sociaux, font que la situation soit différente en France. Les avantages d’un tel changement, même après trois décennies, ne sont pas tout à fait clairs. L’État, en se dégageant comme il l’a fait à partir du  financement du logement, a permis l’affirmation d’un parc locatif privé abordable en perpétuité, tout en améliorant la qualité de ce marché, et tout cela pour un coût budgétaire qui était significativement inférieure à celui de la réalisation des HLM.

Malgré les efforts déployés pour accroître les possibilités d’accès à la propriété pour tous les segments de la population française, un certain nombre de facteurs – la politique monétaire anti-inflationniste, notamment – a travaillé de façon antithétique à ces objectifs.

L’effet de « la rigueur de la politique économique française » est en fait double:

• une faible inflation qui a augmenté le fardeau réel de l’hypothèque de la dette contractée », ainsi que
• la stagnation des salaires réels[26].

Ainsi, alors que beaucoup de ménages Français ont eu la mauvaise surprise de ne pas voir leur intérêt nominal en baisse comme ils l’ont prévu, beaucoup ont également été touchés par des hausses minimes de leurs salaires. L’incroyable élévation du taux de chômage au cours de cette période a peu fait pour résoudre le problème, de sorte à laisser de nombreux ménages, en particulier les jeunes ménages, hésitant à prendre en charge une éventuelle propriété.

Néanmoins, la politique du logement française n’a cessé d’évoluer au cours des vingt dernières années avec un certain nombre de points clés d’inflexion le long du chemin. Les lois de 1982 et 1983 et la décentralisation a ouvert la participation du secteur public afin d’inclure les localités aux niveaux municipal et départemental, qui ont désormais le droit et la responsabilité de définir (par la planification de l’utilisation des terres) l’avenir de l’implantation de logements à l’intérieur de leurs frontières. Les communes sont également attendues pour créer des plans en priorité, appelés contrats de ville, qui traitent de la question du logement, et de signer la mise en œuvre des conventions avec l’Etat. Là encore, ces contrats prioritaires placent la question du logement dans un contexte urbain plus large, tissant dans les questions de la vie sociale et de la santé globale de la ville.

Le partage des responsabilités, ou « solidarité » comme certains l’ont décrite, derrière la question de logements, a été encouragé par la loi de 1990 de Besson qui a établi le droit au logement en déclarant: « La garantie du droit au logement constitue une responsabilité pour la nation toute entière. Toute personne ou famille présentant des difficultés particulières, en raison de l’incapacité de leurs ressources ou devant limiter leurs moyens financiers, a droit à l’assistance de la localité, dans certaines conditions, d’obtenir et de résider dans un logement décent »[27].

Comme l’HUD exige pour divers programmes dans ce pays, la loi de 1990 stipule que chaque ministère, en collaboration avec les municipalités, les organismes sociaux locatifs, les bureaux en charge de l’allocation d’aide aux familles et autres organismes à but non lucratif, d’élaborer un plan d’action pour le logement direct aux couches les plus défavorisées de la population. Si la loi Besson apparaît comme un retour à l’ancien sur les approches d’intervention de l’État, il y a du vrai dans ce que les chiffres à la fin des années 1980 estiment que 200.000 à 400.000 familles étaient sans abri et 2 millions étaient « mal logés»

Ainsi, alors que l’approche de l’aide à la personne avait en effet profité à une importante proportion de la population française, elle a pu ignorer les plus mal loties en France. Pourtant, nous ne sommes pas susceptibles de voir un retour à la production de masse de logements qui caractérise la politique française du logement d’il y a quarante ans, en partie en raison du débat qui entoure la question de la droit au logement.

Il est important de souligner que même s’il y a eu des changements dans la pensée au fil des ans, la vue d’ensemble de la politique du logement française incarne deux objectifs principaux:

• Pour traiter logement dans un cadre plus large de la compréhension, le lien entre le logement et la vie urbaine doit être reconnu et traité en conséquence.
• Maintenir une approche globale, de sorte que l’intervention du gouvernement et les subventions atteignent toute la gamme du marché, de la propriété à la location, du social au secteur privé, et le faire d’une manière équilibrée.

 

3.1.4. Le logement social

Les logements sociaux Français sont approximatifs de ceux en Amérique. Le secteur social est représenté par les initiales HLM pour Habitat à Loyer Modéré. Dans les nombreuses façons dont les logements sociaux et les « projets » du logement social connotent certaines idées aux États-Unis, les grands ensembles à la périphérie des villes françaises ont développé une image négative. Bien sûr, cela n’a pas toujours été le cas et la construction des HLM dans les années 50 et 60 a bien répondu à la nécessité désespérée pour les Maisons des familles françaises à cette époque. Par opposition à la Loi nationale sur l’habitation 1937 qui prévoyait essentiellement le logement social comme un placement temporaire pour les familles, la première partie de la législation française en matière de logement social le décrit comme étant une maison pour « les personnes qui ne sont pas propriétaires de leur logement, en particulier, les travailleurs ou les employés, qui vivent de leurs salaires ».

Jusque dans les années 1980, il a été ciblé comme étant une bonne base des logements à des loyers raisonnables, pour les gens de la classe ouvrière[28]. À bien des égards, le logement social est, en effet, devenu, un moment temporaire, le chemin vers la propriété privée: les ménages gagnent plus d’argent, beaucoup choisissent d’emménager dans une maison qui leur est propre. Le logement social est entrain de devenir la composition sociale des HLM décalés (à partir de familles de travailleurs à de grandes familles d’immigrants qui, en raison des faibles niveaux de l’éducation, l’analphabétisme, et une myriade d’autres facteurs sociaux, ont tendance à être exclus du courant dominant de la vie française), et apporte avec lui une foule de problématiques sociales dynamiques.

Malgré ce côté apparemment troublé du logement social français, il continue d’être une option importante de logements pour les Français, constituant ce qui est « généralement acceptée comme une indispensable fonction sociale » et de profitant un peu moins de la critique équivalente en Amérique. Il est extrêmement difficile d’obtenir un logement dans le secteur HLM, et beaucoup de ménages le considèrent comme un produit intéressant en termes de dépense. Alors que les listes d’attente sont longues au niveau de nombreux ASL dans ce pays, cela pourrait suggérer une lecture similaire car ces listes sont souvent plus le résultat d’un prix excessivement élevé du marché du logement, ce dernier devenant un produit réellement souhaitable. Bien que l’engagement des logements sociaux a diminué quelque peu en termes d’aide financière en rapport aux nouvelles constructions, le logement social est loin d’avoir vu l’ampleur de la réduction que ce pays connaît. En effet, la loi d’orientation de la Ville, voté en 1991, exige que 20% du parc de logements et les villes d’une certaine taille soient sociales, illustrant l’engagement de continuer la construction du logement social.

 

3.1.5. Le système français : Parc de logements sociaux[29]

En 2009, le secteur locatif social français avait atteint 4,5 millions d’unités, ce qui représente 17% du territoire de parc de logements. Environ 55% du parc a été construit avant 1976, y compris 1,12 million de logements construits entre 1966 et 1975, alors que de nombreux grands domaines ont été érigés sur les périphéries des grandes villes de France.

Les nouvelles constructions couvraient à environ 56 000 unités / an dans les années 1990, mais a chuté, depuis, en dessous de 50 000 par année. Les démolitions et les ventes signifient que l’ajout net annuel du stock est d’environ 40 000 unités / an. Environ 86% des unités existantes sont des appartements – et dans la région parisienne, le taux est de  97%.

La répartition des logements sociaux reflète largement celle de la population française. Environ 62% des logements sociaux sont situés dans des villes de plus de 100 000 habitants, mais 14% sont dans les petites villes ou en milieu rural. Dans les villes, cependant, il existe de grandes différences d’avec la périphérique, où les terres sont souvent vétustes, et le stock central plus favorable.

Au moment de la distribution de logements sociaux dans les régions métropolitaines, très inégale, il est concentrations importantes dans les banlieues autour des grandes villes comme Paris et Lyon (en grande partie dans les désormais célèbres grands ensembles des années 1960 et 1970), alors que certaines communes prospères n’en ont presque aucun.

Conformément à l’article 55 de la loi Solidarité et Renouvellement Urbain (2000), suscitée, connue sous le nom Loi SRU, au moins 20% du parc de logements dans toutes les municipalités urbaines comptant plus de 3 500 habitants doit être social. Cette loi stipule que les municipalités ayant un plus faible pourcentage de logements sociaux doivent élaborer un plan pour accroître le stock social, bien que ces dispositions permettent également aux municipalités de payer une amende, ces frais sont redistribués aux municipalités comptant une forte proportion de logements sociaux. Cette disposition a été très critiquée par les défenseurs de logements sociaux pour permettre zones aisées pour échapper à leurs obligations, et de nombreuses municipalités prospères ont jusqu’ici résisté aux efforts du gouvernement visant à faire accroître leur parc de logements sociaux.

Le plan national de rénovation urbaine comprend la démolition et le réaménagement ou la réhabilitation de beaucoup de logement social, avec pour objectif d’augmenter la mixité sociale et d’attirer les ménages de la classe moyenne. Les unités de logement social qui sont démolies sont souvent remplacées par des logements du marché afin de déplacer les propriétaires vers d’autres domaines.

Le logement social est généralement connu comme le logement HLM en France. Environ la moitié des logements HLM sont fournies par les sociétés publiques mises en place par les autorités locales ou régionales, appelées les bureaux publics de l’habitat ou OPH. En 2008, ils étaient 279 OPH avec environ 2,1 millions de logements. Même si les OPH sont basés localement, ils sont autorisés à construire et gérer des logements en dehors de leurs propres domaines.

L’autre moitié est détenue par les sociétés privées à but non lucratif (ESH), mises en place par les grandes entreprises avec de nombreux employés. En 2008, il y avait 281 ESH avec environ 2 millions de logements[30][31].

La construction de nouveaux logements sociaux est financée par plusieurs sources. En 2009, environ 71% du coût de  nouveaux logements sociaux standards, en vertu du régime PLUS, découlaient de prêts spéciaux :

• Quelque 11% provenait de ressources propres des HLM,
• environ 13% des subventions accordées par les autorités locales ou régionales,
• et le reste par des entreprises à travers la taxe d’habitation de 1% et de l’État (Caisse des Dépôts, communication personnelle).

En outre, la construction neuve est soumise à un taux réduit de TVA (5,5% au lieu de la normale 19,6%), ce qui attribue effectivement une nouvelle subvention de l’Etat. Les subventions fiscales sont devenues plus importantes au cours des dernières années, mais les bonifications d’intérêt ont baissé, principalement en raison du bas niveau des taux d’intérêt du marché.

Les prêts, hors marché dédiés, à long terme sont fournis par une institution financière gérée par l’Etat, la Caisse des dépôts et consignations. La CDC, à son tour, est financée par l’épargne bénéficiant d’avantages fiscaux de dépôts spéciaux. Les HLM ne sont pas obligés d’emprunter auprès de la CDC, si elles peuvent emprunter à de meilleures conditions ailleurs, elles sont libres de le faire. Les employés contribuent également au logement par une taxe de  1% sur les salaires, en contrepartie de laquelle un certain pourcentage des actions sociales est mis de côté pour eux.

Il existe trois principaux types de prêts de logements sociaux disponibles, dont le logement de fonds destiné à trois groupes cible :

• Logements général pour les ménages à faible revenu – logement social standard : financé par Prêts PLUS, qui ont une durée maximale de 40 ans (ou 50 pour les achats de terres) et disposent d’une subvention qui couvre entre 12 et 18% des coûts estimés, selon la région et le type d’investissement. Les loyers maximaux s’appliquent aux logements PLUS, ceux-ci varient également selon les régions. Un plafond de revenu s’applique aux ménages qui souhaitent accéder à un logement PLUS, et cette limite de revenu sert de base au calcul de la limites de revenu pour d’autres types de prêts bonifiés. Avant 1977, le logement social norme s’élève à 81% de toutes les actions sociales, mais ce chiffre est tombé à moins de 70% ces dernières années, les politiques publiques ont favorisé le logement pour les ménages ayant des revenus plus élevés.
• Le PLA-I, le deuxième type de prêt pour logement social, les finances logement pour les ménages très défavorisés. Ceci a des taux d’intérêt beaucoup plus bas et les loyers autorisés sont plus faibles, comme le sont les revenus maximaux des ménages.
• Le troisième type de prêt est le PLS. Environ un quart de ces prêts sont pris par des propriétaires privés (individuels ou institutionnels), plutôt que par les organismes HLM; ces prêts peuvent être attractifs pour le secteur privé parce que, après une période contractuelle de 15 à 30 ans, le logement construit avec le prêt peut être vendu ou loué au prix du marché.

Les prêts PLI sont similaires à PLS mais ciblent un groupe de revenu encore plus élevé, et les limites sur les loyers et les revenus sont plus élevés que pour les PLS. Les logements financés par les prêts PLI ne sont pas officiellement considérées comme des logements sociaux.

 

3.1.6. Les acteurs

Pour celui qui est déjà familier avec les bureaucraties de la vie quotidienne socialiste en France, il pourrait sembler logique de croire que le secteur public soit l’acteur central de l’industrie du logement. C’est cependant assez loin de la vérité:

• les ménages privés représentent 85% de l’investissement total dans le marché du logement,
• les organismes HLM publics représentent 12-13%, et
• les sociétés d’investissement privées constituent la dernière 3-4%[32].

En regardant le genre d’argent investi, on peut constater que :

• 53% sont représentés par les capitaux propres et les acomptes,
• 36% des prêts (dont ¾ proviennent des banques privées et des ménages privés, le reste allant au secteur social HLM), et
• seulement 11% de l’aide publique.

Cela ne veut pas dire que le secteur public n’est pas impliqué, mais comme l’section précédente retraçant l’évolution de la politique française du logement indique, l’intervention du secteur public est aujourd’hui essentiellement indirect et peut essentiellement être caractérisée par 4 actions:

• les subventions directes et les incitations fiscales pour les nouvelles constructions,
• les prêts d’aide,
• les agences publics HLM pour construire et gérer des logements sociaux, et
• une exaction automatique de 1% par employeurs à l’égard d’une épargne logement (qui ne coûte rien à l’État).

Il y a, cependant, un certain nombre d’établissements publics / privés hybrides qui jouent un rôle important dans le déplacement de l’argent de l’Etat à des entités privées, ainsi que la participation dans la construction du logement actuel. Un exemple de ceci est le Crédit Foncier de France, qui a des responsabilités dans l’organisation et l’établissement des tarifs pour le marché du financement hypothécaire. Comme Schaefer souligne, « la forte division qui règne dans certains pays entre logement « public » et logement « privé » a tendance à être floue en France avec l’existence d’organismes privés sous contrôle public et par les interventions des organismes publics dans l’offre de terrains à bâtir et de crédit »[33].

Un autre corps, que nous avons le plus généralement supposé entrant dans la catégorie du secteur public, est l’organisme responsable de logement social HLM. En fait, il y a un certain nombre de différents types d’organismes HLM allant du « totalement public » (Offices publics d’HLM et offices publics d’aménagement et de construction) au demi/semi privé avec des restrictions (sociétés anonymes), au partenariat public / privé (Sociétés d’économie mixte qui ne sont pas des organismes HLM en soi, mais qui ont le droit de développer et de gérer les logements HLM).

Le rôle du secteur privé, comme décrit précédemment, est loin d’être négligeable et le gouvernement s’y appuie de plus en plus et encourage sa participation à la fourniture de logements. Alors que les investisseurs privés ont joué une apparemment petite partie (en comparaison avec les investisseurs Américains) jusqu’à ce point en France, il ne serait pas surprenant de voir ce rôle grandir. Les ménages privés, d’autre part, sont au cœur des rouages ​​du marché du logement, leurs fonds propres et les économies pèsent lourdement dans les investissements du marché. En partie à cause de ce qui semble être un manque de preuves du marché secondaire, le recours à des prêts hypothécaires est cependant moins développé ou pratiqué. Mais les taux d’intérêt réels sont relativement élevés et les précarités de 11% du chômage jouent également un rôle à dissuader les Français à prendre le même montant de dette que les Américains pour le logement. La proportion de revenu consacrée au logement est légèrement moins aussi bien en France, même s’il y a eu une augmentation significative au cours des dernières années: 12% en 1984, 19,7% en 1990, et 22,8% en 1996.

 

3.1.7. Questions de politique pour la France dans l’avenir

Un certain nombre d’évaluations indiquent que la situation du logement en France est aujourd’hui grandement améliorée, cela remontant depuis quarante ans:

• 73% des foyers français sont satisfaits de leur lieu de résidence,
• la surface moyenne par personne est de 35 m²;
• 96% de toutes les unités ont une salle de bain privée, et
• un nombre croissant de logements récemment construits et apportés au parc de logements de la France présentent une certaine commodité et toujours plus d’espace et de confort au quotidien[34].

Contre 46,7% en 1978, le taux d’accession à la propriété de la France semble être réglé à 54%, ce qui, quelque part, correspond aux moyennes européennes. La majeure partie des règlements, des subventions, des programmes financiers, et les acteurs politiques qui composent le cadre de la politique du logement français sont nombreux et multiformes. Ils ont changé et évolué au fil des ans, l’évolution peut-être dans l’approche, mais en continuant à apporter une richesse de perspectives délibérés à l’entreprise de logement.

Une des parties du travail scientifique sur le thème de la politique du logement français était publiée en 1991 par Lefebvre, Mouillart et Occhipinti[35].  Les auteurs exposent ce qu’ils voient comme principaux changements dans la politique du logement française: à partir de celle de l’intervention massive de l’État dans la production du logement, à un recentrage de l’attention sur l’exercice des anciens centres-villes et leur réhabilitation, enfin, une recherche de l’efficacité de l’aide financière tout en continuant à maintenir un fort sentiment de solidarité nationale vis-à-vis de la question du logement.

À bien des égards, ces trois périodes, tel que décrit par Lefebvre et al, ont été adoptés comme les phases déterminant dans l’évolution de la politique du logement en France.

Trois questions principales se trouvent au centre des débats sur la politique du logement:

• la pierre vs aide à la personne,
• le droit au logement, et
• la mesure dans laquelle l’État devrait être investie dans le marché du logement.

 

• Aide à la pierre vs aide à la personne

Ici, nous voyons un changement dans les politiques de celle dans laquelle l’Etat est fortement impliqué dans la construction de logements à celui dans lequel l’individu ou la famille est le principal bénéficiaire. Alors que l’approche de l’aide à la pierre aborde la question de l’approvisionnement en répondant efficacement à la nécessité conjoncturelle pour la construction de logements neufs, l’approche de l’aide à la personne aborde la question de la demande, est plus fongible et flexible, et suit les modèles de revenus des bénéficiaires. Le passage de l’un à l’autre ressemble, à bien des égards, à l’évolution du financement de l’aide aux États-Unis et le désir de faire ce qui est économiquement plus efficace. Comme mentionné précédemment, il est encore difficile de définir quel type d’assistance est moins coûteux pour le gouvernement, en raison de :

• l’augmentation du nombre de ménages,
• l’évolution démographique,
• le chômage élevé,
• la stagnation des salaires réels ;

les dépenses pour les allocations de logement ayant presque doublé, selon le tableau ci-dessous.

 

Tableau 4 : Les dépenses publiques consacrées au logement en 1980-1990 prix (en milliards FFR)

 

 

	1980	1985	1990
Bricks & Mortar subventions	19.2	18.6	14.7
L’allocation de logement	12,5	20.4	23,3

Source: Ministère du logement, tel qu’il apparaît dans Schaefer, p. 171.

 

• Droit au logement

Il est, ici, question de ce que la loi de 1989, avec la mise en œuvre d’un droit au logement. Est-ce qu’elle parle plus de l’idée d’avoir un toit sur la tête ou une habitation réelle de construction de qualité?

La fluctuation entre ces deux idées a en effet été au centre d’une grande partie du débat sur la politique du logement en France, et laisse à se demander si elle pourrait forcer l’investissement malgré les rendements que l’on considère comme ayant des conséquences négatives.

D’autre part, le droit au logement pourrait simplement n’être rien de plus qu’une « simple aspiration » pour tenter d’obtenir simplement des acteurs locaux et nationaux sur la même rubrique et aborder la question du logement à travers un certain nombre de programmes. Bien que cet objectif puisse, au final, s’avérer un peu « vide », il exige néanmoins la reconnaissance d’être si audacieuse.

Depuis 1990, les personnes défavorisées ont eu un droit à un logement en France. L’article I de la loi Besson a été renforcé en 2007 par la loi instituant le droit au logement opposable, permettant à certains groupes défavorisés à prendre des mesures juridiques contre l’Etat devant les tribunaux administratifs à chercher le logement social[36]. Ce droit opposable  au logement (connu sous le sigle DALO) signifie que quelqu’un peut être poursuivi pour l’appliquer, il revient donc à un droit juridiquement opposable au logement. Cependant, l’utilisation des procédures énoncées dans la loi donne accès à au plus 30% des allocations de logement social, puis seulement après un processus ardu qui permet encore bailleurs sociaux à refuser de loger une partie gagnante.

Bien que la loi ne donne le droit au logement, il y a peu d’argent qui lui est associé, et le droit de ne pas permettre l’accès à ces parties du parc de logements est réservé pour les maires, les travailleurs et les locataires existants.

Dans la pratique, ce droit au logement se heurte au fait qu’il n’y a pas assez d’unités de logement social vacantes, en particulier dans les domaines où le logement exerce une haute pression, comme la région parisienne. La situation sera exacerbée après 2012, lorsque la loi accordera la priorité au logement pour ceux qui ont connu un retard anormalement long à obtenir un logement, avoir passé un long moment sur la liste d’attente pourra apparemment suffire.

La loi actuelle n’impose pas de droits sur les acteurs locaux et ne modifie pas les procédures d’attribution, elle porte seulement sur une procédure supplémentaire pour une petite quantité de personnes. L’extension à venir qui est le droit de revendiquer ce droit, et la réticence de certains municipalités à ajouter à leur parc de logements sociaux, pourrait exacerber les pressions sur ce système.

 

• Le poids de l’Etat

L’éternelle question dresse sa tête à nouveau: dans quelle mesure l’État doit-être impliqué, et à quel niveau?

Dans le cas du logement, Kleinman reconnaît que « l’efficacité des politiques du logement dans la satisfaction des besoins de logement a été profondément affectée par des changements dans le financement du logement, et la plus grande orientation vers le marché du système », il a également admis que « le secteur est désormais plus vulnérable aux chocs économiques généraux, et peut-être aussi à l’échec systémique »[37]. La question pour nous, et pour ceux qui prennent les décisions, est de savoir si en matière de logement, cela est acceptable, si la question du droit fondamental à un logement doit être sensible aux carences temporaires dans le modèle économique.

 

3.2. Les grandes tendances examinées

L’itinérance est la question clé de l’accessibilité dans les systèmes de logement en Europe, mais elle est loin d’être la seule. Dans un sens plus général, l’accessibilité est un problème où les ménages sont soit privés d’un « droit ou d’attente » ou où les ménages sont niés ou exclus du logement dont ils pouvaient se permettre de payer.

A une fin moins aigue du spectre de questions d’accessibilité, on a, de plus en plus, la possibilité d’accéder à la propriété et de prétendre au logement dans les pays européens dans les années 1980, durant lesquels les revenus ont augmenté et les politiques soutiennent l’occupation.

Deux changements particuliers de politiques ont facilité l’accès à la propriété du logement, mais avec des impacts moindres en Italie, en Grèce et au Portugal.

Tout d’abord, la déréglementation financière a réduit le rationnement de l’hypothèque, de toute évidence en Grande-Bretagne, Finlande et Espagne. Deuxièmement, les programmes de réhabilitation des centres-villes ont considérablement augmenté l’accession à la propriété dans les villes centrales, en particulier au Royaume-Uni. Comme indiqué plus haut, la réduction des subventions fiscales peut réduire l’accessibilité au secteur dans les prochaines années, mais peu de personnes exclues sont susceptibles de se voir refuser des logements locatifs adéquats.

L’accessibilité à un logement locatif privé, à l’exception de l’Allemagne, la Belgique, le Luxembourg et la Suède, a été une difficulté de longue date pour l’Europe entière et les politiques publiques ont interdit la mise en place de « caractéristiques d’accès rapide de logements locatifs ». Dans les secteurs en déclin, les maisons de location non meublées sont souvent indisponibles, ce qui oblige les ménages les plus riches en détention et les ménages les plus pauvres dans la location sociale à opter pour un partage inéquitable.

Pour les jeunes ménages, le partage a été monnaie courante dans toute l’Europe. Cependant, en 1980 et en 1990, la déréglementation des nouveaux contrats de bail se déplace pour soutenir les propriétaires privés par le biais d’allégements fiscaux, ce qui a apparemment facilité l’accès à ces secteurs si les immigrants, les minorités ethniques et les ménages dépendent des prestations (notamment des parents isolés) et ont des problèmes d’accès.

Le logement locatif social, dans le nord et l’Europe occidentale, fait face (plus ou moins bien) à la majeure partie des flux de ménages à faible revenu qui cherchent un logement.

Il existe des preuves pour suggérer que les taux de formation des ménages et les taux de chômage ont augmenté dans les années 1980, les files d’attente d’entrée dans l’accès au logement social se  prolonge en Grande-Bretagne, Irlande, France, Allemagne et Autriche (dans ce dernier cas, notamment en raison de forte et soudaine immigration en provenance de l’est).

En une période de 2-4 ans, pour les demandeurs généraux, les mauvaises conditions de logement ou les suites de situations familiales difficiles ne sont pas rares. Les temps d’attente varient selon la région géographique, étant souvent plus aigus dans les régions métropolitaines, mais pas exclusivement, comme les zones rurales rencontrent également des difficultés. Dans le nord de la Grande-Bretagne, par exemple, où la croissance est lente et le nombre des HLM vacantes est élevé, les délais d’attente dépassent rarement un an. Dans les zones de croissance, dans le sud-est de l’Angleterre, des périodes d’attente de sept ans ont été rapportées. Bien sûr, les temps d’attente varient également dans les villes, les candidats désireux de vivre dans les pires domaines en Grande-Bretagne peuvent avoir, souvent, un accès quasi immédiat. Mais alors une forme d’exclusion sociale est souvent et simplement échangée contre un autre, par exemple la violence domestique pour une qualité médiocre, dans un quartier inaccessible.

Dans certains pays, des actions, pour répondre aux exigences des « groupes ayant des besoins spéciaux », ont réduit les files d’attente. Par exemple, pour Suède, Royaume-Uni, Danemark et les Pays-Bas, de nouveaux programmes pour les personnes âgées et les personnes handicapées ont, paraît-il, réduit les temps d’attente pour les logements spécialisés.        Aussi, dans l’ouest et le nord de l’Europe, le passage de vagues de ménages en formation, au début des années 1990, a réduit la pression au niveau de l’entrée. Des investissements massifs dans le logement locatif allemand, depuis 1989, sont maintenant entrain d’atténuer les problèmes d’accès au logement.

Dans la plupart des pays ayant des secteurs sociaux ou des programmes d’investissement, la croissance rapide de l’itinérance, dans les années 1990, a également conduit à une plus grande priorité à ces groupes, vis-à-vis des demandeurs logés.

La grande proportion de logements sociaux permet, à la fin des années 1980, à plus de 50% de « demandeurs normaux » et les locataires, confrontés à attendre plus longtemps (bien que ce problème ait été évité dans des pays comme le Danemark, où les demandeurs sont attribuées à des maisons, en avance sur les autres groupes prioritaires), à procéder à des transferts. Les gouvernements du Royaume-Uni, en réponse à des accusations de resquillage des personnes « sans-abri », ont augmenté le logement temporaire et proposé des baux temporaires, érodant ainsi statutairement les droits des sans-abri à pour le logement redistribuent le besoin entre les ménages très défavorisés. Cela nous amène à la question difficile de l’itinérance en Europe.

Les approches de la politique du logement diffèrent selon les pays et les objectifs politiques et les moyens peuvent changer au fil du temps. Il existe des contrastes de « cross-country » qui signifient inévitablement une mention aux changements. Communément, il existe sept zones remarquables de généralisations :

• la reconnaissance que le logement abordable est essentiel à la cohésion sociale dans les pays européens, les objectifs et les approches politiques ont évolué au fil du temps et diffèrent sur les pays; dans les politiques des pays méditerranéens, le logement influe directement 15% des ménages et 50-60% des ménages dans les pays du Nord, plus riches.
• L’abordabilité des logements locatifs privés a, jusqu’à récemment, été réalisée par le contrôle des loyers qui a réduit l’investissement et la qualité; l’inflation réduite et l’émergence plus flexible du marché du travail ont stimulé la demande de jeunes ménages aisés et les incitations fiscales et les déréglementations ont facilité un re-développement dans le secteur. Cependant, les difficultés demeurent aigües pour les ménages dans les maisons dépréciées et les plus pauvres, souvent des jeunes ménages sont exclus, et les plus grandes difficultés existent dans les pays méditerranéens.
• Au cours des dernières décennies, l’émergence des propriétaires-occupants a marqué la plus forte croissance, ce qui a été facilité par les subventions de l’impôt, l’inflation et les augmentations de loyer dans d’autres secteurs. Le secteur devient problématique ainsi que pour les résidents prospères, et les années 1990 ont connu une croissance pour ceux à faible revenu : les personnes âgées moins entretenues dans les maisons, ainsi ceux avec des niveaux élevés d’arriérés hypothécaires et de saisies dans les pays nordiques, de nombreux pays sont en train de réduire les avantages fiscaux applicables aux propriétaires, mais il y a, dans une minorité de pays, l’utilisation croissante des mesures spéciales pour aider les propriétaires les plus pauvres et les personnes âgées.
• Après quatre décennies comme le « moteur » de la politique du logement à faible revenu dans le Nord et en Europe occidentale est lancé, la part des investissements en logement social est réduit dans la plupart des pays, même si les besoins ne sont pas manifestement en baisse. Depuis le début des années 1980, le secteur a largement absorbé les chômeurs et les « nouveaux pauvres » de l’Europe du nord et est devenu un lieu critique de séparation et d’exclusion sociale, les problèmes internes de mauvaise conception et de gestion, apparus dans les années 1980 sont pris en compte dans les efforts visant à accroître la participation des locataires; les politiques et les priorités sont devenues plus sensibles à des exigences spécifiques pour les minorités ethniques âgées et handicapées ainsi que les groupes ayant des besoins spéciaux et les sans-abri.
• L’augmentation de l’incidence de la pauvreté des locataires et la hausse des loyers, du moins en Europe du Nord, sur toutes les formes de location sont de plus en plus satisfaites par des allocations de logement et d’autres mesures en rapport avec les loyers, liées au revenu, mais bien que les questions d’accessibilité soient généralement satisfaites, les allocations créent des pièges dans le sens de la pauvreté et conduisent à une utilisation inefficace des stocks; un plein essor des factures de prestations est actuellement examiné par les gouvernements en vue de la réduction.
• Il y a une reconnaissance croissante de la nécessité de l’ « intégrabilité » dans les politiques de logement, des besoins en logements plus précis sont remplis, le logement devient le seul élément et l’exemple des mesures de soutien, outre la santé, la sécurité sociale pour aider les personnes âgées dépendantes et les personnes handicapées, dans la régénération des vieux quartiers et les habitations sociales du centre-ville. Le logement devient une chaîne de manœuvre suffisante mais pas nécessaire pour réaliser des changements, des liens à des mesures sociales, économiques et environnementales sont nécessaires.
• Dans le nord et l’ouest de l’Europe, à l’exception de l’Allemagne et de l’Irlande, le soutien financier en faveur des politiques du logement semble être en baisse, les subventions fiscales sont en baisse, l’investissement dans le secteur social est réduit et les prestations sont de plus en plus réduites. Dans le sud de l’Europe, les efforts budgétaires sont stables mais proportionnellement réduits, l’efficacité dans l’exécution des politiques pourrait augmenter, mais il est probable que les efforts de la politique du logement échouent; les mauvaises conditions dans les cités délabrées sont inéluctables, la réhabilitation du centre-ville est susceptible de ralentir et le partage dans le secteur locatif privé déploie de faible revenu.

 

3.3. Généralités sur le spectre d’intervention européenne

L’histoire des politiques européennes du logement illustre la gamme complète des « instruments » de la politique du logement. Le contrôle direct de la qualité du logement, par l’Etat, en constitue un moyen. À la fin du 19^ème siècle, les gouvernements d’Europe occidentale avaient déjà entrepris des programmes de démolition et introduit des normes de législation de construction pour contrer les effets néfastes sur la santé publique de l’habitat insalubre. Toutefois, les normes de démolition ne contribuent guère à améliorer l’accès et l’abordabilité du logement pour les ménages à faible revenu. Le contrôle des loyers, la suspension essentiellement du mécanisme du marché, mis en place dans certains pays au cours de la Première Guerre mondiale, ont été étendus plus largement dans les années 1930 et sont devenus omniprésents à peu près partout en Europe, après 1945. Ils ont été « ramollis » dans le nord et en Europe occidentale, depuis les années 1960, mais non dans les pays méditerranéens, et en grande partie supprimés dans la seconde moitié des années 1980, au moins pour laisser place aux nouveaux baux.

Le contrôle des loyers a peut-être assuré des objectifs d’accessibilité, mais en même temps, en réduisant les investissements des propriétaires fonciers, il a souvent contribué à une qualité inférieure et une réduction du concept de l’accessibilité (même si les effets ont varié d’un pays à l’autre)[38].

La suspension des mécanismes du marché locatif, pour la fourniture de logements à faible revenu, a conduit, dans de nombreux pays, au déplacement de la fourniture du marché en logements hors marché (dénommé ci-après le secteur du logement social). L’offre de logement social en Europe a débuté en Suède, Danemark, Autriche, Allemagne, France, Pays-Bas et Grande-Bretagne au début de ce siècle. Dans certains pays, comme le Danemark, l’Allemagne et la France, les dispositifs ont toujours été dominés par un ensemble diversifié de fourniture sans but lucratif. Au Royaume-Uni et dans les Pays-Bas, les municipalités ont ensuite eu des rôles clés dans l’offre de logement. Le secteur a augmenté de façon constante, sauf dans la région méditerranéenne et en Belgique, dans la première moitié du siècle puis, a grandi considérablement, jusqu’à la reconstruction et à la fourniture par l’Etat. Le mécanisme du secteur social en Europe, jusque-là, s’est appuyé profondément sur les subventions liées à l’habitation (généralement 30-50% des coûts du capital) pour les logements neufs, qui ont ensuite été loué à des loyers inférieurs au marché. La qualité du logement a été assurée par des normes de construction et l’accessibilité pour les ménages à faible revenu a été assurée par des loyers inférieurs au marché et l’allocation de logement, en fonction des priorités sociales[39].

Les offres de logements sociaux et le déplacement du marché ne sont pas les seuls moyens par lequel on peut assurer l’accessibilité à faible revenu, la qualité et l’abordabilité. Le logement aidé et les subventions constituent aussi des moyens par lesquels il est possible de soutenir le secteur du logement social. Certains pays, notamment, dans la région méditerranéenne, ont cherché à atteindre des objectifs sociaux en matière de logement à travers le renforcement du marché, ou en permettant des mesures spécifiques. Par exemple, il n’y a pas de logements sociaux en Grèce, mais plutôt un soutien de l’État, via des prêts amendés et des allègements fiscaux, aux propriétaires de maison à bas revenus. Certains pays, comme l’Allemagne, tout en développant le logement social, ont également adopté une vision plus neutre à la permanence et à la façon de poursuivre des objectifs sociaux en matière de logement et également soutenu l’accession des propriétaires de maison à faible revenu depuis les années 1950, tout comme la Finlande et la Belgique[40].

Depuis le début des années 1980, les programmes de soutien du revenu des propriétaires de maison, surtout dans la réhabilitation des logements, sont devenus plus répandus, en partie en réponse à l’insatisfaction avec les résultats à long terme des solutions de logement social. La disposition sur le marché du logement à faible revenu (subventionné) est devenue plus importante en Europe, dans la dernière décennie.

Le logement social, comme l’allocation du marché, peut être rendu plus abordable pour les résidents, soit en accordant des subventions en capital, afin d’améliorer l’offre et la limitation des loyers, ou en subventionnant les revenus des résidents (généralement par rapport à leurs paiements de loyer). Encore une fois, depuis le milieu des années 1970, au nord et dans les pays d’Europe occidentale, avec de grands systèmes de logement social, ont généralement changé la structure de soutien des ménages (avec l’objectif de cibler des ressources rares pour les ménages les plus pauvres dans le secteur social).

La démolition, la spécification des normes, le contrôle des loyers, la fourniture de logements sociaux, l’activation et la subvention aux propriétaires de maison et les programmes de soutien liés au logement et au revenu ont été les principaux moyens pour promouvoir de meilleurs logements abordables pour les Européens à faible revenu. Les paragraphes précédents ont fait allusion à la façon dont les approches politiques varient selon les pays et ont évolué au fil du temps.

 

3.3.1. Diversité des approches, des fils communs

Les approches de la politique du logement, en termes généraux, se reflètent dans les structures d’occupation du logement (par exemple, des contrôles stricts pour réduire la location privée et la suspension ou le déplacement du marché associé à des secteurs sociaux à grande échelle) et la part des dépenses publiques consacrée aux politiques du logement. Sur la base des ratios de dépenses publiques, une vaste classification des systèmes politiques pour atteindre les objectifs de politique sociale en matière de logement peut être faite. Il convient de souligner que cette classification est seulement l’une des nombreuses possibilités, étant simpliste, et est basée sur des données relatives au tout début des années 1990. Elle ne se destine pas à impliquer de bonnes ou mauvaises approches, mais pour illustrer les grandes différences.

Trois pays de l’UE, les Pays-Bas, la Suède et le Royaume-Uni se distinguent par la vertu d’avoir de larges actions dans les secteurs sociaux ou non-lucratifs et où les coûts de la politique dépassent 3% du PIB par an. Il existe aussi des pays où les rôles traditionnels et les approches de la politique du logement ont le plus changé depuis les années 1980, en ce sens que les rôles traditionnels de l’État ont été contestés. De la même façon, des différences importantes existent, alors que le Royaume-Uni et les Pays-Bas, à la suite du contrôle des loyers passés et de vastes politiques d’élimination des taudis, ont extrêmement bénéficié des petits marchés locatifs privés, en particulier depuis 1980, et ont vigoureusement promu l’accession à la propriété. La Suède a eu une approche plus neutre.

L’Autriche, le Danemark, la France et l’Allemagne (avant 1989) ont eu, sans doute, moins de déplacement du marché. Les politiques du secteur privé locatif, tandis que des contrôles de retenue dans une certaine forme ont eu lieu, ont permis aux bailleurs du secteur privé de rester important, notamment en France et en Allemagne, ceci ayant facilité la mise à niveau du secteur. Ils ont également construit des secteurs sociaux à une échelle significative et avec réunification, l’Allemagne ayant maintenant une part du secteur social, en second lieu seulement après les Pays-Bas, au sein de l’UE. Mais à une plus grande mesure que le premier groupe, avant les années 1990, ces pays se sont réunis dans les besoins de logement pour les ménages à plus faible revenu, donc et termes de logements locatifs fournis à titre privé (et, dans le cas de l’Allemagne, également en accession à la propriété). Les coûts annuels des politiques semblent se situer dans la fourchette de 1-2% du PIB par an.

L’Irlande, l’Italie, la Belgique, la Finlande et le Luxembourg forment un groupe plutôt disparate de pays, caractérisé par de fortes proportions de petits secteurs du logement social et d’accession à la propriété, et les coûts de la politique est de l’ordre de 1% par an.

Finlande et l’Irlande (si l’on tient compte du fait que les municipalités irlandaises ont construit, puis largement vendu un tiers du parc de logements des nations) ont quelques similitudes avec le Royaume-Uni. La Belgique et le Luxembourg sont les deux pays d’Europe occidentale où l’Etat a souligné la poursuite d’objectifs de politique sociale par le logement social et ont mis en évidence des solutions pour la propriété et le logement.

Ces tendances générales reflètent une politique du logement décentralisée, dans laquelle les différences régionales sont marquées par la richesse (qui existent aussi dans d’autres pays, par exemple entre l’ancien et le nouveau Lander en Allemagne du Nord et du Sud, en Grande-Bretagne) ont produit des logements sociaux dans les villes du Nord les plus riches, par exemple Milan, et ont accordé plus de confiance au secteur locatif privé dans le Sud, par exemple, Naples.

Portugal, Espagne et Grèce ont des taux particulièrement élevés d’accession à la propriété avec les traditions de soutien pour les propriétaires, l’offre de logement social minimal, et une baisse dans les secteurs locatifs privés à faible niveau. Les coûts des politiques de ces pays se situent généralement en dessous de 1% du PIB par an.

En regardant à travers l’Europe, cette diversité des approches signifie deux choses importantes pour les ménages (essentiellement à faible revenu) qui cherchent à accéder à un logement abordable adéquat. Tout d’abord, au sein de la politique des pays à forte intensité, les bonnes conditions de logement varient fortement entre les systèmes nationaux, c’est le cas des citoyens néerlandais, par exemple. Deuxièmement, les niveaux de soutien, et les variétés de soutien, diffèrent nettement.

En ce qui concerne les questions d’intégration européenne, les systèmes de logement et les niveaux de soutien diffèrent beaucoup d’un pays à l’autre que ne le font les politiques entre les États et les régions.

Les mesures visant à aider les ménages avec les frais de logement et l’amélioration des conditions de logement sont généralement organisées et différenciées par mode d’occupation.

 

3.3.2. Aider les propriétaires de maison

L’accession à la propriété, au début des années 1990, était le plus important dans 14 des 15 Etats de l’Union Européenne et a connu la croissance la plus rapide. Dans toute l’Europe, environ 56% du parc de logements est en occupation par son propriétaire.

La tendance générale de soutien pour les propriétaires de maison en Europe indique que la forme dominante de soutien se pose suite à l’allégement fiscal et est disponible sur les paiements d’intérêts hypothécaires, parce que l’impôt est soit non prélevé sur les revenus locatifs établis soit perçu à un taux bas sur des évaluations dépassées.

Dans la majorité des pays, la non-imposition des gains de vente renforce cet avantage fiscal. En plus du soutien général des impôts, il y a aussi des mesures spécifiques visant à atteindre des objectifs sociaux. Par exemple, en Espagne et en Finlande, les jeunes acheteurs sont permis de recevoir un soutien supplémentaire et le Royaume-Uni et l’Irlande poursuivent l’application d’une variété de mesures visant à stimuler la propriété du logement à faible coût (en plus des politiques actives pour vendre les services municipaux). Les subventions pour l’amélioration de la maison, souvent ciblées sur les personnes âgées ou handicapées, sont promues dans une série de pays.

En outre, les allocations de logement sont disponibles pour les plus pauvres propriétaires de maison, au Danemark (retraités seulement), la Finlande, la Suède, l’Allemagne et le Royaume-Uni (où leur « générosité » a été considérablement réduite depuis 1995). À l’exception du Royaume-Uni, l’Irlande, le Danemark et l’Allemagne, les taxes prélevées sur le chiffre d’affaires ont un effet dissuasif sur la mobilité domicile-propriétaire.

Jusqu’à ces dernières années, l’accession à la propriété aurait été soulignée dans une vision d’ensemble des effets des politiques sociales sur les politiques du logement. Cependant, une telle omission aurait été inappropriée dans le passé et est gravement perçue maintenant. Bien que les secteurs du propriétaire de la maison soient, en général, caractérisés par « les plus riches familles », lesquelles sont composées de deux adultes, les moyennes nationales cachent des difficultés plus spécifiques. Ces difficultés, qui sont devenues plus apparentes de sorte que les secteurs se soient développés et affinés, plus la dépendance, à l’égard des pays méditerranéens, la Finlande, l’Irlande, la Belgique et le Royaume-Uni sur les grands secteurs de propriétaire de la maison, se doit d’être abordée par les politiques du logement. Elles comprennent :

• la proportion croissante de personnes âgées propriétaires de maison vivant dans des unités qui sont mal adaptées à leurs besoins;
• la détérioration des conditions du logement, en raison du peu d’entretien à laquelle les propriétaires âgés à faible revenu sont confrontés, associée à d’autres priorités en matière de dépenses;
• une proportion croissante de propriétaires, notamment et plus récemment en Grande-Bretagne et la Finlande, qui font face à une perte soudaine d’emploi et sont confrontés à la hausse de saisies; les arriérés hypothécaires ont atteint des niveaux records dans la grande partie du Nord et en Europe occidentale dans les années 1990;
• un nombre croissant de familles propriétaires divisées par la séparation et le divorce, générant souvent des demandes urgentes pour, au moins, le logement locatif à court terme.

Les réponses à ces problèmes dans certains pays sont portées dans une préoccupation plus générale de sorte à ce que les politiques fiscales se motivent à promouvoir l’accession à la propriété.

En général, le soutien a été régressif, ayant été plus prépondérant pour les plus riches. Dans le même temps, l’inflation et les impôts ont été en faveur des plus riches dans leur parcours à devenir propriétaires de maison et au sein des zones de location, souvent bien loin de la suburbanisation, celle concernant les plus faibles revenus.

Depuis le milieu des années 1980, en particulier pour les ménages plus jeunes, l’évolution de l’habitat et le développement des politiques de régénération ont commencé à transposer la tendance de séparation géographique, notamment et à titre d’exemple la Grande-Bretagne et le Danemark. Plus important encore, dans les années 1990, est la nouvelle tendance pour réduire les impôts des subventions pour les propriétaires de maison.

Ce changement marqué dans la politique (en Suède, au Royaume-Uni, les Pays-Bas, la France, la Finlande, l’Italie et, dans une moindre mesure, en Irlande) est un nouveau développement important dans les années 1990. Il a été, en grande partie, motivé par des désirs de réduire les déficits publics.

Sur un plan plutôt positif, il offre plus de possibilités en faveur des initiatives pour les logements locatifs. Cependant, il reflète aussi une réduction de l’aide au logement qui se manifeste aussi dans d’autres mesures. Il est probable que le logement en Europe, en raison des réductions dans le nord et l’ouest et les positions statiques dans le sud, est de moins en moins subventionné qu’à la fin des années 1980. Avec le coût du logement en hausse, en parallèle avec l’inflation, et souvent en avance sur les revenus, ceci implique une hausse probable des logements européens, avec, donc des problèmes d’abordabilité.

 

3.3.3. Aider le locatif privé

Les propriétés privées fournissent un logement à 21% des citoyens de l’Union européenne. Au sein de l’Union, c’est uniquement en Allemagne (avant 1989) qu’elle a été le secteur le plus important dans les systèmes de logement européens modernes. L’importance relative du secteur est en baisse (de 1980-1990) dans tous les pays sauf la Grèce, la France et la Suède. Cependant, il y a deux mises en garde importantes à cette représentation en déclin :

• Tout d’abord, dans la plupart des pays, le logement locatif privé demeure de manière disproportionnée la plus importante dans les zones urbaines principales (souvent le double du taux national) et dans les capitales.
• Deuxièmement, après un demi-siècle de déclin soutenu, il y a, à la moitié des années 1990, des signes de reprise dans le secteur de location dans plus de la moitié des pays de l’UE.

Dans une large mesure, la baisse de logements locatifs privés, reflète les accents marqués par la politique :

• la baisse de l’approvisionnement a été la plus marquée (au Royaume-Uni et les Pays-Bas, par exemple) où les contrôles des loyers sont stricts,
• l’élimination des vastes « taudis » et
• les subventions dirigées vers d’autres secteurs.

En Allemagne, par contre, le soutien financier aux propriétaires est maintenu, tandis que la « qualité » de la politique au Portugal porte sur le contrôle profond des loyers (jusqu’à la fin des années 1980), sans résorption des bidonvilles ni relogement social, de sorte à mettre en place un secteur de qualité à grande échelle, accessible aux « pauvres ». Il existe maintenant de nombreuses preuves empiriques que les tentatives de l’Europe, à long terme pour résoudre les problèmes d’accessibilité à travers les loyers contrôlés, ont donné lieu à une qualité de l’habitat dégradée et une entrée dans l’accession cernée de difficultés  pour les ménages à faible revenu, en rapport à ce que de telles politiques étaient censées faire bénéficier.

La recherche dans un certain nombre de pays suggère que les revenus moyens des locataires du secteur privé sont inférieurs à ceux des propriétaires de maison, mais dépassent ceux des locataires de logements sociaux.             Avec des âges, pour les résidents adultes, assez similaires.

Toutefois, ces moyennes masquent le fait que les secteurs locatifs privés sont généralement composés d’au moins quatre segments, dont les trois premiers suscitent toujours des préoccupations sociales aiguës. Ce sont:

• les ménages âgés : qui sont entrés dans le secteur dans les années 1950 et 1960 et qui sont confrontés à des problèmes de faibles revenus et exceptionnellement à de mauvaises conditions de logement;
• les jeunes ménages, les personnes encore souvent célibataires : qui vivent dans de mauvaises conditions (basse qualité), un hébergement multiple de personnes qui ont de faibles revenus ou sont au chômage ou qui ont dû quitter les maisons parentales de façon violentes ou par dissolution;
• les ménages les plus pauvres : souvent des familles, qui sont incapables de payer leur occupation et qui n’ont, jusqu’à présent, pas été en mesure d’accéder à un logement social; demandeurs d’asile, les migrants et les minorités ethniques sont habituellement logés de façon disproportionnée dans les logements privés;
• les ménages plus jeunes : souvent célibataires, qui ont des emplois et des revenus, qui vivent dans de logements locatifs de qualité et qui, en temps opportun, sont susceptibles de devenir propriétaires de maison.

Les politiques en matière de logement locatif privé ont souvent, en Europe, reposé sur les imperfections du marché du logement, dominé par des propriétaires privés. Mais ce point de vue est déplacé et mythique, le logement inadéquat, maintenant répandu dans certaines parties de chaque secteur locatif privé européen, constitue principalement un reflet de l’échec de la politique, que ce soit par l’investissement des propriétaires, en supprimant ou en omettant de cibler les subventions aux ménages extrêmement démunies. Pire encore, si les compressions dans la fourniture de la politique sont produites à cet effet, alors elles vont inévitablement avoir des conséquences sociales dans les secteurs locatifs privés.

Cependant, il y a certains signes qui démontrent les répercussions positives des politiques dans le secteur de la location privée. Comme les logements privés sont de mauvaise qualité et concentrés dans les zones urbaines centrales (pour l’essentiel), ils ont été touchés positivement par les politiques de réhabilitation de logements. Dans certains pays, comme le Danemark, les Pays-Bas et le Royaume-Uni, la régénération des quartiers implique souvent, sans but lucratif, l’achat et l’amélioration (et l’adaptation pour des besoins particuliers, personnes âgées et handicapées) des habitations privés.

Dans d’autres pays, comme la France et l’Allemagne, les subventions et les aides fiscales (respectivement) ont amélioré les conditions pour des millions de locataires privés de vie. Il existe des exemples plus isolés impliquant d’importants progrès dans le sud de l’Europe, par exemple à Lisbonne et à Porto, mais les ressources pour les anciennes rénovations de location reposent sur une échelle très limitée et c’est précisément dans les pays tels que l’Espagne, le Portugal et l’Italie que de tels programmes sont nécessaires pour améliorer les maisons et les quartiers. Dans le nord et l’ouest de l’Europe, il n’y a généralement pas plus de 5% des ménages qui vivant dans les logements privés non améliorés. Dans le sud, cette proportion est généralement plus proche de 15%, ce qui constitue une importante inégalité européenne.

Les pays, tant au nord qu’au sud, ont récemment subi un assouplissement des contrôles sur les nouveaux investissements et les baux. Et dans certains pays du Nord, de nouvelles mesures de soutien fiscal pour l’investissement propriétaire privé ont été développées dans les années 1990. Ces mesures sont une reconnaissance du fait que l’évolution démographique, la baisse de l’inflation, le besoin accru de mobilité des jeunes personnes, l’expansion de l’enseignement supérieur et les changements dans les attitudes à l’égard du logement et de la propriété en début de carrière soulèvent tous des demandes de location.

Les demandes des jeunes personnes à la vie autonome sont également en hausse en Grèce et en Italie mais il y a eu peu de réponse politique à la transition. En conséquence, si l’offre de logements locatifs ne se développe pas, les locataires les plus pauvres seront déplacés dans des propriétés les plus pauvres ou, pire encore, vers les sans-abri .

Comme le contrôle des loyers a été réduit et « adouci », les loyers du secteur privé en Europe ont augmenté suivant des taux d’inflation supérieurs, depuis la fin des années 1980, bien que dans le sud de l’Europe, ces augmentations de loyer soient tombées au-dessous de l’inflation générale. Même avec des contrôles allégés, les gouvernements ont eu à mener des politiques visant à atténuer les charges des loyers.

Après le soutien lié aux revenus, le locataire, européen, paie en moyenne environ un cinquième de leur revenu en loyer dans le locatif privé. Cette proportion est plus faible dans les pays pauvres, où les contrôles sont toujours importants et la qualité du logement est souvent médiocre. Dans d’autres pays, différentes charges reflètent la composition sectorielle et les divers systèmes de prestations.

La proportion de locataires bénéficiant d’un soutien varie d’environ 25, 21 et 20%, respectivement, en Grande-Bretagne, France et Danemark, à 13% aux Pays-Bas, et 10% en Suède et en Allemagne. Ces chiffres moyens ne suggèrent aucune crise dans le payement des les logements locatifs (ils ne sont pas trop élevés par rapport aux normes de l’OCDE), mais ils peuvent masquer de réelles difficultés rencontrées par le contexte social.

Sans aucun doute, le secteur locatif, même s’il se redéveloppe, sera le témoin de quelques-unes des difficultés de logement, plus graves, concernant les coûts et les conditions au sein de l’Union européenne.

 

3.3.4. Soutenir la location sociale

Un peu moins d’un cinquième des Européens vivent dans un logement locatif social (ici le terme « social » est appliqué à la mise à disposition pour les résidents pauvres par les organismes publics et sans but lucratif). Comme indiqué plus haut, dans certains pays, le secteur a été développé sur une grande échelle, par exemple aux Pays-Bas, la Suède et le Royaume-Uni, pour atteindre les objectifs sociaux et les besoins de logement. Dans d’autres pays, comme la Grèce et la Belgique, cette approche a attiré pas ou peu de soutien.

Le logement social couvre un large éventail de fournisseurs et de rôles. La norme européenne concernant la prise en charge est pour la plupart sans but lucratif, tels que les associations de logement, les coopératives et les HLM en France, constituant les principaux fournisseurs. La fourniture directe par les municipalités a été historiquement importante aux Pays-Bas, le Royaume-Uni, en Irlande et en Autriche (avec de plus petits rôles au Portugal et en Italie). Cependant, ces pays se sont de plus en plus transformés (en 1963 aux Pays-Bas, en 1980 au Royaume-Uni et 1991 en Irlande) pour décaler l’investissement dans un secteur sans but lucratif.

Ce changement s’explique en partie par les pressions budgétaires de façon à se déplacer et dépenser les budgets du secteur public, mais il s’agit aussi d’une reconnaissance du fait que, sans les profits, on soit en mesure d’afficher des capacités d’innovation diverses, dans la gestion et la maintenance décentralisée, plus efficace, et, dans certains pays, d’impliquer les citoyens et les communautés dans la conception et la gestion de leurs maisons. L’implication des locataires a varié en importance, pour les associations d’instances des résidents contrôlées au Danemark et en Ecosse, mais beaucoup moins dans les HLM français, et il est à craindre que les réformes financières récentes réduisent les rôles des  locataires aux Pays-Bas et en Angleterre.

En général, en Europe, cet investissement sans but lucratif repose sur des prêts du secteur privé avec des bonifications d’intérêts offertes par le gouvernement central, avec une exception majeure, notamment, pour le Royaume-Uni, en s’appuyant sur les subventions en capital. La mise à disposition de fonds supplémentaires (souvent de petites subventions) des autorités régionales ou locales sont également fréquentes,  sauf au Royaume-Uni, où ces fonds sont supervisés par les autorités locales.

On assiste, depuis 1980, à une augmentation marquée du financement par l’emprunt, appliqué par les prêteurs du secteur privé et (contrairement à la propriété) il existe une émergence du marché européen des fonds pour le logement social.

Jusqu’à la fin des années 1970, dans les pays qui ont adopté le modèle comme la solution aux problèmes sociaux en matière de logement, le logement social s’est élargi aussi amplement que les fonds publics l’auraient permis. Et dans de nombreux pays il n’y avait pas de niveau d’admissibilité explicite sur le revenu pour le logement social, par exemple au Royaume-Uni, la Suède et les Pays-Bas (en France, deux tiers de la hauteur de la répartition du revenu).

En effet, dans tous ces pays, les bailleurs sociaux investissent encore significativement dans l’aide aux ménages avec plus de la moitié de la distribution des revenus. Le but, bien que ne couvrant pas toujours la réalité de la séparation sociale se  produisant dans de nombreux systèmes de logement publics locaux, est que le logement social se doit de soutenir socialement et économiquement diverses populations. D’autres pays, souvent mais pas toujours avec de plus petits secteurs, avaient des règles sur les bénéfices explicites limitant l’entrée, par exemple en Allemagne et en Irlande.

Ces tendances ont commencé à changer dans les années 1980, lorsque la Belgique, l’Irlande, l’Allemagne de l’Ouest (avant l’unification) et, surtout, le Royaume-Uni ont commencé à restreindre les investissements dans de nouveaux logements sociaux. Avec les politiques de ventes subventionnées, dans les pays, la forme du secteur s’est alors dessinée rapidement au Royaume-Uni et en Irlande. Pendant les années 1980, certains pays ont continué à entretenir un engagement fort pour l’investissement en logements sociaux, notamment les Pays-Bas et la Suède ; et en France, en Autriche et en Allemagne (face à une augmentation soudaine et massive des besoins) la part de l’investissement du secteur a augmenté. Au début des années 1990, une baisse relative du secteur est apparue en Suède et aux Pays-Bas et, plus récemment, les budgets ont diminué au Danemark et en France. Seule l’Irlande et l’Allemagne ont donné une nouvelle priorité au logement social dans les années 1990.

En partie, ce repli peut être temporaire, reflétant les pressions budgétaires publiques de récession que les pays cherchent à satisfaire aux critères de convergence de Maastricht. Il y a des signes, cependant, qu’en Grande-Bretagne, Pays-Bas et Suède, il existe un changement plus fondamental contre la dépendance à l’investissement dans le logement social sur une grande échelle. Cela peut refléter un déplacement des idéologies, mais reflète aussi un malaise grandissant avec les résultats des politiques passées en matière de subvention, ciblage, ségrégation sociale et de qualité des logements. Dans certains pays, le logement social à grande échelle est maintenant considéré comme étant autant plus un problème qu’une solution.

Alors que de nombreux secteurs de logements sociaux sont restés bien organisés et « vivables », des actions significatives de logements sociaux se sont constituées de sorte à constituer (parfois moins de 10 ans après leur construction) des zones de mauvaises conditions de logement, avec de pauvres et de mauvaises conditions de vie.

Dans le nord et l’ouest de l’Europe, l’exclusion sociale est souvent aussi apparente dans le domaine du logement municipal et social, comme cela est le cas dans les maisons occupées par les propriétaires privés. Cette observation est évidente à Dublin ou à Paris, Londres ou Berlin ou Copenhague et dans une foule d’autres villes. La question clé est de savoir s’il s’agit d’un ensemble de problèmes inhérents dans les systèmes de logement social. Souvent, le logement social est construit et pourvoit une liste de candidats prioritaires qui sont généralement plus pauvres, concernant par exemple les familles employées, généralement avec deux adultes et leurs enfants. Au cours des deux ou trois dernières décennies, les perspectives d’emploi de ces ménages ont diminué rapidement et ils concernent précisément les groupes les plus touchés par la restructuration économique ; dans le même temps, les résidents ont vieilli in situ. D’où la composition des résidents de ces zones est devenu plus vieux et les plus pauvres. On peut dire que ces effets auraient eu lieu indépendamment de leur ancienneté ou leur emplacement.

La qualité des maisons et la question des successions se sont également détériorées, et en cela la nature de la politique de logement social a eu un rôle négatif. En France et en Grande-Bretagne, par exemple, les maisons ont été sous-entretenues. Là, comme ailleurs, les formes d’habitation modernes en gratte-ciel et d’autres étaient impopulaires auprès des résidents et l’engagement été érodé dans les quartiers. Cet engagement a diminué encore plus vite lorsque les locataires, comme dans le logement du British Council et de nombreux HLM français, ont eu peu d’influence directe sur la gestion de l’immobilier.

Comme ces domaines sont devenus moins populaires, ils ont généré des taux d’investissement élevés, ce qui déstabilise les communautés, avec l’augmentation des taux d’inoccupation. La nature des régimes locaux d’attribution des logements signifiait alors que les nouveaux pauvres des années 1980, par exemple les familles monoparentales et les jeunes sans-abri, remplissent les postes vacants. Les résidents ayant un emploi et des revenus faibles sont les candidats aux subventions à la propriété du logement.

Ces processus ont été bien établis pour des logements sociaux à Dublin, Glasgow, Lyon et Amsterdam. De toute évidence, des tendances économiques et sociales négatives qui se produisent en dehors du secteur de l’habitation ont changé le flux de « clients » pour le logement social mais des arrangements dans le secteur, renforcés parfois par la séparation sociale et les effets de l’exclusion en sont les conséquences.

Ces difficultés ont été, à leur tour, exacerbées par les changements dans les politiques des loyers. Vers la fin des années 1970, avec un taux de chômage encore modeste dans le logement social, la majorité des pays ont mis en évidence les subventions de logement en faveur des allocations de logement. On a fait valoir que cela ciblerait l’aide de manière plus efficace aux ménages plus nécessiteuses et, parfois, d’une manière neutre, en termes d’occupation. En conséquence, les loyers ont augmenté alors de façon supérieure à l’inflation dans les pays où la tendance des systèmes d’allocations de logement s’est poursuivie dans les années 1990. Les pays méditerranéens, avec aucun système d’allocation-logement, ont, en revanche, eu des augmentations de loyer inférieures aux taux d’inflation.

Ce changement quasi-universel dans l’approche, mais avec, nettement, différentes augmentations de loyers réelles (le plus élevé au Royaume-Uni et le moins élevé en Allemagne) a eu des effets mitigés.

Les locataires les plus pauvres ont reçu plus d’aide (après avantage) et le ratio loyer en termes de revenu net se situent dans la fourchette de 12-15% dans la plupart des pays. Mais les locataires les plus aisés ont été encouragés à quitter le secteur et migrer dans les pays à loyers plus élevés ou les villes, qui sont souvent, et uniquement, attribués aux ménages dépendants qui peuvent se permettre d’assurer un loyer en hausse, et reprendre les maisons réhabilitées.

Les caractéristiques des régimes d’allocations diffèrent selon les pays, mais souvent les taux de remplacement des prestations est élevé (indemnité de logement et d’autres avantages, l’augmentation du revenu d’emploi), étant un piège en faveur de la constitution d’une éventuelle pauvreté profonde. Ce problème est le plus aigu au Royaume-Uni, avec un niveau relativement faible de la sécurité sociale de base et un taux de retraite élevé, des recherches récentes suggérant qu’au le Royaume-Uni, un adulte au chômage avec deux enfants aurait à fixer un salaire au-dessus du salaire annuel moyen du travailleur avant de s’échapper le piège de la pauvreté.

L’interaction des politiques de sécurité sociale du logement renforce l’exclusion sociale dans de telles circonstances. Il est également probable que les loyers faibles contribuent à la sous-utilisation des grandes unités de logements sociaux, conduisant ainsi à un abus de stock.

La hausse des loyers européens, la hausse du chômage et le statut de retraité des locataires du secteur social et de la récession ont contribué à un sentiment croissant d’alarme à des factures d’allocations de logement en Europe. En Grande-Bretagne et en France, les factures d’allocation-logement ont pratiquement doublé au cours de la période de cinq ans (1988-1993). Là, et dans d’autres pays, on continue à examiner de près les politiques visant à contenir la croissance des dépenses. Mais le problème est suffisamment intraitable de sorte à ne pas trouver de solutions évidentes jusqu’à ce jour, pour atteindre le cœur du problème. En attendant, les hausses de loyer sont modérées mais, comme indiqué plus haut, les budgets d’investissement sont réduits.

Les grands secteurs locatifs sociaux en Europe ont, au cours de la dernière décennie, abrité une plus grande proportion de pauvres, y compris les chômeurs, les familles monoparentales, les minorités ethniques et les migrants. Dans un certain sens, il s’agit d’un résultat positif mais, en même temps, aussi négatif car ils ont de plus en plus à dominer le secteur.

La permanence est un contour majeur d’exclusion sociale.  Mais le logement social a également été caractérisé par des réalisations positives dans de nombreux pays, y compris la France :

• la participation des habitants a été encouragée ;
• il a joué un rôle accru dans le logement des sans-abri  ;
• de nouvelles priorités et des ressources, ont été attribuées au logement des personnes âgées, les handicapés et autres groupes ayant des besoins spécifiques ;
• les systèmes de gestion et de la qualité du personnel ont été améliorées ;
• les systèmes d’allocation de division sociale sont juste et moins ont été développés ;
• des tentatives sont faites pour intégrer le mode d’occupation aux groupes des plus petits revenus, des successions plus équilibrés.

 

3.3.5. En France[41]

On l’a vu, pouvait s’y attendre, la France a fait face à une pénurie de logements sévères en 1945, mais le programme de construction de logements n’a pas vraiment tenu jusqu’1950. Il a culminé dans les années 1970 et en 1977, la politique s’est détournée vers les subventions à la construction. La nouvelle règlementation a chuté dans les années 1980, mais les pressions sur le système de logement dans les années 1990, issues de l’immigration, le chômage élevé et un ralentissement dans le secteur de la construction a provoqué l’augmentation des subventions de l’Etat pour un renouveau dans le programme de construction de logements.

Chaque secteur a bénéficié de subventions publiques en France, mais pas sur une base foncière neutre. L’occupation du propriétaire est de la plus grande ancienneté, ce qui représente 54% du stock.Politiquement, elle est favorisée par l’expansion, en partie parce que son expansion est perçue comme un moyen de mieux considérer les locataires sur le secteur locatif social, libérant ainsi les baux pour les ménages à faible revenu.Le secteur locatif privé a connu un déclin à long terme et, dans les années, 1990 était encore en contraction à un rythme de 50.000 unités par an.À 21% du stock, il est encore un peu plus grand que le secteur locatif social (17%).Mais si le déclin du secteur locatif privé se poursuit, alors la position des secteurs loués sera inversée.

 

• Organisation politique et accents

Le secteur locatif social est dominé par las Habitations à Loyer Modéré (HLM):

• HLM et les coopératives des HLM-OPAC sont établies par les autorités locales. Ensemble, elles détiennent environ 60% du parc de logements HLM. Chacun a des représentants des collectivités locales au niveau de leurs conseils, mais les OPAC ont tendance à être plus grandes et sont plus indépendantes.
• HLM-SA sont des sociétés à responsabilité limitée à but non lucratif, qui ont tendance à être plus petites que les autres HLM, mais leurs zones d’opérations ne sont pas limités géographiquement.

Le reste du secteur locatif social est détenu par:

• La Société Civile Immobilière, le domaine immobilier de la Caisse des Dépôts et Consignations (CDC). Il est l’un des plus grands propriétaires individuels dans l’Union européenne, avec environ 180.000 unités, la plupart d’entre eux se situent en région parisienne.
• Les Sociétés d’Economie Mixte (SEM) fournissent généralement des logements de meilleure qualité à des loyers plus élevés pour les personnes dont les revenus sont trop élevés pour eux pour se qualifier pour le logement HLM.

Les finances, sous la forme de prêts bonifiés pour la construction neuve ou de rénovation, est dirigé par la Caisse des Dépôts et Consignations (CDC), un intermédiaire appartenant au gouvernement. En contrôlant le système de subventions, la politique du logement est assez centralisée: les prêts ne sont accordés que si les propriétés sont conformes à certaines normes d’agrément et l’espace, comme vu précédemment, et le niveau des loyers doivent également être fixés à des niveaux approuvés. Toutefois, les collectivités locales bénéficient de droits de candidature, et de l’influence des cours dans la gestion opérationnelle des HLM qu’ils parrainent.

Bien que le secteur locatif social français soit plus faible, dans l’ensemble, il est socialement plus diversifié que celui des anglais, le plus grand parc de logements sociaux, en partie parce que certains HLM ont exécuté les politiques d’attribution restrictives. Bien que l’accès aux HLM soit limité par le revenu, 60% de la population serait admissible et un cinquième des locataires sont dans la moitié supérieure de la cession des revenus. Les loyers sont fixés à environ 40% de leurs équivalents sur le marché libre non subventionné, et environ la moitié des locataires reçoivent des allocations de logement. Cependant, le profil des locataires est en train de changer en réponse aux nouveaux défis.

Les autres reçoivent également des subventions. Les propriétaires occupants ont pu acquérir des prêts à faible intérêt à l’aide d’un autre intermédiaire du gouvernement, le Crédit Foncier de France (CFF), les prêts réglementés par les banques, et des subventions pour des améliorations. Il y a aussi un système d’épargne de logement soutenu par l’Etat. Les propriétaires privés ont également eu accès à des prêts à faible taux d’intérêt similaires par le CFF.

L’accent de la politique s’est détourné sur des subventions pour les nouvelles constructions et des subventions pour des améliorations plus ciblées en 1977, quand une nouvelle allocation de logement a été introduite. En 1993, le coût de la politique du logement française était 131 milliards de dollars FF, soit l’équivalent de 1,8% du PIB, bien que cela ne puisse pas inclure certaines subventions cachées au sein du système financier. Les subventions personnelles étaient l’élément le plus important, représentant près de la moitié des coûts, tandis que les allégements fiscaux ont représenté environ un tiers des coûts. Cependant, la politique a quelque peu changé depuis 1993.

 

• Défis politiques clés

La France est confrontée à plusieurs défis politiques. Le secteur HLM lui-même est confronté à de graves problèmes dans certains domaines, en particulier ceux construits à la périphérie des grandes villes, construites en utilisant des systèmes techniques de construction. Ces domaines sont destinés à loger les personnes les plus pauvres, comme les locataires à revenu élevé se sont éloignés. Ils souffrent souvent de niveaux élevés de chômage et d’exclusion sociale à une dimension raciale, car ce sont souvent la maison de « minorités ethniques ». Le principal groupe minoritaire est celui des gens en provenance d’Afrique du Nord, d’origine maghrébine. Les domaines périphériques en France ont une histoire de « violence », qui remonte au début des années 1970 et à la suite de laquelle ont fait l’objet de programmes réactifs pour apporter des améliorations. Cependant, l’absence de progrès a conduit M. Chirac à rendre les terres périphériques autour de Paris à une question électorale en 1995, et pour visiter un projet à Glasgow en 1996 à la recherche de bonnes pratiques.

La France a également connu des limites à la réduction de la participation de l’Etat en matière de logement dans les années 1980. Au début des années 1990, il y avait des indications que le logement locatif social a été l’objet de pressions. En 1993, 60% des nouveaux entrants dans le secteur ont été classés comme étant extrêmement affligé, le taux d’inoccupation est tombé à moins de 2% et il y avait des preuves de pénurie. En outre, le secteur de la construction était en récession sévère avec des niveaux élevés de chômage.

Le chômage est un problème de plus contextuelle pour la fourniture de logements en France. La France a poursuivi vigoureusement les politiques économiques anti-inflationnistes depuis 1983 et en particulier, a eu le souci de protéger la valeur du franc, la politique dite de franc fort. Le taux de chômage en France a été élevé, et même si elle a chuté de plus de 12% en 1994, il a commencé à augmenter vers la fin de 1995. Le chômage des jeunes a été reconnu comme un problème particulier pour un certain temps.

En 1993, le gouvernement a annoncé un programme visant à revitaliser l’industrie d la construction, en grande partie par l’expansion des instruments de subvention existants. Le programme pour 1993 se composait de:

• 000 nouveaux logements dans le secteur locatif social
• 000 nouveaux logements dans le secteur occupé par le propriétaire.

Pour l’année 1994:

• 000 nouveaux logements dans le secteur locatif social
• 000 nouvelles unités dans le secteur occupé par le propriétaire
• 200,00 unités rénovées.

Mais le gouvernement français fonctionne dans un contexte budgétaire très serré, et les besoins en logements restent insatisfaits. Les sans-abri sont estimés à 200,000-400,000, et en 1995, le ministre du Logement a recouru à des propositions économiques libres, tels que la création de 10.000 places dans les refuges d’urgence par la réquisition des bâtiments vides en vertu des lois datant de l’après-guerre immédiat.

La France a une longue tradition en termes de foyers pour les jeunes comme un moyen d’aider à la transition vers une vie indépendante. Il y a 450 membres de l’Union des Foyers des jeunes travailleurs (UFJT) qui ont ensemble une capacité de 45.000 lits, utilisés par jusqu’à 150.000 personnes par an. Bien que le concept de foyers ne soit pas nouveau (UFJT a été fondée en 1955), il offre la possibilité à d’autres services qui doivent être fournis et certaines disposent d’un lien avec le marché du travail[42].

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

PARTIE 2 : AVENIR ET PERSPECTIVES DE L’ACCESSION A LA PROPRIETE

 

1. Tendance et évolution

 

1.1. Etat des lieux autour des années 2000[43]

Les vingt-cinq ans derniers ont été attestés par des changements délicats de l’accès à l’habitation. Au-delà d’une longue période de progression régulière de l’effectif de possesseurs habitant leur logement principal, la phase longeant entre la deuxième moitié de 1980 et 1995 se caractérise par un affaissement précis de l’effectif de nouveaux accès, entraînant un presque équilibre venant des possesseurs. L’impulsion se réinverse et la progression continue à partir de l’année 1996.

Ces changements sont notamment engendrés par la combinaison du phénomène des marchés de l’immobilier résidentiel et de la progression des mécanismes de soutien. D’une manière schématique, on peut estimer trois phases.  Tout d’abord, de 1977 à 1986, la phase du sommet du PAP (graphique 1), fondé par le changement de 1977, profitant, pendant ses premières années, d’un degré considérable de l’inflation et de modalités de prêt notamment propices, au moins en apparence. Ensuite, la phase se caractérisant par le vif écroulement de l’effectif de PAP commandités, à cause d’une radiation de situations économiques néfastes à l’accès sociale : augmentation accentuée des coûts immobiliers, régression de l’appui budgétaire du gouvernement dans l’aide à la pierre, diminution de l’inflation et précaution des foyers modestes. Vers les années 1992 et 1996, 15 % des nouveaux accédants seulement ont joui d’un crédit aidé, tandis qu’en 1988 ils étaient de 28%. Le nombre des accédants à l’habitation diminue pour la première fois depuis l’après-guerre : partant de 26,1% des foyers en 1988 pour parvenir à 22,2% en 1996. Effectivement, pendant cet instant, les accédants récents sont peu nombreux par rapport  aux foyers qui règlent leur dette [44].

Graphique 1

 

 

Variations annuelles du nombre de PAP financés (milliers)

 

160

 

140

 

 

120

 

 

100

 

 

80

 

 

60

 

 

40

 

 

20

 

 

0

1977                    1979                    1981                    1983                    1985                    1987                    1989                    1991                    1993                    1995

 

Source: DGUC

Enfin, la dernière phase commence au bout de l’année 95 par l’instauration du Prêt à Taux Zéro (PTZ). Elle profite non seulement d’un système récent d’accès social notamment séduisant, mais aussi d’une situation économique combinant un développement général de la position des foyers (augmentation des bénéfices, abaissement du nombre de chômeurs), une pondération des coûts immobiliers (effet de la « crise de l’immobilier » vers le milieu de 1990) et un changement propice des proportions d’intérêt indépendantes. Tandis que les dernières années du PAP atteignaient un maximum d’environ 50 000 unités, depuis 1997, le PTZ touche les 130 000 attributaires et demeurera jusqu’en 2000 supérieur à 110 000 (graphique 2).

 

Graphique 2

Evolution du nombre de PTZ mis en force (milliers)

 

140

 

 

130

 

 

120

 

 

110

 

 

100

 

 

90

 

 

80

1996                      1997                      1998                      1999                      2000                      2001                      2002                      2003                      2004

 

 

Source : SGFGAS

 

En 2002, lors d’un sondage d’habitations, le tiers environ des nouveaux accédants avaient joui d’un crédit aidé (PTZ ou crédit d’accès social).

Ces changements quantitatifs sont garnis de variations structurelles de l’allure des accédants à l’habitation. Par conséquent, entre autre, le nombre des accédants ayant moins de 30 ans a fortement diminué vers 1988 à 2002, tandis que ceux entre 45 et 59 ans s’accentuaient nettement (tableau 1), ce qui démontre autant une régression de l’effectif des

primo-accédants (72% en 1988, 65% en 1996, 59% en 2002) qu’une augmentation de l’âge au premier achat manifestant la précaution importante des foyers[45].

 

Tableau 1 : Evolution de la structure par âges des personnes de référence des ménages accédants récents

 

 

 

 

 

 

 

Moins de 30 ans 30-44 ans 45-59 ans 60 ans et plus 1988 19,6% 62,2% 13,9% 4,3% 1992 17,3% 59,2% 17,1% 6,4% 1996 13,8% 61,9% 17,9% 6,3% 2002 13,7% 61,3% 20,9% 4,0%

Source : INSEE – Enquêtes logement 1988 à 2002

 

Les évolutions sont moins révélées dans le secteur structurel des foyers, étant donné que l’accès est en majeur partie une affaire familiale. En réalité, huit accès sur dix et plus sont issus de des décisions de couples. Mais on constate que leur effectif diminue par rapport à ceux qui vivent seuls et même par rapport aux familles monoparentales. Certes faut-il tourner le regard vers l’accroissement de l’effectif de rupture accompagné d’achats, également vers le vieillissement de la masse et les achats fournis par des pensionnaires solitaires.

Le manque de sondage d’habitation, depuis 2002, ne permet pas de poursuivre l’inclination plus longtemps, mais beaucoup de prédictions laissent à prévoir des nouveautés et pourraient arrêter une répétition marquée vers les années 1996 à 2002. L’essentiel de ces prédictions est l’atténuation visible de l’effectif de PTZ jusqu’à son évolution vers l’année 2005 (graphique 2). S’il est vraisemblable que la prudence des foyers dans l’idée de l’importante extension de l’étendue du soutien vers 2005 a marqué la dernière année, il n’en demeure pas moins évident que la régression était déclenchée depuis l’an 2000 et qu’elle avait beaucoup à voir dans la hausse régulière des coûts de logements entraînant encore plus de difficulté dans l’achat en primo-accession et ainsi la conscription du PTZ.

Cette diminution conjointe de l’accès assisté et de la primo-accession est certes encore pondérée par l’augmentation de l’effectif des achats d’habitations par des foyers déjà possesseurs tirant profit de la vitalité du marché et des idées surprenantes de plus-value que procure la valeur des tarifs. L’accès à l’habitation résiste ainsi à une valeur considérable, vu l’effectif toujours élevé de marchés dans l’ancien, en dépit d’un nouveau mouvement de réalisation moderne vers les années 2004 et 2005. Pourtant, ce mouvement du marché de primo-accession vers un marché de reventes/achats entraîne des résultats frappants sur le marché global : la séparation croissante entre les domaines locatifs et l’habitation est à souligner.

Les changements  du PTZ au commencement de 2005 et en 2006 transforment le partage et raniment considérablement l’effectif d’accès soutenus (en 2005, l’effectif temporaire est de 180 000 à 200 000 PTZ et on envisage plus en 2006), néanmoins il est possible de supposer que cet écart de quantité cache le résultat d’une opportunité laissant à des acheteurs de profiter d’une subvention par laquelle ils n’auront rien à perdre. L’augmentation des seuils de moyens devrait élargir cette situation, tandis que la primo-accession et les achats par les simples foyers diminuent. De ce fait, entre autre, les recherches de Michel Mouillart démontrent que l’effectif d’acquéreurs d’habitations accroît (de 680 000 crédits immobiliers signés en 2000 pour arriver à 750 000 en 2005) par rapport au nombre des achats des simples foyers (340 000 crédits signés par des foyers qui gagnent moins de trois fois le SMIC en 2000 et 250 000 de crédits souscrits durant l’année 2005).

 

1.2. Le secteur bancaire

1.2.1. Libéralisation du financement aidé en 1995 avec l’avènement du Ptz[46]

Dans les politiques successives du logement et pour les ménages modestes, le Prêt à Taux Zéro (PTZ) constitue, depuis 1995, le concept complémentaire essentiel et souvent indubitable de l’accession à la propriété. Que ce dispositif soit ajusté, remanié quelques fois de façon plus ou moins profonde, il a contribué à ce que, à travers la France, des centaines de milliers de ménages deviennent propriétaire d’un logement, en habitat individuel ou collectif, neuf ou ancien. Pourtant, en dépit d’un bilan souvent positif et tendant dans ce sens grâce à ses propres objectifs et dans l’intérêt de son exécution, ce dispositif ne fait plus l’unanimité et est incriminé par un nombre croissant de spécialistes d’être responsable, en grande partie, de l’échelonnement urbain et des situations qui en découlent.

En outre, en ce moment où les coûts de l’énergie flambent, le dispositif du PTZ est de plus en plus accusé comme étant l’un des facteurs prochains d’un éventuel déséquilibre énergétique des ménages, s’étant détournés des centres d’emplois et de services pour devenir  ainsi dépendants et totalement tributaires de la voiture, pour accéder, conformément à leur budget, à la propriété.

La création du Prêt à Taux Zéro (PTZ) en octobre 1995, pourtant, s’inscrit dans le dispositif des aides publiques pour aller dans le sens de la contribution au logement, le but étant de rendre possible aux particuliers, respectant une limite seuil de revenus, l’accession à la propriété, en réduisant, grâce à une avance restituable sans intérêt le coût du crédit, pour le financement de l’achat de leur résidence principale.

Selon ses créateurs, le PTZ peut être assimilé à l’ancienne exécution du crédit familial des nouveaux foyers. Ce crédit annexe se combine à un crédit principal à travers la subvention du projet immobilier. Sauf en 2011, le PTZ est contraint par rapport aux ressources pour simplifier l’accès au logement des foyers simples. On considère que 80% des foyers français souhaitant être possesseurs, ont la possibilité d’en percevoir. Son coût est régler par rapport au tarif du projet, au total des individus qui composent le foyer et de la région d’exécution de l’opération. En outre, la période de son remboursement varie selon la rémunération et jouit d’un différé d’amortissement 1 pour les foyers les plus simples. Le PTZ s’avère être la méthode capitale d’accès au logement social pour le pays français. À partir de son instauration, 1 million de foyers devenus propriétaires, en ont joui. Au moment de son dernier contrôle sur l’attribution de PTZ, la SGFGAS a recensé qu’en 2008, 211 478 PTZ sont répandus en France métropolitaine, pour une totalité de 3 259,9 M€.

Le PTZ, depuis son instauration, a rencontré plusieurs modifications, aussi bien à travers les éléments de concession et publics en question (sommet de ressources,…) qu’à travers les promotions pour lesquelles il n’en a pas la faculté (genres de spéculations et de types biens). En 2011, par exemple, l’attribution du crédit n’était plus contrainte par rapport aux ressources, néanmoins demeure destinée aux primo-accédants. Ces nouveaux procédés tiennent leur efficacité jusqu’au 31-12-2011, appelés PTZ+. Depuis le 1er janvier 2012, l’attribution contrainte par rapport aux ressources devient actif une nouvelle fois et seules les résidences modernes ou vétustes avec beaucoup de travaux2 sont impliquées. L’implantation de références spatiales conçues pour accorder le soutien selon l’importante fluctuation territoriale des coûts immobiliers a accompagné l’élimination des modalités d’octroi dans le domaine du PTZ+. Le zonage, implanté de cette manière, imite celui actuellement simple combiné au mécanisme Scellier. De même, le coût du financement accordé évolue en fonction  de l’aspect récent ou vétuste de l’habitation. À travers une spéculation d’achat d’une habitation neuve compétitive énergétiquement (genre BBC), la quotité du financement, théoriquement restreinte à 20 % maximum du montant global du projet, peut s’élever jusqu’à 40 % par rapport au zonage. On constate l’immense difficulté du mécanisme et la subtilité de l’analyse de tous les rouages. La précédente observation de l’année 2009 accomplie en 2010, illustrait une suffocation du mécanisme. Ainsi, premièrement, l’apparition vers la fin de 2008 du mécanisme Pass-foncier et de sa hausse considérable et deuxièmement, la transformation du mécanisme PTZ en PTZ+ vers le début 2011 ont considérablement modifié les quantités et les publics conformes à ce genre de crédit. Il semble convenable d’effectuer une réactualisation du résultat déjà exécuté tout en tenant compte des complications produites par la situation économique actuelle.

 

1.2.2. Impact de la crise de liquidités de 2008[47]

Comme dans la plupart des pays européens, suite de la crise des subprimes en 2008, l’activité du marché immobilier s’est rudement tendue. Cependant, on a assisté à une très légère augmentation du taux de faiblesses et du nombre de saisies, malgré le fait que ces chiffres figurent parmi les plus bas d’Europe, et les banques n’ont  eu, à aucun moment, à transformer leur attitude à cause de l’augmentation des problèmes de prêts en cours. En raison à cela, il y a d’abord l’activité importante d’un secteur locatif, que cela soit privé ou public, proposant une solution à l’accession à la propriété. Depuis près de 30 ans, tous les gouvernements ont encouragé à la fois la construction locative sociale, l’investissement locatif privé et l’accession à la propriété. À cet effet, les discussions autour du thème de propriétaires Français sont purement rhétoriques. L’évolution du taux de propriétaires a été longue et régulière, sans avoir connaissance des augmentations expéditives des pays comme le Royaume Uni ou les Pays-Bas, qui ont cédé à leurs occupants une partie importante des logements sociaux.

 

• Une offre sécurisée de crédit aux ménages

Les caractéristiques de l’offre de crédit, en France, sont assez propices à ceux qui choisissent l’emprunt afin d’acquérir un logement. Entre les établissements, la concurrence est ardente faisant en sorte que les taux soient les plus bas possible. Pour un même type d’opération, ces taux sont assez « égalitaires » car on retrouve les mêmes conditions pour les clients malgré la différence et la variété de situation financière. En vingt ans, le marché du crédit pour le logement a vu  remplacer, par étapes, la finance de marché par des procédés  privilégiés mis en place par l’État au début des années 1950.

La plus grande partie de l’offre de crédit à l’habitat, actuellement, profite à un petit nombre de solides réseaux, lesquels sont dominés par les banques « universelles », pour qui le prêt au logement constitue un élément de fidélisation, avant tout, ou même un élément d’attirer la clientèle. Contrairement au cas des États-Unis, les phases du procédé de crédit au particulier sont groupées. L’établissement qui souscrit le prêt, en France, est celui qui s’occupe de la gestion jusqu’à sa rentabilisation complète et préserve, dans son bilan, la créance.  Au cours de ces dernières années, la part des crédits intermédiés, avec apporteurs d’affaires ou courtiers, a progressé, mais elle reste très minoritaire, voire inférieure à 20 %. De grandes ressources internes, grâce, notamment, aux dépôts et à l’épargne-logement, profitent aux banques, dont la part de marché est largement supérieure. Généralement, le recours à des moyens caractéristiques comme les obligations foncières, même si la part des moyens réunis sur le marché s’accroît, est maigre et une place secondaire est attribuée à la titrisation. Caractéristique du financement du logement, la « financiarisation ne s’est alliée à aucune des dérives ayant permis au prêteur le transfert de la créance et à un éventuel désintérêt du remboursement final de la dette.

 

• Crise et épreuve de la réduction des aides publiques

Généralement, les prêts accordés occasionnent des conséquences secondaires aux sinistres primaires que les établissements de crédit supportent. Toutefois, il existe  quelques activités qui permettent la prémunition à l’égard des conséquences « des risques de la vie ».

De cette façon, il n’existe aucun consentement à tout crédit qui ne soit pas convenu et précédé d’une assurance contre un éventuel décès ou une impotence invalidante du ou des emprunteurs, ceci constitue une des raisons causant la difficulté des sujets âgés dans l’obtention d’un prêt :

• L’exception de la caution française : pour laquelle environ 60 % des prêts ne contribuent pas à une inscription hypothécaire souscrite, prêts qui, généralement, sont compensés par un établissement de caution, c’est ce qui en fait une particularité française. la caution s’engage, en dédommagement d’une rémunération, à payer les sommes dues à la banque par l’emprunteur, dans le cas où ce dernier fait défaut.
• Le fonds de garantie de l’accession sociale : se trouve à l’autre extrémité du spectre du risque, permettant une intervention dans le sens de la réduction du risque pesant sur le prêteur.
• Une réglementation très défenseuse de l’emprunteur : une certaine prise de risque tout a fait considérée se cache derrière le fait qu’il n’y ait aucun fichier positif de crédit, outre le fait qu’il est accordé au prêteur de ne presque jamais demander une estimation de valeur du bien qu’il va débourser.
• Une sécurisation de la filière de l’accession : dans le sens de la protection et l’information du consommateur en général et de l’emprunteur en particulier pour laquelle la France a une réglementation très efficiente. Cette position se trouve consolidée par l’attitude assez stricte, dans le domaine du légal, des juges et la jurisprudence, encadrant l’activité de crédit aux particuliers.

La filière du crédit à l’habitat est sûre, c’est la façon dont elle a traversé la crise qui le montre à travers une approche, pouvant être un peu trop restrictive, mais qui se trouve jusqu’alors équilibrée par l’effort important du secteur public de sorte à ce que la France consente près de 2 % de son PIB en faveur de la politique du logement, si l’on ajoute les aides fiscales et « de circuit » aux aides budgétaires, aides.

A cet effet, le plan de relance mis en place en 2009 a bien été accompagné par la filière de crédit, plan ayant pris comme support à la fois :

• l’appui à la construction locative sociale,
• les encouragements fiscaux au placement locatif privé
• les aides très clémentes qui e destinent à l’encouragement des ménages modestes dans la construction ou l’achat de logements neufs.

Une importante diminution des aides qui se destinent au logement s’inscrit dans la loi de finances pour 2012 et particulièrement à l’accession à la propriété et à l’investissement locatif. Les soutiens fiscaux au financement locatif privé sont rudement limités et seront éliminés vers la fin de l’année. En ce qui concerne le crédit à taux zéro, moyen fondamental de financement à l’achat d’habitation, il est mis à l’écart, allant en 2011 de 2,6 milliards d’euros pour parvenir à 800 millions vers l’année 2012. Pourtant ces procédés s’interposent seulement lorsque les établissements bancaires sont susceptibles d’être amenés à réduire leur proposition pour motifs divers : l’influence internationale conduisant capitaliser de nouveau les établissements bancaires, le manque fonds actuel et les instructions du pouvoir de contrôle prudentiel de la Banque de France. Celle-ci s’associe aux autres cabinets de crédit pour alléger les montants d’effort, restreindre la période des emprunts et augmenter leur prétention par rapport au rendement personnel. Ces procédés ont pour but de maintenir la vive évolution de l’encours des prêts immobiliers des foyers. Vis-à-vis de la Banque de France, ce qui est en jeu, c’est l’aléa systémique que cette évolution illustrerait de la quantité de prêts énormément supérieure à celle du Pib et l’augmentation des coûts de l’immobilier qu’elle ravitaillerait. Une baisse de l’activité est à redouter. Toutefois, en dehors de l’objet d’évolution et de perfectionnement de la propriété, la stratégie de l’habitation représente l’un des éléments fondamentaux de direction macroéconomique sur lequel l’État s’est reposé pendant les étapes de diminution de l’activité.

 

1.2.3. Impact ratio de solvabilité Bâle III[48]

Habituellement, l’activité de banque inclue la « transformation » : les établissements bancaires s’endettent à court terme par l’intermédiaire de moyens « liquides » et emploient les capitaux pour acquérir à long terme des actifs non liquides. Entre autre, un établissement bancaire pourra s’endetter pour une période de 3 mois sur les marchés des capitaux afin de commanditer des crédits hypothécaires, trentenaires, pour ses clients. Toutefois, la banque risque d’avoir du mal à reproduire ses prêts à court terme et est obligée de les rendre avant de pouvoir ressaisir le capital de son financement à long terme : c’est le risque de liquidité. En contrepartie, les établissements bancaires obtiennent une latitude, découlant de la distance parmi les taux d’intérêt à court et long terme, qui accroît (devenant ainsi plus bénéfique pour la banque) autant qu’accroît la distance entre les termes. Pendant les années d’avant crise, quelques banques ont accentué le changement en s’endettant par moment de façon hebdomadaire afin de se procurer  des actifs non liquides à long terme, amplifiant fortement leur aléa. Par conséquent, en 2008, divers établissements ont rencontré un manque de liquidité et même le temps d’après. Pour corriger cet aléa, il a été convenu d’instaurer deux ratios de liquidité bancaire qui obligent les établissements bancaires à garder un minimal de liquidité. Tout d’abord, on parle du ratio de liquidité à court terme (ou Liquidity Coverage Requirement) visant à garantir aux banques la disposition suffisante de moyens de financement pendant le prochain mois : il inflige à ces dernières de disposer des actifs liquides suffisants afin de protéger les dépenses exactes envisagées pour le prochain mois.

Ensuite,  on a ce qu’on appelle le ratio structurel de liquidité à long terme (ou Net Stable Funding Ratio) visant à garantir aux banques la disposition suffisante de moyens de financement pour la prochaine année, cela afin d’assurer les exigences envisagées de financement pendant ces 12 mois.

Plusieurs débats ont été réalisés sur les significations de ce qu’on considère en tant qu’actif liquide ou source de subvention durable, néanmoins la règle nous paraît raisonnable. Toutefois,  il ne faut pas oublier que les difficultés de liquidité sont en général le signe d’autres problèmes plus importants : la prudence des investisseurs par rapport à la solvabilité d’un établissement bancaire, s’ils supposent que les capitaux ne suffisent pas. Le trouble bancaire des années 2007 et 2008 a influencé l’entreprise en matière d’effondrement de fortunes, d’augmentation des chômeurs et de hausse du taux d’endettement. Il a, de même, été illustré que les capitaux propres des banques ne suffisaient pas. Au milieu d’une situation de baisse presque chronique des capitaux propres bancaires, au cours de l’époque précédent, les bilans empiriques, les recherches universitaires et divers recherches de premier niveau ont conclu qu’il faut que les capitaux propres bancaires deviennent plus élevés.

Des recherches indiquent que le taux des déficits bancaires lors de la crise précédente se trouve à 5% de leurs actifs équilibrés. D’autres recherches montrent que posséder 10% de capitaux propres procurerait un profit significatif, lorsque, pendant la crise précédente, un effectif de 16% aurait accordé une absorption de la majorité des déficits individuels et 24% à l’absorption de quasi tous les déficits engendrés par les crises des banques à partir de 1988. En instaurant Bâle 3, il est suggéré que les établissements bancaires possèdent de capitaux propres jusqu’à 10,5% des actifs équilibrés par les risques (RWA – risk weighted assets).

Les établissements bancaires se lamentent qu’une hausse de fonds (diffusion d’actions) est beaucoup plus coûteuse qu’un endettement car les actionnaires exigent des commissions plus imposantes que les pourcentages versés sur de l’endettement. Ils insinuent que ce contexte les contraindra à verser des crédits plus couteux, ce qui va nuire à la situation économique. Cette déclaration est vraiment inexacte, puisque le retour sur actions et les pourcentages sur l’emprunt sont tous deux relatifs aux aléas confrontés par une banque : la réclamation de commission élevée par les actionnaires et les prêteurs va dépendre des risques prises par une banque.

Cependant, il existe un élément modifiant modérément le liquide. En effet, les pourcentages sur l’emprunt peuvent être réduits des rendements soumis aux banques tandis que les intérêts ne le peuvent pas. Ainsi, posséder plus d’argent que de charge amplifierait le coût des impôts versé par les établissements bancaires. Cela illustrerait un montant exact pour ces derniers, néanmoins on ne peut juger cela, vis-à-vis de la société, en tant que « montant ».

En Europe, la majorité des banques ont affirmé que l’instauration de la réforme engendrerait une baisse marquante des emprunts aux sociétés et aux personnes privées. Cependant, des nouvelles enquêtes effectuées proposent que des réclamations plus sévères de capitaux propres, influençant moins le coût des emprunts. Selon une recherche de la Commission européenne, l’usage du nouveau mécanisme en termes de capitaux propres devrait diminuer la totalité des emprunts d’approximativement juste de 1,8% vers les années 2020-2030. Du point de vue de l’influence sur les coûts des emprunts, presque toutes les enquêtes concluent que l’activité sera vraisemblablement très restreinte, suivie d’une hausse de quasi 0,15% des pourcentages  des emprunts des banques. Il est évident qu’une baisse des actifs des banques ne signifie pas à coup sûr une baisse des emprunts, vu que ces derniers représentent en moyenne quasi 50% des actifs des banques européennes. Quelques établissements bancaires essaieraient de limiter leur action de crédit et non leur action sur les marchés financiers, les actifs rapportant peu. Néanmoins, de telles mesures, venant de la gestion bancaire, influencent considérablement la société et on pense que cela nécessiterait une surveillance de la part des organisations d’inspection. En définitive, d’autres banques essaieraient d’écarter une part de leurs actions vers le mécanisme bancaire similaire pour limiter leurs nécessités de capitaux propres. Cela ne fait que soutenir les attestations pour une constitution totale du mécanisme de banque similaire.

 

1.3. La politique de l’accession à la propriété et les prix de l’immobilier[49]

Les tarifs immobiliers français ont beaucoup augmenté en deux étapes, dont la première étape va de  1998 à 2007 et la seconde de 2009  à  2012, et ce vraisemblablement dues à plusieurs  prétextes qui sont détaillés par cette observation.  À travers une situation   générale  favorable  à la rétention  de  la proposition pour  des  prétextes institutionnels,  l’important de  la  première  étape  d’élévation dépend du perfectionnement des situations financières et surtout du prolongement de la période des crédits ainsi que de  la diminution des pourcentages. La deuxième étape est  combinée  à  plusieurs  procédés  fiscaux  inflationnistes  ( tels que PTZ,  défiscalisation  TEPA,  Scellier)  et  à l’angoisse  budgétaire  mondiale qui incite  à  privilégier  la fonction  de  la  pierre  en tant que  valeur  appui.

Le tarif immobilier  est  un  coût  d’actif  ressortant  d’une  proposition  et  d’une  requête.  De l’autre côté des situations démesurées, la proposition d’habitations augmente peu et par rapport aux autres propositions de richesses permanentes, celle-ci croît moins vite. Elle  se révèle  inextensible vis-à-vis des tarifs à terme réduit.

Toutefois, les formalités de requête tiennent une place importante à terme réduit. L’habitation  accomplit  virtuellement trois  rôles  indépendants  l’une  comme  l’autre. Pour le résident, comme le propriétaire, il s’agit d’une source de richesse permanente qui crée un reflux d’activité par unité de  temps ;  envers  son  possesseur  non  résident,  il  dépeint  un  investissement  produisant  un revenu comparable  aux autres  genres d’activités financières.  En outre,  pour  un  possesseur  résident,  il est comme  un procédé de protection économique, l’habitation tenant ainsi  la fonction de  conservation de  valeur, d’où la diversité des raisons attestant la requête d’habitation.

• L’habitation en tant que richesse permanente

Un  foyer résident  mise  dans  une richesse selon la  disposition de celle-ci  contribuant au contentement  de  ses  principales  nécessités dans  ce qui est confortable,  l’ouverture au travail ou  aux activités, selon plusieurs  attributs. Les « caractéristiques hédoniques » de l’actif immobilier sont établis par tous ces  détails.

• L’habitation en tant qu’investissement bénéfique

Celui qui investit dans l’immobilier, pouvant en outre être un foyer, misera selon le revenu visible  de la location,  par rapport  aux prix de location,  de  la fiscalité  de  ces  prix,  de la valeur  de l’occupation (courte ou longue durée),  de  la  capacité financière des  occupants  et  de l’incident  locatif,  composant alors  une autre série de principales caractéristiques du tarif immobilier.

• L’habitation en tant que conservation de valeur ou base de revenu en argent

Le foyer investit également selon sa prévision de coût dans une éventuelle nouvelle vente. La quête  d’une  plus‐value  en  argent  contribue  un élément de ravitaillement d’une  bulle  sur  ce  marché.

Le fait d’envisager principalement  le coût  du logement dans le futur accorde aux agents un motif d’investir. Des investisseurs  à  la  quête de  revenus  abstraits  s’engagent  sûrement dans ce genre de placement, ainsi que  les foyers  estimant que l’habitation  est un  investissement  et un appui naturel.  Cela  s’accorde  à  une attitude  de  protection  vis-à-vis de la  valeur  de  leur  économie.  L’habitation  tient  une fonction naturelle  de  valeur, un  appui  au cœur  des situations  de  trouble  financier,  comparable au métal précieux  ou  tout  matériel  possédant une proportion  de  dévalorisation minime.  Pourtant, les  foyers  de l’Irlande  et  de l’Espagne ont  instruit  à  leurs  dépens  que  cette  conviction  concernant  l’habitation  disposait  d’une partie  de validité limitée.  Généralement,  beaucoup de foyers (qui ne sont pas tous riches) accèdent  à un logement de placement  d’un point de vue  d’instauration par un  surplus  de  gain  et  surtout  de pension, rendant inconnus les éléments de procédé de retraite à venir,  même par rapport aux prévisions inquiétantes de l’estimation exacte des subventions de retraite.  À travers la situation  particulière  du trouble  de la banque  ayant  été victime du le trouble financier,  ce phénomène  appelé  « de  bulle »  adopte  une  autre  explication. En effet, il est probable que les foyers ou tous ceux qui investissent des compléments d’argents au sein des établissements financiers aient choisi de restructurer la constitution en  favorisant  les  investissements  sur  le  marché de logement  qui  tient  ainsi  un nouveau rôle : celui de conservation de valeur, que le procédé financier ne maintenait plus qu’ approximativement.

Ces faits nous obligent à considérer  les tarifs  d’obtention par lesquels  les situations financières et la fiscalité doivent se placer, en termes de priorité. Ces tarifs  sont rattachés d’une part au montant de prêt et au tarif mensuel et d’autre part  au  tarif  de  concession  de l’investissement  dans  des  établissements financiers.  Ces  systèmes  financiers ont rudement changé et se révèlent propices à l’obtention de logement, et peuvent expliquer l’augmentation immobilière. Particulièrement pour les  acheteurs-emprunteurs,  le perfectionnement  des  modalités  de  prêt  et  le prolongement  du temps d’allocation sont réduits,  à  tarif  mensuel,  et  conduisent à la solvabilité de  la  requête.  La proposition  d’habitation stationnaire,  le perfectionnement  des  modalités  de  prêt et le prolongement  de la  période de celui-ci  entraînent une variation haussière des tarifs.

 

1.3.1. Coûts des échanges

Le  marché  immobilier  est  l’endroit  de  divers  rapports d’équilibre,  ceux  sur  le  marché  de l’obtention , de  location des  domaines  à  construire  ainsi que  de  nouvelle fondation.  Les  élévations  sur  un  marché  se  multiplient  aux  autres  marchés  grâce à plusieurs processus d’équilibre.  Afin de  s’accrocher  à  la stabilité  entre  le  marché  d’acquisition  et de  location,  l’augmentation  des  tarifs  pour  les  acheteurs-emprunteurs  atteint  ceux des  investisseurs,  entraînant probablement  une augmentation  des  prix locatifs. On  remarque  la soumission des tarifs d’obtention à de plus importantes  fluctuations  que  les  prix locatifs en  partie,  vu que  le  marché  locatif  est  un  marché  régulé.

Les  échanges  sur  le  marché  de l’habitation  peuvent s’accomplir  d’un commun accord entre les deux parties,  ou grâce à  des cabinets consacrés à l’immobilier.  Vu l’ampleur des échanges  qui  illustrent  plusieurs  périodes  de  rémunération  des  foyers,  la  loi  a  implanté diverses  préservations telles que des diagnostics  imposés, assurance  au niveau des  échanges  par  la nécessité d’enregistrement  des  actions près des notaires.  Les  cabinets  s’acquittent  à travers  les  échanges avec  des  gains  qui, souvent, diminuent régulièrement  vis-à-vis du tarif  de  vente,  et  conforment  ces gains, quelquefois,  à  la dégression  afin d’autoriser l’échange sur  un  marché  complexe  comme  ce qui s’est produit depuis  un certain temps.  Les  dépenses notariales  et le coût d’enregistrement  diminuent  relativement  la  valeur de la richesse.  De plus,  l’impôt sur  les autorisations  de transfert  à  titre  couteux  (5,09 %)  couvrent les  possibilités collectives territoriales  (commune et  département)  et  les dépenses  gouvernementales pour une moindre partie.  La  cohérence  de  la  fiscalité  immobilière  dans  notre  pays  dépend  ainsi  d’ une  imposition  des  échanges  (autorisations  de  transfert  à  titre  couteux  ou  DMTO), rajoutée  à  une  imposition  immobilière.

Le pays français a  rencontré  un fait de  « double  peak » étant question de  tarifs immobiliers. Jusqu’en 2008, les tarifs ont augmentés (plus de 9% de 1996 à 2007), en 2009, ils ont connu une réduction ou un changement en termes de marché, mais dont l’importance est limitée[50].

Ce changement  a  été  accompagné  d’une  récupération  conduisant à l’amélioration générale  des  tarifs immobiliers  vers les années  1996 à 2012 : +6 % par an (à confronter  avec  un changement  moyen  des  coûts  à  la  consommation  de  1,6 %  annuel  sur les mêmes années),  avec  à Paris ,  une  nouvelle augmentation  de prix  en  2011.  Un début  de  diminution  apparaît  en  2012  et  2013,  suivie d’une  baisse  accentuée des  échanges  immobilières.

 

1.3.2. Coûts locatifs

En contrepartie, vers le  début  de  la  décennie  2000, il s’est produit  un découplage capital entre le changement des prix de location et les tarifs immobiliers :  la différence  augmentant  surtout  de  20 %  entre  2000  et  2005 selon  l’OCDE[51].  Les  prix de location dans le domaine de la location libre ont connu une hausse de 36 % depuis  1998,  de 35 % dans le domaine social, soit de 2,6% d’augmentation nominale annuelle. Cela ne signifie pas que les pressions n’existent pas sur certains marchés locatifs complexes et surtout dans les grandes villes (le prix de location  varie, à  Paris,  entre  66  et  100 %  plus  cher  en moyenne par rapport a prix de location dans le reste de la France), alors que dans la totalité, l’augmentation des prix de location a été limitée. Les tarifs  à la fondation ont accru vers les mêmes années 1996 à 2012, accompagnés de trois stades d’inflexions immenses  (en 2004, en 2008 et dans une  moindre mesure  de 2009 à 2010) et en 2008 un affaissement.  Cet  accroissement  de  plus  de  60 %  concorde  au total à  une  augmentation de 4 % par an,  manifestement supérieure à l’inflation. Ces changements se  sont,  juste partiellement,  dispersés sur  les  prix de location  et à travers des  tarifs  équilibrés.  Les  prix de location  ont  augmenté  avec modération  (d’une manière respective  +40 % soit annuellement 2,5% pour les prix de location depuis 1996 et +30%, soit 1,8 % pour le signe des tarifs équilibrés).

La déliaison du changement des coûts immobiliers et des prix de location laisse songer à une bulle. Les montants  de  gain  du  marché  locatif  dans  les  régions  centrales parisiennes  sont  désormais très  minimes  (de 2,5 %  inférieur à  leur  gain  de  long  terme).  L’observation des  motifs d’augmentation  nous  persuade  toutefois  à être  attentifs.  Une  part de  l’augmentation de  la  requête  immobilière  peut  se traduire  à travers la fonction  accrue  de  la  « réserve  de  valeur »  que  la  richesse résidentielle établit,  dans  la situation  financière  douteuse  des cinq  ans passés.  Ainsi,  l’augmentation de  la requête  immobilière  est le résultat mécanique de la diminution du tarif des capitaux investis pour l’acquisition.

La distinction de l’existence d’une  bulle immobilière  est  compliquée  en commençant  par  l’analyse  des  tarifs,  puisque ces derniers  peuvent  croître  en dépit du prix  du  crédit  et  surtout de l’accession  au  crédit. Une démarche généralement utilisée réside dans la comparaison de tarif aux loyers est celle suivant la méthode rudimentaire de  valorisation  du  coût  des  actifs,  instaurant  un  ratio  du  tarif  aux  loyers. En  France  ce  ratio  prix-loyer  diffère  nettement  de  la  moyenne  à  long terme,  comme c’est le cas en Belgique  et  aux  Pays-Bas.  En  1998, les  estimations  de  ce  ratio  étaient  similaires au sein de  la  zone  Euro. À partir de ce moment, il  a  diminué  de  10%  en  Allemagne, au contraire de la France qui a augmenté de  90%.  Si  l’on  étend  la  fenêtre  d’analyse,  ce  ratio  paraît progressé  considérablement  à travers différentes nations. Surtout en  France ,  entre  1970  et  2000, il  atteint  quasi  le  double  de  sa  valeur  moyenne .  Au contraire de l’Allemagne,  cet indicateur atteint quasi 60 % de la valeur moyenne. Si l’on compare à 2005, les valeurs  ne  représentent  pas  les  différences  entre  nations,  seulement  leur  progression  temporelle.  En 2010, le pays français, comme les autres nations de la zone Euro s’oppose à un ratio  prix-loyers  plus  de  deux  fois  supérieur  au ratio  moyen  des  35  ans passés,  alors qu’en  Allemagne  c’est tout à fait le contraire (inférieur à la  moyenne : 30 %).

En réponse à une demande accrue, l’offre réagit. À court terme, elle est probablement plutôt rigide, sauf dans les régions où le taux d’inoccupation est élevé. Une augmentation de la demande se traduit par des loyers plus élevés, et les seuls bénéficiaires peuvent être les propriétaires qui louent les mêmes logements à un prix plus élevé. À plus long terme, de nouveaux logements sont construits ou rénovés, et les loyers s’établissent à un nouvel équilibre. En France, en utilisant des données trimestrielles sur la location de logements, les études prouvent que les propriétaires facturent des loyers plus élevés pour les locataires subventionnés en rapport aux non subventionnés. Ainsi, les propriétaires bénéficient d’une partie de la subvention. En raison de ce comportement, lorsque le nombre de bénéficiaires est passé de 1,9 million à 3,1 millions en termes de couverture des aides personnelles au logement étendu en 1992, les loyers des logements occupés par les bénéficiaires de subventions ont augmenté à un rythme plus rapide que ceux de logements occupés par des locataires non subventionnés[52].

 

1.4. Les changements actuels[53]

Les débats sur l’avenir de la vie urbaine sont très concentrés sur la tentative de comprendre les effets de la mobilité croissante, les changements socio-démographiques, les modes de vie, la diversification et la réorganisation de la relation entre les populations urbaines avec le temps et l’espace. Un impact majeur est celui sur le logement, entraîné par la mondialisation reposant sur l’importance décroissante des États concernant les flux financiers mondiaux, en étant peut-être le processus mondial le plus ambigu. En fait, les changements et l’instabilité du système financier ainsi que le rôle que l’sphère publique joue sur sa stabilisation (national ou international)  peut avoir un impact considérable sur la macroéconomie. Par exemple, depuis des décennies, canaliser les investissements pour les familles a mis un bon nombre de propriétaires de maison dans de mauvaises positions. Malgré les controverses concernant l’impact public des politiques sur les prix des logements, il est généralement reconnu que la réduction des prêts au logement par l’État apporte des effets pénibles sur l’absorption des stocks de logements disponibles. Cependant, ce n’est pas seulement les transformations macroéconomiques qui ont un impact sur le marché du logement. Le capitalisme réflexif associé à une transformation remarquable de l’identité et de la dimension espace-temps a un impact fort en termes d’affaiblissement des identités, et à son tour, la promotion d’une identité cosmopolite fondée sur les flux et les mobilités. La dimension locale de la «maison» fait partie des significations complexes et interdépendantes qui se trouvaient, dans le passé, dans un espace enraciné, la maison étant devenue aujourd’hui de plus en plus fluide, changeante et volatile.

Les propositions du « nouvel urbanisme », « Urbanisme durable » ou les modèles d’aménagement urbain à « croissance intelligente » sont déjà les réponses à ces évolutions en associant modernisation et nouvelles propositions concernant la relation entre l’hébergement et la ville. La plupart des auteurs présentent comme principales caractéristiques de l’impact de la mondialisation sur la dynamique du logement les points suivants:

• Accroissement de la compétitivité entre les sociétés et les régions.
• L’insécurité croissante dans le secteur de la construction de logements accompagnée par une crise conjoncturelle et la fragmentation socio-spatiale croissante des zones urbaines dérivent de la tendance inflationniste et des pressions sur le marché du logement.
• Accroissement de la mobilité du capital et du travail associée à l’investissement étranger canalisée dans les entreprises de construction.
• Tertiarisation du centre de la ville, poussant la fonction d’habitation vers la périphérie.
• Contrôle des revenus instables dans les ménages, simultanément avec les transformations culturelles, dont le renforcement du processus d’individualisation.

 

1.4.1. Dynamique de logement et les changements socio-démographiques

Beaucoup de transformations de la modernité ne saurait être imputée à la seule mondialisation et aux tendances économiques, étant plutôt liés à des changements profonds dans les habitudes culturelles et des modes de vie.

Parmi les transformations clé sur la dynamique du logement, les éléments suivants sont généralement soulevés:

• Les modifications démographiques : sont liées à la transformation des familles, ce qui reflète la diminution du nombre de membres de la famille, le vieillissement continu des ménages et l’augmentation du nombre de personnes vivant seules,
• Les modifications des habitudes culturelles: elles sont principalement liées au divorce, la coexistence diversifiée et les formes d’accouplement qui appellent un autre type d’hébergement, d’installations et d’exigences de localisation,
• La présence de migrants économiques avec une composition variée, mais en constante mutation affiche des particularités dans les modes d’appropriation du logement.

En bref, on pourrait dire que les transformations démographiques clés – alors que celles-ci font naître un grand nombre de conséquences, entraînent des changements structurels complexes, qui sont le déclin des taux de natalité et l’augmentation de l’espérance de vie. Ces transformations sont largement reconnues dans la littérature scientifique et leur portée est telle que l’interprétation d’un tel changement de paradigme est normalement appelé « transition démographique ». La première transition démographique a été caractérisée par l’augmentation de la longévité, alors que la population est encore en croissance et des taux de natalité élevés étaient le motif. Dans la seconde transition démographique, la baisse du taux de fécondité est accompagné d’une nouvelle dynamique de mobilité entre pays et, en particulier, par la diversité de l’organisation des familles due à la réduction des dimensions et phénomènes socioculturels, à savoir l’augmentation des divorces, de nouveaux types d’accouplement et les modifications relatives à la composition de la famille, etc. Ces changements culturels et sociaux se traduisent par une plus grande diversité des types de famille et leurs besoins, en même temps, la diversification de ces mêmes besoins au cours de la vie, qui semblent aujourd’hui largement incompatibles avec les conditions immuables qui pourraient être observées dans les dernières décennies. Aujourd’hui, il est difficile d’aborder la dynamique du logement du côté de la demande, sans considération d’une société multiculturelle, complexe, avec un état d’esprit particulier en ce qui concerne les besoins de logement actuels et de son adéquation avec le profil social des habitants, l’altération des personnes et aux besoins des familles, en particulier en tenant compte de leur processus de vieillissement.

 

1.4.2. Politique de la ville et politique de logement

L’accélération des transformations économiques, sociales et culturelles, entre autres, a considérablement élargi la vision sur les politiques du logement, ce qui implique que celles-ci devraient être assimilées à un point de vue plus stratégique sur les villes. Les difficultés à amener une structuration équilibrée de la ville, l’articulation entre les différentes zones urbaines, l’émergence des zones délabrées, la problématique de la soi-disant « zones à problèmes », etc. ont conduit à repenser les politiques de la ville et de leur relation avec l’équité du logement. Aujourd’hui, de nombreux auteurs soutiennent que les politiques du logement devraient être incorporées dans une réflexion plus large et stratégique dans les politiques de la ville, puisque les premières sont une partie de celles-ci, couplées avec la rénovation urbaine et les politiques de requalification. Il y a plusieurs raisons à intégrer les politiques du logement vers les politiques de la Ville. Aussi, il y a un regain d’intérêt pour les stratégies spatiales à long terme.

Une perspective à long terme permettrait une meilleure adéquation entre les différentes fonctions urbaines, combinant la capacité d’anticiper de manière satisfaisante les besoins d’hébergement ainsi que ceux des installations[54]. La capacité d’une prédiction prospective permettrait aussi un équilibre entre la demande et la fourniture du logement en même temps de compenser l’excès (ou rareté) de l’alimentation, en gardant des niveaux équilibrés d’urbanisme que ce soit pour le court terme (5 à 7 ans) ou le long terme (7-15 ans) en tenant compte de l’évolution permanente de la dynamique démographique. Un autre aspect de l’articulation entre les politiques du logement et les politiques de la ville dérive du fait qu’une part importante de l’intervention publique en matière de logement vient des interventions urbaines. En effet, une part importante de l’offre de logements pour les groupes défavorisés sociaux a résulté de mesures fiscales ou d’une compensation dans le processus d’attribution, dans les zones urbaines, la construction ou la rénovation, le renforcement de la participation des agents privés.

Un autre lien important découle de la revendication d’une ville multiculturelle. La ville « intelligente » est avant tout une « ville mixte », une ville où non seulement les fonctions du milieu urbain sont intégrées dans une forme plus harmonisée – avec un intérêt particulier pour la relation entre le logement, le travail et les loisirs -, les différents groupes sociaux ont des conditions d’interaction saines.

Ces propositions impliquent un changement significatif des approches traditionnelles, celles liées à la conception de l’urbanisme ou de la planification de croissance, qui insiste sur la séparation des fonctions urbaines qui doivent être facilitées par les nouvelles formes de travail et des technologies de l’information. L’objectif est maintenant de réinventer la ville, initier de nouvelles relations entre le travail et le lieu de vie, de retrouver la proximité de l’interaction de la vie urbaine dans les lieux publics, affirmant une nouvelle qualité de vie. Le débat actuel sur les limites de la croissance urbaine est intrinsèquement lié au problème du logement, dans ce cas, principalement privé. L’ensemble correspondant d’idées associées à l’expression « La croissance urbaine intelligente » peut être brièvement énoncée. Ce sont les freiner d’une vaste croissance urbaine consommant beaucoup de ressources et ayant un impact négatif sur l’environnement, notamment en raison des moyens individuels de transport, qui créent une ville plus compacte. En ce sens, l’urbanisme et le logement sont simultanément pris en compte, en dépit de la diversité des logiques territoriales et économiques se rapportant à chacun de ces domaines d’action. Les intentions qui sous-tendent sensibles à l’articulation entre les politiques du logement et les politiques de la ville ne présentent que des aspects positifs. Les rationnels des deux interventions peuvent ne pas coïncider nécessairement et peuvent même produire des conséquences inattendues. Le contrôle de la répartition des réductions des terrains urbains, la baisse du nombre de logements pouvant être construits, et ce, à son tour, conduira à une augmentation potentielle des prix du logement. Et si un impact plus fort est prévu dans le cas d’un nouvel hébergement, l’interdépendance des marchés aura tendance à exercer sa pression sur les prix des autres types d’hébergement. Cependant, il est intéressant de noter que l’urbanisme ne concerne pas seulement les terres disponibles pour la construction de logements, car il a aussi un effet, en général une expérience positive, sur qualité de l’environnement et sur l’efficacité des infrastructures urbaines. A ce niveau, on peut considérer que les points de jonction entre les principales politiques de logement et les politiques de la ville sont organisés selon les présupposés suivants:

• il y a un regain d’intérêt pour les stratégies spatiales à long terme, plutôt que celles ponctuelles, réactives et à court terme. La planification à long terme permet non seulement l’anticipation des besoins de logement, mais aussi de l’emploi de diverses installations. En outre, il permet de scruter l’équilibre entre l’alimentation et la demande de logement en tenant compte de la réponse à l’offre excédentaire.
• La ville intelligente est, en gros, une « ville mixte », une ville où les fonctions urbaines sont harmoniquement intégrées. Par ailleurs, au niveau régional, la planification urbaine est reconsidérée dans la mesure où elle permet de manager et de gérer de manière plus adéquate les différentes infrastructures dans une logique de développement durable, à savoir le logement, l’emploi, les transports, entre autres. Il faut néanmoins compter que la planification locale a été plus appropriée dans la promotion de l’entrepreneuriat économique de la promotion du logement, à savoir les logements publics.
• Le partage des responsabilités entre les secteurs public et privé est destiné pour l’assimilation, non seulement, des compétences, mais aussi à encourager les financeurs qui permettent le co-financement du logement.
• Promouvoir la « croissance urbaine intelligente » qui implique, à un large mesure, la maîtrise de la croissance urbaine extensive, réputée dans l’utilisation d’un trop grand nombre de ressources et ayant pour conséquence un impact négatif sur l’environnement, en raison de l’utilisation massive de transport individuel. L’objectif semble être de rétablir une plus grande densité de la ville et la genèse d’une « ville compacte ». Avec cet esprit, l’offre de logements sociaux a été utilisée pour combler certaines lacunes urbaines.

 

2. Recommandations opérationnelles

 

• Mesures Duflot : impact potentiel

Tandis que les marchés immobiliers ont rencontré, ces dix années, des augmentations des tarifs et des prix de location sans précédent, la croissance d’applications excessives de la part de quelques experts a opposé l’avantage des foyers et s’est opposée à l’objectif d’apaisement et de clarté. Il est essentiel de corriger ces problèmes afin de soutenir les Français à l’accession à l’habitation à travers des conditions favorables et privilégier la fluidité et la bonne marche des marchés de logements.

La croissance de l’action des agents immobiliers franchira absolument un perfectionnement de la qualité du service donné et surtout en termes d’assurances procurées aux privés. Par conséquent, une profonde modernisation de l’ensemble de ce secteur semble indispensable afin de :

• reconstruire l’assurance des clients en leur procurant plus de sécurité et en insérant plus de clarté dans l’intermédiation d’habitation ;
• restructurer les emplois, en indiquant le domaine législatif de règles morales et en rénovant le niveau des aptitudes et les modalités d’exercice des emplois.

Le programme de décret pour l’Accès au Logement et Urbanisme Rénové (ALUR) a pris en charge ce domaine, que le ministre de l’Égalité des territoires et du Logement, Cécile Duflot, a exposé pendant le Conseil des ministres. Il en va de la modification du décret Hoguet de 1970 encadrant les professions immobilières, pour entamer au décret de 1989 commandant les liens locatifs et au décret de 1965 portant sur les copropriétés.

Il existe diverses méthodes de modification et de contrôle des métiers immobiliers :

• Achever les listes des fournisseurs, en les forçant à garder le privilège des habitations qu’ils offrent,
• Diminuer et contrôler les coûts de cabinets en réduisant et en plafonnant la part assumée par les occupants,
• Élucider l’action des gérants et leurs prix, en créant la forfaitisation des actions et en infligeant une exigence du compte,
• Disposer d’une exigence d’étude régulière,
• Fonder des requêtes de vérification et un code moral,
• Donner le sens des responsabilités aux spécialistes.

Néanmoins, fortifier la sécurité des occupants signifie dissuader le financement locatif lors d’une véritable nécessité. Mais la ministre ne s’est pas limitée dans l’écoute des protecteurs des occupants, elle a prêté attention aux possesseurs et sa rédaction semble être plus pondérée par rapport à ce qu’illustraient les premières réflexions. En outre, on la critique déjà partout, ce qui paraît un signe favorable.

Il n’en reste pas moins qu’on sollicite à observer la réaction qui va se produire dans la suggestion la plus considérable de sa rédaction, le mécanisme de contrôle des prix de location. Il est certain que cette décision ne tend pas à obstruer les prix de location (ce que certain le lui reproche), visant quand même à garder « fermement » leur évolution. Cette mesure concerne tout juste les régions sujettes aux pressions, et étant donné que ces régions abritent beaucoup de personnes, 4,6 millions d’habitations soit 70% du parc d’habitations locatives privées sont ainsi concernés. Cela se révèle être non négligeable en termes de quantité.

Dans ces régions, le prix de location devrait varier entre un prix médian de référence et un prix élevé de référence de 20% que le possesseur devrait dépasser pour prouver l’aspect prodigieux de l’acquisition. D’ailleurs le ministère indique que : « tous les loyers situés au-dessus du loyer médian de référence majoré auront vocation à être abaissés pour être ramenés dans la fourchette de fixation libre des loyers ». À Paris, 26 % de la propriété locative privée pourront être concernées : ce qui n’est, encore, pas négligeable.

À part cela, il y a aussi l’assurance universelle des prix de location. Cette résolution est supposée garantir les possesseurs à l’égard de l’aléa d’impayés, mesure satisfaisante. En revanche, le mécanisme craint de ne pas être moins opérationnel avant 2016 et il est également démontré en tant que moyen de protection des occupants les plus vulnérables.

Cette exposition est très nuisible : proclamer que chaque personne a droit au local et qu’un crédit financera ceux qui n’ont pas les moyens, c’est aller à l’encontre de sérieux problèmes. Parions que les investisseurs locatifs espèreront observer un mode de fonctionnement de tout cela bien avant de miser.

Autrement, ce décret constitue de probants progrès, comme l’exigence de l’entrée des plans locaux d’urbanisme dans le secteur intercommunal, l’approbation à la densification dans le but de stopper l’érosion des campagnes aux abords des agglomérations,… Cependant, le mode de stimulation de la construction à travers les textes adoptés n’est pas tout à fait net. D’après les dernières données de Crédit foncier immobilier, l’effectif de construction d’habitation au cours de l’année dernier (de mai 2012 au mois d’avril 2013) diminue de 15,6% relativement de l’année qui a précédé, à 338.366. On est encore à l’écart des 500.000 visés pour la fin du quinquennat[55].

 

• L’habitat : un mode de vie

L’accession à la propriété est souvent considérée comme un ingrédient essentiel du rêve familial. Vivre dans un logement occupé par sa famille est au cœur de la conception d’une vie sûre et réussie. L’intérêt pour accession à la propriété est, généralement, encouragée et soutenue par une variété de programmes et des politiques visant à faire en sorte que :

• L’accession à la propriété permette aux gens d’avoir un meilleur contrôle et d’exercer plus de responsabilités sur leur milieu de vie.
• L’accession à la propriété soit un réel engagement envers la communauté.
• L’accession à la propriété permette de stabiliser les quartiers et les collectivités en créant d’importantes incitations individuelles pour le maintien et l’amélioration de la propriété privée et les espaces publics[56].

Avec l’évolution sociale, forcément, on assiste également à l’évolution des habitudes de consommations, définitivement différente, avec le mode de vie, actuellement par rapport à quelques années antérieures. En effet, les styles de vie portent plus sur un caractère casanier, avec lequel les gens ont tendance à rester chez eux, pour tout y faire, y compris recevoir les autres. A cet effet, les pièces de la maison, chacune d’entre elles, ont perdu de leurs attributions premières, forçant chaque pièce à s’adapter selon les circonstances.  Avec l’émergence de la technologie, l’homme devient nomade. En effet, avec son dynamisme, qui ne cesse d’augmenter, l’homme est pressé et utilise de plus en plus la technologie, notamment Internet, qui lui permet de jongler entre plusieurs choses. Il a alors le temps de faire multiples choses, en même temps, notamment travaillant tout en choisissant le lieu et la durée d’un achat à faire. Le nomadisme prend ainsi son élan avec cette faculté d’établir, à la fois une proximité et une flexibilité, que les entreprises doivent mettre à disposition des clients. Par ailleurs, le client devient de plus en plus infidèle dans ses choix, et dans ses besoins, devenant, désormais, multi facettes. Aussi, avec la publicité, il devient plus facile de provoquer des vagues d’achats massifs à travers l’effet de nouveauté. Ainsi, les gadgets finissent par devenir des objets de consommation courante. Ce concept se base sur la manipulation des consciences, à travers les messages publicitaires harcelant le téléspectateur et le grand nombre d’émissions destinées à glorifier le consumérisme, ramenant le téléspectateur à une image corrompue du bonheur : consommer. Ainsi, le peuple consommateur se précipite sur les nouveautés et se permet de payer le prix fort pour correspondre à l’effet mode. Cette situation relève véritablement de la névrose collective : un besoin perpétuel de vouloir à tout prix suivre la mode, imiter autrui, et abandonner sa liberté de penser et choisir par soi-même, l’objet de consommation superflu étant comme la drogue où l’offre engendre la demande et la demande engendre l’offre. En termes de consommation, le domaine de l’habitat a aussi subi cette évolution, notamment dans l’organisation et la distribution des surfaces de vie. Le logement doit assembler : un espace commun de vie, un espace d’intimité, un espace fonctionnel.

En termes de rôles et de fonctionnalités des pièces de la maison, c’est la sociologie qui trouve son intérêt, dans la mesure où ceci renvoie à la notion de cellule familiale, qui semble avoir changé^[57]. En effet, le schéma traditionnel de la famille a disparu, dans lequel la maman cuisine, fait le ménage et s’occupe de la maison, expliquant le fait que, pour chaque pièce de la maison et pour chaque membre de la famille, les rôles changent. Notamment, la révolution sexuelle et l’émancipation de la femme aident à expliquer l’aspiration des femmes à un rôle différent au sein de la société. En restant chez eux, la société fait place à l’individualisme. Ainsi, si le salon était à l’origine une salle de réception, il est devenu un lieu où l’on se prélasse, un espace de bien-être, et la maison un refuge, cette tendance est d’autant plus accentuée que la crise gagne la société, entraînant une baisse du pouvoir d’achat, diminuant notamment les sorties.

Ceci est bien la preuve que l’accession à la propriété constitue bien un mode de vie, adapté à  la consommation et non plus une démarche patrimoniale.

 

• Propriété et accession  pour tous?[58]

Actuellement, 56,7 % des Français sont possesseurs de leur maison d’habitation. Ce pourcentage est légèrement semblable à la moyenne européenne, mais il semble compliqué d’insinuer un « retard », à moins de considérer, en termes de tautologie, que si le pays français tarde relativement en rapport à d’autres nations, en termes d’effectif de propriétaires, il est, néanmoins, mieux fourni par rapport à l’effectif d’habitations locatives et surtout les habitations locatives sociales. Les Espagnols sont-ils donc possesseurs de maison à plus de 85%, pourtant ils se lamentent du manque de propriété locative qui accorderait aux jeunes de construire leur propre foyer. Les états, jadis socialistes, concernant l’ex-bloc soviétique ou la Chine : ont mis en place une opportunité extraordinaire : ils ont pratiqué la transmission, quasiment non payante suivant les circonstances, de la propriété publique à ses habitants, allant donc du « tout locatif » pour parvenir  au « tout propriété ». La propriété évolue partout, mais dans les pays avancés, cette action imite l’accès au logement : l’acquisition par les foyers de l’habitation où ils demeurent par l’intermédiaire d’un prêt à long terme de cette même habitation.

Concernant les modalités de prêt, elles sont plutôt bénéfiques aux prêteurs. Les taux sont plus bas que chez la plupart de nos voisins[59]. Ils se révèlent être suffisamment « égalitaires », étant donné que pour un genre d’opération semblable, les modalités ne sont pas trop différents selon le contexte social des consommateurs. Finalement, il y a peu d’insuffisances et les réquisitions demeurent surprenantes.

Il est évident que le risque existe toujours et on peut penser qu’aujourd’hui la préoccupation doit se référer sur ceux des prêteurs simples qui se sont inscrits dans des emprunts à long terme, sans posséder de probabilité de hausse de profit ou de bénéfice prodigieuse.

Dans ce cas, il serait totalement convenable si tous ceux qui veulent acquérir une habitation pouvaient en profiter. Pourtant ce n’est pas le cas. Sont logiquement exclus, ceux auxquels la modicité de leurs gains, même appuyés par un soutien public, sont défendus de songer à une telle action, de même ceux qui s’éloignent de la disposition majoritaire en fonction de laquelle la filière de l’accession s’est construite[60]. Les problèmes qu’ils rencontrent sont d’ordres variés. Ils proviennent tous du comportement réservé de la société française face au crédit. Cette prudence se traduit à travers la constitution : la façon de calculer le taux de l’usure, 30 % au-dessus de l’effectif moyen appliqué, défend de fait l’imposition des coûts de prescription et du prix du risque. Elle se reflète également sur le comportement des juges : la Cour de cassation estime que le « cabinet de crédit » n’a pas effectué son rôle de mise en garde, s’il a accordé à un prêteur un crédit disproportionné vis-à-vis de ses facultés de paiement actuelles et futures. Cette condition encourage l’exécution des cabinets généralistes pour lesquels le prêt immobilier est essentiellement un outil de séduction et de fidélisation des consommateurs : ils misent sur la faculté de paiement du consommateur et les probabilités commerciales que cela procure, pourtant ils laissent peu de poids à l’autre caractéristique de l’intervention : l’estimation du bien investi. Ainsi, les gens, ne pouvant pas garantir la régularité de leurs gains, rencontrent une grande difficulté d’obtention d’un crédit, même suivi d’un appui personnel considérable. C’est un contexte péniblement analogue au désir d’observer la croissance rapide de l’effectif de propriétaires.

L’action globale du prêt pourrait contribuer à certains des problèmes qui la limitent actuellement de manière abusive, mais en retour, le domaine de l’accès social jouissant de l’appui collectif serait contrôlé par une association rassemblant les cabinets de crédit, dont le rôle est de décréter et de surveiller l’application des conditions qui iraient en dehors des seuls crédits assurés ou assistés, mais regarderaient la totalité de la subvention de l’intervention : les aspects des crédits, leurs conditions de commercialisation et l’accompagnement de toute l’étape d’amortissement. Cela ne démontre pas une importante progression : définitivement, il n’est juste question que d’actualiser le domaine de crédit français sans demander à la société de changer profondément son comportement par rapport à l’habitation, au risque et au fonds.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

CONCLUSION

 

 

Nous avons examiné les principaux programmes de subvention du logement français et survolé le cas spécifique des ménages à faible revenu. En effet, comme dans d’autres pays, le système français est un mélange de plusieurs interventions, mais les trois piliers constituant sa politique de logement sont la construction de logements publics, les subventions locatives directes aux ménages, et l’aide aux propriétaires occupants à faible revenu. A titre d’exemple, Environ 42% des français propriétaires-occupants sont aidés soit par une subvention directe couvrant une partie du paiement de leur hypothèque soit par des prêts à faible taux, soit par les deux, outre le système d’épargne-logement dont la France dispose. Aussi, concernant les HLM, durant les temps de pénurie, lorsque le financement privé fait défaut, les sociétés HLM étaient censés construire de nouveaux logement plus rapidement et plus efficacement que les promoteurs privés, de sorte à avoir des logements de haute qualité qui serait moins coûteux à entretenir, d’autant plus puisque les coûts en capital ont été subventionnés.

En ce qui concerne l’aide à l’accession à la propriété, le programme PTZ a des effets importants, mais génère d’énormes investissements. Il serait important d’aller au-delà de l’analyse des politiques de logement particulier et tenir compte de leurs interactions avec le système de protection sociale tout entière. Un bon exemple est l’offre de travail. Vraisemblablement, les faibles loyers HLM constituent un piège de la pauvreté, même chose pour les aides au logement, car elles diminuent le revenu et constituent une taxation implicite du travail de la maison et ont donc tendance à réduire l’offre de travail. Mais ces programmes interagissent avec les autres qui sont directement liés au marché du travail, de sorte que l’effet de ces politiques  sur l’offre de travail n’a guère de sens.

Il aurait été intéressant de regarder de l’autre côté de la médaille, c’est-à-dire de commencer par les ménages à faible revenu et d’évaluer dans quelle mesure les politiques de logement interagissent avec eux. Peut-être que la principale préoccupation récente de la politique du logement en France devrait concerner l’effet de quartier avec une prise de conscience croissante que le logement n’est pas seulement un endroit pour vivre, mais est livré avec un ensemble de biens publics, comme les écoles et toute une vie communautaire.

Ceci pourrait bien expliquer d’ailleurs l’échec français malgré les aides et les politiques, car effectivement, l’accession à la propriété n’est pas encore pour tous. Aussi, devrait être considérés les points suivants dans la mise en équation des politiques publiques avec celles du logement :

• Sanction des circonscriptions administratives qui ne consacrent 20% de la construction de logements au logement social sur leur territoire, comme l’exige le code de la construction et de l’habitation.
• Mise en œuvre de la politique de prévention des expulsions, comme prévu par la loi sur la mobilisation pour le logement du 25 Mars 2009, y compris par la création de commissions pour coordonner les actions visant à prévenir les expulsions et pour se synchroniser avec les différents acteurs locaux.
• Accroissement de la capacité des abris et arrêt de l’expulsion de leurs habitants avec une proposition de réinstallation, y compris pour les personnes non sédentaires.

Seule une politique active de l’État, considérant véritablement l’homme et laissant de côté la pierre, dans le domaine du logement peut améliorer la situation de ceux qui vivent dans de mauvaises conditions de logement. La politique du logement en France devrait plus s’axée sur l’hypothèse que, pour loger chaque personne en fonction de son revenu, il faut agir sur tous les maillons de la chaîne du logement.

 

 

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