Problématique : De quelle manière la loi Macron modifie-t-elle les rapports entre le bailleur et le preneur dans les baux commerciaux depuis la Loi Pinel ?

 

INTRODUCTION

 

Par définition, le bail commercial est un contrat de location d’un immeuble qui permet au  locataire d’exploiter  un fonds commercial, artisanal ou industriel. Le bail commercial diffère des baux classiques dans la mesure où il s’agit d’un contrat  en vertu duquel une personne (notamment le bailleur) loue un local à un preneur qui peut être un commerçant,  un industriel ou un artisan, pour que ce dernier puisse y pratiquer  une activité commerciale. Ce statut particulier, que bénéficie le preneur, lui donne droit au renouvellement du bail et à l’indemnité d’éviction.

Il faut  distinguer le bail commercial des conventions de longue durée telles que les baux emphytéotiques, les concessions immobilières, le bail à construction. De même, il doit être différencié des conventions à courte durée  tel le cas des baux dérogatoires, des contrats de location saisonnière,  et des conventions d’occupation précaire. En fait, le bail commercial doit pouvoir répondre aux exigences légales de l’article L. 145-1-I alinéa 1^er du Code de commerce qui prévoit quatre conditions dont la présence d’un contrat de bail,  d’un fonds de commerce, d’un local commercial, et de l’immatriculation du preneur.

S’agissant du local, il doit être le lieu  d’activité du preneur. Il peut s’agir d’un lieu fermé ou couvert, telle une boutique.  Mais, le statut des baux commerciaux peut également être assimilé  à la location de terrains nus sur lesquels ont été bâties des constructions, avec l’accord du bailleur. Néanmoins, dans tous les cas, il faut que le local soit le lieu d’activité principale de fabrication ou de commercialisation du preneur, et qu’il soit, de ce fait, accessible à la clientèle.

Par ailleurs, le bail commercial doit être stable et permanent. Ce qui fait que la location doit être continue. De même,  le local doit également être destiné à un usage commercial. En ce qui concerne l’immatriculation du preneur, le bail ne peut être considéré comme étant commercial que lorsque le preneur a la qualité de commerçant.

S’agissant de la législation, l’architecture juridique du bail commercial tient sur un point précis, le droit au renouvellement du bail, qui garantit l’équilibre de la construction puisqu’il concourt à la perpétuité du fonds. En effet, le droit au renouvellement du bail signifie la reconnaissance que l’exploitation d’un commerce ou d’une activité artisanale dans les endroits loués est productrice d’une valeur économique obtenue grâce à l’implantation de l’activité. Cette déduction justifie l’intérêt que l’État porte à  la promotion du  droit au bail commercial, plus spécifiquement à la protection du preneur.

Ainsi, l’occupation des lieux et le contrôle judiciaire des évolutions du loyer sont des droits reconnus au preneur. Ce sont les fondements mêmes du droit au renouvellement. Par ce fait, le preneur aurait le droit de léguer le bail à son successeur dans  le cadre de l’exploitation du fonds de commerce. Si le propriétaire des lieux refuse le renouvellement du bail, il est obligé d’indemniser le preneur à concurrence des dommages qui en résultent.

Ce dispositif a été instauré en 1926. Il a engendré des critiques ^[1]à cause de son incohérence.  La loi de 1953 était plus cohérente et plus protectrice envers le locataire que l’avait été la Loi de 1926^[2]. Elle incluait le droit au renouvellement ou le paiement d’une indemnité d’éviction, la durée minimale réglementée, le droit à la cession avec le fonds de commerce, le droit à la fixation d’un prix contrôlé au moment du renouvellement, le droit de révision, et le droit à la déspécialisation.

Toutefois, toujours en vue de renforcer les droits du preneur, le décret-loi de 1953 a fait l’objet de plusieurs modifications par les lois des 31 décembre 1953, du 28 décembre 1959, du 1^er juillet 1964, du 12 mai 1965; ainsi que par l’ordonnance du 22 avril 1969, le décret du 3 juillet 1972, et la Loi du 06 janvier 1986.

Si au départ le texte devait garantir la pérennité du fonds de commerce, avec les évolutions apportées il est devenu au fil du temps un outil de protection du droit au bail, considéré comme une valeur économique en soi^[3].

C’est en 2000 que les baux commerciaux ont  été intégrés dans le Code de commerce^[4] au niveau de son premier livre intitulé : du commerce en général, au titre IV consacré au fonds de commerce et dans son chapitre V visant le bail commercial. L’intégration dans le code a permis d’éradiquer des fautes de styles, mais n’a pas opéré de modifications sur les textes.  Néanmoins, « cette nouvelle rédaction avait donné à la législation une rationalité de structure qu’elle n’avait pas »^[5].

L’État est à nouveau intervenu, dans la législation des baux commerciaux par l’intermédiaire de la Loi MURCEF du 11 décembre 2001 qui prévoit les mesures urgentes de réformes de nature économique et financier. Le législateur a voulu apporter une nouvelle rédaction à l’article L 145-38, alinéa 3, concernant l’interdiction de fixation du loyer à un montant inférieur au loyer d’origine en l’absence de révision. Mais cette intervention a été longuement débattue.

De caractère plutôt rigoureux, le régime juridique français a connu, depuis 1953, plusieurs changements qui ont été généralement hétérogènes. Ils ont amené le développement d’une jurisprudence abondante et favorisé les litiges  dont la  procédure a été caractérisée par une durée démesurée ou un désistement.

Le système juridique du moment a est marqué par une remarquable ardeur, car il a escorté le développement de l’activité commerciale ainsi que l’investissement immobilier par des acteurs français et étrangers en France.

Le législateur a extériorisé son intention de mettre en place un dispositif  juridique qui  ne change pas les statuts du bail commercial.  Il encourage les préceptes qui visent à simplifier la relation locative. En fait, l’intérêt de l’État est d’améliorer le régime juridique des baux commerciaux  afin de permettre l’éclosion des centres d’affaires, des centres commerciaux, des galeries commerciales ou des rues commerçantes.^[6]

C’est alors afin de faciliter l’accomplissement de  ces projets que d’autres législations sont venues corroborer les textes soit en les affermissant, soit en le contredisant. Il s’agit notamment de la Loi Pinel et de la Loi Macron.

C’est la Loi Pinel  du 18 juin 2014 qui vient en premier.  Elle a été mise en vigueur le 1er septembre 2014. Et elle est relative à l’artisanat, au commerce et aux très petites entreprises. Cette Loi prévoit de nouvelles normes au sujet des baux commerciaux en cours comme les nouveaux. En fait, la Loi Pinel a vocation à avantager  plus le locataire au détriment du bailleur qui craint dès lors une diminution de la rentabilité de son affaire.

Par cette Loi, le législateur  tente de maîtriser les hausses de loyer, en contrebalançant les rapports  entre le bailleur et le locataire, et en procurant de l’aide dans l’implantation de nouveaux commerces. Sous l’ancien régime, les loyers commerciaux pouvaient fortement augmenter lors des renouvellements (en vertu de l’article L. 145-33, 1° à 4° du code du Commerce qui permettait le déplafonnement à concurrence de la valeur  actuelle du loyer).

Toutefois, malgré les changements apportés par la Loi Pinel, nombreuses ont encore été les lacunes. Etant donné que le système n’a pas encore permis d’enrayer la disparition progressive du commerce. C’est pourquoi La Loi N° 2015-990 dite loi Macron du 06 aout 2015 « va encore plus loin », notamment en prévoyant plusieurs réformes concernant le bail commercial.

C’est alors, en ce sens que la problématique posée par le présent sujet trouve tout son intérêt en demandant : « De quelle manière la loi Macron modifie-t-elle les rapports entre le bailleur et le preneur dans les baux commerciaux depuis la Loi Pinel ? »

Afin de pouvoir répondre correctement à cette question. Il convient de voir dans un premier temps les droits et obligations du bailleur selon la loi Macron et Pinel. Pour ensuite aborder dans un second temps les droits et obligations du preneur selon la loi Macron et Pinel.

 

 

 

 

 

 

PARTIE I : LES DROITS ET OBLIGATIONS DU BAILLEUR SELON LA LOI MACRON ET PINEL

 

Chapitre I : Les droits du bailleur

Section 1 : Le droit au paiement du loyer

I : Le droit d’obtenir le loyer

 

Le contrat de bail se caractérise par la mise en jouissance du local par le bailleur et le paiement d’un loyer par le preneur. Ainsi, en principe, le bailleur a droit  au paiement du loyer du moment qu’il offre au preneur l’occupation des lieux.

 

A : Le régime juridique du Loyer

 

Le régime juridique du Loyer a été initialement prévu par le Code de commerce. Toutefois,  nous  allons aborder dans  cette partie l’étendue des modifications qui  ont été apportées par le Loi Macron et La Pinel sur le sujet.

 

1 : Sur les indices de référence applicables

 

En supprimant l’indice du coût  de la construction (ICC), l’article 9 de la Loi Pinel, change les  dispositions des articles L. 145-34 et L.145-38 du code de commerce. En effet, la Loi Pinel applique seulement l’indice  des loyers commerciaux (ILC) en fonction de la nature respective des activités, qui peut être commerciale ou artisanale.  Ladite Loi préconise également   l’utilisation de l’indice des loyers  des activités tertiaires (ILAT) en ce qui concerne les activités de bureaux, les professions libérales et les plates-formes logistiques. Puisque ces indices sont estimés comme étant les plus proches de l’activité des commerçants et sont plus stables en matière de fixation du loyer du bail renouvelé  lorsqu’il n’y a pas de motif de déplafonnement ou de révision légale du loyer[7].

Ce changement n’est pas sans conséquence, car il existe des cas auxquels les deux indices sus énoncés pourraient tous les deux s’appliquer. Il en  est ainsi des  cas des boutiques-bureaux comme les agences de banques, ou encore les  agences immobilières.  Des difficultés sont par contre relevées dans les hypothèses où aucun de ces indices ne peut être utilisé. Il en est par exemple ainsi des cas des locaux à usage culturels, comme  les cliniques, et les crèches.

Par ailleurs, en cas de tacite reconduction prolongeant la durée du bail à plus de 12ans, ces dispositions ne sont plus  applicables. En fait, en cas d’exception à la règle de plafonnement sur la durée du bail,  ou de modifications relatives :

 

• Aux caractéristiques du local

 

• A la destination des lieux

 

• Aux obligations respectives des parties

 

• Aux facteurs locaux de commercialité,

 

La variation de loyer qui en résulte ne peut amener des augmentations excédant  les 10% du loyer payé au cours de l’année dernière.

 

2 : Sur la fixation  du Loyer du bail renouvelé

 

L’article 11 de la Loi Pinel modifie l’article L. 145-34 du Code de Commerce pour prévoir le plafonnement  du déplafonnement, en ce qui concerne les loyers de renouvellement des baux de neuf ans qui peuvent être déplafonnés après une modification significative des éléments stipulés à l’alinéa 1 à 4 de l’article L. 145-33 du code de commerce qui prévoit les facteurs locaux de commercialité, et les obligations respectives des parties, ainsi que la destination des lieux.

S’agissant des baux qui sont déplafonnés  de façon automatique en raison  de leur durée qui peut excéder les neuf ans. En ce cas, le  loyer de renouvellement annuel ne peut aller au-delà de 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente.

Le but de ce plafonnement est d’empêcher le départ forcé des commerçants en centre-ville, à cause  du décalage qui peut subsister entre un loyer plafonné et des renouvellements de loyers déplafonnés (ou valeur locative).  Les effets de cette révolution opérée communément  par la Loi Pinel et la Loi Macron seront minimes puisqu’ un certain nombre de preneurs affirment même que la variation monétale selon les indices amène à une valeur supérieure au renouvellement de loyers déplafonnés[8].

 

B : Les délais impartis

1 : La durée du bail

 

En vertu de l’article L.145-4 al 1 du Code de commerce, la durée statutaire du bail commercial doit être supérieure à 9 ans.

Le statut des baux commerciaux doit donc être d’une durée minimale  de 9 ans. Il s’agit d’une exigence d’ordre public qui prend effet non seulement à l’égard  des baux écrits, mais également envers les verbaux. Ainsi, si un bail soumit au statut des baux commerciaux a été accompli pour une durée contractuelle inférieure à 9ans,  ce bail pourrait  faire l’objet d’un recours auprès des tribunaux afin d’être corrigée de manière à qu’à pouvoir atteindre le seuil légal.

 

·         L’impérativité du seuil des neuf ans:

Le bail commercial doit se soumettre au  seuil minimal de neuf ans. Ce qui n’exclut en rien un bail d’une durée plus longue pour les parties. Toutefois, les contrats de bail commercial qui dérogerait à cette durée minimale seraient nuls. Si aucun congé n’a été formulé par le bailleur ou le locataire à l’expiration des 9 ans ou d’une quelconque durée initiale plus longue, le bail ne se renouvelle pas pour la même durée anciennement prévue, mais se prolonge en vertu de la  tacite prolongation en une  durée indéterminée.

En ce cas lorsque la durée initiale a été dépassée,  les  parties  peuvent  délivrer  un  congé  ou renouveler le contrat.

En dérogation  à la durée statutaire, les parties conclure un bail d’une durée courte, qui serait égale au maximum à 3 ans. Ce contrat est une exception puisqu’il il déroge au principe du bail commercial dont la durée minimum est de 9 ans.  C’est La loi Pinel du 18 juin 2014 qui  a prévu cette durée des baux dérogatoires, qui était anciennement de 24 mois. Cet allongement de durée a pour objectif de renforcer et de sécuriser la fidélisation à ces contrats particuliers.

En effet, l’article L.145-5, alinéa 1er du Code de commerce accorde aux parties, lors de l’occupation des lieux par le preneur, de faire une exception au statut des baux commerciaux en s’accordant pour un bail d’une durée maximum de trois ans. Ainsi, il est faisable de conclure, pendant la durée de trois ans des baux dérogatoires. Étant donné que les baux successifs peuvent durer de quelques mois à 36 mois.

En pratique, ce bail de courte durée ou dérogatoire est dénommé « bail précaire ». Ce terme est inconvenable, puisque ce bail est en effet bref, mais il ne présente pas de précarité. Ce qui n’est pas le cas des conventions  appelé « précaire »  qui concernent de circonstances singulières qui doivent  obligatoirement avoir lieu à l’instant de la signature de la convention ; ce qui le fragilise et lui  donne un  caractère  provisoire. Il en est par exemple d’une convention d’occupation précaire accomplie dans l’attente d’une expropriation.

En pratique, il n’est pas exceptionnel de rencontrer des conventions d’occupation précaire, accomplies pour une durée courte. Cette situation peut poser des problèmes du fait  de la confusion avec le bail dérogatoire prévu par l’article L. 145-5 du Code de commerce.

Il est également à remarquer que la loi  Pinel donne une définition de la  convention d’occupation  précaire  en son  l’article  L.145-5-1 qui stipule :  « N’est  pas  soumise  au  présent  chapitre  la convention d’occupation précaire qui se caractérise, quelle que soit sa durée, par le fait que l’occupation des lieux n’est autorisée qu’à raison de circonstances particulières indépendantes de la seule volonté des parties. »

Cette  reconnaissance  législative  par la Loi Pinel de  la  convention  d’occupation  précaire  a pour objectif d’éliminer toutes  confusions avec le bail de courte durée. Ladite Loi  prévoit, en effet , que :

 

 

– Le propriétaire, dans son avantage, devrait prévoir que la durée du bail soit fixée à  une durée supérieure au minimum légal de 9 ans.

 

– De même, le locataire, dans son avantage,  devrait exiger que le bail ne  puisse dépasser  9 ans, en ce qui  concerne le plafonnement des loyers. Par ailleurs, en connaissant les conséquences financières sur le loyer du bail renouvelé, le locataire devrait accepter un bail allant au-delà de 9 ans, s’il y trouve un intérêt pour garantir une durée d’exploitation plus longue.

 

 

 

 

·         La durée du bail renouvelé

 

A remarquer qu’en réponse à l’arrêt de la Cour de cassation du 18 juin 2013, la proposition de la loi Pinel  avait prévu de compléter l’article L145-12 du code de commerce pour que les parties puissent  convenir, dans le bail antérieur, de la durée du bail de renouvellement. Mais cet ajout n’a finalement pas été maintenu au moment du vote final.

Ce qui fait que, la durée du bail de renouvèlement est tenue obligatoirement à 9 ans, même si le bail  renouvelé prévoit expressément une durée supérieure à cette durée, en l’absence d’accord antérieur entre les parties. Cette disposition porte atteinte à certains baux des commerces. Il en est par exemple des baux  des centres commerciaux qui sont prévus pour 10 ans afin d’éviter le plafonnement du loyer. Pourtant, ces baux devront se renouveler pour 9 ans sauf accord du preneur à l’instant du  renouvellement.

 

2 : La date d’exigibilité du Loyer

 

Antérieurement à la parution du  décret n°2014-1317 dit « décret d’application loi Pinel », les parties pouvaient  déterminer  la date d’exigibilité du nouveau loyer. C’est maintenant impossible, car le décret avait éliminé la phrase terminale  du dernier alinéa de l’article R.145-20 du Code de commerce  qui stipulait: « le nouveau prix est dû à dater du jour de la demande à moins  que les parties ne soient mises d’accord avant ou pendant l’instance  sur une date plus ancienne ou plus récente. »

Ainsi, avec le décret de la Loi Pinel, la rétroactivité des demandes révisions de loyer est maintenant interdite. Les conséquences économiques pour le locataire et le bailleur sont de tailles, car il y a mise en jeu de la sécurité du contrat de bail tout au long de son exécution.[9]

Néanmoins, s’il existe une clause de garantie du cédant au bénéfice du bailleur, ce dernier  pourrait alerter le cédant de tout manquement au paiement de la part du locataire dans le délai d’un mois à partir de la date à laquelle le loyer aurait dû être payé.

Toutefois, cette garantie du cédant ne peut être alléguée par le bailleur que durant les 3années qui suivent la cession. En outre, de modification de la société ou en cas d’apport d’une partie de l’actif d’une société, entrainant le transfert du bail, la société bénéficiaire de l’apport est, en l’absence de toute stipulation contraire, remplacée en droits et obligations à celle au profit de laquelle le bail était souscrit[10].

 

 

3 : Les clauses de garantie  de paiement du loyer en cas de cession

 

La cession du bail commercial est le plus souvent subordonnée à une clause de garantie de l’acquittement des loyers entre cédant et cessionnaire au bénéfice du bailleur. Cette clause doit être prévue expressément dans le bail pour protéger le cédant qui garantit le règlement en bonne et due forme du loyer. La loi prévoit deux dispositifs :

 

–          Le bailleur est dans l’obligation d’informer le cédant du bail de tout manquement au paiement du loyer par le nouveau locataire pour un mois à partir de la date à laquelle le montant aurait dû être payé. Le cédant pourra ainsi prendre contact rapidement avec le cessionnaire. Toutefois, les loyers étant dus tous les trois mois, le délai d’un mois n’est pas tout à fait adéquat. D’autant plus qu’aucune sanction n’est prévue en cas de méconnaissance de ce délai.

 

–          La durée de la clause de garantie est bornée à trois ans à partir de la cession. Si elle paraît en milieu de bail ou au début, le bailleur perd sa  garantie de la part du cédant. Ce qui peut ébranler sa situation.

Toutefois, cette disposition ne remet pas en cause les clauses de garanties prévues dans des baux conclus ou renouvelés antérieurement au 20 juin 2014.

 

II : Droit de hausser le loyer ou l’ajuster

A : Les conditions

·         La révision d’un loyer fixe

 

La  condition de la révision d’un loyer fixe est triennale puisqu’elle se fait au plutôt dans les trois ans à compter  de la date d’entrée en jouissance des lieux par le preneur. Elle fait suite à la demande du locataire ou du bailleur. La révision doit nécessairement être accomplit à partir d’un acte d’huissier ou par le biais d’une  lettre recommandée avec accusé de réception.

En principe, le loyer doit correspondre à la valeur locative du bien.  De ce fait, la demande de révision du loyer doit faire transparaître le changement apporté à cette valeur locative, que ce soit à la hausse ou à la baisse. Néanmoins, la réduction  ou la majoration du loyer pendant le bail ne peut aller au-delà du changement de l’indice trimestriel de référence choisi entre les deux dates en cause. La révision du loyer peut être calculée suivant l’indice des loyers des activités tertiaires (ILAT), ou l’évolution de l’indice des loyers commerciaux (ILC). Par contre, depuis 2014,  en vertu de la Loi Pinel, on ne peut plus se référer à l’ICC ou l’indice du coût de la construction.

 

 

Ainsi, par exemple :

Si le loyer initial était de 1800 euros fixé an année N (ILC=102). Trois ans après, en année N+3 (ILC=108), le nouveau loyer est plafonné à : (1800*108)/102= soit 1906euros.

Toutefois, si la valeur locative est  d’une valeur minimum par rapport au plafond, on considère la valeur locative. Le plafond ci-dessus compte seulement lorsqu’il y a  modification des facteurs locaux de commercialité (Art. L.145-38 du Code de commerce) conditionné par deux situations :

– Les changements doivent être matérielles, palpables (comme une construction, ou une démolition, etc.) et avoir un rapport avec l’activité du commerçant.

–  Les changements  doivent produire une variation d’au moins 10% de la valeur locative.

 

·         La révision d’un loyer variable

 

Lorsque le bail prévoit une indexation du loyer par rapport à l’évolution d’un indice, le loyer est change automatiquement, habituellement tous les ans. Néanmoins, il arriver que la référence à cet indice entraîne une hausse ou une baisse du loyer d’une valeur pouvant excéder 25% comparé au précédent loyer.

 

En ce cas, l’une des parties peut solliciter auprès du juge la fixation du montant du loyer révisé à la valeur locative au moment de la demande[11].

Les paries peuvent choisir entre la révision triennale et la mise en œuvre de la clause d’échelle mobile.

 

B- Les Effets

·         Le mécanisme de fixation du loyer révisé

 

– L’importance de la valeur locative dans la fixation du loyer

Nous avions eu l’occasion de voir que le loyer des baux à renouveler ou révisés doit correspondre à cette valeur locative en vertu de l’article L145-33 code de commerce.

En l’absence d’accord entre les parties, cette valeur est calculée suivant les cinq critères prévus par  l’article  L  145-33  du  Code  de  commerce, que sont  les  caractéristiques  du  local, la destination des lieux, les responsabilités respectives des parties, les facteurs locaux de commercialité,  et les prix couramment adoptés dans le voisinage.

 

 

– La révision triennale du loyer

Il a été développé que le changement des facteurs locaux de commercialité doit obligatoirement être matérielle et non pas naturelle (Notamment par la hausse de trafic ou de fréquentation et la variation de plus de 10 %). Par ailleurs,  le changement de la valeur locative doit être conditionné par la modification matérielle. L’apport de preuve est à charge du demandeur.

– La fixation du loyer au moment de renouvellement

Le déplafonnement est envisageable lorsqu’on est en présence de changements importants de l’un des quatre premiers critères de l’article L 145-33 codes de commerce sus-énoncés. Néanmoins, l’appréciation est laissée à la libre appréciation des juges du fond.

Généralement, le droit au déplafonnement est reconnue au bailleur s’il avait accomplit des travaux qui vont au-delà de ses obligations normales, et que ces travaux ont des retombés bénéfiques pour  l’activité du locataire.

 

Néanmoins, le bailleur peut intégrer dans le bail une clause qui prévoit que le loyer du bail renouvelé sera fixé à la valeur locative.

Le déplafonnement peut par ailleurs résulter de la déspécialisation partielle. Notamment lorsque le locataire ajoute à l’activité initialement prévu au contrat de bail des activités connexes ou complémentaires, en ce cas, le loyer révisé peut être déplafonné lors de la première révision triennale qui suit la déspécialisation partielle à condition que cette dernière ait, par elle-même, entraîné une modification de la valeur locative des lieux loués.

 

·         Le lissage de l’augmentation du loyer causé par le déplafonnement

 

Il y en a qui ont caractérisés  l’action de « plafonnement des déplafonnements ». Il consiste à lisser la croissance provoquée par le déplafonnement. Le moment d’impact a peu d’importance (renouvellement du bail, révision triennale ou révision en cas de variation de loyer ayant dépassé 25%) – en la limitant, pour une année, à 10% par rapport au loyer acquitté au cours de l’année précédente.

Le but est de consentir au commerçant l’anticipation d’une augmentation des loyers lors au moment du renouvellement du contrat afin qu’il ne soit pas trop brusque  et pour ne pas aller à l’encontre de la viabilité économique de leur commerce.

Si l’objectif est respectable, il reste des doutes  en ce qui concerne l’application de cette mesure. On peut déduire du texte que si le déplafonnement amène à une hausse du loyer de 30%, on apposera une hausse de 10% chaque année durant trois ans. Toutefois, le terme de « loyer acquitté» est impropre, si le loyer  est impayé, ce qui sera certainement une source de litige.

Il existe aussi un doute en ce qui concerne le calcul des 10%. La question qui se pose est de savoir s’il doit être fait sur une base fixe (Notamment sur la base du dernier loyer payé par le preneur) ou est-ce qu’il  doit être fait tout les ans sur la base du précédent loyer ? Ou  encore, associer l’augmentation due à l’indexation et les 10% ?

Cette disposition a été tirée de celle existante en matière de baux d’habitation en cas de modification d’un loyer sous-évalué.  Le dispositif a été critiqué par les représentants des bailleurs  et provoquera surement de nombreux litiges. Notamment en ce qui concerne la question prioritaire de constitutionnalité. Il est vrai que ce lissage pourrait être vu comme étant une atteinte au droit de propriété de manière générale. Et cela  même en présence d’un loyer par la législation en vigueur. Il en est ainsi des baux excédents les neufs ans. Cette situation est assez injuste car elle n’est applicable qu’au devant d’une augmentation du loyer.

Toutefois, il est à remarqué que ces termes ne s’applique pas aux baux de locaux à usage exclusif de bureau, aux baux reconduit au-delà  de  neuf ans, et aux baux relatifs aux terrains nus.  De même conjointement la loi Pinel et la loi Macron constataient  aussi  que l’article L145-34 n’avait pas de porter général. Les parties peuvent donc abandonner à l’avance le lissage relatif au  bail. C’est au sujet du loyer du bail renouvelé déplafonné en raison d’un changement d’ordre matériel des facteurs locaux de commercialité qui ont conduit à une variation d’au moins 10 % de la valeur locative.

 

Section 2 : Le droit de refuser le  renouvellement du bail

I : Le droit de donner congé

 

Le principe instauré par La Loi du 30 juin 1926 qui réglait les relations entre bailleurs et locataires s’agissant du renouvellement des baux à usage commercial ou industriel, « accordait au preneur le droit de demander le renouvellement, de réclamer le paiement d’une indemnité en cas de refus de renouvellement abusif et même, de solliciter par voie de conciliation un nouveau contrat à l’expiration du bail originaire ».

En 1953, c’est-à-dire 20 ans après un décret du 30 septembre 1953 avait repris ce dispositif, en son article 8 qui stipulait :

« Le  bailleur  peut  refuser  le  renouvellement  du  bail.  Toutefois,  le  bailleur  devra,  sauf exception prévues aux articles 9 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement. Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre. »

Les artisans peuvent également bénéficier de la loi relative aux  baux  commerciaux,  par  l’article  premier   de  la  Loi  du  5  janvier  1957  modifiant le décret susvisé. Il s’agit dès lors de l’article L. 145-1, I du Code de commerce.

Suite à l’ordonnance n° 2000-912 du 18 septembre 2000, concernant la partie législative du code de commerce, consacré par l’article 50 de la Loi n° 2003-7 du 03 janvier 2003 ; les normes relatives au renouvellement du bail commercial, ont été codifiées dans le Code de commerce  actuel en son article L 145-9.

Ensuite, des réformes et modifications ont été faites. Pour ne citer que la Loi n° 2006-872 du 13 juillet 2006, portant engagement national pour le logement ; la Loi n° 2012-387 du 22 mars 2012 concernant la simplification du droit et à l’allègement des démarches administratives ; et la Loi n° 2008-776 du 4 août 2008 concernant la modernisation de l’économie.

Par ailleurs, la Loi Pinel du 18 juin 2014 avait également apporté des changements  audit article L 145-9 du code de commerce. En effet, la Loi Pinel permet au bailleur de donner congé par le biais d’une lettre recommandée et  non plus uniquement par acte d’huissier. Ce changement  n’atteint pas l’article L 145-10.  Ainsi, en vertu de cette loi, la demande de renouvellement du bail faite par le locataire doit en tout temps être faite par acte d’huissier[12].  Néanmoins,  la Loi Macron contredit cette mesure en son article 207 en reprenant l’ancienne législation de façon brusque, car elle ne prévoit aucun délai pour l’adaptation  aux nouvelles règles, ce qui va au détriment des bailleurs qui auront délivré congé par lettre recommandée[13].

Ainsi, selon la Loi Macron, l’acte d’huissier est obligatoire dans les cas suivants :

« – Le congé e donné par le bailleur  (Article L 145-9, al. 5 modifié)

– Le refus, par le bailleur, du renouvellement du bail  (Article L. 145-10 al.4)

– La mise en demeure du locataire par le bailleur (Article L 145-17) »

 

A- Les conditions

 

Le congé doit, obligatoirement, prévoir  les motifs pour lesquels il est pris même en présence d’une mise en demeure.  Il faut également que le locataire qui souhaite contester le congé ou  demander le paiement d’une indemnité d’éviction saisisse le tribunal de grande instance compétent dans les deux ans à partir du jour où le congé a été donné. Sans quoi, il y aurait forclusion

L’avantage issu du  statut  protecteur  des  baux  commerciaux  est  conditionné  par le respect  de conditions spéciales.

• D’abord, le propriétaire et le titulaire du bail du fonds exploité dans les lieux sont les seuls compétents pour prétendre à ce statut. Ainsi, à part les personnes susvisées nulle autre personne ne peut prétendre au statut protecteur.

 

Aussi, le bailleur peut donner librement congé à toutes autres personnes occupant les lieux, mais qui ne serait pas le titulaire du bail.

 

 

• Ensuite, concernant la condition de nationalité, seuls les sujets suivants peuvent bénéficier de normes relatives au droit de renouvellement :

« – Les personnes de nationalité française,

– Les personnes ressortissantes d’un Etat membre de l’Union européenne ou d’un Etat partie à l’accord sur l’Espace économique européen,

– Les  personnes  étrangères  ressortissantes  de  pays  avec  lesquels  la  France  a  signé  une convention de réciprocité ou qui bénéficient d’une réciprocité législative (Loi du 28 mai 1943, JO du 6 août 1943). »

En  effet, l’article L. 145-13 du Code de commerce prive  certains  commerçants  étrangers des  dispositions  relatives  au renouvellement. En vertu de cette règle, le bailleur aurait le droit de donner congé au preneur ayant une nationalité étrangère.

Pourtant, la Cour de cassation a estimé qu’il faut un motif général pour permettre la justification d’une telle dissemblance entre les preneurs à bail en considération de leur nationalité.

L’article L. 145-13 du code de commerce « instituait une discrimination injustifiée au sens de l’article 14 de la Convention de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales. »  Néanmoins, les juges ont estimé que les principes du droit européen ont un avantage sur un texte de droit interne qui empêcherait  le preneur de bénéficier  du droit au renouvellement pour cause  de sa nationalité, en stipulant:

« Mais attendu que l’article L 145-13 du code de commerce, en ce qu’il subordonne, sans justification d’un motif d’intérêt général, le droit au renouvellement du bail commercial, protégé par l’article 1er du 1er protocole additionnel de la Convention de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales, à une condition de nationalité, constitue une discrimination prohibée par l’article 14 de cette même Convention ; Que par ces motifs de pur droit substitués à ceux critiqués, l’arrêt attaqué est légalement justifié[14]».

 

• Par ailleurs, le preneur, personne morale ou physique, doit être immatriculé au répertoire des métiers ou au registre du commerce et des sociétés.

C’est en ce sens qu’il avait été dit que :

« Mais attendu qu’ayant relevé, à bon droit, que les conditions d’application du statut, et notamment  l’immatriculation  au  registre  du  commerce  et  des  sociétés,  devaient  être remplies à la date de délivrance du congé ou de la demande de renouvellement et pendant toute la procédure de renouvellement ou de fixation de l’indemnité d’éviction (–) la cour d’appel en a déduit exactement que la société Bricorama, (–) ne pouvait prétendre au paiement de l’indemnité d’éviction (–)[15]»

Il en ressort que si le locataire n’a pas la qualité  de commerçant, il ne peut bénéficier des droits du preneur relatif au statut des baux commerciaux. Il en résulte, de ce fait, le droit du bailleur de donner congé sans formalité particulière en vertu du droit commun.

 

• En outre, le preneur peut bénéficier du droit au renouvellement du bail qu’au cas où l’activité exploitée au niveau des lieux loués est identique à celle pour laquelle il est immatriculé au registre du commerce et des sociétés ou au répertoire des métiers.

 

La loi LME n°2008-776 du 4  août 2008 (disposition non changée ni par la Loi Pinel ni par la Loi Macron), prévoit qu’en  présence de plusieurs locataires, l’obligation d’immatriculation incombe seulement aux locataires qui contribuent  personnellement à l’exploitation du fonds ; tandis que les non-exploitants en sont dispensés.

À compter du 1er janvier 2009, le statut d’auto entrepreneur accorde la possibilité pour une personne physique de faire  une activité commerciale, de prestations de services ou artisanale,  sans être inscrit au Répertoire des métiers ou de commerce. L’auto entrepreneur peut contracter un bail commercial, mais ne peut prétendre au droit de renouvellement à partir du moment où il est inscrit au RCS ou au RM.

Dans le cas d’une location-gérance,  le locataire-gérant n’est pas titulaire du bail relatif aux locales au sein desquelles il exploite le fonds. S’il s’en écarte, il ne possède pas une prérogative lui permettant de poursuivre le bail, s’il y a vente du fonds par son propriétaire loueur.

Le locataire doit avoir utilisé  en totalité et continuellement le fonds pendant les trois années antérieurement à la date limite du bail. La responsabilité relative à l’exploitation du fonds conditionne  la mise en œuvre du statut des baux commerciaux dont l’abstention  privera le locataire de son droit au renouvellement et peut être également de l’indemnité d’éviction.  Toutefois, l’inexécution  ne peut conduire à la résiliation du bail sans l’existence d’une clause stipulant l’exploitation totale et continue du fonds dans les locaux loués.

 

C’est notamment ce que l’arrêt ci-présent démontre :

« Sur le moyen unique :

Vu les articles 1134 et 1184 du code civil, ensemble l’article L. 145-1 du code de commerce ; Attendu, selon l’arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 13 décembre 2007), que la société civile immobilière Liberté 11, propriétaire de locaux à usage commercial donnés à bail à M. X…, a assigné ce dernier aux fins de voir prononcer la résiliation du bail pour défaut d’exploitation des locaux ; Attendu que pour accueillir cette demande, l’arrêt retient qu’il est établi que M. X… n’exploitait plus les locaux depuis plusieurs années, sans pouvoir établir un motif sérieux et légitime ; Qu’en statuant ainsi, alors qu’aucune stipulation expresse du bail ne faisait obligation au preneur d’exploiter son fonds de commerce dans les locaux loués, la cour d’appel a violé les textes susvisés ; PAR CES MOTIFS : CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l’arrêt rendu le 13 décembre 2007, entre les parties, par la cour d’appel d’Aix-en-Provence (–) [16]».

En outre, l’expansion illégale d’activité peut être punie par un refus de renouvellement du bail sans qu’il y ait lieu à une indemnité d’éviction. Le locataire  devra donc se doter de vigilance et respecter les stipulations contractuelles ainsi que les normes impératives prévues par le législateur. Si non, il  risque d’être puni à cause de la privation de l’indemnité d’éviction et du non renouvèlement du bail.

 

 

C’est notamment ce qu’illustre l’arrêt suivant :

« Sur le premier moyen :

Attendu, selon l’arrêt attaqué (Versailles, 30 juin 1988), que la société Herblay Sanitaire, locataire d’un local à usage commercial appartenant aux époux X…, a reçu, le 4 septembre 1986, de ces derniers, congé avec refus de renouvellement du bail sans indemnité d’éviction, en raison de l’exercice sans autorisation d’une activité autre que celle prévue au bail ;

Attendu que la société Herblay Sanitaire fait grief à l’arrêt d’avoir déclaré valable ce congé, alors, selon le moyen,  » que l’adjonction par le preneur d’activités non autorisées connexes ou complémentaires à celles prévues au bail n’est pas fautive ; qu’en statuant comme elle l’a fait, sans rechercher si les activités de chauffage et de couverture n’étaient pas connexes ou complémentaires de celles prévues au bail (lequel n’excluait expressément que les activités de carrelages et revêtements des murs et sols, exercées par les bailleurs), la cour d’appel, qui a d’ailleurs relevé que toutes ces activités sont souvent exercées cumulativement, n’a pas dès lors donné de base légale à sa décision au regard de l’article 1728 du Code civil et de l’article 9 du décret du 30 septembre 1953  » ; Mais attendu que toute extension de la destination des lieux, même limitée à une activité connexe ou complémentaire, réalisée sans l’autorisation préalable du bailleur ou, à défaut, du Tribunal, constituant un manquement du preneur à ses obligations, la cour d’appel a légalement justifié sa décision de ce chef en retenant, par motifs adoptés, qu’en dépit d’une sommation du 25 octobre

1979, la société Herblay Sanitaire ne s’était pas conformée aux stipulations du bail qui n’autorisait ni l’activité de chauffagiste ni celle de couvreur ; Mais sur le second moyen : (sans intérêt) ; PAR CES MOTIFS : CASSE ET ANNULE, [17]»

 

·         S’agissant du délai et de la forme de la demande

 

Article L. 145-10 du Code de commerce stipule : « A défaut de congé, le locataire qui veut obtenir le renouvellement de son bail doit en faire la demande soit dans les six mois qui précèdent l’expiration du bail, soit, le cas échéant, à tout moment au cours de sa prolongation. La demande en renouvellement doit être signifiée au bailleur par acte extrajudiciaire ». 

 

B : Les effets

·         Le refus de renouvellement sans indemnité

 

 

Le bailleur peut refuser le renouvellement du bail, sans qu’il soit obligé de s’acquitter d’une indemnité, s’il peut se prévaloir d’un motif grave et légitime contre le preneur à bail conformément à l’article L. 145-17 du Code de commerce.

 

Il est à signaler que le congé octroyer en raison d’un motif grave et légitime n’est pas semblable au droit du propriétaire de refuser le statut des baux commerciaux lorsque le locataire ne satisfait pas aux conditions utiles pour pouvoir accéder au renouvellement lorsqu’il y a absence d’inscription au registre du commerce et des sociétés ou au répertoire des métiers.

 

–  la présence d’un motif grave et légitime

 

Le terme de motif grave et légitime n’est pas prévu par le Code de commerce. Elle a été définie par les juges qui peuvent apprécier souverainement  l’existence et la nature des termes.

 

Les fautes inculquées au preneur peuvent  provenir d’un contrat. Notamment en cas de non-respect de la clause du bail ou encore d’ordre délictuel, notamment en cas de paiement des charges à partir des chèques sans provision.

 

L’inexistence de motif grave et légitime ne signifie pas obligatoirement que le bailleur ait subi un dommage.

 

 

·         La mise en œuvre du refus de renouvellement

 

 

Le bailleur qui veut refuser le renouvellement du bail à cause d’un  motif grave et légitime doit procéder à une  mise en demeure.

 

– La mise en demeure préalable :

 

Selon la loi Macron, la mise en demeure doit obligatoirement être faite par acte d’huissier sous peine de nullité. L’acte doit énoncer  les motifs invoqués et reprendre l’article L. 145-176I, 1° du Code de commerce.

 

Si toutefois l’huissier est dans l’impossibilité de délivrer la mise en demeure au preneur, il est dans l’obligation de  préciser par écrit les événements qui ont fait que la délivrance ait été impossible.

 

Les fautes reprochées au locataire doivent être clairement énoncées pour déterminer l’ensemble des reproches qui lui est imputé et pour qu’il lui soit possible de remédier.

 

Généralement, la mise en demeure est attribuée avant le congé avec refus de renouvellement pour octroyer au preneur la possibilité de remédier aux événements dans un mois. Néanmoins, la jurisprudence  estime que le congé et la mise en demeure doivent être délivrés ensemble au même moment.

 

Dans cette optique, le congé est donné dans la mesure où les fautes auraient été continuelles ou se renouvellerait suite à l’échéance du  délai imparti.

 

Si un mois après la mise en demeure, le preneur arrête l’infraction, le bailleur  ne peut maintenir son congé. En présence de  retard à répétition  dans le cadre du  paiement du loyer, la jurisprudence a  refusé de justifier un congé donné à cause d’un motif grave et légitime du moment où l’infraction est régularisée dans le mois suivant la mise en demeure[18].

 

Néanmoins, s’il y a l’infraction continuelle ou renouvelée au-delà du mois après la mise en demeure, le propriétaire peut octroyer un  congé avec refus de renouvellement et sans indemnité d’éviction.

 

II : Le droit de refuser le renouvellement

 

En vertu de l’article L. 145-14, le droit au renouvellement octroyé au preneur exploitant doit être associé avec la faculté que possède le bailleur de refuser ce renouvellement.

Le législateur ne veut pas atteindre  au droit de propriété du donneur à bail, ce serait le cas, si le locataire disposait de la faculté de se maintenir indéfiniment dans les lieux.

C’est au vu du préjudice causé au preneur et non du non-renouvellement que la Loi Macron avait entamé l’équilibre des droits respectifs des parties. Le locataire peut ainsi prétendre à une indemnité d’éviction si le bailleur refuse le renouvellement du bail.[19]

Le bailleur ne peut être obligé au renouvèlement du bail, cela intenterait au droit de propriété prévu par la constitution.

 

C’est ce qui a été consacré par le présent arrêt qui énonce :

« Sur le moyen unique : Vu l’article L. 145-17 du code de commerce ; Attendu, selon l’arrêt attaqué (Paris, 17 septembre 2008), que la société MA Le Welcome, locataire de locaux    usage commercial appartenant à la société Transimmeubles, aux droits de laquelle est venue la société Richard Lenoir Invest, a, par acte notifié le 26 novembre 2003, demandé le renouvellement du bail venu à échéance le 30 septembre 2003 ; que le 10 décembre 2003, la bailleresse à délivré à la locataire un commandement d’avoir à exploiter et, par acte notifié le 25 février 2004, a refusé le renouvellement du bail sans offre d’une indemnité d’éviction pour motifs graves et légitimes ; que la société MA Le Welcome a présenté une demande subsidiaire en paiement d’une indemnité d’éviction ; Attendu que pour dire que le bail avait été renouvelé à compter du 26 février 2004, l’arrêt retient que le commandement du 10 décembre 2003 avait été délivré de mauvaise foi et que le refus de renouvellement du bail n’était pas fondé puisque consécutif à ce commandement ; Qu’en statuant ainsi, alors que le bailleur est toujours en droit de refuser le renouvellement d’un bail venu à expiration en payant une indemnité d’éviction, la cour d’appel, a violé le texte susvisé (–)[20]»

Néanmoins, le bailleur pourra signifier par une mise en demeure avant le congé-refus, s’il souhaite passer outre le paiement de l’indemnité d’éviction. À condition que le locataire n’ait pas régularisé sa situation durant le mois suivant la mise en demeure.

La cour de cassation a également atténué sa position dans l’appréciation du caractère irréversible de la faute du locataire et de l’obligation du donneur à bail de mettre en demeure en s’appuyant sur des articles du code de commerce modifiés par la Loi Macron, en disant:

« Attendu, selon l’arrêt attaqué, que M. X…, propriétaire de locaux à usage commercial de bar, débit de boissons, donnés à bail à M. Y…, lui a notifié, par acte du 26 janvier 2007, un congé avec refus de renouvellement sans offre d’indemnité d’éviction, au motif, notamment, que le preneur poursuivait son activité alors qu’il se trouvait, par suite de condamnations pénales prononcées contre lui, interdit d’exploiter un débit de boissons à consommer sur place en application des articles L. 3336-2 et suivants du code de la santé publique ; que M. Y… a assigné le bailleur en paiement de l’indemnité d’éviction ; (–)

Mais sur le moyen unique, pris en ses autres branches :

Vu l’article L. 145-17 du code de commerce ; Attendu que le bailleur peut refuser le renouvellement du bail sans être tenu au paiement d’aucune indemnité s’il justifie d’un motif grave et légitime à l’encontre du locataire sortant ; que, toutefois, s’il s’agit soit de l’inexécution d’une obligation, soit de la cessation sans raison sérieuse et légitime de l’exploitation du fonds, compte tenu des dispositions de l’article L. 145-8, l’infraction commise par le preneur ne peut être invoquée que si elle s’est poursuivie ou renouvelée plus d’un mois après mise en demeure du bailleur d’avoir à la faire cesser ; Attendu que pour valider le congé sans offre de renouvellement et d’indemnité d’éviction, l’arrêt retient que M. Y… exploitait son fonds illégalement et que cette infraction, alléguée comme motif grave et légitime du congé, étant consommée et non susceptible de régularisation, une mise en demeure préalable n’était pas exigée à peine de nullité ; Qu’en statuant ainsi, alors que M. Y… pouvait régulariser sa situation selon différentes voies de droit, et qu’en conséquence, le bailleur était tenu de lui délivrer une mise en demeure, la cour d’appel a violé le texte susvisé (…)[21] »

Concernant la punition pour absence de mise en demeure. La cour de cassation a estimé que : « l’absence de mise en demeure régulière, si elle est établie, laisse subsister le refus de renouvellement   mais   ouvre   droit,   pour   le   preneur,   au   paiement   d’une   indemnité d’éviction, [22]»

Enfin, suite à la Loi Macron, le locataire qui bénéficie de l’indemnité d’éviction, mais qui n’a pas encore été effectivement payé a la faculté de se maintenir dans les lieux loués jusqu’à ce qu’il reçoive le paiement.  Il s’agit d’une garantie à disposition du professionnel, qui du fait du congé ne peut poursuivre son exploitation et manque de moyens pécuniaires. Mais  une indemnité d’occupation pour la période de maintien dans le local devra être versée au bailleur;

« Vu les articles L. 145-14 et L. 145-28 du code de commerce, ensemble l’article L. 145-16 du même code et les articles 1108 et 1134 du code civil ;

Attendu que le bailleur peut refuser le renouvellement du bail ; que, toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement ; qu’aucun locataire pouvant prétendre à une indemnité d’éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l’avoir reçue ; que jusqu’au paiement de cette indemnité, il a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré (–)[23]».

 

 

A- Les conditions

 

En vertu de la Loi Pinel, suivi par la Loi Macron, le bailleur peut refuser le renouvellement du bail dans les cas suivants : «

–  S’il veut lui-même occuper le bien loué ou le faire occuper de telle manière par ses proches

–  S’il ne veut plus que l’immeuble loué soit affecté à une entreprise commerciale

–  S’il veut faire des travaux importants à l’immeuble pour autant que ces travaux aient un coût équivalent à au moins trois années de loyer.

–  Si  le  preneur  s’est  rendu  coupable  de  manquements  graves  qui  rendent impossible la continuation des rapports contractuels

–  En cas d’offre d’un loyer supérieur par un tiers, si le preneur ne fait pas offre égale

–  Si  le  preneur a  commencé l’exploitation d’un  commerce  similaire  dans  le voisinage immédiat du bien loué de sorte qu’il n’ait plus intérêt à se maintenir dans les lieux loués. »[24]

 

B- Les effets

 

Si le locataire n’obtient pas le renouvellement, il peut prétendre à une indemnité d’éviction fixée par la loi Macron et qui s’élève à : «

–  Un an de loyer si le bail n’est pas renouvelé parce que le bailleur ne veut plus que les lieux loués soient affectés à une activité commerciale, de même que si le  preneur est  évincé  par  un  tiers  surenchérisseur  qui  exerce un  autre commerce dans les lieux loués ;

–  Deux ans de loyers si le bailleur veut occuper lui-même les lieux loués ou les faire occuper par un proche, de même que si le preneur est évincé par un tiers surenchérisseur qui exerce la même activité commerciale dans les lieux loués

–  Trois ans de loyer, majorés éventuellement des sommes suffisantes pour assurer la réparation de l’intégralité du préjudice causé, si le bailleur ne réalise pas dans les six mois et pendant deux ans au moins l’intention pour laquelle il a refusé le renouvellement du bail. »[25]

 

 

 

Section 3 : Le droit de repentir

 

Cette faculté est prévue par  la Loi Macron  en  l’article L.145-58 du Code de commerce qui stipule :

« Le propriétaire peut, jusqu’à l’expiration d’un délai de quinze jours à compter de la date à laquelle la décision est passée en force de chose jugée, se soustraire au paiement de l’indemnité, à charge par lui de supporter les frais de l’instance et de consentir au renouvellement du bail dont les conditions, en cas de désaccord, sont fixées conformément aux dispositions réglementaires prises à cet effet. Ce droit ne peut être exercé qu’autant que le locataire est encore dans les lieux et n’a pas déjà loué ou acheté un autre immeuble destiné à sa réinstallation. »

 

De ce fait, le droit du bailleur de refuser le renouvellement du bail implique également par la possibilité de revenir sur ce refus.

 

Il est à remarquer que s’il y a démembrement de propriété sur le local loué, l’usufruitier ne peut délivrer seul le congé avec offre de renouvellement ou utiliser le droit de repentir, il doit agir avec le nu-propriétaire[26].

Généralement, le droit de repentir intervient après la connaissance par le donneur à bail du montant de l’indemnité dû au  preneur en cas d’éviction. s’il l’estime trop extravagant , il peut choisir d’octroyer le renouvellement et payer l’indemnité d’éviction. Il devra donc faire des négociations avec le preneur concernant le  montant du loyer du bail renouvelé, sauf si le locataire renonce au renouvellement.

La loi Macron modifie également le dernier alinéa de l’article L. 145-12 qui maintenant énonce :

« La durée du bail renouvelé est de neuf ans sauf accord des parties pour une durée plus longue Les dispositions des deuxième et troisième alinéas de l’article L. 145-4 sont applicables au cours du bail renouvelé. Le nouveau bail prend effet à compter de l’expiration du bail précédent, ou, le cas échéant, de sa prolongation, cette dernière date étant soit celle pour laquelle le congé a été donné, soit, si une demande de renouvellement a été faite, le premier jour du trimestre civil qui suit cette demande. Toutefois, lorsque le bailleur a notifié, soit par un congé, soit par un refus de renouvellement, son intention de ne pas renouveler le bail, et si, par la suite, il décide de le renouveler, le nouveau bail prend effet à partir du jour où cette acceptation a été notifiée au locataire par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. »

 

Par cet article, la loi Macron veut asseoir la notification à l’exercice du droit de repentir par exploit d’huissier ou bien par lettre recommandée. Alors que la jurisprudence n’exigeait pas expressément un acte d’huissier.

La question qui se pose est de savoir la date d’effectivité de la notification de l’exercice du droit de repentir par le biais de la lettre recommandée.

D’autant plus que  les dispositions de l’article R. 145-1-1 ne peuvent s’appliquer à cette notification. Selon les articles 668 et suivants du CPC, la notification prendra effet soit à la date de l’expédition, soit à la date de réception qui est la date conférée par les postes lors de la remise de la lettre recommandée.

 A- La  procédure

 

L’article L. 145-12 du Code de commerce stipule que le repentir doit être notifié par acte extrajudiciaire.

Toutefois,  la jurisprudence a choisit une solution plus souple. En effet, elle admet que le repentir soit manifesté par tout moyen, dès lors qu’il soit sans d’équivoque et que le donneur à bail ait la possibilité de prouver son existence. Ainsi, il suffit que le donneur à bail ait expressément  affirmé sa volonté d’utiliser ce droit

En définitive, il a été convenu  que le donneur à bail  puisse exprimer son droit de repentir par le biais d’une lettre recommandée avec demande d’avis de réception ; par acte d’avocat ou par acte extrajudiciaire.

Le propriétaire possède un délai de réflexion de 15 jours à partir de la date de la décision qui détermine la somme de l’indemnité d’éviction.

 

Cette décision doit avoir la force de chose jugée. Autrement dit,  elle ne doit faire l’objet d’aucun recours d’ordre suspensif. De ce fait,  le bailleur, dispose d’un délai de réflexion de  15 jours à compter de l’expiration du délai d’appel au moment d’un jugement par le tribunal de première instance. Toutefois, le bailleur est dans l’obligation de faire un choix durant le délai de 15 jours à partir  du prononcé de l’arrêt par la cour d’appel.

 

Néanmoins, le donneur de bail ne peut efficacement formé un pourvoi en cassation pour avoir un délai de réflexion supplémentaire ;  étant donné qu’il s’agit d’une voie de recours extraordinaire[27]

 

B- Les effets

 

Comme il a déjà été dit, le droit de repentir a pour principal effet de renouveler le bail, sans qu’il y ait besoin que le preneur ait recours au  renouvellement.

 

Si le propriétaire utilise son droit de repentir antérieurement à la fin du bail, le nouveau bail débutera à la date d’expiration du bail renouvelé. Il n’y a donc pas lieu à application de l’article L. 145-12 al. 4 du Code de commerce.

 

Par contre, si le bailleur a utilisé  son droit de repentir ultérieurement à l’expiration du bail, l’article sus énoncé pourra être appliqué. Et le nouveau bail commencera à partir de la date de la notification du repentir au preneur. La forme de l’exercice de ce droit par le bailleur importe peu.

 

De ce fait, le propriétaire peut choisir  la date du renouvellement quand-il exerce son droit de repentir. Ce qui fait que le bailleur peut utiliser son droit de repentir afin de réagir par rapport à l’intervention d’un motif de déplafonnement du loyer.

 

D’autant plus que le locataire ne pourra réclamer des dommages- intérêts au bailleur s’il a décidé d’utiliser son droit de repentir[28].

 

Toutefois, l’utilisation du droit de repentir contraindra le bailleur à  payer les frais de la procédure. Ces sommes représentent à la fois les dépenses et les honoraires alloués par le locataire[29]. Il est cependant à préciser que le bailleur doit allouer les frais qui ont été versés par le preneur antérieurement à l’utilisation du droit de repentir[30].

 

Cette disposition résulte de la loi Macron, en l’article L. 145-59 du Code de commerce qui dispose que :

 

« La décision du propriétaire de refuser le renouvellement du bail, en application du dernier alinéa de l’article L.145-57, ou de se soustraire au paiement de l’indemnité, dans les conditions prévues au dernier alinéa de l’article L.145-58, est irrévocable ».

Le donneur en bail n’a pas la possibilité de  revenir une deuxième fois sur sa décision. En effet, s’il décide d’utiliser de son droit de repentir, il ne peut refuser au preneur le renouvellement.

Ce qui fait qu’après sa décision de repentir, même s’il se rend compte de l’existence d’une cause de dénégation du statut il ne pourra plus s’en prévaloir pour  revenir sur sa décision[31].

La cour d’appel avait d’ailleurs estimée « qu’après exercice de son droit de repentir, la société SCI Duphot 17 ne pouvait donc opposer au locataire une dénégation au bénéfice du statut ; que le fait qu’elle ait eu postérieurement connaissance du défaut d’immatriculation est indifférent dès lors que le bail renouvelé était en cours lors de la signification de l’acte de rétractation ».

Cette position s’explique par le fait qu’il faut laisser aux parties la liberté  dans un bail, en évitant de les forcer dans ce qu’elles n’auraient pas voulu.

Il ne faut plus permettre  qu’elles soient obligées par la parole qu’elles affirment. Ceci en en contradiction avec  les dires d’Antoine LOYSEL qui stipule : « on lit les bœufs par les cornes et les hommes par la parole »[32].

Cependant, le renouvellement n’est pas l’unique option qui soit ouverte puisque que le preneur qui est dans l’impossibilité de se départir du  loyer du nouveau bail aura toujours le droit d’option que lui confère la loi Macron en vertu de  l’article L.145-57 alinéa 2 du Code de commerce. Notamment,  après l’utilisation par le bailleur de son droit de repentir par la renonciation au renouvellement du bail.

Il est vrai que dans ce même arrêt, la Cour de cassation avait stipulé que « le locataire pouvait bénéficier, aussi bien après congé avec offre de renouvellement du bail qu’après repentir de la bailleresse, du droit d’option de l’article 31, alinéa 2,  du  décret  du  30  septembre  1953,  si  le  nouveau  loyer  demandé  à  fixer  judiciairement  lui apparaissait comme une charge trop lourde» [33]

Dans cette optique, le preneur s’en ira des locaux sans qu’il y ait indemnisation par le bailleur. Aussi, ce dernier perdra son locataire sans avoir eu à payer ultérieurement à sa décision de le maintenir dans les lieux.

La cour d’appel a estimé que « le bailleur qui a été reconnu redevable d’une indemnité d’éviction et qui a usé de son droit de repentir n’est pas recevable à faire échec aux conséquences en résultant en invoquant, même par la voie d’une action tendant à faire constater la résiliation du bail en application d’une clause résolutoire, des violations du contrat antérieures à l’exercice de ce droit ».

Le bailleur est donc dans l’impossibilité de revenir une deuxième fois sur la décision qu’il a prise. Il faut donc anticiper les effets de l’utilisation du droit de repentir sur la relation contractuelle.

Il est vrai que le bailleur peut se positionner par rapport au principe du renouvellement. Il lui revient  de déterminer  la suite de la relation contractuelle, sauf à ce que le locataire parte de son plein gré sans indemnité.

Il serait d’ailleurs à son avantage d’attendre la position du preneur sur la question, car l’inaction du locataire aura pour conséquence d’élargir la durée du bail au-delà de douze ans. Ce qui permettra le déplafonnement du loyer. Dans cette optique, le lissage prévu par la loi Pinel ne sera pas applicable.

Ainsi que le bailleur octroie ou non le renouvellement avec ou sans offre de dédommagement,  cette décision n’a pas un caractère définitif. Étant donné qu’il pourra se rétracter soit en invoquant un motif grave et légitime, soit en se prévalant du bénéfice du statut à son preneur.

S’il n’y arrive pas, l’indemnité d’éviction sera définitivement octroyée au preneur à bail. Et l’unique option qui s’offre au bailleur pour se soustraire au dit paiement, serait d’exercer le droit de retentir.

Ainsi, il serait éclairé de la part du donneur à bail d’établir, au préalable, un bilan  des avantages, des coûts, et des risques de sa décision à partir des données qu’il a à sa disposition. Notamment, le montant éventuel du loyer du bail renouvelé, la situation financière du preneur, la marge de négociation des stipulations particulières du bail, ainsi que le montant des indemnités d’éviction et d’occupation.

 

 

 

Chapitre II : Les obligations du bailleur

Section 1 : L’obligation de donner le local à bail

 

En matière de bail commercial, l’une des obligations du bailleur consiste à délivrer le local pour que le preneur puisse jouir paisiblement du bail. Le bailleur a  à la fois à une obligation de délivrance de garantie des troubles de jouissance.

I : Les conditions du bail

·         La délivrance matérielle

 

 

Ainsi, l’obligation du bailleur consiste à permettre l’accès par le preneur  du lieu à louée, ainsi que ses éventuels accessoires en vertu de l’article 1719 1° du Code civil. L’action se matérialise par la remise des clés au commencement du bail.

Il est à remarquer que le fait  par le preneur de ne pas se départir du premier loyer n’évite en rien l’obligation de délivrance par le bailleur.

 

Cette obligation implique, sauf convention contraire, que la chose louée soit délivrée en bon état de réparation de toute espèce pour permettre au preneur de faire l’activité prévue au contrat.

 

 

·         La délivrance juridique

 

Le bailleur doit respecter les règles exigées pour le bon fonctionnement de l’activité du preneur, ainsi que les règles administratives.

 

II : L’obligation d’assurer son bail

 

Le bailleur a l’obligation de prévenir les troubles qui intentent à la jouissance des lieux par le preneur.

 

A : Les assurances à la charge du bailleur

 

Il existe trois sortes de garanties à la charge du bailleur :

 

 

 

1 : La garantie des vices cachés

 

L’article 1721 du Code civil prévoit la garantie de tous les vices ou défauts de la chose louée au profit du preneur. Même si le bailleur l’ignorait au moment du bail. Si ces vices cachés ou défauts provoquent des dommages au preneur, celui-ci peut prétendre à des indemnisations. Le caractère caché du vice est laissé à la libre appréciation du juge.

En principe,  le vice doit rendre la chose impropre à l’usage prévu par le preneur. De sorte que si le locataire avait été au courant, il aurait refusé le bail.

 

 

2 : La garantie d’éviction

 

L’éviction se dit de la perte forcée de la jouissance de son local ou de son droit au bail par le preneur. Cette perte est due à la présence d’un trouble  qui peut être de fait ou de droit.

 

La garantie  d’éviction qui incombe au bailleur de son propre fait ou de celui  d’un tiers. Le tiers, étranger au bail, ne doit avoir aucun lien de droit avec le bailleur (contre-exemple : un colocataire).

Cette garantie interdit au bailleur certains actes qui pourraient faire perdre au preneur la libre jouissance des lieux. Il  a d’ailleurs été établi que le bailleur est tenu de reconstruire un immeuble qu’il a détruit[34]. Mais il peut être dérogé conventionnellement à cette garantie.

 

Il est à signaler que la garantie qui incombe au bailleur concerne uniquement  les troubles de droit. L’action du preneur sera donc directement menée contre l’auteur du trouble. Le trouble de fait concerne la situation où  des tierces personnes  tentent de priver le locataire de jouir de son bail. A la différence, le trouble de droit  est la situation en vertu duquel, un individu titulaire d’un droit de propriété  ou de tout autre droit réel désire  obtenir la jouissance du local loué par le preneur.

 

 

3 : La garantie dans l’exercice de l’activité

 

Il peut exister une clause de non-concurrence ou d’exclusivité à la charge du bailleur.  Néanmoins, ces restrictions doivent être limitées dans le temps et dans l’espace. L’effet concernera uniquement le bailleur. Ce qui fait que le preneur qui bénéficie d’une telle clause pourra directement engager la responsabilité du bailleur dans le cas où le colocataire exercerait une activité concurrente.

 

B : Les enjeux relatifs aux assurances

 

 

1 : L’obligation d’informer en cas de nouveautés en cours de bail

 

 

Il est à remarquer qu’en cours de bail, le bailleur doit désormais, en vertu de la Loi Macron, informer le preneur de l’ensemble  des nouveautés concernant  les charges,  les impôts, ainsi que les taxes et redevances.

Par ailleurs, l’article L 145-40-2 du Code de commerce précise qu’au moment de la conclusion du contrat, puis tous les trois ans, le bailleur doit informer le locataire sur:

 

• L’état prévisionnel des travaux qu’il compte mener dans trois années à venir avec le budget prévisionnel,

 

• L’état récapitulatif des travaux qu’il avait menés pendant les trois années passées avec les coûts.

 

Section 2 : L’obligation d’hygiène et de sécurité

I : L’état des lieux

 

La Loi Pinel visait à clarifier les relations entre le bailleur et le preneur. C’est elle qui avait rendu ainsi l’état des lieux obligatoire lors de la prise de possession des lieux. Une condition qui n’était qu’optionnelle auparavant[35].

L’état des lieux est un constat qui expose l’état précis des lieux à louer. C’est un document essentiel du contrat de bail.  Sa composition peut avoir de grandes répercussions sur le plan juridique et financier.

L’état des lieux est en principe établi de façon amiable et sans divergence entre le preneur et le bailleur ou son représentant au moment de l’entrée dans les lieux. Il s’agit d’une formalité qui est souvent considérée comme une formalité de nature fastidieuse. C’est pourquoi on a tendance à le négliger. Pourtant, il s’agit d’un document important dont la rédaction mérite le plus grand des soins.

 

Définition :

 

L’état des lieux est un document qui fournit en détail l’état des lieux et des équipements. Il en existe deux types, dont :

– L’état des lieux d’entrée, qui se fait en début de bail, et

– L’état des lieux de sortie, qui est établi en fin de bail.

L’utilité de l’état des lieux est évidente puisqu’elle sert à comparer deux états des locaux. Ce qui permet d’établir si le preneur a bien rempli ses responsabilités en matière de réparation et d’entretien de manière  à ce que les locaux puissent être rendus dans leurs états d’origine. Conformément à l’article 1730 du Code civil, qui stipule : « s’il a été fait un état de lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou par force majeure ».

Si donc les locaux ont été rendus en leurs états d’origine, le bailleur devra rembourser le preneur de la totalité de son dépôt de garantie.  Si, au contraire, des dépérissements ont été relevés, le bailleur pourra prélever sur le dépôt le cout des travaux de réparation que le preneur aurait dû faire.

En plus de l’état des lieux proprement dit, le propriétaire doit remettre au locataire un diagnostic de performance énergétique.

 

Mentions obligatoires :

Il a été prévu depuis la Loi Alur, par le décret n°2016-382 du 30 mars 2016,  que l’état des lieux d’entrée et de sortie doit comporter des mentions obligatoires qui figurent  l’inventaire de toutes les clés  qui  peuvent permettre l’accès au logement ainsi qu’éventuellement,  les Factures d’électricité, des compteurs d’eau,  et de gaz. L’état des lieux de sortie doit aussi comprendre l’adresse du domicile du preneur.

Forme :

Les états de lieux  de sortie  et d’entrée peuvent être faits sur un document unique ou de façons distinctes. Généralement, il est fait sur support papier, mais il peut aussi être  établi de manière électronique.

Chacune des parties devrait disposer d’un exemplaire.

Procédure contradictoire :

 

En principe, le donneur à bail ou son mandataire et le preneur établissent ensemble et amiablement l’état des lieux.  Avant l’entrée, il se fait avant la remise des clefs ; et à la sortie, il est établi une fois que le lieu est vide.

Il est fait sur  un simple papier ou sur formulaire spécial qui indique la date. L’état des lieux est signé et multiplié au nombre des personnes intéressées au contrat.  Généralement, les personnes qui en ont droit sont : le locataire, le propriétaire, mais également les éventuelles cautions.

Toutefois,  la Cour de cassation estime  qu’un état de lieux des lieux établi contradictoirement n’est qu’une simple constatation et non une convention réciproque (arrêt du 23 mai 2002).

Effectivement, il peut être établi plus tard ou plus tôt. Mais pour éviter les différends, il faudrait  l’établir au moment de la remise des clefs, et  après la sortie du locataire.

 

Modifications et réserves :

 

La loi du 6 juillet 1989 a prévu que le preneur puisse faire changer l’état des lieux au cours du premier mois d’occupation du logement en cas de dysfonctionnement du système de chauffage.

Par ailleurs, il arrive que le locataire relève un dommage important lors des premiers jours d’occupation du logement. En guise de prévention, il peut le signaler au propriétaire par le biais d’une lettre recommandée avec accusé de réception.

La loi Alur-Duflot prévoit un délai de 10 jours au cours duquel le locataire peut avoir un lieu  de rectification de l’état des lieux établi a priori. Si le propriétaire refuse de procurer ledit lieu, le preneur à bail possède  également un droit de rectification de l’état des lieux à l’entrée. Si le bailleur refuse d’effectuer les travaux, le preneur peut saisir la commission départementale de conciliation.

Par contre,  le droit de modification  de l’état des lieux de sortie n’existe pas.

 

En cas de désaccord entre les parties :

 

Lors que les deux parties possèdent des appréciations différentes sur l’état des lieux et des équipements. L’une des deux protagonistes peut faire appel à un huissier.

L’huissier est un officier public assermenté, son état des lieux est sans équivoque. Ce qui veut dire qu’il ne peut être contesté en cas de différends. Toutefois, le locataire ou le bailleur peuvent formuler des réserves sur les points sur lesquels ils sont en désaccord avec la description des lieux par l’huissier.

Par l’arrêt de l’arrêt du 23 mai 2002, la Cour de cassation précise que l’état des lieux constate une situation de fait. Ce qui signifie qu’un locataire peut par la suite s’y opposer, en s’aidant par exemple, d’un rapport de la direction départementale de l’action sanitaire et sociale qui constate le défaut d’hygiène des lieux.

 

Le régime juridique de la vétusté :

 

Selon l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire n’a pas à s’occuper de l’opération locative causée par la vétusté des lieux. Ces types de dommages ne sont donc pas soustraits du  dépôt de garantie au départ du preneur à bail.  Il s’agit d’un principe qui,  en pratique, crée souvent des litiges entre le preneur et le propriétaire.

Le décret n°2016-382 du 30 mars 2016 précise en définissant la vétusté comme « l’état d’usure ou de détérioration résultant du temps ou de l’usage des matériaux et éléments d’équipement » du lieu.

Le texte précise également  que le bailleur et le locataire peuvent convenir de mettre en œuvre une grille de vétusté lors de la signature du bail pour que leurs responsabilités respectives soient mieux définies. Il existe deux intérêts à  établir cette grille:

– Le premier est qu’elle détermine la longévité théorique des matériaux et équipements essentiels du lieu;

–  Ensuite,  elle établit les coefficients d’abattement forfaitaire annuels appropriés au prix des réparations sollicitées au preneur.

 

 L’intérêt d’une procédure contradictoire :

 

S’il est fait de manière contradictoire entre le locataire et le bailleur, l’état des lieux, à l’entrée et à la sortie, ne donne lieu à aucuns frais.

 

L’intervention d’un agent immobilier :

 

Lorsque l’une des parties a recours au service d’un agent immobilier pour établir l’état des lieux d’entrée, les frais seront supportés conjointement par  le locataire et le bailleur. Par contre, ce partage ne s’applique pas à l’état des lieux de sortie.

Le prix  revenant au  preneur  est plafonné à trois euros le mètre carré de la surface du lieu et ne peut être supérieur au prix revenant au bailleur.

 

L’intervention de l’Huissier :

 

Les honoraires d’un huissier, en l’absence d’accord entre les parties, sont pris en charge par moitié par le locataire et le bailleur. Le coût total d’un huissier est encadré, il change selon la surface du lieu.

« Pour un état des lieux réalisé à compter du premier mai 2016, compte 110,47 euros pour un logement de moins de 50 m2 en métropole. Ce tarif forfaitaire passe compris entre 50 et 150 m2, et à 193,05 euros pour un logement d’une surface supérieure à 150 m2. » A ces tarifs s’ajoutent la TVA, ainsi que les frais de déplacement

 

 L’enjeu de l’absence d’état des lieux :

 

L’état des lieux doit nécessairement accompagner le bail. Toutefois, son absence ne remet pas en cause le contrat de bail.

Si le document  établissant l’état des lieux n’a pas été fait, l’article 3-2 alinéa 3 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que : « s’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est résumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire »

Ainsi, le locataire est considéré avoir prit le logement en parfait état et doit donc le rendre dans le même état. Une exception est retenue si c’est le propriétaire qui n’a pas voulu établir  l’état des lieux. En ce cas, il revient au bailleur d’apporter la preuve que le preneur à bail est responsable de dégradations découvertes à la sortie.

 

L’utilité de l’établissement des états des lieux de sortie :

 

L’état des lieux de sortie est de même importance que l’état des lieux d’entrée. C’est ce document qui procurera la preuve que le preneur sortant a bien respecté son obligation d’entretien du lieu.

L’état des lieux de sortie donne généralement lieu à la remise des clés par le preneur sortant.

L’état des lieux de sortie est entièrement prit en charge par le bailleur, contrairement à l’état des lieux d’entrée. Ainsi, en cas d’appel aux services d’un agent immobilier, l’acquittement des honoraires reviendra au bailleur.

C’est uniquement en cas d’appel à un huissier, suite à un litige entre le locataire et le bailleur, que les frais  issus de l’établissement  de l’état des lieux de sortie peuvent être dispensés conjointement par le locataire et le donneur à bail.

Pour marquer le départ du preneur, un état des lieux de sortie doit être fait lors de la remise des clés. Par ailleurs, le dépôt de garantie est rendu dans les deux mois qui suivent le départ du locataire, déduction faite, éventuellement, des montants dus au donneur à bail.

 

Les implications de l’état des lieux de sortie :

 

L’état des lieux de sortie décrit l’état du lieu depuis le sol au plafond sans oublier les équipements. Le bailleur opère ensuite une comparaison entre l’état des lieux d’entrée et l’état des lieux de sortie en prenant en considération la durée du bail et l’ancienneté du lieu et ses équipements. Cette confrontation permet, avons-nous dit, d’établir si le locataire a accompli ses responsabilités en matière de réparation, et d’entretien.

L’ensemble des réparations qui incombant aux locataires sont prévues par le décret n° 87-712 du 26 août 1987.

Si l’état des lieux a été détérioré; ou a été transformé sans autorisation, le dépôt de garantie peut être soustrait des sommes utiles à la remise en état du logement.

Lorsque l’état des lieux d’entrée n’a pas été fait, le preneur à bail est censé avoir pris possession d’un lieu en bon état. Il en est de même, s’il n’avait pas été établi un état des lieux de sortie. Puisque le bailleur est censé avoir récupéré le lieu en bon état et ne peut donc rien soustraire au dépôt de garantie.

 

 

La restitution du dépôt de garantie :

 

La loi Macron impose également un  délai de restitution du dépôt de garantie. Et la date de signature du contrat importe peu. Le délai de restitution se départage ainsi :

– «  deux mois maximum à compter de la remise des clés au bailleur lorsque des dégradations et/ou pertes sont constatées dans l’état des lieux de sortie ;

–  un mois maximum à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée.

Afin de permettre la restitution du dépôt de garantie, la loi impose au locataire de fournir au bailleur, lors de la restitution des clés, l’adresse de son nouveau domicile »[36].

Lorsque le lieu est détérioré, la loi Macron permet au bailleur de soustraire  sur le dépôt de garantie le montant nécessaire pour la réhabilitation du local. Pour que la soustraction soit  légale, le bailleur doit procurer au locataire les preuves correspondantes ; tels les factures ou les devis.

De même si pendant le bail le local loué a changé après une vente, ou une donation, la remise du dépôt de garantie fait toujours partie des obligations du nouveau bailleur.

Si le dépôt de garantie ne couvre pas les dépenses relatives aux détériorations, le bailleur peut exiger du preneur à bail la constitution d’une caution afin de payer le solde. De plus si le règlement à l’amiable ne marche pas, le bailleur peut demander en justice son remboursement.

Aussi, bailleur peut maintenir une partie de la somme déposée en garantie jusqu’à  concurrence de 20% et ne  le restituer que suite à la régularisation annuelle des charges. Notamment, lorsque le preneur  ne peut procéder à cette régularisation étant donné l’annulation des comptes.²

 

II : Les détecteurs de fumée

 

                  L’installation d’un détecteur de fumée, ou détecteur avertisseur autonome de fumée. C’est à l’origine, la loi n°2010-234 du 9 mars 2010 qui l’avait prévu. Mais la Loi Macron le prévoit également. Et selon cette dernière, des modifications ont été opérées comme suit :

 

 

 

Date limite légale:

 

Le législateur a fixé la date limite d’imposition des détecteurs de fumée au premier janvier 2016. C’est une date limite d’installation; et non plus d’achat. Autrement dit, le bailleur serait dans l’obligation :

– de se procurer  un détecteur de fumée,

–  et de l’installer avant la date limite.

Ces règles obligatoires ont été officialisées par la loi Macron.

 

La responsabilité du bailleur :

 

L’obligation d’installer les détecteurs de fumée revient au propriétaire du logement. Il incombe donc au bailleur d’installer l’appareil à ses frais. Il doit également s’assurer de son bon fonctionnement au moment de l’établissement de l’état des lieux.

Si l’obligation d’installation revient au bailleur, par contre, c’est le locataire qui est responsable de l’entretien de l’appareil. Il lui revient donc de changer les piles de l’appareil, etc.

 

Conformité de l’appareil :

 

Pour que les détecteurs de fumée puissent répondre aux normes de sécurité, ils doivent nécessairement :

– « détecter l’incendie dès l’émission des premières fumées ;

– émettre immédiatement un signal sonore assez puissant pour réveiller une personne endormie dans le seul logement où la détection a eu lieu. »

 

Normes techniques adéquates :

 

L’idéale serait que le détecteur de fumée comporte la mention CE, qui respecte les normes NF EN 14604. Il s’agit d’une norme vérifiée, par un laboratoire agrée.

 

 

 

 

L’emplacement idéal des détecteurs de fumée :

 

Le détecteur de fumée doit de préférence être installé le plus haut possible, l’idéal serait au centre du plafond. Si les lieux comportent plusieurs étages, il serait idéal d’installer un détecteur de fumée par étage.

 

Le bénéfice des détecteurs de fumée :

 

L’installation des détecteurs de fumée donne lieu à une attestation, qui doit être remise à l’assureur avec le contrat afin de garantir les dommages d’incendie.

Ainsi, puisque l’assurance incendie revient au bailleur, le choix du donneur à bail commercial d’installer des détecteurs de fumée peut alléger ses charges au niveau de l’assurance. Par ailleurs, la loi prévoit que le preneur à bail peut également négocier une minoration de sa prime d’assurance incendie avec son assureur s’il ya présence d’un détecteur de fumée qui respecte les normes techniques susvisées.

 

Sanction en l’absence d’installation des détecteurs de fumée :

 

Le caractère obligatoire de l’installation des détecteurs de fumée dans le bail commercial doit être relativisé, car la loi ne prévoit, pour l’instant, aucune sanction n’est prévue en cas d’absence de détecteur de fumée.

Les bailleurs commerciaux sont donc parfaitement libres d’installer ou non un détecteur de fumée.

Néanmoins, ils sont assujettis à la loi et leur responsabilité pénale pourrait être retenue pour les dommages matériels ou corporels provoqués par un incendie dans un lieu dépourvu de détecteur de fumée.

 

Chapitre III : Les voies de recours du bailleur

 

La plupart des baux commerciaux prévoient une clause qui envisage la résiliation du bail en cas de manquement du preneur à ses  responsabilités.  Notamment en l’absence de paiement du loyer. Le bailleur impayé qui veut expulser son preneur à bail doit se conformer à une procédure assez formaliste.

La clause résolutoire prévoit la résiliation du bail qu’en cas de manquement du locataire à une de ses responsabilités.  Notamment en cas de non-paiement du loyer. Elle est applicable durant le bail et continue à être applicable à son expiration, en cas de tacite reconduction ou de renouvellement.

L’application de la clause doit être subordonnée à la délivrance au preneur à bail d’une mise en demeure de payer son loyer par voie d’huissier de justice. Ce commandement doit, définir  de façon précise au preneur à bail  la carence aux obligations auxquels il doit remédier. La notification doit également préciser que le bailleur souhaite résilier le bail si le preneur à bail ne remplit pas ses responsabilités dans un délai d’un mois.

A cet instant, il est  encore possible pour le preneur à bail  de normaliser  sa situation dans le délai d’un mois.  En cas d’inexécution du locataire, le donneur à bail pourra saisir le juge des référés pour établir la mise en application de la clause résolutoire et demander l’expulsion du preneur.

Pendant cette audience, le preneur pourra solliciter la suspension de la résiliation, en vertu de la clause résolutoire, en sollicitant auprès du juge des délais supplémentaires de paiement.  Il est vrai que l’article L. 145-41 alinéas 2 du Code du Commerce offre au juge  la possibilité d’accorder au preneur des délais suspendant, sous quelques conditions, les effets de la clause résolutoire.

De même, l’article 1244-1 du Code civil énonce que :

« (…) compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues ».

 Section I : Les actions envisageables après l’acquisition de la clause résolutoire

 

En pratique, il peut arriver que le preneur  n’assiste pas à l’audience des référés pour demander la suspension de la clause résolutoire et des délais de paiement.

Néanmoins, le preneur peut toujours demander au juge du tribunal de grande instance des délais de paiement rétroactifs.

En ce sens, l’article L. 145-41, alinéa 2 du Code de commerce dispos :

« Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et condition prévue aux articles 1244-1 à 1244-3 du Code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la résiliation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge. »

Il en ressort,  que le locataire peut éviter l’expulsion du locataire à condition qu’il régularise sa situation, même après que la décision constatant l’acquisition de la clause résolutoire soit rendue.

La jurisprudence va également dans ce sens, en précisant que lorsque les obligations ont été réglées hors du délai imparti, mais avant le prononcé de la décision du juge, le juge peut permettre des délais rétroactifs au preneur à bail, puis constater que le règlement  a été exécuté dans ces délais.

Le 2 novembre 2011, la cour d’appel de Bordeaux a alors rendu la décision suivante:

« Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues aux articles 1244-1 à 1244-3 du Code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. (…) Dans ces conditions, compte tenu de la situation du débiteur, l’octroi rétroactif de délais de paiement pour l régularisation de deux termes de loyers et de la suspension de la clause résolutoire pour effectuer ce paiement sont justifiés. Le paiement intégral des loyers dus étant intervenu avant même que la cour accorde ces délais, il doit être constaté que la clause résolutoire n’a pas opéré. »

La Cour d’appel de Paris, dans une affaire similaire, a estimé que :

« La demande de suspension des effets de la clause résolutoire est recevable, même si l’acquisition de la clause résolutoire a été consacrée par une ordonnance du juge des référés devant lequel le preneur, qui n’avait pas comparu, n’avait pas sollicité de délai. En effet, cette ordonnance n’a pas autorité de la chose jugée au principal »^[37].

La Cour d’appel de Chambéry a aussi jugé que :

 « Attendu cependant que le juge saisi d’une demande de délai de paiement dispose d’un pourvoir souverain d’appréciation et peu même accorder des délais au-delà de la demande ; Attendu qu’il résulte des pièces produites par la sociétés Chevallier que la valeur du fonds de commerce est sans commune mesure avec le montant de la dette visée par le commandement, que la perte du droit au bail ainsi une sanction disproportionnée, qu’il y a lieu en conséquence de faire droit à sa demande ; Attendu qu’il résulte des explications de la société Chevallier qu’elle aurait intégralement payé les causes du commandement, qu’il convient en conséquence de lui accorder un délai de deux mois, soit pour parfaire le paiement, soit pour en justifier »^[38].

Pour obtenir gain de cause, le preneur devra  prouver sa bonne foi. Celle-ci peut être manifestée par les tentatives  de régularisations  des paiements. Il peut également soulever  les difficultés financières  auxquelles il était confronté.

Toutefois, la décision du juge de permettre ou non  l’obtention des délais de paiement relève de sa propre appréciation. Cela laisse supposer que même en présence d’un locataire de bonne foi, le juge pourra  toujours refuser l’accord des délais de paiement rétroactif.

 

 Section II : Les recours du bailleur pour loyer impayé

 

Il est envisageable d’opérer une saisie conservatoire sur les meubles du preneur ou sur son compte bancaire avant tout procès et en l’absence de jugement.

Mais ces saisies sont onéreuses et risquent d’être infructueuses.

Concernant  la procédure judiciaire, il faut agir rapidement puisque les délais de cette procédure s’étalent dans le temps.

De sorte que :

« Lorsque le locataire ne règle plus les loyers et les charges et après avoir cherché une solution à l’amiable, il faut rapidement lui faire délivrer, par Huissier, un commandement visant la clause résolutoire et mentionnant la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement (FSL). »

Le preneur  détient alors d’un délai de 2 mois pour régler sa dette.

Sans quoi, le juge du tribunal d’Instance devra être à l’expiration du délai.

La demande devra être déposée auprès du Préfet ; et l’audience ne pourra se faire  au plus vite  qu’après deux mois  suivants l’information du préfet.

Le juge a alors la possibilité soit de prononcer la résiliation du bail soit d’accorder au preneur à bail un délai rétroactif pouvant parvenir  jusqu’à deux ans.

Ce sera souvent le cas si le preneur est de bonne foi. Notamment s’il y a eu perte d’emploi ou qu’il a été sujet à des difficultés d’ordre familiales.

Si le locataire respecte le délai qui lui est imposé, le bail pourra se poursuivre.

Autrement,  le bail sera résilié et le donneur à bail pourra procéder à l’expulsion du preneur sans  qu’il ait à revenir auprès du juge.

Le juge peut également formuler l’expulsion du preneur.

Avant d procéder à l’expulsion, le propriétaire doit remettre au preneur  par voie d’huissier  un commandement de partir des lieux.

Le preneur dispose par la suite de 2 mois s’en aller.

Si le locataire reste sur les lieux, l’Huissier peut solliciter l’intervention de la force publique. Parfois, l’État le lui refuse.

En ce cas, le bailleur dispose d’un délai de 2 mois à compter de la réquisition, pour engager  une action en responsabilité de l’État auprès du tribunal administratif. En vertu de l’article 16 de la loi du 9 juillet 1991.

Lorsque le bailleur obtient gain de cause, le tribunal condamne l’État à payer au donneur à bail les loyers non payés depuis la date de réquisition de la force publique.

La responsabilité de l’État se termine lorsqu’il y a intervention de la force publique.

 

 

 

 

PARTIE II : LES DROITS ET OBLIGATIONS DU PRENEUR SELON LA LOI MACRON ET PINEL

Chapitre I : Les droits du preneur

Section I : Les droits relatifs au local

I: Le droit d’usage

 

A : Le droit au renouvellement du bail

 

Le locataire bénéficie d’un droit prioritaire qui lui permet de renouveler son bail commercial à trois reprises. Ainsi, au total, le preneur à bail peut rester dans les lieux jusqu’à 36 ans selon  les mêmes conditions. Néanmoins, ce renouvellement ne s’opère pas de façon automatique. Puisque le preneur à bail qui souhaite obtenir le renouvellement de son bail commercial:

–  doit en faire la demande dans des délais précis : 18 mois au plus et 15mois, au moins, avant la fin du bail en cours ;

–  Il doit  également respecter certaines formes, comme :

• L’intervention de la notification doit être faite par lettre recommandée à la poste ou par exploit d’huissier,
• La notification doit comprendre les conditions  auxquelles  le  preneur à bail est disposé à établir le bail.
• Il faut, en outre prévoir qu’en cas d’inaction du bailleur dans les trois mois, par exploit d’huissier lettre recommandée, il sera supposé en accord avec le renouvellement et les conditions présentées par le preneur à bail.

 

1 : Les conditions de la reconduction

 

La loi Pinel prévoit l’établissement de la demande de renouvellement par acte extrajudiciaire.

Désormais, l’article L. 145-10 modifié stipule que :

« A défaut de congé, le locataire qui veut obtenir le renouvellement de son bail doit en faire la demande soit dans les six mois qui précèdent l’expiration du bail, soit, le cas échéant, à tout moment au cours de sa prolongation.

La demande en renouvellement doit être notifiée au bailleur par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Sauf stipulations ou notifications contraires de la part de celui-ci, elle peut, aussi bien qu’à lui-même, lui être valablement adressée en la personne du gérant, lequel est réputé avoir qualité pour la recevoir. S’il y a plusieurs propriétaires, la demande adressée à l’un d’eux vaut, sauf stipulations ou notifications contraires, à l’égard de tous.

Elle doit, à peine de nullité, reproduire les termes de l’alinéa ci-dessous.

Dans les trois mois de la notification de la demande en renouvellement, le bailleur doit, par acte extrajudiciaire, faire connaître au demandeur s’il refuse le renouvellement en précisant les motifs de ce refus. A défaut d’avoir fait connaître ses intentions dans ce délai, le bailleur est réputé avoir accepté le principe du renouvellement du bail précédent.

L’acte extrajudiciaire notifiant le refus de renouvellement doit, à peine de nullité, indiquer que le locataire qui entend, soit contester le refus de renouvellement, soit demander le paiement d’une indemnité d’éviction, doit saisir le tribunal avant l’expiration d’un délai de deux ans à compter de la date à laquelle est signifié le refus de renouvellement. »

Ainsi, le locataire  qui souhaite le renouvellement peut notifiée  par lettre  recommandée le bailleur, tandis qu’un bailleur peut agir par acte extrajudiciaire s’il souhaite refuser le renouvellement.

Par contre l’accord au renouvellement peut être fait sans forme précise. Néanmoins, la mise à la connaissance du nouveau loyer que le donneur à bail voudra avoir est toujours soumise aux règles de l’article L. 145-11 du Code de commerce.

Il est à signaler que  la demande de renouvellement est soumise à des règles exigeant l’existence des mentions obligatoires à peine de nullité. Aussi, le locataire doit être particulièrement avisé dans sa démarche.

Mais la question qui se pose est de savoir  la date de  renouvellement  par  lettre  recommandée : retient-on  la date de la première présentation de la lettre au donneur à bail ou de la date d’émargement par le preneur ?

La réponse est importante quand le locataire voudra signifier sa demande de renouvellement avant l’expiration des douze ans pour échapper au déplafonnement automatique.

 

·         La forme de la demande  de renouvellement du preneur

 

Malgré les modifications sus-analysées, la Loi Pinel n’avait pas changé les énoncés de l’article L 145-10 du Code de commerce relatif à la demande de renouvellement de bail.  Alors que ce sont précisément les preneurs à bail les moins solvables et le moins avisés; et qui opère le  renouvellement de leur bail par lettre recommandée avec accusé de réception (LRAR), avec le risque que la démarche reste  sans effet et que les bailleurs n’émettent aucune désapprobation. Ces locataires souhaitent que leur bail dépasse douze années, amenant  ainsi des déplafonnements automatiques.

Ce que la loi  Pinel avait omit, la loi Macron l’a prévu :

Ainsi l’article L. 145-10 stipule que: 

« La demande en renouvellement doit être notifiée au bailleur par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ».

 

Dès lors, la demande de renouvellement du locataire peut alors  être faite au donneur à bail par LRAR ou par acte extrajudiciaire. Tandis que le bailleur est dans l’obligation de  répondre à la demande par  le biais d’un acte extrajudiciaire.

 

·         L’indemnité d’éviction en cas de non-renouvellement

 

En cas de refus de renouvellement, le locataire a droit à une indemnité d’éviction, dont le montant est fixé par  l’article 25 de la loi sur les baux commerciaux, comme suit :

 

–  « Un an de loyer si le bail n’est pas renouvelé parce que le bailleur ne veut plus que les lieux loués soient affectés à une activité commerciale, de même que si le  preneur  est  évincé  par  un  tiers  surenchérisseur  qui  exerce  un  autre commerce dans les lieux loués ;

–  Deux ans de loyers si le bailleur veut occuper lui-même les lieux loués ou les faire occuper par un proche, de même que si le preneur est évincé par un tiers surenchérisseur qui exerce la même activité commerciale dans les lieux loués

–  Trois ans de loyer, majorés éventuellement des sommes suffisantes pour assurer la réparation de l’intégralité du préjudice causé, si le bailleur ne réalise pas dans les six mois et pendant deux ans au moins l’intention pour laquelle il a refusé le renouvellement du bail. »

 

2 : Le  droit du preneur de  se maintenir sur les lieux

 

·         Les droits du preneur à bail en cas de transmission du bien loué

En ce cas, le nouveau  propriétaire doit respecter le bail en cours.  Mais  il peut toutefois résilier le bail suivant quelques conditions :

– Un préavis d’une durée d’un  an  transmit  durant les trois mois de  l’acquisition  de du bien loué,

– La résiliation doit par ailleurs, intervenir exclusivement pour l’une des causes suivantes :

• Au cas où le nouveau propriétaire souhaite lui-même occuper le lieu ou le faire occuper par ses proches
• S’il ne souhaite plus l’affectation commerciale de l’immeuble
• S’il souhaite effectuer des travaux de grandes envergures à l’immeuble. En ce cas, il faudrait que lesdits travaux aient un coût au moins égal à trois années de loyer.
• Au cas où le locataire serait coupable de manquements graves rendant impossibles les relations contractuels

 

3 : Le  droit de demander un changement d’affectation (la déspécialisation)

 

Le preneur à bail a en sa disposition la faculté d’agrandir son activité en ajoutant à cette dernière des activités supplémentaires. Cette prérogative de déspécialisation partielle existe de plein droit, « contrairement au changement total d’activité qui ne peut qu’intervenir qu’après autorisation du bailleur ou du tribunal »^[39].

En effet, les stipulations de la législation concernant la déspécialisation sont d’ordre public, les stipulations, les arrangements, et les clauses qui ont pour finalité de l’annuler sont réputés nuls.

Cependant, le preneur à bail doit faire notifier au bailleur par acte extrajudiciaire toutes les activités qu’il envisage de faire. Ce qui fait que cette notification doit être faite préalablement avant  la déspécialisation pour étendre son activité.

De plus, cette notification fait par le preneur à bail« vaut mise en demeure du propriétaire de faire savoir dans un délai de deux mois s’il conteste le caractère connexe ou complémentaire de ces activités »^[40].

Durant la première révision triennale après que la formalité relative à la notification faite par le locataire susvisé parvient au bailleur. Ce dernier pourra ainsi procéder à la fixation du loyer, étant donné les activités commerciales connexes. Toutefois, cette modification du loyer ne pourra s’effectuer que lorsque les nouvelles activités ont eu pour conséquence la modification de la valeur locative du local.

Le preneur à bail est aussi  autorisé à exercer toutes sortes d’activité aussi différente les unes que les autres que celles qui ont été prévues dans le contrat de bail. La demande est donc adressée au propriétaire par acte extrajudiciaire, et ce dernier doit faire mention à peine de nullité de toutes les activités connexes que le preneur à bail envisage donc de réaliser.

De plus, ladite demande est communiquée à tous les créanciers qui sont inscrits sur le fonds de commerce, et ce dans la même forme. Ces créanciers ont aussi le droit de demander au preneur à bail que tous les changements apportés au contrat de bail soient subordonnés à des contreparties tenant à la sauvegarde de leurs intérêts.

Le propriétaire du local avise aussi les autres preneurs à bail, dans les mêmes formes et dans le même mois après avoir eu connaissance de la demande, dans la mesure où le bailleur leur a fait savoir de ne pas louer le local en vue d’une activité similaire présentée dans la demande. Ces autres preneurs à bail ont un mois sous peine de forclusion à partir de l’avis fait par le bailleur.

Et dans le cas où le bailleur  n’a pas montré expressément un refus, ou une acceptation par rapport à la demande dans un délai de trois mois ; il est donc considéré, le bailleur approuve, la demande faite par le preneur à bail. Ainsi, on peut dire que la déspécialisation du local loué a pour conséquence d’obliger le preneur de payer une somme à titre de dédommagement au bailleur. Dédommagement qui sera égal au préjudice subi par ce dernier.

Dans la pratique, le bailleur a aussi le privilège de contraindre le preneur à bail de  s’acquitter  du nouveau loyer si aucun accord n’a été ; et cela se fera dans  la même procédure que celle appliquée pour la révision triennale.

La somme due postérieurement à titre de dédommagement par le bailleur pour la résiliation ou le refus de renouveler le contrat de bail doit aussi tenir compte  de la plus-value attribuée au fonds par le changement. Hors cas où le fonds en question doit être exproprié pour cause de rénovation. Toutefois, pour que cette réhabilitation ait lieu, il faut qu’elle ait été  décidée au moins trois ans à compter de la date de la demande de changement.

Le preneur à bail a lui aussi un délai de 6 mois à partir  de la date où le bailleur a donné son accord. Ou bien à partir de la décision du tribunal. Délai pendant lequel, il pourra  réaliser le changement. Et même s’il arrête ses activités pendant ce temps, il ne pourra pas encourir la menace d’une résiliation quelconque de son bail.

Mais, si le preneur affirme qu’il doit partir à la retraite ou qu’il est dans l’incapacité de poursuivre son activité, il peut notifier au propriétaire son  intention de céder le bail. Et il ne doit pas oublier de le signifier sur la nature de son activité et surtout la somme proposée pour la vente.  La notification doit aussi parvenir aux autres créanciers, dans le cas où ces derniers bénéficient  d’une garantie par rapport au fonds.

Il est aussi à préciser que l’activité en question« doit être compatible avec la destination et la situation de l’immeuble »^[41]. Et le bailleur durant un délai de 2 mois a un droit de préemption pour le rachat dont les conditions seront établies par la signification. Toutefois, si le bailleur « n’exerce pas ce droit l’accord est réputé acquis si, dans ce même délai, il n’a pas saisi le tribunal de grande instance »^[42].

Le locataire peut modifier son activité partiellement ou totalement.

 

·         la déspécialisation partielle :

 

Le preneur à bail peut adjoindre à son activité principal, des activités complémentaires. L’activité connexe doit laisser subsister le commerce antérieur, mais elle peut devenir la principale.

Le preneur a l’obligation de signaler son projet au bailleur par  l’intermédiaire d’un acte extra-judicaire, qui définit la nouvelle activité projetée.

Le bailleur détient un délai de deux mois à partir de cette demande pour stopper la déspécialisation.  Néanmoins, son opposition n’est valable que s’il  démontre  l’absence de connexité ou de complémentarité.

Aucune forme n’est exigée pour faire opposition. Une  manifestation implicite suffit. A défaut d’opposition du bailleur dans le délai  prévu, l’extension d’activité peut être opéré.

En cas de différends, le contentieux est de la compétence du Tribunal de Grande Instance.

 

 

·         la déspécialisation plénière :

 

On parle de déspécialisation plénière lorsqu’il y a changement radical d’activité.

La déspécialisation plénière est subordonnée à différente condition dont :

« – la première d’ordre économique : la demande doit être appréciée « eu égard à la conjoncture économique et aux nécessités de la distribution » ;

–    la  seconde  relative  à  l’immeuble  dont  dépendent  les  lieux  loués :  les  activités nouvelles doivent être conformes à la destination de l’immeuble et à sa situation.

Le  locataire  doit  demander  au  propriétaire  l’autorisation  de  changer  l’activité  par  exploit d’huissier, comportant l’indication de la nouvelle activité.

Cette demande est notifiée dans les mêmes formes, dans le mois de la demande.

–    aux créanciers inscrits (titulaires d’un privilège ou d’un nantissement) par le locataire ;

–    et, aux autres locataires du même propriétaire par ce dernier, à l’égard desquels il se serait engagé à ne pas louer pour l’activité envisagée.

Le bailleur a un délai de réflexion de trois mois :

–    il peut accepter purement et simplement ;

–    il peut refuser : dans ce cas, il doit signifier son refus ou les conditions auxquelles il subordonne son accord. Le locataire peut saisir le TGI, qui peut passer outre le refus du bailleur en l’absence de motif grave et légitime.

–    enfin, à défaut de réponse de sa part, il est supposé accepter ».

 

 

 

·         La déspécialisation pour départ à la retraite ou pour invalidité du preneur

 

Cette déspécialisation est soumise aux conditions suivantes :

« – seul le locataire qui a demandé à bénéficier des droits à la retraite ou qui a été admis au bénéfice d’une pension d’invalidité peut invoquer le droit de modifier la destination des lieux loués ;

–    les activités nouvelles doivent être compatibles avec la destination, les caractères et la situation de l’immeuble.

Le locataire doit signifier au propriétaire et aux créanciers inscrits son intention. Le bailleur a deux mois pour réfléchir, soit :

–    il rachète le bail aux conditions fixées par le locataire dans la signification ;

–    il saisit le TGI, s’il s’oppose à la modification de la destination ;

–   il reste silencieux : à défaut de réponse dans les deux mois, il est réputé avoir accepté la cession et sa déspécialisation ».

 

4 : Le droit d’effectuer de travaux

·         Le locataire a droit de faire des travaux mais doit respecter certaines formalités.

 

Les locales loués représentent l’outil de travail du commerçant ou de l’artisan. Il apparaît  donc raisonnable qu’il puisse les aménager afin qu’il profite au maximum de son entreprise.

En ce sens, la loi énonce en son article 7 que :

« le preneur a le droit d’effectuer dans les lieux loués toute transformation utile à son entreprise, dont le coût ne dépasse pas trois années de loyer, à la condition de ne compromettre ni la sécurité, ni la salubrité, ni l’esthétique du bâtiment et d’aviser au préalable le bailleur, par lettre recommandée à  la poste ou par exploit d’huissier de justice, de tous les changement projetés, en lui communiquant les plans et devis afin de lui permettre de s’y opposer, le cas échéant pour de justes motifs.

Le bailleur qui, dans les trente jours de la réception de l’avis adressé par le preneur, ne lui a pas notifié par lettre recommandée à la poste ou par exploit d’huissier de justice, qu’il s’oppose à l’exécution de ces transformations, est réputé y consentir S’il s’y oppose dans les formes et délais susdits, le locataire qui persévère dans son intention le fait citer dans les trente jours »

 

 

 

 

Il en résulte que :

–  Le preneur ne peut mener des travaux dont la valeur surpasse trois années de loyer

–  Lesdits  travaux  ne  peuvent  être dangereux, ou altérer l’esthétique  et l’hygiène du bâtiment

–  Avant de débuter les travaux, le locataire doit faire parvenir les plans et le devis au donneur à bail. De plus, le locataire doit prévenir  le bailleur par  écrit. Notamment, par  lettre recommandé  ou par  exploit d’huissier annonçant l’ensemble des changements à effectuer.

Trente jours après que l’ensemble de ces conditions ait été accompli, le locataire peut entamer les travaux. Le bailleur qui ne s’est pas opposé dans les 30 jours est supposé avoir donné son accord.

–    Si le bailleur  manifeste son opposition pendant les trente jours, le preneur ne peut réaliser les travaux. S’il persiste à les réaliser, le bailleur peut les faire stopper sur ordonnance du juge de paix.

–    Le preneur qui souhaite néanmoins exécuter les travaux, malgré l’opposition du donneur à bail, peut saisir le juge de paix qui tranche le litige et juge finalement, si les travaux peuvent  ou non être effectués.

·         Conséquences du respect    ou   non   des   formalités imposées au preneur à bail

 

–    Si le preneur à bail a respecté son engagement à avertir le bailleur et que celui-ci n’a pas émis d’oppositions par rapport aux travaux ou que les travaux lui ont été infligés par le juge de paix. Lorsque le bail s’achève et que le locataire s’en va,  il  peut  laisser les changements.  Le donneur à bail ne  peut donc pas  lui  imposer  la démolition des transformations.

Par contre, le donneur à bail peut empêcher la démolition des travaux,  mais il doit en contrepartie dédommager le locataire.

–  Si le locataire n’a pas rempli les formalités nécessaires, le donneur à bail peut solliciter   la   remise   en   état   des   lieux  ou la  démolition   des travaux  réalisés et  peut  par ailleurs  réclamer  des  dommages  et intérêts.

 

B : La colocation  d’un bail commercial

1 : La location gérance

 

Il est permis au   locataire  de procéder à la location-gérance. C’est pour cela que le preneur à bail peut-être tenté  d’échapper à l’interdiction de sous louer en se cachant sous un contrat de location-gérance.

 

La location-gérance sort du champ d’application des baux commerciaux. Il en résulte que le locataire n’aura pas à respecter l’ensemble des modalités légales qui normalement reviennent au sous-locataire. Il en est par exemple ainsi de l’exigence de l’autorisation du bailleur.

 

Néanmoins,    si  la  location-gérance  est différente de la sous-location étant donné que la jouissance des lieux    ne  constitue    que  l’effet de  l’exploitation    Du  fonds   de  commerce. Les choses seraient différentes s’il est prouvé que la location-gérance serait en faite une sous location déguisée.

 

Ce sont les juges du fond qui ont pour rôle d’apprécier l’existence ou non d’une dissimulation. L’appréciation du juge repose sur plusieurs indices. Notamment, la présence d’une contrepartie éventuelle, la présence d’un contrat litigieux, etc.

 

Comme avec les baux commerciaux, ce sont également les juges qui auront le pouvoir de requalifier le contrat quand ils constatent que le contrat de location-gérance serait en fait un contrat de sous location.

 

Cette constatation s’appuie sur le faite que la location-gérance ne remplit pas  les  éléments essentiels    Qui compose le fonds  de  commerce.

 

 

Pour que  la requalification puisse être opérée,    le donneur à bail   est dans l’obligation de  prouver que le contrat   de location- gérance   porte  surtout     sur le local.

 

Le   locataire    qui    à travers un    contrat    de location-gérance,     Sous-loue son local,  viole les conventions  du bail.   Il pourra être  sanctionné    Par la résiliation judiciaire de son bail.

 

2 : Sous-location

 

Contradictoirement à la règle posée  par le Code en son article 1717 pour ce qui concerne le bail, le Décret n°53-930 du 30 septembre 1953 interdit toute sous-location totale ou partielle du bail commercial, sauf stipulation contraire du bail ou accord  antérieur du donneur à bail.[43]

Le contrat de  sous-location  a pour singularité   de mettre  en jeux  trois  parties  au lieu  de deux. Les  relations   de  droit   se  nouent donc  entre   trois personnes    ce  qui  les  rend   plus   compliqués.    La  sous- location  présente trois  étapes   dont:

 

– Au début  du  contrat :

 

IL existe ici un  formalisme manifesté par   l’autorisation   donnée par le    Bailleur et son  invitation  à participer   a l’acte. Cette formalité aura  des effets  sur  la régularité    de la sous-location. De même, les conséquences  de l’acte se feront ressentir par le locataire   principal et  le sous-locataire.

 

– Pendant l’exécution :

On appuie sur  le caractère   régulier  de la sous-location. Car son irrégularité   n’est  pas  sans effets sur le droit  au renouvellement     du bail du  preneur  principal. De même l’irrégularité peut avoir des répercussions sur  les  obligations financières  du bailleur.

 

–  Au moment  de  l’expiration du bail

 

La question est  ici de savoir s’il y aura  ou non renouvellement du bail, et si le sous-locataire pourra en bénéficier. Si tel est le cas comment devra-t-il procéder et à quel instant ?

·         Définition

 

La   sous-location      est   une convention en vertu duquel un preneur à bail met à la disposition d’une autre personne la jouissance d’une partie ou de l’ensemble des lieux qu’il loue moyennant une contre partie.

 

La sous-location est donc en principe interdite. Mais elle peut par exception être autorisée par le bailleur. Ce dispositif d’interdiction va à l’encontre des normes posées par le Code civil qui énonce que le locataire est libre de sous louer dès lors que  cette  faculté  ne lui a pas  été interdite   par  le bail.[44]

La   sous-location      est  un    Contrat à part entière. Elle est donc  distincte du  bail  principal, d’autant plus qu’elle est soumise à des normes spéciales distinctes des règles juridiques qui unissent le bailleur et le preneur à bail principal[45].

Il en découle que si jamais le bail principal ne répond pas au statut des baux commerciaux, rien n’empêche le sous-locataire d’invoquer l’application dudit statut à la sous-location, qui, elle, répond aux normes. De ce fait, la sous-location contracter par un crédit preneur immobilier pourra prétendre au statut des baux commerciaux si elle remplit les conditions y afférentes[46].

En outre, la Cour de cassation a jugé que la disparition du bail principal par confusion entre le locataire principal et le sous-locataire n’entraine   pas la résiliation de la sous-location[47].

 

Les tribunaux  peuvent restituer les véritables qualifications des contrats. Notamment    lors d’un sous location sciemment déguisée par  les parties.

 

·         Les caractéristiques de la sous-location

 

La sous-location possède des caractéristiques propres à un bail. Il possède donc le droit de jouissance, en plus d’un délai et d’un prix.

 

La sous-location est un contrat qui a pour but d’offrir la jouissance des locaux louée durant un laps de temps et moyennant certains prix ou une contre partit. Si l’un  de ces éléments est absent, le contrat ne serait pas une sous location.

 

Ainsi, il importe de faire la distinction entre les contrats qui présentent des similitudes avec les contrats de sous location et le contrat de sous location proprement dit.

 

En effet, il existe des contrats qui offrent à un tiers au bail commercial le droit de jouissance des lieux loués sans être qualifiés de sous-locations.  L’analyse jurisprudentielle  opère une distinction étant donné que la connaissance relative à la qualification ou non d’un contrat en sous-location soulève de nombreux litiges.

 

 

·         Les  conditions   de validité  de  la sous-location du  bail  commercial

 

L’article L.145-31  alinéa premier du   Code   de  commerce prévoit l’interdiction de la sous-location.

 

Ainsi, en cas d’absence de disposition contractuelle favorable à la sous-location, le locataire ne peut sous-louer le lieu loué.

 

En  pratique,  le donneur à bail a intérêt à appuyer cette interdiction par une clause au contrat prévoyant la résolution du contrat. Il s’agirait notamment de la clause résolutoire du bail. Ce serait pour le bailleur une manière de se protéger et d’assurer la résiliation de suite du contrat de bail en cas de sous-location.

 

En effet, la résiliation du contrat de bail ne peut intervenir normalement que suite à une infraction contractuelle. La clause résolutoire viendrait pallier cette condition.

 

La validité de la sous-location est subordonnée à deux conditions qui devront être respectées. Il s’agit notamment   de l’obtention de l’accord du bailleur et son concours à l’acte.

 

 

 

      La nécessite  d’une  autorisation   du bailleur  principal

 

Cette   autorisation    du   donneur à bail    peut   prendre    Deux formes.   Elle peut  issue    d’une   clause  du bail  qui  fixera   les  modalités selon  lesquelles la  sous-location   peut   être  admis.  Elle  peut   intervenir durant le bail par l’initiative expresse ou tacite du donneur à bail   .

 

                                     –  Clause expresse du  bail

 

Le  propriétaire des lieux dispose d’un droit libéral vis-à-vis de l’autorisation ou non de toute sous location sur les locaux qu’il donne à bail.

 

De ce fait, les juges n’ont pas à estimer les motifs d’un éventuel refus de sous louer de la part du bailleur principal.

 

Par ailleurs le donneur à bail peut encore restreindre la portée de son autorisation. Notamment, en éliminant certaines personnes ou certaines activités de la sous-location. Le bailleur peut en outre imposer une sous-location partielle de manière à ce que le preneur à bail principal continue l’exploitation du fonds dans les lieux loués.

 

En pratique, il est avisé de prévoir dans le contrat de manière expresse l’indivisibilité juridique des locaux mis à bail afin de neutraliser le droit au renouvellement du preneur à bail secondaire en vertu de l’article L. 145-15 u Code du commerce qui met en échec les clauses interdisant le renouvellement.

 

Il est souvent admis des clauses prévoyant la sous-location au niveau des sociétés ayant des relations capitalistiques avec l’entreprise du preneur à bail ou encore des filiales du preneur.

 

En ce cas, on se réfère à l’article L. 233-1 du Code de commerce qui donne la définition exacte du terme filiale. Ceci est important dans la mesure où la sous-location irrégulière peut donner lieu au non-renouvellement.

 

Le donneur à bail doit aussi autoriser le renouvellement du bail du sous-locataire. En pratique le locataire principal et le sous-locataire doivent s’assurer du concours du bailleur lors de renouvellement.

 

Sans quoi, ils peuvent se retrouver sans aucun droit et se voir refuser le renouvellement et même privé d’indemnisation.

 

Concernant l’interprétation d’un terme contractuelle concernant l’autorisation de sous louée, l’une des parties peut demander au juge de  statuer si le locataire détient ou non l’autorisation de sous louer.

 

En ce cas, la demande formulée à l’attention du juge serait une prétention étant donné qu’elle a pour objectif de faire trancher un différend relatif à l’interprétation d’une situation contractuelle.

 

L’ensemble des autres conditions contractuelles devra tout être respecté.

 

Concernant les termes du contrat relatif aux modalités de la sous location, le donneur à bail a intérêt à opérer une vérification concernant l’obligation du sous locataires de se conformer aux conditions du bail principal.

 

Notamment en ce qui concerne   les  termes   relatifs à l’attribution des travaux de réparation et de la durée du bail qui ne pourra excéder celle du bail principal.

 

Par ailleurs, il est dans l’intérêt du donneur à bail de préciser les conséquences de son autorisation. Il pourrait également prévoir la restriction de la sous location en un seul sous locataire. Tout comme il pourrait prévoir l’incessibilité ou l’intransmissibilité du bail en cas de cession.

 

En outre, le bailleur pourrait imposer le control et les conditions de la sous location. Il en est notamment ainsi du montant du loyer ou même de l’état civil du locataire afin qu’il puisse appliquer l’article 1753 du Code civil qui lui permet de saisir le loyer du sous locataire en cas de carence du preneur à bail principal.

 

 

– Les conséquences d’une sous location irrégulière :

 

 

Le bailleur n’a pas le droit de demander la résolution du sous-bail, mais il peut :

 

–  « Remettre en cause le bail principal et demander sa résiliation judiciaire (ce qui aura pour effet d’évincer le sous locataire),

 

– Refuser de renouveler le bail principal à l’issu de sa période contractuelle,

 

– Refuser  le renouvellement du sous-bail qui ne lui est pas opposable

 Quant au sous-locataire, il peut demander au locataire :

 

– La résiliation du sous-bail

 

– Une indemnité réparant son préjudice lorsqu’il est évincé des locaux en raison de l’irrégularité de la sous-location. »

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

C : Le droit de prendre congé

 

Lorsque la loi Pinel avait modifié les conditions de notification des congés en changeant notamment l’article L. 145-9 du Code de commerce avec la possibilité de donner congé par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. ^[48]

Ce changement avait ensuite été parachevé par le décret n°2014-1317 du 3 novembre 2014 qui introduisait l’article R. 145-1-1 définissant la date d’effet d’un congé délivré par lettre recommandée avec demande d’accusé de réception.^[49]

La loi Macron apporte de nouveaux changements aux modalités des congés ainsi que certaines notifications prévues par le statut des baux commerciaux.

Ces  changements  ressortent de  l’article  207  de  la  loi  inséré  dans  le  chapitre  ayant comme titre « Simplifier » dans la section « alléger les obligations des entreprises ».

 

·         La réglementation  en vigueur

 

La loi PINEL avait changé l’article L. 145-9 en laissant le choix pour les parties de délivrer congé par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec accusé de réception.

Le but était d’alléger le coût des notifications. La loi prévoyait qu’un congé d’un donneur à bail et son refus de renouvellement qu’il soit ou non accompagné d’un paiement d’indemnité d’éviction pouvait également être signifié par lettre recommandée.

 

Néanmoins, la nouvelle loi opère des changements aux articles L. 145-4 et L. 145 du Code de commerce. Ce qui donne :

Article L. 145-4 : « La durée du contrat de location ne peut être inférieure à neuf ans.

Toutefois, le preneur a la faculté de donner congé à l’expiration d’une période triennale, au moins six mois à l’avance, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par acte extrajudiciaire. Les baux conclus pour une durée supérieure à neuf ans, les baux des locaux construits en vue d’une seule utilisation, les baux des locaux à usage exclusif de bureaux et ceux des locaux de stockage mentionnés au 3° du III de l’article 231 ter du code général des impôts peuvent comporter des stipulations contraires.

Le bailleur a la même faculté, dans les formes et délai de l’article L. 145-9, s’il entend invoquer  les  dispositions  des articles  L.  145-18, L.  145-21, L.  145-23-1et L.  145-24 afin  de construire,  de  reconstruire  ou  de  surélever  l’immeuble  existant,  de  réaffecter  le  local d’habitation accessoire à cet usage ou d’exécuter des travaux prescrits ou autorisés dans le cadre d’une opération de restauration immobilière et en cas de démolition de l’immeuble dans le cadre d’un projet de renouvellement urbain.

Le preneur ayant demandé à bénéficier de ses droits à la retraite du régime social auquel il est affilié ou ayant été admis au bénéfice d’une pension d’invalidité attribuée dans le cadre de ce régime social a la faculté de donner congé dans les formes et délais prévus au deuxième alinéa du présent article. Il en est de même pour ses ayants droit en cas de décès du preneur.

Les  dispositions  de  l’alinéa  précédent  sont  applicables  à  l’associé  unique  d’une  entreprise unipersonnelle à responsabilité limitée, ou au gérant majoritaire depuis au moins deux ans d’une société à responsabilité limitée, lorsque celle-ci est titulaire du bail. »

Article L. 145-9 : « Par dérogation aux articles 1736 et 1737 du code civil, les baux de locaux soumis au présent chapitre ne cessent que par l’effet d’un congé donné six mois à l’avance ou d’une demande de renouvellement.

A défaut de congé ou de demande de renouvellement, le bail fait par écrit se prolonge tacitement au-delà du terme fixé par le contrat. Au cours de la tacite prolongation, le congé doit être donné au moins six mois à l’avance et pour le dernier jour du trimestre civil.

Le bail dont la durée est subordonnée à un événement dont la réalisation autorise le bailleur à demander la résiliation ne cesse, au-delà de la durée de neuf ans, que par l’effet d’une notification faite six mois à l’avance et pour le dernier jour du trimestre civil. Cette notification doit mentionner la réalisation de l’événement prévu au contrat.

S’agissant d’un bail comportant plusieurs périodes, si le bailleur dénonce le bail à la fin des neuf premières années ou à l’expiration de l’une des périodes suivantes, le congé doit être donné dans les délais prévus à l’alinéa premier ci-dessus.

Le congé doit être donné par acte extrajudiciaire. Il doit, à peine de nullité, préciser les motifs pour lesquels il est donné et indiquer que le locataire qui entend, soit contester le congé, soit demander le paiement d’une indemnité d’éviction, doit saisir le tribunal avant l’expiration d’un délai de deux ans à compter de la date pour laquelle le congé a été donné. »

 

Il en résulte qu’un locataire ou ses ayants droit (en cas de décès) sont libres de signifier un congé suivant leur choix de procéder.  Par contre,  le donneur à bail doit obligatoirement notifier son congé par acte extrajudiciaire.

Le but est d’alléger les charges des commerçants et les responsabilités des entreprises. Pour certains, ces changements amènent à une dualité de régimes pour la modalité d’octroi des congés. En effet, on peut désormais distinguer celui qui émane du locataire et celui provenant du bailleur.

S’agissant du congé donné par le locataire,  l’époque de notification importe peu puisqu’il peut en tout temps être signifié par lettre recommandée. Tandis que ceux opérés par le bailleur doivent obligatoirement  être signifiés par acte d’huissier.^[50]

D’autres auteurs estiment que la signification par lettre recommandée n’est pas offerte au locataire lorsqu’il délivre un congé en vertu de l’article L. 145-9 sus-énoncé. ^[51]

Si l’on se réfère aux débats parlementaires, il apparaît que la volonté du législateur était de maintenir le droit du locataire de donner congé par lettre recommandée pour alléger le coût. Par contre le donneur à bail serait toujours dans l’obligation de donner congé par acte extrajudiciaire à cause des effets importants vis-à-vis du locataire. Mais ce but ne découle pas de l’analyse des textes issus de cette nouvelle réforme.

En effet, l’article L. 145-4 changé par la loi Macron ne prévoit que le congé à l’expiration d’une période triennale. Pourtant, un congé à échéance contractuelle est différent d’un congé octroyé pour une période triennale.

Dans le cas d’un bail conclu pour une durée de dix années, les nouvelles orientations de l’article L. 145-4 qui confère au locataire  le droit d’aviser le congé par lettre recommandée n’a pas à être appliqué au congé octroyé pour l’échéance contractuelle. Il en est également ainsi des congés signifiés durant la tacite prolongation.

L’article L.145-9 prévoit la fin du bail et la tacite prolongation. C’est alors conformément à ces dispositions qu’un congé doit être octroyé pour l’échéance contractuelle ou durant la tacite prolongation.

Ainsi, si la loi Macron prévoit une dualité de modalité pour l’octroi des congés; la faculté reconnue au locataire de donner congé par lettre recommandée ne lui serait permise que   pour  les  échéances  triennales. Puisque les autres congés délivrés pour  une   échéance contractuelle ou durant la tacite prolongation devraient être octroyés par exploit d’huissier.

Cette nouvelle réforme pose des problèmes d’ordre pratique.  Ce qui favorise le choix d’un congé par acte extrajudiciaire pour l’échéance contractuelle ou en cours de tacite prolongation. Cette mesure  a pour mérite d’éviter toutes gênes.

En effet, en pratique, il arrive qu’un locataire ignore  le nom et les coordonnées de son donneur à bail, de telle sorte qu’il serait mieux de choisir la signification par exploit d’huissier.

En tout cas, le changement doit continuer  afin de  modifier l’article règlementaire introduit par le décret du 3 novembre 2014.  L’article  R. 145-1-1 visé précise : « Lorsque le congé prévu à l’article L. 145-9 est donné par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, la date du congé est celle de la première présentation de la lettre. »

Pourtant, le congé octroyé par lettre recommandée est maintenant prévu par l’article L. 145-4.

Ce qui revient à estimer  qu’un  congé  du  preneur octroyé par  lettre  recommandée  à échéance triennale  ne serait régit pas régit par l’article R. 145-1-1, mais  plutôt par les dispositions du droit commun prévu par le Code de procédure civile qui considère la date de délivrance de la lettre à son destinataire.^[52]

Finalement, si la loi Macron voulait simplifier les obligations des entreprises, il est dommage qu’elle n’ait pas étendu la faculté pour le locataire de pratiquer une remise de l’acte contre récépissé.^[53]

 

·         Les autres notifications par lettre recommandée avec accusées de réception :

 

La  loi  Macron  autorise  désormais  le locataire  à  avoir recours  à  la  lettre  recommandée  dans d’autres cas. Notamment :

–    « Article L. 145-18 alinéa 5 : En cas d’acceptation d’un local de remplacement proposé par le bailleur après un congé pour construire ou reconstruire ;

– Article  L.  145-19  alinéa  1 :  Lorsqu’il  use  de  son  droit  de  priorité  en  cas  de reconstruction de l’immeuble après refus de renouvellement sans indemnité pour immeuble insalubre ou dangereux ;

–   Article  L.  145-47 alinéas 2 : Lorsqu’il  notifie  une  demande  de  déspécialisation partielle ;

–    Article L. 145-49 alinéa 1 : Lorsqu’il notifie une demande de déspécialisation plénière, la même forme étant également requise à l’égard des créanciers inscrits ;

–    Article   L.   145-55 :   Enfin,   lorsqu’il   notifie   sa   renonciation   au   bénéfice   d’une déspécialisation. »

 

Finalement, les changements apportés par la Loi Macron sont sujets à controverse.  Notamment concernant le congé  octroyé durant la tacite prolongation ou encore à échéance contractuelle par un locataire.

Par ailleurs,  il  n’est  pas  avéré  que l’objectif  en  termes  de  coût  pour le locataire soit pertinent s’agissant  de la notification du congé dans les délais ou lors d’une demande de renouvellement.

Si les dispositions prévues par l’article R. 145-1-1 ne coïncident pas au congé octroyé par lettre recommandée avec ave accusé de réception, vu l’article L. 145-4, de nouveaux changements doivent être opérés  afin de préciser la date d’effet des nouvelles notifications par lettre recommandée avec accusé de réception. Sinon, il faudra maintenir  les règles du Code de procédure civile ce qui amènera de nouveaux litiges.

 

            B : Le droit de préemption du locataire

 

Généralement, le droit de préemption peut se concevoir comme« un droit légal ou contractuel accordé à des personnes privées ou publiques d’acquérir un bien par priorité à toute autre personne, et ce lorsque le propriétaire manifeste sa volonté de le vendre »^[54].

Eu égard à cela, la Loi n°2014-626^[55]dite la loi Pinel a apporté des modifications considérables concernant le bail commercial. Particulièrement en matière du droit de préemption au bénéfice du preneur à bail d’un local dit artisanal ou  commercial.

En effet, le nouveau droit de préemption créé par la loi Pinel est régi par l’article L. 145-46-1^[56] du nouveau Code de commerce, stipule que, le bailleur qui dispose d’un local faisant l’objet d’une location par un preneur à bail ; dois avant tout notifier ce dernier soit par lettre recommandée avec accusé de réception, soit lui remettre le document en main propre, s’il veut céder le bien immobilier en question.

De plus, la loi Pinel affirme qu’à peine de nullité, il doit être fait mention dans le document donné au preneur les informations suivantes :

• le prix de la cession ;
• la condition relative à la cession

 

Ainsi, la notification équivaut à une offre de vente au bénéfice  du preneur à bail. Ce dernier  dispose alors « d’un délai d’un mois à compter de la réception de la notification pour se prononcer »^[57].

Et lorsque le preneur à bail  accepte l’offre,  la cession va se réaliser dans les deux mois à partir du jour de la réception de ladite offre au bailleur. Hors le cas,  si le preneur à bail« veut recourir à un profit afin de financer son acquisition, auquel cas le délai est porté à 4 mois »^[58].

Ipso facto, il est à constater que la loi Pinel institue un droit de préférence au profit du preneur à bail, dans la mesure où :

 

• la cession concerne un local à usage commercial ;
• c’est dans ce local que le preneur à bail exerce son activité

 

Toutefois, les énoncés de la Loi Pinel  ne concernent que la vente des locaux à usage commercial.

Conséquemment, le droit de préemption ne peut s’appliquer que :

• « en cas de cession de plusieurs locaux commerciaux ;
• pour les cessions globales d’un immeuble qui comporte des locaux commerciaux ;
• lorsqu’un copropriétaire d’un ensemble acquiert le local »^[59].

 

II : Les obligations  relatives à la conservation des lieux loués

1 : L’obligation d’exploiter le fonds

 

 

·         La portée de l’obligation d’exploitation

 

Le preneur à bail est dans l’obligation d’« user de l’immeuble loué en bon père de famille », tout en respectant la destination du bail.

 

·         Les effets de l’absence d’exploitation du fonds

 

En vertu de l’article L 145-17 du code de commerce, le bailleur peut refuser de renouveler  le bail, sans qu’il ait à payer une indemnité. S’il dispose d’une raison grave et légitime à l’encontre du preneur à bail.

 

Par ailleurs, l’article 145-8 du Code de commerce n’énonce que le droit de renouvellement du bail doit uniquement être demandé que par le propriétaire du fonds qui est exploité dans les lieux.

 

La cessation ou l’absence d’exploitation étant considéré comme étant un motif grave et légitime, il peut donc donner lieu à un refus de renouvellement, conformément aux stipulations de l’article 145-17 du code de commerce.

 

La Cour d’appel se positionne en ce sens en refusant au locataire le droit au renouvellement de son bail, « dès lors qu’ayant souverainement relevé qu’à la date du constat d’huissier, dont elle a apprécié la valeur probante, il n’y avait aucune activité dans les lieux loués. »[60]

 

Néanmoins, le locataire peut évoquer l’existence d’une raison légitime l’ayant amené à stopper son activité. Il faut juste apporter la preuve de l’existence d’un motif sérieux et légitime. Les  raisons invocables sont nombreuses. Il peut en être ainsi de la procédure collective du preneur à bail[61], du comportement fautif du bailleur, etc[62].

 

Par  ailleurs, la Cour de cassation estime  que «  L’obligation d’exploiter est une condition d’application  du statut des baux commerciaux dont l’inexécution ne peut entraîner la résiliation du bail en l’absence d’une clause imposant l’exploitation effective et continue du fonds dans les lieux loués. »[63]

 

 

 

 

 

 

2 : L’obligation de restituer la chose en bon état

 

Le preneur à bail doit rendre les lieux loués dans son état initial suivant l’état des lieux fait lors de l’entrée en jouissance. Sans l’établissement de l’état des lieux,  le locataire est supposé l’avoir reçu en bon état.

 

Le locataire est responsable :

–   «  des réparations locatives ou de menu entretien ;

–    des dégradations dues par son fait ;

–    des détériorations dues par un incendie, sauf cause étrangère. »

 

·         Les travaux à la charge du preneur :

 

L’article  L 145-40-2 du Code de commerce nouvellement crée par la loi Pinel et inchangé par la loi Macron, dispose que les contrats de locations doivent prévoir un « inventaire précis et limitatif des catégories de charges liées au bail ».

 

Néanmoins, selon les dispositions du code civil, des clauses octroyant les charges du bailleur au preneur peuvent être prévus au contrat.

 

Il  toutefois utile de préciser que le donneur à bail  est dans l’obligation  de faire, dans les lieux loués, les grosses réparations urgentes  et nécessaires. En voici les principales conditions :

 

• « L’obligation dure tout le temps du bail et elle vise à maintenir les lieux loués aptes à l’usage pour lequel ils ont été loués.

 

• Le bailleur ne   peut   de   son   seul   gré   ni   apporter   des changements à l’état des lieux donnés à bail, ni en restreindre l’usage.

 

• Si le bailleur  refuse  d’assumer  les  grosses  réparations  lui incombant, le preneur peut se faire autoriser par décision de justice, à les exécuter, conformément aux règles de l’art pour le compte du bailleur.

 

• Si l’importance des réparations urgentes est telle qu’elle rend impossible la jouissance du bail, le preneur a la faculté de demander en justice la résiliation du bail ou sa suspension pendant la durée des travaux.

 

• Le bailleur doit garantir au preneur un usage paisible de la chose pendant la durée du bail. »[64]

 

 

III : L’obligation d’assurance du preneur

 

Le preneur à bail est  redevable en cas  des dommages subis par le local  qu’il a loué durant le bail. Il s’agit notamment de la responsabilité locative issue du contrat de bail.

 

1 : La nature de l’assurance du locataire

 

La loi oblige le locataire a prendre des assurances qui ont pour objectif de couvrir l’ensemble des responsabilités locatives.

Ces responsabilités concernent notamment les dégâts des eaux, l’incendie et l’explosion. Par cette assurance incluse dans le contrat de bail, l’assureur s’engage à régler au bailleur à la place du preneur la somme des dommages qu’il a causés.

En l’absence d’assurance le locataire serait dans l’obligation d’indemniser le bailleur.

Le bailleur peut par ailleurs exiger du preneur qu’il lui montre une attestation prouvant qu’il est assuré. Il est d’ailleurs en droit de prévoir une clause contractuelle exigeant du locataire qu’il se fasse assurer et prévoyant également une clause de résiliation en cas de défaut d’assurance.

Néanmoins, il faut savoir que le régime des baux commerciaux  donne  certaines libéralités entre le bailleur et le preneur à bail sur certains termes relatifs au contrat de bail

En ce sens, ledit contrat peut inclure des termes impératifs à la charge du preneur à bail, surtout lorsque le local loué fait partie d’un lot de propriété se trouvant à l’intérieur  d’un immeuble dont les normes comportent en elle-même des prescriptions relatives à ce domaine.

 

2 : Le contenu de l’obligation d’assurance

 

Le preneur à bail est dans l’obligation : « de s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire ». Il s’agit donc d’une assurance de responsabilité couvrant les cas prévus par le Code civil

 

 

3 : Les procédés d’exécution de l’assurance

 

Le donneur à bail ne peut imposer un assureur déterminé. De même il  ne peut souscrire une assurance à la charge du preneur à bail.

 

En vertu de la loi n°94-624 du 21 juillet 1994 la preuve de l’existence l’assurance est concrétisée par la remise au donneur à bail d’une attestation d’assurance.

 

La meilleure manière de justifier l’existence d’une assurance est la présentation de l’attestation.

 

Section II : Les charges du preneur

I: Les charges, impôts et taxes revenant au preneur

 

Il s’agit d’une disposition de l’article 13 de la loi Pinel qui s’inspire de la réglementation applicable aux baux d’habitation.

 

Dès lors, la question relative aux charges, impôts et taxes supportés par le locataire s’inspirait de la liberté contractuelle. De ce fait, le locataire était assujetti à plusieurs charges qui devraient revenir au propriétaire. Il en est ainsi des impôts fonciers, des grosses réparations, etc. Le loyer était donc net, puisque toutes charges ont été soustraites.

 

Par ailleurs, le contrat de bail doit contenir un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances en corrélation avec le bail et présenter le partage entre le donneur à bail et le locataire. Cet inventaire amènera à un récapitulatif annuel dont les modalités sont prévues par décret. Durant le bail, le bailleur a l’obligation d’informer le preneur des nouveaux impôts, ou  taxes qu’il pourrait supporter.

 

Le donneur à bail doit aussi définir dans le bail les aménagements qu’il a effectués sur le bien pendant les trois dernières années ; ainsi que ceux qui seront effectués dans les trois prochaines années.

 

II : Les obligations du preneur relatif au loyer

1 : le pas-de-porte  ou droit d’entrée

 

Il s’agit d’une somme versée par le preneur à bail  au bailleur, lorsqu’il s’installe dans les lieux. Cette somme est assimilée tantôt comme :

 

–  « une indemnité compensant les restrictions que le propriétaire va subir sue les droits de son immeuble ;

 

–  un supplément de loyer destiné à compenser les hausses de loyer qui ne suit pas la hausse de la valeur locative réelle des locaux ; dans ce cas, le bailleur déclare le pas-de- porte en tant que revenu foncier. »

 

 

2 : le loyer proprement dit

 

·         Définition

 

Il s’agit d’une une charge pécuniaire qui revient au locataire, durant le bail. Le loyer du départ est libre. Sa valeur est estimée suivant l’accord des parties. Il en est de même de ses modalités de paiement.

La loi Macron estime que, le loyer peut être révisé pour l’une des raisons suivantes :

–   «  tous les trois ans (révision légale)

–    conformément au souhait des parties par le jeu d’une clause contractuelle de révision

 

–    au moment du renouvellement (conférer droit au renouvellement).

Mais dans tous les cas, le critère de référence est la valeur locative. »

 

 

III: les charges et accessoires

 

Sont généralement à  la charge du preneur à bail :

–   «  les réparations d’entretien ;

–    les charges et prestations dont il bénéficie (chauffage, ascenseur, etc.) ;

–    les droits d’enregistrement ;

–    les taxes municipales (comme le balayage, ou le ramassage d’ordure, etc.) ».

 

·         Détermination du loyer

 

Comme il a été dit, les parties sont parfaitement  libres de déterminer le montant  du loyer. Elles peuvent convenir que le preneur à bail prenne en charge l’ensemble ou une partie des frais de rénovation ou du précompte immobilier.

Le montant du loyer peut aussi, de commun accord, être modulé à tout instant. Le loyer peut même être modifié durant le bail.  En cas de litige entre les parties, la modification est soumise à certaines conditions :

 

– « La demande de révision du loyer doit être adressée au Juge de Paix, seul compétent pour imposer la modification.

–  Cette demande doit être introduite au cours des 3 derniers mois du triennat en cours, et ne prendra cours que le 1er mois du triennat suivant.

–  Cette révision n’est possible que si le demandeur démontre que la valeur normale du bien loué est devenue, par suite de circonstances nouvelles et indépendantes de sa volonté, au moins 15% plus élevée ou plus basse que celle du loyer fixé par le contrat ou lors de la dernière révision. »

 

Enfin, le loyer peut être modifié dans le cadre du renouvellement.

Il a été dit que le bailleur peut refuser le renouvellement du bail s’il reçoit une offre supérieure de loyer provenant d’un tiers. Le preneur doit alors, s’il souhaite le renouvellement, s’aligner sur  l’offre qui est alors plus élevée que le loyer qu’il acquittait auparavant.

Si le preneur n’augmente pas son offre, il n’y aura pas de renouvellement. Néanmoins, il peut prétendre à une indemnité d’éviction^[65].

 

Section III : Le droit de céder le bail commercial

 

En cas de silence du contrat, le bail commercial peut être cédé, mais le bailleur peut, s’il le souhaite, interdire la cession de bail, sauf si cette cession de bail se fait dans le cadre d’une cession de fonds de commerce.

Dans ce cas, le bailleur doit être averti de la cession par le preneur qui doit lui notifier le projet de cession par recommander ou par exploit d’huissier.

Le bailleur a alors 30 jours pour s’y opposer pour de justes motifs. S’il s’y oppose, le preneur qui veut céder son bail avec son fonds de commerce doit, dans les 15 jours, soumettre le litige au Juge de paix qui décidera si la cession peut ou non avoir lieu. Pour pouvoir imposer une cession de bail à un bailleur, il faut donc céder le bail à quelqu’un qui reprend le même commerce.

Si le nouveau locataire exerce un commerce totalement différent du preneur-cédant, la clientèle change de sorte qu’on ne peut considérer qu’il y a cession de fonds de commerce. Dans ce cas, le bailleur peut prévoir dans le bail que la cession du bail ou la sous-location sont interdites.

 

 

I : Les conditions de la cession

 

·         Cession de bail

 

La cession du bail ne s’applique envers le bailleur que par sa notification ou par son acceptation dans un acte authentique.

Le décret du 30 septembre 1953 annule tous les conventions qui veulent interdire au preneur la cession de son bail ou de ses droits à l’acquéreur de son fonds de commerce ou de son entreprise.

Toutefois, les clauses d’interdiction de cession à un autre que le successeur dans le fonds restent valables. La validité de la cession est alors subordonnée à la seule acquisition du fonds de commerce, indépendamment de l’activité du cessionnaire, qui put être différente de celle du cédant.

Demeurent licites les clauses imposant l’agrément du bailleur ou son intervention à la cession de bail. La cession d’un « pas de porte », non accompagné du transfert du fonds, ne permet pas au cessionnaire de bénéficier du droit de renouvellement s’il ne peut justifier de trois années d’exploitation conformément à l’article 4, alinéa 2 du décret.

Le locataire qui a demandé à bénéficier de ses droits à la retraite peut céder son droit au bail, sans condition de reprise du fonds de commerce, le bailleur disposant seulement d’une faculté de rachat.

 

·         Les clauses de garantie en cas de cession

 

Prévu par l’Article 7 et 8 Loi Pinel, la cession du bail commercial est toujours suivie d’une clause de garantie du paiement des loyers entre cédant et cessionnaire au profit du bailleur. Cette clause doit être prévue dans le  contrat de bail.

En guise de protection du cédant qui garantit le règlement du loyer, la loi prévoit deux dispositifs :

–        « Le bailleur doit désormais informer le cédant du bail de tout défaut de paiement de loyer par le nouveau locataire dans le délai d’un mois à compter de la date à laquelle la somme aurait dû être acquittée. Le cédant pourra ainsi prendre contact rapidement avec le cessionnaire. Néanmoins, les loyers étant réglé trimestriellement, le délai d’un mois sera difficilement applicable. De plus, le texte n’envisage aucune sanction concernant la méconnaissance de ce délai.

–          La durée de la clause de garantie est limitée à trois ans à compter de la cession. Si cette dernière intervient en début  ou milieu de bail, le bailleur ne disposera plus de garantie de la part du cédant ce qui peut fragiliser sa situation.

Cette disposition ne remet pas en cause les clauses de garanties insérées dans des baux conclus ou renouvelés avant le 20 juin 2014. »

 

II : Les effets de la cession

 

1 : Le rapport entre cédant et cessionnaire

 

Lorsque le bail commercial prévoit que lors d’une cession du droit au bail, il y aura une solidarité du cédant  et du cessionnaire au profit du donneur à bail.  La cession ne pourra être appliquée qu’après une durée de trois ans à compter de ladite cession et le donneur à bail  aura l’obligation d’informer le cédant en cas de non-paiement  du loyer.

 

2 : Le droit de préférence des locataires

 

La loi Pinel a prévu au bénéfice du locataire de locaux commerciaux ou artisanaux un droit de préférence en cas de volonté de cession de ces derniers par son propriétaire.

Le bailleur est dans l’obligation d’aviser le locataire par  lettre recommandé avec avis de réception ou par remise du prix et des conditions de la vente contre récépissé ou émargement, tout en rappelant, sous peine de nullité,  les énonciations de l’article 145-46-1, alinéa 1, 2,3, et 4 du code de commerce.

Cette information se traduit par une offre de vente qui se fera dans les deux mois à partir du jour de l’envoie de la réponse du preneur. Ce délai est élargi à 4mois si le locataire souhaite effectuer un prêt.

Si à l’expiration de ce délai, la vente n’a pas eu lieu, l’offre devient sans effet.

Le droit de préférence ne serait, en définitif applicable que pour les situations suivantes :

– « Cession unique de plusieurs locaux d’un ensemble commercial,

-Cession unique de locaux commerciaux distincts,

-Cession  d’un local commercial au copropriétaire d’un ensemble commercial,

– Cession globale d’un immeuble comprenant des locaux commerciaux,

-Cession d’un local au conjoint du bailleur ou à un ascendant ou un descendant du bailleur ou de son conjoint. [66]»

 

 

Section III : Les voies de recours possibles

I : L’application de la clause résolutoire

1 : Le principe :

La clause résolutoire conduit à la résiliation d’un bail commercial lorsqu’il y a un manquement contractuel de la part de preneur à bail. Toutefois, pour que la résiliation puisse intervenir,  il faut que ladite clause soit prévue au contrat de bail commercial et qu’elle prévoit justement le manquement fautif.

Si au début,  la clause résolutoire prévoyait uniquement le défaut de paiement du loyer dans les délais impartis  par les parties.

Désormais, l’article L 145-41 du Code du commerce ^[67] permet l’application de la clause pour quelque que motif que ce soit. Elle peut même une obligation de faire.

Généralement, l’application de la clause résolutoire consiste à :

– « démontrer l’existence d’une faute imputable au preneur et relative aux charges et conditions du contrat de bail commercial ;  

–  que ce manquement soit prévu ans la clause résolutoire ;

–  que ladite clause soit invoqué de bonne foi par le bailleur (même si les conditions d’application de la clause sont réunis, la mauvaise foi du bailleur peut entrainer l’échec de sa mise en œuvre) ;

–  que le manquement ait persisté au-delà du délai d’un mois après la mise en demeure. »

 

2 : Les conditions

·         Les conditions de fond

 

La condition de la mise en demeure est l’existence de mention dans le contrat de bail commercial qui prévoit  la sanction par la réalisation de plein droit du bail, en présence de la faute reprochée.

Sur la base des articles 1134 du code civil et L. 145-41 du Code de commerce, la Cour de cassation a estimé que la résiliation de manière automatique d’un bail commercial, compte tenu de la clause résolutoire, doit obligatoirement impliquer un manquement à des obligations mentionnés au contrat.

Par ailleurs, le donneur à bail doit faire valoir l’application de cette clause tout  en étant de bonne foi. Car  la Cour de cassation peut refuser l’application de la clause résolutoire  en cas de  mauvaise foi du bailleur^[68].

 

·         Conditions de forme

 

L’application de la clause suppose donc que le bailleur ait au préalable signifié au locataire une mise en demeure qui précise la faute reprochée. La jurisprudence énonce le contenu de la mise en demeure de la manière suivante :

– Il « doit y être mentionné le délai d’un mois prévu à l’article L.145-41. Ce rappel est impératif tout comme l’est le respect du délai. En effet, est nulle la clause résolutoire insérée au bail prévoyant sa mise en ouvre quinze jours après un commandement resté infructueux (Cass.civ. 3^ème, 8 décembre 2010, no 09-16.939).

–  doivent être indiquées de façon expresse les clauses non respectées par le preneur. Cette obligation vise à informer ce dernier de ce qui lui est reproché afin qu’il puisse, le cas échéant, procéder à la régularisation des faits. A défaut, la Cour de cassation a considéré comme nuls le commandement ou la sommation. »

La mise en demeure est considérée comme étant un commandement, qui peut amener   à l’obtenir la résiliation du bail commercial. Toutefois, une des conditions d’application de la clause est la persistance du bail. Ce qui signifie que le bailleur doit pouvoir apporter la preuve de cette persistance.

Quand les conditions sont remplies et que la faute visée par la mise en demeure persiste pendant un mois, la résiliation sera accomplie automatiquement. Le donneur à bail devra alors la faire constater par le tribunal de grande instance le manquement.  Cette démarche a pour finalité de faire respecter les conventions des parties en cas de résiliation.

 

3: La procédure de la mise en demeure de la clause résolutoire

 

En pratique, si le donneur à bail assigne le locataire devant les juges des référés afin de mettre en œuvre la clause résolutoire.  Le locataire opposera surement  une contestation sérieuse pour empêcher la recevabilité des demandes.

Ainsi, le preneur qui aurait refusé de coopérer  en se libérant de ses obligations durant les délais impartis, ne peut solliciter auprès du juge l’octroie d’un délai supplémentaire pour quitter les locaux qu’il aurait loués. En effet, le juge de l’exécution ne peut suspendre  les effets de la clause résolutoire pour seul motif que le locataire n’arrive pas à écouler ses dettes envers le bailleur durant la suspension des effets de la clause résolutoire opéré par le juge des référés.

 

 

4 : Le mécanisme de protection du preneur :

 

L’article L. 145-41, alinéa 2, du code de commerce permet au juge, d’octroyer des délais au locataire, et à suspendre les effets de la clause résolutoire.

En disposant dispose que : « les juges saisis d’une affaire demande présentée dans les formes et conditions prévues aux articles 1244-1 à 1244-3 du Code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la résiliation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge ».

 

·         La demande de suspension

 

En vertu de l’article L. 145-41 la demande de suspension doit être « présentée dans les formes et les conditions prévues aux articles 1244-1 à 1244-3 du Code civil ». Ainsi, la suspension ne put être prononcée d’office par le juge.   Une demande  doit être formulée par le locataire.

Par ailleurs, le locataire doit agir avant qu’il n’y ait une décision définitive ayant l’autorité de la chose jugée. Ainsi, la demande n’est recevable que « lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée ».

 

·         Les pouvoirs du juge

 

En vertu  des articles 1244-1 à 1244-3 du Code civil, le juge  a  le pouvoir d’octroyer des délais pouvant aller jusqu’à de deux ans, en tenant compte de la situation du débiteur et des nécessités du créancier.

Le juge peut donc, reporter ou échelonner l’acquittement des montants qui sont dues. La Cour de cassation lui  en accorde  un pourvoir discrétionnaire. Néanmoins, la Cour d’appel de Caen a estimé que le juge ne peut se permettre d’octroyer  un second délai.

 

·         Les effets de la suspension judiciaire

 

Les conséquences diffèrent suivant que le preneur s’est ou non acquitté de son obligation à la fin du délai qui lui a été donné par le juge.

Ainsi, si à la fin de la période de la suspension, le preneur avait coopéré dans les délais qui lui étaient imposé, les conséquences du commandement s’estompent et la clause résolutoire n’aura pas d’effet.

Par contre, si le preneur ne coopère pas, la clause résolutoire prendra effet à compter de d’expiration du délai  imparti. Comme il a été dit, le juge ne demander l’accord de nouveau délais. Ainsi, il y aurait application instantané de la clause résolutoire.

 

5 : Effets de la clause résolutoire :

·         Effets vis-à-vis du bailleur :

 

La mise en œuvre de la clause résolutoire procure au bailleur plusieurs droits. Dès lors, il peut forcer le locataire à s’acquitter de ses dettes en saisissant le juge compétent. Par ailleurs, il peut demander l’expulsion du preneur, ou même la remise du fonds de commerce exploité dans les locaux loués.  Il peut aussi  refuser le renouvellement du bail, en s’appuyant sur l’article L. 145-17du code de commerce. Notamment en évoquant des motifs graves et légitimes.

 

• Effets vis-à-vis du preneur:

Si un mois après la mise en demeure ou à l’expiration  des délais octroyés  par le juge (en cas de suspension judiciaire), le locataire manque toujours à ses responsabilités, le bailleur peut agir contre lui.

Le locataire risque également de subir des sanctions  d’ordre conventionnelles complémentaires. Comme le remboursement des frais de poursuite, ou la perte de l’intégralité du dépôt de garantie au  profit du bailleur.

 

II : Les recours d’ordre judiciaires

 1 : Recours du preneur  pour indemnité d’occupation et d’éviction

 

L’arrêt du 23 mars 2011 sortie par la  chambre  civile de la Cour de Cassation instaure le principe en ce qui concerne l’indemnité d’occupation.

Voici les faits de l’espèce:

« Un bailleur qui avait donné  à bail un local commercial a donné  congé  au preneur pour motifs graves  et  légitimes, sans  offre de  paiement  d’indemnité  d’éviction. Le preneur  a  contesté  le congé,   tout  en  formant  une  demande  de  renouvellement.  Il   a  sollicité à  titre  subsidiaire l’organisation   d’une   expertise  judiciaire  afin  de   déterminer   le  montant   d’une   indemnité d’éviction à laquelle il prétendait. 

La procédure  devait  durer  trois ans.  Le congé  prenant  effet le  30  juin 1999, alors  que  la procédure   était  toujours  pendante,  le  bailleur  qui  accepta   par  conclusions  en  date  du  10 octobre  2002, le paiement  d’une indemnité d’éviction, sollicita du locataire  le paiement  d’une indemnité d’occupation,  qu’il souhaitait voir compenser avec l’indemnité d’éviction.

Le preneur s’opposa  à cette demande en soulevant la prescription de celle-ci. Les juges du fond devaient  adopter  position. La Cour  de  Cassation  ne suivant pas  les juges du fonds, écarte  le moyen   tiré  de   la   prescription,   elle  sanctionne   également   le  rejet  de   la   demande  de compensation  formée par le bailleur. »

Cet arrêt a pour mérite d’apporter des précisions concernant le régime de la prescription. Par ailleurs, l’arrêt   permet une  compensation  entre indemnité d’occupation et indemnité d’éviction.

 

·         la prescription de l’action en indemnité d’occupation

 

Il est à rappeler que  l’article L   145-60 du  code  du  commerce  énonce que : « Toutes les  actions exercées  en vertu du présent  chapitre  se prescrivent par  deux ans. »  L’article établi une prescription contraire à celle prévue par le  droit commun. Notamment   celle fixée par  la Loi du 17  juin 2008  qui s’étend à cinq ans.

Par opposition, l’article L 145-60 du Code de Commerce  ne dit rien sur le point de commencement de ce délai.

On est donc obliger de se référer au droit commun qui prévoit que le début du délai compte à partir de l’apparition du fait qui aurait amené l’objet du droit à protéger.

La détermination de la prescription est importante en matière des droits des obligations, dans la mesure où l’expiration du délai de prescription peut empêcher l’exercice de son droit par les titulaires de bonne foi.

Dans les faits de l’espèce, le locataire qui veut empêcher l’aboutissement de la demande de paiement d’une indemnité d’occupation, utilisait avec tact la prescription.

La cour de cassation a finalement jugé que le début du délai serait fixé au jour où le droit du locataire est définitivement consacré.

Cette  consécration doit passer par une décision de justice définitive.

L’espèce est d’autant plus intéressante que la cour de cassation analyse la demande formée par le bailleur afin de juger de l’existence d’une compensation entre l’indemnité d’occupation et d’éviction.

 

 

·         La compensation  entre indemnité d’éviction et indemnité d’occupation

 

L’article 1289  du code  civil définit la compensation de la manière suivante :

« Lorsque deux  personnes   se   trouvent  débitrices   l’une  envers   l’autre,   il   s’opère   entre   elles,   une compensation   qui  éteint  les  deux  dettes.».

Il  s’agit d’une forme d’extinction  de  dettes mutuelles. La compensation  peut être d’origine légale, conventionnelle ou  judiciaire.

Pour ce qui est de la  compensation   judiciaire, elle  est édictée   par  un  juge. Notamment, lorsqu’un débiteur est sommé de s’acquitter de ses dettes, et qu’il oppose en contre partie sa créance envers le créancier demandeur.

En ce cas, le rôle du juge consiste à établir la connexité des deux obligations.

Dans les faits,  le  donneur à bail est débiteur d’une  indemnité  d’éviction au profit  du  locataire.

Le bailleur voulant s’acquitter de sa dette en payant par compensation avec le mottant que le locataire lui doit au titre de l’indemnité d’occupation.

Pour être compensatoire il faut que les créances aient un même fondement juridique en vertu du contrat de bail commercial, et notamment des responsabilités qui peuvent en résulter.

Il est à signalé que le non paiement du loyer par le locataire n’entraine pas de suite son expulsion.

En effet, il peut arriver que le locataire ait été congédié par le propriétaire par un refus de renouvellement  donnant lieu à une indemnité d’éviction. Or conformément à l’article L 145-28 du Code de commerce le locataire peut rester dans les locaux loués jusqu’à versement de ladite indemnité.

Il peut également arriver que le donneur à bail, après avoir donné son acceptation pour le renouvellement du bail, revient sur sa décision en utilisant le droit d’option prévu par l’article L 145-57 du Code de commerce.

En ce qui concerne le montant  de  l’indemnité  d’occupation, la jurisprudence constante[69]  estime la valeur locative suivant l’article L145-28  du code  de commerce.

Généralement,  la Cour de Cassation  fixe l’exigibilité de l’indemnité d’occupation à la date  d’expiration du bail.

Quant à l’indemnité d’éviction c’est l’article  L  145-14 du code de commerce qui la prévoit. L’indemnité d’éviction a lieu en cas de préjudice causé par le refus de renouvellement du bail.

Cette  indemnité  tient compte de  la  valeur marchande du fonds de commerce additionnée notamment des frais de déménagements et autre charge relatif au fonds de commerce.

Ainsi les deux  dettes  qui doivent se compenser doivent avoir une source identique. Dans le cas présent, lesdites dettes  doivent provenir du bail conclus entre le donneur à bail.

Cette situation peut être intéressante pour un locataire dans la mesure où il serait débiteur d’une indemnité d’éviction toute en étant créancier d’une indemnité d’occupation.

En ce cas, le locataire insolvable pourra prétendre à une compensation.

 

2 : Règlement des difficultés liées au refus de renouvellement du bail

 

La  principale difficulté  est généralement issue des contestations de l’indemnité d’éviction.

Il a été admis que les litiges relatifs au montant de l’indemnité d’éviction est tranché par le juge compétent, qui fixe également la nouvelle somme en tenant compte de certains données dont :

• « Le montant du chiffre d’affaire ;

 

• Les investissements réalisés par le preneur ;

.

• La situation géographique ».

 

Le locataire à qui il a été refusé un renouvellement, peut tout de même prétendre au droit de remboursement des travaux et aménagements qu’il a effectuer dans les lieux loués avec l’acceptation du bailleur. Ainsi, il peut contester la somme avancée par le bailleur si le montant ne lui convient pas. L’action est menée devant le juge compétent dès   l’expiration   du   bail   à   durée   déterminée   non renouvelé, ou encore après   la notification du préavis dans le cas du bail à durée indéterminée.

 

3 : Conflit relatif à la révision du prix du loyer

 

 

Les parties doivent prévoir dans leur contrat de bail commercial le prix du bail ainsi que les modalités de sa révision. L’absence des dispositions précisant ces éléments cause souvent des contentieux car les parties peuvent à l’avenir avoir des discordances sur le nouveau montant du loyer.

 

Dans ce cas, la partie la plus diligente peut saisir la juridiction compétente pour que celle-ci prononce une nouvelle somme.

 

La  juridiction  compétente  s’appuiera sur les donnés suivants :

 

• « La situation des locaux ;

 

 

• Leur superficie ;

 

 

• Le prix des loyers commerciaux couramment pratiqués dans le voisinage pour les locaux similaires. »

 

 

 

 

CONCLUSION

 

En guise de conclusion, on peut soutenir que c’est afin de remédier à de multiples risques de différends engendrés par la Loi Pinel que la loi Macron a été adoptée. Après réflexion, les changements opérés sont axés sur deux principales sujettes, dont le congé et le renouvellement.

 

• Au sujet des Congés :

 

La loi Pinel avait innové en prévoyant la possibilité de  donner congé par lettre recommandée avec accusé de réception (LRAR). Cette loi a changé l’article L 145-9 qui stipule que : « Le congé doit être donné par acte extrajudiciaire »

Néanmoins, depuis la loi Macron, pour le donneur à bail, octroyer un congé autrement qu’à l’aide d’un acte extrajudiciaire est frappé de nullité et  serait dépourvu d’effet de droit. Par contre, le preneur à bail dispose toujours du choix d’opter pour la LRAR ou l’acte extrajudiciaire. Mais il supportera les conséquences de son choix.

Par ailleurs, le locataire  peut maintenant donner congé à la fin d’une période triennale autrement que selon les dispositions de l’article L 145-9 du Code de commerce ; qui devait être fait par acte extrajudiciaire. Car, dès lors le congé octroyé par le locataire peut être fait par  lettre recommandée  avec demande d’avis de réception ou par acte extrajudiciaire. Conformément à  l’article L 145-4 du code de commerce.

En outre, la Loi Macron admet que le bailleur  qui souhaite construire, reconstruire ou surélever l’immeuble, exécuter des travaux prescrits, ou autoriser la démolition dans le cadre d’un projet d’urbanisme peut refuser le renouvellement  et donner congé  dans les termes de l’article L 145-9 du code de commerce. Notamment par acte extrajudiciaire prévu à l’article L 145-4 du code de commerce.

• Concernant le renouvellement :

 

La Loi Pinel, contre toute attente,  n’avait pas opéré de changement en ce qui concerne l’article L 145-10 du code de commerce.

 

La loi Macron, elle, avait apporté du changement  en disposant : «  La demande en renouvellement doit être notifiée au bailleur par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. »

 

La demande de renouvellement du bail commercial qui est faite par le preneur à bail en l’absence de congé peut être signifiée au bailleur par lettre recommandée avec demande d’avis de réception  ou par acte  extrajudiciaire en vertu de l’article L 145-10 du Code de commerce.

 

Par ailleurs, le donneur à bail qui obtient la demande de renouvellement est dans l’obligation de notifier cette demande, afin d’informer le preneur s’il accepte ou non le renouvellement en précisant, en cas de refus, les raisons. En vertu de l’article 145-10 du Code du commerce, le refus de renouvellement doit intervenir obligatoirement par acte extrajudiciaire

 

En outre, lorsque le donneur à bail a donné congé en refusant le renouvellement de bail au locataire, ou en octroyant un congé proprement dit ; et qu’il décide ensuite de procéder au renouvellement, le nouveau bail s’applique au moment où l’acceptation  du bailleur parvient au preneur à bail par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte extrajudiciaire en vertu de l’articleL145-12 du Code de commerce

 

 

Lorsque le bailleur prend en considération les dispositions de l’article L 145-18 du Code de commerce concernant le refus de renouvellement du bail pour construire ou reconstruire,  il est dans l’obligation de préciser les nouvelles modalités de la location dans l’acte de refus de renouvellement ou dans le congé, selon les dispositions de l’alinéa 3. Le preneur à bail dispose d’un délai de trois mois pour signifier par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec accusé de réception son acceptation.

 

Toutefois si le locataire décide de s’opposer aux travaux il peut également saisir la juridiction compétente.

 

Le locataire peut ajouté des activités complémentaires à ceux qui ont été à l’origine prévus par le contrat de bail. Toutefois, pour que l’activité soit légale, il doit signifier son intention au bailleur par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec accusée de réception. Ces significations doivent contenir les captivités envisagées par le locataire ; d’autant plus qu’elles représentent la mise en demeure du bailleur, qui sera à son tour obligé de signifier dans deux mois sa position par rapport aux nouvelles activités.

 

S’il décide de refuser son acceptation il peut, contester les travaux en démontrant l’absence de caractère connexes en vertu de l’article L 145-47 du Code du commerce.

 

Il est à préciser que la demande adressé au donneur à bail définissant l’ensemble des activités envisagés doit être en vertu de l’article L 145-49 du Code du commerce, être faite par lettre recommandée avec avis de réception ou par acte extrajudiciaire.

 

Le locataire qui a procédé à une déspécialisation, peut revenir à tout moment sur sa décision durant les quinze jours suivant la décision passé en force de la chose jugée. Toutefois, le preneur à bail doit signifier le bailleur par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec accusée de réception en vertu de l’article 145-55 du Code de commerce.

 

Ainsi, il nous a été donné de voir dans son ensemble,  les modifications apportées par la loi Macron au statut des baux commerciaux après la loi Pinel. Il a été en effet remarqué que la loi Macron dans son ensemble tente de remédier aux lacunes et contradictions que la loi Pinel a engendrées. Néanmoins, forcé est de constater que certains dispositifs restent dès lors sujets à discussion.

 

 

 

BIBLIOGRAPHIE :

 

OUVRAGES

• Jacques LAFOND, in Code des baux Litec, 2001

 

 

• Jean-Pierre BLATTER, Droit des baux commerciaux, Le moniteur-Dalloz 2000

 

 

• Joël MONEGER, code des baux, Dalloz 2004

 

• J : « Copropriété et baux dans la loi n°2015-990 du 6 août 2015 pour la croissance, l’activité et l’égalité des chances économiques », Loyers et copr. oct 2015, Etude n°11.

 

 

DOCUMENTS

 

• JACQUIN « Le décret n°2014-1317 du 3 novembre 2014 relatif au bail commercial », Pal. 25 nov. 2014, p.6, 202n6 ; Ph-H. Brault « Analyse de la portée des dispositions du décret du 3 novembre 2014 relatif à la mise en œuvre des dispositions de la loi du 18 juin 2014 » Loyers. et copr. décembre 2014, Etude n°12.

 

• Antoine Loysel, Institutes coutumières, 1607

 

• BRDA 14/14 inf. 21 n° 23

 

• Carole GIRARD-OPPICI, « Bail commercial : conséquences des lois PINEL et MACRON »
• David FARAVELON, « La non-exploitation du fonds de commerce sur le lieu loué et les conséquences sur le bail commercial. »

 

• BARBIER : « La procédure et les actes extrajudiciaires », Loyers. et copr. septembre 2014, dossier n° 9 ; C- E. Brault « Loi du 18 juin 2014 : Le congé et les évolutions procédurales », Gaz. Pal. 9 août 2014 p. 37, 189 j0.

 

• Eric VERMOT-GAUCHY, « le droit  au  renouvellement du  bail  commercial ».

 

• J-P. BLATTER : « L’article 207 de la loi pour la croissance, l’activité et l’égalité des chances économiques dite loi Macron : Constance ou Pénélope », AJDI 2015.

 

 

• Philipe PELLETIER, Propositions pour une modernisation du régime juridique des baux commerciaux et professionnels, rapport au garde des sceaux, ministre de la justice.

 

• Rueff-ARMAND, comité institué par décret du 13 novembre, rapport sur les obstacles à l’expansion économique.

 

 

• Sébastien LEGRIX DE LA SALLE «  Les principales incidences de la loi Pinel n matière de baux commerciaux »

 

 

• Victoire de BARY, « La Loi Pinel et les baux commerciaux »

 

• ROUQUET : « Loi Macron : Gestion immobilière » AJDI 2015 p.570 ; Ph-H. Brault et E. MARCET « La loi Macron et le bail commercial : Faut-il notifier ou signifier ? » Loyers et copr. sept 2015, alerte 53

 

 

TEXTES :

 

• Code civil

 

• Code de commerce

 

• Code de procédure civil

 

• Loi 2003-7 du 03 Janvier 2003

 

• Loi n°2014-626 du 18 juin 2014 relative à l’artisanat, au commerce et aux très petites entreprises, JORF n°0140 du 19 juin 2014 page 10105 texte n°1.

 

 

 

JURISPRUDENCES :

 

• CA Paris 14 janvier   2009 n007-11.104   AJDI 2009  ]).364.

 

• Cass 3e civ., 10 dec.  1]<01-15.062.   Bill/.   civ. Ill,  ne257, p.223

 

• Cass 3e civ.2 oct,  2002, 0°00-16.867.       civ.  Ill. n0188. p.159.

 

• 3^e civ .16 Janvier 1991, palma C/Arnaud, Cass.3eme civ.12 Juillet 2000 n° 98-21.945

 

 

• 3^e civ.10 juin 2009 n° 07-18 ;618 ( n° 653 FS-PB) , Sté Halles des Viandes c/ Pugliese

 

• Civ, 3^ème, 11 février 2016, n°14-25.323

 

• Cass civ 3eme 30 juin 1999  Bull III n°153

 

• 3e civ. 31 mai 2012 n° 11-17.534

 

 

• 3e civ. 29 nov. 2005, Administrer févr. 2006, p. 31, obs. B. Boccara et D. Lipman-Boccara

 

• 3e civ. 27 mars 2002, Bull. civ. III, n° 76

 

• 3e civ. 16 sept. 2009, Bull. civ. III, n° 188

 

• CA Paris, 2 Mars 2005

 

 

• CA Paris, 16e ch. B, 28 avril 2000 n° 98-15.191, AJDI 2000 p. 735

 

 

• 3e civ. 17 juillet 1997, n° 95-21.979, Bull. civ. III, n° 167

 

• 3ème, 9 novembre 2011, Bull. civ. III, n° 194

 

• 3ème, 27 mars 2002, Bull. civ. III, n° 75 p. 64

 

• 3ème, 10 juin 2009, Bull. civ. III, n° 137, N° de pourvoi : 08-14422

 

• 3ème, 24 octobre 1990, Bull. civ. 1990 III, n° 197 p. 114

 

• Civ. 3ème, 25 novembre 2009, Bu civ, III, n° 263

 

• 3ème, 23 novembre 2011, Bull. civ. III, n° 200

 

• 3ème, 19 décembre 2012, n° de pourvoi 11-24.251 Publié au Bulletin

 

• 3ème, 17 février 2010, Bull. civ. III, n° 44

 

• 3^e, 25 Janvier 2006

 

• Cours d’appel. Paris, 4 mars 2009, JurisData : 2009-001506

 

• Cours d’appel. Chambéry, 25 septembre 2012 ; RG : 12/00971

 

• Procédure collective : (cass. 3^ème 10 décembre 2008 n° 07-15241)

 

 

 

 

 

 

 

 

WEBOGRAPHIES :

 

 

• Droit d’un locataire d’un bail commercial. Source : http://www.statutsonline.com

 

 

• http://cabinetgady.fr/decret-application-loi-pinel-baux-commerciaux.

 

• http://www.brunoboccara-associes.com
• Le départ du locataire – l’état des lieux ; source : http://www.pap.fr

 

• Le droit de préemption du locataire d’un bail commercial en cas de cession par le bailleur. Source : http://www.legavox.fr

 

 

• droit-finance.net « Loi Pinel et bail commercial : ce qui change »

 

• efl.fr

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

TABLES DES MATIERES

 

INTRODUCTION.. 1

PARTIE I : LES DROITS ET OBLIGATIONS DU BAILLEUR SELON LA LOI MACRON ET PINEL  4

Chapitre I : Les droits du bailleur 4

Section 1 : Le droit au paiement du loyer 4

I : Le droit d’obtenir le loyer 4

A : Le régime juridique du Loyer 4

1 : Sur les indices de référence applicables. 4

2 : Sur la fixation  du Loyer du bail renouvelé. 5

B : Les délais impartis. 5

1 : La durée du bail 5

• L’impérativité du seuil des neuf ans: 6
• La durée du bail renouvelé. 7

2 : La date d’exigibilité du Loyer 7

3 : Les clauses de garantie  de paiement du loyer en cas de cession. 9

II : Droit de hausser le loyer ou l’ajuster 9

A : Les conditions. 9

• La révision d’un loyer fixe. 9
• La révision d’un loyer variable. 10

B- Les Effets. 10

• Le mécanisme de fixation du loyer révisé. 10
• Le lissage de l’augmentation du loyer causé par le déplafonnement 11

Section 2 : Le droit de refuser le  renouvellement du bail 12

I : Le droit de donner congé. 12

A- Les conditions. 13

• S’agissant du délai et de la forme de la demande. 16

B : Les effets. 17

• Le refus de renouvellement sans indemnité. 17
• La mise en œuvre du refus de renouvellement 17

II : Le droit de refuser le renouvellement 19

A- Les conditions. 21

B- Les effets. 21

Section 3 : Le droit de repentir 22

A- La  procédure. 23

B- Les effets. 23

Chapitre II : Les obligations du bailleur 26

Section 1 : L’obligation de donner le local à bail 26

I : Les conditions du bail 26

• La délivrance matérielle. 26
• La délivrance juridique. 26

II : L’obligation d’assurer son bail 26

A : Les assurances à la charge du bailleur 26

1 : La garantie des vices cachés. 27

2 : La garantie d’éviction. 27

3 : La garantie dans l’exercice de l’activité. 27

B : Les enjeux relatifs aux assurances. 27

1 : L’obligation d’informer en cas de nouveautés en cours de bail 28

Section 2 : L’obligation d’hygiène et de sécurité. 28

I : L’état des lieux. 28

Définition : 28

Mentions obligatoires : 29

Forme : 29

Procédure contradictoire : 29

Modifications et réserves : 30

En cas de désaccord entre les parties : 30

Le régime juridique de la vétusté : 30

L’intérêt d’une procédure contradictoire : 31

L’intervention d’un agent immobilier : 31

L’intervention de l’Huissier : 31

L’enjeu de l’absence d’état des lieux : 31

L’utilité de l’établissement des états des lieux de sortie : 32

Les implications de l’état des lieux de sortie : 32

La restitution du dépôt de garantie : 33

II : Les détecteurs de fumée. 33

Date limite légale: 34

La responsabilité du bailleur : 34

Conformité de l’appareil : 34

Normes techniques adéquates : 34

L’emplacement idéal des détecteurs de fumée : 35

Le bénéfice des détecteurs de fumée : 35

Sanction en l’absence d’installation des détecteurs de fumée : 35

Chapitre III : Les voies de recours du bailleur 35

Section I : Les actions envisageables après l’acquisition de la clause résolutoire. 36

Section II : Les recours du bailleur pour loyer impayé. 37

PARTIE II : LES DROITS ET OBLIGATIONS DU PRENEUR SELON LA LOI MACRON ET PINEL  39

Chapitre I : Les droits du preneur 39

Section I : Les droits relatifs au local 39

I: Le droit d’usage. 39

A : Le droit au renouvellement du bail 39

1 : Les conditions de la reconduction. 39

• La forme de la demande de renouvellement du preneur 40
• L’indemnité d’éviction en cas de non-renouvellement 41

2 : Le  droit du preneur de  se maintenir sur les lieux. 41

• Les droits du preneur à bail en cas de transmission du bien loué. 41

3 : Le  droit de demander un changement d’affectation (la déspécialisation) 42

• la déspécialisation partielle : 43
• la déspécialisation plénière : 44
• La déspécialisation pour départ à la retraite ou pour invalidité du preneur 45

4 : Le droit d’effectuer de travaux. 45

• Le locataire a droit de faire des travaux mais doit respecter certaines formalités. 45
• Conséquences du respect ou   non   des   formalités imposées au preneur à bail 46

B : La colocation  d’un bail commercial 46

1 : La location gérance. 46

2 : Sous-location. 47

– Au début  du  contrat : 47

– Pendant l’exécution. 48

–  Au moment  de  l’expiration du bail 48

• Définition. 48
• Les caractéristiques de la sous-location. 49
• Les conditions   de validité  de  la sous-location du  bail  commercial 49
• La nécessite d’une  autorisation   du bailleur  principal 50

– Les conséquences d’une sous location irrégulière : 51

C : Le droit de prendre congé. 52

• La réglementation en vigueur 52
• Les autres notifications par lettre recommandée avec accusées de réception : 55

B : Le droit de préemption du locataire. 56

II : Les obligations  relatives à la conservation des lieux loués 57

1 : L’obligation d’exploiter le fonds. 57

• La portée de l’obligation d’exploitation. 58
• Les effets de l’absence d’exploitation du fonds. 58

2 : L’obligation de restituer la chose en bon état 59

• Les travaux à la charge du preneur : 59

III : L’obligation d’assurance du preneur 60

1 : La nature de l’assurance du locataire. 60

2 : Le contenu de l’obligation d’assurance. 60

3 : Les procédés d’exécution de l’assurance. 60

Section II : Les charges du preneur 61

I: Les charges, impôts et taxes revenant au preneur 61

II : Les obligations du preneur relatif au loyer 61

1 : le pas-de-porte  ou droit d’entrée. 61

2 : le loyer proprement dit 62

• Définition. 62

III: les charges et accessoires 62

• Détermination du loyer 62

Section III : Le droit de céder le bail commercial 63

I : Les conditions de la cession. 64

• Cession de bail 64
• Les clauses de garantie en cas de cession. 64

II : Les effets de la cession. 65

1 : Le rapport entre cédant et cessionnaire. 65

2 : Le droit de préférence des locataires. 65

Section III : Les voies de recours possibles 66

I : L’application de la clause résolutoire. 66

1 : Le principe : 66

2 : Les conditions. 66

• Les conditions de fond. 66
• Conditions de forme. 67

3: La procédure de la mise en demeure de la clause résolutoire. 67

4 : Le mécanisme de protection du preneur 68

• La demande de suspension. 68
• Les pouvoirs du juge. 68
• Les effets de la suspension judiciaire. 68

5 : Effets de la clause résolutoire : 69

• Effets vis-à-vis du bailleur : 69
• Effets vis-à-vis du preneur 69

II : Les recours d’ordre judiciaires. 69

1 : Recours du preneur  pour indemnité d’occupation et d’éviction. 69

• la prescription de l’action en indemnité d’occupation. 70
• La compensation entre indemnité d’éviction et indemnité d’occupation. 70

2 : Règlement des difficultés liées au refus de renouvellement du bail 72

3 : Conflit relatif à la révision du prix du loyer 72

CONCLUSION.. 73

BIBLIOGRAPHIE : 75

TABLES DES MATIERES. 79

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

[1] Rueff-ARMAND, comité institué par décret du 13 novembre,  rapport sur les obstacles à l’expansion économique.

 

[2] Jean-Pierre BLATTER, Droit des baux commerciaux, Le moniteur-Dalloz 2000, p15

 

[3] Jacques LAFOND, in Code des baux Litec, 2001, p. 438

 

[4] Loi 2003-7 du 03 Janvier 2003

 

[5] Joël MONEGER, code des baux, Dalloz 2004, p.629

[6] Philipe PELLETIER, Propositions pour une modernisation du régime juridique des baux commerciaux et professionnels, rapport au garde des sceaux, ministre de la justice. P 21

[7] http://www.brunoboccara-associes.com

[8] Carole GIRARD-OPPICI,  « Bail commercial : conséquences des lois PINEL et MACRON »

[9] http://cabinetgady.fr/decret-application-loi-pinel-baux-commerciaux.

[10] Victoire de BARY, « La Loi Pinel et les baux commerciaux »

[11] Article  L.145-39 et R145-22 du Code de commerce

[12] BRDA 14/14 inf. 21 n° 23

 

[13] Source : www.efl.fr

[14] Civ. 3ème, 9 novembre 2011, Bull. civ. III, n° 194

 

[15] Civ. 3ème, 27 mars 2002, Bull. civ. III, n° 75 p. 64

 

[16] Civ. 3ème, 10 juin 2009, Bull. civ. III, n° 137, N° de pourvoi : 08-14422

[17] Civ. 3ème, 24 octobre 1990, Bull. civ. 1990 III, n° 197 p. 114

[18] CA Paris, 2 Mars 2005

[19] Eric VERMOT-GAUCHY, « le  droit  au  renouvellement du  bail  commercial ».

 

[20] Civ. 3ème, 25 novembre 2009, Bull. civ, III, n° 263

[21] Civ. 3ème, 23 novembre 2011, Bull. civ. III, n° 200

 

[22] Civ. 3ème, 19 décembre 2012, n° de pourvoi 11-24.251 Publié au Bulletin

 

[23] Civ. 3ème, 17 février 2010, Bull. civ. III, n° 44

[24] art. 16 de la loi sur les baux commerciaux

 

[25] art. 25 de la loi sur les baux commerciaux

[26] Cass. 3e civ. 31 mai 2012 n° 11-17.534

[27] Code de Procédure Civil, art. 527

[28] Cass. 3e civ. 29 nov. 2005, Administrer févr. 2006, p. 31, obs. B. Boccara et D. Lipman-Boccara

 

[29] Cass. 3e civ. 27 mars 2002, Bull. civ. III, n° 76

 

[30] Cass. 3e civ. 16 sept. 2009, Bull. civ. III, n° 188

 

[31] CA Paris, 16e ch. B, 28 avril 2000 n° 98-15.191, AJDI 2000 p. 735

 

[32] Antoine Loysel, Institutes coutumières, 1607

[33] Cass. 3e civ. 17 juillet 1997, n° 95-21.979, Bull. civ. III, n° 167

[34] civ. 3^e, 25 Janvier 2006

[35] Source : www.droit-finance.net « Loi Pinel et bail commercial : ce qui change »

[36]  Le départ du locataire – l’état des lieux ; source : http://www.pap.fr

[37] Cours d’appel. Paris, 4 mars 2009, JurisData : 2009-001506

 

[38]Cours d’appel. Chambéry, 25 septembre 2012 ; RG : 12/00971

[39] Droit d’un locataire d’un bail commercial. Source : http://www.statutsonline.com

 

[40] Droit d’un locataire d’un bail commercial, op.cit.

[41] Droit d’un locataire d’un bail commercial, op.cit.

 

[42] Droit d’un locataire d’un bail commercial ; op.cit.

[43] Article L 145-31 du code de commerce.

[44]Article   1717 du Code civil

 

[45] CA Paris  14 janvier   2009 n007-11.104   AJDI 2009  ]).364.

 

[46] Cass 3e civ.,  10 dec.  2002. 1]<01-15.062.   Bill/.   civ. Ill,  ne257, p.223

 

[47] Cass 3e civ.2  oct,  2002, 0°00-16.867.     BIIII.  civ.  Ill. n0188. p.159.

 

 

[48] J-D. BARBIER : « La procédure et les actes extrajudiciaires », Loyers. et copr. septembre 2014, dossier n° 9 ; C- E. Brault « Loi du 18 juin 2014 : Le congé et les évolutions procédurales », Gaz. Pal. 9 août 2014 p. 37, 189 j0.

 

[49] A. JACQUIN « Le décret n°2014-1317 du 3 novembre 2014 relatif au bail commercial », Gaz. Pal. 25 nov. 2014, p.6, 202n6 ; Ph-H. Brault « Analyse de la portée des dispositions du décret du 3 novembre 2014 relatif à la mise en œuvre des dispositions de la loi du 18 juin 2014 » Loyers. et copr. décembre 2014, Etude n°12.

 

[50] J-P. BLATTER : « L’article 207 de la loi pour la croissance, l’activité et l’égalité des chances économiques dite loi Macron : Constance ou Pénélope », AJDI 2015 p.575.

 

[51] Y. ROUQUET : « Loi Macron : Gestion immobilière » AJDI 2015 p.570 ; Ph-H. Brault et

53. MARCET « La loi Macron et le bail commercial : Faut-il notifier ou signifier ? » Loyers et copr. sept 2015, alerte 53.

[52] Articles 668 et 669 du CPC

 

[53] J. MONEGER : « Copropriété et baux dans la loi n°2015-990 du 6 août 2015 pour la croissance, l’activité et l’égalité des chances économiques », Loyers et copr. oct 2015, Etude n°11.

 

 

[54] Le droit de préemption du locataire d’un bail  commercial en cas de cession par le bailleur. Source : http://www.legavox.fr

 

[55]Loi n°2014-626 du 18 juin 2014 relative à l’artisanat, au commerce et aux très petites entreprises, JORF n°0140 du 19 juin 2014 page 10105 texte n°1.

 

[56] Article L 145-46-1 du Code de commerce : « Lorsque le propriétaire d’un local à usage commercial ou artisanal envisage de vendre celui-ci, il informe le locataire par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, ou remise en main propre contre récépissé ou émargement. Cette notification doit, à peine de nullité, indiquer le prix et la condition de la vente envisagée. Elle vaut offre de vente au profit du locataire. Ce dernier dispose d’un délai d’un mois à compter de la réception de cette offre pour se prononcer. En cas d’acceptation, le locataire dispose, à compter de la date d’envoi de sa réponse au bailleur, d’un délai de deux mois pour la réalisation de la vente. si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l’acceptation par le locataire de l’offre de vente est subordonnée à la l’obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois.

 

Si, à l’expiration de ce délai, la vente, n’a pas été réalisée, l’acceptation de l’offre de vente est sans effet.

Dans le cas où le propriétaire décide de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l’acquéreur, le notaire doit, notifier au locataire dans les formes prévues au premier alinéa, à peine de nullité de la vente, ces conditions et ce prix. Cette notification vaut offre de vente au profit du locataire. Cette offre de vente est valable pendant une durée d’un mois à compter de sa réception. L’offre qui n’a pas été acceptée dans ce délai est caduque.

 

Le locataire qui accepte l’offre ainsi notifiée dispose, à compter de la date d’envoi de sa réponse au bailleur ou au notaire, d’un délai de deux mois pour la réalisation de l’acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l’acceptation par le locataire de l’offre de vente est subordonnée à l’obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Si, à l’expiration de ce délai, la vente n’a pas été réalisée, l’acceptation de l’offre de vente est sans effet.

 

Les dispositions des quatre premiers alinéas du présent article sont reproduites, à peine de nullité, dans chaque notification.

 

Le présent article n’est pas applicable en cas de cession unique de plusieurs locaux d’un ensemble commercial, de cession unique de locaux commerciaux distincts ou e cession d’’un local commercial au copropriétaire d’un ensemble commercial. Il n’est pas non plus applicable à la cession globale d’un immeuble comprenant des locaux commerciaux ou à la cession d’un local au conjoint du bailleur, ou à un ascendant ou un descendant du bailleur ou de son conjoint.

 

[57] Le droit de préemption du locataire d’un bail  commercial en cas de cession par le bailleur, op.cit.

 

[58]  Le droit de préemption du locataire d’un bail  commercial en cas de cession par le bailleur, op.cit.

 

[59] Le droit de préemption du locataire d’un bail  commercial en cas de cession par le bailleur, op.cit.

 

[60] Cass.3^e civ .16 Janvier 1991, palma C/Arnaud, Cass.3eme civ.12 Juillet 2000 n° 98-21.945

 

[61] Procédure collective : (cass. 3^ème 10 décembre 2008 n° 07-15241)

 

[62] David FARAVELON, « La non-exploitation du fonds de commerce sur le lieu loué et les conséquences sur le bail commercial. »

 

[63] Cass. 3^e civ.10 juin 2009 n° 07-18 ;618 ( n° 653 FS-PB) , Sté Halles des Viandes c/ Pugliese

[64] Le bail commercial : « Louer un lieu approprié pour votre site de production ou de commercialisation »

 

 

[65] L’indemnité serait égale à un an de loyer si le nouveau locataire exerce un commerce différent. Elle serait  égale à deux ans si le nouveau locataire exerce un commerce similaire. Et elle serait égale à trois ans de loyer + indemnités complémentaires si le locataire n’a pas été averti de ce qu’un nouveau locataire allait exercer dans les lieux et que la nouvelle exploitation commence dans les deux ans qui suivent la fin du bail

[66] Sébastien LEGRIX DE LA SALLE «  Les principales incidences de la loi Pinel n matière de baux commerciaux »

 

[67] L’article L 145-41, alinéa 1^er, du Code du commerce prévoit que « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai ».

 

[68] Cass. Civ, 3^ème, 11 février 2016, n°14-25.323

[69] Cass civ 3eme  30 juin 1999  Bull III n°153