Le démembrement  temporaire du droit de  propriété

 

La propriété est le droit le plus absolu d’une personne sur une chose. Le droit de propriété est un droit complet et parfait. Il confère à son bénéficiaire le droit d’utiliser la chose, l’expression juridique consacrée est le droit d’user de la chose. Cette partie du droit de propriété est l’usus. Ensuite, le droit de propriété confère à son titulaire le droit de tirer profit de la chose. Le propriétaire a le droit de percevoir le fruit de la chose. C’est le fructus. Enfin, le droit de propriété confère le droit de vendre, voire de détruire la chose. Le propriétaire a le droit de disposer de la chose. C’est l’abusus.

Tous les autres droits, droits patrimoniaux, droits réels et droits personnels, s’ordonnent autour de ce droit de propriété. Le droit de propriété est le moteur de l’activité de l’homme. Parce que l’homme acquiert, parce que l’homme utilise, parce que l’homme vend, que la société peut être en mouvement. « La propriété est un besoin vital de l’âme ».

Beaucoup de théories fondent le droit de propriété. Pour certains auteurs, le droit de propriété descendrait du droit naturel. L’homme serait doté d’un instinct égoïste d’appropriation, ce qui le pousserait à acquérir pour sa survie mais également pour une qualité de vie les choses qui l’entourent.

D’autres thèses, comme la thèse volontariste, fonderaient le droit de propriété sur la volonté. D’abor, il s’agirait de la volonté d’un clan de s’approprier d’une chose pour les besoins de la troupe. Il appartiendrait ensuite à ce clan de déférer à ses membres la propriété des biens pour une jouissance personnelle.

Il est d’une certitude pourtant, la propriété est de l’essence de l’homme. Seul l’homme possède cette volonté, mais surtout cette persévérance de vouloir acquérir pour lui un bien, une chose. L’homme trouve l’utilité et sa fin dans la propriété.

Mais le débat le plus important se tourne vers le caractère du droit de propriété. Le droit de propriété revêt un caractère absolu. Il revêt un caractère inviolable et sacré. Il est immuable et il est imprescriptible. Mais est-il possible de séparer les attributs de ce droit pour les utiliser séparément ?

Le droit de propriété a un intérêt fonctionnel. Il sert les intérêts de son bénéficiaire. Ainsi, le propriétaire a le droit d’utiliser le bien à la fin qu’il désire. I peut également en user pour garantir ses engagements, sous forme de sureté. Mais surtout, le propriétaire peut-il tirer profit du bien  en démembrant la propriété de la chose ?

La propriété peut faire l’objet d’un démembrement. Le démembrement signifie la dissociation entre les attributs du droit de propriété, notamment entre l’usus, le fructus et l’abusus. L’usufruit est la plus grande manifestation du démembrement de la propriété.

L’usufruit peut être défini comme « le droit de jouir des choses dont un autre a la propriété, comme le propriétaire lui-même, mais à la charge d’en conserver la substance ». Si le propriétaire hérite des trois prérogatives réunies du droit de propriété, l’usufruitier ne dispose que deux de ces prérogatives, l’usus et le fructus. D’ailleurs, le terme usufruit vient de la combinaison entre ces deux attributs, usus+fructus.

L’intérêt de l’usufruit est la possibilité offerte à plusieurs personnes de profiter du bien sans qu’il ne soit changé quoique ce soit dans le droit de propriété lui-même. Il s’agit d’un procédé ingénieux. La propriété est gardée par celui qui garde l’abusus tandis que les principaux droits sont utilisés par l’usufruitier. L’usufruit sert à écarter la vente qui procède à la transmission du droit de propriété.

L’usufruit trouve ainsi un multiple usage. Il sert à contourner les règles classiques de la propriété. Cette dernière était considérée comme un droit absolu, un droit égoïste qui ne pouvait servir que l’intérêt de son bénéficiaire rendant le propriétaire maître et seigneur de la chose, usant de ses prérogatives avec despotisme.

Ces dernières années,  la pratique notariale a été remis à l’ordre du jour le mécanisme de ‘usufruit afin d’établir et de rétablir l’utilité de celui-ci. L’usufruit est devenu la solution pour faciliter une transmission d’entreprise. Le chef d’entreprise conserve l’usufruit et transmet la nue-propriété à ses successeurs. L’usufruit est également usité pour la transmission successorale en s’efforçant de profiter de dispositions fiscales plus avantageuses.

Au-delà d’un simple mécanisme anodin, le démembrement temporaire peut s’avérer être très avantageux pour le propriétaire. Fiscalement en effet, la France compte parmi les pays les plus chers en matière d’impôts, surtout se basant sur l’Impôt sur la fortune (ISF). La conséquence d’une fiscalité excessive française a été l’exode et la délocalisation fiscale des personnes.

Le démembrement avec la constitution temporaire d’usufruit représente la solution pour le propriétaire français. Il s’agit pour le propriétaire de transmettre l’usus et le fructus à une personne, l’usufruitier, et de garder la nue propriété. La technique reçoit plusieurs applications. En matière successorale, les parents peuvent transmettre la nue propriété aux enfants qui ne sont autre que leurs héritiers.

Ainsi, les parents peuvent garder l’usufruit du bien tout en évitant les droits de succession. Le démembrement s’arrête à la mort de l’usufruitier permettant ainsi au nue propriétaire de recouvrer tous les droits en tant que propriété. C’est le remembrement de la propriété.

Quels sont dés lors les impacts, juridiques mais également fiscaux, du démembrement temporaire du droit de la propriété ? L’usufruit est la facette la plus importante du démembrement du droit de la propriété, mais il n’est pas le seul. Dans une première partie, il nous sera essentiel de revenir sur la notion de démembrement de propriété (Chapitre I) qui nous amènera à étudier la spécificité de l’usufruit temporaire par son application pratique (Chapitre II).

 

Chapitre I : Le démembrement de propriété

 

Le démembrement se présente comme la dissociation des droits qui, normalement, reviennent au propriétaire. Démembrer le droit de propriété, c’est dissocier les trois attributs, l’usus, le fructus et l’abusus.

«Le droit réel de propriété est divisible, non seulement en ce que son assiette physique peut être subdivisée en deux ou plusieurs parcelles, mais encore en ce que ses éléments constitutifs, dissociés suivant divers clivages, peuvent être dévolus à des personnes différentes entre lesquelles les prérogatives du propriétaire se trouvent réparties. Ces éléments démembrés participent pourtant de la même nature que le droit de propriété lui-même : ce sont des droits réels portant sur la chose qui en est l’objet ».

Bien que n’étant pas le seul démembrement du droit de propriété, l’usufruit est la référence même de ce démembrement. La servitude est un démembrement de la propriété en ce que le propriétaire concède un droit d’utilisation à une autre personne en cédant un passage pour les besoins de cette dernière. Mais au-delà d’une relation entre deux personnes, la servitude met surtout en relation deux immeubles.

L’usufruit se distingue également du droit d’usage et d’habitation bien que les notions soient très voisines. Le droit d’usage et d’habitation est considéré comme un usufruit restreint. En effet, le droit d’usage et d’habitation ne confère que l’utilisation du bien pour les besoins personnels de son bénéficiaire et ceux de sa famille. Tous les attributs de l’usufruit ne sont pas complets en matière d’usage et d’habitation.

L’usufruit se distingue également d’autres démembrements de la propriété, tel le droit de superficie qui relève plutôt d’une division matérielle de la propriété entre le superficiaire et le tréfoncier. L’usufruit est également à distinguer de l’emphytéose qui nait d’un bail, ou encore du bail à construction.

L’usufruit présente tous les caractères du démembrement de la propriété, un caractère autonome, un caractère temporaire, mais également un caractère aléatoire. L’usufruit se révèle être le démembrement du droit de propriété par excellence. L’usufruit hérite de ce caractère temporaire. Mais au-delà de ce caractère, il est possible, il est d’ailleurs usuel, de procéder à un démembrement temporaire de la propriété par l’usufruit.

Ainsi, dans un premier temps nous allons présenter l’usufruit comme le mécanisme idéal du démembrement, et dans un second temps nous procéderons à l’analyse de l’usufruit temporaire.

 

Section 1 : Régime général de l’usufruit

 

Pour avoir la mesure de l’usufruit, il sera essentiel de relever la nature de ce droit réel démembré et d’en dégager les principales caractéristiques.

 

• 1 : La nature du droit réel démembré

 

La détermination de cette nature de l’usufruit est la base de toute qualification. Les droits se distinguent entre droits réels et droits personnels. L’usufruit descende de l’usus et du fructus. L’usufruit est le droit de jouir et d’user du bien, de l’immeuble, puisqu’il ne peut s’agir apriori que d’un bien immobilier. L’usufruit ne concède pas le droit de disposer de la chose. Celui-ci revient au nu-propriétaire.

L’usufruit oppose dés lors l’usufruitier et le nu-propriétaire. Cette relation fait elle naître un droit personnel ou un droit réel ? Le droit personnel est le doit d’une personne contre une autre tandis que le droit réel est le droit d’une personne sur un bien. Où situera-t-on les droits de chaque partie de l’usufruit ?

 

1. La nature des droits du nu-propriétaire

 

La nue-propriété est le droit de celui qui garde la propriété du bien. Le nu-propriétaire garde l’abusus du bien mis en usufruit. L’usufruitier ne peut aliéner le bien. Cette faculté est réservée au nu-propriétaire. Le nu-propriétaire est considéré comme le propriétaire sous condition suspensive.

En effet, au terme de l‘usufruit, les droits démembrés se rassemblent autour du nu-propriétaire. C’est le remembrement du droit de propriété qui intervient classiquement et de plein droit à la mort de l’usufruitier.

Le code civil, mais également la doctrine classique, confèrent l’aspect de droit réel à la nue-propriété. Elle est ainsi présentée comme le droit de propriété. Elle en a la nature, l’objet et les caractéristiques. Seul son exercice est suspendu pendant la durée de l’usufruit.

 

1. La nature des droits de l’usufruitier

 

L’usufruitier use de ses droits en toute indépendance du nu-propriétaire, mais également des tiers. Il peut ainsi librement percevoir les fruits du bien. Il peut user du bien en y habitant, ou encore mettre le bien en location. La seule obligation qui pèse sur l’usufruitier est de ne pas nuire aux droits du nu-propriétaire.

L’usufruitier dispose de droits d’actions contre les tiers et le nu-propriétaire. Les droits de l’usufruitier leur sont opposables. Ainsi, le tiers doit remettre le bien à l’usufruitier si ce bien est en sa possession. L’usufruitier dispose d’actions personnelles contre les tiers  pour toute entrave à ses droits. L’usufruitier dispose des mêmes actions contre le nu-propriétaire qui usurperait de ses droits.

Mais la nature de droit réel des droits de l’usufruitier a été maintes fois reconnues par la jurisprudence. Les droits de l’usufruitier portent directement sur le bien et non sur le droit du nu-propriétaire.

 

• 2 : Les caractéristiques de l’usufruit

 

L’usufruit se caractérise par son aspect réel, son aspect autonome, mais également temporaire et aléatoire. Ce sont ces caractères que nous développerons dans ce paragraphe pour avoir la mesure de l’usufruit.

 

1. Caractère réel

 

L’usufruit est un droit réel. Ce constat résulte de ce que principalement et classiquement l’usufruit trouvait son application dans le droit immobilier. L’usufruitier exerce ses droits et ses pouvoirs directement sur le bien sans se préoccuper du propriétaire. En effet, pendant l’usufruit, il se peut que ce propriétaire change.

L’usufruit portant sur un immeuble, il est soumis lors de sa création mais également de sa mutation aux formalités qui relèvent de la publicité foncière. La nécessité de dresser un acte authentique s’impose pour donner une opposabilité aux tiers de la constitution de l’usufruit.

Toutefois, l’usufruit a trouvé son terrain de prédilection dans les créances. L’usufruit de droits mobiliers et de créance a ainsi été l’une des plus grandes applications de l’usufruit. L’hésitation ainsi gagner la doctrine dans la qualification de droit réel de l’usufruit portant sur un bien incorporel. D’ailleurs, la possibilité d’une telle constitution a été au centre des débats.

L’usufruit confère à son bénéficiaire des droits et des pouvoirs sur une chose. La créance est quant à elle un lien entre deux personnes. La question naturelle a dés lors été s’il était possible de constituer un usufruit sur une créance. Mais certains auteurs estiment que les dispositions du code civil lui-même, notamment en son article 1692 assimilant vente et cession en matière de créance. Les droits réels auraient été ainsi élargis à la valeur et non seulement aux choses.

La reconnaissance de la propriété des créances a été très importante. Le créancier ne peut considérer la créance que comme sa propriété. Par tant, il est tout à fait concevable de constituer un usufruit sur la propriété de la créance. Au final, seuls les partisans de la théorie classique des biens sont réticents à la conception d’un usufruit sur une créance.

L’usufruit de créance est alors concevable. L’usufruitier de la créance sera celui qui aura les pouvoirs de recouvrer la créance. Il aura à sa charge l’administration de cette créance. Il en tirera ainsi les fruits. La seule limite qui s’impose à l’usufruitier serait la cession de cette créance.

 

1. L’autonomie dans l’usufruit

 

L’usufruitier et le nu-propriétaire exercent leurs droits respectifs indépendamment l’un de l’autre. Tel est le principe de l’usufruit. Néanmoins, cette approche ne reflète pas la réalité de la relation entre le nu-propriétaire et l’usufruitier. Une certaine coopération doit être imposée à chaque partie.

 

1. L’indépendance en usufruit

 

Le principe de l’indépendance entre l’usufruitier et le nu-propriétaire s’articule autour de l’article 599 du code civil. Cet article condamne tout empiètement sur les droits de l’autre. Les conséquences de cette prescription du code civil ont été nombreuses. Ainsi, le nu-propriétaire qui occupait l’immeuble pouvait être ainsi expulsé pour occupation sans titre à la demande de l’usufruitier, ou être condamné au versement d’indemnité pour cette occupation.

L’autonomie se manifeste par l’indépendance de l’usufruit par rapport à la nue propriété. Ainsi, l’usufruitier peut constituer un autre droit réel sur son propre droit. La jurisprudence estime en effet que cette constitution ne porte pas atteinte au droit du nu-propriétaire. L’usufruitier peut grever son usufruit d’un droit d’usage et d’habitation.

L’indépendance entre l’usufruitier et le nu-propriétaire permet d’éloigner toute hypothèse d’indivision entre les deux. En effet, s’il existe une indivision entre des usufruitiers sur un même bien, ou entre plusieurs nus-propriétaires sur un même bien, la jurisprudence a bien établi l’inexistence d’une telle indivision entre le nu-propriétaire et l’usufruitier, quand bien même ils exercent leurs droits sur le même bien, meuble ou immeuble. Ces droits sont différents.

 

1. La coopération entre l’usufruitier et le nu-propriétaire

 

Le code civil prévoit que l’usufruitier et le nu-propriétaire puissent exercer leurs droits respectifs indépendamment l’un de l’autre. Ainsi, l’usufruitier peut-il concéder un bail pour une durée de neuf ans sans que le propriétaire ne puisse y faire obstacle. Cette règle a été maintenue jusqu’à maintenant pour le ail d’habitation.

Par contre, la coopération entre le nu-propriétaire et l’usufruitier a été consacrée par la jurisprudence en matière de baux commerciaux et de baux ruraux. Le nouvel article 595 du code civil subordonne la conclusion de  ces baux à l’accord du nu-propriétaire, ou à défaut d’un tel accord à une autorisation judiciaire.

Cette coopération a été d’autant plus intensifiée en matière de bail commercial. En effet, si la conclusion du bail est subordonnée à l’accord du nu-propriétaire, le renouvellement est également subordonné à une telle acceptation.

Le nu-propriétaire et l’usufruitier peuvent avérer être une « société entre usufruitier et nu-propriétaire ». En effet, pour certains actes, notamment les actes conservatoires, l’usufruitier qui a la possession du bien, peut effectuer les mesures conservatoires au nom du nu-propriétaire autant qu’il peut le faire en son nom propre nom.

Dans l’optique d’un usufruit de parts sociales, certains auteurs réclament la qualité d’associé à l’usufruitier et déplore la position de la jurisprudence qui ne débatte même pas de cette possibilité.

Mais la doctrine majoritaire est loin d’être favorable à cette reconnaissance de la qualité d’associé à l’usufruitier de parts sociales. Elle préfère attribuer à l’usufruitier un statut d’administrateur, lui refusant ainsi la faculté et la possibilité de participer aux votes lors des assemblées générales d’associés. Néanmoins, la jurisprudence pallie cette possibilité de l’usufruitier de participer aux votes lors des assemblées, même les votes portant sur le partage de bénéfice. 

Enfin, cette coopération peut se révéler sur le plan fiscal. En effet, le nu-propriétaire et l’usufruitier peuvent convenir du partage des résultats sociaux pour des parts sociales de sociétés de personnes. Dés lors qu’une telle convention a été assignée dans les statuts avant la clôture de l’exercice.

 

1. Le caractère temporaire de l’usufruit

 

L’usufruit ne peut être que temporaire. En effet, dans le cas contraire, les droits du nu-propriétaire seraient ainsi totalement anéantis. Un droit attribué à perpétuité ne peut être qualifié d’usufruit. L’usufruit est constitué pour un temps déterminé. Mais en aucun cas, l’usufruit ne peut survivre à l’usufruitier. Le décès de l’usufruitier est la frontière maximale de la durée de l’usufruit.

Le décès de l’usufruitier entraine extinction de l’usufruit et le remembrement du droit de propriété. Le bien dont l’usufruitier avait la possession ne doit pas être comptabilisé dans l’actif qui fera l’assiette de la succession. Le nu-propriétaire devient automatiquement le propriétaire légal de la chose.

Une limite qui peut être relevée est la constitution d’un usufruit successif. La Cour de cassation admet depuis longtemps la possibilité de prescrire que l’usufruit continuera à la mort de l’usufruitier sur la tête d’une seconde personne qui deviendra à son tour l’usufruitier. L’usufruit ne s’éteindra dés lors qu’au décès de ce second usufruitier.

Une autre limite à cette extinction de l’usufruit à la mort de l’usufruitier est également l’usufruit réversible. Le cas de figure est que deux époux stipulent la continuation de l’usufruit sur la tête du survivant. Ainsi, l’usufruit ne s’éteindra qu’au décès du dernier époux survivant. Les exemples jurisprudentiels sont très nombreux sur cet usufruit réversible.

 

Section 2 : Les conséquences de l’usufruit

 

L’usufruit démembre le droit de propriété entre l’usus, le fructus et l’abusus. Ces droits sont partagés entre le nu-propriétaire et l’usufruitier. Etudier l’impact de l’usufruit revient à se pencher sur les droits, mais également sur les obligations de chacun. Ces droits se rapportant sur une chose, à qui revient cette propriété ? 

 

• 1 : Les pouvoirs résultant de l’usufruit

 

Nous choisissons ici le terme de chose. Néanmoins, il faut remarquer que cela tient également en ce qui concerne l’usufruit de créances et de droit. En définitif, les choses évoquées peuvent être autant matérielles qu’immatérielles.

Bien que l’usufruit porte sur une chose, l’intérêt de l’usufruit réside dans les droits. S’il est reconnu un état d’indivision entre usufruitiers ou entre nus-propriétaires, il n’en est pas ainsi de la relation usufruitier/nu-propriétaire. La doctrine, mais aussi la jurisprudence considère qu’il existe une propriété temporaire reconnue à l’usufruitier bien que le nu-propriétaire. Mais pour arriver à cette conclusion, revoyons les pouvoirs respectifs de chacun.

 

1. Les pouvoirs du nu-propriétaire

 

Les pouvoirs du nu-propriétaire se dégageant de l’usufruit sont très moindres. Il est dépourvu de toutes les prérogatives de la propriété et ne peut jouir du bien. Cette jouissance se retrouve dans les droits de l’usufruitier. Ainsi, deux droits sont seulement reconnus au nu-propriétaire, droits dont la finalité n’est que la protection de se propriété quand celle-ci sera remembrée.

D’une part, le nu-propriétaire peut prétendre à l’information. Dans le cadre d’un usufruit de parts sociales, si le nu-propriétaire a un droit de regard se confirmant par l’information sur la gestion des titres. Bien qu’il n’ait aucun droit de vote, le nu-propriétaire a ainsi le droit de participer aux assemblées générales des associés.

Le nu-propriétaire hérite d’un droit de contrôle et de surveillance. Ce droit peut ainsi se manifester par la capacité du nu-propriétaire à effectuer les actions nécessaires à la protection du bien. Le nu-propriétaire peut exercer les actions en revendication de la chose. Il peut également exercer l’action négatoire de servitudes par exemple.

D’autre part, le droit de regard et de protection du bien permet au nu-propriétaire d’avoir un contrôle sur les actes qui peuvent porter atteinte au bien ou dont les conséquences non négligeables peuvent nuire au bien à terme. C’est ainsi que le nu-propriétaire peut s’opposer à une décision de changement d’affectation du bien s’il estime que ce changement peut porter atteinte à l’intégrité du bien.

L’accord du nu-propriétaire est essentiel. Ce droit de regard concrétise la protection des droits futurs du nu-propriétaire. Hormis ces deux droits qui ne se manifestent au final que par un veto reconnu au nu-propriétaire, l’essentiel des droits reviennent à l’usufruitier.

 

1. Les pouvoirs de l’usufruitier

 

Autrefois, le code civil reconnaissait à l’usufruitier tous les droits et avantages reconnus au propriétaire. L’ancienne rédaction de l’article 578 du code civil ne correspondait pas à la réalité de l’usufruit. Si l’essentiel des droits reviennent à l’usufruitier, il ne jouit pourtant pas des mêmes avantages que le propriétaire lui-même.

 « Les expressions employées dans le projet de loi ont paru présenter une trop grande latitude. Il y a plusieurs cas dans lesquels l’usufruitier ne jouit pas avec le même avantage que le propriétaire lui-même, et notamment en ce qui concerne les mines, carrières et les tourbières (…). Il a paru que ces mots, comme le propriétaire, avaient plus d’analogie avec la simple perception de fruits dont il est question dans cet article, et qu’ils ne seraient pas en opposition avec les dispositions suivantes ».

L’usufruitier dispose de tous les pouvoirs de gestion du bien, mais il a également le pouvoir sur les richesses. Néanmoins, considérant que l’usufruit n’a qu’un aspect temporaire, certaines obligations s’imposent à l’usufruitier.

 

1. Pouvoirs de gestion et pouvoir sur les fruits

 

Pendant la durée de l’usufruit, l’usufruitier remplace aux yeux des tiers le propriétaire. Il jouit ainsi par exemple des servitudes que le propriétaire pouvait prétendre. L’usufruitier a les pouvoirs de contracter des baux sur l’immeuble objet de l’usufruit. Néanmoins concernant la conclusion de baux, le législateur est intervenu afin de protéger les intérêts du nu-propriétaire en matière de baux ruraux et baux commerciaux.

Concernant l’usufruit de biens constituant une universalité, l’usufruitier n’avait pas le droit de disposer des biens. Seul le quasi-usufruitier pouvait disposer librement comme le propriétaire des biens constituant une universalité.

Néanmoins, un revirement sur cet aspect est intervenu en 1998. En effet, bien que les juges de droit considéraient jusqu’à maintenant que l’usufruit d’une universalité ne constitue pas un quasi-usufruit,  la Cour de cassation avait reconnu ce pouvoir de disposer des biens constituant une universalité, à charge pour l’usufruitier de remployer le prix à l’acquisition d’un même bien pour reformer l’universalité.

Le code civil distingue les fruits et les produits. Ainsi, l’article 582 du code civil attribue les fruits à l’usufruitier. Il n’en est pas de même en ce qui concerne les produits. En effet, par définition les produits sont « ce que l’on retire d’un bien en altérant immédiatement ou progressivement sa substance ».

Cependant, le mécanisme de l’usufruit lui-même démontre que les produits profitent toujours à l’usufruitier. Ainsi, pour de produits en nature, les nouvelles actions émises par la société par exemple, reviennent à l’usufruitier. Il s’agit en effet d’une rémunération, un dividende par distribution de nouvelles actions. Ce sont des produits qui profitent à l’usufruitier.

Le produit peut également consister en une somme d’argent. C’est d’ailleurs l’hypothèse la plus courante. Ce produit est alors soumis au quasi-usufruit. Il en est ainsi par exemple du prix de la cession de biens d’une entreprise.

Lorsque l’usufruit est viager, l’usufruitier est alors le constituant et les nus-propriétaires les héritiers. L’obligation de l’usufruitier sera ainsi simplement une dette de succession. L’usufruitier pourra, dés lors, disposer librement des produits consistant en somme d’argent. La seule condition est de préserver la valeur initiale du bien.

 

1. Les obligations de l’usufruitier

 

Les obligations de l’usufruitier reposent en réalité sur le caractère temporaire de l’usufruit. L’usufruitier n’est pas à proprement parler le propriétaire. Ces pouvoirs sont limités par les droits du nu-propriétaire. Ce dernier est appelé à être le propriétaire lors du remembrement des droits. Il appartient à l’usufruitier de conserver la substance de la chose objet de l’usufruit.

L’obligation, la seule, qui incombe à l’usufruitier, semble le respect du droit futur de propriété du nu-propriétaire. Mais il appartient à l’usufruitier de considérer les solutions et les mesures de conservation à prendre. Ainsi, il a été admis que l’usufruitier puisse changer la destination du bien si cela lui semble nécessaire afin de préserver la chose, et par tant les droits du nu-propriétaire.

 

• 2 : La propriété temporaire

 

De ce qui vient de précéder, nous avons vu que le nu-propriétaire doit attendre la fin de l’usufruit afin de recouvrer tous les droits de propriétaire. Tous les pouvoirs se retrouvent, pendant l’usufruit, entre les mains de l’usufruitier. Celui-ci dispose librement du bien, matériel ou immatériel, à la seule réserve d’assurer la conservation du bien et la conservation du droit futur du nu-propriétaire.

 

1. Nu-propriétaire, propriétaire

 

Selon les aspirations du code civil, la qualité de propriétaire est gardée par le nu-propriétaire. Dans ce cas, le nu-propriétaire serait le propriétaire qui n’aurait, ni le droit de jouir de la chose, ni le droit de disposer librement de la chose. Seuls quelques auteurs s’obstinent à reconnaitre cette qualité de propriétaire au nu-propriétaire en essayant d’établir un rapport d’illusion et suspensif entre le bien et le nu-propriétaire.

En réalité, le nu-propriétaire est celui qui a la vocation de devenir le propriétaire du bien à l’extinction de l’usufruit. Attribuer la qualité de propriétaire actuel à ce dernier pendant l’usufruit reste illusoire. Mais la question est dés lors si la propriété revient à l’usufruitier ?

 

1. L’hypothèse d’une propriété temporaire de l’usufruitier

 

Si le nu-propriétaire n’est pas considéré comme le propriétaire du bien, à qui revient cette propriété. En effet, le bien, bien que mis en usufruit, doit nécessairement avoir un propriétaire. Déjà à l’époque romaine, il a été proposé de partager la propriété entre l’usufruitier et le nu-propriétaire. Ainsi, le statut de propriétaire a été accordé entre les deux tout en s’étalant dans le temps, le nu-propriétaire étant le seul propriétaire reconnu à l’extinction de l’usufruit.

Ce partage de la propriété revient à instituer une propriété temporaire à l’usufruitier pendant la période de l’usufruit. Bien que cette solution ne soit pas consacrée par le code civil actuel, elle semble être la mieux appropriée.

Néanmoins, cette solution est de nature à créer un droit réel nouveau, une création à laquelle s’oppose la doctrine majoritaire. Mais la jurisprudence cette fois ne suit pas l’avis des auteurs en arguant que « Les articles 544, 546 et 552 du Code civil sont déclaratifs du droit commun relativement à la nature et aux effets de la propriété mais ne sont pas prohibitifs. Ni ces articles, ni aucune autre loi n’excluent les diverses modifications et décompositions dont le droit ordinaire de propriété est susceptible ». Ainsi la jurisprudence est-elle favorable à la création de nouveau droit réel.

Chapitre II : L’usufruit temporaire, application concrète

 

L’usufruit se démarque comme le démembrement par excellence, bien qu’i ne soit pas le seul démembrement de la propriété que notre droit positif consacre. L’usufruit s’avère être l’outil nécessaire dans la gestion de patrimoine, mais également et surtout dans la transmission de patrimoine à laquelle les notaires ont trouvé la solution idéale.

L’usufruit a pour vocation d’être temporaire. La mort de l’usufruitier réalise de plein droit le remembrement du droit de propriété entre les mains du nu-propriétaire. Mais il est possible de convenir d’un terme pour l’usufruit. L’usufruit à terme est fonction d’un terme certain, comme la prescription lors de sa constitution d’une durée. Mais il peut également être établi sur un terme incertain, conditionné par un évènement. C’est ainsi qu’un usufruit peut prendre s’éteindre à la fin des études d’un enfant.

Ce mécanisme présente un intérêt majeur. La réunion de la nue-propriété et de l’usufruit n’entraine en effet aucune incidence sur le plan fiscal conformément à l’article 1133 du code général des impôts. Aucun impôt, aucune taxe n’est à recouvrir à la mort de l’usufruitier. Ainsi, le recours à l’usufruit présente un intérêt non négligeable dans le cadre de transmission de patrimoine au sein de la famille, mais il trouve également son application en matière professionnelle.

L’usufruit temporaire ne prétend pas évincé le modèle de l’usufruit. En réalité, il suit les principes directeurs de ce modèle. Néanmoins, il présente certaines spécificités bien qu’il soit considéré de statique par bien des auteurs. L’usufruit temporaire affirme sa singularité vis-à-vis de l’usufruit classique dit viager par sa finalité d’ordre économique.

L’usufruit temporaire trouve ainsi application dans la gestion de patrimoine privé, mais également dans la gestion de patrimoine professionnelle. Ainsi, dans une première partie, nous exposerons l‘application de l’usufruit temporaire dans la gestion de patrimoine privé (Section 1). Dans une seconde partie, nous reviendrons sur l’intérêt d’ordre fiscal que représente l’opération (Section 2).

Section 1 : L’usufruit temporaire et la gestion de patrimoine

 

L’usufruit trouvant son intérêt dans la gestion de patrimoine, il s’applique à la gestion de patrimoine privée. Mais l’entreprise trouve également son intérêt dans l’usufruit temporaire. Il s’applique également dans la gestion de patrimoine professionnelle.

 

• 1 : Le patrimoine privé

 

L’usufruit temporaire est un outil essentiel dans la transmission du patrimoine privé. Il est ainsi utiliser dans les modes de successions. Il revêt dans ce cas un caractère gratuit. Mais l’usufruit temporaire présente également un intérêt certain dans l’acquisition et la gestion de biens immobiliers. Dans ce dernier cas, il présente un caractère onéreux.

 

1. La transmission de patrimoine

 

Deux méthodes peuvent être relevées. Soit, c’est l’usufruit qui est transmis et la nue propriété gardée par le constituant de l’usufruit, soit c’est la nue propriété qui est transmises et le constituant garde l’usufruit du bien.

 

1. La transmission de l’usufruit temporaire

 

1. Transmission aux enfants

 

L’usufruit temporaire peut réaliser une libéralité. Il s’applique notamment entre enfant et parent comme une donation sans pour autant être qualifier ainsi, autant sans les charges générées par la donation, notamment en matière fiscale. En effet, la libéralité, la mise à disposition d’un logement par exemple considéré comme une donation e fruits, est sujet à réduction.

Il permettra également aux héritiers de ne plus avoir besoin d’établir de compte à la mort du donateur. Un tel compte est souvent une cause de mésentente entre les héritiers si aucune donation n’a été faite. Les ayant-causes sont souvent en désaccord lors du compte et le partage des biens laissés par le défunt.

L’usufruit temporaire est également utilisé pour subvenir aux besoins des enfants. A titre d’exemple, les parents donnent en usufruit un immeuble à un enfant pour que celui-ci puisse en récolter les fruits pendant la durée de toutes ses études. Conséquences d’une telle donation d’usufruit, les parents ne gardent plus que la nue propriété de l’immeuble.

Ainsi, les parents se dessaisissent de la possession de l’immeuble. Puisqu’ils ne perçoivent plus de loyers de l’immeuble, ces loyers sont déduits de l’assiette de l’imposition sur le revenu. Ainsi, l’assiette de l’ISF sera diminuée de la valeur du bien donné en usufruit, mais également des dettes contractées pour l’acquisition ou la conservation de l’immeuble.

Il appartiendra à l’usufruitier de s’acquitter des impôts générés par l’immeuble, notamment en ce qui concerne les revenus perçus pour la location de l’immeuble. Mais s’agissant d’une donation en usufruit à un étudiant, ce dernier sera exonéré d’impôts. Il en est ainsi de l’Impôt de solidarité sur la fortune, ISF.

 

1. Transmission entre époux

 

Une autre difficulté d’ordre privé est le règlement des comptes entre les époux divorcés. Sur la matière, l’usufruit temporaire peut contribuer au maintien du niveau de vie du conjoint séparé. L’article 274 du code civil, relatif à la prestation compensatoire en capital, dispose que le juge décide des modalités d’exécution de cette dernière. Ainsi, parmi les formes proposées se révèle l’attribution d’un droit temporaire ou viager d’usage, d’habitation ou d’usufruit.

Mais ce cas se limite à la prestation compensatoire entre époux divorcés. La Cour de cassation a refusé d’appliquer un tel usufruit dans des demandes de dommages intérêts par l’épouse séparée de corps. La haute juridiction  rappelle le caractère d’ordre public de l’article 274 qui empêche le juge de constituer un usufruit en dehors des cas prévus par ce texte.

Une protection du conjoint survivant peut également constituer un usufruit temporaire. Le code de la propriété intellectuelle organise ainsi une protection de l’époux survivant sur les droits d’exploitation des œuvres du défunt. L’article 123-6 dudit code prévoit spécialement l’attribution de l’usufruit au conjoint survivant « contre lequel n’existe pas un jugement passé en force de chose jugée de séparation de corps ». Le droit ne s’éteint que si le conjoint survivant ne contracte un nouveau contrat de mariage.

Une telle protection est estimée par le code pour la coopération et la participation du conjoint dans les œuvres du défunt. Les droits visés excluent les droits moraux mais touchent les droits patrimoniaux de l’auteur. D’une part, ce sont des droits relatifs au monopole d’exploitation lui-même, du droit de reproduction et du droit de représentation. D’autre part, l’usufruit touche le droit de suite lié aux œuvres graphiques ou plastiques.

 

1. La méthode de rétention

 

Il arrive que les parents se réservent l’usufruit d’un bien pendant une durée limitée et transmet la nue propriété aux enfants. Les enfants ne deviendront réellement propriétaires qu’au moment du remembrement de tous les droits, soit à la fin de l’usufruit temporaire. L’attrait d’une telle méthode est principalement d’ordre fiscal.

La constitution d’un usufruit temporaire par voie de rétention permet en effet de limiter la masse taxable lors d’une transmission à titre gratuit. L’article 762-II du Code général des impôts, évalue l’usufruit temporaire transmis à titre gratuit « aux 2/10èmes de la valeur de la propriété entière pour chaque période de dix ans de la durée de l’usufruit, sans fraction et sans égard à l’âge de l’usufruitier ».

 

1. La gestion de biens immobiliers

 

1. Usufruit temporaire et organisme d’ENL

 

L’usufruit a trouvé une nouvelle application dans l’investissement dans les logements sociaux. L’investisseur privé a la possibilité d’acquérir un bien immobilier à un prix largement inférieur à la condition de donner l’usufruit à un organisme public responsable des logements sociaux pendant une durée de quinze années. L’avantage est double. Pour l’investisseur, l’intérêt est l’acquisition d’immeuble à terme et à bas prix. Pour l’administration, il s’agira d’augmenter le nombre de logements sociaux disponibles.

L’usufruit classique revêt un caractère viager, surtout lorsqu’il est constitué pour une personne physique. L’usufruit cesse ainsi de produire ses effets au décés de l’usufruitier. Ce caractère temporaire qui concède un caractère aléatoire de l’usufruit révèle la faiblesse de l’usufruit viager. Le code civil a ainsi prévu un usufruit temporaire d’une durée maximale de trente ans qui est applicable, tant pour une personne physique qu’une personne morale. La conséquence d’un tel renouveau est la possibilité de continuer l’usufruit au-delà du décès de l’usufruitier jusqu’au terme, n’excédant toutefois pas les trente années.

Un décret du 15 mai 2007 précise les conditions financières auxquelles sont assujettis les cocontractants, tout en organisant la protection des locataires. Selon la loi, l’investisseur nu-propriétaire et l’usufruitier bailleur social se partagent l’investissement à hauteur de 60 % pour le premier et de 40 % pour le second.

1. Usufruit temporaire et investissement privé

Le propriétaire peut gérer son patrimoine immobilier en constituant un usufruit temporaire sur les biens immobiliers au profit d’une personne morale bailleur social. Le propriétaire conserve ainsi la nue propriété de l’immeuble Le bailleur social quant à lui, peut ainsi mettre les biens en location et en récolter les fruits. 

La durée d’une telle convention d’usufruit est d’un minimum de quinze années, sans pour autant dépasser les trente années au risque de tomber dans le régime de l‘usufruit viager. La valeur de l’usufruit est équivalente à la capitalisation de 50 à 60 % des loyers du marché en valeur actualisée sur la période concernée.

La spécificité de cet usufruit se révèle dans l’aspect de cession d’usufruit de l’opération. Mais cette cession temporaire d’usufruit fait l’objet de controverse dans le droit français. En effet, le droit français, par lui-même, écarte l’idée de cession temporaire. Une cession ne peut être temporaire. La cession doit avoir pour finalité de dessaisir une personne des pouvoirs sur une chose et d’investir le cessionnaire de tous ces pouvoirs, sans restriction.

Néanmoins, certaines institutions du droit français reflètent la possibilité d’une telle cession temporaire menant à une transmission temporaire de la propriété. Ne parlerons-nous ici que de la cession fiduciaire qui revêt certainement un caractère temporaire de la cession fiduciaire, de la propriété de la chose.

Dés lors, le prix de la cession peut s’échelonner pendant la durée de la convention d’usufruit. La fraction annuelle du prix payé par le bailleur social peut ainsi représenter entre 50 et 60 % du montant du loyer annuel que le propriétaire aurait pu percevoir en louant le bien au prix du marché. Un tel mécanisme tend ainsi pour le propriétaire de l’immeuble de se dessaisir du bien, pouvant contourner ainsi les règles fiscales, et en même temps continuer à percevoir les fruits de l’immeuble.

Parmi les avantages de l’usufruit temporaire, notamment par rapport à un bail ordinaire, le nu-propriétaire se décharge des travaux à effectuer sur l’immeuble. En effet, d’un contrat de bail, le locataire peut contraindre le bailleur à effectuer les réparations nécessaires se rapportant à l’entretien de l’immeuble. Le nu-propriétaire est affranchi d’une telle contrainte.

A l’extinction de l’usufruit, il est procédé au remembrement des droits. La propriété est recouvrée de plein droit entre les mains du nu-propriétaire, sans qu’il y ait des charges fiscales supplémentaires à s’acquitter pour le nu-propriétaire qui redeviendra le propriétaire légitime de l’immeuble.

 

• 2 : La gestion du patrimoine professionnel

 

Il s’agit d’inscrire un bien immobilier dans l’actif d’une entreprise, mais sous la forme d’une immobilisation incorporelle. En effet, il s’agit pour l’entreprise d’acquérir un immeuble et de gérer celui-ci tout en évitant les contraintes d’une telle acquisition.

 

1. L’intérêt de l’acquisition par démembrement temporaire

 

Les intérêts rattachés au démembrement sont multiples pour l’entreprise. Ces avantages procurés par l’opération se manifestent autant pendant le démembrement qu’après celui-ci, et autant pour le nu-propriétaire que la société d’exploitation.

 

1. Les avantages pendant le démembrement

 

La société d’exploitation jouit, par l’acquisition par démembrement, de la même sécurité que celle procurée par un bail. En effet, l’entreprise n’aura pas à acquérir à proprement parlé la propriété de l’immeuble. La valeur de l’acquisition sera moindre par rapport à l’acquisition en pleine propriété d’un immeuble. Ainsi, la société d’exploitation  ne sera pas affectée dans la trésorerie de l’entreprise. Le prix de la cession est normalement inférieur au loyer ordinaire. De ce fait, la société améliorera les résultats de l’exploitation.

Le nu-propriétaire est le plus souvent une société civile immobilière. Pr usufruit temporaire, la société ne garde que la nue propriété de l’immeuble. Les revenus fonciers seront récoltés par l’usufruitier. Le nu-propriétaire ne supportera aucune fiscalité sur ces revenus. La taxe foncière n’est due que par la société d’exploitation qui est l’usufruitier.

 

1. Les avantages à la fin du démembrement

 

La reconstitution du droit de propriété n’ouvre aucuns droits supplémentaires à payer. La fin de l’usufruit n’a aucune incidence fiscale sur le remembrement des droits entre les mains du nu-propriétaire. L’intérêt majeur est réellement d’ordre fiscal. Contrairement aux baux, aucune taxation au titre d’impôt sur le revenu n’est exigée lors du retour sans indemnité des constructions dans le patrimoine su propriétaire. L’usufruit s’éteignant à son terme, l’usufruitier ne devra payer aucune plus value professionnelle.

Néanmoins, pour que l’usufruit temporaire puisse déployer ses pleins effets, un équilibre doit être respecté dans la convention. Par ailleurs, la société nue propriétaire doit avoir une réalité économique sous peine d’être qualifiée de société fictive.

 

1. Les conditions d’inscription du droit incorporel

 

C’est la jurisprudence administrative qui a posé les conditions d’inscription d’un droit incorporel dans l’actif immobilier d’une entreprise. Il doit constituer une source de revenus régulière, avoir une pérennité suffisante et être cessible. Cette condition de pérennité suffisante est admise dés lors que la durée de l’opération excède les dix années.

Le droit incorporel est une source régulière de profit, que l’immeuble soit utilisé par l’entreprise pour les besoins de l’exploitation L’immeuble doit contribuer au résultat de la société. Il peut également être loué, auquel cas le droit d’usufruit est source de revenus locatifs.

Sur la question de l’amortissement de l’usufruit, la doctrine administrative refuse l’idée d’un amortissement de l’usufruit, faute de dépréciation par l’usage ou le temps. Mais Le tribunal administratif de Poitiers a jugé que l’usufruit temporaire dans le litige dont il était saisi subissait chaque année un amoindrissement de valeur irréversible justifiant une dotation annuelle du compte d’amortissement calculée sur 30 années. Le tribunal administratif de Paris a également retenu la même solution. La doctrine majoritaire penche également pour cette possibilité de l’usufruit en tant qu’élément incorporel dans l’actif immobilier de l’entreprise.

La question des constructions est également au cœur des débats. En effet, à qui appartient la propriété des constructions ? Les textes sont muets sur la question, ne parlant pas de ces constructions. Par extension de l’article 599 du code civil, des auteurs attribuent la propriété de ces constructions à l’usufruitier jusqu’à l’extinction de l’usufruit.

Mis d’autres auteurs ne se rallient pas à cette position. Pour ces derniers, l’usufruit des constructions reviendrait à l’usufruitier. La nue propriétaire des constructions seraient attribuée au nu-propriétaire du sol.

L’intérêt de l’usufruit temporaire est majoritairement d’ordre fiscal. En effet, la fiscalité de cette opération est attrayante sur plusieurs points. Il serait dés lors essentiel de s’attarder davantage sur l’aspect fiscal de l’usufruit temporaire.

 

Section 2 : La fiscalité de l’usufruit temporaire

 

L’usufruit présente l’intérêt de la répartition des droits entre deux personnes, l’usufruitier et le nu-propriétaire. Cette dissociation ne se rétablie qu’à la fin et à l’extinction de l’usufruit. Le fait est que le bien, bien que la propriété soit démembrée, reste une richesse et continue de générer ses fruits et ses produits. Les fruits et les produits du bien ouvrent droit à imposition pou l’administration. A qui reviennent ces charges ?

 

• 1 : Les règles fiscales de l’usufruit

 

Ces règles fiscales obéissent à deux règles successives. D’abord, la dissociation des droits pendant le démembrement entraine des règles particulières, notamment sur le redevables de l’imposition. Ensuite, les règles fiscales obéissent à la non-imposition de la réunion des droits à la fin de ‘usufruit.

 

1. Le redevable pendant le démembrement

 

Par le jeu de la dissociation des droits pendant le démembrement, le nu-propriétaire ne supporte quasiment aucune des charges fiscales que pourraient générer le bien objet de l’usufruit. La quasi-totalité des impôts pèsent sur l’usufruitier qui est le seul redevable de l’impôt sur le revenu. Il en est également ainsi de la taxe d’habitation qui est à la charge seul de l’usufruitier qui a l’occupation de l’immeuble.

Les seules taxes auxquelles est assujetti le nu-propriétaire sont les taxes qui portent sur le capital qui lui reviendra au terme de l’usufruit. Il en est ainsi, notamment, en ce qui concerne l’impôt sur les plus-values réalisées à l’occasion d’une cession avec remploi. 

Certains auteurs appellent l’usufruitier le propriétaire fiscal. En effet, devant l’administration fiscale, la personnalité fiscale est supportée seul par l’usufruitier. L’usufruitier est considéré comme le propriétaire temporaire et virtuel du bien. Il a la propriété utile. Il a en sa possession le bien, il peut en user à sa volonté sans interférence avec le nu-propriétaire. La seule limite étant la conservation de la chose en l’état pour préserver les droits futurs du nu-propriétaire.

Le quasi-usufruit est assimilé par l’administration fiscale à l’usufruit pour les besoins de l’évaluation fiscale. Mais les règles concernant les plus-values sont propres au quasi-usufruit.

 

1. La non-imposition de la réunification des droits

 

1. Le principe

 

L’intérêt attrayant de l’usufruit qui a propulsé sa propagation est l’avantage fiscal qu’il procure lors du remembrement. Les notaires y ont trouvé ainsi la solution en matière de transmission de patrimoine et de gestion de biens immobiliers.

« (…) la réunion de l’usufruit à la nue-propriété ne donne ouverture à aucun impôt ou taxe lorsque cette réunion a lieu par l’expiration du temps fixé pour l’usufruit ou par le décès de l’usufruitier ». En droit fiscal, ce principe est acquis. Mais une partie de la jurisprudence civile pourtant ouvre le débat sur la question.

 

1. Le débat sur la non-imposition

 

La position d’une partie de la jurisprudence civile s’appuyait sur l’argument de Pavot. En effet, selon l’auteur, il n’y a pas de mutation en cas d’extinction de l’usufruit. « La loi ne voit dans cet événement que le terme d’une servitude temporaire, c’est-à-dire le dégrèvement, la disparition pure et simple d’une charge réelle qui grevait la propriété (…). Le nu-propriétaire, loin de rien acquérir de l’usufruitier, ne fait que recouvrer jure suo son plein pouvoir sur la chose ».

L’autre argument en faveur de la non-imposition de la réunion des droits reposait sur ce que la nue propriété n’avait de valeur autre que l’expectative de l’usufruit. « L’expectative de l’usufruit n’est rien autre chose que la nue-propriété, car c’est le retour ultérieur de l’usufruit qui donne à la propriété sa valeur actuelle. Donc en payant l’impôt sur le prix de la nue-propriété, l’acquéreur l’a payé sur le pied de la valeur du fond à l’époque de l’aliénation ».

La Cour de cassation française a été réticente sur l’application de ce principe de non-imposition de l’extinction de l’usufruit. Par deux arrêts notamment, la Cour a affirmé cette réticence.

Mais les tribunaux civils ne se sont pas ralliés à cette opinion de la haute juridiction. En effet, pour le tribunal de La Seine, « L’acquisition de la nue-propriété comprenait implicitement le droit à la jouissance au moment où elle s’ouvrirait au profit de la comtesse de Polignac (nu-propriétaire), par suite de l’extinction de l’usufruit ; que cette réunion de l’usufruit à la nue-propriété n’a donc fait que dégrever celle-ci de la charge temporaire qui pesait sur elle, sans opérer de transmission nouvelle ».

L’administration fiscale s’est finalement rallié à la proposition des tribunaux civils. « Il n’est rien dû pour la réunion de l’usufruit à la nue-propriété, lorsque cette réunion a lieu par le décès de l’usufruitier ou l’expiration du temps fixé pour la durée de l’usufruit ». « L’impôt perçu pour la nue-propriété, soit sur le prix convenu, soit sur l’évaluation fixée par la loi, atteint la valeur actuelle de cette nue-propriété eu égard aux probabilités de la réunion plus ou moins prochaine de l’usufruit ».

 

• 2 : La condamnation de l’usufruit fictif

 

La Cour de cassation entend durcir les mesures contre les démembrements de propriété réalisés entre héritiers présomptifs dans l’interprétation de l’article 751 du Code général des impôts. Ainsi, la Cour a été une présomption irréfragable de « fictivité » des démembrements. La décision de la Cour de cassation remet ainsi en cause les avantages fiscaux de l’usufruit en soumettant aux droits de succession les opérations visées par l’article 751 du CGI lors du décès de l’usufruitier.

Le principal but de l’ article 751 du CGI vise les montages frauduleux pour échapper aux droits de succession. « il n’est pas rare de voir certaines personnes, dont la presque totalité de la fortune consiste en valeurs mobilières, faire échapper leurs héritiers à l’impôt de mutation par décès en faisant établir de leur vivant, pour les rentes, actions et obligations dépendant de leur patrimoine, des titres nominatifs au nom de leurs héritiers présomptifs ou descendants d’eux pour la nue-propriété et à leur nom pour l’usufruit. Il est possible, par des procédés analogues, d’éluder le paiement du même impôt sur les immeubles et les fonds de commerce, en réalisant une acquisition, conjointe de l’usufruit au nom du disposant et de la nue-propriété au nom de l’héritier que l’on veut avantager (…). L’article proposé établit, sous réserve de la preuve contraire, une présomption de transmission par décès à l’égard de toutes les valeurs et de tous les biens appartenant pour l’usufruit au défunt et pour la nue-propriété à l’un des présomptifs héritiers ou descendants d’eux ».

Il appartint aux parties de prouver le caractère réel de l’opération. Il s’agissait ainsi d’une présomption irréfragable. Néanmoins, la Cour de cassation, par un arrêt du 23 janvier 2007, pose une présomption irréfragable.

Dans cet arrêt de 2007, les juges portent l’accent sur la nécessité de la donation sur le bien objet de l’usufruit et non sur la somme d’argent destiné à acquérir ce bien en vue de le partager en usufruit et en nue propriété par la suite. 

Mais cet arrêt de la Chambre commerciale est rudement critiqué de sa position rigide. Ainsi, selon certains auteurs, « l’affirmation de la Cour de cassation, sans autre démonstration ni motivation, selon laquelle la donation préalable d’une somme d’argent est un acte fictif n’emporte pas la conviction. En se prononçant de la sorte, la Cour de cassation risque la critique sur le terrain du principe constitutionnel de sécurité juridique. Sans s’appesantir ici sur le nombre d’opérations qui seront reprises lors du décès de l’usufruitier qui avaient été réalisées sur le fondement d’une interprétation tout aussi stricte de l’article 751 du CGI autorisant la preuve contraire, il n’appartient assurément pas au juge de rejeter une disposition légale claire en écartant contra legem une présomption explicitement réfragable ».

Conclusion

 

En conclusion, le démembrement est la dissociation des attributs du droit de propriété. Il dissocie l’usus, le fructus et l’abusus. Le modèle du démembrement de la propriété est l’usufruit. L’usufruit confère l’usus et le fructus à son bénéficiaire, l’usufruitier, ne laissant plus ente les mains de celui qui a constitué l’usufruit que la nue propriété.

L’usufruit confère la majeure partie des pouvoirs entre les mains de l’usufruitier. Le nu-propriétaire ne pouvant interférer dans la façon dont l’usufruitier use du bien. La seule limite qui s’impose à l’usufruitier est le maintien du bien en l’état. En effet, l’usufruit n’est que temporaire. La finalité de l’usufruit est le remembrement de tous les droits sur la tête du nu-propriétaire.

L’usufruit répond d’un caractère temporaire, mais également autonome. L’usufruit crée une situation d’indépendance entre l’usufruitier et le nu-propriétaire. Cette autonomie et ce pouvoir  accordée à l’usufruitier est d’ailleurs le sujet du débat de la propriété du bien pendant l’usufruit. Il en ressort que l’usufruitier, ayant tous les pouvoirs entre ses mains, peut être considéré comme le propriétaire temporaire.

Bien que l’usufruit soit temporaire, le code civil a également aménagé un usufruit temporaire qui ne peut excéder une durée de trente années. L’inconvénient de l’usufruit classique dit viager était la dépendance de l’usufruit en la personne de l’usufruitier. Le décés de l’usufruitier emportait la fin de l’usufruit. L’usufruit temporaire continue jusqu’au terme convenu.

Le démembrement temporaire connait un essor considérable et trouve application dans la sphère familiale, mais également dans la sphère professionnelle. Ainsi, n’est-il pas rare que les entreprises l’utilisent dans l’acquisition et la gestion de patrimoine immobilier.

Sur le plan fiscal, l’usufruit, autant que l’usufruit temporaire, présentent un avantage considérable. D’abord, la propriété étant temporairement déplacé sur la tête de l’usufruitier, la propriété fiscale est également déplacée sur la tête de l’usufruitier. Le nu-propriétaire sera libre de toute imposition jusqu’à ce que l’usufruit prenne fin et opère le remembrement du droit de propriété. 

L’autre avantage de l’usufruit temporaire est que la réunion des droits n’ouvre pas à des droits et impôts supplémentaires. En effet, il est considéré que cette réunion n’opère pas une mutation pouvant ouvrir une imposition. Néanmoins, la jurisprudence tend à aboutir à une présomption de « fictivité » de l’usufruit. Le droit veut éviter le recours à des procédés tendant à évincer les droits fiscaux, notamment en ce qui concerne les droits de successions.

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