LES INCIDENCES DE LA DEMATERIALISATION DU MARCHE IMMOBILIER POUR LES INVESTISSEURS PRIVES

L’investissement immobilier est un secteur en plein essor actuellement en France. De plus en plus d’investisseurs s’intéressent à ce secteur immobilier. En l’espace de huit mois, l’investissement immobilier a connu une hausse de 9,5%, ce sont ceux qui ont pour objet les bureaux qui ont généré le plus de revenu.

Au niveau de cet investissement immobilier, les investisseurs privés tentent de trouver des solutions pour assurer des revenus complémentaires ainsi que leur retraite. Les placements financiers font partie de ces solutions ils sont constitués par ce qu’on appelle la « pierre papier ». L’objet principal de la pierre papier est l’immobilier, celui-ci constitue de support au placement en question. Avant, la pierre papier ne concerne qu’un seul produit qui est la SCPI, mais actuellement, il existe d’autres produits cotés ou non cotés qui entrent dans le contexte de la pierre papier.

On distingue plusieurs formes de pierre papier, la SCPI ou Société civile de placement immobilier qui est la forme la plus connue, l’organisme de placement collectif en immobilier ou OPCI, les Sociétés d’investissement immobilier cotées ou SIIC, les OPCVM.

La SCPI comme étant la forme la plus connue constitue un placement financier qui présente beaucoup d’enjeux pour les investisseurs privés. Depuis plusieurs années la collecte nette des SCPI ne cesse de croitre en France pour atteindre en 2010 un montant record de 2,4Mds€ soit trois fois plus qu’en 2009.

Une tendance qui se confirme sur les huit premiers mois de 2011 preuve du recentrage vers l’immobilier des investisseurs privés et d’une volonté marquée des institutionnels de donner plus d’importance aux biens réels dans leurs allocations d’actifs.

Avec une capitalisation actuelle de 22 milliards d’Euro, les SCPI ont écrit une histoire remarquables depuis leur naissance dans les années 60 : un parcours ponctué de phases d’essor rapide, de rupture, de nécessaires modernisations et de périodes de maturité notamment depuis les différentes crises qui ont ébranlé les marchés boursiers à compter de 2001.

Les véhicules d’investissement de la pierre papier constituent une dématérialisation du marché immobilier auprès des investisseurs privés car l’acquisition de l’immeuble se fait par le biais de titres ou de parts dans l’un des véhicules de placement, on parle d’immobilier papier, il ne s’agit plus d’un investissement direct mais plutôt d’un investissement collectif.

Chaque véhicule d’investissement présente des avantages à l’égard des investissements privés mais elle présente également des contraintes. La pierre papier est connue pour la défiscalisation, des avantages fiscaux sont accordés aux investisseurs privés. Il existe également d’autres modes d’acquisition d’immeubles comme par le biais d’une société civile immobilière, d’une société civile à responsabilité limitée ou d’une société civile de portefeuille ; l’objectif étant de bénéficier des avantages fiscaux et d’une liquidité. Parlant de liquidité, certains véhicules d’investissements présentent une liquidité assurée comme l’OPCI par exemple, par contre, pour la SCPI, de longues discussions s’installent encore et remettent en cause l’existence d’une liquidité.

Face à ces divers constats, la question qui se pose est la suivante : Quels sont les effets de la dématérialisation du marché immobilier auprès des investisseurs privés ?

Les effets peuvent être positifs comme ils peuvent être négatifs. Sur le plan théorique, les effets de la dématérialisation peuvent faire couler beaucoup d’encres. Pratiquement, l’élaboration du plan suivant permettrait d’aboutir à des résultats plus concrets :

I/ La pierre papier : un investissement juridiquement sécurisé

II/ Mais dont le rendement et la profitabilité sont loin d’être uniformes

III/ Avec cependant une souplesse d’intégration au sein de stratégies patrimoniales diversifiées.

LA PIERRE PAPIER : UN INVESTISSEMENT JURIDIQUEMENT SECURISE

Il est d’abord nécessaire ici d’introduire la notion de pierre papier de manière à apporter plus de précisions à notre étude de recherche.

La pierre papier est une notion qui englobe les différentes formes de placement financier qui a pour support un immeuble. Auparavant, l’utilisation de ce terme a été utilisée dans le cadre des SPCI. Actuellement, la notion de pierre papier s’applique par rapport à d’autres véhicules d’investissement, qu’il s’agisse de placement côté ou pas.

La pierre papier prend plusieurs formes. On peut citer la SCPI (Société civile de placement immobilier), l’OPCI (Organisme de placement collectif en immobilier), les SIIC (Sociétés d’investissement immobilier cotées) et les OPCVM immobiliers qui englobent les SICAV ou les fonds communs de placement et entrant dans le cadre d’investissement comme les SIIC.

La pierre papier est considérée comme étant un investissement juridiquement sécurisé en raison du fait que l’investisseur ne peut être propriétaire d’un immeuble qui peut présenter des risques de non rentabilité dans le futur, il place des fonds dans plusieurs immeubles.

Cette sécurité juridique se rencontre dans chaque véhicule d’investissement proposé dont les différentes formes ont été déjà évoquées précédemment. Dans le cadre de cette étude, il s’agit pour nous de porter notre étude sur les sociétés foncières cotées ou SIIC, les SCPI et les OPCI.

1/ Au niveau des différents véhicules d’investissement proposés :

Il appartient à l’investisseur de choisir le véhicule d’investissement qui lui convient le plus et le choix peut porter sur plusieurs aspects.

1.1/ Société foncières cotées ou SIIC (cf. : marché réglementé, encours gérés)

1.1.1/ Le statut des SIIC

Concernant en premier lieu l’origine de la Société d’Investissement Immobilier Cotée, des entreprises similaires ont déjà été existé depuis longtemps notamment aux Etats-Unis avec le Real estate investment trust lequel a été crée en 1960 et en Belgique avec les Sociétés d’Investissement à Capital Fixe en Immobilier. En ce qui concerne la France, le régime de cette catégorie de sociétés n’a été adopté qu’en 2000. Plusieurs SIIC se sont en effet constituées et développées cette année.

Avant le début du XXIème siècle, la majorité des véhicules d’investissement qui exerçaient dans l’immobilier n’était pas cotée en bourse. Cela avait cependant pour conséquence d’affecter le développement du secteur dont les ressources financières étaient très limitées.

Grâce à l’instauration de ce régime, ceux qui décident de mettre sur pieds une société immobilière cotée bénéficieront d’un système de taxation des bénéfices spécifique qui sera bien différent du régime d’imposition applicable aux sociétés industrielles. En effet, si dans ces dernières, ce sont leurs activités qui sont imposables, dans les Société d’Investissement Immobilier Cotée, ça sera les actionnaires qui seront taxés. Lorsque l’actionnaire est une personne morale, il sera taxé au titre de l’impôt sur les sociétés et quand c’est une personne physique, il sera taxé au titre de l’impôt sur le revenu.

La désignation par Société d’investissement immobilier cotée, donne déjà une idée sur la particularité du régime fiscal applicable à celle-ci .

La création des SIIC s’est concrétisée dans la loi de finances de 2003 dans le principal objectif d’apporter une amélioration par rapport au secteur boursier des sociétés foncières. Parler des SIIC sans apporter une définition parait inconcevable. Ainsi, la SIIC est en premier lieu une société foncière et celle-ci investit des fonds dans des immeubles qui seront achetés par elle, puis gérer de manière à procéder à une location ou à la vente des lieux. En contrepartie de cet investissement, la société foncière obtient des loyers et certainement des plus-values qui seront ensuite versées aux actionnaires sous forme de dividendes.

D’une manière générale, les SIIC possèdent certaines caractéristiques qui le distinguent des autres véhicules d’investissement. Généralement donc, les SIIC sont des sociétés foncières qui sont transparentes sur le plan fiscal. Et justement pour assurer cette transparence, elles doivent être cotées et rester ainsi. Ces genres de sociétés sont obligés également de tenir un actionnariat dispersé.

Au cours de l’année 2006, les SIIC ont été soumises à une limite qui concerne le fait pour un actionnaire principal de ne pas pouvoir détenir plus de 60% d’une SIIC et il doit respecter un pourcentage minimum exigé en matière de flottant. En ce qui concerne l’activité des SIIC, cela se concentre sur l’acquisition d’immeuble, sa construction et sa mise en location.

Après certaines évolutions, le régime des SIIC a changé et est devenu opérationnel, le changement ayant abouti à ce régime fixe s’est poursuivi en quatre étapes :

La mise en place de la SIIC 1 qui a conduit à la création du régime.

Avec la SIIC 2, les apports d’immeubles présentés et pouvant être rémunérés en titres sont soumis à une taxe fixe de 16,5% contre un engagement tenant au fait de garder les biens en question pendant une durée de 5 ans.

Dans le cadre de la SIIC 3, il est possible pour les sociétés de procéder à une vente, dans les meilleures conditions fiscales auprès des organismes faisant appel public à l’épargne.

Et actuellement dans le cadre de la SIIC 4, le pourcentage de détention a été limité et il existe une obligation d’actionnariat dispersé.

1.1.2/ Fonctionnement et régime fiscal

Dans la définition même de la SIIC, on remarque qu’en plus d’être une société foncière, elle est dotée d’une fiscalité particulière. Il est à rappeler ici que le régime SIIC s’est concrétisé dans la loi de finances n°2002-1575 en son article 11 et n’est entré en vigueur qu’en 2003. Nous avons pu voir tout à l’heure les différents dispositifs qui ont complété ce régime déjà installé, ce sont les SIIC 2, SIIC3 et SIIC 4. La conséquence de ce régime réside dans le fait de déplacer l’imposition des revenus immobiliers de la SIIC même qui sont obtenus à l’aide de la location ou de la vente desdits immeubles, et ce, au niveau de l’actionnaire. Et ainsi, les bénéfices sont partagés auprès des actionnaires, obligatoirement. C’est le régime fiscal particulier des SIIC.

La SIIC est donc un régime, ce qui fait qu’une société foncière qui vient de se créer ou qui existe déjà, a le droit de choisir ce régime à certaines conditions. La principale condition tient au fait que la société doit être cotée sur la base d’un marché réglementé, celui de la France par exemple avec un capital supérieur ou égal à 15 000 000 d’euros. L’objet social est aussi indiqué obligatoirement mais la société doit choisir entre l’acquisition ou la construction d’immeubles en vue de location et la détention de participations que ce soit de manière directe ou indirecte. Une fois l’objet de la société choisie, il n’y a plus moyen de changer ou de revenir en arrière.

Dans le cadre même de ce régime fiscal particulier, le régime SIIC ne présente qu’un seul niveau d’imposition. C’est l’avantage même du régime car l’important est de garder la transparence. En d’autres termes, les SIIC bénéficient d’une exonération d’impôt sur les sociétés. Il n’y a point d’amputation de l’IS avant la distribution même si la société fait des profits en vertu de ses activités de location ou de vente d’immeuble. Il n’y a d’imposition que lorsque les dividendes se trouvent entre les mains des actionnaires.

Mais en contrepartie de cette faveur en matière fiscale, les SIIC se trouvent dans l’obligation de procéder à la distribution, en matière de location d’immeubles, des 85% des bénéfices exonérés et en matière de cession les 50% des bénéfices exonérés.

1.1.3. La potentialité du régime SIIC

Il est à noter que seulement en quelques années, le régime SIIC a su apporter à l’économie nationale des résultats économiques consistants. Avant l’année 2003, au cours de laquelle la loi de finance n° 2002-1575 du 30 décembre 2002 a introduit le régime sur le plan juridique, les sociétés foncières cotées étaient handicapées par la règlementation fiscale qui leur était applicable. La vente de biens amortis était par exemple déconseillée en raison de l’impôt sur les plus values qui pesait sur ces catégories d’opération et du niveau de celui-ci.

Ces firmes ne disposaient donc pas de fonds propres suffisant qui permettraient le développement de leurs activités. De plus, le régime fiscal auquel elles doivent se soumettre les a poussé à ne distribuer que très peu, à ne vendre qu’exceptionnellement et à garder le maximum de plus values.

Suite à l’avènement du nouveau régime fiscal, les sociétés qui ont opté pour ce dernier ont gagné en autonomie au niveau de leurs actions et également en dynamisme. De grandes foncières ont alors trouvé le jour. La taille de ces firmes les place actuellement parmi les plus attractives sur le marché des capitaux.

Outre l’importance de leur rôle sur le plan économique et financier, ces entreprises sont devenues des acteurs essentiels de la scène politique. Elles travaillent en étroite collaboration avec les collectivités locales en vue du développement de l’immobilier.et donc pour le développement social.

1.2/ Les SCPI

1.2.1/ Le statut des SCPI

SCPI ou Société civile de placement immobilier est avant tout une société civile immobilière mais ayant une forme particulière. En raison du fait que la SCPI peut faire appel public à l’épargne, celle-ci est soumise à une protection de la loi, plus précisément à l’égard de l’épargnant.

Les SPCI demandent des fonds auprès de quelques investisseurs qui sont dans la moyenne des particuliers et en contrepartie, ces derniers bénéficient des parts sociales. La somme obtenue de la part des investisseurs servira à la SPCI de fonds pour acheter des immeubles qui permettent de percevoir des loyers. La SPCI prend ensuite tous les frais comme la gestion de l’immeuble, son entretien, les impôts et les assurances, pour ensuite procéder à la distribution des résultats réels aux associés et ce, en fonction de la proportion du nombre des parts de chaque associé dans l’actif.

En ce qui concerne les titres offerts au public, il existe des conditions nécessaires et obligatoires à remplir :

La SCPI doit établir une note d’information qui fait l’objet de visa par l’AMF (Autorité des marchés financiers) ;
La SCPI se trouve dans l’obligation de faire publier une notice dans un Bulletin d’Annonces Légales Obligatoires ;
L’établissement d’un bulletin de souscription fait partie aussi des conditions nécessaires ;

L’intervention de l’AMF se résume dans sa mission de contrôle sur les produits proposés par le public, il n’intervient pas ici en tant que gendarme de bourse, une activité qui lui est habituelle.

L’objet de la SCPI est défini par le code monétaire et financier en son article L 214.50 : « Les SCPI ont pour objet exclusif l’acquisition et la gestion d’un patrimoine immobilier locatif. Pour les besoins de cette gestion, elles peuvent procéder à des travaux d’amélioration et, à titre accessoire, à des travaux d’agrandissement et de reconstruction ; elles peuvent acquérir des équipements ou installations nécessaires à l’utilisation des immeubles. Elles peuvent, en outre, céder des éléments de patrimoine immobilier dès lors qu’elles ne les ont pas achetés en vue de les revendre et que de telles cessions ne présentent pas un caractère habituel. »

L’objet de la SCPI se résume donc en quatre points bien distincts : les travaux d’amélioration, les travaux d’agrandissement, les travaux de reconstruction, les cessions.

Les travaux d’amélioration font partie des tâches quotidiennes des SCPI. La tâche consiste ici à doter les locaux d’équipement ou bien des matériels visant le confort, sans pour autant apporter une modification signifiante à la structure déjà existante.

En ce qui concerne les travaux d’agrandissement, les SCPI tendent à accroître l’espace même de l’immeuble pour qu’il soit spacieux et permettant une vie normale dans un cadre pleinement habitable. A compter même de l’acquisition d’un immeuble, la SCPI peut procéder à ces travaux d’agrandissement, avant, il y avait une condition selon laquelle il était obligatoire de posséder l’immeuble pendant trois ans avant de faire un agrandissement, actuellement, ce n’est plus le cas. Par contre, quelques exigences sont posées, le coût de ces travaux ne devrait pas être supérieur à 30% de la valeur réelle de l’immeuble et à 10% en ce qui concerne la valeur vénale du patrimoine immobilier en entier de la SCPI. Dans la mesure où il n’est pas possible de finir les travaux au cours d’un exercice donné, il est possible de cumuler les seuils avec ceux de l’année d’exercice qui va suivre, à raison de 60% et 20%.

Ensuite, nous avons les travaux de construction qui tendent à procéder à la transformation des immeubles en bureaux ou en maisons d’habitation, il peut s’agir aussi de la rénovation totale de l’immeuble en ne gardant qu’une seule façade. En ce qui concerne le coût, celui de ces travaux ne peut être supérieur à 10% de la valeur vénale du patrimoine de la SCPI. Dans la mesure où les travaux ne finissent pas au cours d’une année d’exercice, l’accumulation s’applique comme en matière de travaux d’agrandissement.

Concernant les cessions, il s’agit principalement des cessions d’actifs. Avant de procéder à toute cession, une assemblée générale ordinaire au sein de la société est obligatoire, plus précisément, la vente ne pourra avoir lieu sans l’autorisation de l’assemblée générale des associés. Il n’est pas possible également d’acquérir un immeuble pour ensuite procéder à une revente. La vente de l’immeuble ne peut s’opérer qu’après 6 ans d’acquisition au moins. Dans le cas où la SCPI a procédé à des travaux de reconstruction ou d’agrandissement, ceux-ci doivent être finis avant les 6 ans. La valeur vénale cumulée des immeubles cédés au cours d’un exercice ne doit pas excéder 15 % de la valeur vénale du patrimoine immobilier de la société. L’accumulation de cette limite est possible dans le cas où il n’y a pas eu de cession au cours d’une année ou de deux exercices successifs.

Il existe un seuil obligatoire en ce qui concerne le capital de la SCPI, leur capital social doit être supérieur ou égal à 760 000 euros, un capital qui se divise en parts sociales appartenant aux associés.

1.2.2/ Le régime fiscal des SCPI

Il est à remarquer dans ce domaine que les SCPI bénéficient des avantages au même rang que le fait d’acheter directement des immeubles mais en utilisant un ticket d’entrée à moindre coût. En matière fiscal, il est impératif de faire une distinction entre les SCPI fiscales et les SCPI de rendement.

En matière de SCPI de rendement, appelée également SCPI classique, il existe deux fiscalités : la première est à caractère patrimonial et la seconde à caractère professionnel.

Dans la fiscalité à caractère patrimonial, les revenus de la SCPI sont inscrits obligatoirement par l’investisseur dans ses propres revenus fonciers au moment où il déclare son impôt sur le revenu.

Il est à noter que l’ISF s’applique aux parts dans les SPCI et ainsi, le crédit forme un passif déductible. C’est de par le démembrement de la propriété que l’on rencontre une optimisation fiscale. En d’autres termes, il n’est pas possible de taxer la nue-propriété même si celle-ci est un actif, par contre, le crédit obtenu pour l’obtention de celle-ci constitue le passif déductible.

Dans le cas où la réalisation de la souscription de la SCPI se fait de manière professionnelle, l’application des deux fiscalités est présente. Le même régime s’applique que ce soit pour les commerçants, les professionnels que pour les autres sources de revenus professionnels.

Le cas est différent lorsque la souscription est faite par la société elle-même, c’est le régime des bénéfices industriels et commerciaux qui s’appliquent, il y a donc soumission à l’impôt sur les sociétés. Le régime des SPCI est différent en ce qui concerne la démarche car ces dernières se concentrent dans les biens immobiliers d’habitation qui permettent de recevoir une déduction fiscale (lois Scellier, Malraux, Censi Bouvard…).

1.2.3/ Le fonctionnement de la SCPI

L’administration de la SCPI se fait par le biais d’une société de gestion qui se place sous la hiérarchie d’un conseil de surveillance qui opère dans le contrôle même de cette première. La tenue d’une assemblée générale tous les ans est obligatoire au sein de cette société de gestion. Le contrôle est très accru pour les SCPI en raison du fait qu’un autre organe intervient dans celui-ci, notamment, les commissaires aux comptes et les experts immobiliers.

Les acteurs principaux interviennent dans l’objectif de garantir la sécurité et la performance de l’investissement. Chaque acteur a son propre rôle dans la SCPI, leurs missions ne seront pas encore étudiées dans une autre partie de notre étude.

D’autres organes existent aussi au sein du fonctionnement de la SCPI, comme le commissariat aux comptes qui est investi de la mission de contrôle de la comptabilité de la SCPI et l’expert immobilier qui évalue les immeubles.

1.3/ Les OPCI dont le cadre juridique s’apparente à celui des OPCVM

1.3.1/ Statut de l’OPCI

Cet instrument d’investissement collectif a été institué afin de répondre à des préoccupations auxquelles il fallait trouver des solutions dans le domaine de l’immobilier.

Celui-ci a tout d’abord été crée en vue de mettre à la disposition des sociétés immobilières un produit qui permet de diversifier les risques encourus. D’un autre côté, il a été conçu dans l’objectif de moderniser l’épargne immobilière non cotée. Il permet d’échapper aux contraintes règlementaires qui s’imposaient aux SCPI et donc de promouvoir le développement de la concurrence sur le marché immobilier. Cette modernisation s’est avérée nécessaire dans la mesure où la restructuration du patrimoine immobilier était limitée à une certaine proportion pour les SCPI. Ces dernières étaient alors contraints à conserver leurs immeubles pour une certaines durée avant de pouvoir les restructurer. De plus, les investissements étaient très restreints dans le cadre de la location immobilière et le domaine manquait énormément de liquidité. Le développement des SCPI a alors été largement compromis d’où la nécessité d’une réforme.

OPCI veut dire « Organisme de placement collectif immobilier », comme son nom l’indique, il s’agit d’un produit de placement immobilier qui peut être opéré par le grand public. Celui-ci se rapproche des OPCVM (Organismes de placement collectif en valeurs immobilières) de par son cadre juridique. De ce fait, il est destiné à reproduire les mêmes composantes dont la SICAV et le FCP. Par conséquent, il existe deux formes d’OPCI :

-SPPICAV : Sociétés de Placement à Prépondérance Immobilière à Capital Variable

-FPI : Fonds de Placement Immobilier

Les SPPICAV sont des sociétés anonymes à capital variable et elles interviennent à l’émission des actions en fonction de la demande de souscription. Elles s’adressent non seulement aux particuliers mais également aux investisseurs institutionnels. La personne qui achète des actions en son sein devient actionnaire de la société automatiquement.

Quant aux FPI, il s’agit d’une copropriété entre des valeurs immobilières émettant également des parts. La possession de parts ne conduit pas au statut d’actionnaire.

Comme tous les autres véhicules d’investissement, l’OPCI œuvre dans l’investissement pour l’achat d’immeubles dans l’objectif de procéder à leur mise en location. Contrairement à la SCPI, l’OPCI peut construire elle-même des immeubles, au nom de la société. Toutes les opérations concernant les immeubles sont autorisées à l’égard de l’OPCI sauf le fait d’acquérir des actifs immobiliers avec objet de revente

1.3.2/ Régime fiscal

Par rapport aux SCPI, le régime de l’OPCI a introduit des assouplissements non seulement au niveau des règles régissant la composition d’actifs mais également au niveau du traitement fiscal. Dans ce régime, il lui est possible d’opter soit pour le régime des revenus financiers ou bien pour celui des revenus des capitaux immobiliers.

Pour les SPPICAV, l’imposition des dividendes et des plus-values est constituée par deux opérations différentes, avec des règles différentes.

Pour les dividendes, leur calcul se fait en partie en fonction d’un barème progressif. Il existe un mode de calcul spécifique utilisé par l’administration fiscale tenant compte du montant brut perçu, d’un forfait fixe selon que l’intéressé soit célibataire ou en couple.

Pour les plus-values, elles sont soumises à un taux fixe de 19% avec 12,3% de prélèvements sociaux.

Pour les FPI, les associés remplissent chaque année une déclaration fiscale. Les FPI disposent d’une fiscalité transparente, les revenus perçus ne font pas l’objet d’imposition, par contre, la responsabilité personnelle de chaque associé est acquise sur la part de bénéfices qu’il perçoit

L’imposition des dividendes se calcule en fonction des bénéfices perçus, on distingue les loyers qui sont considérés comme des revenus fonciers et les intérêts qui proviennent des placements financiers.

L’imposition des plus-values se diffère en fonction de circonstances différentes. S’il s’agit d’une plus-value sur valeurs mobilières, les revenus issus des placements sont taxables et ce directement vis-à-vis des porteurs de parts (taux fixe). S’il s’agit de plus-values sur les immeubles, l’imposition s’applique dans le cas d’une vente d’immeuble détenue pendant 15 ans au moins. Et enfin, si cela concerne des plus-values sur les parts, la cession des parts détenus depuis plus de 15 ans entraîne imposition.

1.3.2.2/ Fonctionnement de l’OPCI

Les acteurs qui interviennent pour assurer le bon fonctionnement de l’OPCI sont la société de gestion de portefeuille, le dépositaire, le ou les commissaires aux comptes, les évaluateurs du patrimoine.

La gestion de l’OPCI est donc conférée à la société de gestion de portefeuille devant recevoir l’agrément de l’AMF. Elle se charge de l’administration comptable et financière de l’OPCI. Quant au dépositaire, il s’agit soit d’un établissement de crédit, soit d’un investisseur, choisi par l’OPCI lui-même pour surveiller l’inventaire des actifs immobiliers, de même pour les actifs financiers. Le commissariat aux comptes approuve les comptes annuels de l’OPCI et la véracité des bulletins d’information existants périodiquement au sein de l’organisme. L’expertise des biens se fait par le biais des évaluateurs immobiliers sur les immeubles et les droits réels, propriété de l’OPCI.

1.3.2.3. Atouts des OPCI

Par rapport à la SCPI, l’OPCI permet aux investisseurs de procéder à une diversification du portefeuille d’actifs, de promouvoir la liquidité, de sécuriser leurs investissements puis de choisir l’option qui leur convient le mieux parmi plusieurs choix en matière de fiscalité.

Représentation des principaux atouts des SCPI

Concernant en premier lieu la diversification des actifs, en effet, grâce à l’OPCI, il lui est possible à l’investisseur de moduler son exposition au risque immobilier. Le régime de cette catégorie d’organisme a pour avantage d’élargir le cadre d’investissement à l’intérieur duquel l’investisseur va pouvoir exercer. L’OPCI ne se limite donc plus, comme pour le cas des SCPI, à des investissements directs en mobilier locatif. Il peut investir dans l’immobilier direct ou bien indirect.

Puis pour la sécurité de l’investissement, il a été institué des règles de fonctionnements destinés à promouvoir la sécurité. La règlementation impose à ces organismes le respect de ratios qui permettent de préserver la diversification des risques. De plus, l’intervention des professionnels désignés par la règlementation et la mise en place de mesures de contrôle du produit ne fait que renforcer cette sécurisation des investissements.

2/ et de leurs contraintes réglementaires spécifiques :

2.1/ Structuration des sociétés (capital social, actifs détenus)

2.1.1/ SIIC

Le régime juridique des Sociétés Civiles Immobiliers Cotées a connu plusieurs remaniements depuis son introduction en 2003. Cette catégorie particulière d’entreprise a en effet été instituée par la loi de finance portant le n°2002-1575 du 30 décembre 2002. Il s’agit de la loi de finance pour 2003.La majorité des lois de finances de chaque année l’ayant succédé ainsi que la plupart des lois de finance rectificatives ont apporté des aménagements, des rectifications ainsi que de nouvelles dispositions et exonérations au profit des SIIC. Les dernières rectifications ayant été apportées au régime juridique ont été introduites par le cinquième volet (SII5) lequel est prévu par la loi de finance 2009 portant le n°2008-1425 et la loi de finance rectificative portant le numéro 2009-1674 datant du 30 décembre 2009.

La création de ce type de firme n’a pas été sans conséquences au niveau de la compétitivité des sociétés immobilières cotées en France. De nouvelles améliorations ont été apportées en vue de rendre le texte originaire plus conforme à la situation existante et pour mettre fin à des situations abusives constatées.

Concernant tout d’abord le régime de la SIIC en général, celui-ci est ouvert sur option aux sociétés par action. Ces dernières doivent cependant être cotées sur un marché réglementé français pour pouvoir bénéficier de ce régime de faveur. Concernant la nationalité de la personne morale, le régime a en effet surtout été prévu pour les sociétés françaises, néanmoins, sous certaines conditions, les firmes étrangères peuvent également en bénéficier.

En ce qui concerne le capital social, il ne doit pas être inférieur à 15 millions d’euros.

Outre cette première condition, depuis le 1^er janvier 2007, au moins 15% du capital ainsi que des droits de vote doit être détenu par des actionnaires titulaires de moins de 2% du capital et des droits de vote. Et lorsqu’un ou plusieurs actionnaires agissent de concert, leurs participations ne doivent pas dépasser 59% du capital ainsi que des droits de vote. Il est à préciser que les actionnaires dont il est ici question peuvent être français ou bien étrangers.

2.1.2/ SCPI

La Société Civile de Placement Immobilier regroupe les sociétés civiles de placement collectif constituées en vue de l’acquisition ainsi que de l’exploitation d’un patrimoine immobilier et ce au moyen d’une émission de parts sociales dans le public. Au moins 15% du capital de ces sociétés doit d’ailleurs être souscrit par le public dans le délai d’une année à partir de la date de l’ouverture de la souscription sous peine de dissolution et de remboursement du montant des souscriptions et ces firmes comme les nombreuses autres sociétés civiles doivent être composées de deux associés au moins. Comme pour les SIIC, les actionnaires peuvent être de nationalité française ou bien étrangère.

Cette catégorie de société a pour avantage de permettre aux particuliers d’accéder à un portefeuille d’actifs immobiliers diversifiés et ce dans la mesure où ils auront la possibilité d’acquérir sur le marché immobilier des parts de faible montant. Les firmes faisant partie de cette catégorie ont en effet la possibilité de procéder à une offre au public de leurs parts sociales. Cependant, une réserve a été émise à ce sujet par la loi, le code monétaire et financier étant le texte applicable ici, la valeur des parts détenues par ceux ayant créé la société doit être égal au capital social minimum et l’entreprise doit également justifier d’une garantie bancaire.

Le montant du capital social dans ces sociétés ne doit pas descendre en dessous de 760 000 Euros. Pour les parts sociales, le montant minimum est de 150 euros. Le code monétaire et financier rajoute que ces parts appartenant aux fondateurs ne peuvent pas être aliénées durant une période de trois ans à partir de la date de l’octroi du visa délivré par l’autorité des marchés financiers.

Pour ces firmes, la gestion du portefeuille précitée est attribuée à la société de gestion laquelle est prévue et mise en place par le statut ainsi que l’assemblée générale des associés.

2.1.3/ OPCI

Tout d’abord à propos du régime juridique applicable à l’OPCI, c’est l’ordonnance 2005-1278 du 13 octobre 2005 qui régit ces organismes et qui prévoit les modalités de transformations des SCPI en OPCI.

A la différence des autres catégories de sociétés venant d’être citées, il ne s’agit plus d’une société civile donc l’OPCI ne peut pas faire appel public à l’épargne. De ce fait, il n’est pas non plus côté en bourse. Cette caractéristique lui est cependant profitable dans une certaine mesure en raison du fait que qu’il n’est pas soumis aux fluctuations du marché financier.

Les Organismes de Placement Collectif Immobilier peuvent se présenter soit sous la forme d’une société de placement à prépondérance immobilière à capital variable soit sous la forme d’un fond de placement immobilier.

Cette catégorie de société est constituée en vue de permettre une gestion efficiente des actifs immobiliers qui seront détenus par la firme en question et en vue de pouvoir investir dans des immeubles donnés en location.

Lorsque l’organisme se présente sous la forme d’une société de placement à prépondérance immobilière à capital variable, c’est le statut qui régira les parts sociales ainsi que les conditions de détention de ces dernières. Par contre lorsqu’il se présentera sous la forme d’une société de placement à prépondérance immobilière, les conditions relatives à la répartition des parts sociales seront fixées dans le règlement du fonds de placement immobilier.

En ce qui concerne le montant minimum du capital de l’OPCI, celui-ci est égal à celui des SIIC, soit 15 millions d’euros. Toutefois, le décret de 2005 prévoit que l’actif de l’entreprise doit être composé d’au moins 60% d’investissement à caractère immobilier.

Pour les parts sociales, les conditions d’émission, de souscription, de cession ainsi que rachat sont prévues et règlementées par le code monétaire et financier en son article L.214-104. Ce dernier dispose qu’il appartient au règlement général de l’autorité des marchés financiers de fixer des conditions d’émission, de souscription, de cession et de rachat des parts ou des actions émises par ces organismes.

2.2/ Contraintes en matière d’investissement

La majorité des contraintes d’ordre financière auxquelles les investisseurs doivent faire face sur le marché immobilier est en rapport avec le domaine fiscal. Lorsque la fiscalité n’est pas adaptée et quand elle constitue une charge trop lourde pour les sociétés, cela constituera un frein pour le développement de ces firmes.

Avant la mise en place des différents régimes juridiques dont il a été question dans les parties antérieures, dans l’immobilier, la transparence fiscale constituait le mode général de prélèvement de l’impôt or l’inconvénient de celle-ci résidait dans le fait que toutes les sociétés à objet immobilier ne pouvait pas en bénéficier sans distinction. En effet, les sociétés cotées n’étaient pas concernées. Cela avait pour conséquence de pénaliser le développement en bourse de l’investissement immobilier.

C’était d’ailleurs en grande partie pour pouvoir instaurer une fiscalité adaptée à chaque type de société que les régimes des SIIC, SCPI et OPCI ont été institués.

Les contraintes financières constituent véritablement un blocage pour les entreprises immobilières qui doivent pourtant en même temps suivre l’évolution du marché immobilier, faire face à la mondialisation des marchés financiers et en même temps rechercher un financement de leur immobilier.

Il est à préciser que les sociétés à objet immobilier sont devenus actuellement des acteurs essentiels pour le développement de l’économie vu l’évolution qu’elles ont connu à la suite de l’instauration des régimes particulier. En mettant en place une imposition cohérente, l’Etat ainsi que les collectivités locales auront la possibilité d’augmenter leurs recettes fiscales car ces sociétés dont il est question ici généreront plus de bénéfices avec le développement de leur activité.

Outre les questions relatives au domaine fiscal, avant la création des régimes de faveur, les investisseurs privés rencontraient des difficultés en raison du fait qu’un investissement financier important était attendu de leur part. Actuellement, même si le minimum de souscription varie entre 500 et 1000 euros et que la plupart de ces sociétés sont devenu accessibles à toutes les bourses, ce sera toujours ceux qui ont à leur disposition le maximum de fonds qui détiendront le plus de part dans ces firmes.

La principale contrainte administrative concerne la déclaration administrative lors de la réalisation des investissements sur le marché immobilier. En effet, les opérations d’investissement réalisées par des français ou bien par des étrangers dans ce domaine. Toutefois, ce ne sont pas toutes les entreprises exerçant dans le domaine immobilier qui sont concernés mais uniquement celles dont l’activité porte sur des domaines autres que la construction que la construction d’immeubles destinés à la vente ou à la construction.

2.3/ Contraintes en matière de distribution (revenus, dividendes, résultat)

Chaque pierre dispose de sa propre manière de distribuer les revenus, les dividendes et les résultats entre les associés ou actionnaires, c’est-à-dire que les investisseurs qui ont investis de fonds dans la société ont droit à des revenus et à des dividendes, ils ont droit également à la perception des bénéfices lors du résultat annuel de la société.

Comme nous avons pu déjà voir précédemment, les SIIC se trouvent dans l’obligation de procéder à la distribution auprès des associés des 85% des bénéfices exonérés s’il s’agit de location d’immeubles et des 50% des bénéfices exonérés en matière de cession. Pour les SIIC, le moment de la distribution se situe dans l’année qui suit l’obtention des bénéfices en ce qui concerne ceux issus de la location et pour les plus-values en matière de cession, la distribution doit se faire à la fin du deuxième exercice suivant la réalisation de celles-ci.

La SCPI elle aussi doit procéder à la distribution des résultats auprès des associés qui ont investis des fonds pour sa création et le montant est déterminé par rapport à la part détenue par chaque associé. Durant le démembrement de la propriété, seuls les usufruitiers se font distribuer des revenus sur leurs parts et à la fin de celui-ci, c’est le nu propriétaire qui perçoit des revenus.

De même pour les OPCI, la distribution des dividendes et des plus-values se fait auprès des actionnaires à chaque fin d’exercice et ce, en fonction de la part détenue par l’investisseur.

3/ ainsi qu’au niveau des investisseurs privés :

3.1/ Les informations transmises en amont : les notes d’informations AMF

Le secteur de la pierre papier est constitué de véhicules d’investissement règlementé. Cette règlementation réside dans le fait que le secteur même se place sous la tutelle de l’AMF ou Autorité des Marchés Financiers. Cette autorité a été créée en vue de protéger et d’assurer l’investisseur privé sur la performance même de son investissement, et ce, en toute transparence.

Les missions de l’AMF sont définies dans l’article 621-1 du CMF, ce sont les suivantes :

« -L’AMF veille à la protection des épargnants dans le cadre des entreprises faisant appel public à l’épargne ou dans le cadre d’introduction d’instruments financiers sur les marchés financiers.

-Elle veille à la régularité de l’information donnée aux acteurs des marchés financiers.

-Elle veille au bon fonctionnement des marchés financiers. »[1]

Dans le cadre de cette protection de l’épargnant, les véhicules d’investissement sont soumis à certains agréments de l’AMF sur certains aspects bien précis.

Les véhicules d’investissement ne peuvent pas librement vendre un produit financier. Une double autorisation est requise avant de pouvoir procéder à la cession quel que soit le type de placement. L’autorisation de l’AMF est obligatoire pour une entreprise qui veut commercialiser un fonds ou une obligation, et ce par le biais de la société de gestion.

De même, la vente d’un produit financier est soumise obligatoirement à l’autorisation de cette autorité. Cette procédure assure l’investisseur du caractère sérieux de l’opération, cela assure une sécurisation.

Toutes les sociétés et organismes : SIIC, SCPI et OPCI, se trouvent dans l’obligation de publier une note d’informations concernant le fonctionnement même du véhicule d’investissement, c’est-à-dire, le mode de gestion appliqué, les secteurs touchés et visés, les risques encourus et leur niveau, les supports investis,…Ces notes sont faites dans l’objectif de garantir une information claire et exacte auprès des investisseurs privés. Ainsi, elles doivent passer devant les yeux de l’AMF pour obtenir un visa d’approbation. Les notes d’information qui ont été avalisés font l »objet de reporting quotidien, l’AMF communique dans ce reporting les résultats,…Les investisseurs peuvent recevoir des informations à tout instant.

3.2/ Les informations transmises en aval

Sur le plan financier, la pierre papier ne nécessite pas l’investissement de grandes sommes, par contre, l’investisseur peut générer dans l’avenir des sommes importantes dans les immeubles dans lesquelles il détient des parts. De plus, ils reçoivent les informations périodiques concernant la situation de leurs investissements, non seulement à l’aide des notes d’informations avalisées par l’AMF mais aussi à l’aide des rapports annuels effectués en Assemblée générale et l’existence des contrôles dans les actes de la société de gestion. Ce qui permet également une facilité de gestion de la pierre papier peu importe le véhicule d’investissement choisi par l’investisseur. L’existence de la société de gestion permet de mettre en place une politique d’investissement défini, surveillé et faisant rapport auprès des associés.

Le secteur de la pierre papier est un secteur qui offre une plus grande sécurisation juridique aux investisseurs privés. Chaque véhicule dispose de politique d’investissement qui permet de performer l’investissement lui-même. Cette stratégie d’investissement permet ainsi de mieux gérer les risques et de ne pas conduire l’investisseur vers un échec de ce qu’il a déjà investi.

La politique d’investissement diffère selon que ce soit une SIIC, une SCPI ou un OPCI.

En ce qui concerne la SIIC, elle dispose d’un patrimoine composé de bureaux et des locaux commerciaux. Une décroissance constante a été remarquée à compter des années 1980 concernant la part d’immobilier en matière d’habitation. Actuellement, l’intérêt des sociétés foncières dans le cadre du logement commence à croitre.

Les sociétés foncières de grande envergure sont dotées d’équipes de gestion appelées « asset management ». L’existence de plusieurs équipes ne signifie pas l’existence d’une seule stratégie, chaque équipe dispose d’une stratégie qui lui est propre, une stratégie qui peut évoluer à tout moment. La stratégie de l’équipe est appelée « business model », le fait de connaître cette stratégie permet à la SIIC de connaître les indices par rapport à la performance de la société. De même pour les risques qui peuvent se présenter par rapport à la société. Il existe trois critères principaux qui caractérisent le business model.

En premier lieu, nous avons en premier lieu la nature du patrimoine. Ainsi, dans son investissement, la société peut se fier à une seule classe d’actifs comme les bureaux par exemple ainsi que sur un seul marché comme un quartier qui se trouve en France par exemple. Les loyers et les prix prennent de la valeur en fonction de la consommation des ménages dans le secteur cible, la valeur se confirme dans le cas où la consommation s’accroît. Malgré cette obligation d’adopter une stratégie sur un secteur, la société peut procéder à une stratégie de diversification.

En second lieu, nous avons le degré de la valeur ajoutée. Il existe des sociétés foncières qui ne souhaitent acheter que des immeubles déjà construits ou en location. Cette décision est prise dans l’objectif de connaître avec une grande visibilité les résultats que ce soit à court ou à moyen terme. Dans ce cas, ces SIIC ne courent que très peu de risques, par contre, leur niveau de performance se trouve limiter par l’obligation d’accepter les prix d’achat imposés sur le marché.

Il existe également des cas ou une société foncière ne procède à d’investissement que sur les capitaux propres ou sur l’épargne obtenue par appel public. Pratiquement, les sociétés foncières achètent des immeubles en faisant recours au prêt bancaire, plus précisément, au crédit qui concerne une grande somme dans la majorité des cas.

Il n’y a pas de règles imposés par le régime SIIC en matière de niveau d’endettement, il appartient à chaque société foncière de procéder à la définition des caractéristiques de l’endettement. Par contre, à force de faire du crédit, le résultat obtenu par la société foncière dépend de plus en plus du taux d’intérêt, base du remboursement du crédit. De nos jours, le taux d’endettement moyen est estimé à 50% des actifs, environ. Dans les cas où le crédit est à bon marché, les taux de rendement de l’immobilier sont supérieurs aux taux d’intérêt. Dans ce contexte, le fait de faire du crédit présente beaucoup d’intérêt pour les SIIC. Ceci implique donc pour un investisseur une meilleure sécurité par rapport à son investissement, le fait de mettre en place deux stratégies précises.

En ce qui concerne la SCPI, l’acquisition de parts par un investisseur offre beaucoup d’avantages en raison de la stratégie d’investissement adoptée. La SCPI permet d’acquérir des parts en faisant un démembrement de la propriété, l’investisseur peut acquérir ses parts e tant qu’usufruitier de la SCPI comme il peut en acquérir en tant que nu-propriétaire.

L’investisseur qui achète cet usufruit des parts de SPCI peut jouir des revenus occasionnés dans le cadre du fonctionnement de la SCPI. Cette stratégie d’investissement est très avantageuse pour un investisseur qui souhaite recevoir des revenus en plus. Il est à remarquer que l’imposition du revenu obtenu est très faible.

En ce qui concerne l’acquisition de la nue-propriété des parts de SCPI, une fois la durée de l’usufruit terminée, c’est le nu propriétaire qui acquiert la pleine propriété des parts. Au cours du déroulement du démembrement, contrairement à l’usufruitier, le nu propriétaire ne perçoit pas de revenu et donc ne paye aucune charge. Et dans ce cas, l’investisseur n’aura pas à payer d’impôt sur le revenu et ce n’est qu’à l’expiration du démembrement qu’il devienne propriétaire et commence à payer un impôt sur le revenu. Il est également exonéré du paiement de l’ISF car il appartient à l’usufruitier de le faire.

Les avantages existent pour l’investisseur qu’il soit usufruitier ou nu propriétaire, la pierre papier en plus d’être sécurisé fournit d’autres avantages aux investisseurs privés en vertu de la politique d’investissement adoptée pour chaque véhicule.

De la même manière, les OPCI présentent également une politique d’investissement qui profite aux investisseurs privés représentée par la possibilité de diversification de leur patrimoine financier.

3.3/ La liquidité offerte pour les différents produits proposés

3.3.1/ Cas des sociétés foncières

Les SIIC présentent un double avantage, celui qui est issu de la pierre même, comme la sécurité et le rendement, ainsi que celui issu du titre coté, on parle alors de la liquidité.

La liquidité des marchés financiers figurent parmi les avantages présentés par une SIIC, à côté de la performance même de la pierre. Le fait pour ces établissement d’être cotés en bourse permet à au capital de l’investissement d’être très liquide. Il est plus facile d’acheter des parts et de procéder ensuite à leur vente.

3.3.2/ Cas des SCPI

Il est à remarquer ici que lors de la crise ayant touché le marché immobilier, les investisseurs se trouvent dans une grande difficulté de revendre les immeubles. Ceci a conduit à la remise en question de la liquidité des SCPI. Par conséquent, l’AMF est intervenu pour règlementer les SPCI en mettant en place le marché secondaire des parts.

Ainsi, afin de faire le lien entre la liquidité des parts et la sécurité immobilière, l’OPCI, un nouveau produit a été mis en place en 2007. Il n’y a pas de grande différence entre un OPCI et une SCPI, la distinction se remarque juste au niveau des sigles. C’est pourquoi, les SCPI se trouvent dans l’obligation de demander aux investisseurs s’ils veulent procéder à la transformation en OPCI. La liquidité présentée est donc la même, dans ce cas, que celle de l’OPCI.

3.3.3/ Cas des OPCI

La liquidité de l’OPCI constitue un grand avantage pour l’investisseur privé. Certes,l’OPCI se concentre principalement sur les actifs immobiliers mais il présente une liquidité de grande importance. L’existence de cette liquidité fait de l’OPCI un choix privilégié des investisseurs institutionnels en ce qui concerne leur actif.

En d’autres termes, l’OPCI se trouve dans l’obligation de présenter un ratio minimum de 60% d’actifs immobiliers, au moins. Ce ratio est très inférieur par rapport à celui imposé pour les SCPI (95%) et c’est qui rend l’OPCI beaucoup plus liquide que La SCPI.

L’investisseur est largement protégé par la règlementation en OPCI car si un investisseur possédant une part importante dans celle-ci la quitte brutalement, une crise de liquidité importante peut survenir et modifie la valeur même des parts de l’OPCI. Pour remédier à cette situation, il a été instauré un mécanisme de suspension des rachats. Dans la mesure où un investisseur possédant plus de 20% des parts de l’OPCI demande le rachat de ses parts ou actions au-delà d’un seuil, ce rachat peut être suspendu dans les conditions prévues par le règlement général de l’Autorité des marchés financiers.

MAIS DONT LE RENDEMENT ET LA PROFITABILITE SONT LOIN D’ETRE UNIFORMES

1/ Un rendement souvent optimisé par une fiscalité incitative :

Le recours au domaine de la pierre papier permet dans un premier temps à l’investisseur d’échapper aux contraintes éventuelles qui peuvent être liées au choix d’un bien immobilier en vue de son acquisition, à se gestion, à son entretien ainsi qu’aux divers travaux à effectuer le concernant. En effet, comme il en a déjà été fait mention antérieurement, l’investisseur peut plutôt opter pour l’acquisition de titres de sociétés elles mêmes propriétaires de biens immobiliers.

Comparé au rendement qui peut être obtenu à partir de l’habitation, celui procuré par le placement dans des sociétés immobilières est bien supérieur. A titre d’illustration, si on prend par exemple le cas des SCPI, le rendement versé par ces dernières varie entre 5% et 7% chaque année. Avec la présence d’une forte demande dans le domaine de la pierre papier, les prix ont monté considérablement et ce malgré la présence d’une conjoncture qui est loin d’être favorable.

Evolution de l’indice SCPI depuis 1988

Source : IEIF SCPI Data Service

Tableau récapitulatif de la performance des SCPI en 2011

Source : Aspim / IEIF

Concernant maintenant la fiscalité, la lourdeur de la fiscalité constituée par les prélèvements sociaux et auxquels s’ajoutent les prélèvements effectués sur les revenus a pendant longtemps handicapée le développement du secteur des sociétés immobilières. Cependant, dans le cadre des nouvelles règlementations, des mesures ont été prises pour remédier à ces problèmes dont les plus importants sont d’ordre fiscal.

Représentation graphique des performances historiques des SCPI sur 20 ans (couple risque-rentabilité)

Source : Aspim / IEIF

1.1/ Optimisation liée à la diversification géographique et sectorielle des investissements immobiliers

Le rendement des investissements immobiliers, notamment dans le secteur de la pierre papier, est optimisé par une fiscalité incitative. La faible imposition en la matière tend à accroître la rentabilité des véhicules d’investissements.

Les comptes des SIIC ne sont pas uniformes car l’industrie en question avance en pleine vitesse tandis que l’année boursière sombre. Il est à remarquer que le segment de l’immobilier coté en France a connu une grande hausse avec une capitalisation de 15, 6 milliards d’euros allant de 2002 à 2007. Cette hausse a été engendrée par seulement 50 acteurs cotés. Malgré cela, en matière de capitalisation boursière, le taux est faible, 2,8%. Au même rang que les SIIC, les autres véhicules d’investissement comme les SCPI et OPCI se trouvent dans l’obligation de générer des revenus et des plus-values afin de distribution, ce qui leur permet d’obtenir divers avantages fiscaux. Et par conséquent, leur rentabilité accroît.

Actuellement, la fiscalité incitative risque de ne plus avoir lieu, donc, il existe un risque de non rentabilité de la part de ces véhicules d’investissement, de plus qu’ils ne sont pas encore connus du grand public. Des risques sont donc présents car il peut arriver que la majorité des investisseurs optent pour l’immobilier physique au lieu de l’immobilier papier qui tente encore de se relever de la dernière crise des subprimes. Malgré la création de l’OPCI en 2007, les risques sont encore énormes.

Des solutions ont déjà été trouvées pour optimiser le rendement des investissements immobiliers dans ce secteur, il s’agit de la diversification géographique et sectorielle. Cela ne veut pas dire pour autant qu’il n’y a plus de risques, au contraire, la diversification présente d’autres nouveaux risques. En cette période, la pierre papier applique une stratégie de diversification surtout pour les SCPI. La nécessité de la diversification réside dans le fait que l’évolution des marchés financiers n’est pas la même pour toute. En même temps, la diversification permet de limiter les risques et d’augmenter le potentiel de performance du portefeuille.

Dans le secteur de la pierre papier, la diversification des actifs se fait géographiquement, notamment pour les SCPI, et actuellement une diversification sectorielle est envisagée pour les autres catégories de véhicules.

Jusqu’à la fin de l’année 2012, les entreprises qui cèdent ou apportent leurs immeubles à une SIIC ou à un OPCI bénéficie d’une diminution considérable en matière d’impôt sur les plus-values et sur les cessions d’immeubles. Par contre, l’OPCI se trouve toujours dans une incertitude fiscale, il doit encore se confirmer, dans le cas ou cet organisme prend de la maturité, il peut offrir une diversité sectorielle comme les résidences médicales, les murs de boutiques, des résidences universitaires par exemple.

1.2/ Rentabilité des SCPI suivant leur nature

Il ne peut y avoir de rentabilité sans que les principaux acteurs de la SCPI interviennent.

1.2.1/ Les principaux acteurs de la SCPI

1.2.1.1/ La société de gestion

Tout comme la SIIC, l’agrément de l’AMF est obligatoire. Cet agrément peut être donné en vertu de la tenue d’une assemblée générale entre les associés si celui-ci est prévu dans le statut de la société. D’une manière générale, la durée de vie de la société de gestion est la même que celle de la SCPI mais le statut peut prévoir autrement. La révocation de la société de gestion est possible lorsqu’il s’agit d’une décision prise en assemblée, les associés peuvent demander la révocation en justice en présentant une cause légitime.

La mission de la société de gestion se résume en trois points : création, gestion, amélioration de la SCPI. En faisant un appel au public à l’épargne, il appartient à la société de gestion de collecter les capitaux, une fois ces derniers sont réunis et suffisants, celle-ci procède à la recherche des immeubles qui vont être achetés par la SCPI pour ensuite choisir les locataires qui vont occuper les lieux. Et enfin, la société de gestion comme son l’indique assure la gestion de toutes ces opérations ainsi que toutes autres activités qui peuvent avoir un lien avec ces dernières.

La société de gestion est responsable de la tenue des comptes des associés et dans ce cas, assure la distribution des revenus tenant compte du résultat issu de l’exploitation des immeubles. Les associés et le public doit être informé des éléments qui caractérisent le fonctionnement même de la SCPI et ce rôle revient à la société de gestion.

1.2.1.2/ Le conseil de surveillance

Le conseil de surveillance joue le rôle de représentant des associés au sein de la société de gestion. Cela ne veut pourtant pas dire que le conseil de surveillance exerce un acte de gestion, il s’agit juste d’une assistance. Cette assistance est accompagnée d’un pouvoir de vérification et de contrôle qui sera jugé utile par le conseil même, il a le droit également de demander un rapport périodique par rapport à la situation de la société auprès de la société de gestion. En contrepartie, le conseil de surveillance se trouve dans l’obligation de rendre un rapport annuel portant sur sa mission de contrôle, donc sur les résultats de ceux-ci, auprès des associés. Et vis-à-vis du rapport donné par la société de gestion, les observations sont emmenées devant l’assemblée générale des associés.

Le conseil de surveillance est composé de sept membres issus des associés vie une élection au sein de l’assemblée générale, et c’est le statut qui fixe la durée de leur mandat.

1.2.1.3/ L’assemblée générale des associés

L’assemblée générale se tient après une convocation de la société de gestion. Dans le cas où cette dernière ne convoque pas, le conseil de surveillance ou un commissaire aux comptes peut y procéder. Il y a aussi d’autres cas où elle peut être convoquée par d’autres personnes comme un mandataire désigné, tout intéressé ou certains associés sous certaines conditions.

Il existe des conditions spécifiques en ce qui concerne la délibération en assemblée générale. Pour une assemblée ordinaire, la présence d’un nombre d’associés représentant au moins un quart du capital social sur première convocation est obligatoire, la moitié du capital social pour une assemblée générale extraordinaire.

La réunion en Assemblée générale ordinaire doit se tenir à raison d’une fois par an, au moins, afin que les associés puissent approuver les comptes de l’exercice, procéder à l’élection des membres du conseil de surveillance et des autres membres nécessitant une élection, etc. D’autres points différents qui font partie du quotidien de la société peuvent être décidés en assemblée générale ordinaire.

En ce qui concerne l’assemblée extraordinaire, entre dans son cadre la modification du statut, la modification du capital social que ce soit en matière d’augmentation que de réduction, la modification sur la durée de la société que ce soit en matière de dissolution anticipée que la prorogation de la durée de celle-ci.

1.2.1.4/ L’expert immobilier

L’expert immobilier est nommé en assemblée générale par les associés, il a un mandat d’une durée de 4 ans et sa nomination nécessite obligatoirement l’agrément de l’AMF. Sa mission consiste à la valorisation des immeubles qui commande ensuite l’établissement de la valeur vénale de la SCPI.

1.2.1.5/ Le commissariat aux comptes

La durée du mandat du commissaire aux comptes est de 6 ans et sa nomination se fait également en assemblée générale. L’agrément de l’AMF est également obligatoire. Comme mission, la commissaire aux comptes a pour rôle de contrôler les comptes de la SCPI, ensuite, il certifie les comptes annuels de la société ainsi que sa conformité. Avant même l’investissement en SCPI, son rôle a une grande importance, également ses observations.

1.2.2/ La rentabilité en fonction de la catégorie de la SCPI

Les SCPI se divisent en trois catégories bien distinctes, il y a d’abord les « SCPI de rendement », qui sont aussi appelés aussi « SCPI de revenu », comme son nom l’indique, ce genre de produit offre le résultat attendu qui est la rentabilité. De la même manière, elles répondent à l’objectif de placement retraite. Leur durée de vie est fixée statutairement, 50 ans en général et renouvelable.

On distingue aussi les SCPI fiscales et les SCPI de plus-value qui se diffèrent de la première catégorie par rapport à leurs objectifs. Contrairement à la SCPI de rendement, le rendement de ces derniers est faible, on peut même dire qu’il est nul. Par contre, elles permettent la réalisation des plus-values ou l’obtention des avantages fiscaux de manière rapide. Entre ces deux catégories, il n’y a pas moyen de procéder à la comparaison de leur performance ni même avec la SCPI de rendement.

Pour les SCPI fiscales, leur durée de vie est suffisamment limitée, d’une manière générale entre 10 et 15 ans.

1.2.2.1/ La SCPI de rendement

Cette catégorie elle-même est subdivisée en trois autres sous-catégories en fonction de la nature ou de la place des immeubles des investisseurs :

Les SCPI classiques diversifiées : le patrimoine de celles-ci est constitué de locaux commerciaux, de bureaux et d’entrepôts avec une diversification géographique dans toute l’île de France et dans les grandes métropoles. Les actifs sont donc répartis par le biais d’une diversification géographique qui offre ainsi une bonne régularité des performances.

Les SCPI murs de magasins : comme son nom l’indique, il s’agit de locaux commerciaux en même temps réservés aux détaillants comme les murs de boutiques ou de magasins et réservés à la grande distribution comme les galeries marchandes. La performance de ce genre de produit dépend principalement de la consommation des ménages, si le secteur est touché, elle est touchée.

Les SCPI régionales : Le patrimoine ce celles-ci se composent d’immobilier d’activités, il n’y a pas de diversification géographique, l’activité se concentre dans une région déterminée. Le développement de la performance dépend de l’économie de la région donnée, l’évolution économique peut générer beaucoup de profit comme elle peut en faire perdre.

L’avantage des SCPI de rendement réside dans la possibilité d’en faire un revenu complémentaire ainsi qu’une épargne retraite. Pour les investisseurs qui souhaitent préparer sa retraite trouve avec une grande facilité à atteindre en matière de patrimoine, de plus, ce genre de produit est accessible à un grand public.

1.2.2.2/ Les SCPI de plus-values

Les SCPI de plus-values ne sont pas plusieurs, en 2010, il n’y avait seulement que trois face à 138 SCPI. En matière de capitalisation du secteur, les SCPI de plus-values ne présentaient que 2,6%[2]. Leur politique d’investissement s’orient spécialement sur les bureaux, les biens et les logements qui sont susceptibles de revalorisation. Il s’agit plus précisément des logements qui sont règlementés par une loi datée du 1^er septembre 1948.

Ce système ne permet pas de percevoir un loyer assez élevé permettant de couvrir les différents engendrés pour l’entretien des locaux. Généralement, on obtient un résultat nul, il s’agit dans ce cas de la SCPI « à coupon zéro ».

Ce genre de SCPI ne génère pas de rendement mais c’est au niveau de la fiscalité que les investisseurs rencontrent des avantages dans la mesure où il y a un déficit d’exploitation. En fait, l’imposition est répartie entre les épargnants qui peuvent par la suite l’imputer sur les revenus fonciers perçus par lui.

Ces SCPI présentent encore un intérêt majeur car le prix des parts qui sont issus de la plus-value perçue lors de la revente est valorisé. En d’autres termes, l’investisseur achète un immeuble qui n’est pas en bon état et qui n’engendre qu’un faible loyer, au cours de la vie de la SCPI, l’immeuble fait l’objet d’amélioration et rénovation, il peut ainsi le vendre avec un prix plus élevé.

1.2.2.3/ Les SCPI fiscales

En parallèle avec les dispositifs fiscaux visant à la sensibilisation par rapport à l’investissement locatif, les SCPI sont également nées. Trois catégories de SCPI se sont succédé, en premier lieu, il y a les SCPI qui sont apparues avec les lois Méhaignerie et Malraux. En second lieu, d’autres SCPI ont vu le jour comme SCPI Quilès, Périssol, Besson, Robien et Borloo. Enfin, ont fait leur apparition les SCPI Scellier.

Le rendement des SCPI fiscales est très faible et ce n’est donc pas la raison pour laquelle les investisseurs en achètent, la raison de leur achat réside dans l’avantage fiscal présenté par ceux-ci. Il est à remarquer que l’avantage fiscal touche directement le taux marginal d’imposition existant sur le revenu du contribuable. Par contre, des conditions sont exigées : il faut que le revenu du contribuable figure dans la tranche du barème de 30%, au moins, et seul le souscripteur en bénéficie.

L’inconvénient réside dans le fait que la revente n’est pas facile, voire même impossible même si l’investisseur offre un prix très bas. Pour faire face à cela, les souscripteurs sont obligés de ne pas procéder à une revente pendant une durée de neuf ans ou même plus sauf dans le cas où le revendeur se trouve dans un événement exceptionnel comme l’invalidité, le décès ou le licenciement. Ceci est préconisé afin d’éviter un redressement fiscal. A proprement parler, il s’agit d’un investissement à long terme.

Quant aux SCPI Scellier, celles-ci présentent des avantages spécifiques. Les dispositifs Robien et Borloo ont été supprimés en 2012 suite à la réforme entamée dans la loi de finance de 2008 portant sur les mécanismes d’incitation fiscale à l’investissement. Il est à rappeler que ces dispositifs ont permis un abattement sur le revenu. Ils ont été remplacé par un autre dispositif appelé Scellier qui introduit une réduction d’impôt.

Des conditions ont été posée pour pouvoir bénéficier de la réduction d’impôt : l’investisseur doit soit procéder à l’acquisition d’un logement neuf soit à la construction. L’immeuble doit être situé dans une zone qui présente un déséquilibre en matière d’offre et de demande. Le logement doit être mis en location pour une durée minimum de 9 ans et un plafond de loyer est exigé.

2/ et par des stratégies de financement adaptées :

2.1/ Incidence du levier financier : revenu attendu remboursant la dette souscrite

L’effet de levier peut être définit comme étant la différence entre la rentabilité des capitaux propres et la rentabilité de l’actif total. Il permet de mesurer l’influence de l’endettement global d’une firme donnée sur la rentabilité des capitaux propres de celle-ci.

Représentation du mécanisme de l’effet de levier

Lorsque la rentabilité économique est inférieure à la rentabilité des capitaux propres, le levier sera positif et dans le cas contraire, c’est-à-dire si c’est la rentabilité économique qui est supérieure, le levier sera négatif. En présence d’un effet de levier positif, la firme a intérêt à opter pour une structure du capital caractérisée par un endettement maximum, une structure qui conviendra à son indépendance financière.

L’arbitrage entre fonds propre et dettes financières et fonds propres de l’entreprise restera profitable pour celle-ci du moment où l’effet de levier ne descend pas en dessous de zéro, augmenter les dettes financières ne présentera alors aucun inconvénient pour lui. Par contre en présence d’un effet de levier négatif également connu sous la qualification d’effet de massue, l’entreprise doit limiter son endettement.

A partir du moment où il est procédé à des emprunts, la rentabilité de ces derniers sera alors obtenue à partir du rapport entre les frais financiers et les emprunts. Ensuite, plus la différence entre la rentabilité économique et cette rentabilité des emprunts sera importante et plus grande sera la rentabilité des fonds propres.

Tant les actionnaires que les bailleurs de fonds ont intérêt à ce que l’écart entre la rentabilité économique et la rentabilité des emprunts soit important dans la mesure où l’emprunteur pourra rembourser rapidement ses emprunts ainsi que les intérêts qui y sont attachés.

Un effet de levier positif qui se traduirait par une augmentation du résultat net entrainera un accroissement de la rentabilité du placement. Le bailleur quant à lui aura la possibilité de percevoir ses produits financiers. Du moment où la rentabilité économique est supérieure au taux d’intérêt des prêts, les prêteurs qui seront disposés à financer une entreprise seront nombreux.

Concernant plus particulièrement la pierre papier, elle permet de bénéficier d’une réduction de la fiscalité. Il est à préciser que l’effet de levier peut exister que l’entreprise paye un impôt ou non. Le paiement d’impôt sera d’ailleurs plus intéressant si l’entreprise peut bénéficier d’une économie d’impôt. Cette dernière s’ajoutera en effet sur les flux financiers disponibles aux actionnaires lesquels trouveront ainsi leur rentabilité majorée.

La réduction au niveau de la fiscalité produira tout son effet si les investisseurs achètent les parts sociales de la société immobilière à crédit. Ils en bénéficieront en effet d’un effet de levier dans la mesure où les intérêts des emprunts sont généralement déductibles des revenus locatifs, il y aura donc une réduction du revenu imposable.

De plus, au cas où l’investisseur a déjà été titulaire de ses parts depuis plus de trente ans, au cas où il envisagerait une revente de ses parts sociales, il pourra profiter de l’exonération de l’impôt sur les plus-values. Il est à préciser qu’auparavant, la durée ayant été prévue initialement pour qu’il puisse y avoir exonération a été de quinze ans. Cependant, depuis février 2012, celle-ci est passé à trente ans à la suite de l’amendement ayant été apporté par le gouvernement en la matière.

Le régime fiscal est désormais comme suit, le montant de l’impôt sur les plus-values est de 32.5% ce qui représente donc à peu près le tiers des plus-values. A partir de la sixième jusqu’à la dix-septième année de détention, il y aura un abattement de 2% par an. Au-delà de 17 ans jusqu’à 24 ans, l’abattement deviendra 4% puis à partir de la vingt cinquième année, il sera de 8%. Comparé au financement par action privilégiée, le financement au moyen d’un endettement est déductible d’impôt. Le recours à l’utilisation de la dette est doublement profitable dans la mesure où d’une part, elle produit un effet de levier et d’autre part, l’économie d’impôt réalisée est également avantageuse.

2.2/ Résonnance fiscale des intérêts d’emprunt : cas du prêt in fine et amortissable

Concernant tout d’abord les prêts amortissables, il s’agit d’une catégorie de prêt dont le remboursement annuel ne couvre que les intérêts. Le capital quant à lui sera remboursé intégralement in fine c’est-à-dire à l’échéance prévu par le contrat de prêt et ce en une seule traite. Les établissements de crédit proposent ce mécanisme dans le cadre et en vue d’une acquisition immobilière.

Au fil des mensualités, les intérêts sont amenés à décroitre tandis que la somme à verser pour le remboursement du capital va quant à elle s’accroitre, on parle de dégressivité de la part d’intérêts payés et de progressivité de la part de capital remboursée. Il est question d’amortissement dans le nom de ce type de prêt dans la mesure où le souscripteur a la possibilité d’amortir tant les intérêts que le capital dû dans la mensualité.

En ce qui concerne les prêts in fine, les montants versés mensuellement à titre de remboursement couvrent en partie les intérêts et en partie le remboursement du capital. A la différence du crédit amortissable, le crédit in fine n’est suggéré qu’exceptionnellement par les établissements de crédit. Ainsi, le versement de la totalité de ce qui a été emprunté n’attendra donc pas l’échéance convenue

Ces deux catégories de prêt présentent chacun leur avantage selon le cas. En effet, la meilleure solution pour l’emprunteur dépendra de son niveau de revenu selon qu’il appartiendra à la première, la deuxième ou la troisième tranche d’imposition sur le revenu. C’est pour cette dernière tranche que le prêt in fine sera le plus profitable.

Si on effectue une comparaison entre les deux, le coût total du montant à rembourser sera en effet plus important dans le prêt in fine, de même pour le coût des intérêts dans la mesure où il n’y aura pas amortissement du capital sur la durée de l’emprunt à la différence du cas du prêt amortissable. Les mensualités seront par contre d’un montant moins élevé. Le prêt in fine aura alors pour avantage de permettre à l’emprunteur de placer les sommes qui ne sont pas dédiées au remboursement en vue de la réalisation d’un gain en capital.

Concernant le levier financier, pour le crédit in fine, comparé à un crédit classique, la mensualité est d’un montant nettement inférieur, il lui sera alors possible à l’emprunteur d’optimiser son taux d’endettement et d’emprunter un important montant qui sera supérieur à ce qu’il peut obtenir à partir d’un prêt amortissable. Pour ce dernier, la majorité des emprunteurs ont tendance à vendre le bien qu’ils ont acquis à partir du prêt or cela a pour conséquence d’entrainer une augmentation du coût global du prêt dans la mesure où le taux d’intérêt réel à payer augmentera.

Pour l’effet de levier fiscal, le solde fiscal dans le cadre du prêt amortissable sera composé du loyer diminué des intérêts de l’emprunt. Le contribuable sera alors amené à payer un impôt en l’absence d’une activité génératrice de trésorerie et devra donc payer un montant plus important que ce qu’il n’y parait. Le crédit in fine permettra au contraire d’optimiser la fiscalité de l’opération dans la mesure où la mensualité à payer est composée uniquement par les intérêts d’emprunt.

3/ Une profitabilité réduite par la faible liquidité de ce type d’investissement :

3.1/ Une liquidité des SCPI de rendement à parfaire

3.1.1/ Analyse et organisation du marché secondaire depuis la crise de 1990

Entre marché primaire et marché secondaire, le premier constitue le marché de la création et de l’émission de titre. C’est en effet dans ce cadre que les nouveaux titres émis sur le marché sont négociés. Lorsque les firmes sont à la recherche de capitaux à moyen ou bien à long termes, c’est à cette première catégorie de marché qu’elles prennent recours. En agissant ainsi, les entreprises peuvent se procurer des fonds et ce, en émettant des titres ou de nouvelles obligations auxquelles le public composé de personnes physiques et morales va souscrire. En d’autres termes, le marché primaire assure donc la rencontre de la demande de fonds de l’émetteur avec l’offre de ceux qui sont intéressés par un investissement en bourse. Le marché primaire est plus important que le marché secondaire dans la mesure où il contribue au financement de l’économie. Cependant, l’importance du marché secondaire n’est pas pour autant négligeable.

Concernant le marché secondaire, il s’agit du cadre dans lequel se déroulent les négociations et les transactions portant sur des valeurs mobilières déjà émises. A partir de cette seconde catégorie de marché, ceux qui sont en possession de titres ont la possibilité de s’en dessaisir en vue de se procurer des liquidités, puis éventuellement d’acquérir d’autres obligations ultérieurement.

Le terme secondaire utilisé renvoi en quelque sorte à une idée d’occasion, de seconde main, ce marché est plus communément connu sous la qualification de bourse. A la différence du marché primaire, le marché secondaire n’apporte pas de nouveaux fonds pour l’entreprise émettrice, cependant, le rôle de celui-ci est déterminant pour le développement du marché primaire. En effet, il permet d’assurer la liquidité de l’investisseur c’est-à-dire qu’il contribue à promouvoir l’aptitude des obligations à être transformé rapidement en monnaie sans qu’il n’y ait de perte de valeur donc de permettre la négociabilité des titres. De plus, l’investisseur ne sera pas confronté aux problèmes éventuels qui peuvent découler de la sortie de l’investissement même s’il s’agit d’un titre long car le marché secondaire assure la mobilité des titres. L’investisseur peut ainsi céder son titre à tout moment.

En résumé, la bourse possède deux fonctions principales à savoir celle de permettre l’évaluation ainsi que la mobilité de l’épargne disponible, ensuite de faciliter les différentes opérations pouvant être entreprises sur les titres et les modifications envisagées au niveau de la propriété des entreprises.

Il est à noter que le marché primaire et le marché secondaire sont indissociablement liés dans la mesure où les nouveaux investisseurs ont toujours la possibilité de se défaire des titres qu’ils viennent d’acquérir et ce dans des conditions convenables. De plus, les niveaux des cours des deux catégories de marché ne peuvent pas s’écarter l’un de l’autre. La présence d’un environnement stable au sein de la bourse favorisera la collecte de nouvelles épargnes.

En ce qui concerne l’évolution du marché secondaire, celui-ci a été très affecté par la crise immobilière qui a eu lieu dans les années 1990. En effet, au début des années 1990, une bulle financière et également boursière a éclaté suite à la hausse du Yen en 1987. Cette dernière a entrainé la baisse des taux d’intérêt puis une spéculation effrénée. Le prix de l’immobilier à Tokyo a vu son niveau triplé et la richesse du Japon a quant à elle largement augmenté. La majorité des grandes entreprises ont pu spéculer en bourse au moyen de leurs capitaux disponibles ce qui leur a permis d’accroitre leur revenu financier alors que la concurrence sur le marché a quant à elle perdu de la vitesse en raison du manque d’investissement. Les établissements financiers en voyant les dépôts s’accumuler et ne pouvant pourtant pas les placer en bourse a consenti de plus en plus de prêts hypothécaires. Cela avait cependant pour conséquence de nourrir la bulle immobilière.

Avec la guerre du Golf, la conjoncture internationale a connu un important revirement. La productivité a plafonné et la Banque du Japon a relevé les taux d’intérêt ce qui a eu pour conséquence de tuer la spéculation. Les banques japonaise ont alors du jour au lendemain été confronté à l’endettement de leurs débiteurs et ont été amené à réduire leurs crédits. Parallèlement, l’immobilier s’effondre et la bourse de Tokyo a alors connu une chute continue.

Cette crise a rapidement atteint le monde entier dans la mesure où dans les années 1986, à la suite du Big Bang, se sont intéressés et ont décidé d’investir dans la bourse de New York en achetant massivement des bons de trésor. En Angleterre, les japonais se sont également imposés sur le marché des eurobons. Ces interventions des Japonais dans les marchés boursiers les plus importants dans le monde ont fait qu’ils se sont imposés sur le marché mondial. Plusieurs banques japonaises se sont même lancées dans le prêt international.

La bulle immobilière qui s’est produit dans le monde entier n’a pas manqué d’affecter la France. Paris a en effet connu un effondrement de 40% de ses prix entre 1991 et 1998. Le pays en a été confronté à une crise économique et financière caractérisée par une importante hausse du taux d’intérêt, la persistance d’un déficit budgétaire et l’alourdissement de la fiscalité ainsi que la hausse du taux de chômage.

3.1.2/ Situation actuelle

Actuellement, plus précisément depuis l’année 2007, une bulle spéculative d’origine américaine a éclaté. Cette dernière a été accentuée par la distribution des prêts subprimes. La crise engendrée par la bulle a atteint son apogée en 2008 suite à la disparition de la banque d’investissement multinationale LehmanBrothers. Cela a provoqué le blocage de tout le système bancaire mondial. Les économies fragiles ont été lourdement perturbées par la crise qui s’en était suivie. Une crise des dettes souveraines a également découlé de la bulle et nombreux ont été les pays qui se sont trouvés dans l’incapacité de redresser leurs finances publiques.

Les banques ont été désignées comme ayant été les premiers responsables de la crise dans la mesure où elles n’ont pas voulu supprimer les bonus des traders. Ces derniers ont alors continué à spéculer massivement et les agences de notations quant à elles continuer à négliger la situation. Il est à préciser cependant que la faute n’incombe pas uniquement aux banques mais également au gouvernement qui n’a pas su prendre au bon moment les dispositions qui s’imposaient.

Plus concrètement concernant l’origine de la crise, deux principales causes peuvent être citées à savoir la négligence de la part des courtiers lesquels ont consentis des prêts sans prendre en considération les revenus et bien évidemment la bulle immobilière. Devant la hausse constante qu’a connue le marché immobilier, les courtiers ont continué à proposer des produits diversifiés qui étaient pourtant de plus en plus risqués avec des taux variables accessibles à presque toutes les bourses. Avec cette politique de prêt imprudente, il s’est produit une importante hausse des prix des biens. Quand les prix immobiliers ont alors commencé à descendre, les prêts octroyés qui étaient très risqués sont devenus de véritables calamités pour l’économie.

3.2/ Une liquidité des SCPI de défiscalisation quasi inexistante (liquidation statutaire programmée de la société)

Les Sociétés civiles de placement immobilier sont qualifié de translucide sur le plan fiscal dans la mesure où les associés considérer en tant que personnes physiques, ont l’obligation de déclarer la part des bénéfices correspondant à ses droits dans la SCPI au titre de l’impôt sur le revenu.

Il est à préciser ici que les bénéfices des SCPI peuvent être regroupés en deux catégories. Il y a tout d’abord les revenus fonciers lesquels proviennent des loyers des immeubles et auxquels ont été imputés les charges déductibles. Ensuite, il y a les revenus financiers qui trouvent leur origine dans le placement de la trésorerie de la société immobilière. Toutefois, l’essentiel des bénéfices des SCPI découle des revenus fonciers. Sur le plan fiscal, ces derniers sont soumis d’une part aux prélèvements sociaux de 15,5% sur le revenu net déterminé et d’autre part à l’impôt progressif dont le barème se réfère au tableau qui suivra. Au cas où la société est financée à crédit, les revenus fonciers seront alors diminués des intérêts de l’emprunt.

Tranches de revenu	TMI (Taux marginal d’imposition)
Jusqu’à 5 963 €	0,00%
de 5 963 € à 11 896 €	5,50%
de 11 896 € à 26 420 €	14,00%
de 26 420 € à 70 830 €	30,00%
au-delà de 70 830 €	41,00%

En ce qui concerne l’imposition pour les revenus financiers, elle suit le principe de la retenue à la source des prélèvements sociaux. Ensuite, l’associé a le choix entre bénéficier du prélèvement fiscal libératoire ou bien de déclarer ces produits dans sa déclaration annuelle de revenus dans lequel cas ses revenus financiers seront alors soumis au barème progressif.

Pour la fiscalité sur les plus-values, il est à noter en premier lieu que la plus-value réalisée par l’investisseur peut être obtenue à partir de la différence entre le prix de cession et le prix de souscription.

Pour les SCPI, c’est le régime général des plus-values immobilières qui est appliqué. L’investisseur bénéficiera donc d’une exonération au bout de trente ans comme il en a déjà été fait mention antérieurement et il y aura un abattement qui suivra le barème suivant : 2 % pour chaque année de détention au-delà de la cinquième, 4 % pour chaque année de détention au-delà de la dix-septième puis 8 % pour chaque année de détention au-delà de la vingt-quatrième.

.Dans le cadre de la fiscalité de ces sociétés, il doit être fait mention du cas de la SCPI fiscale. Cette catégorie de firme est constituée en vue de permettre aux souscripteurs de défiscaliser et de bénéficier d’avantages fiscaux liés à certaines lois fiscales du type « Malraux », « De Robien » ou encore dernièrement « Girardin » L’avantage du choix pour cette catégorie réside dans le fait que le principe qui leur est applicable est le même que pour l’immobilier en direct avec les mêmes contraintes et donc les mêmes avantages en matière fiscale.

3.3/ Une liquidité intrinsèque garantie pour les OPCI

Il est à noter que la liquidité des parts d’une Société civile de placement immobilier fonctionne sur le mode extrinsèque. Cela signifie qu’un associé ne peut vendre ses parts que si un autre associé les rachète ou bien à la condition qu’un autre associé souscrit de nouvelles parts permettant le retrait des parts initiales.

Par contre, dans les Organisme de Placement Collectif en Immobilier,la liquidité est dite intrinsèque dans la mesure où c’est l’organisme lui-même qui va racheter les parts ou les actions à la suite de la demande du porteur. Ce rachat se fait à cours inconnu sur la base de la prochaine valeur liquidative, qui est calculée et publiée périodiquement par la société de gestion.

Avec cette caractéristique de sa liquidité, l’Organisme de Placement Collectif en Immobilier les porteurs de parts ont la possibilité de sortir de la société et ce à tout moment en demandant simplement à ce que l’OPCI rachète ses parts à la prochaine valeur liquidative. Concernant la périodicité de la valeur liquidative, ces organismes optent généralement pour une périodicité comprise entre de deux fois par an au moins et deux fois par mois au plus.

Les délais dans lesquels peut être exercée la prérogative de liquidité constituent généralement l’une des principales préoccupations des investisseurs. En effet, dans les SCPI, ils ne peuvent pas prédire précisément ces délais à partir du moment de leur engagement. Cependant, Dans l’OPCI, ces investisseurs bénéficient d’une sorte de garantie implicite de liquidité. Les souscripteurs sont donc bien servis dans cette catégorie de fonds. A ce sujet, l’OPCI dont la liquidité est intrinsèque garde à tout moment au moins 10 % de liquidités réglementaires ce qui renforce la crédibilité de la garantie implicite et la certitude quant à son existence.

AVEC CEPENDANT UNE SOUPLESSE D’INTEGRATION AU SEIN DE STRATEGIES PATRIMONIALES DIVERSIFIEES

1/ En réponse à des problématiques de revenus complémentaires :

1.1/ Les retraites complémentaires

Les particuliers que ce soit les salariés, les travailleurs indépendants, et même les retraités peuvent voir un jour leurs revenus baisser suite à l’abandon d’un emploi ou bien à l’arrivé de l’âge de la retraite d’où l’intérêt et la nécessité de l’existence des revenus complémentaires pour faire face à ce qui se passera dans le future.

En effet, les personnes qui ont cessé leur activité à un certain âge et qui disposent d’un capital suffisant ont tendance à chercher des moyens qui leurs permettront à percevoir un revenu additionnel qui complètera leur retraite. Il se peut également que ces personnes cherchent des sources de revenu complémentaires afin de pouvoir financer leur accueil en maison de retraite, de soutenir financièrement la scolarisation ou les études de leurs enfants ou tout simplement pour pouvoir maintenir leur train de vie malgré le fait qu’elles ont atteint l’âge légal de retraite.

De plus, avec la dégradation actuelle de l’environnement économique que ce soit sur le plan national ou bien international donne déjà une idée sur l’éventualité d’un durcissement futur du régime des retraites ainsi que la baisse future des pensions laquelle sera inévitable. Se constituer une épargne est un moyen à la disposition des retraités ou des futurs retraités qui leur permettra de s’assurer d’un complément de revenus à la retraite.

Procéder à des placements notamment sur le marché immobilier peut être cité comme solution de complément de revenus. En effet, ceux-ci permettent à l’investisseur de retirer des intérêts.

Aujourd’hui, nous allons développer les solutions de compléments de revenus pour vous, déjà retraités. Le mois prochain, nous verrons les solutions d’épargne pour vous, encore en activité, désireux de vous constituer dès maintenant un capital générant un complément de revenus dans le futur.

Au préalable, qu’ils soient ou non conçus dans ce but, la plupart des placements permettent de retirer des intérêts. Le retraité peut alors envisager de souscrire des obligations pour une longue durée qui lui permettra d’obtenir et garantir la perception de revenus plus importants sur une durée plus longue.

Les entreprises dont en font partie les sociétés immobilières lorsqu’elles émettent un emprunt obligataire s’engage en effet à verser un taux d’intérêt régulier qui peut être trimestriel ou annuel et de plus, ce taux d’intérêt est généralement fixe et gratuit. Ensuite, plus tard, le retraité peut vendre son titre et le céder à un acheteur pour récolter des fonds et acquérir de nouvelles obligations plus rémunératrices.

Cependant, il est à préciser qu’il est préférable pour le souscripteur de conserver les obligations jusqu’à leurs termes dans la mesure où dans la plupart des cas, une vente avant échéance peut entrainer une perte sur le capital initial. Cela se produit lorsqu’entre temps, les taux d’intérêt du marché ont monté.

Pour la fiscalité des intérêts, l’investisseur a le choix entre deux options, il peut soit les déclarer dans les impôts ou bien opter plutôt pour le prélèvement forfaitaire libératoire.

Et si le retraité décide de procéder à une diversification, le recours à l’immobilier en SCPI constitue la solution la plus appropriée. L’investissement dans la pierre occupe en effet une place privilégiée parmi les solutionsenvisageables. Il aidera ceux qui sont soucieux de compléter au mieux leurs revenus au moment de leur retraite à résoudre leurs problèmes.

Outre l’investissement en direct, l’achat de parts de Société civile de placement immobilier ou d’un Organisme de Placement Collectif en Immobilier peut également aider à répondre à un objectif de revenus complémentaires. Comparé à l’acquisition directe et à la gestion d’un bien immobilier, l’acquisition des parts de l’une des sociétés précitées revêt de nombreux atouts. Le premier avantage réside dans le fait que la SCPI et l’OPCI rend accessible à presque toutes les bourses un investissement qui le serait difficilement pour des particuliers. A partir de la diversification au moyen de la SCPI, il y aura mutualisation des risques et de plus, l’investisseur n’aura pas à se soucier des problèmes inhérents à la gestion de l’entreprise dans la mesure où les tâches y afférentes seront déléguées à des professionnels.

Les rendements découlant des types de fonds précités ont pour caractéristique la régularité et la complémentarité. Puis en matière de fiscalité, la charge de payer les impôts, taxes et autres charges à l’exemple de l’assurance et les frais de gestion incombera uniquement à la personne morale.

1.2/ Démembrement de la propriété : cas de l’usufruit temporaire donné à un membre de la famille (enfant, conjoint)

On parle d’usufruit lorsque le propriétaire d’un bien foncier permet à une autre personne d’utiliser ce dernier tout en conservant la propriété avec ses démembrements qui sont l’usus, le fructus et l’abusus c’est-à-dire le droit d’usage, le droit d’en percevoir les fruits ainsi que le droit de disposer du bien. Un droit d’usufruit sera alors réalisé à partir d’une libéralité ou bien en contrepartie d’un prix de vente qui doit avoir été déjà versé. C’est dans ce dernier cas que l’usufruit est qualifié de temporaire. Dans la mesure où il est surtout question ici des biens immobiliers, une publicité foncière est requise pour que le droit d’usufruit puisse être opposable à tous.

Il est à préciser ici que l’usufruit temporaire ne doit pas être confondu avec le prêt à usage dans la mesure où dans ce dernier cas, celui qui a le droit d’user du bien n’est pas titulaire d’un droit réel sur ce bien à la différence de l’usufruitier qui est titulaire de l’usus et du fructus. Il existe également une différence sur le plan fiscal car devant l’administration fiscale, celui qui détient l’usufruit est censé détenir le bien qui en est grevé et ce pour sa valeur en pleine propriété. Ainsi, il sera redevable de l’impôt sur la fortune qui est rattaché à ce bien. Par contre pour le prêt à usage, celui qui bénéficie du droit de jouissance ne sera pas imposé pour la valeur du bien en pleine propriété.

Comme son nom l’indique, il s’agit de la transmission d’un usufruit à titre temporaire donc pour une durée qui est limitée dans le temps. Il existe plusieurs possibilités qui peuvent conduire à ce démembrement. Il peut notamment résulter d’un décès, il sera alors dévolu légalement ou constitue le résultat d’une donation entre époux, d’une convention matrimoniale ou bien d’un legs. Il peut également découler d’une opération plus patrimoniale notamment d’une donation de la nue-propriété avec réserve d’usufruit.

Dans le cas d’un usufruit temporaire donné à un membre de la famille, notamment au conjoint, il portera alors sur le logement du couple et le conjoint aura un toit sous lequel il pourra habiter pour une durée préfixée. Une fois que le délai prévu prenne fin, ce dernier devra alors libérer les lieux.

Il est à préciser que le legs en usufruit temporaire est très avantageux sur le plan fiscal dans la mesure où dans un premier temps, le taux des droits de succession à payer dans le cadre d’un legs en usufruit est moins élevé que celui d’un legs en pleine propriété qui est de 60% après un abattement de 1500euros. Puis en second lieu, le legs en usufruit viager est fiscalement plus onéreux que l’usufruit temporaire.

Plus concrètement concernant les avantages de l’usufruit temporaire, y recourir peut constituer une stratégie qui permettra de profiter d’une défiscalisation. En effet, une donation d’usufruit temporaire engendrera des droits de mutation à titre gratuit approximativement sur une valeur de 23% de la valeur en pleine propriété par tranche de dix ans. De plus, au moment où l’usufruit temporaire s’éteindra, la pleine propriété reviendra au nu-propriétaire.

Ainsi, il n’y aura pas transmission du bien au donataire et parallèlement, l’usufruitier n’aura pas à payer le droit de mutation. L’économie d’impôt constitue donc le principal avantage de cette stratégie. Elle permet une capitalisation entre les mains de l’usufruitier temporaire laquelle sera bien supérieure à ce que le propriétaire aurait pu obtenir et d’un autre côté, elle entraine une transformation d’un flux de revenus auquel sont rattaché d’importantes charges fiscales en plus-values qui seront moins taxées.

Pour aller plus loin dans l’utilisation de l’usufruit temporaire en tant que stratégie, le propriétaire qui désirerait fournir une aide financière à un membre de la famille ou à un proche en situation de difficulté peut également y recourir. Pour se faire, cette stratégie sera alors appliquée à titre gratuit. Par contre, elle sera utilisée à titre onéreux quand elle servira à transformer un flux de revenu en capital disponible et ce en aliénant ce premier.

2/ Pour des optimisations d’investissements ou de détention

L’optimisation de l’investissement immobilier peut se faire par une acquisition via différentes formes de sociétés comme la société civile immobilière (SCI), la Société à responsabilité limitée (SARL) ou la Société civile de portefeuille (SCP).

2.1/ Acquisition via SCI, SARL ou SCP

2.1.1/ L’acquisition via une SCI

Pour optimiser leur investissement, les épargnants créent des SCI dans l’objectif de bénéficier des avantages fiscaux spécifiques, des mesures légales ou également successorales. Il existe un grand intérêt pour les investisseurs immobiliers de procéder à l’acquisition ou à la gestion d’un bien immobilier par le biais d’une SCI.

Ainsi, le système veut que la SCI soit le propriétaire du bien immobilier en question et l’investisseur dans ce cas devienne le propriétaire de la société elle-même.

L’achat d’un bien immobilier via une SCI implique que la propriété de ce bien revient pleinement à la société elle-même. Et en parallèle, les investisseurs immobiliers qui sont devenus propriétaires de la SCI occupent la place d’associés pour la seule et unique raison qu’ils possèdent des parts dans la celle-ci, donc, une participation indirecte dans l’acquisition du bien immobilier.

L’avantage pouvant être présenté par une acquisition via SCI réside dans la recherche d’un cadre légal qui peut répondre à plusieurs objectifs comme l’investissement collectif, la protection des associés ou des concubins dans le cas où il y aurait un décès mais aussi dans le cadre de l’amélioration du domaine de la succession par rapport à un actif immobilier.

Il est important d’évoquer ici la constitution d’une société civile immobilière qui est avant toute chose une société ayant une personnalité juridique. En tant que société, sa constitution suit les mêmes démarches que les autres sociétés traditionnelles, donc les formalités sont les mêmes ; élaboration du statut, publication dans un journal officiel, enregistrement des statuts,…

Lors de l’établissement de la société, les associés doivent choisir le type de société qui s’accorde avec un type d’imposition spécifique. Il existe deux sortes de société qui peuvent être choisies.

En premier lieu, nous avons la société dite « transparente » qui présente une répartition des revenus entre les associés déclarant leur part comme étant un revenu foncier sur leur Impôt sur le revenu. Leur imposition suit le régime des Bénéfices Non Commerciaux ou BNC. L’objet principal et obligatoire de cette forme de société civile consiste en la location/gérance de locaux nus.

En second lieu, les associés peuvent choisir la forme de société dont l’imposition suit le régime des sociétés, ce qui implique que les dividendes sont imposés sur l’impôt sur le revenu.

Enfin, il existe les sociétés immobilières dont l’imposition suit le régime des Bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Ces dernières peuvent louer des locaux déjà meublés et la revente peut se faire immédiatement.

En ce qui concerne le capital social de la SCI, il est possible d’opter soit pour le capital fixe, soit pour le capital variable. Mais d’une manière générale, les investisseurs immobiliers optent pour la société à capital variable. Comme son nom l’indique, une société à capital variable est une société qui peut rencontrer une variété de capital social dans les limites fixées dans les statuts, c’est-à-dire, par les associés. Lors d’une modification du capital social, les formalités de déclaration ne sont plus nécessaires car une décision en Assemblée générale suffit.

Plusieurs personnes peuvent investir dans la création d’une SCI en vue de l’acquisition d’un bien immobilier. Toutes les règles de fonctionnement et d’organisation sont consignées à l’avance dans le statut de la société.

Dans la mesure où un associé veut rompre son investissement au sein de la société, le rachat de sa part doit être fait par un associé ou par une autre personne qui occupera le statut de nouvel associé. Dans ce dernier cas, l’acceptation de tous les associés en Assemblée générale est requise.

Ainsi, la cession de parts se taxe à 4,8% du montant de la vente et en raison du fait que la vente ne concerne point le bien réel, la cession fait également l’objet d’une décote de – 15 à 30% et ce, sur la valeur réelle du bien.

Au cas où la société vient à être dissoute pour des raisons autres que l’extinction normale, les conséquences financières risquent d’être importantes. En fait, les associés ont le choix entre revendre le marché immobilier en entier et donc payer une taxe sur la plus-value et racheter eux-mêmes, en leur nom personnel les biens de la société.

La solidarité des associés s’applique dans les SCI par rapport aux dettes qui ont été contractées pendant la période ou les associés occupaient encore leurs titres ou même après leur départ. Cette solidarité s’applique sur l’ensemble des dettes et non sur la part de chaque associé.

En ce qui concerne l’imposition des résultats, ce sont les règles des revenus fonciers qui s’appliquent. Il appartient à chaque associé de procéder à la déclaration de sa quote-part de revenu foncier à l’IR. On peut donc dire que la société présente une transparence fiscale, elle peut donc choisir l’IS.

Il est à remarquer également que le dirigeant de la SCI tout comme l’acquisition directe, ne paie pas de cotisations sociales car sa mission consiste seulement à une gestion de patrimoine[3], de même pour les associés qui n’exercent pas d’activités au sein de la société.

En matière de commissariat aux comptes, la SCI n’a pas besoin d’en désigner, ce n’est pas obligatoire.

En ce qui concerne la gestion du patrimoine immobilier, comme il n’y a pas d’obligation de mettre en place un commissaire aux comptes, les dirigeants de la SCI ne s’exposent pas à l’infraction d’abus de biens sociaux. Et comme nous avons pu voir précédemment, l’imposition qui s’applique est l’IR avec possibilité de choisir l’IS comme base d’imposition.

Dans la mesure où la SCI n’opte pas pour l’IS, elle ne devient que semi-transparente fiscalement. Et afin de faire une économie d’IR, la compensation des revenus fonciers avec les déficits fonciers d’une autre SCI est possible.

Il est possible également de faire une acquisition via SCI dans l’objectif de donner une garantie au cadre légal de la donation et de la succession.

2.1.2/ L’acquisition via SARL

Il peut également arriver que les investisseurs choisissent d’acquérir un bien immobilier via une SARL pour optimiser leur investissement.

Tout comme la SCI, la SARL est également soumise aux règles des revenus fonciers en ce qui concerne son résultat. Sa transparence fiscale s’installe de par la déclaration par chaque associé de sa quote-part de revenu foncier à l’IR. Et aussi, la SARL peut choisir l’IS au lieu de l’IR.

D’une manière, la détention d’un immeuble que ce soit d’une manière directe ou via une société transparente constitue l’application d’une même fiscalité dont le revenu foncier est imposé à l’IR atteignant jusqu’à 48%. L’option pour une société transparente de choisir l’IS peut présenter certains avantages.

En ce qui concerne le paiement des cotisations sociales par les dirigeants, il s’applique pour les SARL imposée IR de la manière suivante : le gérant minoritaire a le même statut qu’un salarié, donc, les cotisations sociales sont prélevées sur sa rémunération. Donc, s’il ne perçoit pas de salaire, il ne paie pas de cotisations également. Par contre, le gérant minoritaire répond du même statut que le travailleur indépendant, c’est sur sa quote-part de bénéfice[4] que les cotisations se calculent.

Pour la SARL IS, le même système que la SARL IR s’applique.

Généralement, dans la mesure où l’investissement se concentre dans une structure patrimoniale, le paiement de cotisation n’a pas lieu. Par contre, si l’investisseur opte pour une société commerciale pour son acquisition, cette action peut le pénaliser. Mais si l’activité présente un déficit, les cotisations qui s’appliquent au quote-part de bénéfice ne sont que très faibles.

Dans une SARL, la responsabilité des associés se limitent par rapport au montant de leurs apports sauf dans le cas oùles associés ont commis des fautes de gestion. Ici, l’adoption d’une SARL présente un avantage car la structure permet de limiter la responsabilité des associés. Par contre, ce n’est qu’une limitation purement théorique en raison du fait que les associés se trouvent dans l’obligation de cautionner les emprunts faits par la société. Mais dans la mesure où l’activité de location subit des dommages, il n’y a pas d’engagement de responsabilité.

Concernant les activités de la SARL, cela diffère selon le type d’imposition. Pour la SARL IS, le choix de l’activité est libre, elle peut être civile comme elle peut être commerciale. Ce sont toujours les règles BIC qui s’appliquent pour les résultats.

Pour la SARL IR, elle se coïncide souvent avec la structure d’une SARL familiale. Celle-ci peut opter pour l’IR dans le cas où elle exerce une activité commerciale, industrielle, agricole ou artisanale[5]. Ainsi, pour une SARL de famille qui a pour objet la location meublée a le droit de choisir l’IR, il s’agit d’une activité commerciale. Par contre, si elle choisit de faire une location d’immeubles nus, il s’agit d’une activité civile et l’IR n’a pas lieu[6].

Le régime fiscal des droits sociaux de la SARL suit le même régime que celui de la SCI.

2.1.3/ Acquisition via SCP

La SCP ou Société civile de portefeuille est une forme de société encore peu connue, par contre, elle présente divers avantage en matière de gestion de portefeuille titres. En faisant une acquisition via une SCP, l’usufruitier peut procéder à une meilleure maîtrise des revenus qu’il souhaite affecter comme résultat. Ceci s’explique par la neutralité de la fiscalité, la transmission des biens de la société aux associés se fait à moindre coût à l’égard des héritiers.

Comme la SARL, on peut distinguer la SCP à IR et la SCP à IS. Dans le cas d’une SCP IR, les différents revenus des associés font l’objet d’imposition en fonction de leurs participations. Il y a imposition des plus-values et des dividendes dès le premier euro de la vente.

Dans la mesure où il existe un démembrement des parts, les dividendes sont perçus par l’usufruitier et le nu propriétaire recueille les sommes en réserves durant la durée de l’usufruit.

On parle de SCP à IS très rarement, sur le plan fiscal donc, la société est opaque. Il n’y a pas d’imposition vis-à-vis des associés en tant que personne physique, elle s’applique à la société personne morale.

En matière fiscale, une société civile de portefeuille permet aux héritiers de ne pas se voir appliquer une double imposition. D’une manière générale, le conjoint survivant devient usufruitier et une fois ce conjoint décède, le nu-propriétaire devient propriétaire à part entière. On considère donc l’existence de deux portefeuilles différents. Avec la SCI, il n’y a pas de confusion car le démembrement concerne les parts dans la société et non les titres contenus dedans.

2.2/ ISF : distinction entre la nue-propriété et usufruit

Il est à remarquer ici que le droit de propriété est composé par des droits réels qui sont l’usus, le fructus et l’abusus. L’usus constitue l’usage du bien, le fructus permet de percevoir les fruits, dans notre cas, ceux-ci sont constitués par les loyers. En enfin, il y a la nue-propriété qui consiste au droit de disposer du bien.

L’usufruit est formé par la jouissance en même temps de l’usus et du fructus, et la nue-propriété est indépendante.

Par définition, « l’impôt de solidarité sur la fortune (ISF) est un impôt sur la fortune français payé par les personnes physiques et les couples détenant un patrimoine net imposable égal ou supérieur à un million trois cent mille euros au 1^er janvier 2011, après la réforme de la fiscalité du patrimoine intervenue en 2011 »[7]. La question se pose : qui est ce qui paie l’ISF, l’usufruitier ou la nue-propriété ?

En principe, c’est l’usufruitier qui devrait payer l’ISF sous condition que son patrimoine soit imposable à ce titre. Le fisc considère la valeur possédée par l’usufruitier en pleine propriété et non en usufruit. En d’autres termes, si l’usufruit s’applique une la moitié de la maison, l’usufruitier doit déclarer la moitié de la valeur de la maison, et ce, en pleine propriété.

Cependant, il existe des cas où les deux personnes, c’est-à-dire, l’usufruitier et le nu-propriétaire paient ensemble l’ISF. C’est le cas des veufs et veuves ayant bénéficié par succession de leur un conjoint décédé avant ler juillet 2002, un quart de la succession en usufruit et dont la nue-propriété appartient aux enfants.

3/ Afin d’accroitre la liquidité du produit : le couple SCPI / CAV

3.1/ La SCPI à capital variable proprement dite

3.1.1/ Les avantages de la SCPI à capital variable : souplesse et liquidité

Lorsqu’on parle de SCPI à capital variable, deux caractères viennent à l’esprit, la souplesse et la liquidité. Ce qui n’est pas pourtant le cas de la SCPI à capital fixe.

La SCPI à capital variable s’ouvre au grand public et les nouveaux associés sont toujours accueillis. Mais sur le plan juridique, la variation du capital fait l’objet d’un encadrement de manière à éviter les abus qui peuvent survenir en la matière. Dans le statut de la SCPI, il est obligatoire de mentionner un capital plafond. Dans le mesure ou le plafond est atteint, la souscription est suspendue. Il appartient aux associés, s’ils le veulent, de remonter le plafond en assemblée générale. Le fait d’entrer ou de quitter la société ne requiert pas de formalités spécifiques. Ceci s’explique par la variation du capital. Il est possible à tout détenteur de parts de revendre sa part et à tout souscripteur d’en acheter car les parts se créent et sont annulées en fonction des demandes reçues.

La SCPI à capital variable peut également réaliser une émission de parts pour qu’un nouvel associé puisse y accéder, aussi, de la même manière, elle peut racheter les parts de l’associé qui veut quitter la société. Il est possible également pour l’associé de choisir son acheteur et même le prix.

De plus, la vente de parts de SCPI à capital variable ne provoque pas un paiement de droits d’enregistrement, ce droit s’applique pourtant dans le cas d’une vente de gré à gré.

Il est à remarquer ici que la SCPI à capital variable présente un avantage fiscal intéressant. En fait, il n’y a pas de droits d’enregistrement pour les retraits et les émissions de parts au taux de 5%. Plusieurs entreprises célèbres sont des SCPI de rendement à capital variable : Primopierre, de Primonial et BNP Paribas REIM en 2008 et PFO, de Périal en 2009.

3.1.2/ Les contraintes de la SCPI à capital variable

La liquidité des SCPI à capital variable est pointée du doigt et est jugé comme trompeuse. Dans la mesure où le marché présente une hausse de prix sur l’immobilier, la SCPI à capital variable se trouve dans une obligation d’augmenter son capital dans le seul objectif de répondre aux besoins des épargnants qui font leurs demandes.

Malgré la montée du prix, l’investissement des sommes déjà collectées est obligatoire.

Contrairement à cela, lorsqu’advient la période ou le prix immobilier est en recul, les épargnants sont tentés de vendre leurs parts. La SCPI peut donc se contraindre à des difficultés car elle ne peut pas toujours être en mesure de faire face à un retrait massif d’épargnants. La liquidité n’existe plus, ce qui pousse la SCPI à vendre à des prix très bas les biens afin de pouvoir rembourser les vendeurs de parts.

3.2/ Une offre malgré tout réduite et souvent cantonnée à une clientèle HNWI avec les contrats luxembourgeois

3.2.1/ Contrat PANTHEA de NORTIA

Il est d’abord essentiel d’évoquer l’origine du nom de ce contrat. Nortia est une société créée en 1994, elle se spécialise dans le courtage d’assurance vie et de capitalisation. Ce n’est qu’en 2003 que le contrat d’assurance vie PANTHEA a été lancé. Ce contrat propose des SCPI afin que les souscripteurs puissent jouir de plusieurs avantages.

Au moment même de la souscription, une réduction de 2,5% sur le prix d’achat, avec un moindre coût sur les frais de gestion et les frais d’entrée avec encore une possibilité de réduction.

Le contrat PANTHEA de NORTIA permet au souscripteur de jouir immédiatement des bénéfices de sa part et de se rassurer d’une liquidité.

Entre les SCPI et le contrat PANTHEA de NORTIA, le mariage est totalement réussi. En plus des avantages offerts par les SCPI, PANTHEA offre également d’autres avantages qui ne font qu’accroître les atouts déjà présents des SCPI. Les atouts de PANTHEA sont :

« -Une valeur d’acquisition réduite,

-Jouissance immédiate des revenus,

-Souplesse accrue,

-Fiscalité du contrat d’Assurance vie sur lesrevenus,

-Les SCPI sont parmi les placements les plusperformants,

-Rendement régulier,

-Liquidité supérieure à l’immobilier en direct. »[8]

3.2.2/ AVIP MULTILIB de ALLIANZ

C’est aussi un contrat d’assurance vie dans le cadre de la SCPI, le contrat AVIP MULTILIB de ALLIANZ est une offre qui permet de procéder à une gestion libre avec deux types de gestion. L’une des gestions favorise l’accession à des titres très vifs.

Pour les épargnants qui souhaitent avoir une meilleure gestion patrimoniale, c’est ce contrat d’assurance vie qui sert de base. Il existe 3 SCPI proposés par le contrat AVIP Multilib : FIMMO, IMMORENTE, PIERRE ainsi qu’un large choix d’OPCVM.

Des avantages fiscaux sont offerts par ce contrat d’assurance vie ainsi qu’un accès privilégié aux avantages fournis par l’adoption d’une SCPI.

CONCLUSION

Dans le cadre de cette étude, la recherche s’est focalisée dans l’investissement fait par les investisseurs privés. La dématérialisation du marché immobilier réside dans les placements financiers, notamment, le concept de la pierre papier.

Dans la première partie, il a été surtout question de la sécurisation offerte par le cadre juridique de la pierre papier. Chaque véhicule d’investissement est soumis à une règlementation accrue que ce soit en matière de capital social, d’actifs, d’achat ou de revente de parts. Les véhicules d’investissements sont identiques de par leur fonctionnement et dans diverses formalités de ces derniers, l’agrément de l’Autorité des Marchés Financiers ou AMF est obligatoire. Toutes les sociétés sont gérées par une société de gestion avec un conseil de surveillance. Toutes les actions des sociétés sont donc contrôlées à tous les niveaux et toutes les décisions sont prises en assemblée générale. Les investisseurs se trouvent donc dans une sécurité par rapport à la réussite de leur investissement.

La deuxième s’est surtout concentrée sur le rendement et la profitabilité de ce genre d’investissement. Il a été ainsi remarqué que la rentabilité de l’investissement est optimisée par une fiscalité incitative, caractéristique typique des véhicules d’investissement. Pourtant, cette rentabilité peut connaître des moments de crise, comme le cas de SCPI et la solution est la création de l’OPCI avec une mesure de diversification géographique et sectorielle. Le rendement de l’investissement est également optimisé par des stratégies financières bien définies. Dans une SCPI, la rentabilité existe selon la forme de la SCPI elle-même, la rentabilité n’existe qu’au niveau de la SCPI de rendement, ce qui n’est pas le cas des SCPI de plus-values et des SCPI fiscales. En matière de profitabilité, celle-ci est réduite par la faible liquidité de ce type d’investissement, notamment, la SCPI. Une liquidité qui est pointée du doigt car cela dépend de l’évolution du prix de marché. Une SCPI qu’elle soit à capital fixe ou variable peut faire face à de grandes difficultés en matière de liquidité. Intrinsèquement, c’est par le biais d’une OPCI qu’une SCPI puisse réussir à installer cette liquidité tant recherchée.

Enfin, la troisième partie s’est focalisée sur la souplesse dans l’investissement immobilier via pierre papier. Malgré l’existence de ces contraintes, les avantages demeurent car il existe une grande souplesse, en plus d’une fiscalité généreuse te incitative, la pierre papier permet aux investisseurs d’assurer leur retraite par exemple. La notion de démembrement de la propriété a aussi été évoquée, celle-ci implique deux personnes qui peuvent trouver à la fois des bénéfices dans ce système de patrimoine diversifié : l’usufruitier et la nue-propriété, le démembrement permet d’éviter une double imposition et cela trouve tout son intérêt en matière de succession.

Au niveau même de la SCPI, des contrats d’assurance vie ont été adopté afin de donner plus de garantie aux investisseurs privés, ce sont des contrats luxembourgeois : le contrat PANTHEA de NORTIA et le contrat AVIP Multilib.

La réalisation de cette recherche a permis de ressortir les incidences de la dématérialisation du marché immobilier auprès des investisseurs. Cela permet aux investisseurs de faire des revenus complémentaires tout en participant à l’évolution de l’économie du pays de par la rentabilité et la profitabilité de leur investissement. Ils bénéficient des avantages fiscaux en contrepartie d’un cadre règlementé qui permet un contrôle sur l’ensemble des activités de toute société créée. Les véhicules d’investissement nécessitent encore une amélioration en matière de liquidité mais d’une manière générale, la pierre papier est un investissement juridiquement sécurisé mais dont le rendement et la profitabilité sont loin d’être uniformes avec cependant une souplesse d’intégration au sein de stratégies patrimoniales diversifiées. Quels avantages présenterait-elle par rapport à l’investissement direct ?

GLOSSAIRE

-Actions : une partie du capital détenu par des investisseurs au sein des sociétés de placement à prépondérance immobilière et à capital variable

-ASPIM : Association française des Sociétés de Placement Immobilier

-FPI : Fonds de Placement Immobilier

-Liquidité : aptitude à faire face à ses échéances financières dans le cadre de son activité courante, à trouver de nouvelles sources de financement, et à assurer ainsi à tout moment l’équilibre entre ses Recettes et ses dépenses

-Liquidité intrinsèque : capacité de rachat et de souscription des parts ou actions.

-OPCI : Organisme de Placement Collectif en Immobilier

-OPCVM : Organisme de placement collectif en valeurs mobilières

-Parts : une partie du capital détenu par des investisseurs au sein des fonds de placement immobilier

-Risque de liquidité : Risque de ne pouvoir vendre à son Prix un titre financier. Il peut se traduire, soit par une impossibilité effective de le vendre, soit par une Décote dite d’illiquidité.

-SCI : Société Civile Immobilière

-SCPI : Société civile de placement immobilier

-SIIC : Sociétés d’Investissement Immobilier Cotées

-SPPICAV : Société à Prépondérance Immobilière à Capital Variable

BIBLIOGRAPHIE

DOCUMENTS ET OUVRAGES :

-Christophe Tricaud, « Les SIIC : une réussite française, Editions l’Abécédaire des institutions

–Emmanuel Labrousse, « Guide pratique de l’investissement immobilier », SEFI, 2010

-J.P Thiollet, « Guide des SCPI », Axiome eds, 2000

-Pascal Dénos, « Optimisez votre investissement immobilier », Editions d’organisation, 2005

-Xavier Lépine et al, « les OPCI », Delmas, 2008

WEBOGRAPHIE

-www.pierrepapier.fr

-www.primaliance.com

-www.investissementimmobilier.fr

-www.amf-france.org

[1]Loi n°2003-706 du 1^er août 2003 portant Code monétaire et financier en son article 621-1

[2] www.pierrepapier.fr

[3]Les revenus de la gestion d’un patrimoine n’ont pas le caractère de revenus professionnels et ne sont donc pas soumis à cotisations sociales.

[4]Quote-part de bénéfice + rémunération.

[5]Article 239 bis AA du CGI

[6]Il en est de même pour une activité libérale.

[7]http://www.toutsurlisf.com/reforme-de-l-impot-sur-la-fortune-synthese-des-arbitrages-du-gouvernement.html

[8] Document de Nortia, édition 2012

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LES INCIDENCES DE LA DEMATERIALISATION DU MARCHE IMMOBILIER POUR LES INVESTISSEURS PRIVES

INTRODUCTION

LA PIERRE PAPIER : UN INVESTISSEMENT JURIDIQUEMENT SECURISE

1/ Au niveau des différents véhicules d’investissement proposés :

1.1/ Société foncières cotées ou SIIC (cf. : marché réglementé, encours gérés)

1.3.2.2/ Fonctionnement de l’OPCI

1.3.2.3. Atouts des OPCI

2/ et de leurs contraintes réglementaires spécifiques :

3/ ainsi qu’au niveau des investisseurs privés :

MAIS DONT LE RENDEMENT ET LA PROFITABILITE SONT LOIN D’ETRE UNIFORMES

1/ Un rendement souvent optimisé par une fiscalité incitative :

Source : Aspim / IEIF

1.2.1.1/ La société de gestion

1.2.1.2/ Le conseil de surveillance

1.2.1.3/ L’assemblée générale des associés

1.2.1.4/ L’expert immobilier

1.2.1.5/ Le commissariat aux comptes

1.2.2.1/ La SCPI de rendement

1.2.2.2/ Les SCPI de plus-values

1.2.2.3/ Les SCPI fiscales

2/ et par des stratégies de financement adaptées :

AVEC CEPENDANT UNE SOUPLESSE D’INTEGRATION AU SEIN DE STRATEGIES PATRIMONIALES DIVERSIFIEES

1/ En réponse à des problématiques de revenus complémentaires :

2/ Pour des optimisations d’investissements ou de détention

3/ Afin d’accroitre la liquidité du produit : le couple SCPI / CAV

CONCLUSION

GLOSSAIRE

-Actions : une partie du capital détenu par des investisseurs au sein des sociétés de placement à prépondérance immobilière et à capital variable

-ASPIM : Association française des Sociétés de Placement Immobilier

-FPI : Fonds de Placement Immobilier

-Liquidité : aptitude à faire face à ses échéances financières dans le cadre de son activité courante, à trouver de nouvelles sources de financement, et à assurer ainsi à tout moment l’équilibre entre ses Recettes et ses dépenses

-Liquidité intrinsèque : capacité de rachat et de souscription des parts ou actions.

-OPCI : Organisme de Placement Collectif en Immobilier

-OPCVM : Organisme de placement collectif en valeurs mobilières

-Parts : une partie du capital détenu par des investisseurs au sein des fonds de placement immobilier

-Risque de liquidité : Risque de ne pouvoir vendre à son Prix un titre financier. Il peut se traduire, soit par une impossibilité effective de le vendre, soit par une Décote dite d’illiquidité.

-SCI : Société Civile Immobilière

-SCPI : Société civile de placement immobilier

-SIIC : Sociétés d’Investissement Immobilier Cotées

-SPPICAV : Société à Prépondérance Immobilière à Capital Variable

BIBLIOGRAPHIE

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