INTRODUCTION

Le gestionnaire d’actifs immobiliers optimise les placements immobiliers (biens à usage d’habitation, commercial ou professionnel) appartenant à une personne physique ou morale. Son rôle est la gestion d’un portefeuille immobilier dont il assure le suivi commercial, administratif et financier.

Il est au service de Sociétés foncières, Sociétés d’investissement et de gestion d’actifs, Fonds d’investissement, Assurances, mutuelles, banques, caisses de retraite… SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier)

La gestion d’actifs immobiliers comprend plusieurs critères, dont  :                                        La stratégie patrimoniale ; la comptabilité et la finance ; la trésorerie ; la gestion…

La Stratégie patrimoniale

• Une gestion d’actifs immobiliers passe par la mise en place de la stratégie patri-moniale retenue par la direction ou par  le client grâce à l’élaboration de schémas directeurs immobiliers et de plans de patrimoine.
• La stratégie patrimoniale demande aussi la mise en place d’un programme d’arbitrage et de cession d’actifs. Dans ce but, constituer et organiser des  » data room « .

Note : Dans le cadre du processus de cession d’une entreprise, de cession d’immeubles…, l’ensemble des informations confidentielles d’ordre économique ou juridique est mis à disposition des acquéreurs potentiels dans un lieu appelé data room. L’accès à cette salle est très réglementé, aucune photocopie ne peut être faite sauf exception. Pour arriver à convenir d’un accord sur la chose vendue et sur son prix, le vendeur doit fournir un ensemble de renseignements et de documents concernant le bien vendu. Cette documentation est classée et réunie dans une pièce dont l’accès est restreint.  C’est la Data-Room.

 

 

• Une stratégie patrimoniale, c’est aussi faire des propositions d’acquisition d’actifs. Après avoir évalué les biens, effectuer l’analyse des  » data room  » et optimiser les financements.
• Il faut également penser à prendre en charge la rentabilisation des actifs immobiliers. A ce titre, élaborer différentes hypothèses de valorisation des immeubles (augmentation des surfaces locatives, par exemple),  la politique de loyers, la politique d’amélioration du patrimoine et la politique de maîtrise des charges.

 

La Comptabilité et finance 

• Dans ce domaine, la comptabilité et la finance permettent d’assurer, au niveau de la gestion de la dette, le suivi des tableaux d’amortissement et des échéances d’emprunt, le paiement des échéances et, éventuellement, la renégociation de la dette.
• Mais aussi, d’effectuer les déclarations fiscales, payer les impôts et les taxes.
• Puis, d’assurer les relations avec les organismes fiscaux (demandes de dégrèvement, par exemple), dans un souci d’optimisation fiscale.

 

Trésorerie 

• La gestion d’actifs immobiliers, c’est effectuer la gestion de la trésorerie, les encaissements-décaissements, le suivi de la trésorerie au jour le jour.
• C’est, également, élaborer les prévisions de trésorerie aux différentes échéances : mensuelles, trimestrielles et annuelles.
• Ainsi qu’optimiser les surplus de trésorerie.
• Et, enfin, d’assurer le suivi des outils de couverture de taux.

 

Gestion 

• La gestion des immobilisations, c’est effectuer l’inventaire des immobilisations, tenir les tableaux d’amortissement et calculer les immobilisations nettes.
• La gestion juridique, c’est réaliser le suivi juridique des immeubles, celui des sociétés portant les immeubles et le suivi des contentieux.
• Le contrôle de gestion et de reporting, correspond à effectuer les calculs de rentabilité, les comparer aux références externes et analyser les écarts éventuels. Prendre en charge le suivi des indicateurs et des tableaux de bord.
• La gestion appelle aussi à établir les comptes et les rapports annuels des sociétés, dresser le bilan et le compte de résultat ainsi que les rapports commerciaux et financiers annuels.

 

Activités secondaires

Contribuer à la mise en place et à l’évolution des outils d’asset management

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Chapitre 1 :

Le secteur de la gestion d’actifs immobiliers

 

1.1  Le marché de la gestion d’actifs immobiliers en France

1.1.1      Historique

Le patrimoine brut des particuliers se compose d’un actif et d’un passif.

L’actif immobilier, celui qui nous intéresse,  représente les propriétés foncières et immobilières : c’est le « patrimoine immobilier ». Il appartient au code 21 du plan comptable.

Le passif se compose des emprunts, crédits à la consommation et crédits immobiliers, dettes fiscales et des dettes envers les tiers et les prêts d’investissement.

Il appartient au code 16 du plan comptable.

Le patrimoine des entreprises se compose de l’actif brut, telles les immobilisations, et des capitaux propres. Ces éléments figurent au bilan comptable de l’entreprise.

 

1.1.2    Actualité.

Le Code Général des impôts prévoit la rectification de la loi des finances, en matière de gestion immobilière, selon l’article 210 E du CGI. Il précise la détermination du bénéfice imposable.

Modifié par la loi N° 2008-1425, du 27décembre 2008-art. 24                                        Modifié par la loi N° 2008-1425, du 27décembre 2008-art. 25                                        Modifié par la loi N° 2008-1425, du 27décembre 2008-art. 26

Le taux d’imposition est passé de 16,5% à 19%, depuis le 1er janvier 2009, par ajout des contributions sociales. Ce régime de l’Article 210 E du CGI permet l’externalisation d’actifs immobiliers ou de titres de sociétés à prépondérance immobilière en prévoyant un dispositif de taxation à taux réduit des Plus Values immobilières des personnes morales soumises à l’Impôt sur les Sociétés.

Pour entrer dans le champ d’application du régime de l’Article 210 E du CGI, et bénéficier de la taxation réduite sur les Plus-values immobilières, il faut réunir plusieurs critères :

• L’apport ou la cession doit être fait par une personne morale soumise à l’IS.

• Le bénéficiaire doit être une SIIC, une SPPICAV, une de leurs filiales ayant opté pour le régime de l’Article 210 E du CGI ou une SCPI.

• L’objet de l’apport ou de la cession doit être soit un immeuble, soit certains droits réels immobiliers, soit des titres de sociétés à prépondérance immobilière ou des droits afférents à un contrat de crédit-bail immobilier.
• Le bénéficiaire doit s’engager à conserver l’actif pendant 5 ans.

• Si le bénéficiaire a opté pour ce régime, il doit y demeurer pendant au moins 5 ans à compter de l’acquisition.

Le non respect de ces dispositions expose le cessionnaire à une amende forfaitaire de 25% du prix d’acquisition (Article 1764 du CGI). En revanche le cédant ne voit pas remis en cause le taux réduit sur sa Plus Value.

 

 

1.2  Les différentes formes de gestions d’actifs immobiliers

1.2.1      L’investissement d’Etat

Le projet de finance sur les investissements d’Etat en matière de gestion du patrimoine immobilier 2010, présente

 

– les évaluations de recettes annuelles du compte ;

– les crédits annuels (autorisations d’engagement et crédits de paiement) demandés pour chaque programme du compte-mission

 

 

Selon le budget, l’équilibre du compte se traduit ainsi :

 

PROGRAMME	RECETTES	CREDITS	SOLDE
		Autorisations d’engagement
		Crédits de paiement
Contribution au désendettement de l’État		30 000 000
Ministre du budget, des comptes publics,
de la fonction publique et de la réforme de l’Etat		30 000 000
Contribution aux dépenses immobilières		140 000 000
Ministre du budget, des comptes publics,
de la fonction publique et de la réforme de l’État		140 000 000
Contribution aux dépenses immobilières : expérimentations Chorus		730 000 000
Ministre du budget, des comptes publics,
de la fonction publique et de la réforme de l’État		730 000 000
Total des autorisations d’engagement		900 000 000
Total	900 000 000	900 000 000	0

 

 

 

Investissement 2009, selon les mêmes critères :

1 400 000 000euros.

 

Rationalisation du parc immobilier

100 millions d’euros en 2003 ; 170 millions d’euros en 2004 ;

635 millions d’euros en 2005 ; 800 millions d’euros en 2006 ;

Et environ 600 millions d’euros en 2007.

 

[Sources : Mission Interministérielle Projets Annuels de Performances, annexe au projet de Loi de Finance pour 2010. Gestion du Patrimoine Immobilier de l’Etat.]

 

Notons que l’article 60 de la loi n° 2009 – 1673 du 30 décembre 2009 de finances pour 2010 modifie l’architecture du compte d’affectation spéciale « gestion du patrimoine immobilier de l’État ».

 

En effet, une politique de modernisation de la gestion du parc immobilier de l’Etat est en cours. Les bases de calcul ou les chiffres devront être revus, suite aux rapports, bilans et nouvelles gestions.

Circulaire du 16 janvier 2009 relative à la politique immobilière de l’Etat

NOR: PRMX0901397C

Sources : Ministère de l’économie, des finances et de l’industrie.

 

 

1.2.2      L’investissement privé

L’investissement privé  comprend les dépenses des ménages ou des entreprises en vue d’augmenter la quantité ou d’améliorer la qualité des facteurs (ressources naturelles, main-d’oeuvre et capital) utilisés dans la production de biens et de services.

Il existe aussi le Pipe,  » private investment in public equity  » ou  investissement privé dans le  capital d’une société cotée. Pour financer leurs projets de développement, les sociétés cotées font de plus en plus appel à des fonds d’investissement.

Pour l’entreprise,  le recours à l’investissement privé consiste à engager du capital dans le processus de production.

On distingue classiquement l’investissement productif (équipements, machines), en général synonyme d’investissement matériel ou corporel, et l’investissement immatériel (dépenses de recherche et développement, de formation, de publicité, acquisition de licences, de logiciels, etc.) qu’il est quand même difficile de qualifier d’improductif : la rentabilité réelle de l’investissement immatériel est seulement difficile à mesurer.

Car un investissement n’est en général réalisé par une entreprise que si la valeur actualisée nette (VAN) du projet d’investissement est positive.

Des collectivités territoriales, des Etats, comme le Brésil, pour son développement technologique 2010, font appel aux investissements privés.