La financiarisation des marchés immobiliers européens : Comparaison entre l’Europe de l’Ouest et l’Europe de l’Est pour les investisseurs opportuniste
SOMMAIRE
INTRODUCTION 2
PARTIE I : CADRAGE THÉORIQUE 3
Chapitre I : Définition des termes du sujet 3
Section I : Le marché de l’investissement immobilier 3
Section II : Les foncières et fonds d’investissement 17
Chapitre II : Les opportunités économiques d’investissement 21
Section I : Évolution des devises et couverture de change 21
Section II : La stabilité juridique et fiscale 23
Section III : Efficience et transparence du marché 24
PARTIE II : PARTIE EMPIRIQUE 24
Chapitre I : Comparaison entre les marchés d’investissement de l’Europe de l’Est et celui de l’Ouest 25
Section I : Caractéristiques du marché d’investissements de l’Europe de l’Est 25
Section II : Caractéristiques du marché d’investissement de l’Europe de l’Ouest 42
Chapitre II : Discussion et préconisations 55
CONCLUSION 68
BIBLIOGRAPHIE 70
INTRODUCTION
Les marchés immobiliers européens ont connu ces dix dernières années de profondes mutations au sein desquelles la gestion des crises immobilières internationales depuis les années 1990 a fait naitre de nouveaux acteurs financiers. Cela a eu comme effet d’engendrer le développement d’une nouvelle typologie d’investisseurs marqué par la montée en puissance des fonds d’investissement dits opportunistes qui sont majoritairement internationaux. Ces types d’investisseurs ont l’habitude d’intervenir au sein de marchés immobiliers en difficulté ou sur des niches de marchés spécifiques. Ces nouveaux types d’acteurs contribuent en grande partie à la financiarisation du secteur immobilier. Cette financiarisation se traduit par l’arrivée d’acteurs qui voient l’immobilier comme une classe d’actifs parmi d’autres. Leur stratégie financière les pousse à mettre en œuvre de nouvelles méthodes d’investissement qui se fondent sur les analyses du risque immobilier tout en mettant en place de nouveaux objectifs de rendement avec des conséquences importantes sur les territoires. Auparavant la sphère des investisseurs a été constituée uniquement par des institutionnels et des assureurs qui ont pour objet d’investir sur le long terme, sans forcément projeter de revendre des actifs, selon une approche dite patrimoniale de l’immobilier.
Le développement des acteurs sur le marché a également fait développer leur axe stratégique dans la mesure où se contenter du marché local ne suffit plus, car il faut désormais trouver de nouveaux marchés présentant les critères qu’ils recherchent. Les marchés de l’immobilier de l’Europe de l’Ouest sont privilégiés par les investisseurs en raison de leur stabilité et de leur grande transparence au niveau des transactions. En effet, lorsqu’il est question d’investissements, les acteurs se tardent toujours sur les pays offrant des volumes, une liquidité et une transparence forte comme c’est le cas des pays d’Europe de l’Ouest : France, Allemagne ou encore le Royaume-Uni. Par contre, certains types d’investisseurs, notamment les investisseurs opportunistes privilégient les marchés immobiliers risqués avec des taux de rendement élevés comme en Europe de l’Est.
Dans ce travail, nous avons comme objectif mettre en parallèle les opportunités d’investissement sur le marché de l’Europe de l’Ouest et de l’Europe de l’Est, le premier étant déjà bien développé et le second en devenir. La comparaison des deux marchés aura comme objectif de mettre en évidence les opportunités d’investissements en Europe de l’Est et de déterminer s’il présente de meilleures opportunités d’investissement, particulièrement pour des fonds dits « opportunistes ». Pour cela, nous avons comme principale problématique : « Comment les investisseurs opportunistes vont-ils saisir des opportunités d’investissement sur des marchés en développement? Le cas de l’Europe de l’Est ».
Pour donner des éléments de réponse à cette problématique, ce travail se divise en deux grandes parties : la première partie est consacrée au cadrage théorique du sujet et s’appuie sur une revue de littérature. Cette partie sera ensuite complétée par une étude qualitative, notamment l’analyse des marchés immobiliers de l’Europe de l’Est et de l’Europe de l’Ouest ainsi que d’une enquête menée auprès de professionnels dans le domaine d’investissement immobilier.
PARTIE I : CADRAGE THÉORIQUE
Chapitre I : Définition des termes du sujet
Section I : Le marché de l’investissement immobilier
Il existe plusieurs types d’investissements immobiliers selon les acteurs qui les réalisent : les entreprises, considérées comme investisseurs productifs, les administrations, dans le cadre d’achat de biens d’infrastructures ou les ménages, pour l’achat d’un logement par exemple. Dans cette première section, nous allons définir et caractériser chaque type d’acteurs afin de mieux comprendre les pratiques d’investissement sur le marché immobilier.
A- Définition et caractéristiques
Avant de parler des acteurs du marché immobilier, il se montre judicieux de commencer par la définition des termes du sujet.
a) Définition de la notion d’investissement
Lorsqu’on parle d’investissement, on se base généralement sur la logique des entreprises qu’elles soient privées ou publiques dans laquelle un investissement représente l’accumulation de capitaux physiques ou de biens durables par les agents économiques. Dans cette logique, nous faisons souvent face à une multiplicité de conceptions dont les unes disposent d’un caractère théorique, par exemple dans l’œuvre de Keynes et de ses successeurs, et les autres étant généralement le résultat de conventions adoptées, notamment pour des raisons de commodité, dans le cas des définitions fiscales ou comptables. L’existence de cette multiplicité peut s’expliquer par le fait qu’une définition n’est jamais qu’un outil dans lequel chaque technique comptable, économique ou juridique retient de la notion d’investissement une certaine complexité de faits et d’idées qui lui est indispensable afin d’atteindre ses propres fins. Il y a par exemple, la comptabilité d’entreprise qui souhaite prendre en compte, dans la notion d’investissement, l’amortissement et toutes les opérations susceptibles de lui donner naissance, ce qui dans certains cas laisse échapper les investissements immatériels. Enfin, d’une manière plus arbitraire, la définition fiscale de l’investissement exerce une importante influence sur la prise de décision des investisseurs. En effet, la définition fiscale de cette notion est le résultat d’une discussion permanente entre les investisseurs et les pouvoirs publics qui sont généralement soucieux de minimiser le volume des investissements susceptibles de justifier un allègement fiscal. Avec ces différentes conditions, l’investissement ne constitue plus une notion tout à fait claire ni distincte. Ainsi, il importe d’aller au-delà des définitions opératoires pour sortir du cadre arbitraire des conventions initiales et de saisir complètement le mécanisme de l’investissement.
Par conséquent, les définitions et les caractéristiques du terme « investissement » sont également transposables dans le cas de particuliers dont les opportunités sont diverses : investissement boursier, foncier, en immobilier direct, plan de retraite par capitalisation ou encore la souscription à des contrats d’assurance.
Définition du point de vue des entreprises
Pour les entreprises, les investissements sont des flux de capitaux qui sont destinés à modifier le niveau ou la valeur des actifs immobilisés dont elles disposent. Dans ce cas, il est possible de distinguer trois types d’investissements, comme illustré par la figure présentée ci-après : les investissements corporels (terrains, bâtiments, équipements industriels, mobilier, matériel informatique et de transport, etc.), les investissements incorporels (brevets, frais de développement, fonds de commerce, concessions, etc.) et les investissements financiers (titres de participation, titres de créance, prêts à long terme, etc.).
Figure 1 : Les différents types d’investissement
Source : Ronald Lavallée, « Définitions et caractéristiques d’un investissement, guide du choix d’investissement », Groupe Eyrolles, p.4
Au sein des entreprises, les investissements se distinguent des charges par le fait qu’ils consistent à modifier durablement le cycle d’exploitation tout en permettant sa croissance, alors que les charges sont « consommées » au cours de celui-ci. Par ailleurs, d’un point de vue économique, l’investissement possède une définition plus large intégrant à la fois les investissements au sens comptable, c’est-à-dire l’investissement du point de vue des entreprises, les besoins en fonds de roulement d’exploitation ainsi que certains éléments de l’actif circulant.
En tout, l’investissement se définit comme l’emploi de capitaux réalisé par l’agent économique dans l’objectif d’améliorer le rendement de l’entreprise ou d’accroitre sa production. Il consiste donc à engager des dépenses, c’est-à-dire à engager une somme d’argent de façon immédiate afin d’en retirer plus tard un gain qui peut s’étaler sur plusieurs périodes. Toutefois, quel que soit l’objectif de l’investissement, il dispose toujours d’une importance capitale dans le cadre du développement des entreprises étant donné qu’il conditionne inéluctablement leur compétitivité, la rentabilité de leurs activités, leur solvabilité, et donc de manière plus générale, leur valeur.
b) L’investissement immobilier
Si les entreprises procèdent à des opérations d’investissement, c’est qu’elles ont besoin de stock de capitaux physiques, nécessaires pour produire ou fabriquer les biens qu’elles peuvent vendre à profit. Elles peuvent également investir dans le but de moderniser ou de rajeunir son stock de capitaux existants ou encore de remplacer le capital usé ou déprécié.
Techniquement, l’investissement en immobilier peut se faire de deux manières : soit directement à travers l’achat d’actifs immobiliers comme les logements, les bureaux, les commerces ou autres, soit indirectement par le biais de la « pierre papier », c’est-à-dire par l’achat d’actions ou de parts de sociétés immobilières, de véhicules ou de fonds d’investissement dédiés comportant comme sous-jacent des actifs immobiliers tels qu’évoqués. . Par rapport aux autres supports, l’immobilier apporte un avantage considérable, car il permet de constituer un patrimoine même avec peu de fonds propres, notamment grâce à l’utilisation de la capacité d’endettement. L’investissement immobilier est une opération qui peut être effectuée par tout type d’acteurs, personnes physiques ou morales : particuliers, entreprises et investisseurs
La figure présentée ci-après nous donne un aperçu plus ou moins détaillé des types d’investisseurs et d’investissements immobiliers :
Figure 2 : Types d’investisseurs et d’investissements immobiliers
Source : I.Nappi-Choulet, « L’immobilier d’entreprise, analyse économique des marchés », Economica, 2010
Généralement, l’investissement direct à travers la détention d’immeubles physiques est la manière la plus utilisée sur les marchés immobiliers, en pleine propriété ou copropriété, mais depuis quelques années, les grands investisseurs ont commencé à investir indirectement sur le marché. Ce type d’investissement s’effectue dans le cadre d’un marché règlementé dans lequel les dividendes se composent essentiellement de revenus locatifs et des appréciations en capital sur l’ensemble des actifs immobiliers sous-jacents.
L’investissement immobilier a la particularité d’offrir un certain nombre d’avantages pour les investisseurs :
– Un possible financement à crédit, par opposition aux autres placements financiers qui nécessitent un apport initial de capitaux ;
– Un actif qui est sécurisé par la construction d’un patrimoine
– Une protection contre l’inflation
– Un contexte fiscal et macro-économique favorable
– Une réponse aux besoins de la société
La crise économique qui a frappé presque tous les pays du monde durant les années 90 a apporté un changement conséquent au niveau du marché de l’investissement immobilier et aussi au niveau des différents acteurs. L’entrée de nouveaux investisseurs emmenant avec eux de nouvelles stratégies innovantes a grandement révolutionné l’industrie immobilière, premièrement en finançant le marché de l’investissement et ensuite en faisant développer celui de l’immobilier à des niveaux inégalés. Les nouvelles stratégies se basent essentiellement sur différents types d’analyses telles que l’analyse du risque immobilier ainsi que sur des objectifs de rendement nouveaux. Par ailleurs, au cours des années 2000, les investissements immobiliers sont devenus essentiellement des actifs financiers exploités et développés par de nouveaux investisseurs ayant des objectifs de profit à court terme. Ainsi depuis 1990, les immeubles n’ont plus été analysés sous un contexte patrimonial, mais plutôt comme des actifs au même titre que les actifs financiers qui engendrent des revenus locatifs importants et récurrents ainsi qu’une plus-value dans le cas d’une revente, d’où la financiarisation de l’immobilier. Les flux locatifs sont la base même de l’analyse de l’investissement immobilier ainsi que du développement de ses performances. La naissance de la financiarisation de l’immobilier a fait que les différents critères de décision de l’investissement se déterminent sur la base de calculs financiers en rapport avec les flux par l’utilisation de deux outils financiers principaux : la Valeur actuelle nette (VAN) et le Taux de Rendement Interne (TRI).
c) Les stratégies d’investissement immobilier
Sur le marché de l‘investissement immobilier, il existe plusieurs stratégies dans lesquelles les investisseurs prennent à la fois compte du degré d’endettement ainsi que des objectifs de rendement, particulièrement le couple rentabilité-risque en rapport avec l’investissement. L’existence de différentes stratégies d’investissement a fait naitre deux grandes familles d’investisseurs : les investisseurs dits « opportunistes » et les investisseurs dits « patrimoniaux ». Les investisseurs opportunistes recherchent généralement un taux de rendement interne important, supérieur à 10 % à15 % en moyenne. Les investisseurs patrimoniaux, quant à eux, recherchent des taux de rendement moins élevés. Dans ce dernier cas, on parle techniquement d’investisseurs core, core plus ou value added .
Parmi ces différents types d’investisseurs, il y en a qui cherchent des rendements réguliers sans toujours compter sur une plus-value à terme. D’autres par contre privilégient les gains et plus-values en capital importants et accordent peu d’importance à la distribution de rendement. L’arbitrage entre les deux types d’investissement se fait généralement entre un rendement régulier et un rendement total, appelé taux de rendement interne prenant en considération la plus-value totale durant toute la période d’investissement.
Figure 3 : Typologies de stratégies d’investissement immobilier
Source : Inrev
– Les investisseurs « core »
Sont considérés comme investisseurs « core », ceux qui sont à la recherche d’un rendement régulier avec comme objectif de redistribuer des cash-flows récurrents produits par les actifs immobiliers. Les investisseurs « core » sont caractérisés par une très forte aversion au risque locatif et plus particulièrement au risque de vacance locative des immeubles qui engendre souvent une diminution équivalente des revenus et qui menace leur objectif de redistribution. Ces types d’investisseurs sont très souvent des institutionnels qui sont intéressés par des actifs sécurisés avec des locataires sûrs, leur donnant la possibilité de recevoir des revenus locatifs récurrents et où la demande en location immobilière est soutenue pour des biens immobiliers dotés de qualité satisfaisante tout en permettant d’offrir aux utilisateurs un bon niveau de prestation technique. Par ailleurs, il y a également les investisseurs « core plus» qui privilégient les actifs immobiliers ayant davantage vieilli et qui présentent donc un peu plus de risque.
Les investisseurs « core » interviennent à long ou à moyen terme durant tout le cycle immobilier. Les investissements sont généralement financés pour une durée à long terme et ne s’accompagnent que de peu d’endettement, avec un levier de financement inférieur à 30 % , voire exclusivement en fonds propres. Le principal objectif est d’arriver à préserver la valeur initiale des biens immobiliers en encaissant essentiellement les revenus locatifs pendant la détention des actifs avec comme objectif de procéder à la redistribution. Cette stratégie patrimoniale est effectuée fréquemment par les investisseurs institutionnels qui s’intéressent principalement aux marchés immobiliers matures composés d’immeubles de qualité : parcs technologiques, immeubles de bureaux dans les quartiers centraux des affaires, commerces de centre-ville, etc.
– Les investisseurs « value added »
Les investisseurs dits « value added » sont des investisseurs qui recherchent généralement des biens immobiliers qui peuvent leur permettre de créer ou de recréer de la valeur de deux manières différentes : négocier des baux avec les locataires ou effectuer de petits travaux de bâtiment. Ces types d’investisseurs interviennent aussi dans le cadre d’opérations de promotion ou de développement immobiliers. Les types d’actifs recherchés sont souvent plus risqués et moins chers que les actifs « core ». Toutefois, le rendement se trouve à un niveau plus élevé que celui d’un investissement « core » et arrive à l’ordre de 13 à 20 %.
Les investisseurs « value added »sont très actifs lorsque le cycle économique se situe dans sa phase haussière, c’est-à-dire lorsque les possibilités de création de valeur se trouvent à un niveau élevé. Dans ce type d’investissement, la durée de détention des biens immobiliers peut varier selon les opportunités qui se présentent, en moyenne entre 3 et 6 ans .
– Les investisseurs « opportunistes »
Les investisseurs appelés opportunistes recherchent avant tout des biens immobiliers ayant la capacité de générer une valeur ajoutée élevée, plus risqués et qui ont la capacité de créer d’importantes plus-values. Cela est rendu possible grâce à l’inefficience de marché ou bien par l’existence de niches. Les investisseurs opportunistes ont commencé à se développer sur le marché de l’investissement entre 1995-1996 grâce à leur vision particulièrement axée sur l’aspect financier de l’immobilier qui les a ensuite amené à mettre en œuvre de nouvelles stratégies. Les bureaux sont leurs produits phares, mais ils travaillent aussi sur d’autres types de produits tels que les entrepôts, les centres commerciaux ou les hôtels. En acceptant des hauts niveaux de risque, les investisseurs opportunistes ont la possibilité d’investir au sein de marchés qui sont complètement délaissés par les investisseurs traditionnels. Pour la France, les investisseurs opportunistes sont représentés par des fonds d’investissement se trouvant entre les mains de grandes institutions, telles que les banques d’affaires, ou de particuliers très fortunés, comme les « family offices ». Ces types d’investisseurs sont particulièrement actifs lorsque le marché se situe au plus bas de son cycle.
Techniquement, le type de stratégie mis en œuvre par les investisseurs opportunistes se base généralement sur l’analyse du cycle immobilier ou à l’achat d’immeubles en blanc puis de les pré-louer afin de les revendre par la suite à des investisseurs « core » qui agissent sur le long terme avec un rendement important. Dans ces types d’investissements, les biens immobiliers sont acquis au plus modeste de leur valeur et sont détenus sur une durée à court terme, c’est-à-dire pendant la période nécessaire à la remise à niveau des marchés et à la réalisation de plus-values. Dans ce cas, l’objectif des investisseurs est principalement la maximisation du taux de rendement interne (TRI) qui est généralement très sensible à la durée de détention des actifs. En effet, plus la durée de détention des actifs est courte, plus le TRI est optimisé.
La gestion opportuniste se traduit donc comme une gestion active et dynamique avec comme objectif d’atteindre un taux de rentabilité annuel sur fonds propres de 18 % à 20 % durant une période d’investissement de cinq ans en moyenne.
B- Les fondements et le rôle de l’investissement au sein de l’économie
Selon Y.Gaillard et G. Thuillier dans leur ouvrage, « Qu’est-ce qu’un investissement » , la notion d’investissement se base sur trois idées fondamentales :
– Une idée de résistance
L’investissement bénéficie de tous les privilèges de l’objet, à savoir : la capacité, la durée et la résistance. L’acte d’investissement crée ainsi un fait acquis dans lequel la liberté d’agent économique doit tenir compte d’une certaine restriction. La résistance s’apprécie dans le temps et dans l’espace. Dans le premier cas, il se révèle comme étant porteur d’une durée propre qui est fermée sur elle-même et dans laquelle chaque investisseur se trouve obligé de mesurer et mettre en œuvre des dispositifs d’intervention aux deux extrémités de cette durée, car créer ou remplacer nécessite du temps. Dans le second cas, c’est-à-dire dans l’espace, l’idée d’investissement à tendance à se confondre à une notion de fixité qui a pour effet de démotiver l’investissement nouveau. En effet, la plupart des entreprises sont souvent tentées d’améliorer ou d’entretenir des matériels obsolètes, peu importe le coût étant donné que le coût du changement est généralement majoré psychologiquement par rapport au coût d’entretien, de plus le coût d’un investissement est techniquement en bloc alors que celui des entretiens se traduit par un fractionnement indéfini.
– Une idée de subordination
Procéder à un investissement répond toujours à l’atteinte d’un ou de plusieurs objectifs : produire tel bien ou obtenir tel résultat. En effet, un investissement ne semble être concret que s’il est lié à un résultat. Que ce soit pour les entreprises en déclin qui sont tentées de chiffrer les ravages de l’obsolescence ou pour les entreprises en pleine expansion qui souhaite fuir la tentation de « déjà là », l’investissement se traduit comme une forme insidieuse du désir d’une plus grande sécurité, pour l’une dans le passé et pour l’autre dans le futur. Dans les deux cas, la nature subordonnée de l’investissement se traduit par le fait que le risque se trouve entre deux intervalles : faire trop peu d’investissement ou en faire trop.
– Une idée de rationalité
L’investissement peut se traduire en quelque sorte par un outil conceptuel sur lequel les acteurs économiques peuvent agir. Cette situation mène à une vue plus rationnelle des choses, rythme d’investissement, taux d’investissement, ce qui pousse les acteurs à se mettre à calculer des pourcentages, à découper les investissements, à multiplier les conventions ou à comparer des taux de croissance. Quand le pourcentage tend à diminuer, les acteurs économiques demandent souvent des aides fiscales et à son tour, l’État se met à raisonner sur la base de pourcentages de croissance afin d’établir une police économique en mettant arbitrairement en relation certaines variables comme la croissance du budget ou encore la croissance de la production intérieure brute ou encore la croissance de l’investissement et des revenues.
Par ailleurs au sein de l’économie, l’investissement assure un double rôle. Premièrement, étant une des composantes majeures de la demande finale globale, l’investissement constitue une dépense et par conséquent, soutient l’activité économique sans forcément tenir compte de l’usage auquel il est désigné. Puis, il constitue également un facteur clé dans les activités de production et est considéré par conséquent comme un véritable moteur de croissance économique dans la mesure où il fait augmenter les capacités productives des entreprises et du pays.
C- Les caractéristiques de l’investissement
D’un point de vue financier, l’évaluation des décisions d’investissement s’effectue en référence aux liquidités qui seront générées par le projet, c’est-à-dire aux encaissements et décaissements qui s’effectueront à chaque période clé de l’investissement, donc du début du projet jusqu’à la de fin de sa durée de vie. Les différents flux de trésorerie se répartissent techniquement en trois catégories :
– La dépense effectuée initialement ou l’investissement initial
– Les rentrées de fonds tout au long du projet ou cash-flows
– La valeur de liquidation du projet une fois arrivée à terme, ou la valeur résiduelle
a) L’investissement initial
L’investissement initial se caractérise par l’existence de deux types de dépenses :
– En premier lieu, il y a les dépenses relatives à l’achat des immobilisations comprenant notamment le prix des biens acquis, les frais d’études, les dépenses liées aux installations, les frais accessoires, la formation du personnel, etc.
– Il y a ensuite les dépenses liées à l’investissement dans le cycle d’exploitation du projet, c’est-à-dire l’augmentation des besoins en fonds de roulement d’exploitation engendré par les décalages qui se situent entre les décaissements et les encaissements que provoquent les différentes opérations d’exploitation (production, achat, vente). C’est pour cette raison que le besoin en fonds de roulement intervient toujours dans le calcul de l’investissement initial, de plus pour démarrer, les entreprises ont besoin d’acheter des matières premières, d’octroyer des délais de paiement à leur client, etc. Par conséquent, elles doivent nécessairement avoir plus de liquidité.
b) Les flux financiers
Les flux financiers sont les cash-flows monétaires qui proviennent de la mise en œuvre du projet d’investissement, indépendamment du mode de financement, c’est-à-dire sans prendre en compte les charges financières du projet.
Les flux financiers peuvent se définir en brut ou en net. Les cash-flows bruts s’obtiennent par la différence entre les encaissements liés aux exploitations et les dépenses hors dotations aux amortissements. Les cash-flows nets sont déterminés par le retranchement des cash-flows bruts des impôts susceptibles d’être générés par le projet.
c) La valeur résiduelle
La valeur résiduelle résulte soit de l’utilisation de l’immobilisation à d’autres fins soit pour sa revente. La valeur résiduelle entraine une plus-value lorsque le prix de cession dépasse la valeur résiduelle et une moins-value lorsque le prix de cession de situe en dessous de la valeur résiduelle.
D- Les facteurs qui interviennent dans les décisions d’investissement
Comme il a été vu un peu plus haut, la décision d’investissement se traduit par le fait qu’un acteur économique décide de transformer ses avoirs monétaires en biens physiques, par exemple en biens d’équipements. Pour les investisseurs, l’évaluation d’un projet d’investissement lui permet d’apprécier s’il est rentable ou non. Selon la théorie keynésienne, cette décision se base sur divers critères principaux : les critères atemporels (taux moyen de rentabilité, le délai de recouvrement ou de récupération) et les critères temporels (la valeur actuelle nette et le taux de rendement interne).
a) Les facteurs atemporels
Les facteurs atemporels qui influencent les décisions d’investissement peuvent être considérés comme des mesures de rentabilité qui généralement ne prennent pas en considération l’influence du facteur temps sur la valeur réelle de l’argent. Les deux principaux facteurs atemporels sont le taux moyen de rentabilité et le délai de récupération.
– Le TMR ou taux moyen de rentabilité
Tous types d’investissement sont généralement financés, soit par des emprunts soit par des fonds propres. Quel que soit le type d’investissement, les intérêts se présentent toujours comme le coût rattaché à l’investissement et étant donné que les entrepreneurs sont toujours à la recherche d’une rentabilité financière, ils vont naturellement comparer les intérêts, c’est-à-dire, le coût rattaché à l’investissement au rendement du projet.
Le taux moyen de rentabilité constitue ainsi une méthode comptable qui se traduit par le rapport du bénéfice annuel moyen après déduction des impôts à l’investissement moyen durant la durée de vie du projet. Dans ce cas, l’évaluation s’effectue généralement sur la base d’informations comptables, y compris les dotations aux amortissements qui ont un impact conséquent sur la valeur de l’investissement.
L’évaluation à partir du taux moyen de rentabilité offre aux entreprises une simplicité, car elle se base techniquement sur des informations qui sont immédiatement disponibles.
– Le délai de recouvrement ou de récupération
Le délai de récupération ou de recouvrement d’un projet se définit comme le nombre d’années nécessaires permettant de récupérer la mise de fonds initial. Lorsque la durée de récupération est plus courte, les risques inhérents au projet sont supposés comme étant plus faibles, notamment en raison de la disparition rapide de l’incertitude. Cette évaluation s’effectue en comparant le délai de récupération calculé au délai maximum déterminé par l’investisseur. L’investisseur ne va retenir le projet que si son délai de récupération soit plus court que le délai maximal déterminé.
b) Les facteurs temporels
Les facteurs temporels sont des facteurs qui viennent compenser les facteurs atemporels .En effet, les économistes qui ont remarqué les insuffisances présentées par les deux méthodes temporelles ont décidé de mettre en place d’autres méthodes qui prennent en considération le facteur temps et qui se basent sur les cash-flows : la valeur actuelle nette et le taux de rendement interne.
– La valeur actuelle nette (VAN)
La valeur actuelle nette se traduit comme l’enrichissement net pour les investisseurs et découle de l’acquisition d’un actif. Elle se définit donc comme la valeur totale des cash-flows nets produits par le projet d’investissement, diminuée de la dépense initiale. La VAN donne aux investisseurs la possibilité de déterminer la différence entre le montant initial de l’investissement immobilier et les flux de revenus futurs. Ces derniers sont généralement actualisés au coût moyen du capital produit par l’investissement. Leur actualisation permet de prendre en considération le temps et le risque associé à l’incertitude engendré par la nature de l’investissement. Dans ce cas, lorsque l’investisseur prend une décision, il sera plus motivé à choisir un investissement portant sur des actifs immobiliers qui possèdent la valeur actuelle nette la plus importante. La valeur actuelle nette indique ainsi le montant d’un investissement.
– Le taux de rendement interne (TRI)
Le taux de rendement interne se traduit comme la valeur qui annule la valeur actuelle nette. Autrement, il se présente comme le taux d’actualisation avec lequel la valeur actualisée des flux de revenus locatifs futurs d’un investissement se trouve au même niveau que la valeur actualisée des flux initiaux d’investissement et, plus le taux de rendement interne est élevé, plus l’investissement est rentable pour l’investisseur.
Le taux de rendement interne se calcule également sur la base des fonds propres en prenant en considération l’effet de levier de la dette afin d’évaluer si la rentabilité escomptée est atteinte et si l’investissement peut être entamé.
Dans leur choix d’investissement, les investisseurs comparent le taux de rendement interne avec un taux minimum appelé généralement taux d’acceptation ou de rejet. Ainsi, si le TRI se trouve à un niveau plus élevé que le seuil fixé alors le projet peut être accepté, sinon il est rejeté.
E- Les impacts des investissements immobiliers sur l’économie
L’investissement, qu’il soit public ou privé, joue un rôle décisif dans le cadre du développement de la société. Ses plus grands rôles sont d’ordre économique, social et fondamental dans plusieurs domaines de l’économie, notamment au niveau de l’emploi et de la productivité .
Toutes les dépenses engagées dans un projet d’investissement sont considérées comme importantes, car elles participent à la fois à la demande globale et à l’offre globale. Aux dépenses engagées s’ajoutent ensuite trois grandes catégories de dépenses garantissant l’écoulement de la production courante de biens et services. De plus, toute variation autonome des dépenses d’investissement engendre souvent un effet multiplicateur ayant pour conséquence de stimuler les dépenses induites de consommation. Aussi, les dépenses d’investissement sont autant d’additions au stock de capitaux physiques et, en ce sens, elles font augmenter la capacité de production de l’économie. À ce titre, les dépenses d’investissement font partie de l’offre globale. C’est notamment pour ces raisons que la plupart des économistes considèrent l’investissement comme étant le moteur de la croissance et de développement.
Également, les investissements immobiliers ont des impacts conséquents sur l’économie et sur le territoire. En effet, plusieurs acteurs du secteur immobilier se sont professionnalisés et ont pu mettre en œuvre de nouvelles techniques plus productives. En outre, afin de diminuer les risques locatifs, les actifs immobiliers comme les immeubles se sont petit à petit banalisés et se sont également standardisés aux normes internationales d’où le développement des immeubles de grande hauteur (IGH) au sein des centres d’affaires tertiaires ou encore les bâtiments haute qualité environnementale (HQE), les centres commerciaux, etc. Ainsi, les investissements immobiliers peuvent être considérés comme un phénomène économique majeur et témoignent de la financiarisation de l’économie, affectant directement le marché des logements, des bureaux, des locaux d’activités et des commerces.
Section II : Les foncières et fonds d’investissement
Les foncières et les fonds d’investissement sont les investisseurs les plus actifs sur le marché de l’investissement.
A- Les foncières
Les foncières qui sont des sociétés d’investissement immobilier cotées sont des acteurs qui exploitent des propriétés immobilières telles que les logements, les commerces, les maisons médicales, les infrastructures, etc. Les foncières sont propriétaires des biens dont elles assurent la gestion et leurs revenus sont dans la majorité constituées de loyers encaissés. En plus des activités traditionnelles, certaines foncières investissent dans des domaines spécialisés, par exemple dans l’acquisition de biens déclassés et/ou vétustes qu’elles redéveloppent dans le but de faire accroitre les loyers ou le prix de vente afin de réaliser une plus-value. La plupart des clients des sociétés foncières sont des entreprises (zones commerciales, zones industrielles, etc.)
a) Les particularités des foncières
Les foncières cotées en bourse bénéficient de plusieurs avantages en termes de rendement. En effet, les rendements bénéficient d’une bonne visibilité étant donné que les loyers, constituant la quasi-totalité des revenues, varient faiblement tout en étant indexés d’une année sur l’autre sur la base d’une évolution prévisible. Cette caractéristique se montre très intéressante surtout lorsque le taux d’indexation dépasse l’inflation. La faible indexation des loyers à l’inflation permet aux foncières de recourir facilement à l’endettement afin de développer leur patrimoine. Le régime associé aux foncières, c’est-à-dire le SIIC ou sociétés d’investissement immobilier cotées, garantit un versement régulier des dividendes qui ne cessent d’augmenter.
B- Les fonds d’investissement
a) Définition et caractéristiques des fonds d’investissement
Les fonds d’investissement se définissent généralement comme des véhicules de placement souvent collectifs et ont pour principal objectif la détention d’actifs financiers ou immobiliers gérés en fonction de modalités déterminées à l’avance (type d’actifs financiers, politique de gestion, objectifs recherchés, frais, montant de la part, rythme de calcul de sa valeur,…). Les fonds d’investissement sont des acteurs incontournables sur les marchés financiers.
Les fonds d’investissement sont donc des sociétés ou des fiducies qui ont pour objet de recueillir des fonds par la vente d’actions ou d’unités de fonds à de nombreux épargnants. Le fonds d’investissement constitue également un contrat de placement collectif dans lequel une société financière ou une banque rassemble des fonds provenant de différents investisseurs afin d’en assurer une gestion commune. Le principal avantage de ce type de placement est de permettre une gestion efficace sans tenir compte du montant dont dispose l’investisseur. Par exemple si une personne souhaite investir 10 000 euros, il n’aura pas la possibilité d’obtenir une diversification et une gestion optimale du portefeuille, de plus, les frais qu’il devra supporter seront élevés (les frais étant une fonction inverse du montant investi). Par contre, si les fonds confiés à la banque par divers investisseurs sont regroupés, chaque investisseur bénéficiera d’une gestion optimale et de frais réduits. Actuellement, il est possible de distinguer deux grandes familles de fonds d’investissement :
– les investisseurs institutionnels représentés par les fonds de pension et les compagnies d’assurance et participent et participent à la gestion collective de l’épargne des ménage
– les fonds non conventionnels, regroupant les fonds souverains, les fonds de private equity, les hedge funds et les exchanges traded funds.
Par ailleurs, il est possible de distinguer deux types de fonds d’investissement selon la modalité de fonds:
– Les fonds d’investissement ouverts ou open-end funds qui ont pour objet d’émettre quotidiennement de nouvelles actions et d’acheter des actions précédemment émises avec les fonds ouverts, les investisseurs peuvent acheter autant de parts qu’ils souhaitent. Dans ce cas, la direction du fonds peut s’engager à racheter les parts achetées par les investisseurs lorsque ces derniers souhaitent les revendre.
– Les fonds fermés ou closed-end-funds, des fonds qui ne sont plus destinés à émettre de nouvelles actions après leur lancement ni au rachat d’actions précédemment émises. Ces types de fonds ne récoltent de l’argent qu’une seule fois et la direction du fonds ne s’engage pas à reprendre les parts que les investisseurs souhaitent revendre.
b) Les fonds d’investissement dits opportunistes
L’ensemble du marché immobilier européen a connu de profonds bouleversements, particulièrement pour les plus importants d’entre eux, en se financiarisant dans les années 2000. La gestion de la crise immobilière internationale parvenue dans les années 1990 à travers l’intervention de nouveaux acteurs financiers globalisés a favorisé le développement d’une nouvelle typologie d’investisseurs ainsi qu’une montée en puissance des fonds d’investissement dits opportunistes qui sont majoritairement internationaux. Ces types d’investisseurs interviennent généralement en contre cycle sur les plus gros marchés immobiliers en difficulté ou sur des niches de marché spécifiques. Les nouveaux acteurs intervenant dans le cadre de fonds d’investissement opportunistes contribuent grandement à la financiarisation du secteur immobilier en même temps qu’à la hausse des prix immobiliers au cours des années 2000 .
Techniquement, chaque type d’investissement est caractérisé par l’existence d’une demande de risque engendrée par l’attente de rendement et de performance immobilière et financière. Parmi les différentes catégories d’investisseurs, il y en a qui se focalisent essentiellement sur la recherche d’un rendement régulier sans prêter une trop grande importance à la plus-value à terme. C’est par exemple le cas des fonds dits « core ». Très souvent institutionnels, ces types d’investisseurs ont une très forte aversion au risque locatif, notamment en ce qui concerne les risques de vacance locative des immeubles engendrant une réduction des revenus pour l’investisseur tout en menaçant leur objectif de redistribution. Ainsi, ils cherchent en priorité des actifs sécurisés avec des locataires sûrs et ayant signé des beaux fermes à long terme afin de permettre d’assurer des revenus locatifs répétitifs sur des marchés faiblement risqués.
Contrairement à d’autres types d’investisseurs, les fonds d’investissement opportunistes n’ont souvent pas besoin de distribuer les rendements et préfèrent à la place des gains et des plus-values en capital important. Dans ce cas, le choix se base généralement entre un rendement régulier et un rendement total qui est le TRI prenant en compte la plus-value totale durant la période d’investissement. Les investisseurs opportunistes s’intéressent particulièrement aux actifs immobiliers se caractérisant par une très forte valeur ajoutée et qui sont à la fois créateurs de fortes plus-values potentielles, autrement dit, des actifs par nature risqués. Le principal objectif de ces types d’investisseurs est la réalisation d’une performance qui se base sur les plus-values potentielles réalisables, plutôt que sur le rendement locatif sécurisé de l’actif immobilier.
c) Caractéristiques des fonds d’investissement opportunistes
Les investisseurs opportunistes se caractérisent par leur attirance à l’inefficience du marché qui est sources de valeur, car risquée. Ils s’intéressent ainsi aux niches de marché avec des modes opératoires classiques. Les actifs sont détenus pendant une courte durée, c’est-à-dire juste durant le temps nécessaire pour la reprise des marchés ainsi qu’à la réalisation de plus-values avec comme principal objectif la maximisation du taux de rendement interne qui élément très sensible à la détention des actifs. Dans ce cas, il est donc possible de dire que la gestion des fonds et des investisseurs opportunistes
Chapitre II : Les opportunités économiques d’investissement
Section I : Évolution des devises et couverture de change
Si les mouvements du marché des devises présentent dans la plupart des cas un risque de change, ils créent également des opportunités pour les investisseurs. L’évolution des devises ainsi que la couverture de change constituent de réelles opportunités d’investissement pour les entreprises qui souhaitent investir dans des pays étrangers.
– La couverture de change
Tout d’abord, la couverture du risque de change peut se définir comme une technique financière mise en place par un investisseur ou une entreprise en vue de se protéger contre les variations des devises pouvant affecter le taux de change de la devise dans laquelle un actif ou un passif est exprimé. Autrement dit, la couverture de change est une opération qui consiste à se protéger contre d’éventuelles fluctuations d’une devise. Dans cette technique, les investisseurs ont la possibilité de figer et de garantir au moment de la conclusion de l’opération un cours d’achat ou de vente de devise pour une opération avec laquelle l’échéance et le montant sont déterminés à l’avance. Actuellement, les portefeuilles d’investissement sont grandement exposés aux actifs en monnaies étrangères. La couverture de change amène souvent les investisseurs à maximiser leur exposition en devise et à augmenter leur investissement, car l’un des plus grands avantages de la couverture de change est le diminuer la volatilité et l’incertitude des flux de trésorerie liés aux devises reçues ou à payer par les investisseurs.
– L’évolution des devises
Les taux d’intérêt directeurs constituent l’un des plus importants outils de la politique monétaire à la disposition des banques centrales. Le niveau des taux d’intérêt dépend grandement de l’activité économique d’u pays et de l’inflation. Si la croissance économique se montre assez faible, les autorités monétaires sont souvent amenées à baissier les taux d’intérêts dans le but de relancer la croissance et favoriser l’investissement. Contrairement à cela, lorsque les taux d’intérêt sont élevés, cela permet une surchauffe économique tout étant une lutte contre l’inflation.
Chaque devise dispose de leur taux d’intérêt propre influant sur le taux de change avec les autres devises. Les devises qui présentent un d’intérêt élevé attirent beaucoup plus les investisseurs et les devises avec un faible taux d’intérêt seront naturellement délaissées. Ainsi, il est logique de voir les capitaux affluer vers les devises proposant la rémunération la plus forte. Durant les périodes où le taux d’intérêt est faiblement élevé, de nombreux investisseurs sont à la recherche d’un rendement plus intéressant. Parmi les quelques possibilités, il y a l’investissement dans d’autres monnaies, car il faut savoir que toutes les monnaies n’ont pas toutes un taux d’intérêt peu élevé que celui de la monnaie locale. Avec les monnaies étrangères, il est possible pour un investisseur de diversifier ses investissements afin de diminuer les risques auxquels il s’expose.
Section II : La stabilité juridique et fiscale
Presque tous les gouvernements souhaitent attirer le maximum d’investissements directs étrangers (IDE), car ce type d’investissement permet de générer de nouveaux emplois, d’apporter de nouvelles technologies et surtout de promouvoir la croissance et l’emploi. L’accroissement net du revenu intérieur résultant des investissements directs étrangers est d’une manière générale partagé par le secteur public à travers l’imposition des salaires et les bénéfices des sociétés sous contrôle étranger et aussi à travers d’autres impôts sur les entreprises (par exemple l’impôt foncier). L’investissement direct étranger peut également engendrer une importante influence sur le revenu intérieur grâce aux différentes retombées, telles que l’instauration de nouvelles technologies et la valorisation du capital humain (des qualifications).
Compte tenu de l’existence de ces divers avantages potentiels, le gouvernement de chaque pays ne cesse de tenter de réexaminer continuellement leurs réglementations fiscales afin que son pays soit le plus attrayant en termes d’investissement. Par ailleurs, les politiques fiscales peuvent également apporter un soutien à l’investissement direct à l’étranger, dans la mesure où cet investissement peut être efficace pour assurer l’accès à des marchés étrangers et la réalisation d’économies d’échelle, se traduisant par une augmentation du revenu intérieur net. Toutefois, chaque gouvernement s’efforce continuellement de rapprocher son souhait d’offrir à l’investissement direct étranger un environnement fiscal compétitif et la nécessité de faire en sorte qu’une part suffisante de l’impôt national soit prélevée sur les multinationales.
Bien que constituant un moyen stratégique pour un pays pour renforcer sa situation économique, les politiques fiscales attrayants constituent une réelle opportunité pour les investisseurs. Cependant, si l’impôt est considéré comme un facteur important dans les décisions de localisation de l’investissement, il ne constitue pas le principal déterminant. En effet, l’investissement direct étranger est techniquement attiré vers des pays qui proposent les avantages suivants : l’accès aux marchés et des perspectives de bénéfices ; un cadre juridique et réglementaire prévisible et non discriminatoire ; la stabilité macroéconomique ; une main-d’œuvre qualifiée et réactive ; et des infrastructures développées. Tous ces facteurs influeront sur la rentabilité à long terme d’un projet .
Section III : Efficience et transparence du marché
Les transactions immobilières sont souvent réalisées de gré à gré et peu d’informations sont rendues publiques. Afin de minimiser les risques auxquels ils encourent, les investisseurs sont de plus en plus conscients de l’importance et de la transparence du marché immobilier sur lequel ils souhaitent investir, et cela au fur et à mesure qu’ils s’ouvrent à l’international.
La notion de transparence constitue un facteur clé au niveau de la compétition livrée par les principales places d’investissement dans le monde. Cette notion de transparence conditionne pour une grande partie l’attractivité d’un marché ainsi que sa capacité à attirer des capitaux internationaux avec des volumes croissants. Par exemple sur les 136 milliards de dollars qui ont été investis en immobilier durant le premier trimestre 2014 dans le monde, 51 milliards ont été investis sur le territoire européen contre « seulement » 23 milliards pour l’Asie. Cela est pour une grande liée à la transparence des marchés européens.
Au niveau du marché immobilier, les critères d’évaluation du l’efficience et de la transparence du marché immobilier repose généralement les champs suivants :
– Indice de performance immobilière
– Disponibilité de données de marché
Véhicules financiers côtés
– Facteurs légaux et règlementaires
– Pratiques professionnelles et codifications des processus traditionnels
PARTIE II : PARTIE EMPIRIQUE
Malgré une décennie de crise, les 42 pays de l’Union européenne ont accueilli au total un nombre record de 50 083 implantations internationales, ce qui équivaut à 217 666 emplois créés par les investissements étrangers, notamment la croissance particulièrement décevante de l’économie chinoise, le retard de quelques marchés émergents, la diminution des prix du pétrole ainsi que la quasi parité euro-dollar expliquent en grande partie la forte activité européenne des investisseurs étrangers. À ces facteurs s’ajoutent des conditions macroéconomiques et financières améliorées au sein de la zone euro engendrant une croissance de 1.5 % ainsi qu’une reprise de la consommation appuyée par des taux bas et des politiques budgétaires de soutien à la demande .
Au niveau européen, c’est le Royaume-Uni et l’Allemagne qui dominent le classement et creusent d’écarts importants sur toutes les autres destinations.
Chapitre I : Comparaison entre les marchés d’investissement de l’Europe de l’Est et celui de l’Ouest
Afin de mieux évaluer les caractéristiques du marché d’investissement des différents pays qui concernent notre étude, nous nous focaliserons uniquement sur les facteurs qui sont généralement pris en compte dans les décisions d’investissement, notamment les perspectives de croissance du marché, la taille du marché local, la stabilité de l’économie, la situation géographique, l’innovation et les risques liés au taux de change.
Section I : Caractéristiques du marché d’investissements de l’Europe de l’Est
L’immobilier occupe une part importante dans le patrimoine des français mais de nos jours, tous n’investissent pas qu’en France. De plus en plus d’investisseurs commencent à tenter l’aventure auprès d’autres pays potentiellement intéressants à l’image de la Hongrie, la Roumanie, ou encore à d’autres pays membres de l’Union Européenne tels que la Pologne ou la République Tchèque.
Les différents pays qui représentent l’Europe de l’Est sont bien loin d’être uniformes et les éléments qui différencient chaque pays sont significatifs et les opportunités en termes d’investissement sont variées. Au niveau de cette partie de l’Europe c’est la Pologne, la Hongrie et la République Tchèque qui ont été les premiers pays à avoir eu la possibilité de profiter des investissements étrangers. Depuis, de nouvelles terres d’opportunités ont fait leur apparition: la Turquie qui dispose d’une démographie très favorable, ou encore la Roumanie, un pays dans lequel la francophonie est très développée et qui compte des infrastructures importantes autour de Bucarest.
Pour beaucoup d’investisseurs, les pays de l’Europe de l’Est constituent non seulement des terres d’accueil attractives en raison des coûts compétitifs, mais également plébiscités pour leurs marchés nationaux. Par ailleurs, on assiste aussi à une importante émergence de pôles de recherche et d’enseignement, et surtout à une grosse transformation de l’espace urbain, en termes d’immobilier, de réseaux d’énergie, de transport et d’équipement culturels.
A- Pologne
Selon la chambre de commerce France Pologne, la Pologne a déjà été choisie par les investisseurs comme faisant partie des pays les plus compétitifs pour des raisons diverses, parmi lesquelles figurent son marché national conséquent et sa position de « hub » permettant d’exporter facilement vers toute l’Europe . En plus d’accueillir des entreprises du tertiaire, les secteurs à fort développement dans le pays sont l’électroménager, avec 80 % de la production aujourd’hui destinée à l’export, et les nouvelles technologies, avec un nombre croissant d’implantations d’entreprises de logiciels et de jeux vidéo.
a- Situation géographique et démographique
La Pologne est le premier marché en Europe Centrale aussi bien en termes de superficie (312 685 km²) qu’en termes de population (38,3 millions d’habitants). On compte plusieurs villes avec plus de 600 000 habitants (Cracovie, Lodz, Wroclaw, Poznan), un fait propice pour favoriser le développement de galeries marchandes et de centres commerciaux. Par conséquent, elle constitue un débouché commercial stratégique pour tous les types d’entreprise. Par ailleurs, grâce à sa position géographique particulièrement idéale, elle se présente comme un véritable carrefour européen. En effet, le pays se situe entre les grands pays européens et les grands marchés de l’Est, notamment russes et ukrainiens, en plein développement.
Par ailleurs, la Pologne est un pays qui se dépeuple à une vitesse effrayante en raison d’une population qui vieillit et d’un taux de natalité en baisse. Les changements démographiques qui marquent le pays menacent gravement les activités économiques. Ainsi, à long terme, le pays risque de faire face à un important problème démographique sérieux. Cette situation s’accompagne également d’un problème en termes de migration qui affiche un solde négatif depuis plusieurs années. À part les problèmes démographiques, le marché d’investissement polonais présente également d’autres inconvénients, à l’exemple de la lutte contre l’évasion fiscale, l’insuffisance des ressources consacrées à l’innovation ou encore l’inadaptation du système éducatif aux différents besoins du domaine économique. La situation du secteur public polonais constitue l’un des plus importants facteurs qui démotivent les investisseurs.
b- Stabilité de l’économie et perspective de croissance
L’État de l’économie polonaise est l’un des facteurs les plus importants qui attirent les investisseurs étrangers, particulièrement pour les investisseurs français qui la trouvent très positive (pour 87 % des investisseurs selon une étude menée par KPMG Pologne) . Toutefois, selon la figure présentée ci-après, le secteur public semble être moins favorable à l’optimisation des investissements étrangers. Cela peut s’expliquer en une partie par la bureaucratie et le système fiscal et juridique qui est particulièrement complexe et se pose comme des barrières considérables pour les investisseurs. L’état des infrastructures ne semble pas également très favorable pour optimiser les investissements. Selon les enquêtes menées par KPMG Pologne, seul un interviewé sur deux affirme une opinion positive par rapport aux infrastructures polonaises.
Figure 4 : L’attrait de la Pologne en termes d’investissement
Source : KPMG Pologne
Selon le président d’AXA, le marché d’investissement polonais se présente comme un marché qui dispose d’un fort potentiel de développement et cela pour de nombreuses raisons :
– Une situation économique favorable par rapport à celle des pays de l’Europe Occidentale : une croissance 4 % en 2011. Le pays bénéficie également d’un pouvoir d’achat qui est en constante augmentation ainsi que d’un faible coût de main d’ouvre par rapport aux autres pays de l’OCDE.
– Le pays bénéficie également d’un important dynamisme économique ainsi que d’un environnement propice aux entreprises et aux investissements ;
– Existence d’une zone économique spéciale (ZES), accessible à tous les investisseurs étrangers et offre les allègements fiscaux pour faciliter l’emploi et le développement
– Absence de barrières institutionnelles particulières
– Situation politique stable
– Taux de change stable
c- Stabilité politique, juridique et fiscale
Le système fiscal et juridique de la Pologne joue un rôle important et 39 % des entrepreneurs tiennent compte de sa stabilité . Au niveau fiscal, il faut préciser que la Pologne dispose d’un impôt sur les sociétés relativement bas au regard des niveaux européens. Le marché d’investissement de la Pologne est également caractérisé par une bureaucratie particulièrement lourde avec plusieurs administrations de contrôle de douanes, fiscale, et une inspection de travail.
d- Efficience et la transparence du marché immobilier et taille du marché
La Pologne constitue actuellement un marché attractif pour les investisseurs intéressés par l’immobilier commercial. C’est le secteur du commerce qui est le plus dynamique au niveau du marché immobilier. Parallèlement à cela, le marché de l’immobilier pour les entreprises et les investisseurs étrangers montre des signes d’amélioration. Pour les activités locatives, la demande des occupants internationaux augmente.
Par ailleurs, plus de visibilité sur son marché immobilier commercial est dernièrement une augmentation de sa transparence. C’est un des facteurs qui encouragent les étrangers à investir dans le pays. Dans le classement Global Real Estate Transparency index 2012, rédigé par Jones Lang LaSalle, la Pologne se positionne en 19ème place au niveau mondial et la 1ère place au sein de la CEE. Le pays se classe devant la République tchèque (24ème) et la Hongrie (26ème) .
Comme expliqué par John Palmer, Directeur Capital Markets chez BNP Paribas Real Estate Pologne : « en 2015, les investisseurs ont montré un intérêt certain pour les bureaux et les commerces sur des marchés régionaux plus modestes, hors de Varsovie. En effet, les investisseurs ne ciblent pas seulement la capitale polonaise et répartissent leurs investissements en Pologne, en revanche, ils restent concentrés sur des actifs ‘’prime’’ ».
B- La République Tchèque
a- Situation géographique et démographique
La République Tchèque est située au cœur de l’Europe Centrale, ce qui lui confère un grand avantage économique tout en étant une zone de transit pour les flux transeuropéens. Il se présente ainsi comme un bon accès au marché européen.
– Culture et mentalité proches des pays de l’ouest
– Système social et politique stable
– Niveau de vie enviable
– Grande proportion de l’enseignement secondaire et supérieur
– Accent mis sur la recherche et le développement
La République Tchèque est également un pays consommateur et un pays producteur avec une population de 10,77 millions d’habitants en 2015.
b- Stabilité de l’économie et perspective de croissance
Pour la République Tchèque, les fondements économiques sont favorables, mais quelque peu marqués par des dettes maitrisées.
Figure 5 : Attractivité de la République Tchèque selon enquêtes menées par la CCFT
Source : CCFT, communiqué de presse, mai 2016
Avec une position centrale au niveau européen, la République tchèque dispose d’un marché d’investissement attractif, mais avec un soutien aux investissements assez faible. Selon un sondage mis en œuvre par la Chambre de Commerce Franco-Tchèque mené auprès de plusieurs entreprises françaises implantées en République Tchèque et ainsi que de ses sociétés membres, le marché d’investissement tchèque continue d’être attractif, et ce pour différentes raisons. Pour cela, il existe plus de 47 % des entreprises qui prévoient d’y investir pour les trois prochaines années et d’embaucher de nouveaux employés . Le pays constitue également une puissante zone industrielle et toujours selon le sondage mené par la CCFT, les entreprises restent optimistes sur la croissance continue de l’économie surtout avec un environnement d’investissement sécurisé. Comparée aux autres pays européens, la République Tchèque est le plus industrialisé et fait partie des pays les plus développés. Les infrastructures sont également compactes et de haute qualité et cela est renforcé par un système transparent d’incitation aux investissements. À part ces différents points, la République Tchèque dispose également d’une main-d’œuvre qualifiée qui est intéressante non seulement pour les entreprises locales, mais également pour les investisseurs, même si actuellement le pays connait une pénurie d’employés. De plus, le coût de la main-d’œuvre est stable et compétitif. Avec tous ces éléments, il est possible de dire que l’économie de la République Tchèque résiste bien même si avec les années, elle entre progressivement dans une zone d’incertitude à cause de la situation difficile de la zone euro. Par exemple le taux de croissance enregistré en 2011 qui était de 2 % a diminué à 1 % en 2012.
Grâce à ses conditions économiques plutôt attractives, la République Tchèque attire plusieurs investissements étrangers depuis les années 1990. Grâce à cela, elle constitue un pays d’économie de transition parmi les plus performants en termes d’investissements directs étrangers. Selon les données de l’Agence gouvernementale pour l’Investissement Direct Etranger, la République Tchèque fait partie des pays les plus attractifs au sein de l’Europe centrale et orientale que ce soit au niveau des stocks d’investissements directs étrangers ou au des flux entrants pour chaque habitant. Pour cette année, le pays est classé 36ème sur 189 pays dans le classement Doing business 2016 de la Banque Mondiale alors qu’en 2015 il était à la 44ème place. Son objectif est de faire partie des pays les plus attractifs pour les investissements directs étrangers en 2018 . Parmi les autres critères d’investissement, la République Tchèque dispose également d’une monnaie extrêmement stable. De plus, le gouvernement actuel est de plus en plus en faveur de l’adhésion à l’euro.
Par ailleurs, l’économie du pays dépend encore en grande partie du niveau de l’exportation ainsi que des afflux des investissements étrangers. Cette situation le met dans une position de vulnérabilité, surtout en temps de crise. La non-adoption de l’euro comme monnaie d’échange constitue également un facteur de vulnérabilité et décourager certains investisseurs à y mettre ne place des projets sur le long terme.
c- Stabilité politique, juridique et fiscale
Le régime fiscal en République tchèque se fonde en grande partie sur la législation fiscale tchèque qui est adaptable sur la base d’un accord concret pour éviter une double imposition. Le régime fiscal actuel a été mis en place en janvier 1993. La législation est soumise à de fréquents amendements et changements qui sont la conséquence d’un développement économique rapide. Même si les entreprises situées en République Tchèque sont satisfaites des conditions économiques dans lesquelles elles évoluent, elles rencontrent néanmoins des obstacles à leur croissance potentielle, notamment en ce qui concerne les systèmes juridiques et fiscaux. En effet, la plupart des entreprises estiment que les systèmes juridiques et fiscaux de la République Tchèque sont compliqués avec une faible transparence qui constitue un obstacle pour le bon fonctionnement de leurs activités. Mais malgré cette difficulté, il est important de noter que le secteur public n’exerce aucun contrôle au niveau des projets d’investissement étrangers, sauf sur les projets liés aux secteurs militaire et bancaire .
Par ailleurs sur le plan politique, la République Tchèque a récemment des tensions. Ce qui risque de remettre en cause sa stabilité aux yeux des investisseurs potentiels. Il y a également la lenteur des réformes législatives et judiciaires ainsi que la lenteur des courts judiciaires et la relative méconnaissance des juges des cas commerciaux ou de propriété intellectuelle.
d- Efficience et la transparence du marché immobilier
En 2015, la République Tchèque était le pays leader en matière d’investissements immobiliers au niveau de l’Europe centrale et de l’Europe de l’Est, notamment grâce à une évolution de 130 % du volume des transactions au cours des trois premiers trimestres de l’année ce qui équivaut à 2,358 milliards d’euros .
Actuellement, le marché des investissements immobiliers offre plusieurs opportunités, particulièrement dans le secteur des bureaux et des documents industriels et résidentiels. Par exemple, le pays gère sa propre base de données nationale pour les sites industriels et pour les bâtiments appropriés au titre de propriété avérée dans tout le pays, possédant d’une autorisation de zone industrielle et d’une infrastructure technique développées. Les investisseurs ont également la possibilité de s’implanter dans les zones industrielles municipales dotées de terrains entièrement viabilisés à prix avantageux. La République Tchèque dispose également d’une grande disponibilité en termes d’immobiliers comme montrés par la figure présentée ci-après :
Figure 6 : Cartographie des immeubles existants et des immeubles en constructions
Le marché de l’immobilier de la République Tchèque s’est fortement développé depuis les années 2000. Pendant cette période, le marché a commencé à bénéficier d’une augmentation constante des investissements étrangers. Ceux-ci ont permis un renouvellement du parc, mais également la création d’une offre de qualité. Prague, la capitale, reste aujourd’hui le marché le plus actif. Il existe plusieurs immeubles déjà construits qui peuvent accueillir un nombre important d’investisseurs. Les prix des terrains sont également stables et cela n’a pratiquement pas changé au cours des cinq dernières années.
Figure 7 : Évolution du prix des terrains
Par ailleurs, la République Tchèque fait partie des pays qui enregistrent une grande transparence au niveau du marché immobilier.
C- La Hongrie
a- Situation géographique
Avec sa position géographique stratégique au centre de l’Europe, la Hongrie conserve des atouts majeurs le rendant très attractif en termes de nouveaux investisseurs étrangers. Il est considéré comme étant un carrefour et est traversé par quatre corridors transeuropéens avec 9,879 millions d’habitants. Le pays bénéficie également d’infrastructures de transport modernes lui permettant de se positionner comme une plateforme logistique idéale, notamment pour les investisseurs. Par ailleurs, la population est vieillissante. Le pays connait également une répartition démographique défavorable.
La Hongrie fait partie des pays d’Europe centrale les plus avancés en termes de réformes. Elle bénéficie d’un système financier des plus développés avec une stabilité politique et économique renforcée par la perspective d’adhésion du pays à l’Union européenne en 2004.
b- Stabilité de l’économie et perspective de croissance
Depuis que la Hongrie est passée à l’économie de marché, elle presque privatisée toute son économie et actuellement, son économie est moderne et fait partie intégrante de l’espace européenne. Le pays attire les investisseurs étrangers et il se positionne à la seconde position en termes de stocks d’IDE par habitant. Les investissements directs étrangers constituent le moteur des exportations hongroises. Depuis les années 90, le pays a accueilli les investissements étrangers sans aucune restriction sectorielle. Cette période a donc été caractérisée par le développement conséquent du secteur privé, qui contribue jusqu’à aujourd’hui près de 70 % de la valeur ajoutée du pays, contre 10 % en 1990 . La privation des sociétés d’État (1570 sur 1700) en est pour une grande partie. Il y a également l’implantation de sociétés étrangères qui assurent désormais l’1/4 de la valeur ajoutée du pays. En 2013, le nombre de sociétés étrangères implantées en Hongrie est estimé à 27 000, des entreprises qui sont essentiellement européennes (75 % du stock des IDE). L’afflux des investissements directs étrangers rend l’économie particulièrement stable.
Par ailleurs, après la sortie de récession en début 2013, le potentiel de croissance de la Hongrie souffre, notamment en raison de l’atonie de l’investissement, du faible taux d’emploi des travailleurs qui sont pour la majorité peu qualifiés ainsi que des déficiences des marchés du travail et des produits. L’accès aux marchés obligataires au niveau internationaux s’est amélioré de façon sensible, mais l’endettement en devise reste une fragilité majeure.
En outre selon les données d’UBIFRANCE, la Hongrie n’est pas tout à fait à l’abri d’une nouvelle détérioration des conditions de marché, car avec les fluctuations de l’aversion du risque pour les actifs des économies émergentes, les fluctuations des tensions dans la zone euro ainsi que la perception d’un risque spécifique hongrois. Ce dernier facteur est fortement influencé par l’évaluation par les investisseurs des progrès des négociations entre le Gouvernement hongrois avec l’UE et le FMI. Également, la faiblesse de la monnaie locale par rapport à l’euro rend le coût des mains-d’œuvre pourtant qualifiées particulièrement bas pour les investisseurs étrangers. Toutefois, bien que bénéfique pour les investisseurs étrangers, la faiblesse de la monnaie nationale expose le pays au risque de change.
c- Stabilité politique, juridique et fiscale
Pour compenser les certaines lacunes au niveau économique, le climat d’affaires ainsi que la concurrence ont été améliorés, et cela afin de renforcer l’investissement et la productivité. Toutefois, même si des efforts ont été déployés dans le cadre de l’amélioration des affaires, certaines formalités administratives restent lourdes et s’ajoute à cela l’instabilité règlementaire qui s’est aggravée, pour partie en raison de mécanismes de consultation et d’évaluation de l’impact peu efficaces. Par ailleurs, il est possible que les flux d’investissements soient affectés par des taux élevés d’imposition des sociétés ainsi que l’environnement instable et les politiques imprévisibles du pays. Toutefois, étant membre de l’Union européenne, la Hongrie bénéficie d’institutions gouvernementales qui sont relativement développées ainsi que d’une grande stabilité au niveau d’une démocratie libérale robuste.
Par ailleurs, la Hongrie dispose d’un régime parlementaire lui permettant de bénéficier d’une stabilité politique que l’on retrouve rarement dans les autres pays d’Europe centrale et orientale.
d- Efficience et la transparence du marché immobilier et taille du marché
Le marché immobilier de la Hongrie, particulièrement au niveau de l’immobilier de bureau est principalement actif surtout à Budapest. Le nombre important d’habitants explique en grande partie cette situation. Des villes régionales comme Debrecen, Györ ou Miskolc commencent néanmoins à attirer peu à peu les constructeurs et investisseurs étrangers. C’est à partir des années 1990 que le marché des bureaux a commencé à connaitre un essor spectaculaire. Depuis, les projets de construction se sont petit à petit étendus aux arrondissements plus excentrés de Budapest qui est plus facile d’accès et à proximité des routes les plus empruntées.
Par ailleurs, avec son entrée dans la zone euro en 2020, la promesse de plus-values importantes au niveau du secteur immobilier, l’efficience du marché immobilier de la Hongrie sera optimisée d’ici peu. De plus pour favoriser les investissements, l’assemblée nationale hongroise a voté une baisse de la TVA de 27 % à 5,5 %. De plus selon les tendances positives du marché immobilier en Hongrie, l’année 2015 et cette année 2016 sont indiscutablement les années d’essor du secteur immobilier dans cette grande évolution, 40 % des ventes d’appartement dans la grande ville de Budapest a été uniquement signée par les investisseurs. Cela signifie que le secteur de l’immobilier s’agit toujours d’une bonne idée d’investissement. Il y a également la surévaluation des marchés immobiliers développés qui pousse les investisseurs à s’orienter vers d’autres pays, notamment la Hongrie.
Selon l’Alliance immobilier : « la forte reprise du marché immobilier, notamment à Budapest, incite à faire de la Hongrie un des marchés les plus en vue en Europe de l’Est » . Cela est également affirmé par les plus grandes agences immobilières de Hongrie (Duna House, Otthon Centrum, Open House, Átrium Ingatlaniroda) qui indiquent que plus de la moitié des achats immobiliers de Budapest est réalisé dans le cadre d’une activité d’investissement .
Parmi les plus grands atouts du marché immobilier en Hongrie, il y a :
– Prix d’achat au mètre carré parmi les plus bas en Europe
– Budapest dispose d’importants potentiels
– Le rendement locatif se situe entre 7 % à 10 %, ce qui est très élevé comparé à celui de la France
– Inexistence d’impôt sur la plus-value à la revenue après cinq ans
– Inexistence de taxe d’habitation et de foncière
– Faible frais d’enregistrement lors de l’acquisition
– Faible frais de notaire
– Impôt sur le revenu net locatif moins ‘levé qu’ailleurs, 16 %
– Très faible taux d’imposition sur les successions.
Par ailleurs, une étude menée par Budapest immobilier montre l’attractivité immobilière de la Hongrie, notamment en Budapest :
Tableau 1 : Comparatif de rentabilité entre Paris, Budapest, Prague et Berlin
Critères Paris Berlin Prague Budapest
Prix d’achat moyen au m2 7 900 ₤ 2 000₤ 2 500₤ 1 100₤
Frais obligatoires liés aux transactions immobilières 9 % 8 % 3 % 4-6%
Prix moyen de la location au m2 (en euros) 29,5 8 10 9,5
Imposition sur les revenus immobiliers Jusqu’à 45 % Jusqu’à 40 % 15 % fixe 15 % fixe
Exonération d’impôts sur la plus-value après 30ans après 10ans après 5ans après 5ans
Taux de rentabilité brut 4,11 % 4,44 % 4,66 % 9,87 %
Source BudapestImmobilier
Toutefois même avec diverses opportunités pour favoriser les investissements immobiliers, le marché immobilier hongrois est caractérisé par un certain manque de transparence et de prévisibilité comme montré par le tableau présenté ci-après :
Tableau 2 : Comparaison internationale de la protection des investisseurs
D- La Roumanie
a- Situation géographique
Avec une population de 21,5 millions d’habitants et un PIB de 116 milliards d’euros, en 2009, la Roumanie est le deuxième pays de l’Europe Centrale et Orientale, après la Pologne et génère approximativement 1 % du PIB de l’EU 27. La Roumanie se situe au centre de trois voies de transport en Europe et constitue de ce fait un important nœud logistique. Ainsi, l’environnement économique roumain donne aux entreprises internationales la possibilité de mettre en place une plateforme européenne pour pénétrer de nouveaux marchés, internationaliser sa production et établir de nouveaux partenariats en matière d’approvisionnement ou de sous-traitance.
À part du développement conséquent de ses infrastructures, la Roumaine possède également une importante richesse en ressources naturelles, ce qui assure aux investisseurs une croissance forte et durable dans de nombreux secteurs d’activité
b- Stabilité de l’économie et perspective de croissance
Sur le plan économique, la Roumanie connait un accroissement sans précédent. Par exemple en 2015, la hausse du produit intérieur brut s’est élevée à 4,2 % en données corrigées des variations saisonnières, selon les estimations de l’Institut, ce qui équivaut à une croissance économique située entre 2,8 % et 3,1 % . Son entrée à l’Union Européenne en 2007 lui a valu un boom économique le plaçant parmi les pays les plus dynamiques de la région. Cette croissance s’est ensuite accompagnée de l’arrivée des investissements étrangers directs d’une importance de 23 milliards d’euros entre 2006 et 2008, ce qui a permis de réduire le taux de chômage de 5,8 % et une croissance du salaire moyen de 30 %. Toutefois, la crise de 2009 a engendré une récession économique produisant un déclin du PIB de 7,1 %. Toutefois, la fin de la crise a permis de relancer les activités d’exportation avec une évolution de 5 % entre 2009 et 2010. Ainsi malgré les années difficiles, la Roumanie reste un des marchés les plus importants de l’Europe Centrale et de l’Est.
Les principaux facteurs qui attirent les investisseurs étrangers en Roumanie sont en général l’accès à de nouveaux marchés en croissance et la réduction des coûts. Également, la Roumanie offre des opportunités de croissance grâce à la taille significative de son marché ainsi qu’à son stade de développement qui n’est pas encore arrivé à maturité.
Par ailleurs, la Roumanie s’est également avérée attractive aux yeux des investisseurs étrangers grâce à de facteurs économiques qui favorisent la réduction des coûts comme le coût de la main-d’œuvre, les coûts d’énergie ou encore les taxes. Par rapport aux autres pays de l’Europe de l’Est tels que la République Tchèque, la Hongrie, la Slovaquie ou la Pologne, la Roumanie dispose des salaires les plus bas (en 2010, le salaire net moyen national s’élevait à 320 Euro et le salaire minimum à 141 Euro). En plus du faible cout des mains-d’œuvre, la Roumanie dispose également d’un grand pôle de main-d’œuvre qualifiée avec 10.2 millions de populations actives (données de l’INSTAT) . Les ouvriers sont également reconnus pour leur capacité à parler les langues étrangères : l’anglais, le français, l’italien, l’espagnole et l’allemand.
Figure 8 : Évolution des investissements directs étrangers en Roumanie en milliards d’Euro
À partir de cette figure, nous pouvons remarquer que les flux des capitaux étrangers ont baissé durant la crise, mais commence à reprendre petit à petit à partir de 2012. En 2013, le stock d’investissements directs étrangers était estimé à 59 milliards d’euro.
L’étude menée par le cabinet européen Amberlamb montre également que la Roumanie ne constitue pas tout simplement un endroit intéressant pour les gros investisseurs, mais aussi pour ceux qui ont des moyens financiers limités, car ces derniers peuvent avoir la possibilité de multiplier par deux fois leur investissement sur une durée courte. Ainsi, le retour des investissements peut être intéressant dans la même fourchette et particulièrement tentant pour les investisseurs qui souhaitent effectuer des transactions risquées. Toutefois, pour garder sa position économique en termes d’investissements étrangers, la Roumanie devrait en tente de toujours rester vigilante afin de continuer à soutenir la stabilité du taux de change du leu contre euro.
Mais bien que le potentiel soit important, le marché reste encore immature et assez risqué. Les principales causes sont liées en grande partie aux limitations imposées par la législation ou la transparence du processus d’acquisition. Il y a également une autre cause qui est la fiabilité des nombreux conseils relatifs à l’accompagnement de l’investissement.
c- Stabilité politique, juridique et fiscale
Concernant les politiques fiscales, la Roumanie dispose des taux d’imposition des sociétés les plus bas au niveau européen 16 % sur le résultat comptable. Suite à l’accroissement du taux de TVA en juillet 2010, le gouvernement souhaite actuellement stabiliser le système fiscal. Par ailleurs, afin de favoriser les investissements étrangers, les barrières à l’entrée sont faibles et la législation roumaine a mis en place des dispositions spécifiques destinées aux investissements étrangers. Pour cela, elle autorise les investisseurs étrangers à contribuer à la privatisation et à accéder au marché domestique. Également, il n’existe aucune limite sur les participations étrangères, particulièrement au niveau des sociétés commerciales roumaines. Ces dernières peuvent être totalement étrangères tout ayant la possibilité de rapatrier à l’étranger la totalité des bénéfices après impôts. Les investisseurs étrangers ont également la possibilité de participer à la gestion et à l’administration de leurs investissements en Roumanie et assigner leurs droits et obligations à d’autres investisseurs roumains ou étrangers.
d- Efficience et la transparence du marché immobilier et taille du marché
En matière immobilière, il faut dire que la Roumanie offre aux investisseurs étrangers de réels avantages, notamment en ce qui concerne l’acquisition de terrain. En effet, contrairement à d’autres pays européens, le gouvernement roumain permet aux investisseurs étrangers, sociétés ou personnes physiques d’un État membre de la communauté européenne d’acquérir des terrains, à condition qu’ils soient résidents en Roumanie.
Une étude entamée par le cabinet européen Amberlamb a permis de démontrer que le marché immobilier de la Roumanie est actuellement en pleine expansion et le nombre des d’investissements étrangers s’élève à un niveau sans précédent. En ce qui concerne les investissements immobiliers, elle se présente comme l’un des pays les plus intéressants de la région, notamment grâce à son potentiel de retour sur investissement à profit maximum sur une durée relativement courte. C’est en 2014 que le marché immobilier roumain a enregistré le plus grand nombre de transactions immobilières, soit près de 850 mille. Toutefois, une légère augmentation des prix commence à se faire constater au niveau du marché. Malgré cela, la situation économique et financière du marché encourage l’acquisition de propriétés immobilières et c’est le gouvernement lui-même qui met en œuvre des stratégies pour encourager l’achat de logement. Par ailleurs, selon les données de l’agence roumaine de presse Mediafax, le marché immobilier de la Roumanie est en hausse et suscite l’intérêt des investisseurs étrangers en raison du rendement que cela pourrait leur offrir. Joseph Houlihan, résident du Comité directeur de European Property Federation, affirme que : « Le marché roumain de l’immobilier offre à présent aux investisseurs les plus grands rendements d’Europe centrale et orientale, soit environ 8 %, alors que les propriétés similaires de Varsovie et de Prague offrent des rendements de 6,5 % tout au plus » . Le plus grand intérêt des investisseurs est le prix des terrains et les offres en espaces commerciaux et bureaux abondent le marché.
Par ailleurs, la Roumaine dispose également de nombre important de bureaux pour optimiser l’entrée des investisseurs étrangers :
Figure 9 :
Section II : Caractéristiques du marché d’investissement de l’Europe de l’Ouest
Pour le marché de l’Europe de l’Ouest, c’est l’Allemagne, le Royaume-Uni et la France qui enregistrent la plus grande part dans le marché de l’investissement. Pour ces trois pays, c’est la France qui vient en dernière position. L’Allemagne et le Royaume-Uni sont les leaders européens :
Figure 10 : Comparaison entre la France, l’Allemagne et le Royaume-Uni
A- La France
a- Situation géographique et démographique
Se situant au centre de l’Europe, la France dispose d’une base industrielle importante, de plusieurs ressources agricoles et d’infrastructures de qualité. Elle est l’une des dix premières puissances économiques mondiales.
La France est le pays le plus grand de l’Europe de l’Ouest et couvre avec plus de 65,8 millions d’habitants et un Indice de Développement Humain de 0,872 sur une échelle de 1, ce qui est très élevé par rapport aux autres pays européens.
b- Stabilité de l’économie et perspective de croissance
En 2015, la France compte 123 projets d’implantation dont les secteurs de l’économie digitale et le secteur des services aux entreprises représentent plus de 20 % de la totalité des implantations internationales.
Les plus grandes opportunités d’investissement de la France autour de plusieurs points essentiels, particulièrement sur le plan économique :
– Étant productive et attractive, la France constitue un marché ouvert et puissant et est le plus important fondateur de la zone euro,
– Le pays se présente comme une plateforme idéale pour la conquête des marchés de l’Europe-Moyen Orient
– La France est également un vivier de savoir-faire et de talents
– Sur le territoire français, la monnaie, la protection de la propriété intellectuelle, le risque réputationnelle, la qualité des réseaux d’approvisionnement et de distribution sont assurés par l’État et l’économie en général.
– Avec des clusters de technologiques de rang mondial, elle est l’endroit privilégié par les multinationales du monde entier.
– Disposant d’une économie très diversifiée, elle bénéficie de la capacité de recevoir différents types de projets ;
– Le pays est particulièrement innovant en termes d’investissement écologique
– Grâce à des programmes d’accélération à l’étranger très compétitifs, la France favorise le développement de ses entreprises au niveau international ;
– La France offre également une qualité de vie exceptionnelle, notamment en ce qui concerne le régime spécifique impatrié, les écoles internationales, le logement, les soins, la qualité de vie, le sport, le tourisme, etc.
– Elle dispose d’une grande disponibilité immobilière
– La France offre un écosystème particulièrement favorable en recherche et développement : qualité et disponibilité de main d’œuvre, multitude de possibilités en termes de recherche collaborative avec des universités, d’entreprises, etc.
Actuellement, il existe plus de 20 000 filiales de groupes étrangers sur le territoire français. Un fait qui témoigne de la tradition de la tradition française d’ouverture aux investissements étrangers. Selon les publications de l’équipe business France, 19 entreprises ‘en moyenne) investissent en France chaque semaine.
c- Stabilité politique, juridique et fiscale
Selon les données de l’EY, 72 % des investisseurs internationaux déclarent que la fiscalité française est peu ou pas du tout attractive avec un niveau de charges sociales non satisfaisant pour 73 % d’entre eux. Le taux d’imposition parmi les plus élevés du monde. La figure présentée ci-après donne un aperçu des handicaps du site France.
Figure 11 : Handicaps du site France selon les investisseurs internationaux
Selon le Baromètre d’attractivité de l’EY de 2016, la France suscite d’affection que d’adhésion. Pour les investisseurs internationaux, seuls 24 % envisagent d’étendre leurs activités en France ou de s’y implanter, notamment parce que le site France est moins sollicité pour les nouvelles implantations par aux autres pays de l’Union européenne. Les entreprises à capitaux étrangers sont généralement réticentes et souhaitent plutôt rénover ou étendre leurs activités déjà existantes sur le territoire au lieu d’en créer de nouvelles. Également, il est remarqué que sur le territoire français, l’investissement étranger évolue, mais n’entraine pas forcément d’emploi qui est jusqu’à aujourd’hui pénalisé par le coût et la flexibilité du travail.
Par ailleurs, afin de favoriser les investissements locaux et étrangers, le gouvernement français a mis en œuvre un programme de crédit d’impôt et une suspension de la taxe de la solidarité. De plus, le régime formel en termes d’investissements reste parmi les moins restrictifs du monde.
d- Efficience et la transparence du marché immobilier et taille du marché
Selon les données du rapport Doing Business ones Lang LaSalle, la France est classée en tête en termes d’indice de transparence des marchés immobiliers. Elle doit ce classement au cinquième critère de transparence, c’est-à-dire le processus de transfert de propriété, celui qui concerne en premier lieu le notariat. Par ailleurs pour les investisseurs étrangers, il est possible d’acquérir en pleine propriété ou par crédit-bail, de faire construire des immeubles industriels et commerciaux ou encore d’acquérir via une société civile immobilière.
Au niveau européen, la France dispose du prix de l’immobilier le plus élevé comme montré par le graphique présenté ci-après :
Graphique 1 : Moyenne du prix au m² de l’immobilier en Europe entre 2010 et 2011
Source : Deloitte
L’existence de grandes disparités dans les logements européens est pour une grande partie marqué par la France et le Royaume-Uni qui tirent les prix de l’immobilier vers le haut et la Hongrie et la Pologne des prix immobiliers plus bas que la moyenne Européenne.
Par ailleurs, concernant la transparence du marché immobilier, la France occupe la première place (selon lobal Real-Estate Transparency Index publié par JLL). Le pays a progressé de 2 places par rapport à la précédente évaluation de 2012. Actuellement, il se place à la cinquième place au niveau mondial sur un total de 102 pays.
Le marché français est considéré comme hautement transparent devant l’Allemagne et d’autres pays d’Europe continental. Si la France se distingue des autres pays européens c’est tout particulièrement grâce au « Processus de transaction », qui analyse les pratiques de marché, où elle talonne de près les deux n°1 ex-aequo et où elle devance l’Angleterre. « En matière de développement durable, le marché immobilier français se trouve également dans une bonne position avec l’Australie et l’Angleterre » .
Figure 12 : France, Most transparent market in continental Europe
Source : JONES LANG LASALLE, INC 2014
B- Le Royaume-Uni
a- Situation géographique
Avec plus de 62 millions d’habitants, le Royaume-Uni se situe à la troisième place au troisième rang derrière l’Allemagne et la France. Par rapport à ses voisins européens, le Royaume-Uni dispose d’une croissance démographique particulièrement différente, car durant tout out le XIXe siècle, la population britannique n’a cessé de s’accroitre, et cela de manière spectaculaire.
Par ailleurs, le Royaume-Uni est un pays insulaire qui se situe à l’ouest de l’Europe occidentale. Son territoire rassemble d’importantes disparités au niveau socio-économique et clivages identitaires, concentrés entre le grand Sud-Est anglais, cœur du pouvoir politique et économique dans le pays, et les vieilles régions industrielles telles que le nord de l’Angleterre aux « nations périphériques », où la reconversion reste difficile.
b- Stabilité de l’économie et perspective de croissance
Selon le Rapport sur les investissements mondiaux 2015 de la Conférence des Nations Unies sur le Commerce et le Développement (CNUCED), le Royaume-Uni se trouve à la quatrième place dans le rang des destinations mondiales des investissements directs étrangers. Les flux d’investissements directs étrangers ont connu une certaine diminution en 2009 en raison de la crise financière, mais ont repris leur cours en 2012.en 2013, les IDE dans le Royaume-Uni a atteint 68 milliards d’USD, ce qui représente une hausse de 29 % par rapport à 2014. Les plus grands atouts du pays est que Londres se présente comme le capital financier de l’Europe et la Grande-Bretagne dispose d’une monnaie forte et constitue l’un des plus importants marchés européens . Le Royaume-Uni enregistre pour cette année 2015 entre 887 à 1065 projets.
L’industrie des services financiers constitue la plus importante part des IDE entrant dans le Royaume-Uni.
Tableau 3 : Classement des pays investisseurs en Royaume-Uni
Si le Royaume-Uni constitue le centre d’investissement le plus important au niveau européen c’est notamment parce qu’il possède des points forts rendant le pays particulièrement attractif. Toutefois, des points faibles peuvent également être discernés. Parmi les plus grandes faiblesses du Royaume uni en termes d’investissement, il y a la forte influence du secteur financier au niveau du PIB. Il y a également l’existence d’infrastructures de mauvaise qualité ainsi qu’un niveau élevé de compétitivité de la part des autres entreprises étrangères au niveau du secteur industriel.
c- Stabilité politique, juridique et fiscale
Le Royaume-Uni dispose également d’une politique de protection des investisseurs étrangers. Il y a par exemple les conventions bilatérales d’investissement dans lesquelles la Grande-Bretagne a conclu avec d’autres pays 106 traités d’investissements bilatéraux (TIB). Le pays possède également d’organismes qui offrent leur assistance en cas de désaccord tels qu’une Agence de Promotion des investissements étrangers et d’un service d’information légale. Comparé à d’autres pays comme ceux de l’OCDE, l’Allemagne et les États-Unis, le Royaume-Uni se trouve à la première position en termes de protection des investisseurs. Le pays témoigne également d’une grande liberté d’établissement. En effet, le Royaume-Uni ne fait aucune discrimination entre les ressortissants britanniques et les investisseurs étrangers dans le cadre de la formation et de la gestion des entreprises privées. Les investisseurs qui souhaitent s’y implanter ne doivent répondre à aucune exigence en termes de nationalité des actionnaires ou des décideurs. Des aides à l’investissement : le département « Investir en Grande Bretagne » du Ministère de l’Industrie et du Commerce » propose aux investisseurs qui souhaitent s’implanter dans le pays des services destinés à informer les sociétés étrangères en ce qui concerne les aides pour s’installer en Grande Bretagne. Pour cela, le pays a mis en place des zones de sociétés afin d’encourager le développement industriel et commercial.
d- Efficience et la transparence du marché immobilier et taille du marché
L’un des principaux atouts du Royaume-Uni est la vitesse des procédures. En effet, il suffit seulement 1de 3 jours pour mettre en place une entreprise au Royaume-Uni. La moyenne européenne est de 32 jours. En termes de rapidité des procédures, le Royaume-Uni se présente ainsi à la première place en Europe le sixième place sur le plan international. Ainsi, l’environnement se présente particulièrement favorable pour les investisseurs étrangers. Le pays donne également aux investisseurs la possibilité d’acheter un terrain ou un bâtiment industriel ou commercial.
Tableau 4 : Top 15 des marchés immobiliers les plus transparents
Source : Jones Lang LaSalle, LaSalla Investment Management
En termes de transparence, nous pouvons constater dans le tableau présenté ci-dessus que le marché immobilier du Royaume-Uni fait partie des marchés les plus transparents au niveau mondial.
C- L’Allemagne
a- Situation géographique
L’Allemagne bénéficie d’une position au centre de l’Europe avec la plus vaste population de l’Union Européenne (plus de 82 millions d’habitants). Sa position géographique fait d’elle une plaque tournante du commerce de biens et de services. Par ailleurs, la démographie vieillissante constitue un risque conséquent sur la croissance. Le pays dispose également d’infrastructures parmi les plus développées d’Europe.
b- Stabilité de l’économie et perspective de croissance
L’Allemagne est un pays qui est très attractif en termes d’investissements directs étrangers. Elle enregistre une croissance de 9 % en 2015, ce qui équivaut à 870 à 946 implantations dans l’année. Selon le rapport de l’UNCTAD sur les investissements mondiaux 2015 de la CNUCED, l’Allemagne est devenue le pays qui a investi le plus en Europe et se place au cinquième rang mondial des pays investisseurs. Elle est le septième pays receveur d’Investissements directs étrangers dans le monde, et se trouve à la quatrième place des destinations les plus privilégiées par les investisseurs transnationales pour 2014-2016 . Le stock d’investissements directs étrangers est évalué à 1.121.288 millions de dollars en 2015 .
Les opportunités économiques de l’Allemagne en termes d’investissement sont liées à plusieurs facteurs : main-d’œuvre qualifiée, densité du tissu industriel, des infrastructures fiables, d’une condition sociale favorable, d’un cadre légal stable et aussi d’une localisation au cœur de l’Europe. Toutefois, même avec de nombreux avantages économiques en termes d’investissement, le pays connait également quelques difficultés qui peuvent nuire au développement des investissements directs étrangers. Il y a par exemple le taux d’imposition qui est particulièrement élevé tant sur les individus que sur les entreprises. Il y a également le manque de flexibilité des lois du travail.
La forte attractivité qu’exerce l’économie allemandea ainsi que la qualité des conditions d’investissement font de l’Allemagne une destination de plus en plus prisée par les sociétés étrangères de financement par capitaux propres et par les fonds d’investissement. Au niveau de l’emploi, l’Allemagne bénéficie d’une main-d’œuvre spécialisée et particulièrement qualifiée. Cela est reconnu au niveau international. L’existence de plus de 383 établissements d’enseignement supérieur au sein du pays permet à l’Allemagne de couvrir le besoin en cadres supérieurs. L’un des facteurs qui permettent d’optimiser le système de formation allemand est le « système dual » de formation professionnelle qui combine enseignement scolaire et formation en entreprise. Ce système assure une formation reconnue de haute qualité ciblant étroitement les besoins de l’économie.
Par ailleurs, le marché immobilier de l’Allemagne commence à redémarrer dans les grandes villes avec des prix moyennement raisonnables par rapport aux autres pays européens.
c- Stabilité politique, juridique et fiscale
L’Allemagne constitue un État de droit moderne disposant de réglementations transparentes et compréhensibles par chaque citoyen. Les différents avantages sont internationalement reconnus. Le système juridique allemand constitue un modèle par rapport à la structure juridique de nombreux autres pays de l’Union européenne. La sécurité juridique de l’Allemagne est particulièrement prisée par les investisseurs étrangers. Elle se place à la quatrième position en matière de sécurité juridique.
L’Allemagne bénéficie également d’une fiscalité particulièrement compétitive. Par ailleurs, les politiques publiques en termes de finances publiques sont structurellement très déficitaires. Malgré cela, les investissements étrangers sont fortement favorisés par le gouvernement et les industries allemandes. Les lois et règlementations allemandes assurent aux investisseurs étrangers et nationaux le même traitement. Également, les investisseurs étrangers ont la possibilité d’acquérir une participation majoritaire au capital d’une entreprise locale. Mais même si les investissements directs étrangers sont favorisés pour une partie, il est important de noter que la législation allemande prévoit également des restrictions en ce qui concerne les investissements pour raison de politique extérieure, de sécurité nationale, de change et d’ordre public.
d- Efficience et la transparence du marché immobilier et taille du marché
L’Allemagne constitue un marché ouvert, notamment pour les investisseurs étrangers. Au sein de l’économie européenne, le pays se distingue par deux facteurs capitaux : son dynamisme et sa bonne santé.
Par rapport aux autres pays de la zone euro qui ont tous connus d’importantes difficultés au niveau du secteur immobilier suite à la crise de la dette financière, le marché immobilier allemand est resté stable notamment au niveau des prix. Par rapport à la transparence du marché immobilier, l’Allemagne se situe à 12e place au niveau international.
Chapitre II : Discussion et préconisations
Depuis les analyses que nous avons effectué plus haut, nous arrivons à la comparaison suivante concernant le marché immobilier de l’Europe de l’Est et de l’Ouest en s’appuyant sur les caractéristiques des pays les plus attractifs en termes d’investissement, notamment la France, l’Allemagne et le Royaume Uni pour le marché de l’Europe de l’Ouest et la Pologne, la République Tchèque, la Hongrie et la Roumanie pour l’Europe de l’Est.
Tableau 5 : Comparaison du marché immobilier de l’Europe de l’Est et de l’Europe de l’Ouest
Critères Europe de l’Est Europe de l’Ouest
Efficience stabilité de la politique juridique et fiscale du marché immobilier Pologne
– Système juridique et fiscal plus ou moins stable et quelquefois compliqué
– Impôts sur les sociétés parmi les plus bas au niveau européen
France
– Taux d’imposition élevé
– Système fiscal et juridique stable
République Tchèque
– Lenteur des réformes législatives et judiciaires
– Lenteur des courts judiciaires
– Relative méconnaissance des juges des cas commerciaux ou de propriété intellectuelle Royaume Uni
– Système juridique et fiscal stable
Hongrie
– Inexistence d’impôt sur la plus-value sur le revenu après cinq ans,
– Inexistence de taxe d’habitation et foncière
– Faible frais d’enregistrement lors de l’acquisition
– Faible frais de notaire
– Impôt moins élevé qu’ailleurs en termes de revenu locatif
– Faible taux d’imposition sur les successions.
– Instabilité règlementaire Allemagne
– Réglementations transparentes et compréhensibles
– Système juridique modèle par rapport à la structure juridique de nombreux autres pays de l’Union européenne.
– Sécurité juridique prisée par les investisseurs étrangers.
– Se place à la quatrième position en matière de sécurité juridique
Roumanie
– Taux d’imposition des sociétés fait partie des plus bas au niveau européen (16 %).
– Système juridique et fiscal est plus ou moins stable.
-Barrières à l’entrée sont faibles Existence de dispositions spécifiques destinées aux investissements étrangers.
Transparence et efficience du marché immobilier Pologne
– Marchés attractifs
– Fait des pays dont le secteur de l’immobilier commercial est très dynamique.
– Première place en termes de transparence (en Europe Central) et à la 19ème place au niveau mondial.
– Niveau de transparence comparable à celui de certains pays occidentaux. –
– taux de rendement : entre 6 % à 10 % France
– Marché très dynamique avec une forte croissance.
– Occupe la première place eu niveau européen en termes de transparence et se positionne à la cinquième place au niveau mondial.
– Taux de rendement avoisine les 4 %
République Tchèque
– Leaders en termes en matière d’investissements immobiliers au niveau de l’Europe centrale et de l’Europe de l’Est.
– Grande disponibilité en immobiliers
– Grande transparence
– Taux de rendement : varie entre 6 % à 10 % selon la catégorie des locaux Royaume uni
– Marquée la vitesse des procédures, car se positionnent à la seconde place dans le classement des Top 15 des marchés immobiliers les plus transparents.
– Taux de rendement en baisse et se trouve quelquefois en dessous de 4 %
Hongrie
– Marché très actif
– Prix d’achat au mètre carré le plus bas au niveau européen.
– Taux de rendement locatif : entre 7 % à 10 %.
– Marché marqué par un manque de transparence et de visibilité Allemagne
– Marché stable, transparent, dynamique et en bonne santé.
– Se situe à 12e place au niveau international en termes de transparence du marché immobilier. Taux de rendement moyen : 4 % à 5 %
–
Roumanie
– Marché en pleine expansion
– existence de limitations imposées par la législation
– Faible transparence au niveau des processus d’acquisition
-Taux de rendement : entre 8 % à 10 %
A- Le marché immobilier de l’Europe de l’Est
Selon la majorité des investisseurs étrangers, la Hongrie, la Pologne, la République Tchèque et la Roumanie, se sont petit à petit entrainés à la tête des marchés immobiliers européens. Le marché immobilier de l’Europe de l’Est est dominé par la performance de la Pologne.
La Pologne est privilégiée grâce à la stabilité de son marché ainsi qu’aux politiques fiscales qui sont attractives pour les investisseurs. En effet au niveau européen, la Pologne dispose du taux d’imposition le plus bas même si le marché est caractérisé par un système juridique complexe et plus ou moins stable, notamment en raison du développement économique particulièrement rapide du pays. La Pologne est également attractive en ce qui concerne les transactions immobilières. Elle fait partie des pays où le secteur immobilier commercial est très dynamique. Le pays est également privilégié en termes de transparence du marché immobilier étant donné qu’elle se situe à la première place par rapport aux autres pays de l’Europe l’Est et à la 19ème place au niveau mondial. Grâce à cette position, son niveau de transparence commence à se développer. Concernant le taux de rendement, il se situe entre 6 % à 10 %.
Selon le sondage effectué par la Chambre de commerce franco-tchèque (CCFT) auprès des entreprises françaises implantées en République tchèque et de ses sociétés membres, la République tchèque se présente comme un marché attractif et se positionne comme étant un leader en matière d’investissements immobiliers au niveau de l’Europe centrale et de l’Europe de l’Est. Elle bénéficie également d’une grande disponibilité en immobilier. Cependant la main-d’œuvre reste insuffisante avec un soutien aux investissements qui se montre assez faible. En effet, la pénurie de la main-d’œuvre constitue un inconvénient de longue durée du marché tchèque. Le pays est également marqué par un manque de transparence et d’une complexité au niveau des systèmes fiscal et juridique. Ainsi, la majorité des entreprises sondées (78 %) considèrent que la stabilité politique et la qualité des employés occupant des postes de management sont des points positifs. Par contre, les avis sont controversés quant à la main-d’œuvre tchèque. Bien que 80 % des entreprises sondées soient satisfaits de sa qualité et 66 % de son prix, un tiers se plaint de son inaccessibilité. Par ailleurs, le marché immobilier de la République Tchèque est marqué par la lenteur des réformes législatives et judiciaires ainsi que la lenteur des courts judiciaires.
La Hongrie fait également partie des pays de l’Europe de l’Est qui se montrent attractifs en termes d’investissement immobilier. Ce pays bénéficie d’un marché particulièrement actif avec des prix d’achat parmi les plus bas au niveau au niveau européen. Le taux de rendement interne se situe entre 7 % à 10 %. Toutefois, le marché est marqué par un certain manque de transparence et de visibilité. Sur le plan fiscal et juridique, le pays est marqué par l’inexistence de taxe d’habitation et foncière ainsi que d’impôt sur la plus-value sur le revenu après cinq ans d’implantation sur le territoire. Les impôts sont également à un niveau très bas en ce qui concerne les revenus locatifs. Toutefois, le système règlementaire reste instable. Par ailleurs, même si le marché immobilier de la Hongrie présente un certain manque de transparence et de prévisibilité, la confiance dans les institutions publiques et la transparence des politiques, ainsi que l’efficacité du cadre juridique doit permettre aux entreprises de contester la légalité de la réglementation, sont considérées comme étant particulièrement problématiques.
Parmi les pays de l’Europe de l’Est qui disposent d’un marché immobilier compétitif, il y a également la Roumanie. Ce pays offre des prix immobiliers intéressants et n’est pas uniquement intéressant pour les gros investisseurs disposant de plans d’investissement sur une longue durée, mais également pour les investisseurs qui disposent de capitaux limités. Avec les opportunités d’investissements offerts par la Roumanie, ces derniers ont la possibilité de doubler leur investissement durant une période courte et dans certains cas pourraient même le quadrupler sur une période de 10 ans. Au niveau de la Roumanie, le potentiel semble important, mais le marché reste encore immature et particulièrement risqué. Les principales causes sont liées aux limitations imposées par la législation ou la transparence du processus d’acquisition. La fiabilité des conseils proposés par l’accompagnement de l’investissement. Par ailleurs selon Demetrios Efstathious, le célèbre économiste de l’ICBC Standard Bank, la Roumanie est l’un des pays disposant des meilleures perspectives macroéconomiques au niveau Européen. Comparé à la Bulgarie, la Croatie à la Serbie la Roumanie dispose des facteurs macroéconomiques et des perspectives de croissance les plus prometteuses. D’ici quelques années, elle pourrait devenir la nouvelle Pologne de la région. John John Verpeleti, Président du Conseil d’ Administration en Europe de l’Est chez Colliers International déclare également que si la Roumanie ne devient pas la nouvelle Pologne, elle pourrait gagner le titre du « deuxième marché immobilier le plus attirant en Europe de l’Est » . Ces dernières années, de nombreux investisseurs étrangers attirés par les diverses opportunités du marché immobilier ont décidé de se tourner vers la Roumanie. En effet, grâce au développement progressif du marché immobilier roumain ainsi que de la récupération plus rapide de l’investissement par rapport à d’autres pays européens, ce pays a attiré des hommes d’affaires et des sociétés particulièrement d’Europe de l’Ouest, mais aussi d’Israël et des États-Unis.
B- Le marché immobilier de l’Europe de l’Ouest
Graphique 2 : Moyenne du prix au m² constatée lors des transactions immobilières dans les grandes villes d’Europe entre 2010 et 2014
Source : Deloitte
Le marché immobilier des grands pays d’Europe de l’Ouest est marqué par la stabilité des prix et des valeurs des biens immobiliers tout en témoignant d’une grande transparence.
Comme montré par ce graphique, Paris est donc la ville la plus chère (8000 €/m² en moyenne) au niveau européen avec un prix de plus de 8000 euros par m2. Les villes d’Europe de l’Est comme Budapest, Brno, et Ostrava sont les moins chères, environs 940 euros le m2. Le marché immobilier des grands pays d’Europe de l’Ouest est marqué par la stabilité des prix et des valeurs des biens immobiliers tout en témoignant d’une grande transparence. Il est également marqué par une importante croissance. Par exemple pour la France, son marché immobilier est très dynamique et s’accompagne d’une forte croissance et est doté d’une grande transparence la situant en première place des marchés immobiliers les plus transparents au niveau européen et à la cinquième place au niveau mondial. Toutefois, le territoire français est marqué par des taux d’imposition particulièrement élevé et qui figure parmi les plus élevés en Europe. Le Royaume-Uni est marqué premièrement par la vitesse des procédures, car il ne suffit que de 13 jours pour mettre en place une entreprise. En termes de transparence, le marché immobilier du Royaume-Uni se positionne à la seconde place dans le classement des Top 15 des marchés immobiliers les plus transparents. En outre, le taux de rendement en investissement immobilier est actuellement en baisse et se trouve quelquefois en dessous de 4 %. L’Allemagne constitue également un marché immobilier stable et transparent avec un dynamisme et une santé des plus meilleurs par rapport aux autres pays européens. Le pays se situe à 12e place au niveau international en termes de transparence du marché immobilier. Par ailleurs, le rendement moyen de l’immobilier tertiaire allemand est proche de celui en France – 4 à 5 % brut.
C- Synthèse et discussion des résultats des enquêtes
Le marché immobilier de l’Europe de l’Est est en général caractérisé par un taux de rendement élevé s’accompagnant d’une faible transparence du marché. Avec ses différentes caractéristiques, le marché de l’Est, notamment celui de la Roumanie et de la Hongrie qui représentent un niveau de risque élevé en termes de transparence et de stabilité du système fiscal et juridique, pourrait intéresser les investisseurs opportunistes. En effet, les investisseurs opportunistes recherchent avant tout des biens immobiliers ayant la capacité de générer une valeur ajoutée élevée, plus risqués et qui ont la capacité de créer d’importantes plus-values. En acceptant des hauts niveaux de risque, ces types d’investisseurs ont la possibilité d’investir au sein de marchés qui sont complètement délaissés par les investisseurs traditionnels.
Lors des enquêtes que nous avons effectué auprès de trois professionnels dans le domaine de l’investissement immobilier, nous avons pu évaluer les critères privilégiés par les investisseurs opportunistes lorsqu’ils souhaitent investir sur un marché en développement
a- Les raisons de chercher des opportunités d’investissement sur des marchés en développement en Europe de l’Est
Ce que recherchent les investisseurs dans les pays en développement c’est avant tout la rapidité des transactions et le niveau élevé de rendement. Par exemple pour le Gérant de portefeuilles immobiliers à Keys Asset Management, son entreprise s’intéresse beaucoup plus aux pays d’Afrique, car leur permet de « capter de la croissance et des rendements plus importants que les sur les vieux continents » . Les pays d’Afrique offrent également une plus grande rapidité dans l’exécution des opérations d’implantation. Les investisseurs qui sont entrés sur le marché africain ne souhaitent plus voir ailleurs étant donné qu’ils ne privilégient que les zones qu’ils connaissent. Cela est typique chez certains types d’investisseurs qui souhaitent limiter les risques auxquels ils encourent. Du côté règlementation, le professionnel d’Asset Management déclare que c’est plus facile dans la région d’Afrique et même si le mécanisme est complexe, ce n’est pas impossible à comprendre et ne constitue pas du tout un frein à l’investissement, car plus avantageux que dans les pays d’Europe tels que la France. Pour Assit Management, le type d’investissement réalisé dans les pays émergents est la construction, car dans ces types de pays, il n’y pas trop d’actifs à vendre. Question rendement, le taux avoisine les 22 % en Afrique alors qu’il est de 4 à 5 % en France.
Les investisseurs investissent également en Europe de l’Est pour réaliser des rendements élevés et à court terme. Par exemple pour Associate @ Merrill Lynch, les investissements en Europe de l’Est ont pour objet de leur permettre d’atteindre des taux de rendement interne de 20 % et une sortie au bout de 3à 5ans. Et même avec des taux de risque élevés, ils font confiance aux instances européennes pour assurer la régulation. Ils arrivent à détecter les opportunités des marchés en se faisant connaitre sur les marchés et par la suite recevoir des opportunités « off market » de la part de vendeurs. Selon les investisseurs interrogés, les pays les plus privilégiés en Europe sont la Pologne, la République Tchèque et la Hongrie. La Roumanie n’attire pas les investisseurs, car il y a des risques administratifs importants.
b- Les indicateurs qui poussent à la décision d’investir et la sélection des opportunités.
Les indicateurs les plus importants dans le choix d’un pays d’investissement sont :
– la consommation de ménages pour les centres commerciaux,
– la croissance des entreprises,
– la croissance et la stabilité économique,
– le stock d’immobilier,
– la situation démographique,
– le développement des industries,
– la facilité dans l’accès aux informations.
Par ailleurs, comparer à celle de l’Europe de l’Ouest la consommation en Europe de l’Est plus importante. Par ailleurs, la sélection des opportunités dépend de deux stratégies :
– chercher des actifs qui sont en mauvaise santé, qui performent moins bien que leurs concurrents, mais bien situé, puis les restructurer et les redévelopper afin qu’ils soient plus performants que les concurrents. C’est une stratégie très risquée, que les investisseurs n’aiment pas trop.
– Trouver le centre commercial n°1 voire n°2 et procéder à la restructuration systématique du centre. Cela consiste à rechercher un potentiel de création de valeur en choisissant les centres les mieux placés puisque ce qui fait le succès d’un centre commercial c’est de pouvoir d’attirer les gens qui ont un pouvoir d’achat.
c- Les stratégies d’investissement
Les stratégies d’investissement préférées par les investisseurs sont les placements « prime » en restructurant l’actif. Ainsi, même s’ils investissent dans en Europe de l’Europe ce n’est pas forcément pour des investissements opportunistes, car par exemple pour Klépierre, l’idée est d’acheter un actif qui est localement considéré comme « core », mais qu’elle considère comme « core + » à la vue du risque espéré. « On achète un actif qui est vraiment numéro 1 en termes d’emplacement, mais que l’on considère, d’un point de vue immobilier, locatif, comme n’étant pas numéro 1, car nous pensons pouvoir faire mieux. Pour améliorer l’actif, on va faire une restructuration, un peu de développement, on va retravailler l’état locatif, amener de nouvelles enseignes qui ne sont pas implantées là-bas, etc ».
d- Les indicateurs qui pourraient favoriser le développement des investissements en Europe de l’Est
Selon Klépierre, les indicateurs qui pourraient favoriser le développement du marché immobilier en Europe de l’Est est la diminution du taux de rendement, car il faut laisser au marché le temps de devenir mature : « il faut qu’il augmente de taille, qu’il y ait plus d’institutionnels et moins de privés ou de promoteurs » afin que les actifs soient plus sûrs.
e- Différence entre l’Europe de l’Est et de l’Ouest en termes de logique d’investissement
Selon Klépierre, il n’y pas trop de différence en termes de logique d’investissement que ce soit en Europe de l’Est ou en Europe de l’Ouest, la décision se base toujours avec le même horizon temps et il faut tout simplement que le TRI soit meilleur. La conclusion des « deals » au niveau des deux régions s’effectue également de la même façon. Concernant la fiscalité, nous regardons les conventions fiscales entre pays.
Pour Merrill Lynch, les types d’investissements réalisés en Europe de l’Est concernent l’acquisition de portefeuille de commerce. Pour cet investisseur, le choix de l’Europe de l’Est comme région d’investissement en raison de l’existence de plusieurs opportunités. Par ailleurs, il se montre assez complexe de réaliser des opérations dans les pays de l’Est, car par exemple obtenir des informations prend beaucoup de temps. Également, les opérations de développement sont beaucoup plus compliquées. Pour Merrill Lynch, les conditions juridiques ne constituent pas vraiment un critère de choix, seuls le taux de rendement et la rapidité comptent.
f- La gestion des risques
Pour mieux gérer les risques rencontrés sur le marché immobilier, les investisseurs procèdent à des stratégies d’analyse. Par exemple, pour Merrill Lynch va directement sur place pour discuter aux différents acteurs du marché et puis établis un rapport d’investissement. Elle a également recours à des avocats pour certains types d’opérations telles que les « due diligence » et également à des conseillers techniques locaux.
En plus de constituer un marché particulièrement intéressant pour les investisseurs opportunistes, le marché immobilier de l’Europe de l’Est offre également d’autres nombreux avantages en termes d’investissement et commence de plus en plus à attirer les investisseurs étrangers. Parmi eux :
Tableau 6 : Caractéristique du marché d’investissement de l’Europe de l’Est : Pologne, Hongrie, République Tchèque et Roumanie
Critères d’évaluation du marché Pologne République Tchèque Hongrie Roumanie
Stabilité de l’économie et Perspectives de croissance – Croissance forte et équilibrée – Puissante zone industrielle – Économie moderne et fait partie intégrante de l’espace européenne – Importante richesse de ressources naturelles
– Infrastructures défavorables – Fondements économiques favorables – Pays qui se situe à la seconde position en termes de stocks d’IDE par habitant – Une hausse du produit intérieur de 4, 2 % en 2015
– Système éducatif non adapté aux besoins du domaine économique – Main d’œuvre qualifiée – Pays économiquement stable, mais avec un risque de détérioration des conditions de marché – Fait partie des pays les plus dynamiques au niveau européen
– Économie favorable avec un important dynamisme – Fait partie des pays les plus attractifs au sein de l’Europe centrale et orientale pour les IDE – Dispose des salaires les plus bas au niveau de l’Europe de l’Est
– économie compétitive avec un pouvoir d’achat en constante évolution – Grande dépendance sur les activités d’exportation – Existence d’un grand pôle de main-d’œuvre qualifiée
– faible coût de main-d’œuvre
– existence de 14 zones économiques spéciales pour les investisseurs étrangers – Possibilité de multiplier par deux fois leur investissement sur une durée courte
– absence de barrières institutionnelles particulières
Taille du marché local 38 millions d’habitants 10,77 millions d’habitants 9,879 millions d’habitants 21,5 millions d’habitants
Situation géographique et démographique – Débouché commercial stratégique – Situé au centre de l’Europe Centrale – Position géographique stratégie au centre de l’Europe – Située au centre de trois voies de transport en Europe et un important nœud logistique
– Véritable carrefour européen – Zone de transit pour les flux transeuropéens – Traversée par quatre corridors transeuropéens – Infrastructures développées
– Pays qui se dépeuple rapidement – Main d’œuvre qualifiée – Infrastructures de transport modernes
-Infrastructures compactes et de haute qualité – Population vieillissante et répartition démographique défavorable
Stabilité du taux de change – Taux de change stable et compétitif – Monnaie extrêmement stable Plus ou moins stable – Stable
Situation politique – Stable – Stable – Stable – Stable
Par exemple en 2013, le plus important nombre d’investissements a été réalisé en Pologne, pays au sein duquel la demande est la plus élevée pour l’immobilier d’investissement. Pour les investisseurs, l’intérêt porte essentiellement sur les immobiliers de bureaux dont la valeur fait 4.% du montant total des investissements. Selon les données de Cushman & Wakefield, c’est durant le premier semestre de 2014 que la plus grosse transaction a été effectuée. La République Tchèque offre également de nombreux avantages pour les investisseurs. La Hongrie et la Roumanie commencent également à se développer et à attirer des investisseurs qui cherchent à investir dans l’immobilier de bureau de haute qualité. Également, le marché immobilier de l’Europe de l’Est est marqué par des taux de rendement élevés et réalisables à court terme.
Figure 13 : Taux de rendement prime sur le marché immobilier
Source : BNP Paribas Real Estate /Real Capital Analytics, octobre 2015
Si nous nous référons aux facteurs qui conditionnent les décisions d’investissement, nous pourrons déjà, à partir du graphique ci-dessous, évaluer l’attractivité du marché d’investissement de l’Europe de l’Est par rapport à celui de l’Ouest.
Ainsi, investir en Europe de l’Est se montre plus qu’intéressant étant donné que les autres pays de l’Ouest sont de moins en moins intéressants à l’exemple de la France qui a des prix élevés, notamment ceux de l’immobilier, s’accompagnant de conditions fiscales pesantes pour les investisseurs ainsi qu’une diminution des rendements. Toutefois, le marché présente plusieurs inconvénients, notamment en ce qui concerne la stabilité juridique et fiscale ainsi que la transparence du marché. Toutes ces caractéristiques figurent parmi les critères recherchés par les investisseurs opportunistes
ainsi afin d’accéder au marché de l’Europe de l’Europe de l’Est, les investisseurs doivent mettre en place des stratégies d’investissement bien réfléchies. Par exemple il est important de mettre en place un bureau au sein du pays d’investissement. Cela permet non seulement de mieux gérer les opérations d’investissement, mais également d’avoir une bonne connaissance du marché, notamment sur le fonctionnement des politiques juridiques et fiscales ainsi que sur les pratiques commerciales. Il est également important de faire appel à des spécialistes sur place pour bien comprendre le marché.
CONCLUSION
L’investissement se définit comme l’emploi de capitaux réalisé par l’agent économique dans l’objectif d’améliorer le rendement de l’entreprise ou d’accroitre sa production. Il consiste donc à engager des dépenses, c’est-à-dire à engager une somme d’argent de façon immédiate afin d’en retirer plus tard un gain qui peut s’étaler sur plusieurs périodes. Tout au long de ce travail, nous avons pu voir qu’il existe différents types d’investisseurs qui opèrent sur le marché et que les critères de choix dépendent grandement des types de rendement attendu.
Comparé au marché d’investissement immobilier de l’Europe de l’Ouest, celui de l’Europe de l’Est est marqué par un niveau de risque élevé, notamment en ce qui concerne la transparence et l’efficience du marché, mais avec des taux de rendements élevés. En Europe de l’Ouest, c’est la France, l’Allemagne, et le Royaume-Uni qui domine le marché avec de forts potentiels économiques s’accompagnant un niveau de transparence élevé.
Les marchés immobiliers de l’Europe de l’Est, notamment celui de Pologne et de la République Tchèque attirent de plus en plus d’investisseurs et sont petit à petit entrainés à la tête des marchés immobiliers européens. Le premier est privilégié grâce à la stabilité de son marché et à l’attractivité de son politique fiscale. Le pays commence également à gagner plus de transparence sur son marché. La seconde, c’est-à-dire, la République Tchèque est également intéressant, car son marché immobilier est attractif et fait partie des leaders en matière d’investissements immobiliers au niveau de l’Europe centrale et de l’Europe de l’Est.
En outre, Il y a également les marchsé immobilier de la Hongrie et de la Roumanie qui sont attractifs avec des taux de rendement pouvant aller jusqu’à 10 %. Dans ces deux pays, les prix de l’immobilier ainsi que le coût des mains-d’œuvre sont particulièrement bas.
Toutefois, même avec plusieurs opportunités, les marchés immobiliers de l’Est sont encore marqués par un manque de transparence même avec des niveaux de rendement élevé. Ils sont donc faits pour les investisseurs opportunistes qui osent s’exposer à des risques importants si le rendement se montre élevé. Ainsi, les marchés de l’Europe de l’Est intéressent plus les investisseurs opportunistes que les investisseurs « core ».
Toutefois, le développement du marché immobilier de l’Est commence à intéresser de plus en plus d’investisseurs et pas uniquement les investisseurs opportunistes, car certains pays commencent à gagner plus de transparence et d’efficience, à l’exemple de la Pologne et de la République Tchèque. Par exemple durant le second semestre de l’année 2014, l’Europe de l’Est a réalisé un investissement de 1.14 milliard d’euros. Ce montant a dépassé de 74 % la même période de l’année précédente et a atteint une valeur de 2.5 milliards d’euros.
BIBLIOGRAPHIE
A. Export Entreprises SA, « République Tchèque : Les Investissements », septembre 2016
Agence nationale de Promotion du Commerce du Ministère de l’Industrie et du Commerce de la République tchèque, « Investissements immobiliers en République tchèque », octobre 2015
Allianceimmo « Euro 2016 de l’immobilier : le match des marchés européens », juin 2016 disponible sur http://www.allianceimmo.fr/
Amel HACHICHA, « Choix d’investissement et de financement », Ecole Nationale d’Administration, septembre 2013
Cerenicimo, « L’investissement immobilier », Edition septembre 2014
CCFT « communiqué de presse sur le marché d’investissement de la République Tchèque », mai 2016
Chambre De Commerce Et D’industrie Française En Pologne Et De Kpmg Pologne « 20 ans d’investissements français en Pologne », 2014
Christophe Boucher, « Les fonds d’investissement, marchés, produits et acteurs »A.A.Advisors-QCG (ABN AMRO), Variances, A.A.Advisors-QCG (ABN AMRO), 2005
Cyril Jarnias « Immobilier Hongrie : bien plus que du rendement », Août 2016
Didier Ridoret, « L’investissement public : malgré les difficultés, une priorité », les éditions des journaux officiels, juillet 2012
EY « Baromètre attractivité, La France distancée », 2016, article disponible dans http://www.ey.com/FR/fr/Issues/Business-environment/ey-barometre-de-l-attractivite-france-2016
Ingrid Nappi-Choulet, professeur à l’ESSEC, « Economie territoriale et urbaine : Les mécanismes de l’investissement immobilier », Fiche N°2, décembre 2010
Ingrid.Nappi-Choulet, « L’immobilier d’entreprise, analyse économique des marchés », Economica, 2010
Ingrid Nappi-Choulet, « Stratégies immobilières des fonds d’investissement opportunistes : la financiarisation du marché immobilier français », ESSEC Business School, 2013
OCDE « Incidence de l’impôt sur l’investissement direct étranger », mars 2008
Ronald Lavallée, « Définitions et caractéristiques d’un investissement, guide du choix d’investissement », Groupe Eyrolles,
UBIFRANCE, « Fiche pays », 2013
UCCIFE, « Dossier Spécial République Tchèque : l’année économique Franco-Tchèque », janvier 2009
United Nation Conference on Trade and Development « Word Investment Report », Reforming International Investment Governance 2015
Virginie Houzé, « Transparence des marchés immobiliers : la France en 1ère place en Europe continentale », Grand Paris, Marché, Stratégie immobilière, juillet 2015
Y.Gaillard et G. Thuillier dans leur ouvrage, « Qu’est-ce qu’un investissement », Revue écomique, 1968
Annex
SOMMAIRE
PARTIE I : CADRAGE THÉORIQUE.. 3
Chapitre I : Définition des termes du sujet 3
Section I : Le marché de l’investissement immobilier 3
Section II : Les foncières et fonds d’investissement 17
Chapitre II : Les opportunités économiques d’investissement 21
Section I : Évolution des devises et couverture de change. 21
Section II : La stabilité juridique et fiscale. 23
Section III : Efficience et transparence du marché. 24
PARTIE II : PARTIE EMPIRIQUE.. 24
Section I : Caractéristiques du marché d’investissements de l’Europe de l’Est 25
Section II : Caractéristiques du marché d’investissement de l’Europe de l’Ouest 42
Chapitre II : Discussion et préconisations. 55
INTRODUCTION
Les marchés immobiliers européens ont connu ces dix dernières années de profondes mutations au sein desquelles la gestion des crises immobilières internationales depuis les années 1990 a fait naitre de nouveaux acteurs financiers. Cela a eu comme effet d’engendrer le développement d’une nouvelle typologie d’investisseurs marqué par la montée en puissance des fonds d’investissement dits opportunistes qui sont majoritairement internationaux. Ces types d’investisseurs ont l’habitude d’intervenir au sein de marchés immobiliers en difficulté ou sur des niches de marchés spécifiques. Ces nouveaux types d’acteurs contribuent en grande partie à la financiarisation du secteur immobilier. Cette financiarisation se traduit par l’arrivée d’acteurs qui voient l’immobilier comme une classe d’actifs parmi d’autres. Leur stratégie financière les pousse à mettre en œuvre de nouvelles méthodes d’investissement qui se fondent sur les analyses du risque immobilier tout en mettant en place de nouveaux objectifs de rendement avec des conséquences importantes sur les territoires. Auparavant la sphère des investisseurs a été constituée uniquement par des institutionnels et des assureurs qui ont pour objet d’investir sur le long terme, sans forcément projeter de revendre des actifs, selon une approche dite patrimoniale de l’immobilier.
Le développement des acteurs sur le marché a également fait développer leur axe stratégique dans la mesure où se contenter du marché local ne suffit plus, car il faut désormais trouver de nouveaux marchés présentant les critères qu’ils recherchent. Les marchés de l’immobilier de l’Europe de l’Ouest sont privilégiés par les investisseurs en raison de leur stabilité et de leur grande transparence au niveau des transactions. En effet, lorsqu’il est question d’investissements, les acteurs se tardent toujours sur les pays offrant des volumes, une liquidité et une transparence forte comme c’est le cas des pays d’Europe de l’Ouest : France, Allemagne ou encore le Royaume-Uni. Par contre, certains types d’investisseurs, notamment les investisseurs opportunistes privilégient les marchés immobiliers risqués avec des taux de rendement élevés comme en Europe de l’Est.
Dans ce travail, nous avons comme objectif mettre en parallèle les opportunités d’investissement sur le marché de l’Europe de l’Ouest et de l’Europe de l’Est, le premier étant déjà bien développé et le second en devenir. La comparaison des deux marchés aura comme objectif de mettre en évidence les opportunités d’investissements en Europe de l’Est et de déterminer s’il présente de meilleures opportunités d’investissement, particulièrement pour des fonds dits « opportunistes ». Pour cela, nous avons comme principale problématique : « Comment les investisseurs opportunistes vont-ils saisir des opportunités d’investissement sur des marchés en développement? Le cas de l’Europe de l’Est ».
Pour donner des éléments de réponse à cette problématique, ce travail se divise en deux grandes parties : la première partie est consacrée au cadrage théorique du sujet et s’appuie sur une revue de littérature. Cette partie sera ensuite complétée par une étude qualitative, notamment l’analyse des marchés immobiliers de l’Europe de l’Est et de l’Europe de l’Ouest ainsi que d’une enquête menée auprès de professionnels dans le domaine d’investissement immobilier.
PARTIE I : CADRAGE THÉORIQUE
Chapitre I : Définition des termes du sujet
Section I : Le marché de l’investissement immobilier
Il existe plusieurs types d’investissements immobiliers selon les acteurs qui les réalisent : les entreprises, considérées comme investisseurs productifs, les administrations, dans le cadre d’achat de biens d’infrastructures ou les ménages, pour l’achat d’un logement par exemple. Dans cette première section, nous allons définir et caractériser chaque type d’acteurs afin de mieux comprendre les pratiques d’investissement sur le marché immobilier.
- Définition et caractéristiques
Avant de parler des acteurs du marché immobilier, il se montre judicieux de commencer par la définition des termes du sujet.
- Définition de la notion d’investissement
Lorsqu’on parle d’investissement, on se base généralement sur la logique des entreprises qu’elles soient privées ou publiques dans laquelle un investissement représente l’accumulation de capitaux physiques ou de biens durables par les agents économiques. Dans cette logique, nous faisons souvent face à une multiplicité de conceptions dont les unes disposent d’un caractère théorique, par exemple dans l’œuvre de Keynes et de ses successeurs, et les autres étant généralement le résultat de conventions adoptées, notamment pour des raisons de commodité, dans le cas des définitions fiscales ou comptables. L’existence de cette multiplicité peut s’expliquer par le fait qu’une définition n’est jamais qu’un outil dans lequel chaque technique comptable, économique ou juridique retient de la notion d’investissement une certaine complexité de faits et d’idées qui lui est indispensable afin d’atteindre ses propres fins. Il y a par exemple, la comptabilité d’entreprise qui souhaite prendre en compte, dans la notion d’investissement, l’amortissement et toutes les opérations susceptibles de lui donner naissance, ce qui dans certains cas laisse échapper les investissements immatériels. Enfin, d’une manière plus arbitraire, la définition fiscale de l’investissement exerce une importante influence sur la prise de décision des investisseurs. En effet, la définition fiscale de cette notion est le résultat d’une discussion permanente entre les investisseurs et les pouvoirs publics qui sont généralement soucieux de minimiser le volume des investissements susceptibles de justifier un allègement fiscal. Avec ces différentes conditions, l’investissement ne constitue plus une notion tout à fait claire ni distincte. Ainsi, il importe d’aller au-delà des définitions opératoires pour sortir du cadre arbitraire des conventions initiales et de saisir complètement le mécanisme de l’investissement.
Par conséquent, les définitions et les caractéristiques du terme « investissement » sont également transposables dans le cas de particuliers dont les opportunités sont diverses : investissement boursier, foncier, en immobilier direct, plan de retraite par capitalisation ou encore la souscription à des contrats d’assurance.
- Définition du point de vue des entreprises
Pour les entreprises, les investissements sont des flux de capitaux qui sont destinés à modifier le niveau ou la valeur des actifs immobilisés dont elles disposent. Dans ce cas, il est possible de distinguer trois types d’investissements, comme illustré par la figure présentée ci-après : les investissements corporels (terrains, bâtiments, équipements industriels, mobilier, matériel informatique et de transport, etc.), les investissements incorporels (brevets, frais de développement, fonds de commerce, concessions, etc.) et les investissements financiers (titres de participation, titres de créance, prêts à long terme, etc.).
Figure 1 : Les différents types d’investissement
Source : Ronald Lavallée, « Définitions et caractéristiques d’un investissement, guide du choix d’investissement », Groupe Eyrolles, p.4
Au sein des entreprises, les investissements se distinguent des charges par le fait qu’ils consistent à modifier durablement le cycle d’exploitation tout en permettant sa croissance, alors que les charges sont « consommées » au cours de celui-ci. Par ailleurs, d’un point de vue économique, l’investissement possède une définition plus large intégrant à la fois les investissements au sens comptable, c’est-à-dire l’investissement du point de vue des entreprises, les besoins en fonds de roulement d’exploitation ainsi que certains éléments de l’actif circulant.
En tout, l’investissement se définit comme l’emploi de capitaux réalisé par l’agent économique dans l’objectif d’améliorer le rendement de l’entreprise ou d’accroitre sa production. Il consiste donc à engager des dépenses, c’est-à-dire à engager une somme d’argent de façon immédiate afin d’en retirer plus tard un gain qui peut s’étaler sur plusieurs périodes. Toutefois, quel que soit l’objectif de l’investissement, il dispose toujours d’une importance capitale dans le cadre du développement des entreprises étant donné qu’il conditionne inéluctablement leur compétitivité, la rentabilité de leurs activités, leur solvabilité, et donc de manière plus générale, leur valeur.
- L’investissement immobilier
Si les entreprises procèdent à des opérations d’investissement, c’est qu’elles ont besoin de stock de capitaux physiques, nécessaires pour produire ou fabriquer les biens qu’elles peuvent vendre à profit. Elles peuvent également investir dans le but de moderniser ou de rajeunir son stock de capitaux existants ou encore de remplacer le capital usé ou déprécié.
Techniquement, l’investissement en immobilier peut se faire de deux manières : soit directement à travers l’achat d’actifs immobiliers comme les logements, les bureaux, les commerces ou autres, soit indirectement par le biais de la « pierre papier », c’est-à-dire par l’achat d’actions ou de parts de sociétés immobilières, de véhicules ou de fonds d’investissement dédiés comportant comme sous-jacent des actifs immobiliers tels qu’évoqués. . Par rapport aux autres supports, l’immobilier apporte un avantage considérable, car il permet de constituer un patrimoine même avec peu de fonds propres, notamment grâce à l’utilisation de la capacité d’endettement. L’investissement immobilier est une opération qui peut être effectuée par tout type d’acteurs, personnes physiques ou morales : particuliers, entreprises et investisseurs
La figure présentée ci-après nous donne un aperçu plus ou moins détaillé des types d’investisseurs et d’investissements immobiliers :
Figure 2 : Types d’investisseurs et d’investissements immobiliers
- Source : I.Nappi-Choulet, « L’immobilier d’entreprise, analyse économique des marchés », Economica, 2010
Généralement, l’investissement direct à travers la détention d’immeubles physiques est la manière la plus utilisée sur les marchés immobiliers, en pleine propriété ou copropriété, mais depuis quelques années, les grands investisseurs ont commencé à investir indirectement sur le marché. Ce type d’investissement s’effectue dans le cadre d’un marché règlementé dans lequel les dividendes se composent essentiellement de revenus locatifs et des appréciations en capital sur l’ensemble des actifs immobiliers sous-jacents.
L’investissement immobilier a la particularité d’offrir un certain nombre d’avantages[1] pour les investisseurs :
- Un possible financement à crédit, par opposition aux autres placements financiers qui nécessitent un apport initial de capitaux ;
- Un actif qui est sécurisé par la construction d’un patrimoine
- Une protection contre l’inflation
- Un contexte fiscal et macro-économique favorable
- Une réponse aux besoins de la société
La crise économique qui a frappé presque tous les pays du monde durant les années 90 a apporté un changement conséquent au niveau du marché de l’investissement immobilier et aussi au niveau des différents acteurs. L’entrée de nouveaux investisseurs emmenant avec eux de nouvelles stratégies innovantes a grandement révolutionné l’industrie immobilière, premièrement en finançant le marché de l’investissement et ensuite en faisant développer celui de l’immobilier à des niveaux inégalés. Les nouvelles stratégies se basent essentiellement sur différents types d’analyses telles que l’analyse du risque immobilier ainsi que sur des objectifs de rendement nouveaux. Par ailleurs, au cours des années 2000, les investissements immobiliers sont devenus essentiellement des actifs financiers exploités et développés par de nouveaux investisseurs ayant des objectifs de profit à court terme. Ainsi depuis 1990, les immeubles n’ont plus été analysés sous un contexte patrimonial, mais plutôt comme des actifs au même titre que les actifs financiers qui engendrent des revenus locatifs importants et récurrents ainsi qu’une plus-value dans le cas d’une revente, d’où la financiarisation de l’immobilier. Les flux locatifs sont la base même de l’analyse de l’investissement immobilier ainsi que du développement de ses performances. La naissance de la financiarisation de l’immobilier a fait que les différents critères de décision de l’investissement se déterminent sur la base de calculs financiers en rapport avec les flux par l’utilisation de deux outils financiers principaux : la Valeur actuelle nette (VAN) et le Taux de Rendement Interne (TRI).
- Les stratégies d’investissement immobilier
Sur le marché de l‘investissement immobilier, il existe plusieurs stratégies dans lesquelles les investisseurs prennent à la fois compte du degré d’endettement ainsi que des objectifs de rendement, particulièrement le couple rentabilité-risque en rapport avec l’investissement. L’existence de différentes stratégies d’investissement a fait naitre deux grandes familles d’investisseurs : les investisseurs dits « opportunistes » et les investisseurs dits « patrimoniaux ». Les investisseurs opportunistes recherchent généralement un taux de rendement interne important, supérieur à 10 % à15 % en moyenne. Les investisseurs patrimoniaux, quant à eux, recherchent des taux de rendement moins élevés. Dans ce dernier cas, on parle techniquement d’investisseurs core, core plus ou value added[2].
Parmi ces différents types d’investisseurs, il y en a qui cherchent des rendements réguliers sans toujours compter sur une plus-value à terme. D’autres par contre privilégient les gains et plus-values en capital importants et accordent peu d’importance à la distribution de rendement. L’arbitrage entre les deux types d’investissement se fait généralement entre un rendement régulier et un rendement total, appelé taux de rendement interne prenant en considération la plus-value totale durant toute la période d’investissement.
Figure 3 : Typologies de stratégies d’investissement immobilier
Source : Inrev
- Les investisseurs « core »
Sont considérés comme investisseurs « core », ceux qui sont à la recherche d’un rendement régulier avec comme objectif de redistribuer des cash-flows récurrents produits par les actifs immobiliers. Les investisseurs « core » sont caractérisés par une très forte aversion au risque locatif et plus particulièrement au risque de vacance locative des immeubles qui engendre souvent une diminution équivalente des revenus et qui menace leur objectif de redistribution. Ces types d’investisseurs sont très souvent des institutionnels qui sont intéressés par des actifs sécurisés avec des locataires sûrs, leur donnant la possibilité de recevoir des revenus locatifs récurrents et où la demande en location immobilière est soutenue pour des biens immobiliers dotés de qualité satisfaisante tout en permettant d’offrir aux utilisateurs un bon niveau de prestation technique. Par ailleurs, il y a également les investisseurs « core plus» qui privilégient les actifs immobiliers ayant davantage vieilli et qui présentent donc un peu plus de risque.
Les investisseurs « core » interviennent à long ou à moyen terme durant tout le cycle immobilier. Les investissements sont généralement financés pour une durée à long terme et ne s’accompagnent que de peu d’endettement, avec un levier de financement inférieur à 30 %[3], voire exclusivement en fonds propres. Le principal objectif est d’arriver à préserver la valeur initiale des biens immobiliers en encaissant essentiellement les revenus locatifs pendant la détention des actifs avec comme objectif de procéder à la redistribution. Cette stratégie patrimoniale est effectuée fréquemment par les investisseurs institutionnels qui s’intéressent principalement aux marchés immobiliers matures composés d’immeubles de qualité : parcs technologiques, immeubles de bureaux dans les quartiers centraux des affaires, commerces de centre-ville, etc.
- Les investisseurs « value added »
Les investisseurs dits « value added » sont des investisseurs qui recherchent généralement des biens immobiliers qui peuvent leur permettre de créer ou de recréer de la valeur de deux manières différentes : négocier des baux avec les locataires ou effectuer de petits travaux de bâtiment. Ces types d’investisseurs interviennent aussi dans le cadre d’opérations de promotion ou de développement immobiliers. Les types d’actifs recherchés sont souvent plus risqués et moins chers que les actifs « core ». Toutefois, le rendement se trouve à un niveau plus élevé que celui d’un investissement « core » et arrive à l’ordre de 13 à 20 %.
Les investisseurs « value added »sont très actifs lorsque le cycle économique se situe dans sa phase haussière, c’est-à-dire lorsque les possibilités de création de valeur se trouvent à un niveau élevé. Dans ce type d’investissement, la durée de détention des biens immobiliers peut varier selon les opportunités qui se présentent, en moyenne entre 3 et 6 ans[4].
- Les investisseurs « opportunistes »
Les investisseurs appelés opportunistes recherchent avant tout des biens immobiliers ayant la capacité de générer une valeur ajoutée élevée, plus risqués et qui ont la capacité de créer d’importantes plus-values. Cela est rendu possible grâce à l’inefficience de marché ou bien par l’existence de niches. Les investisseurs opportunistes ont commencé à se développer sur le marché de l’investissement entre 1995-1996 grâce à leur vision particulièrement axée sur l’aspect financier de l’immobilier qui les a ensuite amené à mettre en œuvre de nouvelles stratégies. Les bureaux sont leurs produits phares, mais ils travaillent aussi sur d’autres types de produits tels que les entrepôts, les centres commerciaux ou les hôtels. En acceptant des hauts niveaux de risque, les investisseurs opportunistes ont la possibilité d’investir au sein de marchés qui sont complètement délaissés par les investisseurs traditionnels. Pour la France, les investisseurs opportunistes sont représentés par des fonds d’investissement se trouvant entre les mains de grandes institutions, telles que les banques d’affaires, ou de particuliers très fortunés, comme les « family offices ». Ces types d’investisseurs sont particulièrement actifs lorsque le marché se situe au plus bas de son cycle.
Techniquement, le type de stratégie mis en œuvre par les investisseurs opportunistes se base généralement sur l’analyse du cycle immobilier ou à l’achat d’immeubles en blanc puis de les pré-louer afin de les revendre par la suite à des investisseurs « core » qui agissent sur le long terme avec un rendement important. Dans ces types d’investissements, les biens immobiliers sont acquis au plus modeste de leur valeur et sont détenus sur une durée à court terme, c’est-à-dire pendant la période nécessaire à la remise à niveau des marchés et à la réalisation de plus-values. Dans ce cas, l’objectif des investisseurs est principalement la maximisation du taux de rendement interne (TRI) qui est généralement très sensible à la durée de détention des actifs. En effet, plus la durée de détention des actifs est courte, plus le TRI est optimisé.
La gestion opportuniste se traduit donc comme une gestion active et dynamique avec comme objectif d’atteindre un taux de rentabilité annuel sur fonds propres de 18 % à 20 % durant une période d’investissement de cinq ans en moyenne.
- Les fondements et le rôle de l’investissement au sein de l’économie
Selon Y.Gaillard et G. Thuillier dans leur ouvrage, « Qu’est-ce qu’un investissement »[5], la notion d’investissement se base sur trois idées fondamentales :
- Une idée de résistance
L’investissement bénéficie de tous les privilèges de l’objet, à savoir : la capacité, la durée et la résistance. L’acte d’investissement crée ainsi un fait acquis dans lequel la liberté d’agent économique doit tenir compte d’une certaine restriction. La résistance s’apprécie dans le temps et dans l’espace. Dans le premier cas, il se révèle comme étant porteur d’une durée propre qui est fermée sur elle-même et dans laquelle chaque investisseur se trouve obligé de mesurer et mettre en œuvre des dispositifs d’intervention aux deux extrémités de cette durée, car créer ou remplacer nécessite du temps. Dans le second cas, c’est-à-dire dans l’espace, l’idée d’investissement à tendance à se confondre à une notion de fixité qui a pour effet de démotiver l’investissement nouveau. En effet, la plupart des entreprises sont souvent tentées d’améliorer ou d’entretenir des matériels obsolètes, peu importe le coût étant donné que le coût du changement est généralement majoré psychologiquement par rapport au coût d’entretien, de plus le coût d’un investissement est techniquement en bloc alors que celui des entretiens se traduit par un fractionnement indéfini.
- Une idée de subordination
Procéder à un investissement répond toujours à l’atteinte d’un ou de plusieurs objectifs : produire tel bien ou obtenir tel résultat. En effet, un investissement ne semble être concret que s’il est lié à un résultat. Que ce soit pour les entreprises en déclin qui sont tentées de chiffrer les ravages de l’obsolescence ou pour les entreprises en pleine expansion qui souhaite fuir la tentation de « déjà là », l’investissement se traduit comme une forme insidieuse du désir d’une plus grande sécurité, pour l’une dans le passé et pour l’autre dans le futur. Dans les deux cas, la nature subordonnée de l’investissement se traduit par le fait que le risque se trouve entre deux intervalles : faire trop peu d’investissement ou en faire trop.
- Une idée de rationalité
L’investissement peut se traduire en quelque sorte par un outil conceptuel sur lequel les acteurs économiques peuvent agir. Cette situation mène à une vue plus rationnelle des choses, rythme d’investissement, taux d’investissement, ce qui pousse les acteurs à se mettre à calculer des pourcentages, à découper les investissements, à multiplier les conventions ou à comparer des taux de croissance. Quand le pourcentage tend à diminuer, les acteurs économiques demandent souvent des aides fiscales et à son tour, l’État se met à raisonner sur la base de pourcentages de croissance afin d’établir une police économique en mettant arbitrairement en relation certaines variables comme la croissance du budget ou encore la croissance de la production intérieure brute ou encore la croissance de l’investissement et des revenues.
Par ailleurs au sein de l’économie, l’investissement assure un double rôle. Premièrement, étant une des composantes majeures de la demande finale globale, l’investissement constitue une dépense et par conséquent, soutient l’activité économique sans forcément tenir compte de l’usage auquel il est désigné. Puis, il constitue également un facteur clé dans les activités de production et est considéré par conséquent comme un véritable moteur de croissance économique dans la mesure où il fait augmenter les capacités productives des entreprises et du pays.
- Les caractéristiques de l’investissement
D’un point de vue financier, l’évaluation des décisions d’investissement s’effectue en référence aux liquidités qui seront générées par le projet, c’est-à-dire aux encaissements et décaissements qui s’effectueront à chaque période clé de l’investissement, donc du début du projet jusqu’à la de fin de sa durée de vie. Les différents flux de trésorerie se répartissent techniquement en trois catégories[6] :
- La dépense effectuée initialement ou l’investissement initial
- Les rentrées de fonds tout au long du projet ou cash-flows
- La valeur de liquidation du projet une fois arrivée à terme, ou la valeur résiduelle
- L’investissement initial
L’investissement initial se caractérise par l’existence de deux types de dépenses :
- En premier lieu, il y a les dépenses relatives à l’achat des immobilisations comprenant notamment le prix des biens acquis, les frais d’études, les dépenses liées aux installations, les frais accessoires, la formation du personnel, etc.
- Il y a ensuite les dépenses liées à l’investissement dans le cycle d’exploitation du projet, c’est-à-dire l’augmentation des besoins en fonds de roulement d’exploitation engendré par les décalages qui se situent entre les décaissements et les encaissements que provoquent les différentes opérations d’exploitation (production, achat, vente). C’est pour cette raison que le besoin en fonds de roulement intervient toujours dans le calcul de l’investissement initial, de plus pour démarrer, les entreprises ont besoin d’acheter des matières premières, d’octroyer des délais de paiement à leur client, etc. Par conséquent, elles doivent nécessairement avoir plus de liquidité.
- Les flux financiers
Les flux financiers sont les cash-flows monétaires qui proviennent de la mise en œuvre du projet d’investissement, indépendamment du mode de financement, c’est-à-dire sans prendre en compte les charges financières du projet.
Les flux financiers peuvent se définir en brut ou en net. Les cash-flows bruts s’obtiennent par la différence entre les encaissements liés aux exploitations et les dépenses hors dotations aux amortissements. Les cash-flows nets sont déterminés par le retranchement des cash-flows bruts des impôts susceptibles d’être générés par le projet.
- La valeur résiduelle
La valeur résiduelle résulte soit de l’utilisation de l’immobilisation à d’autres fins soit pour sa revente. La valeur résiduelle entraine une plus-value lorsque le prix de cession dépasse la valeur résiduelle et une moins-value lorsque le prix de cession de situe en dessous de la valeur résiduelle.
- Les facteurs qui interviennent dans les décisions d’investissement
Comme il a été vu un peu plus haut, la décision d’investissement se traduit par le fait qu’un acteur économique décide de transformer ses avoirs monétaires en biens physiques, par exemple en biens d’équipements. Pour les investisseurs, l’évaluation d’un projet d’investissement lui permet d’apprécier s’il est rentable ou non. Selon la théorie keynésienne, cette décision se base sur divers critères principaux : les critères atemporels (taux moyen de rentabilité, le délai de recouvrement ou de récupération) et les critères temporels (la valeur actuelle nette et le taux de rendement interne).
- Les facteurs atemporels
Les facteurs atemporels qui influencent les décisions d’investissement peuvent être considérés comme des mesures de rentabilité qui généralement ne prennent pas en considération l’influence du facteur temps sur la valeur réelle de l’argent. Les deux principaux facteurs atemporels sont le taux moyen de rentabilité et le délai de récupération.
- Le TMR ou taux moyen de rentabilité
Tous types d’investissement sont généralement financés, soit par des emprunts soit par des fonds propres. Quel que soit le type d’investissement, les intérêts se présentent toujours comme le coût rattaché à l’investissement et étant donné que les entrepreneurs sont toujours à la recherche d’une rentabilité financière, ils vont naturellement comparer les intérêts, c’est-à-dire, le coût rattaché à l’investissement au rendement du projet.
Le taux moyen de rentabilité constitue ainsi une méthode comptable qui se traduit par le rapport du bénéfice annuel moyen après déduction des impôts à l’investissement moyen durant la durée de vie du projet. Dans ce cas, l’évaluation s’effectue généralement sur la base d’informations comptables, y compris les dotations aux amortissements qui ont un impact conséquent sur la valeur de l’investissement.
L’évaluation à partir du taux moyen de rentabilité offre aux entreprises une simplicité, car elle se base techniquement sur des informations qui sont immédiatement disponibles.
- Le délai de recouvrement ou de récupération
Le délai de récupération ou de recouvrement d’un projet se définit comme le nombre d’années nécessaires permettant de récupérer la mise de fonds initial. Lorsque la durée de récupération est plus courte, les risques inhérents au projet sont supposés comme étant plus faibles, notamment en raison de la disparition rapide de l’incertitude. Cette évaluation s’effectue en comparant le délai de récupération calculé au délai maximum déterminé par l’investisseur. L’investisseur ne va retenir le projet que si son délai de récupération soit plus court que le délai maximal déterminé.
- Les facteurs temporels
Les facteurs temporels sont des facteurs qui viennent compenser les facteurs atemporels .En effet, les économistes qui ont remarqué les insuffisances présentées par les deux méthodes temporelles ont décidé de mettre en place d’autres méthodes qui prennent en considération le facteur temps et qui se basent sur les cash-flows : la valeur actuelle nette et le taux de rendement interne.
- La valeur actuelle nette (VAN)
La valeur actuelle nette se traduit comme l’enrichissement net pour les investisseurs et découle de l’acquisition d’un actif. Elle se définit donc comme la valeur totale des cash-flows nets produits par le projet d’investissement, diminuée de la dépense initiale. La VAN donne aux investisseurs la possibilité de déterminer la différence entre le montant initial de l’investissement immobilier et les flux de revenus futurs. Ces derniers sont généralement actualisés au coût moyen du capital produit par l’investissement. Leur actualisation permet de prendre en considération le temps et le risque associé à l’incertitude engendré par la nature de l’investissement. Dans ce cas, lorsque l’investisseur prend une décision, il sera plus motivé à choisir un investissement portant sur des actifs immobiliers qui possèdent la valeur actuelle nette la plus importante. La valeur actuelle nette indique ainsi le montant d’un investissement.
- Le taux de rendement interne (TRI)
Le taux de rendement interne se traduit comme la valeur qui annule la valeur actuelle nette. Autrement, il se présente comme le taux d’actualisation avec lequel la valeur actualisée des flux de revenus locatifs futurs d’un investissement se trouve au même niveau que la valeur actualisée des flux initiaux d’investissement et, plus le taux de rendement interne est élevé, plus l’investissement est rentable pour l’investisseur.
Le taux de rendement interne se calcule également sur la base des fonds propres en prenant en considération l’effet de levier de la dette afin d’évaluer si la rentabilité escomptée est atteinte et si l’investissement peut être entamé.
Dans leur choix d’investissement, les investisseurs comparent le taux de rendement interne avec un taux minimum appelé généralement taux d’acceptation ou de rejet. Ainsi, si le TRI se trouve à un niveau plus élevé que le seuil fixé alors le projet peut être accepté, sinon il est rejeté.
- Les impacts des investissements immobiliers sur l’économie
L’investissement, qu’il soit public ou privé, joue un rôle décisif dans le cadre du développement de la société. Ses plus grands rôles sont d’ordre économique, social et fondamental dans plusieurs domaines de l’économie, notamment au niveau de l’emploi et de la productivité[7].
Toutes les dépenses engagées dans un projet d’investissement sont considérées comme importantes, car elles participent à la fois à la demande globale et à l’offre globale. Aux dépenses engagées s’ajoutent ensuite trois grandes catégories de dépenses garantissant l’écoulement de la production courante de biens et services. De plus, toute variation autonome des dépenses d’investissement engendre souvent un effet multiplicateur ayant pour conséquence de stimuler les dépenses induites de consommation. Aussi, les dépenses d’investissement sont autant d’additions au stock de capitaux physiques et, en ce sens, elles font augmenter la capacité de production de l’économie. À ce titre, les dépenses d’investissement font partie de l’offre globale. C’est notamment pour ces raisons que la plupart des économistes considèrent l’investissement comme étant le moteur de la croissance et de développement.
Également, les investissements immobiliers ont des impacts conséquents sur l’économie et sur le territoire. En effet, plusieurs acteurs du secteur immobilier se sont professionnalisés et ont pu mettre en œuvre de nouvelles techniques plus productives. En outre, afin de diminuer les risques locatifs, les actifs immobiliers comme les immeubles se sont petit à petit banalisés et se sont également standardisés aux normes internationales d’où le développement des immeubles de grande hauteur (IGH) au sein des centres d’affaires tertiaires ou encore les bâtiments haute qualité environnementale (HQE), les centres commerciaux, etc. Ainsi, les investissements immobiliers peuvent être considérés comme un phénomène économique majeur et témoignent de la financiarisation de l’économie, affectant directement le marché des logements, des bureaux, des locaux d’activités et des commerces.
Section II : Les foncières et fonds d’investissement
Les foncières et les fonds d’investissement sont les investisseurs les plus actifs sur le marché de l’investissement.
- Les foncières
Les foncières qui sont des sociétés d’investissement immobilier cotées sont des acteurs qui exploitent des propriétés immobilières telles que les logements, les commerces, les maisons médicales, les infrastructures, etc. Les foncières sont propriétaires des biens dont elles assurent la gestion et leurs revenus sont dans la majorité constituées de loyers encaissés. En plus des activités traditionnelles, certaines foncières investissent dans des domaines spécialisés, par exemple dans l’acquisition de biens déclassés et/ou vétustes qu’elles redéveloppent dans le but de faire accroitre les loyers ou le prix de vente afin de réaliser une plus-value. La plupart des clients des sociétés foncières sont des entreprises (zones commerciales, zones industrielles, etc.)
- Les particularités des foncières
Les foncières cotées en bourse bénéficient de plusieurs avantages en termes de rendement. En effet, les rendements bénéficient d’une bonne visibilité étant donné que les loyers, constituant la quasi-totalité des revenues, varient faiblement tout en étant indexés d’une année sur l’autre sur la base d’une évolution prévisible. Cette caractéristique se montre très intéressante surtout lorsque le taux d’indexation dépasse l’inflation. La faible indexation des loyers à l’inflation permet aux foncières de recourir facilement à l’endettement afin de développer leur patrimoine. Le régime associé aux foncières, c’est-à-dire le SIIC ou sociétés d’investissement immobilier cotées, garantit un versement régulier des dividendes qui ne cessent d’augmenter.
- Les fonds d’investissement
- Définition et caractéristiques des fonds d’investissement
Les fonds d’investissement se définissent généralement comme des véhicules de placement souvent collectifs et ont pour principal objectif la détention d’actifs financiers ou immobiliers gérés en fonction de modalités déterminées à l’avance (type d’actifs financiers, politique de gestion, objectifs recherchés, frais, montant de la part, rythme de calcul de sa valeur,…). Les fonds d’investissement sont des acteurs incontournables sur les marchés financiers.
Les fonds d’investissement sont donc des sociétés ou des fiducies qui ont pour objet de recueillir des fonds par la vente d’actions ou d’unités de fonds à de nombreux épargnants. Le fonds d’investissement constitue également un contrat de placement collectif dans lequel une société financière ou une banque rassemble des fonds provenant de différents investisseurs afin d’en assurer une gestion commune. Le principal avantage de ce type de placement est de permettre une gestion efficace sans tenir compte du montant dont dispose l’investisseur. Par exemple si une personne souhaite investir 10 000 euros, il n’aura pas la possibilité d’obtenir une diversification et une gestion optimale du portefeuille, de plus, les frais qu’il devra supporter seront élevés (les frais étant une fonction inverse du montant investi). Par contre, si les fonds confiés à la banque par divers investisseurs sont regroupés, chaque investisseur bénéficiera d’une gestion optimale et de frais réduits. Actuellement, il est possible de distinguer deux grandes familles de fonds d’investissement[8] :
- les investisseurs institutionnels représentés par les fonds de pension et les compagnies d’assurance et participent et participent à la gestion collective de l’épargne des ménage
- les fonds non conventionnels, regroupant les fonds souverains, les fonds de private equity, les hedge funds et les exchanges traded funds.
Par ailleurs, il est possible de distinguer deux types de fonds d’investissement selon la modalité de fonds:
- Les fonds d’investissement ouverts ou open-end funds qui ont pour objet d’émettre quotidiennement de nouvelles actions et d’acheter des actions précédemment émises avec les fonds ouverts, les investisseurs peuvent acheter autant de parts qu’ils souhaitent. Dans ce cas, la direction du fonds peut s’engager à racheter les parts achetées par les investisseurs lorsque ces derniers souhaitent les revendre.
- Les fonds fermés ou closed-end-funds, des fonds qui ne sont plus destinés à émettre de nouvelles actions après leur lancement ni au rachat d’actions précédemment émises. Ces types de fonds ne récoltent de l’argent qu’une seule fois et la direction du fonds ne s’engage pas à reprendre les parts que les investisseurs souhaitent revendre.
- Les fonds d’investissement dits opportunistes
L’ensemble du marché immobilier européen a connu de profonds bouleversements, particulièrement pour les plus importants d’entre eux, en se financiarisant dans les années 2000. La gestion de la crise immobilière internationale parvenue dans les années 1990 à travers l’intervention de nouveaux acteurs financiers globalisés a favorisé le développement d’une nouvelle typologie d’investisseurs ainsi qu’une montée en puissance des fonds d’investissement dits opportunistes qui sont majoritairement internationaux. Ces types d’investisseurs interviennent généralement en contre cycle sur les plus gros marchés immobiliers en difficulté ou sur des niches de marché spécifiques. Les nouveaux acteurs intervenant dans le cadre de fonds d’investissement opportunistes contribuent grandement à la financiarisation du secteur immobilier en même temps qu’à la hausse des prix immobiliers au cours des années 2000[9].
Techniquement, chaque type d’investissement est caractérisé par l’existence d’une demande de risque engendrée par l’attente de rendement et de performance immobilière et financière. Parmi les différentes catégories d’investisseurs, il y en a qui se focalisent essentiellement sur la recherche d’un rendement régulier sans prêter une trop grande importance à la plus-value à terme. C’est par exemple le cas des fonds dits « core ». Très souvent institutionnels, ces types d’investisseurs ont une très forte aversion au risque locatif, notamment en ce qui concerne les risques de vacance locative des immeubles engendrant une réduction des revenus pour l’investisseur tout en menaçant leur objectif de redistribution. Ainsi, ils cherchent en priorité des actifs sécurisés avec des locataires sûrs et ayant signé des beaux fermes à long terme afin de permettre d’assurer des revenus locatifs répétitifs sur des marchés faiblement risqués.
Contrairement à d’autres types d’investisseurs, les fonds d’investissement opportunistes n’ont souvent pas besoin de distribuer les rendements et préfèrent à la place des gains et des plus-values en capital important. Dans ce cas, le choix se base généralement entre un rendement régulier et un rendement total qui est le TRI prenant en compte la plus-value totale durant la période d’investissement. Les investisseurs opportunistes s’intéressent particulièrement aux actifs immobiliers se caractérisant par une très forte valeur ajoutée et qui sont à la fois créateurs de fortes plus-values potentielles, autrement dit, des actifs par nature risqués. Le principal objectif de ces types d’investisseurs est la réalisation d’une performance qui se base sur les plus-values potentielles réalisables, plutôt que sur le rendement locatif sécurisé de l’actif immobilier.
- Caractéristiques des fonds d’investissement opportunistes
Les investisseurs opportunistes se caractérisent par leur attirance à l’inefficience du marché qui est sources de valeur, car risquée. Ils s’intéressent ainsi aux niches de marché avec des modes opératoires classiques. Les actifs sont détenus pendant une courte durée, c’est-à-dire juste durant le temps nécessaire pour la reprise des marchés ainsi qu’à la réalisation de plus-values avec comme principal objectif la maximisation du taux de rendement interne qui élément très sensible à la détention des actifs. Dans ce cas, il est donc possible de dire que la gestion des fonds et des investisseurs opportunistes
Chapitre II : Les opportunités économiques d’investissement
Section I : Évolution des devises et couverture de change
Si les mouvements du marché des devises présentent dans la plupart des cas un risque de change, ils créent également des opportunités pour les investisseurs. L’évolution des devises ainsi que la couverture de change constituent de réelles opportunités d’investissement pour les entreprises qui souhaitent investir dans des pays étrangers.
- La couverture de change
Tout d’abord, la couverture du risque de change peut se définir comme une technique financière mise en place par un investisseur ou une entreprise en vue de se protéger contre les variations des devises pouvant affecter le taux de change de la devise dans laquelle un actif ou un passif est exprimé. Autrement dit, la couverture de change est une opération qui consiste à se protéger contre d’éventuelles fluctuations d’une devise. Dans cette technique, les investisseurs ont la possibilité de figer et de garantir au moment de la conclusion de l’opération un cours d’achat ou de vente de devise pour une opération avec laquelle l’échéance et le montant sont déterminés à l’avance. Actuellement, les portefeuilles d’investissement sont grandement exposés aux actifs en monnaies étrangères. La couverture de change amène souvent les investisseurs à maximiser leur exposition en devise et à augmenter leur investissement, car l’un des plus grands avantages de la couverture de change est le diminuer la volatilité et l’incertitude des flux de trésorerie liés aux devises reçues ou à payer par les investisseurs.
- L’évolution des devises
Les taux d’intérêt directeurs constituent l’un des plus importants outils de la politique monétaire à la disposition des banques centrales. Le niveau des taux d’intérêt dépend grandement de l’activité économique d’u pays et de l’inflation. Si la croissance économique se montre assez faible, les autorités monétaires sont souvent amenées à baissier les taux d’intérêts dans le but de relancer la croissance et favoriser l’investissement. Contrairement à cela, lorsque les taux d’intérêt sont élevés, cela permet une surchauffe économique tout étant une lutte contre l’inflation.
Chaque devise dispose de leur taux d’intérêt propre influant sur le taux de change avec les autres devises. Les devises qui présentent un d’intérêt élevé attirent beaucoup plus les investisseurs et les devises avec un faible taux d’intérêt seront naturellement délaissées. Ainsi, il est logique de voir les capitaux affluer vers les devises proposant la rémunération la plus forte. Durant les périodes où le taux d’intérêt est faiblement élevé, de nombreux investisseurs sont à la recherche d’un rendement plus intéressant. Parmi les quelques possibilités, il y a l’investissement dans d’autres monnaies, car il faut savoir que toutes les monnaies n’ont pas toutes un taux d’intérêt peu élevé que celui de la monnaie locale. Avec les monnaies étrangères, il est possible pour un investisseur de diversifier ses investissements afin de diminuer les risques auxquels il s’expose.
Section II : La stabilité juridique et fiscale
Presque tous les gouvernements souhaitent attirer le maximum d’investissements directs étrangers (IDE), car ce type d’investissement permet de générer de nouveaux emplois, d’apporter de nouvelles technologies et surtout de promouvoir la croissance et l’emploi. L’accroissement net du revenu intérieur résultant des investissements directs étrangers est d’une manière générale partagé par le secteur public à travers l’imposition des salaires et les bénéfices des sociétés sous contrôle étranger et aussi à travers d’autres impôts sur les entreprises (par exemple l’impôt foncier). L’investissement direct étranger peut également engendrer une importante influence sur le revenu intérieur grâce aux différentes retombées, telles que l’instauration de nouvelles technologies et la valorisation du capital humain (des qualifications).
Compte tenu de l’existence de ces divers avantages potentiels, le gouvernement de chaque pays ne cesse de tenter de réexaminer continuellement leurs réglementations fiscales afin que son pays soit le plus attrayant en termes d’investissement. Par ailleurs, les politiques fiscales peuvent également apporter un soutien à l’investissement direct à l’étranger, dans la mesure où cet investissement peut être efficace pour assurer l’accès à des marchés étrangers et la réalisation d’économies d’échelle, se traduisant par une augmentation du revenu intérieur net. Toutefois, chaque gouvernement s’efforce continuellement de rapprocher son souhait d’offrir à l’investissement direct étranger un environnement fiscal compétitif et la nécessité de faire en sorte qu’une part suffisante de l’impôt national soit prélevée sur les multinationales.
Bien que constituant un moyen stratégique pour un pays pour renforcer sa situation économique, les politiques fiscales attrayants constituent une réelle opportunité pour les investisseurs. Cependant, si l’impôt est considéré comme un facteur important dans les décisions de localisation de l’investissement, il ne constitue pas le principal déterminant. En effet, l’investissement direct étranger est techniquement attiré vers des pays qui proposent les avantages suivants : l’accès aux marchés et des perspectives de bénéfices ; un cadre juridique et réglementaire prévisible et non discriminatoire ; la stabilité macroéconomique ; une main-d’œuvre qualifiée et réactive ; et des infrastructures développées. Tous ces facteurs influeront sur la rentabilité à long terme d’un projet[10].
Section III : Efficience et transparence du marché
Les transactions immobilières sont souvent réalisées de gré à gré et peu d’informations sont rendues publiques. Afin de minimiser les risques auxquels ils encourent, les investisseurs sont de plus en plus conscients de l’importance et de la transparence du marché immobilier sur lequel ils souhaitent investir, et cela au fur et à mesure qu’ils s’ouvrent à l’international.
La notion de transparence constitue un facteur clé au niveau de la compétition livrée par les principales places d’investissement dans le monde. Cette notion de transparence conditionne pour une grande partie l’attractivité d’un marché ainsi que sa capacité à attirer des capitaux internationaux avec des volumes croissants. Par exemple sur les 136 milliards de dollars qui ont été investis en immobilier durant le premier trimestre 2014 dans le monde, 51 milliards ont été investis sur le territoire européen contre « seulement » 23 milliards pour l’Asie. Cela est pour une grande liée à la transparence des marchés européens.
Au niveau du marché immobilier, les critères d’évaluation du l’efficience et de la transparence du marché immobilier repose généralement les champs suivants :
- Indice de performance immobilière
- Disponibilité de données de marché
Véhicules financiers côtés
- Facteurs légaux et règlementaires
- Pratiques professionnelles et codifications des processus traditionnels
PARTIE II : PARTIE EMPIRIQUE
Malgré une décennie de crise, les 42 pays de l’Union européenne ont accueilli au total un nombre record de 50 083 implantations internationales, ce qui équivaut à 217 666 emplois créés par les investissements étrangers, notamment la croissance particulièrement décevante de l’économie chinoise, le retard de quelques marchés émergents, la diminution des prix du pétrole ainsi que la quasi parité euro-dollar expliquent en grande partie la forte activité européenne des investisseurs étrangers. À ces facteurs s’ajoutent des conditions macroéconomiques et financières améliorées au sein de la zone euro engendrant une croissance de 1.5 % ainsi qu’une reprise de la consommation appuyée par des taux bas et des politiques budgétaires de soutien à la demande[11].
Au niveau européen, c’est le Royaume-Uni et l’Allemagne qui dominent le classement et creusent d’écarts importants sur toutes les autres destinations.
Chapitre I : Comparaison entre les marchés d’investissement de l’Europe de l’Est et celui de l’Ouest
Afin de mieux évaluer les caractéristiques du marché d’investissement des différents pays qui concernent notre étude, nous nous focaliserons uniquement sur les facteurs qui sont généralement pris en compte dans les décisions d’investissement, notamment les perspectives de croissance du marché, la taille du marché local, la stabilité de l’économie, la situation géographique, l’innovation et les risques liés au taux de change.
Section I : Caractéristiques du marché d’investissements de l’Europe de l’Est
L’immobilier occupe une part importante dans le patrimoine des français mais de nos jours, tous n’investissent pas qu’en France. De plus en plus d’investisseurs commencent à tenter l’aventure auprès d’autres pays potentiellement intéressants à l’image de la Hongrie, la Roumanie, ou encore à d’autres pays membres de l’Union Européenne tels que la Pologne ou la République Tchèque.
Les différents pays qui représentent l’Europe de l’Est sont bien loin d’être uniformes et les éléments qui différencient chaque pays sont significatifs et les opportunités en termes d’investissement sont variées. Au niveau de cette partie de l’Europe c’est la Pologne, la Hongrie et la République Tchèque qui ont été les premiers pays à avoir eu la possibilité de profiter des investissements étrangers. Depuis, de nouvelles terres d’opportunités ont fait leur apparition: la Turquie qui dispose d’une démographie très favorable, ou encore la Roumanie, un pays dans lequel la francophonie est très développée et qui compte des infrastructures importantes autour de Bucarest.
Pour beaucoup d’investisseurs, les pays de l’Europe de l’Est constituent non seulement des terres d’accueil attractives en raison des coûts compétitifs, mais également plébiscités pour leurs marchés nationaux. Par ailleurs, on assiste aussi à une importante émergence de pôles de recherche et d’enseignement, et surtout à une grosse transformation de l’espace urbain, en termes d’immobilier, de réseaux d’énergie, de transport et d’équipement culturels.
- Pologne
Selon la chambre de commerce France Pologne, la Pologne a déjà été choisie par les investisseurs comme faisant partie des pays les plus compétitifs pour des raisons diverses, parmi lesquelles figurent son marché national conséquent et sa position de « hub » permettant d’exporter facilement vers toute l’Europe[12]. En plus d’accueillir des entreprises du tertiaire, les secteurs à fort développement dans le pays sont l’électroménager, avec 80 % de la production aujourd’hui destinée à l’export, et les nouvelles technologies, avec un nombre croissant d’implantations d’entreprises de logiciels et de jeux vidéo.
- Situation géographique et démographique
La Pologne est le premier marché en Europe Centrale aussi bien en termes de superficie (312 685 km²) qu’en termes de population (38,3 millions d’habitants). On compte plusieurs villes avec plus de 600 000 habitants (Cracovie, Lodz, Wroclaw, Poznan), un fait propice pour favoriser le développement de galeries marchandes et de centres commerciaux. Par conséquent, elle constitue un débouché commercial stratégique pour tous les types d’entreprise. Par ailleurs, grâce à sa position géographique particulièrement idéale, elle se présente comme un véritable carrefour européen. En effet, le pays se situe entre les grands pays européens et les grands marchés de l’Est, notamment russes et ukrainiens, en plein développement.
Par ailleurs, la Pologne est un pays qui se dépeuple à une vitesse effrayante en raison d’une population qui vieillit et d’un taux de natalité en baisse. Les changements démographiques qui marquent le pays menacent gravement les activités économiques. Ainsi, à long terme, le pays risque de faire face à un important problème démographique sérieux. Cette situation s’accompagne également d’un problème en termes de migration qui affiche un solde négatif depuis plusieurs années. À part les problèmes démographiques, le marché d’investissement polonais présente également d’autres inconvénients, à l’exemple de la lutte contre l’évasion fiscale, l’insuffisance des ressources consacrées à l’innovation ou encore l’inadaptation du système éducatif aux différents besoins du domaine économique. La situation du secteur public polonais constitue l’un des plus importants facteurs qui démotivent les investisseurs.
- Stabilité de l’économie et perspective de croissance
L’État de l’économie polonaise est l’un des facteurs les plus importants qui attirent les investisseurs étrangers, particulièrement pour les investisseurs français qui la trouvent très positive (pour 87 % des investisseurs selon une étude menée par KPMG Pologne)[13]. Toutefois, selon la figure présentée ci-après, le secteur public semble être moins favorable à l’optimisation des investissements étrangers. Cela peut s’expliquer en une partie par la bureaucratie et le système fiscal et juridique qui est particulièrement complexe et se pose comme des barrières considérables pour les investisseurs. L’état des infrastructures ne semble pas également très favorable pour optimiser les investissements. Selon les enquêtes menées par KPMG Pologne, seul un interviewé sur deux affirme une opinion positive par rapport aux infrastructures polonaises.
Figure 4 : L’attrait de la Pologne en termes d’investissement
Source : KPMG Pologne
Selon le président d’AXA, le marché d’investissement polonais se présente comme un marché qui dispose d’un fort potentiel de développement et cela pour de nombreuses raisons :
- Une situation économique favorable par rapport à celle des pays de l’Europe Occidentale : une croissance 4 % en 2011. Le pays bénéficie également d’un pouvoir d’achat qui est en constante augmentation ainsi que d’un faible coût de main d’ouvre par rapport aux autres pays de l’OCDE.
- Le pays bénéficie également d’un important dynamisme économique ainsi que d’un environnement propice aux entreprises et aux investissements ;
- Existence d’une zone économique spéciale (ZES), accessible à tous les investisseurs étrangers et offre les allègements fiscaux pour faciliter l’emploi et le développement
- Absence de barrières institutionnelles particulières
- Situation politique stable
- Taux de change stable
- Stabilité politique, juridique et fiscale
Le système fiscal et juridique de la Pologne joue un rôle important et 39 % des entrepreneurs tiennent compte de sa stabilité[14]. Au niveau fiscal, il faut préciser que la Pologne dispose d’un impôt sur les sociétés relativement bas au regard des niveaux européens. Le marché d’investissement de la Pologne est également caractérisé par une bureaucratie particulièrement lourde avec plusieurs administrations de contrôle de douanes, fiscale, et une inspection de travail.
- Efficience et la transparence du marché immobilier et taille du marché
La Pologne constitue actuellement un marché attractif pour les investisseurs intéressés par l’immobilier commercial. C’est le secteur du commerce qui est le plus dynamique au niveau du marché immobilier. Parallèlement à cela, le marché de l’immobilier pour les entreprises et les investisseurs étrangers montre des signes d’amélioration. Pour les activités locatives, la demande des occupants internationaux augmente.
Par ailleurs, plus de visibilité sur son marché immobilier commercial est dernièrement une augmentation de sa transparence. C’est un des facteurs qui encouragent les étrangers à investir dans le pays. Dans le classement Global Real Estate Transparency index 2012, rédigé par Jones Lang LaSalle, la Pologne se positionne en 19ème place au niveau mondial et la 1ère place au sein de la CEE. Le pays se classe devant la République tchèque (24ème) et la Hongrie (26ème)[15].
Comme expliqué par John Palmer, Directeur Capital Markets chez BNP Paribas Real Estate Pologne : « en 2015, les investisseurs ont montré un intérêt certain pour les bureaux et les commerces sur des marchés régionaux plus modestes, hors de Varsovie. En effet, les investisseurs ne ciblent pas seulement la capitale polonaise et répartissent leurs investissements en Pologne, en revanche, ils restent concentrés sur des actifs ‘’prime’’ ».
- La République Tchèque
- Situation géographique et démographique
La République Tchèque est située au cœur de l’Europe Centrale, ce qui lui confère un grand avantage économique tout en étant une zone de transit pour les flux transeuropéens. Il se présente ainsi comme un bon accès au marché européen.
- Culture et mentalité proches des pays de l’ouest
- Système social et politique stable
- Niveau de vie enviable
- Grande proportion de l’enseignement secondaire et supérieur
- Accent mis sur la recherche et le développement
La République Tchèque est également un pays consommateur et un pays producteur avec une population de 10,77 millions d’habitants en 2015.
- Stabilité de l’économie et perspective de croissance
Pour la République Tchèque, les fondements économiques sont favorables, mais quelque peu marqués par des dettes maitrisées.
Figure 5 : Attractivité de la République Tchèque selon enquêtes menées par la CCFT
Source : CCFT, communiqué de presse, mai 2016
Avec une position centrale au niveau européen, la République tchèque dispose d’un marché d’investissement attractif, mais avec un soutien aux investissements assez faible. Selon un sondage mis en œuvre par la Chambre de Commerce Franco-Tchèque mené auprès de plusieurs entreprises françaises implantées en République Tchèque et ainsi que de ses sociétés membres, le marché d’investissement tchèque continue d’être attractif, et ce pour différentes raisons. Pour cela, il existe plus de 47 % des entreprises qui prévoient d’y investir pour les trois prochaines années et d’embaucher de nouveaux employés[16]. Le pays constitue également une puissante zone industrielle et toujours selon le sondage mené par la CCFT, les entreprises restent optimistes sur la croissance continue de l’économie surtout avec un environnement d’investissement sécurisé. Comparée aux autres pays européens, la République Tchèque est le plus industrialisé et fait partie des pays les plus développés. Les infrastructures sont également compactes et de haute qualité et cela est renforcé par un système transparent d’incitation aux investissements. À part ces différents points, la République Tchèque dispose également d’une main-d’œuvre qualifiée qui est intéressante non seulement pour les entreprises locales, mais également pour les investisseurs, même si actuellement le pays connait une pénurie d’employés. De plus, le coût de la main-d’œuvre est stable et compétitif. Avec tous ces éléments, il est possible de dire que l’économie de la République Tchèque résiste bien même si avec les années, elle entre progressivement dans une zone d’incertitude à cause de la situation difficile de la zone euro. Par exemple le taux de croissance enregistré en 2011 qui était de 2 % a diminué à 1 % en 2012.
Grâce à ses conditions économiques plutôt attractives, la République Tchèque attire plusieurs investissements étrangers depuis les années 1990. Grâce à cela, elle constitue un pays d’économie de transition parmi les plus performants en termes d’investissements directs étrangers. Selon les données de l’Agence gouvernementale pour l’Investissement Direct Etranger, la République Tchèque fait partie des pays les plus attractifs au sein de l’Europe centrale et orientale que ce soit au niveau des stocks d’investissements directs étrangers ou au des flux entrants pour chaque habitant. Pour cette année, le pays est classé 36ème sur 189 pays dans le classement Doing business 2016 de la Banque Mondiale alors qu’en 2015 il était à la 44ème place. Son objectif est de faire partie des pays les plus attractifs pour les investissements directs étrangers en 2018[17]. Parmi les autres critères d’investissement, la République Tchèque dispose également d’une monnaie extrêmement stable. De plus, le gouvernement actuel est de plus en plus en faveur de l’adhésion à l’euro.
Par ailleurs, l’économie du pays dépend encore en grande partie du niveau de l’exportation ainsi que des afflux des investissements étrangers. Cette situation le met dans une position de vulnérabilité, surtout en temps de crise. La non-adoption de l’euro comme monnaie d’échange constitue également un facteur de vulnérabilité et décourager certains investisseurs à y mettre ne place des projets sur le long terme.
- Stabilité politique, juridique et fiscale
Le régime fiscal en République tchèque se fonde en grande partie sur la législation fiscale tchèque qui est adaptable sur la base d’un accord concret pour éviter une double imposition. Le régime fiscal actuel a été mis en place en janvier 1993. La législation est soumise à de fréquents amendements et changements qui sont la conséquence d’un développement économique rapide. Même si les entreprises situées en République Tchèque sont satisfaites des conditions économiques dans lesquelles elles évoluent, elles rencontrent néanmoins des obstacles à leur croissance potentielle, notamment en ce qui concerne les systèmes juridiques et fiscaux. En effet, la plupart des entreprises estiment que les systèmes juridiques et fiscaux de la République Tchèque sont compliqués avec une faible transparence qui constitue un obstacle pour le bon fonctionnement de leurs activités. Mais malgré cette difficulté, il est important de noter que le secteur public n’exerce aucun contrôle au niveau des projets d’investissement étrangers, sauf sur les projets liés aux secteurs militaire et bancaire[18].
Par ailleurs sur le plan politique, la République Tchèque a récemment des tensions. Ce qui risque de remettre en cause sa stabilité aux yeux des investisseurs potentiels. Il y a également la lenteur des réformes législatives et judiciaires ainsi que la lenteur des courts judiciaires et la relative méconnaissance des juges des cas commerciaux ou de propriété intellectuelle.
- Efficience et la transparence du marché immobilier
En 2015, la République Tchèque était le pays leader en matière d’investissements immobiliers au niveau de l’Europe centrale et de l’Europe de l’Est, notamment grâce à une évolution de 130 % du volume des transactions au cours des trois premiers trimestres de l’année ce qui équivaut à 2,358 milliards d’euros[19].
Actuellement, le marché des investissements immobiliers offre plusieurs opportunités, particulièrement dans le secteur des bureaux et des documents industriels et résidentiels. Par exemple, le pays gère sa propre base de données nationale pour les sites industriels et pour les bâtiments appropriés au titre de propriété avérée dans tout le pays, possédant d’une autorisation de zone industrielle et d’une infrastructure technique développées. Les investisseurs ont également la possibilité de s’implanter dans les zones industrielles municipales dotées de terrains entièrement viabilisés à prix avantageux. La République Tchèque dispose également d’une grande disponibilité en termes d’immobiliers comme montrés par la figure présentée ci-après :
Figure 6 : Cartographie des immeubles existants et des immeubles en constructions
Le marché de l’immobilier de la République Tchèque s’est fortement développé depuis les années 2000. Pendant cette période, le marché a commencé à bénéficier d’une augmentation constante des investissements étrangers. Ceux-ci ont permis un renouvellement du parc, mais également la création d’une offre de qualité. Prague, la capitale, reste aujourd’hui le marché le plus actif. Il existe plusieurs immeubles déjà construits qui peuvent accueillir un nombre important d’investisseurs. Les prix des terrains sont également stables et cela n’a pratiquement pas changé au cours des cinq dernières années.
Figure 7 : Évolution du prix des terrains
Par ailleurs, la République Tchèque fait partie des pays qui enregistrent une grande transparence au niveau du marché immobilier.
- La Hongrie
- Situation géographique
Avec sa position géographique stratégique au centre de l’Europe, la Hongrie conserve des atouts majeurs le rendant très attractif en termes de nouveaux investisseurs étrangers. Il est considéré comme étant un carrefour et est traversé par quatre corridors transeuropéens avec 9,879 millions d’habitants. Le pays bénéficie également d’infrastructures de transport modernes lui permettant de se positionner comme une plateforme logistique idéale, notamment pour les investisseurs. Par ailleurs, la population est vieillissante. Le pays connait également une répartition démographique défavorable.
La Hongrie fait partie des pays d’Europe centrale les plus avancés en termes de réformes. Elle bénéficie d’un système financier des plus développés avec une stabilité politique et économique renforcée par la perspective d’adhésion du pays à l’Union européenne en 2004.
- Stabilité de l’économie et perspective de croissance
Depuis que la Hongrie est passée à l’économie de marché, elle presque privatisée toute son économie et actuellement, son économie est moderne et fait partie intégrante de l’espace européenne. Le pays attire les investisseurs étrangers et il se positionne à la seconde position en termes de stocks d’IDE par habitant. Les investissements directs étrangers constituent le moteur des exportations hongroises. Depuis les années 90, le pays a accueilli les investissements étrangers sans aucune restriction sectorielle. Cette période a donc été caractérisée par le développement conséquent du secteur privé, qui contribue jusqu’à aujourd’hui près de 70 % de la valeur ajoutée du pays, contre 10 % en 1990[20]. La privation des sociétés d’État (1570 sur 1700) en est pour une grande partie. Il y a également l’implantation de sociétés étrangères qui assurent désormais l’1/4 de la valeur ajoutée du pays. En 2013, le nombre de sociétés étrangères implantées en Hongrie est estimé à 27 000, des entreprises qui sont essentiellement européennes (75 % du stock des IDE). L’afflux des investissements directs étrangers rend l’économie particulièrement stable.
Par ailleurs, après la sortie de récession en début 2013, le potentiel de croissance de la Hongrie souffre, notamment en raison de l’atonie de l’investissement, du faible taux d’emploi des travailleurs qui sont pour la majorité peu qualifiés ainsi que des déficiences des marchés du travail et des produits. L’accès aux marchés obligataires au niveau internationaux s’est amélioré de façon sensible, mais l’endettement en devise reste une fragilité majeure.
En outre selon les données d’UBIFRANCE, la Hongrie n’est pas tout à fait à l’abri d’une nouvelle détérioration des conditions de marché, car avec les fluctuations de l’aversion du risque pour les actifs des économies émergentes, les fluctuations des tensions dans la zone euro ainsi que la perception d’un risque spécifique hongrois. Ce dernier facteur est fortement influencé par l’évaluation par les investisseurs des progrès des négociations entre le Gouvernement hongrois avec l’UE et le FMI. Également, la faiblesse de la monnaie locale par rapport à l’euro rend le coût des mains-d’œuvre pourtant qualifiées particulièrement bas pour les investisseurs étrangers. Toutefois, bien que bénéfique pour les investisseurs étrangers, la faiblesse de la monnaie nationale expose le pays au risque de change.
- Stabilité politique, juridique et fiscale
Pour compenser les certaines lacunes au niveau économique, le climat d’affaires ainsi que la concurrence ont été améliorés, et cela afin de renforcer l’investissement et la productivité. Toutefois, même si des efforts ont été déployés dans le cadre de l’amélioration des affaires, certaines formalités administratives restent lourdes et s’ajoute à cela l’instabilité règlementaire qui s’est aggravée, pour partie en raison de mécanismes de consultation et d’évaluation de l’impact peu efficaces. Par ailleurs, il est possible que les flux d’investissements soient affectés par des taux élevés d’imposition des sociétés ainsi que l’environnement instable et les politiques imprévisibles du pays. Toutefois, étant membre de l’Union européenne, la Hongrie bénéficie d’institutions gouvernementales qui sont relativement développées ainsi que d’une grande stabilité au niveau d’une démocratie libérale robuste.
Par ailleurs, la Hongrie dispose d’un régime parlementaire lui permettant de bénéficier d’une stabilité politique que l’on retrouve rarement dans les autres pays d’Europe centrale et orientale.
- Efficience et la transparence du marché immobilier et taille du marché
Le marché immobilier de la Hongrie, particulièrement au niveau de l’immobilier de bureau est principalement actif surtout à Budapest. Le nombre important d’habitants explique en grande partie cette situation. Des villes régionales comme Debrecen, Györ ou Miskolc commencent néanmoins à attirer peu à peu les constructeurs et investisseurs étrangers. C’est à partir des années 1990 que le marché des bureaux a commencé à connaitre un essor spectaculaire. Depuis, les projets de construction se sont petit à petit étendus aux arrondissements plus excentrés de Budapest qui est plus facile d’accès et à proximité des routes les plus empruntées.
Par ailleurs, avec son entrée dans la zone euro en 2020, la promesse de plus-values importantes au niveau du secteur immobilier, l’efficience du marché immobilier de la Hongrie sera optimisée d’ici peu. De plus pour favoriser les investissements, l’assemblée nationale hongroise a voté une baisse de la TVA de 27 % à 5,5 %. De plus selon les tendances positives du marché immobilier en Hongrie, l’année 2015 et cette année 2016 sont indiscutablement les années d’essor du secteur immobilier dans cette grande évolution, 40 % des ventes d’appartement dans la grande ville de Budapest a été uniquement signée par les investisseurs. Cela signifie que le secteur de l’immobilier s’agit toujours d’une bonne idée d’investissement. Il y a également la surévaluation des marchés immobiliers développés qui pousse les investisseurs à s’orienter vers d’autres pays, notamment la Hongrie.
Selon l’Alliance immobilier : « la forte reprise du marché immobilier, notamment à Budapest, incite à faire de la Hongrie un des marchés les plus en vue en Europe de l’Est »[21]. Cela est également affirmé par les plus grandes agences immobilières de Hongrie (Duna House, Otthon Centrum, Open House, Átrium Ingatlaniroda) qui indiquent que plus de la moitié des achats immobiliers de Budapest est réalisé dans le cadre d’une activité d’investissement[22].
Parmi les plus grands atouts du marché immobilier en Hongrie, il y a[23] :
- Prix d’achat au mètre carré parmi les plus bas en Europe
- Budapest dispose d’importants potentiels
- Le rendement locatif se situe entre 7 % à 10 %, ce qui est très élevé comparé à celui de la France
- Inexistence d’impôt sur la plus-value à la revenue après cinq ans
- Inexistence de taxe d’habitation et de foncière
- Faible frais d’enregistrement lors de l’acquisition
- Faible frais de notaire
- Impôt sur le revenu net locatif moins ‘levé qu’ailleurs, 16 %
- Très faible taux d’imposition sur les successions.
Par ailleurs, une étude menée par Budapest immobilier montre l’attractivité immobilière de la Hongrie, notamment en Budapest :
Tableau 1 : Comparatif de rentabilité entre Paris, Budapest, Prague et Berlin
| Critères | Paris | Berlin | Prague | Budapest |
| Prix d’achat moyen au m2 | 7 900 ₤ | 2 000₤ | 2 500₤ | 1 100₤ |
| Frais obligatoires liés aux transactions immobilières | 9 % | 8 % | 3 % | 4-6% |
| Prix moyen de la location au m2 (en euros) | 29,5 | 8 | 10 | 9,5 |
| Imposition sur les revenus immobiliers | Jusqu’à 45 % | Jusqu’à 40 % | 15 % fixe | 15 % fixe |
| Exonération d’impôts sur la plus-value | après 30ans | après 10ans | après 5ans | après 5ans |
| Taux de rentabilité brut | 4,11 % | 4,44 % | 4,66 % | 9,87 % |
Source BudapestImmobilier
Toutefois même avec diverses opportunités pour favoriser les investissements immobiliers, le marché immobilier hongrois est caractérisé par un certain manque de transparence et de prévisibilité comme montré par le tableau présenté ci-après :
Tableau 2 : Comparaison internationale de la protection des investisseurs
- La Roumanie
- Situation géographique
Avec une population de 21,5 millions d’habitants et un PIB de 116 milliards d’euros, en 2009, la Roumanie est le deuxième pays de l’Europe Centrale et Orientale, après la Pologne et génère approximativement 1 % du PIB de l’EU 27. La Roumanie se situe au centre de trois voies de transport en Europe et constitue de ce fait un important nœud logistique. Ainsi, l’environnement économique roumain donne aux entreprises internationales la possibilité de mettre en place une plateforme européenne pour pénétrer de nouveaux marchés, internationaliser sa production et établir de nouveaux partenariats en matière d’approvisionnement ou de sous-traitance.
À part du développement conséquent de ses infrastructures, la Roumaine possède également une importante richesse en ressources naturelles, ce qui assure aux investisseurs une croissance forte et durable dans de nombreux secteurs d’activité
- Stabilité de l’économie et perspective de croissance
Sur le plan économique, la Roumanie connait un accroissement sans précédent. Par exemple en 2015, la hausse du produit intérieur brut s’est élevée à 4,2 % en données corrigées des variations saisonnières, selon les estimations de l’Institut, ce qui équivaut à une croissance économique située entre 2,8 % et 3,1 %[24]. Son entrée à l’Union Européenne en 2007 lui a valu un boom économique le plaçant parmi les pays les plus dynamiques de la région. Cette croissance s’est ensuite accompagnée de l’arrivée des investissements étrangers directs d’une importance de 23 milliards d’euros entre 2006 et 2008, ce qui a permis de réduire le taux de chômage de 5,8 % et une croissance du salaire moyen de 30 %. Toutefois, la crise de 2009 a engendré une récession économique produisant un déclin du PIB de 7,1 %. Toutefois, la fin de la crise a permis de relancer les activités d’exportation avec une évolution de 5 % entre 2009 et 2010. Ainsi malgré les années difficiles, la Roumanie reste un des marchés les plus importants de l’Europe Centrale et de l’Est.
Les principaux facteurs qui attirent les investisseurs étrangers en Roumanie sont en général l’accès à de nouveaux marchés en croissance et la réduction des coûts. Également, la Roumanie offre des opportunités de croissance grâce à la taille significative de son marché ainsi qu’à son stade de développement qui n’est pas encore arrivé à maturité.
Par ailleurs, la Roumanie s’est également avérée attractive aux yeux des investisseurs étrangers grâce à de facteurs économiques qui favorisent la réduction des coûts comme le coût de la main-d’œuvre, les coûts d’énergie ou encore les taxes. Par rapport aux autres pays de l’Europe de l’Est tels que la République Tchèque, la Hongrie, la Slovaquie ou la Pologne, la Roumanie dispose des salaires les plus bas (en 2010, le salaire net moyen national s’élevait à 320 Euro et le salaire minimum à 141 Euro). En plus du faible cout des mains-d’œuvre, la Roumanie dispose également d’un grand pôle de main-d’œuvre qualifiée avec 10.2 millions de populations actives (données de l’INSTAT)[25]. Les ouvriers sont également reconnus pour leur capacité à parler les langues étrangères : l’anglais, le français, l’italien, l’espagnole et l’allemand.
Figure 8 : Évolution des investissements directs étrangers en Roumanie en milliards d’Euro
À partir de cette figure, nous pouvons remarquer que les flux des capitaux étrangers ont baissé durant la crise, mais commence à reprendre petit à petit à partir de 2012. En 2013, le stock d’investissements directs étrangers était estimé à 59 milliards d’euro.
L’étude menée par le cabinet européen Amberlamb montre également que la Roumanie ne constitue pas tout simplement un endroit intéressant pour les gros investisseurs, mais aussi pour ceux qui ont des moyens financiers limités, car ces derniers peuvent avoir la possibilité de multiplier par deux fois leur investissement sur une durée courte. Ainsi, le retour des investissements peut être intéressant dans la même fourchette et particulièrement tentant pour les investisseurs qui souhaitent effectuer des transactions risquées. Toutefois, pour garder sa position économique en termes d’investissements étrangers, la Roumanie devrait en tente de toujours rester vigilante afin de continuer à soutenir la stabilité du taux de change du leu contre euro.
Mais bien que le potentiel soit important, le marché reste encore immature et assez risqué. Les principales causes sont liées en grande partie aux limitations imposées par la législation ou la transparence du processus d’acquisition. Il y a également une autre cause qui est la fiabilité des nombreux conseils relatifs à l’accompagnement de l’investissement.
- Stabilité politique, juridique et fiscale
Concernant les politiques fiscales, la Roumanie dispose des taux d’imposition des sociétés les plus bas au niveau européen 16 % sur le résultat comptable. Suite à l’accroissement du taux de TVA en juillet 2010, le gouvernement souhaite actuellement stabiliser le système fiscal. Par ailleurs, afin de favoriser les investissements étrangers, les barrières à l’entrée sont faibles et la législation roumaine a mis en place des dispositions spécifiques destinées aux investissements étrangers. Pour cela, elle autorise les investisseurs étrangers à contribuer à la privatisation et à accéder au marché domestique. Également, il n’existe aucune limite sur les participations étrangères, particulièrement au niveau des sociétés commerciales roumaines. Ces dernières peuvent être totalement étrangères tout ayant la possibilité de rapatrier à l’étranger la totalité des bénéfices après impôts. Les investisseurs étrangers ont également la possibilité de participer à la gestion et à l’administration de leurs investissements en Roumanie et assigner leurs droits et obligations à d’autres investisseurs roumains ou étrangers.
- Efficience et la transparence du marché immobilier et taille du marché
En matière immobilière, il faut dire que la Roumanie offre aux investisseurs étrangers de réels avantages, notamment en ce qui concerne l’acquisition de terrain. En effet, contrairement à d’autres pays européens, le gouvernement roumain permet aux investisseurs étrangers, sociétés ou personnes physiques d’un État membre de la communauté européenne d’acquérir des terrains, à condition qu’ils soient résidents en Roumanie.
Une étude entamée par le cabinet européen Amberlamb a permis de démontrer que le marché immobilier de la Roumanie est actuellement en pleine expansion et le nombre des d’investissements étrangers s’élève à un niveau sans précédent. En ce qui concerne les investissements immobiliers, elle se présente comme l’un des pays les plus intéressants de la région, notamment grâce à son potentiel de retour sur investissement à profit maximum sur une durée relativement courte. C’est en 2014 que le marché immobilier roumain a enregistré le plus grand nombre de transactions immobilières, soit près de 850 mille. Toutefois, une légère augmentation des prix commence à se faire constater au niveau du marché. Malgré cela, la situation économique et financière du marché encourage l’acquisition de propriétés immobilières et c’est le gouvernement lui-même qui met en œuvre des stratégies pour encourager l’achat de logement. Par ailleurs, selon les données de l’agence roumaine de presse Mediafax, le marché immobilier de la Roumanie est en hausse et suscite l’intérêt des investisseurs étrangers en raison du rendement que cela pourrait leur offrir. Joseph Houlihan, résident du Comité directeur de European Property Federation, affirme que : « Le marché roumain de l’immobilier offre à présent aux investisseurs les plus grands rendements d’Europe centrale et orientale, soit environ 8 %, alors que les propriétés similaires de Varsovie et de Prague offrent des rendements de 6,5 % tout au plus »[26]. Le plus grand intérêt des investisseurs est le prix des terrains et les offres en espaces commerciaux et bureaux abondent le marché.
Par ailleurs, la Roumaine dispose également de nombre important de bureaux pour optimiser l’entrée des investisseurs étrangers :
Figure 9 :
Section II : Caractéristiques du marché d’investissement de l’Europe de l’Ouest
Pour le marché de l’Europe de l’Ouest, c’est l’Allemagne, le Royaume-Uni et la France qui enregistrent la plus grande part dans le marché de l’investissement. Pour ces trois pays, c’est la France qui vient en dernière position. L’Allemagne et le Royaume-Uni sont les leaders européens :
Figure 10 : Comparaison entre la France, l’Allemagne et le Royaume-Uni
- La France
- Situation géographique et démographique
Se situant au centre de l’Europe, la France dispose d’une base industrielle importante, de plusieurs ressources agricoles et d’infrastructures de qualité. Elle est l’une des dix premières puissances économiques mondiales.
La France est le pays le plus grand de l’Europe de l’Ouest et couvre avec plus de 65,8 millions d’habitants et un Indice de Développement Humain de 0,872 sur une échelle de 1, ce qui est très élevé par rapport aux autres pays européens.
- Stabilité de l’économie et perspective de croissance
En 2015, la France compte 123 projets d’implantation dont les secteurs de l’économie digitale et le secteur des services aux entreprises représentent plus de 20 % de la totalité des implantations internationales.
Les plus grandes opportunités d’investissement de la France autour de plusieurs points essentiels, particulièrement sur le plan économique[27] :
- Étant productive et attractive, la France constitue un marché ouvert et puissant et est le plus important fondateur de la zone euro,
- Le pays se présente comme une plateforme idéale pour la conquête des marchés de l’Europe-Moyen Orient
- La France est également un vivier de savoir-faire et de talents
- Sur le territoire français, la monnaie, la protection de la propriété intellectuelle, le risque réputationnelle, la qualité des réseaux d’approvisionnement et de distribution sont assurés par l’État et l’économie en général.
- Avec des clusters de technologiques de rang mondial, elle est l’endroit privilégié par les multinationales du monde entier.
- Disposant d’une économie très diversifiée, elle bénéficie de la capacité de recevoir différents types de projets ;
- Le pays est particulièrement innovant en termes d’investissement écologique
- Grâce à des programmes d’accélération à l’étranger très compétitifs, la France favorise le développement de ses entreprises au niveau international ;
- La France offre également une qualité de vie exceptionnelle, notamment en ce qui concerne le régime spécifique impatrié, les écoles internationales, le logement, les soins, la qualité de vie, le sport, le tourisme, etc.
- Elle dispose d’une grande disponibilité immobilière
- La France offre un écosystème particulièrement favorable en recherche et développement : qualité et disponibilité de main d’œuvre, multitude de possibilités en termes de recherche collaborative avec des universités, d’entreprises, etc.
Actuellement, il existe plus de 20 000 filiales de groupes étrangers sur le territoire français. Un fait qui témoigne de la tradition de la tradition française d’ouverture aux investissements étrangers. Selon les publications de l’équipe business France, 19 entreprises ‘en moyenne) investissent en France chaque semaine.
- Stabilité politique, juridique et fiscale
Selon les données de l’EY, 72 % des investisseurs internationaux déclarent que la fiscalité française est peu ou pas du tout attractive avec un niveau de charges sociales non satisfaisant pour 73 % d’entre eux. Le taux d’imposition parmi les plus élevés du monde. La figure présentée ci-après donne un aperçu des handicaps du site France.
Figure 11 : Handicaps du site France selon les investisseurs internationaux
Selon le Baromètre d’attractivité de l’EY de 2016, la France suscite d’affection que d’adhésion. Pour les investisseurs internationaux, seuls 24 % envisagent d’étendre leurs activités en France ou de s’y implanter, notamment parce que le site France est moins sollicité pour les nouvelles implantations par aux autres pays de l’Union européenne. Les entreprises à capitaux étrangers sont généralement réticentes et souhaitent plutôt rénover ou étendre leurs activités déjà existantes sur le territoire au lieu d’en créer de nouvelles. Également, il est remarqué que sur le territoire français, l’investissement étranger évolue, mais n’entraine pas forcément d’emploi qui est jusqu’à aujourd’hui pénalisé par le coût et la flexibilité du travail.
Par ailleurs, afin de favoriser les investissements locaux et étrangers, le gouvernement français a mis en œuvre un programme de crédit d’impôt et une suspension de la taxe de la solidarité. De plus, le régime formel en termes d’investissements reste parmi les moins restrictifs du monde.
- Efficience et la transparence du marché immobilier et taille du marché
Selon les données du rapport Doing Business ones Lang LaSalle, la France est classée en tête en termes d’indice de transparence des marchés immobiliers. Elle doit ce classement au cinquième critère de transparence, c’est-à-dire le processus de transfert de propriété, celui qui concerne en premier lieu le notariat. Par ailleurs pour les investisseurs étrangers, il est possible d’acquérir en pleine propriété ou par crédit-bail, de faire construire des immeubles industriels et commerciaux ou encore d’acquérir via une société civile immobilière.
Au niveau européen, la France dispose du prix de l’immobilier le plus élevé comme montré par le graphique présenté ci-après :
Graphique 1 : Moyenne du prix au m² de l’immobilier en Europe entre 2010 et 2011
Source : Deloitte
L’existence de grandes disparités dans les logements européens est pour une grande partie marqué par la France et le Royaume-Uni qui tirent les prix de l’immobilier vers le haut et la Hongrie et la Pologne des prix immobiliers plus bas que la moyenne Européenne.
Par ailleurs, concernant la transparence du marché immobilier, la France occupe la première place (selon lobal Real-Estate Transparency Index publié par JLL). Le pays a progressé de 2 places par rapport à la précédente évaluation de 2012. Actuellement, il se place à la cinquième place au niveau mondial sur un total de 102 pays.
Le marché français est considéré comme hautement transparent devant l’Allemagne et d’autres pays d’Europe continental. Si la France se distingue des autres pays européens c’est tout particulièrement grâce au « Processus de transaction », qui analyse les pratiques de marché, où elle talonne de près les deux n°1 ex-aequo et où elle devance l’Angleterre. « En matière de développement durable, le marché immobilier français se trouve également dans une bonne position avec l’Australie et l’Angleterre »[28].
Figure 12 : France, Most transparent market in continental Europe
Source : JONES LANG LASALLE, INC 2014
- Le Royaume-Uni
- Situation géographique
Avec plus de 62 millions d’habitants, le Royaume-Uni se situe à la troisième place au troisième rang derrière l’Allemagne et la France. Par rapport à ses voisins européens, le Royaume-Uni dispose d’une croissance démographique particulièrement différente, car durant tout out le XIXe siècle, la population britannique n’a cessé de s’accroitre, et cela de manière spectaculaire.
Par ailleurs, le Royaume-Uni est un pays insulaire qui se situe à l’ouest de l’Europe occidentale. Son territoire rassemble d’importantes disparités au niveau socio-économique et clivages identitaires, concentrés entre le grand Sud-Est anglais, cœur du pouvoir politique et économique dans le pays, et les vieilles régions industrielles telles que le nord de l’Angleterre aux « nations périphériques », où la reconversion reste difficile.
- Stabilité de l’économie et perspective de croissance
Selon le Rapport sur les investissements mondiaux 2015 de la Conférence des Nations Unies sur le Commerce et le Développement (CNUCED), le Royaume-Uni se trouve à la quatrième place dans le rang des destinations mondiales des investissements directs étrangers. Les flux d’investissements directs étrangers ont connu une certaine diminution en 2009 en raison de la crise financière, mais ont repris leur cours en 2012.en 2013, les IDE dans le Royaume-Uni a atteint 68 milliards d’USD, ce qui représente une hausse de 29 % par rapport à 2014. Les plus grands atouts du pays est que Londres se présente comme le capital financier de l’Europe et la Grande-Bretagne dispose d’une monnaie forte et constitue l’un des plus importants marchés européens[29]. Le Royaume-Uni enregistre pour cette année 2015 entre 887 à 1065 projets.
L’industrie des services financiers constitue la plus importante part des IDE entrant dans le Royaume-Uni.
Tableau 3 : Classement des pays investisseurs en Royaume-Uni
Si le Royaume-Uni constitue le centre d’investissement le plus important au niveau européen c’est notamment parce qu’il possède des points forts rendant le pays particulièrement attractif. Toutefois, des points faibles peuvent également être discernés. Parmi les plus grandes faiblesses du Royaume uni en termes d’investissement, il y a la forte influence du secteur financier au niveau du PIB. Il y a également l’existence d’infrastructures de mauvaise qualité ainsi qu’un niveau élevé de compétitivité de la part des autres entreprises étrangères au niveau du secteur industriel.
- Stabilité politique, juridique et fiscale
Le Royaume-Uni dispose également d’une politique de protection des investisseurs étrangers. Il y a par exemple les conventions bilatérales d’investissement dans lesquelles la Grande-Bretagne a conclu avec d’autres pays 106 traités d’investissements bilatéraux (TIB). Le pays possède également d’organismes qui offrent leur assistance en cas de désaccord tels qu’une Agence de Promotion des investissements étrangers et d’un service d’information légale. Comparé à d’autres pays comme ceux de l’OCDE, l’Allemagne et les États-Unis, le Royaume-Uni se trouve à la première position en termes de protection des investisseurs. Le pays témoigne également d’une grande liberté d’établissement. En effet, le Royaume-Uni ne fait aucune discrimination entre les ressortissants britanniques et les investisseurs étrangers dans le cadre de la formation et de la gestion des entreprises privées. Les investisseurs qui souhaitent s’y implanter ne doivent répondre à aucune exigence en termes de nationalité des actionnaires ou des décideurs. Des aides à l’investissement : le département « Investir en Grande Bretagne » du Ministère de l’Industrie et du Commerce » propose aux investisseurs qui souhaitent s’implanter dans le pays des services destinés à informer les sociétés étrangères en ce qui concerne les aides pour s’installer en Grande Bretagne. Pour cela, le pays a mis en place des zones de sociétés afin d’encourager le développement industriel et commercial.
- Efficience et la transparence du marché immobilier et taille du marché
L’un des principaux atouts du Royaume-Uni est la vitesse des procédures. En effet, il suffit seulement 1de 3 jours pour mettre en place une entreprise au Royaume-Uni. La moyenne européenne est de 32 jours. En termes de rapidité des procédures, le Royaume-Uni se présente ainsi à la première place en Europe le sixième place sur le plan international. Ainsi, l’environnement se présente particulièrement favorable pour les investisseurs étrangers. Le pays donne également aux investisseurs la possibilité d’acheter un terrain ou un bâtiment industriel ou commercial.
Tableau 4 : Top 15 des marchés immobiliers les plus transparents
Source : Jones Lang LaSalle, LaSalla Investment Management
En termes de transparence, nous pouvons constater dans le tableau présenté ci-dessus que le marché immobilier du Royaume-Uni fait partie des marchés les plus transparents au niveau mondial.
- L’Allemagne
- Situation géographique
L’Allemagne bénéficie d’une position au centre de l’Europe avec la plus vaste population de l’Union Européenne (plus de 82 millions d’habitants). Sa position géographique fait d’elle une plaque tournante du commerce de biens et de services. Par ailleurs, la démographie vieillissante constitue un risque conséquent sur la croissance. Le pays dispose également d’infrastructures parmi les plus développées d’Europe.
- Stabilité de l’économie et perspective de croissance
L’Allemagne est un pays qui est très attractif en termes d’investissements directs étrangers. Elle enregistre une croissance de 9 % en 2015, ce qui équivaut à 870 à 946 implantations dans l’année. Selon le rapport de l’UNCTAD sur les investissements mondiaux 2015 de la CNUCED, l’Allemagne est devenue le pays qui a investi le plus en Europe et se place au cinquième rang mondial des pays investisseurs. Elle est le septième pays receveur d’Investissements directs étrangers dans le monde, et se trouve à la quatrième place des destinations les plus privilégiées par les investisseurs transnationales pour 2014-2016[30]. Le stock d’investissements directs étrangers est évalué à 1.121.288 millions de dollars en 2015[31].
Les opportunités économiques de l’Allemagne en termes d’investissement sont liées à plusieurs facteurs : main-d’œuvre qualifiée, densité du tissu industriel, des infrastructures fiables, d’une condition sociale favorable, d’un cadre légal stable et aussi d’une localisation au cœur de l’Europe. Toutefois, même avec de nombreux avantages économiques en termes d’investissement, le pays connait également quelques difficultés qui peuvent nuire au développement des investissements directs étrangers. Il y a par exemple le taux d’imposition qui est particulièrement élevé tant sur les individus que sur les entreprises. Il y a également le manque de flexibilité des lois du travail.
La forte attractivité qu’exerce l’économie allemandea ainsi que la qualité des conditions d’investissement font de l’Allemagne une destination de plus en plus prisée par les sociétés étrangères de financement par capitaux propres et par les fonds d’investissement. Au niveau de l’emploi, l’Allemagne bénéficie d’une main-d’œuvre spécialisée et particulièrement qualifiée. Cela est reconnu au niveau international. L’existence de plus de 383 établissements d’enseignement supérieur au sein du pays permet à l’Allemagne de couvrir le besoin en cadres supérieurs. L’un des facteurs qui permettent d’optimiser le système de formation allemand est le « système dual » de formation professionnelle qui combine enseignement scolaire et formation en entreprise. Ce système assure une formation reconnue de haute qualité ciblant étroitement les besoins de l’économie.
Par ailleurs, le marché immobilier de l’Allemagne commence à redémarrer dans les grandes villes avec des prix moyennement raisonnables par rapport aux autres pays européens.
- Stabilité politique, juridique et fiscale
L’Allemagne constitue un État de droit moderne disposant de réglementations transparentes et compréhensibles par chaque citoyen. Les différents avantages sont internationalement reconnus. Le système juridique allemand constitue un modèle par rapport à la structure juridique de nombreux autres pays de l’Union européenne. La sécurité juridique de l’Allemagne est particulièrement prisée par les investisseurs étrangers. Elle se place à la quatrième position en matière de sécurité juridique.
L’Allemagne bénéficie également d’une fiscalité particulièrement compétitive. Par ailleurs, les politiques publiques en termes de finances publiques sont structurellement très déficitaires. Malgré cela, les investissements étrangers sont fortement favorisés par le gouvernement et les industries allemandes. Les lois et règlementations allemandes assurent aux investisseurs étrangers et nationaux le même traitement. Également, les investisseurs étrangers ont la possibilité d’acquérir une participation majoritaire au capital d’une entreprise locale. Mais même si les investissements directs étrangers sont favorisés pour une partie, il est important de noter que la législation allemande prévoit également des restrictions en ce qui concerne les investissements pour raison de politique extérieure, de sécurité nationale, de change et d’ordre public.
- Efficience et la transparence du marché immobilier et taille du marché
L’Allemagne constitue un marché ouvert, notamment pour les investisseurs étrangers. Au sein de l’économie européenne, le pays se distingue par deux facteurs capitaux : son dynamisme et sa bonne santé.
Par rapport aux autres pays de la zone euro qui ont tous connus d’importantes difficultés au niveau du secteur immobilier suite à la crise de la dette financière, le marché immobilier allemand est resté stable notamment au niveau des prix. Par rapport à la transparence du marché immobilier, l’Allemagne se situe à 12e place au niveau international.
Chapitre II : Discussion et préconisations
Depuis les analyses que nous avons effectué plus haut, nous arrivons à la comparaison suivante concernant le marché immobilier de l’Europe de l’Est et de l’Ouest en s’appuyant sur les caractéristiques des pays les plus attractifs en termes d’investissement, notamment la France, l’Allemagne et le Royaume Uni pour le marché de l’Europe de l’Ouest et la Pologne, la République Tchèque, la Hongrie et la Roumanie pour l’Europe de l’Est.
Tableau 5 : Comparaison du marché immobilier de l’Europe de l’Est et de l’Europe de l’Ouest
| Critères | Europe de l’Est | Europe de l’Ouest |
|
Efficience stabilité de la politique juridique et fiscale du marché immobilier |
Pologne
– Système juridique et fiscal plus ou moins stable et quelquefois compliqué – Impôts sur les sociétés parmi les plus bas au niveau européen |
France
– Taux d’imposition élevé – Système fiscal et juridique stable |
| République Tchèque
– Lenteur des réformes législatives et judiciaires – Lenteur des courts judiciaires – Relative méconnaissance des juges des cas commerciaux ou de propriété intellectuelle |
Royaume Uni
– Système juridique et fiscal stable |
|
| Hongrie
– Inexistence d’impôt sur la plus-value sur le revenu après cinq ans, – Inexistence de taxe d’habitation et foncière – Faible frais d’enregistrement lors de l’acquisition – Faible frais de notaire – Impôt moins élevé qu’ailleurs en termes de revenu locatif – Faible taux d’imposition sur les successions. – Instabilité règlementaire |
Allemagne
– Réglementations transparentes et compréhensibles – Système juridique modèle par rapport à la structure juridique de nombreux autres pays de l’Union européenne. – Sécurité juridique prisée par les investisseurs étrangers. – Se place à la quatrième position en matière de sécurité juridique
|
|
| Roumanie
– Taux d’imposition des sociétés fait partie des plus bas au niveau européen (16 %). – Système juridique et fiscal est plus ou moins stable. – Barrières à l’entrée sont faibles Existence de dispositions spécifiques destinées aux investissements étrangers. |
||
| Transparence et efficience du marché immobilier | Pologne
– Marchés attractifs – Fait des pays dont le secteur de l’immobilier commercial est très dynamique. – Première place en termes de transparence (en Europe Central) et à la 19ème place au niveau mondial. – Niveau de transparence comparable à celui de certains pays occidentaux. – – taux de rendement : entre 6 % à 10 % |
France
– Marché très dynamique avec une forte croissance. – Occupe la première place eu niveau européen en termes de transparence et se positionne à la cinquième place au niveau mondial. – Taux de rendement avoisine les 4 % |
| République Tchèque
– Leaders en termes en matière d’investissements immobiliers au niveau de l’Europe centrale et de l’Europe de l’Est. – Grande disponibilité en immobiliers – Grande transparence – Taux de rendement : varie entre 6 % à 10 % selon la catégorie des locaux |
Royaume uni
– Marquée la vitesse des procédures, car se positionnent à la seconde place dans le classement des Top 15 des marchés immobiliers les plus transparents. – Taux de rendement en baisse et se trouve quelquefois en dessous de 4 % |
|
| Hongrie
– Marché très actif – Prix d’achat au mètre carré le plus bas au niveau européen. – Taux de rendement locatif : entre 7 % à 10 %. – Marché marqué par un manque de transparence et de visibilité |
Allemagne
– Marché stable, transparent, dynamique et en bonne santé. – Se situe à 12e place au niveau international en termes de transparence du marché immobilier. Taux de rendement moyen : 4 % à 5 % – |
|
| Roumanie
– Marché en pleine expansion – existence de limitations imposées par la législation – Faible transparence au niveau des processus d’acquisition – Taux de rendement : entre 8 % à 10 % |
- Le marché immobilier de l’Europe de l’Est
Selon la majorité des investisseurs étrangers, la Hongrie, la Pologne, la République Tchèque et la Roumanie, se sont petit à petit entrainés à la tête des marchés immobiliers européens. Le marché immobilier de l’Europe de l’Est est dominé par la performance de la Pologne.
La Pologne est privilégiée grâce à la stabilité de son marché ainsi qu’aux politiques fiscales qui sont attractives pour les investisseurs. En effet au niveau européen, la Pologne dispose du taux d’imposition le plus bas même si le marché est caractérisé par un système juridique complexe et plus ou moins stable, notamment en raison du développement économique particulièrement rapide du pays. La Pologne est également attractive en ce qui concerne les transactions immobilières. Elle fait partie des pays où le secteur immobilier commercial est très dynamique. Le pays est également privilégié en termes de transparence du marché immobilier étant donné qu’elle se situe à la première place par rapport aux autres pays de l’Europe l’Est et à la 19ème place au niveau mondial. Grâce à cette position, son niveau de transparence commence à se développer. Concernant le taux de rendement, il se situe entre 6 % à 10 %.
Selon le sondage effectué par la Chambre de commerce franco-tchèque (CCFT) auprès des entreprises françaises implantées en République tchèque et de ses sociétés membres, la République tchèque se présente comme un marché attractif et se positionne comme étant un leader en matière d’investissements immobiliers au niveau de l’Europe centrale et de l’Europe de l’Est. Elle bénéficie également d’une grande disponibilité en immobilier. Cependant la main-d’œuvre reste insuffisante avec un soutien aux investissements qui se montre assez faible. En effet, la pénurie de la main-d’œuvre constitue un inconvénient de longue durée du marché tchèque. Le pays est également marqué par un manque de transparence et d’une complexité au niveau des systèmes fiscal et juridique. Ainsi, la majorité des entreprises sondées (78 %) considèrent que la stabilité politique et la qualité des employés occupant des postes de management sont des points positifs. Par contre, les avis sont controversés quant à la main-d’œuvre tchèque. Bien que 80 % des entreprises sondées soient satisfaits de sa qualité et 66 % de son prix, un tiers se plaint de son inaccessibilité. Par ailleurs, le marché immobilier de la République Tchèque est marqué par la lenteur des réformes législatives et judiciaires ainsi que la lenteur des courts judiciaires.
La Hongrie fait également partie des pays de l’Europe de l’Est qui se montrent attractifs en termes d’investissement immobilier. Ce pays bénéficie d’un marché particulièrement actif avec des prix d’achat parmi les plus bas au niveau au niveau européen. Le taux de rendement interne se situe entre 7 % à 10 %. Toutefois, le marché est marqué par un certain manque de transparence et de visibilité. Sur le plan fiscal et juridique, le pays est marqué par l’inexistence de taxe d’habitation et foncière ainsi que d’impôt sur la plus-value sur le revenu après cinq ans d’implantation sur le territoire. Les impôts sont également à un niveau très bas en ce qui concerne les revenus locatifs. Toutefois, le système règlementaire reste instable. Par ailleurs, même si le marché immobilier de la Hongrie présente un certain manque de transparence et de prévisibilité, la confiance dans les institutions publiques et la transparence des politiques, ainsi que l’efficacité du cadre juridique doit permettre aux entreprises de contester la légalité de la réglementation, sont considérées comme étant particulièrement problématiques.
Parmi les pays de l’Europe de l’Est qui disposent d’un marché immobilier compétitif, il y a également la Roumanie. Ce pays offre des prix immobiliers intéressants et n’est pas uniquement intéressant pour les gros investisseurs disposant de plans d’investissement sur une longue durée, mais également pour les investisseurs qui disposent de capitaux limités. Avec les opportunités d’investissements offerts par la Roumanie, ces derniers ont la possibilité de doubler leur investissement durant une période courte et dans certains cas pourraient même le quadrupler sur une période de 10 ans. Au niveau de la Roumanie, le potentiel semble important, mais le marché reste encore immature et particulièrement risqué. Les principales causes sont liées aux limitations imposées par la législation ou la transparence du processus d’acquisition. La fiabilité des conseils proposés par l’accompagnement de l’investissement. Par ailleurs selon Demetrios Efstathious, le célèbre économiste de l’ICBC Standard Bank, la Roumanie est l’un des pays disposant des meilleures perspectives macroéconomiques au niveau Européen. Comparé à la Bulgarie, la Croatie à la Serbie la Roumanie dispose des facteurs macroéconomiques et des perspectives de croissance les plus prometteuses. D’ici quelques années, elle pourrait devenir la nouvelle Pologne de la région. John John Verpeleti, Président du Conseil d’ Administration en Europe de l’Est chez Colliers International déclare également que si la Roumanie ne devient pas la nouvelle Pologne, elle pourrait gagner le titre du « deuxième marché immobilier le plus attirant en Europe de l’Est »[32]. Ces dernières années, de nombreux investisseurs étrangers attirés par les diverses opportunités du marché immobilier ont décidé de se tourner vers la Roumanie. En effet, grâce au développement progressif du marché immobilier roumain ainsi que de la récupération plus rapide de l’investissement par rapport à d’autres pays européens, ce pays a attiré des hommes d’affaires et des sociétés particulièrement d’Europe de l’Ouest, mais aussi d’Israël et des États-Unis.
- Le marché immobilier de l’Europe de l’Ouest
Graphique 2 : Moyenne du prix au m² constatée lors des transactions immobilières dans les grandes villes d’Europe entre 2010 et 2014
Source : Deloitte
Le marché immobilier des grands pays d’Europe de l’Ouest est marqué par la stabilité des prix et des valeurs des biens immobiliers tout en témoignant d’une grande transparence.
Comme montré par ce graphique, Paris est donc la ville la plus chère (8000 €/m² en moyenne) au niveau européen avec un prix de plus de 8000 euros par m2. Les villes d’Europe de l’Est comme Budapest, Brno, et Ostrava sont les moins chères, environs 940 euros le m2. Le marché immobilier des grands pays d’Europe de l’Ouest est marqué par la stabilité des prix et des valeurs des biens immobiliers tout en témoignant d’une grande transparence. Il est également marqué par une importante croissance. Par exemple pour la France, son marché immobilier est très dynamique et s’accompagne d’une forte croissance et est doté d’une grande transparence la situant en première place des marchés immobiliers les plus transparents au niveau européen et à la cinquième place au niveau mondial. Toutefois, le territoire français est marqué par des taux d’imposition particulièrement élevé et qui figure parmi les plus élevés en Europe. Le Royaume-Uni est marqué premièrement par la vitesse des procédures, car il ne suffit que de 13 jours pour mettre en place une entreprise. En termes de transparence, le marché immobilier du Royaume-Uni se positionne à la seconde place dans le classement des Top 15 des marchés immobiliers les plus transparents. En outre, le taux de rendement en investissement immobilier est actuellement en baisse et se trouve quelquefois en dessous de 4 %. L’Allemagne constitue également un marché immobilier stable et transparent avec un dynamisme et une santé des plus meilleurs par rapport aux autres pays européens. Le pays se situe à 12e place au niveau international en termes de transparence du marché immobilier. Par ailleurs, le rendement moyen de l’immobilier tertiaire allemand est proche de celui en France – 4 à 5 % brut.
- Synthèse et discussion des résultats des enquêtes
Le marché immobilier de l’Europe de l’Est est en général caractérisé par un taux de rendement élevé s’accompagnant d’une faible transparence du marché. Avec ses différentes caractéristiques, le marché de l’Est, notamment celui de la Roumanie et de la Hongrie qui représentent un niveau de risque élevé en termes de transparence et de stabilité du système fiscal et juridique, pourrait intéresser les investisseurs opportunistes. En effet, les investisseurs opportunistes recherchent avant tout des biens immobiliers ayant la capacité de générer une valeur ajoutée élevée, plus risqués et qui ont la capacité de créer d’importantes plus-values. En acceptant des hauts niveaux de risque, ces types d’investisseurs ont la possibilité d’investir au sein de marchés qui sont complètement délaissés par les investisseurs traditionnels.
Lors des enquêtes que nous avons effectué auprès de trois professionnels dans le domaine de l’investissement immobilier, nous avons pu évaluer les critères privilégiés par les investisseurs opportunistes lorsqu’ils souhaitent investir sur un marché en développement
- Les raisons de chercher des opportunités d’investissement sur des marchés en développement en Europe de l’Est
Ce que recherchent les investisseurs dans les pays en développement c’est avant tout la rapidité des transactions et le niveau élevé de rendement. Par exemple pour le Gérant de portefeuilles immobiliers à Keys Asset Management, son entreprise s’intéresse beaucoup plus aux pays d’Afrique, car leur permet de « capter de la croissance et des rendements plus importants que les sur les vieux continents »[33]. Les pays d’Afrique offrent également une plus grande rapidité dans l’exécution des opérations d’implantation. Les investisseurs qui sont entrés sur le marché africain ne souhaitent plus voir ailleurs étant donné qu’ils ne privilégient que les zones qu’ils connaissent. Cela est typique chez certains types d’investisseurs qui souhaitent limiter les risques auxquels ils encourent. Du côté règlementation, le professionnel d’Asset Management déclare que c’est plus facile dans la région d’Afrique et même si le mécanisme est complexe, ce n’est pas impossible à comprendre et ne constitue pas du tout un frein à l’investissement, car plus avantageux que dans les pays d’Europe tels que la France. Pour Assit Management, le type d’investissement réalisé dans les pays émergents est la construction, car dans ces types de pays, il n’y pas trop d’actifs à vendre. Question rendement, le taux avoisine les 22 % en Afrique alors qu’il est de 4 à 5 % en France.
Les investisseurs investissent également en Europe de l’Est pour réaliser des rendements élevés et à court terme. Par exemple pour Associate @ Merrill Lynch, les investissements en Europe de l’Est ont pour objet de leur permettre d’atteindre des taux de rendement interne de 20 % et une sortie au bout de 3à 5ans. Et même avec des taux de risque élevés, ils font confiance aux instances européennes pour assurer la régulation. Ils arrivent à détecter les opportunités des marchés en se faisant connaitre sur les marchés et par la suite recevoir des opportunités « off market » de la part de vendeurs. Selon les investisseurs interrogés, les pays les plus privilégiés en Europe sont la Pologne, la République Tchèque et la Hongrie. La Roumanie n’attire pas les investisseurs, car il y a des risques administratifs importants.
- Les indicateurs qui poussent à la décision d’investir et la sélection des opportunités.
Les indicateurs les plus importants dans le choix d’un pays d’investissement sont :
- la consommation de ménages pour les centres commerciaux,
- la croissance des entreprises,
- la croissance et la stabilité économique,
- le stock d’immobilier,
- la situation démographique,
- le développement des industries,
- la facilité dans l’accès aux informations.
Par ailleurs, comparer à celle de l’Europe de l’Ouest la consommation en Europe de l’Est plus importante. Par ailleurs, la sélection des opportunités dépend de deux stratégies[34] :
- chercher des actifs qui sont en mauvaise santé, qui performent moins bien que leurs concurrents, mais bien situé, puis les restructurer et les redévelopper afin qu’ils soient plus performants que les concurrents. C’est une stratégie très risquée, que les investisseurs n’aiment pas trop.
- Trouver le centre commercial n°1 voire n°2 et procéder à la restructuration systématique du centre. Cela consiste à rechercher un potentiel de création de valeur en choisissant les centres les mieux placés puisque ce qui fait le succès d’un centre commercial c’est de pouvoir d’attirer les gens qui ont un pouvoir d’achat.
- Les stratégies d’investissement
Les stratégies d’investissement préférées par les investisseurs sont les placements « prime » en restructurant l’actif. Ainsi, même s’ils investissent dans en Europe de l’Europe ce n’est pas forcément pour des investissements opportunistes, car par exemple pour Klépierre, l’idée est d’acheter un actif qui est localement considéré comme « core », mais qu’elle considère comme « core + » à la vue du risque espéré. « On achète un actif qui est vraiment numéro 1 en termes d’emplacement, mais que l’on considère, d’un point de vue immobilier, locatif, comme n’étant pas numéro 1, car nous pensons pouvoir faire mieux. Pour améliorer l’actif, on va faire une restructuration, un peu de développement, on va retravailler l’état locatif, amener de nouvelles enseignes qui ne sont pas implantées là-bas, etc ».
- Les indicateurs qui pourraient favoriser le développement des investissements en Europe de l’Est
Selon Klépierre, les indicateurs qui pourraient favoriser le développement du marché immobilier en Europe de l’Est est la diminution du taux de rendement, car il faut laisser au marché le temps de devenir mature : « il faut qu’il augmente de taille, qu’il y ait plus d’institutionnels et moins de privés ou de promoteurs » afin que les actifs soient plus sûrs.
- Différence entre l’Europe de l’Est et de l’Ouest en termes de logique d’investissement
Selon Klépierre, il n’y pas trop de différence en termes de logique d’investissement que ce soit en Europe de l’Est ou en Europe de l’Ouest, la décision se base toujours avec le même horizon temps et il faut tout simplement que le TRI soit meilleur. La conclusion des « deals » au niveau des deux régions s’effectue également de la même façon. Concernant la fiscalité, nous regardons les conventions fiscales entre pays.
Pour Merrill Lynch, les types d’investissements réalisés en Europe de l’Est concernent l’acquisition de portefeuille de commerce. Pour cet investisseur, le choix de l’Europe de l’Est comme région d’investissement en raison de l’existence de plusieurs opportunités. Par ailleurs, il se montre assez complexe de réaliser des opérations dans les pays de l’Est, car par exemple obtenir des informations prend beaucoup de temps. Également, les opérations de développement sont beaucoup plus compliquées. Pour Merrill Lynch, les conditions juridiques ne constituent pas vraiment un critère de choix, seuls le taux de rendement et la rapidité comptent.
- La gestion des risques
Pour mieux gérer les risques rencontrés sur le marché immobilier, les investisseurs procèdent à des stratégies d’analyse. Par exemple, pour Merrill Lynch va directement sur place pour discuter aux différents acteurs du marché et puis établis un rapport d’investissement. Elle a également recours à des avocats pour certains types d’opérations telles que les « due diligence » et également à des conseillers techniques locaux.
En plus de constituer un marché particulièrement intéressant pour les investisseurs opportunistes, le marché immobilier de l’Europe de l’Est offre également d’autres nombreux avantages en termes d’investissement et commence de plus en plus à attirer les investisseurs étrangers. Parmi eux :
Tableau 6 : Caractéristique du marché d’investissement de l’Europe de l’Est : Pologne, Hongrie, République Tchèque et Roumanie
| Critères d’évaluation du marché | Pologne | République Tchèque | Hongrie | Roumanie |
| Stabilité de l’économie et Perspectives de croissance | – Croissance forte et équilibrée | – Puissante zone industrielle | – Économie moderne et fait partie intégrante de l’espace européenne | – Importante richesse de ressources naturelles |
| – Infrastructures défavorables | – Fondements économiques favorables | – Pays qui se situe à la seconde position en termes de stocks d’IDE par habitant | – Une hausse du produit intérieur de 4, 2 % en 2015 | |
| – Système éducatif non adapté aux besoins du domaine économique | – Main d’œuvre qualifiée | – Pays économiquement stable, mais avec un risque de détérioration des conditions de marché | – Fait partie des pays les plus dynamiques au niveau européen | |
| – Économie favorable avec un important dynamisme | – Fait partie des pays les plus attractifs au sein de l’Europe centrale et orientale pour les IDE | – Dispose des salaires les plus bas au niveau de l’Europe de l’Est | ||
| – économie compétitive avec un pouvoir d’achat en constante évolution | – Grande dépendance sur les activités d’exportation | – Existence d’un grand pôle de main-d’œuvre qualifiée | ||
| – faible coût de main-d’œuvre | ||||
| – existence de 14 zones économiques spéciales pour les investisseurs étrangers | – Possibilité de multiplier par deux fois leur investissement sur une durée courte | |||
| – absence de barrières institutionnelles particulières | ||||
| Taille du marché local | 38 millions d’habitants | 10,77 millions d’habitants | 9,879 millions d’habitants | 21,5 millions d’habitants |
| Situation géographique et démographique | – Débouché commercial stratégique | – Situé au centre de l’Europe Centrale | – Position géographique stratégie au centre de l’Europe | – Située au centre de trois voies de transport en Europe et un important nœud logistique |
| – Véritable carrefour européen | – Zone de transit pour les flux transeuropéens | – Traversée par quatre corridors transeuropéens | – Infrastructures développées | |
| – Pays qui se dépeuple rapidement | – Main d’œuvre qualifiée | – Infrastructures de transport modernes | ||
| -Infrastructures compactes et de haute qualité | – Population vieillissante et répartition démographique défavorable | |||
| Stabilité du taux de change | – Taux de change stable et compétitif | – Monnaie extrêmement stable | Plus ou moins stable | – Stable |
| Situation politique | – Stable | – Stable | – Stable | – Stable |
Par exemple en 2013, le plus important nombre d’investissements a été réalisé en Pologne, pays au sein duquel la demande est la plus élevée pour l’immobilier d’investissement. Pour les investisseurs, l’intérêt porte essentiellement sur les immobiliers de bureaux dont la valeur fait 4.% du montant total des investissements. Selon les données de Cushman & Wakefield, c’est durant le premier semestre de 2014 que la plus grosse transaction a été effectuée. La République Tchèque offre également de nombreux avantages pour les investisseurs. La Hongrie et la Roumanie commencent également à se développer et à attirer des investisseurs qui cherchent à investir dans l’immobilier de bureau de haute qualité. Également, le marché immobilier de l’Europe de l’Est est marqué par des taux de rendement élevés et réalisables à court terme.
Figure 13 : Taux de rendement prime sur le marché immobilier
Source : BNP Paribas Real Estate /Real Capital Analytics, octobre 2015
Si nous nous référons aux facteurs qui conditionnent les décisions d’investissement, nous pourrons déjà, à partir du graphique ci-dessous, évaluer l’attractivité du marché d’investissement de l’Europe de l’Est par rapport à celui de l’Ouest.
Ainsi, investir en Europe de l’Est se montre plus qu’intéressant étant donné que les autres pays de l’Ouest sont de moins en moins intéressants à l’exemple de la France qui a des prix élevés, notamment ceux de l’immobilier, s’accompagnant de conditions fiscales pesantes pour les investisseurs ainsi qu’une diminution des rendements. Toutefois, le marché présente plusieurs inconvénients, notamment en ce qui concerne la stabilité juridique et fiscale ainsi que la transparence du marché. Toutes ces caractéristiques figurent parmi les critères recherchés par les investisseurs opportunistes
ainsi afin d’accéder au marché de l’Europe de l’Europe de l’Est, les investisseurs doivent mettre en place des stratégies d’investissement bien réfléchies. Par exemple il est important de mettre en place un bureau au sein du pays d’investissement. Cela permet non seulement de mieux gérer les opérations d’investissement, mais également d’avoir une bonne connaissance du marché, notamment sur le fonctionnement des politiques juridiques et fiscales ainsi que sur les pratiques commerciales. Il est également important de faire appel à des spécialistes sur place pour bien comprendre le marché.
CONCLUSION
L’investissement se définit comme l’emploi de capitaux réalisé par l’agent économique dans l’objectif d’améliorer le rendement de l’entreprise ou d’accroitre sa production. Il consiste donc à engager des dépenses, c’est-à-dire à engager une somme d’argent de façon immédiate afin d’en retirer plus tard un gain qui peut s’étaler sur plusieurs périodes. Tout au long de ce travail, nous avons pu voir qu’il existe différents types d’investisseurs qui opèrent sur le marché et que les critères de choix dépendent grandement des types de rendement attendu.
Comparé au marché d’investissement immobilier de l’Europe de l’Ouest, celui de l’Europe de l’Est est marqué par un niveau de risque élevé, notamment en ce qui concerne la transparence et l’efficience du marché, mais avec des taux de rendements élevés. En Europe de l’Ouest, c’est la France, l’Allemagne, et le Royaume-Uni qui domine le marché avec de forts potentiels économiques s’accompagnant un niveau de transparence élevé.
Les marchés immobiliers de l’Europe de l’Est, notamment celui de Pologne et de la République Tchèque attirent de plus en plus d’investisseurs et sont petit à petit entrainés à la tête des marchés immobiliers européens. Le premier est privilégié grâce à la stabilité de son marché et à l’attractivité de son politique fiscale. Le pays commence également à gagner plus de transparence sur son marché. La seconde, c’est-à-dire, la République Tchèque est également intéressant, car son marché immobilier est attractif et fait partie des leaders en matière d’investissements immobiliers au niveau de l’Europe centrale et de l’Europe de l’Est.
En outre, Il y a également les marchsé immobilier de la Hongrie et de la Roumanie qui sont attractifs avec des taux de rendement pouvant aller jusqu’à 10 %. Dans ces deux pays, les prix de l’immobilier ainsi que le coût des mains-d’œuvre sont particulièrement bas.
Toutefois, même avec plusieurs opportunités, les marchés immobiliers de l’Est sont encore marqués par un manque de transparence même avec des niveaux de rendement élevé. Ils sont donc faits pour les investisseurs opportunistes qui osent s’exposer à des risques importants si le rendement se montre élevé. Ainsi, les marchés de l’Europe de l’Est intéressent plus les investisseurs opportunistes que les investisseurs « core ».
Toutefois, le développement du marché immobilier de l’Est commence à intéresser de plus en plus d’investisseurs et pas uniquement les investisseurs opportunistes, car certains pays commencent à gagner plus de transparence et d’efficience, à l’exemple de la Pologne et de la République Tchèque. Par exemple durant le second semestre de l’année 2014, l’Europe de l’Est a réalisé un investissement de 1.14 milliard d’euros. Ce montant a dépassé de 74 % la même période de l’année précédente et a atteint une valeur de 2.5 milliards d’euros.
BIBLIOGRAPHIE
- Export Entreprises SA, « République Tchèque : Les Investissements », septembre 2016
Agence nationale de Promotion du Commerce du Ministère de l’Industrie et du Commerce de la République tchèque, « Investissements immobiliers en République tchèque », octobre 2015
Allianceimmo « Euro 2016 de l’immobilier : le match des marchés européens », juin 2016 disponible sur http://www.allianceimmo.fr/
Amel HACHICHA, « Choix d’investissement et de financement », Ecole Nationale d’Administration, septembre 2013
Cerenicimo, « L’investissement immobilier », Edition septembre 2014
CCFT « communiqué de presse sur le marché d’investissement de la République Tchèque », mai 2016
Chambre De Commerce Et D’industrie Française En Pologne Et De Kpmg Pologne « 20 ans d’investissements français en Pologne », 2014
Christophe Boucher, « Les fonds d’investissement, marchés, produits et acteurs »A.A.Advisors-QCG (ABN AMRO), Variances, A.A.Advisors-QCG (ABN AMRO), 2005
Cyril Jarnias « Immobilier Hongrie : bien plus que du rendement », Août 2016
Didier Ridoret, « L’investissement public : malgré les difficultés, une priorité », les éditions des journaux officiels, juillet 2012
EY « Baromètre attractivité, La France distancée », 2016, article disponible dans http://www.ey.com/FR/fr/Issues/Business-environment/ey-barometre-de-l-attractivite-france-2016
Ingrid Nappi-Choulet, professeur à l’ESSEC, « Economie territoriale et urbaine : Les mécanismes de l’investissement immobilier », Fiche N°2, décembre 2010
Ingrid.Nappi-Choulet, « L’immobilier d’entreprise, analyse économique des marchés », Economica, 2010
Ingrid Nappi-Choulet, « Stratégies immobilières des fonds d’investissement opportunistes : la financiarisation du marché immobilier français », ESSEC Business School, 2013
OCDE « Incidence de l’impôt sur l’investissement direct étranger », mars 2008
Ronald Lavallée, « Définitions et caractéristiques d’un investissement, guide du choix d’investissement », Groupe Eyrolles,
UBIFRANCE, « Fiche pays », 2013
UCCIFE, « Dossier Spécial République Tchèque : l’année économique Franco-Tchèque », janvier 2009
United Nation Conference on Trade and Development « Word Investment Report », Reforming International Investment Governance 2015
Virginie Houzé, « Transparence des marchés immobiliers : la France en 1ère place en Europe continentale », Grand Paris, Marché, Stratégie immobilière, juillet 2015
Y.Gaillard et G. Thuillier dans leur ouvrage, « Qu’est-ce qu’un investissement », Revue écomique, 1968
ANNEXE
[1]Cerenicimo, « L’investissement immobilier », Edition septembre 2014
[2]Ingrid Nappi-Choulet, professeur à l’ESSEC, « Économie territoriale et urbaine : Les mécanismes de l’investissement immobilier », Fiche N°2, décembre 2010
[3]Ingrid Nappi-Choulet, professeur à l’ESSEC, « Économie territoriale et urbaine : Les mécanismes de l’investissement immobilier », Fiche N°2, décembre 2010
[4]Ingrid Nappi-Choulet, professeur à l’ESSEC, « Économie territoriale et urbaine : Les mécanismes de l’investissement immobilier », Fiche N°2, décembre 2010
[5]Y.Gaillard et G. Thuillier dans leur ouvrage, « Qu’est-ce qu’un investissement », Revue écomique, 1968 pp. 607- 637
[6] Amel HACHICHA, « Choix d’investissement et de financement », Ecole Nationale d’Administration, septembre 2013
[7] Didier Ridoret, « L’investissement public : malgré les difficultés, une priorité », les éditions des journaux officiels, juillet 2012,
[8] Christophe Boucher, « Les fonds d’investissement, marchés, produits et acteurs »A.A.Advisors-QCG (ABN AMRO), Variances, A.A.Advisors-QCG (ABN AMRO), 2005
[9] Ingrid Nappi-Choulet, « Stratégies immobilières des fonds d’investissement opportunistes : la financiarisation du marché immobilier français », ESSEC Business School, 2013
[10] OCDE « Incidence de l’impôt sur l’investissement direct étranger », mars 2008
[11] EY « Baromètre attractivité, La France distancée », 2016, article disponible dans http://www.ey.com/FR/fr/Issues/Business-environment/ey-barometre-de-l-attractivite-france-2016
[12] Cité dans les Echos.fr « L’Europe de l’Est est est-elle encore une terre d’opportunités ? », novembre 2015, Camille Prigent, disponible sur : http://www.lesechos.fr/thema/021465690971-leurope-de-lest-est-elle-encore-une-terre-dopportunites-1174518.php
[13] Rapport de La Chambre De Commerce Et D’industrie Française En Pologne Et De Kpmg Pologne « 20 ans d’investissements français en Pologne », 2014, p.31
[14] CCIFP, Rapport De La Chambre De Commerce Et D’industrie Française En Pologne Et De Kpmg Pologne, « 20 ans d’investissement français en Pologne », 2014
[15] ELIGO Pologne, « Immobilier en Pologne », 2013. http://implantationpologne.fr/
[16] CCFT « communiqué de presse sur le marché d’investissement de la République Tchèque », mai 2016
[17] A Export Entreprises SA, , la « République Tchèque : Les Investissements », septembre 2016
[18] UCCIFE, Dossier Spécial République Tchèque : l’année économique Franco-Tchèque », janvier 2009
[19]Agence nationale de Promotion du Commerce du Ministère de l’Industrie et du Commerce de la République tchèque, « Investissements immobiliers en République tchèque », octobre 2015
[20] UBIFRANCE, « Fiche pays », 2013
[21]Allianceimmo « Euro 2016 de l’immobilier : le match des marchés européens », juin 2016 disponible sur http://www.allianceimmo.fr/
[22] Cité dans : Cyril Jarnias « Immobilier Hongrie : bien plus que du rendement », Août 2016
[23] Cyril Jarnias « Immobilier Hongrie : bien plus que du rendement », Août 2016
[24] Eastrategies, Correspondant Bretagne Commerce International, Fédération des Industries Mécaniques (FIM) et BNP Paribas Fortis, « Actualité macro-économique en Roumanie », 2013
[25] CCIFER « Réussir en Roumanie », juin 2011
[26] Cristian Mihu, « Le marché immobilier roumain », Radio România Internaţional, juin 2015
[27] « Investir en France », www.businessfrance.fr
[28] Virginie Houzé, « Transparence des marchés immobiliers : la France en 1ère place en Europe continentale », Grand Paris, Marché, Stratégie immobilière, juillet 2015
[29] United Nation Conference on Trade and Development « Word Investment Report », Reforming International Investment Governance 2015
[30] UNCTAD « Word Investment Report : Reforming International Investment Governance», 2015
[31] CNUCED, 2015
[32] Cité dans : CYRIL JARNIAS « Roumanie immobilier : le nouvel eldorado pour investir? », Gestion de patrimoine, juillet 2015
[33] Orlando Corbellini – Gérant de portefeuilles immobiliers @ Keys Asset Management, entretien septembre 2016
[34] Charles Demant – Responsable investissements à Klépierre, entretien août 2016
€24.90