INTRODUCTION

 

PARTIE I : REVUE DE LITTERATURE SUR LE FOND D’INVESTISSEMENT EN VIAGER.

 

Chapitre I : Notion de fond d’investissement en viager.

 

1. Mécanisme du fond d’investissement en viager.

 

1.  Les particularités du fond d’investissement viager.

 

1. Les modalités de la formation du contrat de vente en viager.

 

Chapitre II : Fonds d’investissement en viager : un nouveau mécanisme rentable pour toutes les parties prenantes.

 

1.    Le fond d’investissement en viager et les personnes âgées.
   1. Un dispositif économique améliorant le quotidien des retraités
   2. Les enjeux fiscaux associés à une vente en viager

 

1. Le fond d’investissement en viager et les investisseurs institutionnels
   1. Qui sont les investisseurs institutionnels ?
   2. Un enrichissement de leurs patrimoines immobiliers
   3. Un gain plus avantageux en matière sociale et fiscale

 

1. Investir en viager : un contrat aléatoire
   1. Le droit positif de la vente en viager en France
   2. Une amélioration de la protection des droits des parties avec l’entrée en scène des investisseurs institutionnels

Chapitre III : Les immobiliers résidentiels et les investisseurs institutionnels.

 

3.1.   Etude sur la notion de logement résidentiel.

1. Quelques définitions
2. Les différents types de logement résidentiel

 

3.2. Le marché des logements résidentiels et les investisseurs

1. Quelques références statistiques sur le marché des logements résidentiels
2. Analyse des résultats de la statistique

 

PARTIE II: ETUDE EMPIRIQUE

 

Chapitre I : La méthodologie appliquée.

 

1.   Détermination des hypothèses de recherche.

Hypothèse 1 : Un fond d’investissement en viager peut transformer un logement résidentiel en un investissement rentable pour les personnes âgées

Hypothèse 2 : Un fond d’investissement en viager permet une neutralisation de l’aléa viager

Hypothèse 3 : L’apparition des investisseurs institutionnels constitue une innovation en matière d’investissement viager.

 

1.   La méthodologie choisie : l’étude quantitative de cas

 

Chapitre II : Présentation du fond d’investissement Certivia

 

2.1.  Les objectifs du fond Certivia

 

1. Historique du fond Certivia

 

1. Les avantages en choisissant le fond Certivia

 

1. Etude financière du fond Certivia

 

PARTIE III: ANALYSE DES RESULTATS DE LA RECHERCHE.

 

Chapitre I : Vérification des hypothèses de recherche.

 

A] Investissement dans le viager : un investissement rentable ?

 

B] L’aléa viager et le fonds d’investissement en viager

 

C] Les investisseurs institutionnels et le fond d’investissement en viager.

 

Chapitre II : Préconisations et recommandations.

 

A]  Pour un bon développement du marché du viager.

 

B] Pour mieux maitriser l’aléa viager.

C] Les investisseurs institutionnels : remède contre la dévalorisation morale de la vente en viager.

 

CONCLUSION

 

BIBLIOGRAPHIE

INTRODUCTION

Le concept de viager est un concept très ancien. Déjà connu sous les empires romains et Grecs, il est introduit en France en l’année 876 par Charles II. En 1657, Jean WITT effectue le premier calcul arbitraire des rentes viagères suite à l’élaboration de la première table de mortalité par Christian Huygens. Au début du 19ème siècle, c’est-à-dire en 1806, Napoléon fait entrer ce concept dans le Code Civil Français suivant  les articles 1968 et 1983. Ces dates marquent la recrudescence et l’évolution du terme dans le droit immobilier français.

Avant d’aller plus loin, il est nécessaire de connaître ce qu’est vraiment le viager. D’une étude étymologique, le mot « viager » vient de « viage » qui veut dire « temps de vie ». Mais d’un point de vue technique, viager est une sorte de vente, cela peut concerner des biens mobiliers ou des biens immobiliers mais ce dernier est le plus souvent rencontré en France. La vente en viager consiste à faire un transfert de propriété à un tiers en contrepartie d’une part d’un capital initial appelé « le bouquet », une somme versée au départ et d’autre part d’une rente payée à vie appelée « la rente viagère » qui est payée périodiquement. Cette pratique permet généralement aux personnes âgées et retraitées de disposer d’un revenu supplémentaire autre que les pensions, un revenu aussi bien régulier que sécurisé jusqu’à la fin de sa vie. La  particularité d’une vente en viager est que celle-ci dépend d’un aléa qui est la durée de vie restante de la personne qui vend son  bien en viager, la durée de paiement de la rente est donc indéterminée et dépend de la longévité de vie de la personne. En effet, ce contrat peut être facilement annulé devant le tribunal en cas de décès plus ou moins immédiat de la personne âgée qui a mis son bien immobilier en vente en viager après la signature du contrat.

Dans un contrat de vente en viager, deux parties sont toujours présentes dont le débirentier qui désigne la personne qui a l’obligation de payer la rente viagère et le crédirentier pour designer son bénéficiaire. Ce dernier est dans la plupart des cas une personne âgée. Dans la vente en viager, selon le contrat, le crédirentier peut jouir ou non de son bien jusqu’à son décès. Par conséquent, il y a donc plusieurs type de contrat de vente en viager dont : le viager occupé selon lequel le vendeur conserve tous ces droits d’usage et d’habitation jusqu’à sa mort sans pour autant pouvoir  le mettre en location. Il existe aussi le viager libre où le vendeur cède tout son droit de jouissance du bien dès la signature du contrat en transférant ainsi la totalité de ses droits à l’acheteur, ce dernier pourra donc occuper ou mettre en location son bien. Etant une vente, les accords consentis  entre les deux parties doivent dûment être inscrits dans un contrat de vente signé par les deux parties. Dans ce contrat de vente sera défini toutes les obligations réciproques des parties, ce contrat est signé en présence d’un notaire.

Mais en parlant de vente en viager, il est également important de la différencier des deux termes contigus à savoir  la vente en nue-propriété et la vente à terme. La « vente à terme » est une vente dont le principe consiste à étaler le paiement du prix de vente fixé pendant une durée déterminée et fixée à l’avance. De cette définition, nous pouvons voir le lien et les différences de ce type de vente avec la vente en viager. En effet, le paiement de la rente viagère ne s’arrête qu’au décès du vendeur, la somme de l’ensemble de la rente n’est donc pas définie à l’avance, d’où l’existence d’une incertitude sur la somme payée, contrairement à celui de la vente à terme où la somme à payer est déterminée au début du contrat.  De l’autre côté, la vente en nue-propriété consiste à séparer le droit de propriété et le droit de jouissance des fruits et produits du bien immobilier au moment de sa vente.  Ce type de vente est par conséquent toujours lié à une vente ou une conservation du droit de l’usufruit qui est « le droit de jouir des choses dont un autre à la propriété, comme le propriétaire lui-même, mais à la charge d’en conserver la substance ». Cette vente se différencie de la vente en viager par le fait que dans le système de vente en viager occupé, la personne âgée conserve toujours la nue-propriété et l’usufruit de son bien immobilier jusqu’à sa mort contrairement à la vente en nue-propriété où l’acheteur n’acquerra que le droit de propriété alors que le droit d’usufruit sur le bien reste à l’ancien propriétaire ou est attribué à une autre personne tierce.

Généralement, La vente en viager peut s’effectuer avec une personne physique ou une personne morale. Mais de tout ce qui précède, nous avons parlé d’une vente entre particuliers, c’est-à-dire d’une personne physique à une autre personne physique alors que depuis quelques années, la vente en viager qui s’effectue avec une personne morale gagne de la réputation de manière progressive. En effet, depuis quelques décennies, les acheteurs organisés au sein d’une mutuelle ou d’une organisation se sont formés pour se préoccuper de la vente en viager en particulier. En l’espèce, le principe de la vente en viager traditionnelle est toujours maintenu, mais c’est la personne du débirentier qui évolue de plus en plus en investisseurs institutionnels et dans ce cas, on parle alors de « fonds d’investissement ». Etant un contrat aléatoire, la vente en viager a présenté et présente toujours un risque pour les deux parties. Du côté de l’acheteur, ce risque se matérialise par l’incertitude du moment auquel il arrêtera les paiements de la rente, mais aussi dans le cas de viager occupé, il ne saura pas non plus le moment où il pourra jouir de son bien. Dans ce cas, si l’acheteur est une personne physique, il supportera seul le risque de la durée de paiement de la rente. Ainsi, afin de minimiser ou de maitriser ce risque, le fond d’investissement est une solution qui se présente aux investisseurs modernes : il s’agit en quelques sortes de partager les risques lors de l’achat en regroupant plusieurs investisseurs au sein d’un même fond et de supporter donc ensemble les risques. Investir dans un fonds d’investissement offre donc plusieurs opportunités pour un investisseur car disposant d’un capital plus important, le fond en question pourra acheter plusieurs immobiliers en viager, les risques sont de ce fait minimisés car les investisseurs sont actionnaires du fond et se partagent une part dans tous les immobiliers investis. Dans la mutualisation d’une vente en viager, les fonds d’investissement prennent une grande place en étant un intermédiaire pour faciliter la vente, le face à face direct entre particulier est donc marginalisé. A travers ce fond,  il y a une structure bien déterminée d’autant plus que l’équipe d’investisseur institutionnel peut comporter plusieurs experts en la matière tels que des  juristes, des experts immobiliers, des comptables, … Ainsi, l’équipe constituée par les investisseurs institutionnels a pour mission de s’occuper de l’étude d’un immobilier à acheter, de l’achat, de la gestion et enfin de la revente des biens du fonds. Aussi, l’existence d’un fonds d’investissement pour chaque bien immobilier mis en vente rassure également le vendeur c’est-à-dire la personne âgée de la bonne organisation et donc du paiement règlementé de sa rente dans le futur.

Nous remarquons ainsi que les avantages sont nombreux pour les achats mutualisés et c’est dans cette optique que nous avons choisi le thème « d’un fonds d’investissement en viager : une solution patrimoniale innovante pour les personnes âgées et les investisseurs institutionnels ». Dans le contexte actuel, ce thème évoque donc les avantages préconisés par les deux parties dans l’investissement en viager, c’est-à-dire du vendeur : les personnes âgées, et des acheteurs : les investisseurs institutionnels.  L’étude d’un tel sujet mettra donc en exergue l’importance et l’utilité d’un fond d’investissement pour la maitrise et la minimisation des risques en matière de vente en viager d’un bien immobilier à l’endroit de toutes les parties contractantes. L’interrogation principale qui découle de ce sujet est de voir « comment un fond d’investissement en viager peut-il apporter une solution patrimoniale aux personnes âgées tout en satisfaisant les investisseurs institutionnels en terme de couple rendement/risque ? ». Cette question implique donc de voir dans un même temps un bénéfice simultané tant pour le vendeur que pour l’acheteur en matière de vente en viager.

Afin de pouvoir apporter une réponse bien fondée sur cette question, l’approche de travail doit être préalablement bien définie. Trois grandes parties vont ainsi se succéder :

En premier lieu, nous allons commencer par une étude théorique concernant le fonds d’investissement en viager. En l’espèce,  une définition en profondeur de la notion de vente en viager et du fond d’investissement en viager à travers  le mécanisme de celui-ci et ses particularités mais aussi sa rentabilité au niveau des parties s’avère primordiale.