INTRODUCTION 

 

PARTIE 1 : DES DIVERGENCES ET CONVERGENCES DANS LE REGIME DU DROIT DE PROPRIETE.

 

1. Des divergences avérées dans la définition même du droit de propriété.

 

1. Des dissemblances marquées dans les modes de détention de la propriété immobilière en droit franco-anglais.

 

1. Une analogie frappante en matière d’accession à la propriété par la possession de l’immeuble.

 

 

1. Des convergences bienvenues dans le processus d’acquisition immobilière. 

 

1. Des disparités avérées en matière de sécurité juridique dans la procédure de formation du contrat de vente immobilier.

 

1. Des spécificités liées à aux impacts du contrat de vente immobilier à travers la publicité foncière.

 

 

PARTIE 2: DES SPECIFICITES MOINS MARQUEES DE LA PRATIQUE NOTARIALE EN MATIERE D’ACQUISITION IMMOBILIERE. 

 

1. Des paradoxes de façade dans le rôle du notaire et de son homologue (le solicitor) dans les deux systèmes

 

1. Notaire et solicitor : deux juristes spécialisés en matière de vente immobilière

 

1. Notaire et solicitor : deux fonctions diamétralement opposées

 

 

1. D’une meilleure protection de l’acte d’achat immobilier à travers un nécessaire rapprochement « Civil Law/ Common Law »

 

1. L’ensemble Civil Law/ Common Law : un ensemble gagnant pour l’amélioration du droit anglais

 

1. L’association Notaire/Solicitor : deux professions utiles pour l’amélioration du droit français de la vente immobilière

 

CONCLUSION

 

BIBLIOGRAPHIE

 

WEBOGRAPHIE

INTRODUCTION  GENERALE

Au regard du droit international, le droit de propriété constitue l’un des trois piliers qui forme avec le droit de la famille et le droit du contrat ce qu’on appelle le Droit Privé mais c’est aussi un des composants du droit qui intéressent particulièrement les économistes et les politiciens de chaque pays. En effet, quand on parle de droit de propriété, chaque sujet de droit pense à la fois à un droit de la personne humaine en tant que sujet de droit, à un patrimoine composant l’actif économique de ce sujet de droit et à un concept international qui ne cesse d’évoluer suivant l’évolution du système politique encadrant chaque territoire national.

 

1°) Avant-propos

Dans sa généralité, le droit de propriété peut se définir comme un droit indissociable à toute existence humaine dans la mesure où toute personne, sujet de droit, doit avoir au moins un droit de propriété qu’il peut exercer sur une ou plusieurs choses bien déterminées, ce droit de propriété qu’il détient est à la fois un droit qu’il exerce en tant que citoyen, un droit économique qu’il détient sur une chose et un droit qui peut évoluer selon la conception du droit par son pays. Mais pour réussir une véritable analyse de ce terme dans son sens juridique, il faut procéder étape par étape. D’un point de vue étymologique, l’expression « droit de propriété » est la combinaison de deux mots : le « droit » et la « propriété ».

D’un coté, le mot « Droit » vient du mot latin « directus » qui signifie « ligne droite ou directe »[1]. Mais suivant le contexte de l’étude, son sens peut varier d’un contexte à un autre. Il peut ainsi se définir comme étant « la faculté de réaliser une action, de jouir de quelques chose, d’y prétendre ou de l’exiger »[2] ou comme « un prix à payer pour pouvoir utiliser ou réaliser quelque chose »[3]. Dans son sens juridique, le mot « Droit » se définit comme « l’ensemble des règles  générales imposées aux membres d’une communauté sociale et destiné à régir les rapports entre les individus tout en définissant des facultés et des obligations, des autorisations et des interdictions à leur encontre »[4].

De l’autre coté, le mot « Propriété » vient aussi d’un mot latin « Exproprias » qui  signifie « propriété, caractère propre, spécifique ». Dans la vie sociale quotidienne, le mot « propriété », quand il est utilisé au masculin, est habituellement utilisé pour caractériser l’appartenance d’un objet à une ou plusieurs personnes  qui sont des sujets de droit. A titre d’exemple, citons quelques définitions données par les dictionnaires comme « le droit de disposer et de jouir de ce qui vous appartient »[5] ou « ensemble des biens possédés par une personne ou un groupe de personnes »[6]. Dans un contexte plus juridique, il se définit comme « un ensemble de droits qui confèrent des prérogatives exclusives à une ou plusieurs personnes sur des territoires, des objets, des êtres vivants, des idées, des méthodes ou autres choses susceptibles d’une appropriation »[7] ou  « un ensemble de droits conférés par la loi à une ou plusieurs personnes physiques ou morales, des droits qui portent sur un bien matériel ou immatériel »[8]. En rassemblant les deux mots, nous obtenons un ensemble bien fondé et bien construit qui a évolué au fil des temps pour aboutir au droit de propriété tel que nous le conçevons aujourd’hui.

 

2°) Origine du droit de propriété : le droit romain

En effet, au sein des premières organisations sociales, ce droit de propriété n’était encore qu’un droit exercé de façon collective c’est-à-dire que toutes les choses susceptibles d’appropriation ont été des propriétés de la communauté toute entière généralement connue sous le nom de « Clan » ou de « Tribu ». Petit à petit, l’appropriation privative des biens meubles entraient dans le quotidien de la population, mais la raison de cette ouverture à l’appropriation privative était étroitement liée  aux caractéristiques de ces objets. En effet, les biens concernés par le droit de propriété privatif ont été les objets à utilisation personnelle comme  les vêtements et les bijoux. A cette époque, le droit de propriété privatif à l’endroit des terres et de tous les biens immeubles étaient encore impensables pour diverses raisons. Pour ne citer qu’une seule raison,  l’agriculture était à ce moment  la principale activité de la population mais aucun individu ne pouvait cultiver la même terre que pendant une durée communément déterminée par la collectivité car l’ensemble des collectivités de l’époque étaient toutes des nomades qui se déplaçaient de terre en terre pour rechercher de meilleures récoltes. Avec l’évolution des techniques agricoles et la multiplication en nombre des familles composant chaque collectivité, le droit de propriété a ensuite connu plusieurs progressions à commencer par la division des terres en des parcelles qui ont été partagées entre les familles et qui sont alors devenues des propriétés familiales mais non plus des propriétés de la tribu ou du clan. A cette époque, chaque famille pouvait de ce fait rester aussi longtemps qu’elle le voulait sur un lieu et y cultiver les mêmes parcelles.

Et vers le cinquième siècle avant Jésus Christ, lorsque les romains décidaient de codifier leur premier droit de propriété individuelle, le droit de propriété débutait une ère nouvelle. En effet, la loi des XII tables romains qui constitue le premier texte écrit de l’histoire du droit du monde entier consacrait déjà un droit de propriété individuel à l’endroit de chaque famille vivant sous son empire. Mais à cette époque, seul le chef de famille connu sous le nom de Pater familias était le seul à pouvoir détenir ce droit de propriété. Ce chef de famille exerçait le droit de propriété qui était conçu comme un droit absolu et individuel sur l’ensemble des biens appartenant à sa famille. Malheureusement, des crises sociales éclataient partout à cause de cet exercice absolu du droit de propriété par les paters familias du fait qu’ils ont été amené à utiliser ce droit de manière abusive au point de causer du tort à leurs entourages. Par conséquent, le gouvernement romain décidait d’instaurer une sanction à l’endroit de tout père de famille qui causait des troubles à leurs voisinages dans l’exercice de leurs droits de propriété. Il est alors à noter que les biens meubles avaient à l’époque peu de significations et peu de valeurs pour les gens qui  ne se souciaient que des biens immeubles et plus précisément des terres. En fait, c’était à cette époque là que le droit romain opérait une première classification du droit de propriété en deux catégories tel qu’un droit de propriété sur les meubles et un droit de propriété sur les immeubles. C’est pour cette raison qu’on peut affirmer actuellement que le droit romain constitue la source fondamentale pour tout droit de propriété moderne. Puis, vers le troisième siècle après Jésus Christ, l’empereur Justinien de Rome se rendait compte d’une utilité capitale dans la conservation de ces normes juridiques romaines qui ne cessent d’évoluer et il imposait alors aux juristes de l’époque une compilation de tous les textes juridiques romains ayant déjà existé en vue d’en faire un tout indissociable et complémentaire capable d’influencer l’univers juridique du monde entier. C’est ainsi que le droit romain subsistait pour servir de source d’inspiration pour tout système juridique contemporain.

En somme, le droit romain des propriétés était à ce moment dominé par la détention du titre de propriété par chaque pater familias qui transmet ce droit à son descendant et à chaque génération qui se suit. Mais la loi Romaine prévoyait déjà à l’époque un encadrement de l’exercice et de la manière dont ce droit se transmet d’une génération à une autre. On assiste ici au point de départ de l’évolution historique du droit de propriété en fonction du développement et de l’évolution de chaque société. A l’exemple de la société française et de la société anglaise, ces évolutions ont toujours été différentes et les bases juridiques se dispersaient depuis l’époque médiévale (1066 – 1485). La différence persistait encore au moment de la domination de l’Equity Law en Angleterre (1485 – 1832) et les deux droits ne se sont pas encore rapprochés  jusqu’à nos jours.

 

3°) La période médiévale et le droit de propriété (1066- 1485)

Entre le XIème et XIVème siècle, les rois d’Angleterre donnaient l’ordre aux juristes  de mettre en place des lois communes qui devaient être appliquées dans tout le Royaume. Le Common Law était né dans ce contexte et cette loi était encore à l’époque jurisprudentielle et orale. On parle ici de loi orale puisqu’il n’y avait pas encore de source écrit qui servait de base à l’application de la loi, les juges se contentent juste d’écouter et de faire passer oralement les jurisprudences en vue d’une application dans les autres juridictions. Et en ce qui concerne l’origine jurisprudentielle du Common Law, commençons par définir  ce qu’est une jurisprudence. Par définition, la jurisprudence est « l’ensemble des décisions de justice rendues par les cours et les tribunaux »[9]. Selon les spécialistes du droit international, il s’agit « des ensembles de décisions de justices antérieures qui permettront aux juges d’interpréter et de préciser le sens des textes de droit issus de la loi, des règles sociales et des coutumes locales dans le futur »[10].  Pour le système anglais de cette époque, c’était surtout « un ensemble de solution faisant autorité pour un problème de droit donné suite à une ou plusieurs décisions précédemment rendues par les juges »[11]. Le Common Law est ainsi d’origine essentiellement jurisprudentielle du fait de sa construction qui s’est faite sur la base des décisions rendues antérieurement par les tribunaux de chaque communauté et région du royaume d’Angleterre.  Pour juger une affaire, les tribunaux peuvent ainsi se fonder sur les solutions issues de la jurisprudence qui ont été d’ailleurs rassemblées dans le Common Law. Une fois mise en place, cette loi était appliquée dans les autres instances et était devenue obligatoire et formelle à travers tout les pays de l’Angleterre. Depuis, le Common Law avait peu à peu remplacé les coutumes et les règles sociales de l’époque dans tout le royaume. En une phrase, le Common Law était un ensemble de lois et donc un système juridique créé par les juges anglais à travers la  résolution d’un cas particulier de litige et qui devait servir la résolution des autres cas similaires dans le futur.

Mais en acquérant ce statut particulier quant à la recherche de la justice en Angleterre, l’application du Common Law constituait de plus en plus une  entrave à la protection des droits des particuliers. La priorité pour cette nouvelle législation d’origine jurisprudentielle était plutôt de régler toutes les  litiges suivant une même procédure commune et unique à travers tout le royaume sans se soucier des cas particuliers liés à chaque litige. Le Common Law ne se préoccupait plus de ce qui serait juste pour un cas de litige car il tendait à mettre en place une justice commune à travers tout le royaume d’Angleterre. Par conséquent, les juges de l’époque rencontraient des difficultés dans l’application du Common Law qui était conçu par la masse populaire comme une nouvelle loi rigide et injuste même si elle est plus formelle que les lois sociales et les règles coutumières antérieurement applicables. Pour corriger à cette imperfection et assouplir cette perception négative, le roi décidait alors de faire usage de son  pouvoir de justice. Ainsi, les plaideurs avaient obtenu un droit de s’adresser directement au roi lorsqu’ils n’étaient pas satisfaits des décisions rendues par la justice à son encontre lors d’une requête. Et le roi transmettait la requête à son chancelier qui était souvent un homme de l’ecclésiastique ; ce dernier  interprétait la loi selon sa réflexion  personnelle et rendait une nouvelle décision sur l’affaire qui lui était soumis. C’est de cette pratique que la notion d’ « Equity Law » était née dans le royaume d’Angleterre. En fait, cette nouvelle forme de justice était dénommée l’ « Equity Law » parce que le chancelier du roi rendait la décision, non plus en faveur de l’unicité de la procédure, mais en fonction du cas par cas et dans le but de rendre une justice équitable au profit de l’ensemble des sujets de droit. Dans son sens propre, l’expression « Equity Law » est synonyme d’équité et de justice, il se souciait principalement et priorise en effet le côté humain  du droit dans son application aux sujets de droit. Plus clairement, l’ « Equity Law » a été mis en place pour combler et rendre plus flexible le Common Law sans pourtant changer la teneur de la loi en matière de procédure. Et contrairement au Common Law, l’Equity Law était à l’époque un droit essentiellement écrit et inquisitoire. En effet, si à travers le Common Law, les juges se contentaient juste de jouer un rôle impartial vis-à-vis des parties au procès et d’appliquer la loi selon ses termes ; à travers l’Equity Law, le chancelier du roi faisait des études bien plus approfondies sur les droits et obligations réels de chaque partie dans la litige et fondent sa décision sur le cas particulier du litige tout en gardant dans sa réflexion la loi du Common Law comme une repère.

Contrairement à ce droit anglais, le droit français était encore un droit très disparate pendant l’époque médiévale. Il était encore dominé par la présence du droit romain et puis plus tard du droit canonique. Notons que par définition, le droit canonique est « un droit mis en place par l’Eglise Catholique de cette époque pour se substituer au droit barbare qui se fondait sur la vengeance »[12]. En effet, en instituant ce droit canonique, l’Eglise voulait remplacer les phénomènes de vengeances en des réparations financières des dommages subis par des victimes lors des litiges opposant des particuliers ou un particulier et une personne publique. Ce droit canonique était un droit  barbare qui faisait régner le droit de vengeance en France et qui arrivait à rivaliser le droit romain. L’influence de plus en plus marquée de ce droit canonique faisait que la plupart des sociétés françaises prenaient part à l’application de ce droit dans ces territoires, en vue d’une amélioration du droit. Pour plus de précision, il faut alors remarquer qu’à l’époque médiévale, le droit français uniforme pour l’ensemble du pays n’existait pas encore. Chaque région et circonscription administrative disposait par contre d’un droit régional ou sociétal, destiné à régir le fonctionnement et l’organisation de la vie commune à son intérieur. Ces droits ont été soit d’origine romaine, soit d’origine canonique. Jusqu’en 1485, le droit français n’était alors qu’une expression non organisée et il y avait plusieurs droits applicables et parfois opposés sur l’ensemble du territoire français.

En somme, pendant la période médiévale, alors que le droit anglais disposait déjà du Common Law et de l’Equity Law comme règle de base pour l’organisation commune de tout le royaume, le droit français n’était pas encore uniforme .L           ’expression « droit français » n’existait même pas encore. Le droit français n’était que des droits partiellement écrits mais majoritairement verbaux. Il se fondait soit sur le droit romain, soit sur le droit canonique. Il y avait encore une pluralité de droit qui diverge d’une région à une autre ou d’une communauté sociale à une autre, selon leurs traditions et leurs coutumes locales.

 

4°) La rivalité entre le Common Law et  l’Equity Law (1485-1832)

Depuis la période médiévale, le droit anglais disposait de deux juridictions distinctes et complémentaires : le Common Law et l’Equity Law. Mais force était de constater que le recours à ces deux juridictions ne fonctionnait pas sans conflit. Du fait que le Common Law était établi à partir des jurisprudences antérieures et devenait applicable à tous les  cas similaires, ce droit était reconnu comme le droit commun à tout le peuple du royaume de l’Angleterre. Il était ainsi difficile de faire la distinction entre le droit public et le droit privé car c’était les juges qui construisaient à la fois le droit et qui l’appliquaient en même temps à tous les sujets de droit du royaume sans faire la distinction entre les personnes de l’administration et les personnes des administrés.  C’est précisément pour cette raison que le roi d’Angleterre décidait de créer l’Equity Law. Il est un système destiné à corriger les lacunes du Common Law quand ce dernier sert de base pour le juge dans la prononciation des sentences, tout en négligeant les situations particulières des personnes privées, et en privilégiant par contre les procédures de règlement prévu par l’ensemble des jurisprudences antérieures. Depuis l’apparition de l’Equity Law, les deux systèmes ne fonctionnaient plus séparément malgré le fait que le Common Law était utilisé d’une manière plus indépendante par rapport à l’Equity Law qui jouait seulement  un rôle supplétif en vue de pallier  à  la rigidité procédurale du Common Law. En d’autres termes, l’Equity Law était une loi qui faisait appel à la morale et au bon sens du roi et de l’administration de son cours en vue de rétablir la justice et l’équité lors d’une affaire que le Common Law n’arrive pas à résoudre. Plus clairement, la juridiction du Common Law primait toujours à celle de l’Equity Law, qui, pour rappel, est composé de diverses règles éparpillées et utilisées pour remplir les lacunes et  les défauts du Common Law.

Pendant cette époque, le droit français prenait par contre une tournure différente à celui du droit anglais. Ce dernier était une propre investigation du roi et des juristes Anglais. A ce propos, la promulgation de la Déclaration Universelle des Droits de l’Homme et du Citoyen ou DDHC en 1789 marquait profondément l’évolution historique du droit de propriété en France. Notons à priori que cette Déclaration était une convention d’envergure internationale qui s’est inspirée du droit romain. En matière de droit de propriété individuel des biens meubles ou immeubles, cette déclaration dispose que : «  le droit de propriété est un droit   inviolable et sacré dont nul ne peut en être privé si ce n’est lorsque la nécessité publique, légalement constatée, l’exige de manière évidente, et sous la seule condition d’une juste et préalable indemnité »[13]. A ce titre, la Déclaration Universelle des Droits de l’Homme et des Citoyens octroyait un nouveau statut au droit de propriété, dans le sens d’accorder à son propriétaire une possibilité d’individualisation de son bien  et de lui accorder un droit imprescriptible et certain au même titre que le droit d’avoir une liberté individuelle et d’être protégé par la loi dans l’exercice de cette liberté. Les juristes de l’époque ont été même arrivés à la conclusion que l’exercice du droit de propriété individuel constitue une des formes de jouissance et d’exercice de la liberté individuelle[14]. Ces principes de l’imprescriptibilité et de l’inviolabilité du droit de propriétés énoncées par la Déclaration des Droits de l’Homme et du Citoyen de 1789 sont ensuite repris, confirmées et même développées par l’ensemble des systèmes juridiques contemporains tels que le Code Civil français.

Depuis, le droit de propriété se définit en France comme « le droit de jouir et de disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou les règlements »[15]. Le droit des biens Français utilise alors le terme « propriété » pour désigner l’appartenance naturelle  de tous les biens quelque soit leur nature (meubles ou immeubles) à un sujet de droit et de l’ensemble des prérogatives et pouvoirs que ce sujet détient à l’endroit de son bien. Pour ce droit français, le droit de propriété est un droit naturel qui permet au propriétaire d’un bien meuble ou immeuble de faire ce qu’il veut avec son objet. Autrement dit, contrairement aux règles issues du Common Law, cette distinction entre biens meubles et biens immeubles ne fait pas obstacle à l’exercice du droit de propriété en France. Dans l’application du Common Law, cette nature du bien constitue une notion très importante qui aide les juges dans la définition et la limitation de la portée et  de l’étendu du droit de propriété que le propriétaire anglais peut exercer sur son bien.

            Remarquons alors qu’avant 1832, le droit anglais autorise au propriétaire d’un bien meuble d’exercer sur son bien un droit personnel et au propriétaire d’un bien immeuble d’avoir un  droit réel sur son bien. En Angleterre, le droit de propriété personnel sur les meubles est nettement moins important et moins protégé par le Common Law que le droit de propriété réel exercé sur les immeubles. En fait, dans sa conception originale, le droit réel sur les immeubles est l’ensemble des droits que le propriétaire anglais  peut appliquer sur la chose et c’est ce droit qui se rallie à la conception française du droit de la propriété. C’était effectivement sur cette différence notoire entre la conception anglaise et celle des autres droits étrangers que la notion d’injustice avait pris place sur l’esprit des anglais et qui a conduit le roi du XIVème siècle à mettre en place la juridiction de l’Equity Law. C’est pour cela qu’il s’agissait pour la population anglaise d’un nouveau droit consistant à saisir le roi par une requête appelée « Pétition ». Et ceci, afin d’obtenir une réparation de la lésion à chaque fois qu’elle ne détenait  pas assez de droit et de faculté de saisir les juges du Common Law. A propos du système de l’Equity Law, le roi rendait son verdict à travers son chancelier[16] en interprétant la loi du Common Law, non pas selon sa prescription de base mais en fonction de ce qui serait juste à chaque citoyen selon sa situation particulière. En d’autres termes, à travers l’Equity Law, les citoyens Anglais ont été traités au cas par cas mais non pas au regard de la loi qui peut être parfois injuste face à des cas particuliers.

Appliqué au droit de propriété, l’Equity Law signifiait que le roi usait de son pouvoir souverain pour remettre en place le droit d’une personne lésée par le système du Common Law dans son droit de propriété. Mais cette justice particulière sera prononcée au cas par cas selon l’examen de la situation personnelle et particulière du plaignant. La situation y était alors la suivante : le droit de propriété détenu par un anglais sur une chose peut différer d’un propriétaire à un  autre selon la situation juridique du bien, selon la teneur du contrat de transfert de propriété  selon l’étendu du droit conféré par ce contrat. Cette situation nous renvoie alors à l’observation d’une autre différence entre le droit anglais et le droit français au sein duquel  l’obtention du titre de propriété a pour effet de donner au propriétaire une totale liberté dans l’usage et la manipulation de son bien quelque soit sa nature.  Un propriétaire Français peut ainsi utiliser son bien à sa guise : modifier sa forme ou son statut, le détruire, le vendre ou bien le remettre à un autre sujet de droit.

 

5°) L’évolution du droit de propriété en France et en Angleterre (1832-2015)

Le Common Law et l’Equity Law fonctionnaient côte à côte dans le droit anglais jusqu’en 1832. Autrement, le droit anglais fût marqué par la dissolution de la Cour de la Chancellerie et donc de  l’ancienne juridiction de Common Law. A la place, il y avait l’instauration de Cour Suprême de la Justice. Au sein de cette juridiction, les règles du Common Law et de l’Equity Law étaient appliquées en même temps par toutes les instances y afférentes. A cet effet, pour un seul litige, le plaideur peut demander l’application de l’une ou de l’autre loi devant une même juridiction. Mais après quelques réformes légales et quelques réorganisations, le Common Law était devenu le droit commun en Angleterre mais l’ensemble des procédures ont été révisées conformément à l’Equity Law afin qu’elles soient plus faciles à utiliser et accessibles à tous les citoyens. En d’autre terme, une réorganisation du système juridique anglais s’opérait à travers ce qu’on appelle le « REFORM BILL » afin de mettre en place un seul et unique système applicable à l’ensemble du peuple et qui conservait à la fois les bienfaits du Common Law et de l’Equity Law dans le règlement de tous les litiges entre les sujets de droit. Il s’agit du point de départ qui permettait aux juristes anglais de s’avancer vers la modernisation du droit de propriété en Angleterre.

En matière de propriété immobilière, l’année 1922 était marquée par la sortie de la loi sur la propriété immobilière qui apportait un grand changement dans l’application du droit de propriété en Angleterre.  Il s’agit du fameux «  Law of Property Acte de 1922 » qui apportait une réforme dans la modalité d’application du droit des biens et de la propriété foncière dans ce pays. Mais peu de temps après, une autre  nouvelle réforme a encore été effectué par les juristes (en 1925) afin de mettre en place de nouvelles dispositions quant aux modes de détentions des propriétés immobilières en Angleterre. L’instauration de la publicité foncière voyait le jour pour ce système au XIXème  siècle en vue de faciliter les processus et les modalités de transfert des biens. L’inscription des charges et l’enregistrement des titres étaient  désormais régis par deux lois distinctes dont  la loi sur les charges foncières ou « The land charge Acte » et la loi sur l’enregistrement immobilier « The land registration Act ». L’enregistrement du bien immeuble devenait alors indispensable aux yeux de la loi anglaise pour permettre l’opposabilité du droit du propriétaire aux tiers. Les dispositions du Common Law et de l’Equity Law étaient alors englobées dans ce nouveau droit. L’impossibilité pour le propriétaire d’accomplir l’une ou l’autre des formalités de publicité  foncière peut causer une déformation ou une restriction de son droit de propriété ou plus précisément une impossibilité pour lui de jouir pleinement de son droit de propriété. Il existe cependant, en droit anglais, du fait de l’existence de l’Equity Law, des droits de propriétés qui sont opposables aux tiers sans besoin d’enregistrement et qui s’imposent donc de plein droit à tous et des droits qui ne peuvent jamais être inscrits par les propriétaires du fait des lacunes du Common Law. Le droit français ne dispose pas par contre d’une telle disposition et exige toujours des mêmes exigences en matière de formalités de publicité foncière pour que le titre de propriété ait une force exécutoire et pour que le droit de propriété acquiert  le statut de droit absolu, perpétuel et imprescriptible. En somme, contrairement au droit anglais, le droit français ne dispose qu’un seul et unique système de publicité foncière qui s’applique de plein droit à tout titulaire de droit de propriété sans qu’aucune exception ni distinction ne puisse être faite.

Ensuite, après les formalités de publicité et d’enregistrement viennent le moment pour le propriétaire d’entrer en possession de son bien. Pour le droit français, tout comme plusieurs autres systèmes juridiques  modernes, le droit de propriété accorde à son titulaire un droit de  recueillir les fruits et les produits de la chose en plus de pouvoir l’utiliser d’une manière libre et autonome. A cet effet, le Code Civil Français dispose que « la propriété d’une chose qu’elle soit mobilière ou immobilière, donne droit sur tout ce qu’elle produit, et sur ce qui s’y unit accessoirement soit naturellement, soit artificiellement. Ce droit s’appelle le droit d’accession »[17]. Mais il est à noter que ce droit d’accession concerne surtout et pose problème en matière de bien immobilier. Le droit définit les fruits d’un bien immobilier comme toutes les choses que le bien produit d’une manière régulière et répétitive sans pour autant modifier la matière ou le contenu du bien principal. En ces termes, le Code Civil Français dispose que « les fruits désignent ceux qui sont régulièrement fourni par la chose et qui se renouvellent régulièrement sans altérer la substance de la chose »[18].  Les produits du bien sont par contre tout ce qui est acquis par le propriétaire de la part du bien mais sans aucune périodicité, le produit d’un bien provient aussi d’une quelconque modification du bien ou par « altération du bien » selon la précision du Code Civil. Notons ensuite que le droit du bien anglais ne dispose pas d’équivalent de ce droit d’accession puisque le système de détention y demeure règlementé par le système des Tenures et des  States.

D’un coté, la tenure est une forme d’acquisition de terre par les citoyens de la part du roi et de manière directe. En fait, le détenteur du bien peut le détenir sous l’autorisation du roi en contre partie d’un service rendu aux rois ou au pays.  Il existe deux sortes de tenures : les tenures libres et les tenures serviles. Les tenures libres peuvent être spirituelles ou temporelles. Les tenures spirituelles sont acquises de la part de l’église tandis que les tenures temporelles sont les tenures acquises de la part de la chevalerie ou sous forme de rente en récompense à un service agricole  rendu par son titulaire. La tenure est par contre servile lorsqu’ elle est attribuée au paysan qui travaille pour le compte du seigneur. Ainsi, tous les tenanciers ne sont pas propriétaires et la tenure  ne peut pas être transmise sous forme d’héritage car un seul bien peut faire l’objet de plusieurs tenures en même temps. De l’autre coté, l’Etat peut se définir comme le droit que détient un possesseur sur un fonds déterminé. Il existe trois sortes d’Estate dont le droit de possession du bien à vie (the estate of life), le droit de possession seulement pour la lignée (the estate in fee tail), et le droit de possession perpétuel du bien qui est un droit transmissible tant que le tenancier  a des héritiers. Selon ces classifications, l’Estate peut être un simple contrat de bail à durée déterminée ou à durée indéterminée. Notons que comme les tenures, un fonds en Estate peut aussi avoir plusieurs tenanciers simultanément et  chaque copropriété garde son plein droit de propriété pour sa part exclusive dans l’ensemble du fonds. De nos jours, le système du « trust » est le concept moderne de l’Estate. Dans sa conception moderne, le mécanisme du trust englobe l’ensemble des transferts d’un bien immeuble d’une personne à une autre personne appelée le « trustee » à l’intérieur du système anglais.  Au début, le trust était créé comme une entité nommée « use » pour alléger les impôts féodaux que les tenanciers  devaient s’acquitter, mais aussi pour faciliter les  modalités de transferts  du bien aux  héritiers successifs. Plus clairement, le trust est un système de répartition des propriétés terriennes dans la législation anglaise. En principe, le trust est irrévocable ou définitif mais il existe certaines exceptions. Ainsi, le trustee détient de nos jours le pouvoir absolu accordé au propriétaire sur le bien contenu dans le trust, il n’agit plus en tant que simple administrateur mais en tant que propriétaire du bien.

 

6°) Problématique et Plan du devoir

Il faudra alors noter que le système anglais manque encore de fondement par rapport  au droit français quant à la protection de celui qui entre en possession d’un bien immobilier.  A travers la présente introduction qui a été initiée par un bref aperçu des évolutions conceptuelles et historiques du droit de propriété depuis le temps des romains jusqu’aux systèmes juridiques modernes, une présentation de la problématique de l’étude ainsi qu’une exposition des grandes lignes de notre étude seront aussi mises en exergue, le but étant d’apporter la preuve de l’existence d’un plan logique et bien concis dans la recherche et la présentation des différences et des similitudes entre l’exercice du droit de propriété dans les deux systèmes à comparer. Autrement dit, cette étude tend alors à identifier chaque point stratégique et chaque pratique de dissemblance et/ou d’analogie entre les législations françaises et anglaises en matière de droit de propriété. Etant donné que ces deux systèmes ont pour même source fondamentale le droit romain de la propriété, les juristes contemporaines expliquent les différences de conception de ce droit dans les deux systèmes par les faits sociologiques, économiques et politiques qui divergent dans les deux pays. En effet, chaque niveau de différence est à l’origine d’une réforme de la législation tant en France qu’en Angleterre. Cette étude participera ainsi à analyser et à rapporter les résultats de l’analyse d’une possibilité d’amélioration des deux systèmes via une ouverture d’un système sur l’autre et d’une conception de complémentarité entre les deux droits.

Il est ainsi évident que la méthodologie que nous allons adopter le long du présent document est celle d’une méthodologie comparative qui consiste à mettre systématiquement en parallèle les deux droits à chaque sous-partie de l’étude. Le fait est que seul un système de comparaison permettra d’obtenir les résultats escomptés puisqu’il rendra évident les différences entre les deux systèmes à chaque niveau. Malgré ce constat, nous tenons à anticiper sur le fait que le droit français et le droit anglais sont deux systèmes totalement différents et en plus de rapporter les réalités de cette comparaison de deux droits étrangers à savoir le droit anglais et le droit français de la propriété. Le présent document fournira aussi un outil nécessaire à tout juriste international qui voudra opérer une modernisation du droit de propriété européen en utilisant l’influence du droit français sur le droit anglais de la propriété et vice-versa. C’est précisément au profit de ce deuxième objectif que la question centrale qui soutiendra le présent document a été reformulée de la manière suivante : « Dans quelle mesure le système français du droit immobilier peut-il servir de base pour une amélioration de l’acquisition immobilière en Angleterre ? ». Il faut aussi signaler que pour servir de base à cette comparaison qui ne sera guère facile, le présent travail de recherche prendra le soin de bien choisir la bibliographie.  Le droit anglais de la propriété avec toutes ces particularités et ses terminologies spécifiques constitue incontestablement un terrain glissant par lequel tout comparatiste contemporain prendra soin d’analyser avec un maximum de précaution et de prudence alors que le droit français de la propriété est le droit le mieux exposé et le plus clair au sein duquel tout juriste se sentira à l’aise et en sécurité. Certes, le droit anglais de la propriété dispose de quelques lacunes qui auront besoin d’une amélioration ou même d’une réforme mais c’est à travers son analyse que l’on se rend compte d’une possibilité d’amélioration de ce droit à travers l’exploitation du droit français de la propriété. D’où notre questionnement central cité ci-dessus.

Formellement, de nombreux chercheurs et comparatistes ont déjà pris l’initiative de faire des recherches sous cet angle afin de proposer une meilleure législation européenne en matière de droit de propriété mais aussi en vue de protéger au mieux le droit des propriétaires européens mais tous les résultats sont encore plus philosophiques que juridiques. La preuve est ainsi apportée de la difficulté d’une telle exercice de comparaison quand bien même notre insistance à s’y aventurer avec le seul objectif de traiter de la notion de protection du droit de la propriété en droit français par rapport au droit anglais  et d’y faire apparaître une possibilité d’interdépendance et de complémentarité de ces deux droits pour une meilleure législation européenne. En fait, la question de droit de propriété se situe actuellement au cœur des débats juridiques et sociales tant en France qu’en Angleterre et c’est précisément cette importance qui présente de la protection de ce droit dans les deux pays et cela nous a poussé à choisir ces deux systèmes et ce thème précis. Pour atteindre notre objectif, il serait indispensable de passer par deux grandes parties à savoir des divergences et convergences dans le régime du droit de propriété franco-anglais (Partie I) et des spécificités moins marquées de la pratique notariale en matière d’acquisition immobilière dans les deux systèmes comparés (Partie II).

La première phase de travail consiste ainsi à mettre en exergue tous les aspects de la différence entre le droit français de la propriété et le droit anglais de la propriété. Cette étude s’appuie à priori sur une mise en perspective des  divergences avérées dans la définition même du droit de propriété (A) et des  convergences bienvenues dans le processus d’acquisition immobilière (B).

Ensuite, la deuxième partie du travail parlera en long et en large d’une comparaison  entre la pratique notariale en matière d’acquisition immobilière dans les deux systèmes à comparer. A travers cette deuxième partie, nous allons présenter dans une première sous-partie  des paradoxes de façade dans le rôle du notaire et de son homologue (le solicitor)  (A) avant de rendre compte d’une nécessaire ouverture des deux droits l’un sur l’autre  pour une meilleure protection de l’acte d’achat immobilier qui s’opère dans les deux pays (B)

 

PARTIE 1 : DES DIVERGENCES ET CONVERGENCES DANS LE REGIME DU DROIT DE PROPRIETE.          

A priori, il est important de souligner que le Code Civil Français en général est créé à partir du concept de la liberté et de l’égalité : deux notions qui étaient toujours tenues jusqu’à’ à ce jour malgré les changements de contenu effectués au sein de ce Code.  Ainsi, à la suite de la liberté économique du XXème siècle, la propriété est devenue un outil économique au service de la liberté et qui se rattache indubitablement au concept de la responsabilité des citoyens. Ainsi, dans le code civil français, « la propriété détermine l’individu auquel le code s’intéresse »[19] c’est à dire que « la propriété devient  un droit exclusif, individualiste et  perpétuel qui implique que le propriétaire ne doit  rien à la collectivité »[20]. Et c’est à partir de cette définition que se démarque le droit immobilier français de celui du droit  anglais qui se définit  par contre à travers  deux doctrines fondamentales à savoir le « Freehold  Estate »  ou  le droit de propriété à caractère perpétuel ou indéterminé et  le « Leasehold Estate »  ou le droit immobilier à caractère temporaire.

 

1. DES DIVERGENCES AVEREES DANS LA DEFINITION MEME DU DROIT DE PROPRIETE.

Le droit français est un droit codifié. A l’origine, en réponse à l’adage et pour des soucis pratiques, les  juges français prenaient la peine  de rassembler au sein d’un document spécial dénommé « le Code Civil », les règles de droit appliqué sur l’ensemble du territoire, afin que tout le monde puisse y avoir accès. Et la loi ainsi codifié était  à la fois plus commune,  plus en sécurité et surtout plus claire pour les sujets de droit. A la différence du droit anglais  qui est d’origine jurisprudentiel et particulièrement oral, le droit français est codifié et écrit dès son apparition.  Par conséquent, la majorité des droits en France est bien plus protégée et plus connue  que le  droit anglais, si on ne prend que l’exemple du droit de propriété.  En effet, si on parle de droit de propriété, le droit français et le droit anglais définissent différemment ces deux droits. C’est pour cela que la mise en exergue de ces différences de définition du droit de propriété constitue la raison d’être de cette première sous-partie de la présente partie du document.

 

1. Des dissemblances marquées dans les modes de détention de la propriété immobilière en droit franco-anglais.

Comme indiqué dans le titre de notre présente sous-partie, quelques dissemblances marquent l’écart entre le droit français et le droit anglais en matière de modalités de détention de la propriété immobilière. Ces dissemblances se présentent aussi bien au sein des différents modes de détention de la propriété immobilière en France et en Angleterre (1) qu’au sein des limites à l’exercice du droit de propriété  au sein de ces deux législations (2).

 

1. Les différents modes de détention de la propriété immobilière en France et en Angleterre

En France, le droit de propriété est d’une envergure internationale du fait qu’ il est tiré de l’article 1 de la  Déclaration des Droits de l’Homme et des Citoyens  de 1948  qui dispose que  «  toute personne physique ou morale a droit au respect de ses biens. Nul ne peut-être privé de sa propriété que pour cause d’utilité publique et dans les conditions prévues par la loi et les principes généraux du droit international ». Par contre, la législation anglaise en la matière semble être très disparate à plusieurs niveaux. Dans le régime de droit français,  une seule doctrine basée sur les principes fondamentaux d’usus, de fructus et d’abusus  régit ce droit de propriété. En l’espèce, l’usus  se résume au droit du propriétaire  d’utiliser et de faire valoir sa propriété.  Le fructus est son  droit de jouir des fruits et des intérêts tirés de son bien. Et l’abusus consiste en un  droit de ce propriétaire de disposer de son bien en la cédant à une tierce personne, en la louant ou en transmettant son droit à travers un acte de donation.  En France, le droit de propriété est un droit absolu et exclusif et  le détenteur du droit disposerait toujours de son bien en qualité de maître absolu.

A coté de ce droit de propriété bien organisé, le droit de propriété anglais est plus complexe, elle est régit par deux doctrines qui eux-mêmes se présentent sous plusieurs formes. En fait, un propriétaire anglais peut détenir son bien, soit selon le concept de la  « Freehold Estate », soit à travers la notion de « Leasehold Estate ». Un propriétaire en Freehold Estate dispose alors d’un droit de propriété absolu, perpétuel et exclusif qui peut nettement se comparer au droit de propriété français ; alors qu’un détenteur d’un droit de propriété en Leasehold Estate ne dispose que d’un droit limité dans le temps c’est-à-dire d’un droit ponctuel et temporaire  qui s’apparente plutôt à un droit au bail en droit français.

Le droit Français se démarque alors du droit anglais par son caractère exclusif même si  dans la pratique immobilière, ce droit peut-être « démembré » ou « divisé » entre deux ou plusieurs personnes à travers ce qu’on appelle le droit du nu-propriétaire et le droit de l’usufruitier. Ainsi, il se peut qu’une personne ne dispose que d’une partie des droits inclus dans ce droit de propriété.

Pour le droit anglais, ce système de démembrement du droit de propriété n’existe pas. Par contre, comme nous venons de mentionner plus haut, la propriété d’un bien immobilier peut le détenir en Freehold Estate c’est-à-dire en exclusivité et jusqu’à la fin des temps ou en Leasehold Estate lorsqu’il ne pourra l’exercer que pour une période déterminée. Cette propriété anglaise en Leasehold Estate peut être d’une durée déterminée qui varie entre une dizaine et voire même une centaine d’année. En droit français, il existe aussi un système de «  copropriété » où plusieurs personnes peuvent détenir simultanément un droit de propriété sur un même bien. Ce système n’existe pas dans le droit immobilier anglais. Cependant ; pour améliorer le système de droit anglais, les juristes du Common Law ont quand même tardivement mis en place, à travers  la Leasehold Reform Act  qui a été promulgué en 2002, le système du Commonhold qui s’apparente au droit de copropriété français ; mais n’est pas encore jusqu’à nos jours très applicables dans la pratique anglaise. En une seule phrase, on peut dire que dans la pratique, les modes de détentions de la propriété immobilière en droit français s’avèrent beaucoup plus simple que celui du droit anglais.

Dans le droit français, le système de démembrement du bien immobilier consiste à partager le droit selon les bases citées ci-dessus. En effet, l’usufruitier dispose  des deux droits à savoir l’usus et le fructus. De ce fait ; il a le droit d’ « utiliser le bien pour son propre usage ou le donner en location et percevoir le loyer »,[21] tandis que  le nu-propriétaire du bien dispose du droit d’abusus c’est-à-dire du droit  de disposer de la propriété. Notons que dans l’exercice de leurs droits, aussi bien l’usufruitier que le nu-propriétaire sont tenus d’une obligation légale de respecter et de ne pas passer outre le droit de l’autre. Aussi ; dans le cas où  l’usufruitier décède, le bien en démembrement revient intégralement au nu propriétaire, qui disposera à partir de ce moment du plein droit sur le bien immobilier. Ainsi, il peut le céder, le mettre en location ou résider dans la propriété sans qu’une autre personne puisse l’interdire. Et c’est à partir de ce moment là, que le propriétaire en nue-propriété devienne le propriétaire exclusif du bien. Il est à noter qu’on ne peut parler du démembrement du droit de propriété en droit français que si lorsque les trois composantes fondamentales du droit de propriété à savoir l’Usus, le Fructus et l’Abusus seront exercées simultanément par différents sujets de droit.

Or, si le droit de propriété français est très règlementé de manière à simplifier l’exercice du droit par les sujets de droit, le droit anglais était beaucoup plus complexe. En l’espèce, le Freehold Estate et le Leasehold Estate possèdent encore plusieurs subdivisions internes. Actuellement ; le  mode de détention la plus fréquente en Angleterre est « le Freehold simple », qui se définit comme un droit absolu et entier, exercé par un sujet de droit anglais sur son bien immobilier, même si les modalités d’exercice de ce droit peuvent varier d’un propriétaire à un autre, selon le contenu du contrat  que lui a conféré le droit. En effet, « il est possible pour le cessionnaire de limiter le droit du bénéficiaire en lui imposant des restrictions et des obligations ».[22] Autrement dit, celui qui cède la propriété a le droit d’émettre des réserves pour que celui qui le reçoit, ne jouisse pas d’un pouvoir exclusif et absolu sur la propriété immobilière.  Il faudra alors noter que le bien immobilier détenu par le propriétaire anglais suivant les règles du « Freehold Simple » acquiert le nom de « Fief Simple ». Il existe deux sortes de Fief Simple à savoir le « Fief Simple Absolu » et le « Fief Simple Résoluble ».

Le Fief simple absolu ou « The Fee Simple and Absolute » en droit anglais est le droit absolu, exclusif et immédiat ; qui permet au propriétaire d’un bien immobilier de régner sur l’objet du droit en tant que maître absolu. A ce titre, ce droit est perpétuel et exclusif, et est aussi  systématiquement transmissible aux descendants de son détenteur. Au cas où le titulaire du droit n’a pas d’héritier, le bien revienne de droit à l’État anglais. En comparaison au droit français, c’est l’effectivité de l’exercice des trois bases du droit immobilier français dont l’Usus, le Fructus et l’Abusus qui diffère ce droit en Freehold Simple du droit français de la propriété immobilière. Mais comme celui du droit français,  l’exercice du droit immobilier anglais par le Freehold Simple se définit par le droit pour le propriétaire de jouir de tous ceux qui sont liés à son bien,  c’est- à -dire à tous ceux qui se trouvent au-dessus, à la surface et en dessous de son propriété. Lorsque l’un de ces différents éléments manque dans l’exercice de  droit par le propriété, les anglais parlent alors de « Fief modifié ». Remarquons alors que le point commun entre le Fief simple en droit anglais et le droit de propriété absolu français réside dans le fait que le détenteur du droit  doit exercer son droit selon les exigences de la loi en vigueur, si l’on ne cite par exemple que l’exigence d’un exercice de droit dans le respect de la loi , et ceci, sur le trouble excessif de voisinage.

Parlons ensuite du « Fief résoluble » en droit anglais.  En fait, dès que  le droit de propriété du propriétaire lui revient suite à un « événement déterminé »[23] tel que le décès d’une personne, son droit est dit un droit sur un « Fief Résoluble ».  Mais il existe aussi en droit anglais le concept de « Conditionnal Fee » ou « Fief sous Condition ». Par définition, c’est un Fief Simple mais son obtention est soumise à une ou plusieurs conditions préalablement posée(s) par le cessionnaire. Ainsi, le Fief est attribué au bénéficiaire dès que ce dernier réunit la ou les conditions requises (s) ; c’est «  le droit d’entrée (right entry) »[24]. Pour cette condition, ce bénéficiaire exercera son droit suivant les règles du  « Fief Simple ». Force nous est alors de constater, que le Fief Résoluble se différencie du Fief Sous Condition,  par le fait que le Fief résoluble s’éteint automatiquement à partir du moment où l’événement attendu n’a pas lieu alors que le Fief sous condition ne s’éteint que si lorsque le bénéficiaire exerce son droit à travers  la prise de possession du bien. Il est également à noter que le bénéficiaire du Fief  sous condition peut exercer pleinement son droit et peut même aller jusqu’à céder sa propriété à une tierce personne. Dans certains cas, certaines conditions encadrant l’exercice de ce droit introduisent un tiers bénéficiaire. Et le droit en Fief sous Condition du droit anglais devient alors un équivalent du droit de préemption en droit français. Ce dernier  interdit la cession du bien du détenteur de droit  à des personnes déterminées dans les clauses du contrat.

Il est à noter qu’il existe encore d’autres formes de Fief  en droit anglais.  Malgré le fait qu’ils ne sont pas très courants dans l’actualité, nous allons les mentionner. Il s’agit du Fief taillé qui concerne exclusivement l’héritage des biens fonciers. En l’espèce,  tous les biens immobiliers du cessionnaire vont être automatiquement transférer à ses héritiers sans distinction que ce soit par transmission légale ou par  disposition testamentaire. L’objectif de la mise en place d’un tel Fief étant : de garder les biens intacts dans la lignée familiale, de pouvoir le transmettre de génération en génération, et aussi, de priver les enfants illégitimes du droit de succession. Contrairement à ce droit anglais, «  le droit positif des successions en France ne prévoit aucune différence entre les enfants légitimes (issus du mariage) et les enfants nés hors mariage, qu’ils soient naturels ou adultérins »[25] en matière de  droit à la succession. Il est alors à noter que le droit en Fief taillé disparaît et ne prend plus aucun effet à la mort de son détenteur lorsque ce dernier n’a pas d’héritier. Ce droit revient alors à son propriétaire originale c’est-à-dire à celui qui l’a donné au propriétaire décédé. Mais tant que ce dernier est encore en vie,  il a le droit de disposer de son droit sur sa propriété en le cédant ou en le donnant à ses enfants illégitimes , par le mécanisme de la donation sans considération de celui qui a transmis le droit.

A la différence du droit anglais, qui est déjà règlementé selon la mode de détention du droit de propriété par son propriétaire, le droit français en matière de transmission du droit de propriété par la succession exige le passage par deux étapes à savoir : la déclaration de succession et  l’acceptation de la succession ( qui requièrent obligatoirement le recours à un notaire).  De nos jours, l’application du droit en Fief taillé commence à tomber en désuète en Angleterre et est remplacée d’une manière progressive par le Trust, une nouvelle modalité de détention d’une propriété immobilière en droit Anglais.

Ce système de Trust est d’ailleurs règlementé par « The Trusts of Land and Appointment of trustees Act »,  un document qui a vu le jour en 1996 et qui retient majoritairement les dispositions  traditionnelles sur la dévolution du Fief taillé.  Le droit en viager constitue également une autre forme de  détention de Fief qui se trouve en voie de disparition dans la législation anglaise, pour se transformer en un système de Trust. En somme, le droit de propriété en viager est un droit réel à vie, exercé par un propriétaire sur son bien immobilier et est aussi, un droit qui prend fin à la mort de son détenteur. A son décès, ce droit revient à l’acheteur du bien qui a déjà payé une rente au propriétaire décédé jusqu’à son décès. Le droit de tous les héritiers du propriétaire se trouve ainsi éteint par ce droit de l’acheteur. Ce droit existe tant dans le système anglais que le dans le système français. En détenant ce droit, le vendeur qui utilise le droit dispose du droit d’utiliser ou d’occuper le bien à son convenance et  d’en percevoir le fruit de  l’exploitation du bien. Il n’a par contre pas le droit de le céder ou de le transférer à quelqu’un d’autre par voie de donation. En d’autres termes, dans un contrat de vente en viager, le vendeur agit comme un usufruitier du bien tout au long de sa vie et l’acheteur détient par contre le droit d’abusus et agit comme le nu-propriétaire du bien.

De tout ce qui précède, nous avons pu constater que le droit anglais de la détention mobilière est plus compliqué que le droit français. Les modes de détention du bien immobilier sont déjà nombreux et très variables alors que nous n’avons encore pas fini de les énumérer.  En effet, il nous reste maintenant  la deuxième catégorie de mode de détention de la propriété immobilière en droit anglais.

Cette deuxième catégorie concerne  le Leasehold Estate en droit anglais qui est à peu près l’équivalent du bail emphytéotique en droit français. C’est un droit moins important que le Freehold Estate et qui est caractérisé par sa durée. Il s’agit donc d’un droit absolu mais ponctuel, qu’un propriétaire peut exercer sur un bien immobilier. En droit anglais, il existe deux sortes de Leasehold Estate : le Leasehold Estate à durée fixe ou le Leasehold Estate périodique. Le premier est un droit exercé par son propriétaire pendant une durée fixe déterminée à l’avance tandis que le second est un droit exercé par son propriétaire pendant une période déterminée à l’avance.  Mais, ni le premier Leasehold Estate, ni le second, ne possèdent pas des convergences avec le système du bail emphytéotique du droit français. En fait, le bail emphytéotique français présente trois caractéristiques essentielles dans sa conclusion : la fixation de sa durée à l’avance, l’exercice du droit de propriété exclusif par une personne et l’existence d’une rente à payer qui peut se présenter sous forme de loyer ou non. En effet, dans le bail  emphytéotique du droit français,  la durée maximale de l’exercice du droit par le bailleur doit être mentionnée de manière précise, au moment de la conclusion du contrat. Et même si le bénéficiaire n’exerce son droit que de manière périodique comme par exemple pendant la période des vacances scolaires (cas dans l’arrêt Cottage Holiday Associates contre Excise Commissioners,  1983), le droit reste toujours absolu  tant que la durée du bail mentionnée dans le contrat court encore et que les conditions initialement posées dans le contrat sont respectées par les parties en cause. C’est aussi le cas du Leasehold Estate à durée fixe ou à durée périodique en droit anglais : le droit reste absolu au profit du propriétaire tant que la durée ou la période prévue par le contrat de transfert de propriété n’est pas encore expirée.

Pour terminer avec les modes de détention de la propriété immobilière en droit franco-anglais, citons encore quelques types de Leasehold  Estate qui se rencontrent encore rarement dans le système anglais du droit de propriété. On peut alors citer le Leasehold fixe et le Leasehold précaire.

Le « Leasehold fixe » se caractérise par sa durée précisée et convenue  à l’avance par les deux parties et ne prend fin qu’à l’échéance inscrit dans le contrat, sous réserve des clauses prévoyant la rupture du contrat ou résiliation, dû à la violation par l’une des parties des clauses du contrat.

Le « Leasehold  précaire » est par contre une mode de détention de la propriété immobilière en Anglais qui lie les parties par une relation plutôt intime et dont l’une et l’autre partie conservent le droit de résilier le contrat selon leur convenance.

Ces systèmes ne se rencontrent pourtant pas en droit français mais peuvent être rapprochés facilement du droit au bail et notamment au bail emphytéotique à quelques différences près.

 

2. Les limites à l’exercice de droit de propriété immobilière en droit franco-anglais

Le droit de propriété français se différencie du droit anglais du fait de  son caractère absolu et exclusif. Pourtant, il comporte certaines restrictions à l’endroit de son application pratique.

En fait, à l’intérieur de ce droit français, il est unanimement admis que  « les juges sont les gardiens naturels de la propriété privée ». Cependant, le Conseil Constitutionnel dispose d’un pouvoir de limiter ou d’émettre des réserves quant à l’exercice de ce droit par les sujets de droit. Autrement dit, même si le propriétaire devra exercer un droit absolu sur son bien immobilier, il est toujours tenu d’une obligation légale d’observer les règles sociales, de prendre garde et de ne pas faire des usages  prohibés par la loi et les bonne mœurs dans l’exercice de ce droit. Cette notion de limitation en matière d’exercice du droit de propriété constitue le point commun du droit français et du droit anglais. Le droit immobilier franco-anglais présente donc certaines restrictions et des obligations que son propriétaire est obligé de respecter. Ces  limites ou restrictions se présentent sous différentes formes que nous allons présenter un à un le long de la présente sous-partie.

Malgré la spécificité du droit français résidant dans le fait de la reconnaissance du droit de propriété comme étant un droit exclusif et absolu, ce droit rejoigne en quelques sortes le droit anglais lorsque les juges y associent des limitations dans leurs exercices. Le plus courant de ces limitations concernent le droit de l’expropriation pour cause d’utilité publique. En l’espèce, il s’agit d’ « une procédure permettant aux autorités de l’Etat d’obtenir la cession forcée d’un bien immobilier appartenant à une personne privée, en vue de la réalisation d’un objectif « d’utilité publique » et moyennant le paiement d’une indemnité « juste et préalable»[26]. Parmi ces objectifs d’intérêt général, la puissance publique peut disposer d’un large choix quant à l’expropriation.

En effet, selon la jurisprudence français et spécialement le Conseil d’Etat, le droit d’expropriation peut intervenir quant un projet de l’Etat touchera un nombre important de sujet de droit pour se comparer au droit de propriété privée qui se trouve restreint. En ses termes, ce Conseil d’Etat a déclaré que : « pour que le projet soit d’utilité publique, il faut que l’atteinte à la propriété privée, que le coût financier, que les inconvénients d’ordre social ou l’atteinte à d’autres intérêts publics n’entraînent  pas que l’opération « ne soient pas excessifs au vu de l’intérêt qu’elle présente » »[27].

Ainsi, l’expropriation a été accordée en France par ce Conseil d’Etat dès lors que l’utilité publique évoquée concerne la sécurité publique, l’hygiène de la masse populaire, la construction pour le bien de tous ou bien une expropriation en vue d’une meilleure protection de l’environnement. Notons alors que dans le dossier de délivrance du permis de construire dans ce pays, le droit d’expropriation doit être clairement inscrit en guise de mise en connaissance de cause de tout  titulaire d’un tel permis.

Mis à part ce droit à l’expropriation, le droit français dispose aussi d’une autre limite de l’exercice du droit de propriété. Ce dernier impose à tous les propriétaires de laisser suffisamment de servitude en vue de respecter le droit d’urbanisme et le droit des autres propriétaires des propriétés contigus. En la matière, il s’agit d’un  droit prévu par le Code Civil Français lui-même, en  son article 637, et qui signifie une charge imposée sur une ou plusieurs propriétés privées ou publiques pour l’usage ou l’utilité d’une autre personne. En l’espèce, ce droit peut être d’origine légale c’est-à-dire que c’est la loi elle-même qui impose à une personne de laisser une partie de sa propriété, pour laisser aux autres de passer ou de faire passer certains objets par le sol pour des besoins particuliers des propriétés voisins ou pour des besoins d’intérêt général, suivant le plan d’urbanisme d’une région particulière. Mais il existe aussi des droits à servitude qui sont d’origines conventionnelles c’est-à-dire que ce sont les personnes concernées elles-mêmes qui accordent d’une manière réciproque le droit de passage d’une personne ou d’un objet sur un terrain détenu par un propriétaire privé quelconque. Notons aussi que ce droit à la servitude est un droit qui peut être temporaire ou perpétuel, en fonction de l’utilisation allouée à la servitude. Le droit à la servitude en France n’ouvre droit au propriétaire à aucune réparation pécuniaire. Parallèlement au droit français, le droit anglais dispose aussi d’un droit à la servitude dont les modalités de mise en place, d’exercice ainsi que de contrôle de cet exercice est assez similaire à celui du droit français. En d’autres termes, le droit anglais admet aussi une limitation de l’exercice du droit de propriété des propriétaires anglais aussi bien en Freehold Estate qu’en Leasehold Estate en permettant aux voisins et à la puissance publique d’obtenir un droit de passage d’ordre légale ou d’ordre conventionnelle sur la propriété d’un voisin, que ce soit en vue d’une utilisation privative ou en vue d’un intérêt général.

En ce qui concerne par contre le droit à l’expropriation qui diffère du droit à la servitude par le fait qu’il concerne la totalité ou une grande partie de la propriété d’une personne privée, le droit anglais prévoit de sanctions graves ainsi qu’un contrôle plus minutieux quant à l’exercice de ce droit par la puissance publique si on le compare au droit français. Les indemnisations justes et préalables demeurent applicables en droit anglais mais la somme est plus exigée et plus conséquente par rapport au droit français. Mais remarquons qu’en droit anglais, seuls les biens immobiliers détenus en Freehold Estate peuvent faire l’objet d’une expropriation pour cause d’utilité publique car les propriétés en Leasehold Estate ne peuvent être enlevées des mains de leurs propriétaires qu’à l’arrivée du terme prévu, Ce qui n’a rien à voir avec le droit à l’expropriation. En plus, en cas d’excès quant à l’exercice de droit à l’expropriation par la puissance anglaise, le juge dispose d’une plus large  prérogative notamment à travers un contrôle plus étroit et plus permis à l’encontre de l’expropriant et à travers la liberté de prononcer une somme plus conséquente en matière de réparation du dommage subi par la personne privée en présence d’une faute de la personne publique.

Il faut ensuite mentionner qu’en Angleterre, la limitation de l’exercice du droit de propriété s’applique aussi sur les propriétés foncières en abandon. En effet, le propriétaire  doit utiliser son bien immobilier d’une manière continu c’est-à-dire sans interruption. Dans le cas contraire, la personne publique peut agir en publiant un arrêté de péril qui doit être attaqué ou « réparer  » dans un délai bien déterminé et relativement court par le propriétaire. Plus clairement, à la sortie de cet arrêté, le propriétaire concerné doit réagir et demander l’annulation de l’arrêté pour pouvoir continuer à exercer son droit de propriété. Dans le cas où le propriétaire ne réagit pas, son droit de propriété est évincé et le bien immobilier en question tombera dans le domaine public de l’Etat et devient donc une propriété de l’Etat. Au contraire, en droit français, l’acquisition et l’exercice du droit de propriété ne s’éteint jamais par le non usage. Ainsi, contrairement à un anglais, un français peut laisser tranquillement son bien sans l’utiliser pendant une durée illimitée et l’Etat Français ne pourra pas le dessaisir sauf pour cause d’utilité publique.

En matière de condition d’exercice du droit de disposer de son bien, le propriétaire d’un bien immobilier en France n’a pas le droit de mettre en location ou en vente  un immeuble en état d’insalubrité ou d’indécence. Enfin, en matière d’exercice du droit d’user de son bien immeuble, un propriétaire immobilier en France doit exercer son droit conformément au respect de ses voisins notamment à travers son effort à ne pas troubler l’usage paisible de leurs droits de propriété par ses voisins c’est-à-dire en évitant les troubles excessifs de voisinage. Ce principe concernant les troubles de voisinage est un principe fondamental commun aux deux droits immobiliers c’est-à-dire au droit français et au droit anglais, tant la jurisprudence française que la jurisprudence anglaise ont déjà sortis des arrêts qui punissent les troubles de voisinages. En la matière, les deux droits ne tiennent pas compte de l’origine du fait qui a troublé le voisinage ni de l’identité de ce qui ont causé ce trouble. Ce qui est important pour le droit franco-anglais est que le titulaire du droit de propriété doit être en mesure de faire régner l’ordre dans sa propriété et de limiter ainsi les activités qui peuvent causer des gênes ou des perturbations à l’endroit des autres occupants des autres propriétés contigus.

En somme, on peut affirmer à travers cette première sous-partie que le droit de propriété anglais est un droit beaucoup plus     précaire que le droit de propriété français. Tant en matière de règles et de législation qu’en matière pratique, le droit anglais présente plusieurs lacunes lorsqu’on le compare avec le droit français et même dans les cas où les deux droits présentent des similarités à travers quelques angles de la définition du droit de propriété et quelques points de la limite de l’exercice de ce droit par les personnes privées. On se rend vite compte que le droit anglais prend toujours l’exemple du droit français et dispose des règlementations copiées de ce droit fortement règlementé et constitutionnellement protégé en France.

 

1. Une analogie frappante en matière d’accession à la propriété par la possession de l’immeuble.

Lors de la précédente sous-partie, nous avons pu voir la différence entre le droit exclusif, perpétuel que le propriétaire français pourra exercer sur son bien immeuble et le droit un peu précaire et disparate qu’un propriétaire anglais exercera. Rappelons alors que le droit de ce dernier dépend fortement de la modalité de transfert et des conditions liées à l’acquisition de son droit de propriété.

Mais il est à admettre et à exposer à travers la présente sous-partie que la législation régissant le droit de propriété tant en France qu’en Angleterre ouvre droit au possesseur d’un bien meuble ou immeuble à un droit de demander l’octroi d’un titre de propriété. Mais ce qui nous intéressera est de parler du droit des possesseurs immobiliers. En d’autres termes, le droit français ainsi que le droit anglais admettent de nos jours un droit d’accession à la propriété par la possession de l’immeuble et la présente sous-partie se spécifiera à l’analyse du régime juridique qui régit ce système particulier d’acquisition du titre de propriété pour les deux droits étudiés. En l’espèce, il est indispensable de parler à priori de la connexion entre les deux droits en matière de conditions d’accession à la propriété par la possession de l’immeuble (1) avant de se pencher sur les initiatives ouvertes aux possesseurs issus des deux juridictions (2) qui veulent faire prévaloir son droit de prescription acquisitive.

 

1. Les conditions d’accession à la propriété par la possession d’immeuble en droit franco-anglais.

Aussi bien en droit français qu’en droit anglais, la définition de la prescription acquisitive est similaire. Il s’agit d’une situation de fait par laquelle une autre personne que le titulaire du droit de propriété sur un immeuble prend  la place de ce dernier dans la mise en application effective du droit d’usus et de fructus sur le bien. Par prescription acquisitive, on entend alors le fait pour cette  personne qui se met à la place du véritable propriétaire de réclamer un titre de propriété au bout d’un certain temps. En une phrase, on peut alors dire que « la prescription acquisitive est un mode d’acquisition de droits réels immobiliers et principalement du droit de propriété par l’exercice prolongé de ce droit »[28]. En admettant le droit d’un possesseur de devenir le véritable propriétaire du bien immobilier qu’il détient pour une durée déterminée, le législateur souligne sa volonté d’accepter une situation de fait mais aussi et surtout de transformer cette situation de fait en une situation de droit dans le sens où au bout d’un certains temps assez long, le possesseur pourra devenir le véritable propriétaire du bien en question. En quelque sorte, les législateurs français et anglais essaient par cette pratique de punir le véritable titulaire du droit en question qui, de par son inertie ou sa négligence, laissent quelqu’un d’autre se comporter à sa place comme le propriétaire du bien.

En effet, le droit de propriété doit être, selon le droit français, un droit exclusif et perpétuel qui ne s’éteint donc pas ni par le non usage ni par l’écoulement du temps. Le droit d’accession à la propriété constitue cependant une limite majeure à ces deux caractères du droit de propriété dans la mesure où lorsque le titulaire du droit de propriété néglige son droit et laisse une personne tierce, prendre possession de son bien pendant un temps préalablement défini par la loi. Ce dernier perd son droit et le droit en question revient alors au détenteur qui a rempli toutes les conditions en tant que possesseur du bien. Cette procédure existe  aussi vraie en matière de droit anglais et le véritable titulaire du droit se trouve ainsi évincé par l’écoulement du temps et par le non usage de son droit vis-à-vis de son droit sur son bien immeuble, aussi bien la jurisprudence française[29] que la jurisprudence anglaise[30] ont déjà confirmé cette situation lors des procès antérieurs. Mais pour que le possesseur puisse jouir de ce droit, le droit français et le droit anglais prévoient des conditions tout à fait similaires mais surtout des conditions cumulatives. De ce fait, en matière de possession immobilière, un propriétaire a l’obligation légale d’être le détenteur du bien en question et les conditions de cette détention sont de cinq ordres tels qu’une possession continue, une possession paisible, une possession non équivoque, une possession publique et une possession en tant que propriétaire.

A priori, la possession continue concerne la modalité de détention du bien immeuble par le possesseur qui réclame son droit. En la matière, les juges français exigent que le possesseur agisse en qualité de titulaire du bien à chaque fois que l’occasion se présente et que cette action ne doit pas être interrompue par quelques obstacles que ce soit. Il faut que ce possesseur ne s’éloigne pas du bien et/ou que le bien reste abandonné par lui pendant un lapse de temps suffisamment long à savoir une durée de 01 an pour le droit français. Pendant ce temps, le possesseur doit se conduire en un véritable titulaire du droit de propriété notamment en protégeant son bien contre tout « Trespasser »[31] ou contre toute autre forme d’appropriation illégale et/ou forcée. Pour la Cour de Cassation Française, le simple fait pour un possesseur d’omettre un comportement qui doit être normalement celui d’un véritable propriétaire a pour effet d’interrompre  la possession du possesseur.

Dans un arrêt, la Cour de Cassation dispose en outre que : « une possession continue devrait être exercée dans toutes les occasions comme à tous les moments où elle devait l’être selon la nature de la chose possédée, sans intervalles anormaux assez prolongés pour constituer des lacunes et rendre la possession discontinue »[32].

Secundo, selon le droit franco-anglais, pour être admis comme une possession véritable, la possession exercée par le détenteur du bien doit être une possession paisible et exempte de vices c’est-à-dire que tout le long de l’exercice de son droit, le détenteur du bien immobilier ne doit pas être attaqué par les autres détenteurs d’un titre de propriété sur le bien ni par des personnes tierces. Le droit du possesseur ne doit en aucun cas faire l’objet d’une violence ou d’un abus dans son exercice. Est alors coupable d’un « délit de Trespass » en droit anglais et ne serait donc pas admis comme un possesseur au point d’acquérir un titre de propriété via une action possessoire (celui qui entre par la force en possession d’un bien qui est déjà détenu par une autre personne que lui). Le locataire qui, après l’expiration du bail, se maintient également dans les locaux appartenant à son bailleur contre la volonté de ce dernier C’est aussi un Trespasser susceptible d’être attaqué devant les juridictions du Common Law. Dans cette même veine, le Code Civil Français prévoit aussi cette même disposition dans le contenu de son  article 2263 lorsqu’il  stipule que : « Les actes de violence ne peuvent fonder non plus une possession capable d’opérer la prescription. La possession utile ne commence que lorsque la violence a cessé ».

Par extension, on peut déduire que le législateur entend alors accorder la prescription acquisitive à tout possesseur qui, dans la détention du bien immeuble, n’exerce aucune violence ni à l’encontre du vrai titulaire du droit de propriété ni à l’encontre des personnes tierces. Mais ce détenteur doit aussi prendre garde de ne pas entrer en possession du bien, par voie de fait pour pouvoir bénéficier de la procédure de la prescription acquisitive.  Finalement, le délai de prescription doit commencer à courir à partir du moment où toutes les violences dans l’exercice de son droit par le possesseur commence  de manière effective. Un possesseur qui est ainsi entré en possession du bien immeuble par la force ou la violence peut obtenir le titre de propriété via la prescription acquisitive dès lors qu’il arrive à faire cesser cette violence, et à exercer son droit de possesseur d’une manière pacifique et que le délai de prescription est écoulé à partir de cette exercice paisible de la possession.

Tertio, la possession tant en droit français qu’en droit anglais doit être une possession non équivoque pour que le possesseur puisse acquérir un droit de propriété à travers la prescription acquisitive. Au sens juridique, le terme « possession non équivoque » signifie qu’en détenant le bien en question, le possesseur doit accomplir sans aucune hésitation les actes qui seront normalement accomplis par un véritable propriétaire. En la matière, la jurisprudence française[33] a par exemple refusé à un propriétaire qui n’a pas utilisé tous les moyens possibles pour empêcher un incendie de frapper son immeuble, de bénéficier de la prescription acquisitive. De ce fait, la Cour de Cassation Française évoque le motif que la possession d’un tel propriétaire est équivoque et ce caractère de sa détention a pour effet de lui ôter une des conditions à remplir pour bénéficier de la prescription acquisitive.

Le Droit anglais emprunte aussi cette même veine en définissant à travers des jurisprudences qu’ «  Est possesseur celui qui exerce le contrôle matériel du bien immeuble avec l’intention de le posséder à l’exclusion de tous les autres »[34]. Et les juges anglais poursuivent en précisant que pour se transformer en un véritable titre de propriété, la possession doit obligatoirement être claire, sans ambiguïté et exclusive[35]. Ce qui permet nettement d’affirmer qu’en cas de doute quant au comportement du possesseur comparé à celui d’un véritable propriétaire, le juge anglais rejoigne sans hésiter le comportement du juge français et refuse le bénéfice de la prescription acquisitive au possesseur.

Puis, pour être admis en tant que véritable possesseur, la possession exercée par le détenteur du bien doit être une possession publique c’est-à-dire une possession à tout moment et en face de n’importe quelle autre personne tierce. Une possession est publique dès lors que le possesseur se comporte devant tout le monde en tant que propriétaire du bien immeuble. Il faut alors noter qu’une personne est reconnue comme possesseur lorsqu’il agit comme étant un propriétaire du bien alors qu’il ne détient pas le titre de propriété s’y afférent. Mais pour être un possesseur, il faut que ce détenteur du bien arrive à faire apparaître devant le public sa décision à être le propriétaire du bien ou du moins à en devenir un véritable titulaire du titre de propriété sur ce bien. En effet, le fait pour la possession de ne pas revêtir un caractère public constitue un risque quant à la protection du droit du véritable propriétaire du bien. Le fait est que si le possesseur ne fasse valoir son droit qu’au moment où le véritable propriétaire est absent, ce dernier ne pourra pas avoir connaissance qu’une tierce personne entend lui voler son droit et ne pourra donc pas intenter une action pour évincer les droits de ce possesseur.

Toutefois, selon le Common Law, le véritable titulaire d’un droit de propriété peut intenter soit une action en expulsion du « Trespasser » soit une action en vue de l’octroi de dommage-intérêt en réparation du dommage qu’il a subi à cause de sa dépossession. Mais il ne pourra pas jouir de ce droit si la possession du possesseur ne s’exerce pas en public. C’est ainsi que le droit anglais exige ce caractère public de la possession pour admettre le droit du possesseur en une prescription acquisitive. En la matière, le caractère public de la possession a été admis par la jurisprudence française à plusieurs reprises. Tel est par exemple le cas pour la Cour d’Appel de Caen en date du 04 Octobre 2011 qui a admis que « le caractère public de la possession a été parfaitement rapporté dans la mesure où le revendiquant justifiait qu’il cultivait ce terrain qu’il avait intégré à son potager au vu et au sus de tous et qu’il en récoltait les fruits ». La Cour d’Appel de Paris a par contre refusé le caractère public de la possession dès lors que « le possesseur dissimule les actes matériels de possession qu’il accomplit aux personnes qui auraient intérêt à les connaître »[36].

Pour terminer sur les conditions d’accession à la propriété immobilière par la possession immobilière, il ne faut pas omettre de mentionner que le droit anglais et le droit français de la propriété admettent l’obligation du possesseur de se comporter comme le véritable titulaire du droit de propriété tout au long de l’exercice de son droit en tant que possesseur. En l’absence de ce comportement qui rassemble en quelques sortes toutes les conditions citées auparavant, la possession ne peut pas se transformer en un titre de propriété suivant la procédure de la prescription acquisitive.

A cet effet, selon l’article 2266 du Code Civil Français : « ceux qui possèdent pour autrui ne prescrivent jamais par quelque laps de temps que ce soit. Ainsi, le locataire, le dépositaire, l’usufruitier et tous autres qui détiennent précairement le bien ou le droit du propriétaire ne peuvent le prescrire ». Cette disposition signifie alors que ce ne sont pas tous les détenteurs du bien immeuble, même s’il y est retenu pour une durée suffisamment longue, qui auront droit à la prescription acquisitive mais seuls ceux qui y sont présents en tant que propriétaire mais non pas en tant que possesseur ou locataire. Pour le droit anglais, les juges admettent également cette condition en admettant qu’une personne autre que le propriétaire d’un bien immeuble entrant en possession de ce bien sur autorisation du propriétaire ne peut pas être un possesseur et ne peut pas acquérir le bien par la prescription acquisitive[37].

Notons finalement que ces cinq conditions sont cumulatives et doivent être minutieusement respectées afin qu’un possesseur puisse bénéficier de la prescription acquisitive. Mais pour atteindre son but c’est-à-dire l’obtention d’un titre de propriété à travers la prescription acquisitive, le droit franco-anglais prévoit aussi des procédures similaires entre les mains du possesseur en vue de faire prévaloir son droit de prescription acquisitive. C’est ce qui ferait d’ailleurs l’objet de la deuxième sous-partie que nous allons entamer précédemment.

 

2. Les initiatives ouvertes aux possesseurs qui veulent faire prévaloir son droit à la prescription acquisitive.

En droit français, le principe en matière de prescription acquisitive est la prescription trentenaire c’est-à-dire que le possesseur détenteur d’un bien immeuble qui ne lui appartient pas suivant les conditions cumulatives citées précédemment pendant une durée de plus de trente ans peut demander auprès du tribunal civil une inscription de son droit via le mécanisme de la prescription acquisitive. Mais ce droit français prévoit aussi un délai de prescription abrégée à l’endroit des  possesseurs qui détiennent un juste titre de propriété et qui a détenu son droit avec une bonne foi. Ce délai de prescription abrégée est de dix ans en France, autrement dit, quand un possesseur arrive à retenir un bien immobilier entre ses mains pendant une durée de dix ans avec un juste titre de propriété. Il faut aussi que ce possesseur exerce son droit sans mauvaise foi. Selon la jurisprudence française, cette bonne foi du possesseur existe lorsque ce dernier a cru recevoir son droit de la part du véritable propriétaire. En d’autre terme, la bonne foi du possesseur est admise lorsqu’il acquiert le bien de la part d’autrui. Il  croit être le véritable titulaire du droit de propriété c’est-à-dire qu’il a fait une erreur quant à la personne du propriétaire du droit qui lui a transmis son droit.

Pour le droit anglais, le délai admis par le Common Law avant l’exercice de la prescription acquisitive est de douze ans. Quelque soit le mode de détention du bien par le possesseur et le véritable titulaire du droit, le possesseur ne pourra pas invoquer le bénéfice de la prescription acquisitive avant l’écoulement d’une durée effective de douze années de détention du bien, objet de la demande. Notons aussi que la prescription acquisitive n’est pas un droit qui se déclenche de plein droit mais qui doit être initié par son titulaire. Plus clairement, lorsque toutes les conditions matérielles et temporelles imposées par la loi pour la prescription acquisitive sont réunies auprès d’un seul possesseur, ce dernier pourra ainsi intenter une action en justice en vue de la mise en valeur de son droit. Si le possesseur omet de faire prévaloir son droit et qu’une autre personne arrive à lui enlever le bien immeuble avant l’inscription de son droit, son droit se trouve alors interrompu. Il ne pourra plus alors bénéficier du droit à la prescription acquisitive. Principalement, le droit anglais dispose d’une loi assez équivoque en la matière et exige pour le possesseur d’un bien-fonds enregistré d’inscrire son droit auprès du Land Registry Act 2002 afin de pouvoir opposer son droit aux tiers. Pour le bien-fonds non enregistré de par sa nature ou son origine, le possesseur ne pourra par contre pas faire inscrire son droit par la prescription acquisitive puisqu’il s’agit d’un droit qui est considéré comme précaire et surtout temporaire et ne peut donc pas faire l’objet d’une inscription en tant que droit absolu, même si le détenteur détient un bien en Fief Simple.

Pourtant, pour le droit français, outre le fait que le possesseur puisse intenter une action en justice en vue de faire prévaloir son droit à la prescription acquisitive, ce droit peut aussi être mis en valeur suite à une convention légalement signée entre le véritable titulaire du droit de propriété et le possesseur qui entend faire inscrire son droit. En d’autres termes, le législateur français admet aussi que le titulaire du droit de propriété et le possesseur peut arriver à la conclusion d’un contrat qui aura pour effet de transmettre le titre de propriété au possesseur compte tenu des conditions d’acquisition accumulées entre les mains de ce dernier. Pour ce faire, il faut alors que le contrat conclu entre les deux parties soit un contrat qui respecte les conditions générales de validité d’un contrat en France telles que l’absence de vices de fonds ou de formes, l’absence de dol, l’absence de violence, l’absence d’erreur.

Il faudra enfin remarquer que tant le droit français et le droit anglais admettent qu’à la prescription du délai prévu par la loi à savoir un délai de dix ans ou de trente ans pour la droit français et un délai de douze ans pour le droit anglais, le possesseur qui arrive à réunir en lui toutes les cinq conditions cumulatives citées dans le paragraphe précédent doit avoir droit à la prescription acquisitive et devenir ainsi le nouveau propriétaire du bien peu importe qu’il a agit avec bonne foi ou avec mauvaise foi pendant ces années de possession.

En somme, ce mécanisme de la prescription acquisitive constitue une menace pour tout propriétaire de bien immeuble en droit franco-anglais qui tend à négliger l’exercice de son droit ou qui laisse son bien entre les mains d’autrui. Les conditions imposées par la loi pour que le possesseur puisse acquérir la propriété par la prescription acquisitive ne sont d’ailleurs pas difficiles à cumuler pour tout possesseur de bonne foi. Toutefois, tant le législateur français que le législateur anglais se sont quand même efforcés à mettre en place des mécanismes tendant à protéger le véritable propriétaire dans son droit. Ainsi, pour ne pas perdre son droit à travers une négligence ou une inertie, chaque titulaire du droit de propriété doit exercer de manière continue et effective son droit sur son bien immobilier.

 

1. DES CONVERGENCES BIENVENUES DANS LE PROCESSUS D’ACQUISITION IMMOBILIERE. 

Dans la première sous-partie de cette première partie de notre document, nous avons vu les différents points de divergence entre le droit français et le droit anglais en matière de propriété immobilière en général. Mais à part ces divergences, il y a aussi des ressemblances dans ces deux droits. A présent, à travers cette deuxième sous-partie de la première partie, nous allons parler de ces convergences dans les deux droits. Pour cela, nous allons parler de la procédure de la formation du contrat de vente immobilier (A) suivi des effets du contrat de vente immobilier  et surtout de  la publicité foncière (B).

 

• Des disparités avérées en matière de sécurité juridique dans la procédure de formation du contrat de vente immobilier.

En droit immobilier et en matière de transfert immobilier, que ce soit en France, en Angleterre ou ailleurs, il y a toujours à la base, un contrat de vente immobilier à signer entre les parties concernées. La signature d’un contrat, pour qu’il soit authentique, nécessite la poursuite de quelques procédures et étapes. Dans ce contexte de la procédure de la formation du contrat, il y a certaines ressemblances dans le droit immobilier français et celui des anglais. Nous allons analyser cette procédure en développant à priori sur  la période pré-contractuelle (1) et avant d’entamer les étapes de la conclusion du contrat proprement dit (2).

 

1. La période pré-contractuelle

Malgré les divergences dans le droit immobilier franco-anglais,  nous pouvons quand même noter des ressemblances dans la formation du contrat. Il y a dans les deux systèmes une période précontractuelle avant la conclusion proprement dit d’un contrat de vente. En France, il y a la signature d’un avant contrat, alors que dans le système anglais, cet avant contrat n’existe pas. Pour ce système anglais, il y a ce que nous appelons un précontrat qui n’est pas l’équivalent de l’avant contrat en France.

L’avant-contrat français n’est pas une pratique obligatoire mais il est indispensable et fortement conseillé d’en faire avant la conclusion d’un contrat de vente. Force est de constater que la plupart des acheteurs ou les acquéreurs signent avec les vendeurs un avant contrat en France. Au sens juridique, le terme avant contrat constitue un véritable contrat contenant les principales obligations des parties concernées et il est considéré comme un accord préliminaire  du contrat de vente proprement dit.  Cet avant-contrat peut se faire sous deux formes : la promesse unilatérale de vente et la promesse synallagmatique ou compromis. Notons que ces deux formes n’ont pas le même sens juridiquement c’est-à-dire  n’ayant pas les mêmes effets juridiques. En effet, la promesse unilatérale de vente engage plus le vendeur alors que la promesse synallagmatique engage au même titre les deux parties concernées. Le choix entre ces deux types d’avant-contrat dépend donc de l’usage.que les parties entendent faire de cet avant-contrat. Lorsque l’acheteur n’est pas sûr de conclure la vente mais souhaite quand même réserver le bien d’une certaine durée, il faut alors signer une promesse de vente unilatérale. Ainsi, dans une acquisition immobilière en France, les acheteurs sont libres d’acheter le bien ou non jusqu’à une date limite même en signant un avant contrat. En contrepartie de l’engagement du vendeur à céder son bien à l’acquéreur, l’acheteur devra verser une indemnité d’immobilisation au vendeur.  En général cette indemnité est environ 10% du prix d’achat du bien mais si ce dernier à un prix très élevé il est possible de diminuer ce taux.

Le vendeur se doit donc de réserver le bien pendant le délai accordé à l’acheteur. La promesse unilatérale de vente peut être effectuée par un sous seing privé c’est-à-dire « une convention écrite établie par les parties elles-mêmes ou par un tiers, qui a été signée par elles ou par une personne qu’elle a constituée pour mandataire en vue de régler une situation contractuelle »[38]. Notons qu’il se peut aussi qu’un avant contrat est notarié, c’est-à-dire signé devant un notaire.

Au cas où le vendeur ne respecte pas les conditions émises dans l’avant contrat, l’acheteur peut lui réclamer un dédommagement équivalent au double de l’indemnité versée s’il n’avait pas levé l’option. Il se peut aussi que le vendeur est obligé de signer l’acte définitif de vente si l’acheteur  l’assigne devant le tribunal de grande instance. Concernant le compromis de vente, l’acheteur et le vendeur  se sont engagés de façon définitive dans un avant contrat. Les parties concernées consentent réciproquement sur les prix et le bien en question. D’une part l’acheteur promet d’acheter le bien au vendeur et ce dernier promet de vendre le bien à l’acheteur. Si l’une des deux renonce à l’engagement, il faut qu’elle précise dans le compromis les sommes dues à l’autre partie en cas de rupture d’engagement. Dans le compromis, les parties se trouvent, « l’une par rapport à l’autre, définitivement engagées, sous réserve des conditions suspensives et résolutoires qu’elles ont pu stipuler »[39].

Selon D. Boulanger, l’accord des parties reste parfois subordonné à des éléments encore incertains lors du compromis. Il est, dès lors nécessaire d’assortir la promesse de vente des conditions suspensives correspondantes. Ainsi, le contenu du compromis doit être scrupuleusement adapté à chaque situation particulière. Selon toujours cet auteur, « nous subordonnons ainsi la vente à l’absence de servitudes conventionnelles ou administratives à la délivrance d’un certificat d’urbanisme favorable, à celle d’un permis de construire ou d’autres autorisations administratives, au non exercice d’un droit de préemption au fait que les lieux soient libres de toute occupation lors de l’acte authentique, à la justification de la capacité des vendeurs et de l’origine de propriété régulière du bien vendu»[40]. Au cas où l’acquéreur, pour financer l’achat d’un bien immobilier, recourt aux prêts bancaires. Le compromis de vente doit obligatoirement être conclu sous condition suspensive d’obtention du prêt[41].

Tout comme dans la promesse unilatérale de vente, il y a une contrepartie dans le compromis. L’acheteur doit donc verser un dépôt de garantie au vendeur. Dans le précontrat de l’acquisition immobilière anglaise, il y a aussi ce dépôt de garantie.  Faire un avant contrat est donc très utile surtout dans le cas où il est signé devant un notaire. En effet, un avant contrat notarié est un élément qui assure la sécurité de vente. Le contenu d’un avant contrat ne doit pas se faire  à la hâte, il doit être bien examiné par un notaire, vu la complexité des termes juridiques et l’existence de plusieurs lois liées à l’acquisition immobilière. Recourir à un notaire est donc essentiel à la fois pour collecter les informations indispensables lors de la transaction ainsi que  pour assurer la sécurité de cette transaction. Ainsi, il sera facile d’avoir toutes les informations concernant le bien et de faire un choix. Il ne faut pas oublier que le notaire peut aussi vérifier si le vendeur est réellement le propriétaire du bien. Tout cela montre le fait que la procédure de formation du contrat de vente immobilier est très encadrée en France.

Dans le précontrat anglais par contre, il y a ce que nous appelons l’offre achat. Dans cette offre achat, c’est l’acheteur potentiel qui propose une offre au vendeur et ce dernier peut l’accepter ou la refuser.

Selon C. Charles, « Le vendeur va émettre une proposition,  une invitation à traiter  au prix auquel il espère vendre son bien »[42]. Ce qui caractérise le précontrat dans le droit anglais est que les deux parties c’est-à-dire l’acquéreur et le vendeur sont libres de mettre fin à leurs négociations jusqu’à « l’exchange ». Ainsi, l’acquéreur peut demander à une expertise « Survey » de faire des recherches sur le bien en question avant de signer un contrat. Ces experts Survey sont très importants pour les acquéreurs car en Angleterre, il y a peu de  documents réclamés au vendeur contrairement à celui de la France. Le précontrat anglais est plus souple par rapport à l’avant-contrat dans le système français. Ce dernier doit précisément contenir « la désignation du bien vendu (description, superficie…), les charges existantes (hypothèque, servitudes…), le prix de la vente et les conditions suspensives (obtention d’un crédit ou d’un permis de construire…). Le vendeur devra également fournir les diagnostics pouvant concerner son bien »[43]. Ce n’est que dans le contrat signé ou « l’exchange » par les parties qu’il y a ce que les anglais appellent 3P ou Property / Price / Parties, que devra préciser l’adresse et la description précise du bien, le prix et le nom des parties[44].

Un acquéreur est parfois obligé de faire appel à un « Survey » pour être sûr de faire le bon choix. Il existe trois types de Survey à savoir : la « valuation Survey », la « structural Survey » et l’état des lieux. Ce qui intéresse les acquéreurs en particulier est « la valuation Survey » qui est « une expertise réclamée par la banque »[45]. Parfois, les acquéreurs recourent aux prêts bancaires pour l’acquisition d’un bien immobilier. Ainsi, les banques ont une obligation de bien vérifier tous les éléments concernant le bien avant d’emprunter et prendre la propriété vendue comme garantie. Comme nous l’avons dit, dans un précontrat anglais, les parties ont encore un libre choix : soit de rompre la négociation ou la continuer. Pendant la période précontractuelle, le vendeur a le droit de chercher des clients potentiels pour acheter le bien à part l’acquéreur avec qui il a déjà fait un précontrat. Cette méthode est appelée le gazumping. Dans le gazumping, le vendeur cherche à avoir le prix élevé pour le bien à vendre. Ce système de gazumping est très différent du compromis de vente en France. Comme nous l’avons déjà dit dans le compromis, les parties sont réciproquement et définitivement engagées alors que dans le gazumping « les agents immobiliers ont la possibilité de traiter avec différents acquéreurs potentiels en même temps jusqu’au jour de la conclusion de l’échange de consentement »[46]. Selon toujours C. Charles, la pratique du gazumping correspond à la situation où le vendeur accepte une autre offre plus élevée après avoir accepté une première offre, mais pour laquelle l’exchange n’avait pas encore eu lieu. Dans le système anglais, chaque partie détient  une copie du contrat, qu’il donne à leur représentant respectif après la signature et procède à l’échange de document et c’est à ce stade de la procédure que le solicitor de l’acquéreur verse la garantie de 10% du prix du bien au solicitor du propriétaire. Cette procédure concernant le dépôt de garantie dans le droit immobilier anglais existe aussi dans le droit immobilier français comme nous l’avons mentionné dans le compromis de vente de l’avant contrat français. Mais la différence est que le dépôt de garantie dans le droit immobilier  anglais s’effectue très tard par rapport à celui de la France.

 

2. La conclusion du contrat proprement dit

Pour acquérir un bien immobilier en Angleterre, il faut passer par trois étapes successives à savoir : le précontrat, la signature du contrat et « la complétion », alors qu’en France, il n’existe que deux étapes dont l’avant-contrat et la signature de l’acte de vente proprement dite. Ci-dessus, nous avons développé sur l’avant-contrat et le précontrat.

En France, après la signature de l’avant-contrat, les parties procèdent à la signature de l’acte de vente définitif. Cette signature devra se faire devant le notaire en France pour l’authenticité de l’acte. Cette procédure est différente de celle des anglais qui ne nécessite pas la présence d’un notaire. Aussi, la signature de l’acte de vente se fait simultanément c’est à dire en face à face devant l’acheteur et le vendeur en présence de  leur notaire alors qu’en Angleterre, les deux parties seront représentées respectivement par leurs propres solicitors et elle signe chacune l’une après l’autre le contrat. Ce sont alors les deux solicitors qui se rencontrent et qui se chargent de faire circuler le contrat entre les deux parties.

En Angleterre, il existe des méthodes facultatives d’échanges. En France, il n’y a pas « l’exchange » dans la procédure de la formation de contrat de vente immobilière. L’exchange s’effectue une fois que l’acheteur est satisfait de la qualité et les prix du bien. Comme nous l’avons déjà mentionné ci-dessus ; c’est à partir de cet échange que l’acquéreur paie le dépôt de garantie et les parties fixent la date de la réalisation de la vente ou la « complétion ». Concernant le droit anglais, c’est dans « la complétion » que se réalise le transfert du titre de propriété et le versement du reste du paiement au solicitor du vendeur. Après la complétion, le droit de l’acquéreur à disposer de la propriété objet de la vente commence effectivement mais il faut alors noter que le droit de timbre est à la charge de cet acheteur. Notons que la durée d’un achat de bien immobilier en Angleterre est d’environ six à huit semaines. C’est une durée courte par rapport à l’achat de bien immobilier en France qui est d’environ deux à quatre mois. Cela montre que l’acquisition immobilière en France est beaucoup plus encadrée  et très étudiée qu’en Angleterre. En effet, il faut mentionner qu’à la différence du droit anglais, le système judiciaire français offre aux deux parties et aux tiers, un lapse de temps pour une réflexion après l’établissement de l’avant contrat, période à laquelle la promesse de vente incluse dans l’avant-contrat  sont retenues sauf si une opposition se présente. En d’autres termes, après la signature de l’avant-contrat, les deux parties ainsi que les tiers aux contrats ont la possibilité de s’opposer à la réalisation du contrat de vente proprement dit, par le biais d’une infirmation de la situation juridique du bien immobilier, telle qu’elle est présentée par le vendeur. Et le contrat effectif ne pourra pas être signé avant cette période de réflexion.

Le contrat de vente que ce soit en Angleterre qu’en France contient obligatoirement les obligations des parties concernées. Concernant les obligations du vendeur, en France, le vendeur a la responsabilité d’informer son acquéreur sur toutes les informations concernant le bien en question. D’ailleurs, les tribunaux sanctionnent les vendeurs qui n’ont pas respecté cette obligation d’information de l’acquéreur. Dans ce contexte d’obligation du vendeur, le droit anglais diffère du droit français dans la modalité d’acquisition des biens immobiliers dans le fait que le vendeur n’est pas obligé de renseigner l’acheteur. C’est à lui de s’informer pour éviter les éventuels problèmes et les lésions liés à la signature du contrat de vente définitif. Cette situation est très contraignante pour les acquéreurs en Angleterre dans la mesure. La responsabilité du vendeur n’est pas engagée par rapport à la responsabilité des vendeurs français. Selon C. Charles, «  le droit anglais est beaucoup plus souple que le droit français, la protection de l’acquéreur bien moins importante, on ne trouve qu’en France des mécanismes consuméristes tels que les facultés de renonciation ou de rétractation ou encore les conditions suspensives d’obtention d’un prêt. Le vendeur ne sera pas tenu par aucune obligation d’information ni par aucune garantie d’éviction »[47]. Mais avec le principe de Caveat Emptor, les obligations du vendeur en Angleterre et dans les pays du Galle se rapprochent des obligations d’information du vendeur en France. En effet, ce principe mentionne qu’on doit obtenir un maximum d’information avant l’échange des contrats ou « l’exchange » garantissant la qualité des produits.

En France, à part le devoir d’information, le vendeur a l’obligation de faire une garantie contre l’éviction, une garantie contre les vices cachés. Les vendeurs anglais ont aussi cette obligation de garantie contre les vices cachés mais aussi pour les servitudes et les clauses restrictives.  Dans la procédure de la formation du contrat de vente immobilière, le système français est beaucoup plus encadré par rapport au système anglais. L’engagement des parties est retardé en Angleterre et les parties ont le libre choix de signer ou non un contrat. Mais malgré les divergences, nous avons pu voir qu’il y a certaines ressemblances dans cette procédure de formation de contrat. Le caractéristique du contrat en droit français est le même que celui des anglais. Selon C Charles, au même titre que dans le droit français, le contrat de vente dans le droit anglais contient une offre, une acceptation, un paiement d’un prix et une intention de créer des effets juridiques.

 

• Des spécificités liées à aux impacts du contrat de vente immobilier à travers la publicité foncière.

Un point commun du droit immobilier anglais et celui des français est que le contrat de vente immobilier a pour effet la publicité foncière. Cependant, chacun de ces deux pays a sa propre définition et son application dans cette publicité foncière. En Europe, nous pouvons classifier en deux les systèmes de publicité foncière à savoir : le bloc déclaratif et le bloc constitutif. La France, l’Espagne et l’Italie font parties des pays dans le système déclaratif et l’Angleterre, l’Allemagne et la Suisse dans le système constitutif. La différence entre ces deux systèmes réside dans le fait que dans l’effet de la publicité essentiellement relative ou déclarative, « le transfert des droits dès l’accord des volontés, la publicité ne sert qu’à opposer les droits réels aux tiers »[48] tandis que dans l’effet de la publicité essentiellement constitutif, « le transfert des droits se fait au moment de la publicité foncière »[49].

 

1. La publicité foncière en France par rapport à celle en Angleterre

La publicité foncière est « un système qui permet de justifier de droit réel et d’assurer la publicité des actes dont tout le monde doit avoir connaissance »[50]. Elle sert « à porter certains types d’actes comme le transfert ou constitution de droits réels immobiliers (vente, donation, hypothèque à la connaissance de certaines personnes ou de certaines autorités »[51]. Elle résulte du décret du 4 Janvier 1955 et son décret d’application a été créé le 14 Octobre 1955.  Notons qu’en France, le transfert des droits de propriété se fait au moment où les parties se sont mises d’accord et signent l’acte de vente. Mais il faut quand même que le notaire de l’acheteur publie l’acte de vente au bureau des hypothèques et verse des droits et des taxes. Faire une publicité foncière renforcée et sécurisée seulement les droits de l’acquéreur.

Il faut qu’il ait un cadastre avant la réalisation d’une publicité foncière. Cela signifie que sans cadastre il n’y a pas possibilité de faire une publicité foncière. La publicité foncière en France s’effectue dans les bureaux et les conservations des hypothèques qui sont dépendants du Ministère des Finances. La vérification de l’irrégularité ou la régularité des actes est faite par un conservateur des hypothèques. Concernant les règles générales de la publicité foncière en France, il est important de s’assurer de l’opposabilité des actes aux tiers. Comme nous l’avons dit ci-dessus, l’effet de la publicité foncière en France est que le droit de  l’acquéreur est protégé.

Et le système de publicité foncière a été mis au point par la loi de 1897 et les lois de 1925 et de 1939 en Angleterre.  Lors de la « complétion », il y a transfert de titre de propriété mais le transfert de droit se fait seulement à condition que la publicité foncière soit effectuée. En effet, après avoir acheté un bien, un acquéreur devra faire enregistrer le titre de propriété au « Land Registry ». La  récente loi sur la publicité foncière « Land registration Act » de 2002 modifiée par les « Land registration rules » de 2003, dispose que tous les actes de transfert de biens immobiliers doivent être enregistrés auprès du registre foncier « land registry» en Angleterre. Cette publicité foncière se base sur le Land Register ou le livre foncier au sein duquel sont inscrits tous les titres de propriété et les droits réels. Lors de l’enregistrement du titre de  propriété, l’acquéreur obtient un « Land Certificate » constituant la preuve de son droit. En Angleterre le bureau des cadastres et des hypothèques font partie de l’organisme de l’Etat. La seule preuve de l’authenticité d’une propriété dans ce pays est donc la présence d’un cadastre. Comme nous l’avons dit, l’effet du système de la publicité foncière en Angleterre est essentiellement constitutif.  Cela signifie que l’acquéreur obtient le droit de propriété au moment où se fait la publicité foncière. S’il ne fait pas donc la publicité, il n’a pas le droit sur la propriété. Ce n’est qu’après l’enregistrement au Land Registry que le transfert est effectué et l’acquéreur se dote des droits réels.

 

1. Des systèmes différents avec quelques points de convergence

L’effet juridique du contrat de vente dans les deux pays a un point commun : c’est la publicité foncière. A part cela, notons que cette publicité foncière ne peut se faire dans ces deux pays sans la présence d’un cadastre. La différence est qu’en France, la conclusion de la vente suffit à transférer la propriété alors qu’en Angleterre cette conclusion ne suffit pas. Avec le système français, l’exactitude du registre foncier n’est pas garantie par l’Etat mais directement par le vendeur et le notaire qui passe la vente. En Angleterre, c’est l’Etat qui authentifie le registre foncier à travers les bureaux des hypothèques.

Dans le système constitutif qui est appliqué par le droit anglais « Le transfert de propriété ne découle  donc pas de la volonté des parties mais de l’inscription du transfert sur un registre  foncier. La volonté des parties est  cependant nécessaire mais elle s’avère  insuffisante. L’autorité chargée de l’inscription a un pouvoir très étendu pour vérifier  et modifier le fond de l’acte »[52] tandis que dans le système relatif, le transfert de propriété est la conséquence du consentement des parties dans l’acte de vente. D’ailleurs, le droit immobilier anglais exige des acquéreurs qu’ils effectuent eux-mêmes la vérification des titres de propriété. Après cette vérification, il y a la rédaction du document de transfert.  Dans cette rédaction, nous pouvons encore distinguer le land transfert des terres qu’elles soient enregistrées ou non. Ce système n’existe pas en droit français. La dualité entre ces terres enregistrées et non enregistrées est expliquée par le fait que la plupart des titres de propriétés en Angleterre sont enregistrés dans « the Land Registration Act » depuis l’application de la loi  sur l’immatriculation en 1990 étendue par la loi d’enregistrement des immobiliers. Il existe toujours donc des titres non enregistrés dans ce pays comme les biens de familles qui sont transmis de génération en génération et ne faisant pas l’objet de cession à titre onéreux. Ainsi en Angleterre, les deux systèmes de terres enregistrées et terres non enregistrées sont en dualité.  Le transfert de propriété pour ces deux systèmes est donc différent. Concernant le « transfert Deed » ou le système des terres enregistrées, la propriété est enregistrée au Land Registry selon la loi dans « the Land Registration Act ». Ce système est beaucoup plus encadré que le système des terres non enregistrées.  En effet, ces dernières sont des titres fonciers qui ne sont pas enregistrés. Donner une preuve à un acquéreur potentiel de son bien est très difficile pour les propriétés de ces terres non enregistrés, vu que les titres ne figurent pas dans le registre officiel. L’acquéreur peut se trouver  dans une situation contraignante en achetant ces terres.

Dans les deux systèmes, qu’il soit déclaratif ou constitutif, il y a une autorité chargée de faire la publicité foncière mais dans le constitutif cette autorité possède un large pouvoir par rapport à celle du relatif. Elle a le devoir de vérifier et de modifier l’acte ou le contrat de vente  alors que dans le droit français, l’autorité vérifie seulement l’acte sans pouvoir le modifier.

Pour l’information des tiers et le règlement des conflits entre personnes disposant de droit concurrent sur l’immeuble, le droit immobilier français possède des points communs avec celui des anglais. Concernant les effets de la publicité foncière, l’article 30 du décret du 4 Janvier 1955 en France, délimite le domaine des conflits qui concerne selon l’article 28 de ce décret « les tiers qui, sur le même immeuble, ont acquis du même auteur, des droits concurrents en vertu des actes ou des décisions soumis à la même obligation de publicité et publiés » et « les tiers toujours sur le même immeuble qui ont fait inscrire des privilèges ou des hypothèques ». Dans cet article 30, il est mentionné que tous les actes cités dans l’article 28 qui n’ont pas été publiés au bureau des hypothèques sont concernés par l’inopposabilité.

En général, nous pouvons en sortir trois cas pour la publicité foncière française en cas de conflits entre personnes disposant de droit concurrent. Le premier concerne « le cas d’aliénation d’un même immeuble à deux ayants cause successifs, l’emporte celui qui a publié le premier , l’acte, à titre onéreux ou gratuit, lui transmettant le bien »[53]. Dans le deuxième cas « où la découverte par l’acquéreur d’un droit réel principal (servitude, bail emphytéotique, bail à construction… sur l’immeuble qui lui a été cédé), il n’aura pas à en subir la charge, si ce droit n’a pas été publié ou ne l’a été que postérieurement au titre d’acquisition de l’immeuble »[54]. Pour le dernier cas, « quand un bien est grevé d’une hypothèque (soit légale— mis à part le privilège du syndicat des copropriétaires dans les limites posées à l’article 2103-1° bis résultant de la loi du 21 juillet 1994 — soit conventionnelle, soit judiciaire), le créancier n’est pas en mesure de s’en prévaloir à l’encontre de l’acquéreur qui a procédé aux formalités de publication avant que n’ait été inscrite la sûreté prise du chef du vendeur »[55].

Dans le droit anglais, la publicité foncière anglaise n’est ni organisée, ni conçue pour vider un conflit entre deux personnes qui prétendraient au droit-souche et plein sur un même immeuble. Mais, par ailleurs, les solutions énoncées par les textes sur la publicité foncière ne voient pas leur domaine d’application borné aux litiges mettant aux prises les seuls ayants cause du même auteur. Quoi qu’il en soit, en Angleterre, le transfert d’un immeuble immatriculé au Land Registry s’effectue nécessairement par la remise du certificat d’inscription au bureau du registre des titres[56]. Pour résumer, dans le droit anglais, le titre de propriété constitue un titre de droit strict et légal qui ne pourra pas subir le droit de concurrence que des droits prioritaires ou « l’Overriding Interest ».  Dans le cas d’une réclamation, le non exactitude des mentions officielles, le Land Registration Act de 1925 permettent une action en rectification en cas de fraude ou erreur. Donc, il ne s’agit pas d’un conflit entre personnes disposant de droit concurrent sur un immeuble.

 

 

PARTIE 2: DES SPECIFICITES MOINS MARQUEES DE LA PRATIQUE NOTARIALE EN MATIERE D’ACQUISITION IMMOBILIERE. 

Dans toute acquisition immobilière, il est essentiel de se faire conseiller pour éviter les éventuels problèmes. En France, le recours à la pratique notariale est obligatoire pour rendre authentique les actes de vente, et pour la sécurité juridique des acquéreurs mais aussi des vendeurs. Par contre en Angleterre, il n’y a pas nécessité d’intervention d’un représentant de la loi tel que le notaire, mais il y a un besoin de l’intervention d’un représentant de la loi qui protège l’intérêt de chaque partie en cause. Il faut quand même noter que la différence entre la pratique notariale dans le droit immobilier anglais et le droit immobilier français est moins marquée par rapport aux différents points de divergence entre ces deux droits comme nous l’avons vu dans la première partie du présent mémoire.

Dans cette deuxième partie, nous allons détailler les spécificités qui sont moins marquées de la pratique notariale en matière d’acquisition immobilière. Pour cela, nous allons développer  dans un premier chapitre les paradoxes de façade dans le rôle du notaire et de son homologue le solicitor dans les deux systèmes. Dans le deuxième chapitre, une meilleure protection de l’acte d’achat immobilier à travers un nécessaire rapprochement « Civil Law/ Common Law sera analysée.

 

1. DES PARADOXES DE FAÇADE DANS LE ROLE DU NOTAIRE ET DE SON HOMOLOGUE (LE SOLICITOR) DANS LES DEUX SYSTEMES

Dans ce premier chapitre sur les paradoxes de façade dans le rôle du notaire et du solicitor, nous allons développer le fait que le notaire et le solicitor sont deux juristes spécialisés en matière de vente immobilière (A) et qu’ils ont tous deux une fonction diamétralement opposée (B).

 

1. Notaire et solicitor : deux juristes spécialisés en matière de vente immobilière

En matière de vente immobilière, que ce soit en Angleterre ou en France ou ailleurs, pour  protéger son droit, un acquéreur ou un vendeur fait appel à des spécialistes en la matière. Dans ce sous-chapitre, nous allons analyser le fait que la vente immobilière exige toujours l’intervention d’une juriste spécialisé. Ensuite nous allons entamer avec les conséquences de l’absence de ce juriste spécialisé dans le contrat de vente immobilière.

 

1. La vente immobilière exige toujours l’intervention d’une juriste spécialisée

Avant de parler du fait qu’une vente immobilière exige toujours l’intervention d’un juriste spécialisé, nous allons parler de ces juristes spécialisés, à savoir le notaire dans le droit immobilier français et le solicitor dans le droit anglais.

En France, « les notaires sont des officiers ministériels qui, étant titulaires d’une charge,  remplissent une tâche de service public  et ayant pour rôle principal la rédaction des conventions ou des contrats  ou des actes (acte de vente d’un bien immobilier) pour avoir une forme authentique »[57]». Un notaire est donc un professionnel du droit, un juriste pouvant conférer aux actes et contrats, l’authenticité les rendant incontestables.

Les notaires conservent la minute ou le document émanant d’une juridiction ou d’un officier public. Ils délivrent aux parties concernées des expéditions ainsi que titres qui sont directement exécutoires par la force publique[58]. Il est important de souligner que les notaires sont tenus de faire appliquer la loi.

En droit anglais, il faut savoir que la profession d’avocat se divise en deux : le solicitor et le « Barrister ». Dans le droit immobilier il y a intervention du solicitor.  Le solicitor est un avocat, un juriste qui a pour mission principale de conseiller ses clients. Plusieurs sont les attributions de ces solicitors dans le droit anglais recouvrant à la fois le conseiller juridique et le notariat comme la « rédaction de testament et de contrat, règlement de succession, transfert de propriété [59]». En tant que professionnel du  droit, le solicitor est capable d’expliquer à ses clients ce à quoi ils s’engagent[60]. Ce n’est pas un officier ministériel comme les notaires en France, ii n’est pas tenu de faire appliquer la loi. Par conséquent il ne délivre pas des actes qui sont authentiques. D’ailleurs en Angleterre, un acte notarié n’est d’aucune utilité.

Les solicitors ont aussi l’obligation de respecter les règles dictées par les « solliciteurs regulation authority » . C’est une division de « law society of England and Wales ». Ces conseils de discipline ne sont pas sous l’autorité de l’Etat mais ils se gouvernent eux-mêmes.Leur seule obligation professionnelle consiste à donner satisfaction à leurs clients, au détriment parfois de l’équilibre contractuel constamment recherché par l’acte notarié[61].

Concernant l’exigibilité de l’intervention de ces juristes spécialisés dans la vente immobilière, nous allons voir cette exigibilité en France, ensuite en Angleterre.

En France, recourir à une pratique notariale est obligatoire pour l’acte définitif de vente. Il se peut aussi que l’acquéreur ait besoin d’un notaire pour rédiger un avant contrat comme le compromis de vente. Mais dans ce cas de compromis, il n’est pas obligatoire de faire appel à un notaire car comme nous l’avons déjà expliqué dans la partie 1, la promesse de vente peut se faire sous seing privé donc une signature entre le vendeur et l’acquéreur.

En droit français, le recours à un notaire est obligatoire plus particulièrement en matière de succession, de donation et de transaction immobilière. En France, la vente d’un bien immobilier nécessite l’intervention du notaire qui joue un rôle principal dans l’octroi de la force juridique de la vente. Cette force offre au contrat un effet d’inopposabilité incontestable de l’acte. En d’autres termes, le notaire est le spécialiste qui doit intervenir au service de la loi dans tous contrats de vente immobilière et dans toutes  procédures d’élaboration du transfert de la propriété.

Aussi, dans le système juridique français, le notaire joue un rôle principal et ce rôle commence dès qu’un client recherche un bien à acheter et ne se termine qu’au moment de la signature effective du contrat de vente immobilière. Pour résumer, le droit immobilier français exige des actes de vente notariés pour l’authenticité de ces actes.

En Angleterre, faire appel à un solicitor est aussi exigé dans une vente immobilière. En effet, les deux parties à savoir le vendeur et l’acquéreur de la propriété devront chacune engagé un solicitor à son service, en vue de sauvegarder chaque intérêt des deux parties et en vue de donner un statut d’authenticité à l’acte de vente immobilière. Dans le système anglais donc, le solicitor protège l’intérêt de chaque partie en cause.

Afin qu’un acquéreur possède le droit de propriété, il faut qu’il engage un solicitor pour faire enregistrer le bien au « Land Registry ». Sans quoi le transfert de propriété n’aura pas lieu.

Que ce soit en France ou en Angleterre, la vente immobilière exige toujours donc d’un juriste spécialisé, que ce soit le notaire dans le droit immobilier français ou le solicitor dans le droit immobilier anglais. Ces juristes tiennent une place importante dans l’acquisition immobilière, plus particulièrement pour le transfert de droit de propriété.

 

2. Les conséquences de l’absence du juriste spécialisé dans le contrat de vente immobilière.

Comme nous l’avons vu précédemment, faire appel à un juriste spécialisé dans le contrat de vente immobilière est obligatoire que ce soit en France ou en Angleterre.

L’absence de ces juristes dans tout contrat de vente entraine plusieurs conséquences néfastes, que ce soit pour le vendeur ou pour l’acquéreur. En effet, le notaire en droit français et son homologue,  le solicitor dans le droit anglais jouent des rôles très importants en matière de vente de bien immobilier.

En Angleterre, le solicitor s’occupe de tous les aspects juridiques de la vente d’un bien immobilier. Il se charge d’effectuer tous les recherches sur le bien en question comme fournir toutes les informations nécessaires concernant le bien immobilier objet du futur contrat. Il se charge aussi d’informer la banque sur la situation financière de l’emprunteur c’est-à-dire du futur acquéreur du bien. Au cas où ce dernier fera face à une  faillite avant la fin du paiement de son dû, son solicitor a l’obligation de faire en sorte que l’hypothèque de la banque soit respectée et dûment affectée à son usage. A part ces attributions, le solicitor étudie les titres juridiques et les droits qui ont un lien avec le bien en question. Le plus important est qu’il se charge de l’enregistrement de la propriété ou du bien auprès du registre foncier ou « Land Registry ».

Mais il ne faut pas oublier que si un vendeur ou un acquéreur paie un solicitor, c’est pour  protéger ses intérêts. Il en résulte donc de cette protection des intérêts de chacune des parties, la négligence de la protection du droit de l’une des parties.

En France, avant la conclusion de la vente, « le notaire s’assure que le bien n’est pas hypothéqué, il vérifie la conformité des données figurant à la Conservation des hypothèques avec celles du cadastre, il recueille les documents officiels (certificat d’urbanisme, d’alignement, de carrière, arrêtés divers, plan de prévention des risques technologiques ou naturels…), il recueille les documents obligatoires pour la vente (document de mesurage pour les appartements vendus en copropriété) et ceux qui sont relatifs aux diagnostics (amiante, plomb, termites,…) »[62].

Comme nous l’avons dit, l’intervention du notaire permet l’authentification d’un acte. « Il conseille les parties sur les modalités de l’opération. Il prend en compte les préoccupations de chacun pour finaliser l’opération dans l’intérêt de tous. Il s’assure que les acheteurs ont une connaissance exacte du bien, et qu’ils achètent en toute connaissance de cause »[63].

À part ces rôles, le notaire  procède à l’enregistrement de la propriété au bureau des hypothèques. Le notaire se charge de verser des taxes dont l’acheteur s’est acquitté à l’Administration ainsi que  de fournir des copies et extraits de l’acte de vente au bureau du cadastre. L’avancement efficace du processus de vente est assuré par un notaire car la prévention de tous litiges possibles est acquittée par le notaire. Nous voyons donc à quel point la présence de ces juristes spécialisés est essentielle dans une acquisition immobilière.

En cas d’absence d’un notaire ou d’un solicitor, il est évident que les parties concernées en paient le prix. Il y aura une insécurité juridique pour le vendeur et pour l’acquéreur.  En effet, s’il y a signature d’un contrat ou d’un acte de vente sans notaire ou sans solicitor, le contrat en question ne sera pas bien exécuté et il est possible qu’il y a une contestation de ce document par les tiers. Le notaire offre une sécurité particulière aux transferts de propriété des biens immobiliers en intervenant à toutes les étapes de l’opération[64].

Sans l’intervention de ces juristes, l’acte n’est pas authentique et perd sa valeur juridique. Au final, l’acquéreur ne possède pas dans sa main le droit de propriété. D’ailleurs que ce soit en France ou en Angleterre, l’effet du contrat de vente immobilière à savoir la publicité foncière ne peut se faire sans le notaire ou le solicitor.

Par conséquent, en France, l’acquéreur n’est pas protégé des tiers et en Angleterre, l’acquéreur n’a aucun droit sur la propriété. En somme, les deux parties souffrent de l’absence d’un notaire ou d’un solicitor dans un contrat de vente de bien immobilier. Le vendeur risque de ne pas être payé tandis que l’acquéreur a le risque d’acheter une propriété déjà hypothéquée ou dans un mauvais état.

Dans le droit français, les contrats de vente qui ne sont pas notariés sont sanctionnés par la nullité de ces contrats. Nous pouvons dire que le solicitor et le notaire sont des spécialistes en matière de vente immobilière.  Ainsi , leur présence dans tout contrat est obligatoire pour la sécurité juridique des parties et pour la protection de leurs intérêts.

 

1. Notaire et solicitor : deux fonctions diamétralement opposées

Notaire et solicitor ont chacun leur rôle et leur attribution dans une acquisition d’un bien immobilier. Rôles qui présentent des spécificités moins marquées mais notaire et solicitor sont deux fonctions diamétralement opposées.  Dans ce sous-chapitre intitulé notaire et solicitor : deux fonctions diamétralement opposées, nous allons en premier lieu analyser le caractère public ou privé du contrat de vente immobilière (1) et dans un deuxième lieu, la protection des droits des parties face à la conclusion du contrat de vente immobilière (2).

 

1. Le caractère public/privé du contrat de vente immobilière

En France, comme nous l’avons mentionné tout au long de cette deuxième partie, le notaire joue un rôle principal dans le contrat de vente. Le notaire est un représentant de la loi qui est obligatoire pour acquérir ou vendre un  bien immobilier.

Dans tout le pays, l’Etat fixe les salaires des notaires même s’ils exercent de manière libérale. L’intervention du notaire est rendue obligatoire et est soumise à un tarif public qui doit être impérativement respecté[65].

L’Etat joue un rôle prépondérant dans le transfert de propriété à travers ces notaires. « L’Etat a conféré au notaire un rôle public important en lui confiant le soin d’assurer de façon authentique, c’est-à-dire incontestable, la mutation des immeubles »[66].

Selon Me Jean-Claude PAPON, Notaire et Membre du Bureau du Conseil Supérieur du Notariat  « Le Notaire français est un professionnel libéral doté d’un statut d’officier public et ministériel. Il est nommé par décision du Ministre de la Justice, il est chargé par l’Etat d’une mission d’intérêt public : établir des actes authentiques qui font foi par eux-mêmes de leur date et de leur contenu, constatés par le notaire »[67].

Le notaire a donc un rôle public en France. Il est impliqué dans les conséquences fiscales dans le transfert des biens immobiliers. En plus de cette fiscalité, il participe au recouvrement des taxes et les impôts qui se rapportent au transfert des biens immobiliers.

Il faut noter que « Les taxes perçues tant par l’Etat que par les collectivités locales à l’occasion des mutations immobilières sont calculées par le Notaire, perçues par lui auprès de l’acquéreur et versées par le notaire au Trésor Public sous son entière responsabilité, le Trésor Public considérant que le notaire est responsable du paiement des droits »[68].

En France, le contrat de vente immobilière présente donc un caractère plutôt public. Contrairement,  en Angleterre,  tout est privé en matière de contrat de vente. En effet, chacune des parties engagent les solicitors selon des salaires variables et qui sont pour la plupart très coûteux. Ainsi, la plupart des citoyens anglais manifestent leur mécontentement envers le système immobilier anglais qui est très coûteux. Les solicitors ne sont pas engagés envers l’Etat et ils n’ont pas d’obligation envers l’Etat comme les notaires en France.

L’Etat ne confère guère à ces solicitors des responsabilités comme le calcul des taxes et des impôts sur les biens immobiliers. Selon Me Jean-Claude PAPON, le notaire affirme la prééminence de son rôle de tiers de confiance, intervenant au cœur du contrat en conciliant les intérêts des parties entre elles et facilitant leur rapport avec le Trésor Public, alors que le solicitor dans le droit anglais devra plier son contrat pour répondre aux attentes des parties[69]. Une vente immobilière à caractère privé revient donc au droit anglais.

 

2. La protection des droits des parties face à la conclusion du contrat de vente immobilière

Lors de la conclusion de vente immobilière, chacune des parties s’engagent à respecter le contrat signé et leurs obligations respectives. Les différentes étapes à suivre avant de devenir propriétaire d’un bien immobilier à titre onéreux en Angleterre présentent beaucoup de dissemblances par rapport au droit français. Tous les éléments mis en jeu dans la réalisation de cet acte juridique, à savoir la vente immobilière, sont touchés par ces dissemblances. En effet, les institutions, le registre et les acteurs sont tous si différents de celui du système judiciaire français dans le droit anglais.

D’ailleurs, en France, le notaire peut travailler à la fois pour la protection des intérêts des deux parties. Avec son rôle négociateur,  le notaire peut négocier la vente en rapprochant les deux parties tout en protégeant la mise en application de la loi et la protection des droits des parties alors que le solicitor en droit anglais n’ a le droit que de travailler avec une seule partie : l’acheteur ou le vendeur.

Concernant le droit français, le notaire s’appuie sur un texte législatif ou règlementaire pour imposer une cadre au contrat. Le solicitor devra plier son contrat pour répondre aux attentes des parties[70]. Notaire et solicitor sont donc deux fonctions diamétralement opposées.

Dans la protection des droits des parties, la position du notaire est très importante à la fois pour l’acheteur et le vendeur. En effet, « le notaire est particulièrement bien placé par sa compétence, par son statut, par son éthique et par son professionnalisme pour s’imposer comme « tiers de confiance ». Il joue le rôle de médiateur qui obtient entre les intérêts opposés, la solution équilibrée et qui garantit les solutions juridiques proposées[71] ».

En France, les parties engagées dans un contrat de vente immobilière sont protégées juridiquement et législativement.

En Angleterre, il se peut que l’acquéreur recourt à des risques car le rôle du solicitor  du vendeur  est de protéger les intérêts de ce vendeur et vice-versa. La protection des droits des parties est remise en question dans le « Common Law ».

 

1. D’UNE MEILLEURE PROTECTION DE L’ACTE D’ACHAT IMMOBILIER A TRAVERS UN NECESSAIRE RAPPROCHEMENT « CIVIL LAW/ COMMON LAW »

Comme nous l’avons vu dans la comparaison avec le droit français de la propriété, le droit anglais de la propriété possède quelques lacunes et déficiences qui auront besoin d’une amélioration.

Dans l’introduction de ce présent mémoire, une question centrale reformulée comme suit « Dans quelle mesure le système français du droit immobilier peut-il servir de base pour une amélioration de l’acquisition immobilière en Angleterre ? » a été posée.

Afin de répondre à cette problématique, nous avons comparé le droit immobilier anglais et le droit immobilier français tout au long de la première partie pour en sortir les éléments clés, pouvant satisfaire cette question centrale, donc les mesures qui peuvent servir de base pour une amélioration du droit anglais.

Dans ce deuxième chapitre intitulé : d’une meilleure protection de l’acte d’achat immobilier à travers un nécessaire rapprochement « Civil Law » et « Common Law », nous allons évoquer le fait que l’ensemble Civil Law/ Common Law est un ensemble gagnant pour l’amélioration du droit anglais (A) et que l’association notaire/solicitor est utile pour l’amélioration du droit anglais de la vente immobilière (B).

 

1. L’ensemble Civil Law/ Common Law : un ensemble gagnant pour l’amélioration du droit anglais

Présentant plusieurs points de divergence, le Civil Law pratiqué en France et le Common Law pratiqué en Angleterre peuvent être assemblés pour donner un ensemble gagnant pour l’amélioration du droit anglais. Dans ce contexte d’un ensemble gagnant, nous allons, dans un premier sous-chapitre : analyser le fait que le Civil Law possède des pratiques intéressantes pour l’amélioration du droit immobilier anglais (1). Dans un deuxième sous-chapitre nous allons développer la jurisprudence française qui constitue une arme pour la réforme du droit immobilier anglais (2).

 

1. Le Civil Law : des pratiques intéressantes pour l’amélioration du droit immobilier anglais

Le Civil Law est le droit mis en vigueur en France, les pratiques dans ce Civil Law d’après la comparaison que nous avons effectué sont très intéressantes que ce soit pour l’acquéreur ou pour le vendeur dans le domaine de l’acquisition des biens immobiliers.

La présence des lois codifiées et les lois particulières à l’exemple des Code civil, Code pénal…offre plus d’avantage aux acteurs touchés par l’acquisition immobilière. En France, le droit de propriété est garanti par la constitution. Il est à remarquer que la constitution soit généralement écrite dans le Civil Law. De plus, le droit de propriété est soumis à une protection particulière en France entraînant la protection de celui qui détient le droit de propriété.

En Angleterre, afin d’améliorer le droit immobilier, le droit de propriété devra être aussi garanti par la constitution.

Dans le cas de la modalité de détention immobilière, rappelons qu’en Angleterre et dans les pays du Galle, nous pouvons distinguer le freehold et leasehold en matière de modalité de détention d’un immeuble. Le freehold est l’équivalent du droit de propriété en France avec ses trois caractéristiques qui sont l’usus, le fructus et l’abusus. Tandis que le leasehold est un bail à très long terme, d’une durée supérieure à 21 ans et qui pourrait s’étendre jusqu’à une centaine d’années en général.

Dans le Civil Law, il n’y a pas l’équivalence du leasehold,. Le droit de propriété exclusif, individualiste et perpétuel tient une place important pour un propriétaire. Le législateur anglais devra donc penser à réduire, voire  même éliminer le principe de leasehold dans le droit de propriété. Ce dernier devra être exclusif et perpétuel. La technique de leasehold n’offre aucun avantage pour la personne qui a fait un bail malgré le fait qu’elle peut utiliser le bien (l’usus) et qu’elle a le droit de disposer du bien (fructus). De plus, le droit de fructus et d’usus s’utilise avec une date limite. Ne disposant pas le droit d’abusus, il  n’y a pas possibilité de transmission du bien à sa descendance ou encore la possibilité de le vendre.

Le Civil Law est aussi intéressant dans le fait que dans la prescription acquisitive, la durée minimale pour un possesseur d’acquérir le droit de propriété est d’environ trente ans alors qu’en Angleterre, une douzaine d’année suffit pour rendre un possesseur en propriétaire.

Dans le cas où la personne détenant le droit de propriété sur le bien revient réclamer sa propriété, par exemple seize ans après qu’elle a laissé le bien, en Angleterre elle ne peut plus rien faire. Alors qu’en France, grâce à la longue durée avant la demande par un possesseur d’une prescription acquisitive, il est encore possible d’utiliser le droit de propriété. Si c’est pour une obligation qu’un propriétaire d’un bien n’a pas pu s’occuper de ce bien en question pendant un long moment et qu’il revient pour ce bien afin de le transférer à ses descendants, en droit immobilier français, il a la chance de récupérer son bien alors qu’en droit immobilier anglais, la probabilité de récupération est très faible.

Un autre point clé de réussite dans le droit immobilier français est que le droit de propriété est défini par  le Code Civil Français. Il est en général  créé à partir du concept de la liberté et de l’égalité.

Ce concept de liberté et d’égalité permet au système français d’être beaucoup plus encadré par rapport au système anglais.

En Angleterre, l’acquisition immobilière est moins encadrée par le fait que l’acquéreur n’est pas bien sécurisé. Rappelons que cette insécurité des acquéreurs provient du fait que les documents à fournir par le vendeur sont moindres et que l’acquéreur est obligé lui-même de chercher toutes les informations relatives au bien immobilier en question.

Le système franco-anglais se distingue donc dans le fait qu’en France, les responsabilités du vendeur sont très nombreuses alors qu’en Angleterre ces responsabilités sont limitées. Les obligations du vendeur sont donc à améliorer dans le droit immobilier anglais pour bien sécuriser l’acquéreur. D’ailleurs, l’un des devoirs du notaire est de bien vérifier la conformité des obligations des parties, si elles suivent bien les règles et la loi.

L’augmentation de la durée dans la prescription acquisitive devra donc être appliquée dans le droit immobilier anglais en vue de son amélioration ainsi que de l’élimination du Leasehold en tant que droit de propriété.

 

2. La jurisprudence française : une arme pour la réforme du droit immobilier anglais

Pour rappel, l’ensemble des décisions rendues par les tribunaux de justice est appelé la jurisprudence. D’après un dictionnaire juridique « ale terme de « jurisprudence » à l’ensemble des arrêts et des jugements qu’ont rendu les Cours et les Tribunaux pour la solution d’une situation juridique donnée »[72].

En France, il y a la jurisprudence française. Dans cette sous-partie, nous allons analyser le rôle de cette jurisprudence française et ceci, dans la réforme du droit immobilier anglais. La jurisprudence française n’a pas la même place que dans le droit anglais.

En effet  « La jurisprudence est une source de droit secondaire par rapport aux textes de lois. En effet, le juge ne peut jamais créer une règle nouvelle, ni ajouter au texte de loi auquel il se réfère pour justifier sa décision. Seul le Parlement est compétent pour modifier la loi. Si l’on étudie un peu plus cette conception, on trouve à sa base l’idée que le Parlement a le pouvoir d’édicter la loi parce qu’il est élu démocratiquement et qu’il représente la volonté de la majorité. Le juge n’a pas cette légitimité puisqu’il n’est pas élu, mais nommé par l’Etat donc il est un fonctionnaire »[73].

Le système en Angleterre devra prendre l’exemple de la place de la jurisprudence française qui a moins d’importance que la loi au sein des tribunaux civil, pénal et commercial[74] afin de reformer leur droit immobilier.

Notons que dans ce pays, la jurisprudence est plus importante que la loi. La jurisprudence française est un exemple pour les pays du Common Law car pour elle,  la loi est encore plus importante. La jurisprudence française tient compte de la loi avant de rendre des verdicts comme nous l’avons dit.

En Angleterre, si un cas se présente, et  dans l’avenir, si un autre cas ressemblant à ce cas se présente, le jugement est le même alors qu’il se peut que le juge qui a effectué le jugement du premier cas a commis une erreur et cette erreur s’appliquera par la suite aux différents cas semblables.

Ainsi, il s’avère donc important que le système anglais rende compte de la place qu’il devra mettre sa jurisprudence comme le cas de la jurisprudence française.

En France, la jurisprudence s’appuie sur les lois codifiées et écrites.  Ainsi, les cas de figure pouvant se présenter dans le droit immobilier nécessitant un jugement, devront être traité selon les lois particulières et non globalement par des décisions antérieures des juges.

 

1. L’association Notaire/Solicitor : deux professions utiles pour l’amélioration du droit anglais de la vente immobilière

Intervention obligatoire dans le droit franco-anglais, notaire et solicitor sont quand même deux fonctions diamétralement opposées. Pouvant  être associés, les rôles d’un notaire et solicitor peuvent être utiles dans l’amélioration du droit anglais de la vente immobilière.

Dans ce sous-chapitre, nous allons voir les effets que pourraient apporter l’association de ces deux juristes spécialisés dans l’acquisition immobilière. Pour cela, nous allons évoquer le fait que l’association Notaire/Solicitor est une meilleure protection des droits des parties en Angleterre (1). Nous allons ensuite entamer avec le Notaire/Solicitor, une meilleure application de la loi anglaise en matière de vente immobilière (2).

 

1. Notaire/Solicitor : pour une meilleure protection des droits des parties en Angleterre

Abordé dans une partie de ce présent mémoire, l’intervention d’un notaire et d’un solicitor est prépondérante voire même obligatoire pour toutes les acquisitions immobilières tant dans le droit anglais qu’en droit français.

Nous avons vu d’une part à quel point les parties concernées dans une vente immobilière ont besoin d’un notaire en France et d’autre part, en Angleterre la présence d’un solicitor est essentiel.

Malgré le fait que l’acquisition immobilière anglaise nécessite l’intervention d’un solicitor, nous avons pu constater tout au long du premier chapitre de la partie 2 du document que le principal devoir du solicitor est celui de la protection de sa partie, qu’elle soit le vendeur ou l’acheteur non pas les deux à la fois. Le droit de l’une des parties est non respecté et peut même se trouver piétiner et négliger dans ce cas de figure.

De même, si la loi n’est pas respectée, le plus important pour un solicitor est son client. Contrairement, en France, le notaire tient une position neutre protégeant à la fois les droits de chacune des parties en respectant la loi. L’association des fonctions du notaire et du solicitor constitue donc un meilleur moyen pour protéger les droits des parties en matière de vente immobilière mais aussi dans toutes les transactions immobilières.

En effet, en plus des rôles attribués au solicitor, ajouté aux rôles du notaire, c’est un résultat parfait. Les lois sont respectées : les acquéreurs protégés, les vendeurs rassurés. Bref, toutes les parties sont gagnantes. Force est de constater que l’existence d’une  profession du notaire en Angleterre est essentielle pour  le respect des droits des parties.

Cette association permettra aussi d’ajouter un caractère public dans le contrat de vente immobilière anglaise. Ainsi, l’Etat peut jouer un rôle majeur dans ce cas palliant le caractère uniquement privé du droit immobilier anglais.

Les incertitudes juridiques pourront disparaitre avec cette association notaire/solicitor. D’après les analyses que nous avons effectuées dans le processus de l’acquisition immobilière anglaise, rappelons qu’il n’y a pas avant contrat.  Les parties sont libres de faire tous ce qu’elles veulent faire. Mais l’acquéreur est le plus désavantageux à cause de la pratique du gazumping. L’acquéreur se trouve dans une situation d’insécurité et d’inconfortable à cause de cette pratique. Or tout acquéreur a le droit d’acheter en toute sécurité.

En France, cette pratique de gazumping n’existe pas car elle détruit les droits des acquéreurs. Dès la signature du compromis de vente, les parties sont définitivement engagées l’une envers l’autre, ainsi les deux parties sont protégées.

La présence d’un notaire est donc utile pour empêcher la réalisation d’un gazumping car une fois signé par un notaire, les parties doivent se respecter et s’oblige chacun à vendre le bien à l’acheteur et l’acheteur est obligé d’acheter au vendeur. Vendre à un prix très élevé par rapport au prix normal du bien ne pourra plus se faire. La loi anglaise doit donc interdire cette pratique abusive pour préserver l’acquéreur d’un abus.

Il est donc nécessaire d’uniformiser la procédure de la formation d’un contrat de vente immobilière en Angleterre afin de présenter des ressemblances  à celle des français.

 

2. Notaire/Solicitor : pour une meilleure application de la loi anglaise en matière de vente immobilière

L’association notaire/solicitor est une solution gagnante pour rendre meilleure l’application de la loi anglaise en matière de vente immobilière.

Même si dans ce pays, la force exécutoire en matière législative appartient à la jurisprudence, la place de la législation ne doit cependant pas être négligée. Un notaire est un officier public qui agit pour le compte de l’Etat en plus des parties en question dans la vente immobilière.

Le respect de la loi est essentiel dans la profession d’un notaire. En l’associant à un solicitor donc, il est certain que l’application de la loi anglaise en droit immobilier sera améliorée.

La constitution en France garantit le droit de propriété, comme nous l’avons dit,  pour appliquer les lois en vigueur par l’intermédiaire des notaires. Il se peut que le solicitor en protégeant son client ne respecte pas la loi. Une situation qui pourra être corrigée s’il y a un notaire en Angleterre. L’association notaire/solicitor dans l’option d’une meilleure application de la loi anglaise s’avère efficace dans le fait que les deux professions diamétralement opposés peuvent se compléter.

Concernant la procédure de la formation de contrat immobilier, notons que le notaire peut intervenir du début jusqu’à la fin des transactions pour rendre les actes authentiques mais aussi dans le but de veiller au respect des droits de chacun des parties et surtout la loi. Cette intervention d’un juriste spécialisé comme le notaire est nécessaire pour améliorer l’application de la loi anglaise. Pour cela, les étapes du contrat de vente en Angleterre doit donc contenir un avant contrat. Cet avant contrat est essentiel  pour protéger les parties tout en respectant la loi. Cet avant contrat doit être rédigé par un notaire pour avoir plus de valeur. Un compromis de vente est obligatoire pour protéger l’acquéreur comme nous l’avons dit ci-dessus, ainsi il y aura la non-pratique du système de gazumping qui est qualifié d’une pratique abusive.

 

 

 

CONCLUSION

 

Le droit immobilier anglais et le droit immobilier français ont chacun leur propre caractéristique. L’un se base sur le Common Law tandis que l’autre se base sur le Civil Law. Ces deux concepts se diffèrent sur plusieurs points. D’où le thème de ce présent mémoire intitulé : « L’analyse comparative franco-anglaise de droit immobilier ».

Pour mieux appréhender cette analyse comparative, nous avons mis en parallèle les différentes étapes concernant l’acquisition immobilière et le droit de propriété dans les deux droits. Ainsi, une question centrale a été posée dans ce présent mémoire formulée comme suit : « Dans quelle mesure le système français du droit immobilier peut-il servir de base pour une amélioration de l’acquisition immobilière en Angleterre ? ». Afin de répondre à cette problématique, nous avons divisé le document en deux grandes parties.

La première partie s’est intitulée « Des divergences et convergences dans le régime du droit de propriété ». D’après ce titre nous avons parlé du fait que le droit immobilier franco-anglais présente des idées divergentes mais aussi des idées convergentes. A travers cette partie, nous avons parlé des divergences avérées dans la définition même du droit de propriété et des convergences bienvenues dans le processus d’acquisition immobilière.

En bref, cette première partie nous a permis de conclure la grande différence entre les deux droits. Dans la notion et la définition même du droit de propriété, les deux systèmes attribuent à ce droit de propriété des concepts différents. En France, après avoir effectuée une vente immobilière, une personne acquiert à plein le droit la propriété. De plus, la loi française stipule que le droit de propriété est un droit exclusif, perpétuel et absolu : usus, fructus et abusus. Par contre, en Angleterre, le droit d’un  acquéreur dépend en général du contenu du titre de propriété cédé. Dans ce pays, l’acquéreur pourra acheter un bien immobilier soit par freehold ou le leasehold. Le freehold est l’équivalent du droit de propriété français en étant exclusif, perpétuel et absolu.  En revanche, dans le leasehold, l’acquéreur n’a que le droit de jouir paisiblement du bien immobilier pendant une période de temps limitée. Cette notion  n’existe pas dans le droit français. Malgré la divergence entre ces deux droits, nous pouvons quand même en sortir de la comparaison qu’il y a quelques points de convergence les liants. Dans la procédure de la formation du contrat de vente immobilière, les deux droits ont pour but de rendre un acte de vente authentique à l’égard de la loi. Pour cela, les deux systèmes appliquent les effets du contrat de vente immobilière comme la publicité foncière. Même si dans le droit anglais, les effets de la publicité est constitutif alors qu’en France, ces effets sont essentiellements declaratifs.

Dans la deuxième partie du document intitulée « des spécificités moins marquées de la pratique notariale en matière d’acquisition immobilière. », nous avons analysé le fait qu’il y a des paradoxes de façade dans le rôle du notaire et de son homologue (le solicitor)  dans les deux systèmes. Le notaire en France et le solicitor en Angleterre. A travers une sous-partie, nous avons parlé des attributions de ces juristes spécialisés dans chaque pays. Nous avons ensuite parlé d’une meilleure protection de l’acte d’achat immobilier à travers un nécessaire rapprochement « civil law/ common law ».

D’après notre étude comparative, le droit immobilier anglais est moins encadré par rapport à celui des français et nécessite une amélioration. Ainsi dans le deuxième chapitre de la partie 2, nous avons proposé des solutions pour l’amélioration du droit immobilier anglais et pour répondre à la problématique. Nous avons vu dans cette deuxième partie que le rapprochement de Civil Law et Common Law est un ensemble gagnant pour l’amélioration du droit anglais. Ainsi que l’association des professions de notaire et solicitor qui sont diamétralement opposées pour une meilleure application de la loi en Angleterre.

En bref, dans la mesure où le rapprochement Civil Law/Common Law ainsi que l’association notaire/solicitor sont appliqués dans le droit immobilier anglais, ce dernier s’améliorera.

 

BIBLIOGRAPHIE

• J. BULLIER, « La Common Law », Dalloz,‎ 2007.
• Code Civil Français.
• Charles, «  Modalités et formes de l’accession à la propriété immobilière en Angleterre », 56p.
• CLERK et LINDSELL, op.cit., paragraphe 17-22 pour consulter des exemples jurisprudentiels  en la matière.
• Boulanger, « Compromis de vente sous condition suspensive du non – exercice du droit de préemption urbain et décès du promettant », JCP éd.N°1995.I, page 1457.
• Déclaration des Droits de l’Homme et du Citoyen (DDHC) du 26 Août 1789.
• Dictionnaire de l’économie et des sciences sociales, Nathan, Paris, 1993.
• TAVIGNOT, J.L GANTIER, A. SAUGERAS, « Recueillir un héritage », Le particulier éditions, décembre 2012, p. 17
• LITTRE, « Dictionnaire de la langue française », 1863
• ARAKELIAN, « 10 questions sur la prescription acquisitive en matière immobilière », Le bulletin de Cheuvreux Notaires, n°79, Janvier 2014, Page 12.
• FOURIER, « Le nouveau monde industriel », 1830, p.75.
• DELORME, « La vente immobilière en Europe : fiches pratiques de droit international privé comparé », 2013, 71p
• Paul, « le notariat dans les pays du Common law », 2014,12p.
• F Le Falher, notaire à Paris, « la publicité foncière ».
• BOUINEAU et Jérôme ROUX, « 200 ans  de code civil », Association pour la Diffusion de la Pensée Française, Septembre 2004.
• BART, « Histoire du droit », Dalloz, 1999.
• L. AUBERT, « Introduction au droit et thèmes fondamentaux du droit civil », Dalloz, coll. « Droit privé »,‎ 2004, 366 p.
• Marie Christine MENOIRE, « Préférez l’avant-contrat notarié », 5 Octobre 2012, http://mobile.immonot.com/achat-immobilier/Preferez-l-avant-contrat-notarie/r3-a74.html
• Me J.C. PAPON, Notaire et Membre du Bureau du Conseil supérieur du Notariat, « Le rôle du notaire dans le transfert de la propriété des biens immobiliers »

• O.  SALVAT, « Étude de publicité foncière comparée : l’influence de la connaissance des droits non publiés sur leur inopposabilité dans les jurisprudences anglaise et française »,  In: Revue internationale de droit comparé. Vol. 50 N°4, Octobre-décembre 1998. pp. 1125-1152.

WEBOGRAPHIE

• http://droit-finances.commentcamarche.net/faq/4199-jurisprudence-faire-jurisprudence-definition.

• http://www.dictionnaire-juridique.com/definition/jurisprudence.php

• http://www.dictionnaire-juridique.com/definition/notaire.php
• http://www.dictionnaire-juridique.com/definition/sous-seing-prive.php
• http://www.dossierfamilial.com/immobilier/proprietaire/compromis-de-vente-difficile-de-l-annuler-55188
• http://www.encherimmo.fr/public_html/juridoc/texte_promsyn.htm

• http://www.europusa.com/droit-civil-et-common-law

• http://www.journaldunet.com/business/pratique/dictionnaire-economique-et-financier/15115/propriete-definition-traduction.html
• http://www.lafinancepourtous.com/-Donation/Demembrement-de-propriete-
• http://www.linternaute.com/dictionnaire/fr/definition/jurisprudence/
• http://www.notaires.fr/fr/le-notaire-un-expert-de-limmobilier
• http://www.toupie.org/Dictionnaire/Droit.htm
• http://www.unjf.fr/86-cours/204-droit-de-l-expropriation-pour-cause-d-utilite-publique
• http://www.notrefamille.com/dictionnaire/definition/propriete

 

 

 

 

[1]              http://www.toupie.org/Dictionnaire/Droit.htm

[2]              Emile LITTRE, « Dictionnaire de la langue française », 1863

[3]              Dictionnaire de l’économie et des sciences sociales, Nathan, Paris, 1993.

[4]              Jean-Luc AUBERT, « Introduction au droit et thèmes fondamentaux du droit civil », Dalloz, coll. « Droit privé »,‎ 2004, 366 p.

[5]              http://www.notrefamille.com/dictionnaire/definition/propriete

[6]              Le Monde 23/02/08, Cette terre est à nous, foi de paysans

[7] FOURIER, « Le nouveau monde industriel », 1830, p.75.

[8] http://www.journaldunet.com/business/pratique/dictionnaire-economique-et-financier/15115/propriete-definition-traduction.html

[9] http://droit-finances.commentcamarche.net/faq/4199-jurisprudence-faire-jurisprudence-definition.

[10] http://www.linternaute.com/dictionnaire/fr/definition/jurisprudence/

[11] Antoine J. BULLIER, « La Common Law », Dalloz,‎ 2007.

[12] Jean BART, « Histoire du droit », Dalloz, 1999.

[13] Article 17 de la Déclaration des Droits de l’Homme et du Citoyen  (DDHC) du 26 Août 1789.

[14] Article 2 de la Déclaration des Droits de l’Homme et du citoyen (DDHC)  du 26 Août 1789.

[15] Article 544 du Code Civil Français.

[16] Le Chancelier est le chef suprême de l’administration royale en Angleterre.

[17] Article 546 du Code Civil Français.

[18] Article 547 du Code Civil Français.

[19]    Jacques BOUINEAU et  Jérôme ROUX, « 200 ans  de code civil », Association pour la Diffusion de la Pensée Française, Septembre 2004.

[20]    Jacques BOUINEAU et  Jérôme ROUX, « 200 ans  de code civil », Association pour la Diffusion de la Pensée Française, Septembre 2004.

[21]             http://www.lafinancepourtous.com/-Donation/Demembrement-de-propriete-

[22]Camille CHARLES, « Modalités et formes de l’accession à la propriété immobilier en Angleterre »,154 BD Malesherbes  p.13

[23]Camille CHARLES, « Modalités et formes de l’accession à la propriété immobilier en Angleterre »,154 BD Malesherbes  p.13

[24]Camille CHARLES, « Modalités et formes de l’accession à la propriété immobilier en Angleterre »,154 BD Malesherbes  p.14

[25] Edith TAVIGNOT, Jean Léon GANTIER, Arnaud SAUGERAS , « Recueillir un héritage », Le particulier éditions, décembre 2012, p. 17

[26] http://www.unjf.fr/86-cours/204-droit-de-l-expropriation-pour-cause-d-utilite-publique

[27] Conseil d’État  ass. En date du 28 mai 1971, n°78825, Ville nouvelle Est ; AJDA 1971, p. 405.

[28] Estelle ARAKELIAN, « 10 questions sur la prescription acquisitive en matière immobilière », Le bulletin de Cheuvreux Notaires, n°79, Janvier 2014, Page 12.

[29]Cass. 3ème civ. En date du 0 4 janvier 2011, n° 09-72708

[30]Johns Contre Williams, 1857, 2M et W.326 à la page 331.

[31]« Trespasser » est une expression du droit anglais qui se définit comme l’action d’une personne tierce de s’introduire d’une façon illégale et de prendre possession d’un bien immeuble appartenant à autrui  pour y exercer un droit de propriété sous n’importe quel forme que ce soit.

[32] Cass. Civ. En date du 11 janv. 1950 : D.1950, JP p. 125.

[33] Cass. 3e civ., 7 mars 1972 : Bull. civ. 1972, III, n° 158.

[34]  Voir CLERK et LINDSELL, op.cit., paragraphe 17-22 pour consulter des exemples  jurisprudentiels  en la matière.

[35] «  Le Droit anglais des biens »

[36] CA, Paris, 5 févr. 1966 : JCP G 1966, IV, 99.

[37] Voir Kelsen Contre Tobacco, W.L.R. 269

[38] http://www.dictionnaire-juridique.com/definition/sous-seing-prive.php

[39] http://www.encherimmo.fr/public_html/juridoc/texte_promsyn.htm

[40]D. Boulanger, « Compromis de vente sous condition suspensive du non – exercice du droit de préemption urbain et décès du promettant », JCP éd.N°1995.I, page 1457.

^[41] http://www.dossierfamilial.com/immobilier/proprietaire/compromis-de-vente-difficile-de-l-annuler-55188

^[42]C.  Charles, «  Modalités et formes de l’accession à la propriété immobilière en Angleterre », 56p.

[43] Marie Christine Ménoire, « Préférez l’avant-contrat notarié », 5 Octobre 2012, http://mobile.immonot.com/achat-immobilier/Preferez-l-avant-contrat-notarie/r3-a74.html

[44] C. Charles, « Modalités et formes de l’accession à la propriété immobilière en Angleterre », 56p

[45]C. Charles, « Modalités et formes de l’accession à la propriété immobilière en Angleterre », 56p

[46]C. Charles, « Modalités et formes de l’accession à la propriété immobilière en Angleterre », 56p

[47] C. Charles, « Modalités et formes de l’accession à la propriété immobilière en Angleterre », 56p

[48] H.  DELORME, « La vente immobilière en Europe : fiches pratiques de droit international privé comparé », 2013, 71p

[49]H DELORME, la vente immobilière en Europe fiches pratiques de droit international privé comparé, 2013, 71p

[50]J.F Le Falher, notaire à Paris, la publicité foncière.

[51]H DELORME, la vente immobilière en Europe fiches pratiques de droit international privé comparé, 2013, 71p

[52]H.  DELORME, « La vente immobilière en Europe : fiches pratiques de droit international privé comparé », 2013, 71p

[53]O.  SALVAT, « Étude de publicité foncière comparée : l’influence de la connaissance des droits non publiés sur leur inopposabilité dans les jurisprudences anglaise et française » ,  In: Revue internationale de droit comparé. Vol. 50 N°4, Octobre-décembre 1998. pp. 1125-1152.

[54]O. SALVAT, « Étude de publicité foncière comparée : l’influence de la connaissance des droits non publiés sur leur inopposabilité dans les jurisprudences anglaise et française »,  In: Revue internationale de droit comparé. Vol. 50 N°4, Octobre-décembre 1998. pp. 1125-1152.

[55]O. SALVAT, «  Étude de publicité foncière comparée : l’influence de la connaissance des droits non publiés sur leur inopposabilité dans les jurisprudences anglaise et française ». In: Revue internationale de droit comparé. Vol. 50 N°4, Octobre-décembre 1998. pp. 1125-1152.

[56]O.  SALVAT, « Étude de publicité foncière comparée : l’influence de la connaissance des droits non publiés sur leur inopposabilité dans les jurisprudences anglaise et française ». In: Revue internationale de droit comparé. Vol. 50 N°4, Octobre-décembre 1998. pp. 1125-1152.

[57] http://www.dictionnaire-juridique.com/definition/notaire.php

[58] http://www.dictionnaire-juridique.com/definition/notaire.php

[59]H DELORME, la vente immobilière en Europe fiches pratiques de droit international privé comparé, 2013, 71p

[60] J. Paul, « Le notariat dans les pays du Common law », 2014,12p.

[61]H DELORME, la vente immobilière en Europe fiches pratiques de droit international privé comparé, 2013, 71p

[62]Notaires de France, la vente immobilière.

[63]Notaires de France, la vente immobilière.

^[64]http://www.notaires.fr/fr/le-notaire-un-expert-de-limmobilier

[65]Me Jean-Claude PAPON,Notaire et Membre du Bureau du Conseil supérieur du Notariat, Le rôle du notaire dans le transfert de la propriété des biens immobiliers

[66]Me Jean-Claude PAPON, Notaire et Membre du Bureau du Conseil supérieur du Notariat, Le rôle du notaire dans le transfert de la propriété des biens immobiliers

[67] Me Jean-Claude PAPON, Notaire et Membre du Bureau du Conseil supérieur du Notariat, Le rôle du notaire dans le transfert de la propriété des biens immobiliers,

[68]Me Jean-Claude PAPON, Notaire et Membre du Bureau du Conseil supérieur du Notariat, Le rôle du notaire dans le transfert de la propriété des biens immobiliers,

[69]H DELORME, la vente immobilière en Europe fiches pratiques de droit international privé comparé, 2013, 71p

[70]H DELORME, « la vente immobilière en Europe fiches pratiques de droit international privé comparé », 2013, 71p

[71]Me Jean-Claude PAPON, Notaire et Membre du Bureau du Conseil supérieur du Notariat, « Le rôle du notaire dans le transfert de la propriété des biens immobiliers »,

 

[72] http://www.dictionnaire-juridique.com/definition/jurisprudence.php

[73] http://www.europusa.com/droit-civil-et-common-law

[74]Me Jean-Claude PAPON, Notaire et Membre du Bureau du Conseil supérieur du Notariat, Le rôle du notaire dans le transfert de la propriété des biens immobiliers