Analyse économique des difficultés d’accès au logement en France

PLAN DETAILLE

Introduction

1. Facteurs et/ou causes de la difficulté d’accès au logement en France
   1. Explosion de la hausse des coûts de logement contre une faiblesse de la hausse des revenus

1. Hausse des prix et des loyers
2. Baisse des Fonds de solidarité pour le logement (FSL)
3. Importance des frais liés à l’opération

1. 1. Crédit immobilier

1. Baisse du taux d’intérêt des crédits immobiliers conduisant à une hausse inhabituelle de la demande des ménages
2. Revirement de situation : remontée des taux des crédits
3. Conditions d’octroi du crédit : insolvabilité des ménages trop modestes accompagnée d’autres dépenses supplémentaires

1. 1. Rôle de l’Etat

1. Restrictions budgétaires de l’Etat : baisse du nombre de constructions de logements
2. Taxes sur achat/vente de biens immobiliers

1. Impacts de la difficulté d’accès au logement
   1. Mal logement

1. Absence de logement personnel
   1. Hausse des « sans domicile fixe »
   2. Développement de l’habitat atypique

• L’obligation d’hébergement chez des tiers

1. Logement temporaire dans des chambres d’hôtel

1. Précarité des conditions sanitaires et/ou d’hygiène

1. 1. Dépenses des ménages

1. Explosion des dépenses de logement dans le budget
2. Hausse des loyers impayés pour les locataires contre un fort retard dans le remboursement des prêts par les propriétaires

1. Mesures de lutte contre la difficulté d’accès au logement
   1. Les différents prêts mis en place

1. Les prêts locatifs sociaux (PLS)
2. Les prêts locatifs intermédiaires (PLI)

 

 

1. Les prêts conventionnés locatifs
2. Les prêts conventionnés accession ou PAS

1. 1. Le Plan Epargne Logement (PEL)
   2. Recherche d’un nouveau système : le prêt à taux zéro plus (PTZ+)

1. Les modalités du PTZ+
2. Avantages et inconvénients du PTZ+

1. 1. Les logements conventionnés après travaux avec subventions de l’ANAH

1. Principe
2. Bénéficiaires
3. Montant et contrôles

1. 1. Encouragement de l’Etat à l’investissement privé locatif

1. La Loi « Scellier »
2. Loi Borloo Populaire
3. Loi Robien

Conclusion

Bibliographie

 

Introduction

Un problème d’actualité et récurrent en France est la difficulté d’accès au logement. Bien qu’ayant existé depuis fort longtemps, depuis la période d’avant-guerre, la situation n’a cessé de s’empirer jusqu’à aujourd’hui. En effet, suite à une décision prise par l’Etat pour bloquer les loyers stricts en 1914, les propriétaires de logements existants avaient cessé d’entretenir leurs logements, faute de revenus suffisants. De même, la construction de nouveaux logements s’est réduite vu la perspective de rendements faibles. Entre les deux guerres, la France a alors seulement construit 2,5 fois moins de logements que la Grande Bretagne, et deux fois moins de logements que l’Allemagne.

Cette situation ne s’est guère améliorée après la Seconde Guerre Mondiale qui a engendrée de destructions massives de logements. Le quart du parc immobilier du pays a été endommagé et certaines localités comme Royan ou Le Havre ont été particulièrement touchées par les bombardements. Des familles sont alors obligées de vivre dans des logements exigus ou provisoires. Depuis, « améliorer les conditions de l’habitat » est devenu un des principaux objectifs du plan de l’Etat français.

A partir des années 2000, de récentes études dont celles menées par la Fondation Abbé Pierre dénoncent encore le problème d’accès au logement en France, en mettant en avant la hausse du nombre de personnes non logées ou mal logées et l’augmentation du nombre de personnes en situation de réelle fragilité à court ou moyen terme. Ainsi, il est évident que porter un intérêt particulier à la problématique sur les difficultés d’accès au logement en France est pertinent. Une analyse économique de la situation apparaît même plus judicieuse dans la mesure où nous exposerons au cours du mémoire les problèmes financiers auxquels les ménages doivent faire face.

De ce fait, la présentation s’étalera sur trois grandes parties : la première partie portera sur un examen des facteurs et causes éventuelles de la difficulté d’accès au logement en France ; la deuxième partie exposera les impacts de cette situation auprès des ménages et la dernière partie tentera d’apporter des solutions au problème.

 

1. Facteurs et/ou causes de la difficulté d’accès au logement en France

La meilleure approche pour comprendre le phénomène actuel en France avec les difficultés d’accès au logement commence par une détermination des facteurs ayant conduit au phénomène. Parmi ces facteurs, nous pouvons d’ores et déjà citer les coûts de logement qui ont flambé tandis que les revenus des ménages, bien qu’ayant connu une remontée au fil des ans, sont restés loin derrière les dépenses immobilières. Un autre élément qui aurait pu être la solution au problème est l’achat par crédit. Or, le crédit immobilier en France ne permet pas non plus aux ménages d’acquérir un logement. Finalement, bien qu’inconsciemment, l’Etat a joué aussi un rôle dans le phénomène.

 

1. 1. Explosion de la hausse des coûts de logement contre une faiblesse de la hausse des revenus

La principale cause de la difficulté d’accès au logement en France est la hausse des prix d’acquisition des logements non proportionnelle à la hausse des revenus des ménages. A partir du moment où ces 2 éléments n’évoluent pas en parallèle, un écart se creuse au fil du temps et les ménages ont de plus en plus de mal à combler ce déficit. Afin d’affiner l’analyse, il apparaît alors intéressant de voir, d’une part, cette hausse des prix des logements ainsi que des loyers en France et, d’autre part, d’examiner les autres coûts qui freinent l’acquisition de logement.

 

1. Hausse des prix et des loyers

Des études ont démontré que les prix d’acquisition des logements n’ont pas cessé d’augmenter au cours des dernières années. Mais la plus alarmante est qu’en parallèle, les prix à la consommation ont évolué mais très peu comparé à ces prix. En plus, à cause de l’absence d’encadrement des loyers de relocation, laissant la porte ouverte à la surenchère des hausses lors de chaque nouveau bail, les niveaux de loyer dans le parc privé ont flambé. A titre d’illustration, prenons les cas des logements anciens. Depuis quinze ans, les prix de ces logements en France connaissent une évolution qui semble déconnectée de celle des loyers. Quelle en est l’explication ?

D’une part, les loyers, à surface et qualité constantes, ont globalement évolué comme le revenu disponible moyen. La dépense de logement a néanmoins augmenté, compte tenu de l’élévation de la taille moyenne et de la qualité des logements. Ce mouvement n’est pas homogène sur le territoire et entre les différentes catégories de revenus.

Mais d’autre part, les prix d’acquisition ont doublé et cette hausse généralisée ne semble pouvoir être expliquée que marginalement par l’augmentation du coût de la construction ou un déficit généralisé de construction.

Ainsi, la croissance relativement modérée des loyers infirme l’hypothèse d’une pénurie généralisée de logements. En revanche, la rareté du foncier dans les zones les plus demandées contribue probablement assez fortement à la hausse des prix. Cette hausse a aussi été favorisée par l’amélioration de la capacité d’emprunt des ménages, alliée à une fiscalité favorable, qui alimente la demande.

Si la première phase de hausse pouvait paraître cohérente avec la baisse des taux d’intérêt, il semble aujourd’hui probable que celle-ci ait biaisé les anticipations à la hausse, créant une bulle sur le marché immobilier français. Il n’est pas impossible que cette surévaluation soit confortée par les ménages déjà propriétaires qui sont en quelque sorte protégés contre l’augmentation, tandis que les nouveaux entrants connaissent plus de difficulté.

Dans l’éventualité où une telle bulle viendrait à se dégonfler, ses effets néfastes pourraient néanmoins être relativisés, d’un côté parce que l’endettement des ménages reste limité et d’un autre côté parce que le secteur de la construction n’est pas hypertrophié en France, contrairement à la situation qui prévalait en Irlande ou en Espagne avant 2008.

 

1. Baisse des Fonds de solidarité pour le logement (FSL)

Initialement prévus pour aider financièrement plus de 150 000 ménages à se loger jusqu’au début des années 2000, les Fonds de solidarité pour le logement (FSL) ont régulièrement diminué depuis 2003 à travers le nombre de ménages aidés. 2008 a été l’année la plus marquante de cette baisse. En effet, au cours de cette année, le FSL a atteint un niveau historiquement bas avec seulement 118 000 ménages (-10,8 % par rapport à 2007). Ce recul pourrait s’expliquer par le renvoi de nombreux ménages vers le dispositif Loca-pass mais aussi par la montée en puissance de la Garantie des risques locatifs depuis 2007 (environ 110 000 logements du parc privé étaient couverts fin 2009 dans le cadre du 1er dispositif de la GRL).

Le tableau ci-dessous inique l’évolution à la baisse du nombre de ménages ayant bénéficié des FSL. Il résume le nombre d’aides à l’accès distribuées par les FSL :

Années	2000	2001	2002	2003	2004	2005	2006	2007	2008
Aides financières à l’accès locatif	162 683	154 969	164 000	141 586	140 732	141 750	137 200	132 360	118 097

Source : ministère du Logement et DREES à partir de 2003

 

A noter que le dispositif Loca-pass consiste en la mise à disposition des locataires des « avances Loca-pass » pour les aider à entrer dans un nouveau logement. C’est une sorte de financement du dépôt de garantie. Les FSL ont baissé par sa faute tandis que les avances octroyées par le nouveau dispositif avaient fortement progressé depuis 2004 et représentaient plus de 420 000 aides en 2007.

 

1. Importance des frais liés à l’opération

Rappelons que lors de la vente d’un logement, le vendeur d’un logement ne perçoit pas la totalité de la somme acquittée par l’acheteur. En plus du prix de la maison ou de l’appartement, celui-ci doit payer en effet les frais dits « de notaire », ainsi que, dans certains cas, la commission d’intermédiaire. Ces deux éléments représentent déjà des frais supplémentaires lors de la vente, conduisant ainsi les vendeurs à monter les enchères sur le marché.

Du côté de l’acquéreur, outre le prix d’achat ou de construction du logement, d’autres coûts supplémentaires sont retracés. L’erreur d’analyse se situe au niveau de l’idée selon laquelle l’opération d’achat est instantanée. Or, ceci conduit à négliger un certain nombre charges qui vont peser sur le bilan de l’opération.

Premièrement, prenons le cas du plan de financement qui ne prend jamais en compte les révisions des prix prévues par le contrat. A cet égard, il faut noter que certains constructeurs font signer des contrats à prix fermes et définitifs assortis de la condition que le chantier soit ouvert avant 3 ou 6 mois selon le cas. L’expérience a prouvé que l’ouverture du chantier, conditionné à la fois par l’obtention du permis de construire et des prêts n’interviennent jamais à temps pour bénéficier de cette clause. Il est alors impossible de prévoir les délicates périodes de cumul où le particulier doit à la fois payer un loyer et commencer de rembourser ses prêts.

Deuxièmement, les frais suivants sont souvent oubliés : les frais de mutation, les frais annexes liés aux prêts, frais de dossier et assurances et enfin la taxe locale d’équipement.

Finalement, l’opération est souvent prévue « au plus juste » sans marge de sécurité, la faiblesse des revenus ne permettant pas de revoir cette marge.

 

1. 1. Crédit immobilier

L’incessant changement au niveau du crédit immobilier constitue également l’une des causes de la difficulté d’accès au logement aujourd’hui en France. Comment ? A travers une baisse du taux d’intérêt des crédits immobiliers au début, conduisant à une hausse de la demande. Toutefois, cette hausse de la demande s’est limitée aux ménages à niveau de vie moyen et riche du fait des conditions d’octroi du crédit. Toute chose égale par ailleurs, cette hausse de la demande a conduit à une montée en flèche des taux des crédits plus tard.

 

1. Baisse du taux d’intérêt des crédits immobiliers conduisant à une hausse inhabituelle de la demande des ménages

Les taux d’intérêt ont été divisés par deux entre 1995 et 2005, ce qui a permis aux ménages d’emprunter 50 à 70% de plus à mensualité égale qu’il y a dix ans. La hausse des prix de l’immobilier a donc accompagné l’augmentation de solvabilité des ménages ayant accès au crédit. En conséquence, le nombre de ménage souscrivant à un crédit immobilier pour acheter ou construire un logement a considérablement augmenté. Toutefois, cet accès aux crédits immobiliers s’est limité aux ménages moyens et riches. Les ménages trop modestes n’y ont pas accès. Plus tard, à plus forte raison, cette difficulté d’accès sera renforcée puisque  la demande de crédit étant en hausse, l’offre commence à augmenter ses conditions.

 

1. Revirement de situation : remontée des taux des crédits

Comme indiqué plus tôt, les taux de crédit immobilier ont commencé a augmenté. Actuellement, ces taux continuent d’augmenter : sur l’ensemble des prêts immobiliers souscrits en avril 2011, le taux immobilier moyen est de 3.74 % contre 3.67 % un mois plus tôt. On note alors une hausse de + 7 points de base. Même si les taux pour un emprunt immobilier restent bas, cette hausse accentue à nouveau les difficultés pour financer un achat immobilier. Notons que ces chiffres proviennent de l’étude menée par l’organisme Crédit Logement / CSA.

En approfondissant les recherches, nous avons constaté que les taux d’intérêt pour les emprunts immobiliers ont augmenté de 52 points de base en seulement 5 mois (0.52 % en langage courant), soit depuis Décembre dernier. Attention alors ! Même si les taux actuels semblent moins bons par rapport à ceux d’il y a à peine quelques mois, rien ne garantie que nous ne les regretterons pas dans quelques mois si l’augmentation se prolonge jusqu’à fin 2011.

 

1. Conditions d’octroi du crédit : insolvabilité des ménages trop modestes accompagnée d’autres dépenses supplémentaires

Le Crédit Foncier annonce une baisse de 1% des transactions immobilières dans l’ancien à cause de la hausse des taux d’intérêt. En contrepartie, les familles à revenu faible ou irrégulier, qui ne bénéficient pas de l’accès au crédit, ont de plus en plus de mal à faire face à leurs dépenses de logement et le taux de propriétaires parmi ces ménages chute depuis 20 années. Pourquoi ? Telle est la problématique posée ici.

Un ménage modeste accédant à la propriété n’est pas à l’abri de problèmes de solvabilité. Le faible apport de ces ménages et surtout les très forts coûts d’acquisition les placent dans des situations délicates. De fait, leur taux d’effort, c’est-à-dire la part des revenus consacrée au logement dans la totalité du revenu disponible, est de 42,8% (données issues de l’étude menée par la Fondation Abbé Pierre). Un chiffre qui est supérieur aux ménages qui sont locataires, dans le parc social ou privé. Depuis 2000, la durée d’endettement pour l’achat d’un même logement est passée de 14 ans à 31 ans et l’encours de l’endettement représente 5,3 années de revenus pour ces ménages. Le montant moyen des prêts à lui aussi doublé en 10 ans.

De plus, il y a souvent une sous-évaluation de certains coûts. La hausse continue des prix de l’immobilier pousse les ménages modestes à acheter loin des villes. Cela entraîne une hausse du budget de transport jusqu’à 18% du revenu disponible des ménages, selon la Fondation. Il en va de même pour les charges de copropriété. En bref, pour certains propriétaires, l’accession engendre des charges d’endettement « insupportables », qui peuvent conduire au surendettement. Enfin, les propriétaires ne sont pas à l’abri « d’accidents de la vie ». La Fondation note alors que les accédants qui ont acheté à la limite de leurs capacités financières se trouvent à la merci de n’importe quel imprévu qui a des conséquences financières.

 

1. 1. Rôle de l’Etat

En quoi l’Etat a-t-il pu participer au problème d’accès au logement pour les ménages en France ? Dans un premier temps, par les restrictions budgétaires dans la construction de logement et, dans un second temps, par les taxes sur achat/vente de biens immobiliers.

 

1. Restrictions budgétaires de l’Etat : baisse du nombre de constructions de logements

L’Etat a sous-estimé les besoins en logement des Français depuis 10 ans. La conséquence en est qu’aujourd’hui, la France traverse une crise quantitative profonde. Non seulement les constructions ont été insuffisantes (300.000 au lieu de 400.000 par an), mais le prix des logements a explosé tout comme la population. Par conséquent, les ménages ont été exclus du parc privé. Comment expliquer cette baisse du nombre de constructions? Par les restrictions budgétaires. L’Etat a déjà prouvé qu’il était capable de construire 120.000 à 125.000 logements sociaux par an pendant six ans entre 1967 et 1973. A l’époque, il y avait l’exode rural, l’essor des classes moyennes… La question qui se pose maintenant est la suivante : « pourquoi l’Etat ne pourrait-il pas refaire ces exploits aujourd’hui ? »

Et accompagnant ces restrictions budgétaires, le nombre de logements sociaux s’est révélé insuffisant pour accueillir les ménages car le nombre de constructions de logements sociaux a aussi baissé depuis une dizaine d’années. En effet, nous sommes passés de 89.000 nouveaux logements sociaux en 1994 à environ 43.000 en 1999-2000. Même si ce nombre a augmenté depuis (57.000 en 2006), cela reste très en deçà des attentes, puisqu’1 million de ménages sont sur liste d’attente.

 

1. Taxes sur achat/vente de biens immobiliers

A cause des différents impôts que le vendeur doit encore payer lors de la vente de son immobilier, ce dernier est dans l’obligation de vendre à un prix élevé son immobilier. Parmi ces taxes de cession, nous pouvons citer :

• Les impôts sur les fonciers dont le taux est fixé à 20%. Toutefois, le montant de l’impôt ne peut être inférieur à 3 % du prix de cession et ce, même en l’absence de profit.
• La taxe d’habitation dite aussi taxe urbaine (TU) s’appliquant aux immeubles bâtis et constructions de toute nature occupés en totalité ou en partie, par leurs propriétaires à titre d’habitation principale ou secondaire, ou mis gratuitement par lesdits propriétaires à la disposition de leur conjoint, ascendants ou descendants à titre d’habitation.
• La taxe d’édilité dite aussi de services communaux.

Dans le cadre d’une acquisition, l’acheteur doit, quant à lui, s’acquitter des taxes suivantes :

• Les droits d’enregistrement qui s’élèvent à 6 % qu’il s’agisse d’un immeuble immatriculé ou non immatriculé.
• Dans certains cas, les droits d’enregistrement sont à 3 % : ce taux s’applique lors de l’acquisition de locaux construits, par des personnes physiques ou morales autres que les établissements de crédit, la Caisse de dépôt et de gestion et les sociétés d’assurances et de réassurances.
• La conservation foncière a à peu près 1 % (certificat de propriété).
• La taxe notariale indiquée plus tôt (0,5%) et les honoraires du notaire (1 %).
• Frais divers (timbres…) : 1500 à 3 000 dirhams environ suivant les dossiers,

 

Ainsi, nombreuses sont les causes de la difficulté d’accès au logement en France. La plus pertinente est l’instabilité du crédit immobilier. Cependant, il ne faut pas négliger le rôle de l’Etat tant dans les restrictions budgétaires que dans les taxes sur achat/vente de biens immobiliers.

Après identification de ces facteurs, nous allons maintenant examiner les impacts du phénomène auprès de la population.

 

1. Impacts de la difficulté d’accès au logement

La difficulté d’accès au logement expose nombreux ménages à des problématiques sociales mais aussi à des soucis financiers. Le problème social se résume par le mal logement tandis que le financier se traduit par une impossibilité de jongler entre les dépenses de logement et les autres dépenses de nécessité.

 

1. 1. Mal logement

Par définition, la mal logement est un phénomène social par lequel un ménage ne dispose pas de logement personnel. En plus, son lieu d’habitation ne respecte pas les conditions sanitaires et/ou d’hygiène.

 

1. Absence de logement personnel

La situation de mal logement est en hausse en France puisque le nombre de ménages sans domicile fixe a augmenté. Nous constatons en parallèle un fort développement de l’habitat atypique tandis que d’autres sont obligés d’habiter chez des tiers.

 

1. Hausse des « sans domicile fixe »

Comme nous l’avons précisé précédemment, l’absence de logement personnel se manifeste tout d’abord à travers toutes les situations de personnes contraintes de vivre dans la rue, les « sans-abri » au sens de l’Insee, c’est-à-dire toutes les personnes qui ne disposent d’aucun lieu couvert pour se protéger des intempéries (pluie, froid) et dorment à l’extérieur (dans la rue, un jardin public…) ou un lieu non prévu pour l’habitation (cave, cage d’escalier, chantiers, parking, centre commercial, grottes, tentes, métro, gare…). Le dernier recensement de la population (2006) a établi à 14 600 le nombre de personnes confrontées à cette forme extrême d’exclusion du logement, dont 13 700 en métropole. Un chiffre en augmentation par rapport au recensement de 1999 (9 000 personnes).

S’appuyant sur le recensement de la population, l’enquête Etablissements sociaux de 2008 et différentes sources administratives, l’Insee a récemment estimé à 133 000 le nombre de personnes sans domicile en France métropolitaine ; parmi elles, il indique que 33 000 personnes dorment habituellement dans un lieu non prévu pour l’habitation ou des centres d’hébergement d’urgence, auxquelles s’ajoutent 66 000 personnes accueillies dans les établissements sociaux de long séjour (centres d’hébergement et de réinsertion sociale, établissements d’accueil mère-enfant, centres dédiés aux demandeurs d’asile…) et 34 000 personnes dans les dispositifs d’hébergement financés par l’aide au logement temporaire (logements ou chambres conventionnés à l’ALT en places d’urgence ou de plus longue durée, hors établissements sociaux).

Par ailleurs l’enquête Sans domicile réalisée par l’Insee en janvier et février 2001 auprès des personnes utilisant des services de restauration ou d’hébergement gratuits ou à faible participation, établissait à 86 000 le nombre de personnes sans domicile, dont 63 500 personnes privées de domicile et les 16 000 enfants les accompagnant, et 6 500 personnes logées dans les centres d’accueil pour demandeurs d’asile (CADA) ou d’hébergement provisoire (CPH) pour réfugiés5. Cette enquête ne sera malheureusement pas réactualisée avant 2012.

 

1. Développement de l’habitat atypique

À ces personnes qui n’ont pas de domicile fixe s’ajoutent toutes celles qui n’ont pas d’autre solution que de vivre dans des habitations de fortune : caravanes immobilisées, baraques de chantier, logements en cours de construction, locaux agricoles aménagés, ou encore mobil-home immobilisés dans des campings…

Le dernier recensement de la population (2006) dénombre 85 000 personnes recourant à ces formes d’habitat atypiques. On voit par ailleurs de nombreuses personnes recourir aux terrains de camping pour se loger. Une solution de fortune très précaire, dont le développement est aujourd’hui préoccupant. Les professionnels du secteur parlent d’une « déferlante » quand ils évoquent l’explosion de la clientèle permanente des campings (personnes sans domicile fixe, mais aussi retraités, salariés précaires, etc.) qui y réside à l’année, parfois pour de longues périodes. Suivi partiellement par la statistique publique (compte tenu du caractère illégal de cette pratique), le phénomène de résidence permanente en camping ne peut être appréhendé aujourd’hui de façon satisfaisante que par des enquêtes de terrain auprès des gestionnaires. À partir des données du Pôle national de lutte contre l’habitat indigne, une étude de la chercheuse France Poulain a estimé en 2005 que 100 000 personnes vivent à l’année en camping ou mobil-home (hors mariniers et gens du voyage).

 

• L’obligation d’hébergement chez des tiers

L’insuffisance de l’offre de logements accessibles incite nombreuses personnes à trouver refuge auprès de tiers. Il s’agit là d’un phénomène qui semble prendre de l’importance dans la période actuelle. Ce phénomène est d’une telle ampleur sur certains territoires comme la Seine – St-Denis qu’un service social spécifique a été mis en place par le Conseil général pour « suivre » ces familles sans accroche territoriale ni administrative.

L’hébergement chez des tiers (familles, amis…) pose de nombreux problèmes de cohabitation dans la vie quotidienne, et peut générer des problèmes de sur-occupation ou d’occupation précaire des logements, et de multiples nuisances (bruit, promiscuité…) tant pour les hébergés que pour ceux qui les accueillent.

À partir des résultats de l’Enquête logement de 2002, l’Insee estime que 79 000 personnes au minimum sont contraintes d’être hébergées chez des tiers (famille, amis…). Ce « noyau dur » se compose de personnes âgées de 25 à 60 ans, qui n’ont pas les moyens de leur indépendance, ne sont pas étudiantes et n’ont aucun lien de parenté direct avec l’occupant en titre.

L’Insee indique que l’hébergement contraint peut être élargi aux enfants et petits-enfants de l’occupant ou de son conjoint (dans la mesure où ils ont déjà occupé un logement indépendant et sont revenus pour une raison autre que la fin des études), ainsi qu’aux personnes de 60 ans ou plus qui ne sont pas hébergées par convenance personnelle. Au total, ce sont ainsi 411 000 personnes qui sont hébergées chez des tiers, de façon contrainte.

Sans être considérés comme des « hébergés contraints », un nombre non négligeable d’enfants adultes ont dû par ailleurs revenir au domicile de leurs parents (ou grands-parents) après avoir occupé un logement indépendant pendant plus de trois mois : on peut estimer à 240 000 le nombre d’enfants de 18 ans ou plus (hors étudiants) qui n’avaient ainsi pas les moyens financiers d’accéder à un logement autonome.

 

1. Logement temporaire dans des chambres d’hôtel

Dans la mesure où certains individus ont pu faire face à l’absence de logement en s’invitant chez des tiers, d’autres préfèrent l’hôtel. En effet, ce dernier apparaît de plus en plus comme une solution de dernier recours pour assurer l’accueil d’urgence des personnes privées de domicile (et notamment des familles). En 2010, ce sont quelque 20 000 places qui ont été mobilisées en permanence dans des hôtels sur le seul budget de l’État. A cela s’ajoute les hôtels mobilisés par les collectivités locales sur lesquels nous ne disposons pas de données au niveau national.

Par ailleurs, le recensement de la population de 2006 indique que 38 000 personnes résident de façon habituelle dans des chambres d’hôtel. L’Enquête logement de 200612 indique pour sa part que les ménages en chambres d’hôtel renvoient à une population pauvre, à dominante ouvrière (41 %) ou sans activité professionnelle (22,5 % sans les étudiants). Elle est très majoritairement composée de personnes seules (90 %), en moyenne plus âgées (39 % ont entre 40 et 49 ans) que dans l’ensemble des ménages et qui supportent des taux d’effort très élevés (55 % en moyenne). À noter que les conditions de confort dans ces chambres d’hôtel sont souvent médiocres, notamment du point de vue des sanitaires, souvent absents dans la chambre.

Enfin, l’utilisation des hôtels coûte extrêmement cher à la collectivité (on estime à 321 millions d’euros la part du budget de l’État consacrée aux nuitées d’hôtel, sans compter les budgets des collectivités locales), ces solutions apparaissent donc insatisfaisantes. De plus, elles ne conviennent pas aux familles puisqu’elles n’y ont qu’une autonomie relative (absence de cuisine…) et que leur statut demeure très précaire.

 

1. Précarité des conditions sanitaires et/ou d’hygiène

Nombreuses sont les familles de « Gens du voyage », en particulier parmi les plus modestes qui — alors qu’elles souhaitent continuer à vivre en caravane — rencontrent d’importantes difficultés pour s’arrêter temporairement ou s’installer durablement sur un territoire. Si la décision d’habiter en caravane pour des raisons autres que financières et de non-accès au logement ne constitue pas en soi une forme de mal-logement, la non-réalisation des aires d’accueil collectives par les communes due à la restriction budgétaire conduit, elle, à des conditions d’habitat inacceptables : les familles sont alors contraintes de passer de terrain en terrain pour trouver un espace disponible ; les aires souffrent souvent de sur-occupation, des groupes préfèrent ne pas reprendre la route afin de conserver une place adaptée, tandis que d’autres finissent par s’arrêter dans les seuls interstices urbains laissés libres au stationnement spontané (triangle d’autoroute, proximité d’une voie de chemin de fer, d’une déchetterie, etc.). Compte tenu de la non-réalisation de la moitié des aires d’accueil prévues par les schémas départementaux, la Fondation Abbé Pierre estime à 20 000 le nombre de familles qui ne trouvent pas de places aujourd’hui dans ces territoires, soit 80 000 personnes au minima.

Parallèlement à cette situation, nous constatons une amélioration inégale du confort et du surpeuplement. L’Enquête logement de 2006 indique effectivement une baisse à 2,5 % en 2002 et à 1,3 % en 2006 même si le confort sanitaire des logements s’est amélioré comparé à 1984 (15 % du parc ne disposait pas en 1984 de l’un des trois éléments essentiels que sont l’eau courante, une installation sanitaire (baignoire ou douche) ou des WC intérieurs). Cela représente 354 000 logements sans confort sanitaire (hors doubles comptes), parmi lesquels 270 000 sont sans WC intérieurs et 210 000 sans installation sanitaire (auxquels on peut ajouter un petit nombre de logements ne disposant pas d’eau courante). Dans près de neuf cas sur dix, il s’agit d’habitations anciennes, construites avant 1948. Les ménages sont dans la moitié des cas des personnes seules, retraitées, vivant dans une maison pour la plupart en zone rurale, en majorité propriétaires. Les autres sont des ménages disposant de revenus modestes, propriétaires, occupants de logements meublés ou sous-locataires.

 

1. 1. Dépenses des ménages

L’analyse de l’enveloppe des dépenses des ménages démontre à la fois la cause et les impacts considérables de la difficulté d’accès au logement pour les ménages. D’une part, les dépenses de logement explosent tandis que, d’autre part, les loyers impayés augmentent pour les locataires et le remboursement des prêts en retard pour les propriétaires.

 

1. Explosion des dépenses de logement dans le budget

Dans un contexte de hausse incontrôlée des prix de l’immobilier et des loyers du parc privé, les ménages consacrent une part toujours plus importante de leurs ressources aux dépenses de logement. Le poids des dépenses contraintes est d’autant plus lourd que les ménages disposent de revenus faibles. Chez les catégories pauvres, par exemple, les dépenses contraintes représentent 48 % des ressources en 2005 (un taux qui a doublé en 30 ans). Le tableau ci-dessous résume la part des dépenses contraintes dans les ressources des ménages (1979-2005) :

	1979	2005	Augmentation entre 1979 et 2005
Catégories pauvres (décile 1)	24 %	48 %	+ 24 points
Catégories modestes (déciles 2 et 3)	22 %	46 %	+ 24 points
Classes moyennes inf. (déciles 4, 5, 6)	21 %	38 %	+ 17 points
Classes moyennes sup. (déciles 7 et 8)	20 %	32 %	+ 12 points
Catégories aisées (décile 9)	19 %	29 %	+ 10 points
Hauts revenus (décile 10)	20%	27 %	+ 7 points

Source : Credoc.

Le poids croissant du logement réduit en proportion la part des ressources dont disposent les ménages pour d’autres dépenses. Ainsi, pour une personne disposant du revenu médian (soit 1 467 €), il ne reste plus que 294 € par mois (soit 9,80 € par jour) une fois acquittées les dépenses contraintes et incontournables (alimentation, transport, éducation, santé). Les marges de manœuvre sont donc très étroites. Elles le sont encore plus pour les 10 % des ménages les plus pauvres auxquels il reste au final 80 € par mois (soit 2,60 € par jour).

Ci-dessous un tableau indiquant le poids des dépenses contraintes et incontournables sur le budget des ménages :

	Budget des 10 % les plus pauvres	Budget médian	Budget des 10 % les plus riches
Ressources	625 €	1 467 €	4 213 €
Dépenses contraintes	300 €	557 €	1 137 €
Dépenses incontournables	245 €	615 €	1 601 €
Ce qui reste	80 €	294 €	1 474 €

Source : Credoc, enquêtes sur les revenus fiscaux et sociaux et Budgets de famille, Insee 2006.

 

1. Hausse des loyers impayés pour les locataires contre un fort retard dans le remboursement des prêts par les propriétaires

Dans un premier temps, pour le cas des locataires, alors que l’Enquête logement de 2002 indiquait une diminution sensible du nombre et du taux des ménages en situation d’impayés, l’Enquête 2006 de la Fondation Abbé Pierre révèle une augmentation inquiétante dans le parc social (+ 57 %) et plus encore dans le parc privé (+ 82 %). 1,8 million de locataires affirment avoir rencontré des difficultés, et parmi eux 480 000 se sont retrouvés en situation d’impayés (contre 289 000 en 2002). Cette hausse inquiétante traduit les difficultés de plus en plus fortes auxquelles sont confrontés les ménages face à l’augmentation des dépenses liées au logement. Les deux tiers des impayés concernent des ménages modestes ou très modestes, qui ne parviennent plus à faire face à la flambée du prix des loyers et des charges, même lorsqu’ils bénéficient d’aides au logement (ce qui est le cas pour plus des deux tiers d’entre eux).

Le tableau ci-joint montre le nombre de ménages en impayés de loyer dans le secteur locatif :

	1996	2002	Variation 1996-2002	2006	Variation 2002-2006
Secteur locatif social % par rapport au parc locatif social	218 000 5,3 %	187 000 4,4 %	– 14 %	294 000 6,4 %	+ 57 %
dont bénéficiaires AL % par rapport aux ménages en impayés	154 000 71 %	137 000 73 %	– 11 %	201 000 68 %	+ 47 %
Secteur locatif privé % par rapport au parc locatif privé	107 000 2,1 %	102 000 1,8 %	– 5 %	186 000 3,4 %	+ 82 %
dont bénéficiaires AL % par rapport aux ménages en impayés	55 000 51 %	57 000 56 %	+ 4 %	124 000 67 %	+ 118 %

Source : Enquêtes logement Insee.

Dans un second temps, les ménages propriétaires ou accédants ont aussi connu des accidents de paiement en 2006. Au cours des deux années précédant l’enquête, 565 000 ménages propriétaires ou accédants ont eu des difficultés à payer leurs charges ou leurs remboursements d’emprunts immobiliers et 70 000 d’entre eux ont été en situation d’impayés.

 

Au total, si l’on considère l’ensemble des locataires et propriétaires, ce sont près de 2,4 millions de ménages qui ont rencontré des difficultés pour s’acquitter des dépenses liées à leur logement, et parmi eux environ 550 000 qui ont été confrontés à un impayé.

 

1. Mesures de lutte contre la difficulté d’accès au logement

Les difficultés d’accès au logement sont donc une réalité à laquelle les Français doivent faire face. Pour y remédier, des solutions sont proposées tant par les établissements de crédit que par l’Etat. Ainsi, nous avons d’un côté les différents types de prêts mis en place et, d’un autre côté, les dispositifs établis par l’Etat comme le Plan Epargne Logement (PEL), le prêt à taux zéro + et les dispositifs visant à encourager l’investissement locatif privé.

 

1. 1. Les différents prêts mis en place

Les différents prêts existant actuellement sont les prêts locatifs sociaux (PLS), les prêts locatifs intermédiaires (PLI), les prêts conventionnés locatifs et les prêts conventionnés accession (PAS).

 

1. Les prêts locatifs sociaux (PLS)

Les prêts locatifs sociaux (PLS) sont des prêts contingentés ouvert à tous les maîtres d’ouvrages, personnes physiques ou morales pour financer des opérations de logements locatifs, correspondant à des niveaux de loyers et des niveaux de ressources supérieurs au PLUS (ressources PLUS majorées de 30%, loyers plafonnés à 150% du PLUS) ; ces logements font l’objet d’une convention avec l’Etat et ouvrent droit à l’aide personnalisée au logement (APL).

Dans le domaine fiscal, quels peuvent être les avantages de ce type de prêt ? Premièrement, le régime de la TVA est fixé à 5,5 %. En effet, dans le neuf, la livraison à soi-même de logements sociaux locatifs est soumise à la TVA au taux réduit de 5,5 %. Ce dispositif permet de laisser à la charge des bailleurs sociaux une charge définitive de TVA à 5,5 % au lieu de la TVA qu’ils ont supportée dans les conditions de droit commun au titre des opérations de construction (19,6 %). Pour ce qui est de l’ancien, le taux réduit de TVA s’applique aux travaux d’amélioration, de transformation ou d’aménagement.

Deuxièmement, les opérations financées à concurrence de plus de 50 % au moyen d’un PLS, sont exonérées de taxe foncière sur les propriétés bâties pendant une durée de 15 ans à compter de l’année qui suit celle de leur réalisation.

Finalement, le bénéficiaire du PLS peut cumuler le statut du bailleur privé.

 

1. Les prêts locatifs intermédiaires (PLI)

Les PLI sont des prêts immobiliers réservés aux personnes qui achètent pour louer. En échange, les emprunteurs s’engagent à louer à des locataires dont les revenus ne dépassent pas certains plafonds. Les loyers doivent également être inférieurs à un prix défini (variable selon la superficie du logement et selon les régions).

Le prêt locatif intermédiaire est donc un prêt immobilier offert par les institutions financières dans le but de financer l’achat d’un logement auprès des organismes HLM et des sociétés d’économie mixte.

Le but des emprunteurs ici est de louer à un prix abordable le logement acheté à des personnes dont les revenus sont trop élevés pour accéder à un logement social et trop justes pour avoir un logement sur le marché classique. Le prêt locatif intermédiaire est destiné aux investisseurs et aux contribuables qui achètent des logements pour les louer.

Le prêt locatif intermédiaire est attribué aux investisseurs par les banques. Les banques et les institutions financières accréditées pour l’octroi du prêt locatif intermédiaire sont entre autres la Caisse des Dépôts et Consignations, le Crédit Foncier de France, Dexia, Crédit Agricole et Crédit Mutuel. La décision d’octroi de ce prêt est prise par les Directions Départementales de l’Equipement. Leur rôle est de décider de la validité ou non de la demande.

Le prêt locatif intermédiaire permet ainsi aux investisseurs de bénéficier d’un taux d’intérêt fixe tout au long de la durée du prêt, de financer leur projet d’achat et de location de logement à part entière et d’obtenir un prêt couvrant une période de 25 ans.

 

Les opérations immobilières finançables par le PLI sont :

• la construction de logements locatifs ;
• l’acquisition de droits de construire ou de terrains destinés à la construction de ces logements ;
• l’acquisition à but locatif de logements et d’immeubles destinés à l’habitation, et si besoin les travaux d’amélioration correspondants ;
• l’acquisition de locaux ou d’immeubles non affectés à l’habitation et leur transformation ou aménagement en logements ;
• les travaux de transformation en logements de locaux ou d’immeubles non affectés à cet usage ;
• la réalisation des dépendances (garages, jardins, locaux collectifs à usage commun et annexes).

 

 

 

 

 

1. Les prêts conventionnés locatifs

Le prêt conventionné locatif finance les logements locatifs destinés à des locataires dont les ressources sont inférieures à un certain plafond. L’emprunteur n’est pas tenu de signer une convention avec l’État. Les principaux avantages de ce prêt sont :

• la réduction des frais de garanties hypothécaires (exemple : 120 € pour un prêt de 95000 €) ;
• l’ouverture directe à l’APL ;
• l’absence de conditions de ressources.

 

Ses inconvénients sont les suivants :

• l’absence de bonification sur le taux ;
• l’obligation d’une expertise foncière (coût 225 €) du bien si le logement a plus de 20 ans ;
• la durée du prêt : 5 à 25 ans
• le montant minimum : 4000 €

 

1. Les prêts conventionnés accession ou PAS

Le Prêt à l’Accession Sociale (PAS) est un prêt immobilier qui existe depuis 1993. Il s’agit d’un prêt conventionné, accordé par les établissements financiers ayant signé une convention avec l’Etat. Son fonctionnement est réglementé et son taux d’intérêt plafonné. Il a été institué pour favoriser l’accession à la propriété des ménages aux ressources moyennes ou modestes.

Le PAS se distingue du prêt conventionné dit « classique » (PC) par le fait qu’il est exclusivement destiné au financement de la résidence principale et qu’il est accordé sous conditions de ressources. Le PAS bénéficie de la garantie de l’Etat par l’intermédiaire du Fonds de Garantie à l’Accession Sociale (FGAS), défini par l’article L312-1 du code de la construction et de l’habitation.

L’atout principal du prêt conventionné d’accession sociale est son taux d’intérêt plutôt bas. Ensuite, comme le prêt conventionné dont il est une variante, le PAS donne droit à l’aide personnalisée au logement et à des réductions sur les frais de dossier, sans oublier des frais d’actes notariés peu élevés.

En plus, il s’agit de l’outil d’accession le plus souple et personnalisé. Le montant de l’aide personnelle au logement est fonction de la zone géographique, de la composition du ménage et de ses ressources imposables. Il est révisé lorsque la situation du ménage évolue.

Les aides au logement constituent ainsi un filet de sécurité efficace dans le parcours d’accession notamment en cas de perte brutale de revenus (perte d’emploi, maladie de longue durée, invalidité…).

En somme, les avantages du PAS sont :

• la bonification du taux de 0,20% à 0,30% par rapport à un prêt classique ;
• la réduction des frais de garanties hypothécaires (exemple : 120 € pour un prêt de 95000 €) ;
• l’ouverture directe à l’APL.

 

Cependant, le PAS présente aussi des inconvénients. En effet, différents barèmes d’aides au logement coexistent en accession :

• l’aide personnalisée au logement (APL) versée aux ménages dont les logements sont financés avec des prêts aidés ou réglementés par l’État avec une distinction entre neuf et ancien (barème plus favorable pour la construction d’un logement neuf) ;
• l’allocation de logement sociale ou familiale (AL) versée pour toutes les autres opérations d’accession. Il n’existe qu’un seul barème accession en AL, sans distinction entre neuf et ancien ;
• on peut en bénéficier sous conditions de ressources ;
• l’obligation d’une expertise foncière (coût 225 €) du bien si le logement a plus de 20 ans ;
• la durée du prêt varie de 5 à 25 ans ;
• le montant minimum est de 4000 €.

 

1. 1. Le Plan Epargne Logement (PEL)

Le Plan Epargne Logement a pour objectif d’encourager la démarche d’épargne préalable nécessaire à l’accession à la propriété. Il incite ainsi à la préparation.

Son plus grand atout réside dans le fait qu’il constitue un bon produit d’épargne dans la perspective d’une acquisition.

Toutefois, son rôle est limité. Il est effectivement considéré exclusivement comme un produit d’épargne et non comme un produit d’accession. De ce fait, l’épargne Logement conforte les ressources des banques, mais, force est de constater que la prime versée par l’Etat au moment de l’achat du logement est faible (en moyenne 930 €) et pas suffisamment incitative pour déclencher un acte d’achat.

 

1. 1. Recherche d’un nouveau système : le prêt à taux zéro plus (PTZ+)

La loi de finances pour 2011 a institué un nouveau  prêt à taux zéro  dénommé  « prêt à taux zéro + »  ou « PTZ + », qui se substitue au crédit  d’impôt « intérêts d’emprunt » à l’ancien dispositif de prêt à taux zéro et au Pass-Foncier. Réservé aux personnes physiques primo-accédants, il est désormais octroyé en métropole et dans les départements d’outre-mer sans conditions de ressources.

Le « Prêt à taux zéro plus » appelé aussi « Prêt à taux zéro renforcé » ou « Prêt à taux zéro universel » est le nouveau dispositif d’aide gouvernementale qui est entré en vigueur depuis le 1er janvier 2011. Pour la Ministre de l’Économie, Madame Christine Lagarde, ce nouveau dispositif se veut plus simple et efficace pour remplacer « un maquis compliqué d’aides ».

Le montant de l’aide du nouveau dispositif est modulé en fonction de la zone géographique et des performances énergétiques du logement. Jusqu’à fin 2010, le découpage se faisait en 3 zones (A, B ou C). Avec le PTZ+, le découpage se fait en 4 zones (la zone B est subdivisée en B1 et B2) comme pour les autres dispositifs.

Comme dans le dispositif précédent, le prêt est toujours réservé aux personnes physiques qui n’ont pas été propriétaires de leur résidence principale au cours des deux dernières années précédant l’émission de l’offre de prêt. Les exceptions à la condition de primo-accession qui existaient jusqu’alors demeurent et sont améliorés réglementairement.

Entre autre, la condition de primo-accédant n’est pas exigée lorsque le bénéficiaire du prêt ou l’un des occupants du logement est dans l’une des situations suivantes :

• titulaire d’une carte d’invalidité correspondant au classement dans la deuxième ou la troisième des catégories prévues à l’article L.341-4 du code de la sécurité sociale ; il s’agit des invalides absolument incapables d’exercer une profession quelconque qui sont, en outre, dans l’obligation d’avoir recours à l’assistance d’une tierce personne pour effectuer les actes ordinaires de la vie ;

• bénéficiaire d’une allocation adulte handicapé ou d’une allocation d’éducation de l’enfant handicapé (code de la sécurité sociale : art. L. 821-1 à L.821-8 et art. L.541-1 à L.541-3) ;
• victime d’une catastrophe ayant conduit à rendre inhabitable de manière définitive sa résidence principale (CCH : R.31-10-3).

 

Comme dans le dispositif précédent, le PTZ + peut être accordé pour financer les opérations suivantes :

• la construction d’un logement, accompagnée le cas échéant de l’acquisition de droits de construire ou de terrains destinés à la construction de ce logement ;
• l’acquisition d’un logement en vue de sa première occupation ;
• l’aménagement à usage de logement de locaux non destinés à l’habitation ;
• l’acquisition d’un logement ayant déjà été occupé ;
• l’acquisition d’un logement faisant l’objet d’un contrat de location–accession (régi par la loi du 12.7.84).

 

Notons aussi qu’à partir du 1er juin 2011, le  PTZ+ peut financer  l’acquisition de la nue- propriété ou de l’usufruit, l’achat de parts indivises d’un logement ou d’un terrain, sous réserve que cela conduise à l’acquisition totale du logement ou du terrain.

 

1. Les modalités du PTZ+

Sept critères ont été fixés par la loi de finances pour 2011. Il s’agit de critères qui, combinés, déterminent les modalités du prêt (montant et conditions de remboursement du prêt) :

• le coût total de l’opération ;
• le montant total des prêts de plus de deux ans finançant l’opération ;
• le nombre d’occupants du logement ;
• l’ensemble des ressources des occupants ;
• la localisation géographique (zone A, B1, B2, C) ;
• le caractère neuf ou ancien du bien ;
• le niveau de performance énergétique globale du logement ;
• l’appartenance initiale du logement ancien au patrimoine immobilier d’un organisme HLM ou d’une SEM.

 

1. Avantages et inconvénients du PTZ+

Le premier atout du nouveau dispositif réside dans la couverture de cible de bénéficiaires plus large en élevant les plafonds de revenus et en le rendant accessible aux logements anciens. Ensuite, il s’agit d’un produit connu et apprécié. Après, nous disposons ici d’un réseau de distribution bien établi via les banques. Par ailleurs, n’oublions pas que le système a vocation sociale. Il est alors destiné à aider les personnes aux revenus modestes à accéder à la propriété. Enfin, il est réservé aux « primo-accédants », sans conditions de ressources.

Le seul hic dans le système est que près de 220 000 familles bénéficient chaque année de ce dispositif. Cependant, l’effet solvabilisateur du PTZ s’est amenuisé à cause de la crise économique et des prix de l’immobilier qui ont fortement augmenté ces 15 dernières années. Ainsi, bien que pertinent dans son principe, le PTZ est devenu sous dimensionné.

 

1. 1. Les logements conventionnés après travaux avec subventions de l’ANAH

1. Principe

Le principe de la subvention est la suivante : l’Agence nationale de l’habitat (ANAH) apporte une aide financière pour la réalisation de travaux lourds réhabilitant un logement indigne ou très dégradé ou pour la réalisation de travaux d’amélioration du logement. Ceci exclut les petits travaux d’entretien ou de décoration, ainsi que les travaux assimilables à de la construction neuve ou à de l’agrandissement. L’aide financière est attribuée sous conditions de ressources et en fonction de la nature des travaux. Elle prend donc la forme d’une subvention.

 

1. Bénéficiaires

Tout d’abord, le propriétaire bailleur qui s’est engagé, après travaux, à louer son logement à titre de résidence principale pendant 9 ans, peut bénéficier d’une subvention. Cette durée est réduite à 6 ans en cas de reprise du logement à titre de résidence principale par :

• le propriétaire bailleur lui-même ;
• son conjoint, concubin ou partenaire d’un PACS ;
• ses ascendants ou descendants.

 

Ensuite, le propriétaire occupant peut bénéficier d’une subvention lorsqu’il occupe son logement à titre de résidence principale. Pour ce faire, il doit respecter des plafonds de ressources et occuper le logement dans un délai de 1 an après réalisation des travaux et ce, pendant une durée de 9 ans.

 

Enfin, à titre exceptionnel, l’ANAH peut verser une subvention aux locataires qui souhaitent réaliser des travaux de mise aux normes de décence de leur logement ou en améliorer l’accessibilité ou l’adapter au handicap.

 

1. Montant et contrôles

Le montant de la subvention varie en fonction de la nature des travaux. Par conséquent, le montant de la subvention est plafonné à :

• 25.000 €  s’il s’agit de travaux lourds exécutés au profit des propriétaires occupants et 28.000 €  si c’est au profit des propriétaires bailleurs ;
• 10.000 €  s’il s’agit de travaux d’amélioration exécutés au profit des propriétaires occupants et 14.000 €  si c’est au profit des propriétaires bailleurs.

Outre ces montants, un seuil minimal de travaux est fixé par l’ANAH. En effet, les demandes de subvention ne sont recevables, en principe, que si le montant des travaux subventionnables atteint le minimum de 1.500 €  HT par dossier.

Pour terminer, il est essentiel de préciser que la subvention ANAH peut se cumuler avec certains prêts dont :

• le prêt conventionné ;
• le prêt épargne logement ;
• le prêt bancaire ;
• le prêt 1% logement ;
• le prêt locatif social.

Par contre, elle ne se cumule pas avec le prêt à taux zéro, sauf dans le cas de travaux d’accessibilité ou d’adaptation du logement aux besoins des personnes handicapées, si le handicap intervient après l’entrée dans les lieux.

 

En matière de contrôle, l’ANAH a instauré un système de contrôle pour s’assurer du respect des engagements pris par l’intéressé en termes de réalisation des travaux.

En cas de non respect, l’ANAH peut décider d’ouvrir une procédure de retrait de la subvention. Ce retrait est suivi d’un reversement de la subvention, au prorata de la durée de non respect des engagements.

 

1. 1. Encouragement de l’Etat à l’investissement privé locatif

Nombreux sont les aides et dispositifs dédiés à l’investissement locatif. Parmi eux, nous avons la Loi « Scellier », la Loi Borloo Populaire et la Loi Robien.

 

1. La Loi « Scellier »

Il s’agit ici d’un dispositif fiscal qui offre une réduction d’impôts en faveur de l’investissement locatif privé dans les communes présentant un déséquilibre entre l’offre et la demande, dites aussi « zones tendues ».

Jusqu’au 31 décembre 2012, sous certaines conditions, chacun peut bénéficier de cet avantage fiscal dès lors qu’il fait construire une maison individuelle en vue de la louer pendant une durée minimale de 9 ans. Dans cette optique, deux options fiscales sont proposées :

• le dispositif « Scellier » avec réduction d’impôt répartie sur neuf ans, dans lequel le propriétaire constructeur s’engage à respecter des plafonds de loyers ;
• le dispositif « Scellier intermédiaire » avec réduction d’impôt qui peut être prolongé au-delà de neuf ans pendant trois ou six ans et à laquelle s’ajoute une déduction spécifique sur les revenus fonciers. Dans ce cas, le propriétaire constructeur s’engage à louer son logement à des locataires sous plafonds de ressources et à respecter des plafonds de loyers.

 

1. Loi Borloo Populaire

C’est l’un des dispositifs ayant pour but de favoriser l’investissement locatif privé. Il a été créé par la loi portant « engagement national pour le logement » publiée au Journal Officiel le 16 août 2006 et a été applicable à partir du 1er janvier 2006.

Les biens concernés par le dispositif Borloo Populaire sont les logements neufs ou en l’état futur d’achèvement, locaux qui n’étaient pas jusqu’alors affectés à l’usage d’habitation et qui le deviennent et les logements qui ne répondent pas aux conditions de décence (arrêté du 19/12/2003) et qui sont rénovés. L’ANAH vérifie la conformité des logements et peut accorder des subventions pour les travaux d’amélioration ou la remise en état du bien. Le bien doit être acquis à compter du 1er janvier 2006.

Le dispositif Borloo Populaire impose après que le logement, une fois acquis, doit être loué nu pendant 9 ans à titre de résidence principale. Le bien doit être loué dans les 12 mois suivant l’acquisition ou l’achèvement de la construction.

Pour ce qui est du loyer, le dispositif Borloo Populaire impose que le loyer soit plafonné en fonction de la zone géographique du logement (il existe 4 zones). Chaque année, le loyer est réévalué en fonction de l’indice de référence des loyers publié par l’INSEE. La surface devant être prise en compte pour calculer le montant du loyer est la surface habitable auquel on ajoutera les surfaces annexes réduites de moitiés et ne pouvant excéder 8m².

Enfin, la Loi Borloo Populaire présente des avantages fiscaux. En effet, dans son cadre, le propriétaire bénéficie en contrepartie de deux avantages fiscaux : une déduction de 30% des revenus bruts fonciers pendant 9 ans minimum et un amortissement de 6% du prix d’acquisition du bien pendant 7 ans, puis 4% du prix pendant 2 ans. L’option Borloo Neuf peut être prolongée par période de 3 ans renouvelable 1 fois (donc 9ans + 6ans), en cas de renouvellement le montant pouvant être amorti est de 2,5%. Dans ce dispositif, le bailleur peut donc amortir 65% du prix d’achat de son bien sur 15 ans et 50% sur 9 ans.

 

1. Loi Robien

Cette loi a pour objectif de favoriser également l’investissement locatif privé. En conséquence, elle va permettre l’augmentation du nombre de logements mis en location sur le marché immobilier à un loyer modéré tout en faisant bénéficier le propriétaire d’avantages fiscaux. Elle date de 2003 et a été modifiée par l’arrêté du 16 août 2006 et par la loi portant « engagement national pour le logement » publiée au Journal Officiel le 16 août 2006. Elle succède alors aux différentes lois incitatives des politiques publiques telles que le « Besson » (1999), le « Périssol » (1996), le « Méhaignerie » (1986) et le « Quilès » (1984).

Les biens concernés par la loi Robien sont les logements neufs ou en l’état futur d’achèvement, les locaux qui n’étaient pas jusqu’alors affectés à l’usage d’habitation et qui le deviennent et les logements qui ne répondent pas aux conditions de décence (arrêté du 19/12/2003) et qui sont rénovés. L’ANAH vérifie toujours la conformité des logements et peut accorder des subventions pour les travaux d’amélioration ou la remise en état du bien. Le bien doit être acquis à compter du 1er septembre 2006.

La loi Robien impose que le logement une fois acquis doit être loué nu pendant 9 ans à titre de résidence principale. Le bien doit être loué dans les 12 mois suivant l’acquisition ou l’achèvement de la construction.

Tout comme pour la Loi Borloo Populaire, le loyer est plafonné en fonction de la zone géographique du logement (il existe 4 zones) dans la Loi Robien. Ainsi, chaque année, le loyer est également réévalué en fonction de l’indice de référence des loyers publié par l’INSEE. La surface devant être prise en compte pour calculer le montant du loyer est la surface habitable auquel on ajoutera les surfaces annexes réduites de moitiés et ne pouvant excéder 8m².

Les avantages fiscaux de la loi Robien se trouvent dans le fait qu’en contrepartie, le propriétaire bénéficie d’un amortissement de 6% du prix d’acquisition du logement pendant 7 ans, puis 4% pour les 2 années restantes. L’amortissement du bien ainsi acquis s’élève à 50 % du prix d’achat.

 

La présentation des deux dernières lois : « Borloo Populaire » et « Robien » porte à croire que ces deux lois sont identiques. Ce qui n’est pas le cas en fait. En effet, le dispositif Borloo Populaire permet un meilleur amortissement du bien que la loi Robien. Sa durée peut être supérieure à 9 ans et il existe une déduction forfaitaire de 30% des revenus bruts fonciers qui n’est pas prévu dans la loi Robien. En revanche, les loyers sont nettement inférieurs à ceux de la loi Robien (une baisse de 20%) et le locataire est soumis à des conditions de ressources.

 

Conclusion

En conclusion, la difficulté d’accès au logement en France fait partie du quotidien des ménages. Les causes en sont nombreuses mais sont généralement d’ordre financier. En effet, déjà la hausse des coûts de logement tandis que les revenus n’augmentent pas en parallèle creuse un fossé de plus en plus difficile à combler pour les ménages. Ensuite, l’instabilité du crédit immobilier a généré des situations malsaines telles que la hausse inhabituelle de la demande des ménages suite à une baisse du taux d’intérêt des crédits immobiliers. Cette hausse de la demande a conduit plus tard à une remontée de ce taux d’intérêt. Avec cette flambée du taux de crédit immobilier, les ménages trop modestes n’ont plus les moyens d’accéder aux prêts et d’avoir ainsi la chance d’acquérir un logement. Enfin, le dernier et non le moindre est le rôle de l’Etat qui n’a fait qu’empirer la situation, cela étant inconsciemment. A cause des restrictions budgétaires, le nombre de logements construits a fortement baissé. De ce fait, la demande est plus grande que l’offre. Ainsi, le prix proposé par l’offre n’a cessé d’accroître. Outre ces dispositions qui ont pénalisées les ménages, les taxes sur les ventes et achats de biens immobiliers ont contribué à la hausse des prix de l’immobilier. Au final, les ménages ont de plus en plus de mal à accéder au logement en France.

A cause de ces difficultés à accéder au logement, nombreux ménages se trouvent aujourd’hui en situation de mal logement tandis que d’autres ont du mal à joindre les deux bouts. Il a été noté que le nombre de loyers impayés a augmenté auprès des locataires tandis que le remboursement des prêts a connu des retards considérables au niveau des propriétaires.

Pour résoudre le problème, différents types de prêts sont proposés tels que les prêts locatifs sociaux (PLS), les prêts locatifs intermédiaires (PLI), l

 

• es prêts conventionnés locatifs et les prêts conventionnés accession (PAS). En outre, l’Etat a tenté de combler le déficit en proposant le Plan Epargne Logement (PEL), le prêt à taux zéro plus (PTZ+) et la mise en place de dispositifs en vue d’encourager l’investissement locatif privé. Enfin, l’Agence nationale de l’habitat ou ANAH subventionne certains logements conventionnés après travaux.

En bref, malgré les dispositifs déjà établis pour faire face aux problèmes d’accès au logement en France, le phénomène demeure toujours au cœur des soucis des ménages. La question qui se pose maintenant est de savoir si d’autres solutions peuvent être apportées ou non. Dans ce dernier cas, à quel avenir ont droit les ménages français ?

 

 

Bibliographie

• WIKIPEDIA, l’encyclopédie libre de Wikimédia Foundation, Inc.

http://fr.wikipedia.org

• « Accès au logement, droits et réalités », Avis et rapports du conseil économique et social, RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

Rapport présenté par Mme Nicole Prud’homme en 2004

• « Les projets d’accession à la propriété étudiés dans les ADIL en 2010 : Les primo-accédants ont profité des mesures de relance », Agence Nationale pour l’Information sur le Logement (ANIL), Avril 2010
• « Accession à la propriété : le parcours et les obstacles », Agence Nationale pour l’Information sur le Logement (ANIL), Septembre 1979
• « Le parc privé dans l’enquête nationale logement 2006 », Agence Nationale de l’Habitat (ANAH), 2006
• « L’état du mal-logement en France », 16^ème rapport annuel de la Fondation Abbé Pierre, 2011
• « Le problème du logement est avant tout budgétaire », Interview de Michel Mouillart, économiste à l’université de Nanterre, 20 minutes.fr du 5 Janvier 2007
• « Les causes de la crise du logement en France », Vincent Bénard, instituts Hayek et Turgot, 27 Janvier 2007
• « L’évolution du prix du logement en France sur 25 ans », Avril 2011

http://www.strategie.gouv.fr/article.php3?id_article=1412

• « Moins de logements vendus en 2011 à cause des taux d’intérêt », L’Expansion.com avec AFP, Mars 2011
• « Présentation de la réforme des aides à l’accession à la propriété », Dossier de presse du 14 septembre 2010, Val-de-Marne

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