dans un contexte de crise financière, comment optimiser les investissements immobiliers dans les entreprises françaises ?

INTRODUCTION

Le secteur immobilier, en plus d’être touché par la crise, doit faire face à un environnement fiscal et règlementaire peu propice au développement des investissements. En effet, selon le Directeur Général Adjoint du FMI, Min Zhu, « Dans l’ensemble, les prix de l’immobilier sont à la hausse. L’indice global du FMI a progressé continuellement au cours des 7 derniers trimestres. Sur les 12 derniers mois, les prix ont grimpé dans 33 des 51 pays passés en revue….Dans certains cas, ce n’est qu’une reprise par rapport à la baisse des prix enregistrée pendant la grande crise. Mais, dans d’autres, les prix ont poursuivi leur ascension après une modération temporaire de cette progression durant la crise »[1]. Ceci pour dire qu’une bulle est en train de se créer dans le marché immobilier. Pourtant en France, le prix de l’immobilier a baissé de 1,4% en 2013[2] et continuent de baisser cette année. Toujours est-il que les acteurs de l’immobilier se focalisent sur deux marchés en général : celui de l’immobilier résidentiel et celui de l’immobilier d’entreprise. Le contexte de notre étude réside justement dans l’immobilier d’entreprise.

Cela concerne justement le sujet de notre recherche qui s’intitule « Optimisation de l’investissement immobilier en entreprise ». En fait, l’investissement immobilier est considéré comme étant « l’action d’acquérir un bien immobilier, pour sa résidence principale, la résidence secondaire ou pour faire un investissement locatif, dans l’habitation, des bureaux ou des commerces »[3]. En ce sens, l’investissement immobilier est une opération sur un bien immobilier dans l’objectif de recevoir une rente ou une plus value immobilière, sachant que le contrat de bail régit les droits et les obligations des parties, c’est-à-dire le bailleur et le locataire. L’immobilier d’entreprise, quant à lui, se définit comme étant « l’ensemble des biens immobiliers destinés à l’usage professionnel, à savoir: les bureaux, les usines, les entrepôts, les centres commerciaux et les locaux détenus par les établissements de commerce.[4]». Il faut noter que l’immobilier d’entreprise comprend deux grands types d’activités, à savoir l’investissement immobilier dans lequel les investisseurs en proie aux placements attractifs y trouvent une valeur refuge, ainsi que la vente et la location de locaux d’activités par le biais de la demande placée.

L’intérêt du sujet porte alors sur la connaissance de la rentabilité des investissements dans l’immobilier d’entreprise, sachant que l’immobilier de bureaux est aujourd’hui pris à contre-cycle. La problématique qui se pose est alors de savoir « dans un contexte de crise financière, comment optimiser les investissements immobiliers dans les entreprises françaises ? ».

Afin d’obtenir des réponses concrètes et satisfaisantes à cette imminente problématique, il apparaît logique d’énoncer la méthodologie appropriée : pour mener à bien notre étude, il y a eu lieu de mettre en œuvre des analyses documentaires d’une part et des enquêtes quantitatives et qualitatives de l’autre, inspirées des rapports édités par les grands cabinets experts en immobilier, tels que CBRE ou alors KEOPS. A ce propos, en vue de faciliter notre étude, nos analyses se limitent aux entreprises de la Région Ile-de-France.

En supposant qu’il existe de méthodes efficaces pour optimiser les investissements immobiliers, notamment de bureaux, cette méthodologie a permis d’étaler de manière harmonieuses nos argumentations. Ainsi, notre ouvrage se décompose en deux parties bien distinctes.

D’une part, il s’agit de présenter les généralités sur la gestion du patrimoine immobilier de l’entreprise, en situant le contexte économique, juridique et fiscal.

D’autre part, il conviendrait de mettre en exergue le cas de la région Ile-de-France, qui constitue le pilier de l’immobilier à travers toute l’Europe. Plus précisément, le travail consiste à analyser la situation, tant sur le plan quantitatif que qualitatif, en vue d’émettre des solutions d’optimisation à la gestion de l’immobilier d’entreprise.

PARTIE I : GENERALITES SUR LA GESTION DU PATRIMOINE IMMOBILIER DE L’ENTREPRISE

La gestion du patrimoine immobilier de l’entreprise regroupe de notions diverses qu’il convient de maîtriser avant de mettre en exergue les analyses. Il s’agit en fait d’un concept assez complexe en son genre. Ainsi, il serait judicieux de mettre en exergue, de façon respective, les points suivants :

Dans un premier chapitre, il s’agit d’énoncer les notions sur le patrimoine immobilier de l’entreprise.
Dans un second chapitre, il y a lieu de mettre en relief la gestion du patrimoine immobilier de l’entreprise.
Dans un dernier chapitre, il convient d’expliciter les réalités du marché immobilier.

CHAPITRE I : LES NOTIONS SUR LE PATRIMOINE IMMOBILIER DE L’ENTREPRISE

Le patrimoine immobilier de l’entreprise ou encore l’immobilier d’entreprise est un des domaines de l’immobilier qui subit fortement les effets de la conjoncture, mais pas seulement. Pour en savoir plus sur l’immobilier d’entreprise, il serait opportun de mettre en relief :

Son historique et son évolution d’une part.
Sa définition et ses composantes d’autre part.

Section 1 : Historique et évolution de l’immobilier d’entreprise

Il a fallu longtemps pour que la notion d’immobilier d’exploitation ou d’entreprise soit devenue stratégique pour les chefs d’entreprise comme pour les investisseurs. En effet, la chronologie suivante met en évidence l’historique et l’évolution[5] de l’immobilier d’entreprise :

1960 : Début de la production d’immeubles, avec des variations cycliques caractérisées par des périodes d’expansion et de régression.

1968 : Début de l’ascension des villes nouvelles avec la construction des bureaux purs et les politiques immobilières incitatives[6].

1871 : Limitation de la construction des bureaux en blanc aux seules villes nouvelles et dans les banlieues.

1980 : Naissance des bureaux polyvalents dits locaux high-tech caractérisés par leur petite taille, leur type bas, leur fonctionnalité et leur facilité d’accès. En effet, leur polyvalence fait qu’ils peuvent à la fois servir d’entrepôts ou alors de locaux commerciaux. Ils peuvent donc subir de temps en temps de nouveaux aménagements, contrairement aux bureaux classiques.

1985 : Allègement de la politique d’agrément pour la construction de locaux.

1990 : Explosion de la bulle immobilière

1996 : Développement massif des investissements immobiliers.

1997 : Création du concept de parc d’affaires avec l’arrivée de nouveaux investisseurs sur le marché. Ce concept va de pair avec la promotion des espaces verts, tout en mettant en exergue la qualité et le confort des membres du personnel. Il est destiné tout particulièrement aux sièges sociaux des grandes entreprises avec un retour vers l’utilisation des bureaux purs.

Après l’énonciation de l’histoire de l’immobilier d’exploitation, il convent de mettre en relief la signification et les composantes de l’immobilier d’entreprise.

Section 2 : Définitions et composantes

Avant toute chose, il convient de définir le patrimoine comme étant l’ensemble des biens appartenant à une personne, sachant que cette personne peut être une personne physique ou morale[7]. A cet égard, elle détient un titre de propriété et use des droits y afférent, mais pas seulement. Il existe également les dettes et les obligations telles que le paiement des impôts et des taxes.

En ce qui concerne le patrimoine de l’entreprise en particulier, ce dernier est composé de l’actif brut et du passif brut qui s’affichent au bilan comptable. Cet actif brut comprend bien entendu les immobilisations, dont celles corporelles constituent en partie l’immobilier d’entreprise. Nous pouvons en fait reconstituer l’ensemble des actifs de l’entreprise de la manière suivante :

Tableau 1 : Les différents types d’actifs de l’entreprise

Type de patrimoine	Les actifs
Patrimoine immobilier	– résidence principale et/ou secondaire ; – investissement locatif ; – terrains ; – immeubles.
Patrimoine financier	– portefeuille d’actions et d’obligations ; – devises – contrats avec les banques et les assurances.
Patrimoine professionnel	– propriétés professionnelles ; – parts d’entreprise ; – fonds de commerce ; – charge associée à la profession libérale.
Autres	– meubles, mobiliers de bureaux, moyens de transport; – objets d’arts ou de collection; – propriétés intellectuelles telles que les droits d’auteurs et les licences ; – droit d’usufruit; – droits de perception des plus-values.

Source : http://gestion-de-patrimoine.comprendrechoisir.com/comprendre/definition-du-patrimoine

Comme il a été énoncé précédemment, l’immobilier d’entreprise prend en compte deux notions : la vente et la location de biens immobiliers d’une part et les investissements immobiliers de l’autre.

La vente et la location de biens immobiliers[8]:

Elle concerne en fait le regroupement des locaux administratifs, les locaux industriels et commerciaux, sans oublier les locaux artisanaux. Pour être plus précis, l’immobilier d’entreprise compte cinq types de biens immobiliers, à savoir :

Les bureaux des employés
Les surfaces de ventes ou à usage commerciale
Les locaux d’entreposage et de stockage
Les surfaces industrielles servant à la production
Les surfaces destinées à l’hôtellerie.

Pour ce dernier point, la majorité des acteurs économiques renient l’idée que ce genre de services fasse partie de l’immobilier d’entreprise.

En tout cas, en ce qui nous concerne, il s’agira de focaliser nos analyses sur les immobiliers de bureau.

L’investissement immobilier[9]

Le marché de l’immobilier est aujourd’hui financiarisé. Comme quoi l’investissement immobilier est devenu un phénomène économique mondial. En France, en effet, les investisseurs se concentrent plus sur l’immobilier d’entreprise en tant qu’actif financier. Ainsi, le schéma suivant décrit les types de comportement adoptés par les investisseurs intégrés au marché immobilier, tout en mettant en avant le couple rentabilité/risque :

Schéma 1 : Typologie des investisseurs

Source : Nappi-Choulet Ingrid, « L’Immobilier d’Entreprise : analyse économique des marchés », Economica, 2010, 256 pages.

D’après ce schéma, il existe donc 04 typologies d’investisseurs :

Les investisseurs opportunistes : ils ont pour objectif d’atteindre un taux de rendement interne élevé et supérieur à 10% environ au minimum. ils se focalisent sur les plus-values et les gains en capital importants.
Les investisseurs value added : leur but consiste à créer de la valeur au sein de l’actif immobilier, notamment dans les phases économiques d’expansion. Par exemple, ces derniers peuvent renégocier les baux commerciaux ou alors rénover les locaux en question. En tout cas, ces investissements se caractérisent par le fait les actifs sont moins coûteux et donc plus rentables, mais cependant plus risqués.
Les investisseurs core : ils visent par la redistribution régulière des cash-flows engendrés par les actifs immobiliers. Ainsi, ces derniers se montrent très sensibles aux risques locatifs, et plus particulièrement aux risques de vacances des locaux. En ce sens, ces investisseurs, les plus souvent institutionnels, préfèrent alors miser sur les actifs privilégiés ou les actifs « prime », c’est-à-dire ceux qui sont les mieux localisés et disposant des meilleures prestations techniques. Ils ont donc en conséquence moins risqués.
Les investisseurs core plus : ils utilisent la même stratégie que ceux des investisseurs core. Seulement, les actifs sont très amortis et donc un peu plus risqués.

Force est de constater que le patrimoine immobilier de l’entreprise possède des caractéristiques et des composantes assez larges. Ainsi, il serait opportun de mettre l’accent sur la gestion de ce patrimoine, aussi diversifié que complexe.

CHAPITRE II : LA GESTION DE L’IMMOBILIER D’ENTREPRISE

La gestion de l’immobilier d’entreprise, étant donné le contexte qui sévit, tant sur la plan financier qu’économique, doit être maîtrisé par des chacun des acteurs du marché immobilier. Mais qui en sont ces acteurs et pour ce faire, quelles sont les stratégies possibles ? Il s’agit donc d’énumérer dans un premier temps les acteurs et leur rôle dans la gestion de l’immobilier d’entreprise, et dans un second temps, les différentes stratégies utilisées pour la gestion de celui-ci.

Section 1 : Les acteurs de la gestion de l’immobilier d’entreprise :

Avant tout, il faut noter que les acteurs de l’immobilier d’entreprise sont les agents immobiliers, qui effectuent les opérations d’achat ou de vente/location de locaux, de promotion, ainsi que de gestion, sans oublier effectivement les opérations de financement, d’autant plus qu’elles font partie intégrante du cycle de vie de l’actif immobilier. Toujours est-il que ces acteurs ont un but commun : assurer la bonne marche de l’opération immobilière.

En effet, outre celui du chef d’entreprise, le tableau met l’accent sur le rôle de chacun des acteurs :

Tableau 2 : Les acteurs de l’immobilier d’entreprise

Champ d’intervention	Fonction	Rôle
Le montage des opérations	Le promoteur immobilier	Coordination et suivi de la réalisation des programmes immobiliers (exemple : choix du terrain et de l’équipe de maîtrise d’œuvre).
La transaction et la commercialisation	Les agents immobiliers	Mandat quant aux opérations de négociation entre les acheteurs et les vendeurs, tout en justifiant d’une aptitude professionnelle et d’une garantie financière.
La gestion et d’administration	La Direction Immobilière	Gestion administrative et comptable, gestion technique, pilotage des travaux .
	L’administrateur de biens	Mandat quant à la gestion de la location des locaux avec délivrance d’une autorisation d’exercer par la préfecture.
	Les entreprises de multiservices immobiliers	Gestion entière ou partielle des biens immobiliers, de façon à maximiser le rapport qualité/coût.
L’expertise	Les conseillers en immobilier d’entreprise	Etude de marchés, analyses de rentabilité, recherche de financement, étude des démarches administratives.
	Les experts immobiliers	Détermination de la valeur vénale ou locative de l’immeuble, avec une évaluation préalable du contexte en cours et à la demande du propriétaire de l’immeuble ou alors sous l’ordre du Tribunal, en cas de litiges.
L’investissement	Les investisseurs	Construction et gestion d’immeubles pouvant être assurées par les Sociétés foncières ou les sociétés de placements immobiliers de façon à obtenir une rente ou alors des dividendes. Ce genre de sociétés pour permettre de réduire les coûts et de bénéficier de la transparence fiscale.
L’aménagement	Les aménageurs lotisseurs	Conception et exécution du plan de division du terrain pour la construction des immeubles, dans le respect de la politique locale en vigueur.

Source : APEC, « Les métiers de l’immobilier », édition 2013, 252 pages.

L’Administration publique, telle que l’Administration fiscale fait également partie des acteurs de l’immobilier d’entreprise. Il en faut pas non plus oublier les constructeurs et les architectes. En tout cas, les acteurs énumérés dans le tableau précédent forment les acteurs principaux de l’immobilier d’entreprise.

Il faut dire que la gestion de l’immobilier d’entreprise est une activité plutôt dynamique. Mais avec l’aide de ces acteurs, quelles pourraient-être les différentes stratégies applicables par le chef d’entreprise ?

Section 2 : Stratégie de la gestion de l’immobilier d’entreprise

Pour le chef d’entreprise en particulier et pour l’entreprise en général, la stratégie de gestion de l’immobilier d’entreprise est fonction des critères suivants :

La nature de l’actif immobilier : comme il a été énoncé précédemment, l’actif immobilier peut être à caractère industriel, artisanal, commercial ou tertiaire. C’est ce dernier cas qui intéressera notre étude, c’est-à-dire celle de l’immobilier de bureaux. Ces bureaux peuvent à leur tour, peuvent revêtir un caractère spécifique ou alors polyvalent. En effet, les chefs d’entreprises choisissent de détenir les immeubles commerciaux polyvalents privilégiés dans le temps et dans l’espace, hors de l’entreprise ou plutôt du siège social.

Le montant de la plus-value : selon la typologie des investisseurs, il est important de mesurer l’importance de la plus-value, sachant qu’en cas de revente, cela peut être converti en placements patrimoniaux.

Le coût d’acquisition des locaux : ces coûts dépendent en fait du mode d’acquisition de l’immeuble. A ce propos, il y a lieu de noter 04 modalités d’acquisition de l’immobilier d’entreprise :
L’acquisition directe qui implique directement la possession du terrain en question et de l’immeuble. En fait, l’acquéreur peut être le chef d’entreprise ou la société d’exploitation elle-même. Dans l’un ou l’autre cas, cet acquéreur se charge du financement des investissements.
Le démembrement : il sert à transférer des parts d’une Sociétés de Capitaux Immobiliers[10] à l’entreprise durant la durée du financement par l’acquéreur. Ainsi, la société d’exploitation, jusqu’à l’achèvement du contrat, est imposée selon la fiscalité de l’immeuble acquis.
Le crédit-bail : dans ce cas, l’organisme financier dit Crédit-bailleur finance pendant une durée moyenne de 15 ans, l’acquisition de l’immeuble par la société d’exploitation ou son intermédiaire. En conséquence, le Crédit-bailleur reste le propriétaire de l’immeuble, comme quoi, l’imposition de l’immeuble pourrait entraîner des difficultés dans le cas où c’est la société de capitaux immobilier qui contracte avec l’organisme, sachant que la société sous-loue déjà l’immeuble concerné.
Le bail à construction : Ici, l’entreprise, par le biais d’une société de capitaux immobiliers ou du dirigeant lui-même, finance le bail à construction de l’immeuble, qui dure 18 ans au minimum. La fiscalité s’applique en fait aux loyers du terrain, selon les revenus de l’entité. Dans la mesure où le bail s’effectue sur une durée à très long terme, ce type d’acquisition permettrait d’alléger les coûts fiscaux.

Le niveau d’imposition et de rémunérations :

Il faut noter qu’étant donné les règles fiscales qui visent à déterminer les revenus fonciers, la charge fiscale nette incombant aux revenus pendant la durée du financement augmentera avec le temps.

Afin d’éviter cette lourde charge fiscale, le chef d’entreprise dispose de trois stratégies clefs :

Acquisition de l’immeuble via une Société de Capitaux Immobiliers (SCI) soumise à l’impôt sur les sociétés, qui tendra à diminuer l’assiette taxable par l’amortissement de l’immeuble. En effet, l’impôt s’élevant à un taux de 33,3% engendra des charges bien moins importantes que les prélèvements fiscaux et sociaux qui concernent les revenus fonciers[11].
Détention des parts de la SCI par l’entreprise.
Construction de l’immeuble sur un terrain appartenant à la SCI par le biais du bail à construction.

Protection de l’immobilier contre les risques de l’exploitation[12]:

Toujours est-il que le fait de détenir l’immeuble en dehors de l’exploitation de l’entreprise permettra de se protéger contre les risques de défaillances de l’entreprise en question. Il faut quand même noter que la situation est loin d’être évidente lorsqu’il s’agit de l’immobilier de bureau.

Nous pouvons remarquer que les différentes stratégies de gestion du patrimoine immobilier doivent tenir contexte qui prévaut sur le marché de l’immobilier. Tel est l’intérêt du chapitre suivant.

CHAPITRE III : LE MARCHE DE L’IMMOBILIER

Le marché de l’immobilier est un domaine très sensible à la conjoncture économique, ainsi qu’aux lois et politiques instituées par l’Etat. Afin de comprendre ce marché dans son ensemble, il convient d’aborder respectivement les points suivants :

Dans une première section, il s’agit d’énoncer les caractéristiques propres au marché de l’immobilier d’entreprise ;
Dans une seconde section, il apparaît logique d’expliciter les chiffres clefs du marché ;
Dans une troisième et dernière section, il y a lieu de mettre en relief les enjeux afférents au marché de l’immobilier.

Section 1 : Les caractéristiques du marché de l’immobilier d’entreprise[13]

Le marché de l’immobilier d’entreprise possède des caractéristiques clefs qu’il convient de retenir pour mener à bien nos recherches. Ainsi, les points suivants caractérisent le marché de l’immobilier d’entreprise :

Un marché à objectif dual : non seulement le marché de l’immobilier sert de valeur refuge dans un contexte de crise, mais encore la conjoncture économique peut l’influencer considérablement.
La valeur refuge : il s’agit d’un titre auquel l’investisseur s’accroche pour assurer sa sécurité en cas de crise financière. Elle s’applique aussi bien pour les devises que les actifs tels que l’immobilier. En effet, une valeur refuge n’a ne vise pas forcément à obtenir de l’argent, mais surtout à maintenir la richesse dans des périodes où la valeur des investissements sont au plus bas. Ainsi, cette valeur refuge doit apporter aux investisseurs une assurance raisonnable quant au niveau de risque et de liquidité. Les investisseurs tendront alors à miser sur les actifs « prime ».
L’influence de la conjoncture : la croissance économique n’est pas au rendez-vous en Europe, et cela a des répercussions directes sur le marché de l’immobilier, en passant par l’immobilier d’entreprise. En fait, la conjoncture économique actuelle fait qu’en plus de la demande qui devient de plus en plus rare, l’offre ne progresse pas non plus. Il n’existe pas de déséquilibre important, et cela rend le marché durable. Mais toujours est-il qu’en cas de retour de la croissance économique, les prix des loyers augmenteront sans doute, sachant que la demande devra se contenter d’une offre relativement faible.

Un marché ouvert : le prix des loyers varient selon la localisation géographique. En effet, il se situe dans une fourchette de 150 euros à 740 euros pour les locaux de meilleure qualité. Ce qui entraîne un taux de rendement compris entre 4,50 % à 7%. Il s’agira d’ailleurs d’expliquer ces chiffres dans la section suivante.

Un marché financiarisé : Au cours de ces dernières décennies, les investissements immobiliers se sont développés, non seulement au niveau de l’envergure (internationale), mais encore au niveau de la nature de ces investissements. Pour être plus précis, le marché immobilier se trouve de plus en plus accaparé par la détention des titres financiers, serait-ce parce que l’immobilier sert de valeur refuge dans un contexte économique et financier fortement dégradé.

Du fait des caractéristiques qui incombent au marché immobilier, il peut s’avérer que ce marché peut intéresser de près ou de loin les investisseurs. Toutefois, afin de voir de plus près les réalités du marché immobilier, il convient de mettre en avant, dans la section suivante, les chiffres clefs dudit marché.

Section 2 : Les chiffres clefs du marché de l’immobilier[14]

Afin de connaître dans son ensemble le marché de l’immobilier, il s’agit de prendre en considération une variable très significative: le prix. D’ailleurs, le prix dit tout en ce qui concerne la situation du marché immobilier. En effet, il serait judicieux d’expliciter l’évolution des prix du point de vue international d’une part et du point de vue national d’autre part.

JDN a lancé son guide interactif des prix de l’immobilier

Du point de vue du marché international :

La figure suivante montre l’évolution relative des prix sur le marché international. Ainsi, elle tend à comparer les prix en France avec la moyenne des prix internationaux :

Graphique 1 : L’évolution mondiale des prix

Source : JDN, « Guide interactif des prix immobiliers », 2014

Nous pouvons constater qu’en général, dans beaucoup de pays, les prix ont augmenté depuis 2010. Mais, effectivement, la tendance varie en fonction de la situation géographique. Par exemple, dans les pays celtiques, les prix augmentent de 7,3 % entre l’année 2013 et l’année 2014, tandis que dans la péninsule ibérique, ils ont diminué de 4,3%.

En France, en particulier, les prix ont légèrement baissé en cette année 2014. Il s’agira donc d’en analyser les causes et les conséquences dans la partie pratique, afin de trouver des solutions pour pouvoir résister aux chocs.

Du point du marché national :

Sur le marché international par contre, la tendance des prix se présentent comme suit :

Graphique 2 : L’évolution nationale des prix

Source : INSEE, « Indice des prix », 2014

Les prix varient en fait selon les régions. Dans les périphéries, les prix de l’immobilier atteignent environ 1300 euros. Tandis que dans les régions du centre telles qu’Ile-de-France ou dans les Hauts-de-Seine, les prix sont la plupart du temps supérieurs à 4000 euros. Dans chaque type de département, on constate cependant des fluctuations, aussi bien positives que négatives. Mais dans l’ensemble, l’indice du prix des logements a baissé de 2,8% depuis l’année 2011. Cela s’applique aussi bien pour les logements neufs que pour les logements anciens.

En effet, au niveau national, il faut tout de même préciser que les investissements immobiliers se concentrent dans la région Ile-de-France, et se focalisent sur l’immobilier de bureaux. Nos analyses pratiques se baseront donc sur le marché de l’immobilier d’entreprises de la Région Ile-de-France. En ce qui concerne la demande placée, les chiffres sont plus ou moins équilibrés sur l’ensemble du territoire.

Après avoir mis en exergue l’illustration de la situation locale sur le marché de l’immobilier, il convient désormais d’énoncer les enjeux que cela peut comporter. Tel est l’intérêt de la section suivante.

Section 3 : Les différents enjeux

Du fait du contexte actuel, les acteurs français du marché de l’immobilier sont confrontés à 04 enjeux majeurs[15] :

Les investisseurs doivent faire face à la situation économique actuelle pour effectuer leurs transactions, de façon à privilégier les actifs les moins risqués et y constituer une valeur refuge.

Les professionnels de l’immobilier doivent s’adapter aux évolutions des préférences des consommateurs, et aux changements socioculturels. Par exemple, des clients exigent de plus en plus la qualité optimum des logements et les acteurs en général font preuve d’une certaine mobilité géographique.

Les acteurs du marché de l’immobilier doivent faire preuve de flexibilité en ce qui concerne l’adaptation aux réformes règlementaires portant sur les activités immobilières. On peut citer par exemple la volonté du gouvernement de protéger les intérêts des consommateurs contre les professionnels du marché en question. Il s’agit en fait de la loi « class action[16]». En fait, l’ensemble des textes en vigueur sont plutôt régies en faveur des professionnels dans l’exercice de leurs activités à court et à long terme. Mais, les investisseurs doivent majoritairement s’appuyer sur les éventuelles politiques publiques et fiscales favorables au marché de l’immobilier, et qui seront susceptibles de promouvoir la rentabilité des investissements.

Par ailleurs, les professionnels indépendants qui exercent des activités immobilières doivent faire face à la pression de la concurrence des groupes et des réseaux.

Force est de constater que la gestion d’un patrimoine immobilier relève d’une tâche assez complexe, notamment dans une situation économique et financière peu propice aux affaires. Heureusement, l’immobilier peut être considéré comme étant une valeur refuge pour les investisseurs. Etant donné la délicatesse du contexte, il s’avère opportun de trouver des solutions alternatives qui pourraient booster les performances nationales, afin que le pays ne soit pas profondément touché par le krach immobilier au niveau mondial. Pour ce faire, il s’agit donc de mettre en avant, dans une seconde partie, une étude de cas des entreprises de la Région Ile-de-France.

PARTIE II : ETUDE DE CAS DES ENTREPRISES DE LA REGION ILE DE FRANCE

La région Ile de France est une région très influente en ce sens qu’elle regroupe un très grand nombre d’entreprises, notamment dans les quartiers d’affaires, et joue donc un rôle considérable dans le déroulement des activités économique du pays. Il a été constaté précédemment que les prix ont eu tendance à baisser en France de manière générale, et pourtant nous assistons sur la scène internationale, à un choc immobilier, qui devrait faire augmenter les prix. La Région Ile-de-France évoque-t-elle la même tendance ? Quels sont les problèmes qui se cachent derrière cette réalité ? Comment optimiser la gestion immobilière des entreprises dans cette région ? Afin de pouvoir répondre à ces questions, il convient de structurer notre démarche de la manière suivante :

Dans un premier chapitre, il y a lieu de mettre en avant les études et analyses qui correspondent à notre thème de recherche, de façon à évoquer les atouts et les problèmes de ces entreprises.
Dans un second chapitre, il s’agit d’énoncer des propositions de solutions aux problèmes rencontrés, afin d’optimiser la gestion des immobiliers de bureaux de ces entreprises.

CHAPITRE I : LES ETUDES ET ANALYSES

Il s’agit, dans ce chapitre d’étudier le cas de quelques entreprises de la Région Ile-de-France, afin de détecter les anomalies qui incombent à la gestion immobilière et d’en proposer des solutions d’améliorations. Ces études et analyses suivent, bien entendu, une méthodologie ordonnée, de façon à pouvoir établir un bilan de l’état des lieux que nous retrouvons fréquemment dans les entreprises. Ainsi, il convient d’aborder respectivement les points suivants :

Dans une première section, il convient d’établir les méthodes et de dégager les outils nécessaires à l’aboutissement de notre travail de recherche.
Dans une seconde section, il convient de dresser une analyse des existants par rapport à l’environnement interne et externe de l’entreprise, afin d’en déduire les points forts et les points faibles.

Section 1 : Enonciation de la méthodologie utilisée

Toute analyse comporte bien entendu une méthodologie. Ainsi, afin de comprendre le contexte de la recherche dans son intégralité, il convient d’énoncer d’une part l’objectif de l’étude et de l’autre, les outils utilisés durant la période de recherche.

1. L’objectif de la recherche :

L’objectif de notre étude consiste en fait à dégager les avantages et les inconvénients existants dans la gestion des immobiliers de bureaux au sein des entreprises, afin d’en établir des recommandations.

Pour ce faire, il convient d’atteindre les objectifs spécifiques suivants :

Dresser un état des lieux de la situation des entreprises sur le plan interne et externe ;
Déterminer les caractéristiques communes à la gestion de l’immobilier d’entreprise ;
Connaître l’avis des experts sur le sujet en question ;
Déterminer les atouts qui découlent de la stratégie et de la vision des entreprises ;
Déterminer les points à améliorer par rapport à l’avis des experts.

En effet, ces objectifs servent à établir les méthodes et outils appropriés à notre analyse, qui feront d’ailleurs l’objet du paragraphe suivant.

2. Les outils utilisés :

Afin de mener à bien nos travaux de recherches, il y eu lieu de recourir respectivement aux méthodes suivantes :

D’une part, il y a eu lieu d’effectuer des analyses documentaires, puisées des précédentes études effectuées par les grands cabinets d’expertise et de conseil, tels que KEOPS, afin de dresser un état des lieux de l’environnement externe des entreprises. Ces analyses concernent en effet les points suivants :
L’analyse au niveau économique
L’analyse au niveau juridique et fiscal
L’analyse au niveau social

D’autre part, nous avons procédé à des enquêtes quantitatives et qualitatives, afin d’analyser les existants dans l’environnement interne de l’entreprise :
Dans un premier temps, une enquête exploratoire, effectuée à l’aide de grilles d’entretiens à questionnaires semi-directifs a eu lieu afin de déterminer :
Les rôles et les fonctions de l’immobilier d’entreprise, ainsi que leur champ d’application.
La considération de la direction immobilière
Les facteurs contributifs des choix immobiliers
Les problèmes rencontrés par la plupart des entreprises
Les stratégies et méthodes employées par les directions immobilières
Les solutions alternatives qu’elles envisagent.

En effet, cette étude exploratoire vise à collecter des informations sur une situation donnée, afin de mettre en exergue les différents aspects et d’émettre un bilan. Il s’agira en fait de se baser essentiellement sur des méthodes qualitatives, basées sur des analyses textuelles ou analyses de contenus qui décrivent les attitudes, les motivations et les comportements des individus, qui sont ici représentés par un échantillon de 30 directeurs immobiliers.

Toujours est-il que pour mener à bien cette enquête, les entreprises ont été sélectionnées en fonction des enjeux immobiliers auxquels ils ont confrontés, ainsi que du nombre de salariés qui y travaillent.

Dans un second temps, l’avis des professionnels a été requis en ce qui concerne l’idéal en matière de gestion des immobiliers de bureaux. Pour ce faire, il y eu lieu d’interviewer 05 experts en gestion immobilières, qui proviennent bien entendu des cabinets d’expertise d’Ile-de-France. Ainsi, la méthode utilisée a consisté en des débats qui se sont orientés sur les questions suivantes :
Quels sont les facteurs de choix de l’immobilier de bureaux ?
Quelle place doit occuper l’immobilier d’entreprise dans la chaîne de création de valeurs ?
Quels doivent être les bases du calcul du loyer ?

Ainsi, les réponses à ces questions permettront de déduire les points à améliorer au niveau des directions immobilières, après avoir comparé les réponses des experts en externe et des experts en interne. Le bilan de la situation en entreprise commencera donc par une analyse comparative de la vision externe et interne de l’entreprise.

Il faut quant même noter que les recherches précédemment effectuées se sont déroulées pendant la période 2013-2014 avec comme principal objet d’études, l’immobilier de bureaux des entreprises de la région Ile-de-France. Après avoir explicité la méthodologie employée au cours des analyses, il convient de mettre en exergue dans la seconde section, les résultats des analyses.

Section 2 : Les résultats des analyses

Cette partie constitue le point clef de notre étude. Afin de mettre en évidence les résultats des analyses, il convient d’une part de faire une synthèse sur l’analyse des existants aussi bien sur le plan interne d’une part que sur le plan externe d’autre part. Il s’agit d’établir un bilan des faits constatés pour pouvoir en émettre des conclusions.

1. Au niveau de l’environnement externe de l’entreprise :

L’environnement externe des entreprises de la Région Ile-de-France comporte en fait des hauts et des bas qui font toutes sa spécificité. La gestion des risques, la prise en compte des menaces et des opportunités, telles sont les enjeux qui s’offrent aux utilisateurs. En effet, dans cette étude, il est préférable de se ranger du côté des locataires ou des acheteurs, et donc des entreprises plutôt que des investisseurs.

En fait, ces enjeux sont synthétisés dans le tableau suivant :

Tableau 3 : Analyse de l’environnement externe

Forces

Faiblesses

ANALYSE ECONOMIQUE

Au niveau du contexte général

– Stagnation de l’indicateur du climat des affaires

– Affluence de nouveaux chômeurs (84 000 depuis le début d’année)

Au niveau de la demande placée

– Amélioration de la demande placée de 634 000 mètres carrés par rapport au 1^er trimestre, et de 24% de hausse sur un an.

– Valeurs locatives peu impactées par le volume des commercialisations, du fait des mesures d’accompagnement.

– Légère baisse de la valeur locative des transactions de 2^nde main.

– Dominance du marché parisien sur la commercialisation des grandes surfaces.

– Hausse de 2% des valeurs de transactions de 1^ère main

Au niveau de l’offre immédiate

– Stabilisation de l’offre immédiate avec 3,9 millions de mètres carrés.

– Libération des surfaces de seconde main.

– Accroissement des taux de marge

– Taux de vacance de 7,4% sans réels fluctuations.

– Baisse de mise en chantier des bureaux en blanc.

– Baisse de l’offre future de 66%.

ANALYSE FISCALE

– Mise en place du crédit d’impôt compétitivité d’emploi

– Allègement des cotisations sociales

– Lourdeur de la fiscalité immobilière sur le budget de l’entreprise, à hauteur de 20 à 30%, notamment au niveau du paiement de la taxe foncière.

ANALYSE JURIDIQUE

– Mise en vigueur de la loi Duflot :

ü Possibilité de transformation des bureaux en logements.

ü Surélévation de certains immeubles plus bas que la moyenne.

– Mise en application de la procédure intégrée du Code de l’urbanisme permettant l’accélération des projets immobiliers de l’entreprise.

– Mise en vigueur de la loi Duflot :

ü Surélévation de certains immeubles plus bas que la moyenne.

Source : Adaptation personnelle

S’il convient de récapituler la situation économique qui existe dans la région Île-de-France, cela peut se traduire par le tableau ci-dessous :

Tableau 4 : Les chiffres clefs de l’analyse économique

Libellé	Surface / taux	Prix	Evolution
Demande placée	1 128 813 m²		24%
Offre immédiate	3 887 000 m²		Stable
Offre future	2 067 000 m²		– 66%
Loyer prime
Quartier des affaires		735 €
La Défense		645 €
Loyer moyen
Quartier des Affaires		645 €
La Défense		475 €
Taux de vacance	7,4%		Stable

Source : www.immobilier-resolutions.com/un-regain-d-appetit-des-entreprises-pour-les-bureaux

En cette année 2014, la tendance générale est à l’amélioration de la demande placée. Il convient de noter que la demande placée désigne l’ensemble des transactions (location ou vente), effectuées par des utilisateurs finaux, qui sont ici les entreprises. Tandis que l’offre immédiate désigne les immeubles immédiatement disponibles, c’est-à-dire les immeubles vacants déjà prêts pour la commercialisation et l’occupation.

Graphique 3 : Evolution de la demande placée en milliers de m²

Source : Immostat, DTZ research, 2014.

En effet, avec une progression de 24% sur la demande, on peut dire que les franciliens ont su profiter des opportunités que leur offre le marché, sachant que le taux d’intérêt est assez bas. Mais toujours est-il que ce sont principalement les grandes entreprises qui ont pris le risque d’investir. A cet égard, d’une manière ou d’une autre, le marché des bureaux reflète la santé et le degré de confiance des entreprises. Mais malgré la hausse de la demande, l’offre, quant à elle se stabilise avec 3,887 millions de mètres carrés immédiatement disponibles.

Graphique 4 : Evolution de l’offre immédiate par zone

Source : Immostat, DTZ research, 2014.

Cette disponibilité se traduit par un taux de vacance de 7,4%. Ainsi, le contexte économique fait que les entreprises soient plutôt motivées par une démarche de rationalisation que de croissance.

En outre, force est de constater qu’il existe plusieurs marché locatif d’immobilier d’entreprise en Ile-de-France, sachant qu’il existe des différences de prix dans chaque zone.

Graphique 5 : Evolution des loyers de 1^ère main

Source : Immostat, DTZ research, 2014.

Graphique 6 : Evolution des loyers de 2^nde main

Source : Immostat, DTZ research, 2014.

En fait le Quartier Général des Affaires abrite généralement des immeubles haussmanniens[17]avec un recul non significatif de 0,6% par rapport au dernier trimestre 2013. D’ailleurs, on peut constater une baisse générale de la valeur locative sur trois mois (-1,6%), ce qui s’avère être contradictoire aux chiffres donnés par l’indice national des loyers que nous avons évoqué dans la première partie.

Par ailleurs, les offres de seconde main, à défaut de disponibilité des surfaces haut de gamme, continuent d’augmenter en 2014. Et c’est la raison pour laquelle le loyer moyen est en baisse. Pourtant, les entreprises sont aujourd’hui à la recherche d’immeubles neufs et restructurés dans les quartiers d’affaires. Toutefois, le contexte de crise oblige, ces dernières ne peuvent être à même de réaliser leur projet. Et en l’absence de réalisation de projet, on peut être confronté à une baisse de la demande placée, et donc moins d’expansions et moins d’embauches.

La situation fiscale non plus n’est pas prête de s’améliorer, d’autant plus que, malgré les différentes mesures prises par le gouvernement en termes de crédit d’impôt et d’allégement de cotisations sociales, les dépenses en matière de fiscalité continuent de grimper. En effet, cela est du au fait que les valeurs locatives soient fortement évaluées, en plus de la hausse annuelle des tarifs d’imposition, ainsi que de la modification du zonage de la taxe sur les bureaux. Comme nul ne peut modifier les règles d’imposition de l’entreprise, certains seront tentés de se déplacer vers des zones affichant des loyers plus bas.

En ce qui concerne la situation juridique et règlementaire en général, les textes de lois, notamment la loi Duflot, agissent en faveur des locataires des immeubles. En effet, cette loi a permis d’appliquer les principales modifications suivantes :

La possibilité de transformation des bureaux en logements pour remplir les bureaux vides.
La possibilité de surélévation des loyers plus bas que la moyenne.

Seulement, les investisseurs sont confrontés à un risque d’application de la Réforme sur les baux commerciaux aux bureaux, qui fait qu’il devienne interdit au locataire de rester dans les locaux au moins six ans même après signature d’un bail de 09 ans.

Ainsi, il arrive que les investisseurs, plutôt que de construire des logements qui s’avèrent certains d’être loués, préfèrent construire des bureaux sans réelle certitude de les remplir, sachant que le rendement immobilier (le rendement locatif et le rendement en capital[18]) est plus élevé dans les commerces et les bureaux en centre ville ou dans les quartiers d’affaires.

Par ailleurs, pour ce qui a trait à la procédure intégrée, cette dernière permet de simplifier les démarches administratives de l’entreprise. Toutefois, pour bénéficier de cette procédure, le projet immobilier doit tendre à la création, ou l’extension de locaux d’activités économiques, de façon à se réaliser en faveur de l’intérêt général, c’est-à-dire pour la réalisation d’objectifs économiques ou de développement durable. En fait, il relève de la compétence des autorités de juger de l’importance du projet.

Mais comment se répercute alors ce contexte sur l’environnement interne de l’entreprise ?

2. Au niveau de l’environnement interne de l’entreprise :

Afin de connaître les conséquences et les stratégies qui découlent des forces et des faiblesses de l’environnement interne de l’entreprise, il y a eu lieu de s’entretenir avec des directeurs immobiliers d’une trentaine d’entreprises de la Région Ile de France. Ainsi, l’enquête a donné les résultats suivants :

Tableau 5 : Résultats des sondages auprès des directions immobilières

Thème	Variable	Tendance générale
Titre 1 : La place de l’immobilier dans l’entreprise	Rôle et fonction de l’immobilier dans la stratégie d’entreprises	Support cœur du métier servant : – Au renforcement de l’image de marque – A la fidélisation des salariés
	La considération de la Direction Immobilière	Direction autonome visant : – L’expertise et le conseil; – La gestion de l’immobilier – L’édiction et contrôle de normes s’imposant à l’entreprise dans le domaine de l’immobilier; – Le pilotage des activités et des opérations.
	Les activités couvertes par la fonction immobilière	– Prise à bail – Gestion locative
Titre 2 : Les problèmes rencontrés par les entreprises	Projet immobilier à long ou à court terme	– Déménagement – Réalisation des travaux dans les locaux actuels – Regroupement de sites – Renégociation de bail – Construction d’immeuble neuf
	Les critères d’implantation	– Coût – Localisation (regroupement) – Accessibilité – Modernité
	Localisation préférentielle	Secteur d’affaire traditionnel
Titre 3 : Les méthodes et stratégies utilisées	Politique immobilière	– Baisse des coûts – Réorganisation interne
	Conception de la notion de développement durable	– Vecteur de communication et de réduction de coût. – Incitation au changement et au comportement
	Méthode de suivi des orientations stratégiques	Mise en œuvre de pratiques classiques de gestion telles que les indicateurs, les reportings et les comités.
	Les grandes lignes de l’organisation immobilière	Organisation centralisée pour une vision cohérente et globale du patrimoine.

Source : Adaptation personnelle

Nous pouvons remarquer dans ce contexte de crise, les PME, ainsi que les TPE ont pris un certain recul par rapport à l’investissement. En effet, du fait de l’augmentation de l’imposition, de l’affluence des chômeurs et malgré la baisse des prix, la majorité des entreprises interviewés ont un projet immobilier orienté vers le déménagement (56%). Le reste prévoit d’opter pour des travaux dans leurs locaux, des regroupements de sites, ou encore des renégociations de bail.

Tableau 6 : Projet immobilier des entreprises

Réponses (multiples)	Pourcentage
Déménagement	56%
Travaux de réaménagement	40%
Regroupement de sites	39%
Renégociation de bail	31%
Construction d’immeuble	31%
Extension	27%
Vente	24%
Fusion-acquisition	18%
Autres	2%
Neutre	1%

Source : adaptation personnelle

D’après l’enquête recueillie, les motivations de ces projets concernent trois points de vue en particulier :

D’un côté, le point de vue économique, ou plutôt managérial, qui prône la réduction des coûts constitués par les charges fiscales, les loyers, et les autres charges y afférentes. Toujours est-il que la baisse des taux de marge, ainsi que la croissance atone obligent les entreprises à réagir. Dans des cas moins fréquents, la réaction des entreprises consiste en l’acquisition de plus d’efficacité.

D’un point de vue social, qui vise le regroupement de personnel, l’amélioration de l’image de marque de l’entreprise par la modernité, l’attirance de nouveaux talents ainsi que la fidélisation des salariés. En ce qui concerne ce dernier critère, la localisation[19] et l’accessibilité[20] de l’immeuble jouent un rôle considérable dans la productivité des salariés. Ainsi, cela permettrait uen amélioration de l’organisation interne, notamment la collaboration, de façon à accompagner les restructurations internes.

D’un point de vue organisationnel, qui vise effectivement la notion de développement durable. Il constitue en fait un vecteur de communication et de réduction de coût dans la prise de considération des contraintes de l’environnement mais n’est pas prioritaire dans les stratégies immobilières de l’entreprise. Par exemple, certaines entreprises pensent qu’il serait avantageux de faire des économies d’espaces afin de réduire les coûts d’exploitation. Par ailleurs, le développement durable implique également un changement de comportement dans les habitudes des salariés, et ce, afin toujours de réduire les coûts. Il peut en fait concerner les gestes les plus courants tels que l’utilisation modérée de la climatisation, ou passer par des actions plus radicales et plus actives comme la construction d’immeubles énergétiques ou la mise en œuvre d’audits environnementaux.

En effet, ces critères de choix peuvent être résumés dans le tableau de données suivant :

Tableau 7 : Les facteurs de choix immobiliers

Réponses (02 réponses possibles)	Pourcentage
Regroupement des équipes	40%
Réduction des coûts	34%
Accompagnement dans l’évolution de la stratégie	26%
Absorption de l’augmentation des effectifs	25%
Réduction des surfaces	13%
Amélioration de l’image de marque	8%
Développement durable	8%
Attractivité	7%

Source : Adaptation personnelle

Il faut noter que pour mener à bien ces projets, l’entreprise se dote d’ores et déjà de politiques immobilières appropriées. En effet, la plupart d’entre elles privilégient la baisse des coûts et la réorganisation interne.

Par ailleurs, le suivi de la réalisation du projet, ainsi que des missions qui sont attribuées à la Direction Financière se fait généralement à l’aide de méthodes classiques de gestion telles que mise en place de Comités, d’indicateurs financiers et opérationnels, ainsi que de reportings réguliers. En effet, pou assurer la gestion efficiente des activités de prise à bail et des locations, les entreprises sondées mettent en œuvre une organisation centralisée, de façon à acquérir une vision cohérente et globale du patrimoine.

Du fait du contexte de crise financière et économique, qui finit par atteindre le domaine de l’immobilier d’entreprise, la fonction immobilière devient une fonction prépondérante dans le système de gestion des entités. Pour être plus précis, l’immobilier sert désormais de support matériel en vue du renforcement de l’image de marque et de la fidélisation des salariés des entreprises.

En effet, le tableau suivant met en exergue le rôle que la plupart des entreprises enquêtées attribuent à la fonction immobilière :

Tableau 8 : Le rôle attribué à la fonction immobilière

Réponses (multiple)	Pourcentage
Support cœur de métier	97%
Actif de placement	14%
Rôle de financement	14%

Source : Adaptation personnelle

Pour l’instant, la plupart des entreprises considèrent l’immobilier permettant de contribuer aux objectifs de développement durable, managériaux et sociaux. Ceci pour dire qu’il existe encore peu d’entreprises qui sont à la fois utilisateurs et investisseurs. De plus, le recours à l’immobilier en tant que ressources financières ne sert que dans des circonstances particulièrement graves, et ce par le biais de l’externalisations des actifs immobiliers. C’est également le cas lorsque les actifs de l’entreprise sont largement amortis et qu’elle ne corresponde plus à ses besoins futurs.

Par ailleurs, la fonction immobilière recouvre des missions très diversifiées depuis le conseil jusqu’à la supervision des activités, en passant la réalisation de contrats de gestion et le contrôle des normes recouvrant l’immobilier. Toutefois, la Direction Immobilière n’agit que dans un champ très restreint. En effet, dans la majorité des cas, il s’agit d’activités ne nécessitant pas une réelle proximité de terrain, contrairement aux actions de property management[21] et de facility management[22].

Tableau 9 : Les missions dévouées au Directeur Financier

Réponses (multiple)	Pourcentage
Expertise et conseil	90%
Gestionnaire	76%
Prescripteur	66%
Pilote	62%

Source : Adaptation personnelle

En fait, toutes ces analyses nous ont permis d’élaborer un constat des faits concernant la situation et la place de l’immobilier au sein des entreprises franciliennes. Toujours est-il que le problème auquel les entreprises sont confrontées concerne la difficulté des entreprises à gérer l’immobilier de bureaux, aussi bien sur le plan managérial que social et environnemental dans un contexte de crise.

En conséquence, la position du problème réside dans les questions suivantes :

Quels sont les moyens servant à l’amélioration et à la mise en œuvre des projets d’entreprise en immobilier ?
Quels sont les causes et les effets de cette difficulté.

D’après les études exploratoires menées précédemment, il convient d’en tirer la conclusion suivante :

Tableau 10 : Analyse des causes et des conséquences du problème des entreprises en immobilier

Causes du problème

Conséquences du problème

Moyens

– Dégradation du contexte socio-économique.

– Augmentation des coûts immobiliers, et notamment des charges fiscales

– Manque d’échanges et de convivialité en interne

– Croissance de l’entreprise

– Démotivation des collaborateurs du fait de l’inéquation entre les espaces travail et l’organisation, ainsi que du manque de services à la clef.

– Détérioration de l’image de marque du fait du manque de modernité et de la localisation

– Manque de performance énergétique ou mauvaise qualité environnementale

– Manque d’accessibilité de l’entreprise

– Déménagement dans une zone à loyer plus compétitif ou dans une zone pouvant rehausser l’image de marque de l’entreprise

– Réalisation des travaux dans les locaux actuels afin d’apporter de la modernité et de la satisfaction à l’égard des salariés.

– Regroupement de sites pour augmenter la productivité et la motivation des salariés.

– Renégociation du bail afin d’alléger les coûts.

– Construction d’immeuble en accord avec le développement durable.

– Extension de l’immeuble

– Vente pour le transfert des risques.

– Acquisition pour profiter des synergies permettant de réduire les coûts.

– Mise en œuvre d’une politique immobilière de gestion de coût et de réorganisation interne.

– Mise en application de normes permettant de privilégier le développement durable dans les habitudes des salariés.

– Mise en place de comités et d’indicateurs assurant le suivi de la bonne marche de la politique immobilière.

– Centralisation des activités pour une meilleure gestion du patrimoine.

– Renforcement du rôle de la fonction immobilière dans le métier d’expertise et de conseil, de façon à renforcer l’image de marque de l’entité et la fidélisation des salariés.

Source : Adaptation personnelle

Telles sont donc les tenants et les aboutissants des difficultés rencontrées par les entreprises dans leur gestion immobilière. Mais les moyens déployés sont-ils vraiment efficaces ? Que peut-on tirer de l’avis des experts afin d’en proposer des recommandations ?

Ainsi, le tableau suivant met en relief les avis des experts en cabinets en ce qui concerne la place de l’immobilier et les stratégies à adopter pour optimiser la gestion de l’immobilier d’entreprise :

Tableau 11 : Interviews des experts en cabinet

	Facteurs de choix de l’immobilier de bureau	Place de l’immobilier dans la chaîne de création de valeurs	Base de calcul du coût du loyer
Alexis MOTTE, MOBILITIS	– Performance managériale (gestion de coût) – Performance sociale (Influence de l’aménagement intérieur sur l’image qu’ont les collaborateurs et les clients de l’entreprise)[23]. – Performance organisationnelle (anticipation de l’environnement de travail)		– Le mètre carré par poste et non plus par personne afin de privilégier le partage. – Les espaces collectifs – Les espaces de circulation
Stéphane POTIER, ROLAND BERGER STRATEGY CONSULTANTS	– Les coûts : ü Les coûts immobiliers (loyer et coût d’exploitation) ü Les coûts cachés ou complets. ü Les coûts diffus (coût d’absentéisme) – Centralité de l’immeuble (proximité) – Unicité : Rapprochement géographique entre les différentes branches d’activités. – Modernité (modulation des espaces de travail).
Dimitri BOULTE, SOCIÉTÉ FONCIÈRE LYONNAISE	– Centralité (réduction de la durée des trajets, développement durable) – Modernité (horizontalité, design)	– Satisfaction des salariés, de façon à agir sur leur productivité. – Attirance de nouveaux talents par la vision d’une image moderne	– Le mètre carré par poste et non plus par personne afin de privilégier le partage. – Les espaces communs – Les espaces de circulation verticaux tels que les escaliers.
Patrick CANAC, abcd advanced building construction & design		– Stratégie d’organisation déterminante de l’entreprise, en tant qu’élément créateur de valeur
Agnès COULOMBE, CRÉDIT AGRICOLE IMMOBILIER	– Triple performance : sociétale, managériale et économique.	– Participation à la responsabilité sociétale et environnementale par le gain d’espace. – Baisse du taux d’absentéisme.

Source : Adaptation personnelle

Par rapport à ce tableau, force est de constater que les experts en cabinets comme les directeurs immobiliers ont une vision très similaire de l’immobilier d’entreprise. Les facteurs de choix de l’immobilier d’entreprise, notamment de l’immobilier de bureaux, dépendent pour chacun des interviewés :

Des performances managériales dans la gestion des coûts, qui incluent également les coûts cachés et les coûts diffus.
Des performances sociétales qui impliquent l’impact des changements sur le comportement des salariés, ainsi que l’étude de ses besoins et de ses motivations. Ainsi, sont impliqués dans les facteurs de choix comme la modernité, la centralité, ou encore l’unicité des locaux.
Des performances organisationnelles telles que la modulation des espaces de travail.

Les interviewés s’accordent également sur la place de l’immobilier en tant qu’élément stratégique, d’autant plus qu’il permet de contribuer :

A la productivité et à la fidélisation des salariés.
Aux objectifs de développement durable dans son ensemble.
A l’acquisition de nouveaux talents.

Par ailleurs, les nouveaux apports qui découlent de ces entretiens sont nombreux :

Dans un premier temps, cela a permis de mettre en avant les différents coûts que doivent considérer les experts immobiliers, en plus des coûts immobiliers. En effet, ces derniers doivent prendre en considération les coûts supplémentaires suivants :

Les coûts diffus : ce sont des coûts de services qui sont très difficilement remarquables par rapport aux autres coûts. Ils ont également difficilement calculables et parfois abstraits. Par exemple, on peut noter les coûts d’absentéismes.

Les coûts cachés ou coûts complets qui se distinguent des coûts visibles. En effet, selon la méthode d’analyse mise au point par H. Savall à l’ISEOR (université Lyon), « les coûts cachés désignent à la fois des coûts qui sont pris en compte mais dilués dans différents postes et des coûts qui ne sont pas pris en compte et qui correspondent à des manques à gagner (coûts d’opportunité) ». Ainsi, ce sont des coûts qui se fondent dans les coûts des produits et des activités mais qui peuvent remettre en cause les performances de l’entreprise, d’autant plus qu’ils résultent des dysfonctionnements organisationnels telles que la rotation excessive du personnel et le non respect des délais. Ce sont des coûts rarement pris en considération, et pourtant ils peuvent représenter des sommes importantes dans l’évaluation financière. Et d’ailleurs, s’ils sont retenus, ces derniers sont souvent sous-évalués par les dirigeants d’entreprise.

Dans un second temps, cette étude a permis de confirmer que l’immobilier d’entreprise est réellement un facteur contributif de la valeur ajoutée, sachant qu’il permet d’améliorer les performances des salariés. Afin d’illustrer ce propos justement, le schéma suivant met en relief la contribution de l’immobilier de bureaux à la performance de l’entreprise :

Schéma 2 : Contribution de l’immobilier de bureau à la performance de l’entreprise

Source : SFL, « Quelles contributions des espaces de travail à la performance des entreprises », 2013

Dans un troisième temps, il faut conclure que la modernité, souvent mentionnée dans les analyses précédentes, ne concerne pas seulement l’architecture ni le design. En effet, elle concerne également :

La différenciation des espaces de travail, qui peuvent être soit individuels soit collectifs selon les objectifs stratégiques, afin de garantir de meilleurs résultats que les cas en absence de modulation.

Dans les rapports d’échanges, les experts immobiliers, doivent non seulement considérer les espaces horizontaux qui constituent les bureaux de travail, mais également les espaces verticaux tels que les escaliers.

Force est de constater que l’immobilier d’entreprise joue un rôle primordial dans la stratégie de l’entreprise, d’autant plus que ce dernier peut apporter de la valeur ajoutée, aussi bien sur le plan managérial, que sur le plan social et organisationnel. S’il en est ainsi, au vu des différents moyens appliqués par l’entreprise pour gérer son immobilier, ainsi que des différentes remarques émises par les experts en cabinet, quelles solutions convient-il d’apporter afin d’optimiser la gestion de l’immobilier de bureau de l’entreprise ?

CHAPITRE II : LES SOLUTIONS D’OPTIMISATION DE LA GESTION IMMOBILIERE

Les précédentes études ont montré que les investisseurs comme les utilisateurs avaient un regain d’appétit pour l’immobilier de bureau. En effet, les résultats de l’enquête recèlent de nombreuses opportunités en termes de coût et de génération de liquidités. Toujours est-il que, pour optimiser leur gestion immobilière, les entreprises doivent relever des défis qui concernent la performance opérationnelle, notamment la concurrence des prix, le développement du capital humain, la préservation de l’image de marque, ainsi que l’adaptation aux nouveaux modes de travail.

Ainsi, face aux nombreuses incertitudes qui incombent au contexte général actuel, quelles solutions pourrait-on avancer afin d’optimiser la gestion des immobiliers de bureau de l’entreprise ? Afin de pouvoir répondre à cette question, il convient d’aborder respectivement les sections suivantes :

Dans une première section, il convient de mettre en avant des solutions d’optimisation à caractères juridique et fiscal ;
Dans une seconde section, il y a lieu d’énoncer les solutions d’optimisation sous l’angle managérial ;
Dans une troisième section, il s’agit de mettre en relief les solutions d’optimisation sous l’angle social ;
Dans une dernière section, il serait judicieux de mettre en exergue les solutions sous les angles organisationnel et environnemental

Section 1 : Optimisation juridique et fiscale

Les solutions que je propose pour l’optimisation juridique et fiscale concernent d’une part la séparation de l’immobilier et de l’actif professionnel et d’autre part, l’acquisition du statut de locaux équipés.

1. Séparation de l’immobilier et de l’actif professionnel

L’idéal, en ce qui concerne la fiscalité immobilière, notamment celle de l’immobilier d’entreprise, réside dans la séparation entre l’immobilier et l’actif professionnel, et ce via une structure sociétaire. Ainsi, la séparation peut se faire de différentes manières, à savoir :

La distribution de dividendes en nature.
La cession de l’immeuble à un associé ou à une société civile.
Le retrait d’immeuble et réduction de capital.
La scission de la société d’exploitation.

En conséquence, après séparation entre l’immobilier et l’actif professionnel, une stratégie de gestion privée du patrimoine pourra avoir lieu, dont la transmission pourra avoir lieu par le biais de donation, avec ou sans réserve d’usufruit.

En effet, l’avantage de cette séparation réside dans le fait que cette dernière :

facilite la vente de l’entreprise, dont le prix est moins important, ce qui élargit le marché potentiel des acheteurs et des repreneurs, sachant que car les biens immobiliers ne font plus le poids sur la valeur totale de l’entreprise.

favorise la transmission aux héritiers, de manière à éviter les règles contraignantes de l’indivision successorale, en étant affiliée à une donation des parts de la Société de Capitaux Immobiliers.

permet à l’entreprise d’étendre son actif, en augmentant son patrimoine privé et en diminuant son patrimoine professionnel.

contribue à la séparation des risques commerciaux, sachant que les deux entités sont juridiquement distinctes.

En fait, dans le cas d’une entreprise individuelle, la cession de l’immobilier sera imposée de 5%. Quant au retrait et à la donation toutefois, cela n’occasionne aucun droit d’enregistrement ni de mutation s’il est effectué dans le patrimoine privé.

Toujours est-il que même si l’immobilier est inscrit à l’actif d’une entreprise individuelle, soit constitue une propriété d’une société d’exploitation, sa séparation avant toute cession ou toute transmission familiale nécessite des charges fiscales bien différentes, selon la technique de sortie envisagée.

Du côté de la fiscalité, cette séparation permet à l’entreprise de déduire des loyers et au détenteur d’acquérir des charges et d’éventuels intérêts d’emprunts déductibles, ce qui constitue une bonne stratégie en matière de gestion du patrimoine, sachant que le coût fiscal peut représenter un tiers de la part des loyers. C’est l’intérêt même des études d’implantation ou de transferts de sites.

2. L’acquisition du statut de locaux meublés :

Il s’agit ici d’une solution moins évidente sue la première, sachant qu’elle est d’autant plus complexe à mettre. Toutefois, sur le plan fiscal, cette méthode permet de bénéficier de plusieurs avantages, sachant que dans ce cas, la location des locaux professionnels est régie par le régime des bénéfices industriels et commerciaux.

Mais en fait, le loueur, pour bénéficier de ce statut doit verser plus de 23 000 euros TTC de recettes annuelles. Aussi, il devrait avoir intégré une SNC dont le résultat est imposé envers les associés et qui sont tenus responsables des dettes, et ce de manière solidaire et indéfinie. En effet, cette société achète le local puis effectue les travaux d’amélioration, sans oublier de procéder à l’installation des équipements. C’est seulement après qu’elle entame la location, qui est en fait soumise à la TVA, comme quoi le bailleur pourra en tirer la taxe correspondante aux équipements et aux travaux ou aux achats s’il s’agit d’un immeuble neuf.

En conséquence, la SNC déduira les loyers selon les Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC), ce qui permet d’obtenir divers « boni fiscaux ». Les utilisateurs peuvent donc profiter des avantages suivants quant à l’acquisition du statut de locaux meublés :

L’ensemble des frais de mutation pourra être déduit du premier exercice ;
Le bureau hors terrain pourra être amorti chaque année, sachant que le taux valable est de 5%. Ce qui réduira le résultat imposable d’environ 8000 euros par an.
Contrairement au régime applicable aux revenus fonciers, la totalité des intérêts pourra être déduite et non reportable.
L’imputation de la quote-part des associés sur le revenu global en cas de défaillance financière ne se limitera pas à un plafond.
La plus value professionnelle sera exonérée pour les entités soumises à l’impôt sur le revenu, dans la mesure où l’activité est exercée depuis plus de cinq ans et que le chiffre d’affaires est inférieur à 90 000 euros HT, sachant que la location équipée est assimilée à une prestation de services.

Il convient de noter que ces mesures profitent aussi bien aux investisseurs qu’aux utilisateurs. Après avoir mis en avant les solutions qui incombent au domaine juridique et fiscal, il convient de passer aux solutions d’optimisation à caractère managérial :

Section 2 : Optimisation sous l’angle managérial

L’optimisation sous l’angle managérial concerne en fait l’optimisation de la gestion des coûts immobiliers, ainsi que l’obtention des gains de productivité par le biais des facteurs de choix optimaux de l’immobilier.

1. L’optimisation de la gestion des coûts immobiliers :

Afin d’apporter une meilleure compréhension sur ce sujet, qui constitue d’ailleurs l’élément le plus important de notre éventail de solutions, il convient d’énoncer d’une part l’approche optimale de gestion des coûts et de l’autre, les différents coûts qu’il convient de prendre en compte :

1.1. L’approche optimale de la gestion des coûts :

Il s’agit ici de renforcer les recommandations émises par les experts en cabinets durant nos enquêtes sur terrain. En effet, il ne serait point avantageux d’évaluer le coût d’un immeuble au mètre carré, qui impliquerait une approche exclusive et réductrice. Il est vrai que cette méthode a permis la réduction de la surface de bureau attribué à chaque collaborateur, mais toujours est-il que la réduction des surfaces par poste permet ainsi la maximisation du taux d’occupation des espaces partagés.

Par ailleurs, afin d’optimiser cette gestion de coûts, les dirigeants doivent :

privilégier le moyen/long terme sur le court terme ;
posséder un dispositif d’évaluation et de suivi des impacts de chaque choix immobilier ;
élaborer des indicateurs qui permettent de mesurer les impacts des espaces de travail sur la performance de l’entité, tels que les ratios de performances.

En effet, cette évaluation trouve sa raison d’être dans le fait qu’un choix immobilier peut être avantageux et optimal en termes de coûts et non en termes de valeur ajoutée. Par exemple, c’est le cas lorsqu’il existe une augmentation importante du temps de trajet pour rejoindre le lieu de travail ou du temps de trajet infra-quotidien[24].

1.2. Les différents coûts immobiliers à prendre en considération

Sachant que l’immobilier et l’immobilier constitue des facteurs clefs de performance de l’entreprise, il convient d’énumérer les coûts impliqués par le biais des différents types de performance à atteindre.

La performance financière :

Sachant qu’il s’agit de considérer les coûts par poste de travail, ces derniers concernent en fait :

Le loyer
Les différentes taxes (foncières, de bureau, enlèvement de déchets).
Les charges relatives au bâtiment
Les postes de services à la personne tels que le courrier.

La performance surfacique :

Elle permet de mesurer le rendement utile de l’immeuble qui désigne la surface réellement exploitable. Ainsi, elle se calcule à partir du ratio Surface Utile Nette / Surface Utile Brute Locative. Au fur et à mesure que ce ratio augmente, les coûts par poste de travail et ceux globaux s’accroissent.

La performance opérationnelle :

Elle consiste à apprécier l’utilisation réelle des espaces de travail. De tout évidence, elle se mesure donc à l’aide du fameux de vacance, générant des coûts d’occupation.

La performance virtuelle :

Cette dernière implique l’appréciation de l’affectation optimale de l’espace de travail. Elle se calcule par le biais du ratio postes installés / effectif du site. En effet, ce ration est toujours positif d’autant plus qu’il existe bien plus de postes que d’employés présents sur le site. Ainsi, cela permet de déterminer les postes de travail occupant à temps plein et ceux générant des coûts diffus.

La performance fonctionnelle :

En dépendance avec la performance financière, elle constitue un élément décisif quant au choix d’aménagement des locaux. En effet, elle permet de décider de l’ouverture des capacités de densification de l’espace. Ainsi, elle se calcule à l’aide du rapport entre le nombre de m²de SUN et le nombre de postes de travail installés. Tel est l’intérêt de la mise en place des « open spaces[25] » dans les bureaux.

Afin de compenser des mesures à moyen et long terme, quelles sont donc les opportunités possibles ?

2. Le gain de productivité via l’accessibilité

L’accessibilité joue en fait un rôle important dans la productivité du capital humain, de façon à apporter de la valeur ajoutée à l’entreprise. Pourtant, il s’agit d’un critère dont l’impact est peu ou sous-évalué par l’entreprise, d’autant plus qu’il s’agit d’un coût caché.

En effet, une optimisation de l’accessibilité des bureaux influe de manière positive sur la valeur ajoutée apportée par chaque collaborateur. Pour être plus précis, le manque d’accessibilité peut impacter le bien-être des consommateurs, ainsi que sa motivation. Et en revanche, l’amélioration de l’accessibilité du bureau permet une augmentation du temps productif. Ainsi, on peut mesurer la qualité de l’accessibilité par le gain de temps relatif au trajet.

L’accessibilité est donc primordiale dans la gestion de l’immobilier de bureau. Mais est-ce suffisant ?

3. Le gain de productivité via la proximité

La proximité envers les clients et les partenaires constitue un critère déterminant pour les entreprises, notamment pour celles à fortes composantes front office ou exerçant leurs activités en réseau. En fait, l’avantage de la proximité de l’immeuble se calcule par le rapport cout-bénéfice qui se joue dans le temps de trajets pour démarcher et contracter avec les clients et en particulier les partenaires.

Ainsi, la plupart des grandes entreprises préfèrent se localiser dans les quartiers d’affaires et les zones industrielles. A cet effet, cela permet :

D’accroître le temps de travail productif, de manière à réduire le temps passé dans les moyens de transports.
D’augmenter l’intensité commerciale dans la mesure où les relations commerciales pourraient plus se renforcer, sachant que les prises de rendez-vous se feront de manière plus pratique.

Hormis la notion d’accessibilité et de proximité, quelle pourrait-être la solution alternative ?

4. Le gain de productivité via les services aux utilisateurs

Hormis le fait que les services internes à l’entreprise procurent du bien –être aux collaborateurs, ils peuvent également servir de levier de performance. Par exemple, on peut noter les services satisfaisants les besoins culinaires, ainsi que ceux facilitant les tâches et les missions régulières de la vie professionnelle.

Ainsi, ces services pourraient permettre :

de compenser les temps productifs perdus dans les transports.
de satisfaire les besoins de confort des collaborateurs.
de se consacrer entièrement au travail demandé.

En tout cas, le défi consiste à l’évaluation de l’impact de la procuration de services aux collaborateurs sur la maximisation du temps de travail qui posent encore des problèmes, d’autant plus que les services sont plus orientés vers le bien-être des collaborateurs.

Connaissant les solutions d’optimisation à caractère managérial, qu’en est-il des solutions d’ordre social ?

Section 3 : Optimisation sous l’angle social

L’optimisation de la gestion immobilière passe également par l’amélioration de l’environnement du travail et de la prise en considération de la satisfaction des collaborateurs sur leur espace de travail, de manière à contribuer à leur fidélisation. Pour en connaître un peu plus à ce sujet, il convient d’aborder respectivement les points suivants :

la cohésion du groupe
l’identification des talents.

1. La cohésion du groupe :

Le bureau est un lieu idéal pour renforcer les relations sociales et construire une culture commune entre les collaborateurs, en tant qu’espace de vie. Ainsi, il est d’une importance capitale de renforcer la cohésion du groupe pour en faire un réseau de coopération et de collaboration. En effet, ce renforcement est surtout utile dans les cas de transformations continuelles des entreprises.

Au regard des collaborateurs, la cohésion du groupe peut représenter :

Une source de fierté
Une identification culturelle
Une opportunité d’échanges relationnels aussi bien en interne qu’en externe.

Le social office ou le co-working, est en fait vu de la façon suivante au sein d’une entreprise :

Schéma : les nouveaux paradigmes du bureau

Source : SFL, « Quelles contributions des espaces de travail à la performance des entreprises », 2013

Ces formes de travail permettent en fait de dépasser l’objet principal de l’activité de l’entreprise, de façon à donner un sens et une motivation à l’exercice professionnel des collaborateurs.

Connaissant la cohésion du groupe, que pourrait apporter l’environnement du travail au bien-être du collaborateur ?

2. L’attirance des talents via l’immobilier :

Toute entreprise est à la recherche permanente de talents, qui font d’ailleurs sa spécificité. Toutefois, le travail de la fonction immobilière ne consiste pas au recrutement des talents mais plutôt en la mise à disposition des possibilités immobilières permettant d’attirer et de fidéliser les talents.

Il est vrai que les talents se préoccupent plus de leurs perspectives d’évolution de carrières, que de l’environnement de travail, notamment dans ce contexte économique peu propice aux affaires. Mais pour les directeurs immobiliers, la localisation de l’immeuble, ainsi que sa modernisation y jouent des rôles stratégiques. En effet, une entreprise qui se trouve dans un quartier caractérisé par une mixité peut être source d’attractivité importante, et pourquoi pas un avantage concurrentiel. Comme il a été énoncé dans les études précédentes, les entreprises préfèrent être localisées dans les quartiers d’affaires ou dans des quartiers à situation privilégiée, de telle sorte que les talents puissent préférer le standing à une rémunération plus élevée mais à une zone très éloignée.

Ayant connaissance des solutions d’optimisation à caractère social, il convient désormais de mettre en exergue les solutions à caractères organisationnel et environnemental.

Section 4 : Optimisation sous l’angle organisationnel

Il s’agit dans cette section d’optimiser la gestion immobilière par l’aménagement de l’espace. Ainsi, il convient de voir cette optimisation de la manière suivante :

Dans un premier temps, par le biais d’une organisation de travail moins hiérarchisé.
Dans un second temps, par la mise en place des espaces de travail ouverts.
Dans un troisième temps, par la mise en place d’espaces de travail favorisant la créativité et l’innovation.

1. Une organisation de travail moins hiérarchisée :

L’optimisation organisationnelle consiste en l’aménagement de l’espace de manière horizontale. En fait, cette forme d’organisation des bureaux découle de la remise en cause des systèmes bureaucratiques des modèles fordistes. Ainsi, l’aménagement suivant les critères d’horizontalité répond aux besoins suivants :

La favorisation du contact direct entre les différents niveaux hiérarchiques, ainsi qu’avec le marché.
Le renforcement de l’empowerment des services opérationnels.
La simplification de la structure organisationnelle, en supprimant les strates de management devenant superflus.

Toujours est-il que les dirigeants d’entreprises sont plus convaincus des enjeux de performances sur le plan horizontal, plutôt qu’entre les collaborateurs et leurs supérieurs hiérarchiques.

Après avoir énoncé les critères relatifs aux enjeux hiérarchiques, il convient des lors de mettre l’accent les autres caractéristiques de l’espace de travail.

2. La mise en place d’espaces de travail ouverts :

Parallèlement à la remise en cause de structures trop hiérarchiques, les directeurs immobiliers prônent aujourd’hui la rationalisation des espaces de travail. Face à une mobilité accrue des cadres professionnels, ainsi que des dirigeants, il convient de diminuer les espaces personnels et de privilégier les espaces collectifs, adaptés aux diverses situations qui peuvent se présenter en entreprises. Par exemple, on peut noter les espaces appropriés pour les réunions d’équipes, et d’autres pour la conduite de négociations commerciales à caractère confidentielles. Ainsi, le collaborateur est désormais tenu de choisir l’environnement de travail qui correspond à ses tâches et ses missions pour une durée déterminée.

En effet, cette réduction des espaces implique une ouverture interne et externe qui permet de promouvoir et multiplier les collaborations et les partenariats. Sur le plan interne en particulier, les entreprises doivent créer une zone de frottement entre les différents services et départements qui seront susceptibles de collaborer fréquemment. De plus, il convient également de considérer les espaces de circulation tels que les escaliers, sachant que ces derniers servent très souvent de lieux de rencontre.

Après avoir expliqué l’intérêt des espaces de travail ouverts, il s’agit maintenant de passer à la dernière solution d’optimisation organisationnelle qu’est la promotion des espaces créatifs.

3. La mise en place d’espaces créatifs :

Il est unanimement reconnu que l’innovation est un attribut essentiel du développement. Ainsi, pour survivre, les entreprises se doivent d’innover et l’immobilier de bureaux n’y échappe pas.

Par ailleurs, plutôt que de laisser le personnel choisir son mobilier, ma recommandation personnelle consiste donc en la mise en place d’aménagements et de structures permettant de stimuler l’imagination et les zones de perception. Il s’agit en fait des espaces design contribuant à :

L’ouverture de nouveaux horizons ;
L’attirance des talents ;
L’adaptation du personnel à la routine quotidienne.

Ainsi, les constructeurs et les aménageurs peuvent jouer sur les matériaux, les espaces de circulation, et pourquoi pas le style et l’ambiance des locaux en question.

Après avoir mis en exergue les solutions d’ordre organisationnel, il convient de mettre en lumière les solutions qui impliquent le développement durable.

Section 5 : Optimisation sous l’angle environnemental

Il faut tout d’abord noter qu’en France, le quart des émissions de GES et près de la moitié de la consommation finale d’énergie découlent de l’immobilier. Heureusement, de par l’application de la loi de Grenelle[26], la consommation énergétique des bâtiments s’est améliorée au fil du temps, de façon à ce que la consommation d’énergie progresse moins vite que l’installation de locaux tertiaires en Ile-de-France.

En effet, bon nombre d’entreprises se sont déjà engagés dans le développement durable, de façon à :

Réduire les consommations et la production de déchets ;
Intégrer les réflexions vertes dans les investissements immobiliers ;
Démarcher avec des fournisseurs et des partenaires promouvant le développement durable.

Toutefois, l’intégration de la notion de développement durable dans la stratégie immobilière de l’entité n’est appliquée que par une minorité d’entreprises. On vient donc à constater que la majorité des entreprises est loin d’être prête à assumer les enjeux environnementaux de manière formelle.

Ainsi, ma recommandation se base sur la fait que les entreprises doivent faire du développement durable une priorité dans la stratégie immobilière, et ce en :

Elaborant des démarches permettant d’obtenir des certifications telles que HQE en tant que garantes de la qualité d’ambiance de travail et de la gestion économe.

Instaurant de manière structurelle de nouvelles générations de bâtiments dits immobiliers durables ou BBC. A cet égard, les nouveaux bureaux peuvent être construits avec une ouverture vers l’extérieur.

prenant en compte les critères sociaux et environnementaux dans l’estimation de la valeur des portefeuilles immobiliers, au titre de l’Investissement Socialement Responsable (ISR), ou de l’approche « ESG » (Environnement Santé Gouvernance).

octroyant des bénéfices directs aux maitres d’ouvrages de surinvestissements immobiliers.

Intégrant la responsabilité sociétale dans les projets d’entreprises.

Permettant la mixité des immeubles, de manière à pouvoir accueillir à la fois des bureaux, des entrepôts et des commerces.

Il convient en effet d’en faire un paradigme pour tous les acteurs du marché immobilier, sachant que la question de développement est bien une réalité indéniable. On pourrait espérer que les fonds d’investissement « verts » permettent de pérenniser les baux des investisseurs.

Nous pouvons affirmer que les solutions d’optimisation de la gestion des immobiliers de bureaux sont aussi larges que complexes. Ainsi, chaque entreprise doit y contribuer afin d’améliorer sa performance ou plutôt ses performances aussi bien explicites qu’implicites. Quelles conclusions convient-il alors de puiser de cette étude ?

CONCLUSION

En guise de conclusion, il convient de noter que le patrimoine immobilier de l’entreprise regroupe des notions très diversifiées qu’il convient de maitriser afin de prendre conscience des enjeux que sa gestion peut comporter. En effet, l’immobilier représente le 2ème coût le plus élevé dans les états financiers d’une entité. Ainsi, il conviendrait de posséder de bonnes stratégies immobilières pour affronter la crise actuelle. Mais en tout cas, les stratégies qui nous intéressent concernent l’immobilier de bureaux. Toujours est-il que ce marché commence cette année à reprendre des couleurs et constitue en général un des marchés les plus rentables dans le secteur immobilier. D’ailleurs, le contexte actuel doit permettre de profiter des opportunités qui s’offrent sur le marché, aussi bien aux investisseurs qu’aux utilisateurs. Il faudrait donc que les entreprises les saisissent, sachant que les marchés ne vont pas à la même vitesse. En conséquence, la leçon qu’il conviendrait de tirer des analyses documentaires est que dans le secteur immobilier, il n’existe pas de vérité absolue et que chaque cas, dans chaque pays et dans chaque région, et même dans chaque zone, est unique et mérite une attention particulière.

En ce qui concerne la Région Ile-de-France en particulier, les prix sont en général en baisse du fait de la stabilisation de l’offre et malgré la hausse de la demande placée. Par ailleurs, la fiscalité immobilière ne permet pas dans son ensemble d’accroître la rentabilité du secteur, même si des mesures d’accompagnement et des dispositions juridiques facilitatrices sont déjà mis en place par le pouvoir public. Par ailleurs, les différentes enquêtes menées ont montré que la plupart des entreprises mettent aujourd’hui en œuvre des stratégies immobilières de réduction des coûts, de réorganisation et de fidélisation du personnel. Plus concrètement, la plupart des entreprises, pour ceux qui en ont les moyens, songent à un déménagement, sinon à des mises en place de travaux dans leurs locaux actuels. En outre, il a été constaté que la fonction immobilière est passé d’une fonction opérationnelle et une fonction stratégique entièrement autonome et ayant aux yeux du Management la qualité d’expert et de conseil dans la gestion locative comme la prise à bail. Mais les résultats des analyses ont surtout montré que pour l’heure, les entreprises utilisent de stratégies solides et efficaces pour mener à bien leur gestion immobilière, à quelques exceptions près. En fait, l’immobilier est souvent considéré comme étant une charge plutôt que comme un vecteur créateur de valeur ajoutée et de performance pour l’entreprise. Ainsi, il s’agit pour la plupart d’entre elles, d’optimiser les coûts immobiliers, soit par la concrétisation de leur projet immobiliers. De plus, la notion de développement durable n’est encore appliquée de façon formelle.

Pour répondre à la problématique donc, l’optimisation des investissements immobiliers de l’entreprise passe par la considération de la Direction Immobilière comme étant un acteur à part entière dans la contribution aux performances de l’entreprise. En outre, l’immobilier d’entreprise doit être perçu comme étant une source de création de valeur par la réduction des coûts immobiliers, ainsi que par l’apport de gains de productivité qui découlent des facteurs de choix immobiliers. Nous pouvons donc confirmer l’hypothèse qu’il existe de moyens efficaces permettant d’optimiser la gestion immobilière de l’entreprise.

Force est de constater que le marché immobilier, en tout cas actuellement, profite seulement aux grandes entreprises, sachant qu’elles sont à même de réaliser leurs projets immobiliers. En effet, pour les grands utilisateurs, il existe 06 leviers de performances majeurs, à savoir la structuration de la connaissance du patrimoine immobilier, l’alignement du parc sur la stratégie d’entreprise, l’optimisation des services, l’étude de financement des actifs, l’optimisation de la fonction immobilière, ainsi que l’optimisation du système d’information.

Ainsi, les moyens mis à ma disposition ne m’a pas permis d’étudier tous ces leviers, ce qui constitue les limites de notre recherche. Par contre les apports de ces recherches sont très intéressants d’autant plus que la fonction immobilière englobe une pluralité d’activités.

Mais face à l’évolution des nouvelles technologies, et notamment dans un nouveau contexte d’hyperconnectivité, comment peut-on parler des conséquences du télétravail sur l’immobilier ? L’immobilier est-il devenu paradoxalement « mobile » ?

BIBLIOGRAPHIE

Les ouvrages et les revues :

APEC, « Les métiers de l’immobilier », édition 2013, 252 pages.
BearingPoint France SAS, « Optimisation des coûts immobiliers, un défi à la portée de tous ? », livre blanc, 2011.
CBRE, « Focus Performance », janvier 2009, 08 pages.
CREDOC, « Portrait économique du secteur de l’immobilier », juin 2013, 14 pages.
DTZ Research, « Ile-de-France bureaux T2 2014 », juillet 2014, 10 pages.
DTZ Research, « Immobilier d’entreprise : la règle du jeu », édition 2000/2001, 274 pages.
ENTREPRENDRE, le magazine des décideurs aux Luxembourg, « Qu’est-ce que le Facility Management ?»
Gaël Thomas, « L’immobilier au service de la performance énergétique » (Conférence-Débat), décembre 2013.
Immostat, DTZ research, 2014.
Ingrid NAPPI-CHOULET, « Le marché immobilier de bureaux en ville nouvelle, de l’attraction planifiée à la banalisation », 2012.
Ingrid NAPPI-CHOULET, « L’Immobilier d’Entreprise : analyse économique des marchés », Economica, 2010, 256 pages.
INSEE, « Indice des prix », 2014
Intervention Ginisty (les notaires), « l’immobilier dans le grand Paris », 2012, 10 pages.
JDN, « Guide interactif des prix immobiliers », 2014
KEOPS, « Note de conjoncture Immobilier d’entreprise, bilan 4^ème trimestre 2013 ».
Michel Brillat, « L’immobilier d’entreprise », avril 2012.
Rolland Berger, « Mieux appréhender ses choix immobiliers », études, novembre 2012, 84 pages.
SFL, « Quelles contributions des espaces de travail à la performance des entreprises », 2013.
SAJE, « L’immobilier d’entreprise » (fiche technique)
SFL, « Les Matinées : Valeur d’usage, l’immobilier un puissant vecteur de valeur ajoutée », octobre 2013, 66 pages.
Pascal DENOS « Optimiser votre investissement immobilier », Editions d’Organisation, 2005, 14 pages.

Les textes de lois :

Le Code de Commerce
Le Code Général des Impôts, 2014
La loi Grenelle du 08 octobre 2009

Les sites web :

[1] Source : Journal « les Echos » du 12 juin 2014.

[2] Même source.

[3] Source : http://www.peterson.fr/lexique-immobilier.php

[4] Source : Michel Brillat, « L’immobilier d’entreprise », avril 2012.

[5] Ingrid NAPPI-CHOULET, « Le marché immobilier de bureaux en ville nouvelle, de l’attraction planifiée à la banalisation », 2012.

[6] Création de bureaux en blanc.

[7] http://gestion-de-patrimoine.comprendrechoisir.com/comprendre/definition-du-patrimoine

[8] Intervention Ginisty (les notaires), « l’immobilier dans le grand Paris », 2012, 10 pages.

[9] Nappi-Choulet Ingrid, « L’Immobilier d’Entreprise : analyse économique des marchés », Economica, 2010, 256 pages.

[10] Il s’agit d’une société juridiquement indépendante qui offre comme avantage la séparation nette entre le patrimoine immobilier et le patrimoine professionnel.

[11] Le revenu foncier brut est la somme des loyers encaissés d’avances ou à terme, des différentes charges et remboursements payées par le locataire, des indemnités et des subventions.

[12] Selon Louise ST-CYR et David PINSONNEAULT dans « Mesure et analyse du risque d’exploitation et du risque financier » en 1997, « Le risque d’exploitation a trait à l’incertitude entourant la rentabilité d’exploitation, c’est-à-dire le bénéfice que l’entreprise retire de ses ventes. Cette dernière peut être mesurée par le bénéfice d’exploitation par rapport aux ventes ». Le risque d’exploitation peut en fait être influencer par de multiples facteurs tels que la variabilité des coûts et des prix.

[13] CREDOC, « Portrait économique du secteur de l’immobilier », juin 2013, 14 pages.

[14] JDN, « Guide interactif des prix immobiliers », 2014

[15] CREDOC, « Portrait économique du secteur de l’immobilier », juin 2013, 14 pages.

[16] La loi « class action » régit les actions collectives des consommateurs contre les industriels, prestataires de services et commerçants.

[17] Les immeubles haussmanniens ont une forme rectangulaire, et typique du 20^ème siècle, avec une hauteur proportionnelle à la largeur de la rue.

[18] Plus-value qu’il est possible de gagner à la revente.

[19] Plus particulièrement dans les quartiers d’affaires.

[20] Par exemple, on peut noter la proximité par rapport aux moyens de transport qui peut diminuer les retards et le taux d’absentéisme.

[21] Property Managment : Ensemble des conseils et services relatifs à l’administration et à la valorisation du patrimoine immobilier dans le temps. Par exemple, on peut noter la gestion technique ou alors la gestion des travaux.

[22] Facility maangement : selon la définition Arseg, Ifma et Sypemi, « C’est le management et la réalisation intégrés d’un ensemble cohérent de services supports liés à l’immobilier, hors des activités du cœur de métier, pour le compte d’une organisation, par une entité interne ou externe, dans le cadre d’un engagement qui précise les niveaux de performance à atteindre. Le facility management immobilier est acteur dynamique du développement de la performance du cœur de métier de l’organisation ».

[23] Zones de concentration, zone de collaboration, zone d’apprentissage (lieux d’échanges et de socialisations informels). Ce sont plus des lieux d’échange et de socialisations informels où l’on essaye d’insuffler un sentiment de confiance entre les collaborateurs sur des sujets autres que professionnels, ce qui crée des synergies, accroît la productivité des salariés et conduit à de meilleures performances.

[24] Il s’agit de l’éloignement vis-à-vis du réseau de clients ou de partenaires.

[25] Aménagement qui économise l’espace par l’absence de cloisons et la mise en commun de placards.

[26] La « Loi Grenelle 1 » (Loi n°2009-967), a instauré une feuille de route pour les années à venir en matière d’environnement. Puis, le 8 octobre 2009, le Sénat a adopté le projet de loi sur l’engagement national de l’environnement, dit « Loi Grenelle 2 ». La loi définitive a été votée en 2010. En effet, les dispositions du Grenelle Environnement impactent de très près l’immobilier, de manière à imposer certaines règlementations aux promoteurs, aux propriétaires et aux locataires un nouveau cadre d’intervention plus contraignant.

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dans un contexte de crise financière, comment optimiser les investissements immobiliers dans les entreprises françaises ?

INTRODUCTION

PARTIE I : GENERALITES SUR LA GESTION DU PATRIMOINE IMMOBILIER DE L’ENTREPRISE

CHAPITRE I : LES NOTIONS SUR LE PATRIMOINE IMMOBILIER DE L’ENTREPRISE

Section 1 : Historique et évolution de l’immobilier d’entreprise

Section 2 : Définitions et composantes

CHAPITRE II : LA GESTION DE L’IMMOBILIER D’ENTREPRISE

Section 1 : Les acteurs de la gestion de l’immobilier d’entreprise :

Section 2 : Stratégie de la gestion de l’immobilier d’entreprise

CHAPITRE III : LE MARCHE DE L’IMMOBILIER

Section 1 : Les caractéristiques du marché de l’immobilier d’entreprise[13]

Section 2 : Les chiffres clefs du marché de l’immobilier[14]

Section 3 : Les différents enjeux

PARTIE II : ETUDE DE CAS DES ENTREPRISES DE LA REGION ILE DE FRANCE

CHAPITRE I : LES ETUDES ET ANALYSES

Section 1 : Enonciation de la méthodologie utilisée

1. L’objectif de la recherche :

2. Les outils utilisés :

Section 2 : Les résultats des analyses

1. Au niveau de l’environnement externe de l’entreprise :

2. Au niveau de l’environnement interne de l’entreprise :

CHAPITRE II : LES SOLUTIONS D’OPTIMISATION DE LA GESTION IMMOBILIERE

Section 1 : Optimisation juridique et fiscale

1. Séparation de l’immobilier et de l’actif professionnel

2. L’acquisition du statut de locaux meublés :

Section 2 : Optimisation sous l’angle managérial

1. L’optimisation de la gestion des coûts immobiliers :

1.1. L’approche optimale de la gestion des coûts :

1.2. Les différents coûts immobiliers à prendre en considération

2. Le gain de productivité via l’accessibilité

3. Le gain de productivité via la proximité

4. Le gain de productivité via les services aux utilisateurs

Section 3 : Optimisation sous l’angle social

1. La cohésion du groupe :

2. L’attirance des talents via l’immobilier :

Section 4 : Optimisation sous l’angle organisationnel

1. Une organisation de travail moins hiérarchisée :

2. La mise en place d’espaces de travail ouverts :

3. La mise en place d’espaces créatifs :

Section 5 : Optimisation sous l’angle environnemental

CONCLUSION

BIBLIOGRAPHIE

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