Démembrement de propriété et stratégie d’investissement immobilier pour le dirigeant d’une entreprise : une mission de l’expert-comptable
| PIerre VEE
1 GRANDE RUE – 77610 CHATRES |
| Démembrement de propriété et stratégie d’investissement immobilier pour le dirigeant d’une entreprise : une mission de l’expert-comptable |
| 27/09/2014 |
SOMMAIRE
1.3. Liens entre le sujet et l’expérience professionnelle. 6
1.4. Sources d’information et conseils. 6
Le rapport économique, social et financier émis par le Ministère de l’Economie et des Finances lors de la présentation du budget 2013[1] souligne que l’inflation des prix de l’immobilier a des impacts sur les coûts des entreprises et sur leur compétitivité. Cette inflation est principalement due à la rareté des terrains encore disponibles et à la concurrence entre l’allocation des immeubles existants au logement ou à l’activité professionnelle. Ces facteurs ont par la suite entraîné une augmentation des ressources nécessaires pour constituer un patrimoine immobilier d’entreprises ainsi qu’une hausse des loyers des locaux professionnels. Selon Philippe Askenazy dans sa note pour le CEPREMAP, l’inflation immobilière a également pour effet d’augmenter la valeur des actifs non-financiers et celle des fonds propres, d’augmenter les dividendes distribués aux actionnaires et de réduire les ressources disponibles pour les investissements productifs.[2]
L’immobilier constitue ainsi un investissement non négligeable pour une entreprise, surtout si l’activité de cette dernière nécessite un emplacement de premier choix (commerce de détail, grande distribution,…) ou une grande superficie (activité industrielle,…). L’entreprise peut choisir entre différentes solutions pour acquérir et utiliser un bien immobilier : (1) louer un local professionnel en recourant ou non à une société civile immobilière; (2) acquérir un immeuble à titre personnel ou par le biais d’une SCI, et être propriétaire du local ; (3) recourir au démembrement de propriété ou (4) recourir au démembrement des parts sociales de la SCI.
Le démembrement de propriété consiste à séparer le droit d’utiliser un bien immobilier (usus), d’en retirer des revenus (fructus) et de disposer du bien en question (abusus). Ces droits reviennent à différentes personnes morales ou physiques. Il donne lieu à la constitution de deux droits réels : l’usufruit (droit temporaire) et la nue-propriété (la personne qui détient ce droit devient propriétaire au terme du démembrement). L’usufruit se définit comme le droit de jouir des choses dont un autre a la propriété, comme le propriétaire lui-même, mais à la charge d’en conserver la substance.[3] La nue-propriété désigne le droit de propriété sur un immeuble sans pouvoir en jouir ou en propriété puisqu’il est grevé d’un usufruit. Une société civile immobilière appartenant au dirigeant acquiert généralement un immeuble et en cède l’usufruit temporaire à une société d’exploitation.
Avant 2011, le démembrement de propriété avait constitué une stratégie patrimoniale intéressante en raison de ses avantages fiscaux : en effet, le dirigeant d’entreprise n’était pas imposé à l’IR (45% additionné des prélèvements sociaux à 15,5%) puisqu’il ne dispose pas du droit « fructus ». Lors de la cession temporaire d’usufruit, le cédant n’était imposé qu’à hauteur de 19% additionné des prélèvements sociaux de 15,5% sur les plus-values immobilières. Ces dernières font par ailleurs l’objet d’un abattement déterminé selon la durée de détention du bien. La troisième loi de finances rectificative pour 2012 a cependant apporté des modifications sur l’imposition de la cession temporaire d’un usufruit. Le prix de cession est dorénavant assujetti à l’impôt sur le revenu, aux prélèvements sociaux et à la contribution exceptionnelle sur les hauts revenus. Les avantages fiscaux du démembrement de propriété ont ainsi été sérieusement remis en cause. Malgré le durcissement fiscal, le démembrement de propriété présente encore des avantages économiques non négligeables.
Le dirigeant d’une entreprise qui souhaite acquérir un immeuble pour l’exploitation de son entreprise s’interroge sur les meilleures modalités juridiques et fiscales d’une acquisition adaptées à sa situation et à celle de son patrimoine. L’expert-comptable est l’interlocuteur privilégié pour assister le dirigeant dans le choix de la technique optimale qui lui procure à la fois des avantages financiers et des avantages fiscaux.
Les objectifs de ce mémoire sont de :
- fournir un guide méthodologique pour l’expert-comptable afin de lui permettre d’analyser la situation du dirigeant et d’en déduire plus aisément la solution la plus optimale pour un dirigeant d’entreprise dans l’acquisition d’immobilier professionnel.
- fournir des outils qui permettent rapidement de procéder rapidement à l’analyse et de comparer les avantages/coûts de chaque technique.
Le mémoire répondra aux questions ci-après :
- Quelles sont les techniques d’acquisition d’immobilier professionnel ainsi que leurs modalités juridiques et fiscales ?
- Compte tenu du durcissement fiscal, le démembrement de propriété présente-t-il encore un intérêt économique dans la gestion du patrimoine d’entreprise ?
- Quelles sont les démarches à appliquer par l’expert-comptable pour réaliser/évaluer un démembrement de propriété ou un démembrement des parts sociales de la SCI ?
- Quels sont les risques économiques et fiscaux inhérents à chaque technique ?
- Quels sont les impacts possibles en cas de cession du bien immobilier ?
- Quelle est le montage le plus avantageux d’un point de vue économique et fiscal entre le démembrement de propriété et le démembrement des parts sociales de la SCI ?
- Quelles sont les principales difficultés auxquelles l’expert-comptable pourrait faire face lors de la réalisation de sa mission ? et comment pourrait-il les aborder ?
Le mémoire se subdivise en trois parties :
- La première partie présente les caractéristiques des techniques traditionnelles d’acquisition d’immobilier professionnel ainsi que celles du démembrement de propriété. Elle présente également les modalités juridiques et fiscales de chaque technique. Cette partie s’intéresse particulièrement au démembrement de propriété dont les avantages fiscaux ont été sérieusement remis en cause par des récents textes fiscaux. Elle aborde par ailleurs les risques fiscaux encourus lors d’un démembrement de propriété.
- La deuxième partie se concentre sur la technique de démembrement des parts sociales de la SCI ainsi que ses intérêts financiers et fiscaux. Elle explique le rôle de l’expert-comptable dans la mission d’accompagnement d’une entreprise dans l’optimisation de l’acquisition de patrimoine immobilier. Elle fait également état des difficultés auxquelles l’expert-comptable pourrait être confronté.
- La troisième et dernière partie concerne la présentation des démarches méthodologiques à suivre par l’expert-comptable pour analyser les avantages/coûts du démembrement de propriété et ceux du démembrement des parts sociales de la SCI. Elle propose également les outils à utiliser par l’expert-comptable pour appréhender les différentes caractéristiques et implications juridiques/fiscales de chaque méthode et pour réaliser les analyses chiffrées nécessaires.
Le cabinet dans lequel je suis associé depuis 20 ans a développé une expertise dans le domaine de la comptabilité patrimoniale. Depuis quelques années, les « family office », conseils de gestion en patrimoine, banque privée et conseils fiscaux recommandent régulièrement à leurs clients le démembrement d’actifs immobiliers. Plusieurs clients ont suivi ces recommandations et démembré des actifs immobiliers d’entreprise lors de l’acquisition ou en cours d’exploitation. J’ai ainsi pu approfondir et développer les techniques d’optimisation de l’acquisition de patrimoine immobilier professionnel. Pour conseiller un client dans l’acquisition d’un immeuble professionnel, l’expert-comptable doit réaliser un arbitrage entre les contraintes juridiques, les avantages économiques et fiscaux de chaque solution. Il m’a ainsi semblé intéressant de réaliser une comparaison entre les avantages et les coûts des solutions d’acquisition d’immobilier professionnel focalisées principalement sur la technique de démembrement.
J’ai effectué les démarches suivantes pour l’élaboration de ce mémoire :
- recherche documentaire sur la documentation générale, juridique et fiscale sur le démembrement de propriété et sur le démembrement des parts sociales.
- veille sur internet sur les nouvelles réglementations fiscales sur le sujet ainsi que sur les cas de jurisprudence.
Des entretiens ont été réalisés avec les personnes ci-après pour collecter les informations nécessaires :
- un expert immobilier
- conseillers en gestion de patrimoine
- fiscalistes spécialisés en gestion de patrimoine,
- notaires,
Sommaire
Note de synthèse
Liste des abréviations
Introduction 2p
Première partie. Intérêt économique, juridique et fiscal des techniques de démembrement dans le cadre de l’acquisition d’immobilier d’entreprise (35p)
Chapitre 1. Caractéristiques et intérêts de la technique de démembrement de propriété 17p
Section 1. Principes et caractéristiques du démembrement de propriété 7p
Section 2. Modalités juridiques et fiscales du démembrement de propriété 10p
Chapitre 2. Caractéristiques et intérêts de la technique de démembrement des parts sociales de la SCI 18p
Section 1. Présentation et caractéristiques du démembrement des parts sociales de la SCI 8p
Section 2. Conséquences juridiques et fiscales du démembrement des parts sociales de la SCI 10p
Deuxième partie. Mise en œuvre du démembrement de propriété par l’expert-comptable : une mission de conseil à valeur ajoutée (30p)
Chapitre 1. Contenu, avantages et difficultés de la mission d’optimisation de l’investissement immobilier par le biais du démembrement de propriété 16p
Section 1. Présentation du contenu de la mission de l’expert-comptable et de ses responsabilités 8p
Section 2. Difficultés à prendre en considération par l’expert-comptable lors de la réalisation de sa mission 8p
Chapitre 2.Organisation de la mission et étude patrimoniale du dirigeant 14p
Section 1. Organisation de la mission par l’expert-comptable 6p
Section 2. Diagnostic de la situation du dirigeant 8p
Troisième partie. Mise en œuvre de la mission: proposition de démarches et d’outils méthodologiques pour l’expert-comptable et illustration par un cas pratique (34p)
Chapitre 1. Démarches méthodologiques pour la mise en œuvre des techniques de démembrement 20p
Section 1. Démarche méthodologique et outils pour réaliser un démembrement de propriété 10p
Section 2. Démarche méthodologique et outils pour un démembrement des parts sociales de la SCI 10p
Chapitre 2. Outils à la disposition de l’expert-comptable et application à un cas pratique 15p
Section 1. Présentation des outils proposés pour la mission d’optimisation de l’investissement immobilier d’une entreprise 8p
Section 2. Illustration par un cas pratique – application des outils méthodo-logiques à une mission d’optimisation d’investissement immobilier 7p
Conclusion 2p
Bibliographie
Annexes
Nombre de pages entre 95 à 105
Sommaire
Note de synthèse
Liste des abréviations
Introduction 2p
Première partie. Intérêt économique, juridique et fiscal des techniques de démembrement dans le cadre de l’acquisition d’immobilier d’entreprise (35p)
Chapitre 1. Caractéristiques et intérêts de la technique de démembrement de propriété 17p
Section 1. Principes et caractéristiques du démembrement de propriété 7p
1.1. Principe et types de démembrement de propriété 3p
1.2. Droits et obligations du nu-propriétaire et de l’usufruitier 2p
1.3. Extinction du démembrement 2p
Section 2. Modalités juridiques et fiscales du démembrement de propriété 10p
2.1. Durcissement fiscal autour du démembrement de propriété 3p
2.2. Conséquences et risques fiscaux du démembrement de propriété 5p
2.3. Avantages économiques et limites de cette technique 2p
Chapitre 2. Caractéristiques et intérêts de la technique de démembrement des parts sociales de la SCI 18p
Section 1. Présentation et caractéristiques du démembrement des parts sociales de la SCI 8p
1.1. Souplesse juridique et fiscale de la SCI 2p
1.2. Principes du démembrement des parts sociales de la SCI 3p
1.3. Intérêts du démembrement des parts sociales 3p
Section 2. Conséquences juridiques et fiscales du démembrement des parts sociales de la SCI 10p
2.1. Traitement juridique du démembrement des parts 3p
2.2. Conséquences fiscales du démembrement des parts sociales 5p
2.3. Limites et risques du démembrement des parts de la SCI 2p
Deuxième partie. Mise en œuvre du démembrement de propriété par l’expert-comptable : une mission de conseil à valeur ajoutée (30p)
Chapitre 1. Contenu, avantages et difficultés de la mission d’optimisation de l’investissement immobilier par le biais du démembrement de propriété 16p
Section 1. Présentation du contenu de la mission de l’expert-comptable et de ses responsabilités 8p
1.1. Lettre de mission 2p
1.2. Incompatibilité et responsabilités de l’expert-comptable 3p
1.3. Budget de temps et honoraires 3p
Section 2. Difficultés à prendre en considération par l’expert-comptable lors de la réalisation de sa mission 8p
2.1. Difficultés de mise en place de la stratégie 3p
2.2. Expert-comptable et expertise immobilière 2p
2.3. Rôle de l’expert-comptable dans le dénouement de la stratégie 3p
Chapitre 2.Organisation de la mission et étude patrimoniale du dirigeant 14p
Section 1. Organisation de la mission par l’expert-comptable 6p
1.1. Approche méthodologique : avantages/coûts des méthodes 1p 1.2. Programme de travail de l’expert-comptable 3p
1.3. Suivi de la mission 2p
Section 2. Diagnostic de la situation du dirigeant 8p
2.1. Intérêt du diagnostic patrimonial 2p
2.2. Elaboration d’un questionnaire 4p
2.3. Points forts et points faibles 2p
Troisième partie. Mise en œuvre de la mission: proposition de démarches et d’outils méthodologiques pour l’expert-comptable et illustration par un cas pratique (34p)
Chapitre 1. Démarches méthodologiques pour la mise en œuvre des techniques de démembrement 20p
Section 1. Démarche méthodologique et outils pour réaliser un démembrement de propriété 10p
1.1. Evaluation de l’usufruit et de la nue-propriété 4p
1.2. Modalités juridiques à prévoir 3p
1.3. Conséquences comptables et impacts sur les états financiers 3p
Section 2. Démarche méthodologique et outils pour un démembrement des parts sociales de la SCI 10p
2.1. Valorisation des parts sociales de la SCI 5p
2.2. Conséquences comptables du démembrement des parts sociales 2p
2.3. Solution sur la problématique de distribution de dividendes 3p
Chapitre 2. Outils à la disposition de l’expert-comptable et application à un cas pratique 15p
Section 1. Présentation des outils proposés pour la mission d’optimisation de l’investissement immobilier d’une entreprise 8p
1.1. Fiche récapitulative des caractéristiques et des modalités des
méthodes traditionnelles et des techniques de démembrement 4p
1.2. Présentation et intérêts d’un outil de simulation pour l’expert-
comptable 2p
1.3. Limites de l’outil de simulation 2p
Section 2. Illustration par un cas pratique – application des outils méthodo-logiques à une mission d’optimisation d’investissement immobilier 7p
2.1. Diagnostic de la situation du dirigeant et livrable 2p
2.2. Mise en œuvre de la mission et utilisation des outils 3p
2.3. Avantages fiscaux ou substance économique 2p
Conclusion 2p
Bibliographie
Annexes
Nombre de pages entre 95 à 105
- ANDRIER Thierry, (2013), « Les sociétés civiles immobilières : le guide », édition LexisNexis, 8ème édition
- ANOUCHIAN S, FERNOUX P, IWANESKO M, (2011), « Démembrement de l’immobilier d’entreprise », Collection pratique d’experts
- DALMAS B, CORNILLEAU V, (2009), « Pratique du démembrement de propriété », 2ème édition, LexisNexis Litec
- DUCHENE Jean François, EPSTEIN Marc, MOUROT Lionel, (2010), « Démembrement immobilier pratique », EFE
- Feuillet rapide Francis Lefebvre,
- Mémento Comptable Francis Lefebvre
- Mémento Sociétés civiles,
- REBATTET Philippe, (2013), « Le démembrement de l’immobilier d’entreprise », edition Lexis Nexis,
- ASKENAZY Philippe, (2013), « Capital prices and eurozone competitiveness differential », Document de travail n°13.01, CEPREMAP – Centre pour la Recherche Economique et ses Applications,
- CLERMON, DESBUQUOIS M, JF al., (2013), « La nouvelle donne fiscale en gestion de patrimoine », Droit & Patrimoine n°225, pp.43-65
- DUCELIER (2011), « Démembrement de l’immobilier d’entreprise avec constitution d’usufruit temporaire », Revue Doit et Patrimoine n°199, pp 24-28
- GUILLAUD-BATAILLE, (2013), « Première cession à titre onéreux d’un usufruit temporaire : Le cas de la cession concomitante de l’usufruit temporaire et de la nue-propriété », La semaine Juridique-Notariale et Immobilière n°14,pp 39-41
- Projet de loi de Finance 2013, (2012), « L’inflation immobilière et ses conséquences pour l’économie française », in Rapport social et Financier, Tome I, Perspectives économiques 2012 ‐ 2013 et évolution des finances publiques, pp. 109 ‐
- DANCOISNE-HAGNERE, Marie (2007), « Le démembrement de propriété de parts sociales de société civile immobilière : outil d’optimisation fiscale et de transmission familiale à titre gratuit : application à l’immobilier d’entreprise ».
- FAYNOT Cécile, (2009), « Démembrement et ingénierie patrimoniale appliquée aux investissements immobiliers ».
- LE LIBOUX Elodie, (2012), « Le démembrement de propriété : entre stratégies patrimoniales et risques »
- http://www.tresor.economie.gouv.fr
- http://www.legifrance.fr: pour l’ensemble des réglementations juridiques, la jurisprudence, les arrêts du Conseil d’Etat portant sur les démembrements,
- http://www.leblogpatrimoinecom: plateforme en conseil de gestion de patrimoine
[1] Rapport intitulé « Perspectives économiques 2012/2013 et évolution des finances publiques »
[2]ASKENAZY Philippe, « Capital prices and eurozone competitiveness differential », Document de travail n°13.01, CEPREMAP – Centre pour la Recherche Economique et ses Applications, Février 2013
[3] Article 578 du Code civil
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