Vente par lots ou vente en blocs ?

Introduction

Le marché immobilier se trouve confronté à de nombreux problèmes de nos jours. En effet, la croissance démographique ainsi que la crise boursière et financière viennent alourdir le bilan du secteur immobilier. Il a été observé qu’en France, il y a très peu de logements neufs. A cela s’ajoute un régime fiscal très complexe et assez dur. Comme résultat, le sondage d’Empruntis et de Meilleursagents.com ont décelé une diminution de 30% d’acheteurs et de 20% de vendeurs. Les durées de vente ont doublé malgré une baisse de 5% à 15% sur les prix. Le marché immobilier est par conséquent, moins fluide[1]. Ainsi, il est utile d’adopter un système de vente qui puisse attirer les acheteurs. Pour ce faire, il est primordial de faire une analyse de la situation : valeur de l’immobilier, situation géographique, etc. de l’immeuble mis en vente.

Quand un investisseur institutionnel souhaite vendre un immeuble de  plus de 10 logements, il a deux options : soit il vend en bloc le bien immobilier, soit il vend par lots. Il n’est pas rare de trouver des investisseurs qui achètent des immeubles en bloc, et de les revendre ensuite lot par lot pour avoir plus de bénéfices[2]. Quelquefois, les immobiliers sont mis en vente sont occupés[3]. La question qui se pose est donc de savoir l’option la plus intéressante pour faire la meilleure vente. Comment faire pour faire le plus de ventes ?

Notre étude a pour objectif de trouver la méthode de vente plus favorable pour un investisseur professionnel, pour vendre un bien immobilier tout en prenant en considération les retombées de cette vente sur le locataire qui peut encore occuper les lieux au moment de la vente.

Pour ce faire, nous allons développer dans la première partie de notre étude, la vente par lot. La deuxième partie de notre analyse va porter sur la vente en bloc. Dans la troisième partie, nous allons analyser les potentialités de chaque type de vente pour pouvoir tirer le meilleur moyen pour vendre un immeuble de plus de dix logements.

1. Vente par lot

• Principes

La vente par lots consiste à revendre aux locataires, des immeubles achetés en blocs[4]. Les immobiliers revendus sont des immobiliers d’habitation, qui sont commercialisés appartement par appartement auprès de particuliers[5]. Dans la vente de ce bien immobilier, les locataires qui occupent déjà le lieu mis en vente possèdent la préemption pour l’achat de leurs appartements. Mais pour que chaque appartement puisse être vendu, il faut que les locataires deviennent des copropriétaires[6].

Dans le cadre de vente par lots, il est possible que les logements à vendre soient déjà occupés[7]. Par ailleurs, ce marché semble attirer de nombreux acquéreurs dus aux multiples avantages dont l’acheteur peut jouir. La vente de logement occupé contrait les investisseurs à donner un congé aux locataires en fin ou en cours de bail[8]. Par conséquent, des mesures de protection doivent être prises en considération pour éviter que le locataire ne risque pas de trouver une nouvelle habitation. Des mesures spécifiques sont appliquées pour les locataires qui ont de faibles revenus, les personnes âgées et les handicapées, qui doivent être maintenus dans les lieux.

Il est possible par exemple, de raccourcir le délai du bail. Pour que le bail puisse être reconduit, le locataire devrait en faire la demande au bailleur. Si cette reconduction expire, le locataire n’a plus le droit d’occuper le logement. Pour reconduire le bail, le bailleur doit fournir au locataire un congé pour vente. Dans ce cas, alors le locataire dispose encore de deux ans pour occuper le logement[9]. Cette démarche permet à l’acquéreur de s’approprier les lieux dans les meilleurs délais ou de permettre au locataire de devenir propriétaire.

• Avantages

La vente par lots permet à l’acquéreur de tirer des avantages concernant les droits de mutations[10]. La vente par lots permet en effet, d’avoir des plus-values qui seront investies pour faire des économies sur les droits de mutation[11]. Il a été constaté que ce moyen de vente génère une plus-value sur une longue durée[12]. La vente de logement par lots permet aux investisseurs institutionnels de faire une plus-value.

Du côté des locataires, ils ont la chance de racheter leur appartement, grâce au droit de préemption. De plus, le locataire peut bénéficier d’un prix plus intéressant[13].  Pour ce rachat, les locataires sont prioritaires et bénéficient en effet, d’une décote de 6% à 12%  par rapport au prix du marché[14]. Cette décote peut augmenter en fonction du bail restant à couvrir et du nombre d’années d’occupation. Elle peut atteindre 20%[15].Cependant, ce rachat n’est pas  systématique[16].

Il faut noter que la vente par lots protège les locataires qui sont déjà en place de perdre leur logement, et plus particulièrement, ceux qui n’ont qu’une source de revenu très faible. De plus, les locataires qui ne veulent pas acheter leurs appartements sont encore protégés durant six ans quand l’appartement est acheté par un autre bailleur[17].

Pour les locataires qui veulent acheter le logement, ils ont la possibilité de faire un prêt bancaire. Ce prêt est plus facile à obtenir vu que les mensualités sont couvertes en tout ou partie, par les loyers perçus. Dans ce cas, le locataire ne fait que peu d’investissements.[18].

L’achat de logement déjà occupé permet entre autre de s’affranchir de chercher encore les locataires[19]. Avec l’achat de logement occupé, l’acquéreur a une garantie de l’obtention de loyers à chaque mois. Il a été remarqué entre autre que le client cherche de plus en plus d’appartements occupés. Cette forte demande occasionne une diminution de la décote. Par exemple, la décote ne dépasse pas 5% si la durée du bail excède deux ans[20].

Même si le locataire décide de quitter son logement, alors le prix de ce dernier pourra toujours être augmenté puisqu’il est non occupé[21].

Le contrat de bail est plus long avec un logement loué nu. Il dure 6 ans minimum. Pour le logement nu meublé, le contrat de bail dure un an renouvelable[22].

La vente lot par lots est riche en offres occupées[23]. Les appartements qui sont vendus sont des bâtiments de bonne qualité et qui sont localisées dans les quartiers les plus recherchés comme Paris, les sites résidentiels des communes de l’Ile de France  et les centres-villes des métropoles régionales. Par conséquent, ces appartements sont très recherchés[24].

• Inconvénients

Bien que les locataires puissent avoir une opportunité de devenir propriétaire de l’appartement qu’ils habitent, il a été constaté qu’un tiers des locataires seulement ont les moyens financiers pour faire cet achat[25].

L’achat des logements occupés est responsable de la hausse du prix du marché de l’immobilier[26].

La limite de la vente par lots réside sur le fait que les repreneurs ne peut bénéficier de leurs droit de préemption à moins de ne pas s’engager dans le maintien des locataires dans les logements pendant au moins 6 mois[27]. Par conséquent, ils se trouvent dans l’obligation de partir de son appartement[28].

La vente de logements occupés se heurte pourtant à de fortes concurrences, car  plusieurs personnes font aussi une vente d’immobilier déjà occupés[29]. En effet, le marché de biens immobiliers qui sont déjà occupés est très restreint. En 2008, on comptait un appartement sur deux qui était occupé. Maintenant, il ne reste plus qu’un appartement sur quatre qui soit occupé. Les vendeurs ont par conséquent beaucoup de difficultés à honorer la demande de la clientèle qui est composée principalement d’avocats, de médecins, de cadres de haut niveau et d’étrangers[30].

1. Vente en blocs

• Principes

On parle de vente en bloc quand les investisseurs institutionnels vendent un immeuble entier[31]. La vente en bloc a lieu quand le bailleur vend son immeuble comprenant plus de dix logements à un acquéreur qui ne veut pas proroger les baux en cours pour une durée de six ans à compter de la date d’acquisition[32].

Les investisseurs institutionnels en général, vendent en bloc l’immobilier à des opérateurs immobiliers qui, à leur tour, le divise en lot de copropriétés. Les biens immobiliers qui ont été partagées sont ensuite revendus à l’unité[33].

Quand l’immobilier propose de vendre en bloc un immeuble, il a le devoir de s’informer sur le souhait de l’acquéreur concernant les locataires. Dans une politique de protection des locataires, l’acquéreur du bien immobilier peut prolonger les baux en cours à six ans minimum. En conséquent, les occupants des lieux peuvent encore y rester pendant cette durée en attendant de trouver une nouvelle habitation[34].

Au cas où l’acquéreur refuse de proroger les baux en cours, alors l’investisseur institutionnel doit proposer la vente aux locataires sui sont déjà sur place[35].

La loi « Aurillac » (Annexe1) permet aux locataires de préempter leur logement si l’immeuble qu’ils occupent est vendu en bloc. Les locataires doivent être informés de la condition de vente, du prix « en bloc » des appartements loués, le diagnostic technique de l’immeuble et le projet de règlement de copropriété. La notification constitue donc l’offre de vente qui est valable pendant 4 mois[36].

Deux choix s’offrent au locataire dans ce cas. Au cas où il accepte l’offre de vente, l’investisseur lui donne deux mois pour réaliser son acte de vente. Dans l’autre cas, le locataire fait un prêt et en avise le bailleur. Avec son acceptation de l’offre de vent, le locataire peut obtient le prêt. Le dépassement du délai de réalisation de la vente entraîne une nullité de l’offre de vente[37].

• Avantages

Avec le système de la vente en bloc, les locataires ont la chance de devenir des copropriétaires grâce à la vente d’au moins un logement à un locataire[38].

La vente permet entre autre de proposer au client un produit sur mesure, à un prix optimisé. Cette démarche permet d’améliorer le rendement locatif et la valeur patrimoniale à terme[39].

• Inconvénients

La vente en blocs est plutôt destinée à des investisseurs qui acquièrent des patrimoines locatifs pour les conserver[40]. Par conséquent, c’est une vente qui ne eut pas être effectuée auprès de particuliers.

• Discussion

La vente par lots semble attirer de nombreux investisseurs. Preuve en est, entre 5 et 6 millions de maisons et appartements sont vendus dans la région parisienne. La vente d’immeuble en bloc est également importante dans les métropoles régionales comme Lyon, Bordeaux et Marseille[41]. L’évolution de la vente par lot est représentée en annexe 3.

L’expansion de la vente par lots provient du système qui a été adoptée depuis 10 ans. En effet, les loyers présentent une hausse de 3% à 4% par an, tandis que le loyer des appartements augmente de 7% à 10% par an. Par conséquent, les locataires ne donnent plus une rentabilité suffisante pour les investisseurs. Ainsi,  ces derniers se trouvent dans l’obligeance de vendre un à un chaque appartement qui constitue son immeuble. S’il n’arrive pas à vendre les appartements, il a recours à la vente en blocs à un acquéreur spécialisé[42].

Ce fait nous permet de dire que la vente par lots semble être le moyen le plus rentable pur vendre les logements, tandis que la vente en bloc constitue une alternative en cas de non vente de ces appartements. Cependant, la vente par lots constitue une pression pour le locataire. En effet, ce dernier n’a que deux options :

• Acheter le logement avec une décote
• Etre éloigné par le vendeur par le biais d’un congé pour vente, ou par l’acquéreur qui souhaite habiter les lieux ou vendre le logement pour obtenir une plus value[43].

La vente en bloc de son côté, a fait l’objet d’études statistiques par différents organismes dont : BNP Paribas Immobilier Résidentiel, Catella Residential, CBRE Capital Markets, Crédit Foncier Immobilier, Foncia Valorisation et Jones Lang Lasalle (2012). Ces organismes ont affirmé que le niveau d’activité des ventes en  bloc en 2011 atteignait 1,8 milliards d’euros engagés, ce qui équivaut à 10,5% des volumes globaux investis en France. Mais ils ont également reconnu que le déficit de produits était considérable à cause de la diminution de la demande des investisseurs à long terme, suite aux fluctuations des marchés financiers et des conséquences de la crise des dettes souveraines[44].

Conclusion

Au terme de notre analyse nous pouvons affirmer que pour vendre un immeuble comptant plus de dix logements, il est préférable d’opter pour une vente par lots. En effet, ce système de vente permet aux locataires de devenir à leur tour propriétaire du bien immobilier qu’ils ont occupé. Pour l’investisseur institutionnel, il est plus facile de vendre le bien immobilier, parce que les appartements qui sont vendus par ce système sont principalement situés dans des quartiers très appréciés par la clientèle. Par conséquent, ils sont plus faciles à vendre.

Par contre, la vente en bloc a stagné ces dernières années. Ce système de vente est destiné principalement consacré aux acquéreurs spécialisés qui peuvent diviser le bien immobilier en copropriétés et revendus une à une. La vente en bloc d’un bien immobilier apparaît ainsi comme un premier pas pour faire une vente à la découpe et gagner par la suite des plus-values qui compenseront les droits de mutation.

Toutefois, la vente d’un immobilier qui compte plus de dix logements constitue toujours une menace pour les locataires. Bien que des mesures de protection aient été définies pour donner la préemption aux locataires pour acheter l’appartement qu’ils occupent. Etant donné que leurs appartements soient revendus, les locataires bénéficient d’une réduction de prix par rapport au prix du marché de l’immobilier. Très peu de locataires en effet, ont l’opportunité et les moyens financiers pour acheter leur appartement. Par conséquent, ils n’ont qu’une seule option : quitter l’endroit qu’ils ont occupé depuis des années. D’où la nécessité de considérer d’autres conditions pour protéger les locataires.

Annexe 1 : loi Aurillac : droit de préemption du locataire

La loi n° 2006 – 685 du 13 juin 2006 relative au droit de préemption des locataires en cas de vente d’un immeuble créé un nouveau droit de préemption au profit du locataire dans le cas de la vente « dans sa totalité et en une seule fois » d’un immeuble à usage d’habitation ou mixte de plus de 10 logements.

Le nouveau droit de préemption ne s’applique pas lorsque :

• La vente porte sur un immeuble entier comportant 10 logements ou moins
• L’acquéreur en bloc s’engage à proroger les baux d’habitation en cours à la date de la conclusion de la vente pour permettre à chaque locataire de disposer du logement qu’il occupe pour une durée de six ans à compter de la signature de l’acte authentique.
• La vente intervient entre parents ou alliés jusqu’au quatrième degré
• La commune exerce l’un de ses droits de préemption

Le nouveau droit de préemption s’applique dès lors que :

L’acquéreur en bloc ne prend pas l’engagement de proroger les baux d’habitation en cours à la date de conclusion de la vente.

www.unis-immo.fr/zi/ftpagences/unis/pdf/loi–aurillac.pdf

Annexe 2 : Accord collectif du 9 juin 1998

CONGES POUR VENTE PAR LOTS AUX LOCATAIRES DANS LES ENSEMBLES IMMOBILIERS D’HABITATION

Procédure d’information des locataires et des associations :

• Préalablement à la décision d’un bailleur de mettre en vente par lots plus de dix logements dans un même immeuble, celui-ci informe de son intention les associations de locataires représentatives au sens de l’article 44 de la loi du 23 décembre 1986.

A ce stade, le bailleur et les représentant des associations de locataires examinent notamment les modalités de l’information future des locataires.

A défaut d’association de locataires représentative, le bailleur apprécie l’intérêt d’informer les locataires le plus tôt possible en fonction des données qu’il peut alors fournir pour répondre aux interrogations suscitées.

• Une fois que le bailleur est prêt à rendre publique l’intention de ventre, une information est donnée à tous les locataires concernés, quelle que soit la date d’expiration de leur bail respectif.

Les bailleurs confirment par écrit à chaque locataire les modalités envisagées pour la vente. Il complète l’information générale par une information particulière destinée aux locataires, susceptibles de se porter acquéreurs, en soulignant que cette information est donnée par le bailleur à titre indicatif et ne constitue pas une offre de vente.

A compter de cette confirmation, le bailleur respectera un délai de trois mois avant d’envoyer aux locataires l’offre de vente prévue par l’article 10 de la loi du 31 décembre 1975.

Une fois notifiée l’offre de vente, le congé pour vente peut être envoyé conformément aux dispositions de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, une information est donnée au maire de la commune ou de l’arrondissement du siège de l’immeuble dès la décision de vente.

Contenu de l’information

• Information générale

L’information générale rappelle les dispositions de la loi sur l’offre de vente.

Elle porte également, dans un langage approprié, sur :

• Les phases importantes de l’opération de vente et les droits respectifs des locataires tels que définis par la loi et le présent accord ;
• Les règles générales de fonctionnement des copropriétés, ainsi que la nature et le niveau des charges particulières aux copropriétaires par rapport à ceux des charges locatives
• Les conditions de crédit du moment telles que connues et proposées par plusieurs établissements financiers, ainsi que la possibilité de recourir aux prêts du 1% de logement,
• Les prix moyens au mètre carré au moment de la mise en vente, avec le cas échéant les critères de différenciation des prix entre les logements, et le ou les avantages éventuellement accordés aux locataires (pour une période de 6 mois) par rapport aux acquéreurs extérieurs, en particulier en fonction de l’ancienneté du locataire dans les lieux et de la durée du bail restant à courir
• L’information par le bailleur des possibilités de relogement ; par location ou accession, notamment dans son propre parc

Information sur l’état de l’immeuble et sur les travaux

Les modalités de réalisation de diagnostics et bilans techniques sont examinées entre le bailleur et les associations de locataires représentatives aux sens de l’art. 44 de la loi du 23 décembre 1986. En l’absence d’associations de locataires représentatives, un état de l’immeuble doit être établi.

Les diagnostics et bilans techniques peuvent être effectués par des organismes spécialisés d’expertise technique. Ils portent sur les éléments essentiels du bâti, les équipements communs et de sécurité susceptibles d’entraîner des dépenses importantes pour les futurs copropriétaires dans les années qui suivront la vente. Il s’agit en particulier du clos, du couvert, de l’isolation thermique, des conduites et canalisations collectives, des équipements de chauffage collectif, des ascenseurs, de la sécurité en matière d’incendie.

Les diagnostics et bilans techniques sont mis dès que possible à disposition des locataires et en tout état de cause leur sont communiqués avec l’offre de vente prévue à l’art.10 de la loi du 31 décembre 1975. Le propriétaire s’assure que ces documents sont aisément lisibles, et peut sinon en demander une version simplifiée aux auteurs des diagnostics et bilans.

Le propriétaire fait la récapitulation des travaux réalisés dans les parties communes les cinq dernières années et des coûts exposés. Il fournit une liste des travaux qu’il serait souhaitable d’entreprendre à court et moyen terme. Il indique éventuellement quelle partie de ces derniers il serait prêt à prendre en charge avant la première vente.

Information individuelle

Dans l’information écrite adressée au locataire, qui reprend les informations générales, est joint l’état descriptif de division de l’immeuble pour les lots le concernant ainsi qu’une fiche individuelle précisant le prix du logement.

Par ailleurs, le locataire pourra évoquer avec le bailleur l’état des parties privatives des lots concernés.

Dans la mesure du possible, l’information diffusée aux personnes susceptibles d’être protégées à raison de leur situation difficile, prend une forme personnalisée et leur rappelle notamment leurs droits. Une enquête préalable auprès des locataires peut s’avérer utile à cet effet.

Règlement de copropriété

La possibilité de consulter le futur règlement de copropriété est annoncée dès qu’elle est matériellement possible.

Contrats de prestation de service

Après l’information générale visée au 1.2 l’ensemble des contrats de prestation de service liés à l’exploitation de l’immeuble sont consultables, à leur demande, par les associations de locataires représentatives.

Conditions destinées à faciliter les opérations

• Pour faciliter la réalisation de la vente ou les conditions de son départ, le locataire dont la durée du bail restant à courir est inférieure à 30 mois à compter de la date de l’offre de vente prévue à l’art. 10 de la loi du 31 décembre 1975 peut demander au bailleur une prorogation du droit d’occupation de son logement. Cette demande peut être présentée lorsque l’obtention d’un prêt, la vente d’un bien immobilier, le départ à la retraite, une mutation professionnelle ou tout autre circonstance dûment justifiée nécessité un délai supplémentaire.

Ce délai supplémentaire est accordé sur justification par le bailleur. Il peut permettre de porter à 30 mois la durée d’occupation du logement.

Le bailleur confirme son accord par écrit au plus tard quatre mois avant la date d’expiration du bail.

• Les personnes ne pouvant acquérir leur logement peuvent proposer au bailleur comme acquéreur, leur conjoint ou concubin notoire vivant avec elles depuis au moins un an à la date de l’offre de vente, un ascendant ou un descendant.

Cet acquéreur bénéficie des mêmes conditions de vente et de délai que celles proposées au locataire.

Traitement des cas particuliers

• Lorsque le bailleur ne se porte pas acquéreur de son logement et qu’il justifie d’un revenu inférieur à 80% du plafond de ressources PLI en vigueur, le congé ne peut lui être délivré sans une proposition de relogement compatible avec ses besoins et situé, si cela est souhaité par le locataire et dans la mesure du possible pour le bailleur, dans une commune ou un quartier voisin du lieu de résidence du locataire.

Le bailleur propose notamment et en priorité au locataire des logements qui deviennent vacants dans son parc, et qui ne font pas l’objet d’un droit de réservation. Dans ce cas le loyer du logement proposé bénéficie par rapport aux loyers de relocation d’une remise en pourcentage égale à celle dont bénéficie le locataire dans son logement actuel. Le loyer résultant ne peut cependant être supérieur au loyer moyen pratiqué pour un logement comparable dans la même zone géographique.

• Lorsqu’un locataire ne peut se porter acquéreur de son logement et qu’il ne peut déménager en raison de son âge supérieur à 70 ans, de son état de santé présentant un caractère de gravité reconnue, d’un handicap physique ou d’une dépendance psychologique établie, ou de sa situation dûment justifiée, son bail est renouvelé.

Procédure de conciliation et contentieuse

• Les partenaires conviennent de faire appel à la conciliation avant qu’un conflit entre un bailleur et un locataire, relatif à une ou plusieurs dispositions des points 3 et 4 du présent accord, ne soit porté devant une juridiction.
• L’avis de l’instance de conciliation ou les avis des collèges en cas de divergence sont obligatoirement transmis au juge au cas où le conflit est porté devant celui-ci, accompagnés des motivations précises de ces avis.

Durée de l’accord et période transitoire

• Pour les opérations en cours, les bailleurs s’engagent à examiner les dossiers au cas par cas et à mettre en œuvre les dispositions du présent accord, en particulier les points 4.1 et 4.2, en tenant compte de l’état d’avancement des opérations.
• En ce qui concerne l’instance de conciliation, dans l’attente de la modification législative souhaitée, elle est composée paritairement par les signataires du présent accord.
• Le présent accord est conclu pour une durée de un an, reconductible par tacite reconduction, sauf dénonciation six mois avant l’échéance par une des parties signataires auprès du président de la Commission nationale de concertation.

La durée de l’accord est modifiée soit lors de l’extension de l’accord demandée dans le préambule, soit en cas d’intervention de dispositions législatives ou réglementaires.

http://www.locatairesdecoupes.net/documentation/1998accordcollectif.html

Annexe 3 : Volumes des ventes à la découpe à Paris de 1992 à 2004

www.senat.fr

 

 

 

 

[1] Empruntis, Meilleursagents. 24/03/12. Pouvoir d’achat immobilier en France : les gagnants et les perdants, http://www.infosimmo.com/Marche-immobilier/pouvoir-d-achat-immobilier-en-france-les-gagnants-et-les-perdants-1670.html

[2] Vente à la découpe, http://www.dupouy-flamencourt.geometre-expert.fr/nos-services/geometre-expert-paris/geometre-mise-en-copropriete-paris/vente-a-la-decoupe.html

[3] La vente à la découpe : de plus en plus un marché à part entière, http://www.universimmo.com/actu/uniactu00x.asp?Article_Code=325

[4] Vente à la découpe, http://www.logic-immo.com/vente-la-decoupe.html

[5] Vente par lots d’immeubles résidentiels, IMMO NEUF, avril 2007, http://www.credixia.com/index2.php?goto=vente_par-lots

[6] Hélène Baratte. Le logement occupé : des avantages en bloc ! http://magimmo.seloger.com/guide-immobilier/investissement-locatif/le-logement-occupe-des-avantages-en-bloc-t208193?pg=3

[7] Le droit de préemption et la protection des locataires en cas de vente d’un immeuble de plus de dix logements, http://www.anil.org/analyses-et-commentaires/analyses-juridiques/2006/le-droit-de-preemption-et-la-protection-des-locataires-en-cas-de-vente-dun-immeuble-de-plus-de-dix-logements/

[8] Vendre un logement occupé, http://www.partenaire-europeen.fr/Actualites-Conseils/actualite-de-l-immobilier/L-actualite-nationale/vendre-logement-occupe-droits-locataire-prix-20091109

[9] Loi du 06 juillet 1989, article 11-1

[10] Le droit de préemption et la protection des locataires en cas de vente d’un immeuble de plus de dix logements, http://www.anil.org/analyses-et-commentaires/analyses-juridiques/2006/le-droit-de-preemption-et-la-protection-des-locataires-en-cas-de-vente-dun-immeuble-de-plus-de-dix-logements/

[11] Vente par lots d’immeubles résidentiels, IMMO NEUF, avril 2007, http://www.credixia.com/index2.php?goto=vente_par-lots

[12] Archives acquéreur. Naissance d’un nouveau marché : la vente « à la découpe », http://www.lesiteimmobilier.com/newsletter/actualite.aspx?arch_rid=86

[13] Acheter dans une vente à la découpe, http://www.explorimmo.com/edito/conseils/acheter-son-logement/detail/article/acheter-dans-une-vente-a-la-decoupe.html

[14] Vente à la découpe, http://www.dupouy-flamencourt.geometre-expert.fr/nos-services/geometre-expert-paris/geometre-mise-en-copropriete-paris/vente-a-la-decoupe.html

[15] Vente à la découpe, http://www.dupouy-flamencourt.geometre-expert.fr/nos-services/geometre-expert-paris/geometre-mise-en-copropriete-paris/vente-a-la-decoupe.html

[16] Acheter dans une vente à la découpe, http://www.explorimmo.com/edito/conseils/acheter-son-logement/detail/article/acheter-dans-une-vente-a-la-decoupe.html

[17] Vente à la découpe, http://www.dupouy-flamencourt.geometre-expert.fr/nos-services/geometre-expert-paris/geometre-mise-en-copropriete-paris/vente-a-la-decoupe.html

[18] Acheter un logement occupé, http://www.astria.com/astriaEtVous/Newsletter28/acheterLogtOccupe.htm

[19] Acheter dans une vente à la découpe, http://www.explorimmo.com/edito/conseils/acheter-son-logement/detail/article/acheter-dans-une-vente-a-la-decoupe.html

[20] Immobilier : les atouts de la vente à la découpe, http://www.lesechos.fr/patrimoine/immobilier/actu/0202015385079-immobilier-les-atouts-de-la-vente-a-la-decoupe-314698.php

[21] Acheter un logement occupé, http://www.astria.com/astriaEtVous/Newsletter28/acheterLogtOccupe.htm

[22] Acheter un logement occupé, http://www.astria.com/astriaEtVous/Newsletter28/acheterLogtOccupe.htm

[23] Hélène Baratte. Le logement occupé : des avantages en bloc ! http://magimmo.seloger.com/guide-immobilier/investissement-locatif/le-logement-occupe-des-avantages-en-bloc-t208193?pg=3

[24] Vente par lots d’immeubles résidentiels, IMMO NEUF, avril 2007, http://www.credixia.com/index2.php?goto=vente_par-lots

[25] Vente à la découpe, http://www.dupouy-flamencourt.geometre-expert.fr/nos-services/geometre-expert-paris/geometre-mise-en-copropriete-paris/vente-a-la-decoupe.html

[26] Vente à la découpe, http://www.dupouy-flamencourt.geometre-expert.fr/nos-services/geometre-expert-paris/geometre-mise-en-copropriete-paris/vente-a-la-decoupe.html

[27] Vente à la découpe, http://www.dupouy-flamencourt.geometre-expert.fr/nos-services/geometre-expert-paris/geometre-mise-en-copropriete-paris/vente-a-la-decoupe.html

[28] Les ventes à la découpe au locataire, http://droit-finances.commentcamarche.net/contents/immobilier-location/l170-les-ventes-a-la-decoupe.php3

[29] Hélène Baratte. Le logement occupé : des avantages en bloc ! http://magimmo.seloger.com/guide-immobilier/investissement-locatif/le-logement-occupe-des-avantages-en-bloc-t208193?pg=3

[30] Colette Sabarly. Immobilier : les atouts de la vente à la découpe, http://www.lesechos.fr/patrimoine/immobilier/actu/0202015385079-immobilier-les-atouts-de-la-vente-a-la-decoupe-314698.php

[31] Acheter dans une vente à la découpe, http://www.explorimmo.com/edito/conseils/acheter-son-logement/detail/article/acheter-dans-une-vente-a-la-decoupe.html

[32] Acheter un logement occupé, http://www.astria.com/astriaEtVous/Newsletter28/acheterLogtOccupe.htm

[33] Les ventes à la découpe au locataire, http://droit-finances.commentcamarche.net/contents/immobilier-location/l170-les-ventes-a-la-decoupe.php3

[34] Les ventes à la découpe au locataire, http://droit-finances.commentcamarche.net/contents/immobilier-location/l170-les-ventes-a-la-decoupe.php3

[35] Les ventes à la découpe au locataire, http://droit-finances.commentcamarche.net/contents/immobilier-location/l170-les-ventes-a-la-decoupe.php3

[36] Vente à la découpe, http://www.dupouy-flamencourt.geometre-expert.fr/nos-services/geometre-expert-paris/geometre-mise-en-copropriete-paris/vente-a-la-decoupe.html

[37] Loi 31 décembre 1975, article 10-1. I.A

[38] Le droit de préemption et la protection des locataires en cas de vente d’un immeuble de plus de dix logements, http://www.anil.org/analyses-et-commentaires/analyses-juridiques/2006/le-droit-de-preemption-et-la-protection-des-locataires-en-cas-de-vente-dun-immeuble-de-plus-de-dix-logements/

[39] Acheter un immeuble ou un groupe de logements, http://www.realites.com/investir/acheter-un-immeuble-ou-un-groupe-de-logements/

[40] Actus. Vague sans précédent de ventes d’immeubles locatifs …. le 14/6/2006, http://www.universimmo.com/actu/uniactu00p.asp?Article_Code=452

[41] Vente par lots d’immeubles résidentiels. IMMO NEUF, avril 2007, http://www.credixia.com/index2.php?goto=vente_par-lots

[42] Actus. Vague sans précédent de ventes d’immeubles locatifs …. le 14/6/2006, http://www.universimmo.com/actu/uniactu00p.asp?Article_Code=452

[43] Actus. Vague sans précédent de ventes d’immeubles locatifs …. le 14/6/2006, http://www.universimmo.com/actu/uniactu00p.asp?Article_Code=452

[44] Ventes en bloc : six cabinets mettent leurs données en commun, http://www.lavieimmo.com/prix-immobilier/ventes-en-bloc-six-cabinets-mettent-leurs-donnees-en-commun-14343.html