Impôt et immeuble

 

 

Nous ne pouvons échapper à deux choses, la mort et l’impôt. C’est d’autant plus vrai que le droit d’imposer a toujours été considéré comme un droit régalien qui accompagne le pouvoir de légiférer et celui de juger. L’impôt s’est développer avec l’administration, Le changement de régime s’est accompagné de la mutation de l’impôt, de l’ancien régime à la révolution, jusqu’à sa forme actuelle.

Dans le moyen âge, l’église avait même légitimé ce pouvoir d’imposer pour espérer des rentrées massives et permanentes[1] de denier afin de renflouer les caisses de l’église. En effet, à cette époque, le citoyen faisait face à trois impôts ; la fiscalité royale, la fiscalité d’Eglise et la fiscalité seigneuriale.

Mais qu’est donc l’impôt ? Malgré les nombreuses mutations qu’a subies l’impôt au fil du temps, une caractéristique permanente est restée essentielle à la notion. L’impôt est et reste une contribution due par les citoyens. L’impôt royal était dû au souverain qui représentait la puissance publique. Il y avait à cette époque une confusion entre l’Etat et la personne du souverain[2]. L’église avait même instauré une sorte d’impôt saint.

Au XIIème siècle, Louis VII avait instauré le vingtième qui prélevait le vingtième des richesses des nobles et roturiers. Philippe le Bel a ensuite instauré le centième, un impôt de 1% assis sur les biens mobiliers et immobiliers, un impôt sur le patrimoine. Ce taux s’élèvera au fur et à mesure pour arriver au cinquantième en 1300.

La guerre des cent ans au milieu du XIVème siècle nécessitera la mise en place d’un nouvel impôt, la gabelle qui financera en grande partie l’armée française. Avec la gabelle avaient été instaurées les premières administrations fiscales chargées de gérer l’impôt. Le trésor royal sous François I entre 1515 et 1547 deviendra le bureau des finances sous Henri III.

Le prélèvement a commencé à s’organiser. Une uniformisation s’établit peu à peu en France pour reconnaitre le pouvoir royal dans la levée de l’impôt. Des circonscriptions administratives et fiscales sont créées pour collecter l’impôt, collecte sous l’entière autorité du pouvoir royal.

L’impôt recouvrait à cette époque les besoins du souverain incarnant l’Etat. Les contributions apportées par les citoyens, en servant l’intérêt de l’Etat, servait surtout celui du souverain. L’idée de contribution des citoyens a été maintenue depuis le XVIIIème siècle, en passant par la révolution française. Elle est également conservée dans les formulations proposées par l’économie politique, mais appuyée par un esprit scientifique[3], mais surtout juridique du XXème siècle.

La révolution française de 1789 a également fait évoluer l’impôt. Nombreux impôts impopulaires, telle la gamelle, ont été supprimés pour faire place à de nouvelles sortes d’impôts. Quatre sortes de fiscalité ont été instaurées, à savoir la contribution foncière[4], la contribution mobilière[5], la contribution des patentes[6] et la contribution des portes et fenêtres[7].

Le XIXème siècle est l’un des tournants majeurs de la réforme fiscale française en faisant émerger l’impôt sur le patrimoine. Ce siècle a également établi l’impôt sur le revenu qui manquait à la révolution. Mais la forme que nous connaissons aujourd’hui de l’impôt n’est réellement survenue qu’au XXème siècle. Les impôts royaux, mais également les impôts issus de la révolution, ont pratiquement tous disparu au profit d’une nouvelle mentalité fiscale axée sur une politique moderne de contribution. Cette nouvelle mentalité préconise une contribution du citoyen dans un but commun. L’aspect social de l’impôt a commencé à émerger. Néanmoins, l’impôt n’a jamais réussi à s’imposer en popularité. La fiscalité a été axée en large partie sur le revenu, un impôt qui visait essentiellement à l’entretien de la force publique et des dépenses administratives.

L’impôt sur le revenu a été fondé par les lois du 15 juillet 1914 et du 31 juillet 1917. Bien que le patrimoine soit toujours un objet de l’imposition, l’impôt sur le revenu vise davantage les revenus du patrimoine. L’impôt réel s’est progressivement muté en un impôt personnel conditionné par la situation personnelle, situation matrimoniale, nombre d’enfants, lieu de résidence et niveau de revenu.

La fiscalité française actuelle a dévoilé son visage au lendemain de la seconde guerre. Elle se caractérise par une modernisation de l’impôt sur le revenu. La conjoncture économique qui s’inscrivait dans la relance économique nécessitait une réadaptation de l’imposition. L’imposition s’est alors tournée vers les activités qui génèrent la consommation et l’investissement, véritables sources de revenus.

Cette fiscalité contemporaine a instauré un quotient familial en 1945. Mais la véritable innovation fut la création de l’impôt sur les sociétés à la fin des années 1940[8]. Les salaires ont commencé à être imposés avec la taxe sur les salaires[9]. Les opérations commerciales ont été taxées de la TVA à partir de 1954, taxe ensuite étendue progressivement aux opérations immobilières. La contribution foncière a quant à elle fait place à la taxe foncière à partir de 1959. D’autres textes sont venus affinés l’impôt immobilier[10].

Le précompte qui a été supprimé en 2005, avait été instauré en 1965 avec l’avoir fiscal. L’ISF, l’impôt de solidarité sur la fortune, avait été créée en 1981 marquant la spécificité de la fiscalité française, un impôt qui ne fait pourtant pas l’unanimité dans la classe politique et chez les contribuables.

Pourtant, l’impôt pouvait être perçu autrefois comme une charge incompréhensible et injustifiée aux yeux des citoyens. L’impôt relevait davantage d’un droit approprié unilatéralement par le souverain que d’une nécessité sociale. Bien que l’utilité de l’impôt puisse trouver une explication logique, la conscience sociale doit être éclairée.

Au fur et à mesure que le droit se développe, les notions se précisent. Au XIIème siècle, les juristes ont élaboré la théorie de « l’impôt juste » en se fondant sur le droit romain[11]. L’impôt royal se justifiait alors par une nécessité incontournable. L’impôt est perçu pour permettre au roi la garde du royaume et pour faire face aux obligations auxquelles il est tenu.

«Sous un régime démocratique de suffrage universel, il ne suffit pas aux citoyens d’avoir « le droit de constater par eux-mêmes ou par leurs représentants la nécessité de la contribution publique, de la consentir librement, d’en suivre l’emploi et d’en déterminer la quotité, l’assiette, le recouvrement et la durée » (Déclaration des droits de l’homme et du citoyen du 26 août 1789), il faut encore qu’ils aient les moyens, c’est-à-dire la connaissance des principes élémentaires de la science et de la législation financière, connaissance sans laquelle leur droit reste lettre morte, et sans laquelle aussi le budget, qui résume en chiffres la direction donnée aux affaires publiques, n’est qu’un document incompréhensible»[12].

 

 

• L’imprécision des termes

Un amalgame est souvent utilisé pour désigner les contributions dues par le citoyen. Entre impôt, taxe, redevance et autres prélèvements, il est difficile de trancher, tant les termes sont mélangés. Néanmoins, le terme impôt peut être considéré comme le terme générique de ces contributions. Malgré les caractéristiques que nous pouvons tirer de l’impôt, il semble impossible de définir précisément la notion.

Sur le plan juridique, l’impôt peut être défini comme une « prestation pécuniaire requise des particuliers, par voie d’autorité, à titre définitif et sans contrepartie, en vue de la couverture des charges publiques»[13]. Nous pouvons ainsi essayer de dégager une définition de la notion d’impôt.

L’impôt, au moyen âge, était perçu, soit en somme d’argent, soit en nature. L’impôt alimentait les ressources du souverain. L’éleveur pouvait s’acquitter de son impôt par les bêtes qu’il possédait, l’agriculteur par ses récoltes. Aujourd’hui, l’impôt est essentiellement recouvré en somme d’argent, la prestation pécuniaire. L’impôt est perçu par voie d’autorité. Seule l’autorité habilité à recouvrer l’impôt peut y procéder. L’autorité est celle qui exerce son pouvoir sur un territoire déterminé. C’est ainsi que le roi n’avait de pouvoir d’imposer que sur son territoire, sur son domaine, principe qu’incarne la territorialité dans la théorie moderne.

Seigneurs et nobles pouvaient également percevoir un impôt sur leurs domaines, mais avec l’approbation du roi. Tout pouvoir émane de ce dernier, les seigneurs n’exerçant que par délégation royale[14]. De même de nos jours, les impôts sont perçus au niveau national par le pouvoir central, mais également au niveau local, en vertu de la loi.

Le recouvrement de l’impôt est ensuite obligatoire. A titre définitif, cela signifie que le contribuable ne peut s’attendre au remboursement de l’impôt payé, ni s’attendre à recevoir une contrepartie quelconque. L’impôt est un prélèvement obligatoire. Néanmoins, l’absence de contrepartie peut être discutée. En effet, dans le moyen âge, l’impôt était également appelé tributo, pedido ou encore servicio qui renvoie à un service rendu. Une idée gouverne l’impôt, l’idée d’un pactum, d’un contrat entre le gouvernant et le gouverné, entre le roi et le peuple pour un service rendu. Le recouvrement de l’impôt répond à un besoin public. Les charges publiques sont les taches qui incombent à l’Etat. Si autrefois les besoins publics étaient celui du roi et des monarques, aujourd’hui les besoins publics répondent aux nécessités de service public.

Mais l’évolution du rôle de l’Etat a davantage élargi celui de l’impôt. Outre les services classiques incombant à l’Etat, à savoir la sécurité publique, l’Etat s’est développé pour participer activement sur le plan économique, rendant ainsi nécessaire certains prélèvements pour assumer cette nouvelle tache. La diversification du rôle de l’Etat a ouvert de nouvelles perspectives d’imposition, ajustant ainsi assiette et affectation de l’impôt.

Nous assistons aujourd’hui à la multiplication et à la mise en place de nouvelles formes d’imposition, souvent désignées sous d’autres appellations. Entre taxe, redevance et autres prélèvements obligatoires, l’impôt prend divers noms, mais il reste avant tout une contribution légale obligatoire.

 

 

• La classification juridique des impôts

Plusieurs distinctions peuvent être faites pour l’impôt, mais la plus importante reste sans la distinction impôt direct et impôt indirect. Cette distinction est la plus ancienne. Mais l’impôt se subdivise également entre impôt personnel et impôt réel.

 

 

• La distinction impôt direct/impôt indirect

Les impôts directs touchent essentiellement les biens et les revenus d’une personne. Ces impôts sont dits directs car ils sont supportés directement par la personne du contribuable. Les impôts indirects quant à eux ne touchent le contribuable que d’une façon incidente. Ils ne sont générés que par  l’emploi des ressources. Les impôts indirects frappent ainsi de façon intermittente tandis que les impôts directs sont constants et permanents.

Ainsi peut-on distinguer l’IR qui est un impôt direct supporté par le contribuable de la TVA qui est payée par l’entreprise mais se répercutant au final sur le consommateur. Le critère de la distinction réside dans l’ « incidence ». L’incidence est le point de chute définitif de l’impôt. L’IR est directement supporté par le contribuable tandis que la TVA n’est supportée que de manière indirecte et occasionnelle.

Deux administrations distinctes s’occupent des deux sortes d’impôt, la contribution directe et la contribution indirecte. Les impôts directs se recouvrent par voie de « rôle » au niveau départemental. Les impôts indirects sont eux acquittés spontanément au moment de l’opération, sans titre exécutoire. Mais cette dernière distinction tend à disparaitre. En effet, certains impôts directs, tel l’IS, sont recouvrés sans titre exécutoire et les contentieux des deux sortes d’impôt ont été fusionnés sous le contrôle du juge administratif.

 

 

• La distinction impôt réel/impôt personnel

Classiquement, l’impôt réel frappe une chose ou une opération tandis que l’impôt personnel concerne chaque contribuable suivant sa situation. Néanmoins, l’évolution tend à bannir l’impôt personnel. L’impôt sur les oisifs qui frappaient autrefois les personnes de plus de cinquante ans qui ne travaillaient plus avait été supprimé.

L’impôt personnel mue progressivement vers l’impôt personnalisé pour une équité et pour une plus grande justice sociale. Actuellement, la personnalisation tend à prendre en compte la situation personnelle du contribuable, de sa situation familiale, mais également de ses facultés contributives. Une adaptation à chaque situation est nécessaire pour équilibrer la pression fiscale sur chaque contribuable. L’une des manifestations de cette personnalisation a été l’établissement du quotient familial.

L’impôt réel est assis sur le bien, sur le patrimoine de la personne, entre les biens mobiliers et les biens immobiliers. L’impôt sur le patrimoine frappe la transmission du patrimoine de la personne, transmission à titre onéreux et transmission à titre gratuit. Mais la détention est également frappée de cette imposition. L’ensemble du patrimoine est alors assujetti à l’impôt de solidarité sur la fortune. Spécifiquement pour le patrimoine immobilier, ce dernier est assujetti à l’impôt foncier.

Autant en droit civil qu’en droit fiscal, la distinction reste prépondérante entre biens mobiliers et biens immobiliers. La distinction entre bien meuble et bien immeuble s’imposait par la valeur économique moindre des biens meubles, « res mobilis, res vilis »[15]. Plusieurs règles consacrent de cette prétendue supériorité économique des immeubles.

Ainsi, le tuteur d’un orphelin ayant hérité d’un immeuble, ne peut vendre l’immeuble sans le consentement de l’héritier. Un contrat est susceptible d’être annulé pour cause de lésion s’il a pour objet un immeuble[16]. Mais aujourd’hui les immeubles ne constituent plus en général la part principale d’un patrimoine.

La distinction entre bien meuble et bien immeuble avait permis l’organisation du régime de la propriété foncière avec notamment un système de publicité. Le Droit local alsacien-mosellan connaît par exemple des règles particulières en la matière. Le registre foncier, tel que créé par le législateur allemand et repris par le législateur français, est en cours d’informatisation.

« Les biens sont immeubles ou par leur nature, ou par leur destination, ou par l’objet auquel ils s’appliquent »[17]. L’examen des différentes conditions peut être mené du point de vue de l’attache au sol, c’est-à-dire en partant de la question de savoir si un bien est immeuble par nature, puis de la question de savoir s’il est immeuble attaché à perpétuelle demeure et enfin, s’il est immeuble par destination[18].

Le droit fiscal déroge au droit civil dans la définition de l’immeuble, lorsqu’il s’agit de déterminer l’assiette de l’impôt foncier. L’article 14 CGI inclut dans les immeubles les « bateaux utilisés en un point fixe et aménagés pour l’habitation, le commerce ou l’industrie, même s’ils sont seulement retenus par des amarres ». Mais l’article 76 CGI en exclut les forêts assujetties à l’impôt agricole.

 

 

• La prépondérance de la notion d’imposition de toutes natures

La notion d’imposition de toutes natures tend à supplanter celle d’impôt qui, selon certains auteurs, tend à devenir inopérante[19]. C’est la loi qui « fixe les règles relatives à l’assiette, au taux et aux modalités de recouvrement des impositions de toutes natures »[20]. Les nouveaux enjeux macro-économiques auxquels doit faire face l’Etat a laissé émerger de nouvelles formes d’imposition, bien souvent sui generis. Certains auteurs les appellent impositions parafiscales[21].

Le conseil constitutionnel s’est prononcé pour l’imposition de toute nature, qualification déjà retenue par la constitution. Néanmoins, le contenu de ces impositions de toutes natures reste en interrogation. De nombreux travaux ont été réalisés, par le conseil constitutionnel, par la doctrine, mais également par le juge, pour essayer d’asseoir une définition concise de la notion. Pourtant, nous verrons que malgré ces efforts, la notion échappe encore à une acception stricte.

 

 

• La consécration constitutionnelle

C’est l’article 34 al.6 de la Constitution qui apporte les premiers éléments de détermination des critères d’identification des impositions de toutes natures. En vertu de ce texte, «  la loi fixe les règles relatives à l’assiette, au taux et aux modalités de recouvrement des impositions de toutes natures ».  Pour les rédacteurs de la constitution de 1958, le trait dominant d’une imposition, quelle que soit sa nature ou sa dénomination, doit résider dans la compétence du législateur en ce qui concerne son institution, sa modification ou sa suppression et les règles relatives à son régime juridique.

Le premier critère est organique. Il repose sur deux éléments: un élément personnel qui se fonde sur le titulaire de la compétence d’instituer, de modifier ou de supprimer les impositions de toutes natures et un élément matériel qui se fonde sur la détermination des matières sur lesquelles s’exerce une telle compétence[22].

Mais le critère organique a été l’objet de critiques d’une partie de la doctrine qui le considère inopérant. En effet, il est souvent évoqué que la compétence législative ne soit relevée qu’après coup, à la suite de la qualification du prélèvement litigieux en imposition de toutes natures. La compétence législative ne résulterait que de la qualification d’un prélèvement obligatoire en imposition de toutes natures.

Mais cette remarque ne prend en compte que les situations dans lesquelles un prélèvement réputé initialement avoir un caractère non fiscal s’avère être une imposition de toutes natures. Dans toute autre situation, où une imposition est dûment instituée par le législateur, ce critère permet de la distinguer des prélèvements obligatoires non fiscaux. La distinction peut être effectuée entre les prélèvements institués par le législateur et ceux qui ont une nature fiscale, impôts et taxes, et ceux qui ne l’ont pas, redevances de services rendus, taxes parafiscales, revenus du domaine, cotisations de sécurité sociale.

Au final, le critère organique est un critère sûr permettant l’identification des impositions de toutes natures. Il constitue « la seule certitude que l’on ait à propos de l’identification des impositions de toutes natures »[23].

 

 

• Impositions de toutes natures et les concepts voisins

D’abord, la notion d’imposition de toute nature évoquée par la constitution de 1958 doit être distinguée de la contribution prévue aux articles 13[24] et 14[25] de la déclaration des droits de l’homme et du citoyen de 1789. Deux éléments distinguent en effet les notions. D’une part, la contribution est tournée vers le financement des dépenses régaliennes, défense et administration. L’imposition de toute nature n’impose pas une telle limite et semble être plus large en finalité. L’intérêt général dicte l’affectation des impositions de toutes natures[26].

D’autre part, les contributions prennent en compte les facultés contributives. Les impositions de toutes natures échappent à ce principe pour introduire des discriminations entre contribuables autant que de telles discriminations se fassent entre des personnes de différentes situations. Ces discriminations doivent également répondre à un objectif d’intérêt général.

La terminologie consacrée par le législateur est pourtant très approximative. En effet, impôt, taxe, redevance et autres contributions se mélangent pour désigner des impositions qui ne correspondent pas toujours à la réalité.

Impôt et taxe fiscale correspondent tous deux à des impositions de toutes natures. Les règles relatives à leur assiette, leur taux et leurs modalités de recouvrement sont fixées par voie législative. Mais la distinction qui peut être relevée entre les impositions de toutes natures et l’impôt et la taxe fiscale est la notion de contrepartie. En effet, la contrepartie est prépondérante dans la notion d’impositions de toutes natures, une notion absente dans celle d’impôt et de taxe fiscale[27].

Les impositions de toutes natures se distinguent également des redevances pour service rendu[28]. Les redevances comportent parfois une contrepartie individualisée pour le redevable, une contrepartie proportionnée aux redevances acquittées par le redevable. Cette proportionnalité ne se vérifie pas pour les impositions de toutes natures.

Les impositions de  toutes natures se distinguent également des cotisations sociales. La différence réside toujours dans la présence de contrepartie. Les cotisations de sécurité sociale comportent toujours en effet une contrepartie pour le cotisant, ce qui n’est pas forcément le cas pour les impositions de toutes natures.

 

 

• Impositions de toutes natures, impôt sui generis

Si la notion d’impositions de toutes natures a supplanté celle d’impôt, elle est pourtant plus large et dispose de caractéristiques très élargies. Le statut juridique des impositions de toutes natures est par tant aussi élargi. Mais cet aspect large ne signifie pas une approximation. La notion dispose d’une « solidité[29] » conceptuelle.

L’expression choisie par le rédacteur peut porter ambigüité. Le terme imposition peut relater une catégorie juridique et un ensemble de règles juridiques. En tant que catégorie juridique, le terme hérite d’un sens large et peut être assimilé aux impositions de toutes natures que relève la constitution. En tant qu’ensemble de règles juridiques, le terme renvoie à « l’ensemble des règles gouvernant les prélèvements fiscaux portant sur une matière imposable déterminée (exemple : l’imposition des revenus du revenu ou du capital) »[30].

Le terme imposition vise « toutes les obligations de payer une somme d’argent qui ne résultent ni d’une obligation contractuelle, ni d’un contrat, ni du code civil, ni du code de commerce, ni du code pénal »[31]. « Cette notion englobe […] toute la matière fiscale56 (à l’exception semble-t-il, des redevances pour services rendus) […]. Mais […] elle va bien au-delà de la matière fiscale. […] Ce terme, issu de la notion fort ancienne et générique d’impôt doit s’étendre à maints prélèvements qui ont la particularité de présenter les deux traits les plus caractéristiques de l’impôt : caractère obligatoire, absence de contrepartie directe. En somme impositions de toutes natures est manifestement synonyme de la notion moderne de prélèvements obligatoires, notion qui comprend à la fois les impôts proprement dits et les cotisations sociales »[32].

L’emploi d’une formule plurielle « de toutes natures » permet d’affirmer une diversité. L’expression regroupe deux réalités. D’abord, « de toutes natures » renvoie aux typologies fiscales prévues par le CGI avec une portée juridique. Ensuite, l’expression renvoie également aux classifications financières distinguant les impôts des taxes fiscales.

La notion d’imposition de toutes natures tend à supplanter celle d’impôt. Notre étude consacrée sur les biens immobiliers, il est essentiel de revenir sur les recettes publiques immobilières. En effet, avec les derniers débats qui ont animés les dernières élections présidentielles, le patrimoine immobilier reste l’une des premières préoccupations dans le renflouement des caisses de l’Etat, notamment par l’ISF. Mais l’ISF n’est pas le seul impôt assis sur les biens immobiliers.

Les recettes fiscales sont encadrées vigoureusement quant à leurs assiettes, mais également sur leurs affectations. L’introduction de la notion d’imposition de toutes natures bouscule les règles d’affectation de l’impôt. Il est dés lors intéressant de s’intéresser sur les conséquences de ce changement de régime.

 

 

• La classification des immeubles en droit civil

Un bien est immeuble, ou par sa nature, ou par sa destination, ou par l’objet auquel il s’applique. Un bien est immeuble par nature lorsque sa fixation effective au sol ne soulève aucun doute. Sont immeubles par nature est le sol lui –même, mais également tous les autres biens fixés solidement au sol, sans pouvoir être déplacés sans risquer de les détériorer. Ce sont les maisons, les ponts, et toute autre construction reliée de façon solide et permanente au sol.

 

 

• Les autres immeubles

Les immeubles par destination sont en principe des meubles mais, par application de la théorie de l’accessoire,  sont considérés comme des immeubles. Les biens immeubles par destination sont des biens « transfuges »[33]. Bien que les caractères physiques du bien le rangent parmi les meubles, sa destination, son affectation à un immeuble, permet de le considérer comme un immeuble. Il s’agit d’une fiction légale qui puise son fondement dans la volonté de soumettre à un même régime juridique l’ensemble constitué de l’immeuble et de ses accessoires, « d’obtenir une unité juridique là où il y a une unité économique »[34].

Les immeubles par destination ne sont pas récents et remontent jusqu’au droit romain. Mais la véritable filiation vient de l’Ancien droit. Sous l’Ancien droit, la qualification immobilière est attribuée à certains biens meubles par nature dès lors qu’ils sont attachés à un fonds. Le Code civil en assure la continuité. Cependant, quelques évolutions ont été apportées depuis l’ancien droit. Le Code civil considère le bétail et les instruments aratoires nécessaires à l’exploitation d’un fonds comme des immeubles par destination[35].

Au début du XIXème siècle, le législateur s’est tourné vers la catégorisation en immeubles par destination des biens nécessaires à l’exploitation agricole ; « tableau champêtre et leçon de choses »[36], « lapins des garennes », « pigeons des colombiers », « ruches à miel », etc. Les auteurs du Code civil, en faisant référence aux « ustensiles nécessaires à l’exploitation des forges, papeteries et autres usines », avaient envisagé l’immobilisation en matière d’exploitation industrielle, autorisant l’extension du mécanisme à toute activité économique, extension cautionnée d’ailleurs par l’esquisse d’une définition générale à l’article 524, alinéa 1er.

 

 

1. L’immobilisation

 

Trois conditions peuvent être soulevées pour qualifier un bien d’immeuble par destinations, condition tenant à la nature du bien, condition tenant au propriétaire du bien, et enfin condition relative à l’affectation du bien.

 

 

1. De la nature du bien affecté

 

 

1. Bien corporel

Aucune condition de nature n’est expressément prévue. Néanmoins, les illustrations de biens immeubles par destination, données aux articles 522 et suivants du Code civil, concernent toutes des objets. La doctrine en a déduit de bons droits que seuls les meubles corporels, à l’exclusion des meubles incorporels, peuvent être immobilisés par destination. « La caractéristique essentielle de l’immobilisation par destination est d’avoir été conçue exclusivement à l’égard des meubles corporels »[37].  La question s’est posée pour le fonds de commerce. Une telle qualification a été écartée en raison du caractère immatériel du fonds de commerce[38].

La possibilité d’étendre le jeu de l’immobilisation par destination à des biens incorporels a été relancée pourtant à propos de droits de plantation et replantation de vignes. La Cour de cassation a, à plusieurs reprises, nettement affirmé le caractère immobilier de tels droits mais sans préciser à quelle catégorie d’immeubles ils appartenaient[39]. On peut plus aisément considérer que ces droits sont attachés au fonds lui-même, tirant alors leur qualité immobilière de l’objet auquel ils s’appliquent[40].

 

 

1. Meuble par nature

Que l’objet affecté devait avoir été à l’origine un meuble par nature, la précision n’est devenue nécessaire que depuis la célèbre affaire des Fresques de Casenoves[41]. En l’espèce, des fresques du XIe siècle, peintes sur les murs de la chapelle de Casenoves, avaient été vendues à un antiquaire qui, après les avoir détachées des murs selon un procédé de son invention, les avait revendues à des tiers. Deux des indivisaires, qui n’avaient pas donné leur accord à la vente initiale, revendiquèrent devant le tribunal de Perpignan les fresques entre les mains des tiers, propriétaires Suisses. Ces derniers soulevèrent l’incompétence du tribunal français en faisant valoir qu’il s’agissait d’une action en revendication mobilière relevant, aux termes de la Convention franco-suisse du 15 juin 1869 applicable à l’époque, de la compétence du tribunal du domicile des défendeurs. La détermination de la compétence française dépendait donc de la qualification mobilière ou immobilière des fresques.

 

 

2. Conditions tenant au propriétaire des biens

 

 

1. L’identité du propriétaire du meuble et de l’immeuble

L’immobilisation par destination ne peut se réaliser que si le meuble et l’immeuble appartiennent au même propriétaire. Cette unité de propriété, même si elle n’est pas exprimée formellement par le Code, ressort des textes.

La solution n’est pas nouvelle. Elle a déjà été consacrée par  l’Ancien droit. Le bétail et les instruments nécessaires à l’exploitation ont par tant été exclus de l’immobilisation sous l’Ancien droit : l’existence de propriétés simultanées sur un même fonds y faisait obstacle[42]. « Peut seul conférer à des objets mobiliers le caractère d’immeubles par destination celui qui est propriétaire à la fois des objets mobiliers et de l’immeuble au service et à l’exploitation duquel il les a placés »[43].

Il ressort expressément des articles 522, 524, alinéa 1er, et 525, alinéa 1er, que le placement des biens doit être réalisé par le propriétaire du fonds, bien que certains auteurs contestent l’opportunité de cette condition[44]. La jurisprudence maintient quant à elle que « aux termes de l’article 524 du Code civil, les animaux et les ustensiles aratoires placés sur un fonds pour son exploitation, ne sont immeubles par destination qu’à condition que ce placement et cette affectation aient été l’œuvre du propriétaire du fonds »[45]. D’un point de vue fiscal, la solution facilite la détermination du débiteur des charges fiscales.

La qualification des biens placés sur le fonds par un simple possesseur est plus délicate[46]. En effet, On a proposé de distinguer selon qu’il est question des rapports du possesseur avec le véritable propriétaire, pour lesquels l’immobilisation ne se conçoit pas, ou de ses rapports avec les tiers, pour lesquels l’immobilisation par destination devrait pouvoir jouer.  À l’égard des tiers, le possesseur s’apparente come le propriétaire, si tel est l’intérêt des tiers.

La propriété temporaire soulève également quelques difficultés. Dans le cadre d’un bail par exemple, le preneur exerce sur la construction un droit réel de superficie assimilé à un droit de propriété. Cette propriété temporaire du preneur-constructeur satisfaisait-elle l’exigence d’unité de propriété nécessaire à l’immobilisation par destination ? Les juges du fond l’avaient depuis longtemps admis. La cour d’appel de Paris, dans un arrêt du 8 février 1892[47], qualifie d’immeuble par destination le mobilier industriel placé par le preneur sur les constructions qu’il a édifiées sur des terrains pris à bail. La Cour de cassation a également confirmé cette solution dans l’arrêt rendu par la troisième chambre civile le 31 mars 2009[48].

 

 

1. La volonté du propriétaire

La volonté du propriétaire d’immobiliser son bien est une condition nécessaire mais insuffisante[49]. L’immobilisation résulte d’un choix fait par le propriétaire. Le propriétaire doit avoir eu la volonté d’affecter le meuble au service de l’immeuble ou de l’attacher à perpétuelle demeure. Cette nécessaire volonté du propriétaire peut être déduite des termes mêmes du Code[50]. Le propriétaire livre, place attache les biens, autant d’actes qui traduisent bien l’expression d’une volonté. Ces actions « sous-tendent nécessairement l’exercice d’une volonté orientée »[51].  L’immobilisation par destination traduit  un acte juridique[52].

La volonté est nécessaire, mais elle est insuffisante pour que se réalise l’immobilisation. La volonté du propriétaire d’affecter un bien au fonds ne peut produire d’effet si elle reste purement abstraite, s’il s’agit d’une volonté nue. La volonté doit nécessairement s’accompagner d’un rapport de destination objectif, matériellement établi. « La qualité d’immeuble par destination dépend de conditions fixées par la loi et que la seule volonté du propriétaire impuissante à créer arbitrairement des immeubles par destination ne saurait non plus suffire à leur faire perdre cette qualité »[53].

 

 

3. Le rapport de destination

L’intention du propriétaire doit être matérialisée par un rattachement du meuble à l’immeuble qui s’appuie sur des faits concrets. Le Code civil a prévu deux types d’immeubles par destination, selon qu’il s’agit du placement d’un bien au service de l’exploitation du fonds[54] ou de l’attache à perpétuelle demeure des objets d’ornementation[55].

La matérialisation de l’affectation résulte, dans le cadre d’une exploitation, de l’utilisation même du bien, tandis qu’elle repose, au moins à l’origine dans l’esprit du Code, dans le cadre de l’attache à perpétuelle demeure, sur l’union matérielle des biens. L’article 524 envisage une destination économique par intention. L’article 525 envisage quant à lui une destination domestique par incorporation[56].

Le lien d’affectation se déduit de « la particulière adéquation de tel accessoire précis à tel principal déterminé »[57]. Le lien entre l’accessoire et le principal s’impose objectivement car les objets mobiliers sont les agents nécessaires du système de production auquel est consacré l’établissement dont ils font partie[58].

 

 

1. L’immeuble par l’objet auquel il s’attache

Afin de compléter le critère de répartition des biens, le législateur s’est attaché à la considération de l’objet des droits. Il classe les droits incorporels selon la nature mobilière ou immobilière du bien sur lequel ils portent. Ils seront meubles ou immeubles « par l’objet auquel ils s’appliquent ». Cette expression n’est pourtant consacrée que par l’article 526 du Code civil pour les seuls droits immobiliers. L’article 529 du Code civil, lorsqu’il utilise l’expression meubles « par détermination de la loi » permet sous-entend toutefois les droits qui ont pour objet des meubles corporels.

Si des meubles incorporels n’ont aucun support physique mobilier, tels les parts sociales, les propriétés intellectuelles ou encore es rentes, droits qualifiés d’incorporels absolus, l’homogénéité de la catégorie immobilière est préservée puisque tous les droits incorporels immobiliers se rapportent nécessairement à des biens corporels immobiliers.

L’article 526 du Code civil ne mentionne comme immeubles par l’objet auquel ils s’appliquent que les droits d’usufruit, les servitudes et services fonciers et les actions visant à revendiquer un immeuble. Cette liste n’est tout de même pas exhaustive. Il faut distinguer les droits réels immobiliers des créances personnelles immobilières et des actions réelles immobilières.

 

 

1. Les droits réels immobiliers

Il convient ici d’emblée de faire le point de distinction entre les droits réels immobiliers et le droit de propriété. Bien que le droit de propriété soit un droit attaché à l’immeuble, le rapport entre le droit de propriété et l’immeuble est tel qu’il n’est pas possible de dissocier les deux. Le droit de propriété est, par tant, classifié parmi les immeubles par nature. la propriété absorbant toutes les utilités de la chose fait corps avec la chose au point de n’en être pas distinguée[59].

La confusion entre le droit et la chose qui en est l’objet n’est plus possible lorsque des droits différents convergent sur un même bien. Le législateur a qualifié ces droits d’immeubles en fonction de l’objet auquel ils s’appliquent.

Autre précision nécessaire, aux termes de l’article 529 du Code civil, sont mobiliers, « les actions ou intérêts dans les compagnies de finance, de commerce ou d’industrie, encore que des immeubles dépendant de ces entreprises appartiennent aux compagnies ». Peu importe qu’il s’agisse de parts de sociétés civiles immobilières dont l’essentiel de l’actif social est constitué d’immeubles, ces parts sont mobilières.

La nature, mobilière ou immobilière, a cependant été très discutée s’agissant des parts de sociétés civiles d’attribution, créées par la loi du 28 juin 1938 dont les dispositions figurent aujourd’hui aux articles L. 212-1 et suivants du Code de la construction et de l’habitation. Ces parts sociales ont la particularité de conférer un droit de jouissance et un droit d’attribution sur un immeuble. Certains auteurs prévalent une nature immobilière à ces parts sociales puisque les titulaires de ces parts ont un droit direct sur l’immeuble, justifiant la qualification réelle immobilière de leurs droits[60].

Le droit fiscal reconnait cette nature immobilière et soumet la cession de ces parts au régime des mutations immobilières. Le droit civil reste sur la considération mobilière de ces droits. La Cour de cassation considère que « l’associé, ne disposant que d’un droit mobilier contre la société, ne peut recourir contre le constructeur ou le cédant en garantie des vices affectant l’immeuble »[61].

 

 

1. L’usufruit et autres baux

L’usufruit est le premier des droits immobiliers reconnu par l’article 526. L’usufruit a une nature immobilière lorsqu’il porte sur un immeuble, il sera mobilier s’il s’exerce sur un meuble. C’est l’usufruit qui a un caractère immobilier, les fruits naturels, industriels ou civils demeurent mobiliers[62].

La jurisprudence a étendu cette qualification aux droits d’usage et d’habitation prévus à l’article 625 du Code civil. En effet, les droits d’usage et d’habitation peuvent être analysés en un « petit usufruit »[63], un usufruit en réduction selon le doyen Carbonnier, solution retenue par la jurisprudence[64].

Autant que l’usufruitier et le titulaire d’un droit d’usage, le preneur à bail a également un droit de jouissance sur la chose d’autrui. Mais le droit du preneur à bail est regardé comme un droit personnel en ce qu’il confère à son titulaire le droit d’exiger du bailleur de lui procurer la jouissance de la chose louée. Son droit s’exerce contre le bailleur et non sur la chose. Le droit du preneur ne peut être considéré comme un droit immobilier.

D’autres auteurs soutiennent néanmoins que « le droit du preneur comporte à la fois des éléments réels et personnels »[65]. Le droit du preneur est opposable à l’acquéreur de l’immeuble loué, il bénéficie d’une sorte de droit de suite, justifiant déjà selon certains auteurs du XIXe siècle la qualification de droit réel, argumentation, à l’époque, jusqu’à maintenant, fermement repoussée par la Cour de cassation[66].

Le législateur a expressément attribué la nature de droits réels immobiliers à certains baux spécifiques. Il en est ainsi de l’emphytéose et du bail à construction. Ces baux de longue durée sont consentis au preneur pour un loyer modéré en échange de son engagement à réaliser des travaux importants sur le fonds loué. La jurisprudence a également reconnu la nature immobilière des droits de l’emphytéote[67].

 

 

1. La concession immobilière

La concession immobilière telle que prévue par la loi n° 67-1253 du 30 décembre 1967[68], fait l’objet de controverse quant à sa qualification réelle immobilière. La jouissance qu’octroie le contrat est de longue durée, une durée qui se rapproche de celle de l’emphytéose et du bail à construction. Ce contrat nécessite par ailleurs la capacité de disposer et est soumis aux règles de la publicité foncière. Dans cette jouissance, le cessionnaire a toute latitude quant à la destination du bien. Il peut notamment  céder son droit.

Si ce droit  ne peut faire l’objet d’une hypothèque, il peut, en vertu de l’article 51, alinéa 3, de la loi du 30 décembre 1967, d’être compris dans le nantissement d’un fonds de commerce. Le fonds de commerce étant un bien mobilier, le caractère immobilier du droit du concessionnaire pourrait être exclu.

Sont, en revanche, immobiliers le droit du concessionnaire de mines[69], celui du concessionnaire d’énergie hydraulique dans la mesure où l’article L. 511-10 du Code de l’énergie admet que ce droit est susceptible d’hypothèque[70]. Il en est de même de l’autorisation d’exploitation d’une source d’eau minérale[71]. Les droits de plantation et de replantation après arrachage de plants de vignes, attachés au fonds, ont également un caractère immobilier.

 

 

1. Servitudes et autres charges

Les servitudes consistent en des rapports de nature réelle entre deux immeubles. Les servitudes sont expressément visées à l’article 526 du Code civil comme immeubles par l’objet auquel ils s’appliquent.  Elles sont destinées à satisfaire les besoins du fonds dominant pour profiter au propriétaire à titre personnel. Le propriétaire du fonds servant est tenu, d’une obligation « propter rem » qui se transmet en même tant avec le fonds. Droit direct sur le fonds servant, les servitudes ont un caractère réel immobilier.

Les sûretés accordées en garantie d’une créance portant sur un immeuble constituent des droits réels immobiliers ; privilèges immobiliers, l’hypothèque, antichrèse ou gage immobilier[72] constituent des sûretés immobilières. En leur qualité d’accessoires d’un droit personnel mobilier, ces suretés devraient pourtant revêtir le caractère mobilier[73].

 

 

2. Les créances immobilières

L’article 526 du Code civil ne prévoit pas ces créances immobilières comme des immeubles par l’objet auquel ils s’appliquent. En effet, les créances sont de nature mobilière en principe, des droits personnels contre le débiteur  d’une prestation ou une abstention. Bien que relatives à un immeuble, une créance reste un droit mobilier.

L’obligation du vendeur dans le cadre d’une vente immobilière reste une obligation mobilière. En vertu de la règle selon laquelle le transfert de propriété s’opère solo consensu, par le simple effet du consentement, le vendeur n’est pas, en principe, débiteur d’une obligation de transférer la propriété, il est tenu par de l’obligation de délivrance de l’immeuble, qui, en tant qu’elle constitue une obligation de faire, reste de nature mobilière.

Il faut envisager la nature immobilière de la créance dans le cadre d’un transfert de propriété différé. Une personne est titulaire d’une créance immobilière lorsqu’elle peut exiger de son débiteur le transfert de la propriété d’un immeuble. Le transfert de propriété ne s’opère donc pas immédiatement. Le contrat fait naître à la charge du propriétaire une obligation de donner, ou obligation de dare, terme latin signifiant transférer la propriété. Pour l’acheteur, il s’agit d’une créance de nature immobilière puisqu’elle a pour objet un immeuble[74]. Mais une partie de la doctrine fait valoir que, bien que différé, le transfert de propriété s’opère automatiquement de sorte que l’on ne peut y voir une obligation à la charge du vendeur[75].

S’agissant de la promesse unilatérale de vente, la jurisprudence ne reconnaît pas au bénéficiaire d’une promesse unilatérale de vente un droit réel sur le bien avant la levée par lui de l’option. « Tant que le bénéficiaire n’a pas déclaré acquérir, l’obligation du promettant quoique relative à un immeuble constitue une obligation de faire qui ne peut engendrer, pour celui au profit duquel elle existe, qu’une créance mobilière »[76]. Son droit n’est opposable aux tiers qu’en cas de mauvaise foi.

 

 

3. Les actions immobilières

C’est l’article 526 du Code civil qui prévoit les actions immobilières. Les actions sont mobilières ou immobilières selon la nature, mobilière ou immobilière, du droit qu’elles visent à protéger. Les actions réelles immobilières doivent être portées exclusivement devant la juridiction du lieu de situation de l’immeuble.

Le législateur n’a prévu à l’article 526 que la seule action en revendication d’un immeuble qui est l’action réelle par excellence parce qu’elle sanctionne le droit de propriété immobilière. Pourtant, les actions pétitoires peuvent être exercées pour sanctionner chacun des droits réels immobiliers. Les actions pétitoires portent sur l’existence même d’un droit réel immobilier. Il s’agit donc d’actions réelles immobilières. Il en est ainsi des actions confessoires d’usufruit ou de servitude visant à faire reconnaître les droits en cas de contestation. L’action confessoire permet, par exemple, d’obtenir la démolition d’une construction édifiée au mépris d’une servitude non aedificandi.

Les actions possessoires est également visée. L’action possessoire est l’action par laquelle le possesseur d’un immeuble agit afin d’obtenir la protection de sa possession si celle-ci est troublée par un tiers.

Les actions mixtes quant à elles sont à la fois mobilières et immobilières. Elles sanctionnent un droit personnel et un droit réel immobilier. Les actions mixtes joignent donc deux demandes, l’une personnelle, l’autre réelle. Il en est ainsi de l’action en résolution d’une vente d’immeuble exercée par le vendeur impayé. Elle vise à sanctionner l’inexécution de l’obligation contractuelle de l’acquéreur en même temps qu’elle conduira à l’annulation de l’acte de vente, le vendeur retrouvant la propriété de l’immeuble vendu.

Suivant la nature de l’immeuble, terrain non bâti constitué par un terrain, terrain bâti, de sa destination, à usage d’habitation ou à usage professionnel, l’imposition diffère. Dans une première partie, nous exposerons de l’imposition inhérente à l’acquisition et à la détention d’immeuble. Dans une seconde partie, nous exposerons de l’imposition assise sur les revenus pouvant être tirés de l’immeuble.

Partie I :

De la transmission et de la détention d’immeuble

 

L’article 516 du code civil prévoit que les biens sont meubles ou immeubles. Les biens immobiliers se distinguent des meubles par un aspect immuable, fixé au sol. Ces biens constituent une assiette fiscale privilégiée puisqu’ils sont facilement identifiables et ne peuvent être facilement dissimulés[77]. Au terme de l’article 517 du code civil, « Les biens sont immeubles, ou par leur nature, ou par leur destination, ou par l’objet auquel ils s’appliquent ». Les immeubles ont toujours été considérés comme l’élément principal du patrimoine. Ils ont un caractère immuable, qui ne peut être déplacés, conférant la durabilité.

Par ailleurs, les immeubles représentent des garanties privilégiées des créanciers à cause du caractère stable de l’assiette. L’immeuble est facilement identifiable grâce à cette immobilité. Un immeuble est difficilement dissimulable. Il en est de même aux yeux du fisc. L’immeuble est l’assiette fiscale la plus évidente. Il est difficile de dissimuler un bien immeuble dans le but de le soustraire aux obligations fiscales.

En effet, il est possible, voire facile, de soustraire un bien mobilier des obligations fiscales par une politique d’optimisation fiscale, notamment par l’exil fiscal. Le droit fiscal est gouverné en effet par le principe de territorialité. Ce principe conçoit et réduit l’impôt aux seuls biens qui se trouvent, physiquement a priori, sur le territoire de l’Etat. Il est dés lors facile de sortir un bien meuble du territoire fiscal afin de le soustraire aux obligations fiscales de ce territoire et bénéficier d’une fiscalité plus indulgente.

Il n’en est pas aussi facile pour un bien immeuble. L’immeuble est rattaché au sol, donc au territoire fiscal. Il reste l’assiette fiscale privilégiée. D’ailleurs, l’immeuble est en première liste dans le désintéressement des créanciers. L’immeuble est le premier constituant du patrimoine de la personne. D’ailleurs, l’ISF, impôt sur la fortune, est principalement assis sur les richesses immobilières de la personne.

La détention d’un immeuble est sujette à une fiscalité annuelle, locale, la taxe foncière. Toutes les opérations inhérentes à l’immeuble, transmission, cession, location, sont également assujetties à un impôt. Ce sont ces impositions que nous allons disséquer dans cette partie, les impôts assis sur la détention, mais également sur la transmission, du patrimoine immobilier. Mais avant cela, il est important de revenir sur cette assiette fiscale qu’est l’immeuble.

L’immeuble est classiquement opposé au meuble. La principale différence entre les deux catégories réside dans le rattachement au sol de l’immeuble. Il n’y a aucune difficulté lorsqu’il s’agit de bien immeuble par nature, c’est-à-dire que physiquement le bien est rattaché solidement, depuis son édifice, au sol. Mais tous les immeubles ne sont pas rattachés par nature au sol. Certains biens, bien que meubles au départ, sont appelés à être immobilisés pour conforter un immeuble. Ce sont les biens immeubles par destination.

Les biens sont immeubles, ou par leur nature, ou par leur destination, ou par l’objet auquel ils s’appliquent. Voilà la classification tripartite que donne le code civil des immeubles. Le législateur a émis différents critères afin de procéder à ce classement. L’immeuble par nature tient du critère principal tenant à la nature physique du bien. La deuxième catégorie d’immeubles repose, ainsi que l’indique la terminologie, sur la prise en considération de la destination du bien. La troisième catégorie  concerne la qualification des droits dont le critère tient à l’objet sur lequel ils portent.

L’article 517 du Code civil vise, en premier lieu, les immeubles par nature dont la détermination est fondée sur un critère purement physique. C’est pourquoi, dans l’esprit du législateur, la qualification résulte ici de la « nature des choses ». C’est le critère de la fixité du bien qui permet de faire entrer un bien dans cette catégorie, fixité qui s’apprécie par rapport au sol. Il peut s’agir, ainsi que l’indiquent les articles 518 à 521 du Code civil, aussi bien du fonds de terre lui-même, le sol, représentant une partie de l’écorce terrestre, que de tout bien corporel qui lui est physiquement attaché ou y est incorporé, tels un bâtiment ou des végétaux.

Le critère de la destination quant à lui, fait appel à une fiction, puisque la catégorie des immeubles par destination est composée de biens qui sont en réalité des meubles par nature mais que le législateur va fictivement regarder comme immeubles en considération de leur affectation au service d’un immeuble. On peut y voir une application particulière de la maxime accessorium sequitur principale puisqu’il s’agit ici de soumettre à un même régime un ensemble de biens dont le principal, l’immeuble, confère sa qualification à l’accessoire, le meuble qui lui est affecté.

Les deux premiers critères s’appliquent aux biens corporels. Le troisième critère permet la classification des droits. En effet, dès lors que la distinction des meubles et des immeubles a un caractère universel embrassant, comme l’énonce l’article 516 du Code civil, « tous les biens ». Il convient de compléter et d’adapter les critères de distinction afin de permettre la qualification des biens incorporels pour lesquels le critère de fixité n’est pas pertinent.

Traditionnellement, la question ne se pose pas pour le droit de propriété, confondu avec la chose qui en est l’objet, mais pour les droits réels démembrés ou accessoires pour lesquels cette confusion n’est plus possible. Le législateur prévoit alors que le droit est de nature immobilière s’il a pour objet un immeuble, ce que détaille l’article 526 du Code civil. Ils sont donc immeubles par l’objet auquel ils s’appliquent.

Le droit civil distingue traditionnellement l’immeuble par nature de l’immeuble par destination. La conception du droit fiscal va plus loin que cette différenciation pour considérer l’immeuble et asseoir les différentes sortes d’impôt. Cela ne signifie pas pour autant que la considération civile soit inutile.

L’imposition immobilière dépend de l’immeuble lui-même, bâti ou non bâti, à usage d’habitation ou à usage commercial, immeuble bien réel ou droit immobilier. Ce sont l’acquisition, la transmission et la détention de ces biens qui déterminent l’obligation fiscale.

 

 

Chapitre I :

La fiscalité de la transmission de l’immeuble

 

L’acquisition et la transmission d’un bien peuvent s’effectuer de deux façons, soit une acquisition à titre gratuit, notamment dans le cadre de donation ou de legs, soit à titre onéreux, dans le cadre d’une vente. L’immeuble est un bien qui constitue l’élément le plus important du patrimoine. Sa transmission, à titre gratuit ou à titre onéreux, est une opération conséquente qui enrichit considérablement le patrimoine de celui qui le reçoit. Elle est alors l’une des opérations sur laquelle le Fisc a tout intérêt à se pencher. La transmission du bien réalise la première opération immobilière. Elle précède toute autre opération. Il ne peut y avoir détention sans transmission, sans acquisition.

Le régime fiscal de la transmission d’immeuble n’a pas toujours été uniforme depuis une décennie. En effet, se sont succédés les régimes, entre les droits d’enregistrement et la TVA immobilière. Les droits d’enregistrement ont été considérés à une époque comme trop confiscatoire. Un taux relativement élevé en était la raison. Les droits d’enregistrement créés par la loi du 22 frimaire An VII arrivaient jusqu’à 19% dans les années 1950.

En 1963[78], le législateur a essayé de soustraire l’opération aux droits d’enregistrement pour appliquer un régime plus léger de la TVA immobilière. Plusieurs reformes se sont succédées depuis et jusqu’en 2010 de telle sorte qu’aucun régime homogène ne pouvait être défini pour la transmission du bien immobilier. En effet, la désorganisation fut-elle que certaines opérations devant être soumises normalement aux droits d’enregistrement classique pouvaient en réchapper. Inversement, bien qu’ayant une qualité de professionnelles, certaines transmissions étaient frappées des droits d’enregistrement.

Ce n’est que sous la pression de la Commission européenne[79] en 2009 que la France a effectuée les efforts nécessaires pour tenter de régler la question et instauré un régime homogène dans la fiscalité de la transmission du bien immobilier[80]. Le régime reste dualiste, entre le régime des droits d’enregistrement qui continuent à imposer les acquisitions d’immeuble en vue de la construction d’habitation et le régime de la TVA lorsque l’opération revêt un caractère commercial.

 

 

Section 1 : L’enregistrement

L’enregistrement consiste dans l’analyse d’un acte sur un registre destiné à cet effet, registre tenu par un fonctionnaire public qui est le receveur des impôts qui, à cette occasion, « liquide » et encaisse les droits prévus par la loi. Cette forme classique de l’enregistrement a pourtant été abandonnée. En effet, la plupart des actes soumis à la formalité, actes notariés, actes judiciaires et extrajudiciaires, actes administratifs et même les actes sous seings privés, sont analysés sommairement par leurs rédacteurs sur des bordereaux fournis par l’administration. C’est ce bordereau qui est enregistré et non les actes qui y sont mentionnés. Un exemplaire de ce bordereau est conservé à la recette des impôts[81].

L’enregistrement est à effectuer dans un délai de un mois à compter de la date de l’acte. Sont concernés les actes portant mutation de jouissance à vie ou à durée illimitée de biens immeubles, de fonds de commerce ou de clientèles[82] ; les actes portant transmission de propriété ou d’usufruit de biens immeubles[83] et ceux portant transmission de propriété ou d’usufruit de fonds de commerce, de clientèles ou d’offices, ou cession de droit à un bail, ou du bénéfice d’une promesse de bail portant sur tout ou partie d’un immeuble[84].

Doivent être obligatoirement déclarées dans le mois de l’entrée en possession, les mutations verbales de propriété ou d’usufruit de biens immeubles, de fonds de commerce, de clientèles ou d’offices et les cessions de droit à un bail ou du bénéfice d’une promesse de bail d’immeuble[85]. Sont également assimilées à ces mutations verbales celles visées par l’article 720 du CGI.

 

 

• 1 : Les actes assujettis aux droits d’enregistrement

Les conventions susceptibles de donner ouverture aux droits d’enregistrement sont multiples. Elles peuvent être classées entre les mutations de propriété à titre onéreux et les mutations à titre gratuit.

 

 

1. Les mutations à titre onéreux

Plusieurs régimes peuvent être relevés. En effet, il importe de déterminer si l’immeuble est une construction nouvelle, si l’immeuble est destiné à l’habitation ou à usage professionnel. En principe, la livraison et la production d’immeubles sont soumises à la TVA immobilière. En contrepartie, elles sont exonérées des droits d’enregistrement ou passibles de la taxe de publicité foncière au taux réduit de 0,60 %[86].

 

 

1. Les exonérations

Les terrains à bâtir sont des terrains nus ou assimilés acquis en vue de la construction d’immeubles dans un certain délai. Constituent des terrains à bâtir les terrains pour lesquels l’acquéreur obtient un permis de construire dans les quatre ans de l’acquisition. L’acquisition de ces biens autres que par les particuliers est soumise à la TVA au taux de 20,6 %, ou de 5,5 % si le terrain est destiné au logement social. Elle est exonérée des droits d’enregistrement sous réserve que l’acquéreur prenne l’engagement de construire dans un délai de quatre ans à compter de la date de l’acte[87], délai automatiquement prorogé d’un an si les travaux de construction ont été effectivement entrepris avant l’expiration de ce délai. L’Administration avait accordé aux promoteurs un report exceptionnel de délai expirant le 31 décembre 1998 pour les terrains acquis de 1989 à 1992[88].

L’exonération n’est applicable que dans la limite de 2 500 m2 par maison, ou, si elle est supérieure, de la superficie minimale exigée pour la délivrance du permis de construire. Aucune limitation de superficie n’est par contre prévue pour les immeubles collectifs dans la mesure où les immeubles couvrent, avec les cours et jardins, la totalité des terrains.

L’acquéreur doit justifier de l’achèvement des travaux en produisant un certificat du maire de la commune du lieu de situation de la construction[89]. À défaut d’achèvement de la construction dans le délai imparti, l’acquéreur est, en principe, tenu d’acquitter les droits d’enregistrement dont il avait été exonéré et un droit supplémentaire de 1 % sous déduction de la TVA déjà payée, ainsi qu’un intérêt de retard de 0,75 % par mois. Un droit supplémentaire est également prévu. Aucune régularisation n’est, toutefois, exigée lorsque l’employeur fait état d’un cas de force majeure empêchant toute construction de façon absolue et définitive.

Depuis le 22 octobre 1998, les terrains acquis par des personnes physiques en vue de la construction d’immeubles à usage d’habitation sont désormais exclus du champ d’application de la TVA immobilière pour être soumis au droit de mutation perçu au taux de 4,80 %[90]. Toutefois, lorsque le cédant est une collectivité territoriale ou un groupement de collectivités territoriales, il peut, sur option, soumettre la cession à la TVA.

Les cessions d’immeubles neufs sont soumises à la TVA immobilière au taux de 20,6 % et sont passibles de la taxe de publicité foncière au taux de 0,60 % à l’exclusion de tout autre droit d’enregistrement, lorsqu’elles interviennent, soit avant l’achèvement de l’immeuble, soit dans les cinq ans de l’achèvement sous réserve, dans ce dernier cas, qu’il s’agisse de la première cession intervenant depuis la fin des travaux, les cessions consenties au profit des marchands de biens n’étant pas, à cet effet, prises en considération.

Sont également exonérées des droits d’enregistrement les acquisitions et les cessions d’immeubles par les SAFER[91]. Il en est de même de l’acquisition réalisée par une personne substituée dans les droits conférés à une SAFER pour l’achat d’un immeuble, lorsque le délai entre la conclusion de la promesse de vente à la SAFER et la cession dudit immeuble est inférieur à six mois.

Sont exonérées également les acquisitions par l’État et les établissements publics scientifiques, d’enseignement, d’assistance et de bienfaisance[92] ; les acquisitions par les communes, les départements, les régions, les établissements publics communaux, départementaux ou régionaux et les établissements publics fonciers[93] ; les expropriations pour cause d’utilité publique[94] ; les acquisitions par les collectivités publiques et rétrocessions de biens situés dans les zones d’aménagement différé, dans les zones d’intervention foncière, soumis au droit de préemption urbain ou encore, soumis au droit de préemption dans les espaces naturels sensibles[95].

Certaines opérations peuvent être exonérées du droit départemental sur décision du conseil général. Il en est ainsi des cessions de logements à leurs locataires par les organismes d’HLM ou, depuis le 1er juin 1999, par les sociétés d’économie mixte[96] ; des rachats par les organismes d’HLM ou les SEM d’immeubles d’habitation acquis à l’aide de prêts aidés par l’État entre le 1er juillet 1981 et le 31 décembre 1984, par des accédants qui ne peuvent pas honorer leurs échéances[97] ; des acquisitions d’immeubles par les mutuelles de retraite des anciens combattants et victimes de guerre[98].

 

 

2. Les immeubles concernés

Hormis les cas d’exonération présentés auparavant, les actes portant sur les immeubles sont soumis aux droits d’enregistrement.

 

 

1. Les immeubles d’habitation

Depuis le 1er janvier 1999, le régime des ventes d’immeubles d’habitation constitue le régime de droit commun des ventes d’immeubles bâtis. Il s’applique à l’ensemble des ventes ne relevant pas de la TVA et n’entrant pas dans le champ d’application d’un régime de faveur. Le régime s’applique aux locaux destinés à l’habitation, logement des personnes à titre de résidence principale ou secondaire, habitée par l’acquéreur lui-même ou non ; aux dépendances de l’habitation ; aux terrains sur lesquels les locaux et dépendances sont édifiés ; aux locaux ou terrains à usage de garage, box ou emplacement de parking non affectés à une exploitation commerciale ; aux immeubles professionnels pour lesquels l’engagement d’affecter les locaux à un usage autre que d’habitation n’a pas été pris[99].

Le taux de droit commun varie entre 4,20 % et 5 % selon les départements. Les conseils généraux sont susceptibles de modifier tous les ans ce taux, sans toutefois pouvoir le fixer au-delà de 5 % ni en deçà de 1 %. La taxe communale de 1,20 % et le prélèvement de 2,50 % s’y ajoutent pour frais d’assiette calculé sur le montant du droit départemental. Depuis septembre 1998, la taxe régionale de 1,60 % a été supprimée pour toutes les ventes d’immeubles d’habitation et de garages.

Les conseils généraux conservent d’autre part la possibilité d’instituer un abattement de 50 000 F à 300 000 F sur l’assiette des droits et peuvent en limiter le bénéfice aux opérations portant sur des immeubles situés dans les zones de revitalisation rurale (CGI, art. 1594 F ter).

Les ventes peuvent bénéficier d’une réduction de 3,60 % du droit départemental pour les acquisitions réalisées dans le cadre des délocalisations d’entreprises, sur délibérations des conseils généraux, lorsque les immeubles sont situés dans les zones éligibles à la prime d’aménagement du territoire, dans les territoires ruraux de développement prioritaire et dans les zones de redynamisation urbaine[100].

 

 

1. Les immeubles professionnels

Le régime s’applique aux ventes d’immeubles affectés à un usage professionnel, commercial, industriel, artisanal ou agricole ; aux ventes de terrains ou locaux à usage de garages destinés à une exploitation à caractère commercial ou professionnel ; aux acquisitions d’immeubles non bâtis ; aux acquisitions d’immeubles destinés à être affectés à l’habitation par les mutuelles, les associations cultuelles et les associations ayant pour objet l’assistance, la bienfaisance ou l’hygiène sociale, lorsqu’ils sont nécessaires au fonctionnement de leurs services ou de leurs œuvres sociales[101].

L’acquéreur s’engage à affecter l’immeuble à un usage autre que l’habitation pendant trois ans au moins à compter de la date de l’acte d’acquisition. Le taux est réduit de 15,40 % à 3,60 %. Il est susceptible d’être modifié tous les ans par les conseils généraux sans pouvoir être relevé au-delà de 3,60 % ni diminué en deçà de 1 %. S’ajoutent la taxe communale de 1,20 % et le prélèvement de 2,50 % calculé sur le montant du droit départemental.

 

 

1. Les immeubles ruraux

Pour déterminer si un immeuble est urbain ou rural, il y a lieu de se référer d’une part, à sa nature et d’autre part, à sa destination principale. Les acquisitions effectuées par les fermiers sont taxées au taux réduit de 0,60 % sous certaines conditions : qu’au jour de l’acquisition, les immeubles soient exploités en vertu d’un bail consenti à l’acquéreur, à son conjoint, à ses ascendants ou aux ascendants de son conjoint et enregistré ou déclaré depuis au moins deux ans ; que l’acquéreur prenne l’engagement pour lui et ses ayants cause à titre gratuit, de mettre personnellement en valeur ces biens pendant un délai minimal de cinq ans à compter de la date du transfert de propriété[102].

À défaut d’exécution de l’engagement d’exploitation personnelle ou si les biens sont vendus en totalité ou en partie dans le délai de cinq ans, l’acquéreur (ou ses ayants cause à titre gratuit) est, en principe, déchu du bénéfice du taux réduit ; il doit acquitter un complément de droit, le droit supplémentaire de 1 %, ainsi que l’intérêt de retard de 0,75 % par mois.

Toutefois, il n’y a pas déchéance du régime précité en cas de force majeure et, sous certaines conditions, en cas de transfert du bien à un descendant ou au conjoint d’un descendant de l’acquéreur. Il en est de même s’il est procédé à un échange ou si le bien est apporté, notamment à un GAEC.

Les immeubles ruraux situés dans les territoires ruraux de développement prioritaire – Elles bénéficient, sous certaines conditions, d’un régime de faveur se traduisant par l’application du droit départemental de 0,60 % sur la fraction du prix. Ce régime concerne les acquisitions d’immeubles ruraux destinés à être exploités par les jeunes agriculteurs bénéficiaires des aides à l’installation prévues par les articles R. 343-9 et R. 343-13 du Code rural. Plusieurs modalités sont prévues selon qu’il s’agisse d’acquisitions par des jeunes agriculteurs ou d’acquisitions d’immeubles pour les donner à bail à de jeunes agriculteurs[103].

 

 

1. Les mutations à titre gratuit

Les mutations à titre gratuit concernent les immeubles transmis dans le cadre d’une succession, mais également les autres formes, donations et legs.

 

 

1. Les immeubles transmis par succession

 

 

1. Principes généraux

Les héritiers doivent souscrire la déclaration de succession dans les six mois du décès, sauf si la succession ne comporte aucun bien  et pour les transmissions en ligne directe et entre époux, et lorsque l’actif brut est inférieur à 10 000 F. Seuls les biens situés en France sont passibles de droits de mutation à titre gratuit lorsque le donateur ou le défunt avait son domicile hors de France[104].

La loi de finances pour 1999 a modifié les règles de territorialité en se référant au domicile fiscal soit du donateur ou du défunt, soit des bénéficiaires des transmissions à titre gratuit. Sont désormais également passibles de l’impôt en France les donataires et héritiers domiciliés en France qui reçoivent des biens meubles et immeubles, quels que soient le domicile du donateur ou du défunt et le lieu de situation du bien[105].

Sous réserve des conventions fiscales, les seuls biens qui demeurent exemptés des droits de mutation sont les biens situés à l’étranger, les biens dont le domicile fiscal du donateur ou du défunt à l’étranger, les biens dont le domicile fiscal du donataire ou héritier à l’étranger.

Il revient aux héritiers de dresser à l’actif successoral les biens dont le défunt était propriétaire, en tenant compte de certaines règles particulières d’évaluation. La valeur des immeubles bâtis ou non bâtis est normalement estimée selon la méthode d’évaluation par comparaison, ou, à titre complémentaire, la méthode d’évaluation par le revenu pour les immeubles loués. La valeur vénale réelle des immeubles dont le propriétaire a l’usage est réputée égale à la valeur libre de toute occupation.

Un abattement de 20 % est appliqué sur la valeur vénale de l’immeuble constituant, au jour du décès, la résidence principale du défunt, à la condition, à la même date, qu’il soit occupé à titre de résidence principale par le conjoint survivant ou par un ou plusieurs enfants mineurs ou majeurs protégés du défunt ou de son conjoint[106].

 

 

1. Exonérations

Les immeubles acquis neufs ou en l’état futur d’achèvement, par acte authentique signé entre le 1er juin 1993 et le 31 décembre 1994, bénéficient, lors de leur première transmission, d’une exonération partielle peuvent être exonérés. La première mutation à titre gratuit d’immeubles achevés avant le 31 décembre 1994 et acquis neufs par acte authentique signé entre le 1er août et le 31 décembre 1995 bénéficie également d’une exonération partielle des droits d’enregistrement.

Les immeubles locatifs acquis entre le 1er août 1995 et le 31 décembre 1996 bénéficient, pour les successions ouvertes à compter du 1er août 1995, d’une exonération partielle des droits  si, dans les six mois de l’acquisition, ils sont donnés en location dans les conditions prévues en matière d’investissement immobilier locatif, pendant au moins neuf ans, à une personne qui les affecte de manière exclusive et continue à l’habitation principale.

Les biens immeubles classés ou inscrits à l’inventaire supplémentaire des monuments historiques sont exonérés des droits de succession dès lorsque les héritiers ont légalement souscrit avec l’État une convention type approuvée par décret[107].

Les dettes du défunt sont déduits de l’actif successoral les dettes lorsque leur existence au jour de l’ouverture de la succession[108]. Sont déduits les frais de dernière maladie, les frais funéraires, les impôts dus par le défunt, les emprunts.

 

 

2. Les immeubles transmis par donation

Les donations sont imposables dans les mêmes conditions que les successions.  Les actes de donation supportent, outre les droits de donation, la taxe départementale de publicité foncière de 0,60 %, majorée du prélèvement de 2,50 %[109].

Les donations consenties depuis le 1er avril 1996 par des grands-parents à leurs petits-enfants bénéficient d’un abattement de 100 000 F par part[110], un abattement étendu aux arrière-petits-enfants venant en représentation de leur père ou mère prédécédé. Les donations simples consenties par acte passé depuis le 1er septembre 1998 bénéficient, quel que soit le lien de parenté entre le donateur et le donataire, d’une réduction de droits dont le taux est fixé à 50 % lorsque le donateur a moins de 65 ans et à 30 % lorsque le donateur a 65 ans révolus et moins de 75 ans.

Les donations consenties par des personnes âgées de 75 ans révolus et plus ne bénéficient en principe d’aucune réduction. Toutefois, les donations consenties entre le 25 novembre 1998 et le 31 décembre 1999 bénéficient d’une réduction de 30 %.

Les dons manuels échappent à tout droit, sauf dans certaines situations prévues par l’article 757 du CGI : lorsqu’ils sont déclarés par le donataire dans un acte soumis à l’enregistrement ; lorsqu’ils font l’objet d’une reconnaissance judiciaire ; lorsqu’ils sont révélés par le donataire à l’administration fiscale soit spontanément, soit à la demande de l’administration ; à l’occasion d’une donation postérieure constatée par un acte et intervenue entre les mêmes personnes ainsi que lors du décès du donateur si le donataire figure parmi les successibles[111].

 

 

• 2 : Les droits d’enregistrement

Le droit n’est dû sur une convention que si elle est expressément tarifée. L’exigibilité d’un droit d’enregistrement ne peut résulter d’un raisonnement par analogie. Les actes qui ne sont pas expressément tarifés, les « actes innomés », sont soumis à une imposition fixe[112].

Les droits restent dus même si une convention juridique est entachée de nullité, dès lors que, par sa nature ou en raison des dispositions qu’elle contient, elle est soumise à enregistrement. L’administration n’est pas juge de la validité des actes.

L’existence d’une procédure aux fins d’annulation d’une convention ou de modification de rapports laisse intact le droit de l’administration de réclamer l’impôt aux parties à l’acte, compte tenu de la qualité en laquelle elles y figurent et qui les rend débitrices légales des droits[113]. En cas d’annulation judiciaire de la convention, la restitution des droits pourra seulement être obtenue.

 

 

1. La fixation des droits

 

 

1. L’assiette des droits d’enregistrement

Le droit proportionnel, le droit progressif d’enregistrement et la taxe proportionnelle de publicité foncière sont assis sur les valeurs[114]. Ces droits sont liquidés en appliquant le taux prévu par la loi à la somme qui représente l’importance pécuniaire de l’opération juridique imposable. La valeur imposable résulte, en principe, des énonciations de l’acte, ou des déclarations de mutation souscrites par les parties, tenues pour exactes au moment où est donnée la formalité, sauf contrôle ultérieur de l’administration.

Les droits d’enregistrement sont établis d’après la véritable nature des actes et mutations. Le droit exigible n’est pas celui correspondant à la qualification donnée par les parties à leur convention, mais celui déterminé par les caractères juridiques de la convention[115]. L’administration doit rechercher la nature réelle et le caractère légal des actes suivant les seules règles du droit commun et en faisant abstraction de l’interprétation qu’ils ont reçue des parties[116].

L’administration est en droit de restituer son véritable caractère à l’opération litigieuse, laquelle peut résulter d’une pluralité d’actes dont aucun, pris isolément, n’est soumis à impôt mais dont l’ensemble des composantes, étroitement liées, aboutit au résultat recherché par les parties[117].

 

 

2. Le paiement des droits d’enregistrement

Les droits des actes et ceux des mutations par décès sont payés avant l’enregistrement aux taux et quotités réglés par la loi[118]. Le paiement des droits d’enregistrement ne peut être différé, sous le prétexte de contestation sur la quotité, ni pour quelque autre motif que ce soit. S’il y a discussion quant au montant des droits dus, le débiteur se pourvoira en restitution. Le paiement de l’impôt est en principe préalable à l’accomplissement de la formalité et indivisible comme cette dernière.

L’article 1717-I du CGI prévoit néanmoins une dérogation. Le paiement des droits d’enregistrement et de la taxe de publicité foncière peut être fractionné ou différé selon des modalités fixées par décret. Tel est le cas de certains droits de succession ou de donation, du droit d’apport en société au tarif de 2,60 %, des taxes additionnelles, du droit dû sur certaines capitalisations de réserves des sociétés ainsi que des droits dus sur les baux à durée limitée d’immeubles autres que des biens ruraux qui sont dispensés de la formalité de l’enregistrement et pour lesquels le droit afférent est perçu annuellement au vu de déclarations souscrites par les bailleurs.

 

 

1. Les débiteurs des droits

En principe, l’obligation de verser les droits pèse sur toutes les parties qui ont figuré à l’acte : elles sont solidaires envers l’administration, non seulement pour le paiement des droits simples, mais encore des amendes et pénalités[119]. La clause qui réserve les droits à la charge d’une partie déterminée n’a d’effet qu’entre les parties et n’est pas opposable à l’administration[120].

Certains officiers publics peuvent être tenus du paiement des droits. Il en est ainsi des notaires tenus de faire l’avance des droits dus sur les actes établis par eux, sauf leur recours contre les parties en cause[121]. Il en est de même pour les huissiers de justice qui doivent également verser avant l’enregistrement les droits et taxes exigibles sur leurs actes, qu’il s’agisse de droits fixes ou proportionnels[122]. Cette obligation ne concerne toutefois que le principal des droits dus et non les suppléments ou compléments de droits. Les greffiers peuvent également être tenus de présenter à la formalité dans le délai légal les actes, jugements et arrêts passibles de la formalité et de verser les droits[123].

Les droits des actes civils et judiciaires emportant translation de propriété ou d’usufruit de meubles ou immeubles sont supportés par les nouveaux possesseurs, et ceux de tous les autres actes le sont par les parties auxquelles les actes profitent, lorsque dans ces derniers cas, il n’a pas été stipulé de dispositions contraires dans les actes[124].

En matière judiciaire, l’article 695 du Nouveau Code de procédure civile précise que «  Les dépens afférents aux instances, actes et procédures d’exécution comprennent :

1. Les droits, taxes ou redevances ou émoluments perçus par les secrétariats des juridictions ou l’administration des impôts à l’exception des droits, taxes et pénalités éventuellement dus sur les actes et titres produits à l’appui des prétentions des parties… ».

Si des officiers publics ont fait pour les parties l’avance des droits d’enregistrement ou de la taxe de publicité foncière, ils peuvent en poursuivre le paiement conformément aux dispositions relatives au recouvrement des frais dus aux notaires, et huissiers de justice[125]. Ils ont une action solidaire contre toutes les personnes qui ont été parties principales aux actes de leur ministère. Avant d’exercer cette action, ils doivent établir un état de frais et le faire vérifier conformément aux dispositions des articles 704 et suivants du Nouveau Code de procédure civile.

 

 

Section 2 : La TVA immobilière

Les droits d’enregistrement se révélaient être des impôts à grand rendement. Le taux est resté particulièrement élevé puisqu’il atteignait les 19% dans les années 1950. Les réformes effectuées depuis cette époque tendaient à soustraire certaines opérations immobilières de cette fiscalité jugée trop confiscatoire. L’immeuble a alors été considéré comme un objet de négoce afin de le soustraire aux droits d’enregistrement et le faire glisser sous le régime de la TVA, la TVA immobilière.

Mais la TVA immobilière prenait davantage appui sur le régime des droits d’enregistrement que sur celui de la TVA du droit commun. Cette différence s’observe autant sur la détermination du redevable, sur l’exigibilité de la taxe, ou l’assiette de l’impôt. La TVA immobilière fait abstraction de la qualité des parties. Des particuliers pouvaient être assujettis à la TVA immobilière sans avoir la qualité de professionnel. D’autre part, certains professionnels pouvaient être tenus de droits d’enregistrement.

En 2009, la France a té sommée par la Commission européenne[126] de porter les modifications nécessaires à sa législation pour le moins désordonnée. En 2010, le parlement français adopte la loi de simplification et d’amélioration de la qualité du droit[127].

 

 

• 1 : Les reformes instaurées avec la TVA immobilière

Seuls les immeubles à bâtir et les immeubles neufs devraient être concernés par la TVA immobilière. Bien que l’article 257, 7° du CGI affirme que « les opérations concourant à la production ou à la livraison d’immeubles sont soumises à la taxe sur la valeur ajoutée », le régime de la TVA immobilière a été bouleversé par l’entrée de l’immeuble dans les biens corporels visés à l’article 256 du CGI.*

 

 

1. Les conséquences de la reforme

Les conséquences de la reforme opérée ont été la suppression des régimes dérogatoires ainsi que l’élargissement du champ d’application de la TVA de droit commun aux opérations immobilières.

 

 

1. Conséquence juridique

L’intégration de l’immeuble dans la catégorie des biens visés dans l’article 256 du CGI tend à banaliser les conditions d’application de la TVA aux opérations immobilières. La TVA immobilière ne constitue dés lors plus un régime dérogatoire. Les opérations immobilières sont désormais soumises au droit commun de la TVA.

Le régime des opérations réalisées par les marchands de biens, opérations visées à l’article 257, 6° du CGI qui procuraient aux personnes s’y livrant à titre habituel des profits relevant des bénéfices industriels et commerciaux au titre de l’impôt sur le revenu  a été supprimé[128]. Les articles 257, 6° et 852 du CGI ont en effet été abrogés avec les formalités qui y sont attachées. Tous les marchands de biens relèvent désormais du droit commun de la TVA  san régime dérogatoire. En revanche, en matière de droits d’enregistrement, le régime antérieur a été simplifié et étendu à l’ensemble des assujettis.

Si l’article 256[129] du CGI distinguait les livraisons de biens meubles corporels d’une part, et les prestations de services et les travaux immobiliers d’autre part[130], cette distinction a été abandonnée avec la reforme. . La reforme  a fait entrer les immeubles dans la catégorie des biens corporels. La nouvelle lecture de l’article 256 oblige désormais à distinguer, d’une part, les livraisons de biens corporels, meubles ou immeubles, et, d’autre part les prestations de services et les travaux immobiliers.

Cette reforme bouleverse jusqu’aux considérations civiles des biens. En effet, l’Administration a prévu que « les droits portant sur des immeubles constituent des biens meubles corporels »[131] alors qu’en vertu de l’article 256 du Code civil, les droits portant sur des immeubles constituent nécessairement des biens immeubles ; que « la possession assure, en droit ou en fait, l’attribution en propriété ou en jouissance… »[132], alors que la possession n’assure, ni en droit, ni en fait, l’attribution en propriété ou en jouissance d’un bien immeuble, sauf dans le cas très particulier de l’usucapion.

 

 

2. Conséquence pratique, nouvelle exigibilité de la TVA

L’ancien régime de la TVA immobilière était réservé aux transferts de propriété de terrains à bâtir et d’immeubles neufs. Depuis la reforme, la TVA peut trouver application à toutes les livraisons de terrains et d’immeubles. Une modification des causes d’exigibilité de la TVA relativement à l’objet des opérations peut être observée.

 

 

1. La livraison

Si le fait générateur des mutations immobilières soumises à la TVA était constituée par « l’acte qui constate l’opération ou, à défaut, par le transfert de propriété »[133], le fait générateur de l’imposition à la TVA correspond désormais à la « livraison du bien ».

L’article 5, § 1, de la sixième directive définit la livraison comme « le transfert du pouvoir de disposer d’un bien corporel comme un propriétaire ». La CJCE précise que « cette notion inclut toute opération de transfert d’un bien corporel par une partie qui habilite l’autre partie à disposer en fait de ce bien comme si elle en était le propriétaire »[134]. Elle s’entend donc, non seulement du transfert de la propriété juridique, mais aussi de la propriété économique du bien. La directive fonde le système commun de TVA sur une définition uniforme des opérations taxables[135].

Sont assimilées à des livraisons d’immeubles, les opérations concernant certains droits portant sur des immeubles. Sont ainsi visées : 1o) les opérations (constitution, cession) portant sur des droits réels immobiliers (démembrement de propriété, droits indivis, droit de superficie, servitude, bail emphytéotique, …) ; 2o) les cessions de droits relatifs aux promesses de vente d’immeubles ; 3o) enfin, les cessions de parts ou d’actions dont la possession assure, en droit ou en fait, la propriété ou la jouissance d’immeubles.

Ces opérations assimilées aux livraisons sont soumises à la TVA de plein droit si elles portent sur un terrain à bâtir ou un immeuble bâti neuf ou, au contraire, sont soumises à la TVA sur option si elles portent sur un terrain non à bâtir ou sur un immeuble ancien.

 

 

1. Les immeubles concernés

Si seuls étaient concernés par la TVA immobilière auparavant les terrains à bâtir et les immeubles neufs, désormais tous les biens immeubles, dès lors qu’ils sont cédés dans le cadre d’une activité économique, sont soumis à TVA. Le régime d’imposition se distingue entre imposition de plein droit pour les terrains à bâtir et les immeubles neufs et TVA sur option pour les autres terrains et les autres immeubles.

 

 

1. Terrains à bâtir et terrain non à bâtir

Auparavant, constituait un terrain à bâtir, le terrain acquis en vue de la construction prochaine d’un immeuble, qualification découlant d’un engagement de construire dans l’acte d’acquisition ou de l’obtention d’un permis de construire[136]. Considérés comme tels les immeubles inachevés, les terrains recouverts de bâtiments destinés à être démolis et les immeubles pouvant faire l’objet d’une surélévation.

Le nouveau régime adopte une définition différente du terrain à bâtir. Est considéré comme terrain à bâtir, le terrain sur lequel des constructions peuvent être autorisées en application des documents d’urbanisme[137]. Il est fait abstraction de l’intention de l’acquéreur, au moment de l’acquisition, de construire ou non. Il suffit de détenir un document d’urbanisme autorisant les constructions pour que le terrain soit qualifié de terrain à bâtir, celui-ci pouvant être situé dans une zone urbaine ou à urbaniser, ou en dehors des zones urbaines[138]. Cette définition ne peut plus faire rentrer les terrains inconstructibles à la date de leur achat, dans le champ d’application de la TVA.

 

 

1. Immeubles neufs et immeubles anciens

Constituent des immeubles neufs les immeubles achevés depuis cinq années au plus et qui résultent, soit d’une construction nouvelle, soit de travaux portant sur des immeubles existants[139], que la construction soit destinée à être démolie par l’acquéreur[140]. L’administration fiscale considère par contre que la cession d’un immeuble inachevé durant ce délai, dès lors qu’il est inutilisable, relève du régime des terrains à bâtir faute de pouvoir être qualifié d’immeuble « achevé »[141]. Le nombre de cessions opérées pendant cette période reste indifférent.

Sont considérés comme des immeubles anciens les immeubles achevés depuis plus de cinq ans. Relèvent donc de la catégorie des terrains à bâtir les immeubles anciens qui ont été rendus inutilisables en raison d’une rénovation lourde inachevée.

 

 

1. Les conditions d’exigibilité

La réforme a simplifié l’identification du redevable. Si auparavant le régime permettait que la taxe soit due par l’acquéreur[142], cette position entre en contrariété avec l’article 21 de la sixième directive européenne[143]. Désormais, la TVA est toujours due par la personne qui réalise l’opération immobilière. Dans e cadre d’une vente, la TVA est due par le vendeur. Les prix de vente devront être stipulés toutes taxes comprises. En cas de livraison à soi-même, c’est le propriétaire de l’immeuble qui est tenu de s’acquitter de la TVA, l’apporteur en cas d’apport. Ce qui reste d’important est la nature de l’activité et la qualité d’assujetti.

 

 

1. Nature économique de l’activité

S’il suffisait auparavant d’identifier la nature du bien, distinguer le terrain à bâtir et le terrain non à bâtir, l’immeuble neuf de l’immeuble ancien pour soumettre la transaction à la TVA, sans considération, ni du contexte dans laquelle s’inscrivait l’opération, ni de la qualité du cédant, dorénavant, sont imposables à la TVA les livraisons de biens immeubles réalisées dans le cadre d’une activité économique par un assujetti agissant en tant que tel.

Les opérations immobilières réalisées dans le cadre d’une activité économique entrent dans le champ d’application  de la TVA, certaines d’entres elles étant effectivement imposées et d’autres exonérées avec faculté d’option. Les opérations réalisées en dehors de toute activité économique sont donc en principe hors du champ d’application de la TVA. Les opérations sur un immeuble par un particulier relève normalement des seuls droits de mutation à titre onéreux.

Qu’en est-il du particulier qui achète un terrain pour le lotir et pour le revendre ensuite ? Le dernier alinéa de l’article 256 A prévoit une liste des activités économiques suivant es termes de la directive communautaire. Sont visées les « activités de production, de commercialisation, de prestations de services, y compris les activités extractives, agricoles et celles des professions et assimilés ». Le même article vise également les activités portant sur un immeuble « en vue de retirer des recettes ayant un caractère de permanence ».

Lorsque les opérations immobilières sont réalisées dans un objectif d’entreprise ou commercial, ces opérations sont qualifiées d’activités économiques[144]. La simple propriété d’un bien ne peut caractériser une activité économique[145]. Les particuliers bénéficient donc d’une présomption d’activité non économique, présomption pouvant toutefois être renversée. Il en est ainsi de la vente d’un immeuble dans le cadre de la gestion privée de patrimoine[146]. La cession de terrains recueillis par succession et donation ou encore acquis par un particulier pour son usage privé, alors même qu’ils auraient été lotis pour en tirer un meilleur prix global, ne caractérise pas une activité économique[147].

Cette présomption peut être renversée. L’activité de marchand de biens  continue d’être une activité commerciale et économique. Tout investisseur immobilier peut se placer volontairement dans une logique économique avec toutes les conséquences y attachées, assujettissement à la TVA, déduction de la TVA amont, régime de faveur en matière de droits de mutation[148]. Le particulier qui se comporte comme un professionnel, en mobilisant des moyens à cette fin, développe de fait une activité économique soumise à la TVA.

 

 

2. Condition tenant de l’auteur de l’acte

La qualité du vendeur est aussi déterminante. Elle conditionne, non seulement l’assujettissement à la TVA des livraisons de terrains ou d’immeubles bâtis et des livraisons à soi-même lors de la construction d’un immeuble neuf, mais aussi l’application des régimes de faveur en matière de droits d’enregistrement[149]. Outre la nature économique de l’activité, encore faut-il qu’elles soient réalisées par des assujettis agissant en tant que tels. En l’absence de cette dernière condition, seuls les droits d’enregistrement sont dus.

 

 

1. L’assujetti

Sont considérées comme assujetties à la TVA, les personnes qui effectuent, de manière indépendante, une activité économique, quels que soient le statut juridique de ces personnes, leur situation au regard des autres impôts ou encore la forme ou la nature de leur intervention[150].

Des opérations immobilières, sont visés les professionnels de l’immobilier ; lotisseurs, aménageurs, constructeurs, marchands de biens, promoteurs. Mais sont également concernés tous les autres assujettis qui, sans être des professionnels du secteur, peuvent être amenés à réaliser des opérations portant sur des immeubles, assujettis pouvant être des entreprises ou même des collectivités locales[151].

 

 

1. L’assujetti « agissant en tant que tel »

Il faut que l’assujetti agisse « en tant que tel ». Un assujetti n’agit pas en tant que tel lorsqu’il cède un élément de son patrimoine en dehors d’un objectif d’entreprise ou d’un but commercial[152]. Une opération réalisée à titre privé ne permet donc pas de qualifier son auteur d’assujetti, quelle que soit son activité. La vente de terrains par un agriculteur est considérée par l’Administration comme se situant hors champ d’application de la TVA, dès lors que ces terrains ne sont pas inscrits au bilan de son entreprise. La cession par une entreprise d’un bien devenu étranger à son activité économique est également hors du champ de la TVA.

La même solution est adoptée pour les personnes morales de droit public. Même si les opérations visant à valoriser leur activité s’inscrivent dans une démarche économique, les cessions d’immeubles réalisées dans le cadre de la gestion de leur patrimoine ne peuvent être considérées comme relevant d’une activité économique[153].

 

 

• 2 : L’assiette de la TVA immobilière

L’instruction fiscale du 15 mars 2010 précise que « les transactions (qu’il s’agisse de cessions de biens immobiliers ou d’opérations réalisées en matière de logements social) faisant l’objet d’un avant-contrat signé avant le 11 mars 2010, pour une signature postérieure à cette date, peuvent, soit rester soumises aux règles de l’ancien dispositif, soit – à la demande des deux parties – être régies par les nouvelles mesures ».

Les opérations immobilières réalisées dans le cadre d’une activité économique par des assujettis agissant en tant que tels, entrent toutes désormais dans le champ d’application de la TVA. Néanmoins, il faut distinguer la nature des biens. Sont  soumises à la TVA les livraisons de terrains à bâtir et d’immeubles neufs. Les opérations réalisées sur les terrains « non à bâtir » et sur les immeubles « anciens », ne sont imposables que sur option. Lorsqu’une opération porte sur des biens de natures différentes, il convient de traiter séparément chaque élément[154].

 

 

Chapitre II : La fiscalité de la détention du bien

 

La détention correspond à plusieurs critères. Le premier aspect de la détention, dans une optique large, est la pleine propriété du bien, c’est-à-dire que le bien entre en totalité dans le patrimoine sans la concurrence d’autres droits. En effet, il arrive que plusieurs droits se retrouvent en concurrence sur un même bien. La constitution de plusieurs droits reste possible ; droit de superficie, nue propriété, bail, etc.

Tous ces droits supportent les charges fiscales. Néanmoins ces charges diffèrent selon la qualité des droits, mais également des caractéristiques du bien, entre immeuble bâti et immeuble non bâti, entre immeuble à usage d’habitation et immeuble à usage professionnel ou commercial.

Les articles 518 à 521 du Code civil détaillent la catégorie des immeubles par nature. Sont immeubles par nature, selon l’article 518, « les fonds de terre et les bâtiments ». Viennent ensuite, « les moulins à vent ou à eau, fixés sur des piliers et faisant partie des bâtiments », « les récoltes pendantes par les racines, et les fruits des arbres non encore recueillis », visés respectivement aux articles 519 et 520, et « les coupes ordinaires des bois taillis ou de futaies mises en coupes réglées » pour lesquelles l’article 521 précise qu’elles « ne deviennent meubles qu’au fur et à mesure que les arbres sont abattus ».

A travers cette présentation, le législateur s’est contenté d’illustrer la catégorie par des exemples, exemples qui doivent beaucoup à l’Ancien droit. En effet, le législateur a voulu mettre fin, à leur propos, à la diversité des solutions retenues jusqu’alors par les différentes coutumes, diversité qui aurait pu, aux lendemains du Code, susciter sans ces précisions, des difficultés de qualification. Ainsi, les rédacteurs du Code civil se sont bornés à décrire le contenu de la catégorie mais n’ont pas fourni une définition générale de l’immeuble par nature.

Ces textes sont demeurés inchangés depuis 1804 et témoignent, tout au moins en apparence, d’une très grande stabilité de la matière. Cette première impression paraît d’ailleurs se confirmer lorsque l’on examine l’ensemble des textes du Code relatifs aux immeubles[155]. Les principes fondateurs du système juridique et social sont restés permanents. Mais la catégorie des immeubles par nature n’est pas restée figée. En effet, pour saisir toute la réalité contemporaine, il est nécessaire d’aller au-delà de la lettre même des textes et au-delà du Code civil. La catégorie s’est renouvelée et s’est enrichie de biens nouveaux. Cette évolution a été accompagnée tant par la jurisprudence que par le législateur qui a édicté des règles nouvelles qui n’ont pas pris place dans le Code civil.

La rareté du sol et l’urbanisation croissante ont entraîné le développement de nouveaux modes de construction et d’utilisation de l’espace disponible, dans la recherche d’une exploitation et d’une rentabilisation maximales[156]. Ces constructions, divisant l’espace en volumes appropriables par strates, s’expriment en droit par la dissociation des éléments constitutifs de l’immeuble[157]. Sont apparus des nouveaux biens ; le lot de copropriété, qui, bien que ne figurant pas dans l’énumération légale, a été qualifié par la jurisprudence d’immeuble par nature, ou encore de simples volumes dont on tend également à reconnaître le caractère d’immeubles par nature. L’émergence de ces nouveaux immeubles par nature, qui s’inscrit dans le mouvement général de dématérialisation des biens, et l’importance économique et sociale de ces nouveaux biens démontrent assurément la vitalité de la catégorie.

Un critère général de qualification de l’immeuble par nature est alors né, critère qui s’est révélé suffisamment large pour pouvoir accueillir ces nouveaux biens que l’évolution contemporaine de l’utilisation de l’espace a fait naître. À la lecture des textes, on constate qu’est immeuble par nature, le fonds de terre, c’est-à-dire le sol, et tout ce qui y est attaché, y adhère ou y est incorporé. Les immeubles par nature sont ainsi des biens qui ne peuvent être transportés d’un lieu à un autre. C’est donc la fixité du bien, son immobilité, en un lieu géographiquement déterminé, un espace localisé, qui permet de caractériser l’immeuble par nature, la qualification légale répondant ainsi à l’étymologie au point que le droit a pu donner l’impression de n’avoir fait que s’incliner devant la nature des choses. La condition déterminante de la qualification d’immeuble par nature tient à la constatation que le bien occupe de façon fixe une partie d’espace, condition qui peut être satisfaite, non seulement par des choses corporelles telles qu’on les envisage traditionnellement, mais également par des biens considérés de façon plus abstraite.

La considération fiscale est plus complexe que cette considération civile de l’immeuble. Si le sol est l’immeuble par nature par excellence aux yeux du droit civil, l’immeuble non bâti selon le droit fiscal englobe les terrains occupés par les chemins de fer, les carrières, mines et tourbières, les étangs, les salines et marais salants ainsi que pour ceux occupés par les serres affectées à une exploitation agricole[158]. L’immeuble non bâti est assujetti à la taxe foncière sur les propriétés non bâties.

 

 

Section 1 : La taxe foncière

Cette charge fiscale est celle qui frappe en premier la détention du bien immeuble. Le droit fiscal distingue les propriétés bâties des propriétés non bâties.

 

 

• 1 : La taxe foncière sur les propriétés non bâties

Définir le champ d’application de la taxe foncière sur les propriétés non bâties est loin d’être aisé. En effet, certains immeubles non bâtis sont, bien que non bâtis, assujettis à la taxe foncière des propriétés bâties. Il convient dés lors de disséquer la question pour délimiter l’assiette de la taxe.

 

 

1. Le champ d’application de la taxe

La taxe vise la propriété non bâtie, ce qui revient a priori au sol dénué de toutes constructions, le sol nu. Néanmoins, il faut préciser car en effet une propriété non bâtie ne signifie par pour autant un sol aride. Les plantes, les minéraux que regorge le sol sont des composants du sol, de l’immeuble non bâti.

 

A-1 Critères civiles de l’immeuble non bâti

 

 

1. Sol, immeuble non bâti

Le fonds de terre, le sol, est la composante principale de l’immeuble par nature. Les autres biens qui composent le fonds de terre ne tirent leur propre qualification d’immeubles par nature que par rattachement ou par référence à ce bien principal. Le fonds de terre présente une stabilité telle qu’il constitue « le critère de détermination des autres biens immobiliers par nature »[159]. La stabilité ou la fixité des autres biens est appréciée par rapport au sol. Le sol occupe une partie d’espace de façon définitive, sans pouvoir jamais être déplacé. Il est donc immeuble à titre perpétuel. Les autres biens ne sont immeubles par nature que parce qu’ils sont incorporés au sol. Mais cette attache matérielle avec le sol peut être rompue, si bien qu’il est possible d’envisager leur mobilisation future. C’est pourquoi il a été parfois affirmé qu’en réalité seul le sol est un véritable immeuble par nature[160] et que ce n’est que « faussement » que l’article 518 place sur le même plan les fonds de terre et les bâtiments[161].

Le Code civil prévoit en tête d’énumération des immeubles par nature les fonds de terre, le sol. Le sol est par tant l’immeuble « par excellence », celui à partir duquel les autres biens peuvent tirer leur nature immobilière. Qu’est le sol ? D’une part, au travers de sa substance matérielle, celle qui s’offre au regard. C’est alors le terrain constitué de matière, avec son relief particulier, la couleur de sa terre, les matériaux, sable, roches ou humus qui composent sa surface qui est appréhendé.

 

 

1. La délimitation du fonds

Le fonds apparaît comme une portion du sol, une surface, représentative d’une « parcelle »[162]. Mais « la propriété serait imparfaite, si le propriétaire n’était pas libre de mettre à profit pour son usage toutes les parties extérieures et intérieures du sol ou du fonds qui lui appartient, et s’il n’était le maître de tout l’espace que son domaine renferme » selon Portalis[163]. L’article 552 du Code civil prévoit que « la propriété du sol emporte la propriété du dessus et du dessous ».

 

 

• La surface du sol

La surface peut être délimitée dans l’espace par des mesures géodésiques[164]. Cette possibilité de délimiter avec précision les dimensions de chaque surface, de chaque parcelle, explique que chacune puisse être mise en fiche. Sur la base de la surface a été créé le fichier immobilier afin d’organiser la publicité foncière sous la responsabilité des bureaux de conservation des hypothèques, de même qu’a été institué le cadastre. Chaque propriétaire dispose  du droit de demander que soient délimités les contours exacts de son fonds pour l’individualiser et le distinguer des propriétés privées voisines. Les surfaces, mises bout à bout, qu’elles appartiennent à des personnes privées ou à l’État et aux collectivités territoriales, forment, réunies, le territoire national.

La propriété immobilière, et plus particulièrement celle du sol, fait l’objet d’une attention particulière. Le sol est nécessaire à l’établissement des activités humaines, si bien que la maîtrise que peut en avoir l’individu n’est jamais absolue[165]. « La terre, du fait de sa nature unique et du rôle crucial qu’elle joue dans l’établissement humain, ne peut être traitée comme un bien ordinaire, contrôlé par les individus et soumis aux pressions et aux échecs du marché »[166].

Le Code civil, après avoir affirmé le caractère « absolu » du droit du propriétaire, avait aussitôt limité la portée de cette affirmation, « pourvu que l’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois et règlements ». Ces restrictions, devenues toujours plus nombreuses, ont principalement affecté la propriété immobilière. Aujourd’hui la propriété du sol est, en France, largement dépendante du droit de l’urbanisme, du droit rural et du droit de l’environnement. L’intervention de l’autorité publique a désormais un fondement plus global, l’article L.110-1 du Code de l’urbanisme proclamant que « le territoire français est le patrimoine commun de la nation » et ajoutant que « chaque collectivité en est le gestionnaire et le garant dans le cadre de ses compétences »[167].

Le bien-fonds est théoriquement invariable. La surface est en effet délimitée abstraitement comme une figure géométrique plane. En tant que « substance juridique dématérialisée »,  envisagée indépendamment de la matière qui concrètement la remplit, la surface est immuable[168]. Ses dimensions ou ses limites sont indépendantes du relief. Peu importe que ce relief ait été imprimé par la nature ou qu’il soit la conséquence d’une activité humaine.

Néanmoins les articles 556 et suivants du Code civil prévoient que le propriétaire d’un fonds devient propriétaire par accession des terrains qui viennent naturellement s’y rattacher par le fait des mouvements des eaux. Du fait de cette accession naturelle, les limites de la surface peuvent alors être modifiées.

Une surface est définie par des coordonnées correspondant à une situation matérielle précise dans l’espace, elle se distingue nécessairement de toutes les autres. En raison de cette individualisation spécifique, les surfaces ne peuvent être considérées comme interchangeables. Elles sont en principe non fongibles. Ce n’est qu’à titre exceptionnel que l’on peut admettre la fongibilité de plusieurs surfaces entre elles[169].

Le sol est perpétuel. Cette vocation particulière du sol à l’éternité concède le caractère perpétuel imprimé au droit de propriété[170]. En effet, le sol ne peut pas disparaître. Il ne peut mourir, ni tomber en ruine. Cet aspect constant et perpétuel fait du sol un bien immeuble par excellence, mais surtout une assiette fiscale par excellence.

 

 

• Le volume du sol

« Cujus est solum, ejus est ad caelum usque ad inferos », « celui qui a le sol a la propriété jusqu’au ciel et jusqu’aux enfers »[171]. L’esprit a été repris par l’article 552, alinéa 1er du Code civil. « La propriété du sol emporte la propriété du dessus et du dessous ». Mais les rédacteurs du Code civil se sont gardés de consacrer expressément la dimension d’un fonds comme s’étendant du « cœur de la terre jusqu’au firmament »[172]. Le fonds se prolonge en hauteur et en profondeur, sans limite précise, à tout ce qui permet un exercice utile de son droit par le propriétaire du sol[173], entre le dessus et le dessous.

 

 

1. Le dessus du sol

Aux termes des articles 552 et suivants du Code civil, le propriétaire du sol est assurément présumé propriétaire des plantations et constructions qui s’élèvent sur son sol.  Mais l’air ne peut être approprié. Ce dernier ne peut être regardé que comme une res nullius ou une res communis, ne pouvant faire ainsi l’objet d’une appropriation individuelle. L’argument peut cependant être repoussé. Néanmoins, le propriétaire a une maitrise exclusive sur le volume situé en surplomb du sol. A ce titre, l’air peut être pris en considération par le droit[174].

Le législateur n’a pas établi explicitement les limites du dessus.  La question de la propriété de l’espace aérien s’était notamment posée, sans être résolue, lors de l’adoption de la loi du 31 mai 1924 sur la navigation aérienne, consacrant le principe de libre circulation des aéronefs au-dessus des fonds privés, dont le principe figure aujourd’hui à l’article L. 131-2 du Code de l’aviation civile. Il est, en tout cas, difficile de reconnaître une propriété qui aurait des dimensions infinies dépassant les possibilités mêmes de maîtrise de son titulaire. Seule la hauteur utile à l’exercice de son droit fait l’objet de cette maîtrise exclusive[175].

Le propriétaire a le droit d’utiliser cet espace et, comme le précise l’alinéa 2 de l’article 552, le droit de faire sur le dessus « toutes les plantations et constructions qu’il juge à propos », droit réaffirmé à l’article L. 112-1 du Code de l’urbanisme dans sa rédaction antérieure à la loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000, dite loi SRU, « le droit de construire est attaché à la propriété du sol ». Le propriétaire du sol est présumé être propriétaire de toutes les constructions ou plantations qui s’élèvent sur son sol, présomption qui n’est susceptible d’être combattue que par la preuve contraire résultant d’un titre ou de la présomption acquisitive[176].

Ces pouvoirs sur le dessus sont pourtant aujourd’hui soumis à de nombreuses restrictions imposées par l’intérêt général, notamment liées aux politiques d’aménagement du territoire et qui se manifestent principalement au travers des règles de l’urbanisme. Le propriétaire est assujetti à des servitudes toujours plus nombreuses afin de permettre le passage des lignes électriques, le développement du réseau hertzien[177].

Le propriétaire peut s’opposer à tout empiètement sur son terrain et sur le volume qui lui appartient. Il peut demander la démolition de toute construction qui empièterait sur sa propriété, qu’elle réalise une emprise sur le sol lui-même ou qu’elle ne vienne qu’en surplomb de ce sol, notamment par l’avancée d’un toit[178].

 

 

1. Le sous sol ou le tréfonds

Le propriétaire de la surface est propriétaire du dessous, appelé également le tréfonds, et de tout ce qu’il contient. Un prolongement en profondeur des dimensions de la propriété est facile à admettre puisque le dessous est constitué de matière l’appropriation est possible. Une appropriation privative en profondeur sans limite est néanmoins inconcevable. La propriété du tréfonds se conçoit dans la limite de ce qui peut véritablement tomber sous la maîtrise et de ce qui est ainsi seul utile à l’exercice du droit[179].

Le propriétaire du dessous peut donc, en principe, profiter de toutes les richesses qui sont incorporées au tréfonds. Il est propriétaire des grottes ou des eaux de source situées sur son fonds dont il peut profiter. Il en est de même de toutes les eaux souterraines s’infiltrant ou s’écoulant sur son fonds, sans considération des dommages pouvant en résulter pour les fonds inférieurs. La seule réserve tient à l’abus de droit. Le propriétaire ne peut agir par simple malveillance ou sans intérêt pour lui-même[180].

L’alinéa 3 de l’article 552 du code civil français pose la limite et vise « les modifications résultant des lois et règlements relatifs aux mines, et des lois et règlements de police ». Le propriétaire du dessous doit supporter, tout d’abord, les nombreuses servitudes d’utilité publique ; passage des canalisations d’eau, de gaz, de chauffage collectif ou encore les câbles de télécommunications. Les droits du propriétaire sont très largement restreints, sur le fondement de dispositions de l’ordonnance n° 2004-178 du 20 février 2004 et du Code du patrimoine, en ce qui concerne la possibilité de procéder à des fouilles. Dès lors que ces fouilles présentent un intérêt historique, artistique ou archéologique, le propriétaire du sous-sol ne peut les entreprendre sans autorisation préalable.

L’exploitation des richesses du tréfonds est également strictement limitée par la réglementation relative aux mines et carrières dont les produits sont également soumis à imposition en tant que revenus.

La propriété des mines était toujours disputée entre l’Etat et le propriétaire du sol. La puissance publique tient à sa main mise sur la propriété de ces mines[181].  La Révolution a fait surgir une hésitation entre le respect de l’exclusivisme de la propriété privée et l’intérêt de la collectivité nationale, la législation ultérieure a considérablement réduit les droits du propriétaire de la surface, particulièrement sur les mines, par opposition aux carrières[182].

La loi du 21 avril 1810 qui figure aujourd’hui au Code minier, énumère en ses articles 2 et 3 ce qui doit être considéré comme mines. Elles correspondent à des gisements dont l’importance économique est telle qu’elles constituent des richesses nationales. Propriété de l’État, elles ne peuvent dès lors être exploitées qu’en vertu d’une concession par lui consentie soit au propriétaire de la surface, soit à un tiers.

Le concessionnaire doit verser au propriétaire de la surface une redevance annuelle, dite « redevance tréfoncière ». Les carrières, définies par l’article 4 du Code minier, de façon négative comme étant les gisements ou gîtes que la loi n’a pas qualifiés de mines, si elles demeurent la propriété du propriétaire de la surface, ne peuvent néanmoins être exploitées qu’en vertu d’une autorisation donnée par l’Administration.

La législation sur les mines a organisé, depuis 1810, une véritable expropriation partielle du propriétaire du sol, évolution du droit minier dont on a pu dire qu’elle illustrait une dématérialisation progressive de l’immeuble. Le droit minier consacre en effet une dissociation des éléments du fonds, la mine, élément du tréfonds, constituant un immeuble par nature appartenant à l’État, distinct de la surface et de son dessus, propriété d’une autre personne. La loi institue en conséquence une superposition de propriétés immobilières dont les exemples sont aujourd’hui toujours plus nombreux[183].

 

 

1. Les droits sur le fond

Le développement urbain qui a eu pour conséquence la rareté de l’espace disponible, a multiplié les hypothèses de la superposition de plusieurs propriétés immobilières sur un même espace dont la source tient à la reconnaissance d’un droit de superficie ou peut résulter de la copropriété. En effet, d’un point de vue fiscal, c’est le droit qui est imposé. La dissociation des éléments du fonds entrainent alors la multiplication de l’assiette fiscale.

 

 

• La superposition des droits sur une propriété

 

 

1. Le droit de superficie

L’article 552 du Code civil a été interprétée avec constance par la jurisprudence comme n’édictant qu’une simple présomption et non une règle de fond lorsqu’il dispose que le propriétaire du dessus est également propriétaire du dessous. La preuve en est d’ailleurs la solution adoptée pour les mines que nous venons de relater. La présomption de propriété est susceptible d’être combattue par la preuve contraire résultant d’un titre ou de la prescription acquisitive[184]. La dissociation des différents éléments composant théoriquement un fonds est donc possible.

Cette dissociation puise sa source dans un acte volontaire de cession, constitutif d’un titre au profit d’un tiers, ou dans la prescription acquisitive, l’usucapion. La dissociation a pour conséquence une superposition de propriétés dont le support juridique tient dans la reconnaissance d’un droit de superficie au profit d’un propriétaire distinct du propriétaire de la surface.

Le droit de superficie n’a pas été directement repris par le Code civil qui a tenu à l’exclusivisme du droit de propriété. Mais l’article 553 ouvrait la possibilité lorsqu’il dispose que les constructions, plantations et ouvrages sur un terrain ou dans l’intérieur sont censés appartenir au propriétaire du sol si le contraire n’est pas prouvé. Le même article reconnaît la possibilité qu’un tiers puisse acquérir par prescription la propriété d’un souterrain sous le bâtiment d’autrui, soit de toute autre partie du bâtiment. Les éléments incorporés au sol peuvent dés lors appartenir à une personne différente du propriétaire du sol. La Cour de cassation a affirmé que « le droit de superficie forme un droit de propriété distinct et séparé de celle du fonds. Il porte exclusivement sur les constructions, bois, arbres et autres produits du sol qui font l’objet du contrat par lequel il a été stipulé »[185].

Le droit de superficie dissocie, d’une part le sol et le sous-sol, qualifiés de tréfonds, et d’autre part ce qui s’élève sur le sol, appelé superficies. Deux propriétés distinctes ayant des objets différents, celle du tréfoncier et celle du superficiaire, sont reconnues. Le droit de superficie peut porter aussi bien sur le dessus que sur le dessous, l’essentiel consistant en une dissociation de la propriété du sol par rapport à celle du dessus ou du dessous. Mais cette conception du droit de superficie ne fait pas l’unanimité au sein de la doctrine[186]. La jurisprudence a pourtant retenue cette conception[187].

La superposition d’immeubles par nature s’est le plus manifestée en matière rurale avec la propriété saisonnière. Par exemple, si certains avaient un droit sur les arbres et les fruits, d’autres avaient le droit au pâturage. Le développement urbain a accéléré la superposition des propriétés immobilières. Le droit de superficie a permis au propriétaire d’un sol de valoriser celui-ci en concédant à un autre les droits sur les constructions ou les plantations.

Le droit de superficie peut s’acquérir par prescription, ce qu’envisage d’ailleurs l’article 553 du Code civil. L’hypothèse n’est cependant pas fréquente puisque, généralement, la possession d’une construction s’étendra aussi sur le sol qui la supporte si bien que c’est l’immeuble dans son ensemble qui sera ainsi acquis. Une telle acquisition par prescription a été admise pour des arbres plantés au bord de chemins publics[188]. Elle a été également reconnue pour une terrasse située au-dessus du toit d’une remise, laquelle appartenait à un propriétaire voisin[189].

La méthode la plus fréquente d’acquisition reste la constitution d’un droit de superficie par convention. Celle-ci pourra consister en une cession directe des constructions ou plantations existantes ou du droit de construire lui-même. Elle pourra également résulter d’une clause de réserve de propriété stipulée dans un contrat de construction au profit de l’entrepreneur qui édifie l’immeuble, le propriétaire du sol renonçant temporairement au bénéfice de l’accession[190].

Le droit de superficie pourra naître d’un bail autorisant le preneur à réaliser des constructions ou plantations. Le droit de superficie peut profiter, dans le cadre d’un bail ordinaire, au locataire qui construit sur les lieux loués dès lors que le bail n’exclut pas cette possibilité et que l’on peut en déduire, en l’absence de stipulations contractuelles contraires, la renonciation temporaire du bailleur au droit d’accession sur les constructions[191].

Mais la loi a prévu des baux de longue durée. Il en est ainsi, notamment, du bail emphytéotique, réglementé par une loi du 2 juin 1902, aujourd’hui intégrée aux articles L. 451-1 et suivants du Code rural, du bail à construction, institué par une loi du 16 décembre 1964, dont les dispositions figurent aujourd’hui aux articles L. 251-1 et suivants du Code de la construction et de l’habitation, ou encore de la concession immobilière, contrat prévu par la loi n° 67-1253 du 30 décembre 1967. L’emphytéote, le preneur, dans le cadre du bail à construction, ou le concessionnaire immobilier se voient ainsi reconnaître un droit de propriété sur les constructions qu’ils édifient pendant la durée du contrat.

La jurisprudence assimile le droit de superficie à un véritable droit de propriété. La nature du droit de construire avant l’édification de toute construction n’a pas reçu la même consécration. En effet, en l’absence de construction, le droit n’a pas encore d’objet tangible sur lequel s’exercer. Admettre un droit de propriété supposerait d’admettre que l’on puisse être propriétaire d’un simple « cube d’air ». D’où l’hésitation de la jurisprudence.

 

 

1. La copropriété

La copropriété est la manifestation la plus tangible de la superposition des propriétés immobilières. Elle s’est considérablement développée lors de la reconstruction d’après-guerre. Le législateur en 1804 n’y avait consacré que le seul article 644 du Code civil et n’avait vu, dans cette division de l’immeuble qu’une superposition de propriétés individuelles[192]. Ce sont les lois du 28 juin 1938 et 10 juillet 1965 qui ont donné un statut légal à la copropriété par appartements. La copropriété présente le particularisme en ce que la structure des droits du copropriétaire diffère radicalement de ceux du superficiaire et du tréfoncier, propriétaires pléniers de biens immobiliers qui leur appartiennent sans indivision entre eux. Un copropriétaire est propriétaire exclusif de ses parties privatives et propriétaire en indivision forcée et perpétuelle des parties communes, l’ensemble constituant un lot de copropriété indissociable.

Le législateur a consacré une conception dualiste. Chaque copropriétaire est tributaire de deux droits réels, un droit de propriété principal et exclusif sur ses parties privatives et un droit en copropriété sur les parties communes. L’ensemble forme un lot de copropriété qui est un bien unique et original, immeuble par nature[193].

La copropriété a été assimilée à la propriété en volumes[194]. L’approche considère l’immeuble comme un tout entier, objet d’une propriété collective, le droit exclusif des copropriétaires sur leur lot s’analysant alors en un droit de propriété immobilière sur un volume. « Les droits du copropriétaire sur la partie privative constituent plutôt des droits sur un volume, un cube d’air délimité par les murs, planchers et plafonds – les parties communes »[195].

 

 

• La division en volumes de la propriété

La représentation juridique de l’immeuble sous la forme d’une parcelle géométrique numérotée consacre une forme de dématérialisation de l’immeuble, détaché conceptuellement des éléments corporels qui le constituaient. Cette dématérialisation pourrait s’étendre plus encore avec la perception de l’espace au-dessus et en dessous du sol comme « une sorte de chose susceptible d’être appropriée et vendue « au cubage » »[196].

La division en volumes s’est largement diffusée dans le cadre de la construction de grands ensembles immobiliers dits complexes[197]. Ainsi, situés en-dessous et au-dessus d’une même surface, peuvent être juxtaposés en sous-sol sur différents niveaux, un métro, des parkings, des canalisations, et au-dessus, des dalles de circulation ou jardins, des bureaux, une école, des commerces, des habitations. La division en volumes a permis de concilier les règles du domaine public et celles de la propriété privée[198], les règles du domaine public interdisant en effet d’emprunter la technique de la copropriété ou l’interface d’une personne morale[199].

 

 

2. Les immeubles par incorporation

Sont ensuite considérés comme immeubles par nature tous les biens qui sont attachés au sol, par incorporation. C’est le critère physique de fixité du bien qui est retenu, même si cette fixité, contrairement à la permanence du sol, n’a pas nécessairement de caractère définitif. Sont alors visés par le Code civil les bâtiments, les moulins à eau ou à vent fixés par des piliers et les végétaux tels les fruits non encore recueillis ou les arbres non encore abattus. Mais la liste n’est pas exhaustive.

C’est l’incorporation au sol qui fonde leur qualité d’immeubles par nature. Par cette incorporation, ces biens occupent une place fixe dans l’espace. La qualification doit s’étendre à tout bien, toute matière qui satisfait un tel critère. Figureraient dés lors dans cette catégorie  les minéraux ou matériaux qui substantiellement constituent la matière du sol, qui forment la matière de la surface et du tréfonds.

 

 

1. Les bâtiments

L’immeuble est communément défini comme un « grand bâtiment à plusieurs étages » par le langage courant. La notion de bâtiment visée à l’article 518 s’étend à toutes sortes de constructions, dès lors qu’elles sont attachées au sol, ainsi que les accessoires qui y sont incorporés. Figurent au premier plan les constructions.

 

 

• La notion

La notion ne doit pas être entendue dans un sens strict. Le terme de bâtiment comprend toutes sortes de constructions, édifices ou ouvrages qui sont attachés au sol ; maisons d’habitation, bâtiments à usage professionnel, commercial ou industriel. Sont également immeubles par nature tous les ouvrages d’art ; ouvrages publics comme les tunnels, ponts, murs, puits, digues, barrages, écluses ou remblais puisqu’ils sont attachés au sol.

Il est fait abstraction de la taille ou de l’importance de la construction. Une construction, aussi légère qu’elle puisse être, entre dans la catégorie des immeubles autant qu’elle soit attachée au sol. Les exemples des bungalows à usage de bureaux peuvent ainsi être retenus[200], des chalets en bois reposant sur un soubassement de maçonnerie ou de ciment[201], voire d’un simple poteau électrique profondément incorporé au sol[202].

La jurisprudence fait également abstraction de la notion de temps.  Un baraquement temporaire de chantier constitue un immeuble par nature lorsqu’il est solidement attaché au sol[203]. Sont des immeubles par nature les constructions édifiées sur un terrain dépendant du domaine public, même si l’autorisation de construire et le droit d’occupation donnés par l’autorité administrative avaient été expressément stipulés révocables[204]. Les auteurs gardent la même conception s’agissant de stands d’une exposition devant être démolis à l’issue de celle-ci, dès lors que le dispositif d’attache est constaté[205].

 

 

• Le critère de rattachement au sol

Le bâtiment doit être attaché matériellement au sol, condition qui détermine la qualification d’immeuble par nature. La Cour de cassation, par un arrêt rendu le 10 juin 1974, définit cette attache au sol par un dispositif de liaison, d’ancrage ou de fondation qui révèle que la construction ne repose pas simplement sur le sol, où elle serait maintenue par son seul poids[206].

Cette incorporation peut résulter de l’existence de fondations solide ; « construite en briques, pierres et moellons incorporés au sol »[207], de serres réalisées en charpente métallique fixée par des écrous, même si elles sont aisément démontables[208], fondations fixées au sol par des dés de béton assimilables à des fondations[209].

Ne sont pas reconnues comme immeubles par nature les serres qui conservent une certaine mobilité[210]. Il en est de même des baraquements de chantier mobiles, pouvant être déplacés et démontés, des hangars légers et démontables[211]. Les « constructions volantes »[212], les baraques de foire, boutiques, tentes de cirque de passage ne sont pas considérées comme des immeubles par nature, il s’agit de meubles malgré une certaine adhérence au sol. La construction qui reposerait sur un cadre de poutrelles métalliques, lequel était posé sur des parpaings avec de petites cales en bois pour en assurer la stabilité, ne peut être considérée comme immeuble. Il lui manque cette incorporation au sol.

 

 

1. Les végétaux et les minéraux

Sont également considérés comme des immeubles du fait de leur incorporation au sol les végétaux et las minéraux.

 

 

• Le régime des végétaux

Les végétaux sont ancrés au sol par leurs racines. Cette incorporation au sol leur prévaut la qualification d’immeuble par nature. Le législateur du code civil s’est borné à donner quelques exemples. Néanmoins, la méthode révèle la volonté qu’ont eue les rédacteurs du Code civil de rompre avec l’Ancien droit et avec la diversité des solutions retenues par les anciennes coutumes[213]. En effet, le classement des végétaux n’était pas uniquement déterminé par le critère physique d’incorporation. Certains arbres qui n’étaient ni fruitiers, ni de futaies, étaient soumis au régime des meubles. Les rédacteurs du Code civil ont voulu appliquer un critère unique de l’attache matérielle pour classifier ces végétaux au sein de la famille des immeubles.

Les articles 520 et 521 ne visent que les récoltes, les fruits des arbres ou les bois. Pourtant, il est essentiel d’étendre la règle à tous les végétaux. Tous les végétaux sont immeubles par nature dès lors qu’ils prennent racine dans le sol lui-même, ou, à défaut de racines, qu’ils sont incorporés au sol, telles les semences récemment enfouies. Mais sans cette incorporation, il ne peut être question d’immeubles par nature, les plantes en pot restent meubles, même si ces pots ou caisses sont enterrés dans le sol. Néanmoins, elles peuvent également être classées parmi les immeubles par destination.

Autant que pour les constructions, la durée est également indifférente. Il n’est pas nécessaire que la plante soit mise en terre définitivement. Que l’incorporation soit temporaire ou provisoire, c’est la matérialité de l’attache au sol qui est le seul critère retenu. Les végétaux demeurent immeubles par nature tant qu’ils n’ont été cueillis, coupés ou abattus. Le détachement du sol les remet dans la catégorie des meubles.

Ces végétaux sont des fruits ou des produits de l’immeuble auquel ils sont incorporés. Les fruits sont définis comme étant tout ce que donne périodiquement une chose sans en altérer la substance, tandis que les produits touchent à la substance même de la chose qui s’en trouve diminuée lorsqu’on les perçoit[214]. Sont fruits les végétaux qui sont produits spontanément par la terre et qui se reproduisent périodiquement, qualifiés de fruits naturels[215]. Les arbres de haute futaie sont, quant à elles, considérés comme des produits puisque son abattement altère le bien. Une exception est néanmoins relevée en cas d’usufruit portant sur la coupe. Dans ce dernier cas, la qualification de fruit peut être retenue. L’usufruitier devra se conformer aux époques et aux usages des anciens propriétaires[216].

 

 

• Les minéraux

Les minéraux sont formés par la matière incorporée au sous-sol. Le Code civil ne les a portant pas mentionné expressément en tant qu’immeubles par nature, mais le même régime que pour les végétaux devrait leur être reconnu. Les minéraux constituent des immeubles par nature puisqu’ils sont incorporés au sol. La Cour de cassation a affirmé que toutes les substances renfermées dans le sein de la terre ou existant à la surface, même destinées à être détachées du sol, sont des immeubles par nature jusqu’à leur désincorporation matérielle[217]. Tels sont les gisements, mines et carrières, le Code minier l’énonçant expressément à l’article 24 pour les mines, ou même des concrétions calcaires formant stalactites[218].

Autant que les végétaux cueillis, les minéraux deviennent des meubles lorsqu’ils sont extraits du sol. D’ailleurs, le Code minier, à son article 24, alinéa 4, dispose que sont meubles « les matières extraites ».

 

 

A-2 Les considérations du droit fiscal de l’immeuble non bâti

 

Traditionnellement, le droit fiscal répartit les terres entre treize groupes de nature de cultures ou de propriété[219] :

• groupe 1 : terres, pépinières exploitées sur terrains non aménagés ;
• groupe 2 : prés et prairies naturels, herbages et pâturages ;
• groupe 3 : vergers et cultures fruitières d’arbres et arbustes, etc. ;
• groupe 4 : vignes ;
• groupe 5 : bois, aulnaies, saussaies, oseraies, etc. ;
• groupe 6 : landes, pâtis, bruyères, marais, terres vaines et vagues, etc. ;
• groupe 7 : carrières, ardoisières, sablières, tourbières, etc. ;
• groupe 8 : lacs, étangs, mares, abreuvoirs, fontaines, etc., canaux non navigables et dépendances ; salins, salines et marais salants ;
• groupe 9 : jardins autres que les jardins d’agrément et terrains affectés à la culture maraîchère, florale et d’ornementation, pépinières (autres que celles du groupe 1), etc. ;
• groupe 10 : terrains à bâtir, etc. ;
• groupe 11 : terrains d’agrément, parcs, jardins, pièces d’eau, terrains spécialement aménagés pour le sport ou en vue de la chasse, etc. ;
• groupe 12 : chemins de fer, canaux de navigation et dépendances ;
• groupe 13 : sols des propriétés bâties et des bâtiments ruraux, cours et dépendances, superficie des chantiers et lieux de dépôts, etc.

 

 

1. Les catégories de propriétés non bâties

Avec la loi 90-669 du 30 juillet 1990, « les propriétés non bâties sont désormais classées en sept groupes »[220].

• 1er groupe : terres de culture ou d’élevage ;
• 2e groupe : lacs, étangs, mares, abreuvoirs, fontaines et autres surfaces aquatiques ; canaux non navigables et dépendances ; salins, salines et marais salants ;
• 3e groupe : vignes ;
• 4e groupe : vergers et cultures fruitières d’arbres et d’arbustes ;
• 5e groupe : bois, aulnaies, saussaies, oseraies et autres surfaces boisées ;
• 6e groupe : sols et terrains passibles de la taxe foncière sur les propriétés bâties ;
• 7e groupe : autres propriétés non bâties.

Les propriétés non bâties des cinq premiers groupes sont réparties en sous-groupes. Ces sous-groupes des quatre premiers groupes sont, au sein de chaque département, déterminés d’après les natures de propriété, de culture et d’élevage. Les sous-groupes du cinquième groupe sont fixés par décret en Conseil d’État.

Le septième groupe comprend les :

• terrains à bâtir ;
• terrains constructibles ;
• jardins et terrains d’agrément, parcs, pièces d’eau ;
• chemins de fer et canaux navigables ;
• carrières, ardoisières, sablières, tourbières ;
• autres terrains.

Chaque sous-groupe se subdivise en classes déterminées en tenant compte des caractéristiques physiques des sols. Sont compris dans le sous-groupe du septième groupe des terrains constructibles, sur décision de la commission communale des impôts directs approuvée par le conseil municipal, les terrains non bâtis qui, ne faisant pas l’objet d’une interdiction de construire, sont situés dans les zones urbaines délimitées par un plan d’occupation des sols approuvé conformément au Code de l’urbanisme et qui ne peuvent être classés dans le sous-groupe des terrains à bâtir.

Lorsque la commission communale des impôts directs décide de faire application de la disposition, elle peut toutefois, par délibération motivée et approuvée par le conseil municipal, décider de ne pas classer dans le sous-groupe des terrains constructibles, une ou plusieurs des catégories suivantes de terrains :

• Terrains affectés à l’agriculture ;
• Jardins et terrains d’agrément, parcs, pièces d’eau ;
• Terrains soumis à la taxe professionnelle ;
• Terrains appartenant à la commune.

La liste des propriétés non bâties classées comme terrains constructibles est dressée par la commission communale des impôts directs. La commission peut demander les renseignements nécessaires aux services fiscaux et aux services de l’équipement. En cas d’erreur, les dégrèvements qui en résultent sont à la charge de la commune. Pour être prises en compte dans les rôles émis au titre de l’année suivante, les décisions prises par la commission communale des impôts directs doivent être arrêtées avant le 15 février et être devenues définitives avant le 1er juillet[221].

Le décret 90-1092 du 4 décembre 1990[222] procède à la classification et à l’évaluation des propriétés non bâties relevant du 5e groupe. La loi relative à la solidarité et au renouvellement urbain[223] modifie, à compter des impositions établies au titre de l’année 2002, le dispositif relatif à la majoration de la valeur locative cadastrale des terrains constructibles situés dans des zones urbaines délimitées par une carte communale, un plan local d’urbanisme ou un plan de sauvegarde et de mise en valeur approuvés.

La doctrine et la jurisprudence administratives ont précisé les critères de classement des groupes de propriétés non bâties. Par principe, le classement dépend des circonstances de fait, de la situation des terrains et de la fertilité du sol. Ainsi le fait que des parcelles soient inexploitées ne suffit pas à modifier leur classement, qui dépend seulement des données objectives afférentes aux terrains.

Le Conseil d’État juge ainsi «… qu’il résulte de l’instruction que si les parcelles pour lesquelles M. Aubert sollicite une modification de classement ne sont pas exploitées, la reprise de leur exploitation est possible et le sol de ces parcelles a conservé sa valeur ; qu’ainsi cette inexploitation ne modifie pas les données relatives à la fertilité du sol et à la situation des parcelles qui devaient seules être prises en compte pour la détermination de la nature de culture et du classement »[224].

Le classement cadastral, qui retient les facilités d’exploitation, la situation topographique des parcelles et les conditions normales d’exploitation a un objet différent du classement retenu pour le remembrement[225]. Quand les parcelles d’une commune sont défavorisées, sous l’angle de la productivité, par rapport au terroir de communes voisines géographiquement mieux situées, cette différence de situation apparaît dans les écarts de tarifs appliqués dans cette commune et dans les communes de comparaison, ces écarts exprimant les différences de valeurs locatives constatées sur les marchés locatifs de diverses communes en cause[226].

Les terrains cultivés s’entendent notamment des parcelles ayant le caractère de jardin potager ou de terrain agricole. L’accroissement de la valeur des parcelles dû au voisinage des rues d’une ville n’a pas pour effet de leur enlever leur nature intrinsèque au regard de la contribution foncière sur les propriétés non bâties[227].

Des parcelles, comprises dans un lotissement ou proches d’une grande artère dans une agglomération, dès lors qu’elles sont réellement mises en culture, doivent être considérées comme des terrains cultivés[228]. Lorsqu’une partie importante d’un terrain agricole est, à titre permanent, soustraite à l’exploitation en raison d’une emprise nécessaire aux travaux de curage des fossés, il en est normalement tenu compte pour la détermination de la valeur locative cadastrale retenue pour l’assiette de la taxe foncière sur les propriétés non bâties. En revanche lorsque l’emprise n’est que temporaire ou ne concerne qu’une faible superficie elle ne peut être prise en considération[229].

Si la présence de pylônes pour lignes électriques a pour effet de réduire de plus d’un dixième la valeur locative des parcelles agricoles concernées, l’Administration procède à une nouvelle évaluation de la valeur locative cadastrale pour tenir compte de la moins-value supportée par le propriétaire[230].

Les parcelles comprises dans le périmètre d’un projet de lotissement ancien qui, au 1er janvier de l’année d’imposition, ne font plus l’objet d’une autorisation de lotir du fait d’un arrêté préfectoral portant annulation de cette autorisation, et qui d’autre part, sont restituées à un usage agricole à cette date, doivent être en principe évaluées en fonction de leur classement dans la catégorie des terres à usage agricole[231].

Il n’est pas prévu de règles spécifiques pour le classement des terres situées en zone inondable. Les terres de cette espèce sont rattachées à une classe de la classification communale spécialement prévue pour représenter les propriétés caractérisées par une productivité comparable à la leur[232].

Une catégorie spéciale correspondant aux « près d’embouche » s’est créée à partir de 1963[233]. Par application de la loi 78-10 du 4 janvier 1978, le préfet peut faire dresser l’état des fonds incultes depuis au moins trois ans dont la mise en valeur agricole, pastorale ou forestière est possible ou opportune.

L’article 9 de cette loi complète l’article 1509 du CGI par un paragraphe IV qui est ainsi rédigé : « Les terres incultes ou manifestement sous-exploitées figurant à l’état prévu à l’article 40 du Code rural sont inscrites dans la catégorie des meilleures terres labourables jusqu’à leur mise en exploitation. Cette disposition prend effet à la date à laquelle le préfet informe le propriétaire, en application du I de l’article 40 du Code rural, des demandes d’attribution formulées conformément à cet article. Toutefois, la mise en recouvrement des sommes complémentaires résultant de cette inscription n’intervient que si, dans le délai de trois ans à compter de cette information, et à défaut d’accord amiable entre les intéressés, le préfet a attribué à l’un des demandeurs l’autorisation d’exploiter.

En outre, il est procédé au remboursement des sommes ainsi perçues si l’arrêté du préfet est annulé par le tribunal administratif, ou si l’attributaire n’a pas procédé à la mise en exploitation dans le délai d’un an à compter de l’attribution ».

En ce qui concerne le classement des terrains plantés en vignes, établi par parcelles, n’est pas pris en compte le pourcentage de cépages entrant dans la fabrication d’un vin d’appellation contrôlée, dès lors que le label s’applique à la production d’une exploitation qui peut s’étendre sur plusieurs parcelles[234].

Seuls sont rangés dans la catégorie des bois les terrains qui peuvent donner lieu ou ont donné lieu à exploitation forestière. Des parcelles en nature de bois qui, par suite de coupes, ont été à nouveau ensemencées en bois ne peuvent, malgré leur improductivité réelle, être classées comme landes. Ces parcelles sont considérées comme des bois[235].

Une forêt de 142 hectares, comprenant des arbres relativement jeunes, des taillis peu denses, des étendues vides ou couvertes de fougères et d’herbes diverses, et qui est affectée à l’exploitation forestière, doit être classée dans la catégorie des bois et non dans celle des terrains de chasse, alors même que l’exploitation forestière est défectueuse et que la chasse y est cependant pratiquée[236].

Le classement de parcelles soumises à une exploitation forestière, qui a reçu l’agrément d’un centre régional de la propriété forestière, est régulièrement effectué par rattachement à la catégorie des « bois »[237]. La loi de finances rectificative du 22 juin 1976 a mis en place un régime particulier d’évaluation des bois, landes, des étangs et des terres utilisées essentiellement à la chasse quand le droit de chasse afférent à ces immeubles fait l’objet d’une location. Antérieurement la valeur locative de ces biens résultait des tarifs déterminés par nature de culture ou de propriété conformément aux règles établies par l’instruction ministérielle du 31 décembre 1908[238].

Désormais les tarifs d’évaluation correspondant aux propriétés visées doivent comprendre, en dehors de la rente foncière, les redevances de chasse perçues par les propriétaires[239]. Une note du 2 mars 1983[240] concerne l’évaluation des bois ayant subi un sinistre : incendie, perturbation cyclonique, etc.

En principe tout peuplement (futaie feuillue, futaie résineux, taillis simple…) fait l’objet d’une classification particulière pour tenir compte des différences locales relatives au sol ou aux conditions d’exploitation. La révision générale des valeurs cadastrales prévue pour le calcul des impositions au titre de l’année 1990 devra utiliser des critères tels que la qualité des sols, la situation topographique, l’accroissement annuel, la durée de révolution et les conditions d’exploitation, afin de traduire de la manière la plus satisfaisante possible les différences de production des parcelles boisées[241].

Il faut remarquer que les haies suivent le régime fiscal des terres qu’elles bordent ; en revanche les bois, les futaies et les taillis font l’objet d’un classement dans un groupe déterminé[242].

Le classement cadastral des plaines marécageuses appelées « palus » dans la région nord du Médoc en Gironde, est réglé en fonction de la situation de fait des parcelles concernées. Le plus souvent ces palus sont rattachés à la première classe du groupe des landes qui est réservée aux terres impropres à la culture. Il se peut cependant aussi que ces terres soient rangées dans une classe du groupe des terres lorsqu’il s’agit de parcelles mises en culture, ou encore dans une classe du groupe des prés si les parcelles constituent de véritables pacages[243].

Les terrains à bâtir s’entendent des terrains, productifs ou non, qui par leur situation ou leur aménagement (agglomération, lotissement…) ne peuvent, en principe, recevoir d’autre affectation que celle de rue privée, de sol ou de dépendance de construction.

Constituent des terrains à bâtir :

• les parcelles correspondant à l’emplacement d’anciens bâtiments incendiés[244] ;
• les parcelles situées dans la zone des fortifications de Paris, alors même qu’elles ont été utilisées antérieurement comme chantiers[245] ;
• un terrain bordant une voie publique pourvue de toutes les canalisations[246] ;
• des parcelles situées dans une station balnéaire, à proximité de la mer[247] ;
• des terrains qui, de par leur emplacement et leur aménagement, sont destinés à la construction, quel que soit leur usage actuel[248].

Le retard mis par l’Administration à accorder le bénéfice d’aides publiques à la construction ne remet pas en question le classement dans la catégorie des terrains à bâtir[249]. Constituent des terrains à bâtir des parcelles destinées par leur propriétaire à supporter des constructions et dont il n’est pas établi que pour des raisons liées aux règles relatives au droit de construire le propriétaire ne peut y construire ou les vendre. Il en est ainsi même lorsque ces parcelles restent affectées à un usage agricole et sont données à bail.

Toutefois, les parcelles ne peuvent être qualifiées de terrain à bâtir quand, au 1er janvier de l’année d’imposition, le propriétaire est dans l’impossibilité d’obtenir une autorisation de construire du fait d’une décision de sursis à statuer à toute demande de construction sur ces parcelles[250].

Un arrêt, sévère, considère que l’impossibilité de construire n’est pas démontrée lorsque la demande de bâtir devant être confirmée, l’intention de réaliser l’opération a été confirmée avant le 1er janvier de l’année d’imposition et n’a été abandonnée qu’en cours d’année[251].

Un terrain qui est compris dans un lotissement approuvé, et qui est par là même destiné à supporter des constructions, doit être classé dans la catégorie des terrains à bâtir, hormis le cas où le propriétaire est dans l’impossibilité, pour des raisons indépendantes de sa volonté, d’y construire ou de le vendre à cette fin[252].

Le fait qu’une parcelle de lotissement soit grevée d’une hypothèque judiciaire ne prive pas le redevable d’y construire ou de la vendre à cette fin[253]. En revanche, lorsque l’intéressé est dans l’impossibilité d’obtenir toute autorisation de construire dans un lotissement, à la suite de décisions prises par l’administration, la parcelle concernée ne peut être classée dans la catégorie de terrains à bâtir[254].

Une parcelle qui reste affectée à un usage agricole est classée à tort comme terrain à bâtir. Une demande de certificat d’urbanisme ne permet pas d’établir que l’intéressé ait l’intention de modifier la destination de ses terres et de les affecter à la construction[255].

Si la non-constructibilité relevée par le certificat d’urbanisme résulte, non de la non-constructibilité du terrain mais de la méconnaissance de la réglementation des lotissements et des dispositions concernant l’aspect des constructions, le terrain doit être considéré comme un terrain à bâtir[256].

Les critères de classement ont été rappelés, dans les termes suivants, « des terrains compris dans un lotissement approuvé et destinés par leur propriétaire à supporter des constructions doivent être classés dans la catégorie des terrains à bâtir et imposés en tant que tels dès l’année qui suit la constatation de l’intention de lotir sanctionnée par l’arrêté préfectoral approuvant le lotissement ;… les voies privées sont rangées dans la même catégorie de propriétés que les terrains à bâtir ;…la voirie et le parc de stationnement du lotissement de la closerie des Guilhems ont le caractère de voies privées ; les parcelles destinées à constituer des espaces verts et des terrains de jeux ou de sports sont au nombre de celles qui doivent être rangées dans la catégorie des terrains d’agrément…»[257].

Lorsque le propriétaire d’un terrain ne peut obtenir une autorisation de construire qu’à la condition d’obtenir l’accord des propriétaires voisins (insuffisance de superficie), le terrain ne peut être considéré comme entrant dans la catégorie des terrains à bâtir à défaut de cet accord[258].

D’une façon générale la qualité de terrain à bâtir dépend de :

• la situation du terrain dans une zone urbanisée et équipée[259] ;
• l’intention de construire du propriétaire[260].

Les voies privées sont classées dans la même catégorie de nature de propriété que les terrains à bâtir[261], que ces voies soient créées dans une agglomération urbaine, dans un lotissement, ou dans un groupe d’habitation[262].

Des parcelles sur lesquelles leur propriétaire a été autorisé, par arrêté préfectoral, à créer un terrain de camping et, par un permis de construire, à édifier cinq bâtiments à usage de camping, entrent, pour leur partie constructible, compte tenu de sa situation et des dispositions d’urbanisme applicables, dans la catégorie des terrains à bâtir, et non des terrains d’agrément[263].

Les terrains qui, dans une zone industrielle créée par arrêté préfectoral, sont susceptibles de supporter des constructions, sont imposés comme terrains à bâtir[264]. Les terrains d’agrément comprennent les parcs, pièces d’eau, avenues et autres terrains enlevés à la culture pour le seul agrément[265].

Une parcelle de terrain originairement aménagée pour l’agrément, et qui n’est plus entretenue, doit, dès lors qu’elle ne fait l’objet d’aucune exploitation agricole, être considérée comme ayant conservé son caractère de terrain d’agrément[266].

Constituent des propriétés d’agrément : des terrains formant dépendances immédiates d’une maison d’habitation, avec pelouse encadrée de massifs, même non entretenus[267], des futaies et pelouses entretenues pour l’agrément du propriétaire dans un parc clos[268] ; des parcelles situées à proximité immédiate d’un château et aménagées à des fins d’agrément[269] ; des terrains clôturés de murs et aménagés en parcs et en jardins d’agrément dans une ville[270].

Le fait que les parcelles soient situées dans le quartier résidentiel d’une ville n’a pas pour conséquence de conférer à ces parcelles le caractère de terrain à bâtir[271] ; des parcelles sur lesquelles sont plantés des arbres fruitiers entourés de plantes florales[272] ; des parcelles situées en zone urbanisée et qui ne peuvent donner lieu à exploitation forestière[273].

Un terrain de boules et des espaces verts ont le caractère de terrains d’agrément nonobstant la circonstance que les espaces verts n’aient fait l’objet d’aucun aménagement, qu’ils soient en forte pente et qu’ils n’aient été recouverts que d’une végétation arbustive[274].

La détermination des terrains de chasse soulève quelquefois des problèmes d’appréciation. Est considéré comme faisant partie de cette catégorie un parc de 15 ha, se trouvant à l’intérieur d’une forêt, fermé par une clôture spéciale destinée à y maintenir des animaux, l’aménagement de ce parc étant incompatible avec une exploitation normale de cette partie de forêt[275].

 

 

1. La détermination de la taxe

La taxe est déterminée sur la base de la valeur locative de l’immeuble suivant une annualité. La taxe est mise à jour suivant les changements qui auraient pu intervenir sur la situation de l’immeuble, notamment l’édifice d’une construction qui pourrait exonérer le propriétaire de la taxe pour ne supporter que la taxe foncière sur les propriétés bâties.

Un mécanisme de majoration forfaitaire calculée en fonction de la superficie des terrains concernés, dans la limite de 0,76 euro par mètre carré est mis en place[276]. L’article 114 de la loi de finances pour 2009 a supprimé les seuils de majoration de valeur locative cadastrale en permettant aux conseils municipaux de fixer librement le montant de la majoration forfaitaire, à l’intérieur d’une fourchette comprise entre 0 et 3 euros par mètre carré. Ceci est applicable à compter des impositions établies au titre de 2010, sous réserve qu’une délibération soit prise avant le 1er octobre de chaque année.

 

1. Le calcul de la base de l’imposition

La taxe foncière sur les propriétés non bâties est établie sur la base de la valeur locative cadastrale des propriétés, valeur déterminée conformément aux règles définies par les articles 1509 à 1518 A et sous déduction de 20% de son montant[277]. La valeur locative cadastrale varie en fonction de groupes et fait l’objet de révisions périodiques. La loi 90-669 du 30 juillet 1990[278], relative à la révision générale des évaluations des immeubles retenus pour la détermination des bases des impôts directs locaux, prévoit une modification de classification des propriétés non bâties et de la procédure de révision applicable.

 

 

• Les propriétés visées

 

 

• La révision des évaluations

Les évaluations servant de base à la contribution, puis à la taxe foncière, des propriétés non bâties ont été précisées à l’occasion de révisions quinquennales. Une première révision quinquennale a déterminé les évaluations foncières à la date du 1er janvier 1961.

L’opération de révision comportait deux phases : le classement des parcelles et l’élaboration des tarifs. Cependant les instructions ministérielles complémentaires édictées pour assurer l’homogénéité des évaluations de commune à commune étaient entachées d’irrégularités et furent censurées par le Conseil d’État[279].

Dans le but d’éviter un vide juridique, le législateur valida pourtant rétroactivement les tarifs d’évaluation dont la procédure d’élaboration avait été jugée illégale. L’article 23-I de la loi 64-1278 du 23 décembre 1964 dispose ainsi que : « Les tarifs d’évaluation des propriétés non bâties qui ont été établis, en vue de l’incorporation dans les rôles de 1963 des résultats de la première révision quinquennale ou, dans les rôles de 1964 et 1965 des résultats de la rénovation du cadastre soit par l’Administration en accord avec la commission communale des impôts directs, soit par la commission départementale des impôts directs soit enfin par la commission centrale permanente des impôts directs statuant dans les conditions prévues aux articles 1409 et 1410 du CGI, sont validés. Sous réserve des voies de recours ouvertes par les articles 1415 et 1416 du même Code, est également validé le classement des parcelles par nature de culture et par classes prévues auxdits tarifs »[280].

Une seconde révision des évaluations des propriétés non bâties a été réalisée, conformément à la loi 67-1172 du 22 décembre 1967, article 4 et du décret 70-77 du 26 janvier 1970[281]. Cette révision a été effectuée, en retenant les valeurs locatives au 1er janvier 1970, par application à la valeur locative cadastrale résultant de la précédente révision de coefficients d’adaptation différenciés.

L’article 1er du décret du 26 janvier 1970 prévoyait que les coefficients d’adaptation « sont déterminés par région agricole ou forestière départementale servant de cadre aux évaluations des propriétés non bâties ». La détermination des coefficients d’adaptation régionaux a été faite par la commission départementale des impôts directs et des taxes sur le chiffre d’affaires sur des propositions des chefs des services fiscaux.

Techniquement, l’article 3 du décret du 26 janvier 1970 prescrivait l’établissement d’un coefficient d’adaptation distinct pour chaque groupe de nature de culture ou de propriété lorsque la valeur locative de l’ensemble des propriétés du groupe présentait depuis 1961, une évolution relativement homogène. Le texte prévoyait un coefficient par « sous-groupe » de nature de culture ou de propriété lorsque la valeur locative avait présenté, depuis 1961, une évolution différenciée suivant les natures de culture composantes du groupe.

Les coefficients dépendaient de la situation de fait de la région concernée et des modes d’évaluation foncière des propriétés non bâties. En effet, et selon les régions, les terrains concernés peuvent être évalués de façon très différente. Ainsi les vignes ou les vergers connaissent un mécanisme d’estimation très variable : d’après la méthode de l’évaluation directe, par les baux ou par comparaison.

En pratique, et de façon générale, les systèmes suivants ont été retenus. Pour les propriétés évaluées à partir de baux et de locations verbales, cas fréquent en ce qui concerne les terres, les prés, les landes, les jardins maraîchers, le coefficient d’adaptation a été égal, en principe, à la variation des baux types régionaux représentatifs, variation intervenue entre le 1er janvier 1961 et le 1er janvier 1970. Dans le cas de fermage, ce coefficient d’adaptation a été réduit au quotient du prix fermage des denrées agricoles.

Pour les propriétés évaluées par comparaison ; carrières, terrains d’agrément, chemins de fer, aucun coefficient particulier n’a été prévu. Les pouvoirs publics ont fait application, de plein droit, du coefficient déterminé pour la nature de culture ayant le plus souvent servi de référence dans la région considérée.

En ce qui concerne les propriétés faisant l’objet d’une évaluation directe, le coefficient a été fixé sur la base d’un revenu net incorporant deux paramètres : le prix unitaire du produit, le pourcentage des frais déductibles du revenu brut. Pratiquement le coefficient retenu a été le plus souvent égal au quotient du prix unitaire du produit au 1er janvier 1970 par ce même prix au 1er janvier 1961. Il n’en allait autrement que dans le cas de variation notable de l’importance relative des frais déductibles, notamment pour les bois, et, à un degré moindre, pour les vignes et les vergers.

Pour les propriétés évaluées à partir de la valeur vénale, le coefficient a été déterminé par le rapport entre les valeurs unitaires constatées au 1er janvier 1961 et au 1er janvier 1970. Il est à remarquer que dans les communes classées en zones de montagne un aménagement particulier a été prévu pour empêcher un transfert de la charge des propriétaires forestiers sur les autres catégories de propriétaires.

Le coefficient d’adaptation s’appliquant aux pâturages, herbages et prés situés dans ces communes a été réduit de 0,30 sans pouvoir être inférieur à 1. Cette disposition était applicable, automatiquement, dans les départements dont un quart au moins des communes était classé en zone de montagne, et sur option du conseil général, dans les autres départements.

Les résultats de la « révision simplifiée » de 1970 ont été incorporés dans les rôles de 1974, l’entrée en vigueur de cette révision ayant été fixée au 1er janvier 1974[282]. L’actualisation des valeurs locatives résultant de la « révision simplifiée » de 1970 a servi à l’établissement des valeurs locatives retenues jusqu’en 1979.

À partir de 1980, les valeurs locatives ont été remplacées par de nouvelles évaluations résultant de l’actualisation, au 1er janvier 1978, des tarifs fixés dans le cadre de la révision générale en 1961.

En dehors des mises à jour effectuées chaque année en fonction des changements affectant les terrains, les valeurs locatives sont corrigées par des actualisations triennales et par des coefficients forfaitaires. Ce système traditionnel d’évaluation et de révision des évaluations des valeurs locatives cadastrales a été bouleversé par la loi du 30 juillet 1990[283].

La loi du 30 juillet 1990, relative à la révision générale des évaluations des immeubles retenus pour la détermination des bases des impôts directs locaux, prévoit que, pour éviter les disparités entre les communes, la prochaine révision sera effectuée par secteur d’évaluation et non par commune. Ces secteurs d’évaluation sont, dans chaque département, arrêtés par un comité de délimitation comprenant quatorze membres.

Le secteur d’évaluation correspond à une zone géographique dans laquelle le marché locatif des terres est homogène. Le secteur d’évaluation peut correspondre à plusieurs communes ou à une partie de commune. Il y a des secteurs d’évaluation pour : les terres agricoles, les terrains urbains, les terrains forestiers, etc.

Les tarifs fixent, pour chaque sous-groupe de culture ou de propriété relevant du même secteur d’évaluation, une valeur à l’hectare à la date de référence de la révision. Le cas échéant, les tarifs sont ensuite différenciés selon les classes de cultures ou de propriétés[284].

Par principe, la valeur à l’hectare d’un sous-groupe de cultures ou de propriétés est égale au montant annuel d’un bail moyen à l’hectare, déterminé par référence aux baux en vigueur pour ce sous-groupe dans le secteur d’évaluation à la date de référence de la révision. Lorsque l’Administration ne dispose pas des éléments permettant, pour un sous-groupe de cultures ou de propriétés, de constate ou d’estimer un bail moyen dans un secteur d’évaluation, la valeur à l’hectare de ce sous-groupe est reconstituée par comparaison avec celle qui a été fixée pour le même sous-groupe dans un autre secteur d’évaluation.

Les tarifs applicables, dans un secteur d’évaluation déterminé, aux différentes classes d’un sous-groupe de cultures ou de propriétés sont fixés de manière à obtenir, pour le sous-groupe, une valeur à l’hectare, pondérée par l’importance des superficies comprises dans chaque classe, qui soit égale à la valeur à l’hectare, fixée pour le sous-groupe à la date de référence de la révision[285].

Les propriétés non bâties sont réparties entre les diverses classes constituées dans un secteur d’évaluation par un sous-groupe de cultures ou de propriétés en rattachant à ces classes les classes communales existant lors la révision.

Une note administrative du 31 janvier 1991[286], après un bref rappel des principes de l’évaluation et de la classification cadastrale résultant de la loi de révision, fournit des directives détaillées pour l’élaboration de la classification départementale des propriétés non bâties. Elle précise les principes auxquels les projets de classification doivent obéir.

 

 

• 2 : La taxe foncière sur les propriétés bâties

La taxe foncière sur les propriétés bâties porte, de façon générale, sur les mêmes biens que l’ancienne contribution foncière des propriétés bâties. Actuellement son champ d’application est défini par les articles 1380 et 1381 du CGI. Sont normalement assujetties à cet impôt les propriétés bâties situées en France à l’exception de celles qui font l’objet d’une exonération législative[287].

L’imposition frappe aussi les installations destinées à abriter des personnes ou des biens ou à stocker des produits ainsi que les ouvrages en maçonnerie présentant le caractère de véritables constructions ; les ouvrages d’art et les voies de communication ; les bateaux utilisés en un point fixe et aménagés pour l’habitation, le commerce ou l’industrie, même s’ils sont seulement retenus par des amarres ; les sols des bâtiments de toute nature et les terrains formant une dépendance indispensable et immédiate de ces constructions à l’exception des terrains occupés par les serres affectées à une exploitation agricole ; les terrains non cultivés employés à un usage commercial ou industriel ; les terrains sur lesquels sont édifiées des installations exonérées en application de l’article 1382, 11 CGI ; les terrains, cultivés ou non, utilisés pour la publicité commerciale ou industrielle, par panneaux – réclames, affiches –écrans ou affiches sur portatif spécial.

 

 

1. Les biens ciblés par la taxe

 

 

1. Les constructions

Pour être soumises à l’impôt foncier sur les propriétés bâties, les constructions doivent être fixées au sol par des fondations ou une assise en maçonnerie ou en ciment. Ne sont donc pas imposables : un pavillon n’ayant pas de fondations en maçonnerie[288], un transformateur fixé à un poteau enfoncé dans la terre sans assise en maçonnerie[289], des installations posées sur le sol et n’ayant pas exigé de fondation particulière[290].

Ainsi le domaine de la fiscalité foncière sur les propriétés bâties est-il sensiblement différent du champ d’application du permis de construire en matière d’urbanisme. Dans ce secteur, en effet, la réglementation administrative a lieu de jouer à l’égard des constructions «… même ne comportant pas de fondations…»[291].

Le caractère plus restrictif de la législation fiscale n’a pas empêché cependant la jurisprudence du Conseil d’État de reconnaître le bien-fondé de l’imposition foncière des propriétés bâties dans des cas très variés : cales de radoub en maçonnerie permettant de mettre les navires à sec[292] ; serres d’agrément ayant des fondations en ciment[293] ; pavillon de chasse en bois édifié sur une assise en maçonnerie[294] ; pavillons et hangars ayant une assise en maçonnerie[295] ; kiosques[296] : chalets de nécessité[297] ; ponts privés[298] ; galeries d’amenée d’eau[299] ; poste de transformation installé à la base d’un pylône métallique supportant la ligne de transport d’énergie électrique[300].

L’imposition est due même si la construction ne repose que sur des piliers en maçonnerie[301]. Constituent des propriétés bâties, au sens l’article 1380 du CGI, des constructions à usage de garages, constituées d’une armature métallique composée de cornières verticales et horizontales reliées par des boulons noyés dans la dalle de béton qui leur sert d’assise[302].

De même ont été considérées comme des propriétés bâties trois bungalows en bois posés sur des plots en béton, reposant à même le sol, et présentant des caractéristiques de construction et de taille telles qu’ils ne peuvent être considérés comme normalement destinés à être déplacés[303].

Sont imposables à la taxe foncière sur les propriétés bâties dans les conditions de droit commun les piscines privées qui forment dépendances de l’habitation[304] ; une champignonnière aménagée en sous-sol constitue une propriété bâtie[305]. Il est admis traditionnellement que seules sont imposables les constructions « à perpétuelle demeure », qui ne doivent pas être normalement déplacées. Il a été jugé que des habitations posées au sol sur un socle de béton, sur un terrain de camping, et n’étant pas destinées à être déplacées présentent le caractère de constructions constitutives de propriétés bâties imposables au sens de l’article 1380[306].

Toutefois le Conseil d’État a jugé qu’eu égard à l’importance de la superficie (8 276 m2), des travaux d’aménagement, de l’usage et des caractéristiques techniques faisant de trois structures accolées un unique local de stockage, le local bien que démontable ne pouvait pas être regardé comme destiné à être déplacé et devait, par conséquent, être assujetti à la taxe foncière sur les propriétés bâties[307].

Dans ces conditions, certains ouvrages, mêmes fixés au sol par des éléments en maçonnerie, sont susceptibles d’échapper à l’impôt foncier des propriétés bâties. La jurisprudence administrative considère notamment comme non imposables : les kiosques qui peuvent être déplacés en considération des exigences du service municipal[308] et des clauses des cahiers des charges relatifs aux locations accordées par les villes[309] ; les distributeurs d’essence qui, conformément aux dispositions des conventions passées entre la société propriétaire et le dépositaire des appareils en question, peuvent être enlevés à la volonté de l’une ou de l’autre des parties après un simple préavis de quelques jours[310] ; des voies ferrées installées à titre temporaire sur un terrain dont la Compagnie de chemins de fer était locataire[311].

Le problème s’est par ailleurs posé de savoir si les constructions édifiées sur le domaine public en vertu de permissions de voirie ou d’autorisations d’occupation temporaire devaient être considérées comme ayant vocation à échapper à l’impôt foncier sur les propriétés bâties. A priori, l’exemption fiscale peu être raisonnablement envisagée étant donné que la permission de voirie a toujours été analysée comme essentiellement précaire et révocable ; la jurisprudence admet même des motifs de plus en plus larges de refus ou de retrait[312]. S’autorisant cependant de l’exigence de motifs d’intérêt général, et de la stabilité réelle du permissionnaire de voirie, le Conseil d’État, en tant que juge fiscal, a tendance à traiter de façon semblable les immeubles construits sur des terrains domaniaux ou ne faisant pas partie du domaine public.

La Haute juridiction s’est ainsi prononcée en faveur de l’imposition à propos de hangars métalliques construits sur le domaine public maritime[313], de bâtiments utilisés comme entrepôts de sel, édifiés sur les quais d’un port fluvial[314], de galeries souterraines aménagées sous la voie publique[315], de bâtiments édifiés sur le domaine public en vertu d’une permission d’occupation[316].

En règle générale l’imposition suppose que les constructions présentent, par leur importance, les caractères de véritables bâtiments[317]. Si l’on perçoit la nécessité de limiter le champ d’application de la taxe foncière sur les propriétés bâties, qui risquerait d’être entendu de façon fort extensive, il ressort de la jurisprudence fiscale du Conseil d’État que les critères d’assujettissement ont un caractère assez empirique. La juridiction administrative, en se référant simplement à la formule précédemment citée, a jugé qu’étaient non imposables : des pylônes métalliques fixés au sol au moyen de fondations et ayant vocation à supporter des câbles[318] ; des canalisations souterraines[319]. En ce domaine échappent à l’impôt foncier les canalisations seulement enterrées ou posées sur le sol, même avec des supports en béton.

Par contre les canalisations en tunnel ou ayant fait l’objet de travaux de maçonnerie sont soumises à la taxe foncière. À l’exception des tunnels de chemins de fer[320], les tunnels sont des propriétés bâties imposables à ce titre[321].

Les abris de jardins, bâtiments de faible dimension, échappent en principe à l’impôt foncier[322]. Cependant le Conseil d’État a jugé que la taxe foncière était due pour un abri de jardin, dont les parois étaient en bois, mais qui était fixé au sol par une bordure en maçonnerie[323].

Les maisons mobiles et caravanes sont exclues du domaine de la taxe foncière sur les propriétés bâties dès lors qu’elles ne sont pas fixées au sol à perpétuelle demeure et ne présentent pas le caractère de véritables constructions[324].

Les monuments et chapelles funéraires privées élevés sur des propriétés privées et présentant le caractère de constructions sont imposables à la taxe foncière sur les propriétés bâties[325]. Traditionnellement les moulins sont également imposables[326]. En tout état de cause les constructions ne sont assujetties à la taxe foncière des propriétés bâties que si elles sont achevées.

La notion d’achèvement présente une importance souvent décisive pour la mise en œuvre de régimes juridiques – en matière de fiscalité immobilière, droit de l’urbanisme, responsabilité en matière de construction – mais la définition n’est pas toujours nécessairement identique. Pour l’assujettissement à la taxe foncière des propriétés bâties, le Conseil d’État considère un immeuble comme achevé lorsqu’il peut être utilisé conformément à l’usage auquel il est destiné. Il n’en est pas ainsi lorsque la construction n’a pas fait l’objet d’un branchement de canalisation d’eau[327]. De même les travaux de pose d’une porte d’entrée, de fenêtres, d’un escalier intérieur, sont considérés comme nécessaires pour que l’immeuble soit habitable[328].

Une maison d’habitation est analysée comme achevée quand elle peut être habitée ; il importe peu que son propriétaire, aux termes du contrat passé avec le constructeur, ne puisse en prendre possession qu’ultérieurement après la signature du contrat d’achèvement des travaux. Dans les faits de l’espèce, la maison, objet du contentieux, était, d’après les conclusions de l’instruction, effectivement achevée et habitable au 1er janvier 1977. Or le contribuable n’avait pu l’habiter, avant la signature, le 27 janvier 1977, du constat d’achèvement des travaux par lui-même et la société ayant édifié et vendu la construction en l’état futur d’achèvement[329].

Les éléments de fait sont essentiels pour établir « l’achèvement » de la construction. Les éléments juridiques tels que la déclaration d’achèvement des travaux déposée par le constructeur ou la date du certificat de conformité ne fournissent que de simples présomptions d’achèvement qui peuvent être remises en question par des éléments de fait[330].

La référence à un usage de l’immeuble conforme à sa destination permet d’autre part d’écarter du champ d’application de la taxe foncière les maisons délabrées ou en ruine, insusceptibles d’une occupation humaine[331]. Par contre des maisons inhabitées, même vétustes, qui demeurent encore susceptibles d’utilisation sont soumises à la taxe foncière des propriétés bâties[332].

 

 

2. Les installations commerciales ou industrielles destinées à abriter des personnes ou des biens

Traditionnellement le champ d’application de la contribution foncière des propriétés bâties recouvre différentes catégories d’installations commerciales ou industrielles. Avec le temps plusieurs critères d’imposition ont même été dégagés par le droit fiscal : rattachement de l’outillage au fonds, existence de fondations spéciales, installations assimilables à des constructions.

Suivant les termes de l’article 1381, 1° du CGI sont passibles de la taxe foncière sur les propriétés bâties les installations destinées à abriter des personnes ou des biens (ateliers, hangars, bâtiments industriels de toute nature…), ainsi que les installations de stockage (châteaux d’eau, gazomètres, trémies, réservoirs, silos, caves), à l’exception toutefois des installations qui peuvent être déplacées sans faire appel à des moyens de levage exceptionnels[333], ainsi que des cuves et bassins servant à l’épuration des eaux usées[334].

Pour être assimilables à des constructions, les installations commerciales ou industrielles doivent présenter des dimensions ou des conditions d’assemblage telles qu’elles empêchent tout déplacement sans l’utilisation de procédés techniques ou moyens de levage exceptionnels.

Par ailleurs ces installations doivent remplir certaines conditions les différenciant des installations intervenant directement dans le processus de fabrication, de manutention ou de transformation.

Les réservoirs dont le volume et les conditions de construction donnent à tout déplacement ultérieur de ces ouvrages un caractère anormal, constituent des installations passibles de l’impôt foncier des propriétés bâties[335]. En revanche les réservoirs dont la mobilité ne présente pas un caractère exceptionnel, nécessitant le recours à des moyens de levage exceptionnels, échappent selon une jurisprudence classique à l’assujettissement à la contribution foncière des propriétés bâties[336].

L’assujettissement à la taxe foncière concerne : les réservoirs à combustibles liquides reposant sur une aire de sable entourée d’une couronne maçonnée ou située à l’intérieur d’une usine ou d’un entrepôt ; les réservoirs à hydrocarbures, bitumes ou asphaltes de forte capacité placés en partie dans le sol, dans les fosses en maçonnerie destinées à les recevoir, ou scellés à demeure par leur base sur un hall en ciment armé ; les réservoirs enterrés et souterrains installés dans d’anciennes galeries de sel ou dans des structures géologiques appropriées (sable, gisement de sol…) ; les cuves et bassins servant à l’épuration des eaux usées ; les châteaux d’eau, gazomètres, trémies. Les réservoirs d’hydrocarbures et les voies ferrées dont une société pétrolière est propriétaire sont des immobilisations industrielles soumises à la taxe foncière[337].

En général, les installations de stockage sont imposables à partir du moment où elles assurent le clos et l’abri de biens utilisés, à titre industriel ou commercial, en amont (matières premières…) ou en aval (produits finis…), pour des opérations de production, de transformation ou de prestation de service. Il a été jugé qu’un établissement qui a pour objet le stockage de produits liquides, notamment pétroliers et dont les installations de stockage de grande capacité nécessitent la mise en œuvre d’importants matériels de pompage et de transbordement qui jouent un rôle prépondérant dans l’exploitation d’un site, présente un caractère industriel au sens de l’article 1499[338].

À l’inverse, il a été jugé qu’un magasin de stockage dans lequel une société exerce une activité de manutention, transit et affrètement routier ne revêt pas le caractère d’un établissement industriel dès lors que la société ne se livre à aucune opération de fabrication, de transformation ou de conditionnement et que le prix de revient des équipements et matériels était plusieurs fois supérieur à celui de l’immeuble, hors terrain, abritant le magasin de stockage[339].

De même un établissement dans lequel ne sont exercées que des activités de manutention et de stockage n’a pas un caractère industriel ou commercial, en l’absence d’opération de transformation, de fabrication ou de conditionnement de produits[340].

La doctrine de l’administration s’est ralliée à la jurisprudence du Conseil d’État[341]. Échappent ainsi à l’imposition : les installations d’une capacité inférieure à 100 m3 ainsi que les installations d’une capacité égale ou supérieure à 100 m3 lorsqu’elles peuvent être déplacées par des moyens normaux[342].

L’article 1381-1° du CGI soumet également à la taxe foncière les installations destinées à abriter des personnes. Ces installations, comme les précédentes, ne doivent pas pouvoir être déplacées par des moyens normaux. Il s’agit donc des hangars, ateliers, etc. En revanche, sont exclus les baraquements mobiles, les caravanes, les wagons – dortoirs, etc.[343].

Les terrains sur lesquels sont exploitées les carrières nécessitant d’importants matériels de transformation et de stockage dont le rôle est prépondérant, font l’objet d’une exploitation à caractère industriel et doivent être imposés à la taxe foncière en vertu des dispositions de l’article 1381 – 5 CGI, quand bien même le matériel utilisé est mobile[344].

 

 

3. Les ouvrages d’art et voies de communication

La catégorie des ouvrages d’art (art. 1381, 2o du CGI) comprend essentiellement : les ponts, les tunnels, les aqueducs, les barrages, les chutes d’eau aménagées[345], conduites forcées, les pistes d’aérodromes. Cependant l’impôt foncier ne frappe les biens des personnes publiques (État, département, commune) que dans la mesure où ils sont source de revenus[346].

Il n’est pas possible de donner une liste exhaustive des ouvrages d’art qui intéressent : le domaine public terrestre : forts, forteresses, maisons de refuge en montagne…; le domaine public maritime: phares, sémaphores, digues, écluses… ; le domaine public fluvial : cales d’embarquement, barrages, etc.

Les pylônes ne sont soumis à l’impôt foncier « que dans l’hypothèse, relativement exceptionnelle, où ils peuvent être assimilés à des constructions compte tenu de leur importance et de la nature de leurs fondations »[347]. D’autre part une imposition forfaitaire est perçue, au profit des communes sur les pylônes supportant des lignes électriques à haute tension[348].

Les canalisations posées sur le sol ou enfoncées dans le sol sans aucune assise ou fondation spéciale ne sont pas passibles de la taxe foncière sur les propriétés bâties[349]. Les voies de communication s’entendent de toutes les voies de transport sur ou sous terre, par fer, par air ou par eau[350].

Les canaux de navigation ainsi que les voies ferrées principales de circulation et leurs accessoires (quais d’embarquement, tunnels…) exploitées par la SNCF sont passibles en principe de la taxe foncière sur les propriétés non bâties[351].

Sont par contre soumises à la taxe foncière sur les propriétés bâties, les voies ferrées de la SNCF dépendant du service de l’exploitation, telles que les voies desservant les ateliers, affectées au service du chantier, affectées principalement au chargement et au déchargement des marchandises, les voies dites « de débord », les voies donnant accès au dépôt des machines ou locomotives, la voie sur laquelle se trouve une grue roulante, les voies desservant les halles aux marchandises, les voies transversales reliant des voies imposables… Sont également imposables les accessoires de ces voies, tels les plaques ou ponts tournant. S’agissant des voies mixtes (circulation et exploitation), lorsque l’usage mixte est habituel et a été prévu comme normal, c’est le caractère imposable qui est considéré comme prédominant[352].

Dans le cas de la RATP et des métropolitains, la voie ferrée elle-même et ses accessoires relèvent de la taxe foncière sur les propriétés comme pour la SNCF[353]. Les autres voies ferrées sont passibles de la taxe foncière sur les propriétés bâties si elles sont effectivement assimilables à des constructions, condition remplie « lorsqu’elles sont implantées à demeure sur une assise suffisamment stable et résistante pour supporter des convois dont le poids atteint plusieurs dizaines de tonnes »[354]. Les dispositions de l’article 1381, 2o du CGI ne peuvent servir de fondement à l’imposition des autoroutes[355].

 

 

4. Les bateaux utilisés aménagés pour l’habilitation, le commerce ou l’industrie

L’imposition des bateaux à la taxe foncière des propriétés bâties peut surprendre. Cet impôt ne frappe en effet, par principe, que les biens qui constituent des immeubles par nature ou par destination. Or, et selon les termes exprès de l’article 531 du Code civil : « Les bateaux, bacs, navires, moulins et bains sur bateaux, et généralement toutes usines non fixées par des piliers, et ne faisant point partie de la maison, sont meubles…».

Par exception et traditionnellement les bateaux aménagés pour l’habitation, le commerce ou l’industrie et utilisés en un point fixe, même s’ils sont seulement retenus par des amarres, sont soumis à l’impôt foncier bâti[356]. La solution est identique quand une péniche se déplace à la demande du service de la navigation[357].

Le Conseil d’État a jugé ainsi qu’étaient légalement assujettis à l’impôt foncier ; les docks flottants amarrés au quai d’un port[358] ; les pavillons flottants aménagés à usage de cercle et servant de lieux de réunions[359] ; une péniche utilisée comme atelier de réparation par une entreprise de dragage et de transports par eau et ne se déplaçant que de façon exceptionnelle pour être amarrée à un autre endroit[360] ; les pontons embarcadères ou débarcadères[361]. En revanche, un bateau affecté au service d’un bac, qui n’est pas « utilisé en un point fixe » n’est pas imposable[362].

 

 

1. Le régime de l’imposition

 

1. La base d’imposition

L’assiette de la taxe foncière sur les propriétés bâties est constituée par la valeur locative cadastrale de ces propriétés, sous déduction de 50% de son montant en considération des frais de gestion, d’assurances, d’amortissement, d’entretien et de réparation[363]. Les valeurs locatives foncières des propriétés bâties sont déterminées en fonction de règles d’évaluation.

Une révision générale des évaluations foncières, applicable le 1er janvier 1974, a pris d’abord comme date de référence uniforme le 1er janvier 1970. Des actualisations, annuelles ou triennales[364] ont eu pour mission d’adapter les évaluations réalisées.

Compte tenu du vieillissement des valeurs locatives les pouvoirs publics ont préparé et présenté un avant-projet de révision des bases des impôts locaux soumis le 30 janvier 1990, au Comité des finances locales. Puis il y a eu élaboration d’un projet de loi déposé le 2 mai 1990 sur le bureau de l’Assemblée nationale et qui est devenu la loi 90-669 du 30 juillet 1990, relative à la révision générale des évaluations des immeubles retenus pour la détermination des bases des impôts directs locaux. La date d’incorporation dans les rôles des résultats de la révision générale devait être effectuée par une loi ultérieure qui se fait toujours attendre.

Pour leur « évaluation cadastrale » (qui se doit se substituer à la notion de valeur locative) les propriétés bâties sont classées par la loi du 30 juillet 1990 en quatre groupes (art. 3 de la loi) : immeubles à usage d’habitation (I), immeubles d’habitation à usage locatif (II), immeubles à usage professionnel (III), immeubles industriels (IV).

La loi du 30 juillet 1990 institue, d’autre part, au sein de chaque département, des secteurs d’évaluation qui regroupent les communes ou parties de communes présentant un marché locatif homogène. Le classement des propriétés bâties et le coefficient de situation sont arrêtés en commun par l’administration des impôts et la commission communale des impôts directs.

L’article 1388 bis du CGI institue, depuis 2001, un abattement de 30% sur la base d’imposition des immeubles d’habitation à usage locatif attribués sous condition de ressources, appartenant à un organisme d’habitation à loyer modéré ou une société d’économie mixte, situés en zone urbaine sensible et qui ont bénéficié d’une exonération de longue durée (15 ou 25 ans).

Le dispositif prévu pour s’appliquer pendant 6 ans (taxation des années 2001 à 2006) est prorogé jusqu’en 2007[365]. À compter des impositions établies au titre de 2006 et jusqu’en 2009, l’abattement est étendu aux logements faisant l’objet d’une convention globale de patrimoine définie à l’article L. 445-1 du Code de la construction et de l’habitation passée entre le propriétaire et l’État.

L’application de l’abattement de 30% en faveur de certains organismes HLM est prolongée jusqu’aux impositions établies au titre de 2010 lorsqu’une convention a été conclue ou renouvelée en 2009[366].

L’article 1388 ter du CGI[367] institue dans les DOM un abattement de 30%sur la base d’imposition pour les logements à usage locatif attribués sous condition de ressources et appartenant à un organisme HLM ou à une société d’économie mixte, lorsqu’ils font l’objet de travaux d’amélioration financés par le concours de l’État.

Cet abattement est applicable sauf délibération contraire des collectivités territoriales et des EPIC à fiscalité propre. Les travaux doivent notamment avoir pour objet de conforter les logements vis-à-vis des inondations, des mouvements de terrain, avalanches, séismes, tempêtes et cyclones[368].

 

 

2. L’évaluation

Traditionnellement, il existe des règles générales mais aussi des méthodes spécifiques d’évaluation en fonction de la destination des immeubles, fixées aux articles 1394 et suivants du CGI.

La valeur locative des propriétés bâties est déterminée pour chaque propriété ou fraction de propriété normalement destinée à une utilisation distincte[369]. Il convient donc que chaque fraction de propriété susceptible de donner lieu à une imposition fasse l’objet d’une évaluation séparée.

Par propriété normalement destinée à une utilisation distincte, il faut entendre[370] : en ce qui concerne les établissements industriels, l’ensemble des sols, terrains, bâtiments, outillages, installations et autres moyens matériels qui concourent à une même exploitation et font partie du même groupement topographique ; et pour les biens autres que les établissements industriels, l’ensemble des sols, terrains et bâtiments qui font partie du même groupement topographique et sont normalement destinés, en raison de leur agencement, à être utilisés par le même occupant.

Ces propriétés sont usuellement désignées sous le vocable de «maisons individuelles » par opposition aux immeubles normalement aménagés pour recevoir au moins deux occupants et qui sont réputés « collectifs »[371].

Dans les immeubles collectifs ou ensembles immobiliers, la valeur locative cadastrale est déterminée par fraction de propriété normalement destinée à une utilisation distincte : appartement, studio. Les frontières de « la fraction de propriété normalement destinée à une utilisation distincte » ne sont pas toujours très faciles à appréhender.

Ce qualificatif ne s’applique pas à la pièce d’un logement loué à un meublé à un étudiant, ni aux pièces occupées temporairement par un jeune ménage dans l’appartement des parents de l’un des conjoints, ni au garage d’une maison individuelle faisant l’objet à titre accidentel d’une location séparée[372].

En revanche, une chambre de domestique transformée en logement indépendant, ou encore les locaux de services communs donnant lieu en fait à une occupation individuelle, sont considérés comme destinés à faire l’objet d’une occupation distincte et doivent recevoir une évaluation séparée[373].

Il faut noter que le statut juridique sous lequel intervient l’occupation– location, copropriété, sous-location – est sans conséquence sur la définition de l’unité d’évaluation. Dans l’hypothèse d’un immeuble loué entièrement à une personne en tant que locataire principal, l’unité d’évaluation est constituée, non par l’ensemble de l’immeuble, mais par chacune des fractions de la propriété (appartements, pièces représentant un logement distinct…) normalement destinés à faire l’objet d’une occupation distincte.

Inversement, et par principe, l’évaluation demeure indivisible pour une maison individuelle dont l’aménagement ne permet pas – sans gêne notable – l’établissement d’une seconde famille[374].

Pour évaluer ces locaux, l’administration peut tenir compte, sans double emploi, de l’augmentation du facteur de commercialité pouvant résulter de l’existence des aires de stationnement[375].

Ensuite, le principe de proportionnalité suppose qu’il y ait une appréciation équitable et cohérente des propriétés bâties faisant l’objet d’une évaluation. De façon générale, les évaluations doivent être proportionnelles entre elles[376].

La valeur locative retenue doit être la valeur normale. Les nouvelles valeurs cadastrales correspondent, en principe, au revenu moyen des immeubles de même catégorie, situés dans la commune ou dans la région et qui faisaient l’objet, à la date de référence, d’une location récente, consentie à des conditions de prix normales, c’est-à-dire telles qu’on peut les constater sur un marché où joue régulièrement la loi de l’offre et de la demande[377].

Le fait que le quartier où sont situés les locaux commerciaux à évaluer soit classé en zone sensible urbaine est sans influence sur la détermination de la valeur cadastrale telle qu’elle résulte du CGI[378].

L’article 1498 du CGI distingue, les biens autres que les locaux d’habitation ou à usage professionnel[379] et les établissements industriels[380], pour les biens donnés en location, selon que le loyer est normal ou non : dans le premier cas la valeur locative est celle qui ressort de cette location.

Deux conditions sont nécessaires pour que le loyer soit considéré comme normal : que le loyer initial ait été régulièrement fixé à un montant normal ; que le contrat de bail prévoit des clauses de révision[381].

Il a été jugé qu’un local faisant l’objet d’un bail en cours au 1er janvier 1970 qui a été conclu entre une société et son gérant et qui met à la charge du preneur toutes les dépenses de grosses réparations ne peut être retenu comme terme de comparaison pour la détermination de la valeur locative d’un immeuble à usage commercial dès lors que l’administration ne conteste pas que ces stipulations ont conduit à la conclusion d’un bail à des conditions de prix anormales[382].

 

 

Section 2 : La taxe d’habitation

La taxe d.’habitation est due « pour tous les locaux meublés affectés à l’habitation »[383]. Il s’agit des maisons et appartements et leurs dépendances immédiates. Sont imposables les habitations principales et secondaires. La taxe est proportionnelle à la valeur locative de l’immeuble sans que le bien soit réellement donné en location.

La taxe d’habitation est un impôt réel qui frappe la détention d’un bien immeuble, sans considération de la situation sociale et personnelle. Mais comme sa dénomination l’indique, ce n’est pas tous les biens immeubles qui sont visés par cette taxe. Elle vise les immeubles destinés à l’habitation.

 

 

• 1 : Champ d’application de la taxe

Définir le champ d’application de la taxe d’habitation revient à définir la notion de l’habitation et les personnes qui sont redevables de ladite taxe. L’usage d’habitation conditionne la taxe, mais qu’en est-il de l’usage professionnel du bien ?

 

 

1. La notion d’habitation

 

«L’habitation principale s.’entend, d.’une manière générale, du logement dans lequel le contribuable réside habituellement et effectivement avec sa famille. Toutefois, lorsque le chef de famille ou son conjoint exerce son activité professionnelle dans une localité différente de celle où réside effectivement tout ou partie de sa famille et dispose dans cette localité d.’une résidence habituelle, la qualification de résidence principale peut être maintenue au profit du logement occupé en permanence par le conjoint et les autres membres du foyer »[384].

Il ressort de cette définition administrative une considération très large de la notion. Sont ainsi considérés comme habitation un ponton disposé en vue de demeurer amarré au quai et aménagé intérieurement comme une habitation meublée[385] ; une simple chambre garnie de meubles et servant de pied à terre[386] ; un pavillon de jardin, exigu et non conforme au règlement sanitaire relatif aux habitations, qui est meublé sommairement[387]. Considéré comme une habitation un chalet autant que le propriétaire dispose d’un ameublement suffisant pour en permettre l.’utilisation périodique à des fins d.’habitation, même dans des conditions de confort sommaires[388].

L’usage personnel est l’une des conditions de l’assujettissement à la taxe d’habitation[389]. Mais il ressort de ce qui a été dit précédemment que le critère d’ameublement permet d’asseoir la taxe d’habitation.

 

 

1. Critères de l’habitation

 

 

1. L’ameublement

L’ameublement est le premier critère de la définition de l’habitation. Mais il n’est pas nécessaire que l’ameublement présente tous les aspects du confort pour être retenu[390]. En effet, Les meubles doivent seulement permettre l.’habitation. Bien que l’ameublement présente un caractère sommaire et qu’il permet uniquement une utilisation périodique, le logement reste imposable à la taxe d.’habitation[391].

La jurisprudence a émis le critère d’ameublement suffisant pour déterminer davantage le champ d’application de la taxe d’habitation[392]. Les locaux vides de meubles, mais également les simples dépôts de meubles ne permettent pas l’assujettissement à la taxe[393]. Un local qui dispose de meuble permettant à l’occupant de se coucher et de manger  remplit les conditions de l’ameublement[394].

Il n’est d’ailleurs pas nécessaire que les meubles soient inscrits au nom de l’occupant ou du propriétaire du local[395]. La suffisance du mobilier pour permettre son occupation permet l’assujettissement à la taxe d’habitation[396].

Le contribuable est souvent tenté de dégarnir le local de tout mobilier au premier janvier afin d’essayer de se soustraire à la taxe d’habitation. En effet, c’est à cette date qu’est appréciée la qualification du bien. Un local sans meuble n’est pas une habitation, et par tant soustrait e la taxe d’habitation. Mais afin d.’inciter les propriétaires de logements inoccupés à les louer, et, ainsi, dynamiser le marché locatif, une taxe sur les logements vacants a été instituée par la loi 98-657 du 29 juillet 1998 d.’orientation relative à la lutte contre les exclusions[397].

 

 

1. L’occupation

L’occupation du local est également une des critères de l’habitation. Le propriétaire qui use de son local à usage personnel et à usage d’habitation est assujetti à la taxe d’habitation. Un local meublé loué toute l’année exonère son propriétaire de la taxe d’habitation[398]. La location saisonnière ouvre pourtant l’assujettissement, à la fois de taxe d’habitation et de la taxe professionnel qui est devenue aujourd’hui la cotisation foncière des entreprises[399]. En effet, le propriétaire garde tout le reste de l’année la disposition du local.

En cas de location, ce sont les locataires qui sont assujettis à la taxe d’habitation. Les locataires de logements meublés ne peuvent être exonérés du paiement de la taxe d’habitation au motif que leur bailleur serait passible de la taxe professionnelle, dorénavant de la cotisation foncière des entreprises, à raison desdits logements. L’exemption de la taxe d’habitation n’est prévue que pour les seuls locaux pour lesquels la taxe professionnelle a été acquittée par les occupants de ces locaux[400].

Il faut que le local soit utilisé à des fins d’habitation pour être passible de la taxe d’habitation. Un local dédié à un usage professionnel et impropre à l’habitation échappe à la taxe d’habitation[401]. Mais lorsqu’une partie reste d’usage d’habitation, une taxe d’habitation est générée par cette partie dédiée à l’usage d’habitation[402].

Lorsqu’un immeuble est, par sa conception, son aménagement et ses équipements, destiné originellement à l.’habitation, son occupation temporaire pour un autre usage n.’est pas de nature à elle seule à lui ôter cette destination, en l.’absence de travaux modifiant sa conception, son aménagement ou ses équipements[403].

 

 

2. Les autres installations considérées comme habitation

Les locaux utilisés à des fins d’habitation sont frappés de la taxe d’habitation. Le critère de l’ameublement suffisant permet cet assujettissement. La jurisprudence distingue les habitations considérées normales des habitations légères et de loisir et des résidences mobiles.

 

 

1. Les habitations légères et de loisir

Sont considérés come des habitations légères et de loisir les constructions à usage non professionnel démontables ou transportables et répondant aux conditions fixées par l.’article R. 111-16 du code de la construction et de l.’habitation. Sont visés les constructions, bien que n’é&tant pas fixées au sol, ne disposent pas en permanence de moyens de mobilité[404]. Sont ainsi visés les bungalows, les chalets démontables. La mobilité des installations permet d’échapper à la taxe d’habitation, même si es installations sont reliés aux réseaux publics de distribution d’eau et d’électricité[405].

La taxe d’habitation est due par l’occupant permanent ou régulier de l’habitation légère selon le régime de droit commun. Par contre, si l’occupation est précaire et que l’occupant de l’habitation change régulièrement, la taxe d’habitation sera due par le gestionnaire de l’habitation légère et de loisir. Mais si le gestionnaire est passible de la cotisation foncière des entreprises, il sera exonéré de la taxe d’habitation[406]. Si le gestionnaire des HLL est assujetti à la cotisation foncière des entreprises (CFE) sur son activité de loueur et que l.’HLL ne fait pas partie de son habitation personnelle, l.’habitation légère n.’est pas passible de la taxe d.’habitation, conformément à l.’article 1407-II-1o du CGI[407].

 

 

1. Les résidences mobiles de loisir

Les résidences mobiles de loisir sont celles communément appelées « mobil home ». Lorsque ces installations se trouvent dans une structure collective, elles sont assimilées à des caravanes[408]. En effet, les caravanes, lorsqu’elles sont utilisées de manière permanente à un usage d’habitation, sont passibles de la taxe d’habitation selon l’administration fiscale[409]. La jurisprudence hésite à inclure pourtant ces installations dans le champ de la taxe d’habitation. Sur pression du conseil d’Etat[410], l’administration a fini par exclure les caravanes du champ de la taxe d’habitation[411].

Ces résidences sont en effet pourvues de moyens permanents de mobilité. L’existence de cette mobilité permanente ne permet pas de respecter la définition de l’habitation, la taxe d’habitation ne peut être justifiée[412].

L.’article 1013 du code général des impôts, introduit par le I de l.’article 35 de la quatrième loi 2010-1658 du 29 décembre 2010 de finances rectificative pour 2010, instaure une taxe annuelle sur la détention de résidences mobiles terrestres. Elle s.’applique pour la première fois à la période d.’imposition s.’étalant entre le 1er octobre 2011 et le 30 septembre 2012[413].

Quatre conditions sont posées pour l’assujettissement à cette nouvelle taxe.  La résidence mobile terrestre doit conserver de manière permanente les moyens de sa mobilité lui permettant de se déplacer soit par elle-même soit par traction et ne pas être interdite de circulation par le code de la route.

Ensuite, son ameublement doit être suffisant pour permettre l.’habitation. Par contre, la taxe sera due même si le mobilier n.’est ni important ni confortable.

Il doit s.’agir d.’une résidence mobile terrestre servant de logement à titre principal et nullement secondaire ou saisonnier. Dès lors, les personnes résidant à l.’année en bungalow dans un camping et les vacanciers utilisant pour leurs vacances leur camping-car ou leur caravane sont exclus du champ d.’application de la taxe sur la détention d.’une résidence mobile terrestre.

Enfin, cette résidence mobile terrestre doit avoir été utilisée pour séjourner sur le territoire français même si la durée du séjour fut très courte. Le montant de la taxe à acquitter ne dépend pas de la durée du séjour en France mais de la date de première mise en circulation de la résidence mobile terrestre. Si la résidence mobile terrestre sert à traverser le territoire de la France pour se rendre dans un autre pays sans y séjourner, la taxe ne sera pas due.

 

 

1. Les dépendances

Les garages, les jardins, ou encore les locaux destinés à entreposer des meubles sont ils passibles de la taxe d’habitation ? A la lecture des articles 1407, I, 1o et 1409 du CGI, les garages ne peuvent être soumis à la taxe d.’habitation que s.’ils constituent des dépendances d.’habitation elles-mêmes soumises à la taxe d’habitation.

 

 

1. Les garages

Il arrive que le garage soit situé à un local différent et éloigné de la résidence principale. La jurisprudence a alors posé la condition que le garage se trouve à moins de un kilomètre de l’habitation pour pouvoir être assujetti à la taxe d’habitation[414]. Il va de soi que la dépendance suit le sort du principal. Si le local dont dépend le garage n’est pas soumis à la taxe d’habitation, le garage ne peut être soumis à la taxe d’habitation[415].

Sont ainsi imposés à la taxe d’habitation les garages qui dépendent d’une maison individuelle ou situés dans un immeuble collectif, les « boxes » individuels et les emplacements fixes, numérotés ou non, situés dans les garages privés collectifs et dont les occupants ont la disposition privative[416].

Constitue une « dépendance de l’habitation» un emplacement de garage matérialisé par une délimitation sur le sol du local, situé dans le sous-sol d’un immeuble proche de l.’habitation et réservé à l.’usage personnel de l.’intéressé, même si cet emplacement n’a pas les caractéristiques d’un« box » et si l.’accès à ce local n’a pas fait l.’objet de mesures suffisantes de contrôle[417]. Le garage dépendant d’une habitation imposé sous une cote distincte de celle de l’habitation est sans influence sur la régularité de l.’impôt à partir du moment où la valeur locative de l.’habitation a été établie sans prendre en compte la valeur locative du garage[418].

Les simples places non fixes, dans les garages privés collectifs, ne sont pas imposables, la jouissance privative n.’étant pas suffisamment caractérisée[419]. Le droit de faire stationner son véhicule dans un bâtiment permettant le stationnement simultané de quatre véhicules n.’entraîne pas l’assujettissement à la taxe d.’habitation, la place de stationnement n.’étant pas affectée individuellement aux personnes y ayant accès[420].

 

 

1. Les autres dépendances

Sont également imposables à la taxe d’habitation les locaux affectés au rangement du matériel et du bois de chauffage qui sont situés à 200 mètres de l’habitation principale. Ces locaux constituent des dépendances. Mais « lorsque la valeur locative brute de l’habitation est inférieure au total des abattements auxquels peut prétendre le contribuable, le reliquat des abattements peut, sur réclamation, être imputé sur le montant de la valeur locative brute de la dépendance imposée. De même, la cotisation de taxe d.’habitation afférente à la dépendance est, sur réclamation du contribuable, prise en compte pour le calcul des dégrèvements ou exonérations auxquels le contribuable peut prétendre »[421].

Sont également considérés comme des dépendances soumises à la taxe d’habitation les jardins attenant à l’habitation et constituant une dépendance nécessaire de celle-ci[422], les débarras[423], les serres[424]. Les locaux réservés au culte, les chapelles particulières faisant partie de l.’habitation personnelle ou constituant une dépendance de celle ci sont également soumis à la taxe d’habitation[425].

Les hangars[426], les pavillons et kiosques meublés et utilisés pour l.’habitation du propriétaire[427], les locaux annexes affectés au logement des employés[428], les logements meublés dont disposent les concierges et gardiens d.’immeubles[429], sont également considérées comme des dépendances soumises à la taxe d’habitation.

 

 

1. Les redevables de la taxe d’habitation

Est redevable de la taxe d’habitation toute personne qui dispose du local, quelque soit sa qualité, propriétaire, locataire, usufruitier, et même l’occupant sans titre[430]. Pour les logements vacants depuis cinq années, la taxe est établie au nom u propriétaire du bien, de l.’usufruitier, du preneur du bail à construction ou à réhabilitation ou de l.’emphytéote qui dispose du local depuis le début de la période de vacance[431].

La taxe d’habitation est due quelque soit la nationalité de la personne occupante[432]. Les locaux occupés par des personnes morales sont également assujettis à la taxe d’habitation, la taxe étant établie au nom des personnes morales[433], qu’elles soit de droit public[434] ou de droit privé[435]. La personne mineure qui dispose d’une habitation propre est également assujettie à la taxe d’habitation, même si le mineur est aidé financièrement par ses proches.

 

 

1. Les cas d’occupation multiple

 

Les propriétaires indivis sont assujettis en fonction des conditions dans lesquelles ils occupent l’habitation. Les sociétés, associations et organismes privés sont imposés pour les locaux meublés non assujettis à la cotisation foncière des entreprises. Les sociétés de multipropriété ou de pluripropriété sont imposables au titre des locaux attribués en jouissance à tous leurs membres.

Par contre, les occupants de manière permanente et libre de locaux d’habitation sont personnellement assujettis à la taxe d.’habitation. La taxe est établie au nom de l’occupant en titre qu’il soit propriétaire, locataire, titulaire d’un droit ou d.’une autorisation d’occupation, à l.’exclusion des personnes, qui résident avec lui en qualité de cohabitant.

Les époux sont redevables de la taxe d’habitation, la taxe établie sur le nom de celui qui occupe juridiquement le local, en tant que propriétaire, ou locataire. Les époux qui vivent séparément sont redevables chacun de la taxe d’habitation du local que chacun occupe[436]. La solution est retenue par la femme divorcée ou en instance de divorce, occupant un local séparé[437]. Si les deux époux en instance de divorce restent dans le même local mais dans diverses pièces séparées, la taxe d’habitation due par chacun est constituée qu’à concurrence des pièces dont chacun dispose privativement[438].

« Chaque logement meublé destiné à une utilisation distincte fait l.’objet d.’une seule imposition, non divisible, à la taxe d.’habitation. En principe, établie au nom du ou des occupants en titre, à l.’exclusion par conséquent des autres personnes avec lesquelles le logement est partagé. Les abattements pour charges de famille sont donc déterminés en fonction de la seule situation du ou des occupants en titre. Ainsi, lorsque les occupants sont propriétaires indivis ou conjointement titulaires du droit de bail, il est tenu compte, pour le calcul des abattements, des enfants dont ils ont chacun la charge. Cela dit, sur demande des intéressés, et dès lors que la cohabitation revêt un certain caractère de permanence, il peut être tenu compte, pour le calcul de ces abattements, des enfants qui sont à la charge de celui des cohabitants qui, bien que n.’ayant pas la qualité d.’occupant en titre, a également la disposition privative du logement. Et seuls les occupants inscrits au rôle sont tenus au paiement de la taxe d.’habitation »[439].

 

 

2. Les cas d’occupation épisodique

L’imposition est établie pour l.’année civile entière en fonction de la situation existante au 1er janvier de l.’année d’imposition[440]. L.’imposition reste due même si, au cours de l.’année, la personne physique y vit de manière épisodique, ou déménage[441].

Le locataire dont le contrat de bail a commencé à courir le 1^er janvier est redevable de la taxe d’habitation, quand bien même l’occupation matérielle et effective des locaux n’est intervenu qu’ultérieurement[442]. Le fait de ne pas utiliser les locaux ne constitue pas un motif d’exemption[443].

En cas de décès, l’obligation fiscale est due par les héritiers[444]. Sont imposables, les héritiers indivis d.’une maison d’habitation dès lors que cette maison était garnie de meubles au 1er janvier de l’année d’imposition[445].

 

 

3. Les cas de logement de fonction

Pour être assujettie à la taxe d’habitation, il faut que l’occupation soit privative. Dès lors, les personnes physiques doivent disposer pour leur habitation d’un logement distinct. Ainsi, les personnes titulaires d’un logement de fonction seront personnellement imposables[446]. Les ambassadeurs et agents diplomatiques de nationalité étrangère ne seront pas imposables pour leur résidence officielle si une convention bilatérale a été conclue avec la France ou si des pratiques similaires sont accordées aux ambassadeurs et agents diplomatiques français situés dans les pays concernés.

L’assujettissement à la taxe d.’habitation pour l’occupation d’un logement de fonction est accordé à la demande de l’employeur, même si l’intéressé conserve également un domicile personnel pour lequel il est aussi assujetti[447]. Les logements mis à la disposition des employés de maison chez leur employeur, même s’il s’agit d’ne dépendance à l’habitation, seront imposés au nom de ce dernier.

Un contrat de travail, qui exclut expressément le paiement par l.’employeur de la taxe d’habitation, ne peut pas faire obstacle à l’application de l.’usage plus favorable, en vertu duquel la taxe d’habitation afférente au logement de fonction d’un salarié est, dans le Rhône, intégralement payée par l.’employeur[448].

L.’abattement obligatoire pour charges de famille de l’habitation principale est applicable au logement de fonction. Ce droit ne profite pourtant pas à la gardienne d’immeuble qui rejoint, dès que ses obligations professionnelles le permettent, son conjoint dans leur résidence située à une adresse différente de celle de la loge mise à sa disposition[449].

 

 

4. Le régime des maisons de retraite

Les personnes quittent souvent leur domicile pour des raisons de santé pour intégrer des maisons de retraites spécialisées. Les personnes âgées vivant en maison de retraite ne seront pas imposées si l’usage de leur logement est limité par des heures de visite ou l’obligation de prendre des repas en commun. L’imposition est établie au nom du gestionnaire de l’établissement.

L’article 27 de la loi2007-1824 du 25 décembre 2007 de finances rectificative pour 2007 introduit dans l’article 1414 B CGI un dispositif d.’allégement de la taxe d’habitation afférente à l’ancienne résidence principale des personnes de condition modeste qui s’installent durablement dans une maison de retraite.

Les pensionnaires de foyer-résidence qui « conservent la jouissance exclusive de la résidence qui constituait leur habitation principale avant d.’être hébergées durablement dans un établissement ou service mentionné au 60 du I de l.’article L. 312 du code de l’action sociale et des familles ou dans un établissement de santé autorisé à dispenser des soins de longue durée peuvent bénéficier, pour leur ancien domicile, des dispositifs d’exonération et d.’allégement de taxe foncière et de taxe d’habitation prévus pour l’habitation principale »[450].

 

 

• 2 : Les modalités d’évaluation

La taxe d.’habitation est calculée à partir de la valeur locative cadastrale, qui est déterminée par le service du cadastre avec l’aide de la commission communale des impôts directs, présidée par le maire et composée par six commissaires issus de la population sauf un, qui doit normalement habiter en dehors de la commune.

 

 

 

Partie II :

Imposition des revenus immobiliers

 

Les biens immobiliers sont susceptibles de générer des revenus pour son propriétaire lorsque l’usage de ces biens est consenti à des tiers, autre que le propriétaire. La détention d’un immeuble génère une obligation fiscale pour l’occupant. Les recettes générées par la mise à disposition de l’immeuble génèrent elles aussi des obligations fiscales.

La catégorie des revenus fonciers appréhende l’ensemble des revenus, même accessoires, qui trouvent leur source dans la jouissance d’un immeuble neuf ou ancien perçus, en espèces ou en nature, par une personne physique, une société de personnes n’ayant pas opté pour l’impôt sur les sociétés, ou une société immobilière dotée de la transparence fiscale, telles celles de l’article 1655 ter du CGI[451].

Les revenus fonciers sont visés, sinon définis, par les articles 14 et suivants du CGI. L’article 14 précité dispose :

« Sous réserve des dispositions de l’article 15 et de l’article 15 bis, sont compris dans la catégorie des revenus fonciers, lorsqu’ils ne sont pas inclus dans les bénéfices d’une entreprise industrielle, commerciale ou artisanale, d’une exploitation agricole ou d’une profession non commerciale :

1° Les revenus des propriétés bâties, telles que maisons et usines, ainsi que les revenus :

1. a. De l’outillage des établissements industriels attaché au fonds à perpétuelle demeure, dans les conditions indiquées au premier paragraphe de l’article 525 du Code civil ou reposant sur des fondations spéciales faisant corps avec l’immeuble ;
2. b. De toutes installations commerciales ou industrielles assimilables à des constructions ;
3. c. Des bateaux utilisés en un point fixe et aménagés pour l’habitation, le commerce ou l’industrie, même s’ils sont seulement retenus par des amarres ;

2° Les revenus des propriétés non bâties de toute nature, y compris ceux des terrains occupés par les carrières, mines et tourbières, les étangs, les salines et marais salants ».

Sur les fonds de placement immobilier, l’article 14 A complète l’article 14 en disposant que « sont également compris dans la catégorie des revenus fonciers les revenus distribués par un fonds de placement immobilier mentionné à l’article 239 nonies au titre de la fraction du résultat mentionnée au 1° de l’article L. 214-107 du Code monétaire et financier, relative aux actifs mentionnés aux a et b du I de l’article L. 214-92 du même code détenus directement ou indirectement par ce fonds ».

L’article 29, alinéa 2 du CGI précise quant à lui que « dans les recettes brutes de la propriété sont comprises notamment celles qui proviennent de la location du droit d’affichage ou du droit de chasse, de la concession du droit d’exploitation des carrières, de redevances tréfoncières ou autres redevances analogues ayant leur origine dans le droit de propriété ou d’usufruit »[452]. Sont expressément qualifiés de revenus fonciers les revenus des baux à construction[453] et des baux à réhabilitation[454].

Ces prescriptions légales nous permettent de dresser une liste des droits qui sont considérés comme des revenus fonciers pouvant être imposés. Elles nous permettent également de faire surgir les deux catégories d’impôt que ces revenus peuvent générer. Soit ces revenus sont déclarés avec les résultats de l’exercice sociétaire, dans ce cas, incorporé dans le BIC, les revenus fonciers sont imposables de l’impôt sur les sociétés, soit les revenus sont simplement imposables de l’impôt sur le revenu.

 

 

Chapitre I :

Les revenus imposables

 

Les revenus fonciers proviennent très généralement des propriétés foncières données en location par le contribuable ou un membre de son foyer fiscal. La source du revenu est un bien immobilier dont la jouissance est concédée à un tiers ou est conservée par le contribuable, et qui en cette qualité, est source de revenus locatifs ou de recettes accessoires.

Le bien immobilier peut être une propriété bâtie ou non bâtie, mais sont également considérés comme des revenus immobiliers les revenus distribués par un fonds de placement immobilier. Les définitions fiscale et civile de la notion d’immeuble convergent, mais il existe toutefois des différences subtiles entre ces deux branches du droit. De fait la définition de l’immeuble telle que retenue pour les besoins de la définition de la cédule des revenus fonciers s’inspire très nettement des règles applicables en matière de taxes foncières sur les propriétés bâties ou non bâties.

Les propriétés bâties sont constituées de constructions fixées au sol à perpétuelle demeure et revêtant l’aspect de véritables bâtiments. Ce sont les maisons, usines, magasins, bureaux, bâtiments ruraux tels que granges, écuries, caves, celliers, pressoirs, locaux destinés soit à loger des bestiaux des fermes et métairies ainsi que leurs gardiens, soit à serrer les récoltes et autres[455].

Les immeubles par destination[456] constituent également la propriété bâtie au sen du droit fiscal. Il en est ainsi de l’outillage attaché à perpétuelle demeure fixe des établissements industriels attaché au fonds à perpétuelle demeure dans les conditions indiquées au premier paragraphe de l’article 525 du Code civil ou reposant sur des fondations spéciales faisant corps avec l’immeuble.

En pratique, les revenus tirés d’un outillage fixe sont rarement imposés au titre des revenus fonciers ; ils relèvent en général de la catégorie des BIC, soit que l’outillage soit directement utilisé par l’exploitant de l’entreprise, soit que sa location soit comprise dans celle d’un établissement commercial ou industriel équipé[457].

Les installations commerciales ou industrielles sont assimilables à des constructions. Il s’agit en particulier des grands réservoirs destinés à contenir des combustibles liquides ou d’autres produits et qui, en raison de leurs dimensions et de leur poids, doivent être assemblés sur place ou sur un terrain voisin de leur emplacement définitif et ne sont pas susceptibles d’être déplacés d’un entrepôt à un autre par des moyens de transport normaux[458]. Autant que pour l’outillage fixe, les revenus dont ces installations peuvent être la source ne sont que rarement rangés dans la catégorie des revenus fonciers.

Bien que le bateau constitue en principe un bien meuble au sens civil[459], le droit fiscal n’hésite pas à le qualifier d’immeuble dès lors qu’il est utilisé en un point fixe, même s’il est seulement retenu par des amarres, et qu’il est aménagé à usage d’habitation, de commerce ou d’industrie. À ce titre, les revenus qu’il dégage sont des revenus fonciers[460].

Sont spécialement visés les péniches ou bateaux de plaisance qui ne quittent pratiquement jamais leur lieu d’amarrage, ce qui suppose que la bateau ne soit pas destiné à la navigation et soit soumis à la taxe foncière sur les propriétés bâties.

Sont à inclure dans les revenus fonciers les recettes accessoires à la location de propriétés immobilières bâties ou de biens assimilés provenant : de la location du droit d’affichage, c’est-à-dire toutes les redevances perçues par les propriétaires pour l’utilisation des balcons, toitures ou pignons de leurs immeubles en vue de l’affichage ou de la publicité lumineuse (pour les modalités d’imposition de ces recettes perçues par les propriétaires de monuments historiques au titre de l’utilisation des bâches d’échafaudage installées lors de la réalisation de travaux de restauration en qualité d’espaces publicitaires[461] ; et, d’une façon générale, de toutes autres redevances qui ont leur origine dans le droit de propriété ou d’usufruit et qui proviennent de la mise à la disposition de tiers, par le propriétaire, de certains droits attachés aux propriétés lui appartenant, par exemple la location de toits pour des antennes de téléphonie mobile[462].

Les revenus des propriétés non bâties de toute nature, y compris ceux des terrains occupés par les carrières, mines et tourbières, les étangs, les salines et marais salants, sont imposables dans la catégorie des revenus fonciers, en vertu de l’article 14, 2° du CGI[463]. Comme pour les propriétés bâties, les revenus de ces biens sont imposables dans la catégorie des revenus fonciers aussi bien lorsque le propriétaire les utilise pour ses besoins personnels que lorsqu’il les donne en location ; mais ce principe n’est susceptible de s’appliquer que si les revenus considérés ne sont pas compris dans les bénéfices d’une entreprise commerciale, non commerciale ou d’une exploitation agricole.

 

 

Section 1 : Les sources de revenus fonciers

 

 

• 1 : Revenus tirés de l’usage

Sont ainsi imposables les revenus provenant des terres agricoles, des carrières et  mines, des tourbières, des étangs, des salines et des marais salants, mais également des courts donnés en location. Sont également imposables les revenus accessoires tirés des propriétés non bâties.

 

 

1. Location de terrains non bâtis

 

 

1. Revenus à titre principal

 

 

1. Les terres agricoles, les carrières et autres

 

Lorsqu’une propriété rurale non bâtie est donnée en location par bail à ferme, les fermages constituent des revenus fonciers. En revanche, le métayage est considéré comme un mode d’exploitation. Le bailleur et le métayer sont donc imposés, chacun pour leur part, dans la catégorie des bénéfices agricoles[464].

L’article 14, 2° du CGI prévoit que les revenus des terrains occupés par des carrières, mines ou tourbières ont le caractère de revenus fonciers à la condition que la location ne porte pas sur un établissement muni du mobilier ou du matériel nécessaire à son exploitation et ne s’accompagne pas de la location d’éléments incorporels du fonds de commerce précédemment exploité par le propriétaire du sol[465].

Selon le Conseil d’État, les redevances de fortage calculées d’après le tonnage extrait et payées au propriétaire constituent des revenus fonciers[466]. Les sommes perçues par un contribuable en échange du droit d’exploiter des gravières rattachées à des terrains lui appartenant constituent des revenus fonciers imposables entre ses mains au titre des années au cours desquelles il en a eu la disposition, même si une décision juridictionnelle ultérieure, qualifiant les gravières de dépendances du domaine public fluvial, l’a condamné à reverser ces sommes à son cocontractant[467].

Au regard de la jurisprudence civile, les contrats de foretage s’analysent comme des contrats de vente de meubles par anticipation[468]. Nonobstant cette qualification, le juge fiscal estimait que les redevances versées se rattachaient à l’acquisition d’un actif incorporel et ne constituaient pas une charge déductible[469].

Cependant par un avis n° 2009-03 du 10 avril 2009, l’Autorité des Normes Comptables a assimilé le contrat de foretage à un contrat d’approvisionnement exclusif dans lequel la redevance versée rémunère l’acquisition des matériaux extraits du sol lorsque les redevances sont déterminées proportionnellement aux quantités extraites, soit à la tonne, soit au volume. L’Administration a aussitôt décidé de s’en rapporter à l’analyse comptable et de transposer au plan fiscal les modalités de définition et d’enregistrement comptable des redevances.

En revanche, l’indemnité allouée dans le cadre d’une procédure d’expropriation au propriétaire d’une carrière exploitée par une société en vertu d’un contrat de fortage, ayant pour cause la cession d’un droit immobilier, n’est pas imposable dans la catégorie des revenus fonciers, mais relève du régime des plus-values immobilières[470]. La même qualification de plus-value a été retenue dans le cas de la cession à un tiers par une société civile immobilière des droits qu’elle tenait, en sa qualité de propriétaire du sol, d’un contrat de fortage[471].

En cas de dommages causés à la propriété privée par l’exécution de travaux publics, occupation temporaire de terrains par les sociétés concessionnaires d’autoroutes en vue de l’extraction de matériaux, le propriétaire perçoit une indemnité pour préjudice subi résultant de l’occupation temporaire des terrains, de la dépréciation du sol et de la privation de jouissance. Il a été demandé dans quels cas les indemnités ainsi perçues pourraient être exonérées d’impôt, par analogie avec les mesures prévues en cas d’expropriation.

Les propriétaires exploitants soumis au régime du forfait agricole qui perçoivent des indemnités en contrepartie de l’occupation temporaire de terrains ou de l’extraction de matériaux doivent déclarer les revenus correspondants dans la catégorie des revenus fonciers[472].Ces contribuables ne peuvent donc pas bénéficier des mesures spécifiques prévues en cas d’expropriation.

Toutefois, pour tenir compte de la dépréciation du fonds consécutive à l’extraction de matériaux, les propriétaires concernés sont autorisés à pratiquer la déduction forfaitaire prévue à l’article 31, 2° du CGI au taux de 50 % au lieu du taux de 10 % normalement applicable[473].

 

 

1. Les courts donnés en location

Les revenus tirés de la location par bail de courts de tennis ou de terrains de sport ont le caractère de revenus fonciers lorsque le contrat ne porte que sur les terrains ou des bâtiments qui ne sont pas munis du matériel et du mobilier d’exploitation[474].

L’Administration considère cependant que cette activité revêt un caractère commercial si les terrains sont mis à la disposition de la clientèle moyennant une redevance horaire ou saisonnière[475].

La location d’un emplacement sur un terrain nu constitue un acte purement civil dont les profits entrent dans la catégorie des revenus fonciers. En revanche, lorsqu’il s’agit d’un terrain aménagé ou sur lequel est assuré un service de gardiennage, l’opération de location revêt, en principe, un caractère commercial entraînant l’assujettissement du profit correspondant à l’impôt sur le revenu au titre des BIC[476].

Jugé qu’une société civile immobilière qui donne en location à une SARL un terrain de camping aménagé comportant des voies de circulation, des emplacements aménagés, l’adduction d’eau, des sanitaires, un transformateur électrique, l’éclairage des terrains, des installations sportives et des constructions, se livre à une activité commerciale et est soumise à l’impôt sur les sociétés.

La location en cause présente en effet le caractère d’une location d’un établissement commercial munie du matériel nécessaire à son exploitation au sens de l’article 36, I, 5° du CGI, nonobstant la circonstance que les aménagements susvisés auraient été de nature immobilière[477].

La décision de la cour de Lyon qui a considéré que la location du terrain, des constructions et des aménagements immobiliers du camping présentait un caractère commercial, semble avoir été déterminée par le fait que le locataire, exploitant du camping, n’avait pas besoin de posséder et d’affecter à son exploitation commerciale des éléments mobiliers : en effet, les immeubles et les éléments immobiliers qu’il avait pris à bail pouvaient être utilisés tels quels et sans ajout d’éléments mobiliers, à la réception des campeurs.

 

 

1. Terrains servant de dépôt

 

Les redevances perçues par un propriétaire qui autorise une entreprise à déverser des ordures ménagères sur un terrain antérieurement utilisé à usage de carrière, n’ont pas le caractère d’indemnités destinées à compenser la dépréciation de cette propriété. Si elles ne sont pas incluses dans les bénéfices d’une entreprise, d’une exploitation ou d’une profession, elles constituent des revenus fonciers[478].

 

 

1. Étangs et lacs

Les revenus tirés de la location des terrains occupés par des étangs ou des ballastières relèvent de la catégorie des revenus fonciers[479]. Le propriétaire d’un étang qui loue le droit de pêche est imposable au titre des revenus fonciers, à moins que ces profits ne soient compris dans les bénéfices d’une entreprise artisanale, industrielle, commerciale ou d’une exploitation agricole. En effet, lorsque les propriétaires exploitent professionnellement des étangs ou ballastières, les revenus correspondants relèvent de la catégorie des bénéfices agricoles ou des bénéfices industriels et commerciaux, selon la nature de l’activité exercée. Ainsi, le propriétaire qui exploite lui-même l’étang en revendant le poisson pêché est imposable au titre des bénéfices agricoles[480].

Ni l’Administration, ni la jurisprudence ne semblent s’être prononcées sur la question du régime fiscal de la réserve de jouissance du droit de pêche par son propriétaire. Si l’on raisonne à l’instar du droit de chasser, une telle réserve de jouissance devrait normalement donner lieu à la constatation d’un revenu foncier imposable. On peut toutefois remarquer que l’Administration considérait que la réserve du droit de chasser n’était taxable que lorsque ce droit avait une valeur pour le propriétaire et que la propriété était principalement dédiée à l’exercice de la chasse.

 

 

2. Revenus accessoires des propriétés non bâties

Il convient de rattacher à la cédule des revenus fonciers toutes les redevances ayant leur origine dans le droit de propriété ou dans un droit réel immobilier et qui proviennent de la mise à disposition de tiers par le propriétaire de certains droits attachés aux propriétés qui lui appartiennent[481].

Peuvent être rattachés aux revenus fonciers les recettes accessoires à la location de propriétés bâties de toute nature provenant de la location du droit de chasse, de la concession du droit d’exploitation des carrières, de redevances tréfoncières et d’une façon générale de toutes redevances qui ont leur origine dans le droit de propriété ou d’usufruit et qui proviennent de la mise à disposition de tiers par le propriétaire, de certains droits attachés aux propriétés non bâties lui appartenant.

Toutefois les revenus accessoires ne sont imposables en qualité de revenus fonciers que lorsqu’ils ne sont pas inclus dans des bénéfices professionnels[482].

 

 

1. Droit de chasse

Dès lors que la jouissance du droit de chasse procède du droit de propriété ou d’un droit réel immobilier, elle constitue, pour son titulaire, un élément du revenu foncier imposable. Le droit de chasse est un attribut du droit de propriété. Il appartient donc normalement au propriétaire du sol, que le propriétaire soit une personne physique ou une personne morale dont les membres sont imposables dans les conditions prévues à l’article 8 du CGI.

Le droit de chasse doit être distingué des simples droits personnels permettant l’exercice de la chasse. Tel est le cas du droit que le locataire de la chasse tient du contrat de bail, de la faculté de chasser que le détenteur du droit de chasse peut accorder à quiconque dès lors qu’il n’a pas affermé la chasse, du droit de chasser conféré aux preneurs de baux ruraux par l’article L. 415-7 du Code rural, du droit que les associés ou titulaires « d’actions » d’une société de chasse tiennent du contrat de société.

En cas de démembrement du droit de propriété, le droit de chasse revient au titulaire du droit réel de jouissance : usufruitier, superficiaire, emphytéote ou usager détenant un titre lui conférant le droit de chasse. Il en résulte que seul le titulaire de ce droit réel est imposable au titre du droit de chasse.

Le bail rural n’emporte pas location du droit de chasse au profit du preneur. Celui-ci ne bénéficie que du droit de chasser prévu à l’article L. 415-7 du Code rural, droit statutaire qui lui est strictement personnel. Le preneur doit d’ailleurs informer le bailleur lorsqu’il souhaite ne pas l’exercer. Il ne peut, d’autre part, s’opposer à l’exercice du droit de chasse sur les terres qu’il tient à bail. Le propriétaire peut donc donner le droit de chasse en location à quiconque, y compris au preneur du bail rural[483].

Si la propriété n’est pas inscrite à l’actif d’une entreprise industrielle ou commerciale ou d’une exploitation agricole, les revenus provenant de la location du droit de chasse constituent, en application de l’article 29 du CGI, des revenus fonciers et sont ajoutés au fermage. Dans le cas contraire, les produits de la location sont imposés, selon le cas dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux, des bénéfices agricoles ou des bénéfices non commerciau, au titre de l’activité professionnelle à laquelle ils se rattachent[484].

Les profits tirés de la location du droit de chasse sur des terres dépendant d’une propriété d’agrément dont le propriétaire se réserve la jouissance sont soumis à l’impôt sur le revenu soit dans la catégorie des revenus fonciers, conformément aux dispositions des articles 29 et 30 du CGI, si la propriété fait partie du patrimoine privé du bailleur de la chasse, soit dans la catégorie des bénéfices industriels ou commerciaux ou dans celle des bénéfices agricoles, si les terres sont inscrites à l’actif d’une entreprise industrielle ou commerciale ou d’une exploitation agricole[485], sous réserve de ne pas entrer dans le champ d’application du dispositif de neutralisation des effets de la théorie du bilan prévu par l’article 155, II du CGI applicable à compter du 1er janvier 2012.

 

 

1. Les redevances tréfoncières

Il s’agit des indemnités qu’un concessionnaire de mines paie au propriétaire des terrains situés dans le périmètre de sa concession. Quelles que soient les modalités de paiement retenues, somme proportionnelle à la superficie des terres concédées ou aux tonnages extraits, les redevances tréfoncières doivent être comprises dans les revenus fonciers[486].

 

 

1. Concession du droit d’exploitation d’une source thermale

Le propriétaire qui donne en location une propriété qui fait partie de son patrimoine privé et dans laquelle se trouve une source thermale, moyennant un loyer qui se compose d’un élément fixe d’une part, d’une redevance proportionnelle aux recettes réalisées par l’établissement thermal locataire d’autre part, doit comprendre l’ensemble de ces sommes dans ses revenus bruts fonciers[487].

 

 

1. Revenus provenant des terrains bâtis

Il s’agit des constructions qui sont réputées immeubles au sens de l’article 518 du Code civil. Le caractère de revenus fonciers doit être conféré aux revenus des constructions fixées au sol à perpétuelle demeure et revêtant l’aspect de véritables bâtiments. Ce sont notamment les maisons, usines, magasins, bureaux, bâtiments ruraux tels que granges, écuries, caves, celliers, pressoirs, locaux destinés soit à loger des bestiaux des fermes et métairies ainsi que leurs gardiens, soit à serrer les récoltes et bien d’autres encore[488].

 

 

1. Les revenus principaux

L’outillage fixe des établissements industriels attaché au fonds à perpétuelle demeure dans les conditions indiquées au premier paragraphe de l’article 525 du Code civil ou reposant sur des fondations spéciales faisant corps avec l’immeuble est également visé[489], un bien meuble qui, au regard du droit civil, constitue un immeuble par destination[490].

 

L’outillage doit être scellé au plâtre ou à chaux ou à ciment ; soit être fixé de telle manière qu’il ne puisse être détaché sans être fracturé ou détérioré ou sans briser ou détériorer le fonds auquel il est attaché ; soit reposer sur une assise ou des fondations spécialement aménagées pour le recevoir et faisant elles-mêmes partie intégrante des constructions[491].Les revenus tirés d’un outillage fixe ne sont que rarement imposés au titre des revenus fonciers. En effet, ils relèvent des BIC, soit que l’outillage soit directement utilisé par l’exploitant de l’entreprise, soit que sa location soit comprise dans celle d’un établissement commercial ou industriel équipé[492].

Les bateaux utilisés en un point fixe sont qualifiés d’immeubles dès lors qu’ils sont utilisés, en un point fixe, même s’il est seulement retenu par des amarres, et qu’il est aménagé à usage d’habitation, de commerce ou d’industrie. Les revenus pouvant être dégagés sont des revenus fonciers.

L’article 14, 1° du CGI vise principalement les péniches ou bateaux de plaisance qui ne quittent pratiquement jamais leur lieu d’amarrage. En effet, ces bateaux ne sont plus destinés à la navigation, sont soumis à la taxe foncière sur les propriétés bâties[493].

Présentent également le caractère de revenus fonciers au sens de l’article 14 du CGI les loyers et prestations de toute nature qui constituent le prix d’un bail à réhabilitation conclu dans les conditions prévues par les articles L. 252-1 à L. 252-4 du Code de la construction et de l’habitation[494]. Néanmoins, le revenu représenté par la valeur des travaux de construction, de reconstruction ou d’agrandissement réalisés par le preneur conformément à l’article L. 252-1 du Code de la construction et de l’habitation ne donne lieu à aucune imposition[495].

 

 

2. Les revenus accessoires

Sont rattachées à la cédule des revenus fonciers toutes les redevances ayant leur origine dans le droit de propriété ou dans un droit réel immobilier et qui proviennent de la mise à disposition de tiers par le propriétaire de certains droits attachés aux propriétés qui lui appartiennent[496].

Constituent des revenus fonciers les recettes accessoires à la location de propriétés immobilières bâties ou de biens assimilés provenant de la location du droit d’affichage, toutes les redevances perçues par les propriétaires pour l’utilisation des balcons, toitures ou pignons de leurs immeubles en vue de l’affichage ou de la publicité lumineuse (pour les modalités d’imposition de ces recettes perçues par les propriétaires de monuments historiques au titre de l’utilisation des bâches d’échafaudage installées lors de la réalisation de travaux de restauration en qualité d’espaces publicitaires[497] ;

Sont également visées toutes autres redevances qui ont leur origine dans le droit de propriété ou d’usufruit et qui proviennent de la mise à la disposition de tiers, par le propriétaire, de certains droits attachés aux propriétés lui appartenant, par exemple la location de toits pour des antennes de téléphonie mobile[498].

 

 

• 2 : Revenus tirés des droits réels accessoires

Les constructions et aménagements qui ont été réalisés par un locataire sur la propriété d’autrui constituent, lors de l’accession du propriétaire, des revenus fonciers. Il en est également ainsi des loyers et prestations de toute nature, y compris la remise des constructions dans le cadre d’un bail à construction. Dans le cadre d’un bail à réhabilitation, les revenus sont imposés au nom du propriétaire à l’exception de celui correspondant à la valeur des travaux de construction, reconstruction ou agrandissement effectués par le preneur.

Les revenus des propriétés indivises sont imposables au nom de chacun des indivisaires et les revenus des biens immobiliers démembrés sont imposés au nom de l’usufruitier.

 

 

1. Les revenus des baux

 

 

1. Régime général des constructions et aménagements

Dans le cadre d’un contrat de bail, le locataire peut être amené à réaliser des travaux d’une nature qui dépassent les simples travaux d’entretien ou de réparation locative. Ce sont en principe des constructions nouvelles ou d’aménagements importants.

Le propriétaire du sol est alors imposable dans la catégorie des revenus fonciers à raison des loyers et redevances qui lui sont versées par le locataire du terrain[499]. L’auteur des constructions quant à lui est imposable à raison des revenus tirés de la location de l’immeuble qu’il a édifié sur sol d’autrui. Ce dernier est autorisé à déduire la redevance payée au propriétaire du fonds[500].

 

 

1. Le transfert de la propriété des constructions

Le transfert implique l’entrée dans le patrimoine du bailleur des constructions édifiées par le preneur. Le conseil d’Etat estime que « seuls les aménagements pouvant donner lieu à accession au sens de l’article 551 du Code civil, et qui en matière de revenus fonciers n’ouvrent pas droit à déduction chez le bailleur au sens de l’article 31 du CGI sont constitutifs d’un revenu foncier. En revanche, la valeur de travaux de nature purement locative ne peut être comprise dans le revenu foncier du propriétaire »[501].

Dans l’hypothèse d’un retour gratuit, il n’y a pas lieu de constater l’existence d’un revenu imposable, le propriétaire du terrain est pleinement propriétaire des constructions édifiées, par voie d’accession. L’avantage conféré au propriétaire consiste simplement en l’augmentation de la valeur vénale de son bien et par suite la possibilité d’obtenir ultérieurement un loyer plus élevé[502]. Le Conseil d’État, suivi en cela par l’administration fiscale, considère que le propriétaire du terrain réalise un revenu foncier imposable[503].

Le revenu est taxable au titre de l’année de l’accession par le propriétaire. Le revenu foncier est taxable au titre de l’année où se produit l’accession[504]. L’accession se produit en principe à la date d’expiration du bail[505] ou à la date de sa résiliation[506]. Elle peut également être stipulée dès la réalisation des travaux par le locataire[507].

En cas de prorogation du bail initial, l’immeuble que le locataire a été autorisé à construire par ce bail devient la propriété du bailleur à la date d’échéance fixée dans l’acte de prorogation du bail[508]. Si le propriétaire du sol devrait accéder à la propriété des bâtiments édifiés par le locataire à l’expiration du bail initial, La jurisprudence estime qu’en cas de bail renouvelé par tacite reconduction, l’imposition au titre des revenus fonciers ne peut intervenir qu’au moment où le bail n’est plus renouvelé[509].

Le renouvellement du bail implique en principe la signature d’un bail nouveau différent du bail initial impliquant de plein droit l’imposition du revenu en nature correspondant à la valeur des travaux réalisés par le preneur[510]. Toutefois, il n’est pas exclu que les parties conviennet contractuellement dans le bail initial que la propriété des bâtiments ne serait transférée qu’à l’issue du bail renouvelé ou à la sortie des lieux du preneur. Par ailleurs, la jurisprudence judiciaire semble considérer aujourd’hui que le preneur demeure propriétaire tant que le bail est renouvelé[511].

Si une indemnité est prévue, l’Administration considère que « il n’y a pas lieu de tenir compte de cette opération pour la détermination du revenu foncier imposable »[512]. L’indemnité versée par le bailleur n’est pas constitutive d’une charge de la propriété au sens de l’article 31 du CGI[513]. En effet, l’indemnité s’analyse comme le prix payé par le bailleur pour prendre possession des travaux. Le revenu foncier correspond à l’augmentation de valeur du fonds immobiliers, égal à la différence entre la valeur vénale des travaux réalisés par le preneur et le montant de l’indemnité versée par le bailleur[514].

 

 

1. Les revenus tirés de bail à construction

Le bail à construction est une convention par laquelle le preneur s’engage, à titre principal, à édifier des constructions sur le terrain du bailleur et à les conserver en bon état d’entretien pendant toute la durée du bail[515]. Le bail est conclu pour une durée entre dix-huit et quatre-vingt-dix-neuf ans. Sauf convention contraire, le bailleur devient propriétaire des constructions en fin de bail.

 

 

1. Régime général

Le prix du bail peut être analysé, ou en un loyer payable en espèces et révisable par périodes triennales, ou dans la remise au bailleur de tout ou partie des constructions, ou encore à la fois en un loyer et dans la remise d’immeubles ou de titres donnant vocation à leur propriété ou leur jouissance. L’article 33 bis du CGI qualifie expressément de revenus fonciers les loyers et prestations de toute nature recueillis par le bailleur en qualité de prix du bail à construction.

Les loyers et les prestations de toute nature recueillis par le bailleur présentent ainsi le caractère de revenus fonciers. Le revenu imposable correspondant est déterminé en faisant application de la déduction prévue à l’article 31, I, 1°, e du CGI.

Les dépenses faites par le propriétaire en vue de placer un terrain faisant l’objet d’un bail à construction dans l’état de fait ou de droit dans lequel il est tenu de le donner en location doivent être regardées comme un élément du prix de revient du bien loué dont l’amortissement est par conséquent couvert par la déduction forfaitaire[516].

Les revenus des propriétés louées par bail à construction sont soumis à l’impôt sur les sociétés lorsque le bailleur est une personne morale soumise à l’IS. Ces revenus sont imposables dans la catégorie des bénéfices professionnels correspondants lorsque l’immeuble donné à bail figure à l’actif d’une entreprise industrielle ou commerciale, ou d’une exploitation agricole passible de l’impôt sur le revenu[517].

L’article 38, 1 du CGI qui dispose que les dispositions favorables de l’article 33 ter s’appliquent également lorsque le loueur est une entreprise à laquelle s’appliquent les règles d’assiette des BIC.

 

 

1. Les modifications apportées au bail

L’avenant contractuel qui modifie la durée du bail initial n’implique pas la conclusion d’un nouveau bail, il apporte une simple modification de l’une des conditions du bail initial. Le report de l’entrée des constructions dans le patrimoine du bailleur à la nouvelle date d’échéance du bail a été sujet à controverse.

L’administration fiscale estime que  la prorogation pure et simple du bail laissait subsister la taxation à la date du terme initialement convenu[518], une position pourtant en contradiction avec une réponse du 21 avril 1980[519] qui admettait qu’en cas de prorogation avec addition de constructions, l’imposition du revenu foncier ait lieu à la fin du bail prorogé, étant observé que pour les constructions objet de l’avenant, le calcul devait être effectué en fonction du nombre d’années écoulées depuis la signature de l’avenant et non par référence à la durée totale du bail.

Finalement, une dérogation d’un maniement plus délicat liée à la prorogation pour raisons économiques, assouplissement d’une portée pratique réduite avait été admise par le compte rendu du comité fiscal de la Mission d’organisation administrative[520].

La jurisprudence non plus n’était pas complètement uniforme sur la matière. Plusieurs arrêts ont été favorables au jeu de la prorogation conventionnelle[521]. C’est ainsi qu’un avenant signé en 1981 avait pour unique objet de modifier la durée d’un bail à construction conclu en 1976 pour 20 ans, et ce pour le porter à une durée de 30 ans[522].

Le Tribunal Administratif de Toulouse avait pourtant considéré qu’il y avait apparition d’un nouveau bail de droit commun générant le revenu foncier au terme contractuel initialement prévu lorsqu’un bail avait été prorogé d’une durée de 18 ans et où le loyer avait été porté de 6 000 F à 50 000 F[523].

Pour la Haute Juridiction, l’efficacité fiscale de la prorogation n’est plus subordonnée à une condition particulière et ne fait pas réserve d’un éventuel abus de droit. L’opposabilité de la prorogation tient à la liberté contractuelle. Cela signifie aussi que les parties peuvent réajuster la durée du bail et finalement bénéficier de l’exonération fiscale liée à la décote de 8 % par an au-delà de la dix-huitième année prévue par l’article 33 ter du CGI[524].

Enfin, le fait que la vente du terrain au preneur soit intervenue aux cours des dix-huit premières années n’autorise par l’Administration à calculer le complément de loyer revenant au bailleur en fonction de la valeur vénale des constructions réalisées par le preneur au motif que le bail à construction, ne remplissant plus la durée minimale prévue à l’article L. 251-1 du Code de la construction et de l’habitation, devrait être requalifié en bail de droit commun[525].

 

 

• L’extinction du bail

La confusion sur le même chef des qualités de bailleur et de preneur implique la fin du bail à construction. Cette confusion peut résulter de la vente du terrain au preneur du bail à construction, ou encore de la fusion du preneur et du bailleur ou de l’apport du terrain à la société preneur. Le juge de l’impôt estime alors que l’opération induit les mêmes effets qu’une résiliation amiable tacite du bail impliquant, un court instant de raison, la remise des immeubles au bailleur avant leur cession au preneur. L’administration a également adopté cette solution[526].

Cette solution s’écarte pourtant de la position du droit civil car à aucun moment il n’y a de transfert de la propriété des bâtiments au bailleur. La jurisprudence puise sa justification en ce que économiquement, en consentant à l’opération, le bailleur renonce à accéder à la propriété des bâtiments, renonciation qui ne présente certainement pas un caractère gratuit.

En réalité, les parties anticipent le terme du bail dans des conditions telles qu’elles équivalent à une résiliation anticipée dont on sait qu’elle a pour effet l’entrée des constructions dans le patrimoine du bailleur, soumises aux droits de mutation à titre onéreux[527]. La position du juge fiscal permet par ailleurs de réduire des risques évidents d’évasion fiscale.

La solution a tout d’abord été retenue dans le cas d’un apport du terrain à la société locataire. La remise au bailleur des immeubles édifiés par le preneur à l’occasion de la résiliation amiable anticipée du bail devant être regardée comme étant intervenue simultanément à la convention d’apport, elle constitue une partie du prix du bail au sens des dispositions de l’article 33 bis du CGI, imposable entre les mains du bailleur dans la catégorie des revenus fonciers[528].

La même solution a été adoptée dans le cas d’une fusion des sociétés bailleresse et preneur, le contrat de fusion produisant au regard de la loi fiscale, les mêmes effets qu’une résiliation amiable tacite du bail devant être regardé comme impliquant la remise des immeubles au bailleur préalablement à la fusion[529].

Elle a également été retenue dans le cas d’une vente du terrain au preneur[530]. La cour administrative d’appel de Douai a utilisé le même raisonnement pour valider le redressement notifié au bailleur qui avait vendu son bien à un tiers, tiers qui en même temps avait racheté le bail au preneur de celui-ci, ce qui avait entrainé la disparition du bail par l’effet de la confusion sur la tête du cessionnaire du terrain et du bail[531].

Selon la Haute Juridiction, le complément de loyer imposable au nom du bailleur doit être déterminé conformément aux modalités fixées par l’article 33 ter du CGI. Il est calculé d’après le prix de revient des constructions, déterminé en ne prenant en compte que la valeur comptable des constructions figurant à l’actif du preneur, sans y appliquer de majoration au titre des plus-values latentes[532].

 

 

1. Les revenus tirés du bail à réhabilitation

C’est l’article 11 de la loi n° 90-949 du 31 mai 1990[533], visant à la mise en œuvre du droit au logement a institué le bail à réhabilitation[534]. Le bail à réhabilitation est un contrat par lequel le preneur s’engage à réaliser dans un délai déterminé des travaux d’amélioration sur l’immeuble du bailleur et à la conserver en bon état d’entretien et de réparations de toute nature en vue de louer cet immeuble à usage d’habitation pendant la durée du bail[535].

 

 

1. Régime général

Le contrat indique la nature des travaux, leurs caractéristiques techniques et le délai de leur exécution. Le bail à réhabilitation s’applique exclusivement à l’habitation. Sont exclus du champ d’application de ce bail les locaux commerciaux et professionnels, les immeubles à usage de bureaux, les résidences secondaires ou de tourisme. L’immeuble comportant un ou des commerces au rez-de-chaussée, ceux-ci ne peuvent être pris à bail à réhabilitation[536].

Le bail à réhabilitation est conclu pour une durée minimale de douze années sans possibilité de tacite reconduction. Au terme du contrat, les améliorations effectuées sur l’immeuble en cause bénéficient au bailleur sans indemnisation. Le bail est consenti par celui ou ceux qui ont le droit d’aliéner le bien objet du bail et dans les mêmes conditions et formes que l’aliénation.

Le preneur ne peut être que : soit un organisme d’habitations à loyer modéré (HLM) ; soit une société d’économie mixte dont l’objet est de construire ou de donner à bail des logements ; soit une collectivité territoriale ; soit, enfin, un organisme dont l’un des objets est de contribuer au logement des personnes défavorisées et qui est agréé à cette fin par le représentant de l’État dans le département[537].

Le preneur est alors titulaire d’un droit réel immobilier pouvant être hypothéqué, saisi dans les formes prévues pour la saisie immobilière et cessible, nonobstant toute convention contraire avec l’accord du bailleur et sous certaines conditions[538].

Le régime fiscal de ce bail a été défini par la loi de finances rectificative pour 1990[539]. Les loyers et prestations de toute nature, qui constituent le prix du bail à réhabilitation ont le caractère de revenus fonciers au sens de l’article 14 du même code[540], disposition a été commentée par l’Administration dans une instruction du 29 avril 1991[541] et reprise dans la documentation administrative précitée.

 

 

1. Les exonérations

L’article 49 de la loi n° 98-657 du 29 juillet 1998[542] d’orientation relative à la lutte contre les exclusions prévoit une exonération d’impôt sur le revenu de la valeur des travaux de construction, de reconstruction ou d’agrandissement réalisés par le preneur d’un bail à réhabilitation et qui reviennent au bailleur en fin de bail. Cette exonération a été commentée par une instruction du 29 décembre 1998[543] et a commencé à s’appliquer à compter de 2008.

Les personnes concernées sont les contribuables dont les revenus provenant de la location du logement sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers. Il importe peu que l’immeuble soit la propriété d’une personne physique ou d’une société non soumise à l’impôt sur les sociétés dès lors que les revenus qu’il procure sont imposés entre les mains des associés dans la catégorie des revenus fonciers. Il en est ainsi des parts de sociétés souscrites par le contribuable dans le cadre de la gestion de son patrimoine privé[544].

Sont concernés les immeubles qui font l’objet d’un bail à réhabilitation. L’exonération porte sur le revenu en nature correspondant à la valeur des travaux de construction, de reconstruction ou d’agrandissement qui reviennent au bailleur à la fin du bail. Mais sont exclus du bénéfice de l’exonération les travaux d’amélioration. Ces derniers doivent être réalisés par le preneur dans les conditions prévues à l’article L. 252-1 du Code de la construction et de l’habitation. Le contrat doit indiquer la nature, les caractéristiques techniques et le délai d’exécution des travaux[545].

Les travaux peuvent consister en la démolition complète d’un immeuble suivie de sa reconstruction, des modifications importantes apportées au gros-œuvre de locaux existants, la reconstruction complète après démolition intérieure d’une unité d’habitation avec la création d’aménagements neufs ou l’aménagement à usage d’habitation de locaux qui constituaient des dépendances d’un local d’habitation sans être eux-mêmes habitables. Les travaux d’agrandissement qui modifie le volume ou la surface habitable de locaux existants constituent des réhabilitations ; création d’un étage supplémentaire, d’une véranda ou encore d’une mezzanine[546].

N’est pas visé le revenu correspondant à la valeur des travaux d’amélioration réalisés par le preneur. En règle générale, les travaux d’amélioration s’entendent de ceux qui ont pour objet d’apporter à un immeuble un équipement ou un élément de confort nouveau ou mieux adapté aux conditions modernes de vie sans cependant modifier la structure de cet immeuble ; installation du chauffage, des travaux d’isolation[547].

 

 

2. La copropriété

 

 

1. L’indivision

Chacun des indivisaires participe aux produits des biens indivis au prorata de ses droits dans l’indivision et, corrélativement, il n’est tenu aux charges que dans la même proportion. Chaque indivisaire est soumis à l’impôt sur le revenu pour la quote-part correspondant à ses droits dans le revenu net total de l’indivision.

Chacun des indivisaires ne peut déduire que sa quote-part des dépenses. L’insuffisance de revenu pour imputer sa quote-part de frais ou la non déduction ne permet pas de déroger à ce principe[548].

Si un indivisaire prend à sa charge la totalité des dépenses, cette prise en charge reste sans influence sur les règles d’établissement de l’impôt, dès lors qu’elle s’analyse en une simple libéralité consentie par l’intéressé aux autres indivisaires[549]. Il en est autant  de celui qui laisse à l’autre la totalité des produits de la location[550].

 

 

1. L’usufruit

L’usufruitier est seul bénéficiaire des fruits que l’immeuble peut produire. Les revenus procurés par la location de cet immeuble sont donc imposables à l’usufruitier[551]. Aux termes de l’article 605 du Code civil, l’usufruitier n’est tenu qu’aux réparations d’entretien du bien démembré, les dépenses de grosses réparations étant en principe à la charge du nu-propriétaire, lequel ne dispose pas des revenus procurés par l’immeuble. Ensuite, en application des articles 13 et 31 du CGI, le nu-propriétaire ne peut déduire les dépenses qu’il supporte faute de constater un revenu imposable. C’est la raison pour laquelle cette situation a fait l’objet de dispositions spécifiques.

 

Lorsque l’immeuble démembré est donné en location par l’usufruitier, les loyers sont soumis à l’impôt au titre de ses revenus fonciers, le nu-propriétaire était autorisé à constater en charges certaines dépenses qu’il avait effectivement supportées, à savoir les travaux de grosses réparations définies à l’article 605 du Code civil, les dépenses d’entretien et de réparation qui sont normalement à la charge de l’usufruitier en application de l’article 605 du même code et les intérêts des emprunts destinés à financer soit l’acquisition de la nue-propriété, soit les dépenses de réparation, d’entretien ou d’amélioration de l’immeuble.

Ce droit à déduction du nu-propriétaire puisait sa justification par le fait que ces dépenses se rapportaient à un immeuble effectivement donné en location à titre onéreux dans des conditions normales, et dont le revenu correspondant était imposé au nom de l’usufruitier dans la catégorie des revenus fonciers. Le déficit résultant de la déduction de ces charges était alors imputable sur le revenu global pour sa part correspondant aux dépenses de grosses réparations et sur les autres revenus fonciers du nu-propriétaire pour les autres charges. Dés lors, ce régime est inapplicable dès lors que l’usufruitier se réserve la jouissance du bien, ou si les revenus tirés de location de celui-ci sont assujettis à l’impôt sur les sociétés.

Ce régime des dépenses de grosses réparations a été modifié par l’article 85 de la loi de finances rectificative pour 2008[552]. La réforme, commentée par une instruction du 16 octobre 2009 expose deux points[553].

D’une part, l’ensemble des charges constatées par le nu-propriétaire de l’immeuble relève désormais des règles de droit commun des revenus fonciers lorsque les revenus de l’immeuble démembré sont imposables en qualité de revenu foncier au nom de l’usufruitier. Elles sont déductibles du revenu des autres propriétés immobilières du nu-propriétaire, ou, si le celui-ci ne possède pas d’immeuble en pleine propriété, elles constitueront un déficit foncier imputable dans les conditions de droit commun, à savoir à hauteur de 10 700  EUR  sur son revenu global, et pour la fraction supérieure sur ses revenus fonciers des dix années suivantes.

D’autre part, sur option, le contribuable est désormais en droit d’imputer directement les dépenses de grosses réparations en qualité de charge de son revenu global, que l’immeuble soit ou non affecté à la location, l’imputation étant toutefois limitée à 25 000  EUR  par an. L’excédent de la dépense est imputable dans les mêmes conditions au titre des dix années suivantes.

Lorsque les revenus de l’immeuble sont assujettis à l’impôt sur les sociétés, les charges liées à l’acquisition de la nue-propriété ne peuvent constituer une charge foncière déductible. Par exception, la mesure figurant à l’article 82 de la loi de finances rectificative pour 2008[554] a permis aux nus-propriétaires, pour la détermination des revenus fonciers imposables à l’impôt sur le revenu, de déduire les intérêts des emprunts contractés pour l’acquisition, la conservation, la construction, la réparation ou l’amélioration des logements dont l’usufruit est détenu temporairement par un organisme d’habitation à loyer modéré (HLM) mentionné à l’article L. 411-2 du Code de la construction et de l’habitation, une société d’économie mixte ou un organisme agréé mentionné à l’article L. 365-2 du même code. Ce dispositif a été commenté par une instruction administrative du 6 octobre 2009[555].

Lorsque les usufruitiers d’immeubles faisant donation de la nue-propriété à leurs enfants dans le cadre d’une donation-partage, abandonnent purement et simplement, sans contrepartie, à ceux-ci, les revenus des immeubles dont ils ont ainsi l’usufruit, il convient de distinguer entre deux hypothèses.

Si l’abandon des revenus s’accompagne d’une renonciation à usufruit constatée par un acte donnant ouverture au droit de mutation à titre gratuit ou à titre onéreux selon les conditions de la convention, les loyers cessent d’être imposables au nom des parents pour être imposables entre les mains des enfants. Il en serait de même si en l’absence d’un acte constatant l’abandon de l’usufruit, l’Administration était en mesure d’établir, comme elle est en droit de le faire, la véritable portée de la donation-partage qui s’analyserait en fait en une donation de la pleine propriété du bien et n’aurait été présentée comme une donation de la seule nue-propriété que pour échapper aux droits de mutation à titre gratuit sur la valeur de l’usufruit du bien transmis.

À défaut d’acte constatant la transmission de l’usufruit ou du rétablissement de la portée véritable de la donation-partage, l’Administration est en droit de se prévaloir de l’apparence de l’acte ayant démembré la propriété au titre duquel l’usufruitier est seul bénéficiaire des fruits que l’immeuble peut produire. Les revenus résultant de la location de cet immeuble sont en conséquence, imposables à son nom. L’abandon des loyers au profit du nu-propriétaire constitue une libéralité qui est sans influence sur le montant de son revenu imposable. Quant aux sommes encaissées par le nu-propriétaire, elles ont, dans la situation évoquée, le caractère de profits qui se renouvellent régulièrement. Dès lors, en application de l’article 92 du CGI, ces sommes sont imposables au nom de l’intéressé dans la catégorie des bénéfices non commerciaux[556].

La solution retenue conduit à une double imposition d’un même flux économique. Si l’abandon de loyers procède effectivement d’une intention libérale de la part de l’usufruitier, il paraît alors difficile de considérer que les flux perçus par le nu-propriétaire puissent s’analyser comme des BNC, ce qui suppose que l’administration démontre que les sommes perçues par le nu-propriétaire soient des revenus se rattachant à une activité ou une source de profit déterminée au sens de l’article 92, 1 du CGI. On peut légitimement douter que tel soit le cas en l’espèce.

Le Conseil d’État estime qu’un nu-propriétaire devenu locataire de l’usufruitier, et qui sous-loue l’immeuble en location, réalise des bénéfices non commerciaux et non des revenus fonciers : en effet, c’est en sa qualité de locataire, qu’il a consenti la sous-location[557]. Les revenus constatés par l’usufruitier sont analysés comme des revenus fonciers.

La remise gratuite à une SCI, nu-propriétaire de locaux, des aménagements effectués par une SARL ne peut s’analyser comme un acte anormal de gestion en raison des prescriptions de l’article 599 du Code civil, l’usufruitier ne pouvant réclamer une indemnité au nu-propriétaire pour les améliorations apportées au fonds même si sa valeur en est augmentée. Il en est de même de l’acquisition de l’usufruit simultanément à celle de la nue-propriété de l’immeuble par une société liée. Enfin, il ne saurait y en avoir faute de tout lien contractuel, notamment un contrat de bail, entre les deux personnes morales[558].

 

 

Section 2 : Revenus fonciers et activité professionnelle

Les revenus tirés d’un immeuble dont le propriétaire est une personne physique peuvent le cas échéant être pris en compte pour la détermination du revenu d’une entreprise de nature industrielle, commerciale, artisanale, libérale ou agricole exploitée par le contribuable.

L’article 14 du CGI ne classe en effet les revenus d’un immeuble dans la catégorie des revenus fonciers que si ces revenus ne sont pas inclus dans les bénéfices d’une entreprise industrielle, commerciale ou artisanale ou d’une exploitation agricole ou d’une profession non commerciale. Une telle solution implique que l’immeuble en cause soit inscrit au bilan de l’entreprise et soit utile à l’exercice de l’activité professionnelle.

 

 

• 1 : Revenus fonciers et bénéfices industriels et commerciaux

 

Les revenus dégagés par un immeuble sont susceptibles d’être qualifiés de bénéfices industriels et commerciaux dans deux cas de figure : l’immeuble est inscrit à l’actif d’une entreprise industrielle, commerciale ou artisanale ; la location de l’immeuble est elle-même constitutive d’une activité industrielle ou commerciale.

 

 

1. Propriétés inscrites au bilan

 

La situation des revenus des immeubles inscrits au bilan d’une entreprise a été très profondément modifiée par l’article 13 de la loi de finances rectificative pour 2011 modifiant l’article 155 du CGI[559], les dispositions en cause étant applicables à compter du 1er janvier 2012.

En application de la théorie du bilan et du principe de libre affectation comptable qui en était la suite, les revenus des biens et droits immobiliers inscrits au bilan d’une entreprise individuelle étaient compris dans les résultats de l’entreprise ou de l’exploitation. Il en allait ainsi tant pour les immeubles utilisés pour les besoins de l’activité professionnelle que pour les simples immeubles de placement, à usage purement locatif, dès lors qu’ils étaient inscrits à l’actif du bilan.

Toutefois, lorsqu’une société non soumise à l’impôt sur les sociétés exerçait plusieurs activités relevant de catégories distinctes pour l’assiette de l’impôt sur le revenu, il y avait lieu, en principe, de considérer séparément chaque secteur d’activité. C’est ainsi que lorsqu’une société en nom collectif exerçait une activité civile de location d’immeubles et à titre principal ou accessoire une activité commerciale, les revenus tirés de la location n’étaient taxables dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux que dans la mesure où les immeubles loués figuraient à l’actif du secteur commercial de la société ou sont compris dans son stock immobilier[560].

Cette solution supposait que l’on distingue au sein du patrimoine de la personne morale deux catégories de patrimoines fiscaux, à l’instar du raisonnement suivi par le juge en ce qui concerne les personnes physiques, ce qui n’était pas acquis.

Dans le cadre de la réforme du régime fiscal des sociétés et groupements de personnes, le législateur a neutralisé les effets de la théorie du bilan[561]. Désormais seuls les produits tirés de l’exercice de l’activité BIC à titre professionnel et les charges nécessitées par son exercice seront pris en compte pour la détermination du résultat fiscal taxable en qualité de BIC. Les produits et les charges se rapportant à des biens ne concourant pas à l’exercice de l’activité professionnelle ne peuvent donc plus être pris en compte pour la détermination du résultat de l’entreprise.

Il en résulte a contrario que les revenus des immeubles de placement, ou d’une manière générale de l’ensemble des biens ou droits immobiliers qui ne présentent pas de rapport d’utilité avec l’exercice de l’activité professionnelle, suivent au plan fiscal le régime qui correspond à leur nature, alors même qu’ils sont inscrits au bilan de l’entreprise. Ces revenus relèvent dès lors du régime des revenus fonciers dans les conditions de droit commun et impliqueront la mise en œuvre d’un retraitement du résultat comptable de l’entreprise.

L’article 155, II du CGI utilise des termes presque similaires à ceux des articles 92 et 93 du CGI pour lesquels la jurisprudence se caractérise par une certaine sévérité quant à l’appréciation du rattachement des actifs immobiliers à la catégorie des BNC. Ont ainsi été exclus de l’actif professionnel les parts d’une SCI louant des locaux au professionnel[562].

La doctrine administrative a quant à elle une analyse moins sévère du droit et admet, dans le cadre des BNC, que les parts de sociétés immobilières ou de sociétés civiles qui mettent des locaux nus ou équipés à la disposition des professionnels puissent être inscrites sur le registre des immobilisations et amortissements dès lors qu’elles présentent une utilité pour l’exercice de la profession.

Par mesure de simplification, la loi a cependant prévu que la neutralisation des effets de la théorie du bilan ne s’appliquerait pas lorsque les produits ne provenant pas de l’activité professionnelle présentent un caractère accessoire au regard de l’activité de l’entreprise, à savoir lorsqu’ils n’excèdent pas 5 % de l’ensemble des produits de l’exercice, revenus accessoires compris, imposables dans la catégorie des BIC ou BA ou 10 % de ces mêmes produits de l’exercice si la condition des 5 % est satisfaite au titre de l’exercice précédent.

L’imposition des revenus tirés de biens immobiliers pour lesquels cette condition est réunie relèvera dès lors non pas des règles des revenus fonciers mais des BIC. Cette mesure de tolérance légale n’est toutefois pas applicable à la fraction des charges générées par un bien non professionnel, y compris les charges d’amortissement, excédant les produits afférents à ce bien ; cette fraction devra alors obligatoirement être extournée pour les besoins de la détermination du résultat de l’entreprise.

La loi n’a pas précisé le régime de la fraction des charges en cause ; a priori, dans la logique du dispositif de neutralisation, cette fraction devrait être prise en compte dans la cédule d’imposition correspondante. Cette solution pourrait cependant être la source de diverses difficultés dès lors que le déficit correspondant peut trouver sa cause dans des charges comptables n’ayant pas la nature de charge déductible dans la cédule concernée.

 

 

1. Immeubles affectés à une activité commerciale, industrielle ou artisanale

Les revenus accessoires provenant d’immeubles inscrits à l’actif d’une entreprise industrielle, commerciale ou artisanale soumise au régime du bénéfice réel sont inclus dans les bénéfices de l’entreprise, sous réserve de ce qui est dit plus haut s’agissant des règles applicables à compter du 1er janvier 2012.

Dans le cadre de l’ancien régime du forfait, le résultat imposable correspondait au bénéfice que l’entreprise pouvait produire normalement compte tenu des conditions d’exercice de la profession. Cette définition excluait les profits accessoires qui ne se rattachent pas directement à l’activité exercée. Les revenus accessoires des biens immobiliers étaient donc exclus du forfait et imposés dans la catégorie des revenus fonciers, même si l’immeuble était affecté à l’exercice de la profession[563].

Cette solution a été reconduite dans le cadre du régime des micro-entreprises, les revenus accessoires ne se rattachant pas directement à l’activité exercée étant exclus du résultat professionnel et imposés dans la catégorie des revenus fonciers. L’Administration a toutefois précisé que les recettes accessoires des revenus provenant d’immeubles immobilisés d’une entreprise industrielle, commerciale ou artisanale soumise au régime micro ne peuvent être intégrées au résultat professionnel que lorsque les locations accessoires de ces immeubles sont elles-mêmes affectées à l’exercice de l’activité professionnelle[564].

 

 

2. Location d’immeubles munis du mobilier ou du matériel nécessaire à leur exploitation

 

Les profits correspondants sont en principe, rangés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux par l’article 35, 1, 5° du CGI. Mais si le bail ne porte que sur les terrains, les bâtiments et l’outillage fixe d’un établissement industriel, les produits de la location sont imposables dans la catégorie des revenus fonciers[565]. La doctrine administrative est conforme à la jurisprudence constante du Conseil d’État[566].

 

Pour la location d’immeubles nus ayant pour effet de faire participer le bailleur à la gestion ou aux résultats de l’entreprise locataire, les revenus tirés de ces locations sont rangés dans la catégorie des BIC[567]. Ils sont également soumis à la TVA en application de l’article 261 D, 2° du CGI. Il en est notamment ainsi lorsque le loyer est calculé en fonction du bénéfice ou du chiffre d’affaires du locataire ou encore lorsqu’une clause du bail implique une participation du propriétaire aux résultats de l’entreprise locataire.

Il en est de même lorsque le bailleur poursuit lui-même une activité commerciale qui constitue un ensemble économique étroitement intégré avec les activités de son ou de ses locataires[568].

Une société civile louait des locaux à un pharmacien moyennant un loyer comportant une part variable fixée en fonction du chiffre d’affaires réalisé par le preneur. Cette location a été reconnue commerciale[569]. Une société civile avait loué à une société anonyme des locaux servant à l’exploitation d’un restaurant, 90 % des parts de la société civile et la majorité du capital de la société anonyme étaient détenus par deux conjoints, l’épouse étant PDG de la société d’exploitation. Le bail passé entre les deux sociétés faisait dépendre le montant des loyers des résultats de l’activité de la société locataire. La société civile avait renoncé à percevoir certains loyers.

Il a été jugé qu’il ressortait de cet ensemble de circonstances que la société civile participait à la gestion ou aux résultats d’une entreprise commerciale. La société civile a été reconnue, dès lors, comme accomplissant des actes commerciaux[570].

 

Une SCI avait acquis un terrain pour 100 000 F en 1972 et l’avait loué la même année à une société anonyme par bail à construction d’une durée de trente ans. Cette SCI et la société anonyme étaient détenues à 100 % pour la première et à 90 % pour la seconde par les mêmes personnes et avaient le même dirigeant. Le loyer comportait une partie fixe de 30 000 F par an et une partie variable, fixée à 0,5 % du chiffre d’affaires. Dans la pratique, le montant du loyer perçu par la société civile immobilière avait été de 75 000 F en 1974, et de près de 140 000 F en 1977, ce qui, pour la location d’un terrain ayant coûté à la SCI 100 000 F, et compte tenu de ce que les installations devaient revenir en fin de bail à cette dernière, constituait un avantage non négligeable et revenait, en fait, comme l’ont souligné les conclusions, à transférer à la SCI une partie du bénéfice de la société d’exploitation.

Le Conseil d’État a estimé que le loyer présentait un caractère anormal et que la deuxième condition exigée par la jurisprudence pour reconnaître la participation du bailleur aux résultats de l’activité commerciale du preneur était également remplie[571].

 

 

1. Cas particuliers

Pour la location d’un fonds de commerce et des locaux d’exploitation – Le propriétaire est imposable dans la catégorie des BIC pour l’ensemble des profits qu’il retire de cette location. Mais si les locaux commerciaux sont situés dans un immeuble dont le surplus est donné en location, dans les conditions de droit commun, il convient d’établir la ventilation. Les produits de la location du fonds de commerce et du local où il est exploité relèvent de la catégorie des BIC. Les autres loyers sont imposables dans la catégorie des revenus fonciers[572].

Les revenus provenant de la location d’emplacements ou de boxes pour le garage de véhicules automobiles – ou le stockage de marchandises – entrent dans la catégorie des revenus fonciers à la condition que le propriétaire n’assure éventuellement qu’un simple gardiennage des locaux loués, à l’exclusion de tout autre service ou prestation (lavage, distribution d’essence, atelier de réparations par exemple). Dans le cas contraire, ces profits ont le caractère de revenus commerciaux[573].

La convention par laquelle un contribuable met un établissement hippique dont il est propriétaire à la disposition de l’autorité militaire ne présente pas le caractère d’une concession d’établissement hippique comportant l’exercice par le concessionnaire d’une activité commerciale lorsque le propriétaire n’est tenu d’assurer, moyennant une indemnité forfaitaire, que l’entretien et la réparation des installations existantes ainsi que la fourniture de prestations accessoires à leur occupation (eau, électricité, chauffage, etc.) et n’a ni à entretenir les moyens d’attache des chevaux, ni à fournir les denrées fourragères. Le produit tiré de cette convention est imposable au titre des revenus fonciers[574]. Les loyers d’immeubles compris dans le stock d’un marchand de biens présentent le caractère de BIC[575].

 

Les revenus perçus en échange de la mise à disposition d’un local nu ou d’espaces extérieurs pour le tournage d’un film sont imposables dans la catégorie des revenus fonciers. Les revenus perçus en échange de la mise à disposition d’un local meublé pour le tournage d’un film sont imposables dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux. Cela étant, si cette mise à disposition présente un caractère ponctuel, ces revenus demeurent imposables dans la catégorie des revenus fonciers. S’agissant de revenus accessoires, il est précisé que ceux-ci ne peuvent, le cas échéant, bénéficier de l’exonération prévue à l’article 15, II du CGI[576].

 

 

• 2 : Bénéfice agricole et bénéfice non commercial

 

 

1. Bénéfice agricole

 

 

1. Principes

 

 

1. Exploitation directe par le propriétaire

Sous réserve de diverses règles particulières, la détermination du résultat d’un propriétaire exploitant suit les mêmes règles que celles régissant les BIC. Sous réserve des biens nécessairement professionnels, il dispose de la même liberté d’inscrire les éléments de son patrimoine au bilan de son exploitation agricole. Toutefois les immeubles bâtis et non bâtis utilisés pour les besoins de l’exploitation et appartenant à l’exploitant doivent obligatoirement être inscrits à l’actif du bilan[577].

Cette disposition vise : les plantations ; les améliorations foncières temporaires, celles-ci s’entendent des travaux qui n’apportent qu’une amélioration provisoire du fonds : travaux de drainage. En revanche, les frais d’entretien et de fonctionnement d’un réseau de drainage constituent des frais généraux déductibles immédiatement des résultats pour les exploitants soumis à un régime d’imposition autre que celui du forfait[578].

Les revenus de ces immeubles sont dès lors obligatoirement compris dans le Bénéfice Agricole constaté par l’exploitant. Corrélativement ils ne sont pas pris en compte pour la détermination des revenus fonciers.

Bien que les terres appartenant à l’exploitant et utilisées pour les besoins de son exploitation doivent en principe être inscrites à l’actif du bilan, l’exploitant est autorisé, sur option expresse valant pour la durée de l’exercice comptable tant pour les terres dont l’exploitant est propriétaire que pour celles nouvellement acquises, à conserver ces biens dans son patrimoine privé[579]. L’option se reconduit tacitement. L’option doit être jointe à la déclaration des résultats de l’exercice auquel elle s’applique.

En l’absence d’inscription, le revenu en nature correspondant à la réserve de jouissance dont les terres conservées dans le patrimoine privé font l’objet, devrait en principe être compris dans les revenus fonciers de l’exploitant agricole. Corrélativement, celui-ci devrait être en droit de constater une charge déductible pour la détermination de ses revenus professionnels[580].

La maison d’habitation du propriétaire exploitant ne peut être inscrite à l’actif que si la maison fait partie de l’exploitation, ce qui implique notamment qu’elle soit située dans l’enceinte même de la ferme ou attenante à celle-ci, et qu’elle ne présente pas le caractère d’une maison de maître[581]. En l’absence d’inscription au bilan, du point de vue des revenus fonciers, ces immeubles bénéficient de l’exonération prévue par l’article 15, II du CGI.

En cas d’inscription, il doit comprendre dans ses bénéfices imposables la valeur locative réelle de cette maison et peut déduire les charges qui s’y rapportent. En l’absence d’inscription mais lorsque certaines pièces sont utilisées pour les besoins de l’exploitation, les charges locatives correspondantes peuvent être déduites, solution confirmée par le Conseil d’État[582].

Les dispositions relative à la neutralisation des effets de la théorie du bilan trouvent également à s’appliquer à la matière des bénéfices agricoles, à compter du 1er janvier 2012. En pratique seront essentiellement concernés les biens immobiliers ne présentant pas de lien d’utilité avec l’exploitation agricole ; on peut penser que tel sera notamment le cas de la maison d’habitation de l’exploitant.

Il en résulterait que même en cas d’inscription de la maison d’habitation au bilan comptable de l’exploitation, le revenu en nature correspondant à la valeur locative de ce bien ainsi que les charges y afférentes ne participeront plus à la formation du résultat fiscal de l’exploitation. Corrélativement le revenu correspondant à la réserve de jouissance de l’immeuble sera exonéré par application de l’article 15, II du CGI.

 

 

1. Exploitation indirecte

Dans le cas d’un bail à ferme, le bailleur perçoit des revenus fonciers, les profits des fermiers relevant des bénéfices agricoles[583]. Toutefois si le bail comprend le matériel d’exploitation, les revenus du propriétaire relèvent pour partie des BIC et pour le surplus de la catégorie des revenus fonciers, locations des terres et bâtiments[584].

Un contribuable avait déclaré les revenus de son domaine dans la catégorie des bénéfices agricoles. Il vendait à des agriculteurs voisins les foins, herbes et grains de son exploitation par des contrats de vente de récoltes sur pied, d’une durée inférieure à un an, moyennant un prix convenu à l’avance. Jugé que les revenus en cause constituaient effectivement des bénéfices agricoles dès lors que le contribuable restait soumis au régime social agricole et qu’il assurait personnellement l’exploitation de son domaine[585].

Selon l’Administration, ces ventes présentent le caractère de bénéfices industriels et commerciaux dès lors qu’elles ont un caractère habituel[586]. Cette interprétation a été entérinée par la jurisprudence s’agissant d’un viticulteur louant son exploitation à une société civile, le loyer consistant en la remise de vins ultérieurement commercialisés par le bailleur ; l’activité de celui-ci a été considérée comme correspondant à celle d’un marchand de vin[587].

En cas de métayage également dit bail à colonat partiaire, contrat qui implique un partage des produits de l’exploitation entre le propriétaire de l’exploitation et le métayer, les profits retirés de l’exploitation d’un domaine agricole sont classés dans la catégorie des bénéfices agricoles[588].

 

 

2. Exceptions

Un propriétaire exploitant a procédé à des travaux de déblaiement qui présentent le caractère d’accessoires d’une opération de mise en valeur de terrains agricoles. Les sables et graviers de déblaiement ont été vendus par lui à l’entrepreneur aménageur du terrain, et leurs prix de vente présentent le caractère d’un sous-produit de l’opération agricole. Le produit de la vente a été regardé comme faisant partie du bénéfice agricole[589].

Une indemnité d’essai à l’hectare payée par une société de recherche agronomique à un agriculteur pour mise à disposition de ses terres, présente le caractère d’un bénéfice agricole et non d’un revenu foncier[590].

 

 

3. Revenus accessoires d’immeubles affectés à une activité agricole

Exploitations soumises à un régime de bénéfice réel ou au régime transitoire – Si les terres sont maintenues dans le patrimoine privé de l’exploitant, les revenus accessoires sont imposables dans la catégorie des revenus fonciers. Si les terres sont inscrites à l’actif de l’entreprise, les produits en cause constituent des produits accessoires de l’exploitation, imposables dans la catégorie des bénéfices agricoles[591].

En ce qui concerne les propriétaires exploitants soumis à un régime d’imposition forfaitaire, le Conseil d’État a jugé que les produits retirés par le propriétaire d’une exploitation forestière de la concession de carrières présentaient le caractère de revenus fonciers, y compris lorsque les parcelles sur lesquelles sont situées ces carrières restent affectées à l’exploitation agricole[592].

Cette jurisprudence est donc applicable à toutes les redevances qui ont leur origine dans le droit de propriété ou d’usufruit. Dès lors, quelle que soit la nature de l’exploitation (agricole ou forestière), les revenus accessoires constituent des revenus distincts du bénéfice forfaitaire, imposables dans la catégorie des revenus fonciers. En effet, le mode de détermination du forfait collectif est incompatible avec la prise en compte des recettes accessoires qui ne sont éventuellement perçues que par quelques exploitants agricoles[593].

 

 

4. Location du droit de chasse sur un domaine agricole exploité par le propriétaire

Bien que les terres appartenant à l’exploitant et utilisées pour les besoins de l’exploitation doivent en principe figurer à l’actif du bilan en régime réel d’imposition, l’exploitant peut, sous certaines conditions, conserver ces biens dans son patrimoine privé.

 

Deux hypothèses doivent donc être distinguées. Les terres sont maintenues dans le patrimoine privé : les produits de la location du droit de chasse présentent le caractère de revenus fonciers et sont imposés au titre de cette catégorie du revenu. Les terres sont inscrites au bilan de l’exploitation ou au tableau des immobilisations : les revenus provenant de la location du droit de chasse constituent alors des produits accessoires de l’exploitation et sont en conséquence imposés dans la catégorie des bénéfices agricoles[594].

Dans le cas général, la location du droit de chasse assortie de prestations de services est imposable dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux. En revanche, lorsqu’une telle activité est le fait d’un exploitant agricole soumis au régime du bénéfice réel et ayant inscrit ses terres au bilan, les profits ainsi réalisés demeurent imposables dans la catégorie des bénéfices agricoles lorsque simultanément :

Dans le cas où les revenus d’une chasse donnée en location sont imposables dans la catégorie des bénéfices agricoles, le loyer est pris en compte pour la détermination du résultat de l’exercice au cours duquel il est venu à échéance. Il convient, le cas échéant, d’y ajouter les profits retirés des prestations de services[595].

 

 

1. Revenus fonciers et bénéfices non commerciaux

L’actif professionnel des personnes exerçant une activité non commerciale est composé, lorsqu’ils relèvent du régime de la déclaration contrôlée, des éléments affectés par nature à l’exercice de la profession et des éléments utilisés dans le cadre de celle-ci que l’exploitant a choisi d’inscrire sur le registre des immobilisations. Les produits accessoires se rapportant à ces éléments sont alors inclus dans les bénéfices de l’entreprise[596].

En conséquence, l’Administration estimait que les revenus tirés de la mise en location d’un immeuble étaient imposables dans la catégorie des bénéfices non commerciaux lorsque l’immeuble en cause était affecté par nature à l’exercice de la profession, qu’il ait été ou non inscrit sur le registre des immobilisations de l’activité professionnelle, ou bien si l’immeuble était utilisé pour l’exercice de la profession sans pour autant y être affecté par nature. Les produits accessoires se rapportant à ces éléments étaient alors également inclus dans les bénéfices de l’activité.

La doctrine a depuis lors été expressément rapportée. Les immeubles donnés en location ne sont pas susceptibles de faire partie du patrimoine professionnel des titulaires de bénéfices non commerciaux. Les produits retirés de cette mise en location sont imposables conformément aux règles qui leur sont propres : revenus fonciers, bénéfices industriels et commerciaux ou bénéfices non commerciaux selon la nature de la location[597].

L’actif professionnel des personnes exerçant une activité non commerciale est composé, lorsqu’ils relèvent du régime de la déclaration contrôlée, des éléments affectés par nature à l’exercice de la profession et des éléments utilisés dans le cadre de celle-ci que l’exploitant a choisi d’inscrire sur le registre des immobilisations. Les produits accessoires se rapportant à ces éléments sont alors inclus dans les bénéfices de l’entreprise[598].

Les contribuables qui relevaient anciennement du régime de l’évaluation administrative ne disposaient pas d’une faculté de choix. Dans ce cas, le bénéfice professionnel ne comprenait les revenus accessoires que lorsqu’ils provenaient de biens qui concouraient directement à l’exercice de la profession[599].

Cette doctrine paraissait transposable aux contribuables relevant du régime déclaratif spécial jusqu’à l’imposition des revenus de 1998, le critère de définition du patrimoine professionnel étant alors identique à celui retenu dans le cadre du régime de l’évaluation administrative.

À compter de l’imposition des revenus de 1999, l’actif professionnel des contribuables placés sous le régime déclaratif spécial a été défini dans les mêmes conditions que celles prévues pour les contribuables relevant du régime de la déclaration contrôlée, de plein droit ou sur option. Il y a donc lieu de penser que les revenus accessoires d’immeubles inclus dans le patrimoine professionnel de contribuables relevant du régime déclaratif spécial suivent désormais le même régime que celui des contribuables relevant du régime de la déclaration contrôlée de sorte qu’ils sont à inclure dans les bénéfices de l’entreprise.

 

 

1. La sous-location d’immeubles

Les profits réalisés par des personnes qui sous-louent à des tiers des immeubles dont elles sont locataires n’entrent pas dans la catégorie des revenus fonciers. Ils relèvent, d’une manière générale, de celle des bénéfices non commerciaux. Tel est notamment le cas des revenus constatés par une personne physique tirés d’un immeuble faisant l’objet d’un financement par crédit-bail.

Le Conseil d’État a jugé qu’un nu-propriétaire devenu locataire de l’usufruitier et qui donne l’immeuble en location réalise des bénéfices non commerciaux et non des revenus fonciers : en effet, c’est en sa qualité de locataire, qu’il a consenti la sous-location[600]. Les profits retirés de la sous-location du droit de chasse constituent des bénéfices non commerciaux, par analogie avec les règles applicables aux sous-locations d’immeubles[601].

Un bail emphytéotique est un bail de longue durée portant sur un immeuble, par lequel l’emphytéote contractant acquiert un droit réel immobilier sur la chose. Lorsque l’emphytéote donne lui-même en location le bien dont il est preneur, les revenus qu’il perçoit sont imposés dans la catégorie des bénéfices non commerciaux. Il est rappelé que l’emphytéote, bien que détenant un droit réel immobilier, ne peut être considéré comme propriétaire ou usufruitier du bien ; c’est pour cette raison que les revenus correspondants relèvent de l’article 92 du CGI. Toutefois, si la sous-location d’un immeuble est consentie en meublé, les loyers ont le caractère de revenus commerciaux[602].

Chapitre II :

Les plus-values immobilières

 

 

En principe, et contrairement aux biens meubles, les immeubles sont de nature à prendre plus de valeur au fil du temps. L’une des raisons de cette prise de valeur est le besoin croissant et permanent. Plus le nombre de la population augmente, autant les immeubles prennent de la valeur. Sont directement concernés les immeubles qui se situent au plus près des viles.

A la revente, l’immeuble est cédé à un prix supérieur à celui de son acquisition. C’est cette différence entre le prix de revient et le prix d’achat qui est appelé plus-value. Lorsque le prix de revente est en deçà du prix d’acquisition, la différence constitue une perte appelée moins value, bien que l’hypothèse reste rare en matière immobilière.

Les plus-values constituent-elles des revenus ou ont-elles un statut juridique différent que le revenu ? La notion de revenu n’est pas définie par le Code général des impôts. Ce dernier énonce à l’article 1^er qu’il est établi un impôt sur le revenu global du contribuable, dû chaque année à raison, selon l’article 12 du CGI « des bénéfices ou revenus que le contribuable réalise ou dont il dispose au cours de la même année ». Le contribuable est ainsi imposable sur son revenu annuel net, et disponible, déterminé au niveau de son foyer fiscal.

Cette absence de définition fait prévaloir une unification dans un même ensemble de tous les revenus, bénéfices, plus-values et gains en capital, dès lors que le même article 1^er inclut dans le revenu net global les « plus-values de cession à titre onéreux de biens ou de droits de toute nature, déterminés conformément aux dispositions des articles 14 à 155 et 302 ter à 302 septies ». Une distinction entre revenu et plus-value devrait résulter de la combinaison de trois critères tirés.

D’abord, de la nature du gain, un revenu peut exister aussi bien à raison de la cession de biens que de l’exercice d’une activité, tandis qu’une plus-value, de par sa nature même, suppose toujours un gain réalisé, soit lors de la cession d’un bien, lorsqu’il s’agit du patrimoine privé, soit lors de sa sortie de l’actif, lorsqu’il s’agit d’un bien affecté durablement à l’exploitation inscrit dans un patrimoine professionnel.

Mais même sur ce point, le législateur ne respecte pas ce critère dès lors qu’il prévoit la taxation, certes à titre exceptionnel, de certaines plus-values latentes, sans attendre la cession, tels les gains de change réalisés par les entreprises, ou les plus-values latentes afférentes à des participations substantielles au capital de sociétés soumises à l’IS, relevant du régime de l’article 160 du CGI, lorsque le contribuable transfère son domicile hors de France[603].

Ensuite, de la périodicité, un revenu étant normalement un gain périodique ou susceptible de se renouveler, même si l’article 163-0A du CGI consacre l’existence de revenus exceptionnels, alors qu’une plus-value ne l’est jamais. Ainsi, si les produits des opérations de bourse effectuées à titre habituel par les particuliers constituent des BNC de droit commun, imposables selon le barème progressif de l’IR[604], il s’agit, dans le cas contraire, de gains nets bénéficiant du taux réduit des plus-values[605].

Enfin, de l’origine, une plus-value provenant en principe du gain résulte de la revente d’un bien durablement affecté aux besoins du contribuable, le revenu résulte lui de l’utilisation du bien.

L’examen du système fiscal français montre pourtant que cette distinction ne se traduit nullement dans les faits. En effet, la loi impose certains revenus comme des plus-values et inversement certaines plus-values comme des revenus. Certains revenus bénéficient ainsi du régime particulier qui ramène leur imposition au même taux que les plus-values.

Le régime d’imposition, institué par la loi du 19 juillet 1976 et codifié aux articles 150 A et suivants du CGI, est fondé sur une distinction entre plus-values à court terme et plus-values à long terme. En matière de plus-values d’actif immobilisé portant sur des biens mobiliers ou immobiliers, on retrouve la même distinction entre plus-values à court et long terme, avec toutefois d’importantes différences tenant à leur mode de détermination.

L’article 70 de la troisième loi de finances rectificative pour 2012 institue une taxe sur les plus-values de cession d’immeubles d’un montant supérieur à 50 000  EUR[606]. La taxe s’applique aux plus-values réalisées au titre des cessions intervenues à compter du 1er janvier 2013. Toutefois, les cessions pour lesquelles une promesse de vente a acquis date certaine avant le 7 décembre 2012 ne sont pas soumises à la taxe. Sont concernées aussi bien les promesses unilatérales de vente que les promesses synallagmatiques.

 

 

 

 

Section 1 : Régime général

 

• 1 : Champ d’application de la taxe

 

 

1. Les personnes concernées

La nouvelle taxe s’applique dans les conditions prévues aux articles 150 U et 150 UB à 150 UD du CGI aux cessions à titre onéreux[607]. Sont néanmoins exclues Les mutations à titre gratuit, entre vifs ou pour cause de mort.

Sont alors visées les opérations de vente, d’échange, de partage, de licitation, d’apport en sociétés, réalisées par les personnes physiques fiscalement domiciliées en France soumises à l’impôt sur le revenu selon le régime des plus-values immobilières des particuliers dans le cadre de la gestion de leur patrimoine privé. La taxe ne s’applique donc pas aux plus-values immobilières réalisées dans le cadre d’une activité professionnelle relevant de la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux, des bénéfices agricoles ou des bénéfices non commerciaux.

Sont ensuite visées les opérations réalisées par des sociétés ou groupements relevant des articles 8 à 8 ter du CGI et soumis à l’impôt sur le revenu sur les plus-values immobilières des particuliers[608] ; sont expressément visées les sociétés en nom collectif[609] ; les sociétés en commandite simple ; les sociétés civiles ayant pour objet la construction d’immeubles en vue de la vente[610] ; les sociétés civiles professionnelles constituées pour l’exercice en commun de la profession de leurs membres[611].

Sont exclues les personnes morales placées totalement ou partiellement dans le champ de l’impôt sur les sociétés, mais également celles hors champ de l’IS, tels les établissements scientifiques, d’enseignement ou d’assistance. Sont également exclues les personnes et sociétés non fiscalement domiciliées en France assujetties à l’impôt sur le revenu qui sont soumises au prélèvement prévu par l’article 244 bis A du CGI sur les plus-values réalisées à titre occasionnel résultant de la cession d’immeubles situés en France.

 

 

1. Plus-values concernées

La taxe s’applique sur les plus-values immobilières d’un montant supérieur à 50 000  EUR  provenant de la cession de biens ou de droits immobiliers. Pour les contribuables résidents de France, la taxe s’applique sur les plus-values résultant de la cession de biens ou de droits immobiliers[612] ; la taxe ne s’appliquera toutefois pas à la cession d’usufruit temporaire relevant du régime de l’article 13, 5 du CGI instauré par la présente loi  puisque celui-ci conduit à ne plus retenir les règles d’imposition des plus-values pour le produit de cession[613].

Elle s’appliquera également aux parts de sociétés ou groupements à prépondérance immobilière qui relèvent des articles 8 à 8 ter du CGI[614] ; aux parts de fonds de placement immobilier (FPI) mentionnés à l’article 239 nonies du CGI[615] ; aux droits sur le patrimoine fiduciaire correspondant à des biens ou droits immobiliers[616].

Pour les non-résidents, la taxe s’applique sur les plus-values issues de la cession de biens ou de droits immobiliers[617] ; de parts de fonds de placement immobilier (FPI) mentionnés à l’article 239 nonies du CGI[618] ou de parts ou droits dans des organismes étrangers similaires à des FPI[619]. Elle s’applique également aux plus-values résultant de la cession d’actions de sociétés d’investissements immobiliers cotées (SIIC) visées à l’article 208 C du CGI ou d’organismes étrangers similaires[620] ; d’actions de sociétés de placement à prépondérance immobilière à capital variable (SPPICAV) mentionnées à l’article 208, 3° nonies du CGI, ou de droits dans des organismes étrangers similaires[621] ; de titres de sociétés ou organismes cotés sur un marché français ou étranger à prépondérance immobilière en France[622] ; et de titres de sociétés ou organismes non cotés sur un marché français ou étranger à prépondérance immobilière en France[623].

La taxe ne s’applique pas aux plus-values résultant de cessions de terrains à bâtir[624] ou de droits s’y rapportant[625]. L’exclusion puise sa justification dans la définition de ces terrains figurant à l’article 15 de la loi de finances pour 2013, qui a été censuré par le Conseil constitutionnel[626].

Conformément aux dispositions de l’article 257, I, 2, 1° du CGI qui renvoient à l’article 150 VC, I du CGI, dans sa rédaction issue de l’article 15 de la loi de finances pour 2013, les terrains à bâtir s’entendent des terrains sur lesquels des constructions peuvent être autorisées en application des documents qui caractérisent leur situation au regard des règles d’urbanisme.

 

 

• 2 : Les exclusions

Les plus-values immobilières bénéficiant d’une exonération d’impôt sur le revenu sont exclues du champ d’application de la taxe[627]. Sont visées les plus-values résultant de la cession de l’habitation principale ou de l’habitation en France d’un non-résident ainsi que de leurs dépendances immédiates et nécessaires[628] ; les plus-values résultant de la première cession d’un logement autre que la résidence principale y compris ses dépendances immédiates et nécessaires[629] ; les plus-values issues de la cession d’un immeuble, d’une partie d’immeuble ou d’un droit relatif à ces biens réalisée par certains titulaires de pensions de vieillesse ou de la carte d’invalidité 2e ou 3e catégorie[630].

Pour bénéficier de l’exonération, les personnes concernées ne doivent pas être passibles de l’impôt de solidarité sur la fortune au titre de l’avant-dernière année précédant celle de la cession. Leur revenu fiscal de référence de l’avant-dernière année précédant celle de la cession doit être inférieur à la limite supérieure de la première tranche du barème de l’impôt sur le revenu, appréciée au titre de cette année[631].

Les plus-values résultant de la cession d’un bien détenu depuis plus de 30 ans sont exonérées par l’application de l’abattement pour durée de détention[632].

 

 

Section 2 : La fixation de la taxe

 

 

• 1 : L’assiette de la taxe

La taxe est assise sur le montant total de la plus-value imposable déterminée selon les mêmes règles que pour l’imposition à l’impôt sur le revenu[633]. Le montant de la plus-value soumis  la taxe est le même que celui soumis à l’impôt sur le revenu, après application notamment de l’abattement pour durée de détention calculé au taux de 2 % pour chaque année de détention au-delà de la cinquième ; de 4 % pour chaque année de détention au-delà de la dix-septième ; et de 8 % pour chaque année au-delà de la vingt-quatrième.

L’article 15 de la loi de finances pour 2013 relatif à l’aménagement du régime d’imposition des plus-values immobilières avait institué, pour la seule année 2013, un abattement exceptionnel de 20 % qui devait être pratiqué sur la plus-value nette imposable après application de l’abattement progressif pour durée de détention. Cet abattement devait également s’appliquer pour le calcul de la nouvelle taxe.

Le Conseil constitutionnel[634] avait annulé l’article 15 de la loi de finances pour 2013, cet abattement exceptionnel ne pourra pas s’appliquer pour la détermination de l’assiette de la taxe. Dès que la plus-value imposable ainsi déterminée est supérieur à 50 000  EUR , la taxe s’applique à ce montant dès le premier euro.

 

 

• 2 : Le taux applicable

La taxe est calculée selon un barème progressif qui varie entre 2 et 6 %. Elle se cumule avec l’impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux afférents à la plus-value. Le taux de la taxe varie en fonction du montant de la plus-value imposable. Le barème prévoit une augmentation du taux d’imposition proportionnelle au montant de la plus-value à l’entrée de chacune des tranches. Le tableau suivant nous donne le barème[635].

Montant de la plus-value imposable	Montant de la taxe
De 50 001 à 60 000	2 % PV – (60 000 – PV) × 1/20
De 60 001 à 100 000	2 % PV
De 100 001 à 110 000	3 % PV – (110 000 – PV) × 1/10
De 110 001 à 150 000	3 % PV
De 150 001 à 160 000	4 % PV – (160 000 – PV) × 15/100
De 160 001 à 200 000	4 % PV
De 200 001 à 210 000	5 % PV – (210 000 – PV) × 20/100
De 210 001 à 250 000	5 % PV
De 250 001 à 260 000	6 % PV – (260 000 – PV) × 25/100
Supérieur à 260 000	6 % PV
(PV = montant de la plus-value imposable)

 

 

 

Le calcul est basé sur le montant total de la plus-value imposable réalisée par le cédant. Si une personne physique cède un bien immobilier avec une plus-value nette imposable de 155 000 EUR , après prise en compte de l’abattement pour durée de détention prévu au I de l’article 150 VC du CGI. L’assiette imposable soumise à la taxe s’établit donc à 155 000  EUR .

 

 

 

 

Bibliographie

 

 

Ouvrages :

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Textes :

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• Loi no 2008-1443, 30 déc. 2008, art. 82 : Dr. fisc. 2009, no 5, comm. 104
• Loi no 2010-1658, 29 déc. 2010 : Journal Officiel 30 Décembre 2010 ; Dr. fisc. 2011, no 5, comm. 150
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Jurisprudence

 

Civile :

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• 3e civ., 23 oct. 1974, no 73-12.024 : JurisData no 1974-000375 ; Bull. civ. 1974, III, no 375 ; Defrénois 1975, art. 30857, p. 233, obs. G. Morin ; RTD com. 1975, p. 326, obs. R. Saint Alary.
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• com., 24 juin 1997 : D. 1997, inf. rap. p. 168. – 16 déc. 1997 : Gaz. Pal. 1998, 1, p. 64
• CA Paris, 8 nov. 1968 : Ind. enr. 11594
• civ., 6 juill. 1871 : Instr. no 3150, p. 13 ; Dict. enr., 1908
• com., 10 juin 1997 : D. 1997, inf. rap. p. 156
• com., 21 janv. 1997 : JCP G 1997, IV, 550
• 3e civ., 12 juill. 2000 : Juris-Data no 2000-002873 ; Bull. civ. 2000, III, no 144 ; JCP G 2001, I, 305, no 1, obs. H. Périnet-Marquet ; RTD civ. 2002, p. 539, obs. Th. Revet ; Defrénois 2001, p. 451, obs. Ch. Atias ; RD imm. 2000, p. 525, obs. M. Bruschi
• 1re civ., 11 mai 1965 : Juris-Data no 1965-700318 ; D. 1965, jurispr. p. 629
• 3e civ., 20 mars 2002 : Juris-Data no 2002-013615 ; Bull. civ. 2002, III, no 71 ; D. 2002, p. 2075, note Ch. Caron ; JCP G 2002, I, 276, no 6, obs. H. Périnet-Marquet ; RTD civ. 2002, p. 333, obs. Th. Revet
• req., 24 juin 1941 : DA 1941, p. 293
• 3e civ., 26 nov. 1974 : Bull. civ. 1974, III, no 441 ; JCP G 1975, IV, 16
• req., 13 déc. 1881 : DP 1882, 1, p. 55; T. civ. Aix, 17 janv. 1898 : DP 1898, 2, p. 507
• civ., 24 nov. 1869 : DP 1870, 1, p. 274.
• civ., 14 nov. 1888 : DP 1889, 1, p. 469.
• req., 27 déc. 1904 : DP 1905, 1, p. 76.
• req., 8 nov. 1911 : DP 1912, 1, p. 484.
• 1re civ., 18 déc. 1967 : D. 1968, jurispr. p. 244
• civ., 5 juill. 1848 : DP 1848, 1, p. 137 ; S. 1848, 1, p. 198
• civ., 16 déc. 1873 : DP 1874, I, p. 249 ; S. 1874, I, p. 457, note J.-E. Labbé
• II, 21890, note P. Ourliac ; RTD civ. 1992, p. 793, obs. F. Zenati ; RD imm. 1991, p. 189, obs. J.-L. Bergel
• req., 21 nov. 1877 : DP 1878, 1, p. 301
• 3e civ., 7 oct. 1998 : Juris-Data no 1998-003718 ; Bull. civ. 1998, III, no 200 ; RTD civ. 1999, p. 142, obs. F. Zenati ; RD imm. 1998, p. 605, obs. J.-P. Bertrel
• 3e civ., 29 mars 2006 : Bull. civ. 2006, III, no 90 ; RTD civ. 2006, p. 351, obs. Th. Revet
• 1re civ., 1er déc. 1964 : Juris-Data no 1964-700535 ; Bull. civ. 1964, I, no 535 ; D. 1965, p. 473 ; JCP G 1965, II, 14213, note P. Esmein.
• 3e civ., 6 nov. 1970 : Juris-Data no 1970-000592 ; Bull. civ. 1970, III, no 592 ; D. 1971, p. 395.
• 3e civ., 4 oct. 1972 : Bull. civ. 1972, III, no 493.
• 1re civ., 23 oct. 1990 : Bull. civ. 1990, I, no 217.
• 3e civ., 15 nov. 1989 : Juris-Data no 1989-703481 ; Bull. civ. 1989, III, no 213 ; D. 1990, jurispr. p. 216, note P. Capoulade et Cl. Giverdon ; RTD civ. 1990, p. 304, obs. F. Zenati
• CA Paris, 7 févr. 2005 : Juris-Data no 2005-267179
• 3e civ., 28 nov. 1984 : Juris-Data no 1984-702220 ; JCP G 1985, IV, 47
• civ., 4 mai 1937 : DH 1937, p. 471 ; Gaz. Pal. 1937, 2, p. 190
• com., 10 juin 1974 : Juris-Data no 1974-097183 ; Bull. civ. 1974, IV, no 183
• req., 10 avr. 1867 : DP 1867, 1, p. 397
• req., 9 nov. 1898 : DP 1899, 1, p. 525
• CA Angers, 1er déc. 1964 : RTD civ. 1965, p. 676, obs. J.-D. Bredin ; JCP G 1965, II, 14258, note H. Bulté, sur renvoi de Cass. 1re civ., 4 juin 1962 : D. 1962, somm. p. 133
• com., 1er févr. 1984 : Juris-Data no 1984-700566 ; Bull. civ. 1984, IV, no 53 ; D. 1984, inf. rap. p. 245 ; RTD civ. 1985, p. 738, obs. Giverdon ; Defrénois 1984, p. 1476, obs. H. Souleau
• com., 9 juin 2004 : Bull. civ. 2004, IV, no 119 ; D. 2004, p. 20405, obs. N. Reboul-Maupin ; Defrénois, 2004, p. 1460, obs. B. Gelot
• 3e civ., 6 janv. 1972 : Juris-Data no 1972-098011 ; D. 1972, p. 398. – Cass. 3e civ., 23 mai 1984 : Juris-Data no 1984-700858 ; Bull. civ. 1984, III, no 104
• com., 14 oct. 1965 : Bull. civ. 1965, IV, no 499
• req., 27 oct. 1931 : DH 1931, p. 537
• 3e civ., 30 janv. 1979 : Bull. civ. 1979, III, no 28
• req., 15 déc. 1857 : DP 1859, 1, p. 366
• corr. Grasse, 5 avr. 1948 : RTD civ. 1948, p. 354, obs. H. Solus
• 3e civ., 4 févr. 1963 : Bull. civ. 1963, III, no 81. – Cass. 3e civ., 23 oct. 1983 : Bull. civ. 1983, III, no 197
• 1997, no 42, comm. 1095.
• com., 24 juin 1997, SCI Agnel-Teissonnière : JurisData no 1997-003004 ; Dr. fisc.
• com., 19 juin 2001, Haucourt Vannier : JurisData no 2001-010231 ; Dr. fisc. 2001, no 40, comm. 893
• civ., 15 juill. 1952 : D. 1952, jurispr. p. 702
• 1re civ., 17 juill. 1968 : Bull. civ. 1968, I, no 354 ; RTD civ. 1969, p. 137, obs. G. Cornu.
• 3e civ., 24 juin 1998 : Juris-Data no 1998-003090 ; JCP G 1999, I, 120, no 1, obs. H. Périnet-Marquet
• 3e civ., 4 avr. 2002, Cne de Laval et a. c/ SA Éts Hardy :JurisData no 2002-013795 ; JCP E 2002, no 51, 1843, note Mamadou Keita

 

 

Administrative:

• CE, 13 mars 1996 : Lebon 1996, p. 959.
• CAA Paris, 11 juill. 2006 : Dr. fisc. 2006, no 42, p. 1790
• CE, 29 déc. 1995, no 118754 : Dr. fisc. 1996, p. 221, concl. P. Martin.
• CE, 29 déc. 1995 ; Instr. 31 juill. 1992 : BOI 3 CA-92 –
• 3e civ., 6 mars 1991 : Bull. civ. 1991, III, no 84 ; D. 1991, somm. p. 308 ; JCP G 1992, CE 12 déc. 1979, Aubert :Dr. fiscal 1980. 70. – CE 24 avr. 1974, Santanach, Lebon T. 937 ; Dr. fiscal 1974, no 28, comm. 882
• TA Strasbourg 17 nov. 1983, no 1418-81, Dr. fiscal 1984, 418, comm. 939
• CE 27 janv. 1967, Sieur X, Lebon T. 759
• CE 20 mars 1968, Le Grèves, Lebon T. 916. – 10 juillet 1968, Cts Moutiers, Lebon T. 916
• CE 13 juin 1980, Garrigues, Lebon 667
• CE 14 nov. 1970, Cts Font., Lebon T. 1003 ; Dr. fiscal 1972, nos 22-23, comm. 873, concl. Mehl
• CE 8 juill. 1921, Compagnie des Landes et autres, Lebon 678
• CE 12 nov. 1969, Roquette ; Lebon 489 ; BODGI, 6 B-2-70
• CE 11 juin 1980, Commune de Mauzé-Thouarsais : BODGI, 6 B-5-80 ; Dr. fiscal 1981, no 4, ID 6764 ; Dr. fiscal 1981, no 28, comm. 1424, concl, Fabre
• CE 18mars 1924, Cartier-Millon, RO, no 4742
• CE 24 juill. 1925, Masson et Bockairy, Lebon 727
• CE 22 juill. 1948, Veuve Achalme, RO, p. 85
• CE 22 mai 1950, Lepelletier, Lebon 306 ; RO, p. 52
• CE 24 mars 1992, Société des terrains de Longchamp, Lebon 267 ; Dupont, 1923, p. 41
• CE 6 juin 1949, Société Transformateurs de mesure E. Walter, Lebon 267 ; RO, p. 185
• CE 26 oct. 1988, Greiner, no 65999, Dr. Fiscal 1989, no 275
• CE 11 mai 1988, SCI du Marchais Barnault, no 69781, Lebon 190 ; RJF 7-1988, no 883 ; Dr. fiscal 1988, no 40, p. 1816
• CE 11 mai 1988, no 70700, Chappotin, RJF 7-88, no 882
• CE 9 mars 1990, Deniel, RJF 5/90, no 560
• CE 7 janv. 1985, no 31194, Sulkhanoff, RJF 3/1985, no 427
• CE 6 févr. 1981, Lombard, no 19591, RJF 4/1981, no 351. – CE 7 janv. 1985, req. no 48595, s.C.I. « Large Vue Crissier », RJF 3/1985, no 428
• Cour administrative d’appel de Lyon, 25 avril 1989, Jamon, no 89121
• CE 3 mars 1986, no 59307, Lombard, Lebon T. 479 ; RJF 5/1986, no 503, p. 318)
• CE 21 nov. 1980, no 7584, Blanc, RJF 1/1981, no 47
• CE 6 mai 1921, Saint-Mieux, Lebon 440.
• CE 5 mai 1922, Lambert, Lebon 394 ; 28 juillet 1921, Duvoir, Lebon 779 ; RO, no 4740. – CE 27 févr. 1925, Mancel et Adam, Lebon 201.
• CE 21 mars 1973, Berger, Lebon 234.
• CE 2 juill. 1975, Époux Hauchard, Lebon 400 ; Dr. fiscal 1975, nos 46-47, comm. 1500, concl. Mme Latournerie.
• CE 15 févr. 1978, Dame Dutouquet, Lebon T. 760
• CE 29 novembre 1978, Lagarde, Lebon T. 760
• CE 22 mars 1985, Galaup, RJF 6/1985, no 888
• CE 3 févr. 1986, RJF 4/86, no 392.
• CAA Nantes 11 mars 1992, SCI du Marchais-Barnault, Fiscal 1992. 1300
• CE 11 mai 1988, SCI du Marchais-Barnault, fiscal 1988, no 40, comm. 1816 ; Rép. min., JO Sénat, 21 novembre 1991, p. 2587.
• CE 3 déc. 1990, Société Saint-Len-Dumartin et Cie : fiscal 1991. 279
• CE 8 déc. 1922, Société Anonyme Le Comptoir central de Crédit, RO, no 4900
• CE 7 mai 1926, Compagnie des mines de Béthune, Lebon 463
• CE 3 févr. 1986, Ministre du Budget c/ Dame Fourrier, no 41472, Lebon 479 ; RJF 4/1986, no 392
• CE 17 janv. 1919, Petit, Lebon 41– CE 6 juin 1924, Guénée, Lebon 563
• CE 10mai 1967, De Brémont d’Ars, no 68895
• CE 28 févr. 1919, Bourdon, Lebon 216, 2e espèce
• CE 31 mai 1929, Héritiers Chauchat, Lebon 536 ; LQJ 23 novembre 1929. – 17 janv. 1919, Veuve Petit, Lebon 41
• CE 8 juin 1937, de Las Cases, Lebon 567 ; RO, 17e vol.
• CE 4 juin 1949, Société Lyonnaise de Textiles, Lebon 266 ; RO, p. 189
• CE 10 juill. 1968, Cts Moutier, Lebon T. 916 ; Dr. fiscal 1969, no 5, comm. 1518, concl. Schmeltz
• CE 18 juin 1945; Fabre de Morthon, RO, p. 278
• CE 2 mars 1977, Lombard, Lebon T. 770 ; Dr. fiscal 1977, no 43, comm. 560
• CE 1er oct. 1986, Ministre du Budget c/ Association syndicale des copropriétaires de la Californie varoise, no 58769, Lebon 480
• CE 4 juin 1969, Société civile immobilière de la Forêt de Vertus, Lebon 282 ; Rép. min., JOAN 3 novembre 1986, p. 4032
• CE 29 mai 1964, Sieur Boyreau et Laboille-Moresmau, Lebon 304 ; Dr. fiscal 1964, no 28, concl. Bertrand
• CE 25 juin 1880, Compagnie générale des omnibus, Lebon 597
• CE 2 mars 1928, Société Ouest – Lumière, Lebon 299
• CE 23 oct. 1931, Société des Sucreries et Raffineries Beghin, Lebon 897. – 1er février 1937, Fin. c. Société des Raffineries et Sucreries Say, RO, p. 77
• CE 24 déc. 1892, Compagnie des Docks et Entrepôts de Marseille, Lebon 978
• CE 23 nov. 1903, Gerbeaux, Lebon 711
• CE 21 déc. 1903, Maureau, Lebon 815
• CE 10 mai 1907, Bourquard, Lebon 428. – 24 juillet 1907, Montaut, Lebon 716. – 29 juillet 1910, Versillé, Lebon 659. – 6 décembre 1929, Dame Magnien, Lebon 1083
• CE 28 déc. 1933, Philipponnat, Lebon 1231
• CE 10 févr. 1936, Ville de Rouen, RO 6366, p. 691
• CE 30 mars 1936, Société des usines Renault, Lebon 410
• CE 23 févr. 1934, Société Brasserie et Malterie Le Phénix, Lebon 265
• CE 12 nov. 1934, Société « Énergie électrique du NOrd et de l’Aisne », RO 6148
• CE 10 mai 1907, Bourquard, Lebon 428
• CAA Nancy 16 oct. 1990, Robe, req. no 89NC00461, Dr. fisc. 1991, no 1257-1
• CAA Bordeaux 30 juill. 1991, Ferru, Dr. fisc. 1992, no 1300
• CE 8 oct. 1986, req. no 44668, Commune de Carrière-sur-Seine, fisc. 1987, comm. 92
• CE 28 déc. 2005, req. no 266558, Société Foncicast, RJF 2006, comm. 266
• CE 23 déc. 2010, req. no 326047 et 326048, Sté Pérou Plateforme, Lebon
• CE 20 juin 1865, Compagnie de publicité diurne et nocturne, Lebon 627
• CE 6 déc. 1929, Ville de Lyon, Lebon 1084
• CE 25 mars 1927, Fin. c. Société « l’Économique », Lebon T. 1425
• CE 20 févr. 1931, Compagnie des Chemins de fer du Midi, Lebon T. 1296
• CE 29 mars 1968, Ville de Bordeaux, Lebon 217 ; AJDA 1968. 348, concl. Théry
• CE 19 mai 1933, Compagnie aérienne française, Lebon tables p. 1371
• CE 19mai 1933, Société Salinière de Franche-Comté, Lebon T. 1371
• CE 23 févr. 1934, Société Brasserie et Malterie Le Phénix, Lebon 265
• CE 1er mars 1937, Pichery, RO, p. 138
• CE 8 févr. 1927, Société Pyrénéenne d’énergie électrique, Lebon 169
• CE 27 mars 1931, Compagnie des Chemins de fer du Midi, Lebon 391
• CE 6 mars 1931, Compagnie du Bourbonnais, Lebon 267
• CE 6 juill. 1977, no 2581 : RJF, 1977, p. 304, pour un canal d’amenée d’eau ; CE 6 nov. 1985, Teissier du Cros, no 40881
• CE 31 oct. 1979, Mme Dussaux-Leroy, fisc. 1980, comm. 189
• CE 18 mars 1883, Lefranc, Lebon 312. – 26 mars 1886, Truffaud, Lebon 279
• CE 7 janv. 1977, Renaut, fisc. 1977, comm. 459, concl. Martin Laprade. – 30 mai 1979, AJPI octobre 1979, p. 82. – CE 30 mai 1979, Géraud, Dr. fisc. 1980, comm. 588
• CE 27 oct. 1976, Ribatto, fisc. 1976, comm. 1865
• CE 14 janv. 1983, req. no 32296, Gibergues, Dr. fisc. 1983 comm. 1455
• CE 17 mai 1982, req. no 35461, Dr. fisc. 1983, comm. 559, concl. Rivière. – 26 juillet 1982, req. no 36228. –19 septembre 1984, req. no 48760 : Jean Vandaele, Dr. fisc. 1985, comm. 582. – 14 janvier 1983, req. no 32296, Dr. fisc. 1983 comm. 1456
• CE 12 mai 1902, Clarisse Béghin, Lebon 366. – 20 décembre 1907, Denfer, Lebon 973. – 4 août 1910, Tuillé, Lebon 691
• CE 14 avr. 1908, Georgin, Lebon 450. – 16 juin 1911, Gourdon, Lebon 684.– 5 novembre 1956 : BOCD 1957, II, 567
• CE 29 nov. 1946, Société Compagnie industrielle maritime, JCP 1947. II. 3764
• CE 25 juin 1986, req. no 48247, Mobil Oil Française, fisc. 1986, comm. 2260, concl. Ph. Martin
• CE 17 juin 1946, Société Lille, Bonnières et Colombes, JCP 1947. II. 3821. – 19 juillet 1946, Raffinerie du Midi et Société immobilière industrielle du Midi réunies. – 29 juillet 1947, Société des Pétroles Shell, no 80677. – 10 juillet 1948, Société des Pétroles Toneline, req. no 84326
• CE 28 mai 2001, req. no 202976, SA BP France, Gilles Bachelier, BDCF 8-9 2001, no 110
• CE Sect. 27 juill. 2005, de l’Économie c. Société des Pétroles Miroline, req. no 261899, Lebon 338 ; JCP A 2005. 1353, note O. Fouquet ; RJF 2005, comm. 1201
• CE 16 janv. 2008, req. no 296840, de l’Économie c. Sté MTE R. Le Bras, RJF 2008, 5, comm. 568
• CE 14 avr. 2008, req. no 307465, du Budget c. SA Lorientaise de stockage, Lebon T. 690 ; Dr. fisc. 2008, 21, comm. 335, note H. Zapf et B. Toulemont
• CE 29 juill. 1947, req. no 80577, Société des Pétroles Shell
• CE 15 déc. 2010, req. no 309678, SAS Carrière du Boulonnais, fisc. 2011, comm. 256, concl. Escaut
• CE du 8 octobre 1986, Commune de Carrières-sur-Seine, fisc. 1987, no 255
• CE 18 juin 1984, SA La compagnie financière et industrielle des autoroutes (Cofiroute), Lebon 223 ; RJF 8-9 1984, no 993
• CAA Nancy 18 déc. 2003, req. no 011047, Hoffarth, RJF 2004, comm. 612
• CE 24 déc. 1892, Compagnie des docks et entrepôts de Marseille, Lebon 978
• CE 8 juill. 1908, des Fin. c. Société nautique de Marseille, Lebon 744
• CE 24 févr. 1936, SociétéGoiffon et Jarre, RO, no 6378
• CE 9 nov. 1894,Williams, Lebon 582.– 26 juin 1901, Compagnie générale des bateaux parisiens, Lebon 563
• CE 27 janv. 1963, Compagnie de navigation de Loire-Maritime, no 63377
• CE 24 juin 1981, Chamant, RJF 1981, 9, no 771. – 3 novembre 1982, Taddei, RJF 1982, 12, no 1133. – 12 octobre 1984, Rossi, RJF 1984, 12, no 1464. – 20 juin 1989, RJF 1989, 3, no 320. – CE 30 avr. 1997, SCI Centre commercial Centre Dreux, LQJ 1997, no 51, p. 5.
• CE 8 août 1990, Parinor, RJF 1990, 10, no 1219
• CE 25 févr. 1987, req. no 49006, Bertot, RJF 1987, no 532
• CAA Paris 29 avr. 2004, req. no 00-3605, Société Siparim: RJF, 2004, comm. 1007
• CE 17 oct. 1973, req. no 87601, Dr. fisc. 1974, comm. 241. – 6 juin 1984, req. no 31618, Société La Compagnie du Midi, fisc. 1985, comm. 157
• CE 6 oct. 2008, req. no 293193 et 293532, SA Unicomi, Lebon T. 692 ;RJF 2008, 12, comm. 1339
• CE 8 juill. 1908, Société nautique de Marseille, Lebon 744
• CE 7 déc. 1877, Lessens, Lebon 694
• CE 19 mars 1958, D.’Ultruy, Lebon T. 888
• CE 9 mars 1990, Arhainx, RJF 1990, no 556
• CE 27 févr. 1989, req. no 73032, De Varax, RJF 1989, no 464
• CE 27 févr. 1907, Denys-Cochin, Lebon 208. .– 20 juin 1919, Charlanes, Lebon 539
• CE 31 janv. 1896, Baron, Lebon 90
• CE 6 mars 1989, Benoît, RJF 1989, no 590
• CE 31 juill. 1925, Rouard, Lebon 773. .– 26 novembre 1982, no 30956
• CE 8 févr. 1946, de Pierredon, Lebon 45
• CAA Bordeaux 20 mai 1997, Darne, req. 95BX00949, concl. D. Peano, LPA 1997, no 87, note M. Roncière
• CE req. no291252, 30 nov. 2007, Monsieur Largitte ; Fiscal 2008, p. 23-24. .– CE 20 févr. 1991, M. Belliot, Dr. Fiscal 1991, no 702, p. 584
• CE 20 avr. 1984, Flageul, Lebon 564 ; Dr. fiscal 1984, no 40, comm. 1643
• CE 1er févr. 1924, Chapotin ; 13 août 1861, Ville de La Rochelle
• CAA Bordeaux 20 juin 2005, no 01BX02281
• CE 20 juin 1997, Mlle Flor-Florentin, no 137749
• CAA de Nantes, 23 avril 1997, req. no 96NT00782
• CE 13 avr. 1987, req. no 64547, RJF 1988, no 746
• CE 30 déc. 1998 SARL Madex
• CE 21 oct. 1981, no 20656, RJF 1981. 590. .– 11 avril 1986, Ministre du Budget Rouault, no 63824. .– 18 avril 1986, Barbier, no 63829, Dr. fiscal p. 841. .– 5 juin 1987, no 63833, RJF 1987, no 893
• CE 13 avr. 1987, req. no 64547, RJF 1988, no 746
• CE 30 juin 1882, Tétard, Lebon 622.
• CE 9 nov. 1906, Lairé, Lebon 796
• CE 16 nov. 1983, Amaral et Himmelbauer, Dr. fiscal 1984, p. 706
• CE 10 juin 1977, req. no 99455, RJF 1977, no 419. .– 11 juillet 1979, req. no 12257, Solanet, RJF 1979, no 595
• CE 22 avr. 1988, req. no 52825, RJF 1988, no 747
• CE 9 nov. 1888, de Saint-Belin, Lebon 804
• CE 5 janv. 1912, VeuveManse, Lebon 7
• CE 6 juill. 1843 : Dupont, 1899, p. 158
• CE 10 déc. 1856, Arvengas
• CE 16 août 1865, Flogny-Tallon
• CE 26 janv. 1927, d.’Albufera
• CE 7 nov. 1884, Canova, Lebon 748. .–9 novembre 1887, Leitner, Lebon 781
• CE 1er juin 1906, ’Écho de Fourvière, Lebon 512. .– 16 novembre 1906, Société La Mutuelle de Lyon, Lebon 813. .– 15 mai 1907, Société des Carrières de l.’Ouest, Lebon 452. .– 8 février 1909, .OEuvre « Le repos des marins », Lebon 149
• TA Paris 24 mai 1982, Dr. fiscal 1983, no 8, comm. 304. .
• CE 5 janv. 1972, Sieur Maury, Lebon 8. .– 30 juin 1982, Mme Babinger, Lebon 252 ; Dr. fiscal 1983, no 12, comm. 560
• CE 27 juill. 1934, François, Lebon 1379. .– 18 mars 1970, Courchimoux, no 77700
• CE 16 avr. 1982, Bertin, Lebon 583
• CE 20 déc. 1909, de Blarney, Lebon 1009
• CE 17 juin 1910, Hédeline, Lebon 467. .– 21 avril 1913, Maupin, Lebon 436
• CE 26 avr. 1968, Genet, fiscal 1969, no 5, comm. 166, concl. Schmeltz.
• CE 19 mai 1972, Ministre de l.’Économie et des Finances Sieur Henry, Lebon 386
• CE 5 nov. 1969, Sieur Sabatier, Lebon 797
• CE 4 déc. 1974, req. no 92664
• CAA Paris 23 déc. 1994, Blond; LPA 1995, no 44, p. 4
• 27 mars 2001, no 98-44.292
• CAA Paris 23 juin 2005, req. no 01PA04235
• CE, 8e et 9e ss-sect., 25 mai 1983, req. no 28929 : Dr. fisc. 1983, no 43, comm. 1966.
• CE, 8e et 9e ss-sect., 27 mars 1991, req. no 67344, Mme Fayoux : Dr. fisc. 1991, no 31, comm. 89.
• CAA Bordeaux, 28 déc. 1993, req. no 91-957, Mme Duffau-Casabane-Mitamo : JurisData no 1993-050741 ; Dr. fisc. 1994, no 16-17, comm. 756
• CE, 7e et 8e ss-sect., 19 oct. 1988, no 81372 : RJF 12/1988, no1346.
• CE, 9e et 10e ss-sect., 31 juill. 2009, no 307305, SAS Carrières Bonin : JurisData no 2009-081555 ; Dr. fisc. 2009, no 46, comm. 533, note P. Fumenier
• CE, 9e et 10e ss-sect., 31 juill. 2009, no 307305, SAS Carrières Bonin : JurisData no 2009-081555 ; Dr. fisc. 2009, no 46, comm. 533, note P. Fumenier
• CAA Bordeaux, 21 nov. 1996, no 95-720, Lachaux : Dr. fisc. 1997, no14, comm. 416
• CE, 8e et 9e ss-sect., 28 juill. 1989, req. no 41428, Levêque-Houist : Dr. fisc. 1990, no 4, comm. 89 ; RJF 11/1989, no1229
• CE 4 déc. 1907, Fontaine, Lebon 887. .– 25 novembre 1908, Prunier, Lebon 953. .– 25 juin 1909, Salel, Lebon 603. .– 9 février 1917, Artigue, Lebon 140. .– 14 mars 1924, Tournier, Lebon 299
• CAA Lyon, 2e ch., 28 déc. 1990, req. no 89-1602, SCI Alpes et soleil : JurisData no 1990-052456 ; Dr. fisc. 1993, no 19, comm. 967
• CE, 7e et 9e ss-sect., 12 juill. 1969, req. no 73 232 : Dr. fisc. 1970, no 10, comm. 258, concl. F. Lavondès ; Instr. 5 D-2-07, fiche 1, no 18
• CE, 7 mars 1960, req. no 45187. – Instr. préc., fiche 1, no 28
• CE, 9e et 8e ss-sect., 28 juill. 1993, req. no 66743 et no 71278, M. Dokhan : JurisData no 1993-050753 ; Dr. fisc. 1994, no 14, comm. 647, concl. contraires Ph. Martin
• CE, 15 janv. 1975, no 90302 : RJF 1975, no 119, chron. p. 89.
• CE, 23 nov. 1977, req. no 98227 : Dr. fisc. 1978, no 12, comm. 350, concl. P. Rivière
• CE, ass., 30 nov. 1973, req. no 86-977 : Dr. fisc. 1974, no 5, comm. 125.
• CE, 7e et 9e ss-sect., 14 déc. 1977, req. no 2267 : Dr. fisc. 1978, no 39, instr. 5846.
• CE, plén. fisc., 6 janv. 1993, req. no 63843, Mme Rebotier : JurisData no 1993-043198 ; Dr. fisc. 1994, no 29, comm. 1382, concl. Mme M.-D. Hagelsteen
• CE, 8e et 3e ss-sect., 5 déc. 2005, no 263505, Min. c/ Aubin : JurisData no 2005-080843 ; Dr. fisc. 2006, no 41, comm. 652
• CE, 7e et 9e ss-sect., 2 oct. 1985, req. no 45-818, no 63-966, no 54-389 : Dr. fisc. 1985, no 52, comm. 2303, 2310 et 2314, concl. P.-F. Racine.
• CE, 9e et 8e ss-sect., 28 juill. 1993, req. no 52-596, Calimard : JurisData no 1993-051965 ; Dr. fisc. 1994, no 40, comm. 1666 ; RJF 1993, no 10, p. 730, concl. F. Loloum.
• CAA Paris, 10 févr. 1994, req. no 92-1191, Hemidy : Dr. fisc. 1994, no 44, comm. 1883
• CE, 9e et 8e ss-sect., 3 juin 1985, req. no 45-217 et no 45-218 : Dr. fisc. 1986, no 14, comm. 712, concl. Ph. Bissara
• CAA Paris, 2e ch., 27 mai 1997, req. no 95-3445, M. Durat : Dr. fisc. 1998, no 39, comm. 812.
• CAA Nantes, 27 févr. 2006, no 03-113, Thuaudet : JurisData no 2006-332020 ; Dr. fisc. 2007, no 21, comm. 539, conclusions C. Hervouet
• CE, 6 janv. 1993, req. no 63845, Mme Rebotier ; CE, 6 janv. 1993, no 63844, Morisot : JurisData no 1993-043198 ; Dr. fisc. 1994, no 29, comm. 1382, concl. Mme M.-D. Hagelsteen
• TA Dijon, 2e ch., 5 mai 1999, req. no 966095 : Dr. fisc. 1999, no 6, comm. 99
• CAA Paris, 10 févr. 1994, no 92-1190, Le Guen : RJF 1994, no 553.
• CAA Lyon, 4e ch., 25 sept. 1996, req. no 94-768, SCI Elem : Dr. fisc. 1997, no 15-16, comm. 434, concl. A. Bonnet.
• CAA Nantes, 30 déc. 2005, no 03-020, Guilbert : JurisData no 2005-334506 ; Dr. fisc. 2007, no 25, comm. 650
• CE, 8e et 7e ss-sect., 8 nov. 1978, no 8057 : JurisData no 1978-600069 ; Dr. fisc. 1979, no 1, comm. 86 ; RJF 1978, no 515.
• CE, 7e et 8e ss-sect. 12 févr. 1986, no 41362, Cts Manera : Dr. fisc. 1986, no 20-21, comm. 996.
• CE, 8e et 3e ss-sect., 14 janv. 2008, no 292536, 292537, 292538, Le Gallais : JurisData no 2008-081281 ; RJF 2008, no 447.
• CAA Paris, 10 févr. 1994, no 92-1190, Le Guen : RJF 1994, no 553. – CAA Bordeaux, 29 mars 2007, no 04-2168, Rombaut : RJF 2007, no 1053
• CE, 7e et 9e ss-sect., 10 mars 1986, no 40810 : RJF 1986, no 492
• CAA Nantes, 27 févr. 2006, no 03-113, Thuaudet : JurisData no 2006-332020 ; Dr. fisc. 2007, no 21, comm. 539, conclusions C. Hervouet
• CE, 15 févr. 1982, req. no 18446 : JurisData no 1982-606795 ; Dr. fisc. 1982, no 19, comm. 1050 ; Doc. adm. DGI, 5 D-123, § 9, 10 mars 1999
• CAA Marseille, 4e ch., 29 mars 2005 : JurisData no 2005-293733 ; Constr.-urb. 2005, comm. 124, note N. Gonzalez-Gharbi ; Dr. fisc. 2006, no 11, comm. 245, concl. A. Bonnet.
• CAA Douai, 2e ch., 28 sept. 2004, Lenne : RJF 2005, no 136 confirmés par CE, 3e et 8e ss-sect., 25 janv. 2006, req. no 271523, Société immobilière du Parc : JurisData no 2006-080840 ; Dr. fisc. 2006, no 41, comm. 646, conclusions F. Seners ; JCP N 2006, no 14, 1157, note A. Lefeuvre
• CAA Marseille, 4e ch., 29 mars 2005, no 03-2007, Min. c/ Breban : JurisData no 2005-293733 ; Dr. fisc. 2006, no 11, comm. 245
• TA Toulouse, 2e ch., 31 mai 2005, Drimmer : RJF 2005, no 1034, p. 74
• CE, 10e et 9e ss-sect., 11 avr. 2008, no 287961, Mme Martin : JurisData no 2008-081317 ; Dr. fisc. 2008, no 23, comm. 360, note J.-P. Maublanc
• CAA Bordeaux, 4e ch., 20 mars 2003, req. no 99-1069, M. et Mme Fourcade (concl.) : JurisData no 2003-227905 ; Dr. fisc. 2004, no 5, comm. 195
• CE, 3e et 8e ss-sect., 5 déc. 2005, no 256916, Fourcade : JurisData no 2005-080844 ; Dr. fisc. 2006, no 23, comm. 423
• CE, 7 févr. 2007, no 288067, Sté Sogefib : Dr. fisc. 2007, no 40, comm. 882 ; RJF 2007, no 441 ; concl. E. Glaser in BDCF 2007, no 47 ; JCP N 2007, no 1171, note A. Lefebvre
• CE, 21 déc. 2007, no 289807, Rheims : RJF 2008, no 559 ; concl. E. Glaser in BDCF 2008, no 65.
• TA Rennes, 4 févr. 2010, no 074602, Société armoricaine d’entretien naval : JurisData no 2010-000642 ; Dr. fisc. 2010, no 15, comm. 271
• CAA Douai, 3 oct. 2006, no 00-271, Derville : RFN 2007, étude 13, note E. Pornin ; RJF 2007, no 1054
• CE, 11 avr. 2008, no 287961, Mme Martin : JurisData no 2008-081317 ; Dr. fisc. 2008, no 23, comm. 360, note J.-P. Maublanc
• CE, 7e et 8e ss-sect., 19 mai 1972, req. no 81-621 : Dr. fisc. 1972, no 52, comm. 1875, concl. G. Schmeltz.
• CE, 8e et 9e ss-sect., 22 janv. 1975, req. no 90087 : Dr. fisc. 1975, no 13, comm. 469
• CE, 8 févr. 1978, req. no 2212 : Dr. fisc. 1978, no 40, comm. 1472 ; BODGI 5 D-3-78 ; Dr. fisc. 1979, no 12, instr. 6009 ; Doc. adm. DGI 5 D-123, § 1, 10 mars 1999. – CE, 7e et 8e ss-sect., 24 nov. 1976, req. no 94-105 : Dr. fisc. 1976, no 52, comm. 1955
• TA Strasbourg, 2 juill. 2009, no 06-1713, Wurtz : RJF 2010, no 360
• CE, 7e et 9e ss-sect., 21 oct. 1987, req. no 51367 : Dr. fisc. 1987, no 7, comm. 269
• CAA Lyon, 13 juil. 2006, no 02-873, Tavitian : JurisData no 2006-327906 ; Dr. fisc. 2007, no 13, comm. 342, conclusions F. Pourny
• CE, 10e et 9e ss-sect., 25 avr. 2003, no 205099, Blonde : JurisData no 2003-080337 ; Dr. fisc. 2003, no 40, comm. 691, conclusions L. Vallée
• CE, 8e et 3e ss-sect., 6 avr. 2001, no 208672, Prince : Dr. fisc. 2002, no 40, comm. 752 ; JCP E 2003, no 1, 39
• CE, 9e ss-sect., 17 juin 1966, req. no 66-800 : Dr. fisc. 1966, no 49, doctr., concl. Lavondès, rendu en matière de patente.
• CE, 7e et 8e ss-sect., 18 juin 1990, req. no 61022 et no 61023, M. Charbonnier : Dr. fisc. 1991, no 26, comm. 1309, concl. Mme M.-D. Hagelsteen,
• CE, 8e et 9e ss-sect., 9 oct. 1992, req. no 79986, Hubert : Dr. fisc. 1993, no 17-18, comm. 886 ; RJF 1992, no 1621,
• CAA Nantes, 2e ch., 31 déc. 1990, req. no 89-1267, M. Aubrée : Dr. fisc. 1992, no 46, comm. 2148 ,
• CAA Nantes, 1re ch., 14 nov. 2001, req. no 98-1870, SCI du Domaine de Beaurepaire : JurisData no 2001-166560 ; Dr. fisc. 2002, no 12, comm. 235
• CE, plén. fisc., 29 avr. 1977, req. no 275, SA Économiques Troyens et docks réunis : Dr. fisc. 1977, no 31-37, comm. 1281 et no 50, comm. 1801, concl. B. Martin Laprade.
• CE, 7e et 9e ss-sect., 28 mai 1984, req. no 36308 : Dr. fisc. 1984, no 41, comm. 1718, concl. P.-F. Racine
• CE, 8e et 9e ss-sect., 28 sept. 1984, req. no 40656 : Dr. fisc. 1984, no 51, comm. 2335
• CE, 8e et 7e ss-sect., 9 déc. 1991, req. no 65556, SCI Route de Brinay : Dr. fisc. 1992, no 13, comm. 666
• CE, 23 avr. 1958, req. no 32791 : BOCD 1958, II, 599.
• CE, 8e et 9e ss-sect., 24 mai 1989, req. no 64-258 : Dr. fisc. 1989, no 40, comm. 1724
• CE, plén. fisc., 25 juill. 1975, req. no 89522 : Dr. fisc. 1975, no 45, comm. 1442, concl. M.-A. Latournerie.
• CE, 8e et 9e ss-sect., 22 mars 1991, req. no 69590, Rancilio : Dr. fisc. 1991, no 26, comm. 1303, concl. J. Arrighi de Casanova.
• CE, 9e et 10e ss-sect., 3 mai 2000, req. no 175822 : JurisData no 2000-060797 ; Dr. fisc. 2000, no 39, comm. 677 et 680
• CE, 8e et 9e ss-sect., 10 juill. 1991, req. no 65455, Croyet : Dr. fisc. 1991, no 45, comm. 2135, concl. J. Arrighi de Casanova
• TA Caen, 5 déc. 2006, no 06-267, Endelin : RJF 8-9/2007, no 917. – CAA Nantes, 6 avr. 2010, Legendre : Dr. fisc. 2011, no 2, comm. 103
• CE 7e et 8e ss-sect., 2 mars 1980, req. no 13896
• CE, plén. fisc., 21 juill. 1989, rec. no 59970, M. Bendjador : Dr. fisc. 1990, no 1, comm. 28, concl. Mme M. Liébert-Champagne
• CE, 8e et 9e ss-sect., 9 nov. 1984, req. no 37354 : Dr. fisc. 1985, no 14, comm. 693.
• CE, 7e et 8e ss-sect., 24 févr. 1986, req. no 49542 : Dr. fisc. 1986, no 18, comm. 906
• CE, 8e et 9e ss-sect., 28 juin 1978, req. no 6147 : Dr. fisc. 1978, no 44, comm. 1703.
• CE, 7e et 9e ss-sect., 26 juin 1987, req. no 49908 : Dr. fisc. 1987, no 43, comm. 1912
• CE, 7e et 9e ss-sect., 28 mai 1984, req. no 35117 : Dr. fisc. 1984, no 32-38, comm. 1503, concl. P.-F. Racine
• CE, 7e et 9e ss-sect., 26 juin 1987, req. no 49-908 : Dr. fisc. 1987, no 43, comm. 912
• CE, 7e et 9e ss-sect., 24 oct. 1979, req. no 96582 : Dr. fisc. 1980, no 27, comm. 1491, concl. D. Fabre
• CE, 7e et 9e ss-sect., 21 oct. 1987, req. no 51367 : Dr. fisc. 1987, no 7, comm. 269
• CE, 8e et 9e ss-sect., 15 nov. 1978, req. no 6924 : Dr. fisc. 1979, no 10, comm. 469
• const., déc., n° 2012-662 29 déc. 2012 DC

 

 

Communautaire:

• CJCE, 11 févr. 2010, C-88/09, Graphic procédé, pt 16
• CJCE, 8 févr. 1990, C-320/88, Shipping and Forwarding Enterprise Safe BV : Lebon 1990, I, p. 285, pt 7
• CJCE, 21 avr. 2005, C-25/03, HE : Lebon 2005, I, p. 3123, pt 64
• CJCE, 21 févr. 2006, C-255/02, Halifax e.a. : Lebon 2006, I, p. 1609, pt 51.
• CJCE, 29 avr. 2004, C-77/01, EDM : Lebon 2004, I, p. 4295, pt 48
• CJCE, 21 oct. 2004, C-8/03, BBL : Lebon 2004, I, p. 10157, pt 36
• CJCE, 6 oct. 2009, C-267/08, pt 20. À propos de prestations de services, v. CJCE, 14 nov. 2000, C-142/99, Floridienne & Berginvest, pts 12 et 13

 

 

Autres documents :

• Rép. min., nos 12335 et 19776, JOAN15 septembre 1979, p. 7296 ; Dr. fiscal 1979, no 49, comm. 2398
• Rép. min., JO Sénat 26 mai 1983, p. 768 ; Dr. fiscal 1983, nos 29-30, comm. 1560 ; JO Déb. Sénat 12 juillet 1984, p. 1133 ; Dr. fiscal 1984, comm. 1853
• Rép. min., JOAN, 13 décembre 1982, p. 5151
• Rép. min., JOAN, 8 décembre 1986, p. 4707
• Rép. min., JO Sénat 8 janv. 1987, p. 44
• Rép. min. no 10961, JOAN 10 juillet 1974, p. 3453 ; Dr. fiscal 1974, nos 33-38, comm. 1064
• Rép. min., JO Sénat 21 mai 1981, p. 701
• Rép. min., JOAN 30 décembre 1985, p. 5959
• Rép. min., JOAN 9 mars 1987, p. 1329 ; Rép. min., JOAN 7 mars 1988, p. 1011
• adm., 6-C-112, no 6, 15 décembre 1988
• adm., 6-C-112, no 7, 15 décembre 1988
• adm., 6-C-112, no 6, 15 décembre 1988
• adm., 6-C-112, no 5
• Instruction du 21 juin 1971 ; Doc. adm. 6-C-112, 15 décembre 1988
• adm., 6-C-112, no 21, 15 décembre 1988
• Instruction du 15 février 1974, Doc. adm., 6-C-112, no 14, 15 décembre 1988
• Instruction du 12 février 1970, Doc. adm., 6 M 2211-4
• Instruction du 12 février 1970, Doc. adm., 6 M 2212-1
• Rép. min. JOAN 8 mai 2007, p.4290
• Instruction du 11 février 1974, § 24 : BODGI, 6 A-2-74 ; Dr. Fiscal 1974, no 12 bis, ID 4429, Doc. adm., 6 D-1111, nos 4 et 5, 1er mai 1981
• Rép. min., JO du 6 décembre 2005, question no 73574
• Rép. min. no 73574, JO 6 décembre 2005
• Rép. min. no 15858, JOAN du 17 novembre 2003
• Rép. min., JOAN 5 avril 2011, p. 3374
• Rép. min., JO Sénat, 12mars 1981, p. 336 ; Dr. Fiscal 1981, no 17, comm. 914
• Rép. min., JOAN 28 juillet 1986, p. 2316 ; Rép. min., JOAN 3 octobre 1988, p. 2743. .– 9 novembre 1988, p. 1968. .– 4 juin 1990, p. 2644
• Rép. min., JOAN 30 avril 1990, p. 2102
• Rép. min., JOAN 27 juin 1994, p. 3281
• Rép. min., JOAN 6 juin 1983, p. 2522
• Rép. min., JOAN 6 juin 1983, p. 2533.
• Rép. min., JOAN5 juillet 2011, p. 7295
• Rép. min., JOAN 14 février 1976, p. 653
• adm., 6D-1222, no 1, 1er mars 1981, CE 12 janv. 1953, Steger, Lebon T. 654 ; RO, p. 2001
• Rép. min., JO Sénat, 3 avril 1980, p. 984 ; Dr. fiscal 1980, no 21, comm. 1181
• Rép. min., JOAN 27 mai 1985, p. 2380; Dr. Fiscal 1985, nos 32-38
• Rép min., JOAN 5 décembre 1978, p. 8789 ; Dr. fiscal 1979, no 4, comm. 114
• Rép. min., JOAN 17 mai 2011, p. 5152
• 6 août 2007 : BOI 5-D-3-07 ; Dr. fisc. 2007, no 36, instr. 13768
• 23 mars 2007 5 D-2-07
• 6 août 2007 : BOI 5-D-3-07 ; Dr. fisc. 2007, no 36, instr. 13768
• Rép. min. no 42198 à M. Prat : JOAN Q, 5 mars 1984, p. 1020 ; Dr. fisc. 1984, no 18, comm. 936
• 5 D-2-07, fiche 1, no 16
• Rép. min. fin. à M. Castagnez : JO ch. dép., 4 août 1934 ; Instr. 5 D-2-07, fiche 1, no 16
• 5 D-2-07, fiche 1, no 17
• Rép. min. no 994 à M. Herment : JO Sénat CR, 24 nov. 1988, p. 136 ; Dr. fisc. 1989, no 5, comm. 134. – Instr. 5 D-2-07, fiche 1, no 19
• Rép. min. à M. Destrade no 9748 : JOAN Q, 23 févr. 1987, p. 991. – Instr. 23 mars 2007 5 D-2-07, fiche 1, no 21
• Rép. min. à M. Destrade no 9748 : JOAN Q, 23 févr. 1987, p. 991. – Instr. 23 mars 2007 5 D-2-07, fiche 1, no 10
• 6 août 2007 : BOI 5-D-3-07 ; Dr. fisc. 2007, no 36, instr. 13768
• 23 mars 2007 5 D-2-07, fiche 6, no 31
• adm. DGI 5 D-123, § 10, 10 mars 1999
• Rép. min. no 75989 à M. Foyer : JOAN Q, 13 janv. 1986, p. 127 ; JCP N 1986, prat. 9705-8
• Rép. min. no 24041 à M. Delehedde : JOAN Q, 21 avr. 1980, p. 1623 ; JCP N 1981, prat. 7855-9
• Réunion 30 sept. 1998 : BIM Lefebvre 01/1999, p. 21
• Rép. min. no 11997 à M. Alain Houpert : JO Sénat Q, 10 juin 2010, p. 1462 ; Dr. fisc. 2010, no 24, act. 215
• adm. DGI 5 D-123, § 20, 10 mars 1999
• adm. DGI 5 D-123, § 23, 10 mars 1999
• Rép. min. no 10224 à M. Dufour : JOAN 21 juin 1961, p. 1189 ; BOCD 1961, II, 1595
• adm. DGI 5 D-123, § 2, 10 mars 1999
• adm. DGI 5 D-123, § 3, 10 mars 1999.
• adm. DGI 5 D-111, § 10, 15 sept. 1993.
• 793
• Rép. min. à M. Destrade no 9748 : JOAN Q, 23 févr. 1987, p. 991. – Instr. 23 mars 2007 5-D-2-07, fiche no 1, no 41
• Rép. min. no 26894 à M. Boulloche : JOAN Q, 13 janv. 1973, p. 83 ; Dr. fisc. 1973, no 10, comm. 383. – Rép. min. no 2077 : JOAN Q, 27 sept. 1993, p. 3187 ; JCP E 1993, pan. 1277 ;
• Rép. min. no 9748 à M. J.P. Destrade : JOAN Q, 23 févr. 1987, p. 999 ; Dr. fisc. 1987, no 16,
• Rép. min. no 26832 à M. Patriat : JOAN Q, 27 août 1990, p. 4064
• Rép. min. no 24149 à M. Poniatowski : JOAN Q, 15 juill. 1972, p. 3209. – Rép. min. no 25315 à M. Lagorce : JOAN Q, 6 mars 1976, p. 930 ; Dr. fisc. 1976, no 19, comm. 656
• Rép. min. à M. Jozeau Marigne no 11982 : JO Sénat 30 mai 1973, p. 499 ; BOI 5-E-6-73. – Instr. 23 mars 2007 5-D-2-07, fiche no 1, no 44
• Rép. min. no 22118 à M. Alloncle : JOAN Q, 19 mai 1972, p. 1700
• 23 mars 2007 5-D-2-07, fiche no 1, no 46
• 24 déc. 2008 : BOI 5 G-4-08 ; Dr. fisc. 2009, no 1-2, instr. 13998
• Rép. min. no 9748 à M. Destrade, préc. no 20
• Rép. min., JOAN 3 août 1974, p. 3972 ; Dr. fisc. 1974, comm. 1462
• Rép. min., JOAN 18 février 1991, p. 596
• Rép. min., JOAN 16 janvier 1984, p. 231 ; Dr. fisc. 1984, comm. 561
• Rép. min., JOAN 28 mars 1983, p. 1484 ; Dr. fiscal 1983, no 22, comm. 1129
• Rép. min., JOAN 4 mai 1977, p. 2405 ; Dr. fiscal 1977, no 49, comm. 1727

 

 

 

[1] Voir notamment Jean-Philippe GENET, “Le développement des monarchies d’Occident est-il une conséquence de la crise?”, dans Europa en los umbrales de la crisis (1250- 1350). XXI Semana de Estudios Medievales, Estella 1994, Pampelune, 1995, pp. 247-273 et Jean-Philippe GENET et Michel LE MENÉ (éd.), Genèse de l’Etat Moderne. Prélèvement et redistribution. Actes du colloque de Fontevraud, 1984, Paris, 1987

[2] NOtamment Lydwine SCOR DIA, “Le roi doit vivre du sien”. La théorie de l’impôt en France (XIIIe-XVe siècles), Paris, Institut d’Etudes Augustiniennes, 2005

[3] Friedrich Carl VON SAVIGNY, Yom BeruJ unserer Zeit J’Ür Gesetzgebung und Rechtswissenschaft, reprint in Hans HATTENHAUER, Thibaut und Savigny, Ihre programmatischen Schriften, München, F. Vahlen, 1973, (1814), p. 104, « (…) avec le progrès de la civilisation, chaque fonction dans le peuple se distingue de plus en plus des autres, et ce qui sinon serait resté propriété commune échoit alors à des classes particulières. Les juristes apparaissent désormais comme une de ces classes distinctes. Le droit se façonne à présent dans la langue, il prend un tour scientifique et, alors qu’il vivait auparavant dans la conscience du peuple tout entier, il échoit maintenant à la conscience des seuls juristes qui, désormais, vont représenter le peuple dans cette fonction. A partir de là, l’être du droit devient plus artificiel et plus complexe en ce qu’il a une double vie, d’un côté en tant que partie de la vie du peuple comme tout, ce qu’il ne cesse pas d’être, et de l’autre en tant que science particulière aux mains des juristes. La coopération de ces deux principes de vie explique toutes les manifestations ultérieures et l’on comprend dès lors comment chacun de ces monstrueux détails a pu naître de manière totalement organique, sans arbitraire ni préméditation proprement dits. Pour faire bref, nous appellerons dorénavant élément politique la liaison du droit avec l’ensemble de la vie du peuple, et élément technique la vie scientifique du droit détachée de cette dernière »

[4] Créée par la loi du   23 novembre 1790

[5] Cette contribution a été créée par la loi du 18 février 1791, contribution assise sur le logement

[6] Cet impôt frappe l’industrie et le commerce, il a été créé par la loi du 17 mars 1791

[7] Impôt instauré par la loi du 24 novembre 1798

[8] Décret du 9 décembre 1948, modifié par une loi du 28 décembre 1959

[9] Loi du 6 janvier 1966

[10] la loi du 3 juillet 1961 crée la taxe d’équipement ; la loi de finances pour 1964, la taxe de régularisation des valeurs financières ; la loi de finances pour 1977 institue un régime fiscal lié aux opérations de restauration immobilières, réglementées par la « loi Malraux »

[11] ISENMANN, “Les théories du Moyen Age sur les finances publiques”, pp. 14-20. Voir aussi Jean GAUDEMET, Les sources du droit canonique, VIIIe-XXe siècle. Repères canoniques. Sources occidentales, Paris, Cerf, 1993

[12] Préface à la première édition de G. JÈZE et M. BOUCARD, Eléments de de la science des finances et de la législation financière française, Paris, Giard et Brière, 1896, p. VII.

[13] Emmanuel de Crouy Chanel,

[14] Aquilino IGLESIAS FERR EIRO S, La creación del derecho, II.- Una historia de la formación de un derecho estatal español, 2ème édit., Madrid, 1996, lección XVI, pp. 9-66 et les articles d’Adeline RUCQUOI, “Reflexions sur le droit et la justice en Castille” dans ce même volume et “El rey sabio: cultura y poder en la monarquía medieval castellana”, dans Repoblación y reconquista. Actas del III Curso de Cultura medieval, Aguilar de Campoo, Centro de Estudios del Románico, 1991, pp. 77-87

[15] « Chose mobilière, chose vile »

[16] Art. 1674 et s. C. civ.

[17] Art 517 C. civ

[18] civ 3ème,  23 mai 1984

[19] Voir notamment P-F RACINE, La notion d’impôt et ses conséquences juridiques, Les grands arrêts de la jurisprudence fiscale, 4e édition, Dalloz 2003, p.5. « […] la notion d’impôt s’est effacée devant celle d’imposition de toutes natures. »

[20] Art 34, constitution du 04 octobre 1958

[21] P. AMSELEK, Une curiosité du droit public financier: les impositions quasi fiscales, mélanges Waline, 1974

[22] J-P CAMBY : les impositions de toutes natures une catégorie sans critères ? AJDA 1991, p.347

[23] PHILIP Loïc, « Impositions de toutes natures, redevances, cotisations sociales et prélèvements obligatoires », Mélanges Paul AMSELEK, Bruylant, 2005, p. 677 à 691

[24] Art 13 de la déclaration : « Pour l’entretien de la force publique, et pour les dépenses d’administration, une contribution commune est indispensable; elle doit être également répartie entre les citoyens, en raison de leurs facultés »

[25] Art 14 de la déclaration : « les citoyens ont le droit de constater, par eux-mêmes ou par leurs représentants, la nécessité de la contribution publique, de la consentir librement, d’en suivre l’emploi, et d’en déterminer la quotité, l’assiette, le recouvrement et la durée

[26] Art 3 de l’ordonnance organique du 1er août 2001 relative aux lois de finances.

[27] J. LAMARQUE, les Sources du droit fiscal, Jurisclasseur procédures fiscales, fasc.120, p. 31 et s

[28] Art 4 de la loi organique no2001-692 du 1er août 2001 relative aux lois de finances

[29] M. Robert HERTZOG : La juridiction administrative et la classification des recettes fiscales. RFFP no70, Juin 2000, p. 97 et s.

[30] Guy GEST, NOtion d’imposition, in Dictionnaire encyclopédique des finances publiques (sous la direction de L.PHILIP), Economica, 1991, p.923 et s

[31] M. DEVAUX, Documents pour servir à l’histoire de l’élaboration de la Constitution de 1958, la documentation française, 1987, vol. II

[32] R. HERZOG :le juge fiscal en crise, in le juge fiscal, Economica, 1988, p. 5 et s

[33] R. Libchaber, Rép. civ. Dalloz, V° Biens, no 198 s.

[34] H. Roland et L. Boyer, Introduction au droit : Litec 2002, no 1386

[35] A.-M. Patault, Introduction historique au droit des biens : PUF 1989, no 83. – J.-Ph. Lévy et A. Castaldo, Histoire du droit civil : Dalloz, 2e éd. 2010, no 215. – J. Bart, Histoire du droit privé de la chute de l’Empire romain au XIXe siècle : Montchrestien, 2e éd. 2009, p. 240. – Y. Trémorin, Les immeubles par destination : th. Poitiers 2000, p. 43 s. – J.-L. Halpérin, Histoire du droit des biens : Economica 2008, p. 94

[36] G. Cornu, La lettre du Code à l’épreuve du temps, in Mélanges en l’honneur de R. Savatier : Dalloz 1965, p. 157 ; voir également G. Mémeteau, Droit des biens : Paradigme, 4e éd. 2009, p. 15

[37] P. Gulphe, L’immobilisation par destination  : thèse Paris, 1943, no 16, p. 60

[38] CA Riom, 29 mai 1934 : DH 1934, p. 470 ; Gaz. Pal. 1934, 2, p. 344

[39] Cass. 3e civ., 17 avr. 1996, no 94-13.521 : JurisData no 1996-001642 ; Bull. civ. 1996, III, no 105 ; D. 1997, p. 318, note E. Agostini ; JCP G 1997, II, 22783, obs. F. Roussel. – Cass. 3e civ., 18 nov. 1998, no 96-18.438 : JurisData no 1998-004361 ; Bull. civ. 1998, III, no 217 ; RTD civ. 1999, p. 658, obs. F. Zenati. – Cass. 3e civ., 10 nov. 1999, no 97-22.503 : JurisData no 1999-003930 ; Bull. civ. 1999, III, no 212 ; JCP G 2000, 10328, note F. Roussel. – Cass. 3e civ., 29 mars 2000, no 98-18.794 : JurisData no 2000-001245 ; Bull. civ. 2000, III, no 71 ; D. 2000, p. 709, note E. Agostini et F. Roussel

[40] F. Zenati, obs. préc. – Également, E. Agostini : D. 1997, note préc. – J. Sechier-Dechevrens, Essai sur la notion d’immobilisation par destination : th. Lyon III, 2005, no 301 s.

[41] Cass. ass. plén., 15 avr. 1988, no 85-10.262, no 85-11.198, Fresques de Casenoves : JurisData no 1988-700654 ; D. 1988, p. 325, note J. Maury ; JCP 1988, II, 21066, rapp. M. Grégoire, note J.-F. Barbieri ; RTD civ. 1989, p. 345, obs. F. Zenati ; Rev. crit. 1989, p. 100, note G.-A.-L. Droz ; JDI 1989, p. 86, note Ph. Kahn ; voir également CA Montpellier, 18 déc. 1984 : D. 1985, p. 208, note J. Maury ; Rev. crit. 1985, p. 559, note H. Batiffol

[42] A.-M. Patault,  Introduction historique au droit des biens : PUF 1989, no 83

[43] Cass. 3e civ., 5 mars 1980, no 78-15.535 : JurisData no 1980-797051 ; Bull. civ. 1980, III, no 51 ; D. 1980, inf. rap. p. 477, obs. A. Robert. – Également : Cass. 1re civ., 18 févr. 1957 : D. 1957, p. 249. – Cass. 1re civ., 4 juin 1962 : Bull. civ. 1962, I, no 284. – Cass. 3e civ., 12 févr. 1997, no 95-70.114 : JurisData no 1997-000623

[44] Ch. Atias, Droit civil, Les biens : Litec, 10e éd. 2009, no 56

[45] Cass. 1re civ., 18 févr. 1957 : D. 1957, p. 249

[46] Voir Aubry et Rau, 7e éd., par Esmein, II, § 164. – G. Baudry-Lacantinerie, Précis de droit civil, t. 1, 8e éd. 1902, no 1249

[47] CA Paris, 8 févr. 1892 : DP 1892, p. 409, note M. Planiol

[48] Cass. 3e civ., 31 mars 2009, no 08-14.180 : JurisData no 2009-047674 ; Bull. civ. 2009, IV, no 47 ; D. 2009, p. 1139, obs. E. Chevrier ; Defrénois 2009, p. 1962, obs. B. Thullier ; RTD civ. 2010, p. 139, obs. Th. Revet ; RTD. com. 2009, p. 686, obs. B. Saintourens ; JCP E 2009, 1899, note F. Planckeel ; Dr. et patrimoine 2009, p. 81, obs. J.-B. Seube

[49] G. Cornu, Les biens : Montchrestien, 13e éd. 2007, no 27-28 et note no 9

[50] C. civ., art. 522 ; C. civ., art. 524, al. 1er et 2; C. civ., art. 524, dernier al. et art. 525

[51] M. Mestrot, Le rôle de la volonté dans la distinction des biens meubles et immeubles : RRJ 1995, p. 810

[52] G. Wicker, Les fictions juridiques, Contribution à l’analyse de l’acte juridique : LGDJ 1997, no 317 s. – R. Boffa, La destination de la chose : Defrénois 2008, no 172 s

[53] Cass. civ., 27 juin 1944 : JCP G 1945, II, 2782, note G. Toujas ; DC 1944, p. 94, note A. Chéron ; RTD civ. 1945, p. 127, obs. H. Solus

[54] C. civ., art. 524

[55] C. civ., art. 525

[56] Voir H. Périnet-Marquet, Évolution de la distinction des meubles et des immeubles depuis le Code civil, in Droit et actualité, Études offertes à J. Béguin : Litec 2005, p. 651

[57] G. Goubeaux, La règle de l’accessoire en droit privé : LGDJ 1969, no 254, p. 341

[58] P. Gulphe, L’immobilisation par destination : thèse Paris, 1943, no 74, p. 175

[59] J. Carbonnier, Droit civil, Les biens, Les obligations : PUF, 1re éd., « Quadrige », 2004, no 712

[60] Ph. Malinvaud, La distinction des meubles et des immeubles à l’épreuve des sociétés d’attribution, Études Houin : Dalloz 1985, p. 201

[61] Cass. 3e civ., 15 mai 1970, no 68-13.973 : JurisData no 1970-098340 ; Bull. civ. 1970, III, no 340. – Cass. 3e civ., 6 mars 1973, no 71-14.404 : JurisData no 1973-098169 ; Bull. civ. 1973, III, no 169 ; JCP G 1973, IV, 153. – Cass. 3e civ., 23 oct. 1974, no 73-12.024 : JurisData no 1974-000375 ; Bull. civ. 1974, III, no 375 ; Defrénois 1975, art. 30857, p. 233, obs. G. Morin ; RTD com. 1975, p. 326, obs. R. Saint Alary. – Cass. 3e civ., 11 janv. 1977, no 75-13.937 : JurisData no 1977-098010 ; Bull. civ. 1977, III, no 10. – Cass. 3e civ., 16 mai 1977, no 75.15.093 : JurisData no 1977-799206 ; Bull. civ. 1977, III, no 206 ; Gaz. Pal. 1978, 1, p. 18, note Peisse ; JCP G 1979, II, 19074, note Fr. Monéger. – Cass. 3e civ., 19 juill. 1995, no 95-13.395 : JurisData no 1995-002101 ; Bull. civ. 1995, III, no 134

[62] Cass. civ., 1er juill. 1863 : DP 1863, 1, p. 312

[63] Planiol et Ripert, par Picard, Traité pratique de droit civil français, t. 3, par Picard, Les biens : LGDJ 1952, no 880

[64] Cass. 3e civ., 23 juin 1981, no 80-11.425 : JurisData no 1981-002249 ; JCP G 1983, II, 19938, note J.-Fr. Pillebout

[65] Ph. Malaurie et L. Aynès, , no 374

[66] Cass. req., 6 mars 1861 : DP 1861, 1, p. 417

[67] Cass. civ., 24 août 1857 : DP 1857, 1, p. 326

[68] Journal Officiel 3 Janvier 1968

[69] C. minier (nouveau), art. L132-8

[70] L. 16 oct. 1919, abrogée par Ord. no 2011-504, 9 mai 2011 portant codification de la partie législative du code de l’énergie : Journal Officiel 10 Mai 2011

[71] Voir notamment Cass. civ., 15 juill. 1952 : D. 1952, jurispr. p. 702

[72] Loi de simplification du droit no 2009-526 du 12 mai 2009 (Journal Officiel 13 Mai 2009)

[73] R. Libchaber, Rép. civ. Dalloz, V° Biens, no 180

[74] Cass. req., 24 avr. 1929 : DH 1929, p. 283. – Cass. 3e civ., 17 juill. 1968 : Gaz. Pal. 1968, 2, p. 291 ; RTD civ. 1969, p. 137, obs. G. Cornu. – Cass. 3e civ., 15 févr. 1984, no 82-15.465 : JurisData no 1984-700554 ; Bull. civ. 1984, III, no 41

[75] M. Favre-Magnan, Le mythe de l’obligation de donner : RTD civ. 1996, p. 85. – J. Huet, Des différentes sortes d’obligations et, plus particulièrement, de l’obligation de donner, la mal nommée, la mal aimée, in Études offertes à J. Ghestin, Le contrat au début du XXIe siècle : LGDJ 2001, p. 425. – P. Bloch, L’obligation de transférer la propriété dans la vente : RTD civ. 1988, p. 694. – A.-S. Courdier-Cuisinier, Nouvel éclairage sur l’énigme de l’obligation de donner : RTD civ. 2005, p. 521. – N. Prybis-Gavalda, La notion d’obligation de donner : th. Montpellier, 1997

[76] Cass. req., 26 nov. 1935 : DP 1936, 1, p. 37, rapp. Pilon. – Cass. civ., 7 mars 1938 : DH 1938, p. 260

[77] Voir F. Terré et Ph. Simler, Droit civil, Les biens : Dalloz, 7e éd., 2006, no 28

[78] L. 15 mars 1963, qui assimile le cycle de production d’un immeuble à celui d’une marchandise.

[79] 6^e dir. de la Commission européenne, art. 135, § 1, K, Une procédure d’infraction fut engagée par la Commission au motif que la directive européenne indiquait expressément que les transactions sur les terrains à bâtir étaient exclues du bénéfice de l’exonération de TVA

[80] Adoptée en première lecture le 2 décembre 2009 par l’Assemblée nationale à l’article 55 de la proposition de loi Warsmann (loi de simplification et d’amélioration de la qualité du droit du 7 mars 2009), insérée en dernière minute dans la première loi de finances rectificative pour 2010 [le 9 mars 2010], la nouvelle législation a fait l’objet d’une publication le 10 mars 2010.

[81] BOED 1954, 6545 et 1955, 7056

[82] CGI, art. 635-1-4°

[83] CGI, art. 635-1-3°

[84] CGI, art. 635-2-5°

[85] CGI, art. 638

[86] CGI, art. 257-7°

[87] CGI, art. 1594-OG

[88] Instr. 3 janv. 1996 : BOI 8 A-1-96

[89] CGI, ann. III, art. 266 bis

[90] CGI, art. 257-7°

[91] CGI, art. 1020, 1028 bis et 1028 ter

[92] CGI, art. 1040-I

[93] CGI, art. 1042-I

[94] CGI, art. 1045

[95] CGI, art. 1594 OG

[96] CGI, art. 1594 G

[97] CGI, art. 1594 H

[98] CGI, art. 1594 I

[99] CGI, art. 1594 D

[100] CGI, art. 1594 F quater

[101] CGI, art. 1594 DA

[102] CGI, art. 1594 F quinquies D

[103] CGI, art. 1594 F quinquies E

[104] Cass. com., 16 déc. 1997 : JCP G 1998, IV, 1343

[105] CGI, art. 750 ter et 784 A

[106] CGI, art. 761 et 764 bis. – Cass. com., 24 juin 1997 : D. 1997, inf. rap. p. 168. – 16 déc. 1997 : Gaz. Pal. 1998, 1, p. 64

[107] CGI, ann. III, art. 281 bis

[108] CGI, art. 768

[109] CGI, art. 791

[110] CGI, art. 790 B

[111] CGI, art. 784

[112] CGI, art. 680

[113] CA Paris, 8 nov. 1968 : Ind. enr. 11594

[114] CGI, art. 666

[115] Cass. civ., 6 juill. 1871 : Instr. no 3150, p. 13 ; Dict. enr., 1908

[116] Id

[117] Cass. com., 10 juin 1997 : D. 1997, inf. rap. p. 156

[118] CGI, art 1701

[119] CGI, art. 1705 à 1710 et 1736

[120] Cass. com., 21 janv. 1997 : JCP G 1997, IV, 550

[121] CGI, art. 1705-1°

[122] CGI, art. 1705-2°

[123] CGI, art. 1705-3°

[124] CGI, art. 1712

[125] CGI, art. 1711

[126] Une procédure d’infraction fut engagée par la Commission au motif que la directive européenne indiquait expressément que les transactions sur les terrains à bâtir étaient exclues du bénéfice de l’exonération de TVA (6^e dir., art. 135, § 1, K), alors que la législation française exonérait les livraisons de terrains à bâtir réalisées à titre onéreux par un assujetti, lorsque ceux-ci étaient acquis par des personnes physiques en vue de la construction d’immeubles.

[127] Adoptée en première lecture le 2 décembre 2009 par l’Assemblée nationale à l’article 55 de la proposition de loi Warsmann (loi de simplification et d’amélioration de la qualité du droit du 7 mars 2009), insérée en dernière minute dans la première loi de finances rectificative pour 2010 [le 9 mars 2010], la nouvelle législation a fait l’objet d’une publication le 10 mars 2010

[128] CE, 13 mars 1996 : Lebon 1996, p. 959.

[129] CGI, art 256, IV, 1° , « les opérations autres que celles qui sont définies au II, notamment la cession ou la concession de biens meubles incorporels, le fait de s’obliger à ne pas faire ou à tolérer un acte ou une situation, les opérations de façon, les travaux immobiliers et l’exécution des obligations du fiduciaire, sont considérées comme des prestations de services »

[130] Pour les biens meubles corporels, la taxe est exigible au moment de la livraison (CGI, art. 269, § 2, a), alors que pour les prestations de services et les travaux immobiliers, la taxe est exigible au moment du paiement (CGI, art. 269, § 2, c)

[131] Instruction du 29 décembre 2010, § 39

[132] Instruction du 29 décembre 2010, § 40

[133] CGI, art. 269, § 1, c

[134] CJCE, 11 févr. 2010, C-88/09, Graphic procédé, pt 16, voir également CJCE, 8 févr. 1990, C-320/88, Shipping and Forwarding Enterprise Safe BV : Lebon 1990, I, p. 285, pt 7 – CJCE, 21 avr. 2005, C-25/03, HE : Lebon 2005, I, p. 3123, pt 64 – CJCE, 21 févr. 2006, C-255/02, Halifax e.a. : Lebon 2006, I, p. 1609, pt 51.

[135] CJCE, 8 févr. 1990 préc., pts 6 à 9

[136] CGI, art. 1594-0 G

[137] CGI, art. 257, I, § 2, 1, « Sont considérés comme des terrains à bâtir, les terrains sur lesquels des constructions peuvent être autorisées en application d’un plan local d’urbanisme, d’un autre document d’urbanisme en tenant lieu, d’une carte communale ou des dispositions de l’article L. 111-1-2 du Code de l’urbanisme »

[138] Instruction du 29 décembre 2010, § 19 et s.

[139] CGI, art. 257, I, § 2, 2° nouv

[140] Instruction du 29 décembre 2010, § 24

[141] Instruction du 29 décembre 2010, § 25 et s.

[142] NOtamment lorsque la mutation portait sur un terrain à bâtir, qui n’était jamais entré dans le champ d’application de la TVA, ou sur un immeuble ancien

[143] CAA Paris, 11 juill. 2006 : Dr. fisc. 2006, no 42, p. 1790

[144] CJCE, 29 avr. 2004, C-77/01, EDM : Lebon 2004, I, p. 4295, pt 48, CJCE, 21 oct. 2004, C-8/03, BBL : Lebon 2004, I, p. 10157, pt 36 et, plus récemment, CJCE, 6 oct. 2009, C-267/08, pt 20. À propos de prestations de services, v. CJCE, 14 nov. 2000, C-142/99, Floridienne & Berginvest, pts 12 et 13

[145] CE, 29 déc. 1995, no 118754 : Dr. fisc. 1996, p. 221, concl. P. Martin. Le Conseil d’État a eu l’occasion de préciser que la revente d’un bien acquis à titre de placement, et non comme objet de négoce, est étrangère à de telles activités

[146] instr., § 11

[147] instr., § 10

[148] instr., § 11

[149] instr., § 9

[150] CGI, art. 256

[151] instr., § 15 et s.

[152] CJCE, 4 oct 1995, Armbrecht : « Une personne effectuant une opération à titre privé n’agit pas en tant qu’assujetti » ; CE, 29 déc. 1995 ; Instr. 31 juill. 1992 : BOI 3 CA-92 – instr. 29 déc. 2010, § 6 et s

[153] instr., § 15 et s.

[154] L’instruction précise, en outre, que « en cas de surélévation d’un immeuble existant, le prix global de cession de l’ensemble devra être décomposé afin de soumettre chaque partie à son régime propre en distinguant la partie de prix relative à la construction d’immeuble achevé depuis plus de cinq ans et celle concernant la construction d’immeuble neuf à raison de la surélévation. De la même manière, lorsqu’un terrain répond pour partie à la qualification de terrain à bâtir et relève d’une autre qualification pour une autre partie, il convient de traiter séparément ces différentes parties » (instr., § 31)

[155] H. Périnet-Marquet, L’immeuble et le Code civil, in 1804-2004, Le Code civil, un passé, un présent, un avenir : Dalloz 2004, p. 395 et s.

[156] Voir Ph. Malaurie et L. Aynès, Les biens : Defrénois, 2e éd., 2005, no 902, note 11

[157] J.-P. Marty, La dissociation juridique de l’immeuble. Contribution à l’étude du droit de superficie : LGDJ 1979

[158] Art 1393 CGI

[159] F. Zenati et Th. Revet, Droit civil, Les biens : PUF, 2e éd. 1997, no 53

[160] Ch. Demolombe, IX, no 91, 101

[161] J.-L. Bergel, M. Bruschi et S. Cimamonti, Traité de droit civil, Les biens : LGDJ 2000, no 14

[162] R. Savatier, Vers de nouveaux aspects de la conception et de la classification des biens corporels : RTD civ. 1958, p. 1 et s. et spécialement no 2 et s.

[163] J.-M. Portalis, Exposé des motifs du projet de loi sur la propriété, in Écrits et discours juridiques et politiques : PUAM 1988, p. 120

[164] Voir J. Carbonnier, Les biens, Les obligations : Droit civil, vol. 2, PUF 2004, no 48

[165] Association Henri Capitant, La maîtrise du sol, Journées camerounaises 1990 ; A. Zabalza, La Terre et le droit, Du droit civil à la philosophie du droit : th. Bordeaux IV, 2001

[166] F. Terré et Ph. Simler, Droit civil, Les biens : Dalloz, 7e éd., 2006, no 42

[167] H. Périnet-Marquet, Rapport français in La propriété, Travaux de l’Association Henri Capitant, Journées Vietnamiennes 2003, t. LIII, p. 119 et s. et spécialement p. 122

[168] R. Savatier, Vers de nouveaux aspects de la conception et de la classification des biens corporels, op cit., no 7

[169] Y. Kalieu, De la fongibilité des immeubles : LPA 17 oct. 2001, p. 5. – A. Laude, La fongibilité : RTD civ. 1995, p. 307 et s. et spécialement no 11 ; Cass. 1re civ., 17 juill. 1968 : Bull. civ. 1968, I, no 354 ; RTD civ. 1969, p. 137, obs. G. Cornu. – À rappr. de Cass. 1re civ., 11 mai 1965 : Juris-Data no 1965-700318 ; D. 1965, jurispr. p. 629, relatif à la vente d’un appartement à prendre dans un lot immobilier

[170] C. Pourquier, Propriété et perpétuité, Essai sur la durée du droit de propriété : PUAM 2000, no 138 et s.

[171] J.-Ph. Lévy et A. Castaldo, Histoire du droit civil : Dalloz 2002, no 327 ; voir également A.-M. Patault, Introduction historique au droit des biens : PUF 1989, no 116

[172] Ph. Malaurie et L. Aynès, Droit civil, Les Biens : Defrénois 2005, n °436

[173] P. Brouillaud, Des limites du droit de propriété en hauteur et en profondeur, th. Bordeaux, 1926

[174] F. Terré et Ph. Simler, op. cit., no 216. – J.-L. Bergel, M. Bruschi, S. Cimamonti, Traité de droit civil, Les biens : LGDJ 2000, no 169. – Y. Strickler, Les biens : PUF 2006, no 279

[175] G. Cornu, Droit civil, Introduction, Les personnes, Les biens : Montchrestien, 12e éd. 2005, no 1377

[176] Cass. 3e civ., 12 juill. 2000 : Juris-Data no 2000-002873 ; Bull. civ. 2000, III, no 144 ; JCP G 2001, I, 305, no 1, obs. H. Périnet-Marquet ; RTD civ. 2002, p. 539, obs. Th. Revet ; Defrénois 2001, p. 451, obs. Ch. Atias ; RD imm. 2000, p. 525, obs. M. Bruschi

[177] M.-L. Mathieu-Izorche, Droit civil, Les biens : Sirey 2006, no 226

[178] Cass. 3e civ., 24 juin 1998 : Juris-Data no 1998-003090 ; JCP G 1999, I, 120, no 1, obs. H. Périnet-Marquet ; Cass. 3e civ., 20 mars 2002 : Juris-Data no 2002-013615 ; Bull. civ. 2002, III, no 71 ; D. 2002, p. 2075, note Ch. Caron ; JCP G 2002, I, 276, no 6, obs. H. Périnet-Marquet ; RTD civ. 2002, p. 333, obs. Th. Revet

[179] Cass. req., 24 juin 1941 : DA 1941, p. 293

[180] Cass. 3e civ., 26 nov. 1974 : Bull. civ. 1974, III, no 441 ; JCP G 1975, IV, 16; Cass. req., 13 déc. 1881 : DP 1882, 1, p. 55; T. civ. Aix, 17 janv. 1898 : DP 1898, 2, p. 507

[181] J.-Ph. Lévy et A. Castaldo, op. cit., no 327

[182] G. Marty et P. Raynaud par P. Jourdain, Les biens : Dalloz 1995, no 375 et s. – Ch. Larroumet, Droit civil, t. II, Les biens, Droits réels principaux : Economica, 5e éd. 2006, no 591 et s.

[183] C. minier, art. 24 ; C. Bersani, L’appropriation du sous-sol, in Un droit inviolable et sacré : la propriété : Adef 1989, p. 188 et s.

[184] Cass. civ., 24 nov. 1869 : DP 1870, 1, p. 274. – Cass. civ., 14 nov. 1888 : DP 1889, 1, p. 469. – Cass. req., 27 déc. 1904 : DP 1905, 1, p. 76. – Cass. req., 8 nov. 1911 : DP 1912, 1, p. 484. – Cass. 1re civ., 18 déc. 1967 : D. 1968, jurispr. p. 244

[185] Cass. civ., 5 juill. 1848 : DP 1848, 1, p. 137 ; S. 1848, 1, p. 198 ; Cass. civ., 16 déc. 1873 : DP 1874, I, p. 249 ; S. 1874, I, p. 457, note J.-E. Labbé

[186] Sur l’opposition de certains auteurs, voir J.-P. Bertrel, L’accession artificielle immobilière. Contribution à la définition de la notion juridique du droit de superficie : RTD civ. 1994, p. 737. – F. Dumont, La nature juridique du droit de superficie : th. Lyon III, 2001

[187] Cass. 3e civ., 6 mars 1991 : Bull. civ. 1991, III, no 84 ; D. 1991, somm. p. 308 ; JCP G 1992, II, 21890, note P. Ourliac ; RTD civ. 1992, p. 793, obs. F. Zenati ; RD imm. 1991, p. 189, obs. J.-L. Bergel

[188] Cass. req., 21 nov. 1877 : DP 1878, 1, p. 301

[189] Cass. 3e civ., 7 oct. 1998 : Juris-Data no 1998-003718 ; Bull. civ. 1998, III, no 200 ; RTD civ. 1999, p. 142, obs. F. Zenati ; RD imm. 1998, p. 605, obs. J.-P. Bertrel

[190] Cass. 3e civ., 29 mars 2006 : Bull. civ. 2006, III, no 90 ; RTD civ. 2006, p. 351, obs. Th. Revet ; voir également B. Fabre et R. Schmitt, La clause de renonciation à l’accession immobilière : RD imm. 1990, p. 453. – C. Cutajar, Nature juridique, validité et opposabilité de la clause de renonciation à l’accession dans les marchés privés de travaux : LPA 4 août 1997, no 93, p. 19

[191] Cass. 1re civ., 1er déc. 1964 : Juris-Data no 1964-700535 ; Bull. civ. 1964, I, no 535 ; D. 1965, p. 473 ; JCP G 1965, II, 14213, note P. Esmein. – Cass. 3e civ., 6 nov. 1970 : Juris-Data no 1970-000592 ; Bull. civ. 1970, III, no 592 ; D. 1971, p. 395. – Cass. 3e civ., 4 oct. 1972 : Bull. civ. 1972, III, no 493. – Cass. 1re civ., 23 oct. 1990 : Bull. civ. 1990, I, no 217. – Th. Lamarche, L’accession différée : une nouvelle approche des grandes classifications : RTD civ. 2006, p. 1

[192] F. Terré et Ph. Simler, op. cit., no 612

[193] Cass. 3e civ., 15 nov. 1989 : Juris-Data no 1989-703481 ; Bull. civ. 1989, III, no 213 ; D. 1990, jurispr. p. 216, note P. Capoulade et Cl. Giverdon ; RTD civ. 1990, p. 304, obs. F. Zenati

[194] Ph. Simler, Copropriété et propriété en volumes : antinomie ou symbiose ?, in Le droit privé français à la fin du XXe siècle, Études offertes à P. Catala : Litec 2001, p. 679

[195] Ph. Malaurie et L. Aynès, op. cit., no 717 ; voir également F. Bayard-Jammes, La nature juridique du droit du copropriétaire immobilier. Analyse critique : LGDJ 2003

[196] R. Savatier, Vers de nouveaux aspects de la conception et de la classification des biens corporels, préc., no 8 bis ; R. Savatier, La propriété de l’espace : D. 1965, chron. p. 214 ; La propriété des volumes dans l’espace et la technique juridique des grands ensembles immobiliers : D. 1976, chron. p. 103

[197] Voir notamment D. Sizaire, Division en volumes et copropriété des immeubles bâtis : JCP G 1988, I, 3367

[198] Y. Gaudemet, La superposition des propriétés privées et du domaine public : D. 1978, chron. p. 293 ; Les constructions en volume sur le domaine public, in L’évolution contemporaine du droit des biens, Journées René Savatier : PUF 1991, p. 135

[199] F. Terré et Ph. Simler, op. cit., no 948

[200] CA Paris, 7 févr. 2005 : Juris-Data no 2005-267179

[201] Cass. 3e civ., 28 nov. 1984 : Juris-Data no 1984-702220 ; JCP G 1985, IV, 47

[202] Cass. civ., 4 mai 1937 : DH 1937, p. 471 ; Gaz. Pal. 1937, 2, p. 190

[203] Cass. com., 10 juin 1974 : Juris-Data no 1974-097183 ; Bull. civ. 1974, IV, no 183

[204] Cass. req., 10 avr. 1867 : DP 1867, 1, p. 397 ; Cass. req., 9 nov. 1898 : DP 1899, 1, p. 525

[205] M. Planiol et G. Ripert, Traité pratique de droit civil français, t. II, par Picard, no 73, p. 75. – Beudant et Lerebours-Pigeonnière, Cours de droit civil français, t. IV, par Voirin, no 104, p. 100. – Ripert et Boulanger, Traité élémentaire de droit civil, t. I, no 2638, p. 891

[206] Cass. com., 10 juin 1974 : Bull. civ. 1974, IV, no 183

[207] CA Angers, 1er déc. 1964 : RTD civ. 1965, p. 676, obs. J.-D. Bredin ; JCP G 1965, II, 14258, note H. Bulté, sur renvoi de Cass. 1re civ., 4 juin 1962 : D. 1962, somm. p. 133

[208] Cass. com., 1er févr. 1984 : Juris-Data no 1984-700566 ; Bull. civ. 1984, IV, no 53 ; D. 1984, inf. rap. p. 245 ; RTD civ. 1985, p. 738, obs. Giverdon ; Defrénois 1984, p. 1476, obs. H. Souleau

[209] Cass. com., 9 juin 2004 : Bull. civ. 2004, IV, no 119 ; D. 2004, p. 20405, obs. N. Reboul-Maupin ; Defrénois, 2004, p. 1460, obs. B. Gelot

[210] Cass. 3e civ., 6 janv. 1972 : Juris-Data no 1972-098011 ; D. 1972, p. 398. – Cass. 3e civ., 23 mai 1984 : Juris-Data no 1984-700858 ; Bull. civ. 1984, III, no 104

[211] Cass. com., 14 oct. 1965 : Bull. civ. 1965, IV, no 499

[212] Cass. req., 27 oct. 1931 : DH 1931, p. 537

[213] M. Planiol et G. Ripert : Traité, t. 1, LGDJ 11e éd. 1928, no 2205

[214] G. Cornu, op. cit., no 968 et s. – F. Terré et Ph. Simler, op. cit., no 15. – Ph. Malaurie et L. Aynès, op. cit., no 160. – J.-L. Bergel, M. Bruschi et S. Cimamonti, no 82 bis. – Également : Ch. Croisat, La notion de fruits en droit civil, en droit commercial et en droit fiscal : th. Lyon, 1926. – A. Gouttenoire-Cornut, La richesse des fruits : RRJ 2001, p. 1225

[215] C. civ., art. 583

[216] Cass. 3e civ., 30 janv. 1979 : Bull. civ. 1979, III, no 28

[217] Cass. req., 15 déc. 1857 : DP 1859, 1, p. 366

[218] T. corr. Grasse, 5 avr. 1948 : RTD civ. 1948, p. 354, obs. H. Solus

[219] Art. 18 de l’Instruction ministérielle du 31 décembre 1908

[220] Art 14 de ladite loi

[221] Art. 15 de la loi du 30 juillet 1990

[222] JO 9 décembre

[223] BOI 6 A -1-01

[224] CE 12 déc. 1979, Aubert :Dr. fiscal 1980. 70. – CE 24 avr. 1974, Santanach, Lebon T. 937 ; Dr. fiscal 1974, no 28, comm. 882

[225] TA Strasbourg 17 nov. 1983, no 1418-81, Dr. fiscal 1984, 418, comm. 939

[226] Rép. min., JOAN 27 avril 1981, no 40657

[227] CE 27 janv. 1967, Sieur X, Lebon T. 759

[228] CE 20 mars 1968, Le Grèves, Lebon T. 916. – 10 juillet 1968, Cts Moutiers, Lebon T. 916

[229] Rép. min., nos 12335 et 19776, JOAN15 septembre 1979, p. 7296 ; Dr. fiscal 1979, no 49, comm. 2398

[230] Rép. min., JO Sénat 26 mai 1983, p. 768 ; Dr. fiscal 1983, nos 29-30, comm. 1560 ; JO Déb. Sénat 12 juillet 1984, p. 1133 ; Dr. fiscal 1984, comm. 1853

[231] CE 13 juin 1980, Garrigues, Lebon 667

[232] Rép. min., JOAN, 13 décembre 1982, p. 5151

[233] CE 14 nov. 1970, Cts Font., Lebon T. 1003 ; Dr. fiscal 1972, nos 22-23, comm. 873, concl. Mehl

[234] Rép. min., JOAN, 8 décembre 1986, p. 4707

[235] CE 8 juill. 1921, Compagnie des Landes et autres, Lebon 678

[236] CE 12 nov. 1969, Roquette ; Lebon 489 ; BODGI, 6 B-2-70

[237] CE 11 juin 1980, Commune de Mauzé-Thouarsais : BODGI, 6 B-5-80 ; Dr. fiscal 1981, no 4, ID 6764 ; Dr. fiscal 1981, no 28, comm. 1424, concl, Fabre

[238] Art. 1509 du CGI

[239] Art. 10 de la loi du 22 juin 1976 ; Dr. fiscal 1977, nos 45-46, ID 5513

[240] Rec. Lefebvre, F.B., III, 1853

[241] Rép. min., JO Sénat 8 janv. 1987, p. 44

[242] Rép. min. no 10961, JOAN 10 juillet 1974, p. 3453 ; Dr. fiscal 1974, nos 33-38, comm. 1064

[243] Rép. min., JO Sénat 21 mai 1981, p. 701

[244] CE 18mars 1924, Cartier-Millon, RO, no 4742

[245] CE 24 juill. 1925, Masson et Bockairy, Lebon 727

[246] CE 22 juill. 1948, Veuve Achalme, RO, p. 85

[247] CE 22 mai 1950, Lepelletier, Lebon 306 ; RO, p. 52

[248] CE 24 mars 1992, Société des terrains de Longchamp, Lebon 267 ; Dupont, 1923, p. 41. – CE 6 juin 1949, Société Transformateurs de mesure E. Walter, Lebon 267 ; RO, p. 185

[249] CE 26 oct. 1988, Greiner, req. no 65999, Dr. Fiscal 1989, no 275

[250] CE 11 mai 1988, SCI du Marchais Barnault, req. no 69781, Lebon 190 ; RJF 7-1988, no 883 ; Dr. fiscal 1988, no 40, p. 1816

[251] CE 11 mai 1988, no 70700, Chappotin, RJF 7-88, no 882

[252] CE 9 mars 1990, Deniel, RJF 5/90, no 560

[253] CE 7 janv. 1985, no 31194, Sulkhanoff, RJF 3/1985, no 427

[254] CE 6 févr. 1981, Lombard, req. no 19591, RJF 4/1981, no 351. – CE 7 janv. 1985, req. no 48595, s.C.I. « Large Vue Crissier », RJF 3/1985, no 428

[255] Cour administrative d’appel de Lyon, 25 avril 1989, Jamon, req. no 89121

[256] CE 3 mars 1986, no 59307, Lombard, Lebon T. 479 ; RJF 5/1986, no 503, p. 318). De même le moyen tiré de ce que la parcelle était boisée ne peut être retenu-CE 21 nov. 1980, no 7584, Blanc, RJF 1/1981, no 47- CE 6 mai 1921, Saint-Mieux, Lebon 440.– CE 5 mai 1922, Lambert, Lebon 394 ; 28 juillet 1921, Duvoir, Lebon 779 ; RO, no 4740. – CE 27 févr. 1925, Mancel et Adam, Lebon 201. – CE 21 mars 1973, Berger, Lebon 234. – CE 2 juill. 1975, Époux Hauchard, Lebon 400 ; Dr. fiscal 1975, nos 46-47, comm. 1500, concl. Mme Latournerie. – CE 15 févr. 1978, Dame Dutouquet, Lebon T. 760

[257] CE 29 novembre 1978, Lagarde,  Lebon T. 760

[258] CE 22 mars 1985, Galaup, RJF 6/1985, no 888

[259] CE 3 févr. 1986, RJF 4/86, no 392). Cette condition n’est pas remplie lorsqu’en zone N.A. d’un POS doit être établi, au préalable, un schéma d’organisation (CAA Nantes 11 mars 1992, SCI du Marchais-Barnault, Dr. Fiscal 1992. 1300

[260] CE 11 mai 1988, SCI du Marchais-Barnault, Dr. fiscal 1988, no 40, comm. 1816 ; Rép. min., JO Sénat, 21 novembre 1991, p. 2587. – CE 3 déc. 1990, Société Saint-Len-Dumartin et Cie : Dr. fiscal 1991. 279

[261] CE 8 déc. 1922, Société Anonyme Le Comptoir central de Crédit, RO, no 4900

[262] CE 7 mai 1926, Compagnie des mines de Béthune, Lebon 463

[263] CE 3 févr. 1986, Ministre du Budget c/ Dame Fourrier, req. no 41472, Lebon 479 ; RJF 4/1986, no 392

[264] Rép. min., JOAN 30 décembre 1985, p. 5959

[265] CE 17 janv. 1919, Petit, Lebon 41– CE 6 juin 1924, Guénée, Lebon 563

[266] CE 10mai 1967, De Brémont d’Ars, req. no 68895

[267] CE 28 févr. 1919, Bourdon, Lebon 216, 2e espèce

[268] CE 31 mai 1929, Héritiers Chauchat, Lebon 536 ; LQJ 23 novembre 1929. – 17 janv. 1919, Veuve Petit, Lebon 41

[269] CE 8 juin 1937, de Las Cases, Lebon 567 ; RO, 17e vol.

[270] CE 4 juin 1949, Société Lyonnaise de Textiles, Lebon 266 ; RO, p. 189

[271] CE 10 juill. 1968, Cts Moutier, Lebon T. 916 ; Dr. fiscal 1969, no 5, comm. 1518, concl. Schmeltz

[272] CE 18 juin 1945; Fabre de Morthon, RO, p. 278

[273] CE 2 mars 1977, Lombard, Lebon T. 770 ; Dr. fiscal 1977, no 43, comm. 560

[274] CE 1er oct. 1986, Ministre du Budget c/ Association syndicale des copropriétaires de la Californie varoise, req. no 58769, Lebon 480

[275] CE 4 juin 1969, Société civile immobilière de la Forêt de Vertus, Lebon 282 ; Rép. min., JOAN 3 novembre 1986, p. 4032

[276] BOI 6 B-2-02, instruction 4 février 2002

[277] Art. 1396 du CGI

[278] JO 1er août 1990

[279] CE 29 mai 1964, Sieur Boyreau et Laboille-Moresmau, Lebon 304 ; Dr. fiscal 1964, no 28, concl. Bertrand

[280] NOte du 10 février 1965, BOCD 1965, p. 1, no 41 ; Dr. Fiscal 1965, no 13, comm. 439

[281] Dr. fiscal 1968, nos 1-2, comm. 1 ; Dr. fiscal 1970, no 6, comm. 181

[282] Décret 73-1204 du 31 décembre 1973

[283] JO 1er août 1990

[284] Art. 18 de la loi du 30 juillet 1990

[285] Art. 21 de la loi du 30 juillet 1990

[286] BOI 6 L-1-91

[287] Art. 1380 du CGI

[288] CE 25 juin 1880, Compagnie générale des omnibus, Lebon 597

[289] CE 2 mars 1928, Société Ouest – Lumière, Lebon 299

[290] CE 23 oct. 1931, Société des Sucreries et Raffineries Beghin, Lebon 897. – 1er février 1937, Min. Fin. c. Société des Raffineries et Sucreries Say, RO, p. 77

[291] Art. L. 421-1 du Code de l’urbanisme

[292] CE 24 déc. 1892, Compagnie des Docks et Entrepôts de Marseille, Lebon 978

[293] CE 23 nov. 1903, Gerbeaux, Lebon 711

[294] CE 21 déc. 1903, Maureau, Lebon 815

[295] CE 10 mai 1907, Bourquard, Lebon 428. – 24 juillet 1907, Montaut, Lebon 716. – 29 juillet 1910, Versillé, Lebon 659. – 6 décembre 1929, Dame Magnien, Lebon 1083

[296] CE 28 déc. 1933, Philipponnat, Lebon 1231

[297] CE 10 févr. 1936, Ville de Rouen, RO 6366, p. 691

[298] CE 30 mars 1936, Société des usines Renault, Lebon 410

[299] CE 23 févr. 1934, Société Brasserie et Malterie Le Phénix, Lebon 265

[300] CE 12 nov. 1934, Société « Énergie électrique du NOrd et de l’Aisne », RO 6148

[301] CE 10 mai 1907, Bourquard, Lebon 428

[302] CAA Nancy 16 oct. 1990, M. Robe, req. no 89NC00461, Dr. fisc. 1991, no 1257-1

[303] CAA Bordeaux 30 juill. 1991, M. Ferru, Dr. fisc. 1992, no 1300

[304] Rép. min., JOAN 9 mars 1987, p. 1329 ; Rép. min., JOAN 7 mars 1988, p. 1011

[305] CE 8 oct. 1986, req. no 44668, Commune de Carrière-sur-Seine, Dr. fisc. 1987, comm. 92

[306] CE 28 déc. 2005, req. no 266558, Société Foncicast, RJF 2006, comm. 266

[307] CE 23 déc. 2010, req. no 326047 et 326048, Sté Pérou Plateforme, Lebon

[308] CE 20 juin 1865, Compagnie de publicité diurne et nocturne, Lebon 627

[309] CE 6 déc. 1929, Ville de Lyon, Lebon 1084

[310] CE 25 mars 1927, Min. Fin. c. Société « l’Économique », Lebon T. 1425

[311] CE 20 févr. 1931, Compagnie des Chemins de fer du Midi, Lebon T. 1296

[312] CE 29 mars 1968, Ville de Bordeaux, Lebon 217 ; AJDA 1968. 348, concl. Théry

[313] CE 19 mai 1933, Compagnie aérienne française, Lebon tables p. 1371

[314] CE 19mai 1933, Société Salinière de Franche-Comté, Lebon T. 1371

[315] CE 23 févr. 1934, Société Brasserie et Malterie Le Phénix, Lebon 265

[316] CE 1er mars 1937, Pichery, RO, p. 138

[317] CE 8 févr. 1927, Société Pyrénéenne d’énergie électrique, Lebon 169

[318] CE 27 mars 1931, Compagnie des Chemins de fer du Midi, Lebon 391

[319] CE 6 mars 1931, Compagnie du Bourbonnais, Lebon 267

[320] art. 1393 du CGI

[321] CE 6 juill. 1977, no 2581 : RJF, 1977, p. 304, pour un canal d’amenée d’eau ; CE 6 nov. 1985, Teissier du Cros, req. no 40881

[322] Rép. min., JOAN 3 août 1974, p. 3972 ; Dr. fisc. 1974, comm. 1462

[323] CE 31 oct. 1979, Mme Dussaux-Leroy, Dr. fisc. 1980, comm. 189

[324] Rép. min., JOAN 18 février 1991, p. 596

[325] Rép. min., JOAN 16 janvier 1984, p. 231 ; Dr. fisc. 1984, comm. 561

[326] CE 18 mars 1883, Lefranc, Lebon 312. – 26 mars 1886, Truffaud, Lebon 279

[327] CE 7 janv. 1977, Renaut, Dr. fisc. 1977, comm. 459, concl. Martin Laprade. – 30 mai 1979, AJPI octobre 1979, p. 82. – CE 30 mai 1979, Géraud, Dr. fisc. 1980, comm. 588

[328] CE 27 oct. 1976, Ribatto, Dr. fisc. 1976, comm. 1865

[329] CE 14 janv. 1983, req. no 32296, M. Gibergues, Dr. fisc. 1983 comm. 1455

[330] CE 17 mai 1982, req. no 35461, Dr. fisc. 1983, comm. 559, concl. Rivière. – 26 juillet 1982, req. no 36228. –19 septembre 1984, req. no 48760 : M. Jean Vandaele, Dr. fisc. 1985, comm. 582. – 14 janvier 1983, req. no 32296, Dr. fisc. 1983 comm. 1456

[331] CE 12 mai 1902, Clarisse Béghin, Lebon 366. – 20 décembre 1907, Denfer, Lebon 973. – 4 août 1910, Tuillé, Lebon 691

[332] CE 14 avr. 1908, Georgin, Lebon 450. – 16 juin 1911, Gourdon, Lebon 684.– 5 novembre 1956 : BOCD 1957, II, 567

[333] Doc. adm., 6-C-112, no 6, 15 décembre 1988

[334] Doc. adm., 6-C-112, no 7, 15 décembre 1988

[335] CE 29 nov. 1946, Société Compagnie industrielle maritime, JCP 1947. II. 3764 ; CE 25 juin 1986, req. no 48247, Mobil Oil Française, Dr. fisc. 1986, comm. 2260, concl. Ph. Martin

[336] CE 17 juin 1946, Société Lille, Bonnières et Colombes, JCP 1947. II. 3821. – 19 juillet 1946, Raffinerie du Midi et Société immobilière industrielle du Midi réunies. – 29 juillet 1947, Société des Pétroles Shell, req. no 80677. – 10 juillet 1948, Société des Pétroles Toneline, req. no 84326

[337] CE 28 mai 2001, req. no 202976, SA BP France, concl. Gilles Bachelier, BDCF 8-9 2001, no 110

[338] CE Sect. 27 juill. 2005, Min. de l’Économie c. Société des Pétroles Miroline, req. no 261899, Lebon 338 ; JCP A 2005. 1353, note O. Fouquet ; RJF 2005, comm. 1201

[339] CE 16 janv. 2008, req. no 296840, Min. de l’Économie c. Sté MTE R. Le Bras, RJF 2008, 5, comm. 568

[340] CE 14 avr. 2008, req. no 307465, Min. du Budget c. SA Lorientaise de stockage, Lebon T. 690 ; Dr. fisc. 2008, 21, comm. 335, note H. Zapf et B. Toulemont

[341] CE 29 juill. 1947, req. no 80577, Société des Pétroles Shell

[342] Doc. adm., 6-C-112, no 6, 15 décembre 1988

[343] Doc. adm., 6-C-112, no 5

[344] CE 15 déc. 2010, req. no 309678, SAS Carrière du Boulonnais, Dr. fisc. 2011, comm. 256, concl. Escaut

[345] Instruction du 21 juin 1971 ; Doc. adm. 6-C-112, 15 décembre 1988

[346] CE du 8 octobre 1986, Commune de Carrières-sur-Seine, Dr. fisc. 1987, no 255

[347] Doc. adm., 6-C-112, no 21, 15 décembre 1988

[348] Art. 1379-I, 60 du CGI

[349] Instruction du 15 février 1974, Doc. adm., 6-C-112, no 14, 15 décembre 1988

[350] Art. 1381, 2o du CGI

[351] Doc. adm. 6-C-112, nos 15, 16 et 17, 15 décembre 1988

[352] Doc. adm. 6-C-112, no 16

[353] Doc. adm. 6-C-112, no 17

[354] Doc. adm. 6-C-112, no 17

[355] CE 18 juin 1984, SA La compagnie financière et industrielle des autoroutes (Cofiroute), Lebon 223 ; RJF 8-9 1984, no 993

[356] Ancien art. 158-3° et art. 1381-3° du CGI

[357] CAA Nancy 18 déc. 2003, req. no 011047, Hoffarth, RJF 2004, comm. 612

[358] CE 24 déc. 1892, Compagnie des docks et entrepôts de Marseille, Lebon 978

[359] CE 8 juill. 1908, Min. des Fin. c. Société nautique de Marseille, Lebon 744

[360] CE 24 févr. 1936, SociétéGoiffon et Jarre, RO, no 6378

[361] CE 9 nov. 1894,Williams, Lebon 582.– 26 juin 1901, Compagnie générale des bateaux parisiens, Lebon 563

[362] CE 27 janv. 1963, Compagnie de navigation de Loire-Maritime, req. no 63377

[363] Art. 1388 du CGI

[364] Art. 1517 et 1518 du CGI

[365] Art. 92 de la loi no2005-32 du 18 janvier 2005 de programmation pour la cohésion sociale

[366] Loi 2009-323 du 25 mars 2009

[367] Art. 44 de la loi 2003-660 du 21 juillet 2003 portant programme pour l’outre-mer

[368] BOI 6-C-6-05, 10 octobre 2005

[369] Art. 1394 du CGI

[370] Art. 324 A, Annexe III du CGI

[371] Art. 1er du décret 69-1076 du 28 novembre 1969 et instruction du 12 février 1970

[372] Instruction du 12 février 1970, Doc. adm., 6 M 2211-4

[373] Instruction du 12 février 1970, Doc. adm., 6 M 2211-6

[374] CE 24 juin 1981, Chamant, RJF 1981, 9, no 771. – 3 novembre 1982, Taddei, RJF 1982, 12, no 1133. – 12 octobre 1984, Rossi, RJF 1984, 12, no 1464. – 20 juin 1989, RJF 1989, 3, no 320. – CE 30 avr. 1997, SCI Centre commercial Centre Dreux, LQJ 1997, no 51, p. 5.

[375] CE 8 août 1990, Parinor, RJF 1990, 10, no 1219

[376] CE 25 févr. 1987, req. no 49006, Bertot, RJF 1987, no 532

[377] Instruction du 12 février 1970, Doc. adm., 6 M 2212-1

[378] CAA Paris 29 avr. 2004, req. no 00-3605, Société Siparim: RJF, 2004, comm. 1007

[379] art. 1496, I

[380] art. 1499

[381] CE 17 oct. 1973, req. no 87601, Dr. fisc. 1974, comm. 241. – 6 juin 1984, req. no 31618, Société La Compagnie du Midi, Dr. fisc. 1985, comm. 157

[382] CE 6 oct. 2008, req. no 293193 et 293532, SA Unicomi, Lebon T. 692 ;RJF 2008, 12, comm. 1339

[383] CGI, art 1407, I, 1°

[384] Rép. min. JOAN 8 mai 2007, p.4290

[385] CE 8 juill. 1908, Société nautique de Marseille, Lebon 744

[386] CE 7 déc. 1877, Lessens, Lebon 694

[387] CE 19 mars 1958, D.’Ultruy, Lebon T. 888

[388] CE 9 mars 1990, Arhainx, RJF 1990, no 556

[389] CE 27 févr. 1989, req. no 73032, De Varax, RJF 1989, no 464

[390] Instruction du 11 février 1974, § 24 : BODGI, 6 A-2-74 ; Dr. Fiscal 1974, no 12 bis, ID 4429, Doc. adm., 6 D-1111, nos 4 et 5, 1er mai 1981

[391] Rép. min., JO du 6 décembre 2005, question no 73574

[392] CE 27 févr. 1907, Denys-Cochin, Lebon 208. .– 20 juin 1919, Charlanes, Lebon 539

[393] CE 31 janv. 1896, Baron, Lebon 90

[394] CE 6 mars 1989, Benoît, RJF 1989, no 590

[395] CE 31 juill. 1925, Rouard, Lebon 773. .– 26 novembre 1982, no 30956

[396] CE 8 févr. 1946, de Pierredon, Lebon 45

[397] Rép. min. no 73574, JO 6 décembre 2005

[398] CAA Bordeaux 20 mai 1997, M. Darne, req. 95BX00949, concl. D. Peano, LPA 1997, no 87, note M. Roncière

[399] CE req. no291252, 30 nov. 2007, Monsieur Largitte ; Dr. Fiscal 2008, p. 23-24. .– CE 20 févr. 1991, M. Belliot, Dr. Fiscal 1991, no 702, p. 584

[400] CE 20 avr. 1984, M. Flageul, Lebon 564 ; Dr. fiscal 1984, no 40, comm. 1643

[401] CE 1er févr. 1924, Chapotin ; 13 août 1861, Ville de La Rochelle

[402] CAA Bordeaux 20 juin 2005, no 01BX02281

[403] CE 20 juin 1997, Mlle Flor-Florentin, req. no 137749

[404] CAA de Nantes, 23 avril 1997, req. no 96NT00782

[405] CE 13 avr. 1987, req. no 64547, RJF 1988, no 746

[406] Rép. min. no 15858, JOAN du 17 novembre 2003

[407] Rép. min., JOAN 5 avril 2011, p. 3374

[408] CE 30 déc. 1998 SARL Madex

[409] Rép. min., JO Sénat, 12mars 1981, p. 336 ; Dr. Fiscal 1981, no 17, comm. 914

[410] CE 21 oct. 1981, no 20656, RJF 1981. 590. .– 11 avril 1986, Ministre du Budget c. Rouault, no 63824. .– 18 avril 1986, Barbier, no 63829, Dr. fiscal p. 841. .– 5 juin 1987, no 63833, RJF 1987, no 893

[411] Rép. min., JOAN 28 juillet 1986, p. 2316 ; Rép. min., JOAN 3 octobre 1988, p. 2743. .– 9 novembre 1988, p. 1968. .– 4 juin 1990, p. 2644

[412] CE 13 avr. 1987, req. no 64547, RJF 1988, no 746. . – v. également  Rép. min., JOAN 30 avril 1990, p. 2102

[413] I. Boev, La nouvelle taxation sur les résidences mobiles terrestres : une taxe d.’habitation sui generis ?, AJDA 2006. 851. .– M. Fèvre, L.’avenir incertain de la taxe d.’habitation sur les résidences mobiles terrestres, BJCL 2007, p.6

[414] CE 30 juin 1882, Tétard, Lebon 622. .– CE 9 nov. 1906, Lairé, Lebon 796

[415] Rép. min., JOAN 27 juin 1994, p. 3281

[416] Rép. min., JOAN 6 juin 1983, p. 2522

[417] CE 16 nov. 1983, Amaral et Himmelbauer, Dr. fiscal 1984, p. 706

[418] CE 10 juin 1977, req. no 99455, RJF 1977, no 419. .– 11 juillet 1979, req. no 12257, Solanet, RJF 1979, no 595

[419] Rép. min., JOAN 6 juin 1983, p. 2533. .– v. également Doc. adm., 6 D-1112, nos6 et 7, 1er mai 1981

[420] CE 22 avr. 1988, req. no 52825, RJF 1988, no 747

[421] Rép. min., JOAN5 juillet 2011, p. 7295

[422] CE 4 déc. 1907, Fontaine, Lebon 887. .– 25 novembre 1908, Prunier, Lebon 953. .– 25 juin 1909, Salel, Lebon 603. .– 9 février 1917, Artigue, Lebon 140. .– 14 mars 1924, Tournier, Lebon 299

[423] CE 9 nov. 1888, de Saint-Belin, Lebon 804

[424] CE 5 janv. 1912, VeuveManse, Lebon 7

[425] CE 6 juill. 1843 : Dupont, 1899, p. 158

[426] CE 10 déc. 1856, Arvengas

[427] CE 16 août 1865, Flogny-Tallon

[428] CE 26 janv. 1927, d.’Albufera

[429] Rép. min., JOAN 14 février 1976, p. 653

[430] Doc. adm., 6D-1222, no 1, 1er mars 1981, CE 12 janv. 1953, Steger, Lebon T. 654 ; RO, p. 2001

[431] CGI, art 1408 I

[432] CE 7 nov. 1884, Canova, Lebon 748. .–9 novembre 1887, Leitner, Lebon 781

[433] CE 1er juin 1906, L.’Écho de Fourvière, Lebon 512. .– 16 novembre 1906, Société La Mutuelle de Lyon, Lebon 813. .– 15 mai 1907, Société des Carrières de l.’Ouest, Lebon 452. .– 8 février 1909, .OEuvre « Le repos des marins », Lebon 149

[434] Rép. min., JO Sénat, 3 avril 1980, p. 984 ; Dr. fiscal 1980, no 21, comm. 1181) et la « Maison des élèves de l.’ENA» (TA Paris 24 mai 1982, Dr. fiscal 1983, no 8, comm. 304. .– Rép. min., JOAN 27 mai 1985, p. 2380; Dr. Fiscal 1985, nos 32-38

[435] Rép min., JOAN 5 décembre 1978, p. 8789 ; Dr. fiscal 1979, no 4, comm. 114

[436] CE 5 janv. 1972, Sieur Maury, Lebon 8. .– 30 juin 1982, Mme Babinger, Lebon 252 ; Dr. fiscal 1983, no 12, comm. 560

[437] CE 27 juill. 1934, François, Lebon 1379. .– 18 mars 1970, Courchimoux, no 77700

[438] CE 16 avr. 1982, Bertin, Lebon 583

[439] Rép. min., JOAN 28 mars 1983, p. 1484 ; Dr. fiscal 1983, no 22, comm. 1129

[440] CGI, art 1415

[441] CE 20 déc. 1909, de Blarney, Lebon 1009

[442] CE 17 juin 1910, Hédeline, Lebon 467. .– 21 avril 1913, Maupin, Lebon 436

[443] CE 26 avr. 1968, Genet, Dr. fiscal 1969, no 5, comm. 166, concl. Schmeltz. .– v. également

Rép. min., JOAN 4 mai 1977, p. 2405 ; Dr. fiscal 1977, no 49, comm. 1727 : à propos des appelés du contingent. .– CE 19 mai 1972, Ministre de l.’Économie et des Finances c. Sieur Henry, Lebon 386

[444] CE 5 nov. 1969, Sieur Sabatier, Lebon 797

[445] CE 4 déc. 1974, req. no 92664

[446] CGI, art 1408 I

[447] CAA Paris 23 déc. 1994, M. Blond; LPA 1995, no 44, p. 4

[448] Soc. 27 mars 2001, no 98-44.292

[449] CAA Paris 23 juin 2005, req. no 01PA04235

[450] Rép. min., JOAN 17 mai 2011, p. 5152

[451] CGI, art. 14, 4, 8 et 8 bis

[452] Voir également Instr. 6 août 2007 : BOI 5-D-3-07 ; Dr. fisc. 2007, no 36, instr. 13768

[453] CGI, art. 33 bis

[454] CGI, art. 33 quinquies

[455] Instr. 23 mars 2007 5 D-2-07

[456] C. civ., art. 524

[457] CGI, art. 35, I, 5°

[458] Instr. préc., fiche 1, no 7

[459] C. civ., art. 531

[460] CGI, art. 1381, 3°

[461] Instr. 6 août 2007 : BOI 5-D-3-07 ; Dr. fisc. 2007, no 36, instr. 13768

[462] Instr. 23 mars 2007 5 D-2-07, fiche 1, no 10

[463] Instr. 23 mars 2007 5 D-2-07, fiche 1, no13

[464] Instr. préc., fiche 1, no 14

[465] Instr. préc., fiche 1, no 15 et 26

[466] CE, 8e et 9e ss-sect., 25 mai 1983, req. no 28929 : Dr. fisc. 1983, no 43, comm. 1966. – CE, 8e et 9e ss-sect., 27 mars 1991, req. no 67344, Mme Fayoux : Dr. fisc. 1991, no 31, comm. 89. – CAA Bordeaux, 28 déc. 1993, req. no 91-957, Mme Duffau-Casabane-Mitamo : JurisData no 1993-050741 ; Dr. fisc. 1994, no 16-17, comm. 756

[467] CE, 7e et 8e ss-sect., 19 oct. 1988, no 81372 : RJF 12/1988, no1346. – Instr. préc., fiche 1, no 15

[468] Cass. 3e civ., 4 févr. 1963 : Bull. civ. 1963, III, no 81. – Cass. 3e civ., 23 oct. 1983 : Bull. civ. 1983, III, no 197

[469] CE, 9e et 10e ss-sect., 31 juill. 2009, no 307305, SAS Carrières Bonin : JurisData no 2009-081555 ; Dr. fisc. 2009, no 46, comm. 533, note P. Fumenier – V. aussi sur la question P. Fumenier, Le traitement fiscal des contrats de foretage : Dr. fisc. 2009, no 37, act. 447 CE, 9e et 10e ss-sect., 31 juill. 2009, no 307305, SAS Carrières Bonin : JurisData no 2009-081555 ; Dr. fisc. 2009, no 46, comm. 533, note P. Fumenier – V. aussi sur la question P. Fumenier, Le traitement fiscal des contrats de foretage : Dr. fisc. 2009, no 37, act. 447

[470] CAA Bordeaux, 21 nov. 1996, no 95-720, Lachaux : Dr. fisc. 1997, no14, comm. 416

[471] CE, 8e et 9e ss-sect., 28 juill. 1989, req. no 41428, Levêque-Houist : Dr. fisc. 1990, no 4, comm. 89 ; RJF 11/1989, no1229

[472] CGI, art. 29

[473] Rép. min. no 42198 à M. Prat : JOAN Q, 5 mars 1984, p. 1020 ; Dr. fisc. 1984, no 18, comm. 936

[474] Instr. 5 D-2-07, fiche 1, no 16

[475] Rép. min. fin. à M. Castagnez : JO ch. dép., 4 août 1934 ; Instr. 5 D-2-07, fiche 1, no 16

[476] Instr. 5 D-2-07, fiche 1, no 17

[477] CAA Lyon, 2e ch., 28 déc. 1990, req. no 89-1602, SCI Alpes et soleil : JurisData no 1990-052456 ; Dr. fisc. 1993, no 19, comm. 967

[478] CE, 7e et 9e ss-sect., 12 juill. 1969, req. no 73 232 : Dr. fisc. 1970, no 10, comm. 258, concl. F. Lavondès ; Instr. 5 D-2-07, fiche 1, no 18

[479] Rép. min. no 994 à M. Herment : JO Sénat CR, 24 nov. 1988, p. 136 ; Dr. fisc. 1989, no 5, comm. 134. – Instr. 5 D-2-07, fiche 1, no 19

[480] Instr. préc., fiche 1, no 19

[481] Rép. min. à M. Destrade no 9748 : JOAN Q, 23 févr. 1987, p. 991. – Instr. 23 mars 2007 5 D-2-07, fiche 1, no 21

[482] Instr. préc., fiche 1, no 21

[483] Instr. préc., fiche 1, no 23

[484] Instr. préc., fiche 1, no 24

[485] Instr. préc., fiche 1, no 25

[486] Instr. préc., fiche 1, no 27

[487] CE, 7 mars 1960, req. no 45187. – Instr. préc., fiche 1, no 28

[488] Instr. 23 mars 2007 5 D-2-07, fiche 1, no 5

[489] CGI, art. 14, 1°, a

[490] C. civ., art. 524

[491] Instr. préc., fiche 1, no 6

[492] CGI, art. 35, I, 5°

[493] Instr. préc., fiche 1, no 8

[494] CGI, art 33 quinquies

[495] Instr. préc., fiche 1, no 9

[496] Rép. min. à M. Destrade no 9748 : JOAN Q, 23 févr. 1987, p. 991. – Instr. 23 mars 2007 5 D-2-07, fiche 1, no 10

[497] Instr. 6 août 2007 : BOI 5-D-3-07 ; Dr. fisc. 2007, no 36, instr. 13768

[498] Instr. 23 mars 2007 5 D-2-07, fiche 1, no 10

[499] Doc. adm. DGI 5 D-123, § 5, 10 mars 1999

[500] Doc. adm. DGI 5 D-123, § 6, 10 mars 1999

[501] CE, 9e et 8e ss-sect., 28 juill. 1993, req. no 66743 et no 71278, M. Dokhan : JurisData no 1993-050753 ; Dr. fisc. 1994, no 14, comm. 647, concl. contraires Ph. Martin

[502] CE, 15 janv. 1975, no 90302 : RJF 1975, no 119, chron. p. 89. – CE, 23 nov. 1977, req. no 98227 : Dr. fisc. 1978, no 12, comm. 350, concl. P. Rivière

[503] CE, ass., 30 nov. 1973, req. no 86-977 : Dr. fisc. 1974, no 5, comm. 125. – CE, 7e et 9e ss-sect., 14 déc. 1977, req. no 2267 : Dr. fisc. 1978, no 39, instr. 5846. – CE, plén. fisc., 6 janv. 1993, req. no 63843, Mme Rebotier : JurisData no 1993-043198 ; Dr. fisc. 1994, no 29, comm. 1382, concl. Mme M.-D. Hagelsteen). On observera que le même principe est applicable lorsque le bailleur relève du régime des BIC (CE, 8e et 3e ss-sect., 5 déc. 2005, no 263505, Min. c/ Aubin : JurisData no 2005-080843 ; Dr. fisc. 2006, no 41, comm. 652

[504] CE, 7e et 9e ss-sect., 2 oct. 1985, req. no 45-818, no 63-966, no 54-389 : Dr. fisc. 1985, no 52, comm. 2303, 2310 et 2314, concl. P.-F. Racine. – CE, 9e et 8e ss-sect., 28 juill. 1993, req. no 52-596, Calimard : JurisData no 1993-051965 ; Dr. fisc. 1994, no 40, comm. 1666 ; RJF 1993, no 10, p. 730, concl. F. Loloum. – CAA Paris, 10 févr. 1994, req. no 92-1191, Hemidy : Dr. fisc. 1994, no 44, comm. 1883

[505] CE, 9e et 8e ss-sect., 3 juin 1985, req. no 45-217 et no 45-218 : Dr. fisc. 1986, no 14, comm. 712, concl. Ph. Bissara

[506] CAA Paris, 2e ch., 27 mai 1997, req. no 95-3445, M. Durat : Dr. fisc. 1998, no 39, comm. 812. – CAA Nantes, 27 févr. 2006, no 03-113, Thuaudet : JurisData no 2006-332020 ; Dr. fisc. 2007, no 21, comm. 539, conclusions C. Hervouet

[507] CE, 6 janv. 1993, req. no 63845, Mme Rebotier ; CE, 6 janv. 1993, no 63844, Morisot : JurisData no 1993-043198 ; Dr. fisc. 1994, no 29, comm. 1382, concl. Mme M.-D. Hagelsteen

[508] TA Dijon, 2e ch., 5 mai 1999, req. no 966095 : Dr. fisc. 1999, no 6, comm. 99

[509] CAA Paris, 10 févr. 1994, no 92-1190, Le Guen : RJF 1994, no 553. – CAA Lyon, 4e ch., 25 sept. 1996, req. no 94-768, SCI Elem : Dr. fisc. 1997, no 15-16, comm. 434, concl. A. Bonnet. – CAA Nantes, 30 déc. 2005, no 03-020, Guilbert : JurisData no 2005-334506 ; Dr. fisc. 2007, no 25, comm. 650

[510] CE, 8e et 7e ss-sect., 8 nov. 1978, no 8057 : JurisData no 1978-600069 ; Dr. fisc. 1979, no 1, comm. 86 ; RJF 1978, no 515. – CE, 7e et 8e ss-sect. 12 févr. 1986, no 41362, Cts Manera : Dr. fisc. 1986, no 20-21, comm. 996. – CE, 8e et 3e ss-sect., 14 janv. 2008, no 292536, 292537, 292538, Le Gallais : JurisData no 2008-081281 ; RJF 2008, no 447. – CAA Paris, 10 févr. 1994, no 92-1190, Le Guen : RJF 1994, no 553. – CAA Bordeaux, 29 mars 2007, no 04-2168, Rombaut : RJF 2007, no 1053

[511] Cass. 3e civ., 4 avr. 2002, Cne de Laval et a. c/ SA Éts Hardy :JurisData no 2002-013795 ; JCP E 2002, no 51, 1843, note Mamadou Keita

[512] Instr. 23 mars 2007 5 D-2-07, fiche 6, no 31

[513] CE, 7e et 9e ss-sect., 10 mars 1986, no 40810 : RJF 1986, no 492

[514] CAA Nantes, 27 févr. 2006, no 03-113, Thuaudet : JurisData no 2006-332020 ; Dr. fisc. 2007, no 21, comm. 539, conclusions C. Hervouet

[515] Loi no 64-1247 du 16 décembre 1964, art L. 251-1 à L. 251-9 et R. 251-1 à R. 251-3 du Code de la construction et de l’habitation

[516] CE, 15 févr. 1982, req. no 18446 : JurisData no 1982-606795 ; Dr. fisc. 1982, no 19, comm. 1050 ; Doc. adm. DGI, 5 D-123, § 9, 10 mars 1999

[517] Doc. adm. DGI 5 D-123, § 10, 10 mars 1999

[518] Rép. min. no 75989 à M. Foyer : JOAN Q, 13 janv. 1986, p. 127 ; JCP N 1986, prat. 9705-8

[519] Rép. min. no 24041 à M. Delehedde : JOAN Q, 21 avr. 1980, p. 1623 ; JCP N 1981, prat. 7855-9

[520] Réunion 30 sept. 1998 : BIM Lefebvre 01/1999, p. 21

[521] CAA Marseille, 4e ch., 29 mars 2005 : JurisData no 2005-293733 ; Constr.-urb. 2005, comm. 124, note N. Gonzalez-Gharbi ; Dr. fisc. 2006, no 11, comm. 245, concl. A. Bonnet. – CAA Douai, 2e ch., 28 sept. 2004, Lenne : RJF 2005, no 136 confirmés par CE, 3e et 8e ss-sect., 25 janv. 2006, req. no 271523, Société immobilière du Parc : JurisData no 2006-080840 ; Dr. fisc. 2006, no 41, comm. 646, conclusions F. Seners ; JCP N 2006, no 14, 1157, note A. Lefeuvre

[522] (CAA Marseille, 4e ch., 29 mars 2005, no 03-2007, Min. c/ Breban : JurisData no 2005-293733 ; Dr. fisc. 2006, no 11, comm. 245

[523] TA Toulouse, 2e ch., 31 mai 2005, Drimmer : RJF 2005, no 1034, p. 74

[524] CE, 3e et 8e ss-sect., 25 janv. 2006 op cit

[525] CE, 10e et 9e ss-sect., 11 avr. 2008, no 287961, Mme Martin : JurisData no 2008-081317 ; Dr. fisc. 2008, no 23, comm. 360, note J.-P. Maublanc

[526] Rép. min. no 11997 à M. Alain Houpert : JO Sénat Q, 10 juin 2010, p. 1462 ; Dr. fisc. 2010, no 24, act. 215

[527] Cass. com., 24 juin 1997, SCI Agnel-Teissonnière : JurisData no 1997-003004 ; Dr. fisc. 1997, no 42, comm. 1095. – Cass. com., 19 juin 2001, Haucourt Vannier : JurisData no 2001-010231 ; Dr. fisc. 2001, no 40, comm. 893

[528] CAA Bordeaux, 4e ch., 20 mars 2003, req. no 99-1069, M. et Mme Fourcade (concl.) : JurisData no 2003-227905 ; Dr. fisc. 2004, no 5, comm. 195. – CE, 3e et 8e ss-sect., 5 déc. 2005, no 256916, Fourcade : JurisData no 2005-080844 ; Dr. fisc. 2006, no 23, comm. 423

[529] CE, 7 févr. 2007, no 288067, Sté Sogefib : Dr. fisc. 2007, no 40, comm. 882 ; RJF 2007, no 441 ; concl. E. Glaser in BDCF 2007, no 47 ; JCP N 2007, no 1171, note A. Lefebvre

[530] CE, 21 déc. 2007, no 289807, Rheims : RJF 2008, no 559 ; concl. E. Glaser in BDCF 2008, no 65. – TA Rennes, 4 févr. 2010, no 074602, Société armoricaine d’entretien naval : JurisData no 2010-000642 ; Dr. fisc. 2010, no 15, comm. 271

[531] CAA Douai, 3 oct. 2006, no 00-271, Derville : RFN 2007, étude 13, note E. Pornin ; RJF 2007, no 1054

[532] CE, 11 avr. 2008, no 287961, Mme Martin : JurisData no 2008-081317 ; Dr. fisc. 2008, no 23, comm. 360, note J.-P. Maublanc

[533] Journal Officiel 2 Juin 1990 ; Dr. fisc. 1990, no 25-26, comm. 1206

[534] CCH, art. L. 252-1 à L. 252-4

[535] CCH, art. L. 252-1

[536] Doc. adm. DGI 5 D-123, § 20, 10 mars 1999

[537] Cf CCH, art. L. 252-1

[538] CCH, art. L. 252-2 ; Doc. adm. DGI 5 D-123, § 22, 10 mars 1999

[539] L. no 90-1169, 29 déc. 1990 : Dr. fisc. 1991, no 2-3, comm. 46

[540] Doc. adm. DGI 5 D-123, § 23, 10 mars 1999

[541] BOI 5 D-5-91 ; Dr. fisc. 1991, no 23-24, instr. 10340

[542] Dr. fisc. 1998, no 37, comm. 760

[543] BOI 5 D-1-99 ; Dr. fisc. 1999, no 3, instr. 12127

[544] Doc. adm. DGI, 5 D-123 § 30 et 31, 10 mars 1999

[545] Doc. adm. DGI 5 D-123 § 33, 10 mars 1999

[546] Doc. adm. DGI 5 D-123, § 34 et 35, 10 mars 1999

[547] Doc. adm. DGI 5 D-123, § 36, 10 mars 1999

[548] CE, 7e et 8e ss-sect., 19 mai 1972, req. no 81-621 : Dr. fisc. 1972, no 52, comm. 1875, concl. G. Schmeltz. – CE, 8e et 9e ss-sect., 22 janv. 1975, req. no 90087 : Dr. fisc. 1975, no 13, comm. 469

[549] Rép. min. no 10224 à M. Dufour : JOAN 21 juin 1961, p. 1189 ; BOCD 1961, II, 1595

[550] CE, 8 févr. 1978, req. no 2212 : Dr. fisc. 1978, no 40, comm. 1472 ; BODGI 5 D-3-78 ; Dr. fisc. 1979, no 12, instr. 6009 ; Doc. adm. DGI 5 D-123, § 1, 10 mars 1999. – CE, 7e et 8e ss-sect., 24 nov. 1976, req. no 94-105 : Dr. fisc. 1976, no 52, comm. 1955

[551] Doc. adm. DGI 5 D-123, § 2, 10 mars 1999

[552] L. no 2008-1443, 30 déc. 2008 : Journal Officiel 31 Décembre 2008 ; Dr. fisc. 2009, no 5, comm. 103 codifié sous l’article 156, II, 2° quater du CGI

[553] BOI 5-B-27-09 ; Dr. fisc. 2009, no 46, instr. 14186

[554] L. no 2008-1443, 30 déc. 2008, art. 82 : Dr. fisc. 2009, no 5, comm. 104

[555] BOI 5 D-4-09 ; Dr. fisc. 2009, no 43, instr. 14176

[556] Doc. adm. DGI 5 D-123, § 3, 10 mars 1999. – TA Strasbourg, 2 juill. 2009, no 06-1713, Wurtz : RJF 2010, no 360

[557] CE, 7e et 9e ss-sect., 21 oct. 1987, req. no 51367 : Dr. fisc. 1987, no 7, comm. 269

[558] CAA Lyon, 13 juil. 2006, no 02-873, Tavitian : JurisData no 2006-327906 ; Dr. fisc. 2007, no 13, comm. 342, conclusions F. Pourny

[559] L. no 2010-1658, 29 déc. 2010 : Journal Officiel 30 Décembre 2010 ; Dr. fisc. 2011, no 5, comm. 150

[560] Doc. adm. DGI 5 D-111, § 10, 15 sept. 1993. – V. également JCl. Fiscal Impôts directs Traité Fasc. 205 par J.-Ch. Duchon-Doris et Fasc. 226-20 par Ch. Louit ou JCl. Notarial Répertoire V° Impôts et contributions, fasc. 205 et fasc. 226-20

[561] L. fin. rect. 2010, no 2010-1658, art. 13 : Journal Officiel 30 Décembre 2010 ; Dr. fisc. 2011, no 5, comm. 150

[562] CE, 10e et 9e ss-sect., 25 avr. 2003, no 205099, Blonde : JurisData no 2003-080337 ; Dr. fisc. 2003, no 40, comm. 691, conclusions L. Vallée) ou l’immeuble dans lequel les professionnels exerçaient leur activité mais qu’ils louaient à une SCM dont ils étaient les associés (CE, 8e et 3e ss-sect., 6 avr. 2001, no 208672, Prince : Dr. fisc. 2002, no 40, comm. 752 ; JCP E 2003, no 1, 39

[563] Rép. min. no 9748 à M. J.P. Destrade : JOAN Q, 23 févr. 1987, p. 999 ; Dr. fisc. 1987, no 16, comm. 793

[564] Rép. min. à M. Destrade no 9748 : JOAN Q, 23 févr. 1987, p. 991. – Instr. 23 mars 2007 5-D-2-07, fiche no 1, no 41

[565] Instr. 5-D-2-07, fiche no 1, no 32

[566] CE, 9e ss-sect., 17 juin 1966, req. no 66-800 : Dr. fisc. 1966, no 49, doctr., concl. F. Lavondès, rendu en matière de patente. – CE, 7e et 8e ss-sect., 18 juin 1990, req. no 61022 et no 61023, M. Charbonnier : Dr. fisc. 1991, no 26, comm. 1309, concl. Mme M.-D. Hagelsteen, relatif à la location des murs par un contrat distinct de la location-gérance du fonds de commerce. – CE, 8e et 9e ss-sect., 9 oct. 1992, req. no 79986, Hubert : Dr. fisc. 1993, no 17-18, comm. 886 ; RJF 1992, no 1621, où la Haute Juridiction a considéré comme civile la location d’un bâtiment et de certains agencements abritant un fonds de garage dès lors que les biens loués n’étaient pas susceptibles à eux seuls de faire l’objet d’une exploitation commerciale. – V. également CAA Nantes, 2e ch., 31 déc. 1990, req. no 89-1267, M. Aubrée : Dr. fisc. 1992, no 46, comm. 2148 , caractère civil du bail d’un local de boucherie et des installations frigorifiques. – CAA Nantes, 1re ch., 14 nov. 2001, req. no 98-1870, SCI du Domaine de Beaurepaire : JurisData no 2001-166560 ; Dr. fisc. 2002, no 12, comm. 235

[567] Doc. adm. DGI 5 D-111, § 12, 15 déc. 1993

[568] CE, plén. fisc., 29 avr. 1977, req. no 275, SA Économiques Troyens et docks réunis : Dr. fisc. 1977, no 31-37, comm. 1281 et no 50, comm. 1801, concl. B. Martin Laprade. – Instr. 5-D-2-07, fiche no 1, no 33

[569] CE, 7e et 9e ss-sect., 28 mai 1984, req. no 36308 : Dr. fisc. 1984, no 41, comm. 1718, concl. P.-F. Racine

[570] CE, 8e et 9e ss-sect., 28 sept. 1984, req. no 40656 : Dr. fisc. 1984, no 51, comm. 2335

[571] CE, 8e et 7e ss-sect., 9 déc. 1991, req. no 65556, SCI Route de Brinay : Dr. fisc. 1992, no 13, comm. 666

[572] Instr. 23 mars 2007 5-D-2-07, fiche no 1, no 34

[573] Rép. min. no 26894 à M. Boulloche : JOAN Q, 13 janv. 1973, p. 83 ; Dr. fisc. 1973, no 10, comm. 383. – Rép. min. no 2077 : JOAN Q, 27 sept. 1993, p. 3187 ; JCP E 1993, pan. 1277 ; Instr. préc., fiche no 1, no 35

[574] CE, 23 avr. 1958, req. no 32791 : BOCD 1958, II, 599. – CE, 8e et 9e ss-sect., 24 mai 1989, req. no 64-258 : Dr. fisc. 1989, no 40, comm. 1724

[575] CE, plén. fisc., 25 juill. 1975, req. no 89522 : Dr. fisc. 1975, no 45, comm. 1442, concl. M.-A. Latournerie. – CE, 8e et 9e ss-sect., 22 mars 1991, req. no 69590, Rancilio : Dr. fisc. 1991, no 26, comm. 1303, concl. J. Arrighi de Casanova. – CE, 9e et 10e ss-sect., 3 mai 2000, req. no 175822 : JurisData no 2000-060797 ; Dr. fisc. 2000, no 39, comm. 677 et 680 s’agissant de la location de locaux par un promoteur dans l’attente de leur vente – A contrario, pour les revenus d’immeubles acquis par l’épouse d’un marchand de biens, en dehors de toute activité de marchand de biens, CE, 8e et 9e ss-sect., 10 juill. 1991, req. no 65455, Croyet : Dr. fisc. 1991, no 45, comm. 2135, concl. J. Arrighi de Casanova

[576] Instr. préc., fiche no 1, no 38

[577] CGI, ann. III, art. 38 sexdecies D, I

[578] Rép. min. no 26832 à M. Patriat : JOAN Q, 27 août 1990, p. 4064

[579] CGI, ann. III, art. 38 sexdecies D, I, 2e al

[580] TA Caen, 5 déc. 2006, no 06-267, Endelin : RJF 8-9/2007, no 917. – CAA Nantes, 6 avr. 2010, Legendre : Dr. fisc. 2011, no 2, comm. 103

[581] CGI, art. 38 sexdecies D, I, dernier al

[582] CE 7e et 8e ss-sect., 2 mars 1980, req. no 13896

[583] Rép. min. no 24149 à M. Poniatowski : JOAN Q, 15 juill. 1972, p. 3209. – Rép. min. no 25315 à M. Lagorce : JOAN Q, 6 mars 1976, p. 930 ; Dr. fisc. 1976, no 19, comm. 656

[584] Rép. min. à M. Jozeau Marigne no 11982 : JO Sénat 30 mai 1973, p. 499 ; BOI 5-E-6-73. – Instr. 23 mars 2007 5-D-2-07, fiche no 1, no 44

[585] CE, plén. fisc., 21 juill. 1989, rec. no 59970, M. Bendjador : Dr. fisc. 1990, no 1, comm. 28, concl. Mme M. Liébert-Champagne

[586] Rép. min. no 22118 à M. Alloncle : JOAN Q, 19 mai 1972, p. 1700

[587] CE, 8e et 9e ss-sect., 9 nov. 1984, req. no 37354 : Dr. fisc. 1985, no 14, comm. 693. – A contrario pour des ventes ne présentant pas de caractère habituel, CE, 7e et 8e ss-sect., 24 févr. 1986, req. no 49542 : Dr. fisc. 1986, no 18, comm. 906

[588] CE, 8e et 9e ss-sect., 28 juin 1978, req. no 6147 : Dr. fisc. 1978, no 44, comm. 1703. – Instr. préc., fiche no 1, no 45

[589] CE, 7e et 9e ss-sect., 26 juin 1987, req. no 49908 : Dr. fisc. 1987, no 43, comm. 1912

[590] CE, 7e et 9e ss-sect., 28 mai 1984, req. no 35117 : Dr. fisc. 1984, no 32-38, comm. 1503, concl. P.-F. Racine

[591] Instr. 23 mars 2007 5-D-2-07, fiche no 1, no 46 – CE, 7e et 9e ss-sect., 26 juin 1987, req. no 49-908 : Dr. fisc. 1987, no 43, comm. 912

[592] CE, 7e et 9e ss-sect., 24 oct. 1979, req. no 96582 : Dr. fisc. 1980, no 27, comm. 1491, concl. D. Fabre

[593] Instr. préc., fiche no 1, no 48

[594] Instr. 23 mars 2007 5-D-2-07, fiche no 1, no 49

[595] Instr. préc., fiche no 1, no 50

[596] Instr. 23 mars 2007 5-D-2-07, fiche no 1, no 52

[597] Instr. 24 déc. 2008 : BOI 5 G-4-08 ; Dr. fisc. 2009, no 1-2, instr. 13998

[598] Instr. 23 mars 2007 5-D-2-07, fiche no 1, no 55

[599] Rép. min. no 9748 à M. Destrade, préc. no 20

[600] CE, 7e et 9e ss-sect., 21 oct. 1987, req. no 51367 : Dr. fisc. 1987, no 7, comm. 269

[601] CE, 8e et 9e ss-sect., 15 nov. 1978, req. no 6924 : Dr. fisc. 1979, no 10, comm. 469

[602] Instr. préc., fiche no 1, no 53

[603] CGI, art. 167 bis

[604] CGI, art. 92-2-1°

[605] CGI, art. 92 B

[606] CGI, art. 1609 nonies G nouveau

[607] CGI, art. 150 UD

[608] CGI, art. 150 U

[609] CGI, art. 8

[610] CGI, art. 8 bis

[611] CGI, art. 8 ter

[612] CGI, art. 150 U

[613] Dr. fisc. 2013, n° 5, comm. 85

[614] CGI, art. 150 UB

[615] CGI, art. 150 UC

[616] CGI, art. 150 UD

[617] CGI, art. 244 bis A, I, 3, a

[618] CGI, art. 244 bis A, I, 3, b

[619] CGI, art. 244 bis A, I, 3, e

[620] CGI, art. 244 bis A, I, 3, c et f

[621] CGI, art. 244 bis A, I, 3, d et f du CGI

[622] CGI, art. 244 bis A, I, 3, g

[623] CGI, art. 244 bis A, I, 3, h

[624] CGI, art. 150 VC, I

[625] CGI, art. 1609 nonies G nouveau

[626] Cons. const., déc., n° 2012-662 29 déc. 2012 DC

[627] CGI, art. 150 U

[628] CGI, art 150 U, II, 1°, 2° et 3°

[629] CGI, art 150 U, II, 1° ter

[630] CGI, art. 150 U, III

[631] CGI, art. 1417

[632] CGI, art. 150 VC

[633] CGI, art. 150 V à 150 VD ; CGI, art. 244 bis A, II ; CGI, art. 1609 nonies G, nouveau, II, al. 1

[634] Cons. const., déc., n° 2012-662 29 déc. 2012 DC

[635] CGI, art. 1609 nonies G nouveau, III, al. 2