Investissement locatif : Résidences hôtelières ou location meublée de courte durée ? Analyse des aspects juridiques et opportunités
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| Art. L. | Article…de la partie législative du Code… |
| Art. D. | Article…de la partie règlementaire du Code de tourisme |
| BIC | Bénéfices industriels et commerciaux |
| C. civ. | Code civil |
| C. tourisme | Code du tourisme |
| CAA | Cour administrative d’appel |
| CASF | Code de l’action sociale et des familles |
| CCH | Code de la construction et de l’habitation |
| CE | Conseil d’Etat |
| CGI | Code général des impôts |
| ERP | Etablissement recevant du public |
| JCP G | Jurisclasseur périodique (édition générale) |
| JCP N | Jurisclasseur périodique (édition notariale) |
| Rép. | Réponse ministérielle |
| RJF | Revue de jurisprudence fiscale |
| TVA | Taxe sur la valeur ajoutée |
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CHAPITRE I – LES ASPECTS JURIDIQUES D’UN INVESTISSEMENT LOCATIF DANS UNE RESIDENCE HÔTELIERE. 6
Section 2 – Régime juridique. 6
CHAPITRE II – ASPECTS JURIDIQUES D’UN INVESTISSEMENT DANS LA LOCATION MEUBLEE DE COURTE DUREE. 7
Section 2 – Régime juridique. 9
- Obligations du bailleur 12
- Délivrance de la chose louée au locataire. 12
- Entretien du bien loué. 13
- Garantie de la jouissance paisible du bien mis en location. 13
- Obligations du locataire. 13
- Usage du local meublé loué. 13
- Entretien du local meublé loué. 13
- Paiement du loyer et des charges locatives. 14
CHAPITRE I – LA LOCATION MEUBLEE : REGIME FISCAL. 15
Section 1 – Imposition des revenus de la location. 15
- Imposition des résultats. 16
- Plus-values et déficits des loueurs professionnels. 18
- Règles spécifiques aux loueurs non professionnels. 19
Section 2 – Réduction d’impôt sur le revenu des loueurs non professionnels (Régime Censi-Bouvard) 20
- 1. – Personnes et opérations concernées. 20
- 2. – Logements concernés. 20
- 3. – Conditions d’application de la réduction d’impôt 20
- 4. – Modalités de la réduction. 21
- 4. – Imputation de la réduction d’impôt 21
- 5. – Obligations déclaratives. 21
Section 3 – Taxe sur la valeur ajoutée. 22
CHAPITRE II – LES RESIDENCES HÔTELIERES : REGIME FISCAL. 23
Section 1 – Imposition des bénéfices. 23
Section 2 – Taxe sur la valeur ajoutée. 23
Section 2 – Réduction d’impôt en faveur des investisseurs (jusqu’au 31 décembre 2010) 23
- 1. – Personnes opérations concernées. 23
- 2. – Logements concernés. 24
- 3. – Conditions d’application de la réduction d’impôt 24
- 4. – Montant de la réduction d’impôt 25
Il est communément admis que la liberté du propriétaire implique, pour ce dernier, de jouir de son bien comme il l’entend. Pourtant la pratique consistant, pour un certain nombre de propriétaires, à mettre leur bien en location meublée de courte durée ou à l’aménager en résidence hôtelière, a eu pour conséquence d’entraîner plusieurs communes à prendre des mesures contre une telle pratique. En effet, selon ces collectivités, les propriétaires détourneraient, ce faisant, une partie du parc locatif, au préjudice d’habitants plus réguliers. Cette réaction des communes se traduit notamment par une règlementation au service d’une véritable « chasse aux locaux ».
Constituant une alternative intéressante par rapport à l’investissement locatif traditionnel (logement loué vide), les investissements dans la location meublée de courte durée et dans les résidences hôtelières ne cessent d’être mis en avant par la presse patrimoniale. Ils attirent de plus en plus de particuliers voulant valoriser au mieux leur patrimoine immobilier.
Toutefois, avant de se lancer dans ces types d’investissement, que ce soit dans la location meublée de courte durée ou dans les résidences hôtelières, la prudence oblige. Il faut savoir au préalable toutes les règles et subtilités y afférentes pour se parer de tous désagréments.
Une question se pose cependant : que choisir entre les résidences hôtelières et la location meublée de courte durée pour un potentiel investisseur ?
Si, de prime abord, l’investissement dans les résidences hôtelières ou dans la location meublé de courte durée peut sembler une solution simple et accessible pour valoriser son patrimoine, les textes applicables à un tel projet, tout comme les difficultés inhérentes à sa réalisation peuvent entraîner des conséquences inattendues pour un investisseur.
Pour répondre au problème en suspens, on examinera dans une première partie les aspects juridiques d’un investissement locatif dans une résidence hôtelière et ceux d’un investissement dans la location meublée de courte durée (Partie I). Dans une seconde partie, on mettra en lumière en quoi ces deux activités constituent réellement des opportunités d’investissement locatif (Partie II).
PARTIE I – LES ASPECTS JURIDIQUES D’UN INVESTISSEMENT LOCATIF DANS UNE RESIDENCE HÔTELIERE ET CEUX D’UN INVESTISSEMENT DANS LA LOCATION MEUBLEE
CHAPITRE I – LES ASPECTS JURIDIQUES D’UN INVESTISSEMENT LOCATIF DANS UNE RESIDENCE HÔTELIERE
« Les résidences hôtelières se situent dans une catégorie intermédiaire entre les hôtels classés et les résidences de tourisme[1] ». La résidence hôtelière – qui n’est pas définie par la loi – se distingue de l’hôtel par l’absence de classement au sens de l’article L. 311-6 du Code de tourisme. Par ailleurs, elle n’est pas, comme la résidence de tourisme, considérée comme un bâtiment d’habitation. Il s’agit d’un établissement à usage d’activités à caractère hôtelier.
La résidence hôtelière, qui n’est qu’une appellation commerciale, est une pure création de la pratique mise en place dans un souci d’optimisation fiscale : les réductions d’impôt mises en place pour favoriser les investissements des particuliers ne visent plus seulement l’immobilier de loisirs mais s’étendent aux logements à caractère social.
Ce type de bâtiment doit respecter les règles d’urbanisme et les règles de construction afférentes aux activités à caractère hôtelier. Elles sont également soumis à la réglementation de sécurité incendie définie par l’arrêté interministériel du 30 janvier 1978 relatif à l’habitat de loisirs à gestion collective, en tant qu’établissement recevant du public (ERP)[2].
En pratique, la résidence hôtelière est exploitée comme une résidence de tourisme. Aussi, elle peut être gérée par une seule personne physique ou morale (C. tourisme art. D. 321-1).
Dans un investissement d’exploitant, l’investissement immobilier est effectué soit par l’investisseur directement ou, dans le but d’éviter de courir le risque commercial, au travers d’une structure écran (EURL, SARL, etc.), soit indirectement par l’acquisition de droits sociaux de SARL, SNC ou de sociétés en participation préalablement constituées. Les meubles et le matériel d’exploitation sont soit achetés directement par les investisseurs, soit vendus avec le lot de copropriété. L’exploitation de la résidence est confiée à un gestionnaire unique par tous les investisseurs (personnes physiques ou morales) regroupés au sein d’une société en participation créée à cet effet, et à laquelle ils font apport en jouissance de leurs lots. Le gérant de la société en participation, qui est en fait le véritable gestionnaire (directement ou indirectement) de la résidence, doit être immatriculé au RCS.
Les relations entre les investisseurs et le gestionnaire peuvent être établies dans le cadre d’un mandat spécial (C. civ. Art. 1987) précisant expressément le contenu de la mission d’exploitation de la résidence, conférée au mandataire commun. Celui-ci agira donc au nom de ses mandants dans ses rapports avec les tiers, en tant que gestionnaire unique. Ainsi ce sont les mandants (l’ensemble des investisseurs regroupés en pratique au sein de la société en participation) qui seront directement responsables à l’égard des tiers de la gestion du mandataire. En effet, les mandants sont propriétaires des immeubles, des meubles, du matériel d’exploitation et même du fonds de commerce. Le mandataire n’est que le représentant de ses mandants, envers les tiers, dans la limite du pouvoir de représentation qu’ils ont conféré à leur mandataire (C. civ. art. 1998). Mais s’agissant d’un mandat de gestion, les mandants vont se trouver directement et solidairement responsables des dettes engagées en leur nom[3].
Concernant les rapports entre bailleurs et locataires exploitants des immeubles affectés à l’hôtellerie, les dispositions des articles L. 311-1 à L. 311-5 du Code du tourisme devraient s’appliquer.
CHAPITRE II – ASPECTS JURIDIQUES D’UN INVESTISSEMENT DANS LA LOCATION MEUBLEE DE COURTE DUREE
La loi n’a pas donné de définition de la location meublée, si ce n’est indirectement en définissant le loueur en meublé professionnel. La définition de ce type de location est cependant importante tant au plan juridique que fiscal puisque, entre autres, elle échappe aux différentes règles impératives régissant les baux d’habitation portant sur la résidence principale. La jurisprudence s’est prononcée sur la notion de location meublée et a dégagé les critères nécessaires à sa qualification.
Les parties doivent s’entendre de manière non équivoque sur le caractère meublé de la location[4], qui doit apparaître clairement dans le bail lui-même, aussi bien de par son intitulé « Contrat de location meublée à usage d’habitation » que par l’insertion de certaines clauses spécifiques mettant à la charge du locataire l’entretien des meubles et des équipements mis à sa disposition dans le cadre de la location qui lui est consentie.
Les meubles et objets mobiliers fournis ainsi que les éléments de confort existant dans les locaux loués doivent permettre au locataire une occupation normale et convenable du logement conforme aux exigences de la vie quotidienne et ce, dès la conclusion du contrat[5].
La qualification de la location meublée s’apprécie à la date d’entrée dans les lieux du locataire[6]. Il est préférable de dresser, à cette occasion, un inventaire détaillé des meubles et éléments d’équipement garnissant l’appartement n° 29. Outre l’intérêt que présente cet inventaire en matière de preuve des dégradations éventuelles causées par le locataire, ce document annexé au bail est l’un des principaux critères retenus par la jurisprudence pour qualifier une location de location meublée. Dès lors que le bailleur a mis un mobilier suffisant à la disposition du locataire, l’apport par ce dernier de son propre mobilier n’est pas un motif de requalification du contrat de location meublée[7].
Confère aux locaux loués le caractère d’une location meublée l’existence d’éléments d’équipement essentiels à la vie domestique tels que réfrigérateurs, plaques chauffantes et gazinières[8], mais aussi la présence de vaisselle et d’ustensiles de cuisine[9].
Le caractère de la location meublée est apprécié au cas par cas par les tribunaux : un studio équipé d’une penderie, d’un appareil de chauffage, d’une table, de deux chaises, d’un sommier avec matelas, d’un réfrigérateur, d’un buffet, de rideaux, d’un lustre constitue bien une location meublée[10].
Est juridiquement considéré comme exerçant la profession de loueur en meublé, le bailleur qui loue habituellement plusieurs logements meublés, que la location s’accompagne ou non de prestations secondaires telles que location de linge, nettoyage des locaux, préparations culinaires[11].
Toutefois, est un loueur non professionnel celui qui loue[12] :
- une ou plusieurs pièces de sa propre habitation (même isolées) ;
- moins de 4 pièces dont il a recouvré la disposition suite à la remise de celles-ci par le locataire ou par reprise afin de les réaffecter à l’habitation en application des articles 1 et 2 de la loi du 2 août 1954.
Ainsi, devient professionnel le bailleur qui loue de façon régulière et simultanée au moins 2 logements distincts de sa propre habitation. Entrent dans la catégorie des locations professionnelles les hôtels non homologués et les pensions de famille.
Préalablement à toute location, les loueurs en meublé professionnels doivent obtenir du préfet du département dans lequel sont situés leurs locaux un classement dans l’une des catégories prévues par l’arrêté 77-3/P du 31 janvier 1977. Cette procédure de classement s’applique également aux établissements hôteliers non homologués.
Dans les communes de plus de 200 000 habitants, ainsi que dans les communes de la petite couronne de Paris (Hauts-de-Seine, Seine-Saint-Denis et Val-de-Marne), le changement d’affectation à un usage autre que l’habitation de locaux meublés loués aux fins d’assurer la résidence principale du locataire dans les conditions prévues à l’article L 632-1 du Code de la construction et de l’habitation n° 10 est soumis à autorisation préalable et éventuellement à compensation (CCH art. L 631-7). A défaut, le bailleur s’expose à une amende de 25 000 € et à la remise en état des lieux au besoin sous astreinte[13] (CCH art. L 651-2). Il en est ainsi que le propriétaire soit ou non loueur professionnel. Lorsque les locaux meublés ne sont pas loués à titre de résidence principale, ils ne sont pas soumis au régime de l’autorisation préalable en cas de changement d’usage.
Les dispositions applicables sont différentes selon que la location meublée constitue ou non la résidence principale du locataire. A noter que certaines locations meublées peuvent encore relever de la loi 48-1360 du 1er septembre 1948 lorsqu’elles portent sur des locaux situés dans des immeubles entrant dans son champ d’application (catégories II B, II C, III A et III B). De telles locations échappent au régime juridique des locations meublées.
Depuis le 23 décembre 1986, les locaux vacants meublés ne sont plus soumis à la loi de 1948[14]. La loi de 1948 peut s’appliquer à une location meublée consentie en vertu d’un bail verbal si le locataire est entré dans les lieux avant le 23 décembre 1986[15].
Lorsqu’elle constitue la résidence principale du locataire, la location meublée est soumise à des dispositions d’ordre public fixées par les articles L. 632-1 et suivants du Code de la construction et de l’habitation. Il s’agit là d’un cadre impératif minimal ; le surplus relève de la convention des parties et, à titre supplétif, des dispositions du Code civil.
Les dispositions protectrices s’appliquent à toutes les locations meublées constituant la résidence principale du preneur, que le bailleur soit propriétaire d’un ou de plusieurs logements loués meublés, que la location s’accompagne ou non de prestations accessoires ou encore qu’il s’agisse de chambres, d’appartements, d’hôtels ou de pensions de famille.
C’est au locataire qui invoque l’article L. 632-1 du CCH qu’il appartient de prouver que le logement loué constitue sa résidence principale[16]. Il convient de préciser qu’il n’est pas donné de définition de la résidence principale par les articles L. 632-1 et suivants du CCH. Jugé que constitue la résidence principale d’un étudiant, par ailleurs légalement domicilié chez ses parents à plus de 100 km de là, le logement loué afin de lui permettre de poursuivre ses études ; peu important que le bail stipule le contraire[17].
Ne sont pas concernés par ce régime les logements foyers ni les logements faisant l’objet d’une convention avec l’Etat portant sur leurs conditions d’occupation et leurs modalités d’attribution (CCH art. L. 632-3).
Le contrat doit être établi par écrit (CCH art. L. 632-1, al. 1), mais aucune autre condition de forme n’est imposée.
La location doit être consentie pour une durée minimale d’un an, renouvelable par tacite reconduction pour une durée d’un an (CCH art. L. 632-1).
Cette durée minimale d’un an peut être réduite dans certains cas :
- lorsque la location meublée est consentie à un étudiant, la durée du contrat peut être ramenée à 9 mois pour la faire coïncider avec celle de l’année universitaire et la clause de reconduction tacite est inapplicable (CCH art. L. 632-1, al. 2) ; le bail prend alors fin au terme fixé dans le contrat ;
- lorsque le loueur en meublé est titulaire d’un bail commercial venant à expiration ou lorsqu’il envisage de cesser son activité, la durée du contrat peut être inférieure à un an. Le contrat doit alors mentionner les raisons et événements qui justifient la conclusion d’un contrat d’une durée inférieure à un an. Si le bail commercial est renouvelé ou si l’activité est poursuivie, la durée du contrat est alors portée à un an (CCH art. L. 632-1, al. 6 et 7).
A l’expiration du contrat, le bail est tacitement reconduit pour une durée d’un an, sauf si le bien est donné en location à un étudiant (CCH art. L. 632-1, al. 1 et 2).
Le loyer initial est librement fixé par les parties. Concernant la révision du loyer, elle ne peut intervenir qu’une fois par an, à la date convenue entre les parties ou, à défaut, à la date anniversaire du contrat. L’augmentation qui en résulte ne peut pas dépasser la variation de l’indice de référence des loyers publié par l’Insee (CCH art. L. 632-1, al. 3).
Les locations meublées à titre de résidence secondaire sont régies par la seule convention des parties qui peuvent aménager et déterminer comme bon leur semble la durée de la location, le montant du loyer et les conditions de sa révision, les charges récupérables ainsi que les travaux mis à la charge du locataire. Ainsi, les parties peuvent, par accord exprès, soumettre un bail portant sur des locaux meublés au statut des baux d’habitation[18]. Les dispositions des articles 1708 à 1762 du Code civil s’appliquent à titre supplétif.
Il peut s’agir d’un bail verbal ou d’un bail écrit et aucune condition de forme n’est exigée.
Le recours à un acte authentique ou sous-seing privé est préférable pour fixer les conditions de la location. Mais le bail peut également être constitué par un échange de lettres qui, si elles sont suffisamment précises, peuvent valoir contrat[19].
Si la location est verbale, il faut distinguer un bail meublé d’un hébergement à titre précaire et gratuit[20].
Les parties peuvent fixer librement la durée du bail, choisir un bail à durée déterminée ou à durée indéterminée. A défaut de durée contractuellement prévue, celle-ci est fixée par l’article 1758 du Code civil : le bail d’un appartement meublé est censé être fait à l’année, quand il a été fait à tant par an ; au mois, quand il a été fait à tant par mois ; au jour, quand il a été fait à tant par jour ; ou suivant l’usage des lieux, si rien ne constate que le bail a été fait à tant par an, par mois ou par jour.
Lorsque le bail a été conclu pour une durée déterminée et qu’il est fait par écrit, il cesse de plein droit à l’expiration du terme fixé, sans qu’il soit nécessaire de donner congé (C. civ. art. 1737). Si le locataire reste dans les lieux sans opposition du bailleur après expiration du bail, un nouveau bail se forme, sans donner lieu à un contrat écrit, par tacite reconduction (C. civ. art. 1738). Ce nouveau bail se trouve soumis aux mêmes conditions et clauses que l’ancien contrat, mais sa durée est indéterminée. L’occupation des lieux par le locataire au-delà du terme prévu doit être effective, non équivoque et connue du bailleur.
En dehors des dispositions spécifiques s’appliquant obligatoirement aux locations meublées constituant la résidence principale du locataire, certaines dispositions concernant notamment les obligations des parties sont communes à toutes les catégories de locations meublées. Elles découlent essentiellement de la convention des parties, du Code civil et de certaines dispositions législatives ou réglementaires.
Conformément aux dispositions de l’article 1719 du Code civil, le bailleur doit :
- délivrer au locataire la chose louée,
- entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée,
- en faire jouir paisiblement le locataire pendant la durée de son bail.
Le bailleur doit délivrer au locataire le logement convenu dans le bail conforme à l’usage auquel il est destiné. Le logement et les meubles doivent être en bon état de réparations ; les équipements ménagers en bon état de fonctionnement et en nombre suffisant[21].
Il doit délivrer un logement décent. L’article 2, alinéa 2 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit l’application aux locations meublées des dispositions des articles 6, alinéas 1 et 2 et 20-1 se rapportant au logement décent. Un logement décent ne doit pas laisser apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doit être doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation (Loi 89-462 du 6 juillet 1989 art. 6, al. 1). Les caractéristiques du logement décent sont définies par le décret 2002-120 du 30 janvier 2002 qui prévoit notamment des normes minimales de surface (9 m²) et de volume (20 m³). Si le logement ne présente pas les normes de décence ainsi définies, le locataire peut demander sa mise en conformité au bailleur sans qu’il soit porté atteinte à la validité du bail en cours. A défaut d’accord entre le bailleur et le locataire, l’un ou l’autre peut saisir le juge qui fixera la nature des travaux à effectuer et le délai de leur exécution. Le juge peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, le paiement du loyer et la durée du bail jusqu’à l’exécution des travaux (Loi 89-462 du 6 juillet 1989 art. 20-1).
Le bailleur doit entretenir le bien loué en état de servir à l’usage prévu dans le bail et le délivrer en bon état de réparations (C. civ. art. 1719, 2° et 1720, al. 1). Il est tenu, pendant toute la durée du bail, de faire exécuter à ses frais toutes les réparations nécessaires, à l’exception de celles incombant au locataire en raison de leur nature ou d’une clause du contrat de location (C. civ. art. 1720, al. 2). Les travaux incombant au bailleur sont notamment les grosses réparations ainsi que les travaux d’entretien, sauf clause contraire du bail.
Le bailleur doit garantir à son locataire la jouissance paisible des lieux loués pendant toute la durée du bail (C. civ. art. 1719, 3°). Il ne peut causer de troubles en gênant l’usage du bien loué, ni changer la forme ou la destination des locaux donnés à bail. Cependant, le locataire doit subir les troubles de jouissance résultant de travaux urgents dont l’exécution ne peut être différée. Et lorsque les réparations durent plus de 40 jours, le locataire peut obtenir une diminution du loyer proportionnelle à la durée des travaux (C. civ. art. 1724).
Le bailleur doit au locataire une garantie pour tous les vices ou défauts du logement loué qui en empêchent l’usage même s’il n’en n’a pas connaissance lors de la conclusion du bail (C. civ. art. 1721). Toutefois, le bailleur n’est pas garant des vices qui rendent seulement l’usage du bien loué moins commode. La garantie couvre les vices cachés existant au jour de la signature du contrat ainsi que les vices qui surviennent pendant la durée du bail. La garantie du bailleur n’est pas due pour des vices apparents ou lorsque le vice survient par le fait ou la faute du locataire ou par suite d’un cas de force majeure.
Elles concernent l’usage et l’entretien des locaux meublés loués et le paiement du loyer et des charges.
Le locataire doit user de la chose louée en bon père de famille et suivant la destination qui lui est donnée par le bail (C. civ. art. 1728, 1°). Il ne peut commettre d’abus de jouissance, utiliser les lieux loués de manière anormale ou excessive, ni causer au bailleur ou aux tiers une gêne dans la jouissance de leurs biens.
Le locataire doit effectuer les réparations locatives ou de menu entretien (C. civ. art. 1754). Une liste non limitative des réparations locatives est donnée par le Code civil. Les travaux de menu entretien découlant de l’usage normal des lieux ou des équipements ainsi que les travaux de remise en état nécessités par leur usage abusif sont à la charge du locataire. Par ailleurs, le locataire répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute (C. civ. art. 1732).
Il est soumis à la présomption de responsabilité en cas d’incendie prévue à l’article 1733 du Code civil et il est souhaitable qu’il souscrive une assurance pour les risques locatifs. L’obligation d’assurance ne s’applique qu’en cas de clause expresse dans le bail[22].
Le locataire doit payer le prix du bail aux termes convenus (C. civ. art. 1728, 2°). Le montant du loyer ainsi que la date de son règlement sont fixés librement par les parties et sont mentionnés dans le bail. Le loyer peut être payable d’avance et une clause d’indexation permettant sa révision peut être prévue contractuellement.
Le locataire doit s’acquitter également, en plus du loyer proprement dit, de charges locatives correspondant au remboursement de taxes, impôts ainsi que de prestations et fournitures accessoires résultant du bail qui lui sont procurées. Le Code civil ne prévoit pas de dispositions particulières concernant les charges locatives. Il importe donc que la convention locative les détermine expressément tant dans leur nature que dans leur quotité.
PARTIE II – LA LOCATION EN MEUBLEE DE COURTE DUREE ET LES RESIDENCES HÔTELIERES : DES OPPORTUNITES D’INVESTISSEMENT LOCATIF
Investir dans la résidence hôtelière ou dans la location meublée de courte durée est une activité qui s’avère lucrative en raison, principalement, de la fiscalité en la matière. Ce qui nous amène dès lors à examiner le régime fiscal respectif de ces deux types d’investissement.
CHAPITRE I – LA LOCATION MEUBLEE : REGIME FISCAL
Section 1 – Imposition des revenus de la location
Les personnes qui donnent en location des locaux meublés sont normalement imposables à raison des revenus qu’elles retirent de cette activité ; elles relèvent également, en principe, de la cotisation foncière des entreprises (qui remplace la taxe professionnelle depuis 2010). Elles sont en revanche, sauf exception, exonérées de TVA. Le régime fiscal auquel elles sont soumises comporte un certain nombre de particularités. Ce sont ces aspects spécifiques que nous examinons sous le présent chapitre.
La location en meublé, à titre habituel, par toute personne, de chambres ou appartements, est une activité commerciale sur le plan fiscal. Cette activité relève, au regard de l’impôt sur le revenu, de la catégorie des BIC et non de celle des revenus fonciers. Si le propriétaire est une société passible de l’impôt sur les sociétés, c’est cet impôt qui est applicable.
Le régime fiscal de la location meublée est réservé aux locaux comportant tous les éléments mobiliers indispensables à une occupation normale par le locataire[23].
Il importe de préciser que lorsque la location en meublée est consentie à titre habituel, ne constituent pas un obstacle à l’imposition dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux :
- le fait que l’appartement meublé fasse partie des gîtes ruraux (Rép. : AN 4 octobre 1960, p. 3087, n° 18643) ;
- le fait que le bailleur n’intervienne ni directement ni indirectement dans l’entretien des meubles et ne pénètre jamais dans les locaux loués (Rép. Parès : ch. dép. 11 novembre 1932, p. 3017, n° 849).
w Locations assorties de prestations de services. – Lorsque la mise à disposition d’un logement meublé s’accompagne de la fourniture de prestations de services annexes, la qualification de la nature de l’opération peut être modifiée. En effet, les conventions d’hébergement qui, en raison des services fournis ou proposés, dépassent la simple jouissance du bien sont considérées comme des opérations de louage de services et sont par là même exclus des avantages attachés à la location meublée professionnelle. Cette question se pose principalement pour les opérations réalisées dans le cadre de l’exploitation de résidences de tourisme, de résidences pour étudiants ou pour personnes âgées. Le caractère de louage de services n’a pas d’incidence sur la catégorie d’imposition qui reste celle des bénéfices industriels et commerciaux, mais elle emporte des conséquences en matière d’amortissement, de plus-values et de déficit. Notons également que l’investisseur ne peut pas bénéficier de la réduction d’impôt sur le revenu réservée aux investissements dans le secteur de la location meublée non professionnelle.
Les personnes qui louent ou sous-louent en meublé une partie de leur habitation principale peuvent être exonérées à un double titre. Les deux exonérations peuvent parfois se cumuler : cas notamment des personnes qui louent en meublé (sous certaines conditions) une partie de leur résidence principale à des étudiants pendant l’année scolaire et au bénéfice de vacanciers pendant l’été.
L’article 35 bis, I du CGI exonère d’impôt sur le revenu les produits de la location lorsque les pièces louées constituent pour le locataire sa résidence principale et que le prix de la location est fixé dans des limites raisonnables. Pour 2013, l’administration considère que cette condition est remplie si le loyer annuel par m2 de surface habitable n’excède pas 181 € en Ile-de-France et 132 € dans les autres régions (BOI-BIC-CHAMP-40-20 n° 160).
Lorsque la location, ou la sous-location, porte sur des locaux soumis à la législation sur les loyers du 1er septembre 1948, cette condition est considérée comme remplie, pour le locataire, si le prix de la sous-location qu’il consent n’excède pas 2,5 fois la quote-part correspondant à la partie sous-louée du loyer de l’immeuble nu qu’il paye à son propriétaire.
L’article 35 bis, II du CGI exonère également d’impôt sur le revenu les personnes qui mettent à la disposition du public une ou plusieurs pièces de leur habitation principale lorsque le produit de la location n’excède pas 760 € par an (chambres d’hôtes).
Lorsque les produits sont imposables, le régime d’imposition (micro, régime simplifié ou réel normal) se détermine d’après les critères ordinaires, que le loueur soit professionnel ou non.
w Loueurs soumis au régime des micro-entreprises. – Si le loueur, personne physique, perçoit pour cette année des recettes n’excédant pas, 32 600 € (81 500 € pour les gîtes ruraux, les meublés de tourisme et les chambres d’hôtes), il relève en principe du régime des micro-entreprises. Son bénéfice est déterminé après application, par l’administration, d’un abattement de 50 % (71 % pour les gîtes ruraux, les meublés de tourisme et les chambres d’hôtes), avec un minimum de 305 € (CGI art. 50-0), ce qui exclut toute prise en compte des frais réellement exposés et de l’amortissement de l’immeuble. Ces contribuables relevant du régime micro portent directement sur leur déclaration de revenus (formulaire 2042) le montant de leur chiffre d’affaires.
w Loueurs soumis à un régime réel d’imposition. – Si le loueur perçoit des recettes comprises entre 32 600 € et 777 000 € (81 500 et 777 000 € pour les gîtes ruraux, les meublés de tourisme et les chambres d’hôtes), il sera imposable selon le régime du réel simplifié et devra souscrire une déclaration de ses revenus professionnels dans les conditions de droit commun. Au-delà de cette dernière limite, le régime du réel normal est applicable de plein droit ; le régime simplifié demeure applicable au titre de la première année de dépassement de la limite.
w Détermination du bénéfice imposable. – Le bénéfice imposable est déterminé dans les conditions de droit commun, après déduction des charges de l’exploitation prévues par l’article 39 du CGI.
Sont également déductibles les amortissements, mais sous le respect de certaines conditions si le propriétaire de l’immeuble est une personne physique. Le montant déductible de l’amortissement des biens loués (ou mis à disposition sous toute autre forme), par une personne physique est limité. Il ne peut pas excéder, au titre d’un même exercice, la différence entre le montant du loyer acquis et celui de l’ensemble des autres charges afférentes aux biens loués (telles que frais d’entretien, de réparation, d’assurances, intérêts, impôts et taxes supportés par le propriétaire) (CGI art. 39 C). La limitation est appliquée, exercice par exercice, non pas isolément pour chacun des biens loués, mais en prenant en compte l’ensemble des loyers et des charges afférents à tous biens amortissables loués. La fraction d’annuité d’amortissement dont la déduction se trouve, le cas échéant, écartée, doit faire l’objet d’une répartition proportionnelle entre les biens pour lesquels la charge d’amortissement excède cette limite (D. adm. 4 D-262 n° 11).
La limitation s’applique lorsque le bien est loué par une société de personnes pour la détermination de la quote-part revenant aux associés personnes physiques. Il en est de même pour les associés personnes morales lorsque le bien n’est pas situé en France ou dans un Etat partie à l’accord sur l’EEE ayant conclu avec la France une convention d’assistance administrative en vue de lutter contre la fraude et l’évasion fiscales, étant précisé que la limitation ne s’applique pas à l’entreprise utilisatrice du bien. Lorsque le bien est situé dans un autre Etat, le montant de l’amortissement est limité, pendant les trois premières années suivant la mise en location, au triple du montant des loyers ; la fraction des déficits revenant aux associés et correspondant aux amortissements déductibles dans cette limite au titre des douze premiers mois d’amortissement est déductible des résultats de leurs résultats dans la limite de 25 % des bénéfices imposables au taux de droit commun.
Les règles applicables aux plus et moins-values de cession des immeubles et aux déficits des loueurs professionnels sont les règles de droit commun des bénéfices industriels et commerciaux.
Seront considérées comme professionnelles les activités de location meublée respectant les trois conditions cumulatives suivantes :
- un membre du foyer fiscal au moins est inscrit au registre du commerce et des sociétés en qualité de loueur professionnel ;
- les recettes annuelles retirées de cette activité par l’ensemble des membres du foyer fiscal excèdent 23 000 € ;
- ces recettes excèdent les revenus du foyer fiscal soumis à l’impôt sur le revenu dans les catégories des traitements et salaires au sens de l’article 79 du CGI, des bénéfices industriels et commerciaux autres que ceux tirés de l’activité de location meublée, des bénéfices agricoles, des bénéfices non commerciaux et des revenus des gérants et associés mentionnés à l’article 62 du CGI (CGI art. 155, IV-2).
w Le sort des plus-values de cession. – Les plus-values de cession d’immeubles inscrits à l’actif réalisées par des loueurs professionnels au sens défini ci-dessus bénéficient, à condition que l’activité soit exercée depuis au moins cinq ans[24], d’une exonération totale lorsque la moyenne des recettes tirées de la location meublée au titre des exercices clos au cours des deux années civiles qui précèdent la date de clôture de l’exercice de réalisation de la plus-value (règle applicable aux plus-values réalisées au cours d’exercices clos à compter du 30 décembre 2011 : Loi 2011-1978 du 28-12-2011, art. 21) n’excède pas 90 000 € HT et d’une exonération partielle si ces recettes sont comprises entre 90 000 € HT et 126 000 € HT (exonération prévue par l’article 151 septies, II du CGI). Pour les propriétaires de gîtes ruraux, de meublés de tourisme ou de chambres d’hôtes, ces limites d’exonération sont fixées respectivement à 250 000 € et 350 000 €. Si l’une de ces conditions n’est pas satisfaite, ces plus-values sont soumises au régime des plus-values professionnelles à court ou à long terme[25].
w Le sort des déficits. – Concernant l’imputation et report des déficits, les loueurs professionnels en meublé peuvent imputer les déficits de la location sur leur revenu global dans les conditions de l’article 156, I du CGI, sous réserve que ces déficits ne proviennent pas d’amortissements exclus des charges déductibles : si le revenu global de l’année de constatation du déficit ne permet pas l’imputation de ce déficit, celui-ci est reporté successivement sur le revenu global des années suivantes, jusqu’à la sixième année inclusivement. Notons que le régime micro exclut la constatation d’un déficit d’exploitation ; en ce qui concerne la prise en compte des moins-values à court terme
Fiscalement, les loueurs non professionnels. font l’objet de mesures restrictives relatives à l’imposition des plus-values professionnelles et aux possibilités de report des déficits éventuels.
Les loueurs en meublé sont donc considérés comme loueurs non professionnels lorsque :
- aucun membre du foyer fiscal n’est inscrit en qualité de loueur en meublé professionnel au registre du commerce ;
- bien qu’inscrits au registre du commerce en qualité de loueur en meublé professionnel, le montant des recettes annuelles retirées de cette activité par le foyer fiscal est à la fois inférieur ou égal à 23 000 € et inférieur à celui des autres revenus d’activité du foyer fiscal (CGI art. 155, IV-2).
A noter que les loueurs en meublé peuvent adhérer à un centre de gestion agréé même s’ils n’ont pas la qualité de loueur professionnel au sens de l’article 155, IV-2 du CGI (CGI ann. II art. 371) et échapper à la majoration de 25 % des revenus retenus pour le calcul de l’impôt sur le revenu.
w Le sort des plus-values de cession. – Les plus-values et moins-values réalisées par les loueurs non professionnels relèvent du régime des plus-values privées prévu aux articles 150 U à 150 VH du CGI. La plus-value imposable, déterminée après prise en compte, notamment, des frais d’acquisition et des travaux, de l’abattement pour durée de détention si l’immeuble a été détenu plus de cinq ans (soit une exonération après quinze années de détention pour les cessions réalisées avant le 1er février 2012, après trente années pour les cessions réalisées à compter du 1er février 2012), sera soumise à l’impôt sur le revenu au taux de 19 % (majoré des prélèvements sociaux).
w Amortissement. – Les amortissements des immeubles ayant ouvert droit à la réduction d’impôt prévue à l’article 199 sexvicies du CGI n° 74 ne sont admis en déduction du résultat imposable du bénéficiaire de cette réduction d’impôt qu’à hauteur de ceux pratiqués sur la fraction du prix de revient des immeubles excédant le montant retenu pour le calcul de cette réduction d’impôt. Ainsi, pour un logement dont le prix de revient est de 350 000 €, seule la fraction de ce prix qui excède 300 000 € soit 50 000 €, fera l’objet d’un amortissement dans les conditions prévues à l’article 39, 1-2° du CGI.
w Le sort des déficits. – Les déficits subis par les loueurs en meublé non professionnels ne sont imputables que sur les bénéfices provenant de la même activité au cours de celles des dix années suivantes pendant lesquelles l’activité n’est pas exercée à titre professionnel (CGI art. 156, I-1° ter). Précisons que cette restriction n’a pas de portée pratique pour les contribuables qui sont soumis au régime des micro-entreprises, car ce régime exclut la possibilité de constater un déficit.
Section 2 – Réduction d’impôt sur le revenu des loueurs non professionnels (Régime Censi-Bouvard)
Les loueurs en meublé non professionnels peuvent bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu pour certains investissements réalisés dans des résidences services (CGI art. 199 sexvicies).
Seules les personnes physiques fiscalement domiciliées en France au sens de l’article 4 B du CGI peuvent bénéficier de la réduction d’impôt. L’investissement doit être acquis directement par le contribuable et non par l’intermédiaire d’une société.
Quant aux opérations visées, la réduction d’impôt peut concerner plusieurs types d’acquisitions à titre onéreux réalisées entre le 1er janvier 2009 et le 31 décembre 2016 : acquisition de logement :
- neuf ou en l’état futur d’achèvement ;
- achevé depuis au moins quinze ans, ayant fait l’objet ou faisant l’objet de travaux de rénovation ou de réhabilitation.
Quelle que soit la nature de l’acquisition, les logements doivent être compris dans les résidences ou établissements suivants :
- établissement social ou médico-social qui accueille des personnes âgées (CASF art. L 312-1, I-6°) ;
- établissement social ou médico-social qui accueille des personnes adultes handicapées (CASF art. L 312-1, I-7°) ;
- établissement délivrant des soins de longue durée, mentionné au dixième alinéa du 3° de l’article L 6143-5 du Code de la santé publique, et comportant un hébergement, à des personnes n’ayant pas leur autonomie de vie dont l’état nécessite une surveillance médicale constante et des traitements d’entretien ;
- résidence avec services pour personnes âgées ou handicapées ayant obtenu l’agrément « qualité » visé à l’article L 7232-1 du Code du travail ;
- ensemble de logements géré par un groupement de coopération social ou médico-social et affecté à l’accueil familial salarié de personnes âgées ou handicapées (CASF, art. L 444-1 à L 444-9) ;
- résidence de tourisme classée ;
- résidence avec services pour étudiants.
w Engagement de location. – Les contribuables doivent s’engager à donner le logement en location meublée, pendant au moins neuf ans, à l’exploitant de l’établissement ou de la résidence dans lequel le logement qui ouvre droit à la réduction d’impôt est situé.
w Location meublée exercée à titre non professionnel. – Le caractère professionnel ou non professionnel de la location est défini à l’article 155, IV-2 du CGI. La condition d’exercice à titre non professionnel s’apprécie au moment de l’acquisition du logement. Si le propriétaire du logement passe de la qualité de loueur en meublé non professionnel à celle de loueur en meublé professionnel au cours de la période d’engagement de location, la réduction d’impôt n’est pas remise en cause[26].
w Fait générateur. – Pour les logements acquis neufs ou achevés depuis au moins quinze ans et ayant fait l’objet d’une réhabilitation, la réduction d’impôt est accordée au titre de l’année d’acquisition du logement. Pour les logements acquis en l’état futur d’achèvement, elle est accordée au titre de l’année d’achèvement du logement. Et, enfin, pour les logements achevés depuis au moins quinze ans et qui font l’objet de travaux de réhabilitation, elle est accordée au titre de l’année d’achèvement de ces travaux.
w Montant de la réduction. – Le taux de la réduction d’impôt dépend de la date de réalisation de l’investissement, c’est-à-dire de la date de signature de l’acte authentique d’acquisition du logement. Pour les investissements réalisés pour 2013, le taux de la réduction d’impôt est de 11 %.
La réduction d’impôt est calculée sur le prix de revient des logements. Celui-ci s’entend, en principe, du prix d’acquisition majoré des frais afférents à l’acquisition tels que les honoraires de notaire, droits de timbre, TVA, taxe de publicité foncière. Pour ce qui est du plafond de la base de l’avantage fiscal (prix de revient majoré, le cas échéant, des travaux), il fixé à 300 000 € par an (soit, selon la date de l’acquisition, une réduction d’impôt maximale de 75 000, 60 000 ou 54 000 €).
La réduction d’impôt est répartie sur neuf années, à raison d’un neuvième de son montant chaque année (soit, selon la date de l’acquisition, une réduction d’impôt annuelle maximale de 8 333 € ou 6 666 €).
La fraction annuelle de la réduction d’impôt s’impute sur le montant de l’impôt progressif sur le revenu déterminé compte tenu, s’il y a lieu, du plafonnement des effets du quotient familial, après application de la décote lorsque le contribuable en bénéficie, et avant imputation, le cas échéant, des crédits d’impôt et des prélèvements ou retenues non libératoires. Elle ne peut pas s’imputer sur les impositions à taux proportionnel et ne peut donner lieu à remboursement.
L’engagement de location (rédigé sous la forme d’une note conforme à un modèle administratif) doit être joint à la déclaration de revenus de l’année au titre de laquelle le bénéfice de la réduction d’impôt est demandé. Cet engagement doit être accompagné, en fonction de la nature de l’investissement réalisé, de divers états et attestations (état descriptif du logement avant et après travaux pour les logements anciens ayant fait ou faisant l’objet d’une réhabilitation ; copies des factures des entreprises pour les travaux réalisés par l’acquéreur ; déclaration d’ouverture de chantier et permis de construire ; copie de l’arrêté préfectoral de classement de la résidence de tourisme et copie de l’attestation par le gestionnaire des résidences services pour personnes âgées ou handicapées de l’agrément). Doivent également être joints une copie de l’acte authentique d’achat et du bail conclu avec l’exploitant de la résidence.
Ces obligations déclaratives sont fixées à l’article 46 AZD de l’annexe III au CGI, issu du décret 2010-222 du 3 mars 2010[27].
Section 3 – Taxe sur la valeur ajoutée
Les locations, occasionnelles ou permanentes, de logements meublés ou garnis à usage d’habitation sont en principe exonérées de TVA à moins que la location est assortie de trois au moins des prestations prévues à l’article art. 261 D, 4 du CGI.
Concernant le régime d’imposition, Qu’elles procèdent à une location en meublé « directe » (exploitant hôtelier par exemple) ou « indirecte » (cas des investisseurs procédant à la location de locaux meublés ou nus dont la destination finale est le logement meublé), les personnes visées sont soumises au même régime d’imposition. Les principales caractéristiques de ce régime sont les suivantes. Les locations en meublé sont imposables en France, comme les autres opérations d’hébergement, dès lors qu’elles y sont matériellement exécutées, y compris donc si elles sont faites au profit de personnes ne résidant pas en France. Tous les loueurs en meublé peuvent déduire dans les conditions de droit commun la taxe ayant grevé leurs acquisitions de biens et services. Autrement dit, ils peuvent soit imputer cette taxe, soit en demander le remboursement.
Les opérations de fourniture de logement faites par les loueurs en meublé bénéficient du taux réduit de la TVA, soit actuellement 7 %. Le même taux s’applique aux locations imposables de locaux nus ou meublés dont la destination finale est le logement meublé[28]. Toutefois, dans les maisons de retraite et les établissements accueillant des personnes handicapées, le taux réduit de 5,5 % est applicable, notamment, à la fourniture du logement et de la nourriture (pour son montant total).
CHAPITRE II – LES RESIDENCES HÔTELIERES : REGIME FISCAL
Section 1 – Imposition des bénéfices
La question se pose de savoir si la qualité de loueur en meublé peut être reconnue au bailleur de locaux meublés faisant partie d’une résidence hôtelière.
Les loueurs en meublé s’entendent des personnes qui louent ou sous-louent, directement ou indirectement, des locaux d’habitation meublés ou destinés à être meublés.
La notion d’habitation telle que définie par le Code de la construction et de l’habitation pose des conditions qui sont de nature à exclure les résidences hôtelières. Dans l’hypothèse où le propriétaire des locaux confie la gestion de l’activité à un professionnel de l’hôtellerie, la question se pose de savoir si le bailleur est lui-même un loueur en meublé ou un prestataire de services. Pour déterminer la nature de la convention, la jurisprudence recherche quel est celui du propriétaire ou de l’exploitant qui assume effectivement les risques de l’exploitation. Dans la situation où la gestion de l’exploitation est confiée à un gérant qui assure seul et pour son propre compte la gestion de l’hébergement et des prestations hôtelières, la jurisprudence considère que le propriétaire ne peut être regardé comme un exploitant et exerce par conséquent une activité de location meublée[29]. Le Conseil d’Etat s’attache également aux modalités de rémunération de la location. Si la rémunération du propriétaire n’est pas fonction des résultats dégagés par l’activité parahôtelière mais de la valeur des locaux et que la société gestionnaire prend à sa charge une assurance destinée à garantir l’attribution de ces revenus, le loueur doit être regardé comme ne supportant aucun des risques de l’exploitation. Son activité relève donc de la location meublée et non de l’hôtellerie ou de la parahôtellerie[30].
Section 2 – Taxe sur la valeur ajoutée
La location sera soumise à la TVA (au taux de 7 %), en application de l’article 261 D, 4° -c du CGI, lorsque la résidence est exploitée sous le régime de la TVA, c’est-à-dire lorsqu’elle fournit trois au moins des prestations prévues à l’article 261 D, 4° -b du CGI.
Section 2 – Réduction d’impôt en faveur des investisseurs (jusqu’au 31 décembre 2010)
Les personnes physiques fiscalement domiciliées en France qui ont acquis, entre le 1er janvier 2007 et le 31 décembre 2010, un logement dans une résidence hôtelière à vocation sociale ont bénéficié d’une réduction de leur impôt sur le revenu (CGI art. 199 decies I). Cet avantage fiscal concerne les personnes physiques qui réalisent l’investissement à titre personnel et, en conséquence, dont les loyers retirés de la location des biens sont imposables dans la catégorie des revenus fonciers : la réduction d’impôt ne s’applique donc pas aux logements figurant à l’actif d’une entreprise individuelle même s’ils sont loués nus.
Le logement acquis peut être la propriété des deux époux ou d’un seul d’entre eux ou encore des personnes à la charge du foyer fiscal au sens des articles 196 à 196 B du CGI. Le logement peut également être la propriété de deux partenaires liés par un Pacs. Par ailleurs, le logement peut être acquis en indivision.
Les investissements réalisés par l’intermédiaire d’une société non soumise à l’impôt sur les sociétés n’ouvrent pas droit à l’avantage fiscal. Toutefois, les associés d’une société transparente au sens de l’article 1655 ter du CGI (sociétés civiles d’attribution ou sociétés « de copropriété ») peuvent bénéficier de la réduction d’impôt dès lors qu’ils sont réputés directement propriétaires des logements correspondant à leurs droits dans la société[31].
Pour bénéficier de la réduction d’impôt, des conditions doivent être respectées :
- La réduction d’impôt s’applique aux logements faisant partie d’une résidence hôtelière à vocation sociale définie à l’article L 631-11 du CCH. Notons que l’immeuble doit réunir les caractéristiques de la résidence hôtelière à vocation sociale à la date de souscription de l’engagement de location, même s’il ne constitue pas une résidence hôtelière à vocation sociale à la date d’engagement des travaux ;
- L’exploitant d’une résidence hôtelière à vocation sociale doit être agréé par le représentant de l’Etat dans le département dans lequel la résidence est implantée ;
- La réduction d’impôt ne s’applique que si l’investissement porte sur un logement au sens des articles R 111-1-1 à R 111-17 du CCH. Le bien doit, par conséquent, satisfaire aux conditions de volume, de surface, de confort et de sécurité définies par ces dispositions ;
- Pour ouvrir droit à l’avantage fiscal, le logement doit être affecté à la location effective et continue pendant une durée de neuf ans au profit de l’exploitant de la résidence ;
- La location doit prendre effet dans les six mois qui suivent :
- la date de l’acquisition, en cas d’acquisition d’un logement neuf ;
- la date de l’achèvement, en cas d’acquisition d’un logement en l’état futur d’achèvement ;
- la date de réception des travaux, en cas d’acquisition d’un logement à rénover.
La réduction d’impôt est égale à 25 % du montant de l’investissement, celui-ci étant retenu dans la limite de 50 000 € pour une personne célibataire, veuve ou divorcée, et de 100 000 € pour un couple marié ou lié par un Pacs.
La réduction d’impôt est accordée au titre de l’année d’achèvement du logement ou de son acquisition si elle est postérieure, en cas d’acquisition d’un logement neuf ou en état futur d’achèvement, ou de l’année de réception des travaux en cas d’acquisition d’un logement à rénover.
La base de la réduction d’impôt est constituée par le prix de revient (prix d’achat et frais d’acquisition, notamment TVA lorsque celle-ci n’est pas récupérée par le bailleur) du logement en cas d’acquisition d’un logement neuf ou en l’état futur d’achèvement, prix de revient majoré du montant des travaux (TTC si le bailleur n’est pas en mesure de récupérer la TVA) en cas d’acquisition d’un logement à rénover.
Précisons que la réduction d’impôt s’étale sur six ans au maximum à raison chaque année du sixième de l’avantage maximal, soit 2 083 € (50 000 € × 25 % × 1/6) ou 4 167 € (100 000 € × 25 % × 1/6) en fonction de la situation de famille du contribuable.
Bien que toute conclusion soit périlleuse, et nécessairement partielle ou partiale, deux remarques peuvent être faites au terme de tout ce qui vient de précéder.
L’investissement hôtelier dans des résidences de tourisme et dans des résidences de retraite ou médicalisées s’est beaucoup développé ces dernières années. Au travers de cet investissement, les particuliers cherchent un nouveau mode de défiscalisation en utilisant le régime de la location meublée professionnelle. Ils souhaitent ainsi trouver une solution pour diminuer leur revenu global imposable au travers de l’imputation d’un déficit. En dehors de la loi Malraux n° 62-903 du 4 août 1962, la seule opportunité en la matière se situe dans l’utilisation des avantages liés à la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).
La difficulté principale relative à la location meublée résulte du renvoi, par l’article L. 631-7 du Code de la construction et de l’habitation, à l’article L. 632-1 du même code. En effet, depuis l’ordonnance du 8 juin 2005, ledit code ne fait plus de distinction que sur deux usages dans un local : l’usage d’habitation et les autres usages. Tout changement d’usage d’un local d’habitation en un autre usage doit faire l’objet d’une autorisation préalable octroyée par la mairie. En conséquence, tout changement d’usage d’un local autre que de l’habitation vers un usage d’habitation ou vers un autre usage, ne serait pas soumis à une telle autorisation. Notons, par ailleurs, que l’autorisation de changement d’usage est soumise, dans certaines grandes villes, à la compensation entre un local d’habitation et un local d’un autre usage. Or, l’usage d’un local meublé ne constituant pas la résidence principale du locataire plus assimilé à de l’habitation en vertu du l’article L. 631-7, alinéa 2 du CCH. La location meublée de ce logement est donc soumise à autorisation préalable du maire. Aussi, la transformation d’un logement meublé à titre de résidence principale, en hôtel de tourisme, en location meublée saisonnière ou en location meublée à usage de résidence secondaire, demeure-t-elle irrégulière car elle est soumise à l’autorisation de l’article L. 631-7 du CCH. Dès lors, la pratique de certains propriétaires, de plus en plus nombreux, tendant à mettre en location à la semaine, dans des villes touristiques, des studios est soumise à la réglementation du changement d’usage au niveau de la commune et, le plus souvent, dans une ignorance totale des règles en vigueur.
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Ouvrages. –
BERGEL (Jean-Louis), EYROLLES (Jean-Jacques), LIARD (Jean-Jacques), Lamy droit immobilier — Tome 2 : transaction, gestion, fiscalité, 2012, Lamy ;
LE BOULCH (Jean-Louis), Immobilier locatif : les nouvelles réductions d’impôts : logements neufs : loi Scellier, Résidences services, LMNP : réduction Censi-Bouvard, 2010, Editions Maxima ;
LE BOULCH (Jean-Louis), Les nouvelles règles de la location meublée pour réduire ses impôts : Le point complet sur les nouveaux dispositifs, 2011, Editions Maxima ;
VELTER (Maud), PETIT (Fabrice), Location meublée et saisonnière, 3e éd., 2013, Maxima Laurent Du Mesnil Edit ;
VINSON (Gérard), Le loueur en meublé, 2010, Gualino Editeur.
Articles. –
CANU (Vincent) et REBIBO (Aurélie), Changement d’usage et location meublée de courte durée, GP, 18 sept. 2010, n° 261, p. 22 ;
RACLET (Bertrand), La location meublée : l’émergence d’un statut, AJDI, 2006, p. 884.
Textes juridiques. –
Code civil ;
Code de la construction et de l’habitation ;
Code général des impôts ;
Code du tourisme.
[1] Rép. Mariani : AN 1er février 2005, p. 1170, n° 54633.
[3] P. DIENER, « Mandat d’exploitation et redressement judiciaire », JCP N 1993 I, p. 353.
[4] Cass. ass. plén., 3 mai 1956, Petit c/ Daudier, JCP G 1956 II, n° 9345.
[5] Cass. 3e civ., 18 juillet 2000, n° 1148, F-D, Dreyfus c/ Rousseau.
[6] Paris, 6 décembre 1991, n° 91-17283, 6e ch. B, Locksley c/ Budd.
[7] Paris, 6 décembre 1991, op. cit.
[8] Cass. 3e civ., 9 février 2005, n° 198 FS-PB, Brault c/ Drissi Alami.
[9] Bordeaux, 13 mars 2000, n° 97-3179, 1e ch. B, Debout c/ Ponvianne.
[10] Paris, 8 mars 1994, Perez c/ Sardoux, Loyers et copr. 1994, comm. n° 288.
[11] Loi 49-458 du 2 avril 1949, art. 2, al. 1.
[12] Loi 49-458 du 2 avril 1949 art. 2, al. 2.
[13] Paris, 24 mai 2011, n° 10/23802, Carrara.
[14] Cass. 3e civ., 30 janvier 2002, n° 186 FS-PB, Louis c/ Gacon.
[15] Cass. 3e civ., 13 juillet 1999, n° 1237 PF, Roubaud c/ Chahine.
[16] Cass. 3e civ., 20 septembre 2006, n° 953 FS-D, Guigui c/ Dimet.
[17] Cass. 3e civ., 4 février 2009, n° 07-20.980, Drahi c/ Granger.
[18] Cass. 3e civ., 21 septembre 2005, n° 950 FS-D, Ragueneau c/ Thuret.
[19] Dijon, 7 avril 1992, 1e ch. sect. 1, Marlet et Moreau c/ Royer, Rev. Huissiers 1993 p. 532.
[20] Cass. 3e civ., 12 juin 2001, n° 956 F-D, Oubara c/ Saïd Himmi Hamou.
[21]Cass. 3e civ., 16 décembre 1997, n° 1860 D, Gazel c/ Flandin.
[22] Cass. 3e civ., 20 janvier 2010, n° 09-65.791 (n° 84 FS-PB), Lebcira c/ Sté Bourdonnais université.
[24] A compter de la signature du premier bail : CE, 5 octobre 2007 n° 293474, RJF 12/07, n° 1378.
[25] Sur ce point, v. Inst., 4 B-3-08 du 7 mai 2008, n° 19.
[28] Rép. Valleix : AN 17 décembre 1992, p. 765.
[29] CAA Bordeaux, 26 oct. 2006, n° 03-2275.
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