La crise financière mondiale et la démultiplication des hôtels à Dubaï

« Dubaï s’est surtout fait connaître pour ses projets architecturaux pharaoniques et ses gratte-ciels gigantesques ». Dressée initialement à l’image de Las Vegas au Moyen Orient, Dubaï a actuellement dépassé de loin cette image en s’asseyant comme première destination de luxe. Néanmoins, avec l’engouement de son leader, appuyé par la présence des meilleurs cabinets d’études et entreprises de construction internationaux, la ville reste le plus gros chantier permanent du Monde. Il ne cesse d’avoir des constructions et de nouveaux projets. Tellement, qu’on est à se demander si à terme, ces démultiplications d’infrastructures d’accueil et d’hôtels seront rentables surtout que plusieurs pays de monde restent encore affectés par la crise financière puis économique ayant sévi depuis fin 2007.

Cette étude s’est ainsi fixé comme objectif principal de dresser un scenario pour le développement du tourisme à Dubaï en tenant compte de ces principaux constats. Après une revue documentaire et des entretiens passés avec des professionnels du secteur de l’immobilier, des investisseurs et des touristes, nous en étions à tirer les conclusions suivantes : 1) les principaux facteurs clés de succès du tourisme à Dubaï sont constitués de la combinaison de la passion, du dynamisme, de la richesse et de l’esprit visionnaire de son leader, le développement de la recherche et l’ingénierie soutenant ces constructions, une demande existante favorable à ce type d’offre, des infrastructures de transport rendant facilement accessible ces attractions, et toujours l’innovation et la qualité des prestations. 2) les avis restent optimistes envers le développement du tourisme à Dubaï encore pour des décennies si elle reste sur son image et son cœur de cible tout en étendant vers des cibles à fort potentiel telles les voyages organisés en groupe ou en famille et en favorisant toujours les pays principaux émetteurs de touristes pas forcément affectés par la crise tels le Moyen Orient et l’Asie.

Mots clés

Tourisme, Dubaï, Crise financière

Liste des abréviations

%	Pourcent
DHCC	Dubaï HealthCare Center
EAU	Emirates Arabes Unis
GAFI	Groupe d’action financière
Hab	Habitant
Hag	Hectares globaux
LMCT	Long Moyen et Court Terme
LMT	Long et Moyen Terme
N°	Numéro
OCDE	Organisation de Coopération et de Développement Economiques
OMT	Organisation Mondiale du Tourisme
PNB	Produit National Brut
RevPAR	Revenu par chambre disponible
SWOT	Strengths Weaknesses Opportunities Threats
US	United States
WWF	World Wildlife Fund

Liste des tableaux

Tableau 1: Performance des hôtels par région. 13

Tableau 2: Planning d’activités. 16

Tableau 3: Evolution du nombre d’habitants cette dernière quarantaine d’années. 20

Tableau 4: Tableau des opportunités et menaces du secteur touristique à Dubaï 30

Liste des figures

Figure 1: Variation annuelle des arrivées des touristes internationaux. 10

Figure 2: Nombre d’arrivées de touristes internationaux au Moyen-Orient entre 1995 à 2008. 11

Liste des encadrés

Encadré 1 : Bilan du tourisme international en 2008 ………………………………………10

Encadré 2: Dubaï, un paradis fiscal 19

Introduction

« Magazines et journaux du monde entier ne trouvent plus d’adjectifs pour qualifier le développement fantastique de cette petite cité-État de la péninsule arabique : Dubaï s’est surtout fait connaître pour ses projets architecturaux pharaoniques et ses gratte-ciels gigantesques ».

Mike Davis, New Left Review, Juin 2007

Situé dans le Golfe persique, Dubaï brille actuellement, et ce depuis des dizaines d’années, pour son urbanisme et ses projets incroyables, faisant de cette ville une destination privilégiée pour un tourisme de luxe. Cette ascension est pour le moins rapide et extraordinaire si l’on rappelle les caractéristiques pas toujours favorables ainsi que les débuts difficiles de cette ville. En effet, à titre d’illustrations : la ville est plongée dans un climat infernal avec une température pouvant monter jusqu’à 49 degrés en été ; un voisinage de zones vivant quotidiennement des conflits armés rend son emplacement délicat ; tirant historiquement ses revenus depuis le commerce de perles par les contrebandiers et pirates, la ville n’était encore habitée que par 15.000 personnes vers les années 1950, dont des iraniens en majorité ; l’introduction de l’électricité ne se fut qu’en 1961, puis celle de l’eau courante beaucoup plus tard en 1968 ; la première route asphaltée fut construite en 1961 ; l’esclavage n’y a été aboli qu’en 1963 ; le pays changea d’ère après la découverte du pétrole en 1966 mais cette phase ne dura que très rapidement aussi car s’il constituait les 2/3 du PNB vers la moitié des années 70, il n’en constitua plus que 3% en 2006 ; l’indépendance fut acquise en 1971. Après l’indépendance, les premières constructions furent réalisées au cours des années 70 avec celle de l’aéroport international de Dubaï et le port Rashid en 1972, puis celle de l’immeuble le plus haut du Moyen-Orient en 1979. Entraîné par la passion pour l’architecture extrême et l’urbanisme avant-gardiste de son leader Cheikh Mohammed el Maktoum, Dubaï enchaîne ainsi les constructions extraordinaires et gigantesques avec la participation des bureaux d’études renommés, des promoteurs immobiliers et des bailleurs multimilliardaires. Et c’est ainsi que Dubaï se transforma depuis son littoral désertique en une destination à l’image de Las Vegas misant le tout sur son tourisme qui s’ouvre aux « modes de vie extraordinairement haut de gamme ».

Tenant compte de la fulgurance encore de cette ville actuellement, nous en sommes à nous demander si la crise financière de 2007, ensuite devenue une crise financière en 2008 et 2009 n’a eu aucun impact sur cette ville. En effet, cette crise financière née de l’endettement des américains a touché presque la totalité de la planète, depuis les pays développés à ceux qui ne le sont pas laissant derrière elle des retombées lourdes dans l’économie mondiale. Pour le cas du Moyen Orient en particulier, les statistiques ont enregistré une meilleure absorption du choc si l’on se réfère au secteur du tourisme. Selon l’étude menée par le cabinet Deloitte et ensuite repris par l’OMT dans son baromètre du tourisme mondial, volume 7 sorti en Janvier 2009, « Le taux d’occupation global a baissé dans toutes les régions sauf au Moyen-Orient (+2 %) […]. Le Moyen-Orient est arrivé en tête de janvier à novembre 2008. Le revenu par chambre disponible (RevPAR) a grimpé de 21 %, à 149 $ ; c’est le meilleur score de toutes les régions ». Pour le cas de Dubaï en particulier, les projets immobiliers ne se sont pas arrêtés pour autant non plus. Lorsque le reste du monde fut plongé dans la crise économique, Dubaï n’a cessé les constructions ni les projets immobilier si l’on ne cite par exemple que la Tour de Dubaï, tour étant la plus élevée du monde avec sa hauteur de 828 mètres et ses 211 étages, inaugurée en 2010, puis la Dubaï Marina censée devenir la plus grande marina du monde dont les travaux étaient estimés prendre fin en 2011, le Dubaï Mall censé devenir le plus grand centre commercial du monde et prévu s’achever en 2014, etc…

Ces réalités contradictoires nous amènent à réfléchir sur une question principale qui est : « Quelle stratégie à adopter pour assurer le développement continu du tourisme à Dubaï malgré les effets de la crise financière et économique? », ce qui sera retenue comme problématique de l’étude.

De cette problématique naissent encore des questions qui deviendront nos questions recherche en rapport avec les potentialités de la ville en particulier :

Qu’est-ce qui constitue les points de motivation pour les investisseurs à Dubaï ?
Quels sont les éléments stratégiques qui ont assurent encore le développement du tourisme à Dubaï ?
Quels seraient les scenarii de développement du tourisme si l’on tient en compte des innombrables constructions hôtelières de la ville ?

Compte tenu de cette problématique et à ces questions de recherche, l’étude s’est ainsi donnée comme objectifs de définir les facteurs clés de succès du secteur touristique, puis les avantages concurrentiels de la ville Dubaï, ceci devant aboutir à une stratégie pour le développement continu du tourisme à Dubaï.

La méthodologie adoptée pour la réalisation de l’étude repose en grande partie sur les recherches documentaires effectuées sur internet ou encore auprès d’ouvrages spécialisés en marketing et tourisme. Puis, nous avions réalisé l’interview de quelques investisseurs dans le but de connaître les motivations à la source de leur comportement toujours favorable à l’investissement à Dubaï.

Le présent mémoire se divise trois grandes parties. La première partie posera le cadre de l’étude en explicitant le contexte ainsi que les réalités contradictoires ayant permis de déboucher sur la problématique, les questions de recherche et les objectifs du mémoire. La deuxième partie quant à elle fera état des résultats de l’étude. Et enfin, nous allons terminer avec la troisième partie qui va servir à poser les discussions et recommandations pour une stratégie pour le développement continu du tourisme à Dubaï.

Partie 1 : Cadrage de l’étude et approche méthodologique

Cette première partie se divise encore en deux chapitres : le premier chapitre explicitera les faits constituant le contexte de départ et menant à la problématique et aux questions de recherche ; le second chapitre développera les étapes suivies dans la réalisation de l’étude et en identifiera les éventuelles limites.

Chapitre 1. Contexte et problématique

1.1.Contexte

Trois faits essentiels constituent le point de départ de notre réflexion. Il s’agit :

en premier lieu de la crise dont nous allons développer ici les origines et les conséquences sur les branches économiques en général puis sur le tourisme mondial en particulier,
en second lieu, d’une meilleure résistance de Dubaï et du Moyen-Orient en général sur le secteur du tourisme après la crise,
et enfin, des constructions sans cesse à Dubaï pendant et après la période de crise.

1.1.1. La crise financière mondiale : les origines et conséquences

1.1.1.1.Les origines de la crise financière mondiale

Beaucoup s’entendent à dire que la crise financière mondiale a eu comme éléments déclencheurs les prêts hypothécaires américains à risque ou encore appelés subprimes en 2007 ainsi que l’endettement des agents économiques américains après que le système financier ait déjà été rendu fragile auparavant par :

« le transfert des actifs des banques au marché (titrisation),
la création d’actifs complexes et opaques,
l’incapacité des agences de notation à évaluer les risques des actifs,
l’application de normes comptables dites de « fair value »,
enfin, selon certains, les défaillances des régulateurs et des superviseurs à corriger les failles ».

(Source :http://fr.wikipedia.org/wiki/Crise_%C3%A9conomique_dite_de_la_Grande_r%C3%A9cession_%282008_et_apr%C3%A8s%29)

Sans entrer dans les détails techniques et financiers, la crise aurait résulté de bon nombre de manœuvres financières infructueuses dont :

un déséquilibre de la balance américaine : Les américains empruntant massivement auprès des asiatiques (chinois et japonais) et des pays producteurs de pétrole ;
l’absence de régulation des produits dérivés c’est-à-dire d’instruments financiers dont la valeur change en fonction du prix ou du taux (cours de change) de produits sous-jacents ne nécessitant aucun placement net initial et qui sont à payer ultérieurement : ces produits dérivés ont constitué la grande partie des marchés financiers américains ;
une diminution du taux directeurs de la Fed ou la Réserve Fédérale des Etats-Unis à 1% durant une année, ce qui conduisit à une explosion des emprunts, et à un principe allant à l’encontre de la culture du crédit elle-même car favorisait la prise de risque et menait à la faillite des banques, faillite allant se répercuter sur les contribuables.

La crise économique ayant succédé à la crise financière à partir de 2008, fut si forte qu’on l’appela « Grande récession » à l’image de la Grande Dépression de 1929. Les similitudes sont que ces deux crises concernent en particulier les pays industrialisés après qu’il y eut un krach boursier. Cette crise économique de 2008, considérée comme la crise mondiale plus forte après celle de 1929, frappa en premier lieu les Etats-Unis, puis des pays européens et enfin le reste du monde par extension.

1.1.1.2.Ses conséquences sur les branches d’activités

a. En général

D’une manière générale, la crise d’abord financière puis devenue économique, a affecté plusieurs branches d’activités. Elle a été marquée par une forte augmentation du prix du pétrole ou l’or noir ainsi que des matières premières et produits agricoles. Après la période de crédit facile et les manœuvres financières inadéquates, l’immobilier en particulier a subi un changement de plein fouet. Les actions et les prix des maisons ont diminué, ce qui entraîna le recul du secteur de la construction, ainsi qu’un faux sentiment de richesse aux ménages incités alors à l’épargne. Concernant les matières premières dont le pétrole et les produits agricoles, après une forte hausse des prix en 2008, la demande d’autant plus accentuée par les effets de la crise s’est faite plus rare. Ceci a mené vers une forte baisse des prix également, inquiétant les producteurs tentés de réduire leur production, le tout conduisant vers un phénomène de yo-yo entre le prix et la production. Et bien sûr, il y eut l’inflation mondiale généralisée.

b. Sur le tourisme

Sur le secteur du tourisme en particulier, les effets de la crise se firent également sentir tant sur le nombre d’arrivées de touristes internationaux que sur les recettes.

Nombre d’arrivées de touristes internationaux

Comme le montre la figure ci-dessous élaborée par l’OMT, l’année 2007 enregistra une baisse généralisée des arrivées de touristes internationaux dans le monde.

Figure 1: Variation annuelle des arrivées des touristes internationaux

Source : OMT

Ensuite, le bilan effectué par l’OMT en 2009 sur les deux dernières années (2007 et 2008) énonça particulièrement les faits suivants :

Encadré 1: Bilan du tourisme international en 2008

« Conséquence de l’extrême instabilité de l’économie mondiale (crise financière, hausses des prix des produits de base et du pétrole, fluctuations marquées des taux de change), la demande touristique s’est sensiblement contractée au cours de l’année. Les six derniers mois, en particulier, ont fait ressortir une rupture brutale des tendances, avec un nombre de touristes internationaux qui a enregistré une croissance nulle ou négative. […]

La croissance a été négative durant les six derniers mois de 2008 en Europe comme en Asie (-3 % dans les deux cas) ; dans cette dernière, le recul est d’autant plus significatif qu’elle avait connu une croissance à deux chiffres en 2007 et un bon début au premier semestre 2008 (+6 %). De leur côté, les Amériques (+1 %), l’Afrique (+4 %) et le Moyen-Orient (+5 %) ont continué d’afficher des résultats positifs au second semestre, mais résultats nettement en retrait par rapport à ceux de la période de janvier à juin

Sur l’ensemble de l’année, toutes les régions ont enregistré des résultats positifs, sauf l’Europe, où le nombre d’arrivées a stagné. Les meilleurs élèves ont été le Moyen-Orient (+11 %), l’Afrique (+5 %) et les Amériques (+4 %).»

(Source : Le tourisme international en 2008, Baromètre OMT du tourisme mondial – Volume 7 • Nº 1 • Janvier 2009)

Selon ensuite Zagat’z 2009 U.S. Hotels, Resorts & Spas survey (Source : http://fr.wikipedia.org/wiki/Crise_%C3%A9conomique_dite_de_la_Grande_r%C3%A9cession_%282008_et_apr%C3%A8s%29), le tiers des personnes enquêtées auraient déclaré effectuer moins de voyages d’affaires à cause de la récession, les instabilités économiques et l’incertitude face à cela, ainsi que le coût élevé des transports aériens. Les hôteliers, afin d’encourager la reprise des voyages et du tourisme offrent des promotions et s’attèlent aux négociations avec les hommes d’affaires et les touristes.

Après 2009, les acteurs du secteur commencent à être plus optimistes envers une reprise du tourisme. Les chiffres de l’OMT réconfortant cet optimiste se présentent comme suit :

Augmentation de 7% du nombre d’arrivées de touristes internationaux si l’on compare le premier semestre de l’année 2010 à celui de 2009, soit un total de 421 millions de touristes internationaux ;
Les meilleures hausses au cours de l’année enregistrées aux mois de mai et juin soit respectivement +10% et +8% ;
Les meilleures hausses enregistrées dans des pays émergents dont la zone Asie-Pacifique (+14%), le Sri Lanka (+49%), le Japon (36%), le Viet Nam (+35%), le Moyen-Orient (20%),
Par rapport à ces émergents, les continents américains et l’Europe sont à la traîne avec des croissances respectives de +7% et +2%,
Des prévisions de hausse de 3 à 4% des arrivées des touristes internationaux à la fin de l’année 2010.

Source : Reprise du tourisme mondial. Paru le 20/09/2010, http://www.zurbains.com/tourisme-mondial-reprise-annoncee_679A4F813471B2.html

Recettes, taux d’occupation, RevPAR et cas du Moyen-Orient

Proportionnellement à la baisse des arrivées, une baisse générale des recettes touristiques de 5,7% aurait également été enregistrée sur l’ensemble de l’année 2009.

Le cas du Moyen-Orient en particulier semble étonner plus d’un dans la mesure où la tendance des arrivées de touristes internationaux semble être continuellement en hausse sur presque une quinzaine d’années et ce malgré la crise comme nous pouvons le constater à travers la figure ci-dessous :

Figure 2: Nombre d’arrivées de touristes internationaux au Moyen-Orient entre 1995 à 2008

Source : OMT

Pour conforter ce cas exceptionnel du Moyen-Orient, cette zone aurait été classée premier durant l’année 2008 si l’on juge les trois principaux indicateurs utilisés afin de classer les hôtels à savoir les RevPAR, le taux d’occupation et le prix moyen d’une chambre. Ainsi, concernant le RevPAR ou le revenu par chambre disponible, celui-ci aurait grimpé de 21 % pour s’établir à 149 $ ce qui est de 41$ supérieurs au deuxième meilleur score. Puis concernant le taux d’occupation, exception faite au Moyen-Orient et en Amérique centrale et du sud où les chiffres ont été de +2 % et +0,6 %, le taux d’occupation global des hôtels a connu une baisse partout ailleurs. Le taux d’occupation aurait ainsi avoisiné les 70% durant l’année 2008. Et enfin, le prix moyen d’une chambre y aurait également connu une hausse de 18% pour s’établir à (214 $).

(Source : Ralentissement général dans l’hôtellerie en 2008, Baromètre OMT du tourisme mondial – Volume 7 • Nº 1 • Janvier 2009)

Si telle a été la situation post-crise sur le secteur du tourisme dans le monde et le Moyen-Orient, voyons maintenant comment s’est comporté Dubaï.

1.1.2. Dubaï, cette ville dont le tourisme et l’hôtellerie résistent bien à la crise

1.1.2.1.Le tourisme

Selon les chiffres avancés par le Gouvernement de Dubaï en 2009 et repris dans l’encadré suivant, il est à croire que Dubaï ait mieux résisté à la crise que beaucoup d’autres pays dans le monde et que le tourisme continuerait a regrouper les efforts de la ville.

Encadré 2: Chiffres-clés du tourisme à Dubaï en 2009

« Le tourisme, l’un des piliers de l’économie de Dubaï, a connu une bonne année 2008 en dépit de la crise internationale, selon des statistiques publiées lundi par le département du tourisme de l’émirat.

– Le nombre de visiteurs a atteint 7,5 millions en 2008 contre 6,95 millions en 2007 soit une augmentation de 8,3 %, selon ces statistiques.

– Le nombre de nuitées a été de 22,4 millions en 2008 contre 20,5 millions en 207 soit 9,2 %, et la durée moyenne de séjour a été 7,3 jours.

– Les revenus du secteur ont été en 2008 de 4,16 milliards de dollars contre 3,62 milliards de dollars en 2007, soit une augmentation de 15,1 %.

– Le nombre d’établissements hôteliers de Dubaï s’est établi à 493 en 2008 contre 444 en 2007, selon les chiffres.

– Le chef du département du tourisme, Khaled Ahmed ben Salim, s’est félicité de ce résultat et a indiqué que l’effort de promotion de la destination Dubaï allait s’intensifier en 2009.

Il a noté que le nombre de touristes avait augmenté en provenance de régions où le département a une représentation, citant les États-Unis et le Canada (24 %), l’Australie et la Nouvelle Zélande (15 %), l’Extrême Orient (15 %), les pays scandinaves (27 %), la France (27 %), l’Italie (31 %), l’Afrique du Sud (16 %) et la Grande-Bretagne (13 %). »

Source : Dubaï, Bonne année pour le tourisme en 2008, Publié le 20 avril 2009 – Gouvernement de Dubaï – http://www.cyberpresse.ca/voyage/destinations/moyen-orient/200904/20/01-848471-dubai-bonne-annee-pour-le-tourisme-en-2008.php

1.1.2.2.L’hôtellerie

Aux EAU ou Émirats Arabes Unis, les villes de Dubaï et Abu Dhabi continuent de se disputer la première place pour ce qui concerne les trois indicateurs énoncés plus haut. Malgré une petite baisse entre 2007 et 2008, le taux d’occupation des hôtels à Dubaï affichent encore 80,1% contre 82,9% à Abu Dhabi comme le montre le tableau suivant :

Tableau 1: Performance des hôtels par région

Source : Ralentissement général dans l’hôtellerie en 2008, Baromètre OMT du tourisme mondial – Volume 7 • Nº 1 • Janvier 2009

Néanmoins, Dubaï affiche le meilleur prix moyen par chambre (298 $) et le RevPAR le plus haut (239 $ contre 231$ pour Abu Dhabi).

1.1.3. Dubaï, chantier sans fin

Mise à part le fait que les secteurs du tourisme et de l’hôtellerie de Dubaï aient été épargnés par la crise, la ville n’a pas cessé pour autant non plus ses constructions et ses projets.

Parmi les constructions les plus importantes achevées au cours des premières années qui suivirent la crise figurent :

La Tour de Dubaï, tour étant la plus élevée du monde avec sa hauteur de 828 mètres et ses 211 étages, inaugurée en 2010 ;
La Dubaï Marina censée devenir la plus grande marina du monde dont les travaux étaient estimés prendre fin cette année ;
Le Dubaï Mall censé devenir le plus grand centre commercial du monde et prévu s’achever en 2014 ;
The Palm ou Palm Islands, ensembles balnéaires, résidentiels et évidemment touristiques en forme de palmiers dont les travaux sont prévus s’achever en 2013 ;
L’archipel The World ou l’Île-monde, qui comme son nom l’indique est un projet de construction d’îles artificielles de manière à reconstituer l’image de la planisphère et dont les travaux sont prévus s’achever en 2011 ;

Parmi les projets qui ont été esquissés et dont la réalisation a commencé durant la période de crise figurent :

Al Burj, un projet de construction d’une tour s’élevant à plus d’un kilomètre de hauteur et dont la préparation des sols commença en 2008 ;
The Universe, inspirée de The World mais visant cette fois-ci à créer un archipel d’îles à l’image du système solaire, et dont les travaux commencèrent en 2009 ;
Dubaï Sports City dont les travaux ont commencé en 2007 ;
Lyon Dubaï City, consistant à recréer sur Dubaï la ville de Lyon et ses quartiers typiques, début des travaux en 2009 ;
The Rotating Tower, un immeuble en rotation permanente avec des étages pivotant sur eux-mêmes, début des travaux vers la fin de l’année 2008 ;
Anara Tower, une autre tour munie de jardins suspendus intégrés dans une trentaine d’étages et dont les travaux ont commencé en 2009.

Tenant ainsi compte des trois principaux faits que nous venons de développer dans ce premier sous-chapitre, il est ainsi évident que si la crise financière a frappé de pleins fouets certains pays et certaines branches d’activités économiques, Dubaï s’en est sorti avec un ralentissement à peine perceptible de son économie, économie toujours stimulée par son pilier majeur qu’est le tourisme.

1.2.Problématique et questions de recherche

Le contexte ayant ainsi été défini, il a été vu que les projets de constructions immobilières sont loin de tarir à Dubaï et ce malgré la crise financière puis économique mondiale. Mais à ce rythme, il est à se demander si ces multiples constructions seront sûres d’être rentabilisées.

Aussi, « Quelle stratégie à adopter pour assurer le développement continu du tourisme à Dubaï ? », telle sera la problématique que nous retiendrons pour cette étude.

Par rapport à cela, nos questions de recherche seront les suivantes :

Qu’est-ce qui constitue les points de motivation pour les investisseurs à Dubaï ?
Quels sont les éléments stratégiques qui ont assurent encore le développement du tourisme à Dubaï ?
Quels seraient les scenarii de développement du tourisme si l’on tient en compte des innombrables constructions hôtelières dans la ville ?

Chapitre 2. Objectifs et méthodologie d’étude

2.1.Rappels des objectifs de l’étude

Compte tenu de la problématique et des questions de recherche définies précédemment, l’étude se donne ainsi comme objectif principal de définir la stratégie pour un développement continu du tourisme à Dubaï malgré la démultiplication des hôtels.

Les objectifs spécifiques seront de :

Identifier les facteurs clés de succès du secteur touristique,
Identifier les avantages concurrentiels de la ville Dubaï,
Définir les principales composantes de la stratégie pour un développement continu du tourisme à Dubaï.

2.2.Méthodologie d’étude

2.2.1. Approche méthodologique

L’approche méthodologique réalisée pour l’étude se présente en quatre étapes :

Etape 1 : Etape préparatoire c’est-à-dire pour la définition du thème, de la problématique, du plan et des outils d’enquêtes,
Etape 2 : Etape de collecte de données (données secondaires et primaires)
Etape 3 : Etape d’analyse de données et rédaction
Etape 4 : Finalisation du mémoire

1.2.1.1.Notes sur la collecte de données

Concernant l’étape de collecte de données plus précisément, l’approche s’est réalisée en deux temps :

En premier lieu, une revue documentaire : effectuée essentiellement à partir de consultations de sites web, d’ouvrages spécialisés en marketing et tourisme. Cette première approche fut nécessaire afin de cerner les données secondaires représentées par le contexte et les points de départ de l’étude notamment les essentiels de la crise financière et économique, les chiffres sur le secteurs du tourisme et de l’hôtellerie ainsi que les données de base sur Dubaï.

En second lieu, des entretiens qualitatifs ont été réalisés afin de recueillir les données primaires essentielles à l’étude en complément des données secondaires obtenues grâce aux revues documentaires.

Des premiers entretiens ont été menés avec de rares professionnels immobiliers dans le but de comprendre leurs attraits pour le secteur immobilier à Dubaï et leurs motivations à y investir. Ont ainsi été approchés :

- - des responsables d’établissements hôteliers,
  - des responsables d’institutions financières ou autres investisseurs,

Ensuite dans le but de confirmer ou d’infirmer le fait que les facteurs de motivations des professionnels dans le secteur aient réellement des impacts et soient importants aux yeux de la clientèle, un échantillon de clientèle a également été approchée en entretien en face-à-face qualitatif.

1.2.1.2.Notes sur l’analyse des données

Les résultats des études sont compilés selon la logique de l’analyse Pestel et l’analyse du micro environnement afin de faciliter la présentation et de n’omettre aucun détail important.

2.2.2. Plan de travail

Le présent mémoire a été réalisé au bout de dix (10) semaines de travaux réparties comme suit :

Tableau 2: Planning d’activités

Activités	Semaines
Activités	S1	S2	S3	S4	S5	S6	S7	S8	S9	S10
Etape 1: Etape préparatoire
Recherches exploratoires
Définition de la problématique et des questions de recherche
Esquisse du plan indicatif du mémoire
Identification du plan et des outils d’enquêtes
Etape 2: Etape de collecte de données
Revue documentaire
Entretiens qualitatifs
Etape 3: Etape d’analyse de données et rédaction
Etape 4: Finalisation du mémoire

Source : Elaboration personnelle

2.2.3. Limites éventuelles de l’étude

Les limites éventuelles de l’étude ont trait à la rareté des professionnels c’est-à-dire des investisseurs et promoteurs qui ont bien voulu répondre à nos questions. En effet, déjà leur identification ne fut pas aisée, leur approche le fut moins. Parmi les rares qui ont pu être contactés, la majorité ne pouvaient faire suite à notre demande de rendez-vous ou de réponse par mail du guide d’entretien. Les motifs avancés étaient soit le manque de temps soit la confidentialité des informations soit l’absence du responsable en question lors de la période d’enquête.

Partie 2 : Résultats d’étude

Conformément à la méthodologie annoncée concernant l’analyse de données, cette seconde partie se divisera en deux chapitres présentant successivement les résultats d’analyse du macro environnement et du micro environnement.

Chapitre 1. Résultats d’analyse du macro environnement

Ce premier chapitre se divisera encore en sous-chapitres présentant successivement les cadres politico-légal, sociodémographique, économique, technologique et naturel.

1.1.Environnement politico-légal

En 2010, Dubaï se classerait 33^ème (si 47^ème en 2009) dans l’index du rapport Doing Business émis par la Banque Mondiale, ce rapport évaluant « la facilité de conduire des affaires, le faible nombre de formalités sur l’import/export (ce qui ouvre aussi la voie à la contrebande) ainsi que sur les permis de construire et les chantiers (ce qui rend toute réglementation, fût-elle minimale, sur le droit du travail ou l’environnement plus que difficile à appliquer) » (Source : Doing Business, 2010, Banque Mondiale).

Ceci corrobore les points énoncés également par les investisseurs approchés comme étant les principales motivations d’ordre politico-légal pour la réalisation de projets immobiliers à Dubaï dont :

Une politique d’urbanisme extrême soutenue et encouragée par son dirigeant,
Un régime fiscal laxiste,
Un régime juridique de zones franches,
Un accès à l’immobilier facilité pour les étrangers

1.1.1. Une politique d’urbanisme extrême soutenue et encouragée par son dirigeant

L’engouement du dirigeant de Dubaï Cheikh Mohammed el Maktoum pour l’architecture extrême et l’urbanisme avant-gardiste a été à la base de la rapide transformation de Dubaï en cette destination de luxe aux constructions extraordinaires et gigantesques qu’elle est actuellement. Et ce, malgré le fait que son développement n’ait pu réellement s’opérer que vers les années 70, soit avec beaucoup d’années de retard si l’on compare aux autres destinations touristiques dans les pays développés. Non seulement le Cheikh investit personnellement de l’argent dans ces constructions, mais il fit aussi appel aux meilleurs bureaux d’études et promoteurs immobiliers internationaux pour réussir et même dépasser de loin son pari : celui de faire de Dubaï une ville à l’image de Las Vegas.

Lorsque certains reportent que Dubaï a quand même subi un petit ralentissement de son économie dans la période qui suivit la crise, ceci parce que plus d’un millier de permis de résidence auraient été annulés en un an, que des leaders de la finance (Morgan Stanley et Golden Sax) ainsi que le leader de l’immobilier (Nakheel) auraient procédé au licenciement des 10 à 15% de leur personnel et que les taux de réservations dans les hôtels auraient connu une chute libre, les services publics auraient pris la place du secteur privé en augmentant son budget de 42% et les dépenses pour les infrastructures de 33% (Source : Dubaï n’échappe pas à la crise, Article publié le 24/01/2009 – http://www.rfi.fr/actufr/articles/109/article_77712.asp).

Ceci démontre l’importance accordée par le dirigeant et les autorités locales aux secteurs de l’immobilier et du tourisme.

1.1.2. Un paradis fiscal

Figurant pendant quelque temps sur la liste du GAFI (Groupe d’Action financière) de territoires à faible règlementation, Dubaï ainsi que l’ensemble des EAU n’ont finalement pas figuré dans la liste noire de l’OCDE grâce à une loi contre le blanchiment d’argent adoptée et la signature d’accords bilatéraux comme avec l’Algérie afin de pallier aux fuites illicites de capitaux.

En effet, Dubaï repose sur des principes de paradis fiscal par rapport à d’autres pays, principes soutirés de son commerce historique de perles et de la contrebande (or, armes, réseau nucléaires, etc…). Les analyses du géographe M. Lavergne (2009) se présentent comme suit :

Encadré 2: Dubaï, un paradis fiscal

« L’existence de lieux comme Dubaï répond à la nécessité, dans un système mondial étroitement régulé et surveillé, pour les entreprises les plus respectées de disposer de zones d’ombre permettant des transactions d’autant plus rentables qu’elles sont illégales, de paradis fiscaux échappant au contrôle de leur États d’origine ou de la communauté internationale, voire de leurs propres actionnaires.

L’intérêt de l’existence de Dubaï est en ce sens à la fois financier et stratégique, puisque la place permet à des acteurs souverains (comme l’Irak ou l’Iran sous embargo) et parasouverains (comme Al-Qaïda), mais aussi à des fournisseurs de produits interdits et des entreprises financières qui y blanchissent des fonds d’origine incertaine, de rester connectés au système-monde, pour le plus grand bénéfice de la place.
Besoin à la fois d’une lessiveuse branchée sur le système économique mondial, et d’un lieu de placement et d’investissement. Dubaï ne fait pas que recycler cet argent dans le système financier mondial, comme le Liechtenstein ou les îles Cayman : elle l’investit sur place, en particulier dans l’immobilier de luxe, en offrant la perspective de rendements hors du commun et d’une discrétion salutaire. »

Source : Dubaï, utile ou futile, Mar Lavergne, Editions La Découverte – 2009/2, n°133 (www.cedej-eg.org/IMG/pdf/HER_133_0032.pdf)

1.1.3. Un régime juridique de zones franches

Un régime juridique de zone franche catégorise aussi les entreprises basées à Dubaï. Ainsi, il est possible que les sociétés soient possédées en totalité par des capitaux étrangers ; elles sont exemptées d’impôts et il n’existe pas de loi sur le seuil de rapatriement de capitaux.

1.1.4. Un accès à l’immobilier facilité pour les étrangers

En 2006, une nouvelle loi permettant aux étrangers d’acquérir des maisons ou appartements au sein des multiples projets immobiliers est venue compléter l’ancienne qui autorisait les étrangers à accéder aux moyens de baux de 99ans aux bâtiments depuis 2002.

Nous avons ainsi vu les points positifs dans l’environnement politico-légal concernant les constructions et projets immobiliers.

Néanmoins, des menaces ont été émises par les investisseurs étrangers approchés dans la mesure où ils ont annoncé qu’à Dubaï :

chaque type de droit (pénal, civil, commercial, personne, etc…) est traité par une juridiction précise ainsi chaque cour possède des chambres juridiques précises pour cela. Cela entraîne que s’il y a litige confrontant une personne de nationalité locale et un étranger, le national profite d’une protection des autorités dont judiciaires et l’accès à la justice lui est plus facile,
le tribunal n’est composé que de juges sans aucun jury,
le droit à la nationalité se transmet paternellement rendant impossible l’accès des étrangers à la nationalité dubaïote alors que les nationaux profitent de l’appui ainsi que de traitements préférentiels du gouvernement et s’octroient généralement les meilleures conditions de rémunération au niveau de la fonction publique.

1.2.Environnement socio démographique

1.2.1. Superficie et nombre d’habitants

Dubaï est la seconde ville de des EAU en termes de superficie et la première en termes de population. En effet, elle compte 3 885 km² de superficie pour 2.015. 000 habitants en 2009. La population s’est ainsi multipliée par 34 en 40 ans après la fin des années 60. Et en 2010, Dubaï accueillait une moyenne de 10 000 nouveaux habitants chaque mois.

Tableau 3: Evolution du nombre d’habitants cette dernière quarantaine d’années

Année	Nombre d’habitants
1968	58 971
1975	183 000
1985	370 800
1995	674 000
2005	1 204 000
2009	2 015 000

Source : Wikipédia

Concernant la composition de la population, la grande majorité (95%) des habitants sont des étrangers dont surtout des Iraniens. Mais on y trouve également des hommes d’affaires français, ou des ouvriers indiens, asiatiques, etc… ces derniers étant poussés par la politique des grands travaux et répondant à l’appel du gouvernement dubaïote pour élargir la main d’œuvre.

1.2.2. Age et sexe

Par ailleurs, un déséquilibre se fait également sentir au niveau des sexes : les femmes ne représenteraient que le quart des habitants et 15% de la population active. De la même manière concernant l’âge, presque la totalité des habitants sont des personnes en âge de travailler.

1.2.3. Education

Concernant l’éducation, autre pilier supportant le développement de Dubaï également, la ville compte une centaine d’écoles publiques et près d’une cent cinquantaine d’écoles privées. L’anglais est beaucoup utilisé dans l’enseignement. Les communautés d’expatriés se lient à la majorité des écoles privées, d’où nombreuses parmi ces dernières portant le nom de ces communautés ou leur nationalité (exemples : Dubaï British School, Our own English High School, Delhi Private School, The Indian High School, the Cambridge High School, American University in Dubai, etc…). Malgré cette dominance anglaise dans l’éducation à Dubaï, des écoles françaises s’y sont également implantées au vu de l’augmentation rapide du nombre de français venus s’installer là-bas. L’accroissement du nombre d’universités ouvertes durant ces dix dernières années favorisent une meilleure éducation de la population dont environ 10% actuellement dispose d’un diplôme supérieur ou même de troisième cycle.

1.2.4. Santé et médecine

En matière de santé et médecine, les résidents à Dubaï doivent détenir une carte santé émise par le Gouvernement, cette carte permettant d’accéder aux soins généralement payant auprès des hôpitaux et centres de soins publics. Sinon, la majorité des entreprises opérant à Dubaï souscrivent des assurances médicales pour les expatriés employés ou le cas échéant, ils recourent à des compagnies d’assurance privées.

Par ailleurs, à Dubaï existe également le Dubaï Health City, un autre projet de la ville consistant à regrouper sur une même localité des institutions médicales de haut niveau proposant toutes les différentes spécialités en médecine et santé. La qualité supérieure y étant proposée permettrait d’orienter ou de compléter le positionnement de la ville de Dubaï par une vision de Tourisme Médical de luxe, devant attirer les résidents tout comme les malades provenant d’autres pays.

Des dispositions ont en parallèle été prises afin d’assurer et de soutenir cette qualité supérieure des prestations.

Parmi ces dispositions figurent :

La création d’écoles supérieures spécialisées en médecine et recherche médicale, dont la plupart en partenariat avec des instituions internationales de renom telles la Harvard Medical International
L’instauration de standards internationaux et des normes spécifiques dans chaque étape d’intervention depuis les locaux, aux équipements, au personnel et à son recrutement, aux prestations. Le personnel fait l’objet d’un tri très strict car les diplômes ainsi que les expériences sont vérifiés jusque dans les pays de provenance de la personne. La qualité est continuellement évaluée grâce à des systèmes d’audits réguliers et l’élaboration de cahiers des charges.

1.3.Environnement économique

Tirant ses premiers revenus de la perliculture et de la pêche jusqu’aux années 30, Dubaï a du chercher d’autres sources de richesses après le krach boursier de 1929 affectant ainsi l’exploitation de perles. La ville a commencé à se remettre avec la découverte du pétrole vers les années 60, ce qui lui a permis de se doter des premières infrastructures routières et aéroportuaires dans les années 70. Toutefois, la production de pétrole et de gaz naturel étant largement insuffisantes et non compétitives si l’on compare aux productions des autres villes des EAU dont particulièrement Abu Dhabi, Dubaï a du chercher à développer son économie par d’autres moyens. Et depuis, les finances internationales, l’immobilier, le commerce et le tourisme commencèrent à constituer les piliers de l’économie de Dubaï. Pour le tourisme en particulier, celui-ci était axé vers le tourisme de luxe, le tourisme d’affaires et commercial.

1.4.Environnement technologique

Il est évident que les prouesses enregistrées au niveau des domaines de l’immobilier, la construction, la santé, l’éducation etc… n’ont pu se faire sans « l’ingénierie et la recherche » constituant « des innovations mondiales » comme le suggère le directeur de la société Nakheel, principal promoteur à Dubaï. Grâce à ces manœuvres technologiques, la faune marine pourrait connaître de nouvelles espèces, le climat et le système d’irrigation pourraient s’en trouver améliorés. (Source : Les îles de Dubaï suscitent l’inquiétude, Vendredi 6 Juillet 2007, http://www.saphirnews.com/Les-iles-de-Dubai-suscitent-l-inquietude_a7212.html)

1.5.Environnement naturel

Concernant l’environnement naturel Dubaï n’est pas moins servi. En effet, la ville est dotée d’un climat chaud, de kilomètres de côtes au sable blanc et d’une température d’eau idéale, permettant également un tourisme balnéaire. Grâce à cette température, ce tourisme balnéaire est possible tout au long de l’année et même particulièrement en hiver. Il est conforté par la présence de multiples activités complémentaires telles que les sports nautiques (exemples : de la plongée rendue intéressante plongée par la présence de coraux dans le Golf d’Oman, du ski nautique, de la voile, de la planche à voile, etc…).

A part ces plages, Dubaï offre d’autre part un paysage désertique aux dunes de sable permettant de promouvoir un nouvel aspect des sports connus jusqu’ici dont notamment le golf, sport toujours associé à la clientèle de luxe ciblée. Des parcours spéciaux et modernes y sont ainsi installés accueillant les compétitions internationales.

Enfin, la faune de Dubaï réserve également des surprises si l’on en cite que la diversité des espèces d’oiseaux rares qu’on y retrouve. Des mesures sont même entreprises par les autorités locales pour la protection ou la création de réserves naturelles.

Toutefois, le développement effréné de Dubaï ne le laisse pas à l’abri des impacts environnementaux. Les études menées par le WWF en 2009 ont pu montrer que « Les Emirats arabes unis, dont fait partie Dubaï, ont la plus grande empreinte carbone au monde par habitant […] 9,5 hectares globaux par habitant (hag/hab) […] la moyenne mondiale doit être réduite à moins de 2,1 hag/hab ». (Source : Emissions de CO2, Hélène Toutchkov, 07/12/2009, http://www.developpementdurable.com/environnement/2011/02/A3685/emissions-de-co2-le-wwf-sattend-a-une-baisse-a-dubai.html)

Chapitre 2. Analyse du micro environnement

Si nous avons vu dans le premier sous-chapitre les différents aspects de l’environnement dans lequel est plongée la ville de Dubaï, nous allons nous intéresser dans ce deuxième sous-chapitre au secteur du tourisme et de l’hôtellerie en particulier à travers l’analyse de l’offre et de la demande.

2.1.L’offre en tourisme à Dubaï

2.1.1. Les acteurs

Figurant comme fer de lance de l’économie de Dubaï, le système d’offre en tourisme est sous-tendu par l’interaction de bon nombre d’acteurs y intervenant de près ou de loi. Ces acteurs sont :

En premier le dirigeant : principal visionnaire et aussi bailleur des travaux d’aménagements et de constructions (Sheikh Rashid Al Maktoum entre les années 60 et 90 et Sheikh Mohammed Al Maktoum après 1990) ;
Le Ministère du tourisme : chargé du partage et de la communication ces visions du tourisme à Dubaï au monde ;
Les bailleurs de fonds et promoteurs : ayant officiellement ou non officiellement ce statut, les bailleurs de fonds des projets sont généralement les émirs, les particuliers multimilliardaires étrangers (particuliers provenant de l’Arabie Saoudite, de l’Iran, de Qatar, etc…), les institutions financières, les promoteurs de grands groupes internationaux,
Les entreprises de construction : assurant à la fois le respect du design des constructions mais également leur fiabilité,
Les ressources humaines assurant le fonctionnement des bâtiments une fois construits,
Les compagnies de transport,
Les medias pour la promotion de la destination et des diverses composantes.

2.1.2. Les réalisations et perspectives d’évolution

Les réalisations enregistrées ayant déjà été explicitées dans les constats de départ du présent mémoire (Cf. 1.1.2), les paragraphes ci-après récapitulent les résultats des interviews effectuées auprès des professionnels du secteur.

2.1.2.1.Appréciations des réalisations actuelles par les hôteliers

Les hôteliers approchés disent à l’unanimité être satisfaits des résultats qu’ils enregistrent actuellement, que ce soit du point de vue occupation, RevPAR ou prix moyen par chambre. En effet, ces indicateurs demandés aux hôteliers, les réponses données se présentent comme suit :

taux d’occupation annuel moyen émis à 80% ;
RevPAR estimé en moyenne à 245$ ;
prix moyen par chambre annoncé à 310$.

Si le tourisme d’affaires reste le premier motif de séjour de leurs clients, de plus en plus de gens viennent en famille, ou pour un tourisme commercial, le tourisme médical commence également à se faire connaître avec les offres présentées par le DHCC.

2.1.2.2.Appréciations des perspectives et objectifs à LMT des hôteliers

Une fois de plus, les hôteliers approchés sont tous optimistes quant à l’évolution du secteur en évoquant comme facteurs de motivations :

La forte augmentation soutenue de la population à Dubaï ces dernières années,
La qualité des prestations reconnue internationalement soutenue par une innovation permanente de l’offre,
La diversité des paysages touristiques à Dubaï permettant de générer toujours plus de touristes n’ayant pas forcément les mêmes goûts ni envies.

Conformément à cela, les objectifs à LMT évoqués concernent particulièrement :

Le maintien de la qualité des prestations,
L’ajout de nouvelles dispositions ou activités au sein des hôtels, donc des projets d’extension,
Des projets d’extension vers les nouvelles constructions.

2.1.3. Appréciations du secteur immobilier et ses perspectives par les investisseurs

2.1.3.1.Motivations à investir dans l’immobilier

Selon les investisseurs immobiliers toujours optimistes envers Dubaï, le dynamisme du secteur y est plus fort que partout ailleurs.

Les raisons avancées à leurs dires sont :

Le boom démographique comme annoncé par les hôteliers, ce qui fait qu’il y aura toujours plus de demande en constructions et aménagements immobiliers,
Les réglementations attrayantes pour les étrangers désireux d’accéder à la propriété de bâtiments dont la forme peut se faire :
- soit en leasehold (soit un bail de 99 ans),
- soit en freehold (donnant droit de jouissance du bâtiment sur une durée indéfinie),
Des paiements par tranches par les promoteurs d’où la possibilité de prendre une plus value entre deux échéanciers,
Des coûts de terrain moins cher au m² que dans d’autres grandes villes asiatiques ou européennes et même à New York,
Des projets toujours innovants,
Des avantages fiscaux permettant d’investir à LMCT.

Par ailleurs, investir dans l’immobilier permettrait de mieux valoriser le capital (rendement pouvant monter jusqu’à 14% annuels) sans risquer de le perdre comme dans le cas d’investissements boursiers. De plus, ce qui fait la différence à Dubaï est que les ménages n’empruntent que 15% de la valeur de l’acquisition immobilière (donc taux d’endettement faible) alors que leur capacité d’endettement est élevée, ce qui est le contraire de ce que l’on voit dans les autres grandes villes américaines ou européennes.

2.1.3.2.Formes d’investissement immobilier

Nous avions aussi pu noter que l’investissement immobilier pouvait se faire de différentes manières :

Soit l’on investit dans une implantation dans le but de travailler ou de créer une entreprise,

Soit l’on investit avec un objectif purement spéculatif c’est-à-dire pour revendre tout de suite après, opération pouvant encore prendre différentes formes :
- « Flipping: achat sur plan d’un projet et revente avant livraison (la plupart des immeubles changent plusieurs fois de propriétaires avant leurs livraisons),
- Achat d’un bien proche de la date de livraison, permet une revente rapide lors de la livraison,
- Achat d’un bien habitable dans une zone en fort développement dans le vue d’une revente rapide (les prix augmentent en fonction des projets environnants) »

Source :http://www.dubai-investissement.com/immobilier/investissement-immobilier/immobilier-dubai.html

Soit l’on investit dans des constructions à vocation locative : que ce soit pour en faire des bureaux ou des logements pour les salariés,

Soit l’on investit pour jouir directement du bien une fois construit : dans le cas de résidences principales ou secondaires par exemple.

2.1.4. Les nouveaux entrants

De nouveaux entrants dans le jeu concurrentiel des chaînes hôtelières peuvent actuellement commencer à définir un nouveau cadre pour Dubaï. En effet, des groupes tels que Ibis et Easy projettent de s’y implanter, constituant de nouveaux entrants bravant l’image de destination de luxe de Dubaï en offrant des possibilités d’y aller pour les classes moyennes.

Si telle est la manière dont se présente l’offre dans le secteur du tourisme à Dubaï, voyons maintenant comme se présente la demande.

2.2.La demande en tourisme à Dubaï

Dans ce second sous-chapitre, nous allons d’abord voir une segmentation de la demande. Puis nous allons dégager les tendances et réalités des segments ainsi dégagés pour le cas de Dubaï.

2.2.1. Segmentation de la demande en tourisme

La segmentation consistant à diviser le marché en groupes homogènes présentant les mêmes besoins et les mêmes comportements, nous allons voir ci-après les différentes sortes de tourisme et donc de segments possibles.

2.2.1.1.Les différentes sortes de tourisme

La demande en tourisme peut être divisée en quelques catégories présentant les mêmes besoins et les mêmes comportements.

Nous pouvons alors distinguer trois catégories principales :

le tourisme à intérêt spécial nature,
le tourisme d’affaires,
le tourisme de bien-être santé.

a. Le tourisme à intérêt spécial nature

Dans cette première catégorie, on retrouve le type de tourisme particulièrement focalisé sur l’environnement naturel et écologique d’un territoire donné. Selon encore les orientations et les micro-besoins, il peut être distingué :

Le tourisme rural : activité touristique ayant lieu en milieu rural, notamment chez des agriculteurs qui fournissent l’hébergement, la restauration ou la visite de la ferme,
Le tourisme balnéaire : activité touristique tournée vers la mer, la plage ainsi que les activités aquatiques,
Le tourisme d’aventure : activité tournée vers la découverte du territoire et de ces circuits,
La pêche & chasse,
L’écotourisme : activité touristique motivée par l’étude de l’environnement, le climat, l’hydrologie, la faune et de la flore locales.

b. Le tourisme d’affaires

Le tourisme d’affaires regroupe les activités touristiques tournées vers la recherche d’opportunités d’investissement, ou d’entreprises, ou encore les voyages d’affaires ayant comme base de départ le fait d’assister à de quelconques rencontres professionnelles (foires et salons professionnels, ateliers, conférences, débats, formations, etc…). Le tourisme commercial peut également rejoindre cette catégorie de tourisme dans le sens où il est motivé par l’appât du gain et de spéculations à la revente ultérieure.

c. Le tourisme de bien-être et santé

Le tourisme de bien-être et santé, comme son nom l’indique, est motivé par ces deux éléments. On les recherche à travers le sport, la détente, les spas, les saunas et hammams, les massages, etc… A l’extrême, le tourisme médical dont par exemple l’évacuation sanitaire, des traitements médicaux, des opérations délicates, etc… peut y être rattaché dans le sens où c’est la santé qui motive la personne à se rendre dans un territoire donné.

Si telles sont les différentes sortes de tourisme après identification des besoins, voyons maintenant lesquelles existent à Dubaï et quels sont les comportements de chacun des segments.

2.2.1.2.Les segments de clientèle identifiés à Dubaï et leurs caractéristiques

Les trois différentes catégories définies précédemment existent toutes à Dubaï mais leur importance varie d’un segment à un autre. Ainsi, on distingue :

Les touristes à intérêt spécial nature. Ici, on distingue encore trois micro segments :

L’écotourisme :

Malgré le haut niveau de développement de la ville, on aurait tendance à croire que l’écotourisme est impossible à Dubaï. Néanmoins, la ville permet de découvrir une multitude d’oiseaux rares. D’autant plus les autorités prennent de plus en plus conscience de l’importance de l’aspect écologique et investissent de gros montants dans la création ou la protection de réserves naturelles. Par ailleurs, les actions de construction telles les ilots auraient permis de créer naturellement un nouvel écosystème attirant de animaux marins comme les méduses, les calmars, etc… ainsi que la formation de coraux. L’étude de ce micro écosystème pourrait intéresser les scientifiques du monde entier qu’ils croient ou non à un développement durable à Dubaï, ou qu’ils soient juste motivés par la curiosité et tentés de vérifier. Mis à part les scientifiques, les personnes appréciant la nature constituent aussi des cibles privilégiées dans ce segment.

Le tourisme balnéaire :

Avec ses plages, ses îles artificielles, et infrastructures Dubaï offre d’excellentes dispositions pour le tourisme balnéaire et pourrait concurrence les destinations balnéaires mondiales avec les attractions qui y existent en même temps.

Le tourisme de croisière :

Grâce aux infrastructures disponibles à Dubaï telles les terminaux ainsi que le port pour accueillir les bateaux de croisières, la ville constitue un excellent site de départ ou d’arrivée de bateaux de croisière au Moyen orient, activités pouvant être combinées au tourisme balnéaire et mini safari. Des circuits incluant par exemple la Turquie et le Singapour existent déjà depuis longtemps.

Les touristes d’affaires :

Le tourisme d’affaires pur :

Les touristes d’affaires constituent une grande majorité des gens qui viennent à Dubaï. Ils sont attirés par la fulgurance du développement de la ville et sont à la quête des opportunités d’affaires s’y trouvant. Les profils de ces personnes varient des hommes d’affaires richissimes, aux jeunes qualifiés en quête d’un meilleur emploi aux travailleurs immigrés provenant de pays moins développés en réponse aux politiques de grands travaux du gouvernement. Des événements sont également hébergés par Dubaï afin d’attirer les visiteurs internationaux. C’est comme cela que la ville accueillit l’«Arabian Marine Tourism Conference » et la foire « Arab Travel Market ».

Le tourisme commercial :

Doté d’un emplacement idéal au milieu de 3 continents dont l’Afrique, l’Asie et l’Europe, Dubaï constitue un centre commercial international. Profitant de ces atouts, un événement dont le but était initialement de promouvoir le commerce à Dubaï a été créé et nommé Festival du Shopping. Puis avec le temps, l’événement s’est amélioré en s’étoffant de manifestations culturelles et de spectacles. A la fois tourné vers la consommation mais aussi vers l’investissement pour certains, cet événement qui dure un mois arrive à drainer des millions de visiteurs haut de gamme dont la majorité proviennent du Moyen-Orient et d’Asie du Sud.

Les touristes de bien-être et santé :

Le bien-être et le sport :

Une fois de plus, le bien-être et le sport peuvent également constituer des demandes totalement satisfaites par Dubaï. Pour le bien-être, les hôtels sont à même d’offrir une large palette d’activités internes telles les hammams, les saunas, les massages, et même à l’extrême des piscines réfrigérées en période estivale ou la température à Dubaï peut monter jusqu’à 49°C.

Pour le sport, la ville offre tant de possibilités également : depuis le ski sur une piste enneigée spécialement aménagée, au golf sur des dunes de sable désertiques, au sport aquatique et à la voile, etc…

Le tourisme médical :

Enfin, le tourisme médical commence également à se faire connaître à Dubaï avec le développement du DHHC, la qualité des prestations et la renommée des partenaires du centre.

2.2.1.3.Comportements de la clientèle

Parlant des comportements de la clientèle, mise à part le tourisme d’affaires où la durée des séjours dépend de leur nature que ce soit pour travailler, ou pour assister à des rencontres professionnelles ou à des ateliers, les touristes en visite à Dubaï restent en majorité une semaine et plus. Questionnés sur cette durée, les touristes approchés répondent qu’il faut au moins ce temps pour parcourir l’essentiel des attractions de la ville.

Si au départ la ville intéressait davantage les hommes d’affaires, de plus en plus de touristes viennent en famille ou en couple pour découvrir la ville et ses mille facettes. Généralement, pour ce type de touriste (en famille ou en couple), la visite de Dubaï constitue la réalisation d’un projet bien planifié au préalable, avec des budgets bien préparés. Le budget dépensé peut être important pour cette unique visite sans qu’il y ait cependant de grandes chances pour un second retour. Ils privilégient les hôtels abordables et s’offrent le tour des attractions existant.

Les hommes d’affaires quant à eux sont ceux qui reviennent le plus souvent. Même s’ils s’offrent les hôtels luxueux, le budget dépensé en totalité peut s’avérer moins important puisque leur séjour est d’habitude motivé par des activités précises.

2.2.2. Appréciation des perspectives d’avenir du secteur

Les touristes approchés restent optimistes quant au développement du tourisme à Dubaï. Les raisons avancées pour soutenir cet état d’esprit ont trait à l’existence d’une bonne combinaison entre les attractions, les infrastructures d’accueil et d’accessibilité (transport aérien) qui font que les services reçus par les clients durant leur séjour sont quasi complets. Les démarches du client sont facilités au maximum. Il existe des packs presque pour tout auprès des agences de voyages selon les motivations du client depuis les services traditionnels tels les transferts aéroport-hôtel, à l’organisation de safaris, à la visite d’attractions etc…

Questionnés sur la démultiplication des hôtels et les éventuels impacts sur le tourisme, les touristes approchés disent s’en réjouir. Ceci parce que les nouvelles constructions attisent toujours plus d’innovation, de variété dans l’offre et le plus important, développe la concurrence entre les hôtels au profit des clients qui ont alors le choix dans l’offre.

Les touristes approchés disant accorder plus d’importance à la qualité de l’offre et à l’innovation (depuis les infrastructures, aux services et à l’accueil du personnel) qu’au prix, ils se disent toujours prêts à payer le prix correspondant.

Partie 3 : Discussions et Recommandations

Après avoir vu les résultats de l’étude, nous allons au cours de ce chapitre tout d’abord en effectuer la synthèse afin d’en dégager les éléments sur lesquels devra se baser toute stratégie de développement du tourisme à Dubaï.

Chapitre 1. Synthèse des résultats et identification des facteurs clés de succès du secteur touristique à Dubaï

Nous allons voir dans un premier sous-chapitre la synthèse des résultats en identifiant les opportunités et les menaces régissant le tourisme. Cette matrice nous permettra ensuite d’identifier quels seraient les facteurs clés de succès du secteur.

1.1.Les opportunités et menaces du secteur

Après compilation, les opportunités et menaces du secteur du tourisme à Dubaï se présentent comme suite :

Tableau 4: Tableau des opportunités et menaces du secteur touristique à Dubaï

Opportunités

Menaces

Passion et implication du leader ainsi que des autorités locales dans la construction immobilière et le développement du tourisme, deux points qui sont fortement liés et complémentaires. Ces deux entités prennent le relais du secteur privé en cas de problème d’investissement

Politique fiscale avantageuse pour les investisseurs

Régime de zone franche intéressant pour les entreprises s’y implantant

Accès à l’immobilier possible pour les étrangers

Fort accroissement de la population

Fort nombre de population en âge de travailler pour assurer le développement de la ville

Dubaï, comme le Moyen-Orient en général, semble ne pas avoir été tellement touché par la crise car les résultats enregistrés par le secteur du tourisme ont été bons dans la période d’après-crise

Dubaï dispose d’un emplacement privilégié entre trois continents, de paysages diversifiés depuis les dunes de sable, aux plages, aux forêts de gratte-ciels

Dubaï offre des attractions uniques et toutes aussi innovantes et gigantesques les unes que les autres et plus important encore : les constructions sont complémentaires

Disponibilité et qualité des infrastructures de transport

Ingénierie et recherche développés afin d’assurer l’innovation et la qualité des constructions

L’écotourisme semble intéresser davantage les autorités et investisseurs

Les touristes sont motivés par la qualité et l’innovation et se disent prêts à payer le prix

Les touristes restent au moins une semaine à Dubaï

Possibilités d’extension de nouveaux types de tourisme à Dubaï : le tourisme médical et l’écotourisme

En même temps, le fait que Dubaï puisse constituer un paradis fiscal peut le pénaliser aux yeux des communautés internationales attachées aux transparences d’investissement

Le fait qu’il y ait trop peu de femmes dans le recensement démographique peut encourager la débauche et un tout autre tourisme nettement moins respectable qu’est le tourisme sexuel

Ville dépourvue de culture particulière – d’où impossibilité d’un tourisme culturel spécifique

Source : Elaboration personnelle

1.2.Les facteurs clés de succès et avantages concurrentiels identifiés

Les facteurs clés de succès pour le tourisme à Dubaï qu’on peut dégager de cette matrice seraient ainsi constitués de l’association de divers éléments indissociables et complémentaires :

Les attractions devant toujours être innovantes et rester dans le même concept unique, gigantesque et high tech caractérisant Dubaï – et dont les saisonnalités s’ajustent de manière à ce que les touristes auront toujours un choix intéressant peu importe la période de leur visite,
Les activités de recherche et d’ingénierie venant en support aux constructions,
L’accessibilité assurée par une large desserte aérienne et/ou routière de qualité,
Une demande existante répondant favorablement aux composantes de l’offre.

Pour Dubaï, la particularité remarquée est l’implication du leader et des autorités locales dans le secteur, ce qui encourage son dynamisme et son développement plus qu’ailleurs.

Chapitre 2. Discussions et recommandations stratégiques pour le développement continu du tourisme à Dubaï

2.1.Ciblage et positionnement

Le ciblage et le positionnement de Dubaï étant déjà bien établis (clientèle haut de gamme / pour un tourisme de luxe), il serait pertinent de rester sur cette image de la ville, image qui permettra de la rendre toujours authentique et unique aux yeux du monde.

A part la cible privilégiée que sont les hommes d’affaires, comme les études l’ont démontré, d’autres cibles peuvent être intéressantes à exploiter car peuvent procurer plus de recettes aux hôtels et entraîner un accroissement incroyable des clients par voie de bouche-à-oreille. Il s’agit des voyages organisés en groupe ou en famille. Cette perspective développerait également les activités des Tours Opérateurs.

Par ailleurs, la promotion du tourisme médical s’avèrerait aussi profitable dans la mesure où la clientèle recherchant ces soins de qualité et spécifiques (traitement cancérigène, chirurgie esthétique, etc…) correspondraient à la clientèle de luxe initiale.

2.2.Objectifs à LMT et scenarii d’évolution

Les études étant menées, nous pouvons dire que le tourisme à Dubaï en a encore pour quelques décennies malgré la crise qui prévaut dans le reste du Monde car autant cette crise s’abat sur certains pays, certains secteurs, et certaines catégories de ménages, les plus riches restent en majorité toujours riches, et c’est justement la clientèle visée par Dubaï. De plus le Moyen-Orient et l’Asie constituent les principaux pays émetteurs de touristes vers Dubaï , et ces pays ont également bien résisté à la crise jusqu’ici. Par ailleurs, la clientèle interrogée au cours de l’étude n’émettent aucune réticence par rapport aux prix s’ils retrouvent la qualité et l’innovation dans les hôtels où ils séjournent. Ainsi, le scénario pour le tourisme à Dubaï malgré la crise et la démultiplication des hôtels serait toujours optimiste.

Conclusion

Une trentaine d’années après la construction de sa première route asphaltée et l’introduction de l’eau et l’électricité, Dubaï a pris une vitesse de développement incroyable pour se hisser actuellement au premier rang en termes de destination de luxe. Conduite par un leader visionnaire et passionnée par l’architecture extrême et l’urbanisme avant-gardiste, puis appuyé par les meilleurs cabinets d’études et entreprises de construction internationaux, la ville reste le plus gros chantier permanent du Monde. En effet, il y a sans cesse des constructions et de nouveaux projets. Tellement, qu’on est à se demander si à terme, ces démultiplications d’infrastructures d’accueil et d’hôtels seront rentables surtout que plusieurs pays de monde restent encore affectés par la crise financière puis économique ayant sévi depuis fin 2007. D’où la prise de notre problématique : « Quelle stratégie à adopter pour assurer le développement continu du tourisme à Dubaï malgré les effets de la crise financière et économique? ». Après s’être fixé comme objectif principal de dresser un scenario pour le développement du tourisme à Dubaï en tenant compte des principaux constats de départ, nous avions réalisé une revue documentaire et des entretiens passés avec des professionnels du secteur de l’immobilier, des investisseurs et des touristes ayant permis de dresser les conclusions et les recommandations stratégiques répondant à la problématique de l’étude. Ainsi, nous avions pu tout d’abord en déduire que les principaux facteurs clés de succès du tourisme à Dubaï sont constitués de la combinaison de la passion, du dynamisme, de la richesse et de l’esprit visionnaire de son leader, le développement de la recherche et l’ingénierie soutenant ces constructions, une demande existante favorable à ce type d’offre, des infrastructures de transport rendant facilement accessible ces attractions, et toujours l’innovation et la qualité des prestations. Puis, les avis restent optimistes envers le développement du tourisme à Dubaï encore pour des décennies si elle reste sur son image et son cœur de cible tout en étendant vers des cibles à fort potentiel telles les voyages organisés en groupe ou en famille et en favorisant toujours les pays principaux émetteurs de touristes pas forcément affectés par la crise tels le Moyen Orient et l’Asie. Ces conclusions ainsi dressées, nous sommes maintenant curieux quelles autres innovations et trouvailles Dubaï va-t-elle encore trouver pour s’assurer une éternelle innovation ?