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La Gestion Du Patrimoine Au Travers D’Une Societe Civile Immobiliere

 

 

LA GESTION DU PATRIMOINE AU TRAVERS D’UNE SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE

 

 

PRINCIPALES ABREVIATIONS

 

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BIC Bénéfices industriels et commerciaux
BOI Bulletin officiel des impôts
C. civ. Code civil
C. com. Code de commerce
C. consom. Code de la consommation
CA Cour d’appel
CAA Cour administrative d’appel
Cass. Cour de cassation (civ. : chambre civile ; com. : chambre commerciale
CGI Code général des impôts
IR Impôt sur le revenu
IS Impôt sur les sociétés
SCI Société civile immobilière
   
   
   
   
   
   

 

 

SOMMAIRE

 

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PARTIE I. – PRESENTATION DE L’ENTREPRISE : BM & Associés. 3

  1. HISTORIQUE DU CABINET BM & ASSOCIES. 6
  2. PRESENTATION DES ACTIVITES. 7

III.  PRESENTATION DE L’ORGANISATION.. 8

  1. PRESENTATION DES PRINCIPALES MISSIONS EFFECTUEES. 10

PARTIE II. –   LA GESTION DU PATRIMOINE AU TRAVERS D’UNE SOCIÉTÉ CIVILE IMMOBILIÈRE.. 12

CHAPITRE I. –.. LA SCI : UN SUPPORT DANS LE FINANCEMENT D’UN BIEN IMMOBILIER   14

Section 1. – Rétrospective sur la SCI 14

Section 2. – Les moyens utilisés pour financer un bien immobilier. 22

CHAPITRE II. –  LA SCI : UN INSTRUMENT PERTINENT MAIS NON SANS RISQUE   32

Section 1. – La SCI, un atout qui…… 32

Section 2. – Les risques lies a une mauvaise utilisation de la SCI 43

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

PARTIE I. – PRESENTATION DE L’ENTREPRISE : BM & Associés

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

REMERCIEMENTS

 

 

J’adresse ma plus profonde gratitude à :

  • Messieurs R. Berdugo, G. Metoudi, G. Berdugo, E. Thivind (associés du Cabinet BM & Associés et experts-comptables) ;
  • Madame M. Charignon (Chef de mission) ;
  • Madame C. Lecouturier et Mme E. Hassan (Collaborateurs)

qui n’ont eu de cesse de me prodiguer leurs conseils et directives en vue de mener à bien les missions très intéressantes et enrichissantes qui m’ont été confiées au sein du Cabinet BM[1] & Associés. Je tiens également à les remercier pour le temps qu’ils m’ont consacré et leur confiance.

 

Par ailleurs, je tiens tout spécialement à remercier ma compagne, Joana, pour son soutien et sa patience.

 

 

 

 

 

INTRODUCTION

 

 

De prime abord, il ne m’a pas semblé inopportun, avant de se focaliser la présentation du cabinet BM & Associés, de relater brièvement mon parcours scolaire et mes objectifs.

 

Concernant mon parcours scolaire, il peut se résumer comme suit : après avoir eu mon brevet de technicien supérieur en comptabilité et gestion des organisations (BTS CGO), précédé d’un baccalauréat professionnel comptabilité, j’ai préparé mon Diplôme de comptabilité et gestion (DCG) en alternance[2], au sein d’un cabinet d’expertise comptable à taille humaine. Suite à l’obtention de mon DCG, j’ai souhaité continuer mes études. Aussi, j’ai préparé mon Diplôme supérieur de comptabilité et de gestion (DSCG) et ce toujours en alternance. J’ai effectué ma première année de DSCG dans un cabinet situé à Levallois Perret[3] et la seconde était au sein du cabinet BM & Associés.

 

 

Pour ce qui est de mes objectifs, je souhaite vivement continuer à mettre en pratique et approfondir mes connaissances théoriques et professionnelles, à fréquenter des personnes ayant une certaine ancienneté dans la profession d’expert-comptable et évoluer rapidement. Par ailleurs, je souhaite également devenir encore plus polyvalent dans les domaines suivants : expertise, conseil et audit.

 

A moyen terme, je souhaite devenir un expert-comptable stagiaire et par la suite un expert-comptable.

 

 

 

 

  1. HISTORIQUE DU CABINET BM & ASSOCIES

 

BM & Associés, une société par actions simplifiée, est un cabinet d’expertise comptable, d’audit, et de commissariat aux comptes au capital de 540 000 € dont le siège social est situé au 50, rue de Picpus à Paris 12ème. La direction de la société est assurée par M. Roger Berdugo, membre de l’ordre des experts-comptables et de la compagnie national des commissaires aux comptes.

 

Créé en 1992, le cabinet fait partie du groupe BM & Partenaires et compte aujourd’hui une vingtaine de collaborateurs, encadrés par deux chefs de mission.

 

L’organigramme juridique du groupe BM & Partenaires peut être présenté comme suit :

 

Roger Berdugo, Gilbert Metoudi, Gilbert Berdugo et Éric Thivind

(Associés)

SAS BM & PARTENAIRES

(Holding)

Pôle audit
Pôle expertise et conseil
Traitement de données
SAS BBM
SAS FIDUCIA TOURAINE ET ASSOCIES
SAS UBM
SAS CAPEFI KBM
SAS BM & ASSOCIES
CNS INTERNATIONAL(1)
SAS SFECO & FIDUCIA AUDIT
(1) Les associés ont décidé de délocaliser en Roumanie tout ce qui concerne le traitement de données, plus précisément les opérations de saisie. Cela permet de dégager plus de temps libre aux collaborateurs leurs permettant ainsi d’accroitre leur compétence et de valoriser leur mission en effectuant que des tâche de révision, des déclarations fiscales et sociales et de conseil.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

La mise en place du Holding BM & Partenaires a permis au groupe de se développer rapidement via au rachat de plusieurs structures. Aussi, le groupe a-t-il pu accéder à de nouvelles parts du marché, de nouveaux domaines de compétences et de nouveaux savoir-faire.

 

 

 

La volonté du groupe étant d’apporter de la valeur ajoutée au client et de proposer des services de haute qualité, aussi, les associés ont-ils fait adhérer l’ensemble des structures qui le compose à l’Association Technique d’Harmonisation (ATH). L’ATH est une association à but non lucratif dont la mise en place résulte de la volonté de cabinets indépendants d’expertise comptable de se doter de moyens en commun pour améliorer la qualité de leurs prestations[4]. Elle offre à ses membres :

  • une veille stratégique sur l’évolution des attentes de leurs clients ;
  • des travaux de recherche pour enrichir leur offre de services et optimiser leurs méthodologies et leurs techniques dans les domaines suivants : l’audit et le commissariat aux comptes, les missions d’expertise comptable et de conseil, les missions de consolidation, le suivi des normes IFRS/IAS et les missions sociales ;
  • des actions de formation pour accompagner les collaborateurs dans leur plan de carrière ;
  • une procédure de contrôle de qualité interne pour valider la qualité des prestations ;
  • une politique de publication à travers l’Observatoire ATH de l’information financière auprès de leurs clients.

 

 

  1. PRESENTATION DES ACTIVITES

 

 

  1. Du groupe

 

Le groupe est constitué pour l’essentiel :

  • d’une activité d’audit regroupant :
    • le Commissariat aux comptes qui consiste à certifier les comptes de diverses entités (sociétés, associations…) afin qu’elles respectent leur obligations ;
    • le Commissariat aux apports afin de réaliser une analyse objective de la valeur créée, ce qui permet de valoriser un bien ou un titre dans le cas par exemple d’un apport à une société ;
    • l’audit externe qui permet aux entreprises d’améliorer leurs performances en bénéficiant d’une opinion juste concernant leur organisation et ceci au travers d’une analyse des procédures administratives et d’un contrôle interne ;
  • d’une activité de traitement de données située en Roumanie permettant la saisie des opérations courantes de 80% des dossiers du cabinet ;
  • d’une activité d’expertise et de conseil.

 

A ce jour, le chiffre d’affaires du groupe se répartit de la manière suivante :

En K€         2013 2012
-Expertise et Conseil       6 274 6 308
-Audit et mission légales       852 1008
Total du chiffre d’affaires facturé par le Groupe   7 126 7 316

 

  1. Du cabinet BM & Associés

 

Les expertises du cabinet BM & Associés sont :

  • l’assistance comptable
  • la tenue et la révision de la comptabilité
  • l’établissement de situations comptables et de comptes annuels
  • l’établissement des comptes consolidés
  • le conseil et l’assistance en matière sociale
  • le conseil fiscal pour l’entreprise et son dirigeant
  • secrétariat juridique des sociétés

 

Il est à préciser que grâce à sa taille et aux compétences de ses collaborateurs, le cabinet réalise des missions de conseil à forte valeur ajoutée portant sur la transmission, l’évaluation d’entreprise, l’assistance aux entreprises en difficultés, la restructuration d’entreprise, le financement et le contrôle de gestion.

 

Il résulte de ce qui vient de précéder que le cabinet essaie de s’adapter à chacun de ses clients en leur proposant un large panel de services.

 

Concernant le chiffre d’affaires de la société, il a connu une augmentation de 11 % par rapport à 2012.

 

En K€           2013 2012
Expertise et Conseil         5 010 4 511

 

 

  • PRESENTATION DE L’ORGANISATION

 

 

  1. L’organisation du cabinet

 

 

  1. La direction du cabinet

 

Les associés sont les dirigeants du cabinet. Ils assument les fonctions de direction tant internes qu’externes.

 

En interne, les associés sont responsables :

  • de la définition de la stratégie du cabinet ;
  • de la mise en œuvre de la politique et du plan d’action ;
  • de la gestion des ressources humaines ;
  • de la mise à disposition des autres ressources nécessaires au bon fonctionnement du cabinet (documentation, informatique, autres achats) ;
  • du respect des règles professionnelles et notamment en matière de déontologie ;
  • de la gestion des missions.

 

En externe, les associés sont responsables :

  • des relations extérieures et commerciales du cabinet ;
  • des relations avec les confrères ;
  • des relations avec les institutions professionnelles.

 

  1. Les chefs de groupe

 

Le chef de groupe est le référent technique pour l’ensemble des collaborateurs qu’ils supervisent. Il a en outre pour tâche de seconder l’associé dirigeant dans l’organisation, le management et la coordination de l’ensemble des pôles, dans la mise en place des méthodologies de travail.

 

Par ailleurs, il est à préciser que certains chefs de groupe sont fortement impliqués en matière de ressources humaines : recrutement, affectation des dossiers en fonction des compétences, évaluation, plan de formation.

 

 

  1. Les responsables de dossiers

 

Toutes les missions confiées à notre cabinet sont prises en charge par un responsable de dossiers. Ce dernier, qu’il soit associé ou non, assure la gestion du portefeuille clients qui lui a été affecté, sous la responsabilité de l’associé. Il encadre les collaborateurs intervenant sur ses dossiers (comptable, juridique, social), planifie et supervise leurs travaux. En outre, il sert d’interface entre les différents pôles qui interviennent sur les dossiers qu’il a à sa charge.

 

 

  1. L’organisation informatique

 

  • Architecture générale
  • Logiciels utilisés : CEGID PGI[5], NOVAXEL[6], SCANBANK[7] et IMPÔTS EXPERT[8].

 

Je tiens à préciser que BM & Associés est un cabinet qui a tendance à innover car c’est le premier cabinet en France qui a ouvert l’ensemble de ses bases de données à ses clients de sorte que ces derniers puissent accéder à leur dossier et consulter ainsi à tout moment les fiches de paies de leurs salariés, leurs comptes annuels, leurs déclarations fiscales et sociales, entre autres. Une telle initiative favorise indubitablement le travail collaboratif.

 

 

 

 

 

  1. PRESENTATION DES PRINCIPALES MISSIONS EFFECTUEES

 

Tout au long de ma présence au sein du cabinet BM & Associés, les missions suivantes m’ont été confiées :

  • dans le domaine comptable : gestion d’un portefeuille client ayant des activités variées, révision des dossiers ; saisie de données chez le client ;
  • dans le domaine social : élaboration des paies, des déclarations de charges sociales. Je me suis également occupé d’une rupture conventionnelle, d’un licenciement économique avec un contrat de sécurisation professionnelle et une déclaration automatisée des aides sociales ;
  • dans le domaine fiscal : réalisation des déclarations fiscales afférentes à la TVA, à la contribution sociale de solidarité des sociétés (C3S), aux honoraires (DAS2) et aux impôts sur les sociétés ;
  • dans le domaine de l’audit : réalisation d’une mission de commissaire aux comptes. Il est à préciser que la tâche que j’ai effectuée portait uniquement sur le contrôle des cycles (hormis le cycle social et fiscal) et l’élaboration de la note de synthèse par cycle. En outre, j’ai également réalisé une mission de commissariat à la transformation.

 

 

 

 

CONCLUSION

 

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Fort d’une expérience de plus de 20 ans, Berdugo Metoudi & Associés, un cabinet d’Expertise Comptable, d’Audit, et de Commissariat aux Comptes, est animé par « la volonté d’accompagner les femmes et les hommes qui s’épanouissent dans cette aventure moderne qu’est l’entreprenariat[9] ». Son objectif permanent consiste en la communication d’informations fiables et de permettre au chef d’entreprise d’anticiper l’avenir et de  mieux gérer le présent. Le fait que le cabinet appartienne à l’Association Technique d’Harmonisation, qui regroupe plus de 20 cabinets, lui confère une dimension et une capacité d’information considérable.

 

Mon passage au sein du cabinet BM & Associés a été une expérience très enrichissante. Il a été une grande opportunité d’approfondir mes connaissances tant théoriques que professionnelles. Par ailleurs, j’ai pu acquérir certaines qualités que je considère comme indispensables dans l’exercice du métier d’expert-comptable, à savoir l’écoute, l’attention et l’exigence. Le fait est que « sans valeurs humaines, l’expertise technique est inutile. Savoir écouter avant de réfléchir, connaître avant d’évaluer, apprécier avant de comptabiliser, c’est pour [le cabinet] une manière d’être, qui se retrouve chez [chacun de ses] collaborateurs[10] ».

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

PARTIE II. – LA GESTION DU PATRIMOINE AU TRAVERS D’UNE SOCIÉTÉ CIVILE IMMOBILIÈRE

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

INTRODUCTION

 

 

L’engouement que suscitent les sociétés civiles immobilières (SCI) auprès des investisseurs soucieux d’optimiser la gestion ou la transmission de certains biens immobiliers est un fait indéniable puisqu’on en compterait plus d’un million en France[11].

 

La société civile immobilière est une société civile régie par les articles 1845 et suivants du Code civil dont l’objet est de détenir et de gérer un patrimoine immobilier. La plupart des dispositions de ces articles sont supplétives de volonté, c’est-à-dire qu’elles s’appliquent à défaut de volonté contraire des associés exprimés dans les statuts : très peu de dispositions du Code civil sont impératives. Cette grande liberté et souplesse, laissée à la rédaction des statuts, explique le succès de la société civile immobilière, même si celle-ci est de plus en plus concurrencée par la SAS (société par actions simplifiée), qui peut être une structure alternative à la détention d’un patrimoine immobilier.

 

Si les avantages fiscaux de la détention d’un patrimoine immobilier par l’intermédiaire d’une société civile sont moindres que par le passé : un auteur a pu parler du charme fané des SCI[12], la grande souplesse qui la caractérise continue à en faire un outil important de la gestion d’un patrimoine immobilier.

 

Il existe des sociétés civiles immobilières particulières (société civile de construction vente et société civile d’attribution) dont il ne sera pas question dans la présente étude, celle-ci étant limitée à la société civile immobilière patrimoniale dans l’optique de la détention et la gestion d’un patrimoine immobilier.

 

Une question mérite cependant d’être posée : en quoi le recours à une société civile immobilière peut-elle être pertinent pour une personne souhaitant investir dans l’immobilier ? Le développement qui va suivre se focalisera sur ce point.

 

Dans un premier chapitre, il sera question de la SCI en tant que support dans le financement de l’immobilier (Chapitre I). Dans un second chapitre, nous allons voir que si la SCI est un outil privilégié dans la détention et la gestion de patrimoine immobilier, le recours à cette société n’est pas sans risque (Chapitre II).

 

 

 

 

 

 

 

CHAPITRE I. – LA SCI : UN SUPPORT DANS LE FINANCEMENT D’UN BIEN IMMOBILIER

 

 

Section 1. – Rétrospective sur la SCI

 

 

  • 1. – Présentation de la SCI

 

 

  1. Généralités

 

Comme toute société, la société civile immobilière résulte d’un contrat, entrainant la création d’une personne morale, par lequel deux ou plusieurs personnes conviennent de mettre quelque chose en commun en vue de se partager le bénéfice ou de profiter de l’économie qui pourra en résulter ; c’est l’acte constitutif de la société.

 

Qu’entend-t-on cependant par société civile ? À la section – peu fournie, puisqu’elle ne contient que deux articles – des dispositions générales relatives à la société civile (issues de la réforme de 1978), le Code civil propose à l’alinéa 2 de l’article 1845 une définition de ce type de société : « Ont le caractère civil toutes les sociétés auxquelles la loi n’attribue pas un autre caractère à raison de leur forme, de leur nature, ou de leur objet ».

 

Ce principe général, étrangement formulé puisqu’il attribue à l’exception une portée bien plus grande qu’à la règle, constitue le pendant de l’article L. 210-1 du Code de commerce, en ce qui concerne les sociétés commerciales : « Le caractère commercial d’une société est déterminé par sa forme ou par son objet. Sont commerciales à raison de leur forme, et quel que soit leur objet, les sociétés en nom collectif, les sociétés en commandite simple, les sociétés à responsabilité limitée, et les sociétés par actions ».

 

On induit classiquement, du rapprochement de ces deux textes, qu’une société est civile si elle n’est pas une société commerciale, que ce soit par le critère formel ou par son activité : pourront donc seules avoir le caractère civil les sociétés qui n’auront pas pris une forme commerciale et qui n’auront pas un objet commercial.

 

Les activités civiles peuvent être classées en six catégories : agriculture, extraction, activités intellectuelles, professions libérales, immobilier, coopérative.

 

Une question se pose cependant : quid des sociétés civiles exerçant des actes de commerce ? La détermination de la nature commerciale d’une société à partir de son objet ne concerne plus que deux types de groupements : les sociétés en participation et les sociétés créées de fait, ces dernières étant elles-mêmes soumises au régime de la société en participation d’une part, et toute société de forme civile (immatriculée comme telle) mais exerçant en réalité une activité commerciale, d’autre part.

 

Dans ce dernier cas, illustré essentiellement par l’exercice de l’activité de marchand de biens[13], au sein d’une société civile – on ne rencontre pas, en pratique, de société civile qui soit constituée pour exploiter un fonds de commerce –, la société devrait juridiquement être requalifiée en société créée de fait et soumise en tant que telle, puisque son objet est commercial, aux règles de la société en nom collectif[14] ; en effet, l’exercice d’une activité commerciale par une société civile ne saurait donner naissance à une personne morale commerciale. Le simple changement d’objet, dans les faits, ne peut constituer une transformation régulière de la société civile en société commerciale, une telle transformation supposant l’accomplissement de diverses formalités pour que la personne morale de la société subsiste.

 

Sur le plan pratique, en cas de conflit entre l’objet statutaire et l’objet réel, il faut admettre, avec le Professeur Y. Guyon, que la solution la plus rationnelle est de considérer qu’une société commerciale créée de fait va se superposer à la société civile originelle et que les associés, réputés accomplir personnellement des actes de commerce, deviennent commerçants de fait[15].

 

Inversement, lorsqu’une société a un objet statutaire commercial et que son objet réel est civil, l’objet commercial qui aura amené le choix de la forme commerciale l’emporte. Cette solution s’impose par application de l’article 1845 du Code civil d’où il résulte que lorsque les associés ont fait le choix d’une forme commerciale, la nature de l’objet civil n’importe pas. Il s’agit, à notre avis, d’une règle impérative et non d’une présomption que pourraient combattre la société ou les tiers.

 

En revanche, il n’y a pas de problème de conflit si la société civile ne fait des actes de commerce qu’à titre accessoire, l’activité civile ayant bien un caractère principal[16] ; de même, en cas de pluralité d’activités, l’accomplissement d’actes de commerce ne fait pas perdre en principe la nature civile de la société si son activité principale est civile et si les opérations commerciales ne sont qu’accessoires à cette activité et sont exercées dans le but de la favoriser[17].

 

Enfin, il est à noter qu’il il est possible de distinguer trois grandes catégories de sociétés civiles :

  • d’une part, les sociétés civiles à objet immobilier, notamment les sociétés civiles immobilières de location, les sociétés civiles de placement immobilier, les sociétés civiles d’attribution, les sociétés civiles de construction-vente;
  • d’autre part, les sociétés civiles de portefeuille ;
  • et enfin, les autres sociétésciviles, notamment celles qui sont constituées pour l’exercice d’une activité professionnelle libérale.

 

 

  1. Société civile immobilière

 

Les sociétés civiles immobilières de gestion patrimoniale[18] ont essentiellement pour objet de gérer ou faire louer des immeubles. La société peut avoir pour objet la gestion d’un ou plusieurs immeubles qui lui ont été apportés par ses associés. Il est à préciser que l’apport peut être fait en propriété ou en jouissance. Cependant, force est de constater que l’objet de ces sociétés consiste le plus souvent à rassembler des fonds (apports en espèces des associés) pour acquérir directement des immeubles de rapport ou pour faire construire ces derniers en vue de les donner en location.

 

Ce type de société – appelé également dans le langage courant « société civile immobilière[19] » – connaît un grand succès. Il présente l’avantage de permettre à plusieurs personnes de réaliser ensemble des placements immobiliers qu’elles ne pourraient entreprendre isolément. Il permet aussi d’éviter le démembrement d’un patrimoine foncier lorsque la personne qui a constitué ce patrimoine vient à décéder en laissant plusieurs héritiers. Ces derniers ne peuvent pas, en effet, demander le partage en nature du ou des immeubles composant ce patrimoine puisque leurs droits successoraux portent, non pas sur ces immeubles, mais sur les parts du défunt dans la société civile propriétaire.

 

 

  • 2. – Particularités juridiques, fiscales et comptables

 

 

  1. Particularités juridiques

 

Au point de vue juridique, les sociétés civiles immobilières ne font l’objet d’aucune réglementation particulière. Elles sont régies par les règles de droit commun auxquelles sont soumises les sociétés civiles, tant en ce qui concerne la constitution et le fonctionnement de la société que le statut des associés.

 

La société civile est régie par les articles 1845 et suivants du Code civil. La plupart des dispositions de ces articles sont supplétives de volonté. Cela signifie qu’elles ne s’appliquent qu’à défaut de convention contraire dans les statuts. La société civile présente donc l’énorme avantage d’avoir peu de dispositions impératives, ce qui laisse une très grande liberté au rédacteur des statuts pour prévoir toutes formes de conventions ou d’aménagements des règles légales.

 

Précisons également que les statuts peuvent être établis sous la forme d’un acte authentique ou sous-seing privé. Cependant, dans certains cas, tenant à la nature de l’apport, le recours à l’acte authentique sera obligatoire. Ainsi, l’apport d’un immeuble est soumis à la publicité foncière et doit, dès lors, être constaté par acte notarié[20]. Dans d’autres cas, se justifiant par la qualité des associés, l’utilisation de l’acte authentique sera souhaitable par exemple en cas de société constituée entre successibles. Les associés doivent tenir compte de la disposition de l’article 854 du Code civil aux termes duquel « Il n’est pas dû de rapport pour les associations faites sans fraude entre le défunt et l’un de ses héritiers, lorsque les conditions en ont été réglées par un acte authentique ». L’article 854 crée au profit des successibles, non associés, une présomption de libéralité qui leur permet de demander le report des bénéfices réalisés dans la société par les successibles associés. Mais grâce à la forme notariée, les associés peuvent échapper à la présomption, la charge de la preuve pèsera alors sur les cohéritiers non associés. Si les statuts sont dressés sous la forme sous-seing privé, il faudra, précise l’article 7 du décret n° 78-704 du 3 juillet 1978, dresser « autant d’originaux qu’il est nécessaire pour le dépôt d’un exemplaire au siège social et l’exécution des diverses formalités requises ». Selon l’article 31 du même décret, une copie certifiée conforme doit être remise à chaque associé. Ainsi, en cas de constitution d’une société civile entre quatre associés, les statuts devront être établis en huit exemplaires dont quatre originaux (un pour l’enregistrement, deux pour le dépôt au greffe, un pour les archives de la société) et quatre copies conformes pour les associés.

 

Il est à noter également que le statut d’une société civile présente des éléments distinctifs dont notamment l’intuitu personae et la responsabilité indéfinie et conjointe des associés. La société civile est essentiellement fondée sur l’intuitus personae. On entend par là que la personnalité de chaque associé y joue un rôle déterminant ; en particulier, ce n’est qu’en raison de la connaissance qu’il a des autres associés et de la confiance qu’il leur accorde que chacun a accepté de participer à la fondation de la société ou d’en faire partie. Cette solution s’explique parfaitement par la responsabilité indéfinie qui pèse sur chacun des associés. La responsabilité personnelle, indéfinie et sans solidarité des associés pour toutes les dettes sociales[21] est sans doute le trait essentiel de la société civile. Elle ne se rencontre en effet que dans ce genre de société. Dans les sociétés en nom collectif, la responsabilité est également indéfinie mais elle est solidaire, dans les sociétés en commandite, une responsabilité indéfinie et solidaire pèse sur les seuls commandités ; dans les sociétés par actions (SA, SAS et SCA, en ce qui concerne les commanditaires) ainsi que dans les sociétés à responsabilité limitée, aucun associé n’est indéfiniment responsable, alors que dans les sociétés d’exercice libéral, les associés ne sont indéfiniment responsables que des conséquences de leur activité professionnelle personnelle, solidairement avec la société, et sont protégés, en ce qui concerne l’ensemble des autres dettes sociales, par la limitation de responsabilité à hauteur de leurs apports caractéristique des sociétés de capitaux et des SARL.

 

 

  1. Particularités fiscales

 

Le régime d’imposition des résultats d’une SCI dépend de son régime fiscal d’une part et la qualité de ses associés d’autre part.

 

Régime fiscal d’une SCI. – En général, les sociétés civiles immobilières relèvent du régime fiscal des sociétés de personnes : la détermination et le calcul de leurs résultats, issus généralement des loyers, se font au niveau de la société. Toutefois, le bénéfice réalisé par la société est imposable au nom de chaque associé.[22]. Les redevables de l’impôt sur le revenu dû à raison des bénéfices de la société sont les associés présents à la date de clôture de l’exercice[23] C’est ce régime qui s’applique de plein droit aux sociétés dont l’objet est la location d’immeubles nus. Précisons que c’est le formulaire n° 2072-S qui permet de déclarer les revenus de l’ensemble des immeubles d’une SCI relevant du régime fiscal des sociétés de personnes.

 

Il est à noter cependant que certaines SCI sont soumises à l’impôt sur les sociétés, soit sur option, soit de plein droit. Rappelons que les sociétés civiles immobilières relèvent obligatoirement de l’IS dès lors qu’elles exercent une activité réputée commercial du point de vue fiscale. Il en est ainsi de la location meublée. Précisons que la réalisation de produits financiers dans le cadre de la gestion de sa trésorerie n’est pas de nature à entraîner l’assujettissement d’une société civile à l’impôt sur les sociétés puisqu’il ne s’agit pas d’une activité commerciale : ces produits sont imposés au nom des associés dans la catégorie des revenus de capitaux mobiliers et doivent figurer sur la déclaration de résultat de la société. Notons que pour les SCI soumises à l’IS, leur déclaration fiscale se fait via le formulaire n° 2065.

 

Régime d’imposition de chaque associé. – Quid cependant du régime d’imposition de chaque associé ? Le régime d’imposition de chaque associé dépend de sa situation particulière puisqu’il convient de distinguer selon que l’associé est un particulier, une société de personnes, une entreprise ou une société soumise à l’impôt sur les sociétés. Une telle situation est d’ailleurs une source de complication importante pour la société puisqu’elle devra tenir plusieurs comptabilités afin de déterminer autant de résultats fiscaux qu’il y a d’associés relevant de catégories différentes.

 

Si l’associé est particulier, alors la quote-part du bénéfice lui revenant  est comprise dans son revenu global et taxée dans la catégorie des revenus fonciers.

 

Si l’associé est une société, une distinction est à faire selon qu’elle est une entreprise relevant de l’impôt sur le revenu ou d’une entreprise soumise à l’impôt sur les sociétés.

 

Lorsque l’associé est une entreprise industrielle, commerciale, artisanale ou agricole relevant de l’impôt sur le revenu, la part de bénéfices sociaux revenant à l’entreprise est, en application de l’article 238 bis K du CGI, tout simplement incluse dans les résultats de sa propre exploitation. Cette situation concerne donc également les sociétés de personnes membres d’une société de personnes puisqu’elles sont obligatoirement aujourd’hui soumises à une évaluation réelle. Sont concernées les entreprises qui sont imposées de plein droit d’après le régime du bénéfice réel simplifié ou le régime du bénéfice réel normal ou placées sur option sous ce dernier régime. En revanche, sont exclues les entreprises individuelles imposées sur option selon le régime réel simplifié ou qui relèvent du régime « micro-Bénéfices industriels et commerciaux » défini à l’article 50-0 du CGI.

 

Ainsi, si des titres d’une société immobilière sont inscrits à l’actif d’une entreprise commerciale ou d’une SNC, les revenus sociaux attribués aux associés ne seront pas imposés dans la catégorie et selon les règles des revenus fonciers, mais seront rajoutés aux bénéfices de l’exploitation commerciale et seront imposés selon le régime des bénéfices industriels et commerciaux. Ceci suppose qu’au préalable, la société civile immobilière ait, à l’usage de son associé commerçant ou société de personnes, recalculé son bénéfice selon les règles de la comptabilité commerciale.

 

Dans le cas où l’associé est une société soumise à l’impôt sur les sociétés, le bénéfice de la société lui revenant doit être calculé selon les règles prévues pour l’impôt sur les sociétés (c’est-à-dire en règle générale les règles des BIC).

 

Concernant la TVA, son application ou non aux sociétés civiles est fonction, comme pour les autres entreprises, de la nature de l’activité exercée par ces sociétés. La situation est donc différente selon qu’on est en présence d’une société immobilière de location, société civile d’attribution, société civile de construction-vente, société civile professionnelle et société civile de moyens.

 

 

Pour les sociétés civiles immobilières de location, objet de notre étude, les règles de TVA diffèrent selon que les immeubles sont donnés à bail nus ou aménagés. Dans le second cas, le prix de la location est obligatoirement imposable à la TVA. Dans le premier cas, il y a exonération à l’impôt.

 

En ce qui concerne la contribution économique territoriale (CET), deux éléments sont à distinguer : la cotisation foncière des entreprises (CFE) et la cotisation sur la valeur ajoutée des entreprises (CVAE). Pour la CFE, les sociétés civiles qui y sont soumises sont celles qui exercent une activité professionnelle. Pour que l’activité soit passible de la CFE, il faut donc : qu’elle soit exercée à titre habituel, ce qui implique que les opérations soient effectuées de manière répétitive ; qu’elle soit exercée à titre professionnel, ce qui exclut du champ d’application de la taxe les sociétés qui se bornent à gérer leur patrimoine et les activités sans but lucratif. Concernant la CVAE, elle est due par les sociétés civiles qui exercent une activité imposable à la CFE dans les conditions indiquées ci-avant dont le chiffre d’affaires hors taxes est supérieur à 152 500 €[24]. Mais les sociétés civiles dont le chiffre d’affaires hors taxes est inférieur à 500 000 € en sont intégralement dégrevées.

 

 

  1. Particularités comptables

 

Généralités. – Il n’existe aucun texte d’ordre général relatif à l’obligation de tenue d’une comptabilité des sociétés civiles. En conséquence du caractère civil des sociétés civiles, les obligations comptables édictées par les articles L. 123-12 à L. 123-24 du Code de commerce et incombant aux sociétés commerciales, qui trouvent leur fondement dans le principe de commercialité qui régit ces dernières, ne s’appliquent pas automatiquement à l’ensemble des sociétés civiles.

 

Toutefois, il n’en reste pas moins, quel que soit le type de société, que la comptabilité est une technique d’information financière essentielle vis-à-vis des tiers et qu’elle s’impose d’une manière générale en raison des besoins internes de gestion et des opérations de contrôle financier. Par ailleurs, les obligations d’ordre fiscal rendent également la tenue d’une comptabilité inévitable.

 

Les obligations comptables des sociétés civiles sont le reflet de la diversité que l’on constater à l’intérieur de la catégorie desdites sociétés et se caractérisent par l’absence de prescriptions générales applicables à l’ensemble d’entre elles ; leur soumission à des règles comptables spécifiques s’impose néanmoins en considération de prescriptions d’ordre général, de l’importance économique et de l’objet de la société. Ces obligations comptables variées découlent de différentes sources. On distingue :

  • une source générale : les statuts des sociétés civiles et des associations contiennent généralement des règles fixant les obligations comptables des organes de gestion. Les dispositions statutaires constituent la règle fondamentale du fonctionnement des sociétés civiles : celles-ci se doivent, par conséquent, de respecter les incidences comptables qui en découlent ;
  • le code civil : les obligations comptables découlent :

 

 

  • de l’article 1856 qui impose au gérant de société civile une obligation de rendre des comptes aux associés ;
  • de l’article 41 qui précise la nature des documents devant être soumis aux assemblées sur lesquels porte le droit de communication des associés, préalablement à la tenue des assemblées ordinaires ;
  • le la réglementation fiscale, qui impose la tenue de documents comptables servant à l’imposition des résultats. C’est ainsi que les résultats des sociétés civiles assujetties à l’IS soit de plein droit, soit sur option doivent être déterminés dans les mêmes conditions que ceux des entreprises industrielles et commerciales, ce qui implique l’application du plan comptable général ;
  • le Code de commerce et le Plan comptable général : les règles comptables qu’ils définissent s’appliquent obligatoirement à certaines sociétés civiles en raison de leur taille. Ainsi, les sociétés civiles sont tenues d’établir chaque année des comptes annuels  lorsqu’ à la clôture de l’exercice elles dépassent deux des seuils suivants[25]:
  • 50 salariés(les salariés pris en compte sont ceux qui sont liés à la personne morale par un contrat de travail à durée indéterminée ; le nombre de salariés est égal à la moyenne arithmétique des effectifs à la fin de chaque trimestre de l’année civile ou de l’exercice comptable lorsque celui-ci ne coïncide pas avec l’année civile) ;
  • 3,1 millions d’euros de chiffre d’affaires ou de ressources(le montant hors taxe du chiffre d’affaires est égal au montant des ventes de produits et services liés à l’activité courante) ;
  • 1,55 million d’euros de total de bilan(le total du bilan est égal à la somme des montants nets des éléments d’actif).

 

          Dispositions comptables particulières. – Elles concernent tant les immeubles destinés à être loués que les charges de la période de location (charges de gestion) et le droit d’entrée.

 

Concernant les immeubles donnés en location, il convient de distinguer :

  • les immeubles apportés en société : ils sont comptabilisés à la valeur figurant dans le traité d’apport (PCG art. 321-2) ;
  • les immeubles achetés : ils sont immobilisés à leur coût d’acquisition selon la définition qu’en donne le PCG ;
  • les immeubles construits par la société : ils sont traités de la même manière que les immeubles construits par une société de construction-vente à la différence qu’ils sont immobilisés et non stockés.

 

Pour les charges de gestion, la société utilise les comptes de charges selon le mode d’exploitation auquel elle a recours :

  • administration et gestion directes : classement des charges par nature (hors TVA déductible s’il y a lieu) ;

 

 

  • administration et gestion par une entreprise extérieure de gérance : la rémunération de cette entreprise peut être portée au compte 622 « Rémunérations d’intermédiaires et honoraires », subdivision 6221 « Rémunération de gérance » (plan SCPI) ou par exemple 62261 « Honoraires gérance extérieure ».

 

En ce qui concerne la comptabilisation des sommes reçues par le bailleur au titre de droit d’entrée ou d’indemnité de pas-de-porte, elle dépend de la nature réelle des sommes reçues. Si le droit d’entrée correspond à un supplément de loyer (cas habituel), il constitue un produit d’exploitation (compte 706 « Locations »). A notre avis, il est à répartir sur la durée du bail par l’intermédiaire du compte 487 « Produits constatés d’avance ». En revanche, si le droit d’entrée est la contrepartie de la dépréciation du patrimoine du bailleur (cas particulier), il doit être constaté en produit exceptionnel.

 

 

  • 3. – L’acquisition d’un bien immobilier

 

Les sociétés civiles immobilières de gestion patrimoniale ont essentiellement pour objet la location nue d’immeubles. Le fait est que les locations de logements en meublé leur font perdre le bénéfice de la semi-transparence fiscale (v°. infra. Chapitre II – Section 1 – § 1 – B, a. Impôt sur le revenu ou impôt sur les sociétés) et les rendent passibles de l’impôt sur les sociétés, en application des dispositions de l’article 206-2 du CGI. Précisons que la location d’un immeuble nu présente un caractère civil, même si l’immeuble  est utilisé à des fins professionnelles[26]. Mais la location est commerciale si elle porte sur des immeubles aménagés. Cette solution résulte expressément des dispositions de l’article 35-I-5° du Code général des impôts qui qualifient de bénéfices industriels ou commerciaux, pour l’application de l’impôt sur le revenu, les bénéfices réalisés par les personnes qui donnent en location un établissement commercial ou industriel muni du mobilier ou du matériel nécessaire à son exploitation, que la location comprenne ou non tout ou partie des éléments incorporels du fonds de commerce ou d’industrie.

 

Qu’est-ce qu’on entend par location d’un immeuble nu ? La jurisprudence s’oriente vers une définition plus souple. Un arrêt de la cour administrative d’appel de Bordeaux[27] juge que la simple mise à disposition de meubles au profit des locataires ne suffit pas, à elle seule, à conférer un caractère commercial à des locations de locaux nus. Dès lors que le contrat de bail stipule une location nue et que le bailleur n’est pas propriétaire des meubles, le service des impôts n’est pas fondé à prétendre qu’une société civile immobilière exerce en réalité une activité commerciale la rendant passible de l’impôt sur les sociétés, même si quelques locations en meublé ont été consenties.

 

 

 

 

 

 

 

 

Section 2. – Les moyens utilisés pour financer un bien immobilier

 

 

  • 1. – Financement par crédit-bail

 

 

  1. Description et intérêt de la technique de financement

 

Le crédit-bail (ou leasing) est une des techniques de financement des investissements immobiliers.

 

Dans la pratique, les opérations leasing sont en général effectuées soit en crédit-bail direct, soit, au moyen de l’intervention d’une société civile immobilière (crédit-bail indirect – ce qui nous intéresse).

 

Dans le crédit-bail indirect, une SCI est mise en place entre le crédit-bailleur (établissement de crédit-bail) et le crédit-preneur (l’investisseur). A noter que c’est celui-ci qui souscrit la majorité du capital de la société. Le solde des ressources indispensables pour réaliser l’opération est alimenté par des avances du crédit-bailleur et par un prêt consenti à la société.

 

Pour la réalisation de l’opération, la SCI se porte acquéreur d’un immeuble. Après, l’immeuble est mis en location au profit de l’utilisateur, à titre de location simple. Parallèlement, le crédit-preneur bénéficie d’une promesse unilatérale de vente des parts que le crédit-bailleur détient dans la SCI. Via les loyers perçus, la société rembourse ses emprunts et paie ses charges. Au terme du bail, si l’utilisateur devient acquéreur de l’immeuble, la société de crédit-bail devra exécuter sa promesse de cession de parts, à la demande de l’acquéreur. Le crédit-bail immobilier permet au crédit-preneur d’utiliser le bien qu’il prend en location et de disposer d’une faculté de l’acquérir moyennant un prix convenu tenant compte des loyers versés.

 

Schématiquement, l’opération peut se présenter comme suit :

 

Contrat de bail
A (crédit-bailleur – associé de la SCI)
C (crédit-preneur – associé de la SCI)
B (SCI – acquéreur de l’immeuble)
Promesse unilatérale de vente des parts qu’il détient dans la SCI
Contrat de prêt, destiné à financer l’acquisition de l’immeuble

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

  1. Champ d’action de la règlementation relative au leasing

 

 

  1. Notion de crédit-bail

 

 

Aux termes de l’article L. 313-7 du Code monétaire et financier, les opérations de crédit-bail immobilier sont celles « par lesquelles une entreprise donne en location des biens immobiliers à usage professionnel, achetés par elle ou construits pour son compte, lorsque ces opérations, quelle que soit leur qualification, permettent aux locataires de devenir propriétaires de tout ou partie des biens loués, au plus tard à l’expiration du bail, soit par cession en exécution d’une promesse unilatérale de vente, soit par acquisition directe ou indirecte des droits de propriété du terrain sur lequel ont été édifiés le ou les immeubles loués, soit par transfert de plein droit de la propriété des constructions édifiées sur le terrain appartenant audit locataire ».

 

Il est à préciser que ce mode de financement n’est pas ouvert aux particuliers désirant acquérir un local à usage mixte d’habitation et professionnel[28].

 

 

  1. L’immeuble objet de l’opération

 

Le contrat de leasing immobilier peut avoir pour objet un immeuble bâti que sur un immeuble à construire.

 

Dans le premier cas, le crédit-bailleur l’acquiert pour le donner en location à l’investisseur. Cependant, il peut aussi recourir à la conclusion d’un bail emphytéotique avec le propriétaire de l’immeuble ; partant, il peut le sous-louer à l’investisseur car le crédit-bailleur est dans ce cas titulaire d’un droit réel immobilier en tant qu’emphytéote[29].

 

L’hypothèse suivante est également possible : une entreprise vend directement son immeuble à un établissement de crédit qui en rétrocède immédiatement l’usage à son client via un contrat de leasing immobilier. Cette technique est appelée « lease back ». Il permet à l’entreprise de se procurer des liquidités[30].

 

Dans le cas où l’entreprise envisage de procéder à une sous-location à un tiers, l’immeuble qu’elle a cédé à l’établissement de crédit-bail, on est en présence d’un crédit-bail adossé.

 

Dans le second cas, c’est-à-dire le crédit-bail porte sur un immeuble à construire, la un protocole d’accord pour la construction de l’immeuble précède en général la convention ; ledit protocole renferme une promesse de crédit-bail. Si le propriétaire du terrain est le crédit-preneur, il le donne à bail emphytéotique ou à bail à construction à la société de crédit-bail. Le crédit-bail a alors pour objet les constructions édifiées sur le terrain.

 

 

 

  1. La faculté d’acquisition du crédit-preneur

 

Dans tout contrat de crédit-bail, le locataire a la faculté de devenir propriétaire de tout ou partie des biens loués, au plus tard à l’expiration du bail[31]. L’acquisition du bien est l’issue rationnelle, mais non obligatoire de ce type de convention.

 

La possibilité d’acquérir le bien en fin de bail s’analyse en une promesse unilatérale de vente. C’est un élément caractéristique et nécessaire du crédit-bail. Si le locataire n’a pas la possibilité de devenir acquéreur, le contrat est une location pure et simple[32].

 

Si le locataire doit inéluctablement devenir acquéreur, on est en présence d’une location-vente, ou d’une vente à crédit avec transfert de propriété différé.

 

Pour que la promesse unilatérale de vente ait quelque valeur, ce prix doit être déterminé ou déterminable dans la convention de crédit-bail.

 

En bref et en clair, l’aboutissement normal est donc l’acquisition de la chose par le preneur. Elle se produit au prix (valeur résiduelle) stipulé lors de la conclusion du contrat. Ce prix peut être indexé. Il doit être réel et non symbolique. Il sera en général inférieur à la valeur marchande du bien. Ce qui incline à opter pour l’acquisition.

 

Le montant du prix tient compte, au moins en partie, des sommes payées sous forme de loyer : il est donc presque toujours inférieur à la valeur du bien sur le marché, ce qui explique l’intérêt qu’ont les utilisateurs à choisir cette issue de préférence à une autre.

 

Le transfert juridique de propriété résulte de la levée de la promesse unilatérale de vente consentie au prix déterminé dans le contrat originaire.

 

 

 

  1. Traitement fiscal de l’opération du côté de l’investisseur

 

 

  1. Déductibilité des loyers

 

Les nouvelles règles de déductibilité applicables aux contrats de crédit-bail conclus à compter du 1er janvier 1996[33] distinguent trois régimes de déductibilité des loyers :

 

Régime général : en ce qui concerne le régime général, l’instruction 4-A-6-95 du 12 décembre 1995 dispose que les loyers et le prix de l’option d’achat sont affectés au financement des différents éléments de l’opération (frais d’acquisition, construction et terrain). L’instruction indiquée supra a été complétée par l’instruction fiscale de la DGI du 29 mai 1997[34] qui porte aussi sur d’autres aspects fiscaux du crédit-bail immobilier traités par l’article 57 de la loi du 4 février 1995.

 

L’article 57 de la loi du 4 février 1995 énonce que le crédit-preneur ne peut déduire que la quote-part de loyer correspondant aux éléments amortissables du capital emprunté, c’est-à-dire les frais (sur 5 ans) et la construction. Par voie de conséquence, le crédit-preneur ne peut déduire la quote-part de loyer afférente au terrain, élément non amortissable du capital emprunté. C’est la principale modification apportée aux dispositions antérieures et qui traduit le retour au droit commun. Cette règle est la confirmation de la nature financière du crédit-bail immobilier puisque en matière de prêt la part de l’échéance correspondant au terrain n’est pas déductible.

 

Toutefois, s’agissant des contrats de crédit-bail immobilier, les nouveaux textes fiscaux fixent pour la déduction des loyers un ordre de priorité entre les éléments constitutifs de l’opération. Ainsi, le loyer est-il affecté d’abord au financement des frais d’acquisition, puis de la construction et enfin du terrain. Il est admis que le montant de l’option d’achat, qui est dû à l’expiration du contrat, est affecté en priorité au prix du terrain. D’où un avantage de trésorerie pour le crédit-preneur qui pourra déduire pendant la plus grande partie de l’opération la quasi-totalité des loyers correspondant aux éléments amortissables.

 

Ce tempérament apporté la règle de droit commun est surtout déterminant pour les opérations dont le prix de revient comprend une valeur foncière assez modérée. En revanche, quand l’opération englobe une forte charge foncière, comme c’est le cas dans les grandes villes, le tempérament évoqué ci-dessus est peu significatif. Lorsque l’immeuble n’est pas acquis à l’issue du contrat ou lorsque celui-ci est résilié, l’article 39-10 du Code général des impôts dispose que les quotes-parts de loyers non déductibles sont considérées comme un élément du prix de revient du contrat pour le calcul de la plus-value dans les conditions de l’article 39 duodecies du Code général des impôts.

 

Illustration : supposons le cas suivant :

 

– contrat de crédit-bail immobilier d’une durée de 15 ans conclu le 1er janvier N ;  
– durée normale d’utilisation des constructions : 30 ans ;  
– le taux de financement de la société de crédit-bail, augmenté de sa marge, est de 9 % ;  
– prix d’acquisition de l’immeuble (A) 1 500 000 €
– prix des constructions 1 050 000 €
– prix des constructions (30 %)     450 000 €
– frais d’acquisition (B)     120 000 €
– prix de levée de l’option (C)       75 000 €

 

Aux termes de l’article 39, 10, alinéa 1 et 3 du CGI, les loyers versés sont d’abord affectés au financement des frais d’acquisition puis à celui des constructions et enfin du terrain.

 

Quote-part des loyers non déductible : la fraction du financement que le crédit-bailleur peut répercuter sur le crédit-preneur dans le montant des loyers est égale à la différence existant entre le prix de revient de l’immeuble (A + B) et le prix convenu pour la cession de l’immeuble à l’issue du contrat (C), soit 1 545 000 €.

 

Déterminé sur la base d’une annuité constante, le loyer sera égal à 198 421 €.

 

La quote-part des loyers non déductible peut être présentée comme suit :

 

  Loyer Affectation de la quote-part prise en compte pour la fixation du prix de vente
  Annuité Intérêts Quote-part prise en compte pour la fixation du prix de vente Frais d’acquisition Construction Terrain Montant déductible Cumul déduit
1 198 421 145 800 52 621 52 622 0 0 52 621 52 621
2 198 421 141 064 57 357 57 357 0 0 57 357 109 978
3 198 421 135 902 62 519 10 022 52 497 0 62 519 172 497
4 198 421 130 275 68 146 0 68 146 0 68 146 240 643
5 198 421 124 142 74 279 0 74 279 0 74 279 314 922
6 198 421 117 457 80 964 0 80 964 0 80 964 395 886
7 198 421 110 170 88 251 0 88 251 0 88 251 484 137
8 198 421 102 228 96 193 0 96 193 0 96 193 580 330
9 198 421 93 570 104 851 0 104 851 0 104 851 658 181
10 198 421 84 134 114 287 0 114 287 0 114 287 799 468
11 198 421 73 848 124 573 0 124 573 0 124 573 924 041
12 198 421 62 636 135 785 0 135 785 0 135 785 1 059 826
13 198 421 50 416 158 005 0 110 174 37 831 110 174 1 170 000
14 198 421 37 095 161 326 0 0 161 326 0 1 170 000
15 198 421 22 576 175 845 0 0 175 845 0 1 170 000

 

 

          Régime de déductibilité afférent aux immeubles de bureaux : L’article 39 du Code général des impôts fixe des règles différentes de déductibilité des loyers pour les bureaux. Ceux-ci doivent satisfaire les conditions suivantes telles que définies ci-après :

  • les immeubles doivent être affectés à titre principal à usage de bureaux. La proportion de la surface de bureaux par rapport à la surface totale doit être d’au moins 50 %. Si cette condition n’est pas remplie, l’immeuble sera réputé ne pas être affecté à titre principal à usage de bureaux ; en ce cas, le régime dérogatoire de déductibilité des loyers ne s’applique pas ;
  • les immeubles à usage principal doivent être achevés postérieurement au 31 décembre 1995 ;
  • les immeubles doivent entrer dans le champ d’application de la taxe annuelle des bureaux situés en Île-de-France ; mais ils doivent aussi satisfaire à une condition négative, c’est-à-dire que les immeubles ne doivent pas être situés dans les zones d’aménagement du territoire, dans les territoires ruraux de développement prioritaire et dans les zones de redynamisation urbaine.

 

La quote-part de loyer prise en compte pour la fixation du prix de la levée d’option d’achat de l’immeuble à l’issue du contrat n’est déductible du résultat imposable que dans la limite des frais d’acquisition de l’immeuble et de l’amortissement que le crédit-preneur aurait pu pratiquer s’il avait été propriétaire de l’immeuble. Bien entendu, la quote-part prise en compte pour la détermination du prix de cession des éléments non amortissables (terrain) n’est pas déductible du bénéfice imposable du crédit-preneur

 

Pour apprécier l’impact financier et fiscal des déductions opérées dans le cadre de ce régime spécial, il suffit de rappeler que l’amortissement de droit commun admis généralement pour les bureaux est de 30 ans alors que l’amortissement retenu dans cet exemple pour les bureaux financés en crédit-bail est de 15 ans. En outre, la quote-part du terrain dans les immeubles de bureaux situés en Île-de-France, non déductible du résultat imposable, est d’environ 50 % du montant total de l’investissement.

 

          Régime de déductibilité des loyers dans certaines zones dites défavorisées :  le statut de ce régime est comparable à celui du régime général : comme dans ce dernier, la quote-part du loyer prise en compte pour la détermination du prix de cession de l’immeuble à l’issue du contrat et correspondant aux éléments non amortissables (terrain) n’est pas déductible du résultat imposable du crédit-preneur. Ce régime spécial doit être défini du triple point de vue des entreprises concernées, du lieu de situation et du type de contrat de crédit-bail, de la durée d’application de ce régime.

 

Le premier critère concerne les entreprises qui doivent employer moins de 250 salariés, réaliser un chiffre d’affaires hors taxes inférieur à 21,4 millions d’euros ou présenter un total de bilan inférieur à 10,7 millions d’euros et dont le capital ne doit pas être détenu à plus de 25 % par des entreprises ne répondant pas aux conditions qui viennent d’être rappelées.

 

Le second critère de ce régime spécial a trait à la localisation des immeubles financés en crédit-bail. Ils doivent être situés dans des zones que les pouvoirs publics souhaitent encourager du point de vue de l’aménagement du territoire.

 

Il s’agit d’immeubles à usage industriel et commercial situés dans les zones éligibles à la prime d’aménagement du territoire (PAT) et classés pour les projets industriels dans les territoires ruraux de développement urbain, dans les zones de revitalisation rurale et les zones de redynamisation urbaine.

 

Le troisième critère concerne la durée du contrat de crédit-bail immobilier : elle doit être de 15 ans.

 

Le quatrième critère est relatif à la durée d’application de ce régime ; après plusieurs prorogations successives de 5 ans depuis le 1er janvier 1996, le régime est applicable aux contrats de crédit-bail immobilier conclus entre le 1er janvier et le 31 décembre 2006.

Les premier, troisième et quatrième critères sont cumulatifs et s’apprécient par rapport au dernier exercice clos à la date de signature du contrat.

 

 

 

 

 

 

  1. Les conséquences fiscales de la détention de l’immeuble par le preneur

 

Inscription à l’actif d’une immobilisation : par exception aux règles comptables issues du règlement CRC (devenu ANC) 2004-06 du 23 novembre 2004 qui privilégient le critère du contrôle pour définir les immobilisations, les biens objets d’un contrat de crédit-bail sont soumis au principe selon lequel l’inscription à l’actif d’une immobilisation nécessite que l’entreprise en soit propriétaire. Par suite, l’immeuble pris en crédit-bail ne peut pas être inscrit à l’actif du preneur, tant qu’il n’a pas levé l’option d’achat. Le droit d’option pour l’achat n’a pas non plus à être inscrit au bilan du preneur. En application des règles comptables, l’inscription est normalement effectuée pour le prix convenu pour la levée de l’option. S’agissant d’un immeuble, ce prix doit en principe être ventilé entre le coût du terrain et celui des constructions. Toutefois, dans le cas courant des contrats qui prévoient un prix de levée d’option symbolique ou inférieur au coût d’acquisition du terrain par la société de crédit-bail, il peut être affecté intégralement au terrain.

 

          Réintégrations à effectuer : Les règles de réintégration applicables en cas de levée d’option d’achat doivent être interprétées à la lumière de la déduction des loyers. Si le crédit-preneur est autorisé à déduire de son compte de résultat les loyers de crédit-bail qu’il a réglés, il doit acquitter après la levée d’option d’achat l’impôt sur le profit dégagé par le suramortissement dont il a bénéficié pendant la durée du crédit-bail. Quel est le montant à réintégrer ? Le crédit-preneur doit réintégrer en profit dans son résultat la différence entre la valeur nette comptable théorique et le prix de cession. La valeur nette comptable théorique est égale à la différence entre le montant brut de l’investissement et le cumul des amortissements que le crédit-preneur aurait pu pratiquer s’il avait été propriétaire de l’immeuble.

 

Frais d’entretien et de réparation incombant au repreneur : pour la détermination du régime des frais d’entretien et de réparation de l’immeuble loué qui incombent contractuellement au crédit-preneur, il convient de tenir compte des règles de comptabilisation des actifs. Ainsi, les éléments principaux d’immobilisations corporelles qui doivent faire l’objet d’un remplacement à intervalles réguliers et qui ont une durée d’utilisation différente de celle du bien considéré dans son ensemble doivent être comptabilisés séparément à l’actif en tant que composants. A titre d’exemple, lors du renouvellement de l’installation de chauffage, il faudra inscrire distinctement cet élément à l’actif en tant que composant de l’immeuble dès lors que sa durée d’utilisation propre est inférieure à celle de la structure. La dépense de remplacement sera nécessairement immobilisée sans qu’il y ait lieu de rechercher si elle se traduit par un accroissement de la valeur ou de la durée probable d’utilisation de l’immeuble.

 

Contribution économique territoriale : les immeubles faisant l’objet d’un contrat de crédit-bail sont compris dans les bases d’imposition de la cotisation foncière des entreprises de l’entreprise qui en a la disposition, c’est-à-dire le crédit-preneur.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

  • 2. – Financement par apport

 

 

  1. Généralités

 

Le financement d’un investissement immobilier via une SCI peut également se faire par apport. Pour une meilleure appréhension de ce moyen de financement, nous nous baserons sur le cas suivant : M. et Mme Rembert souhaite acquérir une résidence secondaire neuve. Ils veulent que leurs deux fils soient associés à l’investissement. Dans le but de se parer des inconvénients d’une indivision, le choix d’une acquisition via une SCI est retenu.

 

Le financement de l’opération est le suivant :

  • Dépenses prévisionnelles :
  • Prix d’acquisition = 100 000 €
  • Frais d’acquisition = 2 000 €
  • Frais de constitution de la société = 400 €

Total = 102 400 €

  • Financement :
  • Apports familiaux = 50 400 €
  • Emprunt par M. Rembert ou par la SCI = 52 000 €

Total = 102 400 €

 

On suppose que les deux fils du couple ont 48 000 €, suite à une donation qui leur est faite par leurs parents. Ce fonds financera une partie du prix d’acquisition résidence, sous forme d’apport au capital de la SCI à mettre en place.

 

On suppose aussi que le financement bancaire n’a pas besoin d’une garantie hypothécaire, aussi l’objet du prêt est-il indifférent (financement de la maison, des parts de la société ou d’un compte courant d’associé).

 

Trois alternatives s’offrent aux investisseurs :

 

  1. Financement par apport en capital

 

La société civile immobilière est mise en place avec un capital correspondant à la valeur de l’investissement, c’est-à-dire 102 400 €. M. et Mme Rembert participent au capital via un prêt de 54 400 €. Le reste du capital, soit 48 000 € est souscrit par leurs fils.

 

  Apports en capital Apports en compte courant Participation au capital Participation à l’investissement
M. et Mme Rembert 54 400 €         53,125 %       53,125 %
Leurs deux fils 48 000 €         46,875 %       46,875 %
Total 102 400 €              100 %            100 %

 

Dans cette première solution, le couple est majoritaire et, tant que tel, a le contrôle de la situation. Par ailleurs, la charge financière afférente au montant cumulé des intérêts du prêt est transmise hors droits de donation ou de succession à ses deux fils jusqu’à concurrence de leur participation à l’investissement.

 

 

  1. Financement par apport en capital et emprunt de la SCI

 

Dans cette deuxième solution, la SCI emprunte 52 000 €, le surplus du financement est apporté au capital par le couple (2 400 €) et leurs deux fils (48 000 €). Dans le cas où la société n’a pas de recettes, M. et Mme Rembert rembourseront le prêt au moyen de liquidités propres.

 

  Apports en capital Apports en compte courant Participation au capital Participation à l’investissement
M. et Mme Rembert 2 400 €                     0           4,76 %       53,125 %
Leurs deux fils 48 000 €                     0         95,24 %       46,875 %
Total 50 400 €                     0            100 %            100 %

 

Ici, un compte courant au profit de M. et Mme Rembert apparaît, alimenté par le remboursement du prêt ; ledit compte peut être à terme transmis pour sa valeur nominale.

 

Concernant la plus-value éventuelle constatée sur la résidence, leurs fils l’appréhendent à hauteur de 95,24 % pourtant ils n’ont participé à l’investissement qu’à concurrence de 46,875 %.

 

 

  1. Financement par apport en compte courant

 

Dans cette hypothèse, la SCI est constituée avec un capital de 102 400 € souscrit par M. et Mme Rembert à hauteur de 2 400 € et paru leurs fils à hauteur de 48 000 e. Le couple emprunte 52 000 € pour alimenter un compte courant d’associé.

 

 

 

  Apports en capital Apports en compte courant Participation au capital Participation à l’investissement
M. et Mme Rembert 2 400 €          52 000 €           4,76 %       53,125 %
Leurs deux fils 48 000 €                      0         95,24 %       46,875 %
Total 50 400 €          52 000 €            100 %            100 %

 

Par rapport à l’alternative 2 (financement par apport en capital et emprunt de la SCI), le financement par apport en compte courant est plus avantageux vu que le remboursement des intérêts du prêt n’alimentera pas le compte courant d’associé de M. et Mme Rembert. Dit autrement, leurs fils appréhendent à hauteur de 95,24 % l’avantage résultant pour eux car le prêt constitue pour le couple une charge personnelle.

 

  • 3. – Financement par emprunt bancaire

 

Une société civile immobilière est par essence constituée pour réaliser un investissement immobilier. Et pour financer l’opération, elle peut recourir à un emprunt bancaire.

 

Deux remarques méritent d’être faites à propos du financement d’un investissement immobilier par un emprunt bancaire contracté par une SCI :

 

La première est relative à l’inexistence de financement spécifique réservé à une société civile immobilière en tant que support juridique d’un investissement immobilier. Le fait est que les formules de prêts que les établissements de crédit proposent ne font pas de distinction à l’endroit de tel investissement. Pa ailleurs, les investissements locatifs ne bénéficient pas des prêts dits « aidés » comme le prêt conventionné, le prêt à taux zéro.

 

La seconde remarque concerne la protection de la SCI en tant qu’emprunteur immobilier. En application de l’article L. 312-2 du Code de la consommation, depuis le 1er mai 2011, sont soumis aux dispositions de la loi sur le crédit immobilier tous les prêts, quelles que soient leur qualification ou leur technique[35]. Précisons que ces prêts doivent être consentis dans le dessein de financer des opérations portant sur un immeuble à usage d’habitation ou à usage mixte professionnel et d’habitation[36].

 

Les emprunteurs visés par la réglementation sont les acquéreurs de logements, personnes physiques ou morales, investissant des capitaux hors du cadre d’une activité professionnelle[37] ; peu importe qu’ils achètent un logement pour l’habiter ou pour le louer. La réglementation n’est toutefois pas applicable aux prêts consentis à des personnes morales de droit public[38], c’est-à-dire à l’Etat, aux collectivités locales et aux établissements publics.

 

 

 

 

CHAPITRE II. – LA SCI : UN INSTRUMENT PERTINENT MAIS NON SANS RISQUE

 

 

Section 1. – La SCI, un atout qui…

 

 

  • 1. – …permet de gérer son patrimoine

 

La société civile immobilière est un outil privilégié de gestion d’un patrimoine immobilier.

 

Entre autres, d’une part, elle permet de réaliser un investissement à plusieurs en évitant le régime de l’indivision. Les cas d’acquisition en commun sont multiples :

  • époux séparés de biens, concubins ou signataires d’un PACS qui souhaitent acheter ensemble leur résidence principale ou leur résidence secondaire ;
  • parents qui veulent acheter avec leurs enfants un bien immobilier afin d’en anticiper la transmission ou d’aider leurs enfants à s’installer ;
  • amis ou investisseurs qui regroupent leurs moyens financiers pour pouvoir réaliser un investissement en commun.

 

Dans toutes ces situations, le recours à la société civile peut se révéler adapter afin :

  • d’éviter la règle de l’unanimité pour la prise de décision : en l’absence de recours à la forme sociétaire, l’investissement immobilier à plusieurs se réalise sous le régime de l’indivision[39]. Dans ce régime juridique, les décisions importantes sont prises à l’unanimité : il peut en résulter une certaine lourdeur, voir une paralysie de la prise de décision puisqu’il suffit de l’opposition d’un seul pour que toute décision soit bloquée ;
  • de désigner un organe de gestion : la formule suivante résume les inconvénients de l’indivision pour la gestion d’un bien immobilier : « tout le monde est responsable de tout et personne n’est responsable de rien ». En effet, à moins de signer une convention d’indivision (ce qui est très rarement fait en pratique), il n’y a pas d’organe de gestion dans le régime de l’indivision. À l’inverse, la société civile est gérée par un gérant qui a des missions définies par la loi et par les statuts et qui peut en cas de faute de gestion engager sa responsabilité ;
  • d’organiser la pérennité des règles de décision : dans le cadre de l’indivision, il est possible d’organiser des règles de décision spécifique dans le cadre d’une convention d’indivision. Mais cette convention d’indivision est limitée à 5 ans. Dans le cadre d’une société, les statuts ont vocation à s’appliquer pendant toute la durée de la vie de la société. La durée de vie d’une société peut être fixée dans les statuts jusqu’à 99 ans (éventuellement prorogeable) : on voit que l’horizon de l’investissement dans le cadre sociétaire est beaucoup plus long que dans le cadre de l’indivision ;

 

 

 

 

  • de sécuriser la pérennité de l’investissement immobilier : l’investissement en indivision est par nature précaire puisque selon le principe « nul n’est sensé rester dans l’indivision », chacun des indivisaires peut demander le partage à tout moment.

 

D’autre part, la société civile est un moyen d’organiser la détention de l’immobilier de l’entreprise. En effet la détention en direct de l’immobilier par l’entreprise peut présenter des inconvénients qui peuvent être évités par le recours à la technique sociétaire. Si l’immeuble n’appartient pas à l’entreprise mais à une société civile immobilière qui donne l’immeuble en location à l’entreprise, cela permet :

  • de mieux identifier pour l’entreprise le coût lié à l’occupation des locaux ;
  • au propriétaire, de pouvoir optimiser la gestion de son patrimoine immobilier en percevant un loyer qui peut lui faire un complément de revenu en perspective notamment de la retraite ;
  • de pouvoir mieux valoriser l’immeuble et l’entreprise dans l’hypothèse de la vente de l’un ou de l’autre des actifs ;
  • de faire au moins deux lots dans l’hypothèse d’une donation ou d’un partage suite à une succession en attribuant à un enfant l’entreprise et à un autre l’immobilier de l’entreprise ;
  • une meilleure protection de l’immeuble en cas de faillite de l’entreprise sous réserve de respecter les règles d’autonomie de chacune des structures (existence d’une vie sociale dans les deux structures par la tenue d’assemblées générales et d’une comptabilité distincte).

 

Enfin, le fait de détenir l’immeuble par l’intermédiaire d’une société civile donne plus de souplesse au moment de la revente. En effet, il est alors possible, au lieu de vendre l’immeuble, de céder les parts sociales de la SCI, propriétaire de l’immeuble. La cession de parts sociales est souvent plus simple et moins réglementé que l’acquisition d’un immeuble.

 

 

  • 2. – …permet de choisir sa fiscalité et l’optimiser

 

La société civile permet de structurer et d’organiser la détention et la gestion d’un patrimoine immobilier en optimisant la fiscalité en matière de plus-value, de droit d’enregistrement, ou d’impôt sur le revenu.

 

 

  1. Traitement fiscal de la constitution d’une SCI

 

 

  1. Plus-values d’apport

 

L’apport d’un immeuble à une SCI est susceptible de générer une plus-value imposable et ce quel que soit le régime fiscal de la société bénéficiaire de l’apport (IS ou IR). À la différence de ce qui se passe pour les plus-values d’apport de valeurs mobilières, il n’existe pas en matière de plus-values immobilières de régime de sursis ou de report d’imposition.

 

 

 

La plus-value est imposable dans les conditions de droit commun au taux de 28,1 %. Elle bénéficie des conditions d’exonération de droit commun. Ainsi l’apport de la résidence principale est exonéré de plus-value. De même, la plus-value imposable bénéficie d’un abattement de 10 % par an au-delà de la 5ème année de détention.

 

Pour les apports en pleine propriété, la plus-value d’apport est calculée en fonction des règles générales prévues aux articles 150 U et suivants du Code général des impôts. Le prix d’achat est majoré des frais d’achat (7,5 % ou frais réel) ainsi que d’une majoration forfaitaire de 15 % pour travaux si l’immeuble est détenu depuis plus de 5 ans.

 

Il est à noter qu’il est également possible de n’apporter l’immeuble qu’en usufruit ou qu’en nue-propriété. Le prix d’acquisition est déterminé par l’article 74 SE de l’annexe II du Code général des impôts selon lequel le prix d’acquisition est « réputé égal à une fraction, appréciée au jour de la cession, du prix d’acquisition de la pleine propriété du bien. En cas d’usufruit ou de nue-propriété, cette fraction est déterminée en appliquant le barème institué par l’article 669 du Code général des impôts », en fonction de l’âge de l’usufruitier au jour de l’apport (ou de la vente). La valeur d’apport, elle, doit être déterminée, en fonction de la valeur économique. En raison de cette divergence de calcul entre la méthode économique et la méthode fiscale, il peut ainsi arriver qu’une plus-value économique se transforme en moins-value fiscale[40].

 

 

  1. Droits d’enregistrement en cas d’apport

 

Le régime fiscal des droits d’enregistrement est fonction de la nature de l’apport.

 

Apport pur et simple. –

 

Apports soumis au droit fixe (ou exonération si l’apport a lieu lors de la constitution de la société) : les apports de biens immeubles, droits immobiliers et fonds de commerce sont soumis au droit fixe dans les situations suivantes.

 

Régime fiscal de l’apporteur Régime fiscal de la société bénéficiaire de l’apport
IR IR
IS IR
IS IS

 

Le droit fixe est de 375 €. Il est de 500 € pour les sociétés dont le capital est supérieur à 225 000 €.

 

          Apports soumis au droit de mutation : il s’agit des apports d’immeubles, de droits immobiliers (usufruit, nue-propriété, droit d’usage et d’habitation, servitude…) ou de fonds de commerce effectués par des personnes soumises à l’impôt sur le revenu à des sociétés soumises à l’impôt sur les sociétés. Le droit de mutation est fixé à 5 % pour les biens immobiliers. Pour les fonds de commerce le taux est de 0 % jusqu’à 23 000 €, 3 % entre 23 000 € et 200 000 € et 5 % au-delà de 200 000 €.

 

Il est à préciser que le droit de mutation peut être remplacé par le droit fixe (ou une exonération en cas d’apport effectué lors de la constitution de la société) si les biens apportés (dont le bien immobilier affecté à l’exploitation) sont compris dans l’apport de l’ensemble des éléments d’actifs affectés à l’exercice d’une activité professionnelle à condition que l’apporteur s’engage à conserver les titres remis en rémunération pendant trois ans.

 

Apport à titre onéreux. – Il s’agit des apports qui consistent en une « vente » au profit de la société puisque l’apporteur reçoit une compensation autre que la remise de droits sociaux (généralement la prise en charge d’un passif tel qu’un prêt…). Les apports à titre onéreux sont fiscalement considérés comme des ventes et donnent lieu, dans tous les cas, au paiement de l’impôt de mutation (5 %) quel que soit le régime fiscal de l’apporteur et de la société bénéficiaire de l’apport.

 

          Apport pur et simple et à titre onéreux. – Il s’agit des apports qui sont purs et simples pour leur partie rémunérée par des droits sociaux et à titre onéreux pour le surplus. En cas d’apport de plusieurs biens, les parties sont libres de déclarer quels sont, parmi les biens apportés, ceux qui constituent un apport pur et simple et ceux qui doivent être considérés comme vendus. La ventilation permet d’éviter une imputation proportionnelle : les parties ont intérêt de déclarer que les apports à titre onéreux portent sur les biens dont le droit de mutation et le plus faible.

 

Notons que l’apport d’un immeuble à une SCI soumise à l’IR n’entraîne aucun coût en termes de droits d’enregistrement, sauf si l’immeuble est grevé d’un passif (apport à titre onéreux). Si l’apport est effectué au profit d’une SCI soumise à l’impôt sur les sociétés, les droits d’enregistrement dus s’élèvent à 5 %. Dans les deux cas, il faut tenir compte de l’impôt de plus-values éventuelles et des frais liés à la publicité foncière (honoraires du notaire et salaire du conservateur des hypothèques).

 

 

  1. Traitement fiscal de la détention d’un immeuble via une SCI

 

 

  1. Impôt sur le revenu ou impôt sur les sociétés

 

 

La société civile relève en principe du régime fiscal des sociétés de personnes (IR). C’est ce régime qui s’applique de plein droit aux sociétés dont l’objet est la location d’immeubles nus. Toutefois, certaines sociétés civiles immobilières sont assujetties à l’impôt sur les sociétés, soit sur option, soit de plein droit[41].

 

Règles de l’IR. – Si la SCI est soumise à l’IR, ce sont les associés qui paient directement l’impôt à raison de leur participation dans les bénéfices, que ces bénéfices soient distribués ou qu’ils soient mis en réserve ; c’est une exception au principe selon lequel un revenu n’est imposable que dans la mesure où il est disponible. Les loyers perçus par la société civile immobilière sont imposés comme des revenus fonciers au niveau des associés qui sont de simples particuliers ; ceux-ci bénéficient ainsi de l’abattement forfaitaire qui couvre les frais d’amortissement et de gestion. En revanche, à l’égard des associés qui sont des entreprises commerciales et qui ont inscrit les parts à l’actif de leur bilan, le bénéfice qui leur revient doit être déterminé comme en matière des bénéfices industriels et commerciaux ou d’impôts sur les sociétés.

 

Il y a donc une certaine transparence de la société puisque les associés sont imposés directement comme s’ils avaient coopéré dans un groupement qui ne soit pas doté de la personnalité morale.

 

Notons que lorsque le résultat de la société est négatif, le déficit global correspondant est réparti entre les associés en proportion de leurs droits dans les bénéfices sociaux. Chaque associé peut imputer sur son revenu global la quote-part du déficit correspondant à ses droits dans la société, qui résulte de dépenses déductibles des revenus fonciers autres que les intérêts d’emprunt, dans la limite annuelle de 10 700 €. Ce régime d’imputation limitée des déficits sur le revenu global n’est pas optionnel : il s’applique de plein droit dès lors qu’un déficit foncier est dégagé au cours d’une année[42].

 

À l’impôt sur le revenu, le taux marginal d’imposition est de 40 %, auquel il convient toutefois d’ajouter les prélèvements sociaux qui sont les suivants :

  • CSG : 8,2 %
  • CRDS : 0,5 %
  • prélèvement social : 2 %
  • contribution additionnelle : 0,3 %
  • taxe pour le financement du RSA : 1,1 %

 

Total des prélèvements sociaux : 12,1 %

 

En général, les associés de SCI relèvent du régime réel d’imposition. Sous certaines conditions, ils peuvent toutefois relever du régime du micro-foncier[43].

 

Règles de l’IS. – Le principal avantage de l’option l’IS réside dans le fait qu’elle permet aux associés de n’avoir pas à acquitter l’impôt sur le revenu sur les bénéfices sociaux mis en réserve qu’au moment de la distribution de ces réserves[44]. Le taux marginal d’imposition est plus faible que pour les sociétés soumises à l’impôt sur le revenu. Le taux plein de l’impôt sur les sociétés est de 33,33 % et ce taux est réduit à 15 % pour la fraction du bénéfice inférieur à 38 120 €.

 

Dans le cadre de l’impôt sur les sociétés, il est non seulement possible de déduire les charges pour leur montant réel mais cette déduction inclut également l’amortissement de l’immeuble ainsi que les frais d’acquisition.

 

 

 

 

Le régime de taxation des sociétés immobilières passibles de l’impôt sur les sociétés suit le régime de droit commun. A la différence des SCI soumises à l’IR, elles sont exclues du champ d’application du régime micro-foncier.

 

Il est à préciser que l’option à l’impôt sur les sociétés a un caractère irrévocable. Le fait d’opter à l’impôt sur les sociétés entraîne l’exigibilité du droit d’enregistrement de 5 % sur la valeur des immeubles appartenant à la société. Par ailleurs, l’option à l’IS a pour conséquence l’exigibilité de l’impôt de plus-value. En raison de son importance l’option à l’IS nécessite une décision unanime de tous les associés de la société civile.

 

Notons également que l’option à l’IS pour l’IS peut être intéressante si la tranche marginale d’imposition des associés est élevée (supérieure à 45%). A contrario, un tel choix peut s’avérer désavantageux pour les associés ayant une faible tranche marginale d’imposition.

 

 

Critère de choix IR IS
Taux marginal d’imposition 40 % + prélèvements sociaux 15 % jusqu’à 38 102 €

33,33 % au-delà

Taxation des distributions Les résultats sont taxés indépendamment de leur distribution Abattement de 40 % sur les résultats distribués puis taxation à l’IRPP chez l’associé bénéficiaire
Possibilité de faire des réserves en franchise d’impôt Non Oui
Plus-values en cas de vente de l’immeuble Plus-value immobilière des particuliers. Exonération totale au bout de 15 ans de détention Imposition à l’IS.

Pas d’exonération pour durée de détention

Plus-value en cas de vente des parts Plus-value immobilière des particuliers au taux de 28,1 %

Exonération totale au bout de 15 ans de détention

Plus-value de cession de valeurs mobilières au taux de 30,1 %.

Pas d’exonération pour durée de détention

Déduction des frais d’acquisition Non Oui
Report des déficits 10 ans Report illimité (L. fin. 2004, art.89
Imputation des déficits sur le revenu des associés Pas de limite pour l’imputation sur les revenus fonciers.

Imputation sur le revenu global dans la limite de 10 700 €

Non
Travaux Déductibles si le bien immobilier est loué (même les dépenses d’amélioration pour les biens à usage d’habitation). Travaux de construction non-déductibles Amortissable
Régulation des revenus (bouclier fiscal) Non Oui (possibilité de jouer le bouclier fiscal
Réversibilité Possibilité d’opter pour l’IS à tout moment L’option pour l’IS a un caractère irrévocable
Déduction des intérêts d’emprunt pour l’acquisition des parts Oui Non (sauf à recourir à la constitution d’un holding d’acquisition)
Amortissement Non Oui (mais trésorerie captive car on ne peut distribuer que le résultat comptable
Coût de la dissolution de la structure Faible Elevé

 

 

  1. Impôt sur la fortune

 

Une distinction est à faire selon que l’immeuble est à usage de résidence principale ou à usage professionnel.

 

Immeuble à usage de résidence principale : lorsque la résidence principale est détenue en direct, il est possible de pratiquer un abattement de 30 % sur la valeur vénale. L’abattement ne s’applique pas, en revanche, aux parts de sociétés civiles de gestion ou d’investissement immobilier[45].

 

Il est à préciser que nonobstant le fait que l’Administration ne l’admet pas, il paraît possible de justifier un abattement sur l’évaluation de la résidence principale du fait de l’occupation par un des associés. Sur la base de la jurisprudence Fleury[46] un abattement de 20 % pourrait être défendable.

 

Notons également que pour évaluer les parts, deux méthodes sont possibles : la méthode par comparaison et la méthode de l’ANCR (actif net comptable réévalué). La première méthode est difficile à pratiquer du fait de la difficulté de trouver des sociétés civiles comparables et par l’absence de base de donnée fiable. En pratique, la seconde méthode est donc la plus souvent utilisée. Elle consiste à évaluer l’immeuble selon la méthode de la valeur vénale et y ajouter les autres actifs détenus le cas échéant par la société civile (liquidités, valeurs mobilières). Il convient de déduire de cet actif le passif de la société (emprunt et compte-courant notamment) : il est donc important que la comptabilité de la société civile soit correctement tenue afin de faire apparaître le passif. Sur la valeur ainsi obtenue, il paraît possible de pratiquer une décote du fait de l’absence de liquidité liée à la cession isolée de parts de société civile. L’importance de cette décote est fonction du nombre de parts détenue, du nombre important ou non d’associés mais aussi des stipulations particulières pouvant réduire les pouvoirs des associés

 

          Immeuble à usage professionnel : lorsque l’immeuble, détenu par une société civile, est donné à bail à une société d’exploitation constitutive d’un outil professionnel, les parts de ladite société civile sont exonérées au titre de l’impôt de solidarité sur la fortune. Si la société civile détient d’autres immeubles non loués à la société d’exploitation, les parts ne sont exonérées qu’au prorata de la valeur de l’immeuble (ou des immeubles) considéré comme professionnel.

 

Il est à remarquer que si les parts ne sont pas détenues directement par le contribuable mais par une société civile holding, l’exonération au titre de l’outil professionnel est possible, mais dans la limite d’un seul niveau d’interposition[47].

 

 

  1. Traitement fiscal de la cession de l’immeuble ou des parts de la SCI

 

 

  1. Cession de l’immeuble

 

En ce qui concerne les droits d’enregistrement, ils sont dus par l’acquéreur au tarif de droit commun[48].

 

Concernant l’impôt de plus-value, il sera du soit par la société si celle-ci est soumise à l’impôt sur les sociétés, soit par les associés si la société est soumise à l’impôt sur le revenu. Les associés imposables sont ceux présents à la date de cession par dérogation au principe général selon lequel les associés imposables sont ceux présents à la date de la clôture.

 

La plus-value se calcule par déduction entre le prix de cession de l’immeuble et la valeur nette comptable de l’immeuble (prix d’acquisition sous déduction des amortissements pratiqués). Cette plus-value est imposable au taux de droit commun de l’impôt sur les sociétés (15 % jusqu’à 38 120 € puis 33,33 %).

 

Exemple : la société civile Y vend un immeuble 3 563 161 €. L’immeuble a été acheté 2 850 000 €, 15 ans auparavant. À la date de cession, le montant des amortissements pratiqués s’élève à 1 500 000 €. La valeur nette comptable de l’immeuble s’élève donc à 1 320 000 € (2 850 000 – 1 500 000 €). La plus-value imposable sur la cession s’élève donc à 2 243 161 €. Celle-ci est imposable au taux de 15 % jusqu’à 38 120 € (sous réserve que la société civile n’ait pas d’autres revenus qui auraient déjà épuisé l’abattement) soit 5 718 €. Le reste de la plus-value (2 205 041 €) est imposable à 33,33 %, soit 734 940 €. L’impôt de plus-value total s’élève à 740 658 €.

 

Quid du cas où la société civile est soumise à l’IR ? Le cas échéant, la plus-value est calculée dans les conditions de droit commun au taux de 28,1 %, prélevé sur le prix de vente le jour de la signature de l’acte notarié.

 

Le prix d’acquisition peut être majoré :

  • des frais d’acquisition, soit pour leur valeur réelle, soit au forfait de 7,5 % ;

 

 

 

  • des dépenses de travaux d’amélioration, soit pour leur montant réel, soit au forfait de 15 %, si la cession intervient au-delà d’un délai de 15 ans.

 

La plus-value imposable est diminuée de 10 % par ans au-delà de la 5e année, ce qui aboutit à une exonération totale de plus-value au bout de 15 ans. Ainsi, dans le cas de l’exemple visé ci-dessus la plus-value imposable sera de 0 puisque l’immeuble est détenu depuis plus de 15 ans par la société Y. Le fait d’être à l’impôt sur le revenu permet donc de réaliser une économie de plus-value de 740 658 € par rapport à une société soumise à l’impôt sur les sociétés.

 

 

  1. Cession des parts de la SCI

 

Concernant les droits d’enregistrement, ils sont dus par l’acquéreur au tarif de droit commun (5 %) sur la valeur vénale des parts.

 

Précisons que entre la cession des parts (5 %) et la cession de l’immeuble (5,09 %), il n’y a priori pas de différence importante de coût. En revanche, la différence peut provenir de l’assiette notamment s’il y a un passif important (emprunt ou compte-courant dans la société civile). Exemple : une société civile a acheté un immeuble 1 000 000 € à l’aide d’un emprunt in  fine 1 000 000 €. Il est envisagé de revendre cet immeuble 1 500 000 €. Dans le cas de la vente de l’immeuble, les droits d’enregistrement seront assis sur 1 500 000 €, soit 76 650 €. En cas de vente des parts les droits d’enregistrement seront assis sur 500 000 €, soit 25 000 € correspondant à la valeur de la société (actif moins passif). L’économie pour l’acquéreur est de 51 650 €.

 

Quant à la plus-value, depuis la loi de finances pour 2004, la plus-value est soumise au régime de cession des valeurs mobilières[49] au taux de 30,1 % pour les SCI soumises à l’IS. Pour les SCI soumises à l’IR, la plus-value est soumise au régime des plus-values de cession immobilière dès lors que la société est considérée comme à prépondérance immobilière. La société à prépondérance immobilière est celle dont l’actif est composé à plus de 50 % au moins d’immeubles ou de droits immobiliers, à la clôture des trois derniers exercices. Les immeubles affectés à l’exploitation (industrielle, commerciale, agricole ou à l’exercice d’une profession non commerciale) ne sont pas pris en compte pour le calcul des 50 %.

 

Il sied de remarquer que les modalités de calculs des plus-values de cessions de parts de société de personnes peuvent dans certains cas conduire à une double imposition (bénéfice mis en réserve et ayant déjà supporté l’impôt sur le revenu et retaxé au titre de la plus-value car pris en compte dans le prix de cession) ou à une double déduction (cas des déficits de la société qui ont déjà été déduits au titre de l’impôt sur le revenu des associés). La jurisprudence[50] admet qu’il soit alors procédé à des retraitements du prix de revient afin d’éviter cette double imposition ou cette double déduction. Selon cette règle jurisprudentielle, le prix de revient doit être majoré des bénéfices (y compris les plus-values) déjà imposés et des pertes qui ont été comblées par les associés. Il doit au contraire être minoré des déficits déduits et des bénéfices répartis.

 

Si telles sont les conséquences fiscales de l’opération pour le vendeur, quid pour l’acquéreur ?

 

Si la société est soumise à l’impôt sur le revenu, l’acquéreur des parts pourra déduire les intérêts d’emprunt souscrit pour acquérir les parts de la société dès lors que celle-ci donne en location l’immeuble dont elle est propriétaire[51].

 

Si la société est soumise à l’impôt sur les sociétés, les intérêts d’emprunt ne sont pas déductibles par l’acquéreur, personne physique. Pour pouvoir déduire les emprunts, la solution consiste à une société holding de reprise soumise à l’IS afin de pouvoir se prévaloir du régime mère-fille ou du régime de l’intégration fiscale. Une holding constitue un instrument idéal pour gérer un patrimoine immobilier via la détention de parts de sociétés civiles immobilières. Le recours à cette structure fait bénéficier à l’acquéreur un effet de levier fiscal, qui se traduit par l’optimisation de la taxation des dividendes et la déduction des intérêts d’emprunt qu’il a souscrit pour l’acquisition des parts de la SCI.

 

Le régime mère-fille[52] a été institué par le législateur pour prévenir la double imposition des dividendes versés par les filiales. Il permet une remontée des dividendes à la holding, appelée société mère, en franchise d’impôt sur les sociétés à l’exception d’une quote-part pour frais et charges de 5 %[53]. Cette faible fiscalité entraîne pour la holding une augmentation de sa trésorerie nette d’impôt, qu’elle pourra affecter à ses propres les besoins, notamment pour rembourser un emprunt.

 

Ce dispositif n’est cependant pas parfait car en l’absence de produits imposables, la holding ne pourra pas déduire tous les intérêts d’emprunt. Il lui faudra développer une activité annexe pour pouvoir facturer, de façon raisonnable, à la cible des prestations de nature comptable, administrative, informatique. À défaut, elle constatera un déficit reportable sans limitation de durée.

 

Une optimisation du régime fiscal est possible par la voie de l’intégration fiscale[54] qui permet non seulement la remontée des dividendes en franchise d’impôt mais également la déduction des charges de l’emprunt contracté en vue de financer l’acquisition.

 

 

  • 3. – …permet de préparer et organiser une transmission à titre gratuit

 

 

  1. Transmission successorale

 

D’une part, les inconvénients liés à l’indivision peuvent être exacerbés en cas de décès. En effet, suite à un décès et dans l’attente d’un partage, les héritiers se retrouvent en indivision, avec les inconvénients que cela peut avoir sur la gestion et l’administration du bien : majorité des 2/3 pour les actes d’administration ; unanimité pour les actes de disposition.

 

Cependant, si l’immeuble a été mis en SCI, l’indivision ne portera pas sur l’immeuble lui-même mais sur les parts. L’immeuble continuera à être géré normalement par le gérant. Par ailleurs, l’existence de la société va également avoir pour effet d’éviter un blocage du compte bancaire affecté à la gestion de l’immeuble. En effet suite à un décès le compte bancaire du défunt est bloqué jusqu’à la rédaction d’un acte de notoriété et un accord des héritiers sur le déblocage. Rien de tel dans l’hypothèse d’une SCI : le compte bancaire de la société civile immobilière continue à fonctionner sous la signature des gérants, indépendamment du décès d’un des associés.

 

Il est à préciser qu’il convient de prévoir dans les statuts les conditions de gestion des parts sociales en indivision. Il est également possible de nommer avant le décès un mandataire posthume afin de gérer les parts sociales indivises.

 

D’autre part, le droit français prohibe les pactes sur succession future. Cela signifie qu’il est, en principe, interdit de prévoir par avance des règles qui s’imposeront à ses héritiers après le décès. Il existe, bien entendu, des dérogations à ce principe (donation-partage, legs avec charge, pacte de renonciation à exercer l’action en réduction pour atteinte à la réserve…) mais d’une façon générale un héritier réservataire doit recevoir sa part de réserve exempte de toute charge. Par exemple, Monsieur X a une résidence secondaire. Il souhaite qu’après son décès, cette maison puisse être occupée successivement par ses quatre enfants et que des règles de gestion claire soit mise en place. Pour se faire, Monsieur X constitue avec son épouse une société civile immobilière. Dans les statuts sont prévues des règles claires pour la détermination d’un calendrier d’occupation de la maison par les associés (par exemple principe d’un tirage au sort, ou d’un choix alternatif par chacun des associés…) pour la gestion de la maison (cogérance ou mise en place d’une gérance successive…) et pour le partage des dépenses. À son décès, les statuts et les règles prévus par ceux-ci s’imposeront à ses héritiers sans qu’une négociation soit nécessaire (bien entendu les héritiers pourront néanmoins, selon les règles fixées par les statuts les modifier et changer ces règles si celles-ci ne leur conviennent pas.

 

 

  1. Transmission par donation

 

D’une part, il est possible de donner un bien à plusieurs enfants ou de ne donner aux enfants qu’une quote-part d’un bien (les parents conservant l’autre quote-part). Dans ces deux situations, il y aura naissance d’une indivision soit entre les enfants, soit entre les parents et les enfants. Or, comme il a été évoqué ci-dessus, l’indivision présente des inconvénients. Le recours à la société civile va permettre de solutionner un certain nombre de questions liées à la répartition des pouvoirs (désignation d’un des enfants comme gérant, conservation par les parents du pouvoir de vendre le bien immobilier et d’en racheter un autre…).

 

D’autre part, le recours à une SCI permet d’organiser sa succession dans un cadre international. Le droit international privé français prévoit que la dévolution d’un immeuble est soumise à la loi de son lieu de situation. À l’inverse les biens meubles (parts de société par exemple) sont soumis à la loi du dernier domicile du défunt. Ainsi, un immeuble situé en France sera obligatoirement dévolu selon la loi française des successions (avec l’application de la réserve héréditaire qui en présence d’enfant ou d’un conjoint limite la liberté testamentaire du défunt). À l’inverse si l’immeuble est mis en SCI, les parts ne seront pas forcément transmises selon la loi française si le défunt était, au moment du décès, domicilié à l’étranger.

 

 

 

 

 

 

Section 2. – Les risques lies a une mauvaise utilisation de la SCI

 

 

  • 1. – Conflit entre associés et responsabilité illimité

 

 

  1. Conflit entre associés

 

Toute société, civile ou commerciale, repose sur un contrat liant deux ou plusieurs personnes qui conviennent d’affecter à une entreprise commune des biens ou leur industrie en vue de partager le bénéfice ou de profiter de l’économie qui pourra en résulter[55]. Hormis dans les sociétés unipersonnelles, l’existence d’une société suppose, de la part de chaque associé, la volonté de participer sur un pied d’égalité à l’entreprise commune ; c’est ce que la jurisprudence qualifie d’affectio societatis. Cette volonté qui s’exprime lors de la création doit, pour que la société puisse fonctionner, se maintenir tout au long de son existence.

 

Or, l’entente cordiale, qui préside à la création de la société, peut se détériorer au fil du temps. Si cette détérioration s’avère profonde et durable, elle reflète la disparition de l’affectio societatis. Cette situation, dénommée « mésintelligence » dans la rédaction initiale du Code civil, est désignée depuis la loi 78-4 du 4 janvier 1978 sous le terme de mésentente.

 

Tout conflit entre associés ne caractérise pas une situation de mésentente. Par exemple, des conflits ponctuels se manifestent à l’occasion du vote de décisions sociales. Les notions juridiques d’abus de majorité et de minorité proposent des solutions permettant de résoudre de telles crises[56]. La mésentente, elle, est une situation qui se prolonge dans le temps et qui se caractérise par une altération des relations entre associés paralysant le fonctionnement de la société au point de compromettre sa survie.

 

Pour remédier à cette situation, différentes solutions qui relèvent de conceptions opposées sont envisageables : l’une accorde la prééminence à l’intérêt personnel, la société étant un instrument au service de l’associé ; l’autre donne la préférence à l’intérêt social auquel les intérêts individuels ne sauraient porter préjudice.

 

La dissolution judiciaire de la société rentre dans la première catégorie. Elle est prévue par l’article 1844-7, 5° du Code civil et applicable à toutes les sociétés, civiles ou commerciales. Solution radicale à la mésentente, la dissolution peut toutefois être évitée grâce à des moyens, spécifiques à certaines catégories de sociétés, permettant de gérer, voire de prévenir la crise : le retrait ou l’exclusion d’un associé.

 

 

  1. Responsabilité illimité des associés d’une SCI

 

La responsabilité personnelle, indéfinie et sans solidarité des associés pour toutes les dettes sociales est sans doute le trait essentiel de la société civile. Elle ne se rencontre en effet que dans ce genre de société. L’article 1857 du Code civil déclare expressément que les associés d’une société civile (de droit commun) répondent indéfiniment à l’égard des tiers des dettes sociales ; les associés sont donc responsables des engagements sociaux au-delà du seul montant de leurs parts sociales : comme un entrepreneur individuel, rien ne protège le patrimoine personnel d’un associé de société civile contre les poursuites des créanciers sociaux. C’est là, on le sait, la caractéristique essentielle des sociétés de personnes.

 

  • 2. – Abus de droit

 

La société civile immobilière n’est pas un instrument d’évasion fiscale permettant notamment de fabriquer de généreux déficits fonciers ; il y a plusieurs décisions de justice condamnant pour  abus de droit des constitutions fictives ou frauduleuses de SCI ; voici un exemple de ce qu’il ne faut pas faire, tiré d’un arrêt du 11 octobre 1991[57] :  une dame était locataire d’un bel immeuble situé dans l’île Saint-Louis à Paris ;elle achète cet appartement, plus l’appartement contigu qui se trouvait en vente à la même époque ; au lieu d’acheter directement à son nom les deux immeubles, elle crée en 1968 avec sa mère deux sociétés civiles immobilières au capital de 10 000 F dont elle possède 99 % des parts, la mère n’étant là que pour faire nombre ; la personne en cause se fait consentir un bail sur les deux appartements qui constituent désormais son habitation principale ; elle entreprend d’importants travaux de rénovation d’un montant de 800 000 F, ce qui permet de dégager d’importants déficits fonciers qui viennent s’imputer sur son revenu global imposable ; lors d’un contrôle fiscal, le vérificateur invoque l’abus de droit ; selon lui, les deux sociétés sont fictives et ont simplement servi de paravent pour une évasion fiscale ; le Conseil d’Etat a confirmé l’analyse faite par l’administration pour les motifs que voici :

  • la mère (puis une tante au décès de la mère), avec 1 % du capital, remplissait à l’évidence le rôle d’un prête-nom, puisqu’il faut être au moins deux dans ce type de société;
  • le capital était ridicule par rapport aux travaux à entreprendre ; la sociétén’a disposé d’aucune source de financement qui lui soit propre ; c’est la prétendue locataire qui avait contracté les emprunts à son nom personnel et qui réglait elle-même tous les travaux de modernisation réalisés au nom de la société ;
  • la sociétén’avait pas plus de vie juridique que de vie financière ; aucune assemblée n’était tenue, aucune décision sociale n’était prise ; la société n’était à l’évidence qu’un chiffon de papier dont l’occupante n’avait que faire, sauf pour la fabrication de déficits fiscaux ; la sanction a été redoutable : rejet de tous les déficits fiscaux jugés artificiels et amende fiscale de 200 % à l’époque.

 

Bref, si la création de la société a pour objet l’imputation de déficits fonciers, l’administration, si le montage n’est pas parfait, peut soulever le spectre de l’abus de droit.

 

 

  • 3. – Confusion des patrimoines

 

Dans cette dernière paragraphe, on aborde un sujet relativement délicat : la combinaison « SCI – Société d’exploitation ».

 

Dans le monde des affaires, mélanger l’immobilier et l’investissement d’exploitation n’est pas vraiment judicieux. Aussi, au moment de se lancer dans une aventure nouvelle, les investisseurs recourent à un montage particulier qui consiste à loger l’immobilier au sein d’une société civile immobilière qui le loue à une société d’exploitation constituée sous la forme d’une structure sociale organisant la limitation de la responsabilité des associés et des dirigeants sociaux, généralement une SA ou une SARL. La séparation de l’actif immobilier et de l’activité commerciale par la superposition d’une société civile et d’une société commerciale est devenue un classique de « l’ingénierie juridique[58] ». « Les charmes discrets[59] » de la SCI se conjuguent avec les attraits qu’offre la limitation de responsabilité d’une société commerciale. La mise en œuvre de la personnalité morale confère aux sociétés qui en jouissent une autonomie juridique permettant ainsi de réaliser le cloisonnement entre l’immobilier et l’activité commerciale. Dès lors, les difficultés financières qui pourraient surgir au sein de la société d’exploitation ne sauraient, en principe, rejaillir sur la société civile.

 

Cependant, force est de constater la remise en cause quasiment systématique de ce montage par les mandataires liquidateurs lorsque survient la liquidation judiciaire. Arguant le plus souvent de l’identité d’associés et/ou de dirigeants, de l’unicité de siège social, ils revendiquent l’extension de la procédure ouverte contre la société d’exploitation à la société civile immobilière, sur le fondement de la confusion de leurs patrimoines.

 

A l’analyse de la jurisprudence de la Cour de cassation, on est fondé à affirmer la validité du montage apprécié in abstracto, c’est-à-dire au seul regard des mécanismes juridiques mis en œuvre, en dehors de toute considération d’espèce. C’est ainsi que le principe de la validité du montage a clairement été posé par une décision de la Cour de cassation du 28 juin 1994[60] : « l’opération envisagée dans son ensemble », consistant à créer une SCI en vue d’acquérir des immeubles au moyen d’emprunts et de les louer dans le cadre d’une convention de crédit-bail immobilier à la SARL chargée de leur exploitation commerciale constitue « un montage juridique et financier classique en son principe ». La remise en cause d’un tel montage ne peut se faire qu’au cas par cas, c’est-à-dire, à l’issue d’une appréciation in concreto de la situation.

 

Dans la pratique, le montage juridique « société civile – société d’exploitation » est souvent remis en cause, à l’occasion de la liquidation judiciaire de la société d’exploitation, notamment par le mandataire-liquidateur qui réclame l’extension de la procédure collective à la société civile en se fondant sur la confusion des patrimoines, les créanciers infortunés de la société d’exploitation souhaitant avoir un droit de poursuite sur l’actif immobilier de la SCI. Tel était le cas, par exemple, dans une décision rendue par la chambre commerciale de la Haute juridiction le 10 mai 2000[61]. En l’espèce, la Cour de cassation a relevé l’existence de flux financiers anormaux pour confirmer l’extension de la procédure justifiée par la confusion des patrimoines. Ces flux financiers anormaux étaient caractérisés par l’existence d’un compte courant débiteur de la SC  dans les livres de la SARL et le remboursement des prêts consentis par la SCI à la SARL par une deuxième SCI gérée par la même personne (également dirigeant de fait de la SARL).

 

 

CONCLUSION

 

 

Bien que toute conclusion soit périlleuse et nécessairement partiale, quelques remarques peuvent être faites au terme de tout ce qui vient de précéder.

 

Envie d’investir dans l’immobilier à plusieurs par le regroupement de talents de gestionnaire ou de capacités financières, besoin de préserver un bien familial, nécessité de relogement et de placement de sommes reçues suite à des successions, mais aussi souhait d’optimiser fiscalement ou d’organiser un patrimoine immobilier, les motivations ne manquent pas aux particuliers pour constituer une société civile immobilière. Cette popularité est encore renforcée par les médias et les banques, qui semblent ne pas tarir d’éloges sur le montage.

 

Cependant cet engouement est de moins en moins justifié : le législateur s’est évertué à calquer le régime de la détention d’immeubles par le biais d’une société sur celui de la propriété directe. Ce lissage s’est d’ailleurs fait dans les deux sens, à l’avantage comme au détriment de la société civile. La mise en place d’un barème d’évaluation de l’usufruit applicable à tous pour le calcul des droits d’enregistrement[62] et la possibilité de déduire de l’assiette des droits de mutation à titre gratuit les charges pouvant grever les biens donnés[63] sont autant de limitations à l’intérêt du montage, tandis que l’exonération des plus-values réalisées sur la résidence principale de l’associé, le crédit d’impôt instauré pour chaque contribuable acquéreur de sa résidence principale, même détenue par l’intermédiaire d’une société semi-transparente[64]. Il semble que la neutralisation progressive du régime juridique et fiscal des sociétés civiles soit bel et bien en route depuis quelques années.

 

Pour autant, la structure (SCI) continue à ne pas manquer de charme. Toutefois, la société civile, même si son fonctionnement est plus simple que celui des sociétés commerciales, reste tout de même un instrument juridique perfectionné qu’il convient de manier avec précaution. Entre autres, la société n’est pas un instrument d’évasion fiscale permettant notamment de fabriquer de généreux déficits fonciers (comme il a été évoqué plus haut) ;  si une société civile immobilière, relevant aujourd’hui de l’impôt sur le revenu, décide d’opter pour le régime de l’impôt sur les sociétés, elle doit en apprécier le coût fiscal avec beaucoup d’attention.

 

 

 

 

BIBLIOGRAPHIE

 

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OUVRAGES

 

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Andrier Th., Les sociétés civiles immobilières : Lexisnexis, 8e éd., 2008 ;

 

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Blaise Y. et Brissier A., Fiscalité du patrimoine immobilier : Delmas, coll. Encyclopédie Delmas, 25e éd., 2013 ;

 

Brillat M. et Guillaud-Bataille S., La société civile : Gualino, 2013 ;

 

Bühl M., Sociétés civiles immobilières ; création, gestion, évolution : Delmas, coll. Encyclopédie Delmas, Ed. 2013/2014 ;

 

Cozian M., Les grands principes de la fiscalité des entreprises : Litec, 1996 ;

 

Dufils P., Lopater C. et al., Mémento comptable 2013 : EFL, 2013 ;

 

Durance A, Le financement du logement, Lexisnexis, 2007 ;

 

Giray M. et Bernard J., Société civile immobilière : le choix du régime fiscal, la SCI et le couple, l’indivision, l’entreprise, la transmission du patrimoine : Conseils par des Notaires, 1996 ;

 

Lefebvre (Collectif), Créer et gérer une SCI de manière optimale en 2013 : EFL, 2013 ;

 

Litannie Th. et Jaillot P., L’Optimalisation fiscale du patrimoine immobilier: Applications pratiques en Belgique et en France : Anthemis, 2007 ;

 

Micheaud Ch., Créez et gérez votre SCI : les atouts de la société civile immobilière pour constituer et transmettre un patrimoine, Ed. L’Express, 2007 ;

 

Rédaction des Editions Francis Lefebvre, Mémento fiscal 2012 : EFL, 2012.

 

 

ARTICLES

 

Alibert D., L’ingénierie juridique : un atout pour l’entreprise : JCP E, suppl. 1993/2 ;

 

Blancher R., Abus de droit : constitution d’une société pour déduire la totalité des charges subies par une SCI de l’ensemble des revenus : RTD com., 1991, 149 ;

 

 

Couret A., L’abus et le droit des sociétés : Dr. et patrimoine, 06/2000, p. 66 ;

 

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Eva Mouial B., Le montage SCI/société d’exploitation à l’épreuve de la confusion des patrimoines pour « relations financières anormales » : BMIS, 01/2012, n° 1, p. 63 ;

 

Jeantin M., Dissolution d’une société civile immobilière pour mésentente entre associés : RTD com., 1996, 77 ;

 

Lebel Ch., Confusion de patrimoines pour cause de relations financières anormales entre une SARL et une SCI : Lexbase Hebdo – Edition Affaires, 02/2013, n° 326 ;

 

Lionel G. et Florence P., Financement et SCI : Dr. et patrimoine, 09/2011, n° 206, p.32 ;

 

Monsèrié-Bon M.-H., Mésentente entre associés d’une société civile : dissolution de la société ou retrait d’un associé : RTD com., 2003, p. 213 ;

 

Pagnucco J-Ch., Le couple SCI/société d’exploitation : Rev. proc. coll., 05/2013, n° 3, p. 54 ;

 

Rédaction, Optimiser l’immobilier dans une SCI : Rev. fid., 12/2006, n° 2006-6, p. 6 ;

 

Renaud M., La société civile est-elle encore un bon outil de gestion de patrimoine ? : Dr. et patrimoine, 07/2012, n° 216, p. 84 ;

 

Sandrine Q. et Florence D., SCI et optimisation fiscale : Act. pr. et ing. soc., 09/2008, n° 101, p. 5.

 

 

TEXTES LEGISLATIFS

 

Code civil ;

 

Code de commerce ;

 

Code de la consommation ;

 

Code général des impôts.

 

 

 

 

PLAN DETAILLE

 

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PRINCIPALES ABREVIATIONS. 1

SOMMAIRE.. 2

PARTIE I. – PRESENTATION DE L’ENTREPRISE : BM & Associés. 3

REMERCIEMENTS. 4

INTRODUCTION.. 5

  1. HISTORIQUE DU CABINET BM & ASSOCIES. 6
  2. PRESENTATION DES ACTIVITES. 7
  3. Du groupe. 7
  4. Du cabinet BM & Associés. 8

III.     PRESENTATION DE L’ORGANISATION.. 8

  1. L’organisation du cabinet 8
  2. La direction du cabinet 8
  3. Les chefs de groupe. 9
  4. Les responsables de dossiers. 9
  5. L’organisation informatique. 9
  6. PRESENTATION DES PRINCIPALES MISSIONS EFFECTUEES. 10

CONCLUSION.. 11

PARTIE II. –   LA GESTION DU PATRIMOINE AU TRAVERS D’UNE SOCIÉTÉ CIVILE IMMOBILIÈRE.. 12

INTRODUCTION.. 13

CHAPITRE I. –.. LA SCI : UN SUPPORT DANS LE FINANCEMENT D’UN BIEN IMMOBILIER   14

Section 1. – Rétrospective sur la SCI 14

  1. Généralités. 14
  2. Société civile immobilière. 15
  1. Particularités juridiques. 16
  2. Particularités fiscales. 17
  3. Particularités comptables. 19

Section 2. – Les moyens utilisés pour financer un bien immobilier. 22

 

  1. Description et intérêt de la technique de financement 22
  2. Champ d’action de la règlementation relative au leasing. 23
  3. Notion de crédit-bail 23
  4. L’immeuble objet de l’opération. 23
  5. La faculté d’acquisition du crédit-preneur. 24
  6. Traitement fiscal de l’opération du côté de l’investisseur 24
  7. Déductibilité des loyers. 24
  8. Les conséquences fiscales de la détention de l’immeuble par le preneur. 28
  1. Généralités. 29
  2. Financement par apport en capital 29
  3. Financement par apport en capital et emprunt de la SCI. 30
  4. Financement par apport en compte courant 30

CHAPITRE II. –  LA SCI : UN INSTRUMENT PERTINENT MAIS NON SANS RISQUE   32

Section 1. – La SCI, un atout qui…… 32

  1. Traitement fiscal de la constitution d’une SCI. 33
  2. Plus-values d’apport 33
  3. Droits d’enregistrement en cas d’apport 34
  4. Traitement fiscal de la détention d’un immeuble via une SCI. 35
  5. Impôt sur le revenu ou impôt sur les sociétés. 35
  6. Impôt sur la fortune. 38
  7. Traitement fiscal de la cession de l’immeuble ou des parts de la SCI. 39
  8. Cession de l’immeuble. 39
  9. Cession des parts de la SCI 40
  1. Transmission successorale. 41
  2. Transmission par donation. 42

Section 2. – Les risques lies a une mauvaise utilisation de la SCI 43

  1. Conflit entre associés. 43
  2. Responsabilité illimité des associés d’une SCI. 43

 

CONCLUSION.. 46

BIBLIOGRAPHIE.. 47

 

      [1]  BM : Bertugo Metoudi

      [2]  Une formation en alternance est « un système de formation dans lequel des périodes de formation théorique, dispensée au sein d’établissements spécialisés, alternent avec des périodes de travail ou d’application en entreprise. La formation en alternance est mise en œuvre dans le cadre de contrats de travail spécifiques, destinés à un public déterminé avec un objectif précis. Ils sont actuellement au nombre de deux : le contrat d’apprentissage (formation initiale) et le contrat de professionnalisation (insertion en alternance) » : http://www.editions-tissot.fr/droit-travail/dictionnaire-droit-travail-definition.aspx?idDef=295&definition=Formation+en+alternance

      [3]  Levallois Perret est une commune française située dans le département 92 (Hauts-de-Seine) en région Île-de-France.

      [4]  http://www.sefacsma.fr/4.aspx

      [5]  C’est un logiciel de calcul et d’aide à la déclaration fiscale des revenus.

      [6]  C’est un logiciel permettant de gérer électroniquement une base de données. L’ensemble des informations concernant les dossiers clients du cabinet est géré par ce logiciel.

      [7]  C’est un logiciel de récupération et de traitement de données bancaires.

      [8]  C’est un logiciel permettant de calculer les impôts dus par les clients tels que l’impôt sur les revenus et l’impôt sur la fortune.

      [9]  http://www.berdugometoudi.fr/index.php

    [10]  Ibid.

    [11]  Th. Andrier, Les sociétés civiles immobilières : Litec, coll. Litec professionnels, 7e éd., 2008, p. 9 et s.

    [12]  V. M. Cozian, Le charme des sociétés civiles immobilières : charme intact ou charme fané : RJC. 2004, p. 64.

    [13]  Réputée commerciale par C. com., art. L. 110-1-3.

    [14]  CA Rouen, 22 nov. 1995 : JurisData n° 1995-049821.

    [15]  Y. Guyon, Les sociétés. Aménagements statutaires et conventions entre associés : LGDJ,5e éd., 2002, n° 195.

    [16]  Cass. req., 29 oct. 1889 : DP 1889, 1, p. 474.

    [17]  Cass. req., 12 déc. 1887 : D. 1888, 1, p. 429.

    [18]  Ou « sociétés civiles immobilières de location ».

    [19]  En pratique, la société civile constituée pour détenir et gérer un patrimoine immobilier est qualifiée de société civile immobilière. Cette dénomination n’a pas de de conséquence juridique. Il n’existe en effet aucune différence, sur le plan juridique, entre la société civile immobilière et la société civile régie par le code civil.

    [20]  C. civ., art. 710-1 créé L. n° 2011-331, 28 mars 2011, art. 9.

    [21]  C. civ., art. 1857.

    [22]  CGI art. 8.

    [23]  CE, 10e et 9e ss-sect., 28 mars 2012, n° 320570, M. et Mme Vaillant :  BDCF 6/2012, n° 7, concl. J. Boucher.

    [24]  CGI art. 1586 ter, I.

    [25]  C. com. art. R 612-1.

    [26]  CE, 2 déc. 1988, SCI Rungis Morangis, req. n° 43745, RJF 2/1989, n° 159.

    [27]  CAA Bordeaux, 3e ch., 12 mars 2002 : AJDI 2003. 212, v° également CAA Nantes, 14 nov. 2001, SCI Domaine de Beaurepaire, n° 98-1870.

    [28]  Rép. de Panafieu : JO AN 2-11-2004 p. 8634 n° 28538.

    [29]  CA Paris, 31 oct. 2002, Lewy c/ Sté Bail investissement.

    [30]  Pour un exemple des conséquences d’un tel montage dans le cas d’une liquidation judiciaire, voir Cass. civ. 3e, 19 mai 1999 : JCP E 2000 p. 268 obs. P. Neau-Leduc.

    [31]  C. mon. fin. art. L 313-7, 2.

    [32]  Cass. com., 14 avril 1972 : RTD com. 1973, p. 327, n° 16, obs. Hémard.

    [33]  Article 57 de la loi n° 95-115 du 4 février 1995.

    [34]  BOI, n° 107, 9 juin 1997, 5 G-8-97.

    [35]  C. consom. art. L 312-2 ; Cass. civ. 1re, 20 janv. 1993 : Bull. civ. I n° 29.

    [36]  Un immeuble entre dans la catégorie des immeubles à usage mixte dès qu’il réserve à l’usage d’habitation au moins la surface nécessaire au logement de celui ou de ceux dont l’activité professionnelle s’exerce dans les autres parties de l’immeuble, sans qu’il soit besoin d’établir un rapport entre la surface réservée à l’habitation et la surface affectée à l’exercice de la profession : Rép. Branger : AN 24-11-1980 p. 4924 n° 36465.

    [37]  Le fait est que les prêts destinés, sous quelque forme que ce soit, à financer une activité professionnelle (activité des professionnels de l’immobilier en pratique) et notamment « celles des personnes physiques ou morales qui, à titre habituel, même accessoire à une autre activité, ou en vertu de leur objet social, procurent, sous quelque forme que ce soit, des immeubles ou fractions d’immeubles, bâtis ou non, achevés ou non, collectifs ou individuels, en propriété ou en jouissance » (C. consom. art. L 312-3, al. 3). Cette précision vise essentiellement les opérations réalisées par les sociétés civiles immobilières (Rapport au Sénat n° 376 p. 13).

    [38]  C. consom. art. L 312-3, 1°.

    [39]  C. civ., art. 815.

    [40]  Pour des détails sur les modalités de calcul, V. Instr. 4 août 2005 : BOI 8 M-1-05, fiche n° 16 démembrement de propriété.

    [41]  Relèvent obligatoirement de l’IS les sociétés civiles immobilières qui exercent une activité réputée commerciale sur le plan fiscal, cas notamment de la location meublée.

    [42]  CAA Douai, 7 oct. 2003, n° 01-927.

    [43]  CGI, art. 32.

    [44]  CGI, art. 162.

    [45]  Doc. adm. 7 S-351, n° 12.

    [46]  Cass. com., 13 févr. 1996, n° 301 P.

    [47]  Comité MOA, 29 mars 2000.

    [48]  5,09 % à compter du 1er janvier 2006.

    [49]  CGI, art. 150 0 A.

    [50]  CE, 16 févr. 2000, Quémener : étendu aux plus-values immobilières par l’arrêt Baradet du 9 mars 2005.

    [51]  Instr. 23 mars 2007 : BOI 5 D-2-07, fiche 10, n° 14.

    [52]  CGI, art. 145.

    [53]  CGI, art. 216.

    [54]  CGI art. 223 A et s.

    [55]  C. civ. art. 1832.

    [56]  Pour une étude d’ensemble voir A. Couret, L’abus et le droit des sociétés : Dr. et patrimoine juin 2000 p. 66 ; E. Cordelier, L’abus en droit des sociétés : Toulouse I, 2002.

    [57]  CE, 11 oct. 1991, n°65144.

    [58]  D. Alibert, L’ingénierie juridique : un atout pour l’entreprise : JCP, éd. E, suppl. 1993/2, p. 2 « Cette méthodologie […] permet de poser des problèmes, puis d’élaborer des solutions, non plus de manière sectorielle et fragmentaire, mais à la dimension et à la lumière d’une stratégie globale, propre à l’entreprise ».

    [59]  M. Cozian, « Le charme discret des sociétés civiles immobilières », Les grands principes de la fiscalité des entreprises, Litec, 1996, Doc. 20, p. 307.

    [60]  Cass. com., 28 juin 1994 : RJDA,1994/11, no 1206, 1re esp.

    [61]  Cass. com., 10 mai 2000, n° 1022 D, SARL Les Mercuriales et autre c/ Me Soinne ès-qual. V. également Cass. com., 1er oct. 1997 : Bull. Joly Sociétés, 1997, p. 1089, § 393, note J.-J. Daigre. Contra, dans une espèce où l’existence de flux financiers anormaux n’était pas établie : Cass. com., 3 février 1998 : Bull. Joly Sociétés, 1998, p. 654, § 219, note J.-J. Daigre.

    [62]  CGI, art. 669.

    [63]  CGI, art. 776 bis, I.

    [64]  CGI, art. 200 quaterdecies

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