La réforme des valeurs locatives cadastrales :

 

 

 

INTRODUCTION

 

 

 

 

Actuellement, les marges de manœuvre financières des collectivités territoriales sont à la baisse. Cela est dû principalement par les baisses continues des dotations faites par l’État, mais également par la rarescence des liquidités se trouvant dans les établissements de crédit ou dans les banques. À cela s’ajoute, d’une part l’accroissement des dépenses relatives aux services rendus ; et, d’autre part, les investissements soutenant le développement régional.

 

Au vu de ces éléments, il s’avère de ce fait primordial de privilégier la fiscalité directe locale et cela dans le but de stimuler et  d’impulser les ressources locales.

 

À l’heure actuelle, limitée en ce qui concerne la variation relative aux taux d’imposition ; les collectivités locales se consacrent alors au contrôle des bases, mais aussi  à l’optimisation du recensement. Signalons que la fiscalité locale représente approximativement quarante à soixante pour cent  des recettes de fonctionnement des collectivités. Cela la place ainsi au premier rang de ressource des collectivités territoriales.

 

Il est aussi à noter que l’élément indispensable de la fiscalité directe locale se trouve dans un système d’évaluation des biens, qui est non seulement complexe, mais également obsolescent, basé sur la valeur locative cadastrale, prévu par le Code général des Impôts.

 

De plus, il est à signaler que les valeurs locatives sont au cœur des finances locales, dans la mesure où elles servent d’assiette aux impôts locaux. Que ces derniers  soient obsolètes ou nouvellement institués. Elles servent à calculer la  taxe foncière sur les propriétés bâties ou la TFPB, la taxe d’habitation ou de la TH pour les locaux d’habitation, et la cotisation foncière des entreprises ou la CFE.  Cela nous mène à dire que la fiscalité assise relative aux valeurs immobilières constitue la ressource primordiale des collectivités.

 

En effet, lesdites valeurs locatives, quoiqu’elles constituent une assiette aux impôts directs locaux ; elles ont tout de même une conséquence directe vis-à-vis de la fiscalité indirecte locale. D’autant plus qu’elles ont un effet sur la TEOM ou la taxe d’enlèvement des ordures ménagères. Attendu que cette dernière est aussi assise sur les mêmes bases que celle de la taxe foncière d’une part ; et, la taxe sur les friches commerciales[1] d’autre part, dont l’assiette est formée par le revenu net, qui serve de base pour calculer la taxe foncière des propriétés bâties. Sans oubliée le partage de la cotisation sur la valeur ajoutée des entreprises ou bien la CVAE.

 

S’agissant de cette dernière, elle est régie par l’article 1586[2] ; toutefois on peut observer que « l’impact sur la CVAE se révèle marginal » [3]. Attendu que les valeurs locatives se  révèlent être des critères contribuant à la redistribution des impôts. Et ce par application du principe de territorialité. Cependant, ce dernier n’influence pas le produit de l’imposition dont l’assiette se trouve être  la valeur ajoutée. Conséquemment, « les valeurs locatives utilisées pour la redistribution de la CVAE seront les valeurs brutes révisées  et ne feront pas intervenir le coefficient de neutralisation »[4].

 

De surcroît, la valeur locative cadastrale, quoiqu’elle soit un élément primordial au regard de la fiscalité locale ; elle est également de manière indirecte un facteur servant à calculer les dotations faites par l’État aux collectivités. La valeur locative cadastrale sert encore à chiffrer les attributions et les prélèvements des fonds de péréquation. Manifestement, la redistribution des attributions et des dotations de l’État font appel de facto au concept relatif au potentiel financier. Attendu que le potentiel financier d’une localité «  est égal à son potentiel fiscal, majoré du montant de la dotation forfaitaire perçu par la commune l’année précédente, hors la part prévue au sixième alinéa (3°) de l’article L. 2334-7 »[5].

 

Le potentiel financier en question est minoré, le cas échéant,  des prélèvements sur le produit des impôts directs locaux mentionnés au dernier alinéa de l’article L. 2334-7 subis l’année précédente. Pour la commune de Paris, il est minoré du montant de sa participation obligatoire aux dépenses d’aide et de santé du département constaté dans le dernier compte administratif[6].

 

Ainsi, il est à constater que « le potentiel financier représente donc la masse de recettes que la commune serait en mesure de mobiliser, si cette dernière appliquait des décisions « moyennes » en termes de fiscalité »². Ipso facto, plus ledit  potentiel financier est en hausse, plus une commune est considérée comme étant prospère. En conséquence, ce mode de calcul avantage les collectivités territoriales dont l’assiette fiscale est sous-évaluée et qui font apparaitre une ressource inférieure à la réalité de leurs bases.

 

Par ailleurs, grand nombre d’outils servant aux péréquations ont eu des impacts sur le mécanisme de potentiel financiers ; d’une part, les mécanismes de péréquation verticale[7]. D’autre part, les dispositifs de péréquation horizontale[8], consistants « à prélever une fraction des ressources fiscales de certaines collectivités pour la réserver à des collectivités moins favorisées »[9].

 

De plus, un autre dispositif met en jeux les bases cadastrales dans le bloc territorial. Et ce n’est autre que l’effort fiscal. Ce dernier interprète les degrés de requête insistante du contribuable au niveau local. Il est de ce fait un indicateur qui permet d’évaluer la pression fiscale auquel se soumettent les contribuables. Ce dispositif est donc utilisé pour distribuer l’ensemble des fonds relatif à la péréquation versée par l’État aux collectivités locales.

 

Étant un élément de grande envergure pour la fiscalité locale, attendu que c’est sur elle que repose une majeure partie des ressources des collectivités locales. Cependant, la valeur locative cadastrale utilise des dispositifs qui sont généralement complexes et désuets. Ipso facto, une révision s’avère nécessaire.

 

C’est en ce sens que le processus de révision relative aux valeurs locatives cadastrales a été annoncé par la loi du 29 décembre 2010 en son article 34[10] à l’occasion de la discussion concernant la réforme sur la taxe professionnelle. Cette dernière a été lancée par les élus locaux et nationaux. Dont l’objectif est de partager la réforme relative aux valeurs locatives cadastrales en deux parties. Et pour se faire, il a fallu dissocier les locaux commerciaux et professionnels aux locaux d’habitation.

 

Ainsi, qualifiée de « véritable serpent de mer de la fiscalité locale, la révision des valeurs locatives cadastrales est plus que jamais nécessaire au vu de l’ancienneté des valeurs de référence »[11]. En effet, il apparaît de nos jours que la méthode de calcul est devenue anachronique, participant à une iniquité en matière fiscale. D’autant plus que les valeurs administratives qui sont actuellement retenues ne coïncident plus aux évènements actuels sur le plan immobilier. Effectivement, grand nombre de locaux qui ont fait l’objet d’une amélioration ou bien détruits, ainsi que les techniques sur la construction ne cessent de s’améliorer. Cela a de ce fait créé un déphasage avec le millésime 1970.

 

Bien qu’elle soit de grande envergure, la révision concernant les valeurs locatives n’est pas vraiment manifeste. Les réformes en question ont été considérées comme sensibles, par conséquent, elles ont été sans cesse  ajournées sine die. Actuellement, l’ajournement a été établi en 2017, juste après l’investiture du président.

 

Le système actuel d’évaluation des bases est , non seulement, obsolète puisqu’il date de 1960 pour les immeubles non bâtis et de 1970 pour les immeubles bâtis. Inéquitable, dans la mesure où  il immobilise les écarts entre les édifices à cette date. Par conséquent, il privilégie d’une part l’ancien par rapport au nouveau ; et d’autre part, les centres villes vis-à-vis des périphéries. Pourtant, ledit système est illisible et très coûteux pour le contribuable. Ipso facto, un changement de la procédure d’actualisation relative aux valeurs locatives est ainsi attendu aussi bien par les collectivités que par les contribuables.

 

Et comme il a été mentionné supra, le lancement de la révision concernant les valeurs locatives s’est fait en deux phases : la première concerne les locaux commerciaux et professionnels ; et la seconde vise les locaux d’habitation.

 

Pour ce qui concerne les locaux d’habitation, la réforme des valeurs locatives a commencé le 13 décembre 2013. Cela s’est donc concrétisé par le biais d’une première expérimentation qui a été lancée sur cinq différents départements dits pilotes. Et ce en considération de la loi du 29 décembre 2013 en son article 74. Et puis ensuite par un arrêté du 18 décembre 2014 qui fixe la liste des départements concernés par ladite expérimentation. Cette étape vise donc la Charente Maritime, le nord, l’orne, Paris et le Val de Marne.

 

Ladite expérimentation a donc pour finalité de mettre sur pied une campagne déclarative chapeautée par la direction générale des Finances publiques ou la DGFIP. En effet, elle évalue les moyens qui ont été appliqués pour ainsi les développer si l’expérimentation se généralise sur tout le territoire.

 

L’aboutissement de ladite expérimentation, qui a été faite sur les cinq départements a montré que si elle se généralise, de nombreux aménagements devraient être faits indispensables. Eu égard à cela, prenons à titre d’exemple, l’échelonnage des déclarations, la communication. Toutefois, il est à signaler que c’est seulement la première partie du rapport qui a été communiqué ; on attend par conséquent la deuxième.

 

 

Ainsi, une révision des valeurs locatives se révèle de ce fait d’une importance capitale.

 

C’est en ce sens que le présent mémoire traite : « la réforme des valeurs locatives cadastrales ». Les questions qui se posent sont donc de savoir : les enjeux de la réforme des valeurs locatives ? En quoi permettrait-elle de pallier à l’iniquité fiscale pour les contribuables et pour les collectivités ?

 

Ainsi, afin de parvenir à cerner le sujet, il nous est opportun de voir dans un premier temps le cadre juridique de la réforme des valeurs cadastrales. En second lieu, le déroulement de l’expérimentation.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

PARTIE 1 : LE CADRE JURIDIQUE DE LA RÉFORME DES VALEURS LOCATIVES CADASTRALES :

 

La réforme des valeurs locatives cadastrales se trouve dans un contexte spécifique à de nombreux titres. En effet, elle est en premier lieu un ensemble de manœuvres stratégiques de grande ampleur, vu que ladite réforme porte sur plus de trois millions de locaux.

 

En second lieu, comme il a été affirmé supra, cette réforme a aussi comme particularité de faire évoluer les valeurs qui sont la base de la contribution concernant la taxe foncière relative aux immeubles bâtis et la cotisation foncière des entreprises d’une part. Et d’autre part,  elle est également l’assiette de la distribution du produit concernant la cotisation par rapport à la valeur ajoutée des entreprises entre chaque collectivité locale et les EPIC.

 

En dernier lieu, il est à remarquer qu’un long intervalle de temps s’est passé dès le moment de  la fixation des valeurs locatives en 1970. Conséquemment, il est de ce fait possible que cette réforme « constate un décrochement très fort de l’échelle des valeurs instaurées par la dernière révision par rapport aux valeurs locatives du marché actuel ».[12]

 

Au vu de ces éléments, il est aussi à signaler que c’est la législation n°2010-1658 du 29 décembre 2010 de finance rectificative pour 2010 en son article 34 qui détermine le contenu et le cadre de la  réforme des valeurs locatives cadastrales.

 

 

Chapitre 1 : La nécessité d’une réforme :

 

Comme il a été maintes fois cité dans le présent mémoire, la valeur locative cadastrale est un concept de la plus haute importance pour la fiscalité directe au niveau local. Cette notion est la base même pour calculer les impositions directes locales, qui ne sont autres :

• « la taxe foncière sur les propriétés bâties ;

 

• la taxe d’habitation ;

 

• la cotisation foncière des entreprises ;

 

• la taxe d’enlèvement des ordures ménagères ;

 

• la taxe spéciale d’équipement. » [13]

 

Cependant, il est à signaler que de nos jours, le système mis au point pour calculer la valeur locative cadastrale est devenu caduc, étant donné qu’il a atteint ses limites.

 

 

 

 

De plus, si l’on se réfère à la base du système du marché locatif, cela entrainerait de nombreuses difficultés comme :

 

• la somme des valeurs locatives retenues qui suscite bon nombre de litiges pour les personnes qui paient l’impôt ou les contribuables;

 

• la fixité de la référence des valeurs locatives conduisant à la déconnexion desdites valeurs par rapport à la valeur réelle. Qui est le résultat des loyers du marché. Cela entraine de ce fait, des distorsions dans la distribution de l’impôt.

 

En outre, il est également à noter que c’est sur la détermination ou l’estimation des locaux commerciaux que se trouvent actuellement les difficultés, qui sont de la plus haute importance.

 

Et cela dans le but d’asseoir un très grand nombre d’impôts locaux sur des bases qui peuvent à elles seules traduire la réalité du marché.

 

Par conséquent, la réforme des valeurs locatives cadastrales devient donc inévitable.

 

 

 

I : La situation actuelle :

 

De nos jours, la valeur locative cadastrale est évaluée ou plus précisément quantifiée suivant l’étude du marché locatif de :

 

• 1970 pour les locaux de métropoles ;

 

• 1975 pour les locaux de départements se trouvant de l’autre côté des mers, par rapport à la France.

 

En fait, la valeur locative en question représente théoriquement parlant le loyer annal qu’un immeuble pourrait générer comme bénéfice.

 

Et l’ensemble des locaux qui existaient en 1970, et 1975 pour les territoires d’outre-mer a été estimé selon les déclarations  faites par leur propriétaire. Par la suite, toute nouvelle construction ou modification importante doit faire l’objet d’une déclaration par son propriétaire. Et cette déclaration donnera lieu ipso facto à une nouvelle évaluation. Eu égard à cela, il est porté à notre attention qu’à peu près deux millions de déclarations sont étudiées et analysées.

 

Néanmoins, il parait qu’à l’heure actuelle, les nouvelles estimations sont encore calculées en se référant au marché locatif. Un système de calcul qui date du 1^er janvier 1970 pour les locaux se trouvant dans la métropole ; et du 1^er janvier 1975 pour les locaux  se situant dans les départements d’outre-mer. Ce calcul st donc fait suivant les descriptions de chaque immeuble fait par leur propriétaire.

 

 

 

 

Tout cela nous mène à dire que les valeurs locatives en question sont de ce fait déterminées en référence en la date du 1^er janvier 1970 et 1975 sont toutefois renouvelé pour tenir compte du développement du marché.

 

Et au-delà de la limite relative à la fixation  des loyers de 1970 et de 1975 ; les valeurs locatives cadastrales ont été mises à jour en 1980 par le biais des coefficients conçus pour chaque département.

 

À partir de ce moment, lesdites valeurs locatives ont été  réévaluées tous les ans ; et cela par coefficient uniforme défini sur le plan national par rapport à la loi de finances.

 

En outre, il est également à signaler que la fiscalité locale de la République française, comme nous l’avons vu  ci-dessus[14], est considérablement « appuyée sur une assiette immobilière »[15].

 

D’autant plus que les valeurs locatives sont utilisées comme la base des impôts directs au niveau local. En d’autres termes, elles participent donc au chiffrage de :

 

• « la taxe foncière concernant les propriétés bâties ou non ;

 

• la taxe d’habitation concernant les locaux d’habitation ;

 

• la cotisation foncière des entreprises, comme elles entraient partiellement dans l’assiette de la taxe professionnelle, pour les locaux professionnels »[16].

 

En totalité, la fiscalité assise relative aux valeurs immobilières forme approximativement cinquante pour cent de l’ensemble  de la recette fiscale de toutes les collectivités locales d’une part. Et, d’autre part, elle représente plus de soixante-douze pour cent  de l’assiette fiscale, si l’on fait référence aux impôts locaux.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Cette estimation est représentée dans le tableau ci-dessous :

 

 

 

 

 

	Communes	Groupements à fiscalité propre	Départements	Régions	Total
Taxe d’habitation	12 886,26	5 753,04			18 639,30
Taxe sur le foncier bâti	14 276,66	769,16	10 953,40		25 999,22
Taxe sur le foncier non bâti	778,38	177,43			955,81
Cotisation foncière des entreprises	1 460,58	4 832,58			6 293,17

 

 

Produits de la fiscalité locale sur assiette immobilière

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

A : La complexité de l’évaluation des propriétés bâties :

 

 

La  valeur locative  cadastrale ou bien la VLC est établie par le centre  des finances publiques, ayant une compétence au niveau territoriale[17].

 

En effet, elle « est le loyer annuel théorique que pourrait produire un immeuble bâti ou non bâti, s’il était alloué dans des conditions normales »[18].

 

La valeur locative  cadastrale correspond, de ce fait, au loyer que la propriété peut générer à la date de référence. Il s’agit donc de la date  de la dernière réforme intervenue.

 

Toutefois, si la  définition que nous venons d’aborder parait simple ; sa mise en application a donné  lieu  à  des  dispositifs caractérisés par leurs complexités.

 

De plus, il est à noter que les règles utilisées pour pouvoir l’évaluer  varient suivant la nature du local. Autrement dit, elles varient selon que le local soit :

 

• un local d’habitation ;

 

• ou bien un local professionnel.

 

v  Les locaux professionnels :

 

À l’heure actuelle, les études ont dénombré que plus de trois millions de  locaux  professionnels sont présent sur le territoire français ; si le chiffre pour les  locaux d’habitation s’élève à plus de trente millions.

 

De même, les locaux professionnels sont évalués suivant de nombreuses méthodes. Qui sont généralement critiquées aussi bien pour leurs complexités que pour leurs obsolescences.

 

Ainsi donc, les locaux dits commerciaux sont appréciés suivant trois méthodes :

 

–  pour les  locaux commerciaux qui ont été loués en la date du  1^er    Janvier 1970, on fait usage du  montant énoncé dans le contrat de bail en 1970. La méthode en question s’applique approximativement à plus de cinq pour cent  du parc ;

 

– pour les locaux professionnels ne faisant pas l’objet d’une location au 1er janvier 1970, l’évaluation s’opère en   comparant   les   immeubles   types   qui présentent les mêmes   caractéristiques. Ladite méthode s’applique sur près de quatre-vingt-treize pour cent des locaux commerciaux ;

 

 

 

– à défaut, les locaux concernés sont appréciés directement par les services fiscaux concernant  la valeur vénale. Cette méthode concerne plus d’un pour cent des locaux professionnels.

 

Pour presque la totalité des locaux industriels, la valeur locative cadastrale est définie suivant une méthode dite comptable. Elle se calcule donc « à partir du prix de revient des différents éléments des immobilisations imposables éventuellement revalorisé selon un taux d’intérêt qui fait intervenir, pour les équipements et biens mobiliers (EBM), leur durée d’amortissement et leur date d’acquisition »[19].

 

De par ces explications, on peut en déduire que ladite méthode garantit que les valeurs retenues sont semblables à ce qui est réel.

 

 

Détermination de la valeur locative des équipements et biens mobiliers[20]

 

 

Durée d’amortissement des biens	Catégorie de biens	Mode de calcul de la valeur locative
Supérieure ou égale à 30 ans	Acquis ou crées avant le 1er janvier 1976	Prix de revient * 9%
	Acquis ou crées à compter du 1er janvier 1976	Prix de revient * 8%
Inférieure à 30 ans	Appartenant au redevable ou faisant l’objet d’un contrat de bail	Prix de revient *16%
	EBM dont le redevable est locataire	Loyer dû au cours de la période de référence, s’il est normal (*)

 

(*) Un loyer normal est compris dans une fourchette de 20% auteur du prix de revient * 16%

 

 

 

Cependant, pour les entreprises qui n’ont pas de bilan, et qui représente  moins de 10 % de la totalité des entreprises, la valeur locative cadastrale est établie comme pour celle d’un local commercial.

 

 

 

 

 

Et, pour les locaux relatifs aux professions libérales, la méthode de calcul  est  la même que  celle  employer  pour  l’évaluation des  locaux   d’habitation.   Il est également à signaler que cette méthode de calcul est basée sur la comparaison.

 

 

v  Les locaux d’habitation :

 

Comme il a été fait mention ci-dessus, les locaux d’habitation représentent trente-trois millions des locaux se trouvant sur le territoire français.

 

Et tout comme les locaux professionnels, la méthode d’évaluation de la valeur locative cadastrale des immeubles à usage d’habitation est également complexe.

 

La seule différence est que la méthode de calcul se réalise par comparaison avec celle de locaux de référence, choisis, dans la localité, pour chaque catégorie et type de locaux.

 

D’après la Cour des comptes[21], pour mener à bien cette évaluation, il faut suivre plusieurs étapes comme :

 

• « le classement dans une catégorie en fonction des éléments de confort associés ;

 

• les calculs des surfaces pondérées comparative et nette ;

 

• l’obtention d’une équivalence superficielle ;

 

• et les pondérations successives »[22].

 

Ainsi, la totalité de la surface pondérée, qui a été déterminée, et multipliée par le tarif de la catégorie concordante, communique la valeur locative cadastrale de 1970.

 

 

B : Des procédures  de mise à jour et de réformé bloqués :

 

 

v  Les divers dispositifs prévus par le CGI :

 

 

L’article 1516[23] du code général des impôts prévoit une actualisation. Ce processus d’actualisation doit en fait se faire tous les trois. De plus, ledit code prévoit également une réforme générale concernant les valeurs locatives cadastrales des immeubles bâtis et non bâtis.

 

L’article 1518 bis du même code affirme que dans l’intervalle de deux mis à jour « les valeurs locatives foncières sont majorées par application de coefficients forfaitaires fixés par la loi de finances en tenant compte des variations des loyers ».

 

 

v  L’insuccès de leur mise en application

 

Si la législation a posé des exigences plus ou moins strictes concernant la « révision ». Ces attentes ont été appliquées  de manière inégale.

 

Attendu que si des réévaluations annales ont été prévues par les  lois de finances ou bien les lois de finances rectificatives,  la  dernière  mise à jour  qui peut être appliquée  à la taxe d’habitation et aux diverses taxes foncières remonte à 1980 concernant la base des valeurs de 1978.

 

Concernant la dernière tentative de réforme qui a été menée par la législation du 30 juillet 1990 ; elle s’est terminée par une renonciation.

 

Conséquemment, les valeurs locatives cadastrales relatives aux propriétés bâties se basent sur la dernière révision réalisée en l’année 1970. Qui plus est, cette dernière émane de la loi n° 68-108 du 2 février 1968 « relative aux évaluations servant de base à certains impôts directs locaux »,  et du décret n° 69-1279 du 28 novembre 1969.

 

 

 

v  Les diverses causes provoquant le blocage :

 

Si les nombreuses tentatives de réforme relative aux valeurs locatives cadastrales, qui ont été mises sur pied par l’administration fiscale à partir de 1990, restaient sans résultat, c’est à cause des transferts de charges que ladite révision provoquait.

 

 

 

 

 

Ainsi donc pour les douze pour cent des immeubles  soumis  à  la  TFPNB ou la taxe foncière sur les propriétés non bâties,  et  les sept pour cent des  propriétés  soumises à  la taxe d’habitation auraient vu leur cotisation s’accroitre de plus de cinquante pour cent [24].

 

 

 

 

 

 

 

Part des locaux dont la cotisation…     augmente    Taxe              diminue de plus   diminue de       reste stable    de 5% à      augmente de de 50%              5% à 50%      (-5% à + 5%)    50%             plus de 50%     taxe foncière sur les propriétés                              1%                    28%                   21%              38%                12% non bâties     taxe                                  1%                    39%                22%              31%               7% d’habitation     taxe                                     1%                  12%                 51%            25%               11% professionnel

 

 

                       Ampleur des transferts de charges qui auraient résulté de la révision générale de 1990 à 1992[25]

 

 

Ces conséquences de nature « redistributifs »  avaient plus particulièrement une importance considérable à l’égard de la taxe d’habitation ou la TH.

 

 

Notamment, si cette dernière s’effectue, comme l’indique le Conseil des prélèvements obligatoires[26], au dépens des contribuables dits fortunés, et à l’avantage de ceux qualifiés de modestes.

 

 

 

 

 

En abscisse : revenu annuel en francs

 

               Evolution des cotisations moyennes de taxe d’habitation en cas de révision générale en 1990[27]

 

 

Nous pouvons également incriminer en même temps « une ambition excessive », qui consiste à opérer une réforme dans toute sa globalité de la diverse catégorie de locaux.

 

Cette méthode est qualifiée de « brutale », étant donné qu’elle ne permet pas l’expérimentation. Alors que  cette dernière a une importance capitale, dans la mesure où elle permet à l’administration de ne pas refaire les mêmes erreurs.

 

 

 

 

En d’autres termes, la mise en œuvre de cette méthode restait purement théorique ; de sorte qu’elle ne permettait à l’administration de corriger les erreurs pratiques.

 

 

 

C : L’injustice née de l’absence d’une réforme :

 

L’absence de réforme relative aux valeurs locatives cadastrales favorise l’injustice ; étant donné qu’elle entraine « le transfert des charges entre contribuables »[28]. Par conséquent, les estimations et les calculs faits ne concordent pas avec ce qui touche de près ou de loin la réalité du marché immobilier.

 

De plus, les diverses injustices qui résultent de l’obsolescence des estimations sont également renforcées par les insuffisances de l’actualisation de l’assiette physique.

 

Toutefois, en dépit de cet échec, la réforme des valeurs locatives cadastrales demeure nécessaire « au regard  de la justice fiscale et un souhait partagé des élus locaux et de l’administration fiscale »[29].

 

Effectivement, ces derniers ont comme priorité de réapproprier la  connaissance concernant  leur  territoire. Notamment, des éventuelles rentrées d’argent complémentaires.

 

Ils veulent aussi retrouver certaines crédibilités avec les contribuables d’une part. Et, d’autre part, ils veulent sur le long terme faire de nouvelles avancées sur la péréquation entre chaque collectivité locale.

 

Les injustices en question ont été donc communiquées par le Conseil des prélèvements obligatoires sur la fiscalité locale dans son rapport.

 

En effet, ce dernier est très critique, étant donné que le conseil fait part d’une  évaluation, ne relatant pas  la  réalité  concernant le  marché de l’immobilier.

 

À vrai dire, ce rapport mettait en évidence plus spécialement la fiscalité relative aux ménages. Ainsi, « le recours à des valeurs foncières anciennes et non actualisées participe directement du caractère régressif de l’imposition locale »[30].

 

Et comme il a été dit supra « la non revalorisation des bases induit également des transferts de charges importants entre contribuables. Les tarifs de1970, encore en vigueur, ne reflètent plus la réalité du marché immobilier. En particulier, les biens de faible valeur paraissent largement surestimés par les valeurs locatives cadastrales.

 

 

Les immeubles de construction récente, notamment ceux abritant des  habitations  à  loyer  modéré,  présentent  de  nombreux   éléments  de confort appréhendés  par  le  dispositif.  À l’inverse,  la  rénovation  des logements anciens n’a pas été intégralement prise en compte ni la désaffection pour les zones où l’activité économique, vivace en 1970, a dépéri »[31].

 

 

De même, les impôts locaux ne sont pas déclaratifs, la valeur locale cadastrale  n’a pas fait l’objet d’un nouveau calcul. Notamment, si les  caractéristiques de la propriété  n’ont pas encore changé.

 

Sans nul doute, les modifications physiques changeant l’état du bien opéré au 1er  janvier de l’année d’imposition ainsi que les nouvelles constructions sont prises en considération.

 

De plus, en ce qui concerne les modifications opérées sur l’affectation ou la consistance des immeubles,  elles doivent être communiquées dans les quatre-vingt-dix jours de leur édification définitive.

 

Néanmoins, en ce qui concerne les modifications relatives à l’environnement ou les caractéristiques physiques, ces derniers sont constatés d’office, notamment si le changement qui en découle a dépassé le dixième de la valeur locative cadastrale.

 

 

Cependant, il est à noter qu’aucune répression  ne peut être  appliquée si aucune  déclaration n’a été faite, et ce selon les observations faites par les représentants de la DGFiP.

 

Il est également à signaler que la perspective de la réforme n’a jamais été totalement écartée.

 

La preuve, la révision a fait sa réapparition dans le courant de l’année 1990, jusqu’en 2009. Année où a été présentée une proposition dans le cadre du projet de loi de finances rectificative.

 

Et cela a été concrétisé par un amendement, qui a été déposé à l’Assemblée nationale par Gilles Carrez et Jean-Pierre Balligand.

 

En cette même année, le rapporteur général du budget avait demandé qu’il soit « procédé à une révision générale des valeurs locatives des immeubles bâtis retenus pour l’assiette    des    impositions   directes   locales »[32].

 

 

 

 

 

Ainsi donc, cette incitation parlementaire qualifiée d’ultime a devancé la relance de concertations, qui visent à mettre sur pied de nouveaux procédés et une nouvelle méthode de réforme pouvant recueillir l’unanimité.

 

 

 

 

D : La critique axée sur la caducité du texte :

 

La révision des valeurs locatives concernant les propriétés bâties et non bâties, qui a été prévue à s’opérer tous les six ans, par le code général des impôts en son article 1516[33], maintes fois cités dans le présent mémoire, ne s’est jamais concrétisée.

 

Et la tentative engagée par la législation du 30 juillet 1990 s’est terminée par un désastre total.

 

Toutefois, il est signalé que la dernière réforme des bases remonte à 1970 concernant les propriétés bâties et de 1960 pour ce qui concerne les propriétés non bâties.

 

 

II : une révision nécessaire :

 

La valeur locative cadastrale fait partie de la fiscalité nationale. En fait, elle est la référence  des impositions directes locales qui sont notamment :

 

La taxe foncière sur les propriétés bâties, la cotisation foncière des sociétés et la taxe d’habitation, ainsi que d’autres taxes annexes comme la taxe d’enlèvement des ordures ménagères, etc.

 

Le système actuel des évaluations permettant  le calcul de cette  valeur locative atteint ses limites.

 

La référence au marché locative du 1^er janvier 1970, qui constitue la base du système actuel, entraîne deux sortes de difficultés. D’abord, la somme de valeurs locatives prises en considération entraîne des litiges provenant du contribuable.

 

Par ailleurs,  la fixité de la référence des valeurs locatives a amené à dissocier ces valeurs des valeurs réelles issues des loyers du marché, entraînant des divergences dans la distribution de l’impôt.

 

C’et sur l’évaluation des locaux commerciaux que se concentrent aujourd’hui les plus grandes difficultés ; afin d’asseoir les impôts locaux sur des bases en phase avec la réalité du marché, une révision devient de plus en plus nécessaire.

 

Ainsi, une révision des valeurs locatives de locaux commerciaux et professionnels revient obligatoire.

 

 

La dernière révision avait été opérée par la Loi n° 90-669 du juillet 1990.Ce texte avait établi les taxations des nouvelles valeurs locatives qui tolèrent trop de transferts entre particuliers.

 

Actuellement, un nouveau dispositif prévoit ladite taxation des valeurs locatives avec l’adoption de la Loi de finance rectificative de 2010. Ce texte résulte du consensualisme qui peut être analysé sur deux points, dont :

 

 

• « La concertation approfondie avec des professionnelles ;

 

• Et une expérimentation conduite en 2011 dans 5 départements tests préalablement à la généralisation du dispositif : Paris et Haute-Vienne. »

 

 

 

A : L’indispensable  ajustement des locaux d’habitation :

 

 

1 : Les locaux professionnels  et la taxe d’habitation :

 

Le nouveau système d’évaluation apparaît plus simplifié et plus évolué.

 

 

 

a : concernant la taxe professionnelle :

 

La révision atteint également les locaux commerciaux ainsi que l’ensemble des biens prévus par l’article 1498 du code général des impôts. C’est l’article 1496 dudit code qui prévoit les locaux professionnels.

 

Par ailleurs ne sont également visés les locaux professionnels qui ne sont pas destinés à des activités professionnelles, mais libérales.

 

·         L’institution d’une grille tarifaire :

 

La méthode de calcul des valeurs locatives est plus simple, comparée au système existant, avec notamment la suppression de la référence du local type. Par contre, la réforme prévoit l’instauration d’une grille tarifaire pour chaque secteur représentant un marché en commun.

Désormais,  les locaux professionnels sont classés en catégories suivant une nomenclature[34] formée par des catégories et sous-groupes qui ont chacun des correspondances tarifaires.

 

 

 

 

 

 

·         La facilitation des calculs :

 

La valeur locative d’un local professionnel correspond au produit de sa surface pondérée par un tarif au mètre carré. Cette valeur locative s’ajuste par rapport au coefficient locatif afin d’obtenir l’état du local.

 

 

De sorte que l’on obtient :

 

VLP= surface pondérée du local * tarif de la catégorie * coefficient de localisation         – la surface pondérée

 

 

v   La surface pondérée est fonction de la destination ou de l’affectation  du local

 

Cette approche purement pratique estime également la superficie du local qui diffère selon les cas. Aussi, cet élément peut avoir une place primordiale dans l’estimation d’un local.

 

En effet, une boutique qui sert également de magasin de stockage diffère d’un  espace commercial affecté en totalité au commerce.

 

 

 

v   Le tarif

 

Le tarif est fonction de la catégorie du local suivant la grille tarifaire.

 

 

v   Le coefficient de localisation

 

La valeur locative peut être modulée suivant le coefficient locatif qui est fonction du secteur d’évaluation du local. Ce coefficient est censé ajuster les différences qui peuvent exister au sein d’un secteur donné.

 

 

b : La taxe d’habitation :

 

La réduction de la Taxe d’habitation, ainsi que les conditions d’exonération totale de la taxe d’habitation se rapprochent de celles demandées pour l’exonération de la taxe foncière. Les individus exonérés peuvent bénéficier d’une exonération totale de taxe d’habitation. Ce sont notamment:

 

• « les titulaires de l’allocation supplémentaire d’invalidité ou de l’allocation de solidarité aux personnes âgées,

 

• les contribuables âgés de plus de 60 ans dont le revenu de référence de l’année précédente est inférieur à un certain plafond et qui ne sont pas soumis à l’ISF,

 

• les personnes veuves dont le revenu fiscal de référence de l’année précédente est inférieur à un certain plafond et qui ne sont pas soumises à l’ISF,

 

• les contribuables atteints d’une infirmité ou d’une invalidité les empêchant de subvenir seuls aux nécessités de l’existence dont le revenu de référence de l’année précédente est inférieur à un certain plafond.»

 

Il n’est pas nécessaire que les deux conjoints répondent à la condition d’âge ou  soient atteints d’un handicap pour pouvoir prétendre à l’exonération.

 

En fait, « les conditions  de l’exonération est soumise à plusieurs conditions de  Plafond de revenus pour 2016. Et le revenu fiscal de référence des personnes concernées doit être inférieur à un certain plafond. » [35]

 

Voir Plafonds de revenus pour exonération de taxe d’habitation. Le revenu de référence et le plafond sont fixés comme en matière de taxe foncière.

 

C’est donc le revenu net imposable déclaré qui est la base, sous déduction des frais et abattements. Toutefois, des charges déductibles doivent y être ajoutées.  Les revenus seront alors soumis à un prélèvement fiscal libératoire.  Étant donné que certains revenus seront exonérés.

 

Lorsque le contribuable exige l’application du système du quotient dans le cas des revenus différés ou exceptionnels, ces revenus ne seront pas évalués en fonction de la référence, mais en considération du quotient.

 

Des contribuables peuvent être assujettis progressivement  aux taxes locales en cas de franchissement des plafonds de ressources.

 

Toutefois,  les individus pouvant bénéficier de l’exonération de taxe d’habitation doivent habiter seuls ou avec leur époux.

 

Ils peuvent également vivre avec des individus dont ils se chargent ou avec d’autres personnes bénéficiant de la même allocation. Sur demande des intéressés, l’exonération peut durer plus de 60 ans. Car, les veuves ou veufs occupant cette habitation ne disposent en général pas de ressources supérieures au RSA.

 

Généralement, les allègements et exonérations sont accordés aux personnes âgées hébergées en maison de retraite ou en établissement de soins longs durées à condition qu’elles conservent la jouissance exclusive de leur habitation principale.

 

Il est prévu le maintien des exonérations au profit des personnes qui ne remplissent plus les conditions de ressources pour être exonérées de taxe d’habitation grâce au lissage de la taxe d’habitation pendant quatre ans.

 

Ainsi, les individus exonérés de taxe d’habitation au titre de 2014 peuvent prétendre à une exonération exceptionnelle au titre de l’année 2015 et 2016, si leurs revenus n’ont pas augmenté :

 

Le plafond de revenu est estimé sur la base d’une part et demie de quotient familial. Ce qui suppose que les contribuables qui ne bénéficient pas d’exonération, mais dont le revenu est inférieur à un certain plafond peuvent prétendre à un allègement  de leur taxe d’habitation.

 

Le plafond d’allègement de la taxe d’habitation pour  2016 est estimé suivant  la situation de famille. Il s’agit d’un dégrèvement partiel se consiste à plafonner la taxe d’habitation à 3,44% de la somme du revenu de référence.

 

En cas d’oubli du service des impôts. Notamment au sujet d’une exonération ou un dégrèvement en faveur d’un contribuable, la personne peut procéder à une réclamation suivant les délais et la procédure applicables.

 

Taxe foncière et TEOM  ne sont pas automatiquement exonérés de la taxe foncière ou de la TEOM.

 

2 : L’écartement des locaux industriels :

 

Il a été signalé que : « La  valeur  locative  des  établissements  industriels  évalués  selon  la  méthode  comptable n’entre pas dans le champ d’application de la révision, mais elle est néanmoins impactée par la réforme. »

 

 

En effet, un coefficient de neutralisation est prévu par le paragraphe XVI de l’article 34 qui prévoit  la  valeur  locative  révisée  des  locaux  intégrant  le  champ d’application de la révision, mais aussi celle de certains types de locaux exclus du champ de la révision : les locaux industriels évalués selon la méthode comptable[36] et les locaux évalués par barème[37].

 

Ce coefficient assure une participation globale constante avant et après révision à la contribution de chaque impôt pour les locaux professionnels et industriels, d’une part, et les locaux d’habitation, d’autre part.

 

La mise en œuvre conforme à la loi de ce coefficient de neutralisation a des effets très marqués sur la valeur locative et la cotisation des locaux concernés. En effet, la révision a globalement pour effet d’élever la valeur locative des locaux professionnels, tandis que celle des locaux industriels, toujours fixés selon la méthode comptable, reste stable.

 

De ce fait, l’application du coefficient de neutralisation a pour effet d’abaisser en masse le niveau relatif des cotisations des locaux industriels. Alors que  le niveau relatif des cotisations des locaux professionnels augmente.

 

Ce mouvement a des retombés sur les transferts de charge fiscale des locaux industriels vers les locaux professionnels.

 

Aussi, afin de mieux estimer les conséquences du transfert.  Le nouveau concept isole  les  locaux industriels des locaux professionnels dans le dispositif du coefficient de neutralisation. L’idée est d’écarter  les conséquences de la révision.

 

 

 

B : L’adoption d’un contexte plus favorable :

 

La Cour recommande :

 

–    «  de sécuriser les procédures d’évaluation des valeurs cadastrales, en mettant en place :

.    Une véritable « traçabilité »,

.     Et des contrôles de 1er et 2e niveau.

F Cette exigence est encore plus forte, dans le cas où le dispositif actuel serait prorogé dans toute sa complexité.

–     de mettre en œuvre une gestion beaucoup plus dynamique des bases.

 

F A droit constant, la DGFIP doit se doter d’un programme d’actualisation des bases existantes, à travers des vérifications sélectives des locaux (VSL) beaucoup plus nombreuses et régulières.

–     de mettre en place des outils de suivi permettant de mesurer précisément les gains de productivité obtenus :

.     Par la fusion des centres des impôts et des centres des impôts fonciers,

.     Et désormais par la constitution des services des impôts des particuliers.

–     de clarifier les relations avec les collectivités territoriales :

.      Afin que les coûts de gestion de l’assiette et du recouvrement des taxes locales se rapprochent des coûts réels,

.      Principe qui doit valoir aussi pour la part prise par l’État dans la compensation des dégrèvements et admissions en non-valeur.

–    de rompre avec l’opacité totale qui entoure l’assiette de la fiscalité locale pour le contribuable, en faisant figurer sur sa feuille d’imposition les calculs qui ont déterminé la valeur cadastrale du local concerné.

F Le redevable doit pouvoir connaître la catégorie dans laquelle est classé son bien et l’ensemble des pondérations qui déterminent sa valeur locative. »[38]

 

1 : La réforme de l’ancien calendrier :

 

Pour accéder aux demandes des propriétaires au sujet de la brièveté des délais accordés. Désormais, la période de souscription peut être additionnée des délais supplémentaires, sous demande.

 

Selon le dispositif de l’article 34 de la loi n° 2010-1658 du 29  décembre 2010 de finances rectificatives pour 2010 les difficultés d’applications n’ont pas lieu d’être.

 

Néanmoins, les pistes d’aménagements législatifs pourraient corriger le dispositif. Il en avait été ainsi du paragraphe XVI de l’article 34, qui prévoit actuellement  un  dispositif  de  coefficients  de neutralisation qui garantit les équilibres contributifs entre diverses sortes de locaux, qu’il classe de la manière suivante :

 

–     « les locaux à usage d’habitation ;

 

–     les locaux professionnels entrant dans le champ d’application de la révision ;

 

–    les locaux industriels évalués selon la méthode comptable (article 1499 du code général des impôts) et les locaux évalués par barème (article 1501 du code général des impôts). »

 

L’instauration des équilibres s’applique en taxe foncière sur les propriétés bâties et en contribution foncière des sociétés. Mais il serait opportun de l’appliquer à la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM), et à la taxe d’habitation.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2 : Le lissage des effets de la cotisation :

 

Les départements  sont présentés dans  leurs proportions, qui enregistrent des baisses ou des hausses de cotisation qui peut-être plus moins à 10. Ces répartitions ne prennent toutefois pas en compte le dispositif de lissage de l’entrée en vigueur.

 

 

Il apparait dès lors essentiel de travailler sur un dispositif de lissage des effets de la réforme sur la cotisation.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Chapitre II : Les procédés mis en place :

 

Les ajustements qui ont été faits durant les travaux sur la concertation ont abouti par l’élaboration d’un projet de loi, qui a été par la suite voté par le Parlement. Ce projet de texte est devenu le célèbre article 34 de la « loi  n° 2010-1658   du  29  décembre 2010  de finances  rectificatives pour  2010 ».

 

Cette loi a donc pour tâche primordiale d’organiser la réforme concernant les « valeurs  locatives des locaux professionnels ».

 

Ladite réforme touche ainsi près de trois millions de locaux professionnels. En  effet, elle concerne :

 

• les locaux commerciaux ;

 

• les locaux utilisés par les professions  libérales ;

 

• et bien d’autres encore.

 

Cette révision a de ce fait pour finalité de proposer et de mettre sur pied un système de calcul simplifié ; pouvant aboutir à des évaluations  non seulement structurée, mais également bien ordonnée avec la réalité économique  du marché  locatif  correspondant à chaque catégorie de locaux.

 

 

I : Les spécificités du dispositif :

 

 

A : Les principes de la nouvelle réforme :

 

L’essentialité de la nouvelle réforme des valeurs locatives cadastrales   s’organise  autour :

 

• « d’une révision  initiale,  organisant   une  remise à plat  de  l’ensemble   des  évaluations des locaux professionnels du territoire ;

 

• d’un dispositif  de mise à jour  permanente   des évaluations,   permettant  de prendre  en compte  les évolutions  du marché  au fur et à mesure  qu’elles se produisent »[39].

 

 

 

La réforme  initiale avait pour objectif  de recaler  les assiettes d’imposition   relatives aux locaux  professionnels, notamment ceux concernant les valeurs  du marché locatif   en date du 1^er janvier  2012.

 

 

Le mode  d’évaluation desdites  valeurs  locatives cadastrales  est  facilité   par  comparaison  au système   actuel. Cette simplification se voit tout particulièrement par  la renonciation  de « la référence  au local type ».

 

Ainsi, les immeubles  sont estimés  par l’intermédiaire d’une  grille tarifaire, qui a été mise en place  pour  les divers secteurs d’évaluation incarnant un marché  locatif  cohérent et ordonné au niveau  du département.

 

Au vu de ces explications, la réforme des valeurs locatives cadastrales portera sur :

 

• « l’interrogation  exhaustive  des propriétaires   conduisant  au classement  des locaux  dans des catégories  selon  une nomenclature   prédéfinie ;

 

• la délimitation de secteurs  locatifs ;

 

• la création d’une grille tarifaire  par secteur ;

 

• puis  le calcul   de  la  nouvelle   valeur   locative   de   chaque   local  selon   les  nouvelles modalités  d’évaluation »[40].

 

Ladite révision  permettra  aussi   de fournir  un système  d’actualisation  à caractère permanente.

 

Cette dernière est considérée comme étant un élément novateur  de la plus haute importance. Attendu qu’elle a pour objectif de  préserver  la vitalité  des bases d’imposition, et  ce de manière adéquate  avec le développement  du marché  locatif.

 

Mais il est également à noter que la révision octroie aux commissions départementales, qui ont été spécialement créées à cet effet, un réel pouvoir de décision.

 

 

B : Les nouveaux systèmes d’évaluation :

 

Les nouvelles modes d’évaluations des valeurs locatives cadastrales qualifiées de simples et de modernes s’articulent autour des principes ci-dessous :

 

• Une nouvelle conception des locaux professionnels :

La réforme s’applique non seulement aux locaux dits commerciaux, mais également aux divers biens prévus par le code général des impôts en son article 1498[41].

 

En outre, cette révision concerne également les locaux professionnels visés par ledit code en son article 1496[42] ; ces derniers sont en effet des locaux destinés  à des activités dites professionnelles non commerciales. Autrement dit, ils sont affectés à des activités des professions libérales.

 

• La mise en place des secteurs pour les évaluations :

Dans l’objectif de se rapprocher des actualités concernant l’économie du maillage local  d’une part, et de tenir compte de l’évolution des intercommunalités d’autre part, des branches « d’évaluation délimitant des zones homogènes de marché locatif ont été établies dans tous les départements »[43].

 

 

II : Une actualisation constante :

 

Dans le but de prévenir tout lien entre les valeurs locatives cadastrales  et la nouvelle réforme, constituant un processus à la fois couteux, long et complexe à appliquer, l’article 34 de « la loi n°2010-1658 du 29 décembre 2010 de finances rectificatives pour 2010 » a prévu une procédure d’actualisation permanente relative aux tarifs et aux secteurs.

 

Ce mécanisme peut être considéré comme un changement de plus grande importance si nous le comparons au système actuel.

 

Pour se faire, ce dispositif prend plusieurs formes suivant la mise à jour. Attendu que cette dernière peut se produire de façon automatique, ou bien que ladite actualisation requiert une ingérence de diverses commissions départementales.

 

v  Une actualisation automatique :

 

Cette mise à jour se base sur un suivi complet  des loyers des immeubles à vocation commerciaux. Notamment ceux qui sont déclarés tous les ans par les personnes qui les exploitent grâce à un support déclaratif qui existe déjà.

 

Au vu de ces éléments, il est à noter que le développement des loyers sur le marché locatif local est véritablement constaté chaque année.

 

Ensuite, les tarifs de chaque type de locaux sont actualisés par la Direction générale des finances publiques sur ladite base.

 

 

v  Une actualisation requérant l’implication des commissions départementales :

 

 

La commission départementale travaillant sur la révision des  valeurs locatives cadastrales participe dans l’actualisation desdites valeurs locatives pour diverses raisons comme :

 

• « la modification éventuelle des coefficients de localisation ;

 

• la création de nouveaux tarifs, si l’apparition dans un secteur de nouveaux types de locaux qui n’existaient pas auparavant la nécessite ;

 

• La révision de la délimitation des secteurs d’évaluation, afin de conserver des zones de loyers homogènes et de maintenir une évaluation reflétant les valeurs réelles de marché »[44].

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

PARTIE 2 : LE DÉROULEMENT DE L’EXPÉRIMENTATION :

 

 

Chapitre I : L’expérimentation des départements :

 

 

La proposition de réaliser un test a émergé très tôt durant le dispositif de concertation établi par le Gouvernement et les représentants d’élus, corroborés par les parlementaires en 2010.

 

Cette proposition a été transcrite dans la loi, de la sorte : «  Avant le 30 septembre 2011, le Gouvernement présente au Parlement un rapport retraçant les conséquences pour les contribuables, les collectivités territoriales, les établissements publics de coopération intercommunale et l’État de la révision des valeurs locatives dans les conditions définies aux I à V dans les départements de l’Hérault, du Bas-Rhin, du Pas-de-Calais, de Paris et de la Haute-Vienne. »

 

C’est la Direction générale des Finances publiques qui dirige l’expérimentation, sous couvert de ladite Loi.

 

La fameuse expérimentation  avait été entamée suivant un calendrier très restreint. De sorte que des difficultés ont été rencontrées dans la recherche des données fiables.

 

Avec l’expérimentation, une révision a été conduite à l’attention des locaux professionnels des 5 départements ainsi désignés.

 

Cette expérimentation s’est révélée essentielle pour l’administration fiscale. Elle lui a permis la pratique de l’ensemble des dispositifs. Notamment en ce qui concerne le fonctionnement de la gestion, du traitement des déclarations, etc.

 

I : Le choix relatif aux départements :

 

Le choix des départements d’expérimentation est important pour assurer l’issu du test et la qualité des résultats.

 

Il était nécessaire de sélectionner plusieurs départements pour que l’échantillon soit pertinent. Néanmoins, l’expérimentation doit également conserver une conduite très rapide auprès de la Direction générale des Finances publiques.

 

Le choix a  finalement été porté sur 5 départements.

 

 

 

A : Les critères de sélection :

 

Établir la liste des départements n’a pas été facile. En effet, il fallait un   échantillon   qui puisse évoquer les différents tissus communaux,  les   grands   types   de   locaux professionnels, les différents types de zones géographiques et de tissus fiscaux.

 

Il fallait donc trouver des zones urbaines et rurales, ayant de fortes et de faibles densités de locaux professionnels, de disposer d’ensembles cohérents et de taille suffisante de locaux professionnels incluant les différentes typologies.

 

L’ensemble de ces critères a permis la sélection de 5 départements incarnant les différentes caractéristiques de l’expérimentation.

 

Ces critères de sélection retenus par les départements d’expérimentation constituée par les représentants des élus et les parlementaires ont été les suivants :

 

–         « le  nombre  de  communes  du  département,  pour  distinguer  les  départements contenant peu ou beaucoup de communes ;

 

–         la densité démographique, pour identifier les zones urbaines densément peuplées et les zones rurales moins peuplées ;

 

–         la population professionnelle, pour disposer d’une bonne couverture des différents types de locaux professionnels ;

 

–         le   nombre   de   locaux   concernés,   pour   recueillir   un   échantillon   diversifié d’implantations d’entreprises, et le pourcentage de locaux loués, pour disposer d’un échantillon suffisant de loyers. »

 

Ainsi ont été retenus : l’Hérault, Paris, la Haute-Vienne, le Pas-de-Calais, et  le Bas-Rhin,.

 

 

B : Le régime fiscal des départements sélectionnés :

 

Les  locaux  professionnels  des  5  départements  représentent 12 % du volume national, qui est de 3,3 millions de locaux. Qui se départage comme suit :

 

–    39,6 % appartiennent à des personnes physiques ;

 

–    60,4 % appartiennent à des personnes morales.

 

Le détail est illustré ci-dessous :

 

 

 

 

Chapitre II : Les dispositifs mis en œuvre pour l’expérimentation :

 

 

I : La mise en œuvre d’un système de communication :

 

Les diverses pratiques mènent par la Direction  générale des Finances  publiques,  concernant l’application  des diverses nouveautés en matière fiscale, nous font savoir  qu’il ne suffit  pas d’adresser  des affirmations  dotées  de notices  illustratives   aux  usagers  de l’administration    pour être  compris.

 

Il  est en effet primordial privilégier  la communication    et  l’explication  pour  que  les  contribuables soient  en  mesure  d’assimiler le contexte  de la procédure   et  ce  que les contribuables  attendent  d’eux.

 

Il est aussi à noter que l’expérimentation  se   passe    uniquement    dans   cinq départements, et que les  procédures relatives à la communication   se sont  produites  dans  ledit cadre  départemental

 

C’est donc la raison pour laquelle la communication menée dans le cadre de  la révision  de 2012 a pris  une dimension  nationale.

 

 

II : L’organisation de la Direction générale des finances publiques :

 

Les divers organismes de la direction générale des finances publiques ont été spécialement appelés dans le but de conduire ladite expérimentation. En plus, cette dernière  a permis les services en question d’expérimenter les processus nécessaires ainsi que les organisations.

 

L’évolution de l’expérimentation dans les cinq départements a été également chapeautée par la direction générale. Et cela de façon à analyser en temps réel les éventuelles complications d’une part ; et d’autre part, de tirer les leçons sur le déroulement de la campagne déclarative.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Chapitre III : La synthèse de l’expérimentation :

 

I : L’efficacité de la méthode :

 

 

 

A : En ce qui concerne la technique :

 

L’efficacité de la méthode a été prouvée par la validation des techniques qui ont été utilisées. En effet, la détermination de secteurs d’évaluation et d’une grille tarifaire, que ces derniers soient infra ou supra communaux, a permis de percer « le cadre étroit de la commune  et de suivre la réalité de marchés locatifs »[45].

 

B : L’avantage pour  les collectivités :

 

L’expérimentation a été un véritable succès pour les collectivités. En effet, grâce à ce procédé, ces dernières ont pu récupérer les bases relatives aux taxes d’habitation sur les propriétés qui ont changé d’affectation.

 

 

II : Les recommandations :

 

 

A : Par rapport aux manquements :

 

Nombreuses sont les recommandations, mais le plus important est celui qui fait référence à la création des nouvelles commissions. Comme :

 

–  « la commission départementale des valeurs locatives des locaux professionnels constituée en majorité de représentants des collectivités ;

 

 

 

– et la commission départementale des impôts directs locaux, chargée de statuer sur les désaccords entre la commission départementale des valeurs locatives des locaux professionnels et une ou plusieurs commissions communales ou intercommunales »[46].

 

 

 

B : Par rapport à la complexité de la neutralisation :

 

La neutralisation garantit « l’étanchéisation » de la révision des locaux à usage professionnel en comparaison avec les valeurs des locaux d’habitation.

 

En effet, le coefficient relatif au produit tiré des locaux d’habitation et le produit tiré des locaux professionnels sont le même du moment que les valeurs de ces derniers n’ont pas fait l’objet d’aucune révision.

 

La méthode est plus complexe pour les usagers de l’administration dans la mesure où diverses valeurs qui ont été calculées à de nombreuses reprises coexisteront, et ce pour un même immeuble.

 

Toutefois, il est à signaler que la neutralisation par le « recalcul » des valeurs locales est plus préférable qu’une neutralisation par les taux. Puisque, « contrairement aux valeurs, le taux est voté par la collectivité pour l’ensemble des contribuables et les processus de rapprochement des taux sont un obstacle technique »[47].

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Conclusion :

 

En guise de conclusion, on ne réitérera jamais assez le fait que les valeurs locatives constituent la base des finances locales. L’ensemble des investigations que l’on a menées dans le cadre de ce mémoire converge  vers cette vérité.

 

En effet, il nous a été donné de voir  qu’elles peuvent servir d’assiette aux impôts locaux. Elles jouent un rôle non négligeable dans l’estimation de la  taxe foncière sur les propriétés bâties ou la TFPB, la taxe d’habitation ou de la TH pour les locaux d’habitation, et la cotisation foncière des entreprises ou la CFE.  D’où son intérêt en tant que ressource auprès des collectivités.

 

Par ailleurs, nous avons également pu constater que la valeur locative  constitue également une assiette aux impôts directs locaux. Sans compter l’effet  qu’elle manifeste sur le calcul de la valeur de  la taxe d’enlèvement des ordures ménagères ou TEOM. En effet, la rédaction nous a  amenés à confirmer que l’assiette TEOM se base sur  la taxe sur les friches commerciales et le revenu net. Si auparavant les personnes qui ne remplissaient pas les critères devaient payer en totalité la TEOM.

 

Aujourd’hui, suite à la réforme, de nouvelles formes de réductions sont ouvertes aux personnes ayant des revenus inférieurs au plancher fixé, grâce à l’allègement des effets de la TEOM.

 

En outre, la valeur locative cadastrale se révèle être un facteur servant à estimer les attributions et les prélèvements des fonds de péréquation. Ce mode de calcul a tendance à sous-évaluer l’assiette fiscale. Ce qui avantage les collectivités territoriales, attendu que plus le potentiel financier est en hausse, plus un commun est prospère.

 

Autant de raison qui amène à confirmer la place primordiale de la valeur locative cadastrale, tant pour les particuliers que pour l’État, elle-même. C’est pourquoi, aux vues de différentes lacunes et erreurs de la législation, une réforme s’avère d’actualité.

 

Parmi les critiques énoncés contre la loi avait été énuméré son caractère injuste et complexe. Aussi, la nouvelle révision s’est attachée à amener plus de visibilité, tout en prônant plus d’équité. Mais cette réforme suffit-elle à écarter les problèmes ?

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Bibliographie :

 

Documents :

 

 

• Direction générale des finances publiques, Brochure pratique impôts locaux 2014, Paris, Direction générale des finances publiques, 2014.

 

• Conseil des prélèvements obligatoires. La fiscalité locale. Mai 2010

 

• François MARC et Pierre JARLIER, Rapport d’information fait au nom de la commission des finances sur la révision des valeurs locatives professionnelles et commerciales. Sénat, session ordinaire de 2011-2012 ; numéro 593.
• Note de synthèse. Valeurs locatives cadastrales : la reprise rapide de la révision des locaux professionnels, une seconde étape pour les locaux d’habitation.

 

• Rapport définitif de la commission de réforme de la taxe professionnelle.

 

• Rapport annuel 2009, « L’assiette des impôts locaux : la détermination des bases cadastrales et leur gestion par les services de l’Etat ».

 

• Rapport sur les finances locales, Direction générale des collectivités locales, Direction du Budget, Direction de la législation fiscale, mars 2002.

 

• Rapport au Parlement sur les conséquences de la loi du 30 juillet 1990, Direction générale des impôts et service de la législation fiscale, 1992

 

 

Texte :

 

 

• Code général des impôts

 

• Code général des collectivités territoriales.
• Décret n° 2011- 1267 du 10 octobre 2011.

 

• Décret n° 69-1279 du 28 novembre 1969.

 

• Loi du 16 août 2012 de finances rectificatives pour 2012
• Loi n°2010-1658 du 29 décembre 2010de finances rectificatives pour 2010.

 

• Loi n° 68-108 du 2 février 1968 « relative aux évaluations servant de base à certains impôts directs locaux ».

 

 

 

 

 

 

 

 

Jurisprudence :

 

• Cour administrative d’appel de Paris, 6^e chambre, 7 novembre 2011.

 

Webographie

 

• collectivites-locales.gouv.fr

 

• lepetitjuriste.fr

 

• senat.fr

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Tables des matières :

 

 

INTRODUCTION.. 1

PARTIE 1 : LE CADRE JURIDIQUE DE LA RÉFORME DES VALEURS LOCATIVES CADASTRALES : 6

Chapitre 1 : La nécessité d’une réforme : 7

I : La situation actuelle : 8

A : La complexité de l’évaluation des propriétés bâties : 12

v       Les locaux professionnels : 13

v       Les locaux d’habitation : 15

B : Des procédures  de mise à jour et de réformé bloqués : 16

v       Les divers dispositifs prévus par le CGI : 16

v       L’insuccès de leur mise en application. 16

v       Les diverses causes provoquant le blocage : 17

C : L’injustice née de l’absence d’une réforme : 20

D : La critique axée sur la caducité du texte : 23

II : une révision nécessaire : 24

A : L’indispensable  ajustement des locaux d’habitation : 25

1 : Les locaux professionnels  et la taxe d’habitation : 25

a : concernant la taxe professionnelle : 25

• L’institution d’une grille tarifaire : 26
• La facilitation des calculs : 26

v       La surface pondérée est fonction de la destination ou de l’affectation  du local 27

v       Le tarif 27

v       Le coefficient de localisation. 27

b : La taxe d’habitation : 27

2 : L’écartement des locaux industriels : 30

B : L’adoption d’un contexte plus favorable : 31

1 : La réforme de l’ancien calendrier : 10

2 : Le lissage des effets de la cotisation : 11

Chapitre II : Les procédés mis en place : 13

I : Les spécificités du dispositif : 13

A : Les principes de la nouvelle réforme : 13

B : Les nouveaux systèmes d’évaluation : 15

II : Une actualisation constante : 16

v       Une actualisation automatique : 17

v       Une actualisation requérant l’implication des commissions départementales : 17

PARTIE 2 : LE DÉROULEMENT DE L’EXPÉRIMENTATION : 19

Chapitre I : L’expérimentation des départements : 19

I : Le choix relatif aux départements : 20

A : Les critères de sélection : 20

B : Le régime fiscal des départements sélectionnés : 21

Chapitre II : Les dispositifs mis en œuvre pour l’expérimentation : 23

I : La mise en œuvre d’un système de communication : 23

II : L’organisation de la Direction générale des finances publiques : 23

Chapitre III : La synthèse de l’expérimentation : 24

I : L’efficacité de la méthode : 24

A : En ce qui concerne la technique : 24

B : L’avantage pour  les collectivités : 25

II : Les recommandations : 25

A : Par rapport aux manquements : 25

B : Par rapport à la complexité de la neutralisation : 26

Conclusion : 27

Bibliographie : 28

Tables des matières : 31

Annexes. 34

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Annexes

 

 

ANNEXE 1

Les propositions du rapport Balladur en vue d’une révision des valeurs locatives foncières et d’une actualisation de celles-ci tous les 6 ans

• Pour éviter que la révision des bases foncières ne prenne un tour par trop brutal et n’alimente les polémiques où seuls donnent de la voix les contribuables dont la situation fiscale perd soudain le charme discret d’avantages supposés acquis, et pour assurer aux collectivités locales des ressources fiscales qui ne soient pas soumises à de trop fortes fluctuations d’une année sur l’autre, le Comité suggère que cette révision se fonde sur des valeurs locatives administrées qui tiennent compte du marché immobilier.

L’idée d’une révision progressive des bases foncières, qui n’interviendrait, sur la base de la seule valeur vénale, qu’à l’occasion des mutations immobilières ne lui a pas paru être à la hauteur de l’enjeu, dans la mesure où la révision ainsi mise en œuvre serait lente et sans doute génératrice de perturbations du marché immobilier.

• Quant à la méthode à suivre, il n’appartient pas au Comité de formuler sur ce point des recommandations qui  relèvent de  l’appréciation  d’opportunité  du  seul  gouvernement.  Toutefois,  il  lui a  semblé que,  des propositions qui ont été formulées devant lui, il pouvait retenir que les procédures dites « décentralisées », qui laisseraient aux élus locaux l’initiative de la révision des bases locatives ne feraient pas montre d’un grand  courage  politique  de  la  part  du  gouvernement  et  auraient  peu  de  chances  de  produire  avant longtemps un résultat de grande ampleur.
• Aussi le Comité émet-il le vœu que la révision des valeurs locatives constitue l’un des aspects de la réforme globale des collectivités locales qu’il propose, et que soient mis à l’étude dans les meilleurs délais les  mécanismes   techniques   permettant   de   limiter   et   d’étaler   les   transferts   de   charges   entre contribuables.

Il recommande  vivement que  cette  occasion  soit  saisie  pour  mettre  en  place  un  système  d’évaluation périodique et automatique des bases locatives, afin que, dans quelques années, la même question ne se pose à nouveau dans les mêmes termes. Il lui a semblé en effet que la démocratie locale et l’autonomie financière des collectivités locales seraient des notions vides de sens s’il fallait attendre 40 ans de plus pour que l’assiette des impôts fonciers soit révisée.

• C’est pourquoi le Comité propose que la loi :

–       prévoie que la réévaluation des valeurs locatives se déroule, à l’initiative de l’administration fiscale, sur la base de valeurs administrées non déclaratives tenant compte de la valeur vénale,

–     encadre les transferts de charges en résultant pour les contribuables,

–     mette en place un mécanisme d’étalement de ces transferts sur plusieurs années,

–     et établisse une procédure automatique de réévaluation tous les 6 ans.

 

 

 

 

 

 

 

Le débat sur les taxes foncières dans le rapport

du Conseil des prélèvements obligatoires sur le patrimoine des ménages (mars 2009)

 

Les taxes foncières présentent d’importantes limites, les principales d’entre elles étant l’obsolescence

des bases cadastrales et les effets pervers que celle-ci peut engendrer.

• L’incapacité de mener à son terme la révision des bases pourtant prévues par la loi rend plus visibles les défauts de ces taxes. Cette situation conduit à s’interroger sur la possible substitution d’une autre base censée mieux refléter les réalités économiques et sociales des territoires.
• La substitution  des  valeurs  vénales  aux  valeurs  cadastrales  actuellement  utilisées  permettrait probablement de mieux refléter la richesse et le dynamisme des territoires, du moins pour ceux d’entre eux où le nombre de transactions est suffisant.

Toutefois, elle renforcerait aussi les inégalités entre les territoires, obligeant l’État à mettre en place des

mécanismes de péréquation couteux.

Le passage aux valeurs vénales accentuerait par ailleurs la dépendance des recettes fiscales à l’égard des cycles de marché, alors que les collectivités territoriales ont besoin au contraire d’une grande stabilité financière.

Enfin, il n’éviterait pas des transferts de charges massifs entre contribuables et entre territoires, ce qui est justement la raison pour laquelle la révision des bases cadastrales est en suspens depuis près de 20 ans.

La solution la plus rationnelle serait en réalité de mener celle-ci à son terme.

 

 

L’amendement (en PLFR 2009) prévoyant une révision générale des valeurs locatives des immeubles bâtis au cours de l’année 2009

(adopté par la commission des finances de l’Assemblée Nationale et retiré lors du vote)

 

 

EXPOSE DES MOTIFS

 

• 2009 doit être l’année de la réforme de la fiscalité locale. L’épuisement du système de financement actuel des collectivités locales, la nécessité d’une réforme en profondeur de l’imposition locale des entreprises et les conclusions de la commission installée par le Président de la République sur la réforme des collectivités l’imposent.

 

Cette  réforme  ne  pourra  pas  être  conduite  sans  un  inventaire  précis de  l’actuelle  fiscalité  locale,  en particulier dans la perspective d’une rationalisation des impôts par échelon de collectivités.

 

• Il est donc indispensable de procéder au plus vite à une révision générale des bases de notre fiscalité directe locale, sur la base de celle entreprise à compter de 1990, et dont les résultats n’ont jamais produit d’effet faute d’incorporation dans les rôles.

 

• Tel est l’objet du présent amendement qui demande qu’il soit procédé à une nouvelle révision selon les modalités de la loi du 30 juillet 1990, afin que le Parlement dispose avant le 30 septembre 2009 d’une vision exacte de ses effets.

 

L’amendement ne prévoit pas d’incorporation immédiate des résultats de cette révision dans les rôles, ni les

conditions dans lesquelles les effets d’une telle incorporation pourraient être aménagés dans le temps.

 

En effet, l’objectif de cette révision est de permettre que la prochaine réforme des impôts directs locaux

s’opère sur une base sincère et rénovée.

 

TEXTE DE L’AMENDEMENT

 

1. I. Il est  procédé à  une  révision  générale  des  valeurs  locatives des  immeubles bâtis retenus pour l’assiette des impositions directes locales dans les conditions fixées par les articles 2 à 12, 29 à 34, et 43 à

45 de la loi n° 90-669 du 30 juillet 1990 relative à la révision générale des évaluations des immeubles

retenus pour la détermination des bases des impôts directs locaux.

 

 

 

1. II. Pour l’application en 2009 des dispositions des articles 7 à 12 de la loi n° 90-669 précitée, les comités de délimitation des secteurs d’évaluation et les commissions communales des impôts directs se prononceront en priorité sur une actualisation des classements, des délimitations de secteurs et des tarifs définis lors de la précédente révision générale.

 

Lorsque cette actualisation est impossible, lorsque le comité prévu à l’article 43 de la loi n° 90-669 précitée ou  lorsque  la  commission  communale  des  impôts  directs  l’estime  nécessaire,  il  est  procédé  à  une nouvelle évaluation des immeubles bâtis à usage d’habitation sur le territoire de la commune, dans les conditions fixées par ladite loi.

 

III.   La date d’incorporation dans les rôles des résultats de cette révision et, le cas échéant, les modalités selon lesquelles ses effets pour les contribuables et les collectivités territoriales seront étalés dans le temps seront prévues par une loi ultérieure.

 

1. IV. Le Gouvernement  présentera  au  Parlement,  avant  le  30  septembre  2009,  un  rapport  retraçant l’ensemble des conséquences de la révision pour les contribuables et les collectivités territoriales.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

LES IMPOTS A ASSIETTE CADASTRALE

 

 

• Les  impôts  locaux  dont  l’assiette  procède,  partiellement  ou  totalement,  des  bases  cadastrales, constituent une ressource majeure pour les collectivités territoriales.

 

Selon  la  DGFIP,  les  ressources  de  fonctionnement  de  l’ensemble  des  collectivités  territoriales (communes, départements, régions, collectivités à fiscalité propre), en 2007, se sont élevées à 169,7 milliards d’euros dont 66,1 milliards d’euros pour les impôts dont l’assiette est totalement ou partiellement fondée sur les bases cadastrales.

 

• Cinq impôts sont concernés :

 

–       les deux taxes foncières, bâtie et non bâtie (15,25 milliards d’euros en 2007) : l’assiette repose sur la valeur locative cadastrale à laquelle est appliquée un abattement de 50 % pour le bâti et de 20 % pour le non bâti,

–       la  taxe  d’habitation  (19,2  milliards  d’euros  en  2007) :  l’assiette  repose  sur  la  valeur  locative  de l’immeuble occupé,

–     la taxe professionnelle (26,8 milliards d’euros en 2007) : l’assiette est beaucoup plus complexe et les

bases cadastrales y interviennent à hauteur de 16 %,

–       la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (4,8 milliards d’euros en 2007) : son assiette est établie d’après le revenu net servant de base à la taxe foncière sur les propriétés bâties.

 

• Si les ressources dont ont disposé les collectivités locales, en 2007, au titre de ces cinq impôts se sont élevés à 66,1 milliards d’euros, ce chiffre ne correspond pas au montant acquitté par le contribuable local, pour deux raisons :

 

–     l’Etat a pris à sa charge 16 milliards d’euros, afin de compenser des exonérations et dégrèvements

divers,

–     le produit voté et perçu par les collectivités territoriales est augmenté d’un prélèvement (5,5 milliards

d’euros en 2007) correspondant aux frais de gestion perçus par l’Etat.

 

 

1.  La  propriété  à  usage d’habitation est d’abord classée dans une catégorie en fonction des éléments de confort qu’elle est supposée détenir.	Il existe 8 catégories, elles-mêmes divisées en sous catégories (6M ; 6, 5M, 5…), allant du local très dégradé (catégorie 8) au grand luxe (catégorie 1). Les dépendances isolées sont classées de la catégorie A à D et celles de pur agrément de CA à DA.
2.  La surface  pondérée  comparative est  ensuite calculée.	L’administration fiscale part d’une surface de référence, dite « surface réelle » dans le CGI, corresponda nt au nombre de mètres carrés au sol. Ce mode de calcul de la surface est différent des règles imposées au marché immobilier (calcul en loi Carrez) qui ne prennent en compte que les surfaces  dont  la hauteur sous  plafond est supérieure  à 1,80 mètre. Cette  surface  de  référence  est  pondérée  par  l’appartenance  à  la catégorie au terme d’un calcul réalisé à travers trois tranches de superficie. Pour une maison individuelle : –    les  premiers  20  m2  sont  affectés  d’un  coefficient  variant  de  3 (catégorie 1) à 1,10 (catégorie 8), –    les mètres carrés suivants sont affectés d’un coefficient uniforme de 0,90 jusqu’à un plafond correspond ant à la norme de la catégorie, –    les  mètres carrés supplémentaires  par  rapport  à  la  norme  de la catégorie sont affectés d’un coefficient de 0,75. Dans  un  immeuble  collectif,  les  premiers  20  m2  sont  affectés  d’un coefficient de pondération variant de 2,60 à 1,05.
3. La surface pondérée nette est alors déterminée.	Un correcti f appliqué à la surface pondérée comparative, pour teni r compte de l’état d’entretien de la partie principale.
4.     Un     coefficien t     de     situation générale et particulière est affecté  à la surface pondérée nette.	Ce coefficient tient compte : –    de la  situation générale  du  bien  dans la commune (proximité ou éloignement du centre ville, cadre tranquille, risques d’inondation), –    et  de  sa  situation  particulière  (exposition,  présence  d’espaces verts, présence ou absence de dépendances non bâties.).
5.   Le   confort   de   l’habitation   est examiné pour obteni r une  équivalence superficielle.	Les   divers éléments, supposés illustrer un surcroît ou une déficience de confort, ajoutent ou retranchent des mètres carrés.   Ainsi, une salle de bains augmente la surface de 5m2. Chaque pièce de l’habitation  bénéficiant  d’un  chauffage  cen tral  accroît  la  surface  de 2 m2. Un vide-ordures compte pour 3 m2 et l’eau courante pour 4 m2.
6.  Les  mêmes  calculs  sont  effectués pour    les    dépendances    tel s    que garages,   places   de   stationnement, hangars.	Un garage ou une place de stationnement dans un garage collectif doté d’une prise d’eau courante est, par exemple, davantage taxé que la même dépendance qui n’en bénéficie pas.
7.    Le    total    de    ces    pondérations successives      donne      la       surface pondérée totale.
8. La surface pondérée totale est multipliée par le  tari f de la catégorie dans la partie de commune concernée pour  donner  la  valeu r  locative  1970, date de la dernière révision des bases.
9.   Cette   valeur   locative   1970   est ensuite actualisée en valeur 1980.	1980  est  l’année  de  la  dernière  et  unique  actualisation  intervenue pour teni r compte de l’évolution locale du prix des loyers, qui s’était faite au moyen de coefficien ts départementaux.
10. La  valeu r locative  1980 est  enfin revalorisée  par  un  taux  annuel  voté en loi de finances.
11.    Cette    valeur    revalorisée    est divisée par 2 pour donner le montant du revenu cadastral.

 

 

 

 

 

12. Le revenu cadastral se voit affecter un taux voté par chaque collectivité concernée (commune, intercommunalité, département, région), auquel s’ajoute, le cas échéant, la part de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères.	Le   produit   du   revenu   cadastral   par   le   taux détermine l’impôt dû à chaque collectivité.
13.  Le  total  de  l’impôt,  toutes  collectivités confondues,    e st    majoré    d’un    taux    de    8    % représentant le prélèvement de l’Etat pour frais de gestion.

 

 

C Après ces treize opérations successives, les services fiscaux sont en mesure de déterminer le montant de la taxe sur le foncier bâti.

A partir de la valeur locative, ils procèdent au calcul de la t axe d’habitation qui fait entrer en jeu des él éments qui ne sont plus seulement liés à la valeur du bien, comme le revenu des cohabitants ou le nombre de personnes à charge.

 

 

 

ANNEXE 4

 

 

Exemple de calcul du montant dû par le redevable pour un bien en catégorie 5 (source DGFIP)

 

 

« Surface réelle » de l’appartement	132 m2
Surface pondérée comparative de la partie principale : (20 m2 x 1,45) + (90 m2 x 0,90) + (22 m2 x 0,75)	126 m2
Surface pondérée brute des dépendances incorporées (par exemple : véranda)	+ 22 m2
Equivalences superficielles (correspondant à la prise en compte d’éléments tels que la situation du bien ainsi que le confort de l’habitation et des dépendances)	+ 52 m2
Surface pondérée totale	229 m2
Dépendances non incorporées (par exemple : parking distinct de l’habitation)	19 m2
Surface pondérée nette	7 m2
Surface pondérée totale	7 m2
TOTAL : 229 m2+ 7 m2	236 m2
valeur locative pondérée	6,86 € / m2
valeur locative du local 1970 : 236 m2 x 6,86 €	1 619 €
valeur actualisée 1980 : 1 619 € x 1,49	2 412 €
valeur revalorisée : 2 412 € x 2,689 (taux annuel voté en loi de finances)	6 486 €
Revenu cadastral : 6 486 € / 2	3 243 €
Impôt dû à la commune : 3 243 € x 24,66 % (taux voté par la commune)	800 €
Impôt dû à l’intercommunalité : 3 243 € x 7,27 % (taux voté par l’ EPCI)	236 €
Impôt dû au département : 3 243 € x 11,45 % (taux voté par le conseil général)	371 €
Impôt dû à la région : 3 243 € x 3,66 % (taux voté par le conseil régional)	119 €
Taxe d’enlèvement des ordures ménagères : 3 243 € x 13 %	422 €
Montant de l’impôt total	1 948 €
Prélèvement de l’Etat pour frais de gestion : 1 948 € x 8 %	156 €
Montant dû par le redevable : 1948 € + 156 €	2 104 €

 

 

[1] Article 1530 du Code général des impôts.

 

[2] Article 1586 du Code général des impôts :

« I.- Les départements perçoivent :

 

1° La taxe foncière sur les propriétés bâties, prévue aux articles 1380 et 1381 ;

 

2° La redevance des mines, prévue à l’article 1587 ;

 

3° La part de la fraction de la composante de l’imposition forfaitaire sur les entreprises de réseaux prévue à l’article 1519 D qui n’est pas affectée à une commune ou à un établissement public de coopération intercommunale à fiscalité propre ;

 

4° La moitié des composantes de l’imposition forfaitaire sur les entreprises de réseaux sur les installations de production d’électricité d’origine nucléaire ou thermique à flamme et les centrales de production d’énergie électrique d’origine photovoltaïque ou hydraulique prévues aux articles 1519 E et 1519 F ;

 

5° Le tiers de la composante de l’imposition forfaitaire sur les entreprises de réseaux relative aux stations

radioélectriques dans les conditions prévues à l’article 1519 H ;

 

5° bis La fraction de la composante de l’imposition forfaitaire sur les entreprises de réseaux relative aux installations de gaz naturel liquéfié, aux stockages souterrains de gaz naturel et aux stations de compression du réseau de transport de gaz naturel et la moitié de la composante de l’imposition forfaitaire sur les réseaux relative aux canalisations de transport de gaz naturel, d’autres hydrocarbures et de produits chimiques prévue à l’article 1519 HA ;

 

6° Une fraction égale à 23,5 % de la cotisation sur la valeur ajoutée des entreprises, prévue à l’article 1586ter, due au titre de la valeur ajoutée imposée dans chaque commune de son territoire, en application de l’article 1586 octies.

 

II.- Par dérogation au 6° du I du présent article et au 3° de l’article 1599 bis, le Département de Mayotte perçoit une fraction égale à 73,5 % de la cotisation sur la valeur ajoutée des entreprises, prévue à l’article 1586 ter, due au titre de la valeur ajoutée imposée dans chaque commune de son territoire en application de l’article 1586 octies ».

 

[3] François Baroin.

 

[4] www.senat.fr

 

[5] Cour administrative d’appel de Paris, 6^e chambre, 7 novembre 2011.

 

[6] Article L.2334-4 du Code général des collectivités territoriales.

[7] www.collectivites-locales.gouv.fr

 

[8] www.collectivites-locales.gouv.fr, op.cit.

 

[9] www.collectivites-locales.gouv.fr, op.cit.

 

[10] Modifiée par l’article 37 de la loi du 16 août 2012 de finances rectificatives pour 2012 qui fixe le cadre et le contenu de la réforme.

 

[11] www.lepetitjuriste.fr

[12] www.impots.gouv.fr

 

[13] www.impots.gouv.fr ; op.cit.

 

[14] Voir introduction.

 

[15] MM. François MARC et Pierre JARLIER, Rapport d’information fait au nom de la commission des finances sur la révision des valeurs locatives professionnelles et commerciales. Sénat, session ordinaire de 2011-2012 ; numéro 593.

 

[16] MM. François MARC et Pierre JARLIER, Rapport d’information fait au nom de la commission des finances sur la révision des valeurs locatives professionnelles et commerciales ; op.cit.

[17] MM. François MARC et Pierre JARLIER, Rapport d’information fait au nom de la commission des finances sur la révision des valeurs locatives professionnelles et commerciales ; op.cit.

 

[18] Direction générale des finances publiques, Brochure pratique impôts locaux 2014, Paris, Direction générale des finances publiques, 2014, 310 p, p. 27.

[19] MM. François MARC et Pierre JARLIER, Rapport d’information fait au nom de la commission des finances sur la révision des valeurs locatives professionnelles et commerciales ; op.cit.

 

[20] Rapport définitif de la commission de réforme de la taxe professionnelle.

[21] Rapport annuel 2009, « L’assiette des impôts locaux : la détermination des bases cadastrales et leur gestion par les services de l’Etat ».

 

[22] MM. François MARC et Pierre JARLIER, Rapport d’information fait au nom de la commission des finances sur la révision des valeurs locatives professionnelles et commerciales ; op.cit.

 

 

[23] Article 1516 du Code général des impôts :

 

Les valeurs locatives des propriétés bâties et non bâties sont mises à jour suivant une procédure comportant :

– la constatation annuelle des changements affectant ces propriétés ;

– l’actualisation, tous les trois ans, des évaluations résultant de la précédente révision générale ;

– l’exécution de révisions générales tous les six ans. Les conditions d’exécution de ces révisions seront fixées par la loi.

 

[24] MM. François MARC et Pierre JARLIER, Rapport d’information fait au nom de la commission des finances sur la révision des valeurs locatives professionnelles et commerciales ; op.cit.

 

[25] Source : Rapport sur les finances locales, Direction générale des collectivités locales, Direction du Budget, Direction de la législation fiscale, mars 2002.

 

[26] Conseil des prélèvements obligatoires. La fiscalité locale. Mai 2010.

 

[27] Rapport au Parlement sur les conséquences de la loi du 30 juillet 1990, Direction générale des impôts et service de la législation fiscale, 1992

 

[28] Note de synthèse. Valeurs locatives cadastrales : la reprise rapide de la révision des locaux professionnels, une seconde étape pour les locaux d’habitation.

 

[29] MM. François MARC et Pierre JARLIER, Rapport d’information fait au nom de la commission des finances sur la révision des valeurs locatives professionnelles et commerciales ; op.cit.

 

[30] MM. François MARC et Pierre JARLIER, Rapport d’information fait au nom de la commission des finances sur la révision des valeurs locatives professionnelles et commerciales ; op.cit.

 

[31] MM. François MARC et Pierre JARLIER, Rapport d’information fait au nom de la commission des finances sur la révision des valeurs locatives professionnelles et commerciales ; op.cit.

 

[32] MM. François MARC et Pierre JARLIER, Rapport d’information fait au nom de la commission des finances sur la révision des valeurs locatives professionnelles et commerciales ; op.cit.

 

 

[34] La nomenclature des sous-groupes et catégories et fixé par le décret n° 2011_1267 du 10 octobre 2011, publié au Journal officiel le 12 octobre 2011.

[35] Les conseils d’Eric Roig, directeur-fondateur de droit-finances.net

[36] Article 1499 du code général des impôts

 

[37] Article 1501 du code général des impôts

[38] Selon les recommandations du Sénat

[39] Révision des valeurs locatives des locaux professionnels. Article 34 de la loi n°2010-1658 du 29 décembre 2010de finances rectificatives pour 2010.

 

[40] Révision des valeurs locatives des locaux professionnels. Article 34 de la loi n°2010-1658 du 29 décembre 2010de finances rectificatives pour 2010 ; op.cit.

 

[41] Article 1498  stipule que : La valeur locative de tous les biens autres que les locaux visés au I de l’article 1496 et que les établissements industriels visés à l’article 1499 est déterminée au moyen de l’une des méthodes indiquées ci-après :

1° Pour les biens donnés en location à des conditions de prix normales, la valeur locative est celle qui ressort de cette location ;

2° a. Pour les biens loués à des conditions de prix anormales ou occupés par leur propriétaire, occupés par un tiers à un autre titre que la location, vacants ou concédés à titre gratuit, la valeur locative est déterminée par comparaison.

Les termes de comparaison sont choisis dans la commune. Ils peuvent être choisis hors de la commune pour procéder à l’évaluation des immeubles d’un caractère particulier ou exceptionnel ;

1. La valeur locative des termes de comparaison est arrêtée :

Soit en partant du bail en cours à la date de référence de la révision lorsque l’immeuble type était loué normalement à cette date,

soit, dans le cas contraire, par comparaison avec des immeubles similaires situés dans la commune ou dans une localité présentant, du point de vue économique, une situation analogue à celle de la commune en cause et qui faisaient l’objet à cette date de locations consenties à des conditions de prix normales ;

3° A défaut de ces bases, la valeur locative est déterminée par voie d’appréciation directe.

 

[42] Article 1496 du CGI stipule que :

1. La valeur locative des locaux affectés à l’habitation ou servant à l’exercice d’une activité salariée à domicile est déterminée par comparaison avec celle de locaux de référence choisis, dans la commune, pour chaque nature et catégorie de locaux.

 

1. La valeur locative des locaux de référence est déterminée d’après un tarif fixé, par commune ou secteur de commune, pour chaque nature et catégorie de locaux, en fonction du loyer des locaux loués librement à des conditions de prix normales et de manière à assurer l’homogénéité des évaluations dans la commune et de commune à commune.

 

Le tarif est appliqué à la surface pondérée du local de référence, déterminé en affectant la surface réelle de correctifs fixés par décret et destiné à tenir compte de la nature des différentes parties du local, ainsi que de sa situation, de son importance, de son état et de son équipement.

 

III. 1. Pour l’établissement de la taxe foncière sur les propriétés bâties, la valeur locative des locaux loués au 1er janvier 1974 sous le régime de la réglementation des loyers établie par la loi n° 48-1360 du 1^er septembre 1948 modifiée, est constituée par le plus faible des deux chiffres suivants :

 

Soit la valeur locative déterminée dans les conditions prévues au I ;

 

Soit le loyer réel à la date du 1er janvier 1970 affecté de coefficients triennaux correspondant aux augmentations de loyer intervenues depuis cette date, sans qu’il soit tenu compte des majorations pour insuffisance d’occupation ou pour usage professionnel. Les périodes retenues pour le calcul et l’application de ces coefficients sont celles prévues pour les actualisations. Ces coefficients sont fixés par décret en Conseil d’État.

 

Les coefficients fixés pour les années 1979 à 1981 demeurent applicables jusqu’à la prochaine actualisation des valeurs locatives foncières des propriétés bâties.

 

Toutefois, si ce loyer est notablement inférieur aux prix de location généralement constatés pour les locaux de l’espèce, la base de la taxe foncière est évaluée par comparaison avec celle afférente à ces locaux.

 

2. Lorsqu’un local cesse d’être soumis à la réglementation des loyers établie par la loi précitée, la valeur locative est déterminée dans les conditions prévues au I, à compter du 1er janvier de l’année suivante.

 

[43] Révision des valeurs locatives des locaux professionnels. Article 34 de la loi n°2010-1658 du 29 décembre 2010de finances rectificatives pour 2010 ; op.cit.

 

[44] Révision des valeurs locatives des locaux professionnels. Article 34 de la loi n°2010-1658 du 29 décembre 2010de finances rectificatives pour 2010 ; op.cit.

 

[45] Note de synthèse ; op.cit.

 

[46] Note de synthèse ; op.cit.

 

[47] Note de synthèse ; op.cit.