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LA VENTE DE LOGEMENTS SOCIAUX

LA VENTE DE LOGEMENTS SOCIAUX

 

SOMMAIRE

 

SOMMAIRE.. 1

RESUME.. 3

ABSTRACT. 3

INTRODUCTION.. 4

  1. Cadrage de l’étude : le HLM, un logement accessible pour tous. 6

1.1.      Caractéristiques des HLM en France. 6

1.1.1        Un bref historique de la coopération d’habitation. 6

1.1.2        Les objectifs des HLM… 6

1.1.3        Les bailleurs et organismes HLM… 8

1.2.      Le financement d’un HLM… 10

1.3.      Législations sur les logements sociaux. 12

  1. La vente des logements HLM : qu’en pensent les bailleurs ?. 17

2.1        Une méthodologie basée sur le benchmarking. 17

2.2        Présentation de la population d’étude. 20

2.3        Elaboration de l’outil de collecte de données : le guide d’entretien. 20

2.4        Résultats : Attitudes et comportements des bailleurs. 21

2.4.1.       LOGISEINE ESH : 21

2.4.2.       IBS ESH : 21

2.4.3.       Premier bailleur social de Seine Maritime – OPH.. 24

2.4.4.       ESH anonyme. 24

2.4.5.       LA PLAINE NORMANDE – SA HLM – Groupe SNI. 25

2.5        Tableau synthétique des résultats des enquêtes. 26

III.       Discussions et propositions d’amélioration. 29

CONCLUSION.. 31

BIBLIOGRAPHIE.. 32

Annexes. 34

 

RESUME

 

            HLM : habitat à loyer modéré,  une solution d’hébergement de tous les citoyens, même de faibles revenus. La coopération d’habitation a existé dans le monde depuis plus d’un siècle pour des raisons sécuritaires, pour des raisons sociales et économiques. De nos jours, ces logements HLM sont gérés par des bailleurs privés et propriétaires individuels, qui construisent, mettent en location ou récemment (depuis 2008) doivent vendre les 1% de ces propriétés.  Face à la nouvelle devise de l’Etat : « développer la propriété pour tous ! » depuis 2007, la vente des logements HLM est de plus en plus accentuée, favorisée, voire obligée. C’est dans ce contexte que la présente étude s’opère. En effet, notre question de recherche se résout à analyser  les caractéristiques, les motivations et les stratégies relatives à une bonne vente des logements sociaux. Des études bibliographiques et enquêtes auprès de quelques bailleurs ont alors été menées afin de déterminer véritablement les comportements de bailleurs face à cet engagement de l’Etat. Ainsi, les uns acceptent de vendre en reconnaissant que favoriser l’accession à la propriété pourrait être bénéfique pour les deux parties (le bailleur et les résidents). Tandis que les autres se refugient derrière les textes ainsi que les contraintes sociales afin de garder leur marge bénéficiaire de plus en plus menacé par les obligations de vente et les obligations de construction qui sont préconisées en parallèle.

 

ABSTRACT

 


INTRODUCTION

 

Avoir à disposition une habitation  saine et conforme, fait partie des besoins primaires de l’homme. C’est dans cette optique que sont survenues les premières conceptions et la fourniture de logements à coût accessible pour les tranches de population à revenu faible et modéré, voire les « démunis ».

L’existence des Habitats à Loyer Modéré ou HLM en France, date de plus d’un siècle[1], ces dits logements sont gérés par différents organismes d’habitat social. Ces derniers se chargent de tout le système : de la construction à la gestion locative, incluant même parfois la vente et l’accession à ces propriétés.

Actuellement, le parc métropolitain comprend plus de 4 millions de logements sociaux, avec près de 10 millions de personnes hébergées, géré par 550 organismes HLM[2]. Toutefois, les objectifs actuels en matière de logement ambitionnent même la création de 150 000 logements sociaux par an pendant 5 ans, dans les prévisions de gestion du patrimoine. Avec cette éminente construction en vue, la gestion du parc existant est également ajustée par rapport à cette visée.

L’Etat oblige aujourd’hui les bailleurs sociaux à vendre 1% de leur patrimoine en accession à la propriété. Cette vente se présente donc actuellement comme un engagement légal, outre l’apport de fonds propres. Ainsi se posent les interrogations : A qui profitent réellement ces ventes ? Est-ce réellement un avantage ou plus une contrainte pour les bailleurs sociaux? Dans quelle configuration va évoluer le marché de la location sociale ? Des problèmes se poseront-ils suite à ses ventes ?

C’est ce à quoi la présente étude s’attachera à répondre.

En effet, en tant qu’étudiant à titre professionnel en niveau I de Management du Marketing et de la Communication Intégrée, une étude plus approfondie sur « la vente des logements sociaux » nous a paru la plus adéquate, dès que la thématique de mémoire nous a été demandée.

D’une part, le sujet est fortement d’actualité, repris dans les débats politiques et analyses sociales actuels. D’autre part, il s’agit d’un sujet très original et directement en lien avec mon parcours professionnel, s’exécutant actuellement en tant qu’assistante technique chez IBS en maintenance et entretien du patrimoine.

(Lien entre service technique et vente HLM)

L’objectif général de cette étude vise donc à déterminer les pratiques et procédures appliquées dans la gestion des HLM, en répondant à la problématique de recherche suivante : « Quelles sont les caractéristiques, les différentes motivations et les choix stratégiques nécessaires à une bonne vente de logements sociaux ? »

 

Ainsi, cette étude s’articulera sur 3 grandes parties.

 

Le premier chapitre exposera l’état de connaissance actuel sur le sujet en déterminant les caractéristiques des HLM, le financement de ces logements sociaux ainsi que les textes et législations qui cadrent et régissent la vente de ces types de logements.

 

Le second chapitre concerne la mise en œuvre d’une étude sur terrain. En premier lieu, on a défini les démarches et approches méthodologiques adaptées. Ceci s’ensuit de la collecte des données auprès des acteurs qui ont accepté de collaborer volontairement à notre étude. La présentation des résultats sera structurée afin de pouvoir faire des comparaisons et en déduire les diverses possibilités qui sont offertes aux parties, et ce, dans le cadre des limites définies par rapport à l’étude littéraire effectuée dans le premier chapitre.

 

Le dernier chapitre est consacré aux discussions et préconisations à suggérer auprès des professionnels du secteur.

 

 

  1. Cadrage de l’étude : le HLM, un logement accessible pour tous.

 

 

  • Caractéristiques des HLM en France

 

Selon une définition publiée pendant un atelier de rencontre réhabilitation[3] HLM, est caractérisé en tant que HLM : « un propriétaire immobilier à vocation sociale« . Le terme « propriétaire immobilier » renvoie à une logique d’action qui vise à maintenir un patrimoine en état, tandis que « à vocation sociale » connote que ce type de patrimoine obéit à des règles et conditions spécifiques prédéfinies.

Le secteur du logement social a été édifié dans le but d’améliorer particulièrement le logement des « salariés peu fortunés ». Ainsi, on leur propose des habitats convenables avec un loyer qui leur est abordable financièrement. Il s’agit d’un projet sociétal humanitaire ayant existé en France depuis près d’un siècle[4].

 

  • Un bref historique de la coopération d’habitation.

Le mouvement déclencheur de la coopération d’habitation était initialement, selon la Fédération nationale des sociétés coopératives (1998) : le capitalisme libéral.

En effet, le logement populaire ainsi que les initiatives de regroupements catégoriels ont été les origines de la coopération HBM (Habitations  à Bon Marché), qui fut devenu la  Fédération nationale en 1908.

Les coopératives HLM (pour les ménages modestes) et non-HLM (alternative promotion privée-HLM), sont ensuite apparus dans les années 1945.

Entre 1965 à 1975, se sont plus tard déroulées les différentes évolutions législatives de la coopération HLM, qui ont considérablement modifié les organisations et la gestion du secteur.

Depuis, le fonctionnement de la coopération d’habitation a été redéfini et les coopératives ont pu actualiser leurs structures, leur permettant actuellement de devenir des acteurs de la politique locale d’habitat[5].

 

  • Les objectifs des HLM

Tout d’abord, le secteur du logement social est généralement destiné « aux ménages qui ne peuvent se loger dans les conditions de marché »[6]. Deux types de parcours résidentiels leur sont actuellement alloués :

  • en locatif, avec des possibilités de détention à long terme, voire dans les 50 ans.
  • ou en accession.

 

Le parc HLM présente à la fois une valeur sociale (offre de loyers bas) et une valeur économique (valeur des loyers futurs). En effet, les avantages des locataires en termes de loyer sont très intéressants par rapport au prix des locations privées. Selon les chiffres publiés par INSEE en 2013, cet écart est dans l’ordre de 46 % de différence[7]. Ainsi, cette opportunité permettrait aux locataires d’améliorer leur niveau de vie.

« L’aide sociale liée au fait de résider en HLM améliore la situation des locataires de deux manières.

  • D’une part, les économies réalisées sur le paiement du loyer permettent de consommer une plus grande quantité d’autres biens ou d’épargner davantage.
  • D’autre part, cette réduction de loyer peut être mise à profit pour occuper un logement d’une valeur intrinsèque supérieure»[8].

 

Eventuellement, la part des logements sociaux dans l’ensemble des parcs de logements en 2011 est de 18,4%[9]. Ce taux est en légère régression par rapport à son taux d’occupation e 2001 (19%), bien que « se loger en HLM » intéresse tous les niveaux de vie. En effet, des ménages plus aisés peuvent également se loger dans un logement social (dans des cas rares) avec des conditions de loyer différent afin de bénéficier au bon emplacement de ce dernier, dans la majorité des cas.

 

En effet, les localisations de ces logements sociaux se répartissent dans toutes les espaces accessibles aux bailleurs : autant dans les zones rurales que dans les zones urbaines, mais la tendance est que près de la moitié de ces logements sont situés dans les plus riches communes (44% en 2009).

 

Le tableau ci-après montre la répartition des locataires HLM en 2006, selon le niveau de vie et la localisation.

 

 
 

Le Code de l’urbanisme définit la vocation des organismes HLM comme : « (…) la construction, l’aménagement, l’attribution et la gestion des logements sociaux visant à améliorer les conditions d’habitat des personnes de ressources modestes ou défavorisées. Ces opérations participent à la mise en œuvre du droit au logement et contribuent à la nécessaire mixité sociale des villes et des quartiers ».

 

 

  • Les bailleurs et organismes HLM

 

Les familles et organismes HLM sont principalement les OPH, ESH, Coopérative HLM et SACI CAP ; dont les caractéristiques sont représentées dans le tableau ci-après.

 

Tableau 1 : Caractéristiques des bailleurs et organismes HLM

Familles Définitions Missions

 

OPH

 

Les offices publics de l’habitat sont des établissements publics locaux à caractères industriel et commercial rattachés à des collectivités territoriales (communes et départements)

 

Ils construisent, gèrent et améliorent les logements destinés à la location et à l’accession à la propriété, interviennent en matière d’aménagement et d’urbanisme pour les collectivités publiques.
ESH

 

Les entreprises sociales pour l’habitat sont des entreprises privées avec un actionnariat représentant la diversité des acteurs socioéconomiques (action logement, établissement financier…)

 

Elles construisent, gèrent et améliorent les logements destinés à la location et à l’accession à la propriété, interviennent en matière d’aménagement et d’urbanisme
COOPERATIVE HLM

 

Les sociétés anonymes coopératives d’hlm sont des sociétés à capital variable, fondées sur les principes coopératifs de démocratie et de transparence.

 

Elles exercent principalement leurs compétences dans les champs de l’accession sociale à la propriété, la construction et la gestion immobilière (syndic de copropriété…)
SACI CAP

 

Les sociétés anonymes coopératives d’intérêt collectif pour l’accession à la propriété sont les spécialistes du financement et des dossiers d’accession sociale.

 

En lien avec les collectivités locales, elles proposent des financements pour permettre aux occupants très modestes de sortir de situation d’insalubrité ou d’adapter leur logement au handicap ou au vieillissement.

 

 

L’organisation d’un bailleur social se compose des 6 fonctions suivantes :

  • gestion locative
  • maitrise d’ouvrage
  • accession : Les métiers de l’accession sociale regroupent des activités liées à la transaction immobilière (vente à des ménages de logements neufs ou anciens) mais aussi les activités de gestion des copropriétés mises en place à l’occasion de ces ventes.

Pour les organismes Hlm, le développement de l’activité d’accession à la propriété permet de proposer à tous les ménages de véritables parcours résidentiels, du statut de locataire à celui de propriétaire.

Ils ont développé des pratiques singulières, innovantes et exemplaires en matière de maîtrise des prix de vente et de sécurisation.

Les métiers de l’accession à la propriété présentent un double enjeu : proposer des produits et services de qualité, tout en accompagnant et en sécurisant les ménages pour assurer au mieux la réussite de leur projet d’accession à la propriété.

  • proximité
  • maintenance
  • vente : Les organismes ont vendu au cours de ces dix dernières années de l’ordre de 5 000 à 8 000 logements par an, le plus souvent aux locataires en place. La vente HLM peut constituer un élément de la politique locale du logement. Elle peut être conçue comme une étape dans le parcours résidentiel d’une partie des ménages locataires, une des voies de l’accession sociale à la propriété, participant ainsi à la mixité des statuts d’occupation sur un territoire donné. Mais dans ce cadre, elle doit être réalisée à un prix inférieur7 au prix du marché immobilier, limitant fortement la réalité de la plus-value. La vente HLM peut également constituer un axe de la stratégie patrimoniale de l’organisme : lutte contre la vacance constatée ou potentielle, réorientation de la typologie du parc, diversification du parc. Sans constituer prioritairement une stratégie financière, la vente HLM apporte alors aussi une ressource disponible pour investir dans la réhabilitation ou la construction d’autres logements.[10]

Les recettes et dépenses d’un bailleur dans la construction d’un logement social sont représentées dans la figure ci-après.

 

            Ainsi, on peut remarquer que les investissements effectués sur un logement ne sont retournés qu’à long terme (de l’ordre d’une quarantaine d’année dans ce graphe typique.

  • Le financement d’un HLM

 

Les bailleurs bénéficient d’aides ou d’avantages des pouvoirs publics pour leur réalisation.

 

Le financement du logement social a évolué au cours du temps, en fonction des priorités des pouvoirs publics. Il s’appuie aujourd’hui sur plusieurs dispositifs : des subventions directes, versées par exemple par l’agence nationale pour la rénovation urbaine, des avantages fiscaux, comme l’application d’un taux réduit de TVA, ou des conditions avantageuses de prêt. La nature juridique du bailleur est également très importante dans la délimitation du secteur social. Ainsi, le secteur HLM, largement majoritaire, correspond à l’ensemble des logements des bailleurs HLM. Il s’agit d’organismes publics ou privés dotés d’une structure juridique propre, définie par la loi. Ces organismes bénéficient d’avantages spécifiques, comme l’exonération de la taxe foncière et de l’impôt sur les sociétés, et sont regroupés au sein de l’Union sociale pour l’habitat.

Les organismes de logement social sont sans but lucratif, ce qui s’exprime par la non redistribution des résultats, la non-incorporation des résultats au capital et la non-rémunération des administrateurs.

 

La gestion d’un parc de logements dégage des résultats d’exploitation positifs dès que le prêt principal de « construction », est amorti.

 

Les autres résultats contribuent au financement des dépenses de réhabilitation du parc (et donc à sa pérennisation) et à son développement par la construction de logements neufs ou l’achat de logements.

Vente HLM (Hoorens) : un moteur du financement de la production de nouveaux logements ?

Son fondement repose sur une règle de trois, basée sur des ratios moyens.  En effet, la vente d’un logement social pourrait permettre au bailleur de construire 2 voire 3 logements neufs.

Tant que la vente reste marginale, elle ne peut perturber la trajectoire financière d’un organisme. Elle peut apporter en apparence une aisance financière de court terme, mais elle a pour contrepartie une perte de résultats d’exploitation futurs et surtout, la création parallèle de logements neufs va également peser négativement sur les résultats d’exploitation.

Les organismes ne peuvent optimiser leur recherche de plus-value en vendant cher des logements en état médiocre au risque de placer des ménages en situation financière difficile ou de créer des copropriétés dégradées.

Ainsi, la faisabilité de la vente est de plus en plus complexe : il s’agit de trouver les acquéreurs correspondants à la stratégie de la collectivité locale concernée.

Pour juger de la pertinence de la vente, il s’agit de dresser un bilan quantitatif et qualitatif :

  • où se situent le logement vendu et les logements nouveaux construits ?
  • quels sont les niveaux de loyers proposés ?

 

Car si l’exercice consiste à vendre un logement bien situé avec un niveau de loyer bas pour en construire deux mal situés avec des niveaux de loyers élevés, il n’est pas certain que la balance finale penche du bon côté pour les locataires.

 

  • Législations sur les logements sociaux.

 

  • La loi Strauss 1906 a autorisé les collectivités locales à soutenir les sociétés d’HBM par des prêts ou des prises de participation et établit le régime d’intervention des coopératives d’habitation

 

  • La loi Ribot de 1908 créée les sociétés de crédits immobiliers qui se voient accorder, tout comme les coopératives d’HBM, des prêts bonifiés à l’accession à la propriété.

 

  • La loi Bonnevay, de 1912 affirme le principe de service public du logement populaire par la création des offices publics d’HBM.

 

  • La loi du 26 février 1921 offre aux organismes d’HLM des prêts à taux réduits dans la limite d’une enveloppe inscrite chaque année dans la loi de finances et distribués par la Caisse des dépôts et consignations.

 

  • L’ordonnance du 28 juin 1945 définit les contours d’un service national du logement.

 

  • La loi du 3 septembre 1947 définit un mécanisme de prêts financé par le budget de l’Etat et placent ces organismes HBM sous la tutelle du Ministère de la reconstruction et de l’urbanisme (MRU).

 

  • Le décret n° 2005-1742 du 30 décembre 2005 fixe les règles applicables aux marchés passés par les pouvoirs adjudicateurs mentionnés à l’article 3 de l’ordonnance n° 2005-649 du 6 juin 2005 relative aux marchés passés par certaines personnes publiques ou privées non soumises au Code des marchés publics.

 

  • En 2007, « Développer la propriété pour tous » était une des priorités du quinquennat de Nicolas Sarkozy.

 

Accord 2007 état USH du 18 12 07

« Annoncé » lors du congrès de l’Union Sociale pour l’Habitat en septembre dernier, l’accord signé par le président Delebarre et Christine Boutin, ministre du logement et de la ville dépasse en réalité la seule vente de logements HLM à leurs locataires ; il vise à préciser « les actions conduites sur le développement de la production des logements locatifs sociaux, ainsi que sur le développement des parcours résidentiels et la mobilité avec une approche particulière sur les parcours résidentiels vers l’accession ».

Le volume global des nouveaux objectifs pour le secteur HLM dont l’Etat s’engage à soutenir la réalisation (suite à la loi DALO) est redéfini et la part de production annuelle de logements d’insertion dans cet objectif est spécifiée (20 % de la production PLUS/PLAI).

Les objectifs de production sont pour chacune des deux années 2008 et 2009 de :

  • 80 000 PLUS dont 74 000 HLM,
  • 20 000 PLAI dont 16 000 HLM.

Les principes de maintien dans le parc social et de contrat de location à durée indéterminée sont réaffirmés, avec en contrepartie, d’une part l’application effective d’un surloyer « à l’impact réel » en cas de dépassement substantiel des plafonds de ressources et d’autre part, la recherche active d’une mobilité vers un nouveau logement plus petit en cas de sous occupation.

Les organismes HLM s’efforceront d’accroître leur production de logements neufs destinés à l’accession sociale à la propriété notamment en location-accession PSLA, pour pouvoir favoriser la réalisation de projets d’acquisition des locataires dans le neuf.

La vente de logements HLM à leurs locataires est soumise à plusieurs conditions :

  • L’initiative de la vente est de la responsabilité de l’organisme HLM. Les locataires, d’abord ceux des résidences concernées et plus généralement tous les locataires du parc de l’organisme qui met en vente une part de ses logements, sont précisément informés des biens mis en vente, des conditions de cette vente et des garanties qui leur sont apportées.

Le locataire qui ne souhaite pas ou ne peut pas acheter son logement sera toujours assuré de pouvoir rester locataire de son logement ou d’un logement équivalent.

  • La vente est soumise à la concertation avec les collectivités d’implantation et les EPCI, et à leur accord explicite quand elles ont dans l’opération des réservations liées à la garantie des emprunts et ont contribué à leur financement.

 

  • Dans les communes où un constat de carence aura été pris par le préfet, en application de l’article 55 de la loi SRU, il ne peut pas y avoir de proposition de l’organisme, ni d’autorisation de l’Etat pour la vente de logements sociaux.

Dans les autres communes de l’article 55 de la loi SRU qui n’atteignent pas le quota de 20 % de logements locatifs sociaux, une reconstitution de l’offre locative sera faite avec 2 nouveaux logements pour un logement vendu.

Au niveau de l’agglomération, les organismes s’engagent à la reconstitution d’une offre de logements locatifs sociaux en contrepartie des logements vendus à hauteur de 1 pour 1.

L’Etat apportera les financements publics de cette reconstitution.

Le mouvement HLM s’engage à développer le nombre de logements proposés à la vente au bénéfice de leurs locataires avec l’objectif de 40 000 ventes par an.

Le nombre de logements en vente à la fin d’une année ne pourra dépasser le nombre de logements locatifs sociaux nouveaux financés pendant la même année.

Cet engagement quantitatif applicable sur trois années 2008-2010, est un engagement global pour l’ensemble du mouvement HLM.

La mise en œuvre de ce dispositif peut être rapidement opérationnelle ; en effet, la loi de 1948 (art.10) permet d’ores et déjà de remettre en cause le droit au maintien dans les lieux en cas d’occupation insuffisante ou d’absence d’occupation effective. Le surloyer fait l’objet de dispositions permettant de le renforcer et de le moduler (loi ENL du 13.7.06 et décret à paraître) ; l’échange de logements est prévu par la loi du 6 juillet 1989 (art.9).

 

  • En 2011, les organismes du secteur HLM sont soumis au droit de la commande publique ; notamment, la Loi n°2011-525 du 17 mai 2011 définit la simplification et l’amélioration de la qualité du droit (Loi « Warsmann »).

 

  • La loi des finances rectificative de 2011 n°2011-1978 a augmenté les taxes sur les opérations du secteur du logement social de 5,5% à 7%. La loi précise que le taux de 7% s’applique aux opérations visées au 2 et au 10 du I de l’article 278 sexies « bénéficiant d’une décision favorable prise dans les conditions prévues aux articles R. 331-3 et R. 331-6 du CCH, à compter du 1er janvier. Autrement dit, les opérations de location-accession ayant obtenu un agrément provisoire avant le 1er janvier 2012 continuent de bénéficier du taux de 5,5% (même si à cette date les contrats de location-accession n’ont pas encore été signés).

 

 

En bref, vendre les HLM à leurs occupants, se trouvait être une option préconisée depuis 2008 afin de contribuer à l’objectif : « développer la propriété pour tous ». En effet, la vente des HLM permettait à ses occupants d’accéder à la propriété, tout en remplissant les caisses des organismes sociaux.

Le principe de cette nouvelle initiative est de céder chaque année 1 % du parc, soit 40 000 logements, quoique cet objectif n’ait jamais été atteint jusqu’ici. En 2013, seulement 8 000 logements sociaux ont été vendus à des particuliers[11].

La loi oblige en effet les bailleurs à proposer en priorité ces biens, avec une décote de 20 %, à leurs occupants puis, s’ils n’en veulent pas, à d’autres locataires du parc HLM (décote de 10 %, et 30 % des acheteurs, en 2013) et, en dernier recours, à un acquéreur extérieur (34 % des ventes).

Dans les zones tendues, comme Paris, où tout le monde souhaiterait acheter, le plus gros bailleur HLM de France, Paris Habitat, ne met rien en vente.

                       

Le bailleur social n’achète pas le foncier, mais le loue au travers d’un bail de très long terme (généralement 40 ou 50 ans), dit bail emphytéotique.

Les spécificités des HLM constituent autant de points forts à consolider car leur disparition ou leur affaiblissement constitueraient autant de risques systémiques : aides à la pierre et aides à la personne doivent coexister et être bien coordonnées, l’accès à des financements longs et à des conditions financières adaptées au niveau de loyer attendu, et l’apport d’aides fiscales et de subventions sont indispensables pour produire des logements à loyers modestes.

 

            Synthèse d’une démarche type de vente de patrimoine HLM :

  1. FAISABILITÉ JURIDIQUE
  2. ÉTUDE ÉCONOMIQUE (solvabilité) ET SOCIALE
  3. ÉTUDE D’INTENTION (dimension marketing validation de l’intérêt du produit par les locataires en place
  4. VALIDATION de principe par le CA
  5. CONCEPTION de l’OFFRE MARCHANDE
  6. COMMERCIALISATION de l’OFFRE
  7. GESTION SYNDIC de la nouvelle copropriété

 

    II.            La vente des logements HLM : qu’en pensent les bailleurs ?

 

Pour mieux connaitre les situations réelles vécues par les bailleurs, une étude empirique est également entretenue. La démarche dans la collecte des données a alors été élaborée minutieusement afin d’obtenir des résultats fiables et exploitables.

Ainsi, seront exposés au cours de ce second chapitre, la description de la méthodologie, la conception du dispositif d’enquête et les résultats proprement dits.

 

  • Une méthodologie basée sur le benchmarking.

 

Dans l’effectuation de la présente recherche, des consultations bibliographiques ont d’abord été effectués afin de mieux identifier l’orientation de l’étude ainsi que notre question problématique initiale.

Appuyée par des recherches webographiques et lectures de plusieurs articles, cette documentation a été également renforcée afin d’élaborer notre étude littéraire.

Finalement, on a déterminé le dispositif adéquat pour réaliser les études sur terrain afin de vérifier les théories, et la méthodologie retenue pour cette étape est le « benchmarking ».

 

Le benchmarking est une démarche qui consiste à confronter deux ou plusieurs entreprises afin d’identifier les performances les plus remarquables.

Selon une définition de LEPOIVRE Fabien (2004), « (…) le Benchmarking est une attitude coopérative qui permet une analyse comparative interne ou externe de : concepts, méthodes, outils, processus, produits, services. Il s’appuie sur la collecte et l’analyse d’informations quantitatives et qualitatives et sur la compréhension de la culture de l’organisation partenaire (…) »[12].

 

Ainsi, comme principe, la première étape de la démarche consiste à déterminer les indicateurs référentiels, sur la base desquels seront établies les comparaisons.

On peut distinguer le Benchmarking interne et externe (compétitif, fonctionnel et organisationnel).

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Tableau 2 : Les différents types de Benchmarking avec les critères de comparaison correspondant

Type de benchmarking Description
Interne Comparaisons par rapport à plusieurs services internes à l’entreprise

 

Compétitif Comparaisons par rapport à des concurrents directs (producteurs de produits                                 similaires)

 

Fonctionnel Comparaisons par rapport à des services ou départements extérieurs

 

Horizontal Comparaisons par rapport au processus ou méthodes de travail

 

 

Pour notre étude, cette démarche a été choisie afin de comparer les pratiques auprès de l’échantillon interviewé. Elle permet également de reconnaitre l’environnement économique  qui entoure la vente des logements HLM dans le contexte actuel.

La construction du dispositif de recherche s’est faite par affinité. La méthode adoptée est à la fois qualitative et quantitative.

 

La variable nominale indépendante est la vente des logements HLM.

 

La variable nominale dépendante est la position d’une société (bailleur) par rapport à cette vente (vis –à –vis de la loi mise en vigueur et vis-à-vis des pratiques et stratégies internes de l’entreprise).

 

Il est cherché à repérer la représentation de la vente des HLM par les bailleurs sociaux : comptent-ils  céder ? Et comment s’opère cette transaction ?

 

Un tableau de comparaison des résultats sera alors réalisé pendant le traitement des données. A partir des résultats obtenus, on analysera les réponses obtenues afin de déterminer les stratégies adoptées par la société.

 

Tableau 3 : Synthèse de la méthodologie

 

 

 

 

 

  • Présentation de la population d’étude.

 

L’étude réalisée concerne principalement les premiers responsables des organismes HLM en France (directeur, responsable de vente, responsable foncier) afin de représenter véritablement les mesures et procédés entamés dans leurs sociétés vis-à vis de la vente des logements sociaux.

 

On a cherché à intervenir auprès de plusieurs types d’organismes : OPH, ESH et toutes les différentes coopératives influentes. Quoique limitée par le temps et l’indisponibilité des responsables, uniquement 5 intervenants ont répondu à notre demande de collaboration.

 

Les entretiens se sont déroulés d’une part en tant que client, et d’autre part en tant qu’étudiant effectuant une recherche.

 

 

  • Elaboration de l’outil de collecte de données : le guide d’entretien

 

L’outil d’enquête établi est le guide d’entretien. Il comporte 7 questions semi-directives comprenant :

  • des questions ouvertes qui offrent à notre interlocuteur la liberté de s’exprimer : ils peuvent répondre directement, se justifier ou conjurer la question s’ils ne veulent pas révéler leurs stratégies.
  • et des questions fermées, qui permettent d’obtenir des informations plus précises afin d’effectuer notre comparaison.

 

Autrement dit, toutes les interrogations effectuées visent à répondre à notre problématique : « Quelles sont les caractéristiques, les différentes motivations et les choix stratégiques nécessaires à une bonne vente de logements sociaux ? »

 

Ainsi, les 6 questions qu’on a établies, étaient :

 

  • Question 1. Qu’est ce qui a déclenché l’activité de vente dans votre société ?

 

  • Question 2. Qui peut acheter ces logements mis en vente ?

 

  • Question 3. Comment est fixé le prix de vente d’un logement ?

 

  • Question 4. Existe-t-il des garanties ?

 

  • Question 5. Existe-t-il des dispositifs particuliers à connaitre ?

 

  • Question 6. Comment les locataires sont-ils conseillés ? Sur quels critères les dossiers sont ils acceptés dans votre société ?

 

  • Question 7. Quel est votre avis sur l’avenir de la vente HLM ?

 

La collecte de données s’est effectuée au moyen :

  • des entretiens directs,
  • des entretiens téléphoniques
  • et une distribution de formulaire qui sera rempli par un responsable de la société. (Représentation du formulaire cf. annexe)

 

 

  • Résultats : Attitudes et comportements des bailleurs.

 

5 sociétés ont collaboré pour notre recherche : LOGISEINE ESH, Seine Maritime (OPH), IBS  (ESH), un ESH anonyme, LA PLAINE NORMANDE (SA HLM).

 

  • LOGISEINE ESH :

La vente des logements HLM auprès de la société a été le fruit de 2 intentions :

  • d’une part, le locataire se porte acquéreur da la maison qu’elle occupe
  • et d’autre part la société réalise la plus value dans le but de financer de nouvelles constructions.

 

Mais la décision de vente est prise par le CA de la société sous l’accord de la mairie et des responsables des services de l’Etat.

Ainsi, ces locataires occupants sont mis en priorité dans l’appel d’offre. Ils sont conseillés par la société et délimité par des règlements internes dictant la charte de vente de logements.

La détermination du prix du logement est laissée au soin des services du domaine en tenant compte de l’état et de l’ancienneté de la maison.

Le rachat par la société est possible dans certaines conditions, qui n’ont pas été évoquées lors de cette entrevue.

L’intégrale des réponses fournies par notre interlocuteur sera présentée en annexe de ce document.

  • IBS ESH :

La vente des logements sociaux chez IBS datait d’avant les obligations de l’Etat de 2008. Ainsi, sont reconnus comme actes déclencheurs de la vente auprès de cette société, outre cette récente obligation légale :

  • leur ambition d’aider ses locataires à avoir leur propre maison.
  • ainsi que leur contribution à aider les communes dans la reconstitution de leur parc social.

En effet, notre interlocuteur confirme qu’ « avant même que les pouvoirs publics aient souhaité relancer l’accession sociale à la propriété en 2008, IBS vendait ponctuellement des logements afin de libérer les résidences. IBS, qui a pour vocation  d’assurer des missions d’intérêt général, s’inscrit dans cette politique sociale d’accession à la propriété depuis 2009 puisque le groupe 3F en a fait une orientation stratégique à part entière ».

Attachée à la diversité de son offre locative, la société souhaite favoriser le parcours résidentiel des ses locataires, notamment par la vente de logements locatifs.

Cela facilite également une mixité des statuts d’occupation  dans les quartiers.  Les produits dégagés des ventes permettent de :

  • construire de nouveaux logements (une vente de logement représente une construction équivalente de 3 logements neufs environ)
  • et d’améliorer des logements existants en termes de développement durable

 

Concernant leur choix de vente, ce responsable de vente chez IBS a prononcé le fait qu’il y a actuellement de l’ « affinage ». Auparavant (en 2008), la majorité des logements concernés par la mise en vente était des logements individuels alors qu’actuellement (depuis 2014), cette tendance s’est renversée et plus de la moitié des logements mis en vente étaient des logements collectifs.

 

Cette modification a été expliquée par le fait que certaines communes sont obligées de posséder 20% des logements sociaux. Ainsi, « pour la commune donc, chaque logement vendu continuera à être comptabilisé comme étant un logement social 5 ans après la vente (art L443-15-7 du CCH). Ces 5 années peuvent  permettre à la commune de reconstituer son parc social (…) ».

 

Concernant  les acheteurs potentiels de ces logements, la société priorise l’occupant titulaire du contrat de location dans le cas où le logement est occupé. Mais si le logement est vacant, l’ensemble des locataires IBS du département sont informés et peuvent être priorisés  par rapport aux autres prétendants extérieurs au système.

Pour le logement occupé, 3 possibilités s’ouvrent au locataire :

  • Premièrement, il peut acheter le bien et devient par conséquent le propriétaire.
  • Deuxièmement, il ne souhaite pas acheter ou il ne peut pas acheter, par manque de capacité financière. Dans ce cas, il peut encore rester dans les lieux tant qu’il le souhaite ou peut demander un changement de logement auprès du patrimoine d’IBS. En cas de demande de changement de logement, « sa demande sera étudiée prioritairement».
  • Troisièmement, il ne souhaite pas acheter ou il ne peut pas acheter, par manque de capacité financière ; mais il souhaite faire profiter ses proches (son concubin, ses ascendants et descendants) de l’éventuelle offre. Ainsi, il peut transférer l’offre à ses définis proches (concubin, ascendants, descendants) à condition que la situation financière de ces derniers, n’excède pas le plafond fixé par l’autorité administrative. Finalement, « le logement acheté doit constituer la résidence principale de son acquéreur».

Dans la commercialisation des logements sociaux, la société fait appel à un prestataire de services externes spécialisé dans le domaine. Une réunion publique est organisée avec l’ensemble des locataires des maisons pour leur présenter les démarches. Et une rencontre individuelle s’ensuit entre un représentant du prestataire et chaque locataire afin de connaitre son positionnement et d’évaluer ses capacités financières. Le locataire intéressé peut alors bénéficier du soutien de ce dernier dans ses démarches auprès des banques.

Afin de déterminer la valeur du logement mis en vente, la société fait appel à France Domaine qui est un service à compétence nationale du ministère des budgets, des comptes publics et de la fonction publique. Ainsi, ce service a pour mission d’évaluer, d’acheter, de vendre, de prendre à bail ou de concéder l’usage des biens immobiliers, appartenant au domaine privé ou public des personnes publiques qui en ont décidé la cession.

Pour fixer le prix du bien proposé à la vente, la société décide d’appliquer au prix du France Domaine un abattement de 20% pour les personnes suivantes :

  • l’acquéreur locataire occupant,
  • son conjoint,
  • l’ascendant,
  • descendant,
  • locataire IBS,
  • locataire du groupe 3F,
  • locataire d’un autre organisme HLM depuis au moins 1 an
  • et locataire privé depuis 1 an.

 

Pour les autres candidats, le prix est celui de France Domaine sans abattement.

 

Concernant les garanties, le rachat du logement ainsi que le relogement de l’acquéreur par la société est également possible comme pour la société LOGISEINE ESH, que l’on a interviewé ultérieurement, sous certaines conditions.

 

  • En effet, l’acquéreur doit premièrement effectuer une demande
  • Ensuite, des garanties classiques (assurances emprunts) doivent être mise en œuvre auparavant.
  • Troisièmement, ces garanties ne sont valables que dans les 5 ans qui suivent l’acquisition.
  • Quatrièmement, les cas reconnus comme « accident de la vie » sont :
  • Décès de l’acquéreur ou l’un des deux
  • Incapacité permanente de 80% minimum
  • Perte d’emploi d’une durée supérieure à 1 an.

Finalement après effectuation d’une bonne vente entre l’acquéreur et IBS, l’acquéreur doit se conformer au dispositif anti-spéculatif (défini par l’article L 443-12-1 du CCH) dans les 5 ans qui suivent l’acquisition.

Ce dispositif définit que :

  • l’acquéreur doit verser à IBS une somme égale à la différence ente le prix de vente et le prix d’acquisition.
  • Si l’acquéreur décide de louer son logement, le loyer ne peut excéder le prix fixé par l’autorité administrative.

En bref, cette société favorise l’acquisition d’un logement social par son locataire. Elle incite ce dernier à s’approprier de la maison qu’il occupe et le soutient dans les démarches.

 

 

  • Premier bailleur social de Seine Maritime – OPH

Le représentant de la société ayant répondu à notre étude est le responsable foncier, de l’accession à la propriété et de la facturation.

La vente des logements sociaux auprès de la société a été initiée depuis les années 90 pour des raisons internes que l’entreprise elle-même s’est tout d’abord fixée : « la constitution des fonds propres ». Ainsi, l’effectif des logements mis en vente est fortement variable selon les préconisations des dirigeants en mandat (les CA) et sont actuellement en régression pour cause de restriction de conditions, (qui n’ont pas été divulguées au cours de cet entretien).

En effet, on ne peut pas ignorer le fait que malgré les obligations et/ou suggestions de l’Etat, les principaux ordonnateurs de vente sont tout d’abord les bailleurs eux même, qui travaillent dans le secteur afin de générer des profits. Ce sont les fonctionnements et organisations externes de cette prestation, qui peuvent être encadrés par les lois et textes en vigueur afin considérer l’intérêt du public et de ses éventuels clients.

Par exemple, la société a conçue que c’est seulement à partir de 25 ans d’ancienneté de l’immobilier que l’amortissement financier leur est bénéfique. Donc, la vente du logement en question peut devenir envisageable afin d’éviter le déficit de l’entreprise.

Pour la société, les acheteurs potentiels sont constitués uniquement des locataires (et de ses ascendants et descendants conformes aux conditions de ressources exigés en HLM). Ces derniers sont conseillés par un gestionnaire de vente en interne, et appuyés par un établissement financier.

En effet, la société ne met en vente que des logements occupés. De même, les conditions de vente sont définies par les lois de la vente HLM en exigeant plus particulièrement une ancienneté d’hébergement de plus de 5 ans.

L’estimation du prix du bien est également effectuée par France Domaine sans modification du tarif recommandé.

Concernant les garanties, la société accepte de racheter le logement en cas de difficultés de la vie pendant les 15 ans après acquisition. Ces conditions n’ayant pas été bien précisées lors de notre entrevue se trouvent encore être trop vagues pour reconnaitre véritablement la position de la société vis-à-vis des assurances.

Finalement, notre interviewé pense que la vente HLM est très instable : elle dépend en grande partie de la capacité financière de ses locataires qui ont généralement de faibles revenus, alors que le bail pour la vente est strictement prohibitif par rapport au loyer mensuel. En un mot, ce représentant de la société pense qu’il s’agit d’un « vrai parcours résidentiel ».

 

  • ESH anonyme

           

(Document inaccessible : format de l’envoi Google drive.webarchive)

 

 

 

 

  • LA PLAINE NORMANDE – SA HLM – Groupe SNI

Pour cette société, l’activité de vente des logements HLM a été effectuée depuis près de 20 ans (plus précisément depuis 1996).

Les principaux déclencheurs de la vente de logements sociaux, pour cet organisme sont :

  • L’aboutissement du parcours résidentiel de locataires à faibles ressources devenant propriétaires
  • Le renforcement de la diversité sociale des territoires, c’est-à dire la diversité des statuts d’occupation locataires/propriétaires
  • Le recyclage des capitaux dégagés dans la construction de logements neufs et la réhabilitation du parc existant

En effet, la politique de vente de logements de la société auprès de ses locataires a dû être réajustée pour de multiples raisons économiques et environnementales, qui ont récemment modifié l’environnement macroéconomique du secteur :

  • la raréfaction des financements de l’Etat et des collectivités,
  • la transformation des subventions du 1% logement en prêts
  • l’augmentation des coûts de construction et de réhabilitation liés au Grenelle de l’environnement

Ainsi, la société se trouve être obligée de mobiliser ses fonds propres afin d’effectuer les travaux de réhabilitation et de construction des logements neufs. Parallèlement, ces fonds doivent donc être restaurés par la vente, de sorte que la moitié des fonds propres de la SNI sont actuellement issus de la vente de logements « aux locataires et cessions en blocs au profit d’autres opérateurs ».

Généralement, la mise en vente d’un ensemble immobilier se déroule en deux temps :

  • en premier lieu, s’effectue la présentation du projet aux locataires :
  • présentation générale et technique du patrimoine mis en vente (descriptif, équipements, contrats d’entretien, travaux réalisés et prévisionnels),
  • information sur les dispositions réglementaires (mise en vente, conditions à remplir pour accéder, revente ou location d’un logement HLM, loi Warsmann 2),
  • modalités de mise en vente (étapes principales, conditions générales, conditions particulières et modalités),
  • modalités d’acquisition,
  • protections de l’acquéreur (délais de rétractation, garanties de rachat et de relogement),
  • modalités de financement (apport personnel, emprunt),
  • locataires non acquéreurs.
  • et dans un deuxième temps, des entretiens individuels auprès des locataires intéressés sont effectués par le commercial de société pour bâtir le projet d’acquisition. Ainsi, la société assure une mission d’accompagnement et de conseil sur les aspects réglementaires, administratifs et financiers jusqu’à la signature de l’acte définitif.

Ainsi, conformément aux éventuels textes sur la vente HLM, les principaux acheteurs ciblés, sont donc les locataires de statut HLM.

  • En effet, comme dans le cas de la société IBS, le locataire et ses proches (concubin, ascendants et descendants) sont uniquement ceux qui sont priorisés à devenir l’acquéreur pour un logement occupé.
  • Tandis que pour un logement vacant, tous les locataires de la société peuvent bénéficier de ce privilège et c’est uniquement à l’expiration d’un délai de 2 mois que les autres prétendants puissent se présenter.

 

La détermination de la valeur du logement en question est laissée au soin des services des Domaines, quoique certaines conditions particulières soient accordées aux locataires de la société, à savoir :

  • une remise de 20% pour le locataire occupant et
  • une remise de 10% pour un locataire non occupant

 

 

Concernant ses garanties de rachat et de relogement de l’acquéreur en cas d’accident, comme :

  • le décès accidentel
  • perte d’emploi
  • mutation professionnelle
  • divorce ;

LA PLAINE NORMANDE accorde à l’acheteur 8 ans d’assurance sous certaines conditions prédéfinies tels :

  • le logement n’a pas été revendu
  • le logement en question doit toujours constituer la résidence principale de l’acquéreur
  • les conditions de ressources HLM.

 

Finalement, le représentant da la société LA PLAINE NORMANDE pense que « la vente HLM est un levier important pour pérenniser et renforcer l’action des bailleurs sociaux sur la construction neuve et la réhabilitation du parc ancien.

Néanmoins, ce contexte global fait état d’une contradiction entre :

  • crise et pénurie de logements d’un côté et
  • contrainte pour les bailleurs sociaux d’augmenter les cessions de patrimoine de l’autre.

En effet, les bailleurs sont actuellement contraints de se désengager des «  territoires détendus » et va devoir vendre des logements dans la cible de la demande locative et de localisation.

 

 

  • Tableau synthétique des résultats des enquêtes

 

Le regroupement et la comparaison des données collectées par le biais des entretiens effectués seront présentés dans le tableau synthétique suivant en procédant par les principaux points caractérisant la vente des logements sociaux.

 

NB : Les principaux points de différenciation identifiés sont mis en exergue dans le tableau.

 

 

 

Tableau 4 : Comparaison des données collectées

  LOGISEINE IBS Premier bailleur social de Seine Maritime ESH anonyme LA PLAINE NORMANDE
Types d’organisme ESH ESH OPH ESH SA HLM
Principaux déclencheurs de la vente HLM –          En réponse à la demande des locataires

–          « plus value » de la société

–          Obligation légale

–          Apport d’aide aux locataires (parcours résidentiel)

–          Contribution à la reconstitution du parc social de la commune

–          + obligation légale depuis 2008.

Constitution des fonds propres de la société   Politique interne de la société :

–          Recyclage des capitaux

–          Aboutissement du parcours résidentiel (ancienneté)

–          Diversification des statuts d’occupation

Les logements locaux mis en vente *[13] – logement occupé

– logement vacant

Logement occupé uniquement   – logement occupé

– logement vacant

Les acheteurs ciblés (par ordre de priorité)

 

 

 

            – locataire du logement

– locataire de la société

– extérieurs

            – locataire du logement

– locataire de la société

– extérieurs

 

– locataire du logement uniquement

Plus une condition d’ancienneté d’hébergement de plus de 5 ans.

              – locataire du logement

– locataire de la société

–  extérieurs

Les principaux avantages et garanties             Rachat de la propriété par la société sous conditions             – Abattement de –20% pour certains clients IBS prédéfinis

– Garantie de 5 ans (rachat et relogement) sous conditions.

            Garantie de 15 ans (rachat)               Remise de vente de    -20 % (locataire occupant) et -10% (locataire non occupant)

Garantie de 8 ans sous conditions.

           

 

La majorité des ESH a intégré la vente HLM comme un outil de gestion incontournable. Pas toujours de gaîté de cœur mais par « bon sens ». La plupart ont inscrit la vente HLM dans le cadre de leur PSP (plan de stratégie du patrimoine) et comme une offre complémentaire et nécessaire au bon fonctionnement du parcours résidentiel

 

Du coté des offices, très peu d’écho, la majorité a toujours été contre et les résultats le prouve.

 

Parmi les organismes qui y vont, peu ont intégré la dimension « nouveau métier » avec tout son cortège de conséquences dans cette activité, et la plupart on très largement sous-estimée la difficulté. D’ou des résultats plutôt décevants par rapport aux ambitions affichées. Mauvais résultats injustement attribués à une mauvaise volonté supposée.

 

Face à la vente HLM, les organismes bailleurs ne partagent pas les mêmes avis :

  • Il y a, ceux qui n’en veulent pas et qui le revendiquent.
  • Il y a ceux qui n’en veulent pas mais s’abritent derrière on a essayé « ce n’est pas de notre faute ça n’intéresse pas les clients »
  • ceux qui voudraient y aller mais qui « pédalent dans le vide depuis le début »
  • ceux qui n’ont pas encore tranché: j’y vais ou je n’y vais pas ?
  • ceux qui ont tout fait pour y aller et ont échoué
  • ceux qui y vont méthodiquement à pas comptés
  • ceux qui y vont franchement avec succès

 III.            Discussions et propositions d’amélioration

 

Vente HLM :

Relatif à la loi, la vente de logements HLM a sa propre législation. En effet, le congé pour vente qui existe dans le secteur locatif privé n’existe pas en HLM. Un organisme HLM qui met en vente des logements et les propose à ses locataires ne peut pas donner congé aux locataires qui ne désirent pas acheter. Le droit au maintien dans les lieux est maintenu et le locataire reste dans les lieux.[14]

Pour qu’un logement HLM soit mis en vente il faut que le Conseil d’Administration l’ait décidé et l’initiative d’un locataire désirant acheter son logement n’est valable que si l’immeuble est mis en vente par le propriétaire.

En effet, un organisme HLM vend des logements pour plusieurs raisons :

  • pour réaliser des plus-values permettant d’augmenter les fonds propres.
  • pour répondre à une demande importante des locataires (notamment lorsqu’il s’agit de pavillons) ou créer de la mixité dans des quartiers essentiellement locatifs.
  • Pour se conformer à la loi et aux objectifs présidentiels (2007) : « développer la propriété pour tous ! »

Les modalités de vente sont principalement :

  • l’immeuble doit avoir plus de 10 ans (construction ou acquisition)
  • une moyenne de 50 logements à vendre dans un immeuble permet de répartir les frais d’étude et de commercialisation et de créer une copropriété suffisamment importante
  • l’organisme doit disposer localement de marges de manœuvre pour permettre le relogement des locataires qui ne veulent pas acheter et acceptent de déménager
  • La solvabilité des locataires pour acquérir devra être assurée afin de faciliter l’opération de vente et ne pas générer une copropriété dégradée : l’organisme réalisera une enquête socio-économique pour le vérifier. L’accord de la Commune et du Préfet devront être obtenus. Si la Commune compte moins de 20 % de logements sociaux elle aura tendance à s’opposer à la vente qui réduirait le nombre de logements HLM. L’organisme devra obtenir l’avis des Domaines qui servira de base à la définition du prix de vente (mais sans le contraindre)
  • L’organisme devra définir les modalités de gestion à venir de la copropriété, puisque dès la 1ère vente réalisée, l’immeuble sera géré par un syndic de copropriété (certains organismes assurent cette fonction pendant quelques mois)
  • L’organisme réalisera un diagnostic technique de l’immeuble à vendre permettant de connaître et d’effectuer les gros travaux nécessaires sur 5 ans, afin de ne pas les reporter sur la future copropriété.
  • L’organisme définira les modalités de vente : information des locataires, montage des dossiers, relogements, choix du notaire, etc…

 

Discussions des résultats obtenus par rapport aux objectifs

  • perspectives de la vente HLM pour les bailleurs sociaux
  • dimensions marketing et communication intégrée
  • dimension managériale
  • Validation des hypothèses
  • Propositions/ suggestions de pratiques dans le milieu professionnel.

 

« Le ministère nous reproche d’être très loin de la proportion de 1 % du parc devant être vendu, mais la loi nous contraint, détaille Denis Landard, de l’Union sociale pour l’habitat : elle interdit de vendre un logement construit depuis moins de dix ans, ce qui élimine déjà un million de lots ; impossible, également, d’entamer le parc d’une commune qui, soumise à la loi Solidarité et renouvellement urbain, n’a pas encore atteint son quota de 25 % de logements sociaux, ce qui retire du marché un autre million de logements ; il nous faut aussi prendre mille précautions, notamment dans les Zones Urbaines Sensibles, pour ne pas mettre en danger les copropriétés ainsi créées… Le parc vendable se réduit donc à 800 000 logements, et, en en vendant 8 000 par an, nous sommes juste au 1 % que réclament les pouvoirs publics », estime Denis Landard. Le monde.hlm 2

En 2011, ce marché leur a rapporté 722 millions d’euros, dont la moitié était le fruit de la vente à des particuliers, un apport supérieur à la dotation de l’Etat en aide à la pierre que perçoivent les organismes HLM. La vente de 8 000 logements, en 2012, a ainsi fourni les fonds propres pour bâtir 25 000 nouveaux logements sociaux.

Contexte dans la vente de HLM, d’après les études de Fabien Amattieu :

 

  • Le rêve de 78% des français et ce depuis plus de 30 ans que cela est mesuré: une maison IN-DI-VI-DUELLE
  • 87% des locataires se disent satisfait de leur location (pas de leur statut de locataire)
  • OUI le produit immobilier HLM est un produit comme les autres
  • NON il ne faut surtout pas le brader au risque sinon de dévaloriser l’acquéreur et le quartier
  • « La propriété n’est pas la copropriété » (résultat étude CSTB sur Coopération et famille)
  • La vente HLM n’est pas soumise à plafond de ressources tout le monde peut acheter ! mais rares sont les logements vacants en vente, donc la vente à l’occupant devient la règle. Hors dans ce cas il s’agit de personne sous plafond de ressources PLUS….dont les 2/3 sous fortes APL ! et Aucun dispositif financier spécifique n’est prévu pour l’acquéreur.
  • Le locataire est rarement demandeur, il convient de le rendre demandeur
  • Des prix trop bas dévalorisent les clients et le produit, des prix trop dans le marché excluent la cible visée….
  • En France il faut en moyenne 262 loyers pour devenir propriétaire (262 x500=131K€)=22ans
  • Les familles sont plus nombreuses mais avec moins de personnes à charge. (explosion des familles monoparentales) En Ile-de-France, de la décennie 90 à la décennie 2000, on est passé de 31.000 nouveaux ménages par an à 46.000. Des évolutions comparables ont été enregistrées en Rhône-Alpes et dans la région PACA.
  • 80% des biens immobiliers achetés se revendent dans les 10ans

 

 

CONCLUSION

 

« Quelles sont les caractéristiques, les différentes motivations et les choix stratégiques nécessaire à une bonne vente de logements sociaux ? »

 

Développer, innover, vendre ; voilà les trois maître mots qui servent de priorité dans le domaine de l’habitat social. En effet, avec les récents impératifs fixés par l’Etat, les bailleurs de logements sociaux sont confrontés à une situation qui ne leur est pas tout le temps profitable. A ce propos, satisfaire à des quotas d’exigences de la part de l’Etat et de ses démembrements en vue de la mise à disposition pour la vente d’un pourcentage du patrimoine géré est un objectif qui leur est assigné.

Cette situation induit de leur part le contrôle de deux facteurs.

En premier lieu, le bailleur doit parvenir à percer le marché en ciblant une éventuelle clientèle prêt à investir en accédant à la propriété au travers de « logements sociaux ». Ce procédé est d’autant plus complexe car la société doit déterminer la meilleure stratégie afin que la marge bénéficiaire ne soit tronquée. En effet, la détermination de l’emplacement détenu et l’emplacement mis en vente est primordiale à travers la comparaison par le Benchmarking, afin que la société reste compétitive (vis- à vis de ses concurrents) et rentable (dans leur marge béneficiaire).

En second lieu, l’organisme HLM doit faire en sorte que l’image négative des « logements sociaux » passe au niveau de la clientèle. En effet, ces derniers sont généralement plus connus par ses images de quartiers mal vus (par rapport à leur implantation) et des problèmes d’insécurité que par ses aspects positifs comme la non restriction des couts, l’accessibilité et l’améliorations des logements…

 

 

BIBLIOGRAPHIE

 

Ouvrages

  • Attar M., Lourier V., Vercollier J., Fédération nationale des sociétés coopératives La place de la forme coopérative dans le secteur de l’habitat en France. Ministère de l’Équipement, des Transports et du Logement. Direction Générale de l’Urbanisme, de l’Habitat et de la Construction Socio-économie de l’habitat. Février 1998.

 

  • Fabien A. (fabien@imoteam.com). VENTE HLM une opportunité pour les sociétés Coopératives et une exigence accrue de profesionnalisations multiples.

 

  • Lepoivre F. (nevao.fr). NEVAOCONSEIL. Stratégie en entreprise. Benchmarking concept et méthodologie. 2001- 2004. Benchmarking V02-2005.

 

  • USH des Pays de la Loire. Les métiers de l’habitat social en pays de la Loire.

 

 

Articles et rapports

  • Actualités habitat n°965 du 30 mars 2013.

 

  • Allen B. La gestion de proximité dans les organismes HLM. Diversité des situations et conduite de changement. LES ANNALES DE LA RECHERCHE URBAINE N° 90.

 

  • RE.COOP Rapport du XVIIème rencontre des directeurs de coopératives d’HLM. 2012.

 

  • RE.COOP Rapport des journées de formation des directeurs des coopératives HLM. Janvier 2014.

 

  • Direction régionale de l’équipement. Compte rendu Atelier Régional Rencontre Réhabilitation-PACA, La réhabilitation du parc HLM : quels besoins, quelles perspectives ? Octobre 1996.

 

  • Hoorenns D., Le « modèle économique HLM » un modèle à suivre. Revue de l’OFCE / Débats et politiques – 128 (2013)

 

  • INSEE 2013. Trevien C. Habiter en HLM : quels avantages, quelles différences? INSEE Analyses n°10. Juillet 2013.

 

  • Le Blanc D., Laferrère A., Pigois R. Les effets de l’existence du parc HLM sur le profil de consommation des ménages. ECONOMIE ET STATISTIQUE N°328, 1999-8.

 

  • Rapport public.2012. Mission interministérielle d’inspection du logement social. MIILOS

 

 

Sites web 

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  • http://www.knowllence.com/fr/publications/benchmarking_genevieve_krebs.php
  • http://www.manager-go.com/organisation-entreprise/benchmarking.htm
  • http://www.lemonde.fr/logement/article/2015/01/13/les-ventes-de-logements-sociaux-ne-decollent-pas_4555164_1653445.html

 

 

Annexes

GUIDE D’ENTRETIEN – ETUDE QUALITATIVE – MEMOIRE DE RECHERCHE MMCI

Dans le cadre de mon mémoire de recherche en marketing et communication intégrée, j’étudie particulièrement la vente HLM (programme de + 10 ans). Je vous remercie du temps que vous prendrez pour répondre à cette enquête ?

  1. Qu’est ce qui a déclenché l’activité de vente dans votre société ?

 

 

  1. Qui peut acheter ces logements mis en vente ?

 

 

  1. Comment est fixé le prix de vente d’un logement ?

 

 

  1. Existe-t-il des garanties ?

 

 

  1. Existe-t-il des dispositifs particuliers à connaitre ?

 

 

  1. Comment les locataires sont-ils conseillés ? Sur quels critères les dossiers sont ils acceptés dans votre société ?

 

 

  1. Quel est votre avis sur l’avenir de la vente HLM ?

 

Fonction :

Nom et prénoms (si vous souhaitez être cité dans le mémoire) :

Nom de la société (si vous souhaitez être cité dans le mémoire) :

Type d’organisme (OPH, ESH,… ?) :

[1] USH des pays de la Loire, Les métiers de l’habitat social en pays de la Loire.

[2] Données citées par Dominique Hoorenns (2013) dans  Le « modèle économique HLM » un modèle à suivre.

[3] ARRR- PACA, Octobre 1996

[4] USH des pays de la Loire, Les métiers de l’habitat social en pays de la Loire

[5] Fédération nationale des sociétés coopératives FNSC d’HLM. 1998.

[6] Selon les expressions de Dominique Hoorens. Le modèle économique HLM, 2013.

 

[7] INSEE analyses n°10- Juillet 2013.

[8] Tiré de sources et méthodes de l’INSEE, cité dans INSEE Analyse n°10.

[9] Source : INSEE

[10] (Hoorens)

[11] Ces chiffres, issus du Conseil général de l’environnement et du développement durable (CGEDD), ont été publiés le 9 janvier par le site Internet Localtis, dédié aux collectivités locales.

[12] Fabien LEPOIVRE. NEVAOCONSEIL Stratégie en entreprise. Benchmarking concept et méthodologie. 2004

*[13] données non mentionnées

[14] EXTRAIT de la CLCV, cité par Fabien Amattieu.

Nombre de pages du document intégral:44

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