Thème : Le rôle d’un expert comptable dans la gestion immobilière à travers d’une société civile immobilière

Introduction

Le patrimoine est une partie inhérente de la personnalité humaine et la personne humaine ne dispose que d’un seul patrimoine quelque soit sa composition. Etymologiquement, le patrimoine vient du mot latin patrimonium signifiant l’héritage du père, cette notion a été utilisée pour la première fois vers le XIIe siècle. Du point de vue juridique, le patrimoine est composé des éléments d’actif et de passif d’une personne physique ou morale. Il englobe dans l’ensemble les biens, les droits et les obligations de la personne. Cet ensemble de biens et de droit est considéré comme une universalité en droit. Du point de vue économique, le patrimoine se définit comme étant l’ensemble des valeurs d’actifs mobiliers ou immobiliers de la personne ainsi que ces obligations nées de ces actifs envers les tiers. Par ailleurs, les éléments d’actif du patrimoine de la personne humaine se manifestent sous la forme de créances, de droits et de biens meubles ou immeubles. Mais, les modes de gestion des biens composant le patrimoine d’une personne se diffèrent selon que les biens en questions relève des biens meubles ou des biens immeubles. Ainsi, une distinction de ces notions s’impose pour instaurer le système le mieux adapté à la gestion du patrimoine. A cet effet, sont meubles, les biens qui peuvent se transporter, se mouvoir ou se déplacer par eux même ou par une force étrangère. A contrario de cette définition, sont immeubles, les biens qui ne peuvent pas se déplacer ou être déplacés et qui s’incorpore donc au sol. Quoique le langage courant réduit la notion de bien immeuble aux bâtiments urbains ou aux terres. Tandis que la notion d’immeuble recouvre tout un droit, tant le droit de la propriété que le droit foncier. En effet, sur le plan juridique, une difficulté surgit sur le fait de restreindre la notion de patrimoine immobilier à la seule qualification des bâtiments ou des terres. De même que sur le plan économique, la notion de patrimoine immobilier implique des flux de droit et de valeur. La gestion du patrimoine est un procédé complexe et nécessitant l’intervention d’un expert, en effet, la gestion du patrimoine implique plusieurs questions à savoir la fiscalité, le veille juridique, la gestion économique, les risques, la transmission du patrimoine et la rentabilité de celui-ci, ainsi que plusieurs autres questions. 

En outre, un bien meuble ou immeuble peut faire l’objet d’une copropriété ou d’une indivision. Dans ce cadre, la gestion du patrimoine est beaucoup plus complexe. En effet, on rencontre souvent dans plusieurs cas, l’existence d’un bien dont plusieurs personnes peuvent avoir la propriété ou ont des droits sur le dit bien. Ainsi pour éviter l’indivision et la copropriété, la création d’une société civile immobilière semble la solution la mieux adaptée. La société civile immobilière a pour objet d’une part, de rationnaliser l’activité de location et de protéger les individus d’autre part. A travers cette rationalisation émerge la mise au point et la tenue de la comptabilité par une société étrangère, par les propriétaires ou par un expert-comptable. La comptabilité demeure une technique de gestion incontournable utilisée tant par les institutions privées que publiques afin d’atteindre la finalité des ces institutions à un moment donné, mais aussi, dans un but de rationnaliser le processus de production qui participe à la pérennisation de l’objet social. Elle englobe un aspect juridique et un aspect économique. Son aspect juridique est imposé par les textes législatifs ayant pour vocation de réglementer à la fois le statut et les missions du comptable et l’institution en dehors de l’organisation de la société qu’elle soit commerciale ou civile. Quant à son aspect économique, la comptabilité concourt à la recherche de croissance, de rentabilité et de compétitivité de la société au sein de la quelle elle est mise en place. Logiquement, la tenue de la comptabilité d’une société exige une compétence particulière dont la spécialisation en la matière monte jusqu’au stade d’une expertise. L’expertise comptable en France est une discipline qui trouve son origine dans les années 1800 où la première organisation comptable a vu le jour. Dans ces temps là, la profession rassemblait trois types de compétences dont la compétence en matière de tenue de livre comptable, celle du comptable et celle d’un expert-comptable. En réalité, la réglementation de la profession d’expertise en France suivait trois étapes législatives, la première concerne l’institution de l’ordre des experts comptables et des comptables agrées par la loi du 8 avril 1941. La deuxième étape concerne la règlementation de l’organisation comptable par l’ordonnance 45-238 du 19 septembre 1945. La troisième étape fut marqué en 1968 par la loi du 31 octobre relative à la confirmation des missions des comptables agrées et des experts comptables. En sus de ces étapes, le domaine de compétence des experts comptables fut élargi par la loi du 8 aout 1994. A la lumière de ces textes est définie les missions d’un expert comptable, il en est résulte au moins trois dont les missions légales, les missions d’encadrement et les missions de conseil et d’assistance. En ce sens, plusieurs types d’activités participent à la concrétisation de ces interventions d’expert comptable au sein d’une société. En matière de droit des sociétés, l’expert comptable peut s’occuper de la constitution d’une société en commençant par le choix de la forme juridique, l’assistance dans les opérations d’augmentation de capital, jusqu’au dernier processus de liquidation d’actif. En outre, l’expert comptable intervient en matière de réglementation social à travers la gestion de ressources humaines. Il fournit une prestation à titre de consultation en déclaration auprès des organismes de protection sociale, dans l’élaboration des bulletins de paie et dans la promotion d’une économie sociale. Par ailleurs, l’expert comptable joue un rôle centrale en matière de fiscalité des sociétés, un domaine qui nécessite une connaissance approfondie car la rentabilité même de la société en dépend. En plus, la promotion de l’investissement dans le secteur est en plein évolution, depuis une dizaine d’année, la France est la tribune de nombreuses lois de défiscalisation, tant sur la métropole que dans les DOM-TOM. Ces textes permettent de créer de la valeur ajoutée grâce à la réduction d’impôt qu’elles offrent, parfois l’intervention d’un expert-comptable contribue à maximiser ces gains. En dehors du cadre légale, l’expertise comptable répond aussi aux exigences de gestion et de comptabilité au sein d’une société en termes de rationalisation des processus et en termes de formalisation des documents essentiels. De cette façon, le conseil d’un expert-comptable est décisif lorsqu’il s’agit des processus de gestion financière, gestion opérationnelle, gestion du capital humain, gestion de fournisseurs, et la gestion de portefeuille et du stockholder. S’agissant de la rationalisation des processus, l’expert-comptable est doté d’une compétence dans la mise en place du système comptable d’une société, même d’un groupe en s’engageant à la formation des personnels, à la détermination des taches comptables et à l’initiative de l’informatisation de ces taches. Récemment, les missions d’un expert-comptable ont connu une extension dans le domaine de la gestion de patrimoine d’une société civile immobilière en France.

Le travail ci-présent essaie d’apporter une lumière sur les questions : par quelle manière l’intervention d’un expert-comptable rendra-t-elle efficace la gestion d’un patrimoine immobilier ? De quelle façon le choix d’une SCI rentabilise mieux cette gestion ? Les réponses données à ces questions permettent de préciser à la fois la compétence d’un expert-comptable et la création de valeur issue de cette compétence dans le cadre de la gestion d’une société civile immobilière. L’obtention de ces réponses implique l’analyse du rôle de l’expert-comptable dans la gestion immobilière à travers une SCI qui se suit trois étapes. La première essaie de clarifier l’implication des missions d’un expert-comptable dans la gestion du patrimoine immobilier en dégageant les bénéfices qu’il pourra se procurer de son client. Ensuite, une deuxième sous-partie aborde les principes généraux d’une SCI en France. La deuxième étape de l’analyse se concentre sur le rôle d’un expert-comptable dans l’utilisation de la SCI en insistant sur son rôle de conseiller. Et la troisième étape traite une étude de cas sur l’investissement locatif et sur l’optimisation fiscale.  

 

CHAPITRE 1 : L’EXPERT-COMPTABLE DANS LA GESTION DU PATRIMOINE IMMOBILIER

 

A – Valeur ajoutée de l’expert-comptable dans la gestion du patrimoine de son client

• Relation privilégiée entre l’expert-comptable et son client

La relation entre le propriétaire du patrimoine et le gestionnaire est née d’une coïncidence des besoins bilatéraux, c’est une relation symétrique qui les invite à chercher une prospérité dans l’exploitation du patrimoine. L’analyse de cette relation sera concrétisée par les trois points suivants.

• Pourquoi faire appel à un expert comptable dans la gestion du patrimoine immobilier ?

D’une approche économique, le patrimoine immobilier désigne l’ensemble des constructions et de terrains appartenant à une personnalité morale ou physique. Il renferme notamment les immeubles, les immeubles locatifs et les propriétés fonciers. En effet, la gestion de ce type de patrimoine intègre quelques processus à savoir la prévision, l’accommodation et la fourniture des éléments immobiliers générateurs d’activité et de ressources. Ces éléments doivent être constitués avec une bonne condition de sécurité, de confort et de coût global car en fait, ils sont amenés à recevoir une industrie, à abriter une famille, à héberger un locataire, etc. Afin de mener à bien l’optimisation des bénéfices issus de ces activités, le patrimoine immobilier exige une bonne technique de gestion et un bon gestionnaire, et c’est à ce point d’incidence que l’expert-comptable entre en jeu.

• La légitimité de l’expert-comptable 

L’intervention de l’expert-comptable dans la gestion du patrimoine immobilier lui procure une connaissance parfaite de la situation à la fois de son client et de son patrimoine. Cette situation lui confère une position particulière vis-à-vis de son client et des tiers. A l’égard de son client, l’avis de l’expert est d’autant sollicité que prioritaire pour les questions qui touche la rationalisation de gestion. Ainsi, il a une certaine marge de manœuvre d’orienter la constitution physique du patrimoine en question, c’est-à-dire de déterminer les éléments générateurs de revenus, de planifier les activités pendant une période déterminée et de mettre en place un système d’évaluation et de prévention des risques. A l’égard des tiers, l’expert-comptable bénéficie une grande priorité pour mieux entretenir les relations avec la banque, les avocats, les notaires, les entreprises de construction, etc., et en conséquence, il pourra établir une meilleure coordination des activités qu’il prépare et la prestation que les tiers offrent.  Cette légitimité incite l’expert à adopter façon propre et personnalisée d’administrer le patrimoine de son client, ainsi, il pourra à choisir lui même par exemple la technique d’informatisation de la gestion en accommodation avec ses connaissances et ses compétences en la matière. 

• L’intérêt de l’expert-comptable dans cette prestation de service 

D’un coté, d’après l’adage « tout peine mérite salaire », la prestation de service de gestion que l’expert-comptable offre à son client est sous réserve d’une honoraire qui doit être convenu et déterminé avant même que le travaille ne commence. D’une autre coté, la législation stipule que les experts comptables dans leur fonction n’est pas en mesure d’exiger et de recevoir des commissions particulières outre que son honoraire et que la détermination de son honoraire ne doit en aucun cas en corrélation directe avec les résultats financières de l’entreprise. Cette circonstance oblige l’expert à adopter encore une fois une attitude de recherche permanence de croissance dans ses affaires. Comme la comptabilité est en grande partie une discipline scientifique, il en demeure facile d’employer et de chercher et d’ajuster différentes méthodes mathématiques en concomitance avec les situations financières de son entreprise. De ce fait, le gestionnaire de patrimoine participe à la réalisation d’un objectif double : contribuer aussi bien à la croissance des revenus perçus par le client propriétaire du patrimoine qu’à l’augmentation proportionnelle de son honoraire. Au fur et à mesure que le client aperçoit les efforts déployés par l’expert-comptable grâce à sa polyvalence, à son présence et à son réactivité, il est amené à revoir de temps en temps la rémunération de celui-ci et de procéder à d’éventuelles augmentations.

En tout, l’indépendance de l’expert-comptable lui donne une occasion de mettre en œuvre son savoir faire à la gestion de patrimoine de son client. Tout type d’intervention majeur à cette gestion est laissé totalement à son initiative que ce soit en matière juridique, fiscale ou comptable. Une fois que la confiance et la sécurité sont établies entre les parties, l’expert-comptable se met à la recherche ascendante de réalisation de bénéfices par le moyen de la mise en œuvre des activités issues des éléments du patrimoine. La légitimité accordée au gestionnaire constitue un potentiel de richesse pour son client et pour son propre compte.  Mais en dehors des avantages financiers, l’expert-comptable accumule aussi des expériences pour constituer son capital humain personnel.      

• Compétences et expériences

La notion de compétence introduit la capacité mentale de l’expert-comptable à gérer selon les normes techniques et juridiques le patrimoine de son client. Cette aptitude est fondée sur l’accumulation des théories et des pratiques durant sa formation. A ce propos, la compétence de l’expert-comptable en général est résumée comme suit.

• Compétence en gestion

Parfois, la gestion de patrimoine immobilier se fait dans le cadre d’une société notamment une société civile immobilière pour prévoir plus de rentabilité. Dès la création même de la société, l’assistance et l’intervention de l’expert-comptable sont décisives.  Elles concernent aussi bien les décisions de grande importance comme la procédure de création, le montage et la mise en œuvre des projets d’investissement, l’intervention au niveau de la recherche de financement, la restructuration en cas de difficulté, les cas de cessions, successions, partages, donations, transmission, etc. Elles touchent aussi les procédures internes comme la gestion financière et la gestion des ressources humaines.

• Compétence en comptabilité

La science comptable est le champ de spécialisation d’un expert-comptable comme son appellation l’indique. D’une façon analogue au raisonnement précédent, il s’occupe du système comptable en entier comme des différentes opérations qui la constituent. Pour le système comptable, l’expert procède à la mise en place de la comptabilité conformant aux caractéristiques de la société, la modalité avec la quelle la société souhaite traiter son comptabilité c’est-à-dire traitement par une unité interne ou bien une société externe. Il conçoit aussi le projet d’informatisation de la comptabilité tout en insistant sur les normes et l’optimisation du système informatique correspondant. En dehors de ces opérations de grande dimension, les procédés habituels internes font aussi partie intégrante de son domaine de compétence entre autres l’établissement des comptes, des budgets et la détermination des coûts par la mise en place d’une comptabilité analytique.

• Compétence en cadre légale de société

Il s’agit ici de l’aisance en termes de droit en ne citant que le droit de travail et le droit fiscal. Toute société soumet à des obligations strictes envers le personnel, les tiers et l’Etat. En tant que comptable confirmé, l’expert-comptable est en mesure d’assurer la règlementation du système comptable de la société selon la législation en vigueur, mais en plus, il s’implique dans les affaires juridiques comme la rédaction d’un acte sous seing privé en prenant l’exemple d’un contrat de vente avec une tierce personne. En matière de la législation du cadre du travail, l’expert est en mesure de conclure les opérations importantes comme les déclarations auprès des organismes sociales, l’élaboration des fiches de paie, la mise en place d’une politique de protection sociale des employés, la mise en application de la loi relative au volume horaire légale par semaine. Cet appui fait partie de l’assistance que l’expert effectue auprès du service de gestion des ressources humaines.

En outre, la répartition de la valeur ajoutée fait partie intégrante de la contribution de l’entreprise à la budgétisation des politiques publiques, a ce propos, l’expert est en mesure de s’occuper des questions inhérentes à la modalité de paiement et de planification de ces prélèvement. En commençant par les déclarations fiscales, l’optimisation de la fiscalité jusqu’à donner une bonne image de l’entreprise devant les contrôles fiscales et de régler les contentieux en la matière. L’optimisation fiscale est une opération incontournable à la maximisation du résultat comptable d’une société, notamment pour le cas d’une société civile immobilière (chapitre 3, partie C). Par voie de conséquence, ce résultat viendra ensuite empiler le capital après la distribution de dividendes. La participation de l’expert-comptable est ainsi délicate et décisive pour un tel sujet ce qui nécessite une bonne pratique en droit fiscal accompagné de la connaissance sur les lois de finances et les lois de défiscalisation immobilière.

Il existe d’autres domaines de compétence d’un expert-comptable, mais ces trois résument bien le stricte nécessaire dans le cadre de la gestion du patrimoine. Mais quelles sont les activités qui composent la gestion du patrimoine immobilier ?

• Les trois niveaux d’activité d’une gestion de patrimoine

• Les activités nées des obligations administratives

Ces activités sont nées de deux sources d’obligations

• Les opérations entrant dans le cadre du droit de la construction, du droit du sol, du droit fiscal, des droits spécifiques à chaque catégorie d’établissement, etc., ces droits sont imposés directement aux maitres d’ouvrages, en d’autre terme au propriétaire du patrimoine. En outre, le deuxième groupe d’opérations qui ont pour objectif d’honorer les obligations conventionnelles comme dans le cadre des contrats avec les compagnies d’assurance, les contrats engendrés par mouvements des marchandises lors de la fourniture de matières premières et la distribution des produits, les obligations de prestation sociale avec les organismes de sécurité sociale notamment la déclaration des employés et le paiement des cotisations sociales, etc.
• Les opérations répondant aux normes environnementales et écologiques et aux dispositifs réglementaires relatifs à la construction.  En prenant comme exemple les normes de câblage électrique, l’acheminement d’eau et le stockage des ordures. 

• Les activités classées comme stratégiques

• Les opérations inscrites dans la phase de constitution du patrimoine à savoir l’acquisition, la cession, la mutation et enfin la construction des immeubles. Hormis le fait qu’elles concernent la constitution du patrimoine, elles gèrent l’évolution de celui –ci.
• Les opérations de gestion en commençant par l’établissement du budget, mais aussi la comptabilisation des flux économiques afin de consolider le patrimoine.

• Les activités opérationnelles

Elles sont inscrites dans le fonctionnement et l’exploitation des éléments générateurs d’activités du patrimoine.

• Les activités de location et le suivi de celles-ci
• Les procédés techniques permettant de maintenir la performance physique de l’immobilier et de garantir la sécurité pour les locataires.
•  Les travaux d’entretien, de réhabilitation et de réaménagement des locaux 

Après l’interpolation des domaines dont l’expert-comptable ont habilité aux différentes activités de la gestion de patrimoine, l’expert doit mettre en jeu trois types de compétences dont :

Compétence en comptabilité et en microéconomie : pour toute question se référent à la comptabilité générale et comptabilité analytique en sus des techniques d’analyse et de gestion de marché.

Connaissance en matière de patrimoine : pour le contrôle des aspects physiques du patrimoine.

Compétences en gestion de ressources : pour l’administration du capital humain et une compétence en matière d’administration des activités.

En termes d’expérience, l’expert-comptable qui s’initie à la gestion de patrimoine immobilier doit se munir des solides expériences en les cinq domaines suivants :

• En économie comme le montage et gestion des projets d’entreprise et d’investissement, la budgétisation
• En droit et procédures administratives : impôts et cotisations sociales
• En négociation et conclusion de contrats avec les tiers.
• En organisation et planification
• En informatique surtout les logiciels utiles à la gestion de patrimoine

Des telles expériences faciliteront le travail de l’expert dans la gestion de patrimoine, en plus elles diminuent les coûts et le temps d’apprentissage dans plusieurs domaines. Pourtant, il existe encore des nouvelles activités dont l’expert doit s’habituer, dans ce cas, il l’usage lui procurera ses expériences selon le principe « learning by doing » ou « apprentissage à l’usage ».   

•  Prolongement de l’activité de l’expert-comptable

L’ordre des experts comptables a souligné quelques nouveaux types d’activités considérées comme une extension des activités traditionnelles :

• Le recouvrement des créances
• L’assistance en termes de contrat d’assurance
• L’analyse de la gestion des risques
• L’assistance en matière de litige
• Le conseil en gestion de patrimoine et en financement des actes privés

En se référant à cette publication, la gestion de patrimoine immobilier fait partie des nouvelles activités exercées par un expert-comptable en France. Cette activité est matérialisée par les opérations suivantes :

• Assistance en déclaration fiscale personnelle
• Gestion administrative et sociale du personnel de maison
• Constitution de dossiers et formulaires afin d’obtenir des aides fiscales et sociales
• Gestion administrative
• Financement des actes privés comme la retraite et l’investissement immobilier
• Comptabilité privé et budget familial

Pour un expert-comptable, la gestion de patrimoine nécessite une adaptation et une orientation des acquis dans le cadre des affaires privés en dehors du cadre habituel de l’entreprise. C’est la raison qu’il a besoin des trois compétences sus-décrites afin rentabiliser le patrimoine de son client.  

 

B- La SCI : Principes généraux

Au terme de l’article 1832 du code civil qui définit la Société Civile Immobilière comme étant un groupement « de deux ou plusieurs personnes qui conviennent d’affecter à une entreprise commune des biens ou leur industrie en vue de partager le bénéfice ou de profiter de l’économie qui pourra en résulter ». La société civile immobilière est donc la réunion de deux ou plusieurs personnes dans la propriété d’un bien immobilier destiné à l’habitat ou à la location. La création de celui-ci nécessite donc plusieurs éléments tels que la pluralité des associés, l’existence de la volonté commune des parties de mettre leur bien en entreprise et la recherche du profit ou d’une économie. Par ailleurs la Société Civile Immobilière est un mode de gestion du patrimoine immobilier qui présente plusieurs avantages par rapport aux autres, en effet c’est un bon moyen de gestion du patrimoine qui permet d’éviter les risques de l’indivision, dans ce cadre la SCI est beaucoup plus souple. En outre, la création d’une SCI permet également de protéger le conjoint survivant et d’alléger ainsi les droits et les taxes de la succession. Ces différents points expliquent l’amplification de la création d’une SCI. Mais la création, le fonctionnement et la dissolution d’une SCI est fortement réglementée ainsi, la compréhension des principes généraux de la SCI mérite d’abord d’étudier son cadre juridique et fiscal, ensuite, son mode de fonctionnement de la SCI et enfin, il convient de mettre à jour les relations existant entre la gestion de patrimoine en l’occurrence la SCI et le rôle de l’expert comptable.

• Cadre juridique, comptable et fiscal de la SCI

De la décomposition du la notion de Société Civile Immobilière, celle-ci est une société civile ayant un objet immobilière. Cette définition recouvre les conditions générales d’une SCI ainsi que son statut tant juridique que comptable et fiscal.

• Cadre juridique de la SCI

Sur le plan juridique, la SCI doit répondre aux conditions générales imposées par loi sur sa création que sur son fonctionnement ainsi que durant sa liquidation. Le régime juridique d’une SCI diffère du cadre juridique des sociétés commerciales sur plusieurs points. Cette différence de statut se base sur la différence au niveau de l’objet et du fondement de la création d’une société civile ou commerciale selon le cas. En effet, la loi répute civile, les sociétés qui ne sont commerciales par leur forme, leur nature ou leur objet. Le cadre juridique d’une société civile ne se rapproche pas de celui des sociétés commerciales. Les sociétés civiles est soumis à un régime particulier tant au niveau de sa formation que lors de son fonctionnement, certes, le but est le même qui est le recherche du profit ou d’une éventuelle économie, mais le régime juridique d’une SCI est totalement différent.

La création d’une SCI doit répondre à quelques conditions générales tant au niveau des associés, des parts sociales qu’au niveau de l’affectio societatis.

• Les conditions de fond

• L’affectio societatis lors de la création

L’affection societatis est une condition sine qua non de la création d’une société qu’elle soit civile ou commerciale. En effet, c’est l’expression de la volonté des parties de mettre leur bien en entreprise pour la recherche du profit ou d’une économie. L’expression de cette volonté doit être libre et en toute connaissance de cause, les vices de consentement sont pris en compte dans ce cadre. Il y a d’abord, l’erreur vice de consentement lorsque celui-ci porte sur un élément déterminant de la création, tel est le cas de l’erreur sur l’objet de la société.

Ensuite, la violence et les manœuvres frauduleuses ou le dol qui vicient également la volonté des parties. Ainsi, la volonté des parties de s’associé au sein d’une entreprise ne doit pas être viciée pour que celle-ci soit valable.

• Au niveau des associés

Il n’existe pas de nombre maximum d’associé dans une SCI par contre, il a été stipulé par la loi qu’une SCI exige au moins la présence de deux personne. A la différence des sociétés commerciales, les SCI ne posent aucune limitation d’âge aux associés, mais il faut seulement que les associés aient la capacité de signer les statuts.

 Ainsi il peut donc exister une SCI entre époux, en effet une SCI entre époux est valable quelque soit leur régime matrimoniaux, par contre lorsque l’un des époux mariés sous le régime légal décide de mettre leur bien en SCI, il faut toujours le consentement de son conjoint.

C’est ainsi également qu’une SCI peut exister avec des associés mineurs, et ceci même si le mineur n’est pas émancipé. Mais il faut souligner que dans le cadre d’une SCI les associés sont indéfiniment responsables, ainsi pour protéger l’intérêt du mineur en question il faut l’autorisation de ses parents ou à défaut il faut l’autorisation du juge de tutelle. L’autorisation vise à protéger le mineur des risques de la SCI, ainsi certaines dispositions peuvent protéger les mineurs associés dans une SCI.

• Au niveau des apports et des parts social

L’existence des apports constitue une condition obligatoire de la création et de l’existence d’une SCI. Ces apports définissent la part social de chaque apporteur dans la société. Ces apports peuvent être un bien indivis ou un bien propre à l’apporteur. Mais la règle générale est que l’apport ne doit pas être grevé d’un passif qui est supérieur à sa valeur ou que l’apporteur en question n’ait aucun droit sur le bien apporté. En effet, il faut que l’apporteur ait le droit de disposer du bien pour pouvoir le constituer dans une SCI.

Tandis que dans le cadre d’un apport en bien indivis, quelques précisions s’imposent, en effet, les indivisaires ne peuvent apportés que leur quote-part indivis, ou, ils apportent un bien indivis en SCI et en contre partie il partage selon leurs quotes-parts respectives les droits dans la société.

• Au niveau de l’objet social

L’attribution du statut de société civile dépend principalement de l’objet de la société, en effet, les sociétés civile immobilière ne doivent pas confondre leur objet social avec ceux des sociétés commerciales, elles sont civiles en raison de leur objet. Les sociétés civiles immobilières doivent donc avoir une activité civile basée sur l’immobilier. Le caractère civil de la société doit être mentionné expressément dans les statuts, pour que celle-ci puisse bénéficier du régime des sociétés civiles.

•  Les conditions de formes de la création d’une SCI

La création d’une société civile ou commerciale suit toujours quelques règles de formes. En effet, plusieurs formalités sont requises par la loi lors de la création d’une société pour que celle-ci soit valable. Ainsi pour mieux élucider les principales conditions de formes exigées par la loi, il convient de parler de la rédaction des statuts de la société, du nom social, du siège social ainsi que les actes d’enregistrement et d’immatriculation aux registres du commerce et des sociétés.

• Le statut d’ne SCI

Pour éviter de tomber dans le cadre des sociétés civiles fictives, la création d’une SCI doit toujours passer par la rédaction des statuts. Les SCI relève du droit commun des sociétés civiles et aucunes lois spécifiques ne régies donc la matière. 

En outre, en raison de l’importance de la SCI quelque règle de rédaction du droit commun doit quand même être respectée. Ainsi, les statuts doivent être rédigés dans un acte sous seing privé ou un acte notarié.

• Le nom social

Le nom social ou la dénomination sociale est entièrement libre, il peut être un nom patronymique ou un nom de fantaisie ou un nom relié à l’objet social. Mais cette liberté dans la dénomination social ne doit pas porter atteinte aux droits des tiers ni créer une confusion dans l’idée des tiers.

• Le siège social

Le siège social est déterminé librement par les parties mais le siège social doit en général être lié au lieu de l’exploitation sociale. Le siège social permet de déterminé le tribunal compétent en cas de conflit.

• Cadre fiscal et comptable

Le cadre fiscal et comptable d’une Société Civile Immobilière diffère sur plusieurs points à celui des sociétés commerciales. Ainsi, il convient de parler d’abord du régime fiscal d’une SCI ensuite de son cadre comptable.

•  Le cadre fiscal de la SCI

« La SCI est un outil d’optimisation fiscale plus performant qu’une détention en direct d’un patrimoine, car les options fiscales sont plus nombreuses ». En effet, la création d’une SCI permet une meilleure gestion du patrimoine tant au niveau des propriétaires que du point de vue fiscal. Pour mieux élucider le cadre fiscal d’une SCI il convient de parler d’abord du cadre fiscal d’une SCI face aux Impôts sur le revenu (IR) ensuite, la SCI face aux Taxes sur la Valeur Ajouté (TVA) et enfin, il convient de dégager les avantages fiscaux de la SCI.

• La SCI et les Impôts sur le Revenu

Les associés sont imposés sur la part des bénéfices qui leur incombe, en effet, les associés et la société n’est pas soumise aux impôts sur les sociétés mais par contre ils sont soumis aux impôts sur le revenu. C’est-à-dire que les revenus fonciers obtenus par la SCI sont distribuer aux associé selon leur part dans la société, et c’est sur la base de ces revenues fonciers que les associés sont assujettis à une taxe sur le revenu. Il faut donc signaler qu’au fur et à la mesure que les revenues foncières augmentent, les Impôts sur le revenu augmentent eux aussi. Dans ce cas, les impôts se basent sur le revenu des associés et non de la société. Il faut donc une déclaration annuelle du revenu foncier de chaque associé. Les loyers perçus sont donc imposable dans le patrimoine des associés.

• La SCI et les Impôts sur les Sociétés (IS)

Le principe est que, une SCI n’est soumise que de l’Impôt sur le revenu, mais dans certains cas les SCI peuvent être imposé à un Impôt sur la société en raison de son activité, mais il peut également arriver qu’une SCI choisi de se soumettre aux IS et les associés soient donc exempte d’IR selon le cas. Le bénéfice imposable est déterminé conformément aux règles de détermination de l’IS c’est-à-dire sur la base du résultat fiscal. Les impôts sur la société est donc perçu sur le résultat fiscal de l’entreprise et le résultat obtenu après la soustraction de l’IS peut donc être partagé aux associés sous formes de dividendes qui seront par la suite imposé d’IR, ou les associé décident de ne procéder à aucun partage des dividendes ainsi, ils n’ont pas à payer les IR. Mais si le seuil de la tranche supérieure de l’IR a été atteint alors l’imposition des dividendes permet une certaine optimisation fiscale lorsque la SCI bénéficie du taux réduit de l’IS qui est de 15%.

En outre, certain SCI sont soumises de plein droit à l’imposition sur les sociétés (IS) lorsqu’elle exerce les activités suivantes :

• Achat et revente à titre habituel
• Location d’un local commercial
• Location dont le montant du loyer varie en fonction du chiffre d’affaire.

• La SCI et Taxe sur la Valeur Ajouté (TVA)

D’abord la soumission de la SCI à la TVA peut être de plein droit suivant les dispositions de la loi, c’est le cas des SCI qui font les activités suivantes :

• La location en meublés
• La location de parking
• La location à usage professionnelle de locaux aménagés
• La location à usage commerciale lorsque le bailleur participe aux résultats de l’entreprise

Ensuite, la SCI peut également opter pour la TVA si son activité relève de la location des biens suivant

• Nus
• A usage professionnel
• A un entrepreneur assujetti à la TVA

Dans ces deux cas la détermination de la base taxable se fait en fonction de la valeur ajoutée de la société.

• Avantage et inconvénient d’une SCI sur le plan fiscal

La fiscalité est l’une des intérêts de la création d’une SCI tant au niveau de la succession que sur la gestion du patrimoine. Mais la SCI présente également des inconvénients sur le plan fiscal.

L’avantage fiscal de la SCI réside principalement dans la déduction forfaitaire de 14% applicable aux revenus fonciers.  Ensuite, la cession d’un actif par un SCI est taxée similairement à celle des personnes physiques. Il existe également la réduction des droits d’enregistrement lors de la cession des parts lorsque le capital social est relativement faible.

Tandis que l’inconvénient d’une SCI sur le plan fiscal réside dans le fait que la SCI doit toujours faire l’objet d’une déclaration de résultat.

• Cadre comptable de la SCI

L’absence de l’obligation comptable est reconnue aux SCI mais pour des raisons de sécurité sur le plan pratique, il est impératif que la société civile immobilière tient une comptabilité générale et précise mais également d’effectuer un bilan annuel et les comptes doivent également être approuvés par l’Assemblée générale annuel. La tenue d’une comptabilité facilite largement l’action du fisc et celui du gérant. En outre, les SCI sont généralement des sociétés dites transparentes et qui doivent tenir une comptabilité sauf pour le cas des sociétés assujetties à l’impôt à l’impôt sur les sociétés. En effet, la loi ne prévoit l’obligation comptable que pour quelque type de SCI, tel que les SCI de constructions, de vente ou de placement mobilier.

• Tenue de la comptabilité

La comptabilité d’une SCI doit au moins contenir un relevé des recettes encaissé et des charges de la SCI pour déterminer les charges fiscales de chaque associé. En outre, la comptabilité doit également contenir au minimum, un bilan comptable faisant apparaître le solde des comptes courants des associés.

Il faut donc une présentation et bilan annuel des comptes destinée à être validée par l’assemblée générale. Il faut donc un relevé des recettes et un relevé des charges, il faut donc au minimum tenir un grand livre, ce résultat doit être présenté annuellement à l’assemblé générale. Ainsi il serait mieux de tenir quelques documents comptables utiles tels que les factures, les relevés bancaires et les doubles des quittances de paiement.

• Intérêt de la comptabilité

La tenue d’une comptabilité dans le cadre d’une SCI présente deux intérêts, d’abord pour l’administration fiscale, ensuite pour le gérant.

La tenue d’une comptabilité facilite largement le contrôle de l’administration fiscale d’une part et la déclaration fiscale d’autre part. Ensuite, il est de principe que le gérant doit obligatoirement présenté le compte de la société à la fin de l’exercice annuel, la tenue d’une comptabilité permettra donc au gérant de prouver les actions courantes dans la société. Enfin, la tenue d’une comptabilité permet également de prouver l’existence de la société et d’exclure la fictivité de celle-ci.

• Fonctionnement de la société

Les modalités pratiques de fonctionnement de la SCI sont généralement fixées dans les statuts. Les règles de fonctionnement d’une SCI concernent principalement, la gestion de la SCI, les exercices sociaux. Ainsi que les techniques générales de fonctionnement de la SCI.

• La gestion de la SCI

La gestion de la SCI peut être assuré par un seul ou plusieurs gérant qui peuvent être statutaires ou non, rémunéré ou non. Le principe est que la nomination doit être faite par l’intermédiaire d’un vote faite par les associés, et que la nomination du gérant doit être publiée pour protéger le droit des tiers de bonne foi. En outre, le pouvoir des gérants sont librement posé par les parties qui peuvent imposer des clauses limitatives des pouvoirs du gérant dans les statuts, mais la règle est que la délimitation des pouvoirs du gérant doit se faire dans le cadre des principes posés par les statuts. Tandis que pour les décisions de grande envergure, la prise de ceux-ci doit se faire en assemblé des associés et suivant les règles de majorité fixées par les statuts. Quant aux fonctions du gérant, il est tenu d’accomplir les actes relevant des intérêts de la société, il représente et engage la société dans tous ses actes. De ce fait il est personnellement responsable des fautes qu’il a commises lors de sa gestion à l’égard des associés et à l’égard de la société.

Mais au niveau de la responsabilité du gérant, des points restent cependant à soulever, suivant que le gérant soit associé ou non, statutaire ou non, salarié ou non. En effet, la responsabilité du gérant varie en fonction de ces paramètres généraux. De même que pour le cadre fiscal du gérant. D’abord si le gérant n’est pas associé, alors il sera imposable sur le revenu des personnes physiques, il est donc soumis au régime général des salariés. Par contre si le gérant est associé, il est soumis à un régime fiscal d’un associé salarié. En effet, lorsque le gérant est associé, il a une personnalité juridique différente de la société.

Ensuite, le gérant est responsable vis-à-vis des associés pour les actes dépassant son pouvoir et allant à l’encontre de l’intérêt de la société. Par ailleurs, vis-à-vis des tiers, le gérant est tenu envers les tiers des actes qu’il a accomplis à l’encontre de l’intérêt social.

Enfin, la révocation et la cessation des fonctions du gérant peuvent résulter, soit par l’expiration de son mandat, par décès ou par démission. En outre, l’assemblée générale peut également révoquer le gérant à la majorité prévue dans les statuts. Mais cette révocation peut octroyer des dommages intérêts pour le gérant au cas où elle serait abusive et non fondée.

• Les exercices sociaux

Les exercices sociaux concernent principalement l’affectation du résultat et la cession des parts ainsi que la modification du capital social.

D’abord au niveau de la participation aux résultats, la participation aux résultats concerne d’une part les bénéfices et les pertes d’autres parts. En effet, tous les associés doivent obligatoirement participer aux résultats de la société quelque soit les bénéfices partageables ou les pertes subies. 

• La participation aux bénéfices se fait proportionnellement aux parts sociales de chaque associé dans la société, il peut exister des clauses dérogeant à ce principe mais il ne faut pas que ces clauses deviennent des clauses léonines
• La participation aux pertes se fait en fonction des parts respectives de chaque associé mais des clauses statutaires peuvent limiter ou augmenter la participation aux pertes, mais ces clauses ne doivent pas exclure totalement un ou plusieurs associés à la participation aux pertes ou les faires subir uniquement à un ou plusieurs associés et exclure ainsi d’autre associé. Tandis que vis-à-vis des tiers créanciers de la société, les clauses statutaires limitatives de responsabilité ne leur sont pas applicables. En effet, à l’égard des créanciers les associés sont indéfiniment responsables à proportion de leur part.

Ensuite, au niveau de la cession des parts ou de la modification du capital, la cession des parts sont réglementé par le droit commun des sociétés et du code civil, néanmoins, ces modalités peuvent être modifiées par les statuts sans pour autant emprisonner le cédant de ses parts sociales. Et la plus value des parts sociaux cédés est déterminée en fonction du prix d’acquisition au moment de la souscription même si le capital social n’a pas été libéré complètement dès la constitution de la société. En outre, la cession des parts sociales peuvent être fait soit en le cédant à un associé soit en le cédant à des tiers, mais la règle en est que, la cession des parts doit toujours avoir l’agreement de tous les associés.

• Les règles générales de fonctionnement d’une SCI

Les sociétés civiles immobilières sont des sociétés qui se spécialisent dans la gestion d’un bien immobilier, mais il existe plusieurs types de SCI à savoir : 

• La société civile immobilière de location ou de gestion qui se focalise principalement dans la gestion, la location ou l’exploitation en bail d’un bien immobilier après son acquisition.
• La société civile immobilière d’attribution qui a pout but d’acquérir un bien destiné à être aménagé pour être ensuite attribuées en jouissance ou en propriété aux associés.
• Les sociétés civiles de construction qui consiste principalement à l’acquisition d’un terrain pour y bâtir un édifice destiné ensuite à une vente de la totalité de l’immeuble.

Ensuite, la SCI est une société ayant un patrimoine immobilier bien distincte de ses associés, en effet l’immatriculation les SCI acquiert de plein droit la personnalité juridique.

• Liens entre la SCI et la gestion du patrimoine immobilier pour l’expert-comptable

La gestion de patrimoine est une affaire difficile pour les particuliers que pour les professionnels, du fait qu’elle implique une connaissance en matière de droit et de comptabilité. Même si la notion de patrimoine présente un aspect homogène, son utilisation s’étend sur plusieurs objectifs. Ainsi, afin atteindre ses objectifs, l’expert-comptable intervient pour coordonner une relation entre moyens et objectifs. Un dispositif permettant d’établir cette coordination, c’est la création d’une SCI. L’expert-comptable est alors amené à transposer la gestion de patrimoine de son client dans la constitution d’une SCI.

L’expert-comptable tient le rôle de conseil en gestion de patrimoine.

Un conseil en gestion de patrimoine est un professionnel maitrisant le monde de la finance, du droit privé, de l’assurance et de comptabilité. L’aisance en droit permet de définir le cadre juridique de la gestion de patrimoine, et d’établir les formalités nécessaires à la matérialisation de cet aspect. Ainsi, l’expert-comptable doit maitriser le droit civil, le droit des affaires, le droit des sociétés et le droit fiscal.

En matière de finance, les connaissances des opérations et des procédures bancaires permettent de procéder à une optimisation des crédits. Ce qui facilite le recours aux emprunts pour l’acquisition des immeubles.

Concernant les connaissances en comptabilité forment un outil de gestion interne. Etant donné que la gestion implique la tenue d’une comptabilité, l’expert-comptable est amené d’élaborer un système comptable adapté au cas de l’investisseur. La comptabilité exige en parallèle l’aisance en fiscalité, car la contribution de l’investisseur à la caisse de l’Etat exerce une incidence considérable aux flux financiers véhiculés à travers les cycles de l’entreprise du client.

L’intervention de l’expert-comptable entant que conseilleur en gestion de patrimoine de son client est matérialisée par l’élaboration d’un bilan patrimonial pour le compte de son client, la proposition des stratégies d’organisation et d’investissement afin de maximiser le profit de celui-ci et de atteindre avec succès ses objectifs.

La gestion de patrimoine transposé dans une SCI

La SCI est le cadre par excellence d’une meilleure gestion de patrimoine. La constitution de la SCI du client contraint l’expert à harmoniser l’objectif du client pour cette gestion de patrimoine avec les contraintes fiscales et des obligations légales incombant à la société. C’est à travers les activités de la SCI que sont matérialisées les compétences de l’expert-comptable dans les 3 secteurs suivants :

• Stratégie et organisation
• Assurance retraite et prévoyance
• Le crédit et l’immobilier

De ce constat, l’expert-comptable établit une relation étroite entre la gestion de patrimoine et la constitution d’une société civile immobilière. Pour lui, la SCI est une façon intelligente d’organiser, de protéger et de rentabiliser le patrimoine tant au sein d’un couple, d’une famille que d’une société commerciale. 

 

          

 

CHAPITRE 2 : LE ROLE DE L’EXPERT-COMPTABLE DANS L’UTILISATION DE LA SCI

• La mission de conseil de l’expert-comptable

• L’expert-comptable face à son obligation de conseil

• La naissance de l’obligation

Le devoir de conseil et d’information qu’un expert-comptable soit soumis provient historiquement des compilations des notes jurisprudentielles en France. Il a fallu attendre l’année 2007 pour qu’il soit codifié et facilement utilisable dans un but réglementaire. En effet, le Code de la déontologie des professionnels en expertise comptable est promulgué par le décret n°2007-1387 du 27 septembre 2007, par la suite, sa mise en application a commencé le 1er décembre 2007.

Il appartient à l’article 15 de ce code de déontologie, de préciser que : « Dans la mise en œuvre de chacune de leurs missions, les personnes mentionnées à l’article 1er sont tenues vis-à-vis de leur client ou adhérent à un devoir d’information et de conseil, qu’elles remplissent dans le respect des textes en vigueur ». Aux termes de cet article, l’expert-comptable qu’il soit stagiaire ou salarié doit se conformer à cette obligation envers leur clients ou adhérents. 

• Interprétation de la notion de conseil et d’information

Cette obligation de conseil est fondée sur une rationalité économique bien établie. En fait, l’intervention de l’expert-comptable a pour but de corriger un certain déséquilibre économique en d’autres termes une asymétrie d’information entre deux ou plusieurs agents économiques. Il en résulte de cette asymétrie un déséquilibre entre la nature de l’offre et de la demande, c’est-à-dire une imperfection de marché qui pourra entrainer par voie de conséquence une hausse de prix sans fondement. En prenant par exemple, une propriétaire de patrimoine immobilier entreprend une SCI. Il doit payer un impôt sur le revenu ou un impôt synthétique à la contribution. S’il paie un IS alors que son revenu est calibré pour un IR due à son ignorance en matière de fiscalité, il a un avantage sur la différence. Pourtant lors d’un contrôle du fisc, il pourrait être surpris en fausses déclarations et encourrait une amande colossale. C’est pour de telle situation que le conseil d’un expert-comptable est convoité, il aide le propriétaire à évaluer toutes les issues possibles, éclairer des informations et avancer une solution.

• Les quatre engagements issus de l’obligation de conseil.

 

1. Informer et éclairer des informations

L’expert-comptable entant que conseilleur en gestion de patrimoine est soumis à une obligation d’informer et d’éclairer toutes les informations nécessaire à l’entreprise surtout quand elles ne sont pas à la connaissance du propriétaire. Cette obligation revêt à la fois un caractère légal et réglementaire, elle porte sur les informations inhérentes au fonctionnement et à l’exploitation de l’entreprise en général, mais aussi, celles qui s’attachent à des situations particulières en prenant par exemple le cas d’augmentation de capital, l’introduction en bourse. En ce sens, l’expert est amené à fournir ou à procéder une analyse des risques/opportunités, ou une analyse avantages/inconvenants.

1. Veille juridique et stratégique

Au moment où des anormalités se présentent au sein de la gestion de l’entreprise et que ces incidences entrent dans le domaine de compétence de l’expert-comptable, il doit alerter son client des préjudices qu’il encourt. Ce dernier a une faveur de connaitre les informations détaillées sur le problème, de saisir son sens, et de connaitre sa portée. Historiquement la plupart de ces problèmes a comme origine le non respect des obligations, le non respect de délais des contrats avec les tiers, l’imprudence réglementaire, les disfonctionnements et anomalies techniques, etc.

1. Exigence de réactivité

Faute d’information, de compétence et d’expérience, le client est quelque fois égaré du mode de gestion normale de son entreprise, ayant pris connaissance de la situation, l’expert doit se réagir pour le remettre sur les rails. L’ajustement qu’il effectue doit être positif et pour le compte de son client du moins de son entreprise. L’expert peut user de son légitimité pour édicter les corrections tournées vers l’intérêt du client.

1. Refus de toute complaisance

Le devoir de conseil et d’information exige l’expert-comptable d’éviter toute complaisance envers le client, dans ce cas, il pourra retirer les arguments antérieurs de sa part qui le mettront en cause et le porteront préjudice.

En analysant ces situations, l’expert doit toujours garder une ligne de professionnalisme dans ses actions que se soient directes ou indirectes. Il doit faire preuve de vigilance et de rigueur pour éviter tous préjudices et se montrer compétent afin d’établir la confiance et la sécurité pour son client.

• La conscience professionnelle interprétée du code de déontologie

En dehors de son activité professionnelle, l’expert-comptable doit montrer quelques qualités morales vis-à-vis de son client et envers son profession.

La conscience professionnelle présente deux aspects à savoir une obligation morale et une obligation technique. Aux termes de l’article 3 du code de déontologie, l’expert-comptable dans son serment s’engage à exercer son profession avec « conscience et probité », de « respecter et de faire respecter » les lois relatives à ses travaux. En plus, les membres de l’ordre doit posséder les qualités suivantes : compétence et conscience, probité et dignité, indépendance d’esprit et désintéressement.

De ces qualités, l’expert est contraint à ne pas exercer des activités incompatibles aux siennes, et des activités irrégulières qui portent atteinte à son indépendance. Il doit montrer confiant et respectable dans l’exercice de sa profession.

La preuve de conscience professionnelle dépasse la seule obligation morale, elle implique aussi une obligation technique de la part de l’expert. Les dispositifs juridiques à savoir les textes légaux et les clauses de contrat stipulent que l’expert a une responsabilité envers son client. Plus l’activité manque d’encadrement légal, plus la responsabilité de l’expert est précieuse, telle est le cas de l’utilisation d’une société civile immobilière. En considérant la norme comptable applicable à une SCI qui n’est pas encore définit légalement, il est porté à la responsabilité de l’expert de choisir le système comptable à utiliser. C’est une raison de plus de concourir aux conseils et aux compétences de l’expert.

• Les responsabilités de l’expert-comptable 

Depuis la mise en application de nouvelles normes professionnelles, il existe 4 types de responsabilités qui encadrent la conscience professionnelle de l’expert-comptable.

1. La responsabilité civile

Les dommages entrainés par les fautes et les négligences commises par les membres de l’Ordre dans l’exercice de leur profession engendrent une responsabilité civile. Le montant de dommage-intérêt qui en résulte est pourtant limité, mais le délai de prescription est de deux types : 10 ans si l’expert travaille au sein d’une société d’expertise à forme commerciale, ou si le client est commerçant. Par contre, 30 ans si le cabinet de l’expert est indépendant ou le client n’est pas commerçant. Par conséquent, le CSOEC a mis en vigueur par le biais d’une loi du 8 aout 1994 une couverture des risques liés à tous les activités de l’expert-comptable. 

1. La responsabilité pénale

L’expert et son assistant sont pénalement responsables pour les fautes commises par eux intentionnellement. Il en est de même dans le cas d’une complicité avec le client pour les crimes et délits définis par le code pénal par exemple un abus de confiance, une escroquerie. Envers la contribution fiscale, les fautes se matérialisent souvent par la dissimulation du montant du de la créance fiscale. La responsabilité pénale s’étend sur la violation des secrets professionnels. Les peines et les amandes dépendent de la nature juridique de chaque faute.   

1. La responsabilité disciplinaire

Les membres de l’ordre agissent aussi en responsabilité disciplinaire dans l’exercice de leur mission. Les sanctions varient en fonction du degré des fautes commises. Elles sont classées selon leur degré : 1) la réprimande devant la Chambre de discipline, 2) le blâme avec inscription au dossier, 3) la suspension pour une durée déterminée, 4) l’interdiction définitive d’exercer la profession. 

1. La responsabilité personnelle 

Celle-ci concerne les professionnels qui travail en société. Cette responsabilité est née par l’appréciation des travaux menés à titre personnel mais pour la société qui est elle aussi membre de l’ordre. Elle doit être vérifiée en fonction des signatures de l’expert et de la société.

En tout, l’utilisation de la SCI dans la gestion du patrimoine immobilier est une opération délicate du fait qu’il manque encore des législations la régissant véritablement. Cette raison justifie l’appel à la prestation d’un expert-comptable afin de choisir et adopter la meilleure configuration possible des outils juridiques, techniques et financiers dans la recherche de rentabilité. La liberté de l’expert-comptable est pourtant délimitée par les dispositifs cités ci-dessous. En outre, il doit résoudre un autre problème qui touche le référentiel comptable. 

• Opportunités et risques liés à l’absence de référentiel comptable

Une des particularités de la gestion de patrimoine immobile concerne la comptabilisation. Jusqu’ici, les normes comptables applicables à la gestion du patrimoine est encore laissé à l’appréciation du propriétaire et selon les conseils du gestionnaire. Entant que conseil en gestion de patrimoine, l’expert-comptable s’opère à monter un système de comptabilité appropriée aux caractéristiques du cadre juridique de la gestion.

• Quel type de comptabilité pour l’immobilier ?

Les textes régissant la comptabilité d’un immobilier demeurent encore inexistants, pourtant la gestion du patrimoine exige d’une certaine façon la tenue de comptabilité de nature bien déterminer les obligations fiscales envers la caisse de l’Etat et de manière à mieux le rentabiliser. En principe, les experts choisissent le système de comptabilité dans le cadre de l’immobilier en fonction de la classification de l’immeuble (art 518, 524, 525 et 526 du droit civil français), en fonction de sa valeur et en fonction de la stratégie à choisir (location par exemple). Pour les immeubles à faible valeur et à opérations financières restreintes, une comptabilité très simplifiée suffit. Par contre, au moment où la valeur de l’immobilier s’avère importante ou les flux financières deviennent fréquentes, la comptabilité doit être plus développée.

• L’avantage de la liberté comptable en immobilier

La liberté de choisir un système de comptabilité applicable à une société de gestion de patrimoine implique la surveillance continue de l’expert-comptable. Cette surveillance commence dès l’établissement de la première opération de constitution de la société de gestion, et continuera au maintien du bon déroulement de l’exploitation de l’objet social qui est l’immobilier, et ne se termine qu’aux actes finaux. Ces derniers peuvent être la dissolution, la cession ou la transmission. La liberté comptable en immobilier confirme bien l’une des devises de l’expert concernant l’indépendance dans l’exercice de son profession.  

En outre, cette liberté procure à l’expert une occasion de concevoir la combinaison la plus rentable de différentes opérations qui composent la comptabilité de la société de gestion. Ainsi, l’expert dispose beaucoup d’option concernant l’établissement des comptes courants pour les associés, le choix de créer la société à capital fixe ou à capital variable, l’option de vouloir amortir l’immobilier ou non, etc. La disposition de la liberté face à une référence comptable permet ainsi d’identifier un levier de rentabilité pour la société de gestion du patrimoine.   

• Risque d’absence de référentiel comptable

Cependant, l’inexistence d’un référentiel comptable pour le cas de la gestion immobilière engendre des conséquences dont le premier est le poids des coûts d’apprentissage. Une fois le système de traitement de la comptabilité est mise en place, l’expert aura de devoir à former les comptables et à ses assistants de la manière dont ils devront mener cette comptabilité. La raison de cette obligation est que d’après le paragraphe précédent, la comptabilité de la société est une configuration de différentes opérations induites de l’initiative de l’expert-comptable, donc l’ossature du système sort du cadre habituel dont une simple comptable a des compétences. De ce fait, la caisse de la société doit être crédité des coûts de formation de ces comptables en plus du temps qu’il faudra pour la société pour réussir une telle opération. Ces coûts sont d’autant plus importants que la taille de la société soit grande.

De surcroit, tant que l’expert-comptable prouve ses initiatives dans le montage et la mise en marche de la comptabilité d’une telle façon, il met en jeu ses responsabilités et sa notoriété. Dans le cas où l’expert travaille en salarié, le cabinet pourra supporter les risques provenant des erreurs commises pendant l’exercice de la profession, pourtant, les risques seront supportés par lui-même s’il travaille d’une façon libérale. Or, l’écopé d’une sanction pénale, civile et disciplinaire pourra amener à une illisibilité de l’expert à certaines activités de l’ordre des experts comptables.   

• Limites et risques liés à l’utilisation de la SCI

La création d’une SCI est la solution la mieux adapté à la gestion du patrimoine, il permet d’éviter les risques de l’indivision et facilite également le mode de transmission de patrimoine et les régimes de successions, en outre la création d’une SCI est avantageuse du point de vue fiscale. Mais la création d’une SCI rencontre souvent des limites et des risques d’application, notamment au niveau fiscale et juridique. Ces risques concernent principalement les abus de droit tandis que les limites de la création d’une SCI se situent d’abord, au niveau juridique tel que l’indivision, les contrats de crédit bail immobilier et les SARL de famille, ensuite au niveau fiscale tel que l’imposition de la SCI dans le cadre des impôts sur les sociétés.

• Risques liés à l’abus de droit 

La création d’une SCI octroie des avantages fiscaux vis-à-vis de la société et vis-à-vis de ces membres, mais la création d’une SCI a pour principale but de faciliter la gestion du patrimoine des individus. Ainsi, la création d’une SCI dans le seul but de profiter aux avantages fiscaux reconnus par la loi constituerait un abus de droit. En effet, pour bénéficier des avantages fiscales reconnues aux SCI, il faut d’abord que certaines conditions soient réunies telles que l’objet de la société, le nombre des associés, ainsi que le fonctionnement de la société. Par ailleurs, il faut que l’activité de la société ne soit pas une activité commerciale.

L’abus de droit peut donc exister soit au niveau du fonctionnement interne de la société que vis-à-vis des tiers.

• La notion d’abus de droit

L’abus de droit est l’utilisation excessive et abusive d’un droit, l’abus de droit est une notion juridique qui sanctionne l’utilisation anormale d’un droit est créant ainsi un dommage aux tiers. Dans le cadre de la création d’une SCI l’abus de droit consiste à bénéficier des avantages fiscaux reconnus aux SCI sans que la société en question réponde aux conditions générales d’existence d’une SCI. En effet, la création d’une SCI ne doit pas avoir pour seul but de profiter des avantages fiscaux reconnus par la loi à celle-ci. L’abus de droit peut exister dans le cadre d’un démembrement ou d’une exclusion de certains membres des associés lors de la constitution. En effet, le fisc met en œuvre une procédure visant à réprimer sévèrement les abus de droit, c’est-à-dire la simulation d’une donation ou d’une succession dans le cadre d’une SCI. 

D’abord l’abus de droit dans le cadre d’un démembrement est très fréquent et se manifeste de plusieurs façons. Le démembrement de la propriété peut consister en un montage visant à fuir les règles du droit fiscal. Mais la notion d’abus de droit n’est pas systématiques il faut certaines précautions pour pouvoir qualifier le démembrement d’un abus de droit. Il y a démembrement d’abord lorsque un même bien fait l’objet de deux droit, d’abord l’usufruitier qui possède le droit d’en tirer les fruits du bien et les revenus, et ensuite la nue propriété qui possède le droit d’aliéner le bien. L’usufruitier tout que la nue propriété peut être deux personnes physiques ou deux personnes morales. Dans le premier cas, il est plus fréquent que la nue propriété du bien appartient aux parents et les enfants sont les usufruitiers. En outre, le démembrement peut également exister dans le cadre d’une SCI et une société d’exploitation. C’est le cas par exemple d’une société d’exploitation acquiert le droit d’usufruit temporaire d’un bien d’une SCI qui possède la nue propriété du bien. Du point de vue fiscal, cette opération n’entraine aucun surcroit de la fiscalité de la SCI.

Par contre, il y a abus de droit lorsque le démembrement a pour objet d’éluder les droits fiscaux des trésors publics. C’est le cas d’un montage fait entre des personnes assez familières tels que de parents à enfants, de frères à sœurs. Cette opération est en effet très fréquente, et l’existence d’un abus de droit se révèle être exacte lorsque ces points ci-dessous sont relevés au sein de la SCI

• Affectation systématique des bénéfices et dividendes de la société à la nue propriété par les usufruitiers
• Absence de droit de créance de l’usufruitier sur les bénéfices de la société
• Renonciation de l’usufruitier de ces droits qui peut s’analyser comme une donation déguisée
• Existence du démembrement de la propriété avec constitution d’une société fictive, mais dans ce cadre l’administration fiscale apprécié la réalité des faits selon le cas.
• Existence d’un démembrement de la propriété assorti d’un bail fictif 

La présence de ces critères peut révéler l’existence d’un abus de droit mais la mise en œuvre de la procédure d’abus de droit est laissé à l’appréciation souveraine de l’administration fiscale.

Ensuite, l’abus de droit visant à éluder l’imposition peut également exister lorsqu’il y a simulation lors de la constitution de la société. C’est le cas par exemple de l’exclusion d’un membre lors de la création de la SCI ceci afin de détourner les règles fiscales. Ce montage permet en effet, d’exclure la personne en question des impôts sur le revenu ou de minimaliser les impôts sur les sociétés. Il peut également arriver que la SCI en question ne soit qu’une société fictive, c’est le cas par exemple de l’application du pacte tontinier à la totalité des parts sociales en cas de pluralité d’associés. Ainsi, l’abus de droit peut exister soit dans le cadre du fonctionnement même de la société ou dans le cadre de ses relations avec les tiers, mais l’abus de droit a pour principal objectif de minimaliser les coûts fiscales ou même d’en échapper.

• Les caractéristiques de l’abus de droit

L’existence de l’abus de droit suppose la réunion de trois éléments, un élément moral, un élément matériel et un élément légal. En d’autres termes l’existence d’un abus de droit est conditionnée par les éléments suivants : 

• En premier lieu l’abus de droit ne peut exister que dans l’exercice d’un droit subjectif régulier
• En second lieu, l’abus de droit doit provoquer un dommage à autrui pour être qualifier ainsi
• En troisième lieu l’existence d’une limite acceptable qu’il ne faut pas dépasser et que cette limite constitue le fondement même de l’abus de droit.

D’abord l’élément légal de l’abus de droit est prévu par l’article L 64 du livre de procédure fiscales complétant l’article 751 du code général des impôts qui pose des présomptions fiscales. Pour qualifier un acte d’abus de droit, il faut en effet que celui-ci ait été prévu par la loi, si non il y la mise en œuvre de la procédure serait arbitraire. L’exigence de l’élément légal est une protection contre l’arbitraire venant de l’administration, il faudrait en effet que les actions de l’administrations aient été prévus par la loi avant d’être appliqués aux administrés. C’est le principe de la légalité de l’administration et c’est également le principe célèbre du « nullum crimen nula poena sine lege » en droit pénal

Ensuite, l’élément moral se situe au niveau de l’intention de dissimuler en vue d’échapper au fisc. Cet élément est nécessaire dans le fait que l’abus de droit en matière de SCI est une infraction volontaire à l’encontre de l’administration fiscale. L’élément moral consiste dans ce cas à créer une SCI dans le but de profiter des avantages fiscaux reconnus par la loi. En effet, la création de celle-ci peut être purement fictive pour échapper à l’emprise du fisc sur les impôts. C’est le cas par exemple d’une donation d’un immeuble déguisé en vente pour échapper aux impôts sur les donations. L’élément moral de l’abus de droit est de simulé la donation dans un contrat de vente pour échapper aux fiscs.

Enfin, l’élément matériel qui matérialise l’acte d’abus de droit. L’abus de droit n’est constitué que si l’acte en question ait été réalisé. L’acte qui matérialise l’abus de droit consiste donc à la création d’une SCI fictive ou la mise en place d’un démembrement pour minimiser les impôts. L’acte peut être également l’exclusion d’un membre lors de la création. En effet, les actes qui matérialisent l’abus de droit peuvent être diverses, mais le plus fréquent est la création d’une SCI fictive où l’absence du fonctionnement normal et réel de la SCI a été observé, mais dans tous les cas, ces actes ont pour principal but, celui de se soustraire à l’impôt.

• Les sanctions de l’abus de droit

L’abus de droit est fortement punit par l’administration fiscale, mais l’application de la sanction suit une procédure bien définit. Ainsi, il convient d’abord d’étudier les procédures d’applications des sanctions ensuite, les sanctions de l’abus de droit proprement dite.

• Les procédures d’application des sanctions de l’abus de droit

« La procédure d’abus de droit est une procédure exceptionnelle. Elle permet à l’administration de sanctionner les manœuvres de certains contribuables qui mettent en œuvre des opérations juridiques dans le seul et unique but de diminuer l’impôt ». En effet, la procédure de répression de l’abus de droit est une opération délicate nécessitant une procédure spéciale. L’abus de droit est susceptible d’une requalification ou d’un redressement, ces actes sont décidés par un fonctionnaire ayant le statut d’inspecteur des impôts. Mais pour respecter le droit de la défense, il faut d’abord une notification au contribuable qui a trente jours pour répondre à cette notification par la saisine du comité consultatif. Ce comité peut également être saisi par l’administration, mais la saisine de celui-ci suspend tout ordre et droit de recouvrement. Mais l’avis du comité consultatif ne lie ni l’administration ni le contribuable. 

En outre, les sanctions de l’abus de droit sont tellement lourdes que le respect des procédures est obligatoire pour éviter tout arbitraire de l’administration, ainsi les actions citées ci-dessus doivent obligatoirement faire partis de la procédure :

• La consultation préalable ou le rescrit
• La notification du contribuable de l’existence de l’abus de droit et des sanctions encourues par ces derniers
• La mise en demeure du contribuable
• Les réclamations des contribuables et les recours vers les services fiscaux au cas où la demande du fisc est trop élevée 
• La décision du fisc

Mais ces différents points de procédures peuvent être modifiés en fonctions des sanctions encourues. Ces sanctions varient également en fonction des impôts en question, elles varient également des manœuvres utilisés pour échapper à l’impôt, les sanctions de l’abus de droit peuvent également résulter de l’existence des manœuvres frauduleuses ou d’une mauvaise foi ou d’un intérêt de retard.

• Les sanctions proprement dites de l’abus de droit

Les sanctions encourues par le contribuable peuvent être diverses selon les catégories d’impôts dont il a fait abus de droit. Ainsi il convient de prendre une à une les sanctions encourues en cas d’abus de droit

• Déclaration de succession

En cas de non déclaration de succession, les sanctions concernent principalement les majorations de 10% à partir du douzième mois du décès. La déclaration de succession est une fraude à l’administration fiscale. Mais celle-ci ne présente que peu d’impact sur la constitution d’une SCI en cas de création d’une SCI par le biais des biens de la succession

• Les impôts directs

Il y aura une majoration de 10% des impôts du au cas ou celui-ci n’est pas acquitté ou a fait l’objet de manœuvre frauduleuse

• Les impôts indirects

Le défaut de paiement à la date légal ou le défaut de déclarations des impôts indirects entraîne une majoration de 5% des impôts du avec une majoration de 0.40% par mois comme intérêt de retard

• Les impôts sur le revenu

Au cas où il y a eu une insuffisance dans les déclarations ou l’existence d’une déclaration fausse, il y aura une pénalité de 10% des impôts du, c’est le cas par exemple de la diminution des bénéfices perçus par les associés dans le cadre d’une SCI lors de la déclaration d’impôt.

Mais les sanctions dépendent également de la bonne ou mauvaise foi du contribuable. Ainsi en présence d’une mauvaise foi du contribuable, les majorations s’élève à 40% et se cumule avec d’autres majorations et d’autres pénalités. Mais la bonne foi du contribuable est toujours présumé ainsi il appartient au fisc de prouver l’existence d’une mauvaise foi du contribuable. En outre en présence de manœuvre frauduleuse du contribuable, les majorations sont de 80% et se cumule avec les intérêts de retard.

Par ailleurs, l’administration fiscale peut requalifier l’opération faisant l’objet d’un abus de droit. C’est le cas par exemple de la requalification de la vente de la nue propriété ou de l’usufruit en vente de la pleine propriété et location à long terme.

Outre les limites de l’utilisation d’une SCI via l’abus de droit, l’utilisation d’une SCI se heurte également à des limites juridiques reliées aux caractères générales d’une SCI.

• Limites juridiques de la SCI

L’octroie du statut d’une SCI engendre plusieurs restrictions au niveau de l’activité même et au niveau du fonctionnement de la société. Les limites juridiques de la SCI sont principalement liées soit à l’activité de la SCI, à la structure de la SCI ou à l’organisation de la SCI. En outre, par rapport à la SARL de famille la SCI présente des désavantages à considéré, par ailleurs, le fonctionnement générale de la SCI est limité de part son statut et son cadre d’activité. 

• Limitations liées aux structures et organisation juridique de la SCI

A la différence des sociétés commerciales, les sociétés civiles immobilières ne peuvent exercer des activités dépassant son cadre général. Dans ce contexte, il convient de rappeler la définition même d’une SCI pour mieux déterminer son cadre général et ses limitations juridiques. En effet, une société civile immobilière est une société civile qui n’a pas un but commercial et qui a un objet immobilier. Cette première définition nous permet d’établir la première limite de la SCI. Ainsi, le domaine d’activité de la SCI ne doit pas dépasser le cadre civile d’une part et le cadre immobilier d’autre part. ensuite, une deuxième définition de la SCI s’impose également, cette définition a trait normalement au nombre d’associé, en effet, la SCI doit être composé de deux associés au minimum et aucune limitation n’a été prévu pour le maximum, dans ce cadre, le décès ou le retrait d’un associé amène à dissoudre la SCI pour éviter une SCI unipersonnelle à la différence des EURL ( Entreprises Unipersonnelle à Responsabilité Limité). De ces deux définition de la SCI, il convient donc de parler en premier lieu de la limitation juridique liée à l’activité de la SCI ensuite de la limitation juridique lié à la structure et l’organisation de la SCI.

• Limitation du cadre d’activité de la SCI

Le domaine d’activité de la SCI est limité juridiquement. En effet, les sociétés civiles ne peuvent effectuer que des opérations civiles telles que les activités libérales, l’agriculture, les constructions immobilières, l’enseignement… les sociétés civiles immobilières ne peuvent donc effectuer des activités en dehors de ce cadre.  La distinction entre société civile et société commerciales constitue le suma divisio, cette distinction se fonde sur plusieurs critères dont il convient d’énumérer ci-dessous :

	Société civile immobilière	Société commerciale
Objet social	Civile donc limiter dans le cadre immobilier : les sociétés civiles ne peuvent donc effectuer des achats d’immeuble pour la revente	Activité commerciale énumérés par l’article 632 et 633 du code de commerce. Existence d’une grande liberté d’activité
Nombre d’associé	Deux au minimum Aucun maximum	Possibilité de société unipersonnelle Le maximum dépend du type de société
Capital social	Aucune limitation du minimum ni du maximum n’a été prévu par la loi	Existence de limitation du minimum La limitation du maximum dépend du type de société considéré
Rapport de la société vis-à-vis des tiers	Les associés sont indéfiniment responsables Les pouvoirs du gérant vis-à-vis des tiers sont limités en fonction de l’étendue des opérations	La responsabilité des associés dépend du type de société Le pouvoir du gérant est délimité dans les statuts

De cette comparaison, on peut dégager que la SCI présente des failles par rapport aux sociétés commerciales, ces failles concernent principalement l’objet de la SCI qui est limité ensuite au niveau de la responsabilité des associés. En effet, malgré le domaine d’activité limité de la SCI, les associées sont indéfiniment responsables c’est-à-dire que les associées sont responsables jusqu’à leur patrimoine personnelle, mais en outre, cette responsabilité n’est pas solidaire car les associées sont responsables à concurrence de leur quotte part.

• Limitation liées aux structures et organisation de la SCI

La loi a organisé un mode de gestion et d’organisation de la société pour assurer une meilleure gestion de celle-ci. En effet, pour les sociétés commerciale, la loi a posé des modes d’organisation dans la société tant au niveau des organes de direction qu’au niveau des assemblées générales. Cette organisation a été établie pour assurer le fonctionnement de la société, mais dans le cadre des SCI, le fonctionnement et l’organisation de la SCI est définie par les statuts, la limitation des pouvoirs du gérant et ceux des associés. Dans ce contexte, il faut énumérer l’organisation générale de la SCI par rapport aux sociétés commerciales, tat au niveau de la gérance et de l’assemblée des associées qu’au niveau des actions menées par les SCI.

	Société civile immobilière	Société commerciale
La gérance	Assuré par une ou deux personnes associées ou non La nomination se fait par les associés suivant les statuts	La nomination, la révocation et les fonctions du gérant sont fixées par les statuts de la société Dépend du type de société prise en compte
Pouvoir des associés	Participation à la vie sociale Participation aux bénéfices Participation à l’assemblée générale	Participation aux activités de la société Participation aux pertes et aux bénéfices
Cessions des parts	La cession des parts sociales doivent avoir l’agreement de toutes les associées : un système peu commode pour la continuité de la vie sociale Les parts sociales sont difficilement négociables Les conséquences fiscales d’une cession des parts sont lourdes	La possibilité d’une cession des parts dépend du type des sociétés et des statuts La cession peut se faire suivant une majorité ou unanime selon le type de société La possibilité de cession des parts est plus facile Les procédures sont moins lourdes
Gestion de la société et du capital social	Une gestion lourde, il faut une comptabilité bien détaillé Impossibilité de faire appel public à l’épargne Les associées ont le plus souvent des liens de parenté une faible mobilité du capital la responsabilité est indéfinie	La gérance est assurée par des organes de gestion spécialisés Facilité d’augmentation du capital Une responsabilité variant au type de société

 

A l’analyse de ce tableau comparatif, on peut déceler une insuffisance de fonctionnement et de gestion de la SCI par rapport aux sociétés commerciales. Ces limites se reflètent d’abord au niveau de l’organe de gestion de la SCI ensuite au niveau des possibilités de variations du capital social.

• Avantage des SARL de famille par rapport aux SCI

La SARL de famille est une composante des SARL du droit commun, la qualification de SARL de famille, résulte du fait que les associées ont nécessairement des liens de parenté, soit de père en fils de frère en sœur ou entre époux. Par rapports aux SCI la SARL de famille présente plusieurs avantages dont il convient de comparer ci-dessous,

	Société civile immobilière	SARL de famille
Objet social	Doit être nécessairement civil Doit rentrer dans le cadre immobilier	Inexistence de limitation d’objet
Fonctionnement	Existence d’un organe de gestion Existence d’un assemblé des associés	Fonctionne comme toute les SARL
Responsabilité des associés	Indéfiniment responsable La responsabilité peut être conjointe Transparence fiscale	Société de personne mais bénéficie de la limitation des responsabilités Transparence fiscale Soumise à l’IR mais peut opter pour l’IS La SARL de famille soumise à l’IS bénéficie des mêmes déductions reconnues en LMP classique
Modalité de constitution et gestion de la SCI	Complexe Lourde à gérer et entraine de nombreuse obligation.	Simple
Cessions des parts	Non commode Soumise à un fort taux de cessions	Simple La cession se fait à moindre taux

En effet, la SARL de famille est également un outil facile est viable de transmission de la succession, c’est également un mode de gestion efficace des biens, par ailleurs, par rapport à la SCI, la SARL de famille ne présente aucune restriction quant à l’objet social et le cadre d’activité de celle-ci. En outre, les SARL de famille bénéficie du statut de société de personne et des avantages fiscales y afférentes tout en gardant le bénéfice de la limitation de la responsabilité.

• Limites liés au fonctionnement général de la SCI

Malgré le fait que la société civile immobilière est un outil gestion fiable du patrimoine, celle-ci présente des limites tant au niveau juridique qu’au niveau fiscal, mais son champ d’action est également limité. Ainsi pour mieux élucider les limites de la SCI liées à son fonctionnement générale, il convient d’abord de parler du marché octroyé aux SCI ensuite de l’incompatibilité de celle-ci avec la loi boulevard sur la LMNP

• La restriction du marché reconnu aux SCI

L’objet social de la SCI rentre dans le cadre des sociétés civiles à caractère immobilière, les SCI ne peuvent donc faire des achats pour revente d’un bien immobilier si non il y aura requalification de celle-ci en société commerciale car l’acte d’achat pour revente est un acte commercial prévu par 632 et 633 du code de commerce.  Ainsi, le marché reconnu aux SCI est obligatoirement restreinte. En plus, la négociation des parts des SCI en cas de cession ou d’augmentation du capital est également restreinte, voir même inexistante.

En outre au niveau des marchés des apports, l’apport d’un immeuble en SCI constitue une mutation qui entraine une imposition des plus values. L’apport en immeuble est également soumis au droit de préemption urbain. Et en cas de cession des parts, il y aura forcément des droits d’enregistrement.

• La SCI ne bénéficie pas de la loi Boulevard sur le LMNP

L’activité de la SCI est généralement connue comme la gestion des biens immobiliers, pour cela les SCI peuvent être amenées à faire des achats des biens immobiliers pour accroître son activité et son capital. En effet, il est fréquent que les SCI fassent des achats de bien immobilier destiné à la location. Or l’achat d’un logement par un SCI ne peut bénéficier de la loi boulevard sur la LMNP car les revenues de la LMNP est de nature commerciale, même si la défiscalisation de la LMNP permet de devenir propriétaire tout en générant des revenus locatifs non imposé et en récupérant la TVA.

• Limites fiscales de la SCI

La création d’une SCI bénéficie d’une grande liberté concernant l’imposition, le capital, les associés, etc. En principe, une SCI peut opter pour une imposition sur les revenus ou sur les sociétés, certes, ce choix n’est pas d’une liberté totale. Afin de déceler les contraintes qui empêchent une SCI de se soumettre à l’impôt sur les sociétés, il est avant tout nécessaire de rappeler les raisons de l’imposition d’une SCI à l’impôt sur les revenus, ensuite de dégager les motifs qui l’empêchent de se soumettre à l’impôt sur les sociétés.

• Les raisons principales d’une imposition à l’IR

Le régime d’imposition applicable à une SCI dépend de certains dispositifs juridiques, pourtant il peut être émané de la volonté des dirigeants ou des associés. Selon une approche juridique les raisons de cette imposition sont dues :

• Au caractère civil de l’objet social.

L’objet de la SCI est civil aux termes du droit civil, il est formé par un ou des biens immobiliers nus, c’est-à-dire non meublé.

• Au caractère des activités.

Les activités d’une SCI ne sont pas de nature commerciale, elles sont civiles. Ce caractère suit un cadre juridique bien fondé et bien précis aux yeux de la loi. 

• Au statut des associés.

Les associés d’une SCI n’acquièrent pas le statut d’un commerçant à l’intérieur de la SCI, même s’ils le sont à part.

Par ces trois raisons, la SCI est de nature civile par nature, par le fond et par la forme, donc elle est soumise à l’imposition sur les revenus au détriment de l’impôt sur les sociétés.

• Les conséquences d’une imposition sur les revenus.

La détermination des résultats suit la règle de l’imposition sur les revenus. La société est tenue de déclarer annuellement les résultats de l’activité, il en est de même pour les associés, ils doivent déclarer leur quote-part de résultat annuellement pour déterminer en conséquence la charge fiscale incombant à chaque associé.

Pour ce qui est de cotisations sociales, les dirigeants de la SCI ne sont pas tenus à verser ces cotisations vue le caractère civile de l’objet social et des activités.

En outre, les plus values issues de la cession de parts sociales des associés sont soumises au régime de l’imposition de plus value immobilière. Ces parts sont aussi frappées par le droit d’enregistrement.

• Les conséquences de l’option de l’impôt sur les sociétés

Au cas où la SCI choisit l’imposition sur les sociétés, quelques changements affectent la situation sociale. Les bénéfices de la SCI sont versés comme des dividendes. Lorsque la SCI est soumise à l’impôt sur les sociétés, elle dispose le choix de partager ses bénéfices à tous les associés. Si elle décide le partage, les bénéfices distribués sont considérés comme des dividendes et sont frappés par l’impôt sur les dividendes, ce dernier type d’impôt est un impôt sur les revenus. Pourtant, il faut que les associées disposent d’un revenu supérieur à l’IR pour bénéficier une certaine optimisation fiscale, mais cette situation est applicable à une condition, que la SCI bénéficie elle aussi d’une réduction de l’IS.

Pourtant, l’option de l’impôt sur les sociétés à une SCI présente quelques avantages. Le premier est que les frais d’acquisition des immeubles peuvent être déduits du résultat fiscal de la société. Ces frais comprennent les frais de prestation d’une agence immobilière ou un cabinet comptable, il y aussi les frais des services notariales et enfin les droits d’enregistrement. Ils peuvent être comptabilisés de deux manières, la première consiste à les imputer aux charges déductibles de l’année d’acquisition, le second consiste à imputer les charges à la valeur brut de l’immeuble et incorporé dans le tableau d’amortissement.

Ensuite, la SCI peut intégrer dans les calculs des amortissements le prix d’achat, le montant des charges de réparation et les de reconstruction. Une telle situation procure une solution d’optimisation fiscale pour la SCI.

En récapitulation, la SCI peut dans les conditions économiques favorables opter pour une imposition sur les sociétés. Elles peuvent jouir des avantages fiscales et comptables de ce régime, mais limitées par le caractère civile de son objet et de ses activités.

 

1. Intérêt de la SCI

La création d’une société civile immobilière est jugée comme avantageuse pour transmettre ou pour gérer à bien son patrimoine. En effet, la société civile immobilière, est connue comme étant un moyen efficace de gestion de patrimoine, tant privé que professionnel, en outre, la société civile est également un moyen d’éviter les risques de l’indivision. Ainsi il convient de traiter en premier lieu de la SCI comme outil de gestion immobilière du patrimoine professionnel, ensuite, de la SCI comme gestion du patrimoine immobilier, puis de la SCI comme outil de donation et de succession et enfin, la SCI comme outil d’optimisation fiscale selon la loi Scellier et la loi Robien.

• Gestion immobilière : Patrimoine professionnel

« Les locaux professionnels peuvent être inscrit à l’actif de l’entreprise individuelle, ou affectés au patrimoine privé. Ils peuvent aussi être isolés au sein d’une SCI ». En effet la SCI est outil permettant de gérer les locaux professionnel pour éviter les inconvénients de la gestion de l’entreprise cumulé avec la gestion des locaux. Ainsi, il est préférable de mettre la gestion des locaux à une SCI. 

• Les inconvénients de la propre gestion du patrimoine professionnel : Cause de la gestion par une SCI

La gestion de l’immeuble et du fond de commerce par le même entrepreneur entraîne plusieurs difficultés à savoir : 

• L’augmentation de la valeur de l’actif du bilan, alors en cas de cession, l’immeuble sera dévalorisé car l’acquéreur n’achètera pas l’immeuble et le fond de commerce en même temps
• L’inscription de l’immeuble risque de générer une taxation au titre de plus value très élevé
• En cas de redressement ou liquidation judiciaire l’immobilier inscrit au bilan sera liquidé au même titre que le fonds de commerce.

• Les avantages de la gestion du patrimoine professionnel par une SCI

La gestion d’un immeuble professionnel par une SCI octroie plusieurs avantages, tant du point de vue fiscal, économique que patrimoniale.

• Du point de vue patrimonial

La SCI est l’outil le mieux adapté pour faciliter la transmission de l’entreprise. En effet, les entrepreneurs disposent de plusieurs option sur la gestion de l’immeuble, ils peuvent le mettre dans son patrimoine privé, celui de l’entreprise ou confier la gestion à une SCI. La gestion par une SCI semble la meilleure façon de gérer son patrimoine immobilier professionnel. Cette gestion de l’immeuble par une SCI est la meilleure solution pour transmettre son patrimoine à ses descendants de son vivant ou par la mise en œuvre de la succession. En outre, lors de la cession du bien immobilier ou du fond de commerce, la mise en gestion par une SCI facilite largement la vente du fond de commerce ou du bien immobilier séparément. Il est en effet peu commode de trouver un acquéreur qui va acheter à la fois le fond de commerce et l’immeuble au cas où l’immeuble rentre dans le patrimoine professionnel de l’entrepreneur, ce cas peut en effet, faire obstacle à la cession. Par conséquent, la séparation de l’immeuble du patrimoine de l’entrepreneur facilite grandement la vente de l’entreprise lorsque celle-ci est envisagée à moyen terme. Cela permet en effet, d’alléger le prix d’acquisition et va augmenter considérablement le nombre d’acquéreur potentiel. En plus, les loyers de l’immeuble peut constituer un outil de retraite pour l’entrepreneur.

• Du point de vue économique

La mise en gestion de l’immeuble à une SCI permet d’une part à protéger l’immeuble contre les créanciers de l’entrepreneur, et d’assurer un revenu complémentaire d’autre part.

D’abord, au niveau des rapports de l’entrepreneur avec ces créanciers, la mise en gestion par une SCI met l’immeuble sous l’abri d’une procédure qui vise à saisir les biens de l’entreprise. En effet, ma mise en SCI permet de séparer nettement le patrimoine privé et professionnel, protégeant ainsi les immeubles des éventuelles poursuites de créanciers de l’entreprise.Mais il faut souligner que, la création de la SCI ne doit pas frauder les droits des créanciers.

Ensuite, l’immeuble est gérer par la SCI à titre de location gérance, donc l’entreprise est tenu de verser une somme comme étant le loyer de l’immeuble, cette somme rentre ensuite dans les bénéfices distribuables aux associées après déductions des charges. Les bénéfices distribués peuvent donc constituer une autre source de revenu pour l’entrepreneur exploitant.

• Du point de vue fiscal

Le patrimoine privé et le patrimoine professionnel sont distincts du point de vue fiscal. Au niveau des taxes sur les plus values, si le bien rentre dans le patrimoine privé de l’entrepreneur, il y ales plus values sur le patrimoine privé, par contre si le bien rentre dans le patrimoine professionnel de l’entrepreneur, il y a les plus values sur le patrimoine professionnel. La SCI peut également opter pour la TVA, en outre, la mise en gestion d’un immeuble par une SCI facilite l’imposition car les associées sont imposées personnellement sur leur revenu foncier ou locatif.

• Les modalités de gestion du patrimoine immobilier professionnel via une société civile immobilière

La séparation des actifs limitent les risques commerciaux de l’entrepreneur, pour ce faire plusieurs techniques s’ouvrent à l’entrepreneur pour mettre la gestion de l’immobilier professionnel à une SCI. 

• Il y a d’abord, le bail à construction, le preneur (SCI) s »engage à édifier des constructions sur le terrain du bailleur (l’entrepreneur) et s’engage ensuite à gérer les constructions durant un temps supérieur à 18 ans. Ce contrat doit se faire par un acte notarié. Ce modèle de gestion du bien immobilier professionnel est avantageux pour l’entrepreneur dans la mesure où il peut recevoir des exonérations fiscales. Ensuite, ce mode peut également profiter aux entreprises familiales car permet, la transmission des biens aux descendants.
• Ensuite, il y a le schéma classique du recours à une société civile proprement dite pour gérer le bien immobilier, dans ce contexte la SCI octroie une souplesse juridique et une facilité patrimoniale. Mais il faut éviter le piège des SCI fictive, c’est-à-dire qu’il faut que la SCI en question marche parfaitement et ayant un organe de gérance comme toute les sociétés.
• On pourrait également envisager d’isoler l’immobilier du reste des actifs de l’entreprise, cette méthode permet d’éviter le poids trop lourd de la taxation des plus values professionnels lors de la cession immobilière. Elle permet également de mettre l’immeuble à l’abri des risques de l’entreprise et de faciliter ainsi l’exploitation de l’entreprise.
• Enfin il y a l’immobilier coté, c’est le cas par exemple de l’appel à une foncière cotée pour céder ses actifs immobiliers professionnels.

Outre, l’outil de gestion du patrimoine professionnel immobilier, la SCI est également un outil de gestion du patrimoine privé d’une personne.

• Gestion immobilière : Patrimoine privé

La gestion du patrimoine privé via une SCI est une solution avantageuse pour administrer son patrimoine. « C’est surtout dans le cadre de la gestion du patrimoine privé que la société civile immobilière a acquis la notoriété dont elle jouit aujourd’hui. »La mise en gestion du patrimoine privé via une SCI présente plusieurs avantages tant au niveau patrimonial que fiscal. Ainsi, il convient de traiter en premier lieu de l’avantage patrimonial de la gestion du patrimoine privé par une SCI ensuite, les avantages fiscaux.

• Les avantages patrimoniaux

Pour mieux appréhender les avantages patrimoniaux de la gestion du patrimoine privé par une SCI, il faut rappeler que le bien apporter en SCI n’appartient plus à l’apporteur mais à la société civile immobilière. L’administration et la gestion de ce bien immobilier relève de la société civile, l’apporteur n’a aucun droit sur le dit bien. Ainsi, ce rappel permet d’élucider les avantages patrimoniaux de la mise en gestion du bien à une SCI. En effet, cette solution permet de protéger le bien des éventuels créanciers de la famille, ainsi que de certains membres de la famille. 

• Protection du patrimoine privé des créanciers

L’apport d’un bien immobilier en SCI permet à l’apporteur de se protéger des créanciers de la famille grâce à l’existence de la SCI qui sert d’écran aux créanciers de la famille, le bien immobilier n’est plus dans le patrimoine familiale donc les créanciers n’ont aucun droit sur ce bien sauf par la mise en œuvre de l’action paulienne, mais cette procédure est longue ainsi que couteuse. En outre, l’immeuble est la propriété de la SCI et l’apporteur n’aura que les contres partis des parts sociales. Ainsi les créanciers ne peuvent saisir que les parts sociales de son débiteur. Cette situation tourne en effet au désavantage des créanciers qui ne peuvent savoir exactement l’étendue du patrimoine de son débiteur car l’action d’acquisition de l’immeuble par une SCI ne figure pas dans les fiches propriétaire. En outre, même si les créanciers saisissent les parts sociales de son débiteur au sein de la SCI, ils rencontrent toujours des difficultés car la mise en vente des parts sociales dans une SCI est une procédure de longue haleine puisque la SCI est une société restreinte.

Mais il faut noter que la mise en SCI d’un bien immobilier doit se faire avant l’existence des dettes de la famille. A défaut, les créanciers peuvent faire tomber l’apport de son débiteur en SCI par la mise en œuvre de 4 actions au cas où il y a eu mauvaise foi du débiteur, ces actions sont : 

• Action paulienne
• Action oblique
• Société fictive
• Procédure collective

• Protection des membres de la famille

Le concubin ou la concubine, le conjoint ou les enfants sont le plus souvent visés par cette protection. En effet, on rencontre souvent un délaissement du conjoint survivant ou de la concubine ou concubin au décès de son partenaire. Si le couple est marié légalement, le problème ne se pose pas, mais dans le cas des concubins, il faut protéger le partenaire survivant des risques patrimoniaux de leur relation au décès de l’un d’eux. Pour se faire, les concubins doivent apporter les biens immobiliers en SCI et chacun d’eux conservent des parts sociales dans la société, ensuite, il doit y avoir un démembrement de la propriété, l’une nue propriété et l’autre usufruitiers, ainsi au décès de l’un d’eux, le conjoint survivant reçoit les parts sans l’accord des héritiers potentiels.

• Les avantages fiscaux

La mise en gestion d’un bien via une SCI est avantageuse pour les propriétaires qui sont déjà fortement imposé. En effet, si l’achat d’un bien immobilier rentre dans le patrimoine privé du propriétaire, il risque d’être frappé par une forte taxation sur ces biens et sur ces revenus. Par ailleurs si l’achat d’un bien immobilier rentre dans une SCI, l’apporteur se voit alléger ces impôts. Mais pour cela, il faudrait que la SCI en question opte pour les impôts sur les sociétés. Car si non, la situation du propriétaire revient au même si il serait encore imposé suivant les impôts sur le revenu.

• Famille : donation, succession

La gestion du patrimoine par une SCI est surtout avantageuse du point de vue familial, elle octroie une facilité dans la transmission du patrimoine. Ces avantages se reflètent tant au niveau des libéralités, qu’au niveau de la succession.

• Les donations via une SCI

Toute personne peut disposer librement de son patrimoine du moins s’il a le droit, le droit de propriété comporte en effet le droit d’user ou usus, le droit d’aliéner et d’en disposer ou abusus et le droit de percevoir les fruits ou fructus. En effet, il se peut qu’au long de la vie d’une personne, elle se trouve dans la nécessité ou dans le vouloir de transmettre son bien soit à titre gratuit soit à titre onéreux. Or, cette procédure de transmission entre vif est très complexe, d’autant plus que cette transmission se fait à titre onéreux. Sa complexité principalement au niveau de la fiscalité. La mise en gestion d’un bien immobilier facilite largement les libéralités du vivant du propriétaire. Les intérêts d’une SCI en terme de donation se situe tant sur le plan juridique que sur le plan fiscal.

• Sur le plan fiscal

Par rapport à la donation de la nue propriété de l’immeuble, les donations des parts sociales sont beaucoup plus avantageuses sur le plan fiscal. Ce mécanisme consiste à apporter la nue propriété d’un bien à une SCI et de transmettre ensuite les parts sociales aux membres de la famille ou au bénéficiaire de la donation. En effet, la taxation de la donation de la nue propriété d’un bien immobilier est très élevée car les taxes sont basées sur la valeur fiscale de l’immeuble en question. Ainsi, la donation serait fiscalement plus élevée. Or, si les donations s’effectuent via une SCI, le droit de mutation s’effectue sur la base de la valeur des parts transmises. Par conséquent, les donations via une SCI sont beaucoup plus avantageuses que les donations de la nue propriété de l’immeuble.

• Sur le plan juridique

Sur le plan juridique la donation est une procédure très complexe et fortement contrôlé par la loi. Ainsi, le recours à une SCI facilite largement les donations mais ce recours ne doit pas être systématique si non il y aura abus de droit, sanctionné par l’administration fiscal. Sur le plan juridique, les donations via SCI présente plusieurs intérêt, à savoir

• Un partage équitable
• Conservation des parts et gestion de la SCI par le donataire tout en effectuant la donation
• Une meilleure disposition des biens qui est le corolaire de la liberté de disposer des biens

• Les successions via une SCI

Du point de vue successorale, la SCI présente plusieurs intérêts, elle permet en effet de réduire les inconvénients de l’indivision, et l’incertitude sur la gestion des biens. Le principal intérêt de la SCI situe en effet au niveau du maintient et de la transmission d’un bien dans le patrimoine de la famille. En effet, en effectuant un apport d’un bien immobilier à une SCI, les enfants et les descendants détiendront une participation de la société.

Au niveau de la gestion de la succession, la SCI permet d’éviter les risques de l’indivision qui est une situation précaire et inadaptée à la situation personnelle de chaque héritier. En outre, la SCI permet d’éviter le blocage crée par le mécontentement d’un indivisaire. La gestion de la succession via une SCI favorise également la prise de décision qui se fait à la majorité définie par les statuts et non à l’unanimité comme dans le cadre de l’indivision. Au partage du bien, il est plus facile de pratiquer ce partage dans le cadre d’une SCI car chacun reprend ses parts respectives au sein de la société. Cette solution assure en effet un partage équitable lors de la dissolution de la SCI

Au niveau fiscal, la SCI permet d’éviter les lourds droits de succession grevée à l’héritage qui s’élève jusqu’à 60 sur le montant du bien. La SCI permet de diminuer ce taux jusqu’ à 5% des valeurs des parts sociales.

• Optimisation fiscale : Scellier, Robien….

La crise de logement est l’une des sources des crises financières. Afin de prévoir une telle situation, l’Etat a mis en œuvre des dispositifs d’incitation pour améliorer l’offre de logement. En principe, le terme optimisation fiscale est souvent un terme employé par le langage courant, mais le terme employé officiellement en matière d’impôt est la réduction d’impôt. La réduction d’impôt est alors une mesure à but multiple :

• Il est adopté pour inciter les particuliers ou les professionnels à investir davantage dans une branche ou un secteur économique bien précis. D’un point de vue économique, l’Etat détecte après une évaluation sectoriel, un secteur porter ou un secteur à redynamiser, suit à ce constat, le gouvernement élabore des mesures destinés à réaliser cet objectif.
• Il est aussi appliqué pour une raison de précaution. Par exemple dans le secteur financier, l’Etat a remarqué une évolution de la spéculation ou des emprunts à risques, il propose après des mesures fiscales pour limiter les éventuels déséquilibres.

Dans le cas étudié ici, la réduction fiscale est en faveur du secteur immobilier.

En outre, l’optimisation fiscale est une technique élaborée par les experts en finances et en comptables en vue de profiter des différents avantages fiscales offerts par l’Etat. D’un coté, l’optimisation est synonyme de réduction ou plutôt de la jouissance de la réduction fiscale, d’un autre coté, il présente une nuance entre les deux termes. Dans ce dernier cas, l’optimisation est à la fois une technique et une solution. Elle est une technique du fait que l’expert-comptable doit combiner certains critères et points d’incidence afin de chercher une meilleure solution à proposer à son client. Elle est d’une autre manière une solution lorsqu’il désigne un procédé opté par une entreprise afin de réduire les charges fiscales. Cependant, optimisation ne signifie pas toujours réduction car une réduction n’est pas toujours optimale. En France, l’Etat a mis en place des dispositifs de défiscalisation profitable aux entrepreneurs familiaux surtout en vue d’alléger la création de revenu et de patrimoine. Les différents dispositifs se résument comme suit :

• Le dispositif Méhaignerie (1984 – 1997)
• Le dispositif Périssol (1996 – 1999)
• Le dispositif Besson (1999 – 2002)
• Le dispositif Robien (2003 – 2006)
• Les dispositifs Robien recentré et Borloo populaire(2006)
• Le dispositif Scellier.

L’Agence National d’Information pour le Logement a élaboré un tableau récapitulatif et comparatif des trois dispositifs dont Robien, Borloo et Scellier an vue de dégager les points communs et les points de reforme entamés a posteriori. Une partie de ce tableau est représenté ci-dessous.

Régime fiscal	Robien recentré	Borloo neuf	Scellier	Scellier intermédiaire	Borloo ancien
Délimitation géographique	France métropolitain et DOM	France métropolitain et DOM	France métropolitain et DOM	France métropolitain et DOM	France métropolitain et DOM
Amortissement	6% pour 7 ans Puis 4% pour 2 ans	6% pour 7 ans Puis 4% pour 2 ans Puis 2,5% pour 3 ans
Réduction d’impôts			Sur 9 ans : 22% pour logt BBC 13 % si non BBC Plafond 30 000 euro par an	Sur 9 ans : 22% pour logt BBC 13 % si non BBC 1,66% par ans pour 2 périodes de 3 ans Plaf : 30 000 euros
Report de la réduction d’impôt sur le revenu global			Jusqu’au la 6ème année
Déduction spécifique ou abattement	DS 26% en ZRR	DS 30%	DS 26% sur ZRR	DS 30%	Logt intermédiaire DS 30% Logt social et très sociale DS 30% Location délégué DS 70%
Déf. Foncier imputable sur rev. global	10 700 euros
Engagement de loyers	Baux conclus en 2011		Baux et opérations conclus en 2011		Baux conclus en 2011
Zone A	21.84	17.47	A bis : 21.70 A : 16.10	A bis : 17.36 A : 12.88	I : 17.45 ; s : 6.30 ; TS : 5.96
Zone B	B1 : 15.19 B2 : 12.42	B1 : 12.15 B2 : 9.94	B1 : 13 B2 : 10.60	B1 : 10.40 B2 : 8.48	I : 11.47, S : 5.73 ; TS : 5.57
Zone C	9.10	7.28	6.10	4.88	I : 8.27 ; S : 5.15 ; TS : 4.96

D’après la constatation du tableau, le taux de la réduction fiscale suit une tendance à la hausse dans le dispositif Scellier, ensuite, le zonage confirme l’intention de l’Etat à offrir un logement à toutes les catégories de revenus. Il en est de même pour le loyer, au fur et à mesure que le dispositif évolue, le tarif diminue considérablement. En tout, l’impact des mesures prises par l’Etat en termes de défiscalisation donne une marge de manœuvre pour choisir une optimisation fiscale. 

CHAPITRE 3 : ETUDE DE CAS DANS LE CADRE DE L’UTILISATION D’UNE SCI

L’utilisation d’une SCI dans la gestion d’un parc immobilier révèle de nombreux cas concrets optés par les entreprises, les associations, les institutions et les familles. Dans ce chapitre, trois cas sont proposés afin de bien transporter les nombreuses théories élucidées dans les chapitres précédentes. L’étude de chaque cas se fera en quatre étapes, la première convient à délimiter un contexte par le quel le client serait incité à utiliser une SCI, en deuxième étape, il convient à identifier un problématique autour du quel s’articule la volonté du client à constituer une SCI et la contribution de l’expert-comptable à la concrétisation de cette volonté. Ensuite, une axe d’étude servira à orienter vers un traitement particulier de chaque cas sera proposé en troisième étape. Il en est de même pour la quatrième. Avant tout, il est judicieux de rappeler les deux grands intérêts à opter pour une SCI quelque soit la nature de l’institution. La SCI permet à son propriétaire de faciliter la gestion du patrimoine en évitant le principe de l’indivision, mais, elle permet aussi de dissocier le patrimoine personnel du patrimoine de l’entreprise. Et l’intervention de l’expert-comptable est considérablement décisive.

• Investissement locatif et optimisation fiscale

• Contexte et objectifs clients

L’investissement locatif est issu d’un comportement économique un peu classique, il consiste à acheter un bien immobilier destiné à la location, de nature à construire un patrimoine et de percevoir des revenus complémentaires. Souvent, la notion de bien immobilier dans le cadre d’un investissement locatif cache certains aspects de la définition juridique du terme et se limite seulement aux immeubles en location c’est-à-dire aux bâtiments. En outre, l’immeuble peut être neuf ou ancien selon le cas, mais aussi non meublé pour garder le caractère civil de l’opération.

Durant les 20 dernières années, l’investissement locatif en France a connu une hausse considérable ce qui se traduit par la volonté des particuliers à diversifier leur patrimoine et de créer des revenus supplémentaires. Entre 1985 et 2007, le taux de croissance de l’appropriation de logement est de 42,51%, et celui de l’augmentation des locataires est de 17,89% selon la publication de l’INSEE. Ceci confirme le fait qu’une grande proportion des français aime s’investir dans l’immobilier et que c’est une situation émanant en grande partie des particuliers. Hormis le fait que la volonté d’investir émane des particuliers, le gouvernement dans le cadre de sa politique fiscale et politique de logement et en concordance avec la politique d’urbanisation de chaque région, a mis en place des dispositifs de défiscalisation sous forme des lois. Cette forme d’intervention étatique permet aux investisseurs d’optimiser leur fiscalisation, en d’autre terme, de réaliser le maximum de revenus tout en cultivant le civisme fiscale.  

Malgré le caractère privé de l’investissent locatif, il concerne en fait la concordance entre les comportements de plusieurs agents économiques à savoir : l’Etat, la banque, la compagnie d’assurance, le propriétaire et les locataires. Le propriétaire peut être un investisseur indépendant ou un groupe d’investisseur, une famille, une entreprise, etc. il en est pareil pour le cas du locataire. Ainsi, ce type d’investissement forme un circuit fermé à travers le quel est véhiculé les droits et les obligations de nature diverses. Au moment où un propriétaire décide d’investir dans la location d’immeuble, il va contracter un prêt à la banque pour réunir le somme nécessaire à l’achat. Dès lors, il conclut un contrat de location avec un éventuel locataire tout en inscrivant une précaution d’assurance auprès d’une compagnie d’assurance. Ensuite, les loyers perçus servent à payer les charges de l’immobilier comme les mensualités du prêt, les charges d’exploitation, le charge de personnel, les impôts et taxes, et à créer une plus-value pour ce propriétaire. 

Quand une personne ou une institution manifeste la volonté d’investir dans la location d’immeuble, la première action à entreprendre est de définir un objectif. Ainsi, dans le sens étudié ici, l’objectif principal se matérialise à partir des buts et des moyens.

Objectif : Constitution d’un capital immobilier et financier

Buts : 

• Diversification du patrimoine
• Création de revenu additionnel

Pourtant, la réalisation de cet objectif nécessite l’intervention d’un spécialiste en gestion de patrimoine ou du moins un bon conseiller en la matière. Ainsi, l’expert-comptable se met à établir une démarche allant d’un diagnostic à la proposition d’un plan d’action afin de rationnaliser et de concrétiser cet objectif.

• Identification da la problématique et mise en place des solutions par l’expert-comptable

Dans l’investissement locatif, l’investisseur se soucie davantage comment acquérir l’immeuble, comment trouver des locataires et quand percevoir la plus value. Il appartient à l’expert-comptable, qui est son conseiller et son assistant, d’administrer les différentes opérations inhérentes à la mise en œuvre de l’affaire. Dans le cas étudié ici, l’expert est censé choisir un outil de rentabilisation de cet investissement qui est l’optimisation fiscale. En principe, la question qui préoccupe l’investisseur dans l’option d’optimisation fiscale est comment l’agencement des faits générateurs d’impôts permet-il la réalisation d’une plus-value fiscale profitable pendant les périodes de location de l’immeuble ? Afin de répondre à la question, l’expert avance à l’investisseur des solutions montées à partir d’une étude de faisabilité et adaptées à l’objectif de celui-ci.

1. Définition

Une optimisation fiscale est un processus permettant de réaliser une économie d’impôts en adoptant des techniques de minimisation de ceux-ci, et en bénéficiant des dispositifs édictés par les lois de défiscalisation en vigueur. Elle concerne l’investissement immobilier. En d’autres termes, l’optimisation incorpore en elle la simple réduction d’impôts ou les mesures de défiscalisation conçus par le gouvernement pour inciter les investissements. En tout, l’optimisation fiscale est la recherche d’une configuration optimale des faits générateurs d’impôts afin de profiter une plus value fiscale.

1. Les hypothèses conditionnant les solutions à proposer

H1 : Il s’agit ici d’investissement en immeuble neuf construit moins de 5 ans

H2 : Le propriétaire est un particulier et la location est à titre de résidence

H3 : A la fin de l’utilisation de l’immeuble, il sera mis en vente

 

1. Esquisse de solutions proposées à l’investisseur

L’optimisation fiscale est une opération délicate qui implique une connaissance parfaite du processus d’exploitation de l’immeuble en question.

• Rappel sur les étapes d’un investissement locatif

 

ETAPE 1	Etude de l’existant	Analyse du patrimoine immobilier existant Analyse des ressources liquides et à terme Analyse des flux financiers personnels Définition des objectifs du projet Analyse d’opportunité
ETAPE 2	Recherche de financement	Analyse de faisabilité financière Analyse de faisabilité technique Analyse des offres de crédits immobiliers Constitution de la SCI
ETAPE 3	Acquisition de l’immobilier	Faire construire Achat immeuble neuf Achat immeuble ancien
ETAPE 4	Mise en location	Perception des loyers Libération des dettes Maintenance, réparation, remise à niveau
ETAPE 5	Fin de vie de la SCI	Dissolution Liquidation Partage

Toutes les étapes présentent encore des ramifications très poussés mais le plus important est de rappeler juste les grands lignes afin d’avoir une vision systémique. Une deuxième raison consiste à détecter les opérations taxables afin de monter les solutions d’optimisation fiscale tout au long de la vie de l’investissement.

• La détermination des points d’incidence fiscale 

L’analyse des points d’incidence fiscale est indéniable dans le montage d’une optimisation fiscale, il permet de déceler toutes les différentes opérations qui donnent naissance à une dette fiscale et de jongler la planification de ces opérations. Par ailleurs, l’analyse fait appel à la connaissance approfondie de la fiscalité d’une société civile immobilière par l’expert. Selon le projet de loi de finance initiale 2004 par l’Assemblé National, rubrique « Budget urbanisme et logement : Question n°83 », a toute stade économique de l’immobilier sera perçu les impôts et les taxes suivants la catégorisation suivante.

Production et acquisition du logement	TVA immobilière Droit d’enregistrement Impôts sur les sociétés Taxe d’urbanisme
Détention du logement	Impôt sur le revenu global TVA Taxe Foncier sur les Propriétés Bâtis Impôts de Solidarité sur la Fortune Taxes sur les Logements Vacants Impôts sur les revenus locatifs
Cession du logement	Impôts sur les Revenus des Plus Values immobilières Droit de mutation

• Esquisse d’optimisation

L’esquisse donnée dans le cadre de l’optimisation fiscale du cas présent tiendra compte des barèmes d’imposition entre 2003 et 2006, une période dont la loi de défiscalisation Robien a été mise en avant en France. Ceci facilitera le traitement de la troisième sous section concernant l’investissement locatif cumulé via une société civile immobilière du type classique et celle qui applique une défiscalisation Robien. Les solutions sont proposées comme suivant :

Situation normale :

Prix d’acquisition + TVA – frais de notaire

Impôts foncier environ 12 à 15%

Contribution social (CSG, CRDS, CS) environ 12%

Impôts sur le revenu selon les barèmes fiscales 2005

Les charges de copropriété et de syndication environ 5% pour les appartements

Les impôts sur la Solidarité et les Fortunes dépendent du niveau de revenu annuel

Impôts sur le plus value de cession basés sur les impôts sur les revenus

Droit de succession environ 20% 

 

Solutions

① Maximisation de la part de revenus fonciers incorporés dans le revenu global annuel

② Enlever les biens immeubles dans le calcul du patrimoine global pour gommer ou minimiser l’ISF

③ Vendre l’immeuble à la fin de la SCI pour les raisons suivantes : éviter le poids du droit de succession aux successeurs, éviter l’obsolescence technique et technologique de l’immeuble, suivre la tendance de préférence des locataires.

Montage :

Acquisition de l’immeuble : prix d’acquisition = prix de l’immeuble+ frais de notaire + TVA

Calcul du revenu annuel = revenu professionnel

Calcul du revenu foncier annuel net = loyer – charges déductibles

Calcul contribution social = CSG + CRDS

Calcul du revenu imposable = revenu annuel + revenu foncier

Calcul de l’impôt sur le revenu = revenu imposable * taux d’imposition selon le tranche

Calcul du total des dettes fiscales : IR, CSG, CRDS, ISF

Illustration

Scenario 1 :

Revenu annuel : 45 000

Revenu foncier net annuel : 20 000

Revenu imposable : 65 000

Contribution sociale : 20 000 * 12/100 = 2 400

Impôt sur le revenu : 65 000 * 48,09% = 31 258

Total imposition : IR + Contribution sociale = 33 658

Scenario 2 :

Revenu annuel : 45 000

Impôt sur le revenu : 45 000 * 42,52% = 19 134

Frais de gestion : 8 000 (la valeur dépend de chaque gestionnaire)

Charge fiscale : 19 134 + 8 000 = 27 134

Gain : 33 658 – 27 134 = 6 524

Scenario 3 :

Revenu annuel : 45 000

Revenu foncier net annuel : 50 000

Revenu imposable : 95 000

Impôt sur le revenu : 95 000 * 48.09% = 45 685

Contribution sociale : 50 000 * 12/100 = 6 000

Total dette fiscale : 45 685 + 6 000 = 51 685

Scenario 4 :

Revenu annuel : 45 000

Impôt sur le revenu : 45 000 * 42.62% = 19 179

Frais de gestion : 8 000

Total : 19 179 + 8 000 = 27 179

Gain : 51 685 – 27 179 = 24 506

Le gain fiscal est matérialisé par l’économie d’impôt sur le revenu par le biais de la maximisation de la part des revenus fonciers dans le revenu global de l’investisseur. Comme l’exemple ce dessus le démontre, le gain marginal de la solution remonte à 17 982 or le revenu annuel reste inchangé, seul les revenus fonciers augmentent.  

• Axe d’étude : investissement locatif cumulé via deux SCI classique et investissement Robien

Le principe de l’investissement cumulé est somme suit : un propriétaire détient un bien immeuble en location, ensuite, voir son revenu augmenté, il décide d’acquérir un autre et espère bénéficier d’un dispositif de défiscalisation immobilière. Du moment où le propriétaire détient les 2 immeubles et les met en location, il pourra se procurer d’un cumul de plus-value fiscale suite à la proposition de l’expert-comptable d’une optimisation fiscale classique d’une part et d’une démarche de défiscalisation législative d’autre part.

Avant de mettre à terre le deuxième projet d’investissement Robien, le propriétaire devra se mettre à établir un deuxième bilan patrimonial tout en dégageant les ressources disponibles, les charges en cours et la capacité d’endettement. C’est après qu’il décide de se procurer lui-même le nouvel immeuble ou s’il doit recourir aux crédits immobiliers.

Rappel sur la défiscalisation Robien

• Achat d’un immeuble destiné à la location
• La durée de conservation et de mise en location est de 9 ans
• Les loyers se limitent aux plafonds légaux imposés par ladite loi
• Le placement géographique de l’immeuble définit clairement la valeur de location d’un mètre ² : 19.19 euros/m² pour la zone A, 13.33 dans la zone B1, 11.30 pour la zone B2 et 9.59 dans la zone C.
• Taux d’amortissement : 6% pour les 7 premières années, 4% pour les deux dernières
• Déduction 100% des intérêts de prêts
•  Plafond de la déduction 10 700 euro par an

L’objectif de l’étude du cumul d’investissement

Détermination des économies fiscales issues d’un dispositif de défiscalisation à la française. 

Processus utilisé

DATE	PROJET SCI CLASSIQUE	PROJET D’INVESTISSEMENT ROBIEN (9 ans)
	Etude avant projet SCI classique
1999	Début de la phase d’exploitation
2002	Phase d’exploitation	Etude d’avant projet SCI 2
2005		Début exploitation
2008		Phase d’exploitation
2011
2014	Fin de vie des SCI

Aux termes du dispositif Robien, la durée de vie de l’investissement dans le cadre du SCI qui veut bénéficier la défiscalisation est de 9 ans à partir de l’acquisition réelle de l’immeuble. Supposons que la SCI du type classique a déjà commencé bien avant la deuxième, et que pendant la phase d’avant projet du SCI Robien, le propriétaire est en train de percevoir un revenu global composé d’un revenu professionnel ou de son remplacement et d’un revenu foncier venant de la location. Donc, l’évaluation patrimoniale de cette phase comprend l’inventaire de la première SCI (immeuble et finance) afin de ressortir un revenu disponible servant à créer la seconde SCI Robien.

En effet, le but est simple, il faut déterminer le revenu imposable à chaque année, de calculer la valeur de la dette fiscale proportionnelle et d’en déduire le bénéfice annuel réalisé. En outre, on compare le cas d’une SCI classique et d’une SCI Robien afin de calculer les économies d’impôts ainsi constituées. Pour illustrer ce cumul, le tableau suivant détaille le calcul du revenu imposable concerné par l’impôt sur le revenu.

Simulation des valeurs de l’IR

années		SCI classique		SCI Robien		Valeur IR
1		Acquisition 1	RD 0			TVA immobilière
2		Mise en location	RI 1			IR 1
3			RI 2			IR 2
4	1		RI 3	Acquisition 2	RD 3+PRET	IR 3
5	2		RI 4	Mise en location	RI’ 1	IR 4 + IR’ 1
6	3		RI 5		RI’ 2	IR 5 + IR’ 2
9	6		RI 8		RI’ 5	IR 8 + IR’ 5
10	7		RI 9		RI’ 6	IR 9 + RI’ 6
11	8		RI 10		RI’ 7	IR 10 + IR’ 7
12	9		RI 11		RI’’ 1	IR 9 + IR’’ 1
13	10		RI 12		RI’’ 2	IR 10 + IR’’ 2
Fin de vie des SCI

Calcul des économies d’impôt sur le revenu en s’accordant au dispositif de défiscalisation de la loi Robien.

Supposons que le barème de l’imposition sur le revenu change annuellement à l’insu des législateurs, il en est de même pour les revenus globaux, il est prudent d’individualiser les calculs et ne pas présumer des similitudes arbitraires.

La méthode la plus simple est de partir de chaque valeur des amortissements annuels déduits des revenus fonciers à partir de la cinquième année pour la SCI classique et de la deuxième année pour la SCI Robien. 

Le résultat est de la forme suivante :

E I = A1*TIR’ 1 + A2*TIR’ 2 + . . . + A7*TIR’ 7 + (A8*TIR’’ 1 + A9*TIR’’ 2)

  

E I : économies d’impôts, Ai : valeur de l’amortissement année i, TIR : taux d’imposition du revenu, RD : revenu disponible, RI : revenu imposable, IR : impôt sur le revenu, TVA : taxe sur la valeur ajoutée

Remarque : 

• Les valeurs des amortissements sont issues d’un tableau d’amortissement élaboré suivant les conditions du dispositif de défiscalisation de la loi Robien et en tenant compte des remboursements des prêts à la banque.
• A titre de justification, il suffit de multiplier par 2 les valeurs des IR de la première SCI afin de saisir le plafond d’impôt dû si on n’applique pas la défiscalisation Robien.

• Création d’une SCI patrimoine et d’une SCI foncier

L’investissement locatif étudié ci-présent présente un seul objectif de constitution de capital mais comportant deux buts dont :

• La diversification de patrimoine
• L’accumulation financière

 

1. Créer une SCI de construction-vente

Une SCI foncier est souvent nommée une SCI de construction-vente désigne une SCI qui se met à la construction d’un bien immobilier dans le but de le revendre aussitôt qu’elle la finisse. La création d’un tel type de SCI permet à l’investisseur de créer le maximum de revenu foncier possible tout en bénéficiant les avantages offerts par l’activité en question.

Les avantages de la création d’une SCI construction-vente :

Certains privilèges sont communs à tous les SCI comme la liberté au niveau du montant initial du capital, du nombre d’associées, du paiement de charges sociales, etc. pourtant, la SCI construction-vente procure des privilèges particuliers autres qu’une SCI du type classique.

•  L’augmentation des apports par les associés peut se faire au fur et à mesure de leur appréciation de l’avancement du projet de construction.
• Les associés ne peuvent pas prévaloir une attribution en tout ou en partie, en propriété ou en jouissance, l’objet sociale doit être la construction et revente.

En analysant les deux points précités, la SCI construction-vente est ainsi profitable pour l’investisseur qui exige une rotation rapide de capital. Ainsi, la possibilité d’imputer des nouvelles ressources à son apport donne l’avantage de pousser à fond les constructions rentables et de freiner celles qui ne le sont pas vraiment. Pour le deuxième privilège réside sur le fait du droit des associés à l’objet social. En fait la règlementation de la SCI construction vente fait en sorte qu’ils adoptent le même mobil en créant la SCI, c’est-à-dire de procéder une revente en lot ou en total de l’immeuble construit. En outre, la SCI construction-vente n’est pas soumise à l’IS mais à l’IR et leur frais de constitution est de 230 euros. Et selon l’article 252 annexe II du code général des impôts, les associés peuvent fractionner la TVA suivant l’évolution des ces encaisses, l’application de cette TVA est mentionné par l’article 269-1-c du même code, elle frappe le prix de vente définitif. En tout, les quelques assouplissements fiscales détaillés précédemment confirment la ruée vers l’entreprise d’une SCI notamment les SCI foncier qui procurent une grande facilité d’accumuler un capital dans un délai relativement courte.

1. L’établissement d’une SCI patrimoine.

La diversification du patrimoine suit le même objectif que la création d’une SCI foncier, l’investisseur suit une seule intention qui est de constituer un capital, seulement c’est au niveau des buts qui présente une légère différence. Si la SCI foncier pense de plus en plus sur la commercialisation des immeubles construits, la SCI patrimoine opte quand à elle une multiplication de biens immobiliers à la disposition de la société. Pour cela, l’investisseur peut se pencher vers la création d’une SCI de location avec la quelle, il pourra bénéficier des dispositifs de défiscalisation Robien ou Besson. Ces SCI sont parfois appelées société civile de placement immobilière ou SCPI. La spécificité du dispositif Robien tient sur quelques paramètres dont :

• L’emplacement géographique de l’immeuble est divisé en trois zones, 4 pour le Robien recentré. Il y a la zone À, B1, B2 et C dont chacune a sa propre tarification. Le plus chère est la zone A, et ainsi de suite.
• Après 3 avril 2003 les loyers ont été plafonné à 90% du loyer du marché si l’investisseur acquiert un logement neuf ou en état d’achèvement.

Ces deux critères démontrent que le dispositif Robien favorise la location du logement au lieu de favoriser la revente de l’immeuble comme le cas d’une SCI construction-vente. L’investisseur devant cette situation se focalise de plus en plus sur la location et l’acquisition des nouveaux immeubles au lieu de les revendre.

Les facilités offertes par le dispositif Robien

• L’acquisition de l’immeuble peut être financée par les économies d’impôts et les loyers sans prendre compte des apports personnels. 
• L’amortissement définit par le Robien classique a été rénové par le Robien recentré du 2006. Aux termes de ce remaniement, l’investisseur peut profiter du taux et de la modalité des amortissements.
• Les charges, les frais et l’intérêt des emprunts sont déductibles au revenu foncier durant la période de financement. C’est la raison qui encourage les SCI et les SPCI à choisir le Robien comme défiscalisation.

Toutes les conditions réunies, l’investissement par une SCI patrimoine adoptant un dispositif de défiscalisation Robien oriente l’investisseur à mettre en location les immeubles qu’ils détiennent. C’est tout l’intérêt du zonage, du plafonnement des loyers et de revenus et l’investissement par des immeubles neufs et des immeubles ancien. De ce constat, le dispositif Robien prend en partie un aspect social.      

 

       

• SCI : outil de retraite et de succession

La création d’une SCI ne se limite pas à la constitution du patrimoine, elle s’étend surtout sur d’autre horizon plus large comme le cas étudié ici. Selon une vision personnelle, l’utilisation d’une SCI permet de préparer l’âge de retraite à la vie active par la mise en place d’une plan de retraite personnelle en fonction des revenus fonciers acquis durant la mise en location de l’immeuble en SCI. Un autre point de vue vient compléter cette volonté, celui qui opte pour l’utilisation de la SCI entant qu’outil de transmission de ce patrimoine. Pour mieux cerner ses deux utilisations de la SCI, il est préférable un plan d’étude, la première partie essaie de délimiter un contexte sur le quel le choix d’une SCI retraite et d’une SCI succession est légitime, ensuite il faut déceler précisément suivant quel objectif le client opte pour ces SCI. La deuxième partie consiste à dégager un problématique et à décrire la mise en place des solutions énumérées à l’issu de l’expert-comptable. Ensuite, la troisième partie essaie d’axer sur des cas plus pratiques comme la présentation des investissements immobiliers dans une SCI ainé et une SCI cadet. Enfin, la quatrième partie évoque l’évaluation financière de la retraite et de la succession.

• Contexte et objectif client

L’investissement immobilier est sans doute le type d’investissement le plus accessible à tout le monde sans avoir une bonne pratique en comptabilité et en gestion de projet. Il peut parmi les seuls qui peuvent se faire à caractère civile. De ce fait, les couples et les personnes appartenant à la même famille s’y intéressent vivement dans l’intention de créer du patrimoine, de préparer leur retraites et de pouvoir transmettre d’une manière intelligente ce patrimoine aux enfants. En plus, les opportunités offertes par l’utilisation d’une société civile immobilière facilitent la réalisation de ces volontés.

En effet, le client a ses raisons de créer une société civile immobilière dans le cadre de la prévention de la retraite et de la succession de patrimoine.

Objectif 1 : Prévoir une retraite supplémentaire

Objectif 2 : Faciliter la succession du patrimoine des parents à ses enfants  

Buts : 

• Investir pour la future retraite
• Echapper au morcellement du patrimoine
• Bénéficier des avantages fiscauxet des facilités de transmission de patrimoine

Afin de concrétiser ses buts et de réaliser ses objectifs, l’expert-comptable apporte ses compétences en matière de constitution de la SCI des parents en premiers, ensuite, la modalité de la mise en place de l’épargne retraite de ceux-ci, puis la procédure de la transmission u enfants (héritiers ou successeurs).

• Identification de la problématique et mise en place des solutions à l’intention de l’expert-comptable

En principe, ce sont les particuliers ou les sociétés civiles immobilières familiales qui optent pour la transmission du patrimoine comme raison principale. Les parents qui pensent qu’il est important de bien cadrer la transmission de l’héritage familiale à ses enfants semblent avoir plus de raison de créer une SCI transmission, de cette sorte, ils auront plus d’assurance dans l’organisation de cette opération tout en bénéficiant des réductions fiscales inhérentes.D’une autre optique, le choix de transmission va parfois en pair avec le choix de financer la prévention sociale des propriétaires de la SCI alors comment transformer les activités sociales de la SCI en générateur de flux de revenus futurs et en levier de transmission d’héritage ? La réponse à une telle question conduit à la mise en place des solutions avancées par l’expert-comptable au service du client.

L’esquisse de solutions se présente comme le schéma suivant :

Période d’avant projet	Etudes caractéristiques Situation de la famille Capital Associés et parts sociales Type SCI
Constitution de la SCI	Statut (mention particulière) Acquisition de l’immeuble Héritiers Clauses de transmission Autres démarches administratives
Exploitation de l’objet social	Répartition des revenus fonciers Charges locatives Charges financières Charges fiscales Revenus fonciers net
Situation de succession	Mode de cession des parts sociales Usufruit Nue-propriété

La solution exposée ici intègre à la fois la technique de transmission de patrimoine et l’affectation des fonds pour la retraite des propriétaires de la SCI. A priori, la conception d’une telle solution commence avant même que le projet d’investissement ne soit concrétisé, elle fait appel une étude de pré-faisabilité dans la quelle les propriétaires envisagent les différentes paramètres du projet, ensuite, ils planifient déjà comment les ressources seront-elles partagées et affectées, ils songent aussi le type de société civile immobilière à bâtir, etc.

En principe, la conception d’une solution pour les propriétaires d’une SCI de songer à la transmission ou succession et à la prévention de l’âge d’or débute des l’avant-constitution et la constitution de la SCI en question. Ainsi, les étapes suivantes composent l’ossature de cette solution.

Solutions

Etape 1 : Etudes caractéristiques du projet

Les caractéristiques du projet doivent être étudiées scrupuleusement pour deux raisons : réaliser à mieux l’objectif défini préalablement et éviter les égarements juridiques qui peuvent causer des préjudices aux propriétaires ou aux associées. Tel est le cas d’une SCI fictive. Selon une étude de Pascal Dénos, il existe au moins trois raisons de juger qu’une société civile immobilière est fictive, d’abord, l’absence de la pluralité des associés qui se manifeste par le montage d’un SCI par une seule personne. Il a évoqué ensuite l’absence de l’affectio societatis entre les associées fondateurs de la SCI, la situation est courante dans une SCI créée entre les parents et les enfants. La troisième raison fut le problème des apports fictifs des associées. Une telle circonstance émerge lorsque les associées ne financent pas le patrimoine de la société par leur argent mais par un emprunt bancaire. Les propriétaires font appel à l’expert-comptable et au notaire dans le but d’éviter un tel problème de surgir, c’est aussi un argument de se focaliser sur la notion de capital social, des associées et du type même de la SCI. Mais avant tout, faut-il revoir la situation de la famille.

Situation de la famille :

L’analyse de la situation de la famille est considérablement nécessaire avant de lancer dans l’investissement locatif. Ce processus doit prendre en compte d’abord la situation maritale des parents, est-ce qu’ils sont mariés légalement, légitimement, par d’autres façons, ensuite, il faut savoir le régime de communauté des biens de leur mariage. Cet aspect juridique s’étend par exemple sur la responsabilité des époux concernant les dettes envers les tiers.

Par ailleurs, un autre paramètre à prendre en compte est le nombre et la filiation des enfants qui constitue une base de réflexion avant de les choisir comme associés dans la SCI. D’un point de vue fiscal, l’Etat a mis en place un régime d’allègement des charges fiscales des familles qui vivent avec des enfants. A ce propos, la demande de service d’un expert-comptable est justifiée, il en est de même pour un notaire, car en fait ces personnes ont des compétences en manipulation et interprétation du droit civil et du droit fiscal, outils incontournables à la réalisation de l’objectif de la SCI à bâtir.

Par ailleurs, les parents qui choisissent de créer une SCI dans le but de prévoir leur retraite sont invités à examiner les flux de revenus professionnels dont ils disposent. Ces revenus servent à financer leur investissement directement ou indirectement par le fait que l’épargne de la famille comblera les déficits primaires de la SCI selon le principe de l’imputation des déficits. 

Donc, en récapitulation, la décortication de la situation familiale doit tenir compte :         

• Le régime matrimonial du bien
• Le nombre et la filiation des enfants
• Les charges fiscales annuelles
• Les revenus nets annuels

Le capital social :

• L’immeuble doit être acquis en plein propriété
• Le capital doit être libéré à une échéance courte
• Les indivisaires pourront apporter un bien immeuble indivis à la SCI

Les associés :

• Les parents sont les associés principaux
• Les enfants peuvent s’associer (plus de 16 ans par excellence)

Type de SCI à créer :

• Société civile immobilière de transmission de patrimoine

Etape 2 : Constitution de la SCI

Cette étape est d’importance juridique indéniable de telle façon que le bon déroulement de l’exploitation de la SCI en dépend entièrement. Même s’il appartient au notaire d’effectuer les formalités nécessaires de la constitution de la SCI, l’expert-comptable doit s’initier à émettre des recommandations plus techniques afin de toujours garder une corrélation entre moyens, méthodes et objectif. Tel est le cas par exemple de calculer la valeur monétaire d’une part social qui se trouve à la base de calcul de l’assiette d’impôt et du nombre de parts cessible. Il est à remarquer que l’affectation des revenus fonciers nets à un compte de retraite peut être considérée comme une opération auxiliaire à l’intention des parents ou des associées. En outre, la prise en compte des héritiers et des successeurs dans le statut constitue à la fois une règle de prudence et un dispositif de sécurité.

Le statut :

Le rédacteur du statut mentionnera les noms des héritiers et successeurs des associés

Des clauses porteront sur la mode de cession des parts sociales

Etape 3 : Exploitation de l’objet social

La fructification du capital social de la SCI est la circonstance la plus importante dans la vie de celle-ci, elle se matérialise par la mise en location de l’immeuble qui donne droit à la perception du produit de cette activité. En effet, les revenus fonciers constituent un revenu primaire du propriétaire dans le cadre d’une location, c’est en fonction de ces revenus que vont être déduites les charges de diverses natures, et vont être dégagées les revenus fonciers nets ou une variante de revenu disponible en terme plus économique.

La répartition des revenus fonciers primaires

Les charges

Les charges d’entretien et de réparation

Les charges d’amélioration

Les charges administratives et de gestion

Les primes d’assurance

Les charges fiscales

Les intérêts d’emprunt 

Les revenus fonciers nets

Reconstitution des parts sociales

Reconstitution du capital

Absorption des déficits

Situation de succession

La succession n’attend pas la fin de vie de la SCI, elle commence progressivement pendant la phase de l’exploitation de l’immeuble où les parents perçoivent continuellement les revenus fonciers. En outre, les parents ne doivent pas se contenter de transmettre leurs parts sociales à leurs enfants mais, dès la constitution de la SCI, ils ont intérêt à adhérer leurs enfants émancipés comme associés de l’entreprise. Ce modalité génère plusieurs avantages comme la possession à priori des comptes courants et de parts sociales par les enfants, et donc, la transmission au décès des parents ou à leur retrait à la SCI se considère juridiquement comme une cession de parts sociales entre associés, ainsi, il reste aux autres héritiers non associés à transmettre les autres parts sociales pour leurs comptes. En fait le schéma suivant démontre la méthode de transmission et les avantages qu’ils renferment.

Processus	Temps de mise en application	Avantages
Faire adhérer les enfants émancipés comme associées dans la SCI	Dès la constitution de la SCI, au moment de la rédaction du statut	L’enfant est placé sous tutelle de ses propres parents associés de la SCI La SCI peut user du nom de l’enfant même mineur à contracter un emprunt cas il est considéré comme associes et non comme mineur Participation aux bénéfices
Céder selon la loi les parts cessibles	Selon la volonté des parents mais échelonné de 6 mois	Franchise de droit de cession
Cession de l’usufruit des parts	Selon la volonté des parents mais échelonné de 6 mois	Franchise de droit de cession Garder toujours une emprise sur la gestion de la nue-propriété

Lors du décès de l’un des parents ou le cas de la cession définitive et en totalité des parts :

La transmission et la succession dans le cas étudié ici procure un avantage ne terme de frais et de droit, car des précautions préalables ont été déjà établi lors de la constitution de la SCI. Ces précautions se matérialisent par :

• L’entrée des enfants et des héritiers comme associés dans la SCI, de cette façon, ils possèdent déjà des parts sociales et des comptes courants. En plus, ils ont déjà participé aux pertes et aux bénéfices, ce qui signifie qu’au bout d’un certain temps, leur parts sociales se voient augmentées à l’issu des partages des revenus locatifs et les déductions des charges proportionnelles.
• La transmission a déjà commencé par la cession des parts sociales des parents comme il est exposé dans le tableau sus visé. Suivant un assouplissement règlementaire, les parents ont le droit de céder 50 000 euros par enfants et par parents tous les 6 ans, ici, les deux époux sont censés être associés de la SCI en question, donc ils ont le droit de transmettre jusqu’à 100 000 euros sans aucune charges fiscales. Pour cela deux situations méritent d’être éclairées :
  • Pour les enfants et/ou les héritiers qui sont déjà associés avec leurs parents dans la SCI, cette cession augmentera leurs parts de revenus fonciers sauf s’ils décident de la mettre totalement à coté de la SCI, c’est-à-dire l’affecter à une autre option comme un compte d’épargne.
  • Pour les enfants qui sont en dehors de la SCI, ils peuvent devenir des nouveaux associés sous réserve d’une clause particulière à la rédaction du statut, ou ils pensent s’investir dans une autre activité autre que la SCI existante.

Par ailleurs, lors du décès de l’un des parents associés de la SCI, la loi que la part du défunt se partage comme suit :

• La moitié de ces parts revient de droit l’époux survivant, c’est-à-dire 50%. Donc si le défunt détenait 15% dans la SCI, les 7,5% reviennent à l’époux survivant.
• L’autre moitié revient de droit à tous les héritiers, si on se réfère à l’exemple précédent, les autres 7,5% reviennent aux enfants. Supposons que le couple a trois enfants dont les deux sont associés et l’un non, tous les trois enfants bénéficient en totalité les 7,5% sans aucune considération de ces relations avec la SCI.

Un autre scénario est envisageable pour ce qui est de transmission et de succession des parts sociales. Si les parents ne cèdent que la nue-propriété de ces parts pendant la période d’exploitation de l’objet social, alors les enfants récupèrent le droit d’usufruit lors du décès de l’autre époux survivant. Ce qui signifie qu’ils détiennent la pleine propriété à la mort des deux parents.

L’avantage de la solution proposée dans cette étude.

Selon le principe commun à la succession, il existe plusieurs étapes à franchir afin de rendre effective et loyale le droit de succéder les parents à savoir :

• La désignation des héritiers et l’établissement de l’acte de notoriété
• L’établissement d’un acte d’attestation des biens pour le transfert immobilier
• La déclaration de succession pour déterminer des obligations fiscales
• Le partage

Ces étapes génèrent des couts considérables de telle manière que dans certains cas les successeurs se trouvent dans l’obligation de vendre une grande partie de son héritage pour se libérer des charges qui leur sont incombées. Ces charges sont de nature différente entre autres les frais du notaire et le droit de succession qui sont calculés sur la base de la valeur du patrimoine à recevoir.

Cependant, la succession effectuée dans le cadre de la SCI permet de minimiser ou d’échapper à ces charges qui sont souvent jugées lourdes. Au moment où les parents transmettent leurs parts sociales aux enfants, ils sont écartés du paiement d’un droit de succession, et lors du décès ou du retrait de la SCI, les enfants associés reçoivent les dernières parts de ces parents comme tous associés dans une entreprise normale mais non pas comme la succession énoncé par le droit civil, ainsi, ces enfants ne paient pas de droit de succession ni des frais du notaire.

La situation de la retraite

Une des raisons qui incitent les parents (ou les époux) à s’investir davantage dans l’immobilier est la prévention de l’âge de retraite. Durant leur vie active, ces parents perçoivent des revenus professionnels et essaient de mettre à coté de ses régimes de retraite professionnels une retraite supplémentaire. Pour ce faire, une partie des revenus professionnels perçus est consacré à financer l’acquisition de l’immeuble et la création de la SCI qui entreprennent avec certains de leurs héritiers. Dans une première étape, tant que l’activité de location de l’immeuble de la SCI ne génère qu’un bénéfice négatif, la part du salaire consacré à la SCI couvre ce déficit jusqu’à ce que le ROI soit atteint. Après que le ROI soit dépassé, le revenu foncier net disponible se transforme en allocation de retraite dont les titulaires peuvent jouir. Ainsi, la situation de la retraite est similaire à l’exemple ci-dessous.

Monsieur et madame X reçoivent une certaine somme comme revenu professionnel

Ils décident de créer une SCI et empruntent à la banque la somme nécessaire au prix d’acquisition de l’immeuble pour une durée de 25 ans 

Pendant 12 ans, ils perçoivent des revenus fonciers en déficit à cause des paiements de différentes charges surtout les intérêts financiers du prêt.

A la 12ème année, l’investissement atteint la date de ROI, le prêt est totalement amorti.

Après la 12ème année d’exploitation jusqu’à la 25ème année, le couple reçoit des bénéfices nets qui constituent leur allocation de retraite supplémentaire. Ainsi, pendant les 13 années restantes, ils pourront à la fois transmettre des parts à leurs héritiers et de retirer leur retraite.

Une fois les 25 années arrivent à son terme, ils décideraient de transmettre totalement leur SCI à leurs héritiers et peuvent devenir à nouveau des associés usufruitiers.       

• Axe d’étude : SCI ainé et SCI cadet

Suite aux solutions proposées par l’expert-comptable ci-dessus, il y a deux natures de SCI, la SCI ainé et la SCI cadet. La SCI ainé est celle que les parents (ou le couple) ont crée en vue de prévoir d’abord leur retraite et ensuite de transmettre leur patrimoine aux héritiers préalablement définis. Il y a aussi la SCI cadet que les successeurs ont héritée de leurs parents après que ceux-ci ont décidé de se retirer de l’administration de leur SCI ainé. De cette manière, la SCI ainé et la SCI cadet sont juste séparées par la cession totale des parts sociales des parents à leurs enfants, ou la mort des deux parents après la quelle les héritiers récupéreront la plein propriété de l’immeuble en location. En effet, le scenario de cette continuation est schématisé comme suit :

Société civile immobilière Ainé
Les associés	Parents Enfants émancipés Autres héritiers
Capital	Apport des parents Emprunts bancaires	Ex : immeuble 1
Type SCI	SCI retraite SCI succession	Jouissance d’une retraite additionnelle, protection du patrimoine et transmission aux héritiers
Cession définitive des parts sociales		Décès, vente, retrait
Société civile immobilière Cadet
Les associés	Enfants Héritiers
Capital	Parts sociales de la SCI Ainé Apports additionnels des associés	Ex : immeuble 1 et immeuble 2
Type SCI	SCI patrimoine SCI foncier	Diversification du patrimoine et accumulation des revenus fonciers

Selon le tableau, les raisons pour les associés de créer les SCI peuvent être différentes. Pour les associées de la SCI ainé, les associés investissement dans la retraite et dans la transmission de patrimoine aux héritiers, tandis que dans la SCI cadet, les associés songent à diversifier leur patrimoine et à accumuler de plus en plus de revenus fonciers. Afin de bien déceler les avantages procurés par ces deux types de SCI, il faut procéder à une évaluation financière tant pour le compte de retraite que pour la succession.

• Evaluation financière de la retraite et de la succession  

Le choix de l’utilisation d’une SCI comme outil de retraite doit être justifié par une évaluation des gains financiers. Pour ce faire, faut-il calculer ces gains en optant pour une étude comparative.

1. Méthodologie de l’étude comparative :

D’une coté, il faut recenser les sources de revenus et les activités génératrices de charges pour le cas d’une SCI succession.

D’une autre coté, il faut recenser celles relatives au mode de transmission traditionnelle

Après la comparaison, la différence justifie si le choix de l’utilisation d’une SCI pour la succession est profitable ou non.

1. Procédé

Mode de succession traditionnelle	Mode de succession SCI
Valeur financière du bien immeuble	Valeurs bruts des parts cédées
Charges fiscales Charges notariales et administratives	Charges fiscales Charges administratives
Valeur financière nette du bien immobilier	Valeur financière nette des parts cédés

D’après le tableau, les deux valeurs dont celles du bien immobilier et des parts cédées font l’objet de la comparaison afin de déterminer les gains procurés par l’utilisation de la SCI pour la transmission de patrimoine. Etant donnés les assouplissements fiscaux offerts aux particuliers, les charges fiscales sont d’une valeur minime ou nulle pour le cas du mode de succession par SCI. De ce fait, la valeur financière de la deuxième colonne serait plus importante que celle de la première colonne, ceci justifierait l’avantage de la SCI comme mode de transmission de patrimoine.

Concernant l’évaluation de la retraite, l’expert-comptable montera le tableau d’évaluation en tenant compte des plusieurs paramètres entre autres le calcul du déficit financière, les intérêts et le taux de primes d’assurances.

1. Méthodologie

D’un coté, l’investisseur doit évaluer le revenu disponible annuel à affecter pour son investissement.

D’une autre coté, il doit calculer les déficits fonciers annuels à compenser par le revenu cité précédent.

Après imputation de ces déficits à chaque année, l’investisseur disposerait les bénéfices annuels qui se traduisent comme leur retraite complémentaire.

1. Montage

Années	Provisions annuelles	Valeurs actualisées des provisions	Déficit fonciers annuels	Différences
1				Valeurs négatives
2
15 (n)				Valeurs positives
16
17
25 (m)
Totaux				Valeurs positives

Remarque :

• Les années sur la colonne 1 se divise en deux : l’année 1 jusqu’à n rentre dans la période d’amortissement des emprunts bancaires. Durant cette période, la valeur de la différence de la dernière colonne peut être négative. En outre, l’année n jusqu’à l’année m signifie que l’investisseur collecte déjà le profit de l’investissement retraite. 
• Les provisions sur la colonne 2 signifient la part de revenu professionnel destiné à financer la retraite de l’investisseur. Ce revenu est actualisé au fur et à mesure de l’évolution du taux d’actualisation annuel.
• Les déficits fonciers à la colonne 3 sont les résultats de la soustraction entre les revenus fonciers annuels et les totaux de charges annuels incombant l’immeuble.
• La colonne des différences affiche pour chaque année le bénéfice résultant l’addition ou la soustraction entre les provisions et les résultats fonciers annuels, à la fin de l’année m, l’investisseur disposera du total de ses bénéfices annuels.

Ces deux évaluations démontrent combien les particuliers sont intéressés à l’utilisation d’une société civile immobilière pour leur investissement d’une retraite supplémentaire et pour alléger la transmission du patrimoine à leurs héritiers. En plus, elles justifient le besoin de faire appel à l’assistance d’un expert-comptable et d’un notaire dans l’établissement des différents procédés, analyses, évaluations et optimisations pour profiter au maximum les avantages offerts par la SCI.    

• Optimisation fiscale : le démembrement de propriété

L’acquisition immobilière demeure une question subtile pour l’entreprise, elle doit toujours choisir entre la location, le crédit-bail ou l’acquisition directe suivant l’appréciation de sa capacité de financement et de son niveau d’endettement. Depuis que l’immobilier a pris un caractère démocratique en France, l’entreprise dispose, sous réserve d’un bon conseil ou d’une bonne maitrise de la technique, une autre option d’acquérir un immeuble toute en bénéficiant une économie fiscale, c’est l’utilisation du démembrement de propriété. L’étude de démembrement comme une optimisation fiscale implique la définition d’un objectif initial, la définition même du processus et la détermination de la manière de sa mise en place.

• Contexte et définition de l’objectif client

L’immobilisation corporelle incombe à l’entreprise des coûts élevés qu’il lui fallait dans certains cas emprunter de l’argent à la banque pour le financement. Du moment où ces coûts restent très élevés, la durée des amortissements s’étend sur plusieurs années et leur poids à l’actif minimise la valeur de l’entreprise lors d’une cession éventuelle. C’est la raison pour l quelle les gestionnaires essaient d’établir des nouvelles solutions en terme d’acquisition immobilière tel est le cas des crédits bail, ou d’un bail commercial de même pour le cas d’un démembrement.

Le cadre d’étude du démembrement s’étend sur la question des droits de propriétés. Dans une SCI de location, elle détient un droit sur l’immeuble et cède un autre droit à une entreprise locataire qui loue l’immeuble pour y abriter son activité commerciale et industrielle, cette dernière paie des loyers périodiques, mais c’est autour de la SCI qui se charge des coûts de grosse réparation, les impôts fonciers et certaines charges locatives. Par contre, l’entreprise qui opte pour le démembrement des droits de propriété associés à l’immeuble trouve son intérêt dans l’optimisation fiscale en termes d’imposition sur les revenus fonciers, sur les plus values immobilières et sur la fortune et le bouclier fiscale.

Objectif : Optimisation des charges fiscales par la distinction des droits

But :

• Minimisation de coûts de l’immeuble utilisé pour les activités de l’entreprise d’exploitation
• Minimisation de charges fiscales rattachées à l’immeuble et à l’ensemble du patrimoine
• Profiter de l’étendu de droit sur l’immeuble

La mise en place du plan d’action afin d’atteindre ses buts et de réaliser cet objectif nécessite pour autant l’intervention d’un expert-comptable du fait que l’objectif implique davantage une optimisation de gestion, une optimisation fiscale et une aisance en droit de propriété.

• Identification de la problématique et mise en place de solution par l’expert-comptable

La création et l’exploitation d’une société civile immobilière procure aux associés des nombreux avantages dont le caractère commun demeure l’optimisation fiscale. Hormis ce fait, elle donne aussi des opportunités fructueuses pour les entreprises consommatrices de ses services de location. La souplesse de l’application des droits dans la constitution de ces sociétés civiles immobilières dans le domaine de la fiscalité profite aux entreprises souhaitant acquérir un immeuble pour son activité sociale. Ainsi, la cession du droit de l’usufruit d’un immeuble est devenue au service de l’acquisition immobilière des entreprises. Comme ce cadre dépasse le simple fait de location d’immeuble, l’approche de l’expert-comptable doit se baser sur une réflexion concernant l’immobilier de son client et doit tenir compte de l’intégration existante entre le patrimoine privé et professionnel de l’entreprise.

En pratique l’esquisse de la solution du démembrement se présente comme suit.

Analyse du patrimoine de la SCI	Etude caractéristique de la situation familiale, financière et patrimoniale de l’investisseur
Analyse de la capacité de financement et d’endettement	Evaluation de l’aptitude financière de l’investisseur
Analyse comparative du mode de location classique et du démembrement	Calcul des économies de couts Calculs des économies d’impôt Comparaison et déduction de l’avantage
Décision d’acquisition	Acquisition de pleine propriété Acquisition séparée
Cession de l’usufruit ou de la nue-propriété	Cession temporaire Cession avec revente
Projection de la situation de la remise en plein propriété	Analyse financière de la restitution de la pleine propriété

Le choix s’imposant au détenteur de l’immeuble dépend certainement de la stratégie de l’entreprise exploitant de l’usufruit. En prenant par exemple une entreprise commerciale qui achète la nue-propriété d’un immeuble à un taux de 55% ou 60%, elle songe en fait à acquérir la pleine propriété après 15 ou 20 ans d’exploitation de l’usufruit. Or le détenteur initial de l’immeuble prévoit au départ une cession de l’usufruit temporaire et pense pouvoir récupérer la pleine propriété à la fin du contrat de cession. Dans ce cas, l’expert-comptable doit proposer une solution en articulation de l’objectif de la SCI.   

• Axe d’étude : définition et mise en place du démembrement

L’extension de l’interprétation de l’article 544 du code civil donne raison au démembrement. Aux termes de cette article, faut-il le rappeler, le droit de propriété comporte deux sous ensembles dont le droit d’user du bien ou usus, le droit d’en profiter les fruits ou fructus et le deuxième sous ensemble indique le droit d’en disposer ou abusus. En effet, les investisseurs immobiliers dans le cadre d’une société civile immobilière adoptent une stratégie basée sur cette dissection du droit de propriété et offrent une belle opportunité aux entreprises pour leur acquisition immobilière. Alors, comment se définit cette technique de démembrement et comment la mettre en place ?

1. Définition

Le démembrement est à la fois une technique juridique et comptable dans le cadre de l’immobilier. Entant que technique juridique, il consiste à déceler le droit de propriété d’un immeuble au droit d’en disposer, et entant que technique comptable, il permet de procurer un immeuble pour l’exercice de l’activité sociale en achetant le droit de l’usufruit de cet immeuble et de se procurer les avantages y afférant. Ensuite, l’entreprise usufruitière cède ce droit à la fin du contrat d’usufruit qui est d’environ 30 ans. L’usufruit dépasse le simple fait de louer l’immeuble en question, car du moment où l’entreprise utilise l’immeuble, c’est à elle que revient tous les avantages pécuniaires résultant de cette utilisation, en plus, les projets et les coûts de réparation sont de son insu. Mais quelles sont ces avantages ?

1. Les avantages de l’usufruit dans le cadre du démembrement

Le démembrement est toujours pratique même dans le cadre d’une société civile immobilière familiale qui a pour but de transmission et de succession du patrimoine des parents à leurs enfants. Pourtant dans le cadre professionnel, les avantages du démembrement est considérable pour l’acquisition d’un immeuble par une entreprise.

• Les avantages bilatéraux du démembrement

Lors d’une acquisition de effectuée de cette manière, les parties trouvent toutes les deux leurs avantages respectifs. Pourtant, une des motivations communes qui incite les parties à passer un tel contrat est l’option d’une solution qui échappe au concours des crédits bancaires classiques. 

Pour le nu-propriétaire, c’est une bonne formule de diversifier son patrimoine privé par le biais du retour de ses fonds propres engagés dans la construction ou l’acquisition de l’immeuble en SCI. Cette situation est basée sur l’appréciation de la rapidité de la rotation du capital et de la disponibilité financière. En plus, pour les crédits bancaires en cascade, leur gestion semble avoir une difficulté ou des risques d’insolvabilité, dans la plupart des cas, ces crédits n’ont jamais été accordés.

Pour la société usufruitière, les avantages sont multiples entre autres :

• L’acquisition à moindre coûts de l’immeuble, car en fait, les coûts de l’usufruitier est aux alentours de 50 à 60% de la valeur d’acquisition initiale par le nu-propriétaire.
• La durée d’amortissement est longue, c’est-à-dire qu’elle peut faire l’objet d’un aménagement comptable à la volonté de l’entreprise
• Les revenus fonciers procurent aussi des plus values supplémentaires si les conditions économiques sont stables, en prenant par exemple l’émergence d’une plus-value sur créance sur cession d’actifs non courants ou les produits des activités annexes. Il en est de même pour les reprises de provisions et perte de valeurs, etc.
• Sur certains types de réparation à la charge de l’entreprise, elle peut profiter de son relation avec les entreprises de réparation habituelle. 

 

• Les avantages fiscaux du démembrement

La répartition des charges fiscales incombant à l’immeuble dépend du démembrement de propriété de celui-ci. En principe cette répartition se présente comme le schéma suivant :

Nomenclature de droit	Fait générateur d’impôt	Nomenclature d’impôt
Société usufruitière	Location Réparation et entretien	Impôt sur le revenu foncier Taxe d’habitation Taxe foncière Impôt sur la fortune
SCI nu-propriétaire	Acquisition Plus value de cession Grands œuvres, réparation, murs, clôture, toiture	TVA Droit d’enregistrement

Les avantages fiscaux récences pour ce type d’opération sont :

• Economie d’impôt sur le revenu (IR) et économie sur les prélèvements sociaux (CDS, CRDS) pour le nu-propriétaire : les intérêts de l’emprunt sont imputés dans les autres revenus fonciers de la SCI, mais les économies sont sous condition que l’entreprise d’exploitation est imposable elle aussi à l’impôt sur le revenu.
• Exemption d’impôt sur la fortune et de taxe foncière pour le nu-propriétaire 

1. La mise en place du démembrement

Quand deux sociétés, dont la SCI et la société opérationnelle, prévoient de d’utiliser un immeuble en démembrement, elles doivent suivre certaines étapes. En commençant par l’évaluation de l’usufruit, qui est l’objet même du contrat, le détenteur du droit de nue-propriété établit à la fois une évaluation économique et une évaluation fiscale afin de déterminer la valeur de cession de l’usufruit. Ensuite, les deux parties entament une étude de répartition des charges fiscales qu’économiques qu’incombent l’immeuble. Et avant de prendre la décision finale de cession, le chef d’entreprise détenteur du SCI propose quel technique de démembrement lui convient le mieux. Selon une étude entamée dans le cadre de la technique de démembrement, il est existe au moins 4 dont :

• La cession de la nue-propriété
• La cession de l’usufruit
• L’acquisition séparée de l’usufruit et de la nue-propriété
• Le démembrement ses parts de SCI

 Le schéma ci-dessous résume les étapes de la mise en œuvre de démembrement

Evaluation de l’usufruit	Evaluation des charges fiscales Evaluation de la valeur de cession
Evaluation de la répartition de charge	Les charges de l’acquéreur Les charges du donateur
Détermination des clauses financières	Augmentation de loyers Augmentation de la valeur du bien en plein propriété
Evaluation des techniques de démembrement	La cession de l’usufruit La cession de la nue-propriété L’acquisition séparée Le démembrement des parts du SCI
Option du démembrement	Conclusion du contrat

Détail de chaque étape

• L’évaluation de l’usufruit

Du point de vue économique, la dépréciation de la valeur d’un bien dépend de plusieurs variables, et pour l’apprécier, il est conseillé d’utiliser la technique de valorisation de la mathématique financière.

Soient

US : la valeur de l’usufruit à déterminer

R : les revenus futurs

i : la valeur de rendement du bien

n : la durée du contrat de l’usufruit

La valeur actualisée de l’usufruit est déterminée par la formule suivante :

US=R1(1+i)1+ R2(1+i)2+…+Rn(1+i)n

En ce qui concerne la valorisation fiscale de l’usufruit, les parties cocontractantes doivent se référer aux termes de certains articles du code général des impôts

Le droit de mutation est basé sur l’assiette fiscale encadré par les termes de l’article 669. Elle est portée à 23% pendant une période de 10 ans sans dépasser les 30 ans.

Le droit d’enregistrement et la taxe de publication foncière sont obligatoires

• Evaluation de la répartition des charges

Les charges incombant à la propriété de l’immeuble se divisent en deux catégories, il y a des charges que l’usufruitier doit s’occuper et celles qui sont à la préoccupation du nu-propriétaire.

Pour l’usufruitier : il s’occupe des charges de location et de petites réparations

Pour le nu-propriétaire : il s’occupe des gros travaux de mise en état

• L’évaluation des techniques de démembrement

Premièrement, le chef d’entreprise c’est-à-dire de la SCI propose de calculer l’économie d’impôt issu de la cession de la nue-propriété à l’entreprise exploitante. Pour cela, il compare la charge fiscale incombant la sortie de l’immeuble à l’actif de son entreprise, c’est-à-dire lors de la vente de celui-ci.

Illustration :

 Un immeuble dont la valeur vénale est de 1 000 000

Sa valeur locative est de 100 000

La valeur nette comptable de l’immeuble est de 20 000

Si l’immeuble est vendu avec la pleine propriété

Le frais d’acquisition est de 63 500

La valeur de la charge fiscale est de 326 666

Par contre, si l’immeuble est vendu en nue-propriété sous réserve de 15 ans d’usufruit

La valeur de la nue-propriété est de 240 000 soit 24% de la valeur vénale

Le frais d’acquisition est de 35 000

La charge fiscale est calculée à 78 400

Alors la plus value fiscale remonte à 248 266

Deuxièmement, une autre technique de démembrement consiste à céder le droit de l’usufruit de l’immeuble à une société exploitante. Dans ce cas, l’objectif du chef d’entreprise (de la SCI) est de procurer d’un revenu disponible afin de pouvoir investir dans d’autres opérations financières comme l’épargne. Du moment que le droit de nue-propriété appartient toujours à la SCI, le chef d’entreprise pourra encore espérer un gain certain lors de la restitution de l’immeuble après l’extinction du contrat d’usufruit. De son coté, l’usufruitier est tenté de se lancer dans l’exploitation de l’immeuble au lieu de choisir un bail commercial pour son activité sociale.

Illustration :

En se référent à l’exemple précédent

La valeur de l’immeuble est toujours 1 000 000

Sa valeur locative est de 100 000

Les charges de location s’élèvent à 8 333

L’indice de valorisation de loyer annuel est de 1.5%

La valeur de l’usufruit d’une durée de 15 ans est de 731 648

La tranche marginale d’imposition du contribuable est à 40%

Pendant 15 ans de l’exploitation de l’usufruit, la valeur totale des revenus fonciers remontent à 1 529 201, l’impôt total payé pendant l’exploitation est évalué à 796 715, et les revenus nets d’impôt sur le revenu perçus pendant la période valent 732 486.

Maintenant, le chef d’entreprise (de la SCI) affecte la somme obtenue à la cession de l’usufruit sur un compte d’épargne a titre d’investissement. En plus, il affecte une retraite nette sur une somme égale au revenu net d’impôt. Les paramètres de l’étude sont les suivants :

Frais de 2%

Rendement annuel de 4%

Période d’exploitation de 15 ans

A la première année, il verse un montant de 731 684 dont 43 908 sont affectés comme retraites bruts. Après la déduction des frais et l’imputation du part de rendement annuel pendant les 15 années, l’opération dégage une plus value de plus de 240 000.

Troisièmement, une autre option s’offre aux deux entreprises, la SCI acquiert le droit de nue-propriété et l’entreprise exploitante en acquiert le droit d’usufruitier. Il faut se rappeler que la SCI est en principe soumise à l’impôt sur le revenu et l’entreprise exploitante quand à elle l’est à l’impôt des sociétés. La solution de séparer l’acquisition du droit de l’immeuble nécessite une étude descriptive des incidences fiscales que les deux parties doivent payer. Ces études doivent se référer à trois situations majeures de la vie de l’immeuble dont le début, la vie de l’exploitation et la fin du démembrement. Le schéma suivant montre comment les charges fiscales et les déductions diverses se partagent entre les parties suivant la cours de vie de l’immeuble.

Périodes	Répartition et optimisation des charges
Constitution du démembrement	Les associés ne supportent aucune charge fiscale durant la période de l’usufruit Les revenus fonciers du nu-propriétaire ne sont nuls si l’immeuble n’est pas encore donné en location, il n’y a aucune déduction possible concernant les intérêts de l’emprunt qui a servi à acquérir l’immeuble
Au cours de la vie du démembrement	L’usufruitier peut procéder aux amortissements de droit d’usufruit L’usufruitier peut déduire les charges financières destinées à l’acquisition de l’usufruit
Fin du démembrement	L’extinction de l’usufruit ne constitue pas un fait générateur de taxe L’usufruit n’encourt pas de la taxe sur les plus values La SCI doit se baser sur la date de l’acquisition de la nue-propriété pour calculer la durée en cas de vente

Illustration :

Une société d’exploitation détient l’usufruit de l’immeuble, et une SCI qui en acquis la nue-propriété de celui-ci. La SCI loue l’immeuble et doit verser de l’impôt sur les revenus fonciers et décaisser des charges annuelles considérables tout comme la société exploitant.

Par contre, si les deux parties acquièrent l’immeuble démembré, et elles contractent chacune des emprunts destinés à l’acquisition, la SCI ne doit rien comme impôt sur le revenu et les charges chaque entreprise sont d’un niveau plus bas que la première situation. Donc, tant le chef d’entreprise (SCI) tant la société qui exploite l’usufruit pourra faire des économies chacun de leur coté.

D’après ces illustrations, le choix s’impose entre les techniques de démembrement, qui est surtout basé sur la comparaison de soient les plus values d’impôt soient les plus values d’exploitation. Mais, pour toutes circonstances, l’intervention de l’expert-comptable est déterminante afin de fouiller les différents codes entrant en jeu comme le code civil et le code général des impôts et de chercher la combinaison optimale des outils juridiques et comptables débouchant à une optimisation fiscale souhaitable.

• Montage d’une SCI PinPal

Dans certains cas l’optimisation fiscale d’une SCI présente beaucoup plus d’avantage en combinant deux méthodes d’optimisation fiscale. Tel est le cas pour la SCI PinPal qui a au début misé sur le démembrement de droit de propriété comme technique d’optimisation fiscale. A l’issu de ce choix, le résultat financier de la SCI est positif mais moindre, c’est qui ne signifie pas pour autant un bénéfice profitable.

La situation de la SCI se présente comme suit :

Revenu brut : 74 032

Intérêt des emprunts : 21 300

Autres charges : 21 300

Déficit foncier : +47 893

Ces chiffres montrent que la SCI n’investit pas beaucoup dans ses affaires de telle sorte que son déficit est positif.

La situation du démembrement

Nombre de parts sociales : 14 589

Montant nominale des parts : 10

Les nouveaux associés avec leurs parts respectifs après cession de l’usufruit :

Associés 1, 2 et 3 : 4 863 parts de 10,00 euros chacun

Quote-part de revenu brut : 24 678 chacun

Intérêt d’emprunts : 7 100 chacun

Autres charges : 1 612 chacun

Quote-part déficit : 15 966 chacun

Montant de la cession suivant une valorisation économique : 489 999

Cette situation montre combien la charge fiscale de chaque associé est importante, car en fait, le déficit est positif et élevé, ce qui entraine une augmentation de leurs revenus globaux et par extension de leur impôt sur le revenu. Dans ce cas, l’investissement immobilier ne fait qu’aggraver la charge fiscale qui teint à être bien différente si le revenu monte d’une tranche d’imposition supérieure.

La solution pour la SCI PinPal :

Les associés doivent songer à s’investir plus afin de minimiser les résultats imposables, ce qui revient à dire que la SCI pourrait combiner le démembrement à un dispositif de défiscalisation. Ceci accorde de nombreux avantages entre autres la diversification de patrimoine immobilier de la SCI en recourant davantage aux emprunts pour financer d’autres acquisitions. En effet, le montage doit suivre le schéma suivant

SCI initial	Démembrement
	Analyse des revenus des associés Analyse des charges Analyse des déficits
Remaniement	Analyse de rentabilité du démembrement
Nouvelle acquisition	Financement des nouvelles acquisitions suivant un dispositif de défiscalisation Création de déficit foncier
Evaluation	Evaluation financière du démembrement Evaluation financière de la défiscalisation Evaluation financière de la combinaison

Le tableau montre une manière d’étendre l’investissement de la SCI PinPal dans d’autres opportunités. Cette extension doit précéder d’une analyse détaillée de la situation financière des associées et du résultat intermédiaire du démembrement.

En résumé, l’investissement locatif dans le cadre de l’utilisation d’une SCI présente plusieurs options profitables. En tout cas, l’investisseur doit consulter la compétence de l’expert-comptable et des autres professionnels en la matière comme les notaires ou les avocats, dans le but d’opter pour une allocation optimale entre ressources, objectifs et moyens. En outre, l’Etat a mis en place des nombreuses assouplissements et des reformes en vue d’inciter les particuliers à se lancer davantage dans l’initiative d’entreprise. Il est à noter que cette incitation affecte considérablement la proportion des entreprises familiales et patrimoniales dans l’économie française, ce qui signifie une création de richesse plus accrue et une participation à l’éradication du chômage.

Conclusion

L’investissement immobilier prend une ampleur considérable en France depuis 1984 ou le premier dispositif de défiscalisation a été mis en place par l’Etat. Depuis, les particuliers se précipitent pour profiter de cette défiscalisation et entreprendre dans l’immobilier. Quelques temps après, l’immobilier est devenu une source de revenu profitable pour les particuliers que pour les entreprises. La création d’une SCI est devenue très tendance. Comme les particuliers ne possèdent aucune compétence en matière de société, l’expert-comptable entre en jeu pour les assister par le biais des compétences qu’il a acquis. Durant la période de ses formations, l’expert-comptable a pu consolider des connaissances en matière de droit, de comptabilité et d’économie afin de mettre à la disposition de ses clients des solutions bien faites adaptées à chaque cas et à chaque problème. En dehors de ses compétences, un expert-comptable est tenu par un code de déontologie qui leur contraint à respecter leurs engagements envers le client, pour préserver leur notoriété et pour honorer la profession. Dans la vie économique, l’expert-comptable intervient pour régler le cas des particuliers tel est le problème de patrimoine, mais aussi le cas des entreprises comme le problème de la SCI. Au moment ou l’expert s’engage avec un particulier dans la gestion de son patrimoine, ses recommandations sont judicieuses et décisives de telle sorte que dans certaines situations, il pourra même gérer ce patrimoine. D’une façon similaire, le conseil de l’expert auprès d’un dirigeant d’entreprise constitue un argument majeur pour le bon fonctionnement de celle-ci. Parfois, l’expert est convoité à exercer un travail de conseil en gestion de patrimoine au sein de l’entreprise, car ses savoirs faire facilitent l’accès à des créneaux d’investissement rentable, tel est l’établissement d’une société civile immobilière. Ce type de société est une meilleure façon pour les particuliers d’entrer dans l’expérience de l’investissement. En plus, l’Etat a promulgué des textes et lois relatives à l’incitation des investisseurs à augmenter et à diversifier l’offre en immobilier en penchant sur l’utilisation de cette forme de société. D’un point de vue formel, une société civile immobilière possède des fondements juridiques comme toutes les autres formes de société. Cet aspect se voit sur le fond et sur la forme. Sur la forme, la création d’une SCI suit une formalité rigoureuse et de base juridique solide afin de pouvoir acquérir la personnalité morale. Sur le fond, la constitution de la SCI exige l’entente entre au moins deux personnes qui manifeste la volonté de réunir ses apports, de supporter les responsabilités inhérentes et de profiter des bénéfices. Tant au niveau de la forme qu’au niveau du fond, l’établissement d’une SCI profite toujours aux familles soit sur la possibilité de réunir parents et enfants comme associés, soit sur la facilité de transmettre des parts sociales à ses héritiers. Aujourd’hui, les parents exploitent la facilité d’entreprise d’une SCI pour diversifier le patrimoine familiale et pour le transmettre progressivement à ses héritiers. L’une des raisons de l’établissement d’une SCI par les parents réside dans la volonté de profiter des avantages fiscaux et de procéder à une optimisation fiscale en vue d’alléger la transmission et la succession. Vient s’ajouter à cette raison la préparation d’une allocation de retraite supplémentaire en dehors de la retraite professionnelle classique pour les travailleurs qui perçoivent des revenus annuels stables. Parfois, les époux ont tendance à agencer ces deux objectifs. Ils affectent une part de leurs revenus annuels disponible au financement des déficits afin de raccourcir la durée de l’amortissement des intérêts et du prix d’acquisition, une fois que les déficits sont corrigés et les intérêts amortis, les époux commencent à engranger les bénéfices comme une allocation de retraite. Dans d’autre circonstance, l’investisseur songe autrement pour son SCI, il pense investir dans la construction-vente ou il prend l’option de mettre en location les immeubles et de capitaliser les revenus fonciers. L’investissement dans la construction-vente est une activité à rotation de capital rapide, de plus il est clairement défini comme une activité civile par la loi tant qu’il reste la revente d’un immeuble nu. Le principe reste toujours le même pour l’investissement dans la location, l’immeuble fait l’objet d’une location non meublé, mais ce qu’il faut saisir c’est l’intention de l’investisseur à la diversification de son patrimoine. Toujours dans ce cadre, l’investisseur dispose aujourd’hui un dispositif de défiscalisation suivant les lois Robien, Scellier, etc. pour alléger et repartir les charges au moyen d’un plafonnement du déficit imputable pendant plusieurs années. En adoptant ces dispositifs la SCI fait des bénéfices importants après une durée d’exploitation à long terme. La dernière technique d’optimisation fiscale pour faire fructifier une SCI est l’interprétation intelligente du droit civil en termes de propriété, c’est le cas du démembrement. Les experts comptables, les avocats et les notaires ont mis en place cette technique consistant à séparer l’usufruit et la nue-propriété de l’immeuble en SCI. Un double avantage s’offre aux pratiquants du démembrement. Du coté de l’entreprise exploitant de l’usufruit, elle finance ses immobilisations par des immeubles à moindre coûts tout en disposant le droit d’opter d’autres activités. Du coté de la SCI nue-propriété de l’immeuble, elle dispose un droit financier matérialisé par la valeur de l’usufruit et réserve une restitution du plein droit à la fin du contrat. Le démembrement pourrait parfois déboucher à une acquisition complète de l’immeuble à la fin du contrat. Cette pratique est souvent adopté par les sociétés commerciales, elles achètent d’abord l’usufruit, puis utilisent l’immeuble pour abriter son activité sociale, dans d’autres circonstances, elles mettent en location les autres éléments de l’immeuble en vue d’en percer des revenus fonciers qui balancerait l’effet du déficit foncier annuel, et au terme du contrat d’usufruit, elles disposent du capital nécessaire pour acquérir la pleine propriété. En tout, la SCI offre plusieurs moyens pour les particuliers et pour les professionnels de s’investir dans l’immobilier, de bénéficier des avantages fiscaux et de fructifier ses apports. Certes, l’intervention de l’expert-comptable pour régulariser cette SCI aide les dirigeants à limiter les risques et à profiter au mieux les privilèges.                         

 

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