Introduction

 

De manière obligatoire, l’organisation d’un bien immobilier doit être en copropriété quand celui-ci est occupé ou partagé par plusieurs propriétaires. Cette organisation ainsi que le fonctionnement sont régis par une législation bien définie.  Il est possible d’assimiler cette organisation à une certaine démocratie. C’est dans ce contexte que le syndic de copropriété s’intègre. Même si les décisions sont prises de façon commune par les copropriétaires eux-mêmes, à partir d’une assemblée générale, un professionnel compétent est toujours nécessaire pour la gestion quotidienne. Il s’agit du syndic de copropriété. De plus, le syndic fait partie des organes constituant de la copropriété. Tout d’abord, un règlement doit être à la base de copropriété et c’est le premier constituant. Ensuite, il y a le syndicat des copropriétaires, le conseil syndical, l’assemblée générale où les décisions communes sont prises, l’ASL ou Association Syndicale Libre, et enfin le syndic. Il y a une habitude à toujours confondre, à mélanger et à associer l’agent immobilier avec le syndic. Or, le métier de syndic mérite particulièrement une indépendance  par rapport à l’agent immobilier. Pour cela, il faut donc éclaircir davantage les différences des fonctions entre ces deux métiers.

Par ailleurs, il faut aussi noter que la législation en rapport avec la copropriété ou avec le syndic de copropriété peut différencier selon le pays. Ici, on va traiter plus particulièrement le syndic belge. Pour appréhender le contexte du métier en Belgique, le présent travail va être structuré de la manière suivante. Tout d’abord, on va traiter dans la première partie du travail les généralités sur le syndic de copropriété. Cette première partie va permettre de comprendre plus précisément le fonctionnement, les missions, ainsi que le statut en général  du métier. Ce sera ensuite en deuxième partie que le syndic de copropriété belge sera traité. Cette seconde partie permettra quant à elle d’identifier quelles sont les particularités  du syndic belge et la législation spécifique qui est concernée. Enfin, la troisième partie sera une partie pratique. Elle sera effectuée sous forme d’interview afin de pouvoir apporter des éléments de réponses clairs et précis sur les questionnements autour du métier.

 

 

 

 

 

 

 

 

Partie I.  Généralités sur le syndic de copropriété

 

I.1. Présentation

Le syndic de copropriété est fonctionne et s’organise à la base de législation comme l’article 18 de la Loi 10 juillet 1965. D’après cet article, le syndic se définit comme étant l’organe d’administration de la copropriété, ou encore comme étant son membre exécutif. Ses missions sont multiples mais obligatoirement, c’est au nom de la copropriété qu’il doit agir, qu’il s’agisse du recrutement des prestataires, la réalisation des contrats ou encore la perception des charges.[1]

Il est possible que le syndic soit un professionnel qui se trouve être extérieur à la copropriété, ou encore un copropriétaire. Rattaché au syndicat des copropriétaires, le syndic est un mandataire. Il ne peut donc pas être considéré comme un employé au service de la copropriété mais plutôt comme son représentant en recevant en retour une rémunération. Par ailleurs, le syndic est donc dans l’obligation de rendre des comptes sur la gestion de la copropriété. Un autre acteur intervient dans le cadre de ce contrôle en agissant comme interlocuteur, il s’agit du Conseil syndical. L’article 18 de la loi 1965 détermine de façon plus précise le rôle de cet acteur. Globalement, les missions générales du syndic est de vielleur à ce que tous les copropriétaires respectent le règlement de la copropriété tout en conservant l’immeuble. Un devoir d’information et de conseil est donc attribué au syndic.[2]

Il est important de souligner que la Commission des clauses abuse en rapport avec les contrats proposés par les syndics de copropriété a émis le 17 novembre 1995, la «Recommandation» n°96-01. Une autre recommandation du 18 février 1997 émise par le Conseil National de la Consommation concerne également les syndics de copropriété.

Dans la recommandation 96-01, il est considéré que certaines clauses définissent la position du syndicat des copropriétaires de ne pas pouvoir annuler un contrat de syndic ayant déjà été signé et exécuté. Toutefois, cette recommandation autorise le syndic à démissionner dans le cas où il le souhaite.

Quant à la durée du mandat du syndic et son renouvellement, l’article 28 du décret du l7 mars 1967 définit clairement que ce mandat ne doit pas excéder trois années et que l’assemblée générale doit prendre part au renouvellement du contrat.

Figure 1 : Fonctionnement de la copropriété

Le syndic est soumis au vote de l’assemblée générale par l’article 18, alinéa 5, de la loi du 10 juillet 1965. L’assemblée générale peut alors décider de l’ouverture ou non d’un compte bancaire ou postale qui doit être au nom du syndicat.

Par ailleurs, la législation, plus particulièrement l’article 17 de la Loi 10 juillet 1965, ainsi que l’article 46, 47 et 59 du décret du 17 mars 1967, soulignent que le syndic est obligatoire. Il est clairement mentionné  dans l’article 17 de la loi de 1965 que « quelle que soit la taille de la copropriété, le syndic est toujours obligatoire. »

Dans certaines situations, comme pour le cas d’un décès, d’une résiliation de mandat ou l’expiration de celui-ci, d’une révocation du syndic, et dans le cas où le syndic qui va succéder au précédent n’a pas encore été désigné, les sanctions y afférentes n’ont été prévues.

Toutefois, le syndic successeur peut être désigné d’office par le Président du tribunal à la suite d’une demande émanant d’un copropriétaire. Cette  procédure est mentionnée dans les art.17L de 1965, dans les articles 46 et 47 D de la loi de 1967. Le syndic désigné notifie la décision à l’ensemble des copropriétaires. Ces derniers disposent de 15 jours pour en référer éventuellement au désignateur c’est-à-dire le président du tribunal.

Il faut noter que l’absence d’un syndic vient de la volonté de l’assemblée, un administrateur provisoire sera nommé par le Président du tribunal. Aussi, selon l’article 59 D de 1967, 15 jours sont à la disposition de l’assemblée pour toute contestation. Au-delà de ce délai, toute contestation ne sera plus prise en compte.

 

Figure 2 : Le Syndic de copropriété

 

 

 

La désignation d’un syndic ne peut être effectuée que par l’assemblée et le président de conseil syndical n’a en aucun cas ce pouvoir.[3]

L’art. 17 de la Loi 10 juillet 1965, l’art. 28, 47 du Décret du 17 mars 1967, l’art. L 443-15-1 du Code de la construction et de l’habitation, la loi n°70-9 du 2 janv. 1970, concernent la désignation du syndic.

Selon l’art. 25, c’est en majorité absolue que les votes de l’assemblée en ce qui concerne le syndic sont effectuées. C’est concernant uniquement la fixation des honoraires qui s’effectue à la majorité simple.

En ce qui concerne le profil adapté pour être syndic, toute personne physique ou morale peut être désignée comme syndic ce qui est mentionné clairement dans l’art. 28 D. 1967. Cependant, il y a une exception selon l’article L 443-15-1 CCH « le syndic des H.L.M à usage locatif est obligatoirement l’organisme propriétaire des logements. »

Aussi, une carte professionnelle doit aussi être à la disposition du syndic qui doit être assimilé à un professionnel. La loi n°70-9 du 2 janv. 1970 mentionne ce fait. Cette loi porte également sur la mention « gestion immobilière ».

L’alinéa 2 de cette loi indique également une exception sur cette désignation du syndic. Il précise que « peuvent ne pas être des syndicats professionnels les personnes ou leurs conjoints qui, à titre non professionnel, se livrent ou prêtent leur concours à des opérations relatives à des biens sur lesquels elles ont des droits divis ou indivis.
Un copropriétaire ou son conjoint peut donc être désigné syndic non professionnel. En dehors de ce cas, la nomination de tout autre professionnel est nulle. »

 

Il est aussi important de souligner que la fonction de syndic est incompatible avec d’autres fonctions comme la profession d’avocat ou encore la profession de conseil juridique. Cependant, la loi n° 71-1130 du 31 décembre 1991 indique que « les fonctions de syndic sont compatibles avec l’exercice de la profession d’avocat pour les avocats qui ont déjà rempli ces fonctions à titre accessoire dans leur ancienne profession d’avoués ou d’agréés près les tribunaux de commerce. »

En ce qui concerne la fonction de conseil juridique, elle est actuellement associée  à la profession d’avocat.

Une des conditions pour qu’une personne morale ou physique soit désignée comme syndic est qu’elle doit être capable sur le plan juridique. Dans le cas où la personne présente une incapacité juridique, il est possible que la nomination ou le contrat soit annulé.

Le syndic peut être un syndic professionnel d’après une clause concernant la copropriété.   Cette clause est plus particulièrement valable pour les copropriétés de grande taille.

Un syndic est désigné quand plus particulièrement au moment où la copropriété est créée. L’assemblée générale intervient ensuite en approuvant ou en désapprouvant cette désignation.

Dans le cas où la copropriété est déjà créée, c’est l’assemblée générale qui décide du renouvellement et du changement de syndic. L’art. 25 précise ce règlement.

Aussi, concernant le mandat du syndic, il n’est pas renouvelable par tacite reconduction. Le syndic est dans l’obligation de convoquer en permanence une assemblée générale afin d’arriver au vote ou le renouvellement de son mandat ou encore pour la désignation d’un nouveau syndic.

Comme il a été mentionné plus haut, trois année est la durée maximale du mandat du syndic. Toutefois, dépendant de l’assemblée générale, ce mandat peut être plus court. Dans certains cas, un mandat plus court peut profiter à un syndic, car cela lui permet d’éviter la révocation judiciaire des mandats. En effet, la démarche pour une contestation d’assemblée générale prend généralement beaucoup de temps.

Il n’est pas possible pour un syndic n’ayant pas bénéficié d’un renouvellement de son mandat, de continuer à exercer les fonctions de syndic. Ceci est valable « même dans l’attente d’un administrateur provisoire » selon la Cass. civ. 21/07/1978 IR Copro 1979-71.

Une déclaration de nullité de tous ses actes effectués après le délai de ses fonctions expiré,  sera effectuée. Cependant, il est possible pour l’assemblée générale de les régulariser en se référant à la Cass. civ 19/07/1983 Bull. cass. juillet 1983. Dans d’autre cas, la nomination d’un administrateur provisoire peut être effectuée à la demande d’un copropriétaire d’après l’article 47 du D. 1967.

En outre, l’article 28 D. 1967, appuyé par l’article 1792 du Code civil, précise que l’exécution des fonctions du syndic ne doit pas excéder une année dans le cas où ce professionnel a contribué à la construction de l’immeuble.

Une ordonnance définit la durée la mission du syndic lorsque cette ordonnance émane du tribunal de grande instance. L’ordonnance reste en vigueur jusqu’au moment où l’assemblée désigne un syndic qui va succéder au précédent.

 

Pour que le syndic désigné puisse réaliser convenablement ses missions, il doit disposer de certaines compétences. La fonction demande également un état d’esprit qui doit continuellement défendre les intérêts des copropriétaires et toujours être à leur écoute pour porter aide et conseil.

Le syndic doit établir des liens et des rapports avec la copropriété à l’égal des fonctions d’un avocat envers son client. Ces rapports sont indispensables pour la bonne gestion de l’immeuble.

Les qualités du syndic doivent être bien déterminées. Tout d’abord, il doit être en connaissance des droits et des techniques du bâtiment. En même temps, il doit aussi pouvoir trouver des solutions afin de résoudre les problèmes qui surviennent. Il doit être à l’écoute et doit toujours être disponible en fonction des demandes de la copropriété. L’honnêteté est également une valeur qui est demandée pour être syndic, afin d’éviter les pertes de l’argent de la copropriété. Enfin, il  doit aussi être apte à faire de la diplomatie et faire preuve de fermeté pour pouvoir gérer les différends qui peuvent exister entre les copropriétaires.  Bref, la désignation d’un syndic ne doit pas être effectuée de façon précipitée.

 

Figure 3 : Information des copropriétaires : une des fonctions du Syndic de copropriété

 

 

 

Concernant la rémunération d’un syndic de copropriété, il s’agit d’une rémunération libre. Le syndic et les copropriétaires entre eux doivent convenir de cette rémunération.
Une fois convenue, l’assemblée l’approuve pour qu’elle devienne enfin définitive pour arriver jusqu’à la signature du contrat.

On peut noter qu’une révision honoraire peut être demandée par le syndic en insérant des clauses dans le contrat à signer. Pareillement, des règlements déjà en vigueur peuvent éventuellement être justifiés. L’important est l’approbation de l’assemblée nationale.

Pendant sa période de fonction, un syndic est autorisé à démissionner. Ce cadre est défini par l’art. 2007 du Code civil, ainsi que l’article 18-2 de la Loi du 10 juillet 1965.Plus précisément, il précisé dans ces articles que :

« Oui, et à tout moment s’il le souhaite, et sans modalité particulière. Rien ne peut légalement contraindre un mandataire à continuer de représenter son mandant.  La démission ne doit toutefois pas être abusive et nuire à la copropriété. La responsabilité civile du syndic pourrait alors être engagée sur le fondement de l’art. 2007 du Code civil (dommages et intérêts). C’est pourquoi, si le contrat du syndic n’a prévu aucune modalité particulière, on considère que le syndic doit informer en temps utile le président du conseil syndical de sa volonté de démissionner, et convoquer l’assemblée générale qui désignera son successeur. A noter également que la mission du syndic prend fin à son décès, cette mission n’étant pas transmissible à ses héritiers. Est considéré comme abusif le fait par le syndic de réclamer à la copropriété une somme pour transmettre son dossier à son successeur (Recommandation de la Commission des clauses abusives). Il doit transmettre le dossier à son successeur dans un délai d’un mois (art. 18-2 L. 1965). La dissolution volontaire ou judiciaire de la personne morale qui assume les fonctions de syndic met fin à ces fonctions. Il n’en est pas de même en cas de simple changement des dirigeants ou en cas de fusion ou de cession du cabinet de syndic (TGI Paris 29/02/1975 – Dalloz IR 1976-72). »

Figure 4 : Qualités d’un Syndic de copropriété

 

Par ailleurs, la nomination d’un syndic est également régie par certaine législation dont l’article 17 de la loi du 10 juillet 1965, ainsi que l’art. 11 du Décret 17 mars 1967.

Cette procédure de nomination s’effectue en deux étapes :

• La première étape est la convocation de l’assemblée générale pour ensuite joindre le contrat du syndic à l’ordre du jour. Il s’agit de l’art. 11 du décret de 1967 ;
• Dans la deuxième étape de la procédure, la nomination du syndic est prononcée à la majorité absolue en se référant à l’article 25. Elle est également prononcée à la majorité simple selon l’article 25-1.

 

I.2. Responsabilités

Si on schématise le fonctionnement du syndic, il peut être assimilé à un système de démocratie. Autrement dit, il existe un organe législatif et des organes exécutifs qui sont interdépendants les uns des autres.

En fait, le principe est que la décision est prise de façon commune par les copropriétaires pendant la réalisation d’une assemblée générale périodiquement. La gestion des problèmes courants ainsi que du quotidien est attribuée à un syndic qui obtient ainsi un statut de professionnel. Il faut préciser que même si le syndic doit agir au nom de la copropriété et doit mettre en œuvre les résolutions de l’assemblée générale, il a toutefois une certaine indépendance. Le conseil syndical est mis en place afin de limiter les pouvoirs du syndic. Un contrôle élargi sera effectué par ce conseil syndical qui est surtout composé de copropriétaires disposant d’un certain pouvoir. Cependant, il est faux de penser que le conseil syndical peut remplacer le syndic.

Figure 5 : Les acteurs dans la copropriété

Généralement, gérer l’immeuble est la principale mission du syndic. Selon l’article 18 L, 1965, le syndic est dans « l’obligation d’exécuter les décisions adoptées par l’assemblée générale », à condition que ces décisions prises par l’assemblée soient bien définies. A moins d’une délégation de pouvoir émanant de la majorité de l’ensemble de tous les copropriétaires, il est impossible pour le syndic d’outrepasser les décisions prises à l’assemblée générale.

Ainsi, le syndic et l’assemblée générale doivent communiquer étroitement et avoir un rapport étroit. En effet, les réunions de l’assemblée générale ont lieu à la suite d’une convocation adressée par le syndic. L’organisation de la salle et de la réunion fait partie des responsabilités du syndic. En ce qui concerne le choix de la date de la réunion, elle fait l’objet d’une discussion entre le syndic et le conseil syndical.

La présence du syndic aux assemblées est particulièrement importante. Dans le cas d’un imprévu, un préposé doit pouvoir le remplacer. Les missions du syndic dans l’organisation de ces réunions se déclinent ainsi :

• L’établissement des feuilles de présence,
• La présentation d’un compte-rendu qui doit communiquer à l’assemblée la gestion et la demande d’un quitus dans le cas éventuel. Il faut souligner que le syndic ou encore son préposé n’ont pas le pouvoir de présider une assemblée générale, ni encore représenter un copropriétaire.

 

 

• Le syndic doit aussi en même temps inscrire dans un procès-verbal les décisions prises par l’assemblée. Tous les copropriétaires doivent avoir accès librement au registre où ces décisions sont inscrites.

Le syndic a également pour responsabilité de gérer les documents, le budget ainsi que la comptabilité du syndicat. Pour cela, la liste des copropriétaires doit être en permanence mise à jour. Les mentions des numéros de lots, des personnes disposant d’un droit d’habitation ainsi que les autres indications, sont obligatoires.

En parallèle, le syndic doit aussi préparer et envoyer les convocations aux assemblées générale. La réalisation des convocations annuelles doit être contrôlée par le syndic.

Aussi, il doit préparer le budget de la copropriété ce qui est conforme à l’art. 18 L. 1965. Chaque convocation de l’assemblée générale envisageant un vote doit disposer obligatoirement d’une copie du budget.

Par ailleurs, le syndic doit aussi s’assurer d’envoyer, sous forme de procès-verbal, toutes les décisions prises par l’assemblée générale à l’ensemble des copropriétaires.

Une autre mission globale du syndic est de gérer la finance de la copropriété. L’article 18 L ; 1965 précise cette mission du syndic. Dans le cadre de cette mission, le syndic doit se charger d’ouvrir un compte bancaire ou postal qui doit être obligatoirement au nom du syndicat. Le syndicat de la copropriété doit avoir accès continuellement aux documents concernant ces comptes suite à une demande.

Le syndic doit aussi se charger d’ouvrir éventuellement un compte séparé au nom du syndicat des copropriétaires. Il faut souligner que la gestion est plus performante et réaliser les placements de trésorerie est plus facile, pour un compte séparé. Dans le cas d’une faillite ou d’une nouvelle désignation de syndic, le compte séparé constitue une sécurité.

Ensuite, spécialement pour les travaux, un compte doit aussi être ouvert. Il s’agit également d’une responsabilité du syndic. Le vite au niveau de l’assemblée détermine précisément l’ouverture de ce compte pour travaux. L’ouverture de ce compte a pour objet d’éviter les problèmes de paiement pour les travaux en cours ou les travaux déjà effectués. Enfin, dans le cadre de cette mission de gestion financière de la copropriété, les charges doivent être recouvertes par le syndic auprès des propriétaires. Il peut également engager une poursuite judiciaire, si nécessaire, de ceux qui ne respectent pas le paiement.

Le syndic doit aussi veiller au respect du règlement de copropriété. Les plaines sont reçues par le syndic, y compris les mises en demeure ; il procède également à la poursuite judiciaire des contrevenants.

Le personnel de la copropriété est géré par le syndic. Ce personnel englobe les gardiens ainsi que les employés de l’immeuble. Dans cette mission, le syndic se charge aussi de contracter les assurances indispensables à l’immeuble.

 

 

Figure 6 : Les responsabilités du Syndic

 

Comme le syndic a pour responsabilité de représenter le syndicat de copropriété, il a ainsi pour autre mission globale de représenter ce syndicat en justice.

Une autorisation particulière n’est pas nécessaire pour cette représentation en justice selon l’article 36 D. 1967. Pour certains cas, l’assemblée générale donne son autorisation au syndic. D’autre part, le syndic doit également faire le suivi des coordonnées des copropriétaires.

 

 

 

Dans ses actions, le syndic ne doit pas sortir du cadre de son mandat ayant été défini par l’assemblé générale. En revanche, pour toute décision devant être prise d’urgence pour le bien de l’immeuble, le syndic dispose de l’autorisation pour ce faire selon l’article 37 du Décret 17 mars 1967.

Pour les travaux, lorsque l’assemblée générale demande au syndic d’effectuer un quelconque travail en rapport avec l’immeuble, celui-ci n’est pas en position de le refuser. Il s’agit d’une responsabilité professionnelle du syndic.

Dans le cas où un désaccord ou une mésentente est présent entre le syndic et la copropriété concernant les décisions, le syndic doit alors déposer sa démission. Par contre, il n’est pas à la responsabilité du syndic de payer des charges à la place d’un copropriétaire. La loi du 10 juillet de 1965 à l’article 18 précise ce fait.

Des désaccords entres les copropriétaires peuvent survenir et il est aussi fréquent que certains copropriétaires n’arrivent pas ou qui tardent à payer leurs charges. Ainsi, l’intervention du syndic est nécessaire.

La responsabilité du syndic dans ce cadre est de trouver des solutions et d’apporter des conseils efficaces afin d’éviter que le syndicat lui  même ne soit condamné et pour que les travaux en cours et les travaux à entreprendre soient réalisés.

Le syndic doit donc conseiller les copropriétaires à venir aux besoins de certains qui sont en difficulté, notamment sur le plan financier. Le syndic aide aussi le syndicat des copropriétaires à prendre les mesures pour un copropriétaire justifié comme étant de mauvaise foi.

 

 

I.3. Comptabilité 

Le principe de la transparence est le principal principe de la comptabilité de la copropriété.
D’après l’article 26 du décret de 1967, « le conseil syndical assiste et contrôle la gestion du syndic. » Il s’agit donc de l’organe qui a accès à la comptabilité outre le syndic. Il faut savoir que le syndic n’a pas le pouvoir d’empêcher le conseil syndical d’assister à cette comptabilité ni encore d’avoir accès à cette comptabilité.

Il n’est pas possible pour le syndic de cacher des éléments de la comptabilité au conseil syndical. De même, les fautes professionnelles de la part du syndic sont également tout de suite perçues par le conseil syndical.

En même temps, le syndic doit s’assurer que les copropriétaires disposent des pièces en rapports à la comptabilité comme les factures, les contrats de fourniture et d’exploitation, les fiches et les listes, les r[4]egistres où figurent tous les prix des travaux, des dépenses, des consommations, etc.

 

« Le copropriétaire qui, de façon illicite, a été mis dans l’impossibilité d’exercer le droit de consultation des pièces justificatives des charges de copropriété qu’il tient de la loi, est fondé à demander l’annulation de toutes les résolutions de l’assemblée générale ayant une incidence directe ou indirecte sur les charges susceptibles de lui incomber en sa qualité de copropriétaire » (CA Versailles 22/11/1994 – Gaz. Pal. 1995). Pour être plus clair, le syndic doit permettre à tous les copropriétaires le libre accès aux pièces sus mentionnées. C’est en consultant ces pièces que les copropriétaires peuvent vérifier leurs charges.

Il faut toutefois souligner que de façon réciproque, la comptabilité de la copropriété n’est pas celle du syndic. Seule cette dernière est librement accessible aux copropriétaires. Une procédure judiciaire qui repose sur un préjudice est indispensable pour avoir accès à la comptabilité du syndic.

Le compte séparé s’affiche également dans le cadre de la comptabilité. Il s’agit d’un compte différent de sa comptabilité et de celle de la copropriété mentionnée précédemment. Ce compte séparé est autorisé par la loi toutefois, il n’est pas obligatoire.

 

 

Partie II. Le syndic de copropriété belge

 

 II.1 Généralités sur le syndic de copropriété en Belgique

Comme il a été dit dans la première partie, la gestion de l’immeuble, la gestion des affaires de la copropriété, ainsi que la défense des intérêts de cette dernière sont en générale les missions d’un syndic qui peut être une personne physique ou morale.

Les fonctions du syndic existaient déjà sous l’Ancien Régime, c’est dans l’appellation du professionnel qui était différent. Pendant cette période, le syndic était un notable qui avait pour mission principale de représenter, de gérer et défendre les intérêts d’une communauté rurale ou encore d’une paroisse. Une assemblée de communiers se chargeait de la désignation du notable à cette époque. Cette assemblée de communier correspond alors actuellement à l’assemble générale.

La corporation élit un syndic dans le cas où les missions de celui-ci concernent plus spécialement des intérêts professionnels.

Le terme syndic peut être différent en fonction du pays en question. Par exemple le terme italien qui désigne le syndic est sindaco et le terme niçois adapté est sèndegue.

Actuellement, toujours  selon le pays, le terme syndic fait référence à différentes fonctions. Le terme désigne le président du Conseil général ou parlement national en Andorre. C’et en France qu’il désigne la personne physique ou morale qui a pour fonction de représenter le syndicat de copropriété et aussi d’administrer les affaires de la copropriété.

Le terme désigne par contre le chef d’administration d’une commune en Italie, plus particulièrement dans la Vallée d’Aoste. Dans cette région, le féminin du terme est syndique. Le terme désigne le chef de l’exécutif d’une commune en Suisse. Dans certains cantons du pays, il peut également désigner le président de commune.

 

Enfin, en Belgique, le terme désigne la personne physique, ou morale, élue par l’association des copropriétaires et qui la représente dans ses affaires. Le syndic belge se charge donc de gérer les parties communes de la copropriété. Particulièrement au Belgique, la profession bénéficie d’une protection à partir de la législation en vigueur, il s’agit de l’article 4, 1°, de l’arrêté royal du 6 septembre 1993. Ainsi, le statut professionnel et ses missions sont donc mis en valeur et protégés par la loi. Au même titre que le syndic, la profession d’agent immobilier bénéficie également d’une protection de la loi.[5]

Il y a aussi une tendance à mélanger les deux professions alors que le syndic doit avoir une véritable indépendance par rapport à cette profession. Sans être un agent immobilier, il est possible pour un copropriétaire d’être un syndic de copropriété.

 

 

II.2 Législation du syndic de copropriété en  Belgique

En Belgique, les législations concernant le syndic de copropriété sont bien définies et on veille véritablement au respect de ces législations. La désignation du syndic, la durée de son mandat, ses missions  ont chacun des lois qui les concernent particulièrement. Même sous l’Ancien Régime, les lois précises concernant le syndic ont déjà existées.

En ce qui concerne la désignation et la durée du mandat du syndic sous l’Ancien Régime, il y a l’article 577 -8- 1 qui précise que :

« Lorsqu’il n’est pas désigné par le règlement de copropriété, le syndic est nommé par la première assemblée générale, ou, à défaut, par décision du juge, à la requête de tout copropriétaire.
S’il a été désigné dans le règlement de copropriété, son mandat expire de plein droit lors de la première assemblée générale.

En aucun cas, le mandat du syndic ne peut excéder cinq ans. Il est cependant renouvelable.
Sous réserve d’une décision expresse de l’assemblée générale, le syndic ne peut souscrire aucun engagement pour un terme excédant la durée de son mandat. »

Sous le Nouveau Régime, la législation précise clairement que
dans le cas où le règlement de copropriété ne désigne pas  le syndic, la première assemblée générale ou encore le juge, se charge de sa nomination ou de tout tiers ayant un intérêt selon l’al. 1 de l’article 577 – 1- 1

Selon l’al. 2 du même article, il est indiqué que « La loi prévoit expressément que les dispositions régissant la relation entre le syndic et l’association des copropriétaires devront figurer dans un contrat écrit. 

L’al. 3 du même article concerne le mandat du syndic. Il est mentionné que « si le syndic a été désigné dans le règlement de copropriété, son mandat expire de plein droit lors de la première assemblée générale (art. 577- 8 § 1, al. 3).

En général, pour tous les pays, le mandat du syndic ne doit pas dépasser trois années. En Belgique, un renouvellement de ce mandat est également possible, dépendant des décisions de l’assemblée générale. Dans le cas où ce renouvellement n’a pas lieu, toute indemnité n’a pas aussi lieu pour le syndic. Une des tâches du syndic serait aussi donc de faire figurer son renouvellement de mandat dans les réunions de l’assemblée.

Enfin, comme sous l’ancien régime, l’al. 4 de l’article 577- 8 § 1, mentionne que « sous réserve d’une décision expresse de l’assemblée générale, le syndic ne pourra souscrire aucun engagement pour un terme excédant la durée de son mandat. »

 

Le système de nomination du syndic doit être prévu dans le règlement de copropriété, y compris les limites de ses pouvoirs, les conditions de renouvellement du contrat ainsi que les attributions du syndic à la fin de son mandat (art. 577-4, § 1, al. 4, 4°).

Concernant le syndic provisoire, les législations y afférentes ont été maintenues. Il n y’a donc pas eu de modification de ces lois.   

L’article 577-8 § 6 indique que « L’assemblée générale peut toujours révoquer le syndic. Elle peut également, si elle le juge opportun, lui adjoindre un syndic provisoire pour une durée ou à des fins déterminées ».

Toutefois, dans le cas où il y a un empêchement ou encore une carence de la part du syndic, l’article 577-8 § 7 al. 1 précise que « le juge peut désigner un syndic provisoire, pour la durée qu’il détermine, à la requête d’un copropriétaire.
L’al.2 du même article ajoute que « Le syndic doit être appelé à la cause par le requérant.

Ensuite, concerne les missions du syndic, les lois sous l’Ancien régime et sous le Nouveau Régime se distinguent.

Sous l’Ancien Régime, le syndic était tenu à effectuer plusieurs missions en se référant à l’article 577-8 § 4. Ces missions concernaient plus précisément :

– la convocation de l’assemblée générale ;
– marquer dans le registre toutes les décisions de l’assemblée générale ;
– l’exécution et veilleur à l’exécution de ces décisions ;
– la réalisation de toutes les activités de conservation et  d’administration provisoire ;
– l’administration des fonds du syndicat des copropriétaires ;
– la représentation de l’association des copropriétaires en justice
– la gestion des affaires du syndicat ou de l’association;
– la communication de la date des assemblées à tous les copropriétaires et transmettre les documents en rapports avec la comptabilité à ces derniers suite à une demande.

Sous le Nouveau Régime, on constate que les missions du syndic ont été plus élargies. En effet,  d’après l’article 577-6, § 2, al. 1 et 2, le syndic a désormais pour mission de « tenir l’assemblée générale au cours de la période fixée par le règlement de copropriété, ou chaque fois qu’une décision doit être prise, dans l’urgence, dans l’intérêt de la copropriété ou encore sur requête d’un ou plusieurs copropriétaires. »

Aussi, en vertu de l’article 577-6, §§ 10 et 11, la rédaction de procès verbal des décisions venant de l’assemblée, s’affiche aussi désormais parmi les missions du syndic.

Autre mission du syndic en vertu de l’article 577-6, § 12, le syndic a aussi pour mission « de consigner les décisions dans le registre de la copropriété dans les trente jours suivants l’assemblée et les transmettre aux copropriétaires et aux autres syndics. »

Comme sous l’Ancien Régime, il a toujours pour mission l’exécution des décisions de l’assemblée générale et de veiller à ce que ces décisions soient exécutées (article 577-8, 3°)

L’article 577-8, 4° précise que le syndic doit « accomplir tous actes conservatoires et d’administration provisoire. »

Ensuite, il a aussi pour mission « d’administrer les fonds de l’association des copropriétaires. Dans la mesure du possible, il est prévu que ces fonds devront être intégralement placés sur divers comptes, dont obligatoirement un compte distinct pour le fonds de réserve et le fonds de roulement. Ces comptes devront être ouverts au nom de l’association des copropriétaires » selon l’article 577-8, 5°.

Que ce soit au niveau de la justice ou concernant la gestion des affaires communes, la mission de représenter l’association des copropriétaires est toujours maintenue comme mission du syndic.

D’après l’article 577-11, §2, et article 577-8, 7°, 30 jours après la demande du notaire, le syndic doit fournir le relevé des dettes visées.

Le syndic en Belgique doit aussi en même temps veiller à la bonne communication des informations concernant l’assemblée et la copropriété à tous les copropriétaires de l’immeuble selon l’article 577-8, 8°. L’affiche peut être utilisée pour cette communication. Elle peut être affichée dans les parties les plus communes de l’immeuble.

Un dossier devant contenir obligatoirement la comptabilité et les actifs dont le syndic avait la gestion, tout sinistre, le règlement des sinistres et son historique, les documents qui présentent toutes les opérations concernant les comptes bancaires et postal au nom de l’association et au nom de la copropriété, doit être transmis au syndic qui va succéder au précédent en cas de changement de syndic (article 577-8, 9°).

L’article 577-8, 10° mentionne que le syndic doit « souscrire une assurance responsabilité couvrant l’exercice de sa mission et fournir la preuve de cette couverture ». La législation belge en particulier énonce que toute personne exerçant les fonctions de syndic à titre professionnel doit s’inscrire auprès de l’Institut Professionnel des Agents Immobiliers (IPI). Dans ce cadre, la déontologie de l’Institut régit le syndic professionnel et s’assure de ses responsabilités civiles professionnelles.

[6]

Sous le Nouveau régime, il est constaté que les  missions attribuées au syndic sont devenues multiples et plus larges en même temps. Ce qui demande des nouvelles compétences aux personnes souhaitant devenir syndic. En effet, le syndic doit connaître de façon approfondie les législations en rapport avec la profession mais également les statuts de l’immeuble.

Les impacts sur les copropriétaires peuvent être très graves dans le cas où le syndic commet des fautes dans sa gestion, en ne mentionnant que dégradation de l’immeuble, des pertes financières, ou encore un sinistre qui n’est pas couvert, etc.

Le législateur a donc constaté qu’il serait également utile d’imposer une responsabilité en rapport avec sa mission au syndic non professionnel. Il faut préciser que l’association prend en charge l’assurance ainsi que le mandat pour ce qui est d’un syndic bénévole ou à titre gratuit.

Ainsi, il a été ajouté aux missions du syndic, qu’il soit professionnel ou non-professionnel :

– d’après l’article 577 – 8, 11°, « permettre aux copropriétaires d’avoir accès à tous les documents ou informations à caractère non privé relatifs à la copropriété, et notamment par un site internet. » En effet, on assiste actuellement à un véritable essor des nouvelles technologies c’est-à-dire des moyens électroniques et ces moyens tendent à se généraliser. Cette consultation inclut les informations qui ont un caractère non privé.

– ensuite, d’après l’article 577 – 8, 12°, le syndic doit « conserver, le cas échéant, le dossier d’intervention ultérieure de la façon fixée par le Roi. »

– il a aussi désormais pour mission supplémentaire, selon l’article 577-7, §1, 1°, « la présentation, pour la mise en concurrence visée, une pluralité de devis sur la base d’un cahier des charges préalablement élaboré ».

– L’article 577-8, 14° précise également que le syndic doit également avoir commission de « soumettre à l’assemblée générale ordinaire un rapport d’évaluation des contrats de fournitures régulières ».

– ensuite, le législateur a également attribué au syndic la mission de « solliciter l’autorisation préalable de l’assemblée générale pour toute convention entre l’association des copropriétaires et le syndic, ses préposés, ses proches, parents ou alliés jusqu’au troisième degré inclus, ou ceux de son conjoint jusqu’au même degré. Il en est de même des conventions entre l’association des copropriétaires et une entreprise dont les personnes susvisées sont propriétaires ou dans le capital de laquelle elles détiennent une participation ou dans laquelle elles exercent des fonctions de direction ou de contrôle, ou dont elles sont salariées ou préposées. Lorsqu’il est une personne morale, le syndic ne peut, sans y avoir été spécialement autorisé par une décision de l’assemblée générale, contracter pour le compte de l’association des copropriétaires avec une entreprise qui détient, directement ou indirectement, une participation dans son capital » d’après l’article 577-8, 15°.

En attribuant ces nouvelles missions au syndic, l’objectif du législateur est bien défini dans les travaux préparatoires de la loi : « afin d’éviter un climat de suspicion à l’égard du syndic, ou le risque d’une éventuelle collusion entre ce dernier et les prestataires de services ou fournisseurs de l’association des copropriétaires, il est utile de renforcer la transparence dans le cadre de la passation des contrats et des marchés.

Pour ne pas alourdir de manière excessive le fonctionnement de la copropriété, à l’instar de la loi française, la première disposition stipule que l’assemblée générale arrête le montant des marchés et devis à partir duquel une mise en concurrence est exigée.

La deuxième disposition prévoit les modalités selon lesquelles le syndic réalisera cette mise en concurrence.

La troisième disposition vise à permettre une évaluation et une éventuelle remise en question des contrats de fournitures régulières, dans le but d’éviter l’enlisement de relations de fournitures non satisfaisantes.

La quatrième disposition, qui reprend en grande partie le texte d’une disposition de la loi française, est destinée principalement à éviter des collusions avec une entreprise liée au syndic. »

Toujours dans le cadre des missions du syndic, le syndic doit aussi veiller à ce que la liste des coordonnées des occupants de l’immeuble soit à jour. Ces occupants doivent être en droit de contribuer aux décisions finales de l’assemblée générale. Le syndic doit aussi s’assurer de la transmission de tous les documents qui concernent l’immeuble et la gestion à l’ensemble de tous les copropriétaires (article 577-8, 16°).

Figure 7 : Distinction des syndics et des conseillers syndicaux

Cette disposition vise à compléter le refus du syndic dans certain cas de transmettre des informations privées aux copropriétaires.
La loi peut être mieux appliquée, selon les auteurs de la loi, si tous les copropriétaires  disposent de toues les informations privés et non privées. Ainsi, le syndic doit veiller à ce que cette transmission s’effectue.

La gestion des comptes du syndicat des copropriétaires, qu’ils soient séparés ou non séparés, doit également être effectuée de façon claire, détaillée et transparente. Cette gestion doit suivre « le plan comptable minimum normalisé à établir par le Roi ».

Selon l’article 577-8, 17°, « Toute copropriété de moins de vingt lots à l’exclusion des caves, des garages et parkings est autorisée à tenir une comptabilité simplifiée reflétant au minimum les recettes et les dépenses, la situation de trésorerie ainsi que les mouvements des disponibilités en espèce et en compte, le montant du fonds de roulement et du fonds de réserve, les créances et les dettes des copropriétaires. »

Le syndic dispose d’un pouvoir d’attribution exclusif, et c’est de ce pouvoir qu’émane la gestion de la comptabilité du syndicat des copropriétaires. Une obligation bien définie en rapport avec la gestion des fonds et de la conduire de la comptabilité de l’association n’a pas été imposée au syndic par la  loi de 1994. Même si la comptabilité et la reddition sont évoquées par certaines dispositions, les mentions ne sont qu’évasives et mal structurées. Les travaux préparatoires de la loi ont précisé clairement ce constat.

Actuellement, l’assemblée générale qui a le pouvoir d’attribuer au syndic des missions spécifiques.

Il est fréquent que des copropriétés de petite taille ne dont pas appel à un syndic car elles les jugent inutiles. Par conséquent, la loi peut pénaliser ce fait car il est mentionné précisément que le syndic est obligatoire quelle que soit la taille de la copropriété. Mais toutefois, pour les copropriétés de petite taille, le système a été plus simplifié par rapport aux copropriétés de grande taille.

Le syndic agit de plus en plus dans le secteur de la comptabilité. Ainsi, il a eu pour nouvelle mission en plus la préparation du budget prévisionnel afin de pouvoir faire face aux dépenses habituelles de maintenance, pour le fonctionnement et la gestion de l’immeuble, notamment les parties de l’immeubles les plus communes et les instruments communs. L’association des copropriétaires doit voter annuellement ces budgets prévisionnels. Dans ce cas, ils doivent être intégrés clairement à l’ordre du jour de l’assemblée générale. (article 577-8, 18°)

Les obligations suivantes sont également été ajoutées à part celles ayant déjà été mentionnées : l’article 577-8 § 2 précise que : « Un extrait de l’acte portant désignation ou nomination du syndic est affiché, dans les huit jours à dater de la prise de cours de sa mission, de manière unilatérale et visible à tout moment, à l’entrée de l’immeuble, siège de l’association des copropriétaires ».

A part la date de désignation ou encore de la nomination, des informations supplémentaires comme la profession, le domicile, etc. du syndic doivent apparaître dans l’extrait. Ces informations figurantes doivent permettre à tout copropriétaire de communiquer avec le syndic à tout moment.

L’article 577-9, §1, aliéna 2 indique  aussi par ailleurs que « le syndic est habilité à introduire toute demande urgente ou conservatoire en ce qui concerne les parties communes, à charge d’en obtenir la ratification par ou contre l’association des copropriétaires. »

D’après l’article 577-9, §1, aliéna 3, « le syndic est dans l’obligation d’informer sans délai les copropriétaires individuels et les autres personnes ayant le droit de participer aux délibérations de l’assemblée générale de toute procédure judiciaire impliquant la copropriété. »

Enfin, il est noté clairement par l’article 577-8, § 5 que « le syndic est seul responsable de sa gestion et qu’il ne peut déléguer ses pouvoirs sans l’accord de l’assemblée générale et seulement pour une période ou à des fins déterminées. »[7]

La mise en valeur de la profession de syndic a poussé jusqu’à la création d’association belge de syndic en Belgique.

II.3 L’association belge de syndic

L’ABSA ou Association Belge des Syndics et Administrateurs de biens a été créée officieusement en octobre 2001 suite à une première réunion. L’association est ensuite reconnue comme association sans but lucratif (asbl)  deux ans plus tard.

 

 

L’ABSA prend sérieusement en compte l’évolution sociale et économique qui est en pleine émergence actuellement. Ainsi, l’association souhaite que le métier de syndic puisse toujours s’adapter à cette évolution.

 

L’ABSA vise également à offrir des formations en rapports avec le métier de syndic mais également le métier d’administrateur de bien. Avec l’évolution actuelle, ABSA veut aussi promouvoir l’utilisation des nouvelles technologies afin d’aider le syndic à réaliser ses missions.

 

La législation belge est aussi en cours d’adoption du droit concerne l’efficacité énergétique des immeubles. Ainsi, l’association tente vise déjà à adapter ses missions et ses actions avec cette nouvelle tendance.

 

Figure 2 : L’Association Belge des Syndics et Administrateurs de biens

 

 

L’association Belge des Syndics et Administrateurs de biens a ainsi lancé son site. Ce support lui permet de diffuser et de partager plus facilement les informations qu’elle souhaite transmettre. Elle souhaite également partager aux personnes voulant s’adonner au métier de syndic les informations, les parcours, les compétences, les qualités demandés par le métier. Afin de faciliter l’intégration de ces personnes dans le domaine.

 

 

 

 

 

 

L’association indique qu’actuellement les problèmes fiscaux et sociaux figurent aussi parmi les problèmes auxquels fait face la copropriété outre les problèmes relatifs à l’immeuble et à la gestion ou au fonctionnement. Les formations offertes par cette association belge visent aussi à donner aux actuels et futurs syndics, les compétences complémentaires pour pouvoir faire face à ces nouveaux problèmes.

 

De ce fait, l’association veut maintenir la diffusion de l’information qui est surtout axée davantage sur le syndic et la gestion immobilière.

 

 

Figure 3 : Interface du site internet de l’ABSA

 

 

 

 

Par ailleurs, il est aussi important d’évoquer les objectifs de l’ABSA. Premièrement, les membres de l’association ont pris conscience que le syndic a également un rôle social important à jouer. Ce rôle n’a pas encore été pris en compte dans les missions du syndic auparavant. Ainsi, l’association souhaite intégrer ces rôles sociaux dans les missions du syndic. Cet objectif est en rapport avec les formations qui sont offertes par l’association.

 

 

 

 

 

Les objectifs prioritaires de l’association  se déclinent ainsi comme suit :

 

– le respect sans exception du code de déontologie proclamé par l’IPI, ainsi que le respect de la bonne pratique propre au syndic professionnel ou bénévole.

– valoriser et promouvoir le métier de syndic en mettant continuellement à jour les dispositions réglementaires légales.

– l’association souhaite également l’harmonie et l’amélioration des rapports entre les copropriétaires en présentant des propositions utiles et pertinentes.

– se rapprocher davantage des copropriétaires pour connaître leurs véritables attentes et améliorer ainsi l’efficacité du travail du syndic. Les documents transmis aux copropriétaires doivent être les plus compréhensibles et les plus clairs possible afin d’éviter toute confusion et toute incompréhension de leur part.

– les informations et les documents qui sont transmets à l’association des copropriétaires doivent aussi être mis à jour.

 

Par le biais de son site www.asba.be, l’Association Belge des Syndics et Administrateurs de biens peut diffuser plus facilement et à un public plus large, ces informations et ces documents ainsi que toutes les informations concernant le métier, les législations, les parcours, etc. Les copropriétaires ainsi que les adhérents de l’ABSA ont un accès libre au site.

 

Le site présente une page destinée particulièrement au grand public. Les informations sur les textes et lois concernant la copropriété ainsi que des informations complémentaires en rapports avec le domaine peuvent être consultées sur cette page. Des informations sur les syndics comme les rémunérations, honoraires, conditions d’un contrat, etc. sont également disponible sur la même page. Le grand public bénéficie de l’assistance question-réponse afin de donner des informations concernant des aspects plus spécifiques.

 

Une page est également destinée aux régisseurs sur le site de l’ABSA. Cela concerne la gestion locative. Il y a une ressemblance avec la page destinée au grand public sur la question de la structure. Des informations plus exhaustives sur les baux de résidence principale peuvent également être consultées.

 

Le site présente une page destinée et qui est commune aux deux parties citées. Cette page est l’«Info Immobilière ». Tes deux parties peuvent  retrouver des informations sur les économies d’énergie, le droit d’enregistrement, la fiscalité, les problèmes d’humidité, une revue de presse en ligne concernant la copropriété, etc.

 

Enfin, une page spéciale du site est destinée aux membres de l’ABSA. Des outils, des documents, des informations concernant les syndics. Comme cette page est réservée aux membres, les informations qui sont diffusées sont plus qualitatives et plus complètes.

 

Le site propose aussi d’autres sites en rapport avec la copropriété et le syndic, pouvant être utiles. Tous les membres de l’association, présentés sur une liste, peut être consultés dans cette page.[8]

 

 

 

 

        II.4 Le syndic de copropriété et l’agent immobilier

Enfin, il est faux de confondre le syndic avec l’agent immobilier. Certes, les deux professionnels agissent en même temps dans le secteur de l’immobilier, toutefois, il convient de distinguer leurs missions et leurs attributions précises. Cette distinction permettra de donner au métier de syndic une véritable autonomie par rapport à l’agent immobilier.[9]

Tout d’abord, quand on parle d’un agent immobilier, il intervient surtout dans les transactions concernant des ventes et des locations de biens immobiliers. Il est possible qu’un agent immobilier soit un professionnel indépendant ou encore une véritable entreprise. Dans ce dernier cas, il s’agit plus précisément d’une agence immobilière. Elle agit comme un négociateur. L’agent immobilier communique avec les autres agents qui sont dans le secteur ainsi que les autres parties prenantes (collectivités, tribunal, institutions, mairies, etc.).

On peut constater que le champ d’intervention d’un agent immobilier est très large. Leur mission principale est surtout de conseiller un vendeur sur la manière de présentation du bien à vendre. Les actions des agents immobiliers sont donc majoritairement des actions commerciales.

Ainsi, les deux métiers sont donc bien distincts, notamment à travers leurs missions. Le syndic s’investit d’avantage dans la gestion, l’organisation, la représentation de la copropriété tandis que l’agent immobilier lui, opère plutôt dans le secteur commercial des biens immobiliers.[10]

 

 

Partie III. Partie pratique (à partir d’une interview)

 

Cette partie pratique va présenter, à partir d’une interview, le parcours pour devenir Syndic et l’avenir du métier en Belgique, ensuite les réflexions autour de la législation autour du métier et de la copropriété dans le pays, les éventuelles difficultés rencontrées par le Syndic, et enfin les motivations et les contraintes pour l’exécution du métier de syndic de copropriété.

Il faut noter que l’interview a concerné des syndics déjà en activités afin de pouvoir obtenir des réponses pouvant apporter de nouvelles idées et des informations complémentaires sur le Syndic et son environnement.

 

 III.1 Le parcours pour devenir Syndic et l’avenir du métier

Comment êtes-vous devenu SYNDIC (expériences précédentes, études suivies, etc.) ?

 

J’ai fait des études d’ingénieur industriel à l’ECAM à Bruxelles. La dernière année, j’ai choisi l’option géomètre-expert.

J’ai toujours voulu faire de la gestion d’immeubles, mon père (ingénieur) ayant été syndic non professionnel…

 

 

On peut alors dire que pour effectuer le métier de syndic, une formation adéquate est indispensable. Cette formation doit avoir un rapport, directement ou indirectement, avec le secteur. La réponse apportée par le professionnel indique aussi que le métier de syndic peut constituer une passion. Ici, il correspond à un héritage familial car se transmet de père en fils.

Avez-vous remarqué une évolution dans votre métier depuis vos débuts ?

 

Oui. En 2010, est entrée en vigueur la nouvelle loi sur la copropriété. Celle-ci est bien plus rigoureuse que l’ancienne.

Mais surtout, l’expérience change la façon d’appréhender les choses. Quand on commence à travailler, on est naïf et on fait certaines erreurs. Mais on apprend de ses erreurs…

 

 

Le métier a alors connu une évolution notamment en ce concerne la loi. La nouvelle loi est plus rigoureuse, ce qui a un impact certain sur les missions et les actions des syndics. Les inquiétudes de l’association belge concernant l’évolution actuelle (économique, technologiques, sociales, etc.) sont confirmées. En effet, les syndics constatent qu’un changement du fonctionnement du travail apparaît, de même sur la façon d’appréhender les méthodes de travail.

De quelle manière pensez-vous que va évoluer votre métier dans le futur ?

 

Le métier de syndic est de plus en plus lourd. Actuellement, beaucoup de syndics font également du courtage en immobilier ou en assurances. A l’avenir, j’estime qu’il faudra faire un choix. La profession de syndic devient un métier à part entière. Le temps où un copropriétaire seul gérait un building est révolu…

 

Le métier de syndic tend à acquérir de plus en plus de place en Belgique, même si toutefois d’autres syndics associent toujours d’autres métiers à la profession. L’évolution des constructions immobilières est en faveur des syndics. En effet, les copropriétaires ne peuvent pas gérer un grand building à eux seuls. Un professionnel est nécessaire, ce qui fait intervenir le syndic.

 

       III.2. Concernant la législation autour du métier et de la copropriété

Est-ce que la Loi du 2/6/2010 relative à la copropriété a influencé votre pratique professionnelle de manière positive si oui comment ?

 

Pas vraiment !

Ah si je vois un élément positif : l’obligation de rédiger le PV pendant l’assemblée générale. Comme ça c’est fait tout de suite et on n’en parle plus… Malgré tout, les gens ne sont contents : ils veulent un rapport dactylographié, sous prétexte que mon écriture est illisible !

On peut alors constater que le métier peut être influé par les lois existantes. Ici, le syndic constate que ça améliore sa pratique professionnelle en évitant de faire une tâche deux fois.

Est-ce que la Loi du 2/6/2010 relative à la copropriété a influencé votre pratique professionnelle de manière négative  si oui comment ?

Oui car cette loi alourdit le travail du syndic.

De plus, elle présente de grosses lacunes. Par exemple, lors d’une assemblée générale, une personne ne peut recevoir plus de 3 procurations. Pour contourner la loi, il suffit d’amener quelques potes et le tour est joué…

Toutefois, l’impact de la loi du 02 juin 2010 n’est pas que positif sur la pratique professionnelle des syndics. En fait, les professionnels constatent que le travail est alourdi par cette loi. Elle présente également des lacunes qui sont à revoir.

III.3 Les éventuelles difficultés rencontrées par le Syndic

Vous est-il déjà arrivé d’avoir des difficultés avec un copropriétaire isolé ? Si oui, lesquelles ?

 

Oui. Certaines personnes se prennent de haut. J’essaie de les remettre à leur place, de façon ferme mais polie. Malheureusement, ce n’est parfois pas suffisant !

 

L’attitude ou le comportement de certains copropriétaires reste la principale difficulté pour la profession. Ces types de personnes négligent en effet la profession et se croient être supérieur au syndic professionnel. Ainsi, il n’y a plus de respect envers ce dernier.

Avez-vous une anecdote particulière à relater ?

 

C’est l’histoire d’une copropriétaire dont l’appartement se trouvait sous la chaudière. Cette dame appelait plusieurs fois par jour pour signaler que la chaudière faisait trop de bruit. J’ai envoyé sur place un chauffagiste qui n’a rien trouvé d’anormal. Comme le problème persistait, elle a pris un avocat et a attaqué la copropriété. Le juge de paix l’a naturellement débouté. Après le procès, elle a vite déménagé.

 

 

 

Vous est-il déjà arrivé d’avoir des difficultés avec une association de copropriétaires ? Si oui, lesquelles ?

 

Non car en petit comité, ca se passe généralement bien. Ceci dit, si vous ne connaissez pas votre dossier, vous risquez d’avoir des remarques.

 

Généralement, les difficultés ne se présentent pas lorsque le comité est de petite taille. On peut donc lier les difficultés du métier de syndic avec la talle de l’association ou de la copropriété.

Avez-vous une anecdote particulière à relater ?

 

Non

 

 

Vous est-il déjà arrivé d’avoir des difficultés pendant ou suite à une assemblée générale? Si oui, lesquelles ?

 

Les assemblées générales sont loin d’être un  long fleuve tranquille. Il est impossible de mettre tout le monde sur la même longueur d’ondes. Néanmoins, si l’on procède avec méthode, tact et respect, il y a moyen d’arriver à bon port sans trop de dégâts (rires).

 

Le plus difficile pour la profession face à une assemblée serait donc de trouver un accord entre tous les copropriétaires. Chacun a son intérêt, donc le syndic doit contribuer à trouver la décision qui peut satisfaire tout le monde.

Avez-vous une anecdote particulière à relater ?

 

Lors d’une assemblée, 2 clans se sont formés. Un groupe de personnes me voulait comme syndic, un autre a voté pour mon concurrent. Au final, j’ai été élu avec 52% des voix !

 

 

 

Vous est-il déjà arrivé d’avoir des difficultés avec un conseil syndical ?

Si oui, lesquelles ?

 

Non. Encore heureux !

 

Avez-vous une anecdote particulière à relater ?

 

/

 

 

Vous est-il déjà arrivé d’avoir des difficultés particulières avec des prestataires de service, des concierges, notaires etc. ?

Si oui, lesquelles ?

 

Le syndic est l’employeur de ces personnes. Il a un certain pouvoir par rapport à elles. Si cela se passe mal, il est libre de ne pas renouveler leur contrat. C’est aussi simple que cela.

 

Il peut exister alors une certaine tension des rapports entre le syndic et le personnel de l’immeuble. Comme ce personnel est inférieur hiérarchiquement au syndic, une certaine jalousie ou certains différends peuvent alors apparaître.

Avez-vous une anecdote particulière à relater?

 

L’an passé, une concierge (qui n’avait sûrement pas bien compris sa mission) a été mise à la porte. Les copropriétaires se plaignaient de son nettoyage ainsi que de sa politesse. Un comble !

 

 

III.4  Les motivations et les contraintes pour le métier de syndic de copropriété

Pour vous quelle est la partie attractive de votre métier ?

 

Le syndic est un domaine très intéressant qui nécessite beaucoup de contacts avec plein de professionnels de l’immobilier. Du coup, les compétences techniques peuvent être mises en pratique.

·         Pour vous quelle est la partie la plus contraignante de votre travail ?

Les gens vous voient de façon très peu reconnaissante. Les mercis sont rares. J’ai lu un article dans le Trends affirmant : «  C’est le  métier le plus ingrat du monde ». C’est justifié…

 

• Avez-vous un conseil pour les personnes qui souhaitent débuter dans votre métier ?

 

Oui. Comme c’est un métier pratique, il faut avoir de l’expérience. Je conseille donc pour commencer de postuler dans un bureau actif dans le syndic.

Soyez proactif, n’ayez pas peur de vous occuper de tous les aspects du domaine.

Lancez-vous, et peut-être un jour vous aurez la chance (ou la malchance c’est selon) de gérer de nombreux grands blocs en copropriété.

 

 

 

 

 

 

 

 

Conclusion

 

Pour conclure, on peut alors dire que la profession de syndic est tout aussi intéressante que les autres professions existantes. Elle commence aussi à prendre de plus en plus de place dans la société et dans le monde professionnel, notamment en Belgique. La création de l’Association des  Syndic Belges et des Administrateurs de biens justifie cette valeur du métier de syndic. De plus, les évolutions actuelles sont également prises en compte dans le  secteur. L’ASBA associe par exemple les nouvelles technologies à son activité en lancé son propre site. Cela offre de nombreux avantages notamment pour la diffusion de l’information au grand public, aux régisseurs et aux membres de l’association.

D’après la partie pratique du présent travail, on peut aussi en conclure que le métier de syndic présente également des difficultés. Les principales difficultés concernent les rapports avec certains copropriétaires et la non-considération de ceux-ci du professionnel. Le respect et la considération envers le syndic sont donc inexistants. L’idée que la profession de syndic n’est pas sans valeur doit donc être éradiquée de la pensée de ces types de copropriétaires.

En même temps, le métier de syndic demande un parcours adapté. Autrement dit, l’étude choisie par le futur syndic doit avoir un rapport aux droits immobiliers ou encore la gestion, et il doit également disposer d’une certaine connaissance sur le secteur immobilier. Ces compétences sont nécessaires pour pouvoir effectuer les missions de syndic. Par ailleurs, il peut aussi demander, dans certain cas, une passion de la part de la personne souhaitant exercer le métier de syndic. Toutefois, certaines législations, ayant des impacts plutôt négatifs sur les pratiques du syndic et qui alourdissent son travail, doivent donc être revues.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

BIBLIOGRAPHIE

• Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis : Articles 17-1 à 18-1-A
• Arrêté du 19 mars 2010 relatif aux mesures de publicité des prix applicables dans certains secteurs professionnels

• http://www.fnaim.fr/nos-metiers/syndic-de-copropriete
• http://www.leparticulier.fr/jcms/c_35498/les-documents-de-la-copropriete

·         Le syndic de copropriété , Nouvelle édition Guy Vigneron (Auteur) – Etude (broché). Paru en 06/2009

 

 

[1] Cyril Sabatié, « Copropriété » : Statut, Gestion, Contentieux, Personnel, Delmas, XXIème édition 2011-2012

 

[2] Joëlle Duchet-Nespoux et Philippe Biard, Le grand livre des syndics et syndicats de copropriétés, Éd. De Vecchi, Paris, 2003 (nouvelle éd.), 341 p

[3] Guy Vigneron, Le syndic de copropriété : désignation, mission, responsabilité, Litec, Paris, 2009 (5^e éd.), 381 p.

[4] Le syndic de copropriété , Nouvelle édition

Guy Vigneron (Auteur) – Etude (broché). Paru en 06/2009

 

 

[5] http://fr.wikipedia.org/wiki/Syndic

[6] Le syndic de copropriété , Nouvelle édition

Guy Vigneron (Auteur) – Etude (broché). Paru en 06/2009

 

 

[7] http://www.droitbelge.be/fiches_detail.asp?idcat=9&id=624

[8] http://www.absa.be/syndic/frame.htm

 

[9] https://fr.wikipedia.org/wiki/Agent_immobilier

 

[10] http://www.jcomjeune.com/article-metier/agent-immobilier