INTRODUCTION

Le concept de viager est un concept très ancien. Déjà connu sous les empires romains et Grecs, il est introduit en France en l’année 876 par Charles II. En 1657, Jean WITT effectue le premier calcul arbitraire des rentes viagères suite à l’élaboration de la première table de mortalité par Christian Huygens. Au début du 19ème siècle, c’est-à-dire en 1806, Napoléon fait entrer ce concept dans le Code Civil Français suivant  les articles 1968 et 1983. Ces dates marquent la recrudescence et l’évolution du terme dans le droit immobilier français.

Avant d’aller plus loin, il est nécessaire de connaître ce qu’est vraiment le viager. D’une étude étymologique, le mot « viager » vient de « viage » qui veut dire « temps de vie ». Mais d’un point de vue technique, viager est une sorte de vente, cela peut concerner des biens mobiliers ou des biens immobiliers mais ce dernier est le plus souvent rencontré en France. La vente en viager consiste à faire un transfert de propriété à un tiers en contrepartie d’une part d’un capital initial appelé « le bouquet », une somme versée au départ et d’autre part d’une rente payée à vie appelée « la rente viagère » qui est payée périodiquement. Cette pratique permet généralement aux personnes âgées et retraitées de disposer d’un revenu supplémentaire autre que les pensions, un revenu aussi bien régulier que sécurisé jusqu’à la fin de sa vie. La  particularité d’une vente en viager est que celle-ci dépend d’un aléa qui est la durée de vie restante de la personne qui vend son  bien en viager, la durée de paiement de la rente est donc indéterminée et dépend de la longévité de vie de la personne. En effet, ce contrat peut être facilement annulé devant le tribunal en cas de décès plus ou moins immédiat de la personne âgée qui a mis son bien immobilier en vente en viager après la signature du contrat.

Dans un contrat de vente en viager, deux parties sont toujours présentes dont le débirentier qui désigne la personne qui a l’obligation de payer la rente viagère et le crédirentier pour designer son bénéficiaire. Ce dernier est dans la plupart des cas une personne âgée. Dans la vente en viager, selon le contrat, le crédirentier peut jouir ou non de son bien jusqu’à son décès. Par conséquent, il y a donc plusieurs type de contrat de vente en viager dont : le viager occupé selon lequel le vendeur conserve tous ces droits d’usage et d’habitation jusqu’à sa mort sans pour autant pouvoir  le mettre en location. Il existe aussi le viager libre où le vendeur cède tout son droit de jouissance du bien dès la signature du contrat en transférant ainsi la totalité de ses droits à l’acheteur, ce dernier pourra donc occuper ou mettre en location son bien. Etant une vente, les accords consentis  entre les deux parties doivent être dûment inscrits dans un contrat de vente signé par les deux parties. Dans ce contrat de vente sera défini toutes les obligations réciproques des parties, ce contrat est signé en présence d’un notaire.

Mais en parlant de vente en viager, il est également important de la différencier des deux termes contigus à savoir  la vente en nue-propriété et la vente à terme. La « vente à terme » est une vente dont le principe consiste à étaler le paiement du prix de vente fixé pendant une durée déterminée et fixée à l’avance. De cette définition, nous pouvons voir le lien et les différences de ce type de vente avec la vente en viager. En effet, le paiement de la rente viagère ne s’arrête qu’au décès du vendeur, la somme de l’ensemble de la rente n’est donc pas définie à l’avance, d’où l’existence d’une incertitude sur la somme payée, contrairement à celui de la vente à terme où la somme à payer est déterminée au début du contrat.  De l’autre côté, la vente en nue-propriété consiste à séparer le droit de propriété et le droit de jouissance des fruits et produits du bien immobilier au moment de sa vente.  Ce type de vente est par conséquent toujours lié à une vente ou une conservation du droit de l’usufruit qui est « le droit de jouir des choses dont un autre à la propriété, comme le propriétaire lui-même, mais à la charge d’en conserver la substance »[1]. Cette vente se différencie de la vente en viager par le fait que dans le système de vente en viager occupé, la personne âgée conserve toujours la nue-propriété et l’usufruit de son bien immobilier jusqu’à sa mort contrairement à la vente en nue-propriété où l’acheteur n’acquerra que le droit de propriété alors que le droit d’usufruit sur le bien reste à l’ancien propriétaire ou est attribué à une autre personne tierce.

Généralement, la vente en viager peut s’effectuer avec une personne physique ou une personne morale. Mais de tout ce qui précède, nous avons parlé d’une vente entre particuliers, c’est-à-dire d’une personne physique à une autre personne physique alors que depuis quelques années, la vente en viager qui s’effectue avec une personne morale gagne de la réputation de manière progressive. En effet, depuis quelques décennies, des associations d’acheteurs organisées au sein d’une mutuelle ou d’une organisation se sont formées pour se préoccuper de la vente en viager en particulier. En l’espèce, le principe de la vente en viager traditionnelle est toujours maintenu, mais c’est la personne du débirentier qui évolue de plus en plus en associations d’investisseurs institutionnels et dans ce cas, on parle alors de « fonds d’investissement ». Etant un contrat aléatoire, la vente en viager a présenté et présente toujours un risque pour les deux parties. Du côté de l’acheteur, ce risque se matérialise par l’incertitude du moment auquel il arrêtera les paiements de la rente, mais aussi dans le cas de viager occupé, il ne saura pas non plus le moment où il pourra jouir de son bien. Dans ce cas, si l’acheteur est une personne physique, il supportera seul le risque de la durée de paiement de la rente. Ainsi, afin de minimiser ou de maitriser ce risque, le fond d’investissement est une solution qui se présente aux investisseurs modernes : il s’agit en quelques sortes de partager les risques lors de l’achat en regroupant plusieurs investisseurs au sein d’un même fond et de supporter donc ensemble les risques. Investir dans un fonds d’investissement offre donc plusieurs opportunités pour un investisseur car disposant d’un capital plus important, le fond en question pourra acheter plusieurs immobiliers en viager, les risques sont de ce fait minimisés car les investisseurs sont actionnaires du fond et se partagent une part dans tous les immobiliers investis. Dans la mutualisation d’une vente en viager, les investisseurs institutionnels prennent une grande place en étant un intermédiaire pour faciliter la vente. A travers ce fond,  il y a une structure bien déterminée d’autant plus que l’équipe d’investisseur institutionnel peut comporter plusieurs experts en la matière tels que des  juristes, des experts immobiliers, des comptables, … Ainsi, un investisseur, même n’ayant aucune connaissance sur le droit immobilier, pourra facilement être rassuré car l’équipe s’occupera ensemble de l’achat, de la gestion et de la revente des biens achetés. Aussi, l’existence d’un fond d’investissement pour chaque bien immobilier mis en vente rassure également le vendeur c’est-à-dire la personne âgée de la bonne organisation et donc du paiement règlementé de sa rente dans le futur.

Nous remarquons ainsi que les avantages sont nombreux pour les achats mutualisés et c’est dans cette optique que nous avons choisi le thème « d’un fonds d’investissement en viager : une solution patrimoniale innovante pour les personnes âgées et les investisseurs institutionnels ». Dans le contexte actuel, ce thème évoque donc les avantages préconisés par les deux parties dans l’investissement en viager, c’est-à-dire du vendeur : les personnes âgées, et des acheteurs : les investisseurs institutionnels.  L’étude d’un tel sujet mettra donc en exergue l’importance et l’utilité d’un fond d’investissement pour la maitrise et la minimisation des risques en matière de vente en viager d’un bien immobilier à l’endroit de toutes les parties contractantes. L’interrogation principale qui découle de ce sujet est de voir « comment un fond d’investissement en viager peut-il apporter une solution patrimoniale aux personnes âgées tout en satisfaisant les investisseurs institutionnels en terme de couple rendement/risque ? ». Cette question implique donc de voir dans un même temps un bénéfice simultané tant pour le vendeur que pour l’acheteur en matière de vente en viager.

Afin de pouvoir apporter une réponse bien fondée sur cette question, l’approche de travail doit être préalablement bien définie. Trois grandes parties vont ainsi se succéder :

En premier lieu, nous allons commencer par une étude théorique concernant le fonds d’investissement en viager. En l’espèce,  une définition en profondeur de la notion de vente en viager et du fond d’investissement en viager à travers  le mécanisme de celui-ci et ses particularités mais aussi sa rentabilité au niveau des parties s’avère primordiale.

En second lieu, une étude empirique sera réalisée. A travers cette étude, il y aura une étude pratique de l’achat en viager réalisée par un fond d’investissement et des investisseurs institutionnels à travers l’étude d’un fond d’investissement spécifique à savoir le Fond CERTIVIA sera mis en exergue. Dans cette partie, une présentation de la méthodologie choisie pour mener à bien la présente étude devancera la présentation du fond CERTIVIA dans lequel notre étude pratique a été réalisée.

En dernier lieu, une analyse des résultats de notre étude sera faite. Cette analyse comportera la vérification des hypothèses exposées dans la seconde partie. Cette vérification nous permettra ensuite de mettre en relief les avantages mais aussi les failles d’un investissement dans un fond en matière de vente en viager et de nous permettre également de formuler quelques préconisations et recommandations pour une amélioration de cette pratique très rentable pour les personnes retraitées et les investisseurs modernes.

 

Telle sera en gros l’architecture de notre travail !!!

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

PARTIE I : REVUE DE LITTERATURE SUR LE FOND D’INVESTISSEMENT EN VIAGER

Une petite définition portant sur le fond d’investissement en viager a été donnée dans l’introduction. Dans cette première partie de notre étude, deux chapitres vont  se succéder : le premier détaillera la revue de littérature sur la notion de « fond d’investissement en viager » (Chapitre 1) tandis que le second exposera le fond d’investissement en viager en tant que concept innovant et rentable pour toutes les parties prenantes (Chapitre 2) à savoir le vendeur du bien immobilier et l’acquéreur qui est le fond d’investissement.

 

Chapitre I : Notion de fond d’investissement en viager

Basé sur une mutuelle d’acheteur, un fonds d’investissement en viager a son propre mécanisme (1.1), ses particularités (1.2) même si dans le cadre de la conclusion du contrat de vente en viager, il respecte aussi les modalités de formation de tout contrat de vente en viager (1.3) prévues par le droit positif Français.

 

• Mécanisme du fonds d’investissement en viager

Comme nous l’avons défini précédemment, la vente en viager  consiste en une vente immobilière à travers laquelle le vendeur qui est généralement une personne âgée transfert la propriété de son bien immobilier à un acheteur via un mécanisme particulier notamment en contrepartie  du  paiement  d’un capital initial appelé « bouquet » en plus d’un versement d’une  rente  périodique.  La spécificité de cette vente est que la rente viagère doit être  payée par l’acheteur et celui-ci ne sera  libéré de cette obligation que quand le vendeur décède. La vente en viager est donc un contrat aléatoire à cause de l’existence d’une incertitude quant au délai de survie du vendeur. En d’autres termes, le temps durant lequel l’acheteur devra payer la rente à l’acheteur ne sera pas connu d’avance ainsi que la valeur totale de cette rente vu que cette valeur dépendra de la durée de vie du vendeur. Ce qui constitue l’aléa qui spécifie le contrat de vente en viager. Au regard de l’existence de cet aléa, ce type de contrat particulier peut constituer un risque aussi bien pour le vendeur que pour l’acheteur même si c’est ce dernier qui encourra le plus grand risque dans l’hypothèse où le vendeur aura une plus longue vie par rapport à l’espérance de vie moyenne au moment de la conclusion du contrat. Par ailleurs, cet aléa inclus dans tout  contrat de vente en viager est définit par le Code Civil Français dans son article 1974 comme  étant : «  les effets quant aux avantages et aux pertes, soit pour toutes les parties, soit pour l’une ou plusieurs d’entre elles, dépendent d’un événement incertain » pour une convention légalement conclue.

Mais lorsqu’on parle de fonds, cela sous-entend le plus souvent un côté financier, à l’exemple d’un recueil de fonds  pour aider les sinistrés qui consiste à rassembler le maximum d’argent pour aider les sinistrés à combler leurs besoins en financement. Un fonds d’investissement existe lorsqu’un ensemble de personne (physique ou morale) décide de rassembler leur capital individuel pour constituer un capital unique afin d’investir dans une même vision.  En d’autres termes, un fonds d’investissement est donc un ensemble de capital rassemblé par un ensemble de personnes au sein  d’une organisation afin que cette dernière le gère au nom de l’ensemble des associés en vue d’atteindre un objectif commun tel que générer  un profit ou procéder à une œuvre de bienfaisance. Un fonds d’investissement est donc une organisation, elle peut être publique ou privée, ayant sa spécialité, dans laquelle un capital est investi pour la réalisation du projet. Il y a plusieurs types de fonds d’investissement : soit il s’agit d’un capital à risque, c’est-à-dire que l’investisseur verse au démarrage du projet son capital sans la certitude que celui-ci fonctionnera ou pas ; soit il s’agit d’un versement périodique. Ainsi,  dans un fonds d’investissement en viager, le capital sert à payer le bouquet et la rente. Dans ce cas, le débirentier est alors  une personne morale c’est-à-dire  une  association  constituée de l’ensemble des investisseurs ayant apporté leur capital. La vente en viager a fait un grand pas dans son évolution, plusieurs types d’investisseurs engage leur fond dans une vente en viager, On peut distinguer les investisseurs particuliers, les  investisseurs professionnels et aussi les investisseurs institutionnels.

Le mécanisme de la vente en matière de fonds d’investissement en viager est la même que lors d’une  simple vente en viager, le but étant  d’acheter un bien immobilier à un prix plus intéressant que celui de la vente normale et en minimisant le risque de perte par l’utilisation du fonds de l’association pour le paiement du bouquet et de la rente. L’organe de gestion du fonds  utilise   ainsi  les capitaux investis par les membres en vue d’acquérir des biens immobiliers  diversifiés tels des  maisons, des appartements, … Comme le fonds regroupe un ensemble d’investisseurs, ces derniers sont donc des actionnaires de chaque bien acheté au titre du fonds. Mais comme on vient de le dire, la vente en viager est un contrat aléatoire dans le sens où la durée de paiement de la rente et donc la somme totale de la rente à payer n’est pas connue à l’avance.  Plus clairement, la somme du prix payé lors du paiement du bouquet  associé à  celui  à verser tout le long de la durée de la rente pourrait dépasser largement le prix du bien sur le marché (cas défavorable pour le fonds) mais elle peut aussi être très inférieure au prix réel du bien (dans le meilleur des cas). Pour les acheteurs individuels, ce risque est supporté par le seul patrimoine de ce dernier alors que dans le cas de l’acquisition par un fonds d’investissement, le risque sera mitigé car il sera partagé entre tous les patrimoines des investisseurs institutionnels.  Aussi, le fonds d’investissement dispose d’une plus grande marge en matière de capital et peut donc se lancer dans plusieurs contrats en même temps en vue de l’atténuation des risques, il y aura alors une possibilité pour l’association de compenser les pertes acquises lors d’un achat par les bénéfices obtenues lors des autres investissements.  Ce sont alors les principaux bénéfices pour le lancement d’un fonds d’investissement en viager.

 

• Particularité d’un fonds d’investissement en viager

Un fonds d’investissement en viager investit souvent dans l’acquisition d’un bien immobilier  occupé lors de la conclusion d’un contrat de vente en viager.  La raison est que ce type de vente en viager rapporte, selon les études, plus de bénéfices que les biens immobiliers libres. Cette situation s’explique par le calcul de la rente viagère, si le contrat est un viager occupé, un droit d’usage et d’habitation sera grevé sur le prix de vente de l’immobilier, l’espérance de vie du vendeur est pris en compte, ce droit n’a pas lieu d’être dans le cas d’un viager libre. En d’autres mots, si le crédirentier décide de conserver  son droit de jouissance sur le bien vendu, c’est-à-dire qu’il va continuer à y vivre et/ou  à l’utiliser librement, la valeur du bien sera minorée de la valeur du droit d’usage et d’habitation.  En général,  ce droit équivaut au montant d’un loyer théorique qui sera actualisé sur la durée de vie du vendeur par l’intermédiaire de la table de mortalité. Il faut également noter que l’âge du crédirentier sera donc pris en compte lors de ce calcul.

Toujours sur la particularité des ventes en viager faisant intervenir un fonds d’investissement en viager, on peut aussi noter qu’un fonds d’investissement en viager n’est pas toujours constitué par les investisseurs institutionnels. En effet, étant une organisation ayant comme but, l’achat des biens immobiliers à un prix inférieur par rapport à celui du marché, des études et des analyses du marché ainsi que des biens à acheter s’imposent avant la prise de toute décision concernant un bien donné. Ces études permettront à l’association de maximiser les profits. Mais pour que ces études soient favorablement exécutées, il faut que l’association dispose de quelques professionnels en la matière. Autrement, pour atteindre l’objectif de l’association qui est celui d’acquérir des biens immobiliers en viager avec des prix plus bas que sur le marché normal, il faut que l’association soit composé d’investisseurs institutionnels  mais aussi des spécialistes en fiscalité, droit, économie, finance, immobilier, comptabilité et autres afin que chaque investissement puisse être bénéfique pour l’association et l’ensemble de ces membres. En une phrase, pour réussir son activité et faire des profits, un fonds d’investissement en viager doit disposer d’une variété de spécialistes et de professionnels du métier en plus des investisseurs institutionnels qui fourniront les capitaux nécessaires pour l’investissement. Bref, pour la constitution d’un fonds d’investissement en viager, des capitaux autres que financiers sont aussi nécessaires voire même obligatoire. Ce qui le différencie largement de la vente en viager conclu par un acheteur individuel qui peut détenir le capital nécessaire mais qui peut ne disposer des compétences suffisantes pour le calcul prévisionnel des bénéfices.

 

• Les modalités de la formation du contrat de vente en viager

Etant un contrat aléatoire, la première condition de validité d’un contrat de vente en viager est l’existence de l’aléa. Selon la jurisprudence, deux cas précis sont sources d’annulation d’un tel contrat. Ce sont le décès imminent et proche du crédirentier et l’absence d’un prix réel et sérieux préalablement convenu par les deux parties au moment de la conclusion du contrat.

En effet, le tribunal annule systématiquement « tout contrat de vente en viager  créé  sur la tête d’une personne qui était  morte au jour de la conclusion du contrat »[2] et « tout contrat de vente en viager conclu sur la tête d’une personne atteinte d’une maladie incurable et qui décède dans les vingt jours qui suivent la date de la conclusion du contrat »[3]. Par  interprétation, les deux dispositions précitées signifient pour les juges que la connaissance ou non de la maladie ou de la mort du vendeur  au moment de la conclusion du contrat par l’acheteur n’influence en rien la validité du contrat c’est à dire que peu importe que l’acheteur ai pris connaissance de la maladie ou de la mort du vendeur lors de la conclusion du contrat, ce dernier sera toujours annulé sur la base de ces deux articles. La notion de bonne ou mauvaise foi n’est pas alors prise en compte par la jurisprudence et un acheteur de bonne foi sera tout de même évincé tout comme l’acheteur de mauvaise foi. Néanmoins, la jurisprudence  écarte l’annulation du contrat dès lors que l’acheteur apporte la preuve que la mort du vendeur est survenue de manière brusque et imprévisible, on parle ici d’un décès accidentel du vendeur. Par contre, le tribunal peut annuler  la vente malgré le délai imposé par les deux articles c’est-à-dire même si le délai de 20 jours est dépassé dès lors  que les ayants-causes du vendeur arrivent à apporter la preuve  justifiant que l’acheteur a su à l’avance, c’est-à-dire au moment de la signature du contrat que le décès du crédirentier est imminent.

Ensuite, un  prix réel et sérieux doit être fixé par les deux parties au moment de la conclusion du contrat, sinon, le contrat sera annulé par les juges.  Selon la jurisprudence, un prix est non sérieux lorsque le montant de la rente n’atteint  pas ou est juste égal au montant du loyer que le bien serait susceptible de produire si celui-ci était mis en location par son propriétaire[4].  Mais ce prix est aussi jugé non sérieux si par calcul, la somme des rentes qui seront probablement  payées est largement inférieure au prix réel du bien en question au moment de la conclusion du contrat de vente[5].

Puis, comme tout contrat soumis au droit du contrat français, le consentement des deux  parties est primordial pour la validité d’un tel contrat. Au cas où le consentement du vendeur ou de l’acheteur est douteux ou qu’il soit donné par erreur, avec de la violence ou à cause d’un dol, le tribunal annulera le contrat si la partie lésée arrive à lui apporter la preuve de l’une ou de l’ensemble de ces vices. L’annulation sera alors prononcée sur la base de l’article  1109 du Code Civil Français qui dispose : « qu’il n’y a point de consentement valable, si le consentement n’a été donné que par erreur, ou s’il a été extorqué par violence ou surpris par dol ».

Après, comme on le précise souvent tout le long du présent document, la vente en viager s’inscrit  parmi  les différentes formes de vente immobilière, sa conclusion nécessite donc l’intervention d’un notaire. Notons que la formation du contrat de vente débute lorsqu’un accord entre le vendeur et l’acheteur  est établit.  Cet  accord  doit d’abord se matérialiser  par une promesse de vente qui se définit comme un document provisoire  dûment signé par les parties  et qui restera  valide et applicable tout le long  de  l’attente nécessaire pour le rassemblement des documents nécessaires en vue de la conclusion du contrat définitif. Toutefois, même après la signature de la promesse de vente, l’une des parties peut toujours se rétracter à condition d’avoir respecté les conditions et les délais prévus par la loi pour ce faire. Pour le droit français, ce délai est fixé à sept jours après la signature du contrat.

Enfin, pour le droit français, un contrat de vente immobilier définitif doit être un acte notarié c’est-à-dire un acte signé devant  notaire ou du moins un acte authentique c’est à dire un contrat enregistré en bonne et dû forme auprès de l’officier public habilité pour ce faire. Pour être accepté par le notaire ou l’officier public authentificateur, le contrat de vente en viager doit être accompagné des documents suivant : un titre de propriété complet, le droit de préemption de la mairie, une diagnostique technique obligatoire, les  identités des deux parties, un document justifiant la solvabilité de l’acheteur. En outre, doivent-être également mentionnés dans le contrat de vente les éléments suivants : les conditions d’occupations de l’immeuble en l’occurrence le type de viager choisi (occupé ou libre) ; la répartition des charges entre les parties c’est-à-dire la charge du paiement des taxes financières, des taxes d’habitation et  des travaux de réparations éventuels ; la valeur du bien mis en vente et les modalités de paiement ; et enfin  l’âge du vendeur c’est-à-dire du crédirentier. Pour la fixation de la valeur du contrat, il s’agit pour les deux parties de se convenir à la fois sur la valeur du bouquet et la valeur de la rente à payer à chaque période.

Il faut enfin préciser que même si le moment de la prise de possession du bien par l’acheteur dépend relativement du type de vente en viager conclu, la signature du contrat de vente devant le notaire ou l’enregistrement de la signature du contrat auprès de l’officier civil authentificateur marque toujours le moment du transfert de la propriété du bien du vendeur à l’acheteur.  Seul le moment de la prise de possession sera retardé par l’attente du décès du vendeur pour le cas de la vente en viager occupé.

 

 

 

 

Chapitre II : Fond d’investissement en viager : un nouveau mécanisme rentable pour les parties prenantes

Comme on l’a précisé tout le long du premier chapitre, le fond d’investissement en viager est une nouvelle forme de vente en viager qui commence actuellement à gagner de plus en plus de confiance de la part des investisseurs sur ce secteur d’activité. Le fait est que par rapport à la vente en viager classique, il s’agit d’une technique qui se trouve plus lucrative à tous les niveaux et surtout moins risquée pour chaque partie intervenant dans le contrat. Dans ce second chapitre, nous allons nous focaliser spécialement sur les avantages et les inconvénients de cette nouvelle technique d’acquisition immobilière sur les parties prenantes. Successivement, nous allons détailler le fonds d’investissement en viager et les personnes âgées (2.1), le fonds d’investissement immobilier et les investisseurs institutionnels (2.2) et l’impact du fonds d’investissement en viager sur le caractère aléatoire du contrat de vente en viager (2.3).

2.1. Le Fonds d’investissement en viager et les personnes âgées

En tant que nouveau mécanisme favorisant et facilitant  la vente en viager qui intéresse majoritairement les personnes âgées qui sont en âge de partir en retraite, le fonds d’investissement en viager ne peut avoir du succès que lorsqu’il arrive à attirer ceux qui veulent vendre leurs biens immobiliers en viager. En l’espèce, le fonds d’investissement en viager est un dispositif avantageux pour les personnes âgées à plusieurs niveaux et spécialement lorsque ce mécanisme leurs garantissent une nette amélioration de leurs finances (a) et de leurs charges fiscales (b) tout au long de sa période de retraite.

1. Le fonds d’investissement en viager : un dispositif économique améliorant le quotidien des retraités

Certes, tout le monde peut choisir librement de vendre son bien immeuble en viager à tout âge mais on remarque que dans la majorité des cas, cette forme de vente immobilière est beaucoup plus intéressante pour les personnes âgées. En effet, la fixation du montant du bouquet mais aussi de la rente viagère ne dépend pas uniquement du prix du marché en vente normale, il est aussi basé sur l’âge du vendeur. En l’espèce, le montant de ce bouquet est de plus en plus supérieur à chaque fois que l’âge de son bénéficiaire est élevé. Un jeune qui vend sa maison en viager ne peut alors pas espérer un meilleur bouquet ni une somme égale à celle payée à une personne retraitée en matière de rente du fait de l’écart entre leurs âges. D’une autre manière, on peut donc conclure que les montants du bouquet et de la rente périodique doivent être  calculés  en fonction de l’âge du vendeur et de son état de santé : plus la personne est âgée, plus la rente viagère est élevée. Cette situation s’explique par le fait que l’acheteur paiera la rente jusqu’au décès de son vendeur et le risque de paiement prolongé est nettement amoindri quand l’âge du vendeur est assez élevé par rapport à l’espérance de vie de la population en générale.  Depuis quelques années, ce calcul se base même sur un tableau spécial appelé « la table de la mortalité », table chez lequel l’espérance de vie du vendeur est un des éléments essentiels à prendre en compte lors du calcul.

D’un autre coté, compte tenu des inflations et de la baisse du pouvoir d’achat général dans l’actualité, les personnes âgées qui partent à la retraite se retrouvent souvent face à  quelques difficultés financières. En effet, le fait de vivre avec la pension de retraite comme principale et/ou seule source de revenu, les personnes  âgées deviennent vite des charges pour leurs enfants même en disposant de sa maison propre puisque le montant qu’ils gagnent comme pension de vieillesse n’arrivent plus de nos jours à combler leurs besoins au quotidiens avec leurs problèmes médicaux, leurs charges fiscales, leurs besoins en produits de première nécessité.  Vendre son bien immeuble en viager devient par conséquent une solution miracle voire une opportunité pour ces personnes afin de pouvoir survivre sans demander de l’aide financière à ses enfants. En l’espèce, la rente viagère acquise par cette vente constituera  un complément de revenu pour eux et permettra de faire face aux difficultés financières générées par l’insuffisance de la pension de vieillesse. Il n’est plus nécessaire de rappeler que comme son nom l’indique, la rente viagère est une source de revenu à la fois sure et durable pour le vendeur  car c’est son essence même qui fait qu’elle sera payée au profit du vendeur jusqu’à ce que ce dernier décède. En effet, la situation est toujours en faveur du vendeur, si la survenu du décès est rapide après la constitution du contrat, cela représentera un avantage au débirentier qui sera libéré de ses engagements envers son vendeur tout en ayant acquis le bien à un prix plus intéressant que ceux de la vente normale. Dans le cas opposé, le vendeur bénéficie d’un supplément de revenu garanti à vie.

La rente présente aussi un autre côté positif pour la personne âgée : elle est payée de manière régulière, comme si le propriétaire met en location son bien immeuble.  Mais elle est encore beaucoup plus avantageuse que la mise en location puisque dans le cas où le vendeur le met en location, il aura besoin de quitter la maison alors que pour le cas de la vente en viager, il peut choisir de signer un contrat de vente en viager occupé et il continuera de percevoir de la rente de manière périodique tout en continuant de jouir de l’usage du bien vendu et ceci sans limitation de durée. Mais même pour le cas de la vente en viager libre, le vendeur  sera toujours un gagnant puisqu’il percevra une somme qui améliorera son quotidien tout en étant  libéré à vie  de toutes les charges et taxes légales liées à la possession immobilière à l’exemple des taxes foncières, des taxes d’habitation et des grands travaux de réhabilitation. Il faut cependant remarquer que pour les seniors, l’offre qui les intéresse le plus à nos jours sont les offres d’achat en viager occupé du fait qu’ils pourront garder leurs maisons  en plus de recevoir  un supplément de revenu. De ce fait, cette situation offre un allongement de l’indépendance des personnes âgées et leur permettent ainsi de rester dans leur maison, subvenir à leur besoin quotidien au lieu d’aller dans une maison de retraite.

En plus d’être un supplément de revenu, la rente viagère présente un avantage pour les vendeurs, c’est un revenu périodique mais aussi fixe. En effet, aucune révision du prix initialement prévu dans le contrat n’est prévu quelque soit le mouvement des prix du marché sur l’immobilier. Mais en plus de l’amélioration de leurs revenus financiers, la vente en viager garantit aussi des avantages fiscaux aux personnes âgées qui vendent leurs biens, ces avantages particuliers feront l’objet de notre prochaine sous-partie.

 

1. Les enjeux fiscaux associés sur une vente en viager

En règle générale, posséder un bien immobilier tel qu’un immeuble, une maison, une voiture… signifie un devoir légal de payer des impôts et des taxes en fonction de l’immeuble et de sa catégorie. Mais compte tenu de la spécificité du contrat de vente en viager, la question du débiteur de l’impôt se pose du fait du transfert de propriété opéré par la signature du contrat de vente et en présence du droit de jouissance et d’usage du bien qui reste au profit du vendeur jusqu’à sa mort : qui aura donc la charge de payer ses impôts vu que l’exercice du droit de propriété est en quelques sortes partagé ? Cette situation peut en effet être une source de litige inhérent à l’exécution d’un contrat de vente en viager. Selon les dispositions légales, les grosses réparations ainsi que les diverses taxes (taxes d’habitations et taxes fonciers) sont en général à la charge de celui qui continue à jouir du bien c’est-à-dire le vendeur dans le cas d’une vente en viager occupé et l’acheteur en cas de contrat de vente en viager libre. Certes, il existe une exception permise par la loi, une exception quant à la personne de ce qui détient cette charge. Effectivement, le contrat de vente en viager, tout comme tout  autre contrat,  peut contenir une clause qui affecte exceptionnellement la charge du paiement des impôts au crédirentier c’est-à-dire à l’acheteur, cette exception est admise à la seule condition que la clause insérée dans le contrat est le fruit du consentement des deux parties.

Cette exception est surtout requise dans le cas d’un viager occupé où le vendeur occupe encore le bien et dispose encore d’un droit d’usage et d’habitation sur le bien. Cela n’empêche pas que l’acheteur devient dès la signature du contrat le nouveau propriétaire du bien c’est-à-dire le titulaire du droit de propriété sur le bien, ce qui justifie cette  répartition des charges qui ne doit pas donc être une exception mais une logique même qui accompagne la conclusion et la signature du contrat de vente en viager. De ce fait, le vendeur serait le bénéficiaire puisqu’il serait exempt des droit fiscaux et des autres charges alors qu’il bénéficie d’un surplus de revenu. En plus, selon le code général des impôts[6], ce surplus de revenu ne sera pas imposé comme la pension de vieillesse. Dans le cas d’un viager libre, l’acheteur a par contre l’obligation de prendre en charge toutes les charges et taxes fiscales inhérentes au bien objet du contrat puisque comme tout autre contrat de vente,  l’acheteur prend possession du bine dès la signature du contrat. A partir de ce moment, le vendeur ne pourra plus interférer dans l’exercice du droit de propriété et sera donc exempt du paiement de toutes ces charges même s’il perçoit de manière régulière un revenu supplémentaire. En bref, pour le contrat de vente en viager libre, le débirentier sera le seul responsable du paiement des charges fiscales liées au bien vendu tandis que dans la vente en viager occupé, ces charges vont être pris en charge par l’une ou l’autre partie selon la convention commune des deux parties dans le contrat.  Notons que les travaux de réparations nécessaires pour l’entretien du bien peuvent suivre le même régime que les charges fiscales et les taxes mais ils peuvent aussi faire l’objet d’une convention à part entre les parties.

Puis, s’agissant d’un contrat opérant un transfert d’un bien immeuble de la main d’une personne vers la main d’une autre personne, le moment de la mutation exige aussi le paiement du droit d’enregistrement au moment de l’enregistrement du bien au profit du nouveau propriétaire. Généralement, ces diverses droits doivent être à la charge de l’acheteur, ce qui signifie une exonération financière de plus pour le vendeur qui vend son bien en viager peu importe que le contrat  concerne un viager libre ou un viager occupé.

Pour le paiement de la rente périodique à vie, le code général des impôts[7] prévoit qu’elle appartient à la classe des revenus imposables. En fait, au regard de la loi, la rente viagère est considérée comme un supplément de revenu et  l’impôt à payer fera partie des impôts sur le revenu à la charge de son bénéficiaire c’est-à-dire du vendeur dans le cas d’une vente en viager.  Toutefois, étant un contrat particulier destiné à favoriser l’indépendance des personnes âgées et retraitées, l’abattement de ce type d’impôt sur la rente viagère est toutefois variable et varie en fonction de l’âge de la personne concernée. Le calcul de cet abattement se fait suivant l’âge du débiteur et se divise en quatre catégories telles que :

• Pour les 70 ans et plus, il est de 70 % ;
• Entre 60 et 69 ans, il est de 60 % ;
• Entre 50 et 59 ans, il est de 50 % ;
• Et pour les moins de 50 ans, le pourcentage y est le plus faible et équivaut à 30 %.

2.2. Le Fonds d’investissement en viager et les investisseurs institutionnels

Quand une personne décide d’apporter son capital et le placer dans une activité ou un projet afin que celui-ci génère un profit, cette personne devient automatiquement un investisseur. Dans le cas où il ne s’agit que d’une seule  personne, on parle alors d’investisseurs particuliers. Etant particulier, la personne peut arrêter d’un jour à l’autre son investissement et s’orienter dans une autre vision ou opter pour un nouveau projet. Du fait de son indépendance vis-à-vis des autres investisseurs et du monde entrepreneurial en général, il est donc libre de tout engagement et de tout lien. Mais pour une plus grande organisation ou une plus grande entreprise, les investisseurs qui se regroupent au sein de cette organisation pour permettre  à cette entreprise d’avoir le capital nécessaire sont appelés « des investisseurs institutionnels ». Et des conditions doivent  être remplies pour que l’entreprise puisse atteindre son objectif. Ces conditions ne sont plus les mêmes que pour les investisseurs particuliers car ils seront liés par des engagements les uns avec les autres.

1. Les investisseurs institutionnels

« Les investisseurs institutionnels, également appelés aussi grands investisseurs, sont des organismes collecteurs de l’épargne qui placent leurs fonds sur les marchés. Il stabilisent l’actionnariat par moments et leur retrait peut provoquer de lourdes chutes des valeurs concernées »[8].

Les fonds que ces investisseurs apportent peuvent être sous forme de  valeur mobilière représentée par des actions ou des obligations, sous  forme de valeur  immobilière ou sous forme de matière première utile pour l’activité de l’organisation. Il faut cependant remarquer que les investisseurs institutionnels diffèrent des banques et doivent être des organismes non bancaires pour être désignés comme des investisseurs institutionnels. En l’espèce, les  investisseurs institutionnels ont pour objectif de rassembler des fonds et de négocier  les prix sur les biens dans lesquels  ils investissent  afin de minimiser les coûts liés au différentes commissions tandis que les banques œuvrent sur le marché dans le but d’investir au sein des entreprises déjà en place et ne se soucient pas de comment l’entreprise arrivera-t-elle à faire des profits, elle se contente d’investir et de percevoir les intérêts au moment convenu.

Pour le cas de la vente en viager, les investisseurs institutionnels qui agissent sur ce terrain sont principalement composés par des sociétés d’investissement, des fonds de pension, des organisations de placement collectif en valeur mobilière et des sociétés d’assurances. Ils se rassemblent auprès d’une organisation dans le but de collecter suffisamment de fonds en vue d’investir dans des achats en viager libre ou occupé.  Pour les fonds d’investissement en viager moderne, le but est de rassembler entre les mains de l’organisation un maximum de contrat de vente en viager afin de pouvoir maximiser les gains et les profits obtenus.

1. Un enrichissement de leur patrimoine immobilier

D’après la statistique[9], environ 75 % des personnes de plus de 60 ans sont propriétaires de leur maison, mais le constat est que le marché de l’offre en matière de vente est largement dépassé par la demande. Mais actuellement, en présence  des avantages notables réalisés par les personnes âgées qui optent pour les contrats de vente en viager, ils s’intéressent de plus en plus à ce type d’achat. Aussi, lorsque les investisseurs institutionnels ou particuliers arrivent dans la majorité des cas à réaliser plus de profits en concluant des contrats de vente en viager par rapport aux autres techniques de ventes immobilières, les acheteurs et l’ensemble des investisseurs commencent à se bousculer sur ce type d’investissement particulier. Ce marché devient ainsi de plus en plus saturé.

Etant des actionnaires investissant dans des achats en viager, les investisseurs institutionnels sont actuellement des entrepreneurs à part entière mais qui décide d’investir leurs capitaux au sein d’un marché particulier à savoir l’achat de bien immeuble à travers des contrats en viager. Le capital constitué dans le fonds permettra d’acheter des immeubles qui entreront donc d’une manière indivise dans les patrimoines immobiliers de chacun des actionnaires. Suite aux investissements réalisés via l’activité du fonds d’investissement, chaque investisseur deviendra actionnaire dans chaque bien immobilier acheté par le fonds. En effet, pour un même capital d’un même montant, un actionnaire investissant dans un fonds d’investissement arrive à maximiser l’enrichissement de son patrimoine par rapport à celui qui décide d’investir son capital individuellement. Plus clairement, en investissant en solo, un entrepreneur ne peut pas faire plusieurs acquisitions de manière simultanées alors qu’il pourra le faire même à travers un statut d’indivision lors d’un investissement au sein d’un fonds d’investissement.

En plus, dans le cas d’un achat en viager fait par un investisseur particulier, les risques ou aléas liés au contrat de vente en viager seront supportés pleinement et individuellement par l’entrepreneur alors que dans le cas de l’acquisition d’un bien immobilier par un fonds d’investissement, l’ensemble des risques du contrat sera partagé entre tous les actionnaires et en cas de survenance du risque, les pertes seront supportées par un plus grand portefeuille à savoir l’ensemble des patrimoines des entrepreneurs qui ont été des actionnaires sur l’achat et la part de chacun dans cette perte sera amoindrie.

De surcroît, grâce à l’ensemble de capital réuni au sein du fonds d’investissement, le fonds dispose d’un capital nécessaire et peut investir dans plusieurs achats en viager sans compter son aptitude à choisir différents types de bien immobilier afin de diversifier ses achats et les risques. Les investisseurs institutionnels qui deviennent donc des actionnaires sur plusieurs biens immobiliers détiennent plus de biens immobiliers dans son patrimoine immobilier (même si ces biens sont détenus de manière indivis par chaque actionnaire) que s’ils ont investis chacun leurs capitaux de manière individuel.

Enfin, il ne faut pas non plus oublier que le succès de l’investissement est nettement mieux garanti lors d’un investissement au sein d’un fonds que pour des investissements individuels puisque les membres d’un fonds d’investissement sont majoritairement des techniciens et des professionnels de divers secteurs d’activité ; par conséquent, les études du marché seront beaucoup plus précis en matière de fonds d’investissement car avant de conclure un contrat,  une étude précise qui passe entre les mains de chaque spécialiste garantira la réussite du projet.

1. Un gain plus avantageux en matière sociale et fiscale

La vente en viager mutualisée ou organisée présente effectivement des avantages sociaux et fiscaux. Au niveau de la société, cela représente un atout car les investisseurs institutionnels sont plus fiables tant en matière d’achat qu’en matière de paiement par rapport aux investisseurs  particuliers. En effet, les risques liés au non paiement des rentes viagères sont minimisés et la poursuite de l’acheteur sera beaucoup plus facilitée en cas de non exécution du contrat notamment en cas de non paiement de la rente viagère convenue du fait de la pluralité des débiteurs et de l’institutionnalisation du fonds d’investissement.

[1]              Article 578 du Code Civil Français.

[2]              Article 1974 du Code Civil Français, créé par Loi du 10 Mars 1804 et promulguée le 20 mars 1804.

[3]              Article 1975 du Code Civil Français, créé par Loi du 10 Mars 1804 et promulguée le 20 mars 1804.

[4]              Cass. Civ. 1ère 4 juill. 1995, Bull. civ. I n° 304.

[5]              CA Colmar 4 juin 1985, RJ Alsace Lorraine, oct. 1985, p. 243

[6]              Article 81 du Code Général des Impôts Français.

[7]              Article 158 du Code Général des Impôts Français.

[8] http://fr.wikippedia.org/wiki/investisseur_institutionnel du 14 Juillet 2015 ; mot clé : investisseurs institutionnels

[9] LesEchos.fr du 20 Septembre 2010