L’OPTIMISATION FISCALE DÉCOULANT DE L’OPTION A L’IS POUR LES SCI : LE RÔLE DE L’EXPERT-COMPTABLE DANS CE CHOIX

Introduction

La création des sociétés civiles immobilières est une option stratégique permettant aux particuliers d’investir dans la gestion et la transmission de leur patrimoine immobilier. Elle passe par la nomination de plusieurs dirigeants auxquels sont attribués les titres et les pouvoirs de chaque associé et par la fixation des modalités relatives à la gestion de la prise de décision à travers le statut. Avec cette facilité de gestion, les associés ont la possibilité de constituer aisément un patrimoine immobilier important par la mise en commun des apports et la possibilité de conversion des parts sociales en titre. Une fois constitué, ce patrimoine procure de la plus-value de cession aux associés ainsi que la possibilité de transmission sous plusieurs aspects. En sus de ces avantages, la gestion fiscale d’une SCI admet aussi le choix entre deux régimes fiscaux, dont le régime applicable aux sociétés de personne, reposant sur l’imposition directe de chaque associé selon leur statut fiscal et la possibilité d’option à l’IS procurant plusieurs avantages.

La gestion fiscale d’une société civile immobilière a un caractère particulier, c’est qu’elle offre une piste d’optimisation fiscale. Parmi les instruments d’optimisation fiscale, l’option à l’IS est considérée comme la plus profitable pour de nombreuses raisons. À noter que cette stratégie participe à la recherche d’une performance pour l’entreprise et d’une rentabilité pour ses activités, une étude détaillée des paramètres liés au statut fiscal des SCI, de ses associés et des opérations menées par la société est nécessaire. Cela invite à la mise en lumière des éléments théoriques et conceptuels avancés par les chercheurs et les fiscalistes et la mise en pratique d’une étude de cas, mettant en avant l’allègement de la charge fiscale.

Cependant, la mise en œuvre d’une optimisation fiscale notamment celle axée sur un type d’impôt particulier comme l’IS dépend d’un certain nombre d’analyse et de prise de connaissance. La nature juridique de la société est l’une de ces conditions à étudier. Les sociétés civiles immobilières ont leur caractéristique juridique, organisationnelle et comptable bien définies. Même si le capital minimum n’est pas défini par la loi, les règles concernant les associés, les apports, la gérance et les différentes procédures de gestion comme les responsabilités et les droits des associés ainsi que la transmission des parts sociales recèlent une certaine complexité à dénouer. Pour qu’ils ne constituent pas un obstacle à l’optimisation fiscale, une étude des textes légaux et réglementaires concernant ce type de société et leur fiscalité est indispensable.

La concrétisation de l’optimisation fiscale est une procédure de haute technicité. Elle exige une prise de connaissance de l’environnement interne de la SCI, une connaissance de son cycle de vie, des opérations prévues par les associés et la mise en place des outils de gestion adéquate à l’évaluation. C’est la raison qui explique l’intervention d’un expert-comptable, spécialisé en comptabilité et gestion fiscale, et appelé pour encadrer les actions à mener par les dirigeants concernant l’option à l’IS. Par cette intervention, la gestion fiscale de la SCI peut conditionner et influencer la rentabilité des investissements et des opérations menées dans le cadre de la sauvegarde et la transmission du patrimoine immobilier. Alors sous quelles conditions l’option à l’IS détermine-t-elle la performance fiscale des sociétés civiles immobilières ?

La détermination de l’influence de l’optimisation par l’option à l’IS exige l’adoption d’une méthode de recherche académique hypothético-inductive basée sur une étude de cas pratique. La méthodologie fait appel à la proposition d’une section théorique et d’une section pratique dans lesquelles les conclusions tirées de l’observation attentive des cas pratiques justifient la prise de décision sur la validité ou le rejet des hypothèses de travail formulées à partir des éléments théoriques et conceptuels abordant le sujet. Dans ce sens, nous avançons un plan à deux parties. La partie théorique propose une revue de littérature sur l’optimisation fiscale, la fraude et l’évasion fiscale et les éléments conceptuels concernant les SCI dans une première sous-section, ensuite, elle aborde les modalités d’intervention de l’expert-comptable axée sur l’encadrement des dirigeants dans la mise en œuvre de changement de régime fiscal en faveur de l’IS dans une seconde sous-section. Dans la partie étude de cas, nous avançons un cas pratique analysant et justifiant les avantages, les écueils et la performance apportés par l’option à l’IS pour une SCI. À ce titre, des analyses chiffrées et détaillées traitant les cas réels des SCI seront proposées.

Section 1. Revue de littérature sur l’optimisation fiscale

1.1. L’optimisation fiscale

L’optimisation fiscale et la planification fiscale
Les limites à l’optimisation fiscale

1.2. Encadrement de l’expert-comptable dans le changement de régime en IS

Prise de connaissance de la fiscalité des SCI
Intégration des procédures liées au changement de régime en IS
Évaluation de la performance fiscale après l’option à l’IS

Section 2 : Analyse empirique : étude de cas

2.1. Méthodologie de terrain

Les hypothèses de recherche :

H1.L’imposition additionnelle alourdit les charges fiscales liées à l’IR pour les SCI

H2.L’efficacité fiscale liée à l’IS par option passe par l’allègement des charges fiscales des SCI

Collecte de données et cas pratiques

A.Premier cas pratique : Analyse des charges fiscales exigées par l’IR pour les SCI

B.Deuxième cas pratique : Analyse des charges fiscales exigées par l’IS pour les SCI

C.Troisième cas pratique : Analyse de la performance fiscale des SCI après changement de régime

2.2.Analyse et interprétation des résultats

A.Interpretation des résultats

B.Recommandations

Conclusion

Section 1 : Analyse théorique et conceptuelle de l’optimisation fiscale

Dans cette section théorique, il est indispensable d’apporter les hypothèses et concepts liés à l’explication de l’optimisation fiscale et l’intervention de l’expert-comptable dans la mise en œuvre d’une solution d’optimisation fiscale. En conséquence, la première sous-section propose des développements sur l’optimisation fiscale tandis que la seconde sous-section s’oriente à l’argumentation de l’intervention de l’expert-comptable dans le basculement vers l’IS pour une SCI.

1.1. L’optimisation fiscale

1.1.1. L’optimisation fiscale et la planification fiscale

Les attributions d’un gestionnaire fiscal d’une entreprise se concentrent essentiellement autour de la maitrise du risque fiscal et celle des charges fiscales. En ce qui concerne la maitrise des charges fiscales, l’objectif est toujours de chercher toutes les options possibles permettant de les réduire au minimum. C’est ainsi que l’optimisation fiscale est devenue une stratégie fondée sur la réduction des charges fiscales.

Définition de l’optimisation fiscale

Selon les hypothèses de V. Besancon, l’optimisation fiscale peut être définie comme « la recherche autant que possible d’une économie d’impôt (…) C’est l’emploi des procédés légaux dans le but de minimiser les charges fiscales que le contribuable aurait normalement supportées ».

D’autres auteurs comme Yaich ajoutent et précisent que l’optimisation fiscale porte essentiellement sur la minimisation de l’impôt sur les bénéfices et la maximisation du résultat net après impôts.

La réduction des charges fiscales est une procédure qui exige les conditions suivantes :

La connaissance parfaite des dispositions fiscales régissant les activités de l’entreprise étudiée
La connaissance parfaite des opérations taxables et non taxables réalisées par l’entreprise, leur nature fiscale et les dispositions d’exonération, de réduction, de rabais et d’exemption relatives.

Par ailleurs, l’optimisation fiscale exige d’autres conditions supplémentaires telles que :

La connaissance des opportunités d’optimisation offertes par la consultation des dispositifs fiscaux appliqués à l’entreprise
La définition d’un objectif fixant l’impôt sur lequel l’optimisation va se porter : la TVA, l’impôt sur les bénéfices, l’imposition des transactions d’importation et d’exportation, etc.
L’estimation de l’économie d’impôt probable d’être réalisée et l’assurance sur la légitimité de la stratégie d’optimisation à adopter

Cette dernière condition est pertinente pour les sociétés civiles immobilières. Les raisons en sont la taille réduite de la fonction fiscale, l’évolution de la fiscalité immobilière et la possibilité d’une externalisation de la gestion fiscale par un cabinet comptable. Dans ce dernier cas, la stratégie d’optimisation peut engendrer des couts de transaction élevés, issue des honoraires payés par l’entreprise en contrepartie de l’expertise ou de l’audit fiscal préalable. Le cout peut être encore plus élevé si le dirigeant consulte préalablement un expert juridique en fiscalité avant d’engager un expert-comptable pour la phase opérationnelle de l’optimisation.

Définition de la planification fiscale

La planification fiscale est une procédure engagée par le gestionnaire fiscal afin de promouvoir la performance fiscale maximale de l’entreprise par la minimisation des charges fiscales et des couts de transaction qui en découlent. La planification fiscale doit tenir compte des conditions suivantes pour être efficiente.

Les conséquences fiscales des transactions doivent être analysées en tenant compte de toutes les parties concernées.
Les impôts explicites et implicites doivent être considérés dans la prise de décision de financement et d’investissement.
Les impôts doivent être reconnus comme un élément des couts à prendre en compte.

La planification fiscale est donc une procédure qui encapsule l’optimisation fiscale. Cette dernière est une technique utilisée par le gestionnaire fiscal dans la recherche de minimisation des charges fiscales, un des deux objectifs de la planification fiscale. La mise en œuvre doit s’inscrire dans une période plus ou moins longue et doit être évaluée fréquemment afin de mesurer de degré de concrétisation des objectifs et d’apporter une actualisation résultant d’un changement des dispositifs fiscaux par exemple.

L’optimisation fiscale : stratégie de prévention contre le risque fiscal

En fait, la mise en œuvre d’une stratégie d’optimisation fiscale permet de contribuer à la maitrise d’un risque de sanction et d’un risque de perte d’opportunité[1].

Dans le premier cas, l’optimisation fiscale engage le gestionnaire fiscal ou l’expert-comptable dans une étude minutieuse et approfondie des règles fiscales appliquées aux activités de la société étudiée. Pendant l’étude, le manque de cohérence, le problème de transparence de la règlementation fiscale sont facilement détectés et corrigés, réduisant ainsi les risques de sanction issue d’un contrôle fiscal. L’analyste (auditeur fiscal, gestionnaire fiscal) peut apprendre encore plus lors qu’il détaille la conception de la politique fiscale de l’entreprise, sa manière à prévoir toutes les situations possibles et à maitriser la sécurité juridique source de contentieux couteux. Ainsi, il y a une diminution des risques liés par la complexité des règles applicables et à la difficulté de l’entreprise à les appréhender intelligemment dans le cadre de sa politique fiscale.

Dans le deuxième cas, l’optimisation fiscale réduit le risque de perte d’opportunité issue de la méconnaissance d’une disposition favorable générant un manque à gagner important. L’étude menée par l’analyse (auditeur fiscal, expert-comptable) contribue au rapprochement du gestionnaire fiscal à son entreprise. Il peut, non seulement, maitriser les règles fiscales, mais est aussi amené à connaitre les opportunités qu’elles offrent à travers l’optimisation fiscale. Notons que l’impôt a des incidences sur la trésorerie, l’identification des opportunités d’économie fiscale constitue donc une solution efficace pour la gestion de trésorerie de l’entreprise. Pour une SCI, le gain en matière de trésorerie est crucial pour le financement des immeubles, autrement dit pour la constitution des actifs.

Ces deux volets nous conduisent à l’affirmation de la contribution de l’optimisation fiscale à la réduction du risque fiscal.

Les conditions préalables à une optimisation fiscale

Avant de mettre en œuvre ou d’assurer l’efficacité d’une optimisation fiscale, un certain nombre de conditions préalables est exigé au gestionnaire fiscal de l’entreprise.

La maitrise du risque de non-conformité

L’optimisation fiscale est difficile à mettre en œuvre surtout pour les dirigeants spécialisés dans d’autres domaines que la gestion ou l’économie. Elle doit passer par la maitrise du risque de non-conformité, c’est-à-dire qu’elle implique l’entreprise dans le respect à la lettre des dispositions pénalisantes du droit fiscal. Une attention particulière s’impose au dénouement de la divergence entre les normes comptables et les textes qui régissent la fiscalité, plus particulièrement avec l’utilisation des normes comptables internationales et nationales.

Le respect de la formalité fiscale

Un certain nombre d’obligations de forme est imposé par la législation fiscale. Avant de déployer l’optimisation fiscale, le gestionnaire doit être vigilant sur le respect de ces modalités de forme pour deux raisons : éviter les sanctions et maitriser les procédures et formalités. Par cette vigilance, il est plus aisé d’identifier les points d’ancrage de la planification et de l’optimisation fiscale et de détecter les pistes d’amélioration de la maitrise des couts de transaction. Parmi les points d’intention figure la tenue des livres comptables, la disposition d’un logiciel comptable, les règles sur les pièces justificatives, les procédures et supports de déclaration.

La tenue d’une comptabilité

La régularité et la sincérité de la procédure comptable et la production des informations comptables contribuent à la sécurité fiscale de l’entreprise. La première qualité se traduit par la conformité aux règles et procédures en vigueur en matière de fond et de forme et la seconde qualité exprime l’application des règles et procédures de bonne foi. C’est à travers la qualité probante de la comptabilité que découle la possibilité de déterminer efficacement les différentes charges fiscales et leur implication sur le résultat comptable ainsi, la possibilité de déployer l’optimisation fiscale.

L’optimisation fiscale particulière pour une SCI

Parmi les solutions d’optimisation fiscale appropriée aux entreprises PME et aux particuliers investisseurs figurent le passage à l’IS pour les Sociétés civiles immobilières. Elle constitue un choix judicieux afin de constituer un patrimoine immobilier à long terme grâce à une possibilité d’amortissement bénéfique d’un bien immobilier pendant 40 ans.

Les dispositions fiscales relatives à cette option peuvent être résumées en quelques lignes :

L’imposition des revenus fonciers qui s’apparente aux dividendes à 36,5 % avec un abattement de 41,5 %
Les frais d’acquisition constitués par les droits d’enregistrement et les frais de notaire sont déductibles
Les amortissements, les provisions et les rémunérations sont aussi déductibles
L’entreprise peut opter à la TVA par option si elle envisage une activité de location
Le taux d’imposition sur les bénéfices est de 15 % pour la tranche inférieure à 38 120 euros et 33,3 % pour la tranche supérieure.

L’optimisation permet de réduire sensiblement le résultat imposable avec l’amortissement fiscal d’un bien immobilier. La société peut alors bénéficier d’un amortissement de 3 % à 4 % par an et un excédent de trésoreries qui en résulte.

Par ailleurs, l’optimisation n’est profitable que si la société envisage une construction de patrimoine à long terme et de ne pas vendre son patrimoine immobilier sinon l’option à l’IR reste avantageuse[2].

L’analyse de la législation fiscale permet aussi d’identifier la profitabilité fiscale de la constitution d’une société civile de placement immobilier ou SCPI. Il s’agit d’un mode de gestion particulière qui consiste à gérer les immeubles et de reverser les revenus correspondants aux souscripteurs du placement.

Les avantages fiscaux pour ce type de société se résument à quelques points :

Possibilité de réduction d’impôt à 18,8 % pour la gestion d’immobilier locatif neuf dans le cadre d’une SCPI Pinel
Possibilité de rentabiliser la rénovation d’une habitation dégradée nécessitant des travaux par la gestion du déficit foncier, du revenu foncier et du revenu global jusqu’à 10 700 euros par an
Les revenus fonciers sont déductibles dans l’intérêt d’un emprunt afin d’acheter une part SCPI
L’abattement sur les plus-values imposable à l’impôt sur le revenu est de 6 % par an entre la cinquième et la vingt-et-unième année, puis de 4 % à la vingt-deuxième année ensuite, une exonération. L’abattement sur les prélèvements sociaux est à hauteur de 100 % au bout de 30 ans.
Éligibilité de certaines SCPI à l’assurance vie[3].

Pour profiter de ces avantages fiscaux, l’investisseur doit commencer par acheter des parts d’une SCPI diversifiée, ensuite de profiter des revenus d’une SCPI spécialisée, d’optimiser avec les SCPI fiscales, d’acheter des SCPI à crédit et conserver les parts pendant une période d’au moins 10 ans. Ils ne sont certains que si la détention dépasse au moins 22 ans et donc, nécessitant une étude fiscale bien conçue.

1.1.2. La limite de l’optimisation fiscale

L’évasion fiscale

L’optimisation fiscale peut dévier à l’évasion fiscale si la définition suivante est remplie. L’évasion fiscale est une pratique utilisant les dispositions illégales afin d’occulter ou d’ignorer les obligations fiscales de l’entreprise ou de diminuer les impôts à payer. Les pratiques très courantes dans l’évasion fiscale réunissent la dissimulation des revenus et la dissimulation des informations financières à l’égard de l’administration fiscale.

Le contrôleur fiscal est amené à trancher sur l’existence d’une évasion fiscale si les trois conditions suivantes sont réunies.

L’existence d’une intention visant à détourner l’intention du législateur soit sur les failles de la législation soit sur l’application des dispositions légales à des objectifs autres que ceux prévus.
L’existence d’un artifice consistant à l’utilisation des dispositions sans véritables justifications ou d’une justification différente de celle qui a été prescrite
L’existence d’un élément de confidentialité visant à préserver le secret du procédé dans la formulation de certains contrats ou certaines transactions et à le cacher aux contrôleurs fiscaux

Par ces trois éléments, l’évasion fiscale présente une grande divergence par rapport à l’optimisation fiscale.

En sus de cette perception, la commission européenne a étendu la définition de l’évasion fiscale. À son égard, l’application d’une politique fiscale jugée « agressive » basée sur l’optimisation fiscale à l’excès, sur l’exploitation des failles du système fiscal complexe tout en restant dans le respect de la loi est assimilé à une évasion fiscale. Il a été annoncée que « l’évasion fiscale s’inscrit généralement dans les limites fixées par la loi. De nombreuses formes d’évasion fiscale sont toutefois contraires à l’esprit de la loi, s’appuyant sur une interprétation très extensive de ce qui est légal pour réduire au minimum la contribution fiscale globale d’une entreprise. Recourant à des techniques de planification fiscale agressive, certaines sociétés exploitent les failles juridiques des systèmes fiscaux et les asymétries qui existent entre les règles nationales pour éluder le paiement de leur juste part de l’impôt. De plus, dans un grand nombre de pays, le régime fiscal en vigueur permet aux entreprises de transférer artificiellement leurs bénéfices sur le territoire de ces pays, ce qui a pour effet d’encourager la planification fiscale agressive.[4] »

En partant de cette définition, la commission européenne a envisagé des solutions de lutte contre l’évasion fiscale basée sur la transparence fiscale entre administrations et le lancement d’un projet portant sur la fiscalité des entreprises. Elle a renforcé la base réglementaire de la lutte en insistant sur l’application de la directive sur la coopération administrative[5] et la directive sur l’échange automatique des informations financières notamment du secteur bancaire[6]. Concernant la solution axée sur la fiscalité des entreprises, la commission relance le projet ACCIS (Assiette Commune Consolidée pour l’Impôt sur les Sociétés) visant à soumettre les entreprises et groupes éligibles à un régime unique de règle fiscale concernant la détermination du résultat imposable. La possibilité de l’évasion fiscale se rétrécit davantage pour les entreprises qui y sont tentées.

La fraude fiscale

La fraude fiscale est une pratique intentionnelle d’évasion par la violation de la législation fiscale et du droit pénal. Elle se manifeste fréquemment par l’usage des faux documents, les fausses déclarations des informations financières visant à duper les contrôleurs et payer moins d’impôt. Les deux conditions de la fraude fiscale réunissent :

L’irrégularité des opérations
La mauvaise foi du contribuable

Par ces deux points, elle distingue de l’optimisation fiscale. La fraude est passible d’une poursuite pénale et d’une sanction disciplinaire pour l’entreprise. En plus d’être préjudiciable pour l’entreprise, elle engage aussi la responsabilité pénale du dirigeant pour de nombreuses raisons : escroquerie, abus de confiance, usages des faux, etc.

La fraude fiscale est pénalisante pour les entreprises notamment pour les PME, due au montant très élevé des sanctions imposées par l’administration fiscale. Sa pratique contient à la fois une violation de la réglementation fiscale et une violation du Code pénal par l’existence d’un élément matériel d’un délit qui est l’intention de duper, d’escroquer et d’usage des faux. Ainsi, la fraude fiscale engage la responsabilité fiscale de l’entreprise et la responsabilité pénale de son auteur. Elle entraine une sanction administrative, matérialisée par les amandes, les accroissements et la perte de droit de représentation d’un contribuable et aussi une sanction pénale malgré le problème de preuve[7].

Mais en sus de la fraude et l’évasion fiscale, l’optimisation connait aussi une limite plutôt technique.

L’inefficacité de l’optimisation fiscale

L’optimisation fiscale se révèle inefficace dans certaines situations.

L’incompatibilité de la pratique d’optimisation choisie avec l’objectif de la performance de l’entreprise

La stratégie de financement et d’investissement de l’entreprise repose sur une technique assez complexe limitant toute procédure de repli. Si une entreprise veut s’engager dans un projet de financement ou d’investissement, elle doit choisir un financement par ses fonds propres ou par emprunt selon les résultats de son analyse financière. En outre, l’optimisation fiscale offre une possibilité de déductibilité des charges financières et des charges liées aux opérations de rénovation et d’entretien. Le choix de souscrire un emprunt dont les charges sont déductibles doit être le résultat de l’analyse financière et non de la seule appréciation de la déductibilité des charges financières de l’étude de l’optimisation fiscale. Dans le cas où il y aurait une dissociation entre ces deux décisions, l’optimisation fiscale peut être pénalisante pour la gestion financière de l’entreprise et peut s’avérer inefficace.

La délocalisation fiscale inefficace

Dans le cadre d’une optimisation fiscale internationale, les multinationales estiment que la délocalisation est à la fois une solution économique et une solution fiscale optimisatrice. Il s’agit d’une solution économique parce que l’entreprise veut profiter des couts réduits de main-d’œuvre et de la disponibilité des matières premières afin d’optimiser la rentabilité de ses activités. Il s’agit aussi d’une solution fiscale si le pays hôte figure parmi les pays à taux d’imposition sur les bénéfices réduit. Par ailleurs, la délocalisation à titre d’optimisation fiscale peut s’avérer inefficace s’il ne résulte que d’une étude fiscale au détriment d’une analyse financière. Dans ce sens, la délocalisation repose sur un projet d’investissement non productif et donc, elle ne fait que sanctionner la rentabilité de l’activité.

OPTIMISATION FISCALE

Méthodes et procédures illicites d’éluder l’impôt

Méthodes et procédures poussées à l’extrême pour la réduction d’impôt

Absence d’analyse de faisabilité pertinente entre optimisation et stratégie

FRAUDE FISCALE

ÉVASION FISCALE

INEFFICACITÉ DE L’OPTIMISATION FISCALE

LIMITES DE L’OPTIMISATION FISCALE

1.2. Assistance de l’expert-comptable dans le basculement à l’IS

L’expert-comptable est un conseiller privilégié des dirigeants de SCI. Il les aide au déploiement de la technique d’optimisation fiscale. Pour cela, une étude préalable doit être menée sur la gestion fiscale de la société, ensuite, sur l’intégration des procédures à mettre en œuvre et enfin, sur l’évaluation de la performance après l’option au nouveau régime.

Prise de connaissance de la fiscalité des SCI
L’intérêt de la prise de connaissance

La prise de connaissance fait partie intégrante de la mission d’expertise comptable. Elle permet à l’expert de saisir les raisons qui poussent le client à faire appel à son intervention et par extension, à choisir le cabinet de celui-ci. En matière de fiscalité, cette intervention est de plus en plus convoitée par deux raisons : les connaissances et le conseil dont dispose l’entreprise sont très limités alors que la réglementation fiscale, notamment en matière immobilière, évolue considérablement ; l’entreprise dispose d’un levier important qui lui invite à penser que l’optimisation fiscale est la meilleure décision qui soit adaptée à son cas.

Suite à ces raisons, l’expert-comptable est amené à mener une prise de connaissance, autrement dit une collecte d’information concernant la nature des activités de l’entreprise étudiée, les caractéristiques de son environnement économique, la constitution de son capital social, le régime fiscale de l’entreprise qu’il soit d’un assujettissement automatique ou d’un assujettissement par option, les avantages fiscaux à saisir, les informations comptables, les informations sociale et financière, autres types d’informations. En somme, la prise de connaissance permet d’orienter l’expert dans ses conseils, dans son assistance et dans son encadrement tout en tenant compte de la situation globale de l’entreprise cliente.

Dans le cadre d’une étude d’optimisation fiscale, l’expert doit se creuser plus d’informations sur la fiscalité de l’entreprise, sur la nature de ses activités et sur les pistes d’optimisation possibles afin d’améliorer la situation fiscale et de modérer l’impact de l’imposition sur le résultat. En général, l’intervention de l’expert dans l’analyse de la fiscalité débouche à l’une des procédures suivantes :

Procédure de consultation

L’expert est amené à donner une assurance raisonnable sur la gestion fiscale de l’entreprise. Il doit élucider les caractéristiques du régime fiscal de l’entreprise, de certaines opérations particulières, de l’option fiscale qu’elle peut adopter à l’issue de sa situation. Par ailleurs, l’intervention de l’expert est limitée à l’émission de son avis, elle ne s’étend pas à la recommandation. La décision concernant la politique fiscale, le redressement ou l’optimisation fiscale est réservée au dirigeant de l’entreprise. En dépit de cela, l’expert peut lui ramener sur la bonne voie dans le cas où ses décisions dérapent à l’irrégularité. Dans cette mission de consultation, l’expert reste passif.

Procédure d’assistance

Contrairement à la mission de consultation, l’expert joue un rôle très actif dans la procédure d’assistance. Il assiste et encadre le dirigeant dans l’accomplissement de ses obligations fiscales, dans la vérification des éléments à fournir et de l’exactitude des informations utiles dans la déclaration fiscale, dans la confrontation de ces informations avec celles contenues dans les documents comptables, à assurer que les règles fiscales sont littéralement respectées, à orienter les choix du dirigeant vers l’adoption des dispositions fiscales les plus optimisatrices et avantageuses. La proposition de ces recommandations n’est pertinente qu’après avoir collecté et analysé les informations sur l’activité, l’objectif stratégique et l’environnement de l’entreprise.

La prise de connaissance de la fiscalité

La prise de connaissance de la fiscalité commence par l’appréciation des caractéristiques de la SCI étudiée.

Quel type de SCI s’agit-il ?

Une SCI familiale :

Une SCI qui unit les associés appartenant à une même famille, à un lien de parenté. L’apport de chacun porte sur la part d’un bien immobilier qu’il possède en commun, souvent issu d’une succession. Le bien immobilier est alors en indivision et pour en sortir, la SCI regroupe tous les héritiers au sein d’une même société où chacun des associés bénéficie des parts sociales dont le nombre est déterminé par la valeur apportée.

La constitution d’une telle SCI nécessite toujours une intervention notariale du fait que d’un côté, cela permet d’éviter les éventuelles tensions entre les membres de la famille, notamment, les associés. Et d’un autre côté, l’apport en immobilier nécessite un certain nombre de formalités et de documents portant sur la succession et l’immeuble.

La connaissance du gérant de la SCI est aussi importante. En principe, le recours à un professionnel en immobilier, externe à la famille s’avère être une bonne option. Il faut que le gérant ait plus d’autorité et d’autonomie vis-à-vis des associés (membres d’une famille), ce qui garantira le bon fonctionnement et la prise de décision.

Une SCI d’attribution

Une SCI qui unit deux ou plusieurs associés voulant s’engager dans une opération de construction ou d’acquisition d’un bien immobilier pour ensuite le diviser et le partager entre eux. L’opération est effectuée par l’intermédiaire de la SCI.

La gestion des lots doit être mentionnée dans le statut d’une SCI d’attribution, les lots dévolus aux associés lorsqu’ils décident de procéder aux partages tout en considérant le montant de chaque apport et le choix de chaque associé.

Une SCI à capital variable

Une SCI donnant une grande souplesse à la gestion d’un bien immobilier constituant un patrimoine immobilier plus important. La variabilité du capital s’explique par la possibilité aux associés de faire évoluer la constitution du patrimoine selon leur besoin et leur choix.

Le cout de gestion d’une SCI à capital variable est allégé parce que les formalités relatives aux opérations d’augmentation ou de diminution de capital ou encore de sortie d’un associé sont facultatives. La sortie de l’associé qu’il résulte de l’assemblée générale ou de son propre choix n’écarte pas ses responsabilités envers la société et envers les tiers. Il est encore tenu de ses obligations pendant les cinq ans suivant sa retraite.

TYPE DE SCI

SCI FAMILIALE

SCI D’ATTRIBUTION

SCI A CAPITAL VARIABLE

Objectif :

Constituer un patrimoine immobilier à partir d’un bien immobilier en indivision

Objectif :

Constituer un patrimoine immobilier par l’acquisition en commun

Objectif :

Constituer progressivement un patrimoine immobilier en augmentant le capital au cours de la vie du SCI

Objectifs communs

Construction d’un bien immobilier

Achat d’un bien immobilier

Gestion d’un bien immobilier

Qui sont les associés ?

La connaissance des associés est aussi une option à considérer pour l’étude fiscale d’une SCI. Elle doit porter sur les éléments suivants :

La personnalité des associés

Il est important de définir la personnalité des associés. L’impact fiscal de cette personnalité diffère qu’il s’agisse d’un associé-personne morale ou d’un associé-personne physique. L’associé-personne morale a son propre régime fiscal tout comme la personne physique, imposable sur les revenus.

Les relations entre les associés

Dans une SCI, il y a plusieurs formes de relation possible : une simple relation d’affaires, une relation familiale entre ascendants et descendants, une relation d’héritiers entre plusieurs personnes qui héritent les biens immobiliers d’un défunt sans qu’elles soient en relation familiale.

La situation familiale des associés

La situation familiale a des répercussions sur la fiscalité d’une SCI. La situation fiscale d’un associé célibataire est différente de celle d’un associé marié, de celle d’un associé marié avec enfants et d’un associé avec enfant seulement.

En outre, l’âge de l’associé est aussi important. Il permet de définir la stratégie économique et la forme de SCI à créer. Un associé plus jeune peut envisager la constitution d’un patrimoine immobilier à long terme tandis qu’un associé plus adulte doit opter pour une activité d’achat et de revente ou encore de transmission des parts.

La situation économique des associés

Les sources et le montant des revenus de chaque associé sont deux variables déterminantes dans la détermination de la fiscalité de la SCI. Il est important de connaitre leurs sources et leur montant afin de déterminer si l’imposition à l’IR est avantageuse par rapport à l’imposition à l’IS ou l’inverse.

Les objectifs économiques de chaque associé

La constitution d’une SCI et le choix de la forme sa forme dépend étroitement de l’objectif économique de chaque associé. Si l’objectif est de gérer un bien immobilier en indivision et en constituer un patrimoine à long terme, une SCI familiale est une bonne option. Si l’objectif est d’acquérir ensemble des biens immobiliers, de gérer le patrimoine ainsi constitué et de partager ensuite, une SCI d’attribution offre une meilleure option. Et si l’objectif est de constituer progressivement un patrimoine immobilier selon les besoins et la disponibilité financière de chaque associé, une SCI à capital variable constitue une meilleure solution. Dans ce sens, il est important de connaitre l’objectif de chaque associé afin d’adopter une vision unique sur le sort économique de la SCI.

En sus de la connaissance des associés, il est aussi utile d’envisager un plan de financement adéquat.

Quels plans de financement à adopter ?

Le financement d’un projet SCI nécessite une somme importante avoisinant au moins la valeur du bien immobilier à acquérir. Dans le cas où les revenus propres de chaque associé ne suffisent pas à supporter tous les couts nécessaires à la création de la société et à l’acquisition du patrimoine immobilier, l’expert doit envisager et proposer toutes les options de financement possibles :

Donc le projet peut être financé par :

Les apports en numéraire de chaque associé
Les apports en immeuble
Les emprunts bancaires
Autres types de financement

Le dénouement de cette prise de connaissance est une prise de décision concernant l’appréciation de la fiscalité de départ et l’opportunité de changement d’imposition. Le schéma suivant illustre cette prise de décision.

Questionnaire de prise de connaissance

– Sur le type de SCI

– Sur les associés

– Sur le plan de financement

– Sur les autres variables

CONCLUSION

IMPOSITION À L’IR

RÉGIME AVANTAGEUX

RÉGIME DÉFICITAIRE

IMPOSITION À L’IS

Intégration des procédures liées au changement de régime en IS

Le changement de régime d’imposition résulte d’une analyse bien fondée sur le régime d’imposition de la SCI comme il a été indiqué sur la figure ci-dessus. Il ne doit pas être une procédure systématique parce que les deux types d’imposition ont tous leurs avantages et leurs inconvenants. Dans notre étude, nous prenons l’hypothèse que la SCI est soumise à l’imposition sur le revenu, régime de départ, et qu’elle optimise sa fiscalité en adoptant un régime d’imposition à l’IS. Les procédures liées au changement interviennent donc au cours de la vie de la SCI.

Analyse de l’imposition sur les revenus pour les SCI

Une SCI est une société de personne dont les revenus fonciers sont comptabilisés annuellement et soumise à l’impôt sur le revenu. Dans ce sens, la SCI n’acquiert pas une personnalité fiscale autonome vis-à-vis de ses associés, ce sont en fait au nom de ces derniers que dépend l’assujettissement de la société. Ce mode d’assujettissement dépeint la semi-transparence fiscale d’une société civile immobilière. En vertu de l’article 8 du code général des impôts, une société fiscalement semi-transparente est imposée directement entre les mains de ses associés. Ces derniers prennent en charge les bénéfices de la société, ils supportent donc l’imposition sur les revenus.

Par ailleurs, l’assujettissement à l’IR est soumis aux trois conditions suivantes :

La société compte un associé de personne physique
Les bénéfices sont imposables selon le régime de bénéfices non commerciaux (BNC)
La location d’immeubles nus par la société

Une fois que les conditions sont réunies, la SCI doit choisir entre le régime de micro foncier et le régime d’imposition réel.

Régime microfoncier

Il s’agit d’un régime d’imposition simplifié, applicable aux associés de personne physique soumis à l’IR, réservé aux locations d’immeubles nus. Pour cela, il faut que l’associé soit propriétaire de l’immeuble donné en location nue, qu’aucune faveur fiscale n’ait été accordée à l’immeuble détenu par la société et par les associés, que l’associé perçoive un revenu brut annuel de 15 000 euros au maximum.

Dans un premier temps, l’individu doit mentionner son revenu brut foncier dans le formulaire de déclaration 2042. Dans un deuxième temps, un abattement de 30 % s’applique avant de calculer le revenu net imposable et enfin, le 70 % restant du revenu sera imposé au barème progressif d’IR. En outre, l’imposition à l’IR peut aussi être appliquée selon le régime réel.

Régime réel d’imposition

L’imposition au régime réel s’applique automatiquement au revenu foncier brut annuel dépassant les 15 000 euros. Ce régime s’applique en cours de vie de la SCI une fois que le seuil est atteint. Ainsi, il y a un arrêt automatique de l’application du régime de microfoncier et vice-versa, le régime reprend automatiquement si le revenu s’abaisse à nouveau conformément au seuil.

L’avantage du régime réel d’IR repose sur la déductibilité de certaines charges. Parmi ces charges figurent les travaux d’entretien, les travaux de réparation, les travaux d’amélioration, les assurances, les impôts fonciers, les frais de gestion comprenant les contrats, frais de déplacement, les frais des agents immobiliers, et les frais de copropriété. En apprenant cette déductibilité, les SCI sous régime de micro foncier sont tentées de choisir le régime réel. C’est une option offerte par ces SCI, toutefois, elle est irrévocable pour une durée de trois ans.

Rappel sur les barèmes d’imposition IR (2017)

Tranche	Taux
Inférieure à 9710 euros	0 %
Entre 9711 et 26 818 euros	14 %
Entre 26 819 et 71 898 euros	30 %
Entre 71 899 et 152 260 euros	41 %
Supérieure à 152 260 euros	45 %

La figure suivante résume l’imposition à l’IR pour les SCI

TROIS CONDITIONS À REMPLIR

Présence d’associé-personne physique

Bénéfice imposable aux BNC

Location d’immeubles nus

2 types de régime applicable

Micro-foncier

Régime réel

Conditions

Location nue

Sans faveur fiscale

Revenu foncier inférieur à 15 000 euros

Conditions

Location meublée

Revenu foncier supérieur à 15 000 euros

Comme tout régime, l’imposition à l’IR a des avantages et des inconvenants que l’expert doit prendre en compte.

Concernant l’avantage, il ne peut pas être perçu immédiatement. L’entreprise attendra une période de plus de 22 ans afin de profiter d’une exonération totale ou partielle en termes de plus-value immobilière issue d’une vente de l’immeuble. Elle bénéficie aussi d’une exonération de prélèvements sociaux après une période de 30 ans. En outre, l’entreprise privilégie aussi d’une possibilité d’imputation des déficits fonciers engendrés par les charges déductibles. Le montant de déficits imputables est à hauteur de 10 700 euros par an et si le montant dépasse ce seuil, l’imputation peut prolonger pendant 10 ans.

L’imposition à l’IR présente aussi des inconvenants. L’un des inconvénients est le nombre réduit de charges déductibles. En outre, le revenu foncier de l’associé doit être majoré de l’impôt sur le bénéfice fiscal de la SCI ainsi que les prélèvements sociaux afin d’appliquer le taux d’imposition IR. Si le montant de l’impôt est très élevé, les associés se trouvent en besoin de trésorerie en plus, ils ne perçoivent pas de dividende et devraient s’acquitter des annuités sur les emprunts. Par ailleurs, l’un des inconvenants réside sur l’imposition de la plus-value de cession une fois qu’elle atteint un montant supérieur à 50 000 euros. Cette imposition s’élève de 2 à 6 %.

Analyse de l’imposition à l’IS

Une SCI peut être imposable à l’IS si elle ne l’est à l’IR. Dans ce cas, l’imposition réunit la personnalité morale et la personnalité fiscale de la société qui est devenue fiscalement opaque parce que la détermination du résultat imposable se fait au niveau de la société et, non plus, au niveau des associés comme le cas de l’IR.

L’imposition à l’IS implique à la société une déclaration de ses revenus et résultat en utilisant le formulaire 2065 sur l’IS. En outre, la société doit préciser l’objectif prévu de la gestion des immeubles.

La soumission à l’IS exige que les conditions suivantes soient remplies :

La société donne l’immeuble en location meublée à titre habituel
La mise à disposition de l’immeuble engendre la perception d’un profit
Seule la SCI supporte l’activité de location et de mise à disposition des meubles

Si les conditions sont toutes réunies, la société peut être imposable par l’un des régimes suivants :

Imposition de plein droit

L’activité d’une SCI est, en principe, une activité civile c’est-à-dire sans aucun but commercial. Par contre, lorsqu’elle donne un immeuble en location meublée, l’activité est devenue une activité commerciale. Si la location meublée est une activité accessoire, l’activité reste civile, mais si elle est exercée à titre habituel, la société devient imposable à l’IS de plein droit. L’imposition à l’IS de plein droit concerne aussi les sociétés dont les opérations ont le caractère des BIC et qu’elles représentent plus de 10 % du chiffre d’affaires.

L’imposition à l’option

La législation fiscale prévoit aussi une imposition à l’IS par option pour les SCI. À la date de la création de la société, l’option peut être exercée et ensuite, le basculement à l’IS se fait au troisième mois suivant la clôture de l’exercice et par une déclaration. Une fois appliquée, l’option à l’IS est irrévocable pour la SCI.

Les traits caractéristiques de l’IS

Le taux de l’IS est de 33,3 %.

Pour une tranche inférieure à 38 120 euros, le taux est réduit à 15 % et il prend le taux normal pour la tranche supérieure.

Le CGI réserve une disposition particulière pour le régime de micro-BIC. Les recettes des sociétés inférieures à 32 900 euros bénéficient d’un abattement de 50 % avant l’application du taux d’imposition.

L’imposition à l’IS bénéficie d’une déductibilité d’un certain nombre de charges. Il s’agit de la rémunération du gérant, les amortissements, les frais d’acquisition et la taxe sur la valeur ajoutée.

L’imposition à l’IS par option ou de plein droit présente une solution d’optimisation fiscale avantageuse. L’intérêt de l’option à l’IS réside principalement dans la possibilité de réduire le résultat imposable suite aux amortissements du bien immobilier. Il y a aussi les charges liées à l’activité qui peuvent être déduites de ce résultat. Au fur et à mesure que les charges s’élèvent, le résultat imposable diminue d’une manière proportionnelle et cela bénéficie à la société et aux associés. Ils peuvent bénéficier d’un dividende imposable au revenu qui pourrait être différé si elle est affectée en réserve.

Cependant, il y a aussi des inconvénients méritant par-dessus tout un peu de réflexion. L’option à l’IS entraine une double imposition des bénéfices réalisés par la société. D’un côté, le résultat imposable subit une imposition forcée même à une tranche inférieure (entre 0 et 38 120 euros à 15 %). D’un autre côté, les dividendes distribués aux associés sont frappés par un barème d’imposition de revenu et des prélèvements sociaux (avec abattement 40 %). Et enfin, une imposition de plus-value de 33,3 % est appliquée après la cession d’un bien immobilier.

Par ces explications, il est crucial à la SCI de faire appel à l’encadrement de l’expert-comptable dans la mise en œuvre d’une solution d’optimisation fiscale. Certes, l’option à l’IS offre des avantages très attrayants, mais pour qu’elle soit efficace, il faut compléter la prise de connaissance préalable à l’évaluation de la performance fiscale promise par le basculement de régime.

Évaluation de la performance fiscale après l’option à l’IS

L’évaluation de la performance fiscale est une étape importante permettant à l’expert et aux associés de la SCI d’apprécier les avantages de l’optimisation fiscale par l’option à l’IS.

L’objectif de cette étape est d’estimer les gains monétaires obtenus suite à l’application de l’imposition à l’IS et l’adéquation du régime aux caractéristiques des opérations livrées par la société. Comme l’option à l’IS est une procédure irrévocable, les associés ne doivent plus envisager un retour à l’imposition à l’IR, mais chercher toutes les techniques possibles d’être adoptées afin de redresser la situation fiscale de la société en cas de déficit.

L’analyse doit porter sur l’impact de chaque opération sur le résultat de la société. En fait, ces activités se résument à l’acquisition, la mise en location, la rénovation, la cession et la transmission des parts sociales. Après cela, il faut aussi mener une analyse globale sur l’ensemble des opérations et leur impact sur les charges fiscales.

Analyse des opérations d’acquisition

L’opération d’acquisition d’immeuble est l’une des opérations de départ de l’exploitation d’une SCI. Par ailleurs, il faut se rendre compte que la délimitation de la destination de l’immeuble à acquérir est une étape incontournable parce qu’elle détermine la situation fiscale de l’immeuble, les droits d’enregistrement et le droit de mutation correspondant.

Les immeubles ont trois destinations :

Immeuble de location
Immeuble de bureaux
Immeuble de résidence

Le traitement fiscal et comptable de l’immeuble dépend alors de la destination prévue pour son utilisation. L’avantage réside sur la possibilité de répartir les parts de représentation du capital entre les associés voulant acquérir le bien immobilier.

Avec l’analyse des immeubles, l’expert est amené à séparer le patrimoine de la société et le patrimoine privé des associés afin de les protéger contre les évaluateurs externes et de garder leur anonymat. Donc l’objectif de cette analyse est de connaitre la destination des immeubles acquis, quel que soit le mode d’acquisition.

Analyse des opérations de location d’immeuble nu

La location nue est une activité civile frappée par l’impôt sur le revenu dans la catégorie des revenus fonciers des associés.

Analyse des opérations de location meublée

La location meublée est une activité dont les revenus locataires sont qualifiés comme des revenus commerciaux. Donc la société est frappée par l’impôt sur les sociétés pour l’ensemble des résultats y compris les revenus perçus de la location de l’immeuble meublé.

Si la SCI dispose plusieurs immeubles donnés en location nue et en location meublée, il faut que la part des revenus de la location meublée dépasse 10 % des revenus pour basculer à l’imposition à l’IS.

Le loyer provenant d’une location meublée à titre d’habitation est exonéré de TVA. Par ailleurs, une location à usage professionnel d’un immeuble doté d’un ensemble de matériels nécessaires à l’exercice de l’activité professionnelle est soumise à la TVA.

Analyse des opérations de rénovation

Les travaux de réparation et d’entretien, les travaux d’amélioration et les travaux de construction et de reconstruction peuvent être déduits du montant de revenus fonciers. Pour les travaux de rénovation procédés par une SCI, le taux de la TVA est réduit à 5,5 %, elle est facturée par le rénovateur qui bénéficie de la transparence fiscale de son client.

Analyse des opérations de vente

Le produit d’une vente d’immeuble est la plus-value ou moins-value après la comparaison entre la valeur à la vente et le prix d’acquisition. L’imposition sur la plus-value retombe sur chaque associé selon le régime privé. Si le bien a été détenu pendant 22 ans, la plus-value est exonérée d’impôt et de prélèvements sociaux si la durée se prolonge de 30 ans. Si la cession est inférieure à 15 000 euros, la vente est exonérée.

Analyse des opérations de cession de parts sociales

Avant de transmettre des parts sociales, il est utile à l’expert d’en évaluer le prix unitaire. À ce propos, il faut appliquer la formule suivante :

(Valeur du bien immobilier + trésorerie sur compte bancaire de la SCI – dettes de la SCI)/Nombre de parts sociales

Après le calcul, le résultat peut être diminué d’une décote de 5 % à 20 % du prix obtenu afin de faciliter la vente des parts. Si les parts sont cédées à une personne extérieure à la société, la transmission est encadrée par la loi. Par contre, si la transmission se passe entre les associés ou avec les membres de la famille de l’associé ou à son conjoint, elle est libre.

L’analyse de ces différents volets permet de déterminer le niveau de la performance fiscale de la SCI après le basculement à l’IS. Le résultat attendu sera le montant du résultat fiscal et du résultat après impôt permettant d’apprécier si la société réalise ou non du bénéfice en optant pour l’IS et en créant une SCI. Afin de mettre en pratique ces explications, nous proposons une étude pratique combinant quelques cas pratiques d’optimisation à l’IS.

À la fin de l’analyse fiscale, l’expert est amené à identifier et à cumuler les avantages fiscaux réalisés pour chaque type d’opération. Le tableau suivant illustre ce calcul.

OPÉRATIONS	AVANTAGES FISCAUX	TYPES D’IMPÔT
Acquisition d’immeuble
Location nue
Location meublée
Rénovation
Cession (plus-value)
Cession de parts
Total des avantages fiscaux
Appréciation

Section 2 : Analyse empirique : étude de cas

Dans cette section, nous sommes amenés à étudier des cas pratiques qui nous permettront de justifier les avantages de l’optimisation fiscale d’une SCI en optant pour l’impôt sur les sociétés au détriment de l’impôt sur le revenu.

Cette étude implique l’adoption d’une démarche méthodologique hypothético-déductive basée sur deux hypothèses de travail à valider suivant les résultats obtenus. Tout au long de la section théorique, nous avons avancé que l’option à l’impôt sur les sociétés est une solution d’optimisation fiscale efficace pour une société civile immobilière. Cette efficacité est déterminée par l’opacité fiscale des associés, c’est-à-dire que l’imposition est appliquée sur les bénéfices de la société et non sur les revenus des associés, par la déductibilité des amortissements, des charges liées à l’activité et des intérêts de l’emprunt. Afin de justifier cette réduction d’imposition, nous avons monté deux cas pratiques dont le premier est plutôt simplifié et la seconde plus complexe.

2.1. Méthodologie de terrain

La méthodologie de terrain comme il est expliqué précédemment est basée sur la collecte d’informations quantitatives basées sur les cas réels des sociétés SCI dans la gestion de leur société et la mise en œuvre du basculement à l’IS. Les résultats obtenus seront analysés et interprétés de manière à valider ou infirmer les deux hypothèses formulées ci-dessous et de tirer des conclusions sur l’efficacité de l’optimisation par l’option à l’IS pour une SCI.

Les hypothèses de recherche :

H1.L’imposition additionnelle alourdit les charges fiscales liées à l’IR pour les SCI

La constitution d’une SCI entraine des charges engendrées par l’acquisition, la location, la rénovation et la vente des immeubles gérés par la société. En principe, avec l’imposition à l’IR, la société est fiscalement transparente parce que les bénéfices réalisés dans le cadre de son activité viennent imputer les revenus des associés et imposables en leur nom. Cette transparence fiscale peut être bénéfique dans certains cas, mais en général, elle entraine une aggravation des charges fiscales des associés. En fait, il est rare que l’acquisition des immeubles de la société soit entièrement financée par les apports en numéraire des associés. La société est toujours obligée de souscrire un emprunt bancaire auprès d’un établissement de crédit afin de compléter le besoin de financement de l’acquisition. Par ailleurs, l’amortissement des immeubles n’est pas déductible par l’imposition à l’IR, ce qui fait augmenter les charges fiscales de la société et le revenu imposable de chaque associé. Pour cette raison, nous formulons que l’imposition additionnelle de l’activité de la SCI alourdit les charges fiscales de chaque associé.

H2.L’efficacité fiscale liée à l’IS par option passe par l’allègement des charges fiscales des SCI

Contrairement à la première hypothèse, l’option à l’IS offre des possibilités de déductibilité d’un grand nombre de charges notamment les amortissements des immeubles et les charges directes liées à leur gestion. Cette option est d’autant plus bénéfique que les charges et les amortissements augmentent. Dans ce cas, le financement de l’acquisition par la souscription d’emprunt est une solution très avantageuse pour les associés et pour la SCI. Autant pour la souscription d’emprunt visant à financer les travaux de gros œuvres, de rénovation ou de reconstruction qui sont eux aussi totalement déductibles du résultat imposable. Même si la trésorerie dégagée par la société à l’issue de son activité est d’un niveau moyen, l’économie fiscale réalisée par l’option à l’IS constitue par contre un gain monétaire important. Ainsi, l’efficacité fiscale liée à l’option à l’IS passe par l’allègement des charges fiscales de la SCI, fiscalement opaque.

Collecte de données et cas pratiques

Les cas pratiques se divisent en deux catégories, la première catégorie étudie la fiscalité d’une SCI soumise à un régime d’imposition sur les revenus et la seconde catégorie analyse l’impact de l’option à l’IS dans sa gestion fiscale.

A.Premier cas pratique : Analyse des charges fiscales exigées par l’IR pour les SCI

Premier cas :

Dans ce premier cas, nous analysons la situation fiscale et patrimoniale d’un couple marié investissant dans une SCI.

L’objectif de cette couple dans la gestion de la SCI est de donner en location l’immeuble acquis afin de générer un surplus de revenus. Nous étudions la situation fiscale et patrimoniale de ce montage en deux volets, dont l’analyse suivant l’imposition en IR et l’analyse suivant l’imposition en IS.

En considérant le premier type d’imposition, notons que le couple réalise un revenu professionnel (salaire) annuel de 76 000 euros par an. Ensuite, le couple dispose deux appartements donnés en location. Le prix d’acquisition de l’immeuble s’élève à 240 000 euros amortissables en dix ans suivant un système d’amortissement linéaire. Par ailleurs, le couple reçoit un loyer mensuel de 820 euros chacun, soit 9 840 euros par an.

Le tableau ci-dessous résume le calcul de l’imposition des revenus du couple en appliquant u régime d’imposition sur les revenus. Comme nous avons mentionné dans les explications précédentes, le revenu foncier obtenu de la location de deux appartements doit être imputé au revenu professionnel et constitue la base imposable des associés. Ensuite, le barème progressif de l’IR est appliqué selon la tranche d’imposition des associés.

TABLEAU DE RÉSUMÉ DU PREMIER CAS
REVENU PROFESSIONNEL
SALARIÉ ANNUEL	76 000 €

SCI
VALEUR D’ACQUISITION D’IMMEUBLE	240 000 €
AMORTISSEMENTS	24 000 €

REVENU DE LOCATION
appartement 1 (par mois)	820 €
(par an)	9 840 €
appartement 2 (par mois)	820 €
(par an)	9 840 €
TOTAL	19 680 €

FISCALITÉ	IR
REVENUS IMPOSABLES	REVENUS PROFESSIONNELS + REVENUS FONCIERS
	SALAIRE + LOYERS

	95 680 €
TRANCHE D’IMPOSITION
tranche inférieure (14 %)	3 755 €
tranche supérieure (30 %)	20 659 €
IMPÔTS À PAYER	24 413 €

Le revenu imposable entre dans la troisième tranche d’imposition. Les 26 818 premiers euros sont frappés par un taux de 14 % et le reste est imposé à 30 %. Ainsi, l’impôt à payer par le couple s’élève à 24 414 euros.

Deuxième cas :

Dans ce deuxième cas, nous allons étudier la situation fiscale d’une SCI qui gère un immeuble en location. Dans un premier temps, l’acquisition de l’immeuble est financée par un emprunt bancaire de 350 000 euros équivalent à son prix d’acquisition et un apport en numéraire de 32 000 euros utilisé dans le paiement des frais d’acquisition.

Certaines hypothèses sont aussi définies :

Le niveau de frais généraux est estimé à 18 % du CA, et 15 % pour les impôts et taxes. Par ailleurs, nous définissons un amortissement structuré remontant à 85 % pour l’immeuble et 15 % pour le terrain. Concernant l’immeuble, les gros œuvres sont amortis à 60 % pendant 25 ans, les façades à 20 % pendant 20 ans, les chauffages et électricités à 10 % pendant 20 ans et les revêtements à 10 % pendant 10 ans. La période d’observation se prolonge sur plus de 22 ans de détention et une analyse en trois étapes dont à la première année, à la dixième année et à la vingt-troisième année. Le tableau suivant résume les informations sur ce cas pratique.

SCI
ASSOCIÉ-PERSONNE PHYSIQUE

ACQUISITION IMMEUBLE	350 000 €
DESTINATION	LOCATION


FRAIS D’AGENCE + FRAIS DE NOTAIRE	28 000 €

APPORT DES ASSOCIÉS	32 000 €

EMPRUNT	350 000 €
N	19
ANNUITÉ CONSTANTE	21 500 €
TAUX	2,50 %
LOYER ESTIME	10 %
	35 000 €
FRAIS GÉNÉRAUX (18 % CA)
IMPÔTS ET TAXES (15 % CA)

AMMORTISSEMENTS
TERRAIN	15 %
IMMEUBLE	85 %
DONT
GROS ŒUVRES	60 %	25 ANS
FAÇADE	20 %	20 ANS
CHAUFFAGE — ÉLECTRICITÉ	10 %	20 ANS
REVÊTEMENTS	10 %	10 ANS

DIVIDENDE	0 %


TERRAIN	15 %
IMMEUBLE	85 %		350 000 €
DONT
GROS ŒUVRES	60 %	25	8 400 €
FAÇADE	20 %	20	3 500 €
CHAUFFAGE – ÉLECTRICITÉ	10 %	20	1 750 €
REVÊTEMENTS	10 %	10	3 500 €
			17 150 €

D’après le calcul, l’amortissement annuel est de 17 150 euros par an pendant les 10 premières années, relativement à l’amortissement des travaux de revêtement du sol. Cet amortissement diminue après cela et à la vingt-troisième année, seul l’amortissement de l’immeuble est constaté. Les amortissements sur les autres travaux sont complètement soldés.

En outre, nous procédons à l’analyse de l’amortissement financier qui entre en jeu dans le calcul des charges et du résultat. Le montant du capital initial est de 350 000 euros, souscrit à un taux de 2,5 % pour une durée de 19 ans. L’étude suppose un mode de remboursement fixe d’annualité calculé suivant la formule de l’annualité fixe. Après calcul, l’amortissement annuel fixe de l’emprunt est de 23 366 euros.

Le tableau suivant présente l’amortissement de l’emprunt pendant 19 ans.

EMPRUNT : AMORTISSEMENT FINANCIER
N	19
I	2,50 %
Co	350 000

ANNUITÉ	23 366

ANNEE	BASE	INTÉRÊT	AMORT	ANNUITE	VAL FIN
1	350 000	8 750	14 616	23 366	335 384
2	335 384	8 385	14 981	23 366	320 403
3	320 403	8 010	15 356	23 366	305 047
4	305 047	7 626	15 740	23 366	289 307
5	289 307	7 233	16 133	23 366	273 174
6	273 174	6 829	16 537	23 366	256 637
7	256 637	6 416	16 950	23 366	239 687
8	239 687	5 992	17 374	23 366	222 313
9	222 313	5 558	17 808	23 366	204 505
10	204 505	5 113	18 253	23 366	186 251
11	186 251	4 656	18 710	23 366	167 542
12	167 542	4 189	19 177	23 366	148 364
13	148 364	3 709	19 657	23 366	128 707
14	128 707	3 218	20 148	23 366	108 559
15	108 559	2 714	20 652	23 366	87 907
16	87 907	2 198	21 168	23 366	66 739
17	66 739	1 668	21 698	23 366	45 041
18	45 041	1 126	22 240	23 366	22 801
19	22 801	570	22 796	23 366	5

Les chiffres utilisés dans le montage sont les intérêts et les amortissements de la première année, de la dixième année et suite.

À la première année, les revenus imposables à l’IR sont constitués par les loyers. Par ailleurs, les charges comprennent les frais généraux (18 % du loyer), les impôts et taxes (15 % du loyer) ainsi que les intérêts de l’emprunt à la première ligne du tableau d’amortissement financier. Les résultats avant impôt et après impôts sont égaux parce qu’en principe, cette présentation doit être ventilée par l’IS (non appliqué ici). Par ailleurs, les amortissements ne sont pas pris en compte parce qu’en régime d’IR, ils ne sont pas déductibles du résultat fiscal.

Étude fiscale de la première année
LOYERS	35 000 €
PRODUITS	35 000 €
FRAIS GÉNÉRAUX	6 300 €
IMPÔTS ET TAXES	5 250 €
AMORTISSEMENTS
INTÉRÊT DE L’EMPRUNT	8 750 €
CHARGES	20 300 €
RÉSULTAT AVANT IMPÔT	14 700 €
RÉSULTAT DE L’EXERCICE	14 700 €
+ AMORTISSEMENTS
– EMPRUNTS	– 14 616 €
+ APPORTS	32 000 €
+ FRAIS D’ACQUISITION	– 28 000 €
TRÉSORERIE	4 084 €

La SCI dégage une trésorerie positive de 4084 euros à la première année. Par ailleurs, le tableau suivant résume ses charges fiscales en appliquant un taux d’imposition forfaitaire de 30 % et un taux de prélèvements sociaux de 15,5 %.

COUT D’IMPOSITION
REVENUS DE CAPITAUX IMMOBILIERS
REVENUS FONCIERS	14 700 €
IR (30 %)	4 410 €
PRÉLÈVEMENTS SOCIAUX (15,5 %)	2 279 €
TOTALE IMPOSITION	6 689 €
CASH NET ASSOCIÉ	– 6 689 €

Après calcul, le tableau donne un revenu foncier de 14 700 euros et un montant de charges fiscales de 6 689 euros pour la première année ainsi qu’une disponibilité nette négative de même montant.

À la dixième année, le même montage est reproduit, mais le montant de l’intérêt de l’emprunt change à 5113 euros selon le tableau de l’amortissement financier à la 10e ligne. Ce changement impactera sur le calcul du résultat avant impôt et le résultat de l’exercice qui s’élève à 16 663 euros.

Étude de la situation fiscale à la dixième année de détention
LOYERS	35 000 €
PRODUITS	35 000 €
FRAIS GÉNÉRAUX	6 300 €
IMPÔTS ET TAXES	5 250 €
AMORTISSEMENTS
INTÉRÊT DE L’EMPRUNT	5 113 €
CHARGES	16 663 €
RÉSULTAT AVANT IMPÔT	18 337 €
RÉSULTAT DE L’EXERCICE	18 337 €
+ AMORTISSEMENTS
— EMPRUNTS	– 18 258 €
+ APPORTS
+ FRAIS D’ACQUISITION
TRÉSORERIE	79 €

Nous constatons une diminution de la trésorerie nette de la société à la dixième année. Celle-ci est à l’augmentation des charges causée par l’accroissement de l’intérêt de l’emprunt. Chaque chose étant égale par ailleurs, cette augmentation se répercute de manière proportionnelle au montant de l’imposition des associés et donc de la société qui est fiscalement transparente.

COUT D’IMPOSITION
REVENUS DE CAPITAUX IMMOBILIERS
REVENUS FONCIERS	18 337 €
IR (30 %)	5 501 €
PRÉLÈVEMENTS SOCIAUX (15,5 %)	2 842 €
TOTALE IMPOSITION	8 343 €
CASH NET ASSOCIÉ	– 8 343 €

Nous observons ici une augmentation de l’impôt à payer à 8 343 euros comparée aux charges fiscales de la première année.

À la vingt-troisième année, nous reproduisons encore le tableau en étalant les mêmes postes comptables. Cette même année, l’emprunt est totalement soldé à la dix-neuvième année et de manière analogue, la société ne s’acquitte plus de la charge financière intérêt des emprunts.

Étude de la situation fiscale à la vingt-troisième année
LOYERS	35 000 €
PRODUITS	35 000 €
FRAIS GÉNÉRAUX	6 300 €
IMPÔTS ET TAXES	5 250 €
AMORTISSEMENTS
INTÉRÊT DE L’EMPRUNT
CHARGES	11 550 €
RÉSULTAT AVANT IMPÔT	23 450 €
RÉSULTAT DE L’EXERCICE	23 450 €
+ AMORTISSEMENTS
— EMPRUNTS
+ APPORTS
+ FRAIS D’ACQUISITION
TRÉSORERIE	23 450 €

Le tableau nous informe une trésorerie plus importante dégagée à la vingt-troisième année. En fait, la non-prise en compte des intérêts sur emprunt déjà soldés à la dix-neuvième année est à l’origine de cette trésorerie importante.

COUT D’IMPOSITION
REVENUS DE CAPITAUX IMMOBILIERS
REVENUS FONCIERS	23 450 €
IR (30 %)	7 035 €
PRÉLÈVEMENTS SOCIAUX (15,5 %)	3 635 €
TOTALE IMPOSITION	10 670 €
CASH NET ASSOCIÉ	– 10 670 €

Au total, la somme de l’impôt à payer par la société à la vingt-troisième année est de 10 670 euros.

B.Deuxième cas pratique : Analyse des charges fiscales exigées par l’IS pour les SCI

Dans ce deuxième cas pratique, nous reprenons les mêmes montages exposés ci-dessus, mais en appliquant le régime d’imposition sur les sociétés.

Le régime prévoit un taux réduit de 15,5 % pour le résultat imposable inférieur à 32 810 euros et un taux normal de 33,3 % pour la tranche supérieure.

Premier cas :

Nous résumons dans ce tableau la situation fiscale de la SCI du premier cas en appliquant l’imposition à l’IS.

TABLEAU DE RÉSUMÉ DU PREMIER CAS IS
REVENU PROFESSIONNEL
SALARIÉ ANNUEL	76 000 €

SCI
VALEUR D’ACQUISITION D’IMMEUBLE	240 000 €
AMORTISSEMENTS	24 000 €

REVENU DE LOCATION
APARTEMENT 1	820 €
	9 840 €
APPARTEMENT 2	820 €
	9 840 €
TOTAL	19 680 €

AMORTISSEMENTS CUMULES DEDUCTIBLES	POUR LES DEUX APPARTEMENTS
(12 000 12 000)	24 000 €

RÉSULTAT IMPOSABLE À L’IS	REVENUS FONCIERS — AMORTISSEMENTS DÉDUCTIBLES
	(19 680 – 24 000)
	– 4 320 €
IMPÔT SUR LES SOCIÉTÉS À PAYER	0 €

REVENUS IMPOSABLE À L’IR	SALAIRES (76 000 EUROS)
	3 755 €
	14 755 €
IMPÔT SUR LE REVENU À PAYER	18 509 €

TOTAL IMPÔT À PAYER (THÉORIQUE)	18 509,12 + (-4320)
	14 189 €

Dans ce système, l’imposition suivant le régime de l’IS permet de distinguer les revenus professionnels du couple et les revenus fonciers de la SCI. En fait, le calcul de l’impôt comporte donc deux étapes.

Dans la première étape, nous avons calculé le montant de l’IS que la société doit s’acquitter pour son activité. D’après le calcul, le montant de l’IS est nul parce que le résultat imposable est négatif. À l’origine de cette optimisation, nous avons inséré les charges déductibles dans la détermination du résultat fiscal. Ainsi, l’amortissement annuel de l’immeuble a été déduit du résultat imposable qui est devenu -4320 euros.

Dans la deuxième étape, nous avons déterminé le montant de l’IR du couple. Les revenus professionnels comprennent les salaires perçus annuellement et frappés par le barème progressif de l’IR. Le revenu est à deux tranches d’imposition selon le barème en vigueur en 2017. Ainsi, nous avons obtenu une charge fiscale des associés de 18 509 euros.

Après l’addition de ces deux charges fiscales, nous arrivons à un résultat théorique de l’impôt à payer qui affiche une économie d’impôt de 14 189 euros en optant pour l’IS.

Deuxième cas :

Pour le deuxième cas, nous appliquons le même mécanisme qui est l’insertion du montant des amortissements annuels dans le calcul du résultat imposable. D’après le calcul, l’amortissement s’élève à 17 150 euros pour la première année. Le tableau suivant résume le mécanisme.

Étude de la situation fiscale de la première année (IS)
LOYERS	35 000 €
PRODUITS	35 000 €
FRAIS GÉNÉRAUX	6 300 €
IMPÔTS ET TAXES	5 250 €
AMORTISSEMENTS	17 150 €
INTÉRÊT DE L’EMPRUNT	8 750 €
CHARGES	37 450 €
RÉSULTAT AVANT IMPÔT	– 2 450 €
RÉSULTAT DE L’EXERCICE	– 2 450 €
+ AMORTISSEMENTS	17 150 €
— EMPRUNTS	– 14 616 €
+ APPORTS	32 000 €
+ FRAIS D’ACQUISITION	– 28 000 €
TRÉSORERIE	4 084 €

IS A PAYER	0 €

La dernière ligne fait apparaitre que l’impôt à payer est nul pour la première année. Suite à l’insertion des postes dotations aux amortissements et amortissements dans le calcul du résultat imposable, le résultat avant impôt est devenu négatif et par conséquent, l’impôt est nul.

Pour la dixième année, nous analysons le même mécanisme en changeant le montant de l’amortissement financier en 5113 euros au lieu de 8750 euros à la première année. Ce changement entraine une augmentation des charges déductibles à 33 813 euros et une augmentation du résultat imposable à 1187 euros. Le tableau résume la situation.

Étude de la situation fiscale à la dixième année (IS)
LOYERS	35 000 €
PRODUITS	35 000 €
FRAIS GÉNÉRAUX	6 300 €
IMPÔTS ET TAXES	5 250 €
AMORTISSEMENTS	17 150 €
INTÉRÊT DE L’EMPRUNT	5 113 €
CHARGES	33 813 €
RÉSULTAT AVANT IMPÔT	1 187 €
RÉSULTAT DE L’EXERCICE	1 009 €
+ AMORTISSEMENTS	17 150 €
— EMPRUNTS	– 18 258 €
+ APPORTS
+ FRAIS D’ACQUISITION
TRÉSORERIE	– 99 €

IS A PAYER	178 €

À la dixième année, la SCI verse un impôt très minimum de 178 euros grâce à l’incorporation des amortissements financiers et matériels. L’optimisation fiscale conduit alors à un niveau d’IS très bas de 178 euros.

Pour la vingt-troisième année, nous montons toujours le même mécanisme avec quelques aménagements entre les postes comptables contribuant à la détermination du résultat imposable.

Le tableau suivant illustre la situation.

Étude de la situation fiscale à la 23e année
LOYERS	35 000 €
PRODUITS	35 000 €
FRAIS GÉNÉRAUX	6 300 €
IMPÔTS ET TAXES	5 250 €
AMORTISSEMENTS	8 400 €
INTÉRÊT DE L’EMPRUNT
CHARGES	19 950 €
RÉSULTAT AVANT IMPÔT	19 950 €
RÉSULTAT DE L’EXERCICE	16 958 €
+ AMORTISSEMENTS	8 400 €
— EMPRUNTS
+ APPORTS
+ FRAIS D’ACQUISITION
TRÉSORERIE	25 358 €

IS A PAYER	2 993 €

À la vingt-troisième année, le traitement de certaines charges déductibles est modifié.

D’un côté, l’intérêt de l’emprunt est totalement soldé à la dix-neuvième année, ce qui nous permet d’éliminer ce poste dans la détermination du résultat imposable.

D’un autre côté, le calcul de l’amortissement élimine aussi les autres charges de réparation déductibles amorties à la dixième et vingtième année. Seul l’amortissement de l’immeuble donné en location est pris en compte. Cet amortissement, rappelons-le, a une durée de 25 ans. À la vingt-troisième année, le montant des amortissements à déduire du résultat fiscal a été largement réduit à 8400 euros, qui n’est que l’amortissement de l’immeuble. Les autres charges sont totalement amorties, notamment les charges de gros œuvre, la rénovation des façades, les charges portant sur le chauffage et l’électricité ainsi que les charges de revêtement du sol.

De ce fait, nous obtenons un résultat fiscal de 19 950 euros et un résultat après impôt de 16 958 euros. L’impôt à payer s’élève à 2993 euros à la vingt-troisième année.

L’analyse de la performance fiscale est présentée dans la sous-section C.

C.Troisième cas pratique : Analyse de la performance fiscale des SCI après changement de régime

Dans le premier cas, l’option à l’IS pour le couple gérant la SCI leur permet de réaliser une économie d’impôt de 14 189 euros en un an.

Dans le deuxième cas, l’option à l’IS contribue à la réalisation une économie d’impôt très importante. Le tableau suivant illustre synthétiquement cette économie d’impôt en se basant sur les trois exercices analysés c’est-à-dire la première année, la 10e année et la 23e année.

Ensuite nous avons calculé une moyenne théorique des trois charges fiscales et a multiplié le résultat par 23 afin d’obtenir un cumul théorique de l’économie d’impôt découlant de l’option à l’IS.

IMPÔT	IR	IS	ÉCONOME
ANNÉE 1	6 698 €	– €	6 698 €

ANNÉE 10	8 343 €	178 €	8 165 €

ANNÉE 23	10 670 €	2 993 €	7 677 €

		MOYENNE	7 513 €
	CUMUL THÉORIQUE		165 293 €

Après la comparaison entre les charges fiscales de la SCI sous les deux régimes, nous arrivons à une conclusion importante sur l’économie d’impôt réalisée. Pour la première SCI, l’économie d’impôt est de 14 189 euros et pour la seconde SCI, l’écart annuel moyen est de 7513, qui donnent un cumul théorique de 165 293 euros pendant 23 ans.

En outre, l’une des raisons qui incitent à l’optimisation fiscale d’une SCI par l’option à l’IS réside aussi sur la cession de l’immeuble. La plus-value de cession est exonérée d’impôt pour les immeubles détenus pour une durée de plus de 22 ans. Ensuite, les prélèvements sociaux sont aussi complètement exonérés si la durée de la détention dépasse le 30 ans.

L’optimisation ne se limite donc pas à la réduction des charges fiscales et à la réalisation d’économie fiscale, mais elle s’étend aussi sur la possibilité d’alléger les charges fiscales des plus-values de cession une fois que ces conditions sont réunies. Pour une personne qui a pour objectif de financer sa retraite, la cession des immeubles réalisée dans ces conditions est très avantageuse parce qu’elle est exonérée d’impôt et donc, plus de revenus.

2.2.Analyse et interprétation des résultats

Analyse des résultats

Les résultats du premier montage avec la SCI du couple qui donne les deux appartements en location affichent un avantage certain de l’optimisation fiscale par l’option à l’IS. Il s’agit d’un simple montage très facile à réaliser et peut être proposé à n’importe quel couple voulant financer ses retraites et réaliser des revenus complémentaires autres que leurs revenus professionnels. Le simple fait d’incorporer les amortissements et d’opter pour l’imposition à l’IS fait une grande différence entre les charges fiscales des deux catégories d’imposition. En ayant pris connaissance de cette optimisation fiscale, le couple peut mener des travaux de rénovation et de reconstruction en empruntant à la banque. Les charges de ces travaux ainsi que les charges d’intérêt sont toutes déductibles. Alors le résultat fiscal diminue davantage alors que la valeur économique des deux appartements s’améliore. Ainsi, le couple peut augmenter le loyer une fois que les travaux de rénovation sont finis. L’optimisation fiscale offre donc une possibilité très large pour ce type de montage.

Les résultats du second montage montrent un autre aspect de l’optimisation fiscale d’une SCI. Il s’agit de la constitution d’un patrimoine à long terme et la cession de l’immeuble à la fin de la période estimée lors de la création de la société. Avec ce montage, les associés bénéficient d’un côté de l’économie fiscale réalisée par la société et d’un autre côté, une cession plus intéressante exonérée d’impôt et maximisant les revenus personnels de chaque associé. Comme le premier montage, les associés peuvent encore emprunter plus afin d’améliorer le patrimoine immobilier de la société au cours de la vie de celle-ci et bénéficier de l’allègement des charges fiscales à l’issue de la déductibilité avantageuse. L’optimisation par l’option à l’IS est donc profitable à la création de la SCI, tout au long de son exploitation et à la cession de l’immeuble géré.

Recommandations

Le montage d’une optimisation fiscale nécessite une étude préalable de la part de l’expert, du gérant et des associés. La définition de l’objectif de la SCI à créer ainsi que la nature de ses activités est deux principaux points à analyser en priorité.

Par ailleurs, lorsque la SCI est créée, l’expert doit être en mesure d’anticiper l’évolution de la profitabilité de l’affaire de la société, l’évolution des aspirations des associés et du gérant et la possibilité d’extension de l’activité offerte par l’imposition à l’IS.

Les avantages de l’option à l’Is sont nombreux. L’expert doit les exploiter un à un et les présenter aux associés afin qu’ils puissent choisir les pistes d’extension de l’activité de la SCI, d’en abandonner une autre qui n’est pas très rentable et de peaufiner la concrétisation des objectifs de la société.

L’analyse de ces avantages doit être faite pour chaque type d’opération qu’une SCI peut mener en commençant par l’acquisition des immeubles jusqu’à leur cession ou jusqu’à la transmission des parts sociales aux ayants droit des associés. L’ensemble les avantages de chaque opération peut être consolidée afin d’apprécier la performance globale du régime d’IS pour une SCI.

Conclusion

L’optimisation fiscale est une solution d’allègement des charges fiscales prisées par un grand nombre d’entreprises dans tous les secteurs d’activités. Les sociétés œuvrant dans l’immobilier prennent aussi part à cette solution en jouant sur le régime fiscal. Ce mémoire a été conçu afin d’étudier les avantages de l’optimisation fiscale d’une société civile immobilière, les conditions exigées par cette solution et le rôle de l’expert-comptable dans la mise en œuvre de ce régime d’imposition avantageux qui est l’IS par option. Deux sections ont été proposées afin d’analyser l’optimisation.

Dans la section théorique, les grands concepts et théories liés à l’optimisation fiscale, à la fraude fiscale et à l’évasion fiscale ont été avancés. Il a été avancé que l’optimisation fiscale est une procédure tout à fait légale. Elle a été menée afin d’exploiter les différentes options possibles offertes par la législation ou résultant d’une faille juridique dans l’objectif de réduire ou d’éluder les charges fiscales. Tout agent économique animé par le comportement de maximisation des profits est tenté d’adopter cette solution. Les associés et les gérants d’une SCI figurent parmi les personnes qui convoitent le plus l’optimisation fiscale. Par ailleurs, l’engouement à cette réduction d’impôt peut être poussé à l’extrême jusqu’à violer la législation fiscale en vigueur. L’adoption d’une solution basée sur cette convoitise conduisant à l’évasion et à la fraude fiscale, deux pratiques déconseillées par l’administration fiscale que par l’expert-comptable. Elles ont été définies comme des limites de l’optimisation fiscale.

Le montage d’une solution d’optimisation fiscale nécessite certainement l’intervention et l’encadrement d’un expert-comptable. Nous avons proposé des sous-sections traitant cet encadrement. Il a été expliqué que la première étape de l’encadrement a été la prise de connaissance de la SCI et de son régime fiscal. Pendant cette étape, l’expert est invité à identifier les différents critères permettant de connaitre profondément la SCI, les objectifs, les activités, les associés et le régime de départ. En principe, c’est à l’IR que la loi attribue l’imposition de départ de la SCI, mais l’option à l’IS est toujours une procédure antérieure. Après la prise de connaissance, l’expert-comptable est invité à procéder à la présentation des règles et avantages offerts par le régime d’imposition IR et IS afin que les associés puissent prendre des décisions sur le sort de leurs activités et de l’imposition de la société. Et enfin, la troisième étape porte sur l’évaluation de la performance de l’option à l’IS en étalant toute les avantages liés à chaque opération réalisée ou réalisable par la SCI. En commençant par l’acquisition des immeubles, la constitution des apports jusqu’à la cession des parts sociales ou la cession des immeubles détenus, l’expert est amené à identifier toutes les opportunités et les gains résultant de l’imposition à l’IS et d’en constituer une conclusion globale applicable à tout type de montage d’optimisation sur l’IS.

Pour justifier les avantages de ce montage en régime d’IS, nous avons proposé deux études de cas, étalés en quelques périodes et basée sur le cas de deux SCI mettant leur patrimoine immobilier en location. Le premier cas concernait un couple marié voulant faire compléter leur revenu professionnel et s’engageant dans la mise en location de deux appartements. Une analyse de ce montage selon la technique d’imposition à l’IR a été avancée dans un premier temps et dans un deuxième temps, une analyse selon la technique d’imposition à l’IS. Autant pour le second cas pratique portant sur une SCI dont l’acquisition est financée par emprunt et que les associés voulant constituer un patrimoine immobilier à long terme puis le cédant à la fin de la vingt-troisième année de détention. Dans ces deux montages, l’incorporation des amortissements financiers et immobiliers conduit à la distinction très nette du montant de charges fiscales à payer pour les deux régimes. Avec l’imposition à l’IR, l’impossibilité de déduire les amortissements immobiliers est à l’origine d’une charge fiscale très lourde alors qu’elles sont payées au niveau de chaque associé. L’option à l’IS permet de corriger cette impossibilité et de bénéficier d’une solution d’allégement des charges fiscales très extensive. En analysant ces deux options, nous pouvons valider la première hypothèse sur l’alourdissement des charges fiscales dû à l’imposition des bénéfices de la SCI et la seconde hypothèse sur l’avantage de l’IS et la possibilité qu’il offre pour l’allègement de l’imposition. D’autres sources d’optimisation sont aussi possibles avec les SCI en dehors ou en dedans de l’option à l’IS.

Bibliographie

Jean-Luc Rossignol, Fiscalité et responsabilité globale de l’entreprise, Management & Avenir2010/3 (n° 33), p. 175-186
Conseil des impôts, La concurrence fiscale et l’entreprise, Vingt-deuxième rapport au Président de la République, 2004
Gourdin, Guelmane, Le guide de la SCI, Fine Médie, 2015
Rapport d’information de l’Assemblée Nationale, Optimisation fiscale des entreprises dans le contexte international, n ° 1243, juillet 2013
Parent, Droit fiscal, année 2004-2005
Livret fiscal du créateur d’entreprise : Société civile immobilière, Direction Générale des Finances Publiques
La société civile et l’assujettissement à l’impôt sur les sociétés, JURISDEFI, La vie du réseau, n° 21, octobre 2013
7 solutions optimisation fiscale : comment alléger le poids de ses impôts ?, article édité par Europe Asset
Les sociétés civiles immobilières, AGC CEGESMA, février 2014
Les nouvelles règles des plus-values et le choix du régime fiscal d’une SCI, Cébastan patrimoine
La commission européenne en marche pour plus de transparence fiscale, BSI-Economics
Directive 2011/16/UE sur la coopération administrative
Directive 2014/107/UE sur l’échange automatique des informations financières

[1] Jean-Luc Rossignol, « Fiscalité et responsabilité globale de l’entreprise », Management & Avenir2010/3 (n° 33), p. 176

[2] 7 solutions optimisation fiscale : comment alléger le poids de ses impots ?, article édité par Europe Asset, page 7-9

[3] 7 solutions optimisation fiscale : comment alléger le poids de ses impots ?, article édité par Europe Asset, page 16-18

[4] La commission européenne en marche pour plus de transparence fiscale, BSI-Economics, page 3

[5] Directive 2011/16/UE sur la coopération administrative

[6] Directive 2014/107/UE sur l’échange automatique des informations financières

[7] X. Parent, Droit fiscal, année 2004-2005, page 76-77

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