FORMATION D’ADMINISTRATEUR DE BIENS   Gary Azerad

MEMOIRE

La Gestion Locative Immobilière sous l’empire de Loi ALUR

 

 

 

 

 

Sous la direction de M Guérard

Sciences U Paris.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Depuis la loi du 24 mars 2014 dite Loi ALUR, quel est l’impact des nouvelles règles de gestion locative sur l’activité des agences immobilières ?

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

SOMMAIRE

 

 

INTRODUCTION

 

Partie I. Présentation d’une agence immobilière

I-1. Le service de gestion locative

I-2. Les missions de l’administrateur de biens

 

Partie II. La réforme ALUR et ses impacts sur l’activité de gestion locative

II-1. Présentation de la loi ALUR

II-2. La gestion locative après la réforme ALUR

II-3. Les nouvelles démarches à entreprendre

 

Partie III. Les points clés pour garantir la pérennité du service de gestion locative

III-1. Etude de marché

III-2. Analyse des difficultés et des orientations possibles

III-3.  Préconisations pour le développement de l’activité

 

CONCLUSION

 

BIBLIOGRAPHIE

 

 

INTRODUCTION

 

 

Un propriétaire qui souhaite mettre en location son bien immobilier a le choix entre deux solutions. Gérer la location lui-même, ou la confier à un intervenant extérieur tel que l’administrateur de biens. Si le propriétaire fait ce second choix, il pourra alors bénéficier des conseils d’un professionnel de l’immobilier et de son expertise en la matière. Cet agent immobilier pourra rentabiliser de la meilleure manière l’investissement ou le patrimoine de son client, il sera donc en mesure de le conseiller sur des questions immobilières mais également fiscales ou patrimoniales. L’agence ou l’administrateur de biens devient ainsi le seul intermédiaire entre le propriétaire et le locataire en matière de gestion courante. Il occupera le rôle d’interlocuteur avec le locataire qui ne connaîtra que lui. C’est à ce dernier que le locataire règlera son loyer, une somme qui sera par la suite reversé mensuellement au propriétaire. Le gestionnaire envoie un avis d’échéance pour réclamer le loyer et une quittance une fois que celui-ci est payé. Enfin, il fera parvenir un compte rendu à fréquence régulière au propriétaire qui a sollicité son service.

 

En cas de problèmes techniques, le propriétaire n’aura pas besoin d’intervenir au niveau de la gestion des réparations dans le logement. Si ce travail est inclus dans les responsabilités du gestionnaire, celui-ci mandatera des entrepreneurs pour se rendre sur les lieux, dresser des devis, et assurer la bonne prise en charge des réparations nécessaires.

Contractuellement, le gestionnaire est chargé d’établir les contrats de location, dresser les états des lieux, gérer les congés des locataires, payer les charges de copropriété et effectuer leur régularisation,… En cas de défaillance du locataire, le gestionnaire utilisera tous les moyens de droit pour récupérer les sommes dues. Sur le plan des impôts, le gestionnaire peut faciliter l’établissement des déclarations fiscales. L’agence immobilière est ainsi en mesure de prendre en charge tous les aspects juridiques et financiers dans son domaine d’intervention.

Les principaux clients des gestionnaires locatives ne sont plus nécessairement les particuliers possédant un parc immobilier important mais aussi les personnes qui vivent loin de leur patrimoine immobilier, ou tout simplement toutes personnes qui ne désirent pas se charger elles même  de la gestion de leur biens immobiliers. Ces derniers paieront les factures de rémunération de l’ensemble des services de l’administrateur de biens. Il faut noter que la recherche d’un locataire n’est pas à inclure dans le prix du contrat de gestion et occasionne des honoraires de location. La loi ALUR du 24 mars 2014 est venue encadrer sur un grand nombre points la gestion locative dont le montant de la commission qui peut être demandée au locataire. Selon les administrateurs de biens, le coût de la gestion locative représente entre 6 et 8% hors taxes des loyers annuels hors charges. Sur une année, cela représente environ un mois de loyer. A cela s’ajoute l’accomplissement de prestations complémentaires qui sont facturés en supplément pour un montant fixé librement.

Cette Loi pour l’accès au logement et un urbanisme rénové révolutionne le marché de l’immobilier. Le contexte économique actuel nous pousse à nous demander quels sont les réels impacts des nouvelles règles de gestion locative sur l’activité des agences immobilières ?

Pour répondre à cette question, nous présenterons tout d’abord les éléments d’une agence immobilière dont la description pratique des missions d’un administrateur de biens. Nous étudierons ensuite, la réforme ALUR et ses impacts sur l’activité de gestion locative. Enfin, nous analyserons les difficultés qu’il en résulte et aborderons les orientations possibles et préconisations pour une telle activité.

 

 

Partie I. Présentation d’une agence immobilière

 

 

I-1. Le service de gestion locative

 

Selon l’article 1-1 de la loi  n° 70-9 du 2 janvier 1970,  « Est considérée comme relevant de l’activité de gestion immobilière la location ou la sous-location, saisonnière ou non, en nu ou en meublé, d’immeubles bâtis ou non bâtis lorsqu’elle constitue l’accessoire d’un mandat de gestion »[1]

Dans le cadre de mon parcours au sein de l’établissement Sciences U et la préparation du diplôme d’Administrateur de biens, j’ai intégré l’agence IMMO DUO au 1^er octobre 2014 en tant que salarié. J’occupe à ce jour le poste de gestionnaire locatif au sein de cette agence.

 

 

L’agence IMMO DUO est une jeune entreprise à caractère familial ayant une structure qui existe depuis février 2011. Elle est située à Noisy le Grand. Elle a su au cours des années construire une image de marque auprès de sa clientèle grâce à son sérieux et à la force de travail de son fondateur. La société a su se démarquer. Aujourd’hui, elle possède une bonne réputation auprès de sa clientèle qui ne cesse de se développer.

L’agence IMMO DUO fait parti du réseau MEILLEURSAGENTS qui est un réseau reconnu pour le sérieux, professonalisme et la qualité de ses adhérents. Ce réseau confère une assise supplémentaire au niveau de sa notoriété et lui permet d’élargir sa clientèle au niveau national.

Elle a su se diversifier au cours des années et propose aujourd’hui un ensemble de services qui tournent autour de plusieurs pôles :

• La Gestion : qui gère un parc de biens pour le compte de particuliers et de sociétés sur le 93, le 94 et Paris.
• La Location et la Transaction : qui sont deux activités inhérentes et indispensables aux précédentes, un « plus » pour l’agence.

Elle est adhérente du Groupe SOCAF au titre de son assurance en responsabilité professionnelle.

IMMO DUO est une SARL comptant trois personnes dans son effectif :

• BERNARDI Vincent, son fondateur et directeur d’agence.
• BERNARDI Florence, agent commerciale et responsable administrative.
• Et moi-même M. AZERAD Gary, gestionnaire locatif.

Si M et Mme BERNARDI assurent la gestion des activités de transaction au sein de la structure, je suis chargé en tant que gestionnaire locatif, de la mise en place d’un nouveau service de gestion locative. J’assure ainsi la gestion des immeubles (logements, bureau, commerces) appartenant à des personnes physiques ou morales.

Les domaines d’intervention de l’agence IMMO DUO sont les suivants:

• La relocation rapide d’un bien immobilier en procédant par une sélection rigoureuse des locataires selon plusieurs critères dont la solvabilité, la stabilité de l’emploi et un garant éventuel

 

• La rédaction et la signature des baux (habitation ou commercial) conformes à la réglementation en vigueur

 

• IMMO DUO prévoit des états des lieux d’entrée ou de sortie des locataires en collaboration avec une Société agréée auprès des tribunaux et surveille que ce document soit bien conforme à l’état de l’appartement afin de préserver le patrimoine du propriétaire

 

• Appeler et encaisser les loyers

 

• Procéder aux paiements des charges de copropriété ainsi que la taxe foncière annuelle et régler toutes les factures afférentes au lot loué

 

• Vérifier chaque année la souscription par le locataire d’une assurance habitation

 

• Relancer si nécessaire, les locataires n’ayant pas acquitté leurs loyers dans les délais légaux impartis

 

• Récupérer chaque année auprès des locataires le montant de la taxe sur les ordures ménagères leur incombant

 

• Procéder chaque année aux régularisations des charges locatives en fonction des provisions sur charges versées par les locataires et des charges réelles fournies par le syndic, dont les coûts peuvent leur être imputés

 

• Effectuer chaque année à date d’anniversaire d’entrée dans les lieux du locataire l’indexation du loyer suivant les dispositions légales

 

• S’assurer que chaque année, le propriétaire puisse recevoir le pré-établissement de la déclaration annuelle de revenus fonciers dont l’agence peut également assurer la prise en charge intégrale

 

• L’agence immobilière peut éventuellement établir les déclarations ISF pour un propriétaire.

 

• La société s’engage à gérer les contentieux.

 

• Si des travaux sont rendus indispensables, l’agence fera établir un ou plusieurs devis. Ces derniers seront ensuite transmis au propriétaire pour validation. L’agence peut également, avec l’accord du propriétaire, faire effectuer des travaux de remise en état ou de mise aux normes des biens, elle assurera la surveillance des travaux. Les factures seront ensuite remises au propriétaire

 

• L’agence IMMO DUO peut représenter son client vis-à-vis de tiers : tribunaux, administration fiscale, mairie…

 

• La société IMMO DUO garantit tous les contacts avec les locataires.

Une reddition des comptes récapitulant tous les mouvements comptables s’effectuera chaque mois  et l’agence pourra alors procéder au paiement du montant disponible par virement.

Par souci de transparence, l’agence informe toujours son client (le propriétaire), instantanément des congés des locataires et prend en charge du suivi de leur départ. Les visites de l’appartement seront assurées pendant le préavis du locataire sortant.

I-2. Les missions de l’administrateur de biens

 

Un administrateur de biens s’occupe de la gestion, à titre principal ou accessoire, en qualité de mandataire, des immeubles appartenant à sa clientèle. Il prend en charge l’entretien, les réparations, et les aménagements nécessaires à leur conservation ou à leur mise en valeur et exécute les obligations des propriétaires ou bailleurs. Il devient alors l’intermédiaire entre locataires et propriétaires dans toutes les étapes : de l’encaissement des loyers, la régularisation des charges et l’exécution des travaux nécessaires. Sa mission consiste également à assurer aux locataires que les biens loués répondent à leurs besoins et soient conformes aux règles de sécurité,  d’hygiène et de décence.

Pour bien mener à bien ses fonctions, un administrateur de biens doit avoir obtenu un mandat  de gestion écrit de ses clients et respecter toutes les obligations de la loi qui régissent sa profession.

Les rapports entre le propriétaire et le gestionnaire sont en effet inclus dans un document contractuel.

 

Ce document confère au gestionnaire les pouvoirs liés aux activités suivantes :

 

• Louer
• Percevoir les loyers
• Accorder des remises ou délais
• Exécuter des travaux
• Agir en justice en cas d’incident locatif
• Représenter le mandant dans les assemblées générales de copropriété
• Payer les charges, impôts et services en respectant les délais légaux ou d’usage
• Souscrire une assurance sur l’immeuble ou au titre des pertes de loyers et dégradations locatives
• Préparer les éléments permettant au mandant d’établir ses déclarations fiscales

 

Son activité étant régie par la loi Hoguet du 2 juillet 1970, il doit tout comme l’agent immobilier, se conformer aux règles législatives en vigueur. Ainsi, pour exercer cette profession, il doit détenir une carte professionnelle portant la mention « gestion locative » et une garantie financière pour les fonds qu’il détient au nom et pour le compte de ses mandants.

 

L’administrateur de biens peut également en tant que syndic, assurer la gestion des syndicats de copropriétaires.

 

En tant que gestionnaire locatif chez IMMO DUO, la mission qui m’a été confiée est la mise en place d’un service de gestion locative.

Ce qui implique :

• Rechercher un locataire 

 

Dans ce cadre, je réalise l’estimation de la valeur locative du bien puis j’assure le lancement d’un plan de commercialisation complet.

Ensuite, je prends en charge des tâches suivantes :

• Exploitation de la base de données des locataires demandeurs,
• Réaliser les visites,
• Etudier les candidatures de locataires recevables selon les critères de l’assureur GLI

 

• Gestion administrative et comptable du bien

 

Par rapport à cette deuxième attente, je suis chargé de rédiger le bail, d’appeler et d’encaisser les loyers, charges et dépôts de garantie. En cas d’impayés, je procède au système de recouvrement. Je me positionne, en outre comme conseiller en matière de valorisation de chaque patrimoine immobilier.

Enfin, je m’assure de l’entretien, des réparations, des aménagements nécessaires à leur conservation ou à leur mise en valeur et exécute les obligations des propriétaires ou bailleurs.

Etant donné que l’entreprise évolue dans un environnement concurrentiel de plus en plus exigeant, il est indispensable de faire preuve de réactivité et d’initier une stratégie adaptée au contexte et aux évolutions du marché de l’immobilier.

Dans ce contexte, ce mémoire nous propose une réflexion sur les effets des dernières réformes juridiques qui concernent l‘ensemble des agences immobilières.

 

 

Partie II. La réforme ALUR et ses impacts sur l’activité de gestion locative

 

 

II-1. Présentation de la loi ALUR

 

La loi n°2014-366 du 24 mars 2014 pour l’accès au logement et un urbanisme rénové, dite loi ALUR est une loi française relative au logement. Publiée le 26 mars 2014, celle-ci réforme les rapports locatifs, la copropriété, les intermédiaires immobiliers et l’urbanisme.

« Le but affiché de la Loi ALUR est d’accroître les conditions de transparence sur les prix et de mieux contrôler les manquements aux règles de déontologie du secteur immobilier. Ainsi, la Loi ALUR instaure aux intermédiaires une obligation d’information claire pour les acquéreurs de biens immobiliers. Communiquer noir sur blanc la rémunération perçue par l’intermédiaire dans l’opération de transaction. »[2]

Selon, Cécile Duflot, Ministre du Logement et de l’Égalité des territoires à l’époque, l’objectif de cette loi est de « réguler le marché, protéger les citoyens et innover pour mieux construire. »[3]

• Régulation du marché:

Cet objectif repose sur les principes tels que l’encadrement durable des loyers, la simplification et la sécurisation de la location, le rééquilibrage des coûts du logement, l’assurance de communiquer des règles claires aux professionnels, l’engagement de transition écologique et la modernisation des règles d’urbanisme. Une régulation est nécessaire car selon Cécile Duflot, « En région parisienne, 26 % des loyers sont considérés comme trop élevés et ils devront baisser »[4].

• Protection des citoyens :

Le but de cette logique de protection est de garantir les loyers, de lutter contre l’habitat indigne, de mettre en  place une politique d’hébergement orientée vers le relogement, de prévenir la dégradation des copropriétés. Cécile Duflot a rappelé notamment un souhait émis par les professionnels de l’immobilier eux-mêmes, et a précisé que la loi ALUR par la création d’un Haut Conseil des professions immobilières, vise à éradiquer les mauvaises pratiques du secteur de l’immobilier.

• Innovation :

Dans ce cadre, la loi ALUR vise à favoriser le développement des formes d’habitat alternatif et en même temps d’introduire plus de transparence dans le logement social.

 

Pourtant, un an après sa publication, cette loi fait polémique au niveau des bailleurs et des locataires. Et malgré plus de neuf mois de discussion au parlement avant son entrée en vigueur le 27 mars 2014, les acteurs du secteur de l’immobilier sont encore dans le flou.

En effet, « plus d’une centaine de décrets sont attendus pour appliquer le texte alors que les déclarations politiques ou de professionnels se poursuivent, tantôt pour demander le retrait de certains articles, tantôt pour fustiger les atermoiements de la majorité qui revient sur un texte qu’elle a elle-même fait adopter. »[5]

 

II-2. La gestion locative après la réforme ALUR

 

Les dispositions déjà en vigueur concernent notamment :

• Le plafonnement des honoraires d’agence (fixé par décret n° 2014-890[6] du 1er août 2014, appliqué depuis le 15 septembre 2014) : possibilité de facturation pour les quatre prestations suivantes : organisation de visites, établissement de l’état des lieux, constitution de dossier, rédaction du bail. Un montant maximum est fixé en fonction de la location du bien et de la surface habitable.

L’objectif visé par cette disposition est de mettre fin aux honoraires démesurés.

Le propriétaire prend en charge l’exclusivité des honoraires de location dont l’entremise et les honoraires de négociation. Les honoraires liés aux missions faites au profit du locataire sont partagées entre le propriétaire et le locataire. Selon la loi, la somme facturé au bailleur doit être supérieur ou égal à la somme facturé au locataire. Cependant, ce montant ne doit pas dépasser le plafond légal. Les prestations à facturer sont généralement : visite du logement, rédaction du bail, constitution du dossier et réalisation de l’état des lieux.

• Etat des lieux : 3 euros TTC/m² – Tarif dans toute la France
• Autres prestations : le plafond varie selon la zone

 

• Zones non tendues : 8 € TTC/m²
• Zones tendues : 10 € TTC/m² (concerne 28 grandes agglomérations françaises telles que l’Agglomération d’Ajaccio, d’Arles, de Bastia, de Bayonne, de Bordeaux, de Grenoble, de Lyon, de Monaco, de Paris, de Strasbourg,…)
• Zones très tendues : 12 € TTC/m² (concerne Paris et la zone Ouest Parisienne)

Le montant de ces honoraires est facturé au locataire et au bailleur. Une somme cumulative de 11, 13 et 15 € TTC par m² et par partie.

Si la mise en place de ces plafonds est générateur d’avantage pour tous les logements de petite surface (diminution des honoraires anticipée jusqu’à environ 20%) et pour tous les logements situés dans les zones très tendues (diminution des honoraires jusqu’à environ 50%), des conséquences négatives sont constatées au niveau des agences immobilières selon l’UNIS (Union des syndicats de l’immobilier).

Ce dernier dénonce « la perte de chiffre d’affaires (jusqu’à – 50 %) que vont nécessairement ressentir les agences situées dans les zones très tendues, en particulier à Paris, et l’impact sur l’activité et l’emploi des agents de location. » [7]

Le syndicat souligne en outre que, le fait que la loi ALUR ait prévu des tarifs indiqués en TTC conduirait nécessairement à une réactualisation des plafonds en cas de hausse de la TVA pour que les professionnels de l’immobilier ne soient pas pénalisés davantage.

• L’encadrement du loyer dans le cas d’une relocation (en location vide, cette disposition est déjà appliquée depuis juillet 2012 ; en location meublée, elle n’est en vigueur que depuis le 1^er août 2014).

Cette disposition est significative dans les zones qualifiées « tendues » ; dans ce cadre, le bailleur n’est plus autorisé à augmenter son loyer entre deux locataires (hors indexation à l’IRL).

La loi ALUR instaure également l’obligation de formation continue aux détenteurs de carte professionnelle pour pouvoir exercer un métier dans le domaine de l’intermédiation immobilière.

• Obligation de formation : « La Loi ALUR a pour objet de renforcer la formation, la déontologie et le contrôle des professions de l’immobilier, et de durcir les conditions d’exercice des activités immobilières régies par la Loi Hoguet (n°70-9 du 2 janvier 1970) »[8].                              

Cette démarche est un engagement à accompagner les clients vers la transparence et ainsi augmenter la confiance du public à l’égard des professionnels du secteur de l’immobilier. Si auparavant, les cartes professionnelles étaient délivrées au niveau des préfectures, désormais, ces cartes ne sont accessibles qu’au niveau des Chambres de Commerces et d’Industries.

• L’obligation de justifier d’une compétence professionnelle : « La loi dispose que les personnes qui, à la date d’entrée en vigueur de la loi (soumise à décret), disposent de l’habilitation sont réputées justifier de la compétence professionnelle exigée. »[9]

Ces derniers dispositifs perçus comme des contraintes dans l’exercice de l’activité d’un agent immobilier visent à renforcer les obligations de compétences et les modalités de contrôle qui s’imposent aux professionnels du métier. Les enjeux sont pour le public, la certitude de convier ses intérêts à des personnes plus compétents qui garantiront plus de sécurité et de valeur ajoutée. Pour les agents, il s’agit de travailler dans un domaine professionnel plus cadré.

• L’encadrement de la faculté du propriétaire à donner aux locataires un congé pour reprise (dans le cadre d’une location vide ou location meublée). Concerne le cas où un propriétaire a le désir de reprendre un logement pour lui ou un de ses proches.

Les bénéficiaires sont désormais limités[10] : le bailleur, le conjoint du bailleur, son partenaire pacsé, ses ascendants, ses descendants ou ceux du conjoint, le partenaire ou encore le partenaire pacsé du bailleur.

Si auparavant, aucune forme de congé n’était imposée par la loi, désormais, après l’adoption de la loi ALUR, le congé doit être notifié par lettre recommandée avec accusé de réception ou signifié par acte d’huissier ou encore par remise en main propre contre récépissé.

La protection du locataire est renforcée car une procédure est mise en place pour informer le locataire des obligations du bailleur et des possibilités en cas de congé frauduleux effectué par ce dernier ; « une amende est prévue si le bailleur délivre un congé justifié frauduleusement par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, amende dont le montant ne peut être supérieur à 6 000 euros pour une personne physique et à 30 000 euros pour une personne morale. Le montant de l’amende est proportionnel à la gravité des faits. »[11]

• Changements de statut concernant la colocation[12]: la loi ALUR a prévu de créer un contrat type pour les colocations, des modifications au niveau des règles de solidarité des colocataires et de leurs cautions (la solidarité du colocataire sortant et sa caution solidaire est désormais limité à 6 mois).

La loi ALUR a apporté aussi des changements au niveau de la location meublée :

Si auparavant, aucune définition légale de la notion de logement meublé n’a été remarquée, désormais, celle-ci est défini comme : « Un logement décent équipé d’un mobilier en nombre et qualité suffisant pour permettre au locataire d’y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante. »[13], définition selon la loi n°2014-366 du 24 mars 2014 – Article 8.

• L’établissement d’un inventaire et d’un état détaillé du mobilier est exigé par la loi ALUR. Ces documents doivent avoir les mêmes formes et doivent être produits en autant d’exemplaires que de parties à la remise et à la restitution des clés.

 

• Création de la CNTGI (Conseil National de la Transaction et de la Gestion Immobilières) selon une prévision annoncée par la loi ALUR. Cette instance de régulation dont les principales missions sont d’encadrer et conseiller les professionnels de l’immobilier a été créée par le décret n°2014-843 25 juillet 2014.

 

Selon la FNAIM[14], le rôle de la CNTGI est de « définir :

• les règles du code de déontologie
• la nature de l’obligation d’aptitude professionnelle des porteurs de cartes
• la nature de l’obligation de compétence professionnelle de leurs collaborateurs
• la nature et les modalités selon lesquelles s’accomplira la formation professionnelle continue
• les représentants des professionnels qui siègeront dans la commission de contrôle et de discipline. »[15]

 

• Instauration de la commission de contrôle des activités de transaction et de gestion immobilières, une commission chargée de connaître des actions disciplinaires. « Il est instauré cinq types de sanction : avertissement, blâme, interdiction temporaire d’exercer tout ou partie des activités mentionnées à l’article 1er pour une durée n’excédant pas trois ans et interdiction définitive. Une suspension provisoire pour une durée de trois mois au maximum est possible. Une peine complémentaire peut être aussi prononcée. Ces peines complémentaires sont l’inéligibilité devant ces commissions, la mise en place de mesures de contrôle et de formations obligatoires. »[16]

La loi ALUR impose donc de nombreuses obligations pour encadrer le domaine de l’immobilier pour le professionnel comme pour le bailleur. Le contrat de location, signé par le propriétaire et son locataire reste le document de base de la relation entre les deux parties. Ce document fixe les obligations de chacune des parties.

Le propriétaire a l’obligation et le devoir de proposer un logement décent à son locataire, une propriété sans risques garantissant la sécurité physique ainsi que la santé du locataire.       Le minimum requis :

• 1 pièce principale de 9 m² ayant une hauteur sous plafond mesurant 2,20 m ou un volume habitable de 20 m3.
• 1 pièce principale dotée d’une fenêtre
• 1 cuisine
• 1 douche/baignoire
• 1 WC séparé de la cuisine ainsi que de la pièce principale
• 1 installation de chauffage du logement

La loi oblige le propriétaire à modérer le montant du loyer (obligation de fixer un loyer conforme à la réglementation).                                                                                              Deux points sont à considérer : la fixation du loyer de départ et l’encadrement du loyer. Ainsi, le loyer de départ doit être fixé selon les normes imposées par la loi, en cas de relocation, le loyer du dit logement est encadré c’est-à-dire que le loyer du nouveau locataire ne peut excéder celui du précédent.

Pour les petites surfaces, c’est-à-dire pour les logements dont la surface est inférieure ou égale à 14 m², le loyer ne doit pas excéder la somme de 41,37 € par m².       Si cette condition n’est pas respectée, le propriétaire est pénalisé par une surtaxe de 10 à 40%. Cette loi est appliquée aux baux ayant une durée de 9 mois au minimum et servant de résidence principale au locataire. Cette disposition est mise en place pour ajuster les loyers des petites surfaces dans les zones où un déséquilibre considérable entre l’offre et la demande de logements.

Le propriétaire a le devoir d’assurer le maintien en état et l’entretien des locaux loués.

Les équipements défaillants doivent être repérés et remplacés. Les grosses réparations doivent être effectuées pour garantir la sécurité des locataires. Garant d’une jouissance paisible des lieux, le propriétaire doit s’interdire tout acte pouvant le gêner.

Une quittance de loyer devra être transmise au locataire ayant fait une demande. Dans le cas d’un paiement partiel par le locataire, le propriétaire lui remettra un reçu et non une quittance.

En fin de location, sans réserves sur l’état des lieux, le propriétaire devra s’assurer de la restitution d’un dépôt de garantie dans un délai d’un mois. En cas de retard de remise du dépôt de garantie au locataire, le bailleur subit une pénalité fixée à 10% du loyer mensuel pour chaque période mensuelle commencée en retard.

Selon Jean-François Buet, président de la FNAIM, cette “réforme de la loi Hoguet » aura des impacts positifs pour les agences immobilières.

Il affirme que la loi ALUR constitue une « opportunité de gagner des parts de marché. »[17]Il justifie cela par le fait que selon lui « Etant donné la complexité de la loi, les propriétaires bailleurs qui ne voudront pas confier la gestion de leurs biens à des agents immobiliers devront se tenir informés ou suivre des cours du soir pour comprendre sa mise en application »[18] Ainsi, pour le président de la FNAIM, ce contexte est une opportunité idéale pour les professionnels de l’immobilier de pouvoir mettre plus en avant leur valeur ajoutée et de développer une relation de confiance avec les porteurs de projets.

 

II-3. Les nouvelles démarches à entreprendre

 

La loi ALUR pousse les acteurs du domaine de l’immobilier à entreprendre de nouvelles démarches afin de garder une bonne marge bénéficiaire tout en respectant les règles en vigueur. Selon Emilie Vonderscher, Huissier de justice : « Si le cœur du métier est identique, l’exigence de ce métier s’est accrue, les connaissances pour l’exercer se sont multipliées, le temps passé sur un dossier s’est allongé pour une rémunération parfois moindre ou dans tous les cas une rentabilité affaiblie et une responsabilité toujours croissante. »[19]

Les administrateurs de bien devront alors revoir leurs stratégies pour garantir une rentabilité de leurs activités. Face à ce contexte, il faudra tenir compte des éléments suivants dans la gestion de leurs activités :

• Nécessité d’une réelle organisation avec un développement des compétences et des besoins de formation.
• Besoin d’être informé en permanence sur les nouveaux décrets.
• Une mutualisation des outils, des informations et des compétences de façon à être plus fort.
• Généraliser le mandat exclusif à toute la profession afin de mieux performer et améliorer l’image de l’agence auprès du grand public.

 

II-3-1. Création d’un service de gestion locative

 

La mise en place d’un service de gestion locative nous a permis d’alimenter l’activité de l’agence sur plusieurs niveaux.

Cela permettra d’assurer des prestations supplémentaires en gestion de patrimoine, favorisera la rationalisation des coûts en adoptant un système de gestion plus efficace et tirant partie des avantages des nouvelles technologies (intranet, internet, nouvelles technologies informatiques,…).

L’objectif de la création de ce nouveau service est également de faciliter l’acquisition de nouveaux clients, en même temps pouvoir prospecter pour identifier les partenaires de confiance.

Nous devons trouver la meilleure stratégie pour augmenter le chiffre d’affaires de l’agence. Il est dans son l’intérêt d’avoir un service dédié à son propre patrimoine, un service de recouvrement de créance à développer.

Les apports d’un service de gestion locative, dans une logique d’adaptation au contexte mouvant du secteur de l’immobilier que nous visons tiennent compte également de :

• La valorisation du fond de commerce,
• L’acquisition d’un portefeuille de gestion
• La possibilité d’exercer une activité de home staging, remise aux normes, diagnostiqueurs
• D’avancer dans la perspective d’ouverture d’une seconde agence

Les objectifs poursuivis par étape :

Redéfinir notre métier d’agent immobilier : aujourd’hui, ce dernier devient « acteur du logement » c’est-à-dire que son rôle sera de plus en plus orienté, en tant que professionnel vers la satisfaction des demandes de tous ses clients.

Développer la notoriété de l’agence par le référencement sur internet : « élargir sa notoriété par le référencement de l’agence sur de nouveaux mots clefs revient à multiplier les sources de contacts à partir de segments de recherche diversifiés. »[20]

Sécuriser voire augmenter le chiffre d’affaire par une variété de prestations (diversification de l’activité de l’agence) proposées dont l’offre de solution de gestion immobilière aux clients.

Avancer vers la dématérialisation pour favoriser le développement du service : aujourd’hui possible grâce à la révolution technologique et la standardisation des conditions de location. Nous avons à ce jour une multitude d’applications et outils numériques qui permettent de réaliser une location en une seule visite et limitent l’usage de documents papier.

Répondre efficacement aux nouveaux besoins du marché et des clients :

François Moerlen, fondateur de Locagestion[21] parle de « standards attendus par un consommateur »[22] et énumère les axes suivants :

• réactivité et réduction du temps de réponse
• transparence et exactitude des comptes
• respect des délais légaux
• veille juridique
• simplification du contact

La gestion locative est une solution intéressante et efficace pour assurer de conserver un suivi régulier d’une clientèle d’acquéreurs et de vendeurs potentiels. Une solution pour maîtriser la fidélisation des porteurs de projets qui au final permettra de sécuriser le chiffre d’affaires de l’entreprise.

 

II-3-2. Investir dans la formation et la fidélisation des collaborateurs

 

L’immobilier figure parmi les secteurs d’activité caractérisés par un fort turn-over  dans les effectifs. Il est important de recruter les meilleurs profils et de les fidéliser. Les démarches de fidélisation peuvent commencer dès le recrutement. Pour un employer, un facteur de démotivation est le fait de se sentir abandonné. Pour y remédier, il est utile de mettre en place un schéma ou plan d’intégration, un planning étalé sur le temps de la période d’essai du nouveau collaborateur. Dans ce sens, à terme de la période d’essai, le responsable de l’agence immobilière devrait avoir toutes les informations lui permettant de prendre une décision en toute connaissance de cause. L’accompagnement est indispensable pour assurer le progrès d’un collaborateur, selon Gérard Bornot : « on part du principe qu’il n’y a pas de confiance sans contrôle, ce qui n’empêche pas de l’accompagner en mission. Il y a un principe à retenir : quand on fait des efforts pour enseigner les pratiques à son collaborateur, on a le droit d’être déçu et de s’en séparer. Si on le laisse seul dans son coin, on ne peut pas se plaindre de ses mauvais résultats »[23], pour Patrice Casenave, directrice des ressources humaines chez Salm, « Un dialogue permanent crée un sentiment d’appartenance et d’engagement fort »[24]. Instaurer une bonne communication au sein de l’agence permet de contribuer à la motivation et à la bonne entente à tous les niveaux.

L’investissement d’une agence immobilière dans la formation de ses agents est fondamentale car cette action valorise les bénéficiaires et leur donne l’opportunité d’acquérir de nouvelles connaissances, de progresser, de monter en compétence dans leur travail. Il existe plusieurs perspectives pour les deux parties (collaborateur et l’entreprise), à savoir pour le collaborateur, une évolution de carrière comme « Expert en immobilier » ou encore « Intermédiaire en opération bancaire (IOB) » ; pour l’entreprise, le fait d’avoir à disposition un employé qualifié et spécialisé dans son domaine.

La loi ALUR a instaurée une obligation de formation continue pour les titulaires de carte professionnelle, les personnes habilitées à négocier par un titulaire de la carte professionnelle, les agents commerciaux, et même les directeurs de succursale. La mise en place d’une formation continue pour les agents est donc devenue une obligation.

Actions à mettre en place :

• Redresser l’attractivité et véhiculer une bonne image des professions dans le secteur de l’immobilier pour attirer les personnes à forts potentiels,
• Comprendre les attentes de la génération d’aujourd’hui et ceux des générations futures afin d’identifier les facteurs de motivation et de démotivation.
• Investir dans la formation continue des collaborateurs pour assurer leur montée en compétence, ce qui sera aussi bénéfique pour l’agence.

 

II-3-3. Modèle économique et gérance locative

 

Dans un marché devenant de plus en plus concurrentiel,  les agences immobilières doivent désormais renforcer le poids de la gérance locative et redéfinir leur modèle économique. Historiquement, le modèle de rémunération de l’administrateur de bien est en grande partie basé sur la transaction et les produits financiers. Ce modèle traditionnel a atteint ses limites selon plusieurs causes : la baisse du pouvoir d’achat des ménages, l’effondrement des taux d’intérêt et celui du rendement des produits financiers, les tensions sur le marché. Après la loi ALUR, les acteurs de l’immobilier sont obligés de changer leur modèle économique de façon à le rendre plus « sain » et permettre de modifier la tendance en baisse des marges bénéficiaires. Le redressement des marges sont possibles à condition d’une réorientation stratégique, l’adoption d’une vision d’innovation et d’importants investissements dans les métiers de gestion. De sérieux atouts sont à considérer : formation et fidélisation des collaborateurs, politique multicanal, stratégie de marque, prendre appuie sur une activité structurellement rentable et récurrente, voie de diversification vers de nouveaux services complémentaires et personnalisés, maîtriser le potentiel de développement dans le but de rentabiliser les activités et renforcer le poids de la gérance locative.

« Nos prévisions financières à l’horizon 2017 reposant sur l’hypothèse d’une revalorisation des activités de gestion montrent parfaitement que contrairement à certaines croyances, une telle stratégie n’est pas antinomique avec une augmentation des marges. Les professionnels doivent en 2015 accepter de fournir un lourd effort financier (en communication, formation, salaires et outils technologiques) et ainsi sacrifier momentanément leurs performances. Après quoi, le surplus de chiffre d’affaires engendré par la hausse des honoraires, amortira plus que proportionnellement les investissements, et rehaussera mécaniquement leurs résultats. Nos prévisions sont formelles : l’augmentation de la rentabilité sera sensible dès 2016 et s’accélèrera en 2017. Cette étude de référence sur les administrateurs de biens a nécessité plusieurs mois d’analyse et d’enquête et a mobilisé toutes les compétences et l’expertise de Precepta. »[25]

Pour assurer une dynamique d’innovation et investir dans les métiers de gestion en toute sérénité, plusieurs options stratégiques peuvent être  adoptées par un administrateur de bien :

• Revalorisation des honoraires de syndics afin de couvrir les frais réels de gestion. En même temps, l’administrateur de bien devra s’assurer d’être transparent sur les prix.
• Le renforcement de l’activité de gestion locative devient crucial pour générer des revenus complémentaires récurrents dans un contexte où la moitié du parc locatif est encore actuellement géré par les propriétaires eux-mêmes.
• L’administrateur de bien doit considérer l’opportunité d’un positionnement multicanal pour se s’orienter vers plus de relationnel, de proximité et de praticité de façon à redorer son image de marque.
• Considérant les mutations rencontrées dans le secteur de l’immobilier, des compétences de plus en plus spécialisées sont requises. Ainsi, les professionnels doivent renforcer leurs efforts en ce qui concerne la formation et la fidélisation de leurs collaborateurs. Cela permettra de limiter le turn-over qui impactent sur les perspectives de long terme.

 

Source : xerfi.com[26]

 

 

II-3-4. Mise en place d’une stratégie marketing efficace

 

Les administrateurs de biens sont dans un contexte où ils doivent mettre en place une stratégie marketing efficace basée sur la qualité des services pour assurer la satisfaction de la clientèle. L’agent immobilier doit améliorer la qualité de son service afin de regagner la confiance des clients et mieux faire valoir son professionnalisme. Dans une époque où le numérique prend de plus en plus d’ampleur et que l’instantanéité fait partie des exigences quotidiens du client, difficile, voire impossible de se passe d’un site internet. Le site de l’agence doit alors contribuer à attirer le plus d’internautes, des potentiels futurs clients. Il doit être utilisé pour élargir la notoriété de l’agence. Le site doit répondre aux besoins des clients, des besoins de plus en plus diversifiés et nombreux, et donc il doit être ergonomique, pratique, optimisé, où le visiteur pourra retrouver facilement ce qu’il recherche.

La transparence de l’information joue un rôle considérable entre une agence et un client. Ce dernier doit être au courant de toutes les caractéristiques du bien qu’il souhaite louer, son environnement, les conditions de vies (sécurité, tranquillité des lieux,…), avantages procurés en termes de proximité (écoles, commerces, parcs, restaurants, etc.…), l’accès au bien immobilier c’est-à-dire : axes autoroutiers, transports en commun, etc.…)

Depuis le 1^er janvier 2015, la Loi ALUR contraint les syndics professionnels à fournir un accès à une plateforme extranet pour les copropriétaires. Ces derniers devront y trouver les documents importants. Ce dispositif de dématérialisation des documents vise à réduire considérablement l’envoi de documents par courrier et les appels téléphoniques pour avoir des informations. L’obligation d’extranet pousse les professionnels du secteur de l’immobilier à adopter une politique multicanal.

Pour permettre une stratégie marketing orientée client, l’agence devra agir comme une équipe à l’écoute des besoins des locataires. Il devra utiliser les différents canaux de communication pour favoriser la proximité avec les différents interlocuteurs, répondre avec efficacité à leurs demandes, les accompagner et gagner leur confiance. Cette relation de proximité et de confiance agira en faveur de la fidélisation des clients et permettra de générer une bonne image de l’agence.

 

II-3-5. Développement de nouveaux métiers

 

L’opportunité de développement est désormais plus favorable pour les professionnels de l’immobilier. En effet, les nouvelles lois, les normes qui se multiplient rendent la gestion globale et administrative de biens plus complexe pour les particuliers. Ce contexte les emmène à se tourner vers des professionnels pour la gestion de leurs biens. Les agences indépendantes peuvent alors développer de nouveaux métiers afin de répondre à toutes les attentes de leurs potentiels clients. L’agent immobilier pourra avoir plus de contrôle sur la location des biens, la recherche du locataire, la gestion locative. Ainsi, la gestion complète de la location pourra être prise en charge par une même agence. Cela peut constituer une offre complète pouvant être mise en valeur et assurera une différenciation par rapport aux offres concurrentes. Il est plus pratique pour le client de contacter une seule agence qui s’occupera de la gestion globale de son bien, au lieu d’en contacter plusieurs pour la gestion d’une propriété. La multiplication des sources de revenu est un réel avantage pour l’agence, la gestion locative génère des suppléments de revenus qui assurent la couverture des frais de l’agence.

 

II-3-6. Le home staging : une perspective à considérer

 

Le concept home staging est né aux Etats-Unis dans les années 1970, inventé par Barbara Schwarz (agent immobilier et décoratrice d’intérieur). Le home staging s’est développé en France à compter des années 2007-2008. Le concept signifie valorisation immobilière, c’est un ensemble de techniques visant à valoriser c’est-à-dire mettre dans les meilleures conditions un bien immobilier destiné à la vente ou à la location. L’objectif du home staging est de favoriser chez un potentiel acheteur le coup de cœur indispensable à l’achat. Le home staging permet donc d’accélérer une vente immobilière sans devoir baisser le prix de départ. « Dans  sa  première  acception,  le  home  staging  ne  consiste pas en de la pure décoration mais bien en une opération de valorisation qui consiste à préparer le bien, non pour y vivre mais pour le vendre ou le louer. Le principe est donc de faire en sorte que les changements apportés soient à destination de l’acheteur et non du vendeur. »[27] Les principes de base du home staging[28] : nettoyer, réparer, désencombrer, dépersonnaliser, réaménager, harmoniser et revaloriser.

Le travail du home stager consiste à valoriser les biens immobiliers tandis que celui de l’agent immobilier consiste à les vendre. Pour Francky Boisseau, fondateur de vendezplus-vite.fr (du réseau homes-stagings.fr), un home stager est plus efficace lorsqu’il travail en collaboration avec agent immobilier : « il n’est pas facile pour un home stager de s’adresser directement aux particuliers qui vendent leurs biens. Dans leur esprit, c’est une charge alors que leur objectif est de vendre. Le message est beaucoup mieux compris lorsque le home stager travaille de concert avec un agent immobilier. »[29]

Le home staging est un nouveau métier à considérer pour enrichir les activités et offres d’une agence immobilière. C’est un moyen de se démarquer par rapport aux concurrents et gagner des parts de marchés en plus d’un avantage concurrentiel.

 

 

 

Partie III. Les points clés pour garantir la pérennité du service de gestion locative

 

 

III-1. Etude de marché

 

 

III-1-1. Les faits marquants du secteur de l’immobilier

 

Pour comprendre le contexte dans lequel évoluent les agences immobilières, nous allons faire un constat de la réalité actuelle au niveau du marché immobilier.

Selon une étude[30] réalisée par IFOP et l’Université Paris Dauphine pour MeilleursAgents.com, 70% des Français optent en premier lieu pour un service de mise en relation entre particuliers pour vendre ou acheter un bien immobilier. Cette tendance est de nos jours favorisé avec le développement du numérique et des réseaux sociaux évoluant les méthodes et canaux de communication. Il existe de nombreux sites qui offrent plusieurs outils pour faciliter le contact entre vendeurs et acheteurs. Les vendeurs peuvent facilement et gratuitement passer des annonces en ligne ; les acheteurs, en consultant les sites dédiés, peuvent très rapidement prendre connaissance de ces annonces. De ce fait, une majorité de particuliers choisissent cette solution c’est-à-dire vendre ou acheter sans avoir à payer les services des agences immobilières. La même étude a pourtant démontré que seulement 19% des ventes sont conclues via ce type de solution (mise en relation entre particuliers) : « En réalité, 68% des ventes sont conclues par les agences immobilières, 19% entre particuliers et 13% par les notaires, amis et autres canaux. »[31] Ce qui démontre que la valeur ajoutée et l’importance de l’expertise des agences immobilières sont toujours requises pour conclure une transaction.

Le secteur de l’immobilier est dépendant de plusieurs facteurs tels que la conjoncture économique, la réglementation, … Il est constaté que la baisse du taux d’intérêt pour le crédit immobilier s’est poursuivi en 2014 et en début 2015. En effet, le taux s’est élevé à 2,36% en décembre 2014, si au troisième trimestre de l’année 2008, il était à 4,5%. Cette baisse du taux d’intérêt moyen a permis d’améliorer le pouvoir d’achat de nombreux ménages ayant eu des projets immobiliers. Une baisse des prix des logements est également constatée, une baisse qui devrait se poursuivre durant les mois à venir : « de nombreux réseaux d’agences immobilières ont communiqué des statistiques sur leurs activités en 2014. Si les variations de prix constatés séparément dans chacun des réseaux n’ont peu d’importance, on en retiendra malgré tout qu’ils sont unanimes sur une baisse globale modérée des prix (entre -1 et -4 %). »[32] Les notaires de Paris – Ile-de-France ont communiqué les chiffres concernant le marché de son secteur au premier trimestre 2015. Les informations confirment une diminution continue des prix de l’immobilier dans les régions parisiennes et en Ile-de-France. « Le prix d’un mètre carré de logement à Paris est ainsi descendu à 7 910 € à fin mars 2015. Soit 2.9 % qu’un an plus tôt. En 2 ans et demi, ce prix du mètre carré a perdu 530 €. Ceci représente une baisse de 6.3 % en euros courants. En tenant compte de l’inflation sur la même période (+2.2 %), cela donne une baisse de 8.3 %. »[33] Cette tendance est confirmée le site MeilleursAgents. Aussi, ce dernier diffuse les informations concernant la baisse de prix de l’immobilier au niveau de quelques grandes villes.

 

 

Taux d’intérêt moyen en %

 

 

Source : Bruno Deletré[34]

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Tendance baisse de prix de l’immobilier au niveau de quelques grandes villes

 

Source : immobilier-danger.com[35]

 

 

Ces évolutions de situation dans le secteur de l’immobilier sont liées à l’amélioration du climat des affaires dont les faits suivants à considérer : baisse des prix du pétrole et de l’euro par rapport au dollar, décision de la Banque Centrale Européenne d’injecter 60 milliards d’euros par mois dans l’économie européenne.

En 2014, le volume de vente de maisons anciens et d’appartements est estimé à 700 000. Un chiffre en baisse de 2,4% par rapport à 2013. Pourtant les prix de l’ancien sont en diminution de 1,7% sur un an : baisse de 1,9% sur les appartements et 1,5% sur les maisons.

 

Source : immobilier-danger.com[36]

 

 

On note une augmentation du nombre de vente de logements neufs (14,4% au premier trimestre 2015 par rapport à la même période en 2014).  Cette hausse s’explique par l’intérêt croissant des investisseurs pour de l’immobilier en loi Pinel[37]. En même temps, le prix à payer pour avoir du neuf est resté élevé jusqu’en 2014.

 

Source : creditfoncier.com[38]

 

III-1-2. Les principaux acteurs de l’administration des biens

 

L’activité immobilière tient une place importante pour l’économie nationale. En 2013, elle représente environ 275 milliards d’euros. Selon la FNAIM, elle regroupe 3 types d’activités :

• L’investissement en logements neufs c’est-à-dire des logements construits à l’initiative de l’acquéreur final ou achetés à des promoteurs.
• L’acquisition de logements d’occasion (anciens), et enfin,
• Les travaux d’amélioration et de gros entretiens.

Les principaux grands acteurs de l’administration de biens : Foncia, Nexity, Procivis Immobilier, Loiselet & Daigremont, Billon Immobilier, Dauchez, Citya Immobilier, Sergic,…

L’environnement concurrentiel de l’entreprise IMMO DUO est menaçant en considérant les grands acteurs déjà existants. En outre, il y a une multitude d’agences avec de plus petites structures. Aussi, un facteur à prendre en compte est le développement de réseaux de communication sur internet qui mettent en relation les particuliers désirant vendre, acheter ou louer un bien immobilier. Ce facteur peut être utilisé pour gagner de nouveaux clients (opportunité), il peut cependant être considéré par les particuliers comme solution de remplacement aux services des agences immobilières, de plus, un service au moindre coût pouvant aboutir à leur souhait d’acheter, louer ou vendre un bien (menace pour l’activité).

III-2. Analyse des difficultés et des orientations possibles

 

 

III-2-1. Les principales difficultés du métier :

 

Il existe quelques points de vigilances rencontrés par les administrateurs de bien. Nous pouvons citer :

• L’intensité de la concurrence : du fait de la concurrence au niveau du secteur ainsi que la fidélité des mandants (rares sont ceux qui changent d’administrateur au fil des années), il est compliqué pour les administrateurs de biens ou syndics de conquérir des clients.
• Le choix de stratégie de promotion : la difficulté réside dans la définition des cibles et le choix de supports publicitaires adaptés : panneaux, tracts, sites,…
• Gestion de trésorerie : le besoin en fonds de roulement est difficile à maitriser dans la mesure où les recettes sont aléatoires sur les transactions et ne sont versées qu’au moment de la signature de l’acte de vente.
• Le manque de capitaux propres : beaucoup de professionnels sont attirés par cette activité́ du fait des faibles investissements initiaux. Dans ce contexte, les agences les plus performantes sont celles qui ont “pignon sur rue”, du fait de leur emplacement de premier choix, de leur notoriété́ et de l’expertise de l’agent immobilier.
• Le métier d’administrateur de biens nécessite des exigences particulières : qualification professionnelle, aptitude commerciale afin de pouvoir répondre rapidement et efficacement à une offre ou à une demande, compétences en gestion. Une connaissance du domaine juridique est aussi indispensable.
• L’administrateur de biens doit avoir également quelques qualités personnelles telles que le sens de l’organisation, la rigueur, ainsi qu’une grande disponibilité.
• Les contraintes imposées par la réglementation constituent des difficultés d’accès au métier d’agent immobilier.

 

Nous allons particulièrement rappeler quelques obligations de l’administrateur de biens selon la nécessité demandée par l’environnement règlementaire : La loi Hoguet du 2 janvier 1970 (no 70-9), modifiée par le décret du 29 juin 1995, réglemente l’accès à la profession. Il faut être titulaire d’une carte professionnelle qui porte mention des opérations autorisées (transactions sur immeubles, fonds de commerce et/ou gestion immobilière). Pour obtenir cette carte, le professionnel doit justifier du niveau d’étude ou d’expérience suffisant. Pour ma part, je suis titulaire d’un master de Droit, je souhaitais me perfectionner dans les domaines comptables et de la gestion de la copropriété.

L’administrateur de biens doit en outre posséder des garanties financières minimums s’il détient ou manie des fonds : 110 000 euros. En cas d’exercice de plusieurs activités immobilières, la garantie financière souscrite doit couvrir chacune de ces activités. La carte professionnelle est valable 10 ans. L’inscription au registre du commerce et des sociétés est obligatoire.

La loi ALUR du 24 mars 2014 (loi 2014-366) a aussi participé à la réforme de la profession en durcissant l’accès : le professionnel, avec ses collaborateurs négociateurs (salariés ou non), devront justifier d’une compétence professionnelle.

 

III-2-2. Les orientations stratégiques possibles :

 

Le marché de l’immobilier est facilement touché par le contexte économique et fiscal. Pour surmonter les difficultés du marché, les professionnels de l’immobilier, en premier lieu les agences indépendantes, doivent savoir adapter leurs stratégies pour survivre et se développer.

Les agences indépendantes : largement majoritaires, elles sont caractérisées par leur proximité avec la clientèle, le contact privilégié avec le client, mais également leur spécialité sur un quartier, la ville où elles sont implantées ou leur région. Les offres de garanties proposées sont identiques à celles des agences en réseau : compétences professionnelles, montages de dossiers, conseils juridiques,… Les avantages au niveau des services proposés résident sur le fait qu’il y a peu de risques d’un changement d’interlocuteur  en cours de mandat immobilier, généralement l’agence indépendante possédant une meilleure connaissance de la ville où elle s’est installée, est plus en mesure de sélectionner les biens qui correspondent aux exigences de leurs clients et leur évite les visites inutiles.

Les agences immobilières en réseau : elles accumulent une part croissante du chiffre d’affaires de leur secteur grâce à leur couverture départementale et nationale. Aussi, elles ont une communication interne plus efficace du fait que l’information est partagée sur un système informatique commun à l’ensemble des agences du réseau. Ces types d’agences ont une base de données de clients commune. Les agences en réseau offrent à leurs clients une réponse plus rapide à leurs demandes (vente, achat, location). A l’inverse des agences indépendantes, le risque de changement d’interlocuteur est plus élevé, car les professionnels d’une agence en réseau restent peu de temps en place, ce qui peut engendrer des dysfonctionnements au niveau des relations avec les clients.

Pour rester compétitives, assurer leur développement parmi une multitude de concurrents, certaines agences choisissent une stratégie de spécialisation comme méthode de différentiation et moyen de gagner un avantage concurrentiel. Les agences adoptant cette stratégie se concentrent sur un marché de niche particulier.  Exemple : une agence spécialisée du loft immobilier sur une région définie. Cette stratégie permet de se démarquer d’une multitude d’offres très similaires.

Une autre alternative stratégique est celle de la diversification. La stratégie de diversification permet non seulement de se différencier par rapport aux concurrents, mais également d’augmenter le chiffre d’affaires grâce à la mise en place de plusieurs offres. En outre, cette stratégie assure la fidélisation de la clientèle, car l’agence est en mesure de réponde à une majorité voire toutes leurs attentes au sujet du domaine de l’immobilier.

La stratégie de domination par les coûts consiste à proposer des honoraires inférieurs à ceux des concurrents pour les mêmes services. Cette troisième possibilité est limitée par la réglementation. La loi ALUR contraint les agences à pratiquer les mêmes coûts au niveau des honoraires de location.

Nous allons dans le paragraphe suivant nous concentrer sur le cas de la société IMMO DUO. Face au contexte économique et concurrentiel, suite aux contraintes liées à la législation, quelles sont les préconisations pour le développement de l’activité de l’agence IMMO DUO ?

 

III-3.  Préconisations pour le développement de l’activité

 

Pour le développement de l’activité de l’agence IMMO DUO, nous allons adopter en premier lieu une stratégie de développement basée sur le service de gestion locative. Nous rappelons que nous avons des attentes spécifiques par rapport à notre service de gestion locative :

• Valorisation du fond de commerce,
• Acquisition d’un portefeuille de gestion et mieux d’une agence immobilière qui propose la gestion afin de s’accroitre et de disposer de personnels expérimentés.
• Possibilité d’exercer une activité de home staging, remise aux normes, diagnostiqueurs
• Avancer dans la perspective d’ouverture d’une seconde agence

Ensuite, nous allons nous concentrer sur les actions stratégiques suivantes :

La mise en place d’une veille juridique est indispensable pour que l’agence puisse être informée en permanence des nouveaux décrets. Comme exemple récent d’évolution au niveau de la réglementation : le projet de loi Macron. Ce dernier offre au gouvernement la possibilité d’une modification par ordonnance la loi ALUR et différents textes de lois concernant les rapports entre bailleurs et locataires comme souligné par l’article 25. Parmi les mesures proposées, trois points importants sont relatifs au logement :

• Réglementer les tarifs des notaires
• Modifier la loi Alur par ordonnances
• Favoriser la construction de logements intermédiaires

Un objectif primordial de toutes les entreprises quelques soit le secteur d’activité est l’amélioration des marges bénéficiaires. La possibilité d’action sur les coûts est désormais encadrée par la loi ALUR, il est désormais nécessaire de se pencher sur l’optimisation des charges. Pour cela, nous allons adopter une meilleure gestion des coûts en utilisant les nouvelles technologies.

Création d’un site web pour l’agence : www.immo-duo.com et pouvoir multiplier les sources de contacts grâce à un référencement sur internet. Nous allons prioriser cette option car de nos jours, le nombre de personnes utilisant internet est en forte croissance. Une majorité de personnes choisissent de faire des recherches sur internet à leur domicile, ou n’importe où avec leur tablette pour trouver des informations sur ce qu’ils ont besoin. Les particuliers font des échanges sur des réseaux sociaux pour avoir des conseils, communiquer des meilleures offres. Il est donc adéquat d’avoir un système de référencement sur internet.

Opter pour un modèle de stratégie marketing qui utilise internet comme outil de communication des offres et en faveur de la relation client. Le but de cette démarche est d’aider les personnes qui visitent le site de l’agence à trouver facilement ce qu’ils recherchent, et rester en contact avec eux pour mieux répondre à leurs attentes.

Promouvoir l’image de l’entreprise en tant qu’agence professionnel ayant comme premier objectif la satisfaction des clients. La satisfaction des clients doit être au cœur de toutes les stratégies : un client satisfait est fidèle à l’agence, il pourrait être ambassadeur de l’entreprise en partageant sa satisfaction auprès de son entourage et dans les réseaux sociaux. Ce qui contribuera à développer la notoriété de l’agence.

Fidéliser les clients porteurs de projet et prospecter de nouveaux clients.

Stratégie de diversification de l’activité de l’agence pour se démarquer des concurrents et rester compétitif.

La dématérialisation est une nécessité pour respecter la réglementation, nous allons utiliser les nouvelles technologies pour bénéficier de tous les avantages de la dématérialisation pour avancer vers les objectifs suivants : pratique, efficacité, rapidité, rentabilité.

Instaurer une formation continue pour assurer la montée en compétence des collaborateurs : pour plus d’efficacité et viser plus haut, rejoindre le rang des plus grandes agences de référence.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

CONCLUSION

 

IMMO DUO, est une jeune entreprise avec seulement 4 ans d’existence. Elle a su se positionner sur le marché et développer sa notoriété. Aujourd’hui, le secteur de l’immobilier est de plus en plus exigeant et concurrentiel. De plus, la réglementation évolue.

La loi ALUR du 24 mars 2014 est venue encadrer plusieurs points concernant la gestion locative. L’arrivée de cette loi a apporté du changement au niveau du secteur de l’immobilier. Les agences immobilières, touchées par les nouvelles règles de gestion locative doivent impérativement faire évoluer leurs méthodes de travail pour respecter les lois en vigueur, gagner un avantage concurrentiel ou survivre. Cette loi agit comme régulateur du marché face à un contexte où dans certaines régions, les loyers sont trop élevés, les règles n’étaient pas clairement communiquées ou appliquées par les professionnels de l’immobilier d’où un risque d’abus impactant les citoyens et en même temps la dégradation de l’image des agences immobilières. Malgré des polémiques au début de la publication de la loi ALUR, plusieurs dispositifs sont déjà en vigueur : plafonnement des honoraires d’agence, encadrement du loyer en cas d’une relocation, obligation de formation et de compétences professionnelles, encadrement de la faculté du propriétaire à donner aux locataires un congé pour reprise, changements de statut concernant la colocation, …

Selon le président de la FNAIM, ce contexte d’évolution de la législation est bénéfique pour les professionnels de l’immobilier. En effet, ils peuvent mettre plus en avant leur valeur ajoutée et de développer une relation de confiance avec les porteurs de projets. Cependant, il faut considérer que les exigences du métier ont évoluées. Pour assurer survie et développement, les professionnels doivent s’adapter au nouveau contexte et revoir leurs stratégies. A ce titre, nous avons pu développer quelques perspectives. Investir dans la formation et la fidélisation des collaborateurs est incontournable. Le marché et le contexte économique obligent les agences immobilières à renforcer le poids de la gérance locative et redéfinir leur modèle économique. Dans un secteur devenu très concurrentiel, la mise en place d’une stratégie marketing efficace est indispensable et une condition de survie. La réalité tend à justifier les propos de Jean-François Buet : « Etant donné la complexité de la loi, les propriétaires bailleurs qui ne voudront pas confier la gestion de leurs biens à des agents immobiliers devront se tenir informés ou suivre des cours du soir pour comprendre sa mise en application »[39], les nouvelles lois rendent la gestion globale et administrative de biens plus complexe ; ce qui incite les particuliers à se tourner vers les professionnels du métier. L’opportunité de développer de nouveaux métiers afin de répondre à toutes les attentes clients s’offre aux agences immobilières.

Selon l’étude de marché, nous avons pu constater que quelques évolutions favorables des chiffres du secteur. Plusieurs grands acteurs dominent le marché, cependant, les moins grandes agences ont leur chance d’évoluer et se développer en utilisant les bonnes stratégies et en tirant les bénéfices des nouvelles technologies. Pour le développement de l’agence IMMO DUO, nous avons basé notre stratégie en grande partie sur son nouveau service de gestion locative. Ensuite, plusieurs options stratégiques sont proposées : veille juridique, gestion des coûts, création d’un site web, nouvelle stratégie marketing et référencement internet, promotion de l’image de l’agence, fidélisation des clients porteurs de projets et prospect de nouveaux clients par divers moyens, stratégie de diversification des activités, dématérialisation, formation continue pour une montée en compétence des collaborateurs.

BIBLIOGRAPHIE

 

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• Décret n° 2014-890 du 1er août 2014 relatif au plafonnement des honoraires imputables aux locataires et aux modalités de transmission de certaines informations par les professionnels de l’immobilier, http://www.legifrance.gouv.fr/affichTexte.do?cidTexte=JORFTEXT000029337625&categorieLien=id

 

• Communiqué de presse – Les honoraires de location plafonnés pour les locataires, http://www.unis-immo.fr/news_item/communique-de-presse-les-honoraires-de-location-plafonnes-pour-les-locataires

 

• Franck AZOULAY, Loi ALUR et changements relatifs aux congés, 19/05/2104, http://www.legavox.fr/blog/franck-azoulay/alur-changements-relatifs-conges-15013.htm

 

• Dossier loi ALUR, http://www.batimmo-immobilier.fr/medias/files/dossier-loi-alur.pdf

 

• LOI n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l’accès au logement et un urbanisme rénové (1), Article 8, http://www.legifrance.gouv.fr/eli/loi/2014/3/24/2014-366/jo/article_8

 

• L’équipe Logic-Immo.com, Le Conseil National contrôle et conseille les professionnels de l’immobilier, 11/08/2014, http://www.logic-immo.com/actus-immobilier/2014/08/11/le-conseil-national-controle-et-conseille-les-professionnels-de-l-immobilier-nat-55049.php

 

• Emilie Vonderscher, Les enjeux de la gestion immobilière à l’heure de la loi ALUR (1), 30/09/2014, http://www.village-justice.com/articles/Les-enjeux-gestion-immobiliere,17887.html#nb2

 

• Aurélie Tachot, La loi Alur va-t-elle redorer l’image des agents immobiliers ?, 19/03/2014, http://immomatin.com/articles/sites-de-reseaux/l-impact-de-la-loi-alur-pour-les-professionnels-de-l-immobilier.htm

 

• François Moerlen, Développer son business grâce à la gestion locative 2.0, 10/03/2015, http://www.journaldelagence.com/10736-developper-son-business-grace-a-la-gestion-locative-2-0

 

• Aurélia Jakmakejian, Comment fidéliser ses collaborateurs ?, 2 avril 2015, http://seretrouver.immo/comment-fideliser-ses-collaborateurs/

 

• Céline Chaudeau, Fidéliser ses salariés : un enjeu pour les entreprises, 16 février 2015, http://www.accroche-press.fr/?p=6474&page=2

 

• Lola Pluquin, Les administrateurs de biens contraints au « choc de qualité », 29/04/2015, https://www.aucoeurdelimmo.com/actualites/metiers-de-l-immo/les-administrateurs-de-biens-contraints-au-choc-de-qualite_2764.html

 

• Ismaël BELGHITI, Les administrateurs de biens à l’horizon 2020, http://www.xerfi.com/presentationetude/Les-administrateurs-de-biens-a-lhorizon-2020_5BAT35

 

• Gauthier Toulemonde, Le home staging – une solution à explorer, 24/05/2015, http://vendezplusvite.fr/assets/img/Article-activite-immobiliere-home-staging-francky-boisseau

 

• Gauthier Toulemonde, Agents immobiliers et Home stagers, juillet-août 2013, http://vendezplusvite.fr/assets/img/Article-home-staging-agences-immobilieres

 

• Alexia Rhodier, Les 7 principes de base du home staging, 05 novembre 2012, http://www.lavieimmo.com/avis-experts/les-7-principes-de-base-du-home-staging-16229.html

 

• Les 10 secrets les mieux gardés de l’Immobilier – Les révélations de MeilleursAgents.com, http://www.meilleursagents.com/actualite-immobilier/2012/04/les-10-secrets-les-mieux-gardes-de-limmobilier-les-revelations-de-meilleursagents-com/

 

• Bruno Deletré, Les marchés immobiliers – quel scénario pour 2015? http://creditfoncier.com/wp-content/uploads/CPresse_Limmobilier-en-Ile-de-France.pdf

 

• Immobilier janvier 2015 : les chiffres du mois, 15/01/2015, http://www.immobilier-danger.com/Immobilier-janvier-2015-les-795.html

 

• Immobilier juin 2015 : les chiffres du mois, 11/06/2015, http://www.immobilier-danger.com/Immobilier-juin-2015-les-chiffres-833.html

 

• Où en est le marché immobilier en 2015 ? 01/06/2015, http://www.immobilier-danger.com/Ou-en-est-le-marche-immobilier-en-830.html

 

• Loi Pinel : défiscaliser avec l’immobilier neuf, http://www.immobilier-danger.com/+-Loi-Pinel-+.html

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

ANNEXES

Annexe 1. Mandat vierge

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Annexe 2. Contrat location nue

 

 

 

 

 

 

[1]legifrance.gouv.fr, Loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d’exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce, http://www.legifrance.gouv.fr/affichTexte.do?cidTexte=LEGITEXT000006068387

[2]Loi sur l’Accès au Logement et un Urbanisme Rénové (A.L.U.R.), http://www.ora-defiscalisation.com/loi-alur.html

[3]Face à la crise du logement, un Gouvernement déterminé et rassembleur, http://ps44.fr/face-a-la-crise-du-logement-un-gouvernement-determine-et-rassembleur/

[4]Virginie Grolleau, Projet de loi sur le logement : le plan de bataille de Cécile Duflot en 11 dispositifs, 26/06/2013, http://tempsreel.nouvelobs.com/immobilier/logement/20130626.OBS4696/projet-de-loi-sur-le-logement-le-plan-de-bataille-de-cecile-duflot-en-11-dispositifs.html

[5]C Cailloux, Location : que reste-t-il de la loi Alur un an après son entrée en vigueur ? 23/03/2015, http://www.pap.fr/actualites/location-que-reste-t-il-de-la-loi-alur-un-an-apres-son-entree-en-vigueur/a17073

[6]Décret n° 2014-890 du 1er août 2014 relatif au plafonnement des honoraires imputables aux locataires et aux modalités de transmission de certaines informations par les professionnels de l’immobilier, http://www.legifrance.gouv.fr/affichTexte.do?cidTexte=JORFTEXT000029337625&categorieLien=id

[7]Communiqué de presse –  Les honoraires de location plafonnés pour les locataires, http://www.unis-immo.fr/news_item/communique-de-presse-les-honoraires-de-location-plafonnes-pour-les-locataires

[8]Loi sur l’Accès au Logement et un Urbanisme Rénové (A.L.U.R.), http://www.ora-defiscalisation.com/loi-alur.html

[9]Dossier loi ALUR, http://www.batimmo-immobilier.fr/medias/files/dossier-loi-alur.pdf

[10]C Cailloux, Location : que reste-t-il de la loi Alur un an après son entrée en vigueur ? 23/03/2015, http://www.pap.fr/actualites/location-que-reste-t-il-de-la-loi-alur-un-an-apres-son-entree-en-vigueur/a17073

[11] Franck AZOULAY, Loi ALUR et changements relatifs aux congés, 19/05/2104, http://www.legavox.fr/blog/franck-azoulay/alur-changements-relatifs-conges-15013.htm

[12] L’article 8-1 de la loi du 6 juillet 1989 défini la colocation comme « la location d’un même logement par plusieurs locataires, constituant leur résidence principale et formalisée par la conclusion d’un contrat unique ou de plusieurs contrats entre les locataires et le bailleur »

[13]LOI n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l’accès au logement et un urbanisme rénové (1), Article 8, http://www.legifrance.gouv.fr/eli/loi/2014/3/24/2014-366/jo/article_8

[14]Fédération nationale de l’immobilier

[15]L’équipe Logic-Immo.com, Le Conseil National contrôle et conseille les professionnels de l’immobilier, 11/08/2014, http://www.logic-immo.com/actus-immobilier/2014/08/11/le-conseil-national-controle-et-conseille-les-professionnels-de-l-immobilier-nat-55049.php

[16]Emilie Vonderscher, Les enjeux de la gestion immobilière à l’heure de la loi ALUR (1), 30/09/2014, http://www.village-justice.com/articles/Les-enjeux-gestion-immobiliere,17887.html#nb2

[17]Aurélie Tachot, La loi Alur va-t-elle redorer l’image des agents immobiliers ?, 19/03/2014, http://immomatin.com/articles/sites-de-reseaux/l-impact-de-la-loi-alur-pour-les-professionnels-de-l-immobilier.htm

[18] Ibidem

[19]Emilie Vonderscher, Les enjeux de la gestion immobilière à l’heure de la loi ALUR (1), 30/09/2014, http://www.village-justice.com/articles/Les-enjeux-gestion-immobiliere,17887.html#nb2

[20]François Moerlen, Développer son business grâce à la gestion locative 2.0, 10/03/2015, http://www.journaldelagence.com/10736-developper-son-business-grace-a-la-gestion-locative-2-0

[21] Locagestion est un réseau français de gestion locative en ligne pour les agences immobilières, conseils en gestion de patrimoine et promoteurs.

[22]François Moerlen, Développer son business grâce à la gestion locative 2.0, 10/03/2015, http://www.journaldelagence.com/10736-developper-son-business-grace-a-la-gestion-locative-2-0

[23] Aurélia Jakmakejian, Comment fidéliser ses collaborateurs ?, 2 avril 2015, http://seretrouver.immo/comment-fideliser-ses-collaborateurs/

[24] Céline Chaudeau, Fidéliser ses salariés : un enjeu pour les entreprises, 16 février 2015, http://www.accroche-press.fr/?p=6474&page=2

[25] xerfi.com, Les administrateurs de biens à l’horizon 2020, http://www.xerfi.com/presentationetude/Les-administrateurs-de-biens-a-lhorizon-2020_5BAT35

[26] Ismaël BELGHITI, Les administrateurs de biens à l’horizon 2020, http://www.xerfi.com/presentationetude/Les-administrateurs-de-biens-a-lhorizon-2020_5BAT35

[27] Gauthier Toulemonde, Le home staging – une solution à explorer, 24/05/2015, http://vendezplusvite.fr/assets/img/Article-activite-immobiliere-home-staging-francky-boisseau

[28] Alexia Rhodier, Les 7 principes de base du home staging, 05 novembre 2012, http://www.lavieimmo.com/avis-experts/les-7-principes-de-base-du-home-staging-16229.html

[29] Gauthier Toulemonde, Agents immobiliers et Home stagers, juillet-août 2013, http://vendezplusvite.fr/assets/img/Article-home-staging-agences-immobilieres

[30] Les 10 secrets les mieux gardés de l’Immobilier – Les révélations de MeilleursAgents.com, http://www.meilleursagents.com/actualite-immobilier/2012/04/les-10-secrets-les-mieux-gardes-de-limmobilier-les-revelations-de-meilleursagents-com/

[31] Ibidem

[32] Immobilier janvier 2015 : les chiffres du mois, 15/01/2015, http://www.immobilier-danger.com/Immobilier-janvier-2015-les-795.html

[33] Immobilier juin 2015 : les chiffres du mois, 11/06/2015, http://www.immobilier-danger.com/Immobilier-juin-2015-les-chiffres-833.html

[34] Bruno Deletré, Les marchés immobiliers – quel scénario pour 2015? http://creditfoncier.com/wp-content/uploads/CPresse_Limmobilier-en-Ile-de-France.pdf

[35] Immobilier juin 2015 : les chiffres du mois, 11/06/2015, http://www.immobilier-danger.com/Immobilier-juin-2015-les-chiffres-833.html

[36] Où en est le marché immobilier en 2015 ? 01/06/2015, http://www.immobilier-danger.com/Ou-en-est-le-marche-immobilier-en-830.html

[37] Le dispositif Pinel remplace le dispositif Duflot à partir du 1er septembre 2014 en ce qui concerne les réductions d’impôts lors de l’investissement locatif dans des logements neufs. Cette nouvelle loi de défiscalisation Pinel apporte différentes améliorations à l’ancienne loi Duflot : taux de réduction d’impôt plus important, durée d’engagement plus flexible, possibilité de louer à ces descendants, etc. Source : Loi Pinel : défiscaliser avec l’immobilier neuf, http://www.immobilier-danger.com/+-Loi-Pinel-+.html

[38] Bruno Deletré, Les marchés immobiliers – quel scénario pour 2015? http://creditfoncier.com/wp-content/uploads/CPresse_Limmobilier-en-Ile-de-France.pdf

[39] Aurélie Tachot, La loi Alur va-t-elle redorer l’image des agents immobiliers ?, 19/03/2014, http://immomatin.com/articles/sites-de-reseaux/l-impact-de-la-loi-alur-pour-les-professionnels-de-l-immobilier.htm