PARTIE I.

L’ACTIVITE DE GESTION D’ACTIFS IMMOBILIERS: PARTICULARITES DU FINANCEMENT :

ENJEUX ET ACTEURS

INTRODUCTION

Le gestionnaire d’actifs immobiliers optimise les placements immobiliers (biens à usage d’habitation, commercial ou professionnel) appartenant à une personne physique ou morale. Son rôle est la gestion d’un portefeuille immobilier dont il assure le suivi commercial, administratif et financier.

Il est au service de Sociétés foncières, Sociétés d’investissement et de gestion d’actifs, Fonds d’investissement, Assurances, mutuelles, banques, caisses de retraite… SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier)

La gestion d’actifs immobiliers comprend plusieurs critères, dont  : La stratégie patrimoniale ; la comptabilité et la finance ; la trésorerie ; la gestion…

La Stratégie patrimoniale

• Une gestion d’actifs immobiliers passe par la mise en place de la stratégie patri-moniale retenue par la direction ou par le client grâce à l’élaboration de schémas directeurs immobiliers et de plans de patrimoine.

• La stratégie patrimoniale demande aussi la mise en place d’un programme d’arbitrage et de cession d’actifs. Dans ce but, constituer et organiser des  » data room « .

Note : Dans le cadre du processus de cession d’une entreprise, de cession d’immeubles…, l’ensemble des informations confidentielles d’ordre économique ou juridique est mis à disposition des acquéreurs potentiels dans un lieu appelé data room. L’accès à cette salle est très réglementé, aucune photocopie ne peut être faite sauf exception. Pour arriver à convenir d’un accord sur la chose vendue et sur son prix, le vendeur doit fournir un ensemble de renseignements et de documents concernant le bien vendu. Cette documentation est classée et réunie dans une pièce dont l’accès est restreint. C’est la Data-Room.

• Une stratégie patrimoniale, c’est aussi faire des propositions d’acquisition d’actifs. Après avoir évalué les biens, effectuer l’analyse des  » data room  » et optimiser les financements.

• Il faut également penser à prendre en charge la rentabilisation des actifs immobiliers. A ce titre, élaborer différentes hypothèses de valorisation des immeubles (augmentation des surfaces locatives, par exemple),  la politique de loyers, la politique d’amélioration du patrimoine et la politique de maîtrise des charges.

La Comptabilité et finance 

• Dans ce domaine, la comptabilité et la finance permettent d’assurer, au niveau de la gestion de la dette, le suivi des tableaux d’amortissement et des échéances d’emprunt, le paiement des échéances et, éventuellement, la renégociation de la dette.

• Mais aussi, d’effectuer les déclarations fiscales, payer les impôts et les taxes. 

• Puis, d’assurer les relations avec les organismes fiscaux (demandes de dégrèvement, par exemple), dans un souci d’optimisation fiscale.

Trésorerie 

• La gestion d’actifs immobiliers, c’est effectuer la gestion de la trésorerie, les encaissements-décaissements, le suivi de la trésorerie au jour le jour.

• C’est, également, élaborer les prévisions de trésorerie aux différentes échéances : mensuelles, trimestrielles et annuelles.

• Ainsi qu’optimiser les surplus de trésorerie.

• Et, enfin, d’assurer le suivi des outils de couverture de taux.

Gestion 

• La gestion des immobilisations, c’est effectuer l’inventaire des immobilisations, tenir les tableaux d’amortissement et calculer les immobilisations nettes.

• La gestion juridique, c’est réaliser le suivi juridique des immeubles, celui des sociétés portant les immeubles et le suivi des contentieux.

• Le contrôle de gestion et de reporting, correspond à effectuer les calculs de rentabilité, les comparer aux références externes et analyser les écarts éventuels. Prendre en charge le suivi des indicateurs et des tableaux de bord.

• La gestion appelle aussi à établir les comptes et les rapports annuels des sociétés, dresser le bilan et le compte de résultat ainsi que les rapports commerciaux et financiers annuels.

Activités secondaires

Contribuer à la mise en place et à l’évolution des outils d’asset management

Chapitre 1 :

Le secteur de la gestion d’actifs immobiliers

1.1  Le marché de la gestion d’actifs immobiliers en France

1.1.1      Historique

Le patrimoine brut des particuliers se compose d’un actif et d’un passif.

L’actif immobilier, celui qui nous intéresse, représente les propriétés foncières et immobilières : c’est le « patrimoine immobilier ». Il appartient au code 21 du plan comptable.

Le passif se compose des emprunts, crédits à la consommation et crédits immobiliers, dettes fiscales et des dettes envers les tiers et les prêts d’investissement.

Il appartient au code 16 du plan comptable.

Le patrimoine des entreprises se compose de l’actif brut, telles les immobilisations, et des capitaux propres. Ces éléments figurent au bilan comptable de l’entreprise.

1.1.2 Actualité.

Le Code Général des impôts prévoit la rectification de la loi des finances, en matière de gestion immobilière, selon l’article 210 E du CGI. Il précise la détermination du bénéfice imposable.

Modifié par la loi N° 2008-1425, du 27décembre 2008-art. 24 Modifié par la loi N° 2008-1425, du 27décembre 2008-art. 25 Modifié par la loi N° 2008-1425, du 27décembre 2008-art. 26

Le taux d’imposition est passé de 16,5% à 19%, depuis le 1er janvier 2009, par ajout des contributions sociales. Ce régime de l’Article 210 E du CGI permet l’externalisation d’actifs immobiliers ou de titres de sociétés à prépondérance immobilière en prévoyant un dispositif de