THEME :

Un fond d’investissement en viager : une solution patrimoniale innovante pour les personnes âgées et les investisseurs institutionnels.

INTRODUCTION

 

PARTIE I : REVUE DE LITTERATURE SUR LE FOND D’INVESTISSEMENT EN VIAGER.

 

Chapitre I : Notion de fond d’investissement en viager.

 

1. Mécanisme du fond d’investissement en viager.

 

1.  Les particularités du fond d’investissement viager.

 

1. Les modalités de la formation du contrat de vente en viager.

 

Chapitre II : Fonds d’investissement en viager : un nouveau mécanisme rentable pour toutes les parties prenantes.

 

1.    Le fond d’investissement en viager et les personnes âgées. 
   1. Un dispositif économique améliorant le quotidien des retraités
   2. Les enjeux fiscaux associés à une vente en viager

 

1. Le fond d’investissement en viager et les investisseurs institutionnels
   1. Qui sont les investisseurs institutionnels ?
   2. Un enrichissement de leurs patrimoines immobiliers
   3. Un gain plus avantageux en matière sociale et fiscale

 

1. Investir en viager : un contrat aléatoire
   1. Le droit positif de la vente en viager en France
   2. Une amélioration de la protection des droits des parties avec l’entrée en scène des investisseurs institutionnels

Chapitre III : Les immobiliers résidentiels et les investisseurs institutionnels.

 

3.1.   Etude sur la notion de logement résidentiel. 

1. Quelques définitions
2. Les différents types de logement résidentiel

 

3.2. Le marché des logements résidentiels et les investisseurs 

1. Quelques références statistiques sur le marché des logements résidentiels
2. Analyse des résultats de la statistique

 

PARTIE II: ETUDE EMPIRIQUE

 

Chapitre I : La méthodologie appliquée.

 

1.   Détermination des hypothèses de recherche.

Hypothèse 1 : Un fond d’investissement en viager peut transformer un logement résidentiel en un investissement rentable pour les personnes âgées

Hypothèse 2 : Un fond d’investissement en viager permet une neutralisation de l’aléa viager 

Hypothèse 3 : L’apparition des investisseurs institutionnels constitue une innovation en matière d’investissement viager. 

 

1.   La méthodologie choisie : l’étude quantitative de cas

 

Chapitre II : Présentation du fond d’investissement Certivia

 

2.1.  Les objectifs du fond Certivia

 

1. Historique du fond Certivia

 

1. Les avantages en choisissant le fond Certivia

 

1. Etude financière du fond Certivia

 

PARTIE III: ANALYSE DES RESULTATS DE LA RECHERCHE.

 

Chapitre I : Vérification des hypothèses de recherche.

 

A] Investissement dans le viager : un investissement rentable ?

 

B] L’aléa viager et le fonds d’investissement en viager

 

C] Les investisseurs institutionnels et le fond d’investissement en viager.

 

Chapitre II : Préconisations et recommandations.

 

A]  Pour un bon développement du marché du viager.

 

B] Pour mieux maitriser l’aléa viager. 

C] Les investisseurs institutionnels : remède contre la dévalorisation morale de la vente en viager.

 

CONCLUSION

 

BIBLIOGRAPHIE

INTRODUCTION

Le concept de viager est un concept très ancien. Déjà connu sous les empires romains et Grecs, il est introduit en France en l’année 876 par Charles II. En 1657, Jean WITT effectue le premier calcul arbitraire des rentes viagères suite à l’élaboration de la première table de mortalité par Christian Huygens. Au début du 19ème siècle, c’est-à-dire en 1806, Napoléon fait entrer ce concept dans le Code Civil Français suivant  les articles 1968 et 1983. Ces dates marquent la recrudescence et l’évolution du terme dans le droit immobilier français. 

Avant d’aller plus loin, il est nécessaire de connaître ce qu’est vraiment le viager. D’une étude étymologique, le mot « viager » vient de « viage » qui veut dire « temps de vie ». Mais d’un point de vue technique, viager est une sorte de vente, cela peut concerner des biens mobiliers ou des biens immobiliers mais ce dernier est le plus souvent rencontré en France. La vente en viager consiste à faire un transfert de propriété à un tiers en contrepartie d’une part d’un capital initial appelé « le bouquet », une somme versée au départ et d’autre part d’une rente payée à vie appelée « la rente viagère » qui est payée périodiquement. Cette pratique permet généralement aux personnes âgées et retraitées de disposer d’un revenu supplémentaire autre que les pensions, un revenu aussi bien régulier que sécurisé jusqu’à la fin de sa vie. La  particularité d’une vente en viager est que celle-ci dépend d’un aléa qui est la durée de vie restante de la personne qui vend son  bien en viager, la durée de paiement de la rente est donc indéterminée et dépend de la longévité de vie de la personne. En effet, ce contrat peut être facilement annulé devant le tribunal en cas de décès plus ou moins immédiat de la personne âgée qui a mis son bien immobilier en vente en viager après la signature du contrat. 

Dans un contrat de vente en viager, deux parties sont toujours présentes dont le débirentier qui désigne la personne qui a l’obligation de payer la rente viagère et le crédirentier pour designer son bénéficiaire. Ce dernier est dans la plupart des cas une personne âgée. Dans la vente en viager, selon le contrat, le crédirentier peut jouir ou non de son bien jusqu’à son décès. Par conséquent, il y a donc plusieurs type de contrat de vente en viager dont : le viager occupé selon lequel le vendeur conserve tous ces droits d’usage et d’habitation jusqu’à sa mort sans pour autant pouvoir  le mettre en location. Il existe aussi le viager libre où le vendeur cède tout son droit de jouissance du bien dès la signature du contrat en transférant ainsi la totalité de ses droits à l’acheteur, ce dernier pourra donc occuper ou mettre en location son bien. Etant une vente, les accords consentis  entre les deux parties doivent dûment être inscrits dans un contrat de vente signé par les deux parties. Dans ce contrat de vente sera défini toutes les obligations réciproques des parties, ce contrat est signé en présence d’un notaire.

Mais en parlant de vente en viager, il est également important de la différencier des deux termes contigus à savoir  la vente en nue-propriété et la vente à terme. La « vente à terme » est une vente dont le principe consiste à étaler le paiement du prix de vente fixé pendant une durée déterminée et fixée à l’avance. De cette définition, nous pouvons voir le lien et les différences de ce type de vente avec la vente en viager. En effet, le paiement de la rente viagère ne s’arrête qu’au décès du vendeur, la somme de l’ensemble de la rente n’est donc pas définie à l’avance, d’où l’existence d’une incertitude sur la somme payée, contrairement à celui de la vente à terme où la somme à payer est déterminée au début du contrat.  De l’autre côté, la vente en nue-propriété consiste à séparer le droit de propriété et le droit de jouissance des fruits et produits du bien immobilier au moment de sa vente.  Ce type de vente est par conséquent toujours lié à une vente ou une conservation du droit de l’usufruit qui est « le droit de jouir des choses dont un autre à la propriété, comme le propriétaire lui-même, mais à la charge d’en conserver la substance ». Cette vente se différencie de la vente en viager par le fait que dans le système de vente en viager occupé, la personne âgée conserve toujours la nue-propriété et l’usufruit de son bien immobilier jusqu’à sa mort contrairement à la vente en nue-propriété où l’acheteur n’acquerra que le droit de propriété alors que le droit d’usufruit sur le bien reste à l’ancien propriétaire ou est attribué à une autre personne tierce. 

Généralement, La vente en viager peut s’effectuer avec une personne physique ou une personne morale. Mais de tout ce qui précède, nous avons parlé d’une vente entre particuliers, c’est-à-dire d’une personne physique à une autre personne physique alors que depuis quelques années, la vente en viager qui s’effectue avec une personne morale gagne de la réputation de manière progressive. En effet, depuis quelques décennies, les acheteurs organisés au sein d’une mutuelle ou d’une organisation se sont formés pour se préoccuper de la vente en viager en particulier. En l’espèce, le principe de la vente en viager traditionnelle est toujours maintenu, mais c’est la personne du débirentier qui évolue de plus en plus en investisseurs institutionnels et dans ce cas, on parle alors de « fonds d’investissement ». Etant un contrat aléatoire, la vente en viager a présenté et présente toujours un risque pour les deux parties. Du côté de l’acheteur, ce risque se matérialise par l’incertitude du moment auquel il arrêtera les paiements de la rente, mais aussi dans le cas de viager occupé, il ne saura pas non plus le moment où il pourra jouir de son bien. Dans ce cas, si l’acheteur est une personne physique, il supportera seul le risque de la durée de paiement de la rente. Ainsi, afin de minimiser ou de maitriser ce risque, le fond d’investissement est une solution qui se présente aux investisseurs modernes : il s’agit en quelques sortes de partager les risques lors de l’achat en regroupant plusieurs investisseurs au sein d’un même fond et de supporter donc ensemble les risques. Investir dans un fonds d’investissement offre donc plusieurs opportunités pour un investisseur car disposant d’un capital plus important, le fond en question pourra acheter plusieurs immobiliers en viager, les risques sont de ce fait minimisés car les investisseurs sont actionnaires du fond et se partagent une part dans tous les immobiliers investis. Dans la mutualisation d’une vente en viager, les fonds d’investissement prennent une grande place en étant un intermédiaire pour faciliter la vente, le face à face direct entre particulier est donc marginalisé. A travers ce fond,  il y a une structure bien déterminée d’autant plus que l’équipe d’investisseur institutionnel peut comporter plusieurs experts en la matière tels que des  juristes, des experts immobiliers, des comptables, … Ainsi, l’équipe constituée par les investisseurs institutionnels a pour mission de s’occuper de l’étude d’un immobilier à acheter, de l’achat, de la gestion et enfin de la revente des biens du fonds. Aussi, l’existence d’un fonds d’investissement pour chaque bien immobilier mis en vente rassure également le vendeur c’est-à-dire la personne âgée de la bonne organisation et donc du paiement règlementé de sa rente dans le futur.

Nous remarquons ainsi que les avantages sont nombreux pour les achats mutualisés et c’est dans cette optique que nous avons choisi le thème « d’un fonds d’investissement en viager : une solution patrimoniale innovante pour les personnes âgées et les investisseurs institutionnels ». Dans le contexte actuel, ce thème évoque donc les avantages préconisés par les deux parties dans l’investissement en viager, c’est-à-dire du vendeur : les personnes âgées, et des acheteurs : les investisseurs institutionnels.  L’étude d’un tel sujet mettra donc en exergue l’importance et l’utilité d’un fond d’investissement pour la maitrise et la minimisation des risques en matière de vente en viager d’un bien immobilier à l’endroit de toutes les parties contractantes. L’interrogation principale qui découle de ce sujet est de voir « comment un fond d’investissement en viager peut-il apporter une solution patrimoniale aux personnes âgées tout en satisfaisant les investisseurs institutionnels en terme de couple rendement/risque ? ». Cette question implique donc de voir dans un même temps un bénéfice simultané tant pour le vendeur que pour l’acheteur en matière de vente en viager. 

Afin de pouvoir apporter une réponse bien fondée sur cette question, l’approche de travail doit être préalablement bien définie. Trois grandes parties vont ainsi se succéder :

En premier lieu, nous allons commencer par une étude théorique concernant le fonds d’investissement en viager. En l’espèce,  une définition en profondeur de la notion de vente en viager et du fond d’investissement en viager à travers  le mécanisme de celui-ci et ses particularités mais aussi sa rentabilité au niveau des parties s’avère primordiale. 

En second lieu, une étude empirique sera réalisée. A travers cette étude, il y aura une étude pratique de l’achat en viager réalisée par un fond d’investissement et des investisseurs institutionnels à travers l’étude d’un fond d’investissement spécifique à savoir le Fond CERTIVIA sera mis en exergue. Dans cette partie, une présentation de la méthodologie choisie pour mener à bien la présente étude devancera la présentation du fond CERTIVIA dans lequel notre étude pratique a été réalisée. 

En dernier lieu, une analyse des résultats de notre étude sera faite. Cette analyse comportera la vérification des hypothèses exposées dans la seconde partie. Cette vérification nous permettra ensuite de mettre en relief les avantages mais aussi les failles d’un investissement dans un fond en matière de vente en viager et de nous permettre également de formuler quelques préconisations et recommandations pour une amélioration de cette pratique très rentable pour les personnes retraitées et les investisseurs modernes.

 

PARTIE I : REVUE DE LITTERATURE SUR LE FOND D’INVESTISSEMENT EN VIAGER

Une petite définition portant sur le fond d’investissement en viager a été donnée dans l’introduction. Dans cette première partie de notre étude, deux chapitres vont  se succéder : le premier détaillera de la revue de littérature sur la notion de « fond d’investissement en viager » (Chapitre 1) tandis que le second exposera le fond d’investissement en viager en tant que concept innovant et rentable pour toutes les parties prenantes (Chapitre 2) à savoir le vendeur du bien immobilier et l’acquéreur qui est le fond d’investissement. 

 

Chapitre I : Notion de fond d’investissement en viager

Basé sur une mutuelle d’acheteur, un fonds d’investissement en viager a son propre mécanisme (1.1), ses particularités (1.2) même si dans le cadre de la conclusion du contrat de vente en viager, il respecte aussi les modalités de formation de tout contrat de vente en viager (1.3) prévues par le droit positif Français. 

 

1. Mécanisme du fonds d’investissement en viager

Comme nous l’avons défini précédemment, la vente en viager  consiste en une vente immobilière à travers laquelle le vendeur qui est généralement une personne âgée transfert la propriété de son bien immobilier à un acheteur via un mécanisme particulier notamment en contrepartie  du  paiement  d’un capital initial appelé « bouquet » en plus d’un versement d’une  rente  périodique.  La spécificité de cette vente est que la rente viagère doit être  payée par l’acheteur et celui-ci ne sera  libéré de cette obligation que quand le vendeur décède. La vente en viager est donc un contrat aléatoire à cause de l’existence d’une incertitude quant au délai de survie du vendeur. En d’autres termes, le temps durant lequel l’acheteur devra payer la rente à l’acheteur ne sera pas connu d’avance ainsi que la valeur totale de cette rente vu que cette valeur dépendra de la durée de vie du vendeur. Ce qui constitue l’aléa qui spécifie le contrat de vente en viager. Au regard de l’existence de cet aléa, ce type de contrat particulier peut constituer un risque aussi bien pour le vendeur que pour l’acheteur même si c’est ce dernier qui encourra le plus grand risque dans l’hypothèse où le vendeur aura une plus longue vie par rapport à l’espérance de vie moyenne au moment de la conclusion du contrat. Par ailleurs, cet aléa inclus dans tout  contrat de vente en viager est définit par le Code Civil Français dans son article 1974 comme  étant : «  les effets quant aux avantages et aux pertes, soit pour toutes les parties, soit pour l’une ou plusieurs d’entre elles, dépendent d’un événement incertain » pour une convention légalement conclue.  

Mais lorsqu’on parle de fonds, cela sous-entend le plus souvent un côté financier, à l’exemple d’un recueil de fonds  pour aider les sinistrés qui consiste à rassembler le maximum d’argent pour aider les sinistrés à combler leurs besoins en financement. Un fonds d’investissement existe lorsqu’un ensemble de personne morale décide de rassembler leur capital individuel pour constituer un capital unique afin d’investir dans une même vision.  En d’autres termes, un fonds d’investissement est donc un ensemble de capital rassemblé par un ensemble d’investisseurs au sein  d’une organisation afin que cette dernière le gère au nom de l’ensemble des associés en vue d’atteindre un objectif commun tel que générer  un profit ou procéder à une œuvre de bienfaisance. Un fonds d’investissement est donc une organisation, elle peut être publique ou privée, ayant sa spécialité, dans laquelle un capital est investi pour la réalisation du projet. Il y a plusieurs types de fonds d’investissement : soit il s’agit d’un capital à risque, c’est-à-dire que l’investisseur verse au démarrage du projet son capital sans la certitude que celui-ci fonctionnera ou pas ; soit il s’agit d’un versement périodique. Ainsi,  dans un fonds d’investissement en viager, le capital sert à payer le bouquet et la rente. Dans ce cas, le débirentier est alors  une personne morale qui est établie grâce aux investisseurs institutionnels. La vente en viager a fait un grand pas dans son évolution, plusieurs types d’investisseurs s’intéresse au vente en viager, On peut distinguer les investisseurs particuliers, les  investisseurs professionnels et aussi les investisseurs institutionnels.  

Le mécanisme de la vente en matière de fonds d’investissement en viager est la même que lors d’une  simple vente en viager, le but étant  d’acheter un bien immobilier à un prix plus intéressant que celui de la vente normale et en minimisant le risque de perte par l’utilisation du fonds de l’association pour le paiement du bouquet et de la rente. L’organe de gestion du fonds  utilise   ainsi  les capitaux investis par les membres en vue d’acquérir des biens immobiliers  diversifiés tels des  maisons, des appartements, … Comme le fonds regroupe un ensemble d’investisseurs, ces derniers sont donc des actionnaires de chaque bien acheté au titre du fonds. Mais comme on vient de le dire, la vente en viager est un contrat aléatoire dans le sens où la durée de paiement de la rente et donc la somme totale de la rente à payer n’est pas connue à l’avance.  Plus clairement, la somme du prix payé lors du paiement du bouquet  associé à  celui  à verser tout le long de la durée de la rente pourrait dépasser largement le prix du bien sur le marché (cas défavorable pour le fonds) mais elle peut aussi être très inférieure au prix réel du bien (dans le meilleur des cas). Pour les acheteurs individuels, ce risque est supporté par le seul patrimoine de ce dernier alors que dans le cas de l’acquisition par un fonds d’investissement, le risque sera mitigé car il sera partagé entre tous les patrimoines des investisseurs institutionnels.  Aussi, le fonds d’investissement dispose d’une plus grande marge en matière de capital et peut donc se lancer dans plusieurs contrats en même temps en vue de l’atténuation des risques, il y aura alors une possibilité pour l’association de compenser les pertes acquises lors d’un achat par les bénéfices obtenues lors des autres investissements.  Ce sont alors les principaux bénéfices pour le lancement d’un fonds d’investissement en viager. 

 

1.  Particularité d’un fonds d’investissement en viager

Un fonds d’investissement en viager investit souvent dans l’acquisition d’un bien immobilier  occupé lors de la conclusion d’un contrat de vente en viager.  La raison est que ce type de vente en viager rapporte, selon les études, plus de bénéfices que les biens immobiliers libres. Cette situation s’explique par le calcul de la rente viagère, si le contrat est un viager occupé, un droit d’usage et d’habitation sera grevé sur le prix de vente de l’immobilier, l’espérance de vie du vendeur est pris en compte, ce droit n’a pas lieu d’être dans le cas d’un viager libre. En d’autres mots, si le crédirentier décide de conserver  son droit de jouissance sur le bien vendu, c’est-à-dire qu’il va continuer à y vivre et/ou  à l’utiliser librement, la valeur du bien sera minorée de la valeur du droit d’usage et d’habitation.  En général,  ce droit équivaut au montant d’un loyer théorique qui sera actualisé sur la durée de vie du vendeur par l’intermédiaire de la table de mortalité. Il faut également noter que l’âge du crédirentier sera donc pris en compte lors de ce calcul.

Toujours sur la particularité des ventes en viager faisant intervenir un fonds d’investissement en viager, on peut aussi noter qu’un fonds d’investissement en viager n’est pas uniquement constitué par les investisseurs. En effet, étant une organisation ayant comme but, l’achat des biens immobiliers à un prix inférieur par rapport à celui du marché, des études et des analyses du marché ainsi que des biens à acheter s’imposent avant la prise de toute décision concernant un bien donné. Ces études permettront à l’association de maximiser les profits. Mais pour que ces études soient favorablement exécutées, il faut que l’association dispose de quelques professionnels en la matière. Autrement, pour atteindre l’objectif de l’association qui est celui d’acquérir des biens immobiliers en viager avec des prix plus bas que sur le marché normal, il faut que l’association soit composé de spécialistes en fiscalité, droit, économie, finance, immobilier, comptabilité et autres afin que chaque investissement puisse être bénéfique pour l’association et l’ensemble de ces membres. En une phrase, pour réussir son activité et faire des profits, un fonds d’investissement en viager doit disposer d’une variété de spécialistes et de professionnels du métier en plus des investisseurs institutionnels qui permettront à fournir les capitaux nécessaires pour l’investissement. Bref, pour la constitution d’un fonds d’investissement en viager, des capitaux autres que financiers sont aussi nécessaires voire même obligatoire. Ce qui le différencie largement de la vente en viager conclu par un acheteur individuel qui peut détenir le capital nécessaire mais qui peut ne disposer des compétences suffisantes pour le calcul prévisionnel des bénéfices. 

 

1. Les modalités de la formation du contrat de vente en viager

Etant un contrat aléatoire, la première condition de validité d’un contrat de vente en viager est l’existence de l’aléa. Selon la jurisprudence, deux cas précis sont sources d’annulation d’un tel contrat. Ce sont le décès imminent et proche du crédirentier et l’absence d’un prix réel et sérieux préalablement convenu par les deux parties au moment de la conclusion du contrat.  

En effet, le tribunal annule systématiquement « tout contrat de vente en viager  créé  sur la tête d’une personne qui était  morte au jour de la conclusion du contrat » et « tout contrat de vente en viager conclu sur la tête d’une personne atteinte d’une maladie incurable et qui décède dans les vingt jours qui suivent la date de la conclusion du contrat ». Par  interprétation, les deux dispositions précitées signifient pour les juges que la connaissance ou non de la maladie ou de la mort du vendeur  au moment de la conclusion du contrat par l’acheteur n’influence en rien la validité du contrat c’est à dire que peu importe que l’acheteur ai pris connaissance de la maladie ou de la mort du vendeur lors de la conclusion du contrat, ce dernier sera toujours annulé sur la base de ces deux articles. La notion de bonne ou mauvaise foi n’est pas alors prise en compte par la jurisprudence et un acheteur de bonne foi sera tout de même évincé tout comme l’acheteur de mauvaise foi. Néanmoins, la jurisprudence  écarte l’annulation du contrat dès lors que l’acheteur apporte la preuve que la mort du vendeur est survenue de manière brusque et imprévisible, on parle ici d’un décès accidentel du vendeur. Par contre, le tribunal peut annuler  la vente malgré le délai imposé par les deux articles c’est-à-dire même si le délai de 20 jours est dépassé dès lors  que les ayants-causes du vendeur arrivent à apporter la preuve  justifiant que l’acheteur a su à l’avance, c’est-à-dire au moment de la signature du contrat que le décès du crédirentier est imminent.

Ensuite, un  prix réel et sérieux doit être fixé par les deux parties au moment de la conclusion du contrat, sinon, le contrat sera annulé par les juges.  Selon la jurisprudence, un prix est non sérieux lorsque le montant de la rente n’atteint  pas ou est juste égal au montant du loyer que le bien serait susceptible de produire si celui-ci était mis en location par son propriétaire.  Mais ce prix est aussi jugé non sérieux si par calcul, la somme des rentes qui seront probablement  payées est largement inférieure au prix réel du bien en question au moment de la conclusion du contrat de vente.

Puis, comme tout contrat soumis au droit du contrat français, le consentement des deux  parties est primordial pour la validité d’un tel contrat. Au cas où le consentement du vendeur ou de l’acheteur est douteux ou qu’il soit donné par erreur, avec de la violence ou à cause d’un dol, le tribunal annulera le contrat si la partie lésée arrive à lui apporter la preuve de l’une ou de l’ensemble de ces vices. L’annulation sera alors prononcée sur la base de l’article  1109 du Code Civil Français qui dispose : « qu’il n’y a point de consentement valable, si le consentement n’a été donné que par erreur, ou s’il a été extorqué par violence ou surpris par dol ».

Après, comme on le précise souvent tout le long du présent document, la vente en viager s’inscrit  parmi  les différentes formes de vente immobilière, sa conclusion nécessite donc l’intervention d’un notaire. Notons que la formation du contrat de vente débute lorsqu’un accord entre le vendeur et l’acheteur  est établit.  Cet  accord  doit d’abord se matérialiser  par une promesse de vente qui se définit comme un document provisoire  dûment signé par les parties  et qui restera  valide et applicable tout le long  de  l’attente nécessaire pour le rassemblement des documents nécessaires en vue de la conclusion du contrat définitif. Toutefois, même après la signature de la promesse de vente, l’une des parties peut toujours se rétracter à condition d’avoir respecté les conditions et les délais prévus par la loi pour ce faire. Pour le droit français, ce délai est fixé à sept jours après la signature du contrat.

Enfin, pour le droit français, un contrat de vente immobilier définitif doit être un acte notarié c’est-à-dire un acte signé devant  notaire ou du moins un acte authentique c’est à dire un contrat enregistré en bonne et dû forme auprès de l’officier public habilité pour ce faire. Pour être accepté par le notaire ou l’officier public authentificateur, le contrat de vente en viager doit être accompagné des documents suivant : un titre de propriété complet, le droit de préemption de la mairie, une diagnostique technique obligatoire, les  identités des deux parties, un document justifiant la solvabilité de l’acheteur. En outre, doivent-être également mentionnés dans le contrat de vente les éléments suivants : les conditions d’occupations de l’immeuble en l’occurrence le type de viager choisi (occupé ou libre) ; la répartition des charges entre les parties c’est-à-dire la charge du paiement des taxes financières, des taxes d’habitation et  des travaux de réparations éventuels ; la valeur du bien mis en vente et les modalités de paiement ; et enfin  l’âge du vendeur c’est-à-dire du crédirentier. Pour la fixation de la valeur du contrat, il s’agit pour les deux parties de se convenir à la fois sur la valeur du bouquet et la valeur de la rente à payer à chaque période.

Il faut enfin préciser que même si le moment de la prise de possession du bien par l’acheteur dépend relativement du type de vente en viager conclu, la signature du contrat de vente devant le notaire ou l’enregistrement de la signature du contrat auprès de l’officier civil authentificateur marque toujours le moment du transfert de la propriété du bien du vendeur à l’acheteur.  Seul le moment de la prise de possession sera retardé par l’attente du décès du vendeur pour le cas de la vente en viager occupé. 

 

Chapitre II : Fond d’investissement en viager : un nouveau mécanisme rentable pour les parties prenantes

Comme on l’a précisé tout le long du premier chapitre, le fond d’investissement en viager est une nouvelle forme de vente en viager qui commence actuellement à gagner de plus en plus de confiance de la part des investisseurs sur ce secteur d’activité. Le fait est que par rapport à la vente en viager classique, il s’agit d’une technique qui se trouve plus lucrative à tous les niveaux et surtout moins risquée pour chaque partie intervenant dans le contrat. Dans ce second chapitre, nous allons nous focaliser spécialement sur les avantages et les inconvénients de cette nouvelle technique d’acquisition immobilière sur les parties prenantes. Successivement, nous allons détailler le fonds d’investissement en viager et les personnes âgées (2.1), le fonds d’investissement immobilier et les investisseurs institutionnels (2.2) et l’impact du fonds d’investissement en viager sur le caractère aléatoire du contrat de vente en viager (2.3).

 

2.1. Le Fonds d’investissement en viager et les personnes âgées

En tant que nouveau mécanisme favorisant et facilitant  la vente en viager qui intéresse majoritairement les personnes âgées qui sont en âge de partir en retraite, le fonds d’investissement en viager ne peut avoir du succès que lorsqu’il arrive à attirer qui veulent vendre leurs biens immobiliers en viager. En l’espèce, le fonds d’investissement en viager est un dispositif avantageux pour les personnes âgées à plusieurs niveaux et spécialement lorsque ce mécanisme leurs garantissent une nette amélioration de leurs finances (a) et de leurs charges fiscales (b) tout au long de sa période de retraite.

1. Le fonds d’investissement en viager : un dispositif économique améliorant le quotidien des retraités

Certes, tout le monde peut choisir librement de vendre son bien immeuble en viager à tout âge mais on remarque que dans la majorité des cas, cette forme de vente immobilière est beaucoup plus intéressante pour les personnes âgées. En effet, la fixation du montant du bouquet mais aussi de la rente viagère ne dépend pas uniquement du prix du marché en vente normale, il est aussi basé sur l’âge du vendeur. En l’espèce, le montant de ce bouquet est de plus en plus supérieur à chaque fois que l’âge de son bénéficiaire est élevé. Un jeune qui vend sa maison en viager ne peut alors pas espérer un meilleur bouquet ni une somme égale à celle payée à une personne retraitée en matière de rente du fait de l’écart entre leurs âges. D’une autre manière, on peut donc conclure que les montants du bouquet et de la rente périodique doivent être  calculés  en fonction de l’âge du vendeur et de son état de santé : plus la personne est âgée, plus la rente viagère est élevée. Cette situation s’explique par le fait que l’acheteur paiera la rente jusqu’au décès de son vendeur et le risque de paiement prolongé est nettement amoindri quand l’âge du vendeur est assez élevé par rapport à l’espérance de vie de la population en générale.  Depuis quelques années, ce calcul se base même sur un tableau spécial appelé « la table de la mortalité », table chez lequel l’espérance de vie du vendeur est un des éléments essentiels à prendre en compte lors du calcul.

D’un autre coté, compte tenu des inflations et de la baisse du pouvoir d’achat général dans l’actualité, les personnes âgées qui partent à la retraite se retrouvent souvent face à  quelques difficultés financières. En effet, le fait de vivre avec la pension de retraite comme principale et/ou seule source de revenu, les personnes  âgées deviennent vite des charges pour leurs enfants même en disposant de sa maison propre puisque le montant qu’ils gagnent comme pension de vieillesse n’arrivent plus de nos jours à combler leurs besoins au quotidiens avec leurs problèmes médicaux, leurs charges fiscales, leurs besoins en produits de première nécessité.  Vendre son bien immeuble en viager devient par conséquent une solution miracle voire une opportunité pour ces personnes afin de pouvoir survivre sans demander de l’aide financière à ses enfants. En l’espèce, la rente viagère acquise par cette vente constituera  un complément de revenu pour eux et permettra de faire face aux difficultés financières générées par l’insuffisance de la pension de vieillesse. Il n’est plus nécessaire de rappeler que comme son nom l’indique, la rente viagère est une source de revenu à la fois sure et durable pour le vendeur  car c’est son essence même qui fait qu’elle sera payée au profit du vendeur jusqu’à ce que ce dernier décède. En effet, la situation est toujours en faveur du vendeur, si la survenu du décès est rapide après la constitution du contrat, cela représentera un avantage au débirentier qui sera libéré de ses engagements envers son vendeur tout en ayant acquis le bien à un prix plus intéressant que ceux de la vente normale. Dans le cas opposé, le vendeur bénéficie d’un supplément de revenu garanti à vie.

La rente présente aussi un autre côté positif pour la personne âgée : elle est payée de manière régulière, comme si le propriétaire met en location son bien immeuble.  Mais elle est encore beaucoup plus avantageuse que la mise en location puisque dans le cas où le vendeur le met en location, il aura besoin de quitter la maison alors que pour le cas de la vente en viager, il peut choisir de signer un contrat de vente en viager occupé et il continuera de percevoir de la rente de manière périodique tout en continuant de jouir de l’usage du bien vendu et ceci sans limitation de durée. Mais même pour le cas de la vente en viager libre, le vendeur  sera toujours un gagnant puisqu’il percevra une somme qui améliorera son quotidien tout en étant  libéré à vie  de toutes les charges et taxes légales liées à la possession immobilière à l’exemple des taxes foncières, des taxes d’habitation et des grands travaux de réhabilitation. Il faut cependant remarquer que pour les seniors, l’offre qui les intéresse le plus à nos jours sont les offres d’achat en viager occupé du fait qu’ils pourront garder leurs maisons  en plus de recevoir  un supplément de revenu. De ce fait, cette situation offre un allongement de l’indépendance des personnes âgées et leur permettent ainsi de rester dans leur maison, subvenir à leur besoin quotidien au lieu d’aller dans une maison de retraite. 

En plus d’être un supplément de revenu, la rente viagère présente un avantage pour les vendeurs, c’est un revenu périodique mais aussi fixe. En effet, aucune révision du prix initialement prévu dans le contrat n’est prévu quelque soit le mouvement des prix du marché sur l’immobilier. Mais en plus de l’amélioration de leurs revenus financiers, la vente en viager garantit aussi des avantages fiscaux aux personnes âgées qui vendent leurs biens, ces avantages particuliers feront l’objet de notre prochaine sous-partie.

 

1. Les enjeux fiscaux associés sur une vente en viager

En règle générale, posséder un bien immobilier tel qu’un immeuble, une maison, une voiture… signifie un devoir légal de payer des impôts et des taxes en fonction de l’immeuble et de sa catégorie. Mais compte tenu de la spécificité du contrat de vente en viager, la question du débiteur de l’impôt se pose du fait du transfert de propriété opéré par la signature du contrat de vente et en présence du droit de jouissance et d’usage du bien qui reste au profit du vendeur jusqu’à sa mort : qui aura donc la charge de payer ses impôts vu que l’exercice du droit de propriété est en quelques sortes partagé ? Cette situation peut en effet être une source de litige inhérent à l’exécution d’un contrat de vente en viager. Selon les dispositions légales, les grosses réparations ainsi que les diverses taxes (taxes d’habitations et taxes fonciers) sont en général à la charge de celui qui continue à jouir du bien c’est-à-dire le vendeur dans le cas d’une vente en viager occupé et l’acheteur en cas de contrat de vente en viager libre. Certes, il existe une exception permise par la loi, une exception quant à la personne de ce qui détient cette charge. Effectivement, le contrat de vente en viager, tout comme tout  autre contrat,  peut contenir une clause qui affecte exceptionnellement la charge du paiement des impôts au crédirentier c’est-à-dire à l’acheteur, cette exception est admise à la seule condition que la clause insérée dans le contrat est le fruit du consentement des deux parties. 

Cette exception est surtout requise dans le cas d’un viager occupé où le vendeur occupe encore le bien et dispose encore d’un droit d’usage et d’habitation sur le bien. Cela n’empêche pas que l’acheteur devient dès la signature du contrat le nouveau propriétaire du bien c’est-à-dire le titulaire du droit de propriété sur le bien, ce qui justifie cette  répartition des charges qui ne doit pas donc être une exception mais une logique même qui accompagne la conclusion et la signature du contrat de vente en viager. De ce fait, le vendeur serait le bénéficiaire puisqu’il serait exempt des droit fiscaux et des autres charges alors qu’il bénéficie d’un surplus de revenu. En plus, selon le code général des impôts, ce surplus de revenu ne sera pas imposé comme la pension de vieillesse. Dans le cas d’un viager libre, l’acheteur a par contre l’obligation de prendre en charge toutes les charges et taxes fiscales inhérentes au bien objet du contrat puisque comme tout autre contrat de vente,  l’acheteur prend possession du bine dès la signature du contrat. A partir de ce moment, le vendeur ne pourra plus interférer dans l’exercice du droit de propriété et sera donc exempt du paiement de toutes ces charges même s’il perçoit de manière régulière un revenu supplémentaire. En bref, pour le contrat de vente en viager libre, le débirentier sera le seul responsable du paiement des charges fiscales liées au bien vendu tandis que dans la vente en viager occupé, ces charges vont être pris en charge par l’une ou l’autre partie selon la convention commune des deux parties dans le contrat.  Notons que les travaux de réparations nécessaires pour l’entretien du bien peuvent suivre le même régime que les charges fiscales et les taxes mais ils peuvent aussi faire l’objet d’une convention à part entre les parties.  

Puis, s’agissant d’un contrat opérant un transfert d’un bien immeuble de la main d’une personne vers la main d’une autre personne, le moment de la mutation exige aussi le paiement du droit d’enregistrement au moment de l’enregistrement du bien au profit du nouveau propriétaire. Généralement, ces diverses droits doivent être à la charge de l’acheteur, ce qui signifie une exonération financière de plus pour le vendeur qui vend son bien en viager peu importe que le contrat  concerne un viager libre ou un viager occupé. 

Pour le paiement de la rente périodique à vie, le code général des impôts prévoit qu’elle appartient à la classe des revenus imposables. En fait, au regard de la loi, la rente viagère est considérée comme un supplément de revenu et  l’impôt à payer fera partie des impôts sur le revenu à la charge de son bénéficiaire c’est-à-dire du vendeur dans le cas d’une vente en viager.  Toutefois, étant un contrat particulier destiné à favoriser l’indépendance des personnes âgées et retraitées, l’abattement de ce type d’impôt sur la rente viagère est toutefois variable et varie en fonction de l’âge de la personne concernée. Le calcul de cet abattement se fait suivant l’âge du débiteur et se divise en quatre catégories telles que :

• Pour les 70 ans et plus,  il est de 70 % ;
• Entre 60 et 69 ans,  il est de 60 % ;
• Entre 50 et 59 ans, il est de 50 % ;
• Et pour les moins de 50 ans, le pourcentage y est le plus faible et équivaut à 30 %.

Nous remarquons donc de ces abattement que plus la personne du vendeur est âgée, plus les charges fiscaux diminuent quand il vend en viager son bien, tandis que ce critère (âge du vendeur) n’est pas pris en compte lorsque le propriétaire (personne âgée) n’a pas vendu son bien en viager, les charges fiscaux restent constantes que le propriétaire soit encore très jeune ou déjà âgé. De ce fait, vendre son bien en viager présente des avantages fiscaux pour les personnes âgées car ils verront diminuer leurs impôts.

 

2.2. Le Fonds d’investissement en viager et les investisseurs institutionnels

Quand une personne décide d’apporter son capital et le placer dans une activité ou un projet afin que celui-ci génère un profit, cette personne devient automatiquement un investisseur. Dans le cas où il ne s’agit que d’une seule  personne, on parle alors d’investisseurs particuliers. Etant particulier, la personne peut arrêter d’un jour à l’autre son investissement et s’orienter dans une autre vision ou opter pour un nouveau projet. Du fait de son indépendance vis-à-vis des autres investisseurs et du monde entrepreneurial en général, il est donc libre de tout engagement et de tout lien. Mais pour une plus grande organisation ou une plus grande entreprise, les investisseurs qui se regroupent au sein de cette organisation pour permettre  à cette entreprise d’avoir le capital nécessaire sont appelés « des investisseurs institutionnels ». Et des conditions doivent  être remplies pour que l’entreprise puisse atteindre son objectif. Ces conditions ne sont plus les mêmes que pour les investisseurs particuliers car ils seront liés par des engagements les uns avec les autres.

1. Les investisseurs institutionnels

Lorsqu’on parle d’investisseur institutionnel, il est impératif de faire une différence avec investisseur particulier. Ce dernier est aussi appelé investisseur individuel, il a pour objectif d’acheter et de vendre des titres pour son compte personnel, c’est-à-dire qu’il n’est pas contraint par un statut, les risques et les profits sont supportés individuellement. 

Parlé d’investisseurs institutionnels implique aussi de connaître la définition des deux mots qui le compose : investisseur et institutionnel. 

En premier lieu, Définissons le mot « investissement ». Etymologiquement, investisseur est un terme qui désigne une personne physique ou morale  qui apporte son capital dans un marché bien définit afin que celui-ci puisse augmenter grâce aux bénéfices qu’il génèrera. En d’autres termes, le capital est utilisé dans une activité pour qu’il puisse produire des profits. Selon le dictionnaire LA ROUSSE, le mot investisseur  désigne « celui qui fait des investissements », définit par ce même dictionnaire, un investissement peut d’abord être « des opérations qui permet de renouveler et d’accroître le capital d’une économie », ou « une décision par laquelle un individu, une entreprise ou une collectivité affecte ses ressources propres ou des fonds emprunts à l’accroissement de son stock de biens productifs », ou encore « capitaux ou biens investis (équipement, machine…) » . Et enfin, l’investissement est « un fait de mettre beaucoup de lui-même dans une action ou un travail ». Dans notre présente étude, la définition la plus appropriée serait qu’un investisseur est une personne, physique ou morale selon le cas, qui investit son capital dans une vision de long terme afin de récolter les fruits de cet investissement. Parmi les investisseurs, on peut citer  l’investisseur en capital de départ, l’investisseur privé, l’investisseur providentiel, l’investisseur stratégique et  l’investisseur institutionnel.

 Maintenant, en second lieu, parlons du mot « Institutionnel ». Ce mot peut avoir deux sens : d’un qu’il s’agisse d’un fait ou d’une chose qui est établie de manière officielle ou légale, et de deux, un fait ou une chose qui est relatif à une institution. Dans notre sujet d’étude, nous prendrons en compte la deuxième définition. 

La combinaison des définitions de ces deux mots implique que les investisseurs institutionnels sont définit comme  une institution au sein de laquelle se rassemble des capitaux qui seront investis dans un marché pour pouvoir en tirer des profits.

Une définition plus conventionnelle du terme est : « Les investisseurs institutionnels, également appelés aussi grands investisseurs, sont des organismes collecteurs de l’épargne qui placent leurs fonds sur les marchés. Ils stabilisent l’actionnariat par moments et leur retrait peut provoquer de lourdes chutes des valeurs concernées ». En d’autres terme, simultanément les investisseurs institutionnels collectent et gèrent les épargne des ménages en étant un intermédiaire financier (OPCVM : Organisme de placement collectif en valeurs mobilières, FCP : fonds communs de placement, sociétés d’assurances, fonds de pension), sa particularité est qu’il n’est pas bancaire. Cette institutionnalisation a débuté vers l’année 1980, et son évolution se poursuit depuis les années 90 et 2010. 

Les fonds investissent leur capital sous forme de valeur mobilière, les droits des investisseurs institutionnels sont représentés par des actions ou des obligations. Il faut cependant remarquer que les investisseurs institutionnels diffèrent des banques et doivent être des organismes non bancaires pour être désignés comme des investisseurs institutionnels. En l’espèce, les  investisseurs institutionnels ont pour objectif de rassembler des fonds et de négocier  les prix sur les biens dans lesquels  ils investissent  afin de minimiser les coûts liés au différentes commissions tandis que les banques œuvrent sur le marché dans le but d’investir au sein des entreprises déjà en place et ne se soucient pas de comment l’entreprise arrivera-t-elle à faire des profits, elle se contente d’investir et de percevoir les intérêts au moment convenu.

Pour le cas de la vente en viager, les investisseurs institutionnels qui agissent sur ce terrain sont principalement composés par des sociétés d’investissement, des fonds de pension, des organisations de placement collectif en valeur mobilière et des sociétés d’assurances. Ils se rassemblent auprès d’un fonds d’investissement dans le but de collecter suffisamment de fonds en vue d’investir dans des achats en viager libre ou occupé.  Pour les fonds d’investissement en viager moderne, le but est de rassembler entre les mains de l’organisation un maximum de contrat de vente en viager afin de pouvoir maximiser les gains et les profits obtenus. 

1. Un enrichissement de leur patrimoine immobilier

D’après la statistique, environ 75 % des personnes de plus de 60 ans sont propriétaires de leur maison, mais le constat est que le marché de l’offre en matière de vente est largement dépassé par la demande. Mais actuellement, en présence  des avantages notables réalisés par les personnes âgées qui optent pour les contrats de vente en viager, ils s’intéressent de plus en plus à ce type d’achat. Aussi, lorsque les investisseurs institutionnels ou particuliers arrivent dans la majorité des cas à réaliser plus de profits en concluant des contrats de vente en viager par rapport aux autres techniques de ventes immobilières, les acheteurs et l’ensemble des investisseurs commencent à se bousculer sur ce type d’investissement particulier. Ce marché devient ainsi de plus en plus saturé. 

Etant des actionnaires investissant dans des achats en viager, les investisseurs institutionnels sont actuellement des entrepreneurs à part entière mais qui décide d’investir leurs capitaux au sein d’un marché particulier à savoir l’achat de bien immeuble à travers des contrats en viager. Le capital constitué dans le fonds permettra d’acheter des immeubles qui entreront donc d’une manière indivise dans les patrimoines immobiliers de chacun des actionnaires. Suite aux investissements réalisés via l’activité du fonds d’investissement, chaque investisseur deviendra actionnaire dans chaque bien immobilier acheté par le fonds. En effet, pour un même capital d’un même montant, un actionnaire investissant dans un fonds d’investissement arrive à maximiser l’enrichissement de son patrimoine par rapport à celui qui décide d’investir son capital individuellement. Plus clairement, en investissant en solo, un entrepreneur ne peut pas faire plusieurs acquisitions de manière simultanées alors qu’il pourra le faire même à travers un statut d’indivision lors d’un investissement au sein d’un fonds d’investissement. 

En plus, dans le cas d’un achat en viager fait par un investisseur particulier, les risques ou aléas liés au contrat de vente en viager seront supportés pleinement et individuellement par l’entrepreneur alors que dans le cas de l’acquisition d’un bien immobilier par un fonds d’investissement, l’ensemble des risques du contrat sera partagé entre tous les actionnaires et en cas de survenance du risque, les pertes seront supportées par un plus grand portefeuille à savoir l’ensemble des patrimoines des entrepreneurs qui ont été des actionnaires sur l’achat et la part de chacun dans cette perte sera amoindrie. 

De surcroît, grâce à l’ensemble de capital réuni au sein du fonds d’investissement, le fonds dispose d’un capital nécessaire et peut investir dans plusieurs achats en viager sans compter son aptitude à choisir différents types de bien immobilier afin de diversifier ses achats et les risques. Les investisseurs institutionnels qui deviennent donc des actionnaires sur plusieurs biens immobiliers détiennent plus de biens immobiliers dans son patrimoine immobilier (même si ces biens sont détenus de manière indivis par chaque actionnaire) que s’ils ont investis chacun leurs capitaux de manière individuel. 

Enfin, il ne faut pas non plus oublier que le succès de l’investissement est nettement mieux garanti lors d’un investissement au sein d’un fonds que pour des investissements individuels puisque les membres d’un fonds d’investissement sont majoritairement des techniciens et des professionnels de divers secteurs d’activité ; par conséquent, les études du marché seront beaucoup plus précis en matière de fonds d’investissement car avant de conclure un contrat,  une étude précise qui passe entre les mains de chaque spécialiste garantira la réussite du projet. 

1. Un gain plus avantageux en matière sociale et fiscale

La vente en viager mutualisée ou organisée présente effectivement des avantages sociaux et fiscaux. Au niveau de la société, cela représente un atout car les investisseurs institutionnels sont plus fiables tant en matière d’achat qu’en matière de paiement par rapport aux investisseurs  particuliers. En effet, les risques liés au non paiement des rentes viagères sont minimisés et la poursuite de l’acheteur sera beaucoup plus facilitée en cas de non exécution du contrat notamment en cas de non paiement de la rente viagère convenue du fait de la pluralité des débiteurs et de l’institutionnalisation du fonds d’investissement.

 

2.3. Investir en viager : un contrat aléatoire

Quelques soit les parties en causes, conclure un contrat de vente en viager constitue toujours un risque pour les parties du fait de sa définition même comme étant un contrat toujours aléatoire. Mais depuis l’apparition des fonds d’investissement en viager, cet aléa devient minime du fait de l’existence d’un droit positif français (a) spécialement dédié à régir ce type de vente particulière mais aussi et surtout grâce à l’amélioration de la protection des droits des parties avec l’entrée en scène des investisseurs institutionnels (b).

1. Le droit positif de la vente en viager en France

Rappelons que la vente en viager est une vente dans lequel le vendeur échange son bien en contre partie d’une rente viagère et d’un bouquet, cette vente présente aussi une particularité car le nombre de rente viagère à payer n’est pas définit il repose sur un évènement incertain : la longévité du vendeur.  Le contrat de vente est donc en effet un contrat aléatoire.  Sans aléas, la vente en viager n’a pas lieu d’exister, elle sera comme une vente ordinaire ou une vente à terme, c’est à dire que l’échéance est fixée d’avance. Cet aléa est donc un point fondamental lorsqu’on parle de viager. L’aléa  de la durée de vie du vendeur implique aussi l’ignorance sur le prix total du bien. Comme le nombre de rente à payer est incertain, le prix d’acquisition total devient par la suite incertain. La fixation du taux de la rente en viager peut être aussi classé en tant qu’aléa même si il peut être constitué suivant l’accord des deux parties, « la rente viagère peut-être constituée au taux qu’il plait aux parties contractantes de fixer », mais la détermination de cette rente suit tout de même quelques critères. Elle est fixée suivant la valeur vénale de l’immobilier concerné si il est occupé ou libre, ensuite en fonction de l’existence ou non du droit d’usage et d’habitation, après le montant du bouquet et enfin l’espérance de vie du vendeur par l’intermédiaire de son sexe et de son âge. Suite à ces critères, le taux fixé de la rente ne sera donc pas trop faible, le risque lié à l’aléa sera donc maintenu.

« Le contrat aléatoire est un contrat dans lequel l’équivalent pour les parties consiste dans la chance d’un gain ou de perte en raison d’un évènement incertain ». C’est aussi « une convention réciproque dont les effets, quant aux avantages et aux pertes, soit pour toutes les parties, soit pour l’une ou plusieurs d’entre elles dépendent d’un évènement incertain. Tels sont le contrat d’assurance, le jeu et le pari, le contrat de rente viagère ». 

Ces deux articles imposent que pour l’existence du viager, le critère de la présence de l’aléa est obligatoire. Un aléa est définit comme étant un évènement incertain, l’arrivée de cet évènement peut provoquer soit un gain  soit une perte pour l’une des parties concernées. Dans l’achat en viager, ni le vendeur, ni l’acheteur ne connaît le nombre de versement périodique que l’acheteur aura l’obligation de payer. Le contrat est basé sur cette incertitude car il est le fondement même du viager. L’appréciation de cet aléa est fondamentale car au moment du contrat si l’une des parties est en connaissance d’une information qui pourrait faire l’objet de la détermination de la fin de la vie du vendeur, l’une des parties sera donc manipulé. Le cas le plus souvent rencontré est que le vendeur connaît l’état de santé du vendeur et l’influence à vendre son bien. La manipulation montre en effet que l’une des parties qui essaie de manipuler l’autre n’est pas de bonne foi. 

En somme, la durée de vie du crédirentier et le taux de la rente viagère sont les deux critères qui complètent l’existence de l’aléa dans la vente en viager.

1. Une amélioration de la protection des droits des parties avec l’entrée en scène des investisseurs institutionnels

De particulier à particulier, nombreux sont les risques encourus par les personnes âgées en proposant leur bien en viager, le risque principal est la fiabilité de l’acheteur. De peur d’être escroquer, nombreux hésite de s’y lancer. Au niveau des acheteurs, c’est l’aspect moral vis-à-vis de son vendeur est l’un des freins sur l’achat en viager mais aussi la présence des aléas à la vente. Les parties hésitent donc à investir son argent, pour l’acheteur, et son immobilier, pour le vendeur, dans un projet incertain. Les risques sont très élevés, le vendeur doit faire confiance à une personne qu’il ne connaît pas, il ne sait pas si son débirentier va se soumettre à ses obligations tandis que pour l’acheteur il doit supporter seul le paiement de la rente viagère, si son crédirentier a une longue vie, il paiera donc un prix surélevé que le prix normal du marché ce qui constitue une grande perte pour lui. L’arrivée des investisseurs institutionnels attenue ces risques et ces craintes. 

Du côté du vendeur, les craintes sont minimisées car il fait affaire à une entité ayant une constitution bien fondée, il est sur que son débirentier respectera ses engagements, les investisseurs institutionnels fonctionnent objectivement, voir les bénéfices collectifs du groupe et maintenir une bonne réputation envers ses clients, c’est-à-dire qu’ils ont une image à garder et à protéger. De ce fait, les vendeurs sont mieux protégés car les acheteurs regroupés en investisseurs institutionnels respecteront leur engagement de paiement. La sécurité financière est assurée pour le crédirentier.

Du côté des acheteurs, intégrés les investisseurs institutionnels permet d’une part de maitriser le risque de l’aléa grâce au professionnalisme des investisseurs, les droits des acheteurs, actionnaire de chaque patrimoine immobilier du fonds dans lequel il investit, sont déjà définit dans le statut du fonds d’investissement, l’acheteur peut donc porter plainte lorsqu’il y a non respect de leur droit.

 

CHAPITRE III : Les immobiliers résidentiels et les investisseurs institutionnels

A la fin de l’année 2014, on constate une évolution rapide du marché des immobiliers résidentiels. Les investisseurs institutionnels prennent une grande part dans cette évolution. L’interrogation qui suscite nos intérêts est : pourquoi ce marché attire-t-il les investisseurs institutionnels ? Pour répondre à cette question,  nous allons diviser le présent chapitre en trois sous-chapitres tels qu’un premier sous-chapitre qui rapportera sur une étude  de la notion de logement résidentiel (3.1) ; un second sous-chapitre évoquera ensuite les caractéristiques de cette évolution du marché des immobiliers résidentiels (3.2) et enfin, un troisième et dernier sous-chapitre nous renseignera sur la relation entre  les immobiliers résidentiels et les fonds d’investissement en viager dans l’actualité (3.3). 

 

3.1. Etude sur la notion de logement résidentiel

Pour être à la hauteur de comprendre ce qu’on appelle « logement résidentiel » et afin de pouvoir comprendre la notion d’immobilier résidentiel, il nous paraît primordial de parler  dans un premier temps de la définition de ce qu’est un immobilier résidentiel (a) avant de continuer sur l’énonciation des différents types d’immobilier résidentiel qui existe sur le marché actuel de l’immobilier résidentiel (b)

• Quelques définitions de la notion de logement résidentiel

Pour commencer, il importe de signaler que le concept d’ « Immobilier résidentiel » et de « logement résidentiel » sont deux termes similaires au sens juridique du terme et ont été obtenus par l’assemblage de deux mots essentiels à savoir : le mot  immobilier ou logement et le mot résidentiel. 

Etymologiquement parlant, le terme résidentiel se définit comme  toute chose ou concept  relatif  à la résidence. Le mot est considéré comme un terme propre aux beaux quartiers. Lorsqu’on parle de résidentiel, on s’attend donc à un certain standing avec une idée de luxe. Ce terme est l’opposé  des  concepts « administratif, commercial et industriel ». En ce qui concerne le mot « Logement », il s’agit par contre  d’un  nom dérivé du verbe « se loger » qui veut dire habiter. En rassemblant les deux définitions, on obtient ainsi le sens étymologique de l’expression « logement résidentiel » qui  se définit donc comme  un lieu ou une maison d’habitation qui appartient aux  beaux quartiers d’une ville. 

Mais dans un sens plus technique, les immobiliers résidentiels regroupent l’ensemble des immeubles dans lesquels  une personne choisit d’habiter. Ce  choix peut paraître délibéré et peut être limitée ou non dans le temps. En d’autres termes, le logement résidentiel d’une personne est le lieu à l’intérieur duquel cette personne choisit d’habiter, soit jusqu’à la fin de sa vie, soit pour une durée plus ou moins longue en fonction de sa libre choix.  En France, ces logements doivent être suffisamment capables de respecter l’autonomie et de dissimuler la vie privée de ses occupants.  Sont considérés donc comme immobilier résidentiel : une résidence principale, un chalet, un immeuble d’habitation, une maison de pension, une maison mobile ou un emplacement de maison mobile, les autres résidences unifamiliales, les duplex ou triplex qui ne sont pas utilisés à des fins commerciales. Sont par contre exclus de cette définition les salles communautaires, les maisons de soins infirmiers, les  résidences pour les personnes âgées, les  écoles et les  universités  publiques ainsi que tous les établissements ou propriétés privées utilisées à des fins commerciales.  Les prisons et les chambres d’hôpital n’en font pas également partie des logements résidentiels. Il faut également noter que parmi les logements qui sont admis comme résidentiels, on peut les classer en diverses catégories en fonction de l’usage que ses occupants entendent l’utiliser. Nous pouvons ainsi distinguer les résidences principales des résidences  secondaires ou occasionnelles, les logements individuels des logements collectifs, les logements anciens des logements neufs. Notons aussi que chaque logement résidentiel peut être décomposé en plusieurs catégories suivant le nombre de pièces qui les composent et qui déterminent ainsi leurs tailles.  Par extension de cette définition, nous pouvons alors conclure que les immeubles non résidentiels regroupent l’ensemble de tous les biens immobiliers n’ayant pas pour fin d’habitation.  Ce sont ceux à usages commerciaux, administratifs, industriels, collectifs à l’exemple des  Eglises et des écoles

• Les différents types d’immobilier résidentiels

Il existe deux types de logement résidentiel : le logement social et le logement privé.

• le logement social

Il s’agit ici des projets de construction qui sont à l’avance planifiés par l’Etat, ces projets font donc l’objet d’une étude dans le budget de l’État et sont approuvés par la loi de finances.  Les logements sociaux  peuvent être conçus selon des catégories différentes suivant leurs objets et leurs raisons d’être. 

Tout d’abord,  il y a les logements économiques qui sont des logements neufs détenant une superficie d’environ 60m².  Ils sont destinés à être vendus aux ménages à faible revenu. Le prix de vente sera nettement inférieur à ceux des prix du marché.  Ensuite, il y a les logements à prix règlementé, doté d’une superficie inférieur à 90m² et dont  leur prix est légèrement plus élevé que ceux des logements économiques. Le prix fixé est plafonné par les autorités locales.  Ce plafonnement est mis en place suivant que le prix des terrains achetés par les promoteurs est inférieur à celui du marché ou non. Puis, il y a aussi  les logements en location à loyer modéré qui  sont représentés par des logements publics loués à des résidents extrêmement pauvres et leur superficie est de moins de 50m². Dans ce cas, le montant du loyer est aussi inférieur à ceux du marché. Remarquons que ces logements ne peuvent jamais  faire l’objet d’une vente commerciale.  Citons également  les logements publics en location : une catégorie de logement résidentiel  qui a commencé à voir  le jour en 2009 en France et dont  la superficie est en moyenne de moins de 60m². Ce type particulier de logement est destiné à une location temporaire au profit des  personnes ayant un revenu entre le seuil pour l’acquisition de logement économique et le logement en location à loyer modéré. Ces personnes sont en général des travailleurs migrants ou des jeunes diplômés. Enfin, il existe aussi les bidonvilles remis en état. Ce sont des logements résidentiels construits par la puissance publique en vue de remplacer  les bidonvilles. Ce sont alors des logements neufs offerts pour servir de logement privé à une certaine catégorie de population sous certaines conditions. 

En effet, puisque c’est l’Etat qui cautionne la construction de ces logements, ils appartiennent donc au patrimoine privé de l’Etat. Certes, les logements sociaux peuvent être vendus à ses locataires mais  la vente doit suivre une certaine procédure et respecter  certains critères. A titre d’exemple, ces critères peuvent répondre à une certaine  durée d’occupation, à un certain niveau de revenu du ménage et à un versement d’une certaine somme en guise d’indemnisation au profit de l’État.  

1. Le logement privé

Appelé également « logement négociable ». Il est destiné à être vendu à des particuliers. Leur prix de vente est déterminé par le marché. Pour ce type de logement résidentiel, le premier marché a été vu en 1988 en Chine suite à une réforme constitutionnelle instaurant une séparation entre le droit de l’usufruitier et le droit de propriété en matière de droit immobilier. Depuis, ce type de logement immobilier commence à gagner du terrain et s’éparpille partout dans le monde entier. Le marché Européen de l’immobilier a instauré une différence entre le logement social et le logement privé depuis les années 90. En 1998, les autorités Européennes ont mis en place de plus larges mesure en vue d’une officialisation des systèmes de vente en logement résidentiel privé et en logement résidentiel social. 

 

3.2 Le  marché des logements résidentiels et les investisseurs

Dans cette partie nous allons voir successivement le volume du marché des immobiliers résidentiels  par l’intermédiaire des statistiques (3.2.1) ensuite faire analyse de ces résultats (3.2.2)

 

3.2.1 Statistique sur le marché des immobiliers résidentiels

Une étude faite par l’Institut de l’Epargne Immobilière et Foncière (IEIF) indique qu’entre 1985 et 2009, environ 1,2 millions de logements ont été cédés par des personnes morales. On ne compte plus que 4 % du parc privé des grandes villes détenu par les institutionnels contre les 25 % détenu il y a vingt ans. Cela constitue une grande baisse au niveau des investissements faits par les institutionnels sur les immobiliers résidentiels. L’IEIF publie aussi que les actifs immobiliers détenus par les compagnies d’assurance entre 2005 et 2012 ont tendance à diminuer.  Il est passé de 31 % à 26 % en seulement 7 ans. Pour AXA France, son investissement sur le résidentiel est passé de 35 à 10 %. Ces chiffres nous montrent que depuis quelques années, les investisseurs ne s’intéressent plus dans les investissements en immobilier résidentiel. Mais l’année 2014, la vente de logements neufs atteint les 76000 dont les 44 % représentent les parts des investisseurs.

 

3.2.2 Analyse des résultats de la statistique

La statistique nous a  permis de réaliser que les investisseurs ne sont plus attirés par les immobiliers résidentiels depuis quelques années, cela explique la baisse relative de leur investissement dans ce domaine. On ne constate une légère augmentation qu’en 2014. Pour nous, il est nécessaire de voir quels sont les raisons de ces désengagements des investisseurs sur ce marché. 

Après une analyse approfondie sur les investissements dans le résidentiel, il existe trois raisons principales qui incitent les investisseurs à quitter ce marché : les risques d’image liés aux éventuels contentieux, les faibles rendements compte tenu des coûts de gestion élevés et enfin l’existence de bulle immobilière.

La première raison est basée sur la protection de la réputation des investisseurs. Cette dernière peut être entachée par des contentieux provenant de l’instabilité  juridique française qui ne cesse d’évoluer. Ces changements sont générés par l’intervention de l’état : incitation fiscale à l’investissement locatif, des produits financiers adaptés à l’investissement immobilier, des lois de modernisation socialisées, des contraintes fiscales ou règlementaires Cette instabilité inflige des incompréhensions et des tensions entre propriétaire et locataire, changement sur les contrats déjà approuvés par les parties : la situation n’est pas sereine. 

Les rendements sur les investissements en immobilier résidentiel restent toujours très modestes. Le rendement net est à hauteur de 2 à 2,5 %. On constate une légère augmentation par rapport au pourcentage d’ici il y a 10 ans. Ce rendement n’atteignait même pas le seuil de 1 %. Malgré cette augmentation, les investisseurs trouvent que le rendement est encore trop faible pour les immobiliers résidentiels. De plus les coûts de gestion liés aux immobiliers résidentiels sont très élevés : réparation, rénovation, taxes foncières

L’existence de bulle immobilière s’explique par l’évolution de l’économie. En effet, l’économie n’évolue pas de manière constante .  On remarque une variation à la hausse mais aussi à la baisse. Cette variation suit une périodicité, on parle alors de cyclicité de l’économie. Le marché de l’immobilier est aussi cyclique suivant cette tendance. La bulle spéculative apparaît lorsque les investisseurs exigent des primes de risque trop importantes. Cela implique d’avoir des rendements élevés. C’est une situation qui entrainera la surévaluation des actifs dans un fonds. Ce phénomène va être suivi par les autres acteurs dans ce domaine afin de pouvoir profiter des rendements élevés. La surévaluation de l’actif concerné sera encore plus accentuée, les investisseurs seront donc attiré par cette situation et continuent d’y investir.  Cette bulle éclatera lorsqu’il n’y a plus assez d’investisseurs pour alimenter le marché déjà surévalué

 

PARTIE II : ETUDE EMPIRIQUE

Dans cette deuxième partie, notre travail vas se focaliser sur la présentation des études menées d’un côté la méthodologie appliquée et de l’autre côté la présentation du fonds d’investissement Certivia dans lequel nous avons pu expérimenter de manière pratique le cas de fonds d’investissement en viager. La détermination de la méthodologie passe par la détermination des hypothèses pour fonder notre étude ensuite par la définition et de la méthodologie choisi.

 

Chapitre I : la méthodologie appliquée

Dans ce chapitre, nous allons d’abord déterminer les hypothèses sur lesquels notre étude sera orientée. Ensuite, nous allons donner une explication sur la méthodologie choisie pour mener à bien l’analyse de ce thème et apporter des visions objectives.

 

1.1 Détermination des hypothèses

Formuler les hypothèses de recherche à vérifier est une des étapes primordiale pour mieux orienter l’impétrant dans ses études. En fait, en sachant les hypothèses, il faut les soumettre à des tests soit par l’intermédiaire d’un questionnaire et des enquêtes soit par l’étude d’un cas pratique. La présentation des hypothèses permettra de trouver des réponses aux problèmes que le sujet impose.

Dans notre cas, la première hypothèse à vérifier est formulée de la manière suivante : un fonds d’investissement en viager peut transformer un logement résidentiel en investissement rentable pour les investisseurs institutionnels. La vérification de cette première hypothèse nous permettra de donner une partie de réponse à notre problématique, c’est-à-dire de voir comment un fond d’investissement en viager peut-il satisfaire les investisseurs institutionnels en terme de couple rendement/risque ?

La deuxième hypothèse consiste ensuite à vérifier si un fonds d’investissement en viager permet effectivement et concrètement une neutralisation de l’aléa viager qui est présent dans tout contrat de vente en viager. Cette hypothèse suppose donc de voir le fonctionnement d’un fonds d’investissement en viager su l’aléa de la vente, la particularité d’une vente en viager. 

Et enfin, il est aussi important de vérifier à travers une troisième hypothèse si l’apparition des investisseurs institutionnels constitue une innovation en matière d’investissement dans un contrat de vente en viager. Il est donc primordial pour la vérification de cette troisième hypothèse de voir les améliorations et les méfaits de l’entrée en scène des investisseurs institutionnels sur la vente en viager.

La vérification de ces trois hypothèses nous permettra donc de répondre aux problématiques posées dans l’introduction mais aussi de faire une synthèse sur le sujet de notre mémoire.

 

1.2 La méthodologie de recherche

Afin de donner une base bien solide à un document de recherche, il est nécessaire de déterminer à l’avance la méthodologie à appliquer. En fait, il existe plusieurs types de méthodologies pour mener à bien une recherche, les plus souvent rencontrés sont les études qualitatives, les études quantitatives, les études statistiques et les études comparatives. Dans notre cas, nous avons choisie celle de l’étude quantitative en vue de nous permettre  de vérifier les hypothèses données et de donner des réponses suffisantes et satisfaisante à notre problématique initiale. Notre  méthodologie de recherche a débuté sur  la documentation pour s’enchaîner avec la synthèse des données. Ensuite, il y aura une analyse des résultats et enfin, nous procèderons à  la présentation de quelques recommandations et préconisations suite aux informations obtenues afin d’aider les investisseurs institutionnels et les fonds d’investissement à mieux maitriser le mécanisme de la vente en viager à travers l’utilisation d’un fonds d’investissement.

Pour la réalisation de ce mémoire, il a fallu consulter et interpréter de nombreux types de documents tels que  la bibliographie, la webographie et la sitographie.

1. la recherche bibliographique

Diriger une recherche concernant « le fonds d’investissement en viager » requiert de nombreux documents manuscrits.  Le premier document de référence a été le Code Civil Français afin d’en savoir plus sur les détails concernant les droits immobiliers de l’acquisition jusqu’à la cession de l’immobilier. Ce Code nous a aussi aidés dans la définition des différents types de contrat, et spécialement celui du contrat de vente en viager. 

Le second outil bibliographique a été le Code Général des Impôts. Celui-ci nous a permis de voir les lois portant sur la fiscalité applicable à la notion de vente en viager, c’est-à-dire les régimes spécifiques qui régissent le viager et les fonds d’investissement en viager. D’autres documents manuscrits ont également été lus afin d’étoffer les connaissances concernant le fonds d’investissement en viager, ils dérivent de divers auteurs différents ayant leur vision propre sur le mécanisme du viager. Ces livres sont cités en bibliographie (vers la fin du document).

 

1. La webographie et la sitographie

Dans la recherche moderne, les livres ne sont plus les seules sources d’information. Grâce à la technologie et particulièrement à l’internet, on peut recueillir plusieurs informations et documents sur un sujet bien définit. La webographie a été d’une grande aide car les recherches n’ont pas été bornées sur le principe du viager en France uniquement mais aussi le viager dans le monde entier.

1. La méthodologie choisie : l’étude quantitative des cas

Pour matérialiser les informations obtenues dans la documentation, il faut voir ces données dans un cas pratique. La collecte des données s’est fait par l’intermédiaire d’un stage effectué au sein d’un fonds d’investissement. En effet, ce stage permet de confronter les données théoriques recueillis durant la documentation et les données pratiques dans un fonds d’investissement. Ce stage nous a permis d’une part de voir la réalité sur le fonctionnement d’un fonds d’investissement en viager, ses acteurs, les fonds investit, les investisseurs institutionnels, les différents types de contrats, la spécificité du viager. Et d’autres part d’obtenir des données statistiques concernant le viager dans un fonds d’investissement mais aussi sur les investisseurs institutionnels. Dans notre étude, nous avons privilégié l’étude quantitative sur un fonds d’investissement. Cette étude quantitative va se borner sur une analyse des résultats chiffrés, ces résultats concernera tout d’abord les statistiques : achat, vente, investisseurs institutionnels, actionnaire, ensuite sur les pourcentages : part de marché. Ces données nous aideront à faire une évaluation du fonds Certivia, voir son poids sur le marché du viager, l’importance et les failles du fonds.

 

CHAPITRE II : PRESENTATION DU FONDS D’INVESTISSEMENT CERTIVIA

Le fonds Certivia est lancé à Paris en septembre 2014, un fonds destiné à acheter des biens immobilier en viager. Sa gestion est confiée au groupement La Français REM et du société Leader du viager en France la société Renée Costes viager. 

 

2.1 Les objectifs du fonds Certivia

Le fonds Certivia a trois objectifs principal : ameliorer les pouvoir d’achat des retraités propriétaire immobilier mais aussi de stimuler et sécurisé le marché du viager en France en appliquant des standards de qualités élevées et enfin de favoriser lemaintien à domicile des personnes agées. Le premier objectif consiste donc à inciter les retraités à vendre leur bien en viager et recolté ainsi la rente viagère pour ameliorer le quotidien. Le fonds certivia est spécialisé en viager occupé, cela permet donc au credirentier de garder leur droit d’habitation et d’usage. Il occupera donc la maison jusqu’à la fin du contrat. Les atouts sont donc en faveur des personnes agées : ils n’auront pas à demenager et en plus ils recevrons en même temps les rentes viagères. Le second objectif vise à améliorer le système de vente en viager c’est-à-dire de professionnaliser cette vente afin que celui-ci puisse apporter des bénéfices simultanés du côté des vendeurs mais aussi du côté des axheteurs, limiter les risques liés à l’aléa de la vente, et aussi d’ameliorer la protection des parties.

 

2.2 Historique du fonds d’investissement Certivia

Le fonds CERTIVIA a été lancé le 9 septembre 2014 à Paris par la Caisse des depôts, la CNP Assurances, Suravenir, AG2R La Mondiale, Groupama, Maif, le Groupe Macif, le groupe Credit Mutuel Nord Europe et Uneo. Le fonds est spécialisé sur l’achat et la gestion des biens immobiliers en viager. Le fonds est constitué initialement de 120 Millions d’Euro, les achats sont uniquement sur les viagers occupés. La société de gestion La Française REM et la société Renée costes Viager sont chargés de la gestion du fonds CERTIVIA. Deux opérateurs en même temps solides et engagé. En effet, Renée Costes Viager est le n°1 du Viager en France, accumulant une dizaine d’année d’expérience, composé d’une equipe de 80 experts pour l’accompagnement des vendeurs environ 3000 par an et l’étude viager qui atteint les 8500 annuellement. Tandis que La Française Rem est un organisme specialiste en immobilier, dans son compteur il enregistre 40 ans d’experience dans l’investissement immobilier, composé de 480 collaborateurs avec 120 specialistes en gestion immobilière, 1520 immeubles de bureau et 2200 logements. Ces deux gestionnaire possèdent donc de l’expérience et de l’expertise pour le bon fonctionnement du fonds. Ces raisons font que le fonds CERTIVIA  ne rassemble que des investisseurs institutionnel avec une portefeuille élévé.

 

2.3 Analyse de l’environnement de CERTIVIA

Le fonds CERTIVIA  est spécialisé dans les achats des biens en viager .  Il regroupe plusieurs investisseurs institutionnels. Le fonds d’investissement en viager a pris une ampleur depuis quelques années. Encore marginal avant, cette pratique intéresse beaucoup d’investisseurs de nos jours. Dans le marché du viager, en matière de fonds d’investissement en viager , nous pouvons donc établir le fait que le Fonds CERTIVIA n’est pas seul dans cette achat.  Il n’a pas le monopole sur le marché. Ayant des concurrents sur le marché, une analyse de son environnement s’impose, cette analyse se portera sur son environnement externe (a) et son environnement interne (b). 

Pour ce faire, nous allons utilisé ce qu’on appelle le SWOT. Ce sigle est derivé de la langue anglaise « Strengths, Weaknesses, Opportunities, Threats » . Cette methode nous permet de faire un diagnostic général de l’entreprise car elle signifie en français Forces, Faiblesses, Opportunités et Menaces. Cette analyse offre une vision claire sur l’ensemble de la situation du fonds dans son environnement interne qu’externe. Pour le fonds CERTIVIA, l’analyse de son SWOT donne le résultat suivant:

1. L’environnement interne

FORCES

FAIBLESSES

– Le fonds CERTIVIA est constitué uniquement des investisseurs institutionnels de réference en France – Les deux sociétés chargées de sa gestion sont des leaders dans leurs domaines respectifs, dotés d’une expertise mais aussi des expériences – La selection de ses partenaires se fait à la suite d’une procédure de mise en concurrence – Le fonds dispose d’un capital initial de 120 millions d’euro permettant  d’acheter plusieurs biens – Les biens achetés sont diversifiés –  La réalisation des études viagères personnalisées, confidentielles, gratuites et sans engagement par le cabinet Renée Costes Viager avant la presentation des dossiers sont validés au fonds CERTIVIA – La fiabilité sur les paiements appuyés par une solidité financière du fonds – La protection reciproque des parties prenantes du contrat: juridique – accompagnement des personnes agées dans la vente de leurs biens en viager

– Les zones de localisation des biens à acheter sont delimitées – les biens achetés sont uniquement en viager occupé – Les biens sont uniquement destinés à la revente – Un des critères d’achat est l’âge du vendeur, il est delimité au 70 ans et plus –

 

1. l’environnement externe

OPPORTUNITES	MENACES
– Viellissement de la population française (30% de la population d’ici 2040: 8 millions) – Diminution relative des revenus chez les personnes agées – On compte 72% des personnes agées propriétaires de leur residence principal  –	– Existence de concurrence ayant des experiences : – Réputation des investisseurs – La présence des investisseurs institutionnels sur le marché du viager est encore marginale – Le marché est encore peu developpé et contraignant – Manque de communication pour relancer le viager

 

2.4.  Les avantages du choix du fonds CERTIVIA

La vente en viager entre particulier et particulier presente plusieurs blocages qui empeche la  matérialisation de la vente. Les vendeurs sont retissents de peur que son acheteur ne respecte pas les engagements dans le contrat, tandis que les acheteurs ne sont pas motivés vue les aléas de la vente de peur de payer plus qu’il ne doit payer. Afin de minimiser ces blocages, la création des fonds d’investissement en viager est une solution. Ceci eliminera donc la vente directe de particulier à particulier, la vente se fera entre le vendeur (personnes agée) et l’acheteur (investisseurs). Cette situation presente des avantages tant pour le credirentier, le debirentier mais aussi pour le marché du viager.

1. Les avantages pour le credirentier

La vente en viager par l’intermédiaire d’un fonds d’investissement offre des avantages pour les vendeurs, en effet, une solidité financière sur les investisseurs du fonds CERTIVIA peut etre appréciée. Le vendeur a donc l’assurance et la garantie d’etre payer (bouquet et rente) suivant ceux qui a été convenue dans le contrat. Mais en plus, le fonds CERTIVA est composé d’investisseurs institutionnels et il est regi par un statut bien definie, cela offre une assurance pour le vendeur sur la specialité des investisseurs en matière d’investissement ev viager mais aussi sur la fiabilité du debirentier sur les paiements. La determination du prix et le suivi du contrat est etablie dans une transparence, la fixation du pris prend en compte les benéfices des deux parties afin qu’aucune d’elles ne soient lésé ou arnaqué. Faire appel à un fond pour la vente en viager est plus sécurisé pour les personnes agées car les contrats de vente respectera des standards de qualité: précision et exhaustivité, ces derniers permettront de facilité les poursuites judiciaires dans les cas de conflit. Une equipe technique est prévue pour l’etude, l’accompagnement et enfin le suivi. 

1. les avantages pour les investisseurs

Le contrat de vente en viager est fondé sur l’existence d’un aléa : la durée de vie du vendeur, cette aléa presente un risque pour l’acheteur car le paiement de la rente ne prend fin qu’au decès du vendeur, l’ensemble des paiements peut soit être inferieur au prix en vente normal du marché soit depasser largement ce prix. Ce risque est minimiser lorsqu’il s’agit d’une vente en viager par l’intermediaire d’un fonds d’investissement. Le fonds est constitué de plusieurs biens car il est spécialisé dans l’achat de bien en viager, son portefeuille peut contenir des centaines de bien, le risque est donc mutualisé. Un couple rendement/risque attractif pour les investisseurs, en effet puisque le portefeuille est constitué par des centaines de biens, les rendements et les risque se compensent.

 

1. les avantages pour le marché du viager

Le marché du viager a connu une augmentation des ventes grace à la presence des investisseurs institutionnels, leur professionnalisme pousse les personnes agées dans la vente de leurs biens en viager, les vendeurs sont plus rassurés sur la qualité des standards dans lequel le contrat de vente est etabli. Le concept du viager est mieux comprise par les gens et s’accroit grace aux notaires car ils sont appelés lors des signatures des contrats. 

 

2.5.  Etude financière du fonds CERTIVIA

Le fonds CERTIVIA est une société d’investissement professionnelle spécialisée, ayant la  forme juridique d’une Société Anonyme. Il est actuellement dirigé par  un Conseil d’administration. Sa durée de vie est prévue pour 25 ans avec une possibilité pour les membres de proroger cette durée  jusqu’à trente  ans. 

Ce fonds  est constitué par neuf investisseurs et elle existe pour un capital initial de cent vingt millions d’Euro. Ci-après le detail des investisseurs et de leurs apports respectifs en vue de la constitution du capital social initial du fonds Certivia : 

– La Caisse de dépott avec 22Millions d’Euro ; 

– CNP Assurance et Suravenir apporte chacun 20 Millions d’Euro ; 

– AG2R LA MONDIALE, Groupama, Maif, Groupe Macif, Groupe Crédit Mutuel Nord Europe ayant apporté chacun 10 Millions d’Euro chacun ;

– Et Uneo  a participé de l’ordre de 8 Millions d’Euro. 

Composé par ses investisseurs institutionnels, sa gestion a été confiée à deux sociétés de gestion de portefeuille qui ont  été choisies du fait de leurs  statuts de  leader en matière de vente en viager en France. Ces deux sociétés se chargeront ainsi de la sélection, de l’acquisition,  de la gestion et  de la revente des biens immobiliers en voie d’acquisition au profit du fonds et appartenant aux fonds CERTIVIA.  

La première closing c’est-à-dire la première signature d’un accord commercial entre les membres du Fonds CERTIVIA  a eu lieu le 09 Septembre 2014, et le second a eu lieu  le 31 mars 2015. Pour plus de précisions, ce second closing avait pour but d’acceuillir des nouveaux investisseurs en vue d’une augmentation du capital social initial détenu par le Fonds. Dans l’actualité, le fonds CERTIVIA se  spécialise dans la conclusion d’un contrat de vente immobilier à savoir la vente en viager mais il s’intéresse surtout au contrat de vente en viager occupé.  En matière de localisation géographique, les biens achetés se situent généralement dans les zones géogaphiques de la Métropole ; notons cependant que 90% du portefeuille du Fonds CERTIVIA se trouve de nos jours en île de France et dans les agglomérations de la région de Provence, d’Alpes et de Côte d’Azur. Les  5%  de son portefeuille se trouvent à Lyon et le reste s’éparpille dans les autres grandes agglomérations.

Force est aussi de préciser que les biens acquis par le Fonds jusqu’à nos jours présentent à peu près les mêmes caractéristiques : ce sont majoritairement des appartements en copropriété pour les 90% environ et des maisons individuelles pour les 10% restants. Ces biens comptent  dans les environs de quatre cent millions d’Euro pour une période d’acquisition de 5 ans.  Jusqu’à maintenant, les contrats de  vente en viager dans lesquels le Fonds CERTIVIA  s’engageaient  ont été signés entre le Fonds CERTIVIA  d’une part en tant que  débirentier et les personnes âgées d’autre part en tant que  crédirentier. 

Et en parlant des crédirentiers qui travaillent avec le Fonds CERTIVIA, ce sont à 80% des personnes âgées ayant plus de 70 ans et qui sont propriétaires de bien immobilier et qui veulent les vendre en tant que viager occupé.  Comme pour la majorité des Fonds d’investissement en viager, le calcul de la rente viagère au sein du Fonds CERTIVA  s’effectue par l’intermédiaire de la table de mortalité et plus précisément suivant la table d’expérience de Renée Costes Viager.  Finalement, il ne faut pas oublier que les biens acquis par le Fonds CERTIVIA sont destinés à être revendus au prix du marché lors de la liberation de ces biens par leur crédirentier c’est à dire au moment du décès de ces derniers.  Les biens ne sont jamais alors conservés pour des fins locatives. 

 

2.6.  La table de mortalité

Une table de mortalité, appelée aussi table de survie, est une construction permettant à faire une suivie du destin d’une population. Cet instrument trouve son utilité dans une étude démographique et en actuariat pour l’étude des nombre de décès .  Elle permet aussi de voir les probabilités de décès et l’espérance de vie suivant l’âge mais aussi du sexe. Comme toutes les méthodes de calcul, la table de mortalité n’est  pas exacte. Elle est basée sur un fond estimatif et permet par exemple de calculer la chance de survie d’une personne dans une année Elle permet aussi de calculer la probabilité de  décès de cette personne dans une même année. Comme l’existence de la vente en viager est en fonction de l’aléa de la durée de vie de son vendeur, la table de mortalité est l’instrument indispensable pour les investisseurs afin de pouvoir faire une étude sur l’espérance de vie de son vendeur et de voir par la suite si l’investissement est rentable ou non au fonds d’investissement. Il existe deux types de tables de mortalité à savoir :  la table de mortalité du moment et la table de mortalité par génération.

1. La table de mortalité du moment

Une table de mortalité du moment est, comme l’indique son nom, une table qui se réalise à un moment précis dans le temps. Elle s’effectue par la constitution d’une génération fictive dans laquelle est comprise toute la population pour une région définie. La table de mortalité du moment permet de faire une statistique sur : le nombre de  décès et le nombre de survivants par tranche d’âge, le nombre d’années vecues et d’années restantes par toutes les personnes de la génération choisie et enfin l’espérance de vie residuelle en fonction de l’âge de chaque individu. 

1. La table de mortalité par génération 

Elle est établie de la même mainière que celle de la table de mortalité du moment à la différence de celle-ci. Il n’y a pas lieu de constituer une génération fictive, elle est établie suivant les niveaux réels de mortalité d’une génération particulière. Cette table est donc plus representative de la réalité, le seul problème est que pour se faire, il faut que toutes les personnes de la génération choisie soient déjà décedées pour pouvoir construire la table .

1. exemple de table de mortalité

 

TAUX DE MORTALITE PAR GROUPE D’AGE (sexe confondu)

 

Ce tableau indique le nombre de décédé pour 1000 personnes dans chaque groupe d’âge

TABLES DE MORTALITE ABRÉGEES (sexe masculin)

– survivant aux âges indiqués pour 100 000 nés vivants 

 

– Espérance de vie pour les âges indiqués

 

SOURCE : Insee, etat civil (pour les trois tableaux)

CHAMP : France entière (metropole et outre mer)

 

2.7.  Les investisseurs institutionnels composant CERTIVIA

Précedemment cités ci-dessus,  le Fonds CERTIVIA héberge actuellement neuf investisseurs institutionnels  le composant. L’objet de cette sous-partie est de nous présenter les détails de tous ces investisseurs institutionnels qui coopèrent pour la bonne marche du Fonds. 

 

1. Le groupe Caisse de Depôt

Le groupe Caisse de Depôt est l’un des investisseurs majeur partout en France mais aussi en Europe. Il est le deuxième opérateur financier dans le programme d’investissement d’avenir portant sur des disositifs cohérents avec ses priorités et son expertise. C’est un groupe public oeuvrant pour l’interet général et le developpement économique du Pays.

Plusieurs missions sont affectées à ce groupe. Tout d’abord, la Caisse de depôt centralise et gère une part importante dans l’epargne sur Livret. Cette ressource lui permettra de financer les constructions et les rénovations des logements socials en France et aussi des autres priorités publiques. Ensuite, en collaboration avec les collectivités locales, elle investit dans des projets  immobiliers et d’infrastructures, ces derniers contribueront au developpement territorial. Puis elle se charge aussi de la protection et de la gestion des fonds privés qui sont confiés aaux profession juridique et à des organismes d’interet général, elle est donc le banquier du service public, de la justice et de la sécurité sociale. Elle se charge aussi de gerer les regimes de retraite et de solidarité, nous pouvons en compter dans les environs de 48 dont 7,5 millions des cotisans et 3,5 millions des retraités.

Ces filiales sont reparties dans differents secteurs ; logement et immobilier, entreprise, Transport ingenierie et infrastructure, économie de la connaissance, environnement, confiance numérique, tourisme et loisir, assurance, appui au terriroire, et enfin financement internationaux. En fin de l’année 2013, le bilan consolidé atteint les 143Md€ avec un Capitaux propre de 27,5Md€ le bilan du fonds géré par la caisse de depôt est de 259,3Md€

 

1. La CNP Assurance

La CNP Assurance accumule dans son compteur 160 ans d’experience au service de la protection des personnes contre les aléas de la vie. Elle s’occupe principalement de la conception et la gestion des solution en assurance vie, retraite, prévoyance et protection. En France, la CNP Assurance obtient la première place en tant qu’assureur des personnes, et a dans son compteur 27 millions d’assurés en prévoyance et protection dans le monde et 14 Millions en epargne/retraite. 

Elle est une entreprise du groupe Caisse de Depôt, filiale à hauteur de 40,8%, un acteur très important dans l’évolution de l’économie française en ayant investit 123Md€ en fin 2013. son secteur d’activité est en même temps dans l’assurance individuel qu’en assurance collective. Etant expert dans sur la gestion des risques assurantiels et financiers, les contrats conclus avec la CNP assurance est plus fiable car elle assure la garantie sur le respect des engagements convenus avec les assurés, une optimisation des rémunérations versées aus assurés et aux actionnaires est envisageable mais aussi les risques sur les fonds propres sont mieux maitriser. 

 

1. Suravenir : credit mutuel ARKEA

Elle a été créée en 1984, une société filiale du crédit mutuel Arkea, une société d’assurance des personnes. C’est une société d’assurance vie et de prévoyance et elle est un acteur principal dans ce domaine dans le monde. En chiffre 28 Milliards d’Euro d’encours gérés en assurance vie, 2,4 millions de clients avec 32 milliards d’euro de capitaux sous risque. Elle est spécialisée dans la création et la gestion de contrat en assurance-vie : individuelle ou collective, mais aussi de prévoyance : assurance emprunteur ou temporaire décès, et enfin d’epargne de retraite entreprise. Banque, internet, partenariat et CGPI et Courtage sont les quatres filières dans lesquelles Suravenir s’appuie. En 2013, elle atteint un chiffre d’affaire de 3,1 Milliards d’euro, avec un actif géré de 28,2 milliards d’euro pour un résultat net de 118,7 millions d’euro constitué par 1,3 millions de contrat d’assurance vie et 2 millions en prévoyance. Ces chiffres sont atteints grâce à une strategie qui repose d’une part d’une gestion financière prudente des actifs et d’autre part d’un developpement d’une distribution multicanal.

 

1. AG2R LA MONDIALE

Elle a pour mission principale l’assurance des personnes : d’un côté sur la gestion de la retraite complémentaire pour le compte des Fédérations AGIRC ARRCO et de l’autre côté une offre assurantielle complète. La première consiste à gérer la retraite complémentaire  de 3,3 millions de cotisants et 2,7 millions d’allocataires de retraite, AGER LA MONDIALE s’engage dans l’amélioration continue de la qualité des services dûe aux cotisants et aux allocataires. La deuxième se porte sur la couverture de tous les besoins de protection sociale et patrimoniale, qu’il s’agit de collectif ou d’individuel : prévoyance, santé, epargne, retraite supplémentaire. Ces offres couvrent l’ensemble de tous les profils à risque. Elles ont pour vocation d’accompagnement et de soutien pour les asssurés fâce aux aléas de la vie. Sur ces deux missions nous comptons 8,1 milliards d’euro pour les retraites complémentaires d’Agirc Arrco et 9,3 milliards d’euro pour les cotisations assurantielles. 

 

1. Groupama

Groupama est un groupe d’assurance mutualiste de premier plan en France. Elle obtient : le 1er rang en tant qu’assureur de santé individuelle, assurreur de l’agriculture et des colléctivités locales, le 2ème en assurance habitation. Elle étend son champ d’action de la France en Europe du  Sud: l’Italie, l’Europe centrale et orientale jusqu’en Turquie et dernièrement en Chine. Sa mission principale est d’être un assureur créateur de confiance. Assureur c’est-à-dire proteger les hommes et les biens : en agriculture, en risque automobile, incendies, risque des entreprises et des communes.  Ensuite, Créateur dans le sens où elle offre des solutions inventives : assurances climatiques par exemple. Le groupe compte environ 50 entreprises  avec 34000 collaborateurs pour avoir un chiffre d’affaire de 13,7 milliards d’euro, 13 millions de sociétaires et clients. 

 

1. La MAIF

Elle a été créée en 1934 par les instituteurs pour leurs assurances. Ce qui constitue sa particularité par rapport à toutes les sociétés d’assurances . Elle aime que ses adhérents sont à la fois assurés mais aussi assureurs. Les offres contractuelles qu’elle propose sont : l’assurance des personnes et des biens contre les aléas de l’existence (assurance auto, assurance vie,…); l’assurance des sociétaires et enfin dans la demarche active et educative de prévention en milieu scolaire surtout contre les accidents domestiques ou de la circulation et en prévention des risques.  En 2013, son chiffre d’affaire s’élève à 3,164 milliards d’euro et 14,166 milliards d’euro d’actifs gérés avec 14,7 millions de contrat d’assurance et 3 millions de sociétaires (chiffres clé en 2013). Ces chiffres sont atteints grâce à ses principes de solidarité, de mutualité, de responsabilité, dans toutes ces actions, la MAIF s’engage à les défendre.

 

1. le groupe MACIF

Elle a été fondée par un groupe de commerçants et d’entrepreneurs de Niort en 1960. La MACIF qui se traduit par Mutuelle d’Assurance des Commerçants et des Industriels de France consacre son activité dans l’assurance automobile dès son début. Evoluant, son activité tourne actuellement autour de l’assurance dômmage,la santé et la prévoyance et enfin la finance-epargne. Elle se distingue des autres entreprises par sa mode d’organisation sans capital à remunérer : elle n’appartient donc ni à des actionnaires; ni à l’Etat mais à ses sociétaires. Elle est une entreprise d’économie sociale. Le groupe réalise en 2013 un chiffre d’affaire de 5,69 Milliards d’euro avec 17 millions de contrats.

 

PARTIE III : ANALYSE DES RESULTATS DE LA RECHERCHE

Chapitre I : Vérification des hypothèses de recherche

Avec les études quantitatives sur le fonds Certivia, nous pouvons desormais faire une vérification des trois hypothèses que nous avons émises dans ce présent mémoire et de répondre à la problémetique dans la conclusion. Pour cela, il est utile de rappeler les trois hypothèses :

– Hypothèse 1 :  un fonds d’investissement en viager permet de transformer l’immobilier résidentiel en opportunité d’investissement rentable pour les investisseurs 

– Hypothèse 2 : un fonds d’investissement en viager permet une neutralisation de l’aléa

– Hypothèse 3 : l’apparition des investisseurs institutionnels constitue une innovation en matière d’investissement en viager

Enchaînons ensuite dans leur vérification respective.

Pour l’hypothèse 1, l’immobilier résidentiel représente un actif de poids.  Cet actif génère des produits derivés tels que les actions, les produits de taux d’interêt, matières premières. Un fonds d’investissement en viager permet-il de transformer l’immobilier résidentiel en opportunité d’investissement rentable pour les investisseurs? 

Telle est l’interrogation à laquelle nous devons affirmer ou refuter. En effet, plusieurs motivations ou contraintes incitent les familles à mettre en vente leur immobilier résidentiel. Disposer d’un logement plus adapté en terme de besoins mais aussi en terme de moyens, suite à une mutation professionnelle, soit à cause d’une séparation conjugale : on parle alors de mobilité résidentielle.  Voyons si un immobilier résidentiel peut-être transformé en opportunité d’investissement par un fonds d’investissement pour les investisseurs. Avec le temps, les besoins en logement de tout un chacun évoluent : changer vers un logement plus grand suivant le besoin, prendre un logement plus petit pour eviter les allocations de logement trop élévé. Ces raisons obligent donc le propriétaire à : soit vendre son bien, soit le mettre en location, et puis acheter ou louer un autre logement adapté à ses besoins.  Le nombre de vente immobilière decroît  à hauteur de  20 à 30%  depuis quelques années . Cette décroissance  s’explique par la crise mais aussi par plusieurs  raisons liées  à l’immobilier résidentiel et à sa gestion. On constate que les rendements générés par les investissements dans le résidentiel est faible . S’ajoutant à ceux-ci,  les réglementations qui ne sont pas en faveur du propriétaire : une taxe annuelle sur les logements vacants est relevée, un blocage des loyers, les droits de préremption des locataires, pour les investisseurs, les coûts de gestion sont élévés. Cela presente un risque sur leur décision d’investissement. On constate aussi une legère baisse des prix de l’immobilier résidentiel . Cette baisse est aux alentours de 2% par an. N’oublions pas pour autant que l’offre sur le logement reste encore insufisante. On ne dénombre que 300 000 logements mis en construction en 2014.  Nous constatons donc qu’il est nécéssaire de relancer la production de logement, d’autant plus qu’un nouveau statut régit les logements intermédiaires. Ce statut est introduit par la loi de finances en 2014. Cette dernière  porte sur la réduction de la TVA à 10% et exonère les taxes foncières pour les propriétés baties durant 20 ans. Ce nouveau régime apporte un atout pour les investisseurs institutionnels car le rendement est plus stimulé que dans les résidentiels classiques. Les investisseurs ne se focalisent pas uniquement sur les logements intermédiaires . Le résidentiel classique a aussi pris de l’ampleur dans leur portefeuille, notamment sur les résidences étudiantes ou les résidences seniors. Une étude du marché de l’immobilier résidentiel montre qu’en investissant sur les residences étudiantes ou sur les résidences seniors ;  le rendement net peut atteindre les 5%, pour le résidentiel classique, le rendement brut est de 3 à 4% en plus d’un coût de gestion très élevé. 

En bref, le marché de l’immobilier résidentiel est peu attractive pour les investisseurs institutionnels vu les pourcentages des rendements que ceux-ci engendrent. Investir uniquement dans l’immobilier résidentiel ne s’avère pas un investissement rentable pour les fonds et pour les investisseurs institutionnels. Toutefois, cela peut stabiliser les portefeuilles des investisseurs. Notre première hypothèse n’est pas donc verifiée.

L’hypothèse 2 implique la verification sur la neutralisation de l’aléa suite à l’existence des fonds d’investissement. Nous pouvons constater que l’achat d’un bien en viager permet d’acquérir le bien en question à un prix de revient inférieur à sa valeur réelle. Cette baisse atteint les 30 à 50% de sa valeur, ce cas est observé le plus souvent dans le contrat de  viager occupé. Le fonds Certivia est spécialisé dans l’achat en viager occupé uniquement. Ainsi,  dans chaque bien investi au moment de la revente de la marge, les profits obtenus seront  donc cotés de ces  diminutions des prix lors de son acquisition. En d’autres termes, en achat et revente normale, l’investisseur aura comme profit la marge entre le prix d’acquisition (valeur réelle) et son prix de revente; tandis que pour un achat en viager occupé, son profit est donc l’addition du profit en vente normal mais aussi de la marge que les investisseurs ont eu lors de l’acquisition en viager. En effet, pour savoir dans un cas pratique la performance d’un fonds, il est indispensable de faire un calcul de l’écart-type des performances. Ce calcul est établi sur un scenario dans lequel le paramètre est la taille du viager. Notre étude montre que cet écart-type baisse en fonction de l’augmentation des nombres de viager dans un portefeuille. L’écart-type diminue très rapidement pour un portefeuille de viager individuel, pour une espérance de vie de 20 ans.  Celui-ci atteint les 2,3% pour un portefeuille de dix viagers. Il arrive à 0,7% dans un portefeuille de 500 viagers et de 0,1% (obtenu après calcul de l’écart-type).  Nous avons remarqué que plus le portefeuille de viager augmente, plus son écart-type de performance diminue.  Nous pouvons dire que d’après ces chiffres, plus l’investissement est élévé, plus les risques de perte diminue. L’interrogation qui se pose actuellement est de voir si cette théorie peut se vérifier dans le cas de viager, qu’il soit occupé ou libre. En effet, dans un fonds d’investissement en viager, les biens achetés comptent en centaines.  Ainsi, si pour un bien par exemple, l’investisseur récolte 1 euro comme bénéfice.  L’ensemble de son portefeuille s’élèvera à 100 euros pour un portefeuille de 100 viagers. Plus un fonds d’investissement augmente,  son patrimoine immobilier de l’ensemble des marges que ce patrimoine  augmente aussi. D’un autre côté, dans le cas où le prix d’un bien est supérieur à sa valeur réelle (cas peu rencontré), cette perte sera comblée par les profits que genèrent les autres biens dans le patrimoine du fonds d’investissement. 

De tout ce qui precède, on constate que l’acheteur est le maillon faible dans le développement  du marché du viager. En effet, un investisseur particulier ne peut  fournir à lui-même un prime de risque car investit seul sur l’achat et supporte à lui seul les risques des aléas dans un achat en viager. Tandis que pour les investisseurs institutionnels, il y a mutualisation des risques mais aussi, ils peuvent créer des primes de risque. Ces informations nous montrent que  les risques que provoquent l’aléa sur la vente en viager sont neutralisées. Grâce aux fonds d’investissement en viager, il faut préciser que les risques sur cet aléa ne sont pas totalement dissous. 

L’expertise des fonds d’investissement et aussi des investisseurs institutionnels permet de maitriser les risques et minimiser ainsi les pertes. L’hypothèse 2 est donc verifiée.

Rappelons que notre troisième et dernière hypothèse consiste à voir si l’apparition des investisseurs institutionnels constitue une innovation en matière d’investissement en viager. Le mécanisme du viager rend son évolution toujours perplexe, de particulier à particulier, le frein principal qui empêche la vente ou l’achat est de question morale et d’éthique. L’acheteur doit parier sur la mort prochain de son vendeur, car en effet si ce dernier vit plus longtemps, l’acheteur serait perdant. Face à ce risque de longévité  de la vie du vendeur, les acheteurs reculent. En effet les interêts de chacun des parties prenantes sont opposés : d’une part, les acheteurs veulent payer un bouquet assez réduit au profit des rentes viagères (le pari sur un decès rapide de son vendeur); tandis que le vendeur veut un bouquet le plus élévé possible avec une rente honnête pour assurer qu’il n’en sort pas perdant dans cette opération. Ces freins nous montrent les raisons pour lesquelles le marché du vente en viager de particulier à particulier ne represente que 1% du volume du marché de l’immobilier annuellement. Ces 1% sont représentés par 5000 transactions, or l’offre de vente en viager atteint les 20 000 par an. Mais ces offres sont encore minimes par rapport au nombre de retraité  propriétaire. Etant propriétaire, ils ne sont pas riches pour autant et doivent encore payer les taxes foncières et tous ceux qui se lient à l’habitation: réparations, il y a un paradoxe qui se pose : les retraités voient leur revenu baissé tandis que leur charge liée à leur bien augmente, pourtant nombreux d’entre-eux ne trouvent pas encore que le viager est la solution idéale pour pallier à ses besoins. La fixation des prix est aussi parmi les freins qui empêchent les personnes agées à mettre leur bien en vente viager. En effet, étant un terme peu connu, mais aussi le flou sur le calcul du bouquet et de la rente, ils ne prennent pas le risque d’etre escroqués. La vente en viager de particulier à particulier n’interesse donc ni les vendeurs ni les acheteurs. Mais nous pouvons constater que depuis l’entrée des investisseurs institutionnels, ce type de vente a fait un grand pas dans le marché. Il n’y a plus relation directe acheteur vendeur, le risque de l’aléa du viager est, comme nous l’avons affirmé dans l’hypothèse 2, neutralisé dans un fonds viager, les risques de perte sont  maitrisés d’autant plus que le frein psychologique est mieux interpreté, c’est à dire que les parties prenantes ont leur interêt respectif : le fonds d’investissement augmente son patrimoine immobilier, les risques sont mutualisés, le vendeur voit son pouvoir d’achat amélioré tout en profitant de son bien jusqu’à son décès. Il a aussi l’assurance dêtre payé suivant le terme du contrat établi, par souci de mauvaise réputation.  Les fonds respectent leur engagement vers ses crédirentiers. L’existence des fonds d’investissement en viager apporte une nouvelle bouffé d’air au marché du viager. Pour le vendeur, il apporte des solutions pour les retraités dans l’amélioration de leur condition de vie, une assurance dans la vente vue l’institutionnalisation de l’acheteur (facilité sur les poursuites judiciaires s’il y a non respect des engagements signés dans le contrat de vente. La fixation du prix suit une table de mortalité et donc n’est en faveur d’aucune des parties). Pour les investisseurs institutionnels, le risque de l’aléa est neutralisé. De ces faits, nous pouvons dire qu’une innovation dans l’investissement en viager est constaté depuis l’apparition des investisseurs institutionnels dans ce marché . Ce qui nous permet de dire que l’hypothèse 3 est- elle aussi verifiée.

En résumé, l’hypothèse 1 n’a pas été validée tandis que  les hypothèses 2 et 3 ont été confirmées si l’on se réfère  à l’étude du Fonds Certivia.

 

Chapitre II: Préconisations et recommandations

Les aboutissements de notre analyse des résultats de l’étude de cas auprès du fonds d’investissement Certivia ont permis de vérifier les hypothèses de recherche que nous avons posé tout au long de ce présent mémoire. Ainsi, nous pouvons en déduire les préconisations et les recommandations suivantes qui seront présentées en trois sous-chapitres. Le premier sous-chapitre étudiera les solutions pour un bon développement du marché du viager (2.1). Le deuxième sous-chapitre analysera les recommandations pour mieux maitriser l’aléa viager (2.2) et enfin  le troisième sous-chapitre développera sur le fait que les investisseurs institutionnels sont des remèdes contre la dévalorisation morale de la vente en viager (2.3).

2.1 Pour un bon développement du marché du viager

Le viager a toujours été mal perçu surtout par les acheteurs vue qu’il doit spéculer sur le prochain décès de son vendeur. Malgré qu’il y ait déjà 200 ans que le viager existe, on constate que le volume de vente n’est pas encore très grand et imposant sur le marché des ventes d’immobilier. Nous avons trouvé donc qu’il est primordial de trouver des solutions pour développer le marché du viager et lever les blocages qui empêchent l’expansion de cette vente.

2.1.1 Une communication sur le viager

En effet, le terme viager est connu par les français, cette connaissance n’est pas en profondeur mais juste d’une généralité. Pour éliminer les préjugés sur le viager, il est donc nécessaire d’informer la population sur ce qu’est vraiment le viager. Pour cela, il faut détailler sur  l’explication sur son mécanisme, les modalités de fixation des prix, les avantages pour les parties prenantes ainsi que les inconvénients que présente ce marché. Cette communication permettra d’inciter les personnes âgées propriétaires, désirant mettre en vente viager leur bien mais qui ont hésité vue les incertitudes pouvant se  présenter sur ce marché. Cette connaissance sur ce qu’est vraiment un viager permettra aussi d’augmenter les demandes d’achat en viager que ce soit par des particuliers ou par des institutionnels. Une amélioration de l’image du viager s’impose. Cette amélioration doit obligatoirement passer au niveau national par l’intermédiaire d’une réflexion sur la protection sociale par le patrimoine immobilier et la propriété privée. Une nouvelle image du viager pourra se manifester par le maintien à domicile et l’indépendance des potentiels vendeurs, mais aussi une nouvelle ressource par le biais des biens de ces vendeurs. Cette nouvelle approche tendra à cacher l’aspect moral qui constitue un frein sur le développement du marché du viager.

2.1.2 Facilité la fixation des prix : bouquet et rente viagère

La fixation du prix, notamment le bouquet et la rente viagère, a toujours été un des freins qui empêche de finaliser une vente viager. Le vendeur veut un bouquet assez généreux et une rente juste afin d’éviter une éventuelle perte (s’il décède rapidement). Quant à l’acheteur, il veut payer le moins possible avec une rente un peu plus élevé et un bouquet le moins possible. Cela s’explique par le fait qu’il mise sur le proche décès de son vendeur, lui permettant ainsi d’acquérir le bien à un prix plus intéressant que celui du marché ordinaire. Comme chacun recherche son avantage, il est donc nécessaire de formaliser une méthode de fixation du bouquet et de la rente viagère. Même si le code civil n’impose pas un taux sur la rente viagère et laisse aux deux parties la liberté sur le montant, cette formalisation est indispensable pour qu’aucune des parties ne soit lésée après la signature du contrat. 

Dans le cas des institutionnels, la méthode de fixation des montants est déjà mise en place par l’intermédiaire d’une table de mortalité. Chaque fonds utilise une table de mortalité. Il est donc plus judicieux que tous les fonds qui investissent dans le viager utilisent la même table de mortalité, cela permettra de standardiser la fixation du prix.

2.1.3 Etablissement d’un contrat clair

La vente est matérialisée par la signature du contrat. Le contrat doit être établi devant un notaire pour protéger les parties des différents désaccords et contentieux. Le contrat doit contenir toutes les informations que les contractants ont acceptées. Le contrat est la pièce indispensable lorsqu’il y a des problèmes entre le vendeur et l’acheteur. Ainsi, pour faciliter la lecture du contrat, ce dernier doit être clair et on doit y trouver les informations suivantes : le vendeur, l’acheteur, la date du contrat, le montant du bouquet et des rentes viagère, une clause résolutoire en cas de non paiement.

2.1.4 Facilité les relations entre vendeurs et investisseurs institutionnels

Nous remarquons que les liens entre les personnes âgées et les investisseurs institutionnels sont ambigus. Il est encore difficile pour une personne âgée de proposer son bien en viager avec les institutionnels. D’ailleurs, c’est la raison pour laquelle parmi les  20 000 offres de viager, il n’y a que 5 000 transactions par an. Pour développer le marché du viager, les institutionnels doivent alléger les critères d’acquisition des biens  notamment sur la localisation des biens à acheter et sur l’âge du vendeur. 

2.1.5 Un accompagnement des vendeurs

Tout le monde peut mettre son bien en vente viager quel que soit son âge. Cet âge constitue un critère déterminant lors de la fixation du montant du bouquet et des rentes viagères. Mais le marché est plus intéressant lorsque le vendeur est âgé, déjà à la retraite. De peur d’être escroqué, une hésitation peut être sentie par un vendeur. Il est donc utile de mettre en place un service pour accompagner les personnes âgées avant, durant et après la signature du contrat. Ce service aura pour fonction de conseiller les vendeurs, il sera de plus une aide dans le cas où il y a résiliation du contrat. Ce service pourra être occupé par un juriste, un avocat, un spécialiste sur l’immobilier, un notaire… L’existence de ce service augmentera l’assurance des propriétaires lorsqu’ils décident de mettre en vente viager leur bien. Ainsi, une formation sur le régime juridique et fiscal du viager s’avère donc utile pour les jeunes notaires afin qu’ils puissent être à la hauteur dans leur devoir de conseil. D’un autre côté, pour donner une chance au viager, une politique de réseau et de formation doit donc être créée. En effet, les agences qui recueillent les offres et les demandes en viager sont encore très peu nombreuses. Il est donc utile d’implanter des réseaux d’agence dans les principales villes. La création de ces agences répondra aux nécessités de faire connaitre le viager d’une part, et de voir les besoins spécifiques de chaque région et d’y satisfaire d’autre part. Ces agences pourront être gérées par un spécialiste ayant une connaissance de la région, les valeurs des biens selon leurs localisations et leurs types 

2.1.6 Privilégier les investisseurs institutionnels

Les investisseurs institutionnels apportent une révolution dans le viager. Institutionnaliser leurs structures  est plus performant et plus rassurant. Cela va permettra à une protection optimale des vendeurs contre les acheteurs de mauvaise foi. Leur  performance facilitera la conclusion de la vente. Il est plus sûr de contracter une vente avec une personne morale ayant un statut bien défini qu’avec une personne physique dont on ne connait pas l’historique et les réputations.

2.1.7 Elargir le marché

Constatons aussi que les vendeurs sont plus nombreux que les acheteurs (personnes physiques), inciter les personnes morales dans ce marché est aussi une solution pour élargir ce marché. En effet, l’acquisition de nombre important de bien élimine le risque unitaire de survie. Le bien peut être confié à un organisme spécialisé comme les banques, les établissements financiers ou les cabinets immobiliers qui mutualiseront les risques : pour le crédirentier le risque de la défaillance du débiteur.

2.1.8 Protection optimale des parties contractantes

Un marché ne peut se développer si les parties contractantes ont peur d’être lésées lors de l’échange. Le système mis en place pour la protection des parties doit donc être à la fois rassurant et solide. En effet c’est en la personne du vendeur, très souvent des personnes fragiles, que cette protection doit être solide. Une mise en place d’un système pour le cautionnement et la garantie bancaire ou faire appel à un organisme ayant pour objet de couvrir le vendeur des éventuels mauvais payeurs sont des solutions envisageables.

2.1.9 Amélioration du marché résidentiel

Nous avons pu constater que le résidentiel n’attire pas beaucoup les investisseurs vue le rendement net qu’il offre, en plus les charges de gestion sont très élevé, ajouter à tout cela l’instabilité juridique. Ces situations n’avantagent pas les investisseurs qui veulent investir dans ce marché. La solution que nous proposant est donc une mise en place par l’Etat d’une stabilité juridique sur l’immobilier résidentiel. Cette stabilité permettra d’éviter les risques de contentieux entre les investisseurs et les vendeurs ou les locataires dans le cas les résidentiels locatifs. Il est aussi nécessaire de revoir les lois sur la taxation des immobiliers résidentiels. En  effet les taxes à payer ne sont pas à la faveur des propriétaires. 

2.2 Pour mieux maitriser l’aléa viager

L’aléa est l’essence même de la vente en viager, son existence est donc indispensable pour l’existence de ce marché. Force est de constater que sans la maitrise de cet aléa, la personne de l’acheteur risque d’investir dans un achat qui ne lui apportera que des pertes. 

2.2.1 Une table de mortalité unique

Les investisseurs institutionnels utilisent un paramètre d’étude avant de décider si un investissement mérite d’être fait ou non. Ce paramètre est la table de mortalité. La table de mortalité permet de projeter une personne dans une population et de définir ainsi sa probabilité de survie à une date précise mais aussi de définir son espérance de vie. D’un fonds à un autre chacun a sa propre manière de calculer l’espérance de vie de son vendeur potentiel par l’intermédiaire de cette table. Nous avons constaté dans la première série de recommandation que formaliser une table de mortalité unique pour tous les investisseurs améliorera le marché du viager. En effet il y a plusieurs manières d’élaborer une table de mortalité. Certaines d’entre elles s’avèrent obsolètes et plus adaptables à notre époque ou encore trop sophistiquées pour être comprises et dont l’utilisation est difficile. De plus, il y a tant de paramètres qui interviennent dans la projection de mortalité provoquant ainsi de nombreuses tables obtenues à partir des mêmes données. Les différentes tables de mortalité peuvent donc ne pas donner les mêmes résultats escomptés malgré l’utilisation des mêmes données. 

2.2.2 Mutualisation des achats

Dans la vérification des hypothèses, nous avons pu constater que les acheteurs constituent les maillons faible de la chaine des ventes en viager, en effet, s’il y a longévité du vendeur, c’est l’acheteur qui aura la charge de supporter les paiements des rentes viagères. Pour mieux maitriser les risques, il est primordial de mutualiser les achats. Les acheteurs particuliers n’ont pas donc intérêt à faire cet investissement. Sa spéculation est fondée sur le hasard et pas sur une base de calcul bien fondée. Sans oublié que le volume de la vente en viager de particulier à particulier ne représente que très peu de le volume de vente en immobilier

2.3  Les investisseurs institutionnels : remèdes contre la dévalorisation morale de la vente en viager

Tout au long de notre analyse, nous avons pu démontrer que l’intervention des investisseurs institutionnels dans le marché du viager a apporté un élan à celui-ci. Les investisseurs institutionnels trouvent leur bénéfice dans l’investissement en immobilier, même si le côté des résidentiels a été négligé. Le viager profite aux investisseurs institutionnels car il leur apporte à la fois une rentabilité attractive mais aussi une maitrise des risques. 

L’arrivée des investisseurs institutionnels apporte une nouvelle vision du viager. Plusieurs facteurs empêchent les acheteurs potentiels dans le viager dont: un inconfort moral face au côté morbide de la vente, le manque de transparence sur l’établissement des prix, et enfin l’aléa viager. 

L’image du viager reste toujours très négative aux yeux des français. Le vendeur considéré comme égoïste et ne voulant pas laisser d’héritage à ses descendants, tandis que les acheteurs des personnes n’ayant pas de morale et désir le décès de son prochain. Le contrat de vente en viager est jugé par l’opinion publique de contrat malsain. Le problème est donc de vaincre cette mauvaise image que les personnes ont sur le viager, et de donner une nouvelle image à celui-ci. 

Dans la vente en viager de particulier à particulier, cette réputation ne pourra pas être effacée, elle est encrée dans le fond même du viager. Cette image est mieux atténuée dans les ventes en viager établies par les investisseurs institutionnels. En effet, il n’y a plus de relation directe entre acheteur et vendeur, les fonds d’investissement possèdent plusieurs patrimoines immobiliers dans lesquels chaque investisseur institutionnel a ses actions dans chaque immobilier dans lequel son capital est investit. 

CONCLUSION

La vente en viager est un terme connu depuis déjà deux siècles auparavant, malgré cela, le marché du viager a été marginalisé par la vente classique des immobiliers. Tout au long de notre étude, nous avons essayé de mettre une lumière sur ce terme, son mécanisme, les différents types ainsi que les modalités de formation d’un contrat de vente en viager. Dans notre étude nous avons privilégié l’étude du viager dans un fonds d’investissement, c’est la raison pour laquelle notre thème d’étude s’est étalé sur, rappelons le: 

« Un fond d’investissement en viager : une solution patrimoniale innovante pour les personnes âgées et les investisseurs institutionnels. » 

Ce thème impose donc de voir d’une part les innovations qu’un fonds d’investissement apporte pour les personnes âgées et d’autres parts les innovations pour les investisseurs institutionnels. Cette exigence nous a permis de formuler notre problématique : 

Comment un fond d’investissement en viager peut-il apporter une solution patrimoniale aux personnes âgées tout en satisfaisant les investisseurs institutionnels en terme de couple rendement /risque ? 

Une question principale que nous avons essayé de repondre par l’intermédiaire des trois chapitres que nous avons développé dont une revue de littérature sur le fonds d’investissement en viager (Partie I). Dans cette première partie, on a élargit les trois grands chapitres : les notions sur le fonds d’investissement de son mécanisme, à son particularité et enfin la modalité de l’établissement du contrat de vente, puis nous avons vue le fonds  d’investissement et les parties contractantes et le contrat aléatoire, cette première partie s’est achevée par le développement des immobiliers résidentiels. 

Le second partie nous a permis de faire une étude empirique dans laquelle nous avons définit les méthodes de recherche  pour notre étude, dans cette partie nous avons aussi définit les trois hypothèses de recherche qui nous a permis de facilité la recherche de réponse à notre problématique; cette partie traite aussi la présentation de notre zone d’étude, notamment le fonds CERTIVIA dans laquelle nous avons effectué le stage pratique. 

Dans la dernière partie  a été établie la vérification des trois hypothèses: 

– Hypothèse 1 : un fond d’investissement en viager permet de transformer l’immobilier résidentiel en opportunité d’investissement rentable pour les investisseurs :     non confirmé

– Hypothèse 2 : Un fond d’investissement en viager permet une neutralisation de l’aléa : confirmé

– Hypothèse 3 : l’apparition des investisseurs institutionnels constitue une innovation en matière d’investissement en viager : confirmé

Et ensuite des préconisations et des recommandations ont été apportées. 

En résumé, le mécanisme de viager peut encore être plus attractif suite à quelques refléxions qui peuvent diluer les mauvaises réputations de ce marché. Notamment, le viager peut servir de cause sociétale : le maintien à domicile pour les personnes âgées, mais aussi faciliter de l’accession à la propriété pour les acheteurs intéressés par le viager. L’intervention des investisseurs institutionnels fluidifie les transactions dans le viager.

En réponse à notre problématique, un fonds d’investissement en viager apporte une solution patrimoniale aux personnes âgées car il permet tout d’abord le maintien à domicile des retraités tout en leur assurant une indépendance grâce à la rente viagère qui constitue un complément de revenu pérenne et régulier. Leur pouvoir d’achat est vue en hausse, ils perçoivent en même temps leur allocation de retraite mais aussi la rente viagère. La seconde partie de la problématique est que le fonds d’investissement en viager satisfait les investisseurs institutionnels en terme de couple rendement/risque. Cette situation est établie grâce à la mutualisation des risques mais aussi à la neutralisation de l’aléa viager, mais aussi, les profits que portent les investissements est tangible mais aussi il y a l’augmentation des patrimoines immobiliers des investisseurs.

Pour  terminer en beauté  le présent mémoire, nous nous excusons des éventuelles erreurs qui se sont glissées à l’intérieur de notre écrit.

 

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