POURQUOI DECIDER DE METTRE EN PLACE UN NOUVEAU CONCEPT DE RESIDENCE SENIORS QUAND IL EXISTE DEJA DES SYSTEMES D’ACCUEILS ADAPTES AUX PERSONNES AGEES

 

 

 

Remerciements

 

 

 

 

Résumé

L’impact du phénomène de “papy-boom”, suivi de l’allongemnt de l’espérance de vie a amené à un vieillissement de la population francaise. A cet effet, le nombre des personnes âgées s’est considérablement accru et est prévu dédoublé d’ici 2020. Nous assistons à une émergence de vague de générations des personnes les plus âgées (85 à 110 ans) qui sont placées dans les structures d’accueil. Cette classe d’âge est estimée avoir accrue de 500 000 personnes entre 2007 à 2012 et, avec une extrapolation, il va atteindre jusqu’à 140% en 2020. La demande potentielle d’habitat senior est alors en plein effervecence. Cependant, les établissements d’hébergement pour les personnes âgées ne suivent pas cette tendance et sont en nombre insuffisant. Pour pallier à ce manque, plusieurs établissements ont été créés et la France est en quête d’un meilleur concept pour accueillir ces personnes classées “Seniors”.

L’EHPAD, qui est un établissement médicalisé, a toujours existé et constitue une part importante du marché des établissements d’acceuil des personnes âgées. L’EHPAD accueille surtout les personnes âgées dépendantes de la GIR 1 et 2.  L’EHPAD est un marché de plus en plus développé et de ce fait constitue un investissement rentable. Ces caractéristiques, son statut et les avantages fiscaux y contribuent. Néanmoins, nous notons quelques inconvénients de l’EHPAD notamment à sa revente, à l’incetitude bien immobilier et surtout à l’insuffisance du personnel.

Un autre concept constitue un nouvel outil pour le changement en matière d’hébergement pour les personnes âgées. Mis en veille depuis plusieurs années, le concept de « Résidence Senior » a retrouvé un regain d’intêrét pour les investisseurs. Contrairement à l’EHPAD, la Résidence Senior est un établissement non médicalisé et peut héberger les personnes âgées autonomes. Son marché est très porteur même s’il ne constitue qu’une infime partie du marché global des « habitats seniors ». Occupant actuellement seulement 1% de ce marché, elle recèle un potentiel énorme. En effet, l’étude du marché et de l’environnement (juridique, économique, socio-culturel) a permis de constater que le concept de Résidence Senior correspond plus aux attentes des Seniors actuels. La structure d’acceuil reliant espace privatif pour chaque résident avec terrasse individuelle et espace commun pour les détentes et loisirs, les services optionnels ou à la carte, la proximité des villes, la liberté de choisir des services externes (médecin libéral, para-médical, kinésithérapeute), etc sont autant d’éléments qui favorisent le développement du marché de la Résidence Senior et son appopriation par la population âgée. Le marché est encore à percer puisque nous constatons qu’aujourd’hui, 95% des seniors vivent encore dans leur domicile et seulement 5% sont logés dans des structures spécialisées. Parmi ces 5%, 3,5% se trouvent dans les EHPAD. Néanmoins, un quart des seniors se disent prêt à vivre de nouvelles expériences d’habitat et prêt à changer de style d’habitat et de vie. Des Régions potentielles, ayant une forte proportion de population âgée sont déjà détectées. Cependant, la réussite du concept recquiert une forte évangélisation du marché et une forte communication pour la conquérir.

Pour démontrer l’opportunité offerte par la Résidence Senior autant pour les investisseurs que pour les résidents, un projet dénommé « La Clé des Seniors » a été conçu. Ce projet est le fruit de la collaboration de deux SARL « Serenity » et « Clé des Seniors ». Avec un personnel pluridisciplinaire, spécialiste et motivé, « La Clé des Seniors » offre les services adéquats aux personnes âgées de la Commune de Ruffec, se trouvant dans la Région de Poitou – Charente au Sud-Ouest de la France. La comparaison de notre Résidence « La Clé des Seniors » et une autre Résidence « Village d’Or » nous a permis de constater que notre prix est compétitif. Le cadre législatif de la Résidence Senior a retenu une attention particulière. Son statut de LMP ou LMNP, son régime juridique de copropriété, les avantages fiscaux qu’elle procure sont des éléments causant un investissement favorable à long terme. De plus, si nous revenons à notre projet, l’investissement est amorti en 5 ans maximum. L’analyse technique et financière du projet a également permis d’annoncer que la Résidence Senior est un investissement rentable. Sa viabilité économique repose sur le taux de remplissage, qui vu le contexte, est estimé élevé.

Les deux concepts d’établissements d’hebergement des personnes âgées ont été comparés. Grâce à cette comparaison, nous pouvons énoncer que la Résidence Senior est un investissement rentable (de l’ordre de 4,6%). Son tarif de location est moins cher que celui de l’EHPAD. La clientèle ciblée est la même: la population âgée ou seniors, avec une différence près: celle de l’EHPAD est dépendante tandis que celle de la Résidence Senior est autonome ou semi-valide.

Ainsi, pour avoir un investissement rentable en matière de Résidence Senior, il faudrait au commencement faire une étude de marché (analyse de l’offre et de la demande) et une étude de faisabilité. Le lieu d’implantation, les typologies de services offerts, l’analyse technique et financière sont des plus importants dans une etude de faisabilité.

Enfin, aujourd’hui le concept de Résidence Senior est en perspective. Il s’avère que ce concept confère aux personnes âgées une transition douce entre leur domicile et la maison de retraite et permet le plus de satisfaire leurs besoins.

 

 

Sommaire

Remerciements. 2

Résumé. 3

Sommaire. 5

INTRODUCTION GENERALE.. 7

PREMIERE PARTIE :                         LES SYSTEMES D’ACCUEIL EXISTANT POUR PERSONNES AGEES  9

I – A – DIAGNOSTIC D’UN EHPAD.. 10

1. Notions générales sur l’EHPAD.. 10
2. Marché actuel des EHPAD.. 15
3. Analyse diagnostique d’un EHPAD.. 22

CONCLUSION.. 26

I – B – ETUDE DE MARCHE.. 27

1. Analyse de la demande. 27
2. Analyse de l’offre. 31
3. Analyse de l’environnement. 36

CONCLUSION.. 39

DEUXIEME PARTIE:               CREATION D’UN OUTIL POUR LE CHANGEMENT : LES « RESIDENCES SENIORS »  40

II – A – CADRAGE GENERAL SUR LES RESIDENCES SENIORS. 41

1. Notions générales sur les Résidences Seniors. 41
2. Etude d’opportunités des Résidences Seniors. 44
3. Cas Concret : un projet de Résidence Senior “La Clé des Seniors”. 45

CONCLUSION.. 51

II – B – ETUDE DE FAISABILITE DES RESIDENCES SENIORS. 52

1. Le cadre législatif. 52
2. Etude technique et financière. 54
3. Analyse comparative EHPAD – Résidences Seniors. 58

Conclusion.. 61

CONCLUSION GENERALE.. 62

REFERENCES BIBLIOGRAPHIQUES. 64

SOMMAIRE DES ANNEXES. 65

ANNEXES. 65

REPERTOIRE DES SIGLES. 66

INDEX DES TABLEAUX ET FIGURES. 67

TABLE DES MATIERES. 68

 

 

 

INTRODUCTION GENERALE

Un des sujets préoccupants dans les pays développés, notamment en Europe, est le phénomène de « papy boom ». Selon Wikipédia, ce terme désigne l’ensemble des personnes arrivées en âge de retraite. Ce phénomène s’est manifesté depuis l’année 2006 et va durer jusqu’en l’an 2025, puisqu’il s’agit des conséquences de l’explosion de la naissance de l’après guerre ou « baby-boom » combinée à l’augmentation de l’espérance de vie. En effet, l’espérance de vie dans ces pays et en particulier en France a augmenté d’environ 10 ans de 1960 à 2010 (de 70 ans à 81,1 ans)[1]. Ce phénomène aura ainsi des impacts à la fois sur le plan démographique et économique. Sur le plan démographique, ces pays vont assister à un dédoublement du nombre de personnes âgées d’ici 2025. Sur le plan économique, la question d’hébergement, d’accueil, de prise en charge, de traitement et soins adaptés à toute cette population classée « seniors » commence à se poser.

 

En France en particulier, sur le plan démographique, on assiste à une émergence de vague de générations des personnes les plus âgées (85 à 110 ans) qui sont placées dans les structures d’accueil. Cette classe d’âge est estimée avoir accrue de 500 000 personnes entre 2007 à 2012 et, avec une extrapolation, il va atteindre jusqu’à 140% en 2020. Ainsi, cette population va augmenter de 1,4 millions de 2005 à 2020[2] d’où le dédoublement des « seniors » ci-énoncé.

 

Sur le plan économique, les centres d’accueil et d’hébergement tels que les Etablissements d’Hébergements pour Personnes Agées Dépendantes (EHPAD), anciennement appelés maisons de retraite, ne suffisent plus à contenir cette nouvelle vague de seniors. La France est alors obligée de prévoir une augmentation des structures d’accueil et de soins de ces personnes âgées. D’ici 2012, 680 000 centres d’hébergement devront être créés. D’où la nécessité de création d’environ 40 000 infrastructures d’hébergement jusqu’en 2012.

 

En France, la création de telles structures est primordiale et de nouveaux besoins émanant des personnes âgées comme le besoin d’indépendance, d’avoir un espace propre à soi-même, de pouvoir accueillir les proches sans contrainte sont détectés. Un nouveau concept dénommé « RESIDENCE SENIORS » est ainsi apparu vers les années quatre vingt dix. Il s’agit d’un espace destiné uniquement aux seniors, une alternative intermédiaire à la maison de retraite. Plusieurs résidences seniors ont été créées en France ces dernières décennies telles que Villages d’Or, Patios d’Or, Domitys, Médetic, Villes des Herbiers. Le concept est le même pour toutes ces Résidences : un espace clôturé et sécurisé pour les seniors, composé d’appartements de type T1 à T3 avec un côté jardin (espace vert) bien convivial et tranquille avec les équipements nécessaires et spécifiques à chaque catégorie de seniors. Cet espace se trouve en général à proximité d’infrastructures intéressant les seniors tels que les centres commerciales, les transports, les cabinets médicaux. Les services nécessaires aux seniors sont assurés par des prestataires externes et sur commande (services à la carte). A part les appartements, un espace de détente et de loisirs est accessible à tous seniors et leur permet de nouer des amitiés, de se relaxer, d’accéder à des animations diverses[3].

 

L’objectif de ce nouveau concept est de satisfaire les besoins des seniors en assurant tout le confort nécessaire à leur vie quotidienne et en maintenant leur désir d’indépendance.

 

Le marché des EHPAD est actuellement un des marchés les plus développés en France. En effet, tel qu’il est cité ci-dessus, la population âgée va connaitre un essor considérable alors que les capacités d’accueil notamment en EPHAD sont insuffisantes pour faire face à cette évolution. Ainsi, l’investissement en EHPAD est le plus sollicité et le plus sûr pour avoir un maximum de profit. Cependant, depuis les années 1990, les « résidences seniors » prennent de plus en plus une part non négligeable de marché pour les établissements destinés aux personnes âgées. Le présent mémoire qui s’intitule « pourquoi décider de mettre en place un nouveau concept de résidence seniors, quand il existe déjà des systèmes d’accueils adaptés aux personnes âgées ? » consiste à analyser ces deux concepts. La question qui se pose est : quelles opportunités pour les investisseurs immobiliers et quels avantages pour les personnes âgées peuvent offrir les Résidences Seniors par rapport aux EHPAD ?

 

Afin de mener à bien cette étude, il est nécessaire dans la première partie de ce mémoire d’étudier les systèmes existant d’accueil aux personnes âgées. L’étude de l’établissement EPHAD, à savoir un cadrage général, une analyse diagnostique, une analyse du marché actuel est effectuée. Il s’ensuit l’étude de marché sur les Résidences Seniors. Dans la deuxième partie, il s’agit de décrire et d’analyser l’outil créé pour le changement qu’est « la résidence senior » en commençant tout d’abord par le cadrage général. Ce cadrage englobe les notions générales sur les Résidences Séniors, une étude d’opportunités et un cas concret de création de projet d’une Résidence Sénior. Ensuite, la potentialité de ce nouvel outil est analysée à travers une étude de faisabilité. Cette étude de faisabilité présente le cadre législatif, une étude technique et financière. Enfin, une analyse comparative EHPAD / Résidences Séniors suivies de recommandations closent le présent mémoire.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

PREMIERE PARTIE :                         LES SYSTEMES D’ACCUEIL EXISTANT POUR PERSONNES AGEES

 

Dans cette première partie, pour bien comprendre le mécanisme des établissements pour les personnes âgées, il est nécessaire en premier lieu d’effectuer l’étude diagnostic de l’Etablissement d’Hébergement pour Personne âgée Dépendante (EHPAD) en mettant en exergue les notions générales sur les EHPAD, le marché actuel des EHPAD et l’analyse diagnostique d’un EHPAD. La deuxième sous-partie sera consacrée entièrement à l’étude de marché du nouveau concept « Résidence Seniors » en analysant la demande, ensuite l’offre et enfin l’environnement socioculturel, juridique, démographique et économique.

I – A – DIAGNOSTIC D’UN EHPAD

 

1.      Notions générales sur l’EHPAD

L’EHPAD a toujours existé en France et jusqu’à aujourd’hui il occupe une place prépondérante en terme d’investissement immobilier. Afin de mieux cerner l’importance de ce concept, la présentation de notions générales sur l’EHPAD est utile. L’objectif est de cerner le fonctionnement de l’EHPAD et de pouvoir situer l’EHPAD par rapport au contexte actuel sur le système d’hébergement des personnes âgées en France. Les cibles de l’EHPAD, la définition, sa règlementation et son fonctionnement permet de comprendre ce système.

a.      Les cibles de l’EHPAD

Les cibles de l’EPHAD sont évidement les personnes âgées partant à la retraite. En fin 2010, la loi n° 2010-1330 du 09 novembre 2010 portant sur la « réforme des retraites » a été promulguée et l’âge légal de départ à la retraite est de 60 à 62 ans.[4] Dans ce cadre, il est utile de distinguer les personnes âgées dépendantes et les personnes âgées non dépendantes.

 

La dépendance des personnes âgées est définit à partir de la grille AGGIR (Autonomie Gérontologie Groupes Iso Ressources). Cette grille a été établie afin de déterminer le niveau ou degré de dépendance d’une personne âgée. Il classe les personnes âgées en six (6) Groupes Iso-Ressources (GIR).

 

Le tableau suivant met en exergue ces 6 niveaux de dépendance :

 

Tableau 1: Grille AGGIR

GIR 1	Personnes âgées confinées au lit ou au fauteuil, dont les fonctions mentales sont gravement altérées et qui nécessitent une présence indispensable et continue d’intervenants.
GIR 2	Personnes âgées confinées au lit ou au fauteuil, dont les fonctions intellectuelles ne sont pas totalement altérées et dont l’état exige une prise en charge pour la plupart des activités de la vie courante. Ce groupe s’adresse aussi aux personnes âgées dont les fonctions mentales sont altérées, mais qui ont conservé leurs capacités de se déplacer
GIR 3	Personnes âgées ayant conservé leur autonomie mentale, partiellement leur autonomie locomotrice, mais qui ont besoin quotidiennement et plusieurs fois par jour d’être aidées pour leur autonomie corporelle
GIR 4	Personnes âgées n’assumant pas seules leurs transferts mais qui, une fois levées, peuvent se déplacer à l’intérieur de leur logement. Elles doivent parfois être aidées pour la toilette et l’habillage. Ce groupe s’adresse également aux personnes âgées n’ayant pas de problèmes locomoteurs mais devant être aidées pour les activités corporelles et pour les repas
GIR 5	Personnes âgées ayant seulement besoin d’une aide ponctuelle pour la toilette, la préparation des repas et le ménage
GIR 6	Personnes âgées n’ayant pas perdu leur autonomie pour les actes essentiels de la vie courante

Source : Services-Public.fr : le site officiel de l’administration française.

        i.            Personnes âgées dépendantes

Selon cette grille AGGIR, les personnes âgées dépendantes sont classées dans le GIR 1 à 4 et ils peuvent bénéficier de l’Allocation Personnalisée d’Autonomie (APA). L’APA est une allocation délivrée par l’Etat pour les personnes âgées dépendantes qu’elles soient à domicile ou dans un établissement. Des conditions sont donc exigées pour obtenir cette allocation notamment le fait d’être dépendant c’est-à-dire le fait de ne pas pouvoir être autonome pour l’état physique ou intellectuel (GIR 1 à 4), le fait d’habiter en France de façon permanente ou régulière…. La loi n° 2001-647 du 20 juillet 2001 fixe l’APA et la prise en charge des personnes âgées dépendantes.

 

      ii.            Personnes âgées non dépendantes

Les personnes âgées non dépendantes sont classées dans la GIR 5 et 6. Ce sont donc les personnes qui sont encore apte à effectuer la plupart des tâches dans leur vie quotidienne mais qui nécessitent seulement des aides ponctuelles notamment pour la toilette, le ménage …

b.      Définitions et caractéristiques des établissements d’accueil et d’hébergements des personnes âgées

Les établissements d’accueil des personnes âgées sont nombreux en France. Ces établissements sont classés comme étant un établissement social ou médico-social.

 

Encadré 1 : Etablissement social ou médico-social Selon Wikipédia, un établissement social ou médico-social est « une personne morale publique ou privée telle que décrite au Code de l’Action Sociale et des Familles (CASF) et bénéficiant généralement de fonds publics pour remplir une mission de service public ». C’est « un établissement public ou privé relevant de la politique sociale en France ». Certains établissements et services bien que privés peuvent également être inclus dans ce type d’établissement social ou médico-social s’ils répondent à certaines conditions telles que des services d’intérêt collectif. A cet effet, concernant les établissements  pour les personnes âgées, l’EPHAD, l’EPA ou foyers-logements et la maison de retraite, les services de soins infirmiers à domicile, les services de soins, d’aide et d’accompagnement, les services d’aide à domicile, les résidences services sont caractérisés comme étant un établissement social ou médico-social.

Source : Wikipédia

 

Dans cette catégorie, on peut distinguer les établissements pour personnes âgés (EPA), les établissements sans soins médicaux appelés « non-médicalisés », les établissements semi-médicalisés et enfin les établissements médicalisés ou EHPAD. En France, cinq types d’établissement existent à savoir : la maison de retraite, l’EPA, l’EHPAD, les résidences avec services, la maison d’accueil rurale pour personnes âgées (MARPA).

 

        i.            Maison de retraite

La maison de retraite est un établissement destiné aux personnes âgées. C’est un centre d’hébergement dont les retraités bénéficient de chambre individuelle et de salle collective. Les services octroyés sont spécifiques à chaque typologie de personnes âgées. Les modes d’hébergements dépendent alors du degré de dépendance des personnes âgées. En France, certaines maisons de retraite proposent des hébergements de un à quelques jours seulement pour subvenir aux besoins des personnes âgées. Deux types de maison de retraite existent :

• l’EPA qui est un établissement non médicalisé c’est-à-dire sans soins médicaux mais dont les soins sont externalisés si besoin est, et
• l’EHPAD qui est un établissement médicalisé c’est-à-dire un système équivalant plus ou moins à un hôpital dont les soins médicaux sont donnés aux personnes jugées dépendantes (cf. GIR 1 à 4).

 

 

      ii.            Etablissement d’hébergement pour personnes âgées (EPA)

C’est une sorte de foyers-logements, les personnes âgées qui en bénéficient sont des personnes jugées aptes et autonomes. Elles sont logées en tant que locataire dans un studio ou dans un petit appartement de type F2. Une salle commune est disponible et quelques services comme la restauration, la blanchisserie sont donnés. C’est une option entre vivre à domicile et la maison de retraite. Cet établissement est surtout utile pour les personnes âgées qui recherchent un cadre leur permettant de se sentir en sécurité. Aucun service de soin n’est disponible dans ce genre d’établissement mais les locataires peuvent disposer d’un service de soins médicaux externes.

 

    iii.            Etablissement d’hébergement pour personnes âgées dépendantes (EHPAD)

Selon Wikipédia, l’EHPAD est un établissement médico-social. Il est destiné à héberger des personnes âgées dépendantes, souvent atteintes de la maladie d’Alzheimer ou de maladies dégénératives (maladies souvent génétiques) dans lesquelles un ou plusieurs organes sont progressivement dégradés). Il dispose d’infrastructures et d’équipements spécialisés destinés à être adaptés à ces personnes âgées. Pour pouvoir être considéré comme un EHPAD, une convention tripartite d’une durée de 5 ans entre l’établissement, le Conseil Général et la Direction Départementale de l’Action Sanitaire et Sociale (DDASS) doit être signée afin d’assurer que ledit établissement puisse assurer la prise en charge de ses retraités ainsi que les financements nécessaires.

 

L’EHPAD ne dispose pas de médecins permanents comme à l’hôpital mais d’un médecin coordonnateur employé à mi-temps ou à temps partiel. Par contre, il est impératif que l’établissement dispose d’une aide soignante qui effectue un service de nuit. En cas d’urgence, les retraités sont assurés par le « système de garde ville » ou par les services dans les appels d’urgences.

 

    iv.            Résidences services

Il s’agit d’un espace destiné aux personnes âgées classées dans la GIR 5 et 6 c’est-à-dire autonome, apte et semi-apte. Les retraités disposent d’un appartement autonome et un espace collectif existe pour permettre à ces retraités de nouer des relations entre eux et de se détendre.

 

       v.            Maison d’accueil rural pour personnes âgées (MARPA)

Est destinée à des Communes dont les habitants sont inférieurs à 2 000. Elle peut contenir seulement quelques retraités (au nombre maximum de 25). Les principes sont les mêmes que la maison de retraite c’est-à-dire une chambre individuelle et des salles collectives.

c.       Règlementation et fonctionnement de l’EHPAD

        i.            Règlementation

L’EPHAD est régi par la loi du 24 janvier 1997 avec le décret d’application d’avril 1999 et la réforme de la loi du 20 juillet 2001 avec le décret d’application du 20 novembre 2001. La réforme entamée a surtout porté sur la tarification mais également à la « qualité de la prestation offerte » par ces établissements.

 

La règlementation d’un EHPAD est très stricte puisque tout établissement voulant avoir un statut d’EHPAD doit tout d’abord demander une autorisation de dispenser des soins aux assurés sociaux qui est stipulée à l’article 30 du décret d’application de la loi du 20 juillet 2001 en remplissant le « dossier CROSS ».

 

L’obtention de l’autorisation de dispenser des soins aux assurés sociaux est nécessaire afin de passer à la signature d’une convention tripartite pluriannuelle (normalement d’une durée de 5 ans) avec le Conseil Général et l’autorité compétente pour l’assurance maladie. L’objectif de chaque partie dans cette convention est d’assurer le maximum de bien-être aux personnes âgées. A cet effet, les renseignements sur l’établissement et son fonctionnement, sur les moyens financiers à déployer et sur la qualité des services offerts sont contenus dans cette convention.

 

Des fiches d’objectifs sont annexées à cette convention. Ces fiches permettent d’avoir un indicateur de suivi qualitatif :

• De la qualité de vie des résidents,
• De la qualité des soins,
• De la qualité des relations avec les familles et amis des résidents, et enfin
• De la qualité des personnes exerçant dans l’établissement.[5]

 

Ces fiches permettent également d’avoir des indicateurs de suivi de la mise en œuvre et de l’application de la convention.

 

      ii.            Fonctionnement

Ladite convention relate de façon détaillée le fonctionnement de l’EHPAD et son système de tarification. En général, trois types de tarification sont utilisés dans l’EHPAD : le tarif hébergement, le tarif dépendance et le tarif soins.

 

• Tarif hébergement

 

Ce tarif est payé par la personne âgée elle-même (résident) ou par le Conseil Général dans le cas où elle bénéficie d’une aide au logement de type Aide Personnalisée au Logement (APL) ou Allocation de Logement à Caractère Social (ALS) versée par la Caisse d’Allocation Familiale (ALF). Ce type de tarif concerne essentiellement la restauration (pension), l’hébergement du résident et certains services comme le blanchissage des linges.

 

• Tarif dépendance

 

Le tarif dépendance est calculé en fonction du niveau ou degré de dépendance du résident (déterminé par l’outil AGGIR). Une part du montant du tarif dépendance est réglée par le résident et une part est payée par le Conseil Général à travers l’Allocation personnalisée d’autonomie (APA). Ainsi, il appartient au résident de payer le ticket modérateur.[6] Ce type de tarif concerne toutes les charges qui touchent l’aide octroyée à la personne âgée dépendante notamment à sa toilette et à son repas.

 

• Tarif de soins

 

Le tarif des soins est entièrement pris en charge par l’Assurance Maladie. Toutefois, il existe deux options de tarif (tarif partiel et tarif global) et le choix de l’option est déterminé dans la convention tripartite.

 

• Tarif partiel

 

Le tarif partiel concerne la rémunération du personnel médical qui a établit un contrat avec l’établissement comme le médecin coordonnateur, les infirmiers et les auxiliaires médicales (kinésithérapeute). Il inclut également certains matériels médicaux utiles au quotidien tels que seringues, sérum…

 

• Tarif global

 

Le tarif global inclut le tarif partiel plus les prestations des médecins généralistes libres, des auxiliaires médicaux qui interviennent en fonction du besoin du résident, certains examens médicaux.

 

2.      Marché actuel des EHPAD

En France, le nombre de personnes âgées (génération « papy boom ») depuis quelques décennies connait une évolution incessante. Le nombre actuel des établissements d’accueil et d’hébergement de ces personnes âgées ne suffit plus. L’EHPAD est l’un des systèmes d’accueils les plus adaptés aux personnes âgées, les plus en vogue, et les plus répandues. Ainsi, il est utile d’analyser le marché actuel de l’EHPAD à travers l’étude des besoins sociodémographiques existants, la situation des EHPAD en France et la rentabilité de l’investissement en EHPAD.

a.      Besoins sociodémographiques

La démographie en France ainsi que la situation des personnes âgées influencent considérablement le nombre des établissements d’accueil et d’hébergement des personnes âgées. L’évolution du nombre de la population, la répartition géographique, l’augmentation de l’espérance de vie et surtout l’augmentation du nombre de ces personnes âgées ont un impact sur le marché des établissements d’hébergement. En effet, l’élévation du nombre de personnes âgées et sa répartition géographique entrainent de nouveaux besoins et de nouvelles demandes en matière d’établissement d’hébergement. C’est pourquoi, il est utile de voir un à un les situations évoquées ci-dessus.

  

        i.            Démographie en France

• Evolution du nombre de population

 

L’Institut National de la Statistique et de l’Etude Economique (INSEE) a estimé, en début 2011, la population totale de la France (Métropole) aux environs de 65 millions d’habitants. Ce chiffre inclus à la fois la population du Métropole (63 millions d’habitants) et celle d’Outre – mer (795 000 habitants)[7].

 

En général, en France, on note une croissance moyenne de la population de 0,58% par an. La population de la France (y compris celle d’Outre-mer) est estimée avoir augmenté de 0,5 % en 2011 par rapport à 2010.

 

• Répartition par sexe et par âge

 

La dernière étude effectuée par l’INSEE a montré qu’en 2006, pour une population environnant les 64 millions, on a une répartition par âge comme suit :

• 25,1% de la population ont moins de 20 ans,
• 58,7% constitue la population active (c’est-à-dire entre 20 à 64 ans),
• 16,2% se trouve dans la classe d’âge des seniors.

 

Dans cette proportion, on peut voir que la population âgée occupe un pourcentage élevé dans l’ensemble.

 

Concernant la répartition par sexe, un recensement effectué en  2005 a permis de dégager le pourcentage des femmes qui est un peu plus élevé que le pourcentage des hommes. Les femmes représentent plus de 50% (51,4%) de la population tandis que les hommes représentent moins de 50% (48,6%).

 

• Répartition géographique

 

La France compte actuellement 27 Régions (21 Régions dans le Métropole et les 5 autres Régions, à la fois des départements se situent dans l’Outre-mer), 101 départements, 4058 cantons et 36699 Communes.

 

La densité de la population de la France (y compris l’Outre-Mer) est en moyenne de 94 hab/km² (97 hab/km2 en 2010). La partie Nord, Nord-Est (Région Nord Pas des Calais, Région Alsace, Région France-Comte), la partie centrale (Région Ile de France, une partie de la Région Haute-Normandie et Basse Normandie) et la partie Sud-Est (une partie de la Région Provence-Alpes-Côte d’Azur et une partie de la Région Languedoc – Roussillon) présentent la plus forte densité (plus de 200 hab/km²). Une majeure partie dont la partie Centre-Ouest et Ouest présente une densité de population entre 40 à 99 hab/km2.

 

La partie qui se situe dans le « diagonale du vide »[8] est la partie la moins peuplée car la densité de la population y est de 30 hab/km².

 

Figure 1: Densité de la population de la France

Source : http //www.cartesfrance.fr

 

• Espérance de vie

 

L’espérance de vie de la population en France a nettement augmenté en l’espace de 65 ans (de 1945 à 2010). L’augmentation en moyenne, durant cette période, a été de 20 ans. Cependant, l’augmentation est légèrement différente pour les femmes et les hommes. Les femmes enregistrent une augmentation de 20 ans (65 ans en 1945 contre 85 ans en 2010) et les hommes une augmentation de 18 ans (60 ans en 1945 contre à 78 ans en 2010).  Ceci est dû à l’amélioration des soins et traitement mais également le fruit des diverses recherches établies dans le domaine de la santé pour permettre à la population d’avoir une meilleure santé.

 

      ii.            Situation des personnes âgées

• Evolution rapide du nombre de personnes âgées

 

L’INSEE a estimé qu’en 2006, la population de 60 ans et plus est d’environ 12,5 millions (environ 16% de la population totale) en France. Ceci représente à peu près le tiers de la population française. Cependant, avec une projection jusqu’en 2020 et même 2040, l’INSEE prévoit une augmentation de cette proportion à environ 17 millions en 2020 et 21,5 millions en 2024, soit une augmentation de plus de 40% en l’espace de 20 ans). Ceci est la conséquence du baby boom et la manifestation du phénomène « papy boom » mais ceci marque également le vieillissement de la population française.

 

Selon toujours l’INSEE, de 2000 à 2040, plus de 10 millions de personnes vont arriver à l’âge de plus de 75 ans, soit un dédoublement de cette catégorie de population.[9]

 

• Situation des personnes âgées dépendantes

 

On distingue deux catégories de personnes âgées :

• La catégorie « jeune senior » qui regroupe les classes du « troisième âge» c’est-à-dire de 60 à 70 ans, et
• La catégorie « grand senior » pour les personnes âgées de plus de 80 ans (« quatrième âge»).

 

C’est surtout cette deuxième catégorie de personnes âgées qui est concernée par la dépendance.

 

Concernant le nombre de personnes âgées dépendantes, selon l’INSEE, en 1996, environ 2 millions de la population française ont 80 ans et plus. Et selon la projection effectuée par cette institution, ce nombre va doubler en 2024.

 

L’INSEE a établit deux hypothèses pour évaluer le nombre de personnes âgées dépendant pour la période de 2005 à 2025. La première hypothèse est « l’hypothèse haute » qui évalue une augmentation de 26% en cette période et la deuxième hypothèse est « l’hypothèse basse » qui évalue cette augmentation à 18,4%.[10]

 

Tableau 2: Projections en matière de dépendance

	2005	2010	2015	2025
Hypothèse haute	682 000	741 000	808 000	920 000
Hypothèse basse	657 000	691 000	732 000	805 000

Source : Insee Destinie, hypothèses Drees-Insee

• Répartition géographique

 

Une étude effectuée par l’INSEE en 2005 combinée avec une projection en 2025 a montré une la répartition géographique des grands seniors (personnes âgées de plus de 75 ans et plus de 85 ans) n’a pas beaucoup changé. En général, 7,7% de la population sont des personnes de plus de 75 ans qui se groupent surtout dans la partie Sud-Ouest de la France tandis que les plus de 85 ans se trouvent dans la partie Départements de la Meuse, de la Haute-Marne, des Vosges et de la Haute-Saône.

 

Ainsi, s’il a été estimé qu’en 2005, la population de plus de 75 ans est d’ordre de 13,2% et de 3% pour les 85 ans et plus. Avec la projection en 2025, cette population compte 16,3% et 6,4% avec la même répartition géographique.

b.      Situation des EHPAD en France

        i.            Nombre actuel des EHPAD en France

En décembre 2007, la Direction de la Recherche, des Etudes, de l’Evaluation et de la Statistique (DRESS) en France a recensé le nombre d’Etablissement d’hébergement pour personnes âgées (EHPA) a environ 10 300 dont 6 850 EHPAD (soit 67%). L’EHPA accueille à cette période dans les 657 000 résidents dont 515 000 dans l’EHPAD (soit 75%)[11].  L’EHPAD est constitué des maisons de retraite (83%), de logements-foyers (10%) et d’Unités de soins de longue durée (7%). Pour le personnel paramédical ou soignant, l’EHPAD occupe également la part la plus élevée puisqu’il représente dans les 43% des Employés à Temps Partiel (ETP). Ceci montre l’importance de l’EHPAD dans le marché immobilier.

 

      ii.            Répartition géographique

Les EHPAD sont très dispersés et présentent une certaine disparité entre départements. En effet, certaines Régions et certains départements se trouvant dans la partie Ouest de la France (Normandie, Bretagne, Pays de la Loire, Alsace, Rhône-Alpes) présentent un taux d’équipement en EHPAD très élevé. D’autres départements se trouvant dans la partie comme les Pyrénées – Atlantiques, Alpes – Maritimes présentent un taux d’équipement très faible.

 

En somme, la moitié des départements français présentent un taux d’équipement en EHPAD très faible puisqu’il est de l’ordre de 31 à 152 places pour 1000 personnes tandis que dans l’autre moitié, ce taux oscille entre 153 à 269 places.[12]

 

    iii.            Investissement rentable

• Situation de la demande en EHPAD

 

Comme énoncé plus haut, le nombre de personnes âgées ne cesse d’augmenter. S’il a été de 12,5 millions en 2006, il est estimé doubler en 20 ans (21,5 millions en 2024). Ainsi, nous assistons à un accroissement de besoins en EHPAD pour accueillir, loger et s’occuper de ces personnes âgées.

 

• Situation de l’offre

 

Le nombre actuel des EHPAD est évalué à 6850. Bien que l’EHPAD constitue la majorité des Etablissements d’hébergement pour les personnes âgées, ce nombre est insuffisant par rapport à l’évolution de la demande dû à l’accroissement rapide des personnes âgées. Ainsi, d’ici 2012, un besoin de création de 680 000 centres d’hébergement émane, d’où la nécessité de création d’environ 40 000 infrastructures d’hébergement jusqu’en 2012.

 

L’investissement dans les EHPAD est rentable puisqu’il existe un vaste marché encore à exploiter. La rentabilité de cet investissement peut être vu à travers :

 

• Le prix moyen mensuel pour une personne âgée

 

Le tarif dans un EHPAD est cher. D’après une analyse faite par l’Observatoire des Maisons de retraite en 2010 sur un échantillon de 85 établissements enquêtés en 2008, le prix moyen d’une journée d’un EHPAD est estimé à environ 49 euro (soit environ 1500 euros par mois). Ce prix oscille entre 36 à 98,64 euros et cette variation du prix dépend de différents facteurs tels que le lieu d’implantation de l’EHPAD, le statut de l’établissement, l’immobilier, la stratégie coût/qualité…

 

Il est à rappeler que dans ces établissements, les personnes âgées sont prises en charge par le Conseil Général, si elles disposent de l’APA. Le coût réel d’une journée en EHPAD est alors de 90,72 euros en moyenne. Les personnes âgées qui disposent d’un ticket modérateur paient environ 54,19 euros et le reste est payé à hauteur de 12,69 euros par le département et à hauteur de 23,84 euro par l’Assurance Maladie. Le coût réel par mois d’une personne âgée revient alors à 2700 euro.

 

• Les charges de l’établissement

 

La dépense liée au personnel (charge du personnel) constitue la part la plus importante du budget d’un EHPAD. Cette dépense représente environ 75% des dépenses de l’EHPAD. Néanmoins, le tarif par personne âgée permet de couvrir largement cette dépense.

 

• Cas des quatre grands groupes d’EHPAD français

 

Il est utile d’illustrer cette rentabilité d’investissement par des exemples concrets. L’annuaire des Maisons de Retraite effectue chaque année un classement des EHPAD privés (EHPAD appartenant à des groupes) en prenant comme base le nombre de lits et d’établissements dont ces groupes ont à disposition à la fin de l’année. Ces quatre grands groupes se trouvent à tour de rôle dans les premières places, à savoir : DVD, Orpéa, Korian et Médica France. Une comparaison allant de 2007 à 2010 montre ce classement selon le nombre de lits et d’établissement qui est résumé dans le tableau suivant :

 

Tableau 3: Classement des grands groupes EHPAD

Source : http : //www.annuaire-maison-retraite.org

Par ailleurs, le chiffre d’affaire de chaque groupe est présenté dans le tableau suivant :

 

Tableau 4: Chiffre d’Affaires des quatre grands groupes d’EHPAD de 2007 à 2010

Source : http : //www.annuaire-maison-retraite.org

Concernant le tableau 2, l’analyse de chaque groupe permet de constater l’augmentation considérable de personnes âgées entrant dans l’établissement EHPAD chaque année. A titre d’exemple, le groupe Orpea, en 2007, a 9 212 lits. Il a 10 679 lits en 2008 et 12 010 lits en 2009. Ainsi, le nombre de lits a augmenté de 1467 de 2007 à 2008 et de 1331 de 2008 à 2009. On peut interpréter que malgré une légère baisse de pourcentage d’entrée de personnes âgées dans l’EHPAD du groupe Orpea de 2008 à 2009, un accroissement des entrées des personnes âgées dans les établissements EHPAD se fait ressentir. On peut aussi constater dans le tableau 2 ci-dessus l’évolution rapide du nombre d’EHPAD créé. Tout ceci montre l’intérêt et la rentabilité des investissements en EHPAD.

En analysant le tableau 3, nous pouvons constater que pour chaque groupe le chiffre d’affaire a augmenté de   % en trois ans (2007 à 2009). C’est le cas du groupe DOmusVi qui a réalisé un chiffre d’affaire (CA) de 244 millions d’euro en 2007 et de 430 000 euro en 2009. Le groupe DOmusVI a affiché une augmentation de 76% en trois années consécutives. Le groupe OPEA qui a eu un chiffre d’affaire de 544 millions d’euro en 2007 et de 843 millions d’euro en 2009 a affiché une augmentation de 55%. Le groupe Korian dont le chiffre d’affaire a été de 607 millions d’euro en 2007 a affiché, en 2009, un chiffre d’affaire de 850 millions d’euro, soit une augmentation de 40%. Enfin, le quatrième groupe (Médica), qui a un chiffre d’affaire de 384 millions d’euro en 2007 et de 480 millions d’euro en 2009 a affiché une augmentation de 8%.

Ces chiffres évoqués démontrent la rentabilité de l’investissement en EHPAD[13]. En effet, en l’espace de 3 ans seulement, si on se réfère aux chiffres énoncés dans le tableau ci-dessus, le chiffre d’affaire d’un EHPAD a augmenté de 8% à 76%. Selon le rapport établi pour le Sénat en Juillet 2008, le chiffre d’affaire annuel entre 2001 et 2007 est de 9,2% en moyenne[14] malgré une légère diminution en 2004.

 

3.      Analyse diagnostique d’un EHPAD

Les avantages, les inconvénients, les opportunités des EHPAD et les tendances actuelles permettent de faire une analyse diagnostique d’un EHPAD.

a.      Avantages

        i.            Avantages liés au statut LMP et LMNP

L’EHPAD a un statut de « loueur meublé professionnel » (LMP) ou de « loueur meublé non professionnel » (LMNP). Ces statuts confèrent certains avantages à l’investisseur. Les principes sont les mêmes pour ces deux statuts mais certains avantages dans le statut LMP ne sont pas trouvés dans le statut LMNP. Ceci dépend de la situation patrimoniale globale de l’investisseur. Les avantages liés à ces statuts sont, entre autres, des revenus non fiscalisés à long terme (entre 30 à 40 ans). De plus, si l’investisseur s’inscrit dans un centre de gestion agréé par l’Etat, il bénéficie d’une petite économie d’impôt.

 

L’investisseur peut choisir le statut LMNP en début de son activité mais il peut choisir, à terme, le statut de LMP quand il atteint une recette annuelle de 23 000 euros.

 

      ii.            Avantages liés au statut de bail commercial

La durée est flexible et elle est déterminée dans le contrat passé entre l’investisseur et l’exploitant propriétaire. Ainsi, l’investisseur peut passer un bail commercial de neuf ans au moins avec l’exploitant.

 

Dans le contrat, la répartition des charges entre l’investisseur et au propriétaire doit y figurer surtout pour les grands travaux. Cette répartition est déjà spécifiée dans les articles 605 et 606 du Code Civil.[15] Cela procure un avantage à la fois pour l’une et l’autre partie.

Pour le propriétaire, le bail commercial permet un amortissement du bien. Les loyers sont également garantis durant le bail c’est-à-dire que c’est pour lui une sorte d’assurance de toujours recevoir ses loyers.

Pour l’investisseur, le bail commercial lui permet de bénéficier d’une protection particulière à l’égard du propriétaire puisqu’il est stipulé dans ces deux articles que les charges doivent être surtout supportées par le propriétaire.

 

    iii.            Avantages liés au TVA et à la diminution d’impôt sur le revenu

Le loyer est assujetti à un TVA de l’ordre de 5,5% (par trimestre). Ce TVA peut être récupéré si l’investisseur peut justifier avoir perçu 3 mois de loyer.

 

Chaque année, le loueur en meublé professionnel pourra également déduire de son revenu global la différence entre ses revenus locatifs et tous les revenus, toutes les charges (liées à son statut, de propriété…) et toutes les dépenses d’entretien et de réparation. Ceci permettra de diminuer le montant de ses impôts.

 

A long terme donc, le statut loueur meuble professionnel « génère des revenus Bénéfices Industriel et Commerciaux[16] non imposables ». Ainsi, pendant 10 à 15 ans, les revenus de l’activité LMP seront-ils nets d’impôts. C’est alors un investissement très rentable et surtout idéal pour la retraite puisqu’il permet d’obtenir des « revenus supplémentaires nets d’impôts »

 

En plus, il y a « exonération des plus-values au bout de la 5^ème année d’exploitation en tant que LMP pour un montant annuel de loyers ne dépassant par 250 000 euros (en cas de revente). »[17]

 

    iv.            Avantages liés à la convention tripartite

Comme énoncé ci-dessous, l’établissement EHPAD est régi par la loi n° 97-60 du 24 janvier 1996. Dans cette loi figure la nécessité d’une convention tripartite entre l’EHPAD, le Conseil Général et l’autorité compétente pour l’assurance maladie. L’objectif de cette convention est d’assurer la qualité des services offerts pour les personnes âgées et de leur prise en charge mais également de voir toutes les charges relatives au bon fonctionnement de l’établissement. Les avantages liés à cette convention sont entre autres :

• la perception de l’EHPAD, d’une aide ou dotation de la part de l’Etat,
• l’assurance de la qualité de l’EHPAD incluant un immeuble en bon état et respectant les normes,
• la « pérennité de l’EHPAD»,
• la garantie pour l’investisseur,
• l’assurance pour le propriétaire d’un loyer toujours versé.

 

       v.            Avantages liés aux aides de l’Etat

L’aide de l’Etat est octroyée autant pour l’EHPAD que pour les personnes âgées qui y sont hébergées. En effet, si l’EHPAD est conventionné, les personnes âgées dépendantes pourront percevoir un par la convention des aides financières comme l’APA.

 

Il a déjà été énoncé plus haut que l’EHPAD propose trois sortes de tarifs : tarif hébergement, tarif dépendance et tarif soins.

 

Ainsi, pour le tarif hébergement, si l’EHPAD est conventionnée, le résident peut bénéficier de l’Aide Personnalisée au Logement (APL). Sinon, il peut demander une « aide sociale à l’hébergement ». Concernant le tarif dépendance, le résident pourra bénéficier de l’APA. Sinon, il peut également demander à être couvert par l’ « aide sociale à l’hébergement ».Concernant les soins, le résident est dans la majorité couvert par l’assurance maladie.

 

    vi.            Avantages liés à la rentabilité

L’investissement en EHPAD est des plus rentables. En effet, son statut de LMP lui permet d’avoir une rentabilité plus élevée que pour les « investissements locatifs traditionnels ». La rentabilité relative à ces derniers est actuellement en baisse contrairement à celui de l’EHPAD.

La rentabilité est également procurée par :

• Le bail commercial qui permet à l’investisseur de se prémunir de certaines charges inscrites à la charge du propriétaire et qui lui confère une charge très faible,
• L’exonération fiscale immobilière à long terme (contrairement à d’autres investissements locatifs),
• L’augmentation du rendement interne lié au crédit obtenu par l’investisseur,
• Le « placement patrimonial sur un marché très porteur».

b.      Inconvénients

        i.            Inconvénients liés à la revente de l’EHPAD

En général, la plus-value générée par le revente de l’EHPAD est assez faible. La revente d’un EHPAD » dépend de deux critères : le premier est le lieu de l’emplacement de l’EHPAD et le second est la qualité de la gérance de l’EHPAD.

• Pour l’emplacement, plus le lieu est éloigné de la grande ville ou d’une ville moyenne, plus les possibilités de revendre l’EHPAD s’avèrent très faible.
• La qualité de la gestion de l’EHPAD, en particulier le gestionnaire, ainsi que la stabilité de la situation financière de l’EHPAD sont également importantes. Une mauvaise gestion de l’EHPAD qui induira une situation financière non stable conduira à une possibilité de non reconduction du bail commercial et de ce fait à une difficulté de revente de l’établissement.

 

      ii.            Inconvénients liés à l’incertitude de la valorisation du bien immobilier

Ceci concerne surtout l’achat d’EHPAD en état d’achèvement et aussi du statut de LMP. En effet, pour accéder au statut LMP, la loi prévoit que la location de l’EHPAD doit générer annuellement une recette de 23 000 Euros. Cependant, dans le cas d’un EHPAD non encore achevé, ceci n’est possible que l’année suivant l’acquisition de l’immeuble. Il n’est pas alors envisageable d’imputer ce déficit au revenu global de l’année d’acquisition.

 

    iii.            Inadéquation des soins de l’EHPAD aux besoins des résidants

L’organisation même de l’EHPAD ne lui permet pas de maximiser les soins octroyés aux résidents. En effet, le médecin coordonnateur, même s’il ne fait pas de prescription mais est seulement en charge de la coordination doit avoir en permanence une communication avec les médecins traitants et suivre l’évolution de chaque résident. C’est une tâche qui nécessite beaucoup de temps et que le médecin coordonnateur a du mal à gérer vu que les missions qui lui sont assignées ont augmenté. Par ailleurs, le trop nombre de médecins libres qui traite les résidents entraine une multitude de méthodes de soins et ne favorisant pas une harmonisation des bonnes pratiques. Ceci induit à un risque d’hospitalisation répétée qui a une conséquence émotionnelle sur le résident et qui peut entraîne également une élévation des coûts supportés par l’Etat à travers les collectivités.

 

    iv.            Insuffisance du personnel au sein de l’EHPAD

Comme dans les autres établissements en charge de soins des personnes âgées, l’EHPAD n’échappe pas à l’insuffisance du personnel surtout les infirmier(e)s diplômé(e)s d’Etat et les aides –soignant(e)s. Pour pallier à ce manque de ressources humaines, l’EHPAD essaie d’optimiser les soins. Toutefois, on ressent un manque de compétences et cela nécessite des formations périodiques.

c.        Opportunités / tendances actuelles

        i.            Opportunités

L’investissement en EHPAD constitue une opportunité car le marché est actuellement très porteur. En effet, la France fait face à l’accroissement de la population dite « senior » et surtout fait face à l’augmentation du degré de dépendance (mesuré par l’AGGIR). On assiste alors à un accroissement de la demande or l’offre est actuellement très insuffisante. Donc d’ici quelques années, l’EHPAD constitue une belle opportunité d’investissement.

Afin de saisir cette opportunité, un EHPAD doit se démarquer des autres établissements d’hébergement d’un côté par le respect des normes, et de l’autre par les services qu’il peut offrir à ses résidents. De ce fait, il doit chercher à donner le maximum de confort ainsi que l’épanouissement à ses résidents. Trois services minimum doivent être respectés par l’EHPAD : l’hébergement et la restauration, les activités/les loisirs et les soins/prises en charge.

      ii.            L’hébergement et la restauration

Les normes à respecter et les services octroyés doivent suivre, à une certaine mesure ceux des établissements hôteliers. De ce fait, des chambres individuelles doivent exister avec les équipements sanitaires nécessaires pour les personnes qui ont une difficulté à se déplacer. Les salles communes doivent permettre aux résidents de passer des moments de convivialité entre eux, avec leurs familles et proches. Pour la restauration, les menus doivent être adaptés aux régimes suivis par les résidents.

    iii.            Les activités et loisirs

Les activités et loisirs doivent être faits dans le but de promouvoir l’épanouissement des résidents. A cet effet, chaque EHPAD est tenu de chercher les animations adéquates qui pourraient susciter l’intérêt des résidents. Celles-ci peuvent consister à des travaux manuels (exemple : chanter, lire, cuisiner, faire des poteries, sculpter…).

    iv.            Les soins et prises en charge

Les EHPAD doivent avoir du personnel qualifié surtout en matière de soins médicales comme des infirmier(e)s ou des aides-soignant(e)s. A cela s’ajoute l’impérativité d’une assistance permanente comme « une surveillance 24h/24, un appel malade, un accueil personnalisé adapté selon le niveau de dépendance, l’accès à divers soins paramédicaux (kinésithérapeutes….) ».

       v.            Tendances actuelles

Depuis les cinq dernières années, on observe une tendance à l’extension des EHPAD. Les investisseurs investissent dans l’EHPAD pour pouvoir pallier aux manques constatés de l’offre par rapport à la demande due aux besoins des personnes âgées.

La tendance est également l’augmentation des entrées des personnes âgées dépendantes dans les EHPAD. Ainsi, le KPMG a fait remarquer, dans l’Observatoire Maisons de retraite paru en 2010, que le « taux d’occupation moyen des EHPAD en France est de 97% en 2008 ».

 

CONCLUSION

Le diagnostic de l’EHPAD a permis de dégager quelques points essentiels. Les caractéristiques de l’EHPAD ont permis d’identifier les personnes âgées ciblées qui sont les personnes âgées dépendantes c’est-à-dire classées surtout dans la GIR 1,2 et dans la GIR 3 et 4. Ces personnes dépendantes sont en évolution permanente ce qui confère aux EHPAD un marché de plus en plus développé. L’étude de la situation actuelle des EHPAD en France en témoigne. Par ailleurs, les EHPAD sont régis par le statut LMP ou LMNP qui présente des avantages surtout sur le plan fiscal. Le statut de bail commercial joue également en faveur de l’EHPAD. En d’autres termes, l’EHPAD constitue un investissement rentable. Il est toutefois noté que certains inconvénients subsistent notamment à la revente de l’EHPAD, à l’incertitude de la valorisation du bien immobilier et surtout à l’insuffisance du personnel adéquat. Néanmoins, les opportunités en investissement en EHPAD sont à saisir puisque c’est un marché encore très porteur vu le nombre de personnes dépendants qui augmente incessamment. Il suffit de respecter les normes et d’offrir la meilleure qualité en matière de services ans le domaine de l’hébergement et de la restauration, des activités et des loisirs et enfin des soins et prises en charge des personnes âgées. La tendance actuelle est donc l’extension des EHPAD observée depuis quelques années.

 

I – B – ETUDE DE MARCHE

Dans la première sous-partie, une étude approfondie de l’EHPAD a été effectuée en mettant en exergue l’importance de l’EPHAD car il répond à la fois aux besoins croissants des personnes âgées et à l’investissement immobilier. En effet, on a vu que l’EHPAD constitue à peur près 63% des établissements d’hébergement des personnes âgées.  Cependant, on assiste actuellement à une recrudescence d’un autre type d’établissement d’hébergement des personnes âgée : la résidence service senior qu’on appelle communément « la Résidence Senior ». Contrairement à l’EHPAD qui s’occupe surtout des personnes âgées dépendantes, la Résidence Senior, quand à elle répond plus aux besoins des « personnes âgées autonomes, valides ou semi-valides de plus de 60 ans » qui ont des besoins d’indépendance. Ainsi, la deuxième sous-partie est consacrée à l’étude de marché de la Résidence Senior. Le marché est définit comme étant la rencontre, réel ou fictif, de l’offre et de la demande des agents économiques. Ainsi, il est utile tout d’abord d’analyser la demande, ensuite d’analyser l’offre et enfin d’analyser l’environnement global.

 

1.      Analyse de la demande

a.      Analyse des besoins

        i.            Dédoublement du nombre de personnes âgées

Il a été déjà énoncé auparavant que, du fait du phénomène de « papy boom », le nombre de population âgée va doubler d’ici 2024. Selon l’estimation de l’INSEE en début 2011, pour la France métropolitaine, la population âgée de 65 ans et plus est de 10 691 345 dont 6 264 223 femmes et 4 427 122 hommes. En 2010, la population senior représente donc 16 % de la population totale dont 58,5% de femmes et 41,5% d’hommes. Parmi ces populations de plus de 60 ans, le grand senior ou quatrième âge (75 ans et plus) représente dans les 8%. Une projection a été faite par l’INSEE pour voir l’évolution de la population par classe d’âge jusqu’en 2060. Il en est ressorti que la population âgée entre 60 à 74 ans va demeurer dans cette proportion tandis que la population âgée de 75 ans et plus va augmenter pour atteindre 16% (nombre de population dédoublé). Tout ceci montre à quel point les besoins en établissement d’hébergement des personnes âgées vont s’intensifier de plus en plus.

 

Tableau 5: Population totale par sexe et âge au 1er janvier 2011 par tranche d’âges (en milliers)

	Ensemble	Hommes	Femmes
Population totale	63 136 180	30 586 946	32 549 234
Moins de 20 ans	15 368 039	7 861 611	7 506 428
de 20 à 64 ans	37 076 796	18 298 213	18 778 583
65 ans ou plus	10 691 345	4 427 122	6 264 223

Source : INSEE, estimations de population (résultats provisoires arrêtés fin 2010) – France métropolitaine.

 

 

 

Tableau 6: Projection de population à l’horizon 2060 et structure par âge en %

	Population au 1er janvier en millions	Moins de 20 ans	20 ans à 59 ans	60 ans à 74 ans	75 ans ou plus
2015	64,5	24,2	51,0	15,5	9,3
2020	66,0	23,9	49,6	17,0	9,4
2025	67,3	23,5	48,4	17,2	10,9
2030	68,5	23,0	47,5	17,1	12,3
2035	69,7	22,6	46,7	17,1	13,6
2040	70,7	22,4	46,6	16,3	14,7
2050	72,3	22,3	45,9	15,9	16,0
2060	73,6	22,1	45,8	15,9	16,2

Source : INSEE, projection de population 2007 – 2060 – France métropolitaine.

 

      ii.            Vieillissement et dépendance

Une amélioration des soins, une meilleure hygiène de vie et une meilleure alimentation ont amené la population française à avoir un bon état de santé ainsi qu’une longue espérance de vie (en moyenne à 80 ans mais différencié pour l’homme et la femme). De ce fait, on assiste à un vieillissement de la population. La dépendance de ces personnes âgées augmente alors avec leur âge. L’INSEE a ainsi effectué une estimation des personnes de plus de 75 ans de 2010 à 2030 dans la catégorie GIR 1-2 / 3-4. Deux hypothèses ont été émises : une hypothèse haute et une hypothèse basse.

 

Pour l’hypothèse haute, les personnes âgées se trouvant dans la GIR 1 et 2 (c’est-à-dire totalement dépendante dans toutes activités) vont augmenter de 28% de 2010 en 2030 et les personnes âgées se trouvant dans la GIR 3 et 4 (c’est-à-dire partiellement dépendante) vont augmenter de 36,84 %.

 

Pour l’hypothèse basse, les personnes âgées se trouvant dans la GIR 1 et 2 (c’est-à-dire totalement dépendante dans toutes activités) vont augmenter de 22,6 % de 2010 en 2030 et les personnes âgées se trouvant dans la GIR 3 et 4 (c’est-à-dire partiellement dépendante) vont augmenter de 24,54 %.

 

Tableau 7: Nombre de personnes dépendantes de plus de 75 ans GIR 1-2/3-4

	Version basse		Version haute
	Gir 1 à 2	Gir 3 à 4	Gir 1 à 2	Gir 3 à 4
2010	300 000	391 000	324 000	418 000
2015	319 000	413 000	354 000	454 000
2025	351 000	454 000	409 000	511 000
2030	368 000	487 000	445 000	572 000

Source : estimations Insee, Destinie, hypothèses Drees-Insee

 

Grâce à cette estimation effectuée par l’INSEE, on peut affirmer que le nombre de personnes âgées partiellement dépendantes et semi-valides (GIR 3 et 4) augmente plus vite que le nombre de personnes âgées dépendantes, autant dans l’hypothèse basse que l’hypothèse haute. Cela amène à considérer le phénomène de croissance du nouveau concept d’établissement des hébergements des personnes âgées qu’est « la Résidence Seniors ».

b.      Exigence du marché

Combiné à l’augmentation des personnes non dépendantes, l’exigence du marché consiste à une évolution des besoins exprimés par les personnes âgées autant sur le plan psychologique que physiologique. Cette évolution des besoins est due au fait que les seniors d’aujourd’hui sont dotés de moyens financières plus élevés qu’auparavant. On peut citer les niveaux salariaux des retraités plus élevés qu’avant, les proportions croissantes de femmes qui sont entrées dans la vie active et qui génèrent des revenus supplémentaires, … D’après l’étude effectuée par le Syndicat National des Résidences avec Services pour les Aînées (SNRA), « 70% des 60 à 69 ans ont des revenus annuels moyens supérieurs à 20 000 euros par an (données 2008) ». Cela est un peu en baisse au fur et à mesure de l’avancée de l’âge (plus que 60% des séniors entre 70 et 79 ans et 50% des au-delà de 80 ans ont ce revenu). Ce revenu est toutefois largement suffisant à la personne âgée pour lui permettre d’entrer dans les Résidences Seniors.

 

Ainsi, ces seniors recherchent une qualité de vie meilleure avec le besoin de garder leur autonomie et leur indépendance.

 

Les différents besoins suivants sont exprimés par les personnes âgées:

 

1. Besoin d’indépendance: les personnes âgées aspirent à des lieux où elles se sentent encore comme « chez soi », c’est-à-dire qu’elles veulent prolonger leur mode de vie antérieur à leur âge actuel de senior. Toujours dans ce même ordre de besoin, elles veulent également trouver les objets et meubles qui leurs sont familiers. Elles veulent garder leur indépendance malgré leur état. Elles ne veulent pas « être à la merci de tout le monde » et maintenir leur autonomie. Elles ont également d’être visitées par leur famille sans contrainte,

 

1. Besoin de liberté : le besoin de liberté consiste, entre autres, le besoin de recevoir des visites de la famille, des proches et des amis sans contrainte de lieu ni de temps, le besoin de faire des courses dans les centres commerciales en allant à pied ou en bus,

 

• Besoin d’avoir du contact avec l’extérieur : elles ont besoin d’un contact ponctuel ou permanent avec l’extérieur c’es-à-dire qu’elles prohibent l’idée de l’isolement,

 

1. Besoin de sécurité: les personnes âgées ont besoin de se sentir en sécurité non seulement sur le plan physique mais également sur le plan psychologique (c’est-à-dire besoin d’être entouré par des personnes inspirant la confiance et la sécurité) pour qu’elles ne se sentent pas vulnérable,

 

1. Besoin de confort: les personnes âgées recherchent en premier lieu le confort c’est-à-dire disposer de tous ce qu’elles ont besoin dans la meilleure qualité possible pour « rendre leur vie quotidienne plus agréable et plus facile »

 

1. Besoin de calme: il est difficile pour les personnes âgées de supporter les différents bruits nuisibles ou non de son environnement. Ainsi, elles ressentent le besoin de se retrouver dans le calme pour être plus serein et contrer la nervosité naturelle due à l’augmentation de l’âge.

 

• Besoin de convivialité: les personnes âgées ont besoin de se retrouver entre eux, de partager des moments heureux et joyeux autour d’un repas ou dans une réunion dans les salles communs,

 

• Besoin d’être écouté: les personnes âgées même si elles ont une difficulté à entendre, éprouvent le besoin d’être entouré par des personnes qui les écoutent avec attention,

 

1. Besoin d’être utile: malgré leur âge avancé, les personnes âgées ressentent encore le besoin de se sentir utile, de s’occuper et surtout ne pas rester dans l’oisiveté,

 

1. Besoin de marcher: pour les personnes âgées, il est important de marcher. Elles entendent par « marcher » le fait de se tenir debout, de se déplacer mais si elles doivent s’asseoir régulièrement pour ne pas s’essouffler.

 

1. Besoin d’avoir un meilleur encadrement médical: c’est un besoin de choisir soi-même et librement le personnel médical (médecin traitant libéral) ou le personnel paramédical (son propre infirmier(e), son propre aide-soignant(e), son propre kinésithérapeute…)

c.       Environnement marketing

L’environnement marketing consiste à analyser le marketing et l’adaptation à l’environnement externe. Une des définitions du marketing est : « c’est le mécanisme économique et social par lequel les individus et groupes satisfont leurs besoins et désirs au moyen de l’échange de produit et autres entités de valeur pour autrui. »[18]

 

Afin d’ « évangéliser le marché » des Résidences Seniors qui est un marché très porteur, trois grands facteurs sont à considérer :

 

        i.            Cibler la clientèle en amont

Pour avoir un taux de rentabilité élevé, l’élargissement de la cible est primordial. Ainsi, la classe d’âge de toute la population senior est ciblée par les investisseurs en Résidence Senior. Ce fragment ciblé est de 65 à 90 ans. Cependant, les besoins exprimés par la classe d’âge de 65 à 75 ans et de la classe d’âge de 75 ans et plus diffèrent. Il faudra donc avoir un fragment plus restreint afin de pouvoir offrir des services plus adaptés et plus adéquats par rapport aux besoins des personnes âgées.

 

      ii.            Offrir des services viables économiquement et adaptables

Pour l’instant, les charges sont encore jugées élevées pour les investisseurs en Résidence Senior. Afin d’alléger ces charges, les « services à la carte » devraient toujours exister. Une panoplie de services devrait donc être proposée aux personnes âgées en fonction de leurs besoins et surtout de leurs moyens financiers.

 

    iii.            Offrir un mode de paiement approprié

Pour compenser ces charges élevées, des prix d’achat et de loyer avec un mode de paiement équitable et facilitant l’accès des copropriétaires ou des locataires aux appartements devraient être envisagés.

 

    iv.            Renforcer le marketing et la communication

Le concept de Résidences Seniors n’a été développé que depuis peu. Des Résidences Seniors existaient déjà auparavant mais ont été, pour la plupart, abandonnées par les investisseurs. C’est donc un marché encore inexploité et il présente ainsi des opportunités à saisir.

 

Cependant, on constate que la communication et le marketing déployés autant pour investir en Résidence Senior que pour y occuper sont assez faibles. Il importe alors de renforcer cette communication et ce marketing.

 

• Communication et marketing pour les investisseurs

 

Pour pouvoir inciter les investisseurs potentiels, il faudrait mettre en exergue les avantages liés à ce genre d’investissement immobilier comme le statut LMP, le bail commercial, les avantages fiscaux…

 

• Communication et marketing pour les personnes âgées

 

La diversification des services offerts par les Résidences Seniors, le mode de tarification et de paiement, les catégories de population qui peuvent en bénéficier… doivent être mis en avant par les investisseurs pour attirer la plus large clientèle senior possible.

 

2.      Analyse de l’offre

a.      Aspects qualitatifs de l’offre

On entend par aspects qualitatifs de l’offre la qualité de services offerts par la Résidence Seniors. Ces services devraient correspondre aux besoins exprimés par les personnes âgées énoncés ci-dessus. Il y a différentes sortes de services offerts qui peuvent satisfaire les personnes âgées principaux clients des résidences seniors :

 

        i.            Appartements

La Résidence senior offre à sa clientèle un grand espace clôturé (exemple : composé de portail qui s’ouvre automatiquement et relié à chaque appartement par un interphone) et en sécurité avec des appartements individuels avec des espaces verts et des salles collectives.

 

• Appartements individuels de type T1 à T4

 

Ces appartements individuels, allant d’une à quatre pièces, sont soit à louer par les personnes âgées soit vendus auprès d’elles. Ces appartements sont équipés des matériels les plus performants et personnalisés selon le besoin et le désir des personnes âgées (exemple : aucun escalier, aucune marche, portes plus larges par rapport à la normale…). Ces précautions sont faites pour éviter tout accident du résident.

 

Ces appartements disposent de cuisines équipées, de salle de bain avec douche, baignoire, toilette, de salon, de télévision, de téléphone, d’interphone…. La plupart des appartements dits « logements privatifs » dispose d’une terrasse, d’un petit jardin ou « espace vert ». L’espace vert est complété par de petits chemins pour piétons afin que les résidents puissent effectuer des ballades et s’exercer dans des marches matinales. Les appartements sont construits à partir de matériaux économes respectant l’écologie et l’environnement, souvent sous le label Bâtiment Basse Consommation (BBC).

 

L’objectif de ces appartements privatifs est de permettre aux personnes âgées d’être complètement indépendante et d’avoir le confort recherché. A cette fin, chaque personne âgée peut aménager son appartement selon ses goûts et ses désirs. Elle peut amener ses propres meubles pour se sentir comme chez soi.

 

• Maisons communes

 

Les maisons communes sont des lieux de détente et de loisirs. Elles sont destinées à offrir aux personnes âgées plus de convivialité, un entourage favorable à leur épanouissement personnel. Ce sont des salles disposées à recevoir de grandes festivités, des réunions, et d’autres activités relatives aux loisirs comme les salles de jeux, les salles de sport, de télévision, le restaurant, le bar, la bibliothèque…

 

      ii.            Résidences clôturées et en sécurité

Les résidences sont clôturées afin de pouvoir veiller à la sécurité des résidents. Les portails peuvent s’ouvrir automatiquement et peuvent être commandés à l’intérieur par interphone ou code d’accès. L’objectif est que les résidents se sentent en sécurité et serein dans leur habitat.

 

    iii.            Emplacement idéal

Les résidences sont situées à proximité des centres commerciaux, des marchés et des moyens de transport collectif. L’objectif est de permettre aux résidents de ne pas se sentir isolé et de sentir libre d’aller et de venir dans les résidences. Les résidents peuvent ainsi effectuer leur propre emplette et d’avoir l’impression de prolonger leur mode de vie antérieure.

 

    iv.            Services à la carte

Des services optionnels existent pour satisfaire les divers besoins des personnes âgées. Les services sont externalisés. Par exemple : celles qui ne veulent pas préparer leur repas dans leur propre appartement peuvent faire appel à des services de portage de repas et de livraison à domicile (payé soit par le résident lui-même soit par le CCAS – Centre Communal d’Action Sociale). Les personnes âgées peuvent également faire appel à des personnes servant à leur aider à faire le ménage quotidien (aides ménagères), à des coiffeurs, à des esthéticien(nes), à une téléassistance 24h/24…. L’intérêt de l’externalisation de ces services est de faciliter la vie quotidienne du résident.

 

Une personne nommée « régisseur » est l’intermédiaire entre le résident et ces services externes. Son rôle est de veiller à ce que les désirs et besoins du résident soient matérialisés. Il assure également la qualité des services offerts par ces prestataires externes.

 

       v.            Animation et loisirs

Le régisseur est la personne clé qui assure à la fois la qualité des services offerts aux résidents et leur animation en faisant participer au maximum les résidents à la fois dans sa conception et sa réalisation. L’objectif est donner aux résidents un « environnement collectif » de qualité afin de procurer à ces derniers le maximum de bien-être. Les animations peuvent porter sur diverses activités comme l’art culinaire, la poterie, les chants (karaoke…), les jeux collectifs (chiffres et lettres, scrabble, jeux d’échecs…).

 

    vi.            Services médicaux personnalisés

Les services médicaux sont octroyés par des médecins libéraux et des paramédicales (infirmier(es), aides-soignant(e)s, kinésithérapeute…) choisis par les résidents eux-mêmes. L’objectif est de respecter la liberté des résidents de choisir le personnel médical qui leur convient.

 

  vii.            Personnel adéquat et qualifié

« Une maitresse de maison » qui habite en permanence dans la Résidence Senior est attribuée pour faciliter la vie quotidienne des résidents. Cette maitresse sera en charge de la coordination générale et veille au bon fonctionnement de la résidence tout en prêtant une oreille attentive aux résidents afin de les assister techniquement dans leur vie quotidienne. A cela s’ajoute le personnel assurant le fonctionnement quotidien de la Résidence comme le concierge… Le personnel affecté à la Résidence y réside. Cela leur permet d’être présents sur le lieu 24 heures sur 24 et d’assurer la sécurité et les services quotidiens dont les résidents ont besoin.

 

A cet effet, tous les besoins des personnes âgées sont pris en compte dans la conception des services offerts par les Résidences Seniors.

b.      Aspects quantitatifs de l’offre

Les aspects quantitatifs de l’offre sont relatifs aux prix de la Résidence Seniors.

 

        i.            Prix de la Résidence Senior

Deux types d’offre sont offerts aux personnes âgées dans le cadre de la Résidence Senior :

 

• L’achat d’appartement

 

Ici, les personnes âgées peuvent acquérir les appartements par achat. Ils deviennent alors copropriétaires ou « copropriétaires verticales » dans le cas où ils sont les locataires d’un propriétaire bailleur (dans le cadre d’un bail de 3 ans ou de 6 ans). Les prix de ces appartements varient selon l’endroit (Régions, Départements, Communes) où se situe la Résidence (proximité des grandes villes…). Ils varient également en fonction de la pièce et de sa dimension. Il est alors difficile d’estimer le prix de la Résidence Senior.  

 

• La location d’appartement

 

Pour les appartements locatifs, plusieurs options sont offertes :

 

• Les « résidents sont locataires d’un propriétaire bailleur ». Dans ce cas, le propriétaire confie la gestion des services au sein de la Résidence à une association de locataires,

 

• Les « résidents sont locataires d’une multitude de propriétaires bailleurs». Dans ce cas, les propriétaires font appel à un exploitant pour s’occuper de la gestion de la Résidence,

 

• Les « résidents sont en copropriété ou locative horizontale» : ce type concerne surtout les petites maisons situées autour d’une maison commune appelée « club service »,

 

Le loyer est estimé en fonction des revenus des personnes âgées. Comme pour le prix de vente des Résidences Seniors, le loyer est aussi difficile à estimer car il varie en fonction du lieu d’implantation des Résidences Seniors mais également du nombre de pièce.

 

En général, le prix de la Résidence Senior, autant le prix de vente que le loyer, est jugé assez attractif. Le marché est également très porteur. En effet, selon une estimation faite par la SNRA, 95% des séniors, dépendants ou indépendants vivent encore dans leur domicile. Les 5% qui restent vivent dans les établissements d’hébergements pour les personnes âgées dont 3,5% dans les EHPAD à cause de leur état de santé. Néanmoins, un quart de ces séniors sont prêts à expérimenter de nouveau style d’habitat tel que la Résidence Senior. De ce fait, la Résidence Sénior constitue un marché potentiel. C’est pourquoi les investisseurs, qui mettaient leur investissement en Résidence Senior en situation de veille pendant quelques années, ont depuis l’année 2007 un regain d’intérêt pour ce type d’habitat des seniors. La performance (loyers/prix d’achat) d’un investissement en résidence seniors qui est estimée entre 4,5% à 5,5% est jugée par les professionnels de ce marché comme attrayante. Ceci est associé à un faible taux d’intérêt et à des avantages fiscaux.

c.       Positionnement par rapport à la concurrence

La Résidence Senior est considérée comme une véritable alternative entre le maintien à domicile des personnes âgées et les établissements d’hébergements médicalisés comme les EHPAD. Il a été déjà annoncé que le marché de la Résidence Senior est un marché très porteur. En effet, avec une extrapolation jusqu’en 2020, la SNRA a estimé que la demande potentielle sur le marché en termes de Résidences Seniors sera de 100 000 logements. Toujours à partir d’une analyse du marché actuel et d’une extrapolation jusqu’en 2025, 5000 logements neufs par an seront réalisés pendant dix (10) ans. Actuellement, le nombre de Résidences Seniors en France métropolitaine a été estimé à 297[19].  Les 100 000 logements jusqu’en 2020 constituent alors un vaste marché pour les investisseurs en Résidence Seniors.

 

La concurrence directe des Résidences Seniors est l’EHPAD. D’après l’analyse diagnostic de l’EHPAD, on a vu que l’EHPAD est un investissement rentable puisque la dépendance des personnes âgées (outil AGGIR) a tendance à s’accroitre. En fin 2007, parmi les 10 300 établissements d’hébergement pour personnes âgées, 67% sont des EHPAD (6 850 logements). Cependant, il est difficile de comparer les deux concepts EHPAD versus Résidence Seniors. Les facteurs suivants contribuent à cette difficulté :

 

        i.            Différence de période

L’EHPAD a déjà existé depuis les années 1970 sous forme de maison de retraite tandis que les Résidences Seniors, longtemps mis en veille par les investisseurs, n’ont vu un regain d’intérêt que depuis 2007.

 

      ii.            Différence de cibles

Les cibles ne sont pas vraiment les mêmes pour les EHPAD et les Résidences Seniors. Les EHPAD ont pour cible les personnes âgées dépendantes (surtout dans la GIR 1 et 2 et certains dans la GIR 3 et 4). Les Résidences Seniors s’occupent plus des personnes âgées jugées autonome, valide et semi-valide (surtout dans la GIR 5 et 6 et certains dans la GIR 3 et 4).

 

Ce que l’on peut dire, c’est que le nombre de Résidences Seniors en France a accru rapidement en quelques années. Ceci montre l’intérêt des personnes âgées à ce nouveau concept. Qualitativement, cela répond plus à leurs besoins d’indépendance, d’autonomie, de sécurité et de convivialité.

 

Par contre, la concurrence entre Résidences Senior est encore assez faible puisque c’est encore un marché en évolution. Actuellement le secteur Résidence Senior ne représente qu’une petite part (encore 1%) du marché global d’établissements d’hébergement pour personnes âgées.

 

3.      Analyse de l’environnement

L’environnement du marché des Résidences Senior est analysé à partir de plusieurs variables afin de détecter les points forts et les points faibles.

a.      Environnement socioculturel

On assiste actuellement à une évolution des mœurs par rapport aux années antérieures. Les principales évolutions constatées sont l’éclatement des familles et l’augmentation des distances parents-enfants.

 

        i.            Eclatement des familles

Une des évolutions est : l’éclatement des familles. La famille a été toujours considérée par la population française comme un des facteurs indispensables au bonheur et à l’équilibre. Pourtant, cette idéologie de la « famille – clé du bonheur » s’effrite de plus en plus et fait place à l’idéologie du « moi d’abord ».

 

Plusieurs facteurs expliquent cela, notamment :

 

• La notion de famille « carrefour de toutes les fragilités » c’est-à-dire que la famille, au lieu d’un lieu de havre de paix constitue désormais la source de tous les désaccords, de tous les maux récoltés de l’environnement externe. Le phénomène de la « société de consommation » en plus du « tout et tout de suite» fragilisent la famille et amène à l’accélération de la séparation des couples au sein des ménages. Ceci est associé à la difficulté de la conciliation entre l’épanouissement/développement personnel (à travers le travail….) et la vie conjugale. La proportion de familles monoparentales qui représentent 19% des familles françaises avec des femmes à leur tête (en grand nombre) en témoigne,

 

• L’éducation des enfants, source de conflits: la manière d’éduquer les enfants est parfois source de conflits entre les parents du fait de la divergence d’opinions,

 

• L’aversion aux risques d’officialiser les unions : de plus en plus de jeunes préfèrent rester dans les unions libres plutôt que d’entrer dans les mariages pour rester libre de tout engagement.

 

 

      ii.            Augmentation des distances parents-enfants

L’autre environnement dans lequel vit actuellement les personnes âgées est l’augmentation des distances parents-enfants. Du fait de l’évolution de mode de pensée mais aussi sous l’influence des nouvelles technologies et de la mondialisation, les enfants ont parfois tendance à ne se préoccuper que d’eux-mêmes et ont leur propre monde. Ceci est accentué par leur désir d’indépendance vis-à-vis de leurs parents. Ainsi, ils quittent le domicile parental très tôt pour assumer eux-mêmes leurs responsabilités dans la vie professionnelle et familiale.

 

D’un autre côté, la nécessité du milieu professionnel fait que les enfants devenus adultes doivent s’éloigner du domicile des parents (exemple en trouvant du travail dans une autre région que celle de sa natalité et de sa domiciliation). Du fait de l’éloignement du lieu mais également du rythme de vie effréné mené par l’enfant, les visites auprès des parents deviennent de plus en plus rares. Ces différents phénomènes agrandissent la distance entre parents et enfants.

 

Ces différents faits affectent profondément et de plus en plus les personnes âgées. Elles souffrent généralement de solitude ou d’éloignement vis-à-vis de sa famille ou de ses proches. Elles se sentent alors isolées. La Résidence Senior a été conçue pour permettre à ces personnes âgées de pallier à ce manque.

b.      Environnement juridique

        i.            Statut de Loueur Meublé Professionnel (LMP)

Le principe général est le même pour les établissements d’hébergement pour personnes âgées. Ils suivent le statut de « Loueur en Meublé » que ce soit le Loueur en meublé professionnel (LMP) ou le Loueur en meublé non professionnel (LMNP). Le statut de LMP est régi par l’article 151 du Code Général des Impôts. Dans ce code, lorsque le loueur de logements meublés est inscrit dans le registre des commerces et qu’il réalise en une année plus de 23 000 euros toute taxe comprise (TTC) en tant que loueur meublé ou que cela constitue dans les 50% de son revenu, il est qualifié de « professionnel ».

 

      ii.            Situation fiscale

Le statut du LMP, sur le plan fiscal, relève du régime des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). Ce régime lui confère le droit d’imputer ses déficits d’exploitation non plus sur ses revenus BIC comme le cas du LMNP mais sur son revenu global.

 

    iii.            Situation par rapport aux impôts locaux

Les LMP, de même que les propriétaires des biens immobiliers, sont soumis à la « taxe foncière ». Ce qui leur différencie est que les LMP, dans le cadre de l’acquisition et de l’investissement dans des immeubles neufs, peuvent bénéficier d’une exonération de taxe pendant deux (2) ans. Toutefois, ils doivent toujours payer la « taxe professionnelle » mais avec une cotisation minimale.

c.       Environnement économique

Pour analyser le marché des Résidences Seniors, l’environnement économique est des plus importants à voir. L’environnement économique de la Résidence des Seniors est caractérisé par plusieurs facteurs dont :

 

        i.            Les facteurs sociaux

Entre en ligne dans les facteurs sociaux, la démographie, la culture…

 

• La démographie

 

Répétée maintes et maintes fois, la population âgée (surtout la classe d’âge des plus de 85 ans) va doubler d’ici 2040. Cette explosion démographique constitue une des principales opportunités pour l’investissement en Résidence Senior puisqu’il a été déjà énoncé que pour satisfaire cette demande, il faut encore construire dans les 100 000 logements d’ici 2020.

 

• La culture

 

Les personnes âgées aujourd’hui ont pour principe, contrairement aux années antérieures « la culture d’indépendance et de mobilité ». Elles aspirent ainsi à garder leur indépendance malgré l’avancée de leur âge. La plupart d’entre elles veulent encore rester dans leur lieu d’habitation habituel au lieu d’être placée dans les établissements conçus à leur effet pour leur permettre de vivre facilement et pleinement. La Résidence Senior a intégré ce principe d’indépendance et de mobilité en offrant aux personnes âgée un appartement individualisé et un environnement calme, serein, sécurisé, de confort.

 

      ii.            Les facteurs politiques et légaux

• Les facteurs politiques

 

L’Etat n’a pas su détecter à temps le problème lié à l’accroissement géographique des populations âgées et surtout aux effets du phénomène « papy boom ». A cet effet, un manque de programme en termes d’infrastructures, de services et de personnel compétent, qui devrait répondre aux besoins de ce fragment de population est constaté. C’est seulement maintenant que l’Etat s’est rendu compte des enjeux réels du départ à la retraite.  Il accumule alors un retard accablant par rapport à ce phénomène.

 

Les établissements d’hébergements de ces personnes âgées sont actuellement jugés insuffisants. Bon nombre de personnes âgées ne bénéficient pas encore des soins et traitements adéquats vu cette insuffisance. L’augmentation de ces établissements doit ainsi se faire rapidement pour permettre de rattraper ce retard et d’avoir les établissements suffisants d’ici 20 à 25 ans.

 

• Les facteurs légaux

 

La cadre légal pour l’investissement en Résidence Senior est des plus favorables. Le statut de LMP confère aux investisseurs et propriétaires des établissements un certain atout tant au niveau de la fiscalité qui est avantageuse (suit le régime des BIC) qu’au niveau de l’application des dispositifs liés au statut (recette minimale annuelle de 23 000 Euros).

 

    iii.            Les facteurs économiques

Dans les années 1970 – 1980, le système de retraite ne permettait pas aux personnes âgées de vivre de façon aisée. Les pensions ont été faibles dues à des rémunérations moins élevées à l’époque. Depuis quelques années, ce système a évolué et les personnes âgées de 65 à 75 ans ont un revenu plus élevé que leurs prédécesseurs.

 

Les ventes ou les loyers des Résidences Seniors ont alors été conçus en fonction des revenus de ces personnes âgées. En effet, les Résidences offrent des services optionnels adaptés aux ressources de chaque personne âgée.

 

    iv.            Les facteurs technologiques

L’évolution de la technologie a permis d’améliorer et de faciliter la vie quotidienne des personnes âgées dans les Résidences Seniors. En effet, les équipements matériels dans les salles de bain, les toilettes ont évolué ainsi que les technologies de communication telles que les téléassistances, les interphones, l’internet…. Tous ces outils perfectionnés permettent aux personnes âgées d’être assistées 24h/24, de ne pas se sentir isolés ni éloignés de leurs proches et enfin de bénéficier des soins et des traitements les plus adéquats.

 

 

CONCLUSION

 

Le concept de Résidences Senior a été développé seulement à partir de l’année 2004. C’est un établissement d’hébergement destiné à une cible de personnes âgées particulière. En effet, il s’agit des personnes âgées jugées autonome, valide et semi-valide, qui fait donc partie de la GIR 3 et 4 mais surtout de la GIR 5 et 6 (cf. outil AGGIR). Le marché est encore vaste puisqu’il est encore peu exploité alors que ce marché est jugé actuellement très porteur.

 

L’étude de marché de la Résidence Senior a donc permis d’analyser la demande potentielle en se basant sur l’accroissement démographique des personnes âgées ainsi que sur l’évolution des besoins fondamentaux de ces seniors. Elle a également permis d’analyser l’offre dans ses aspects qualitatifs et quantitatifs. Les aspects qualitatifs sont liés aux offres de services tandis que les aspects quantitatifs sont relatifs au prix.  Il a été constaté que les services offerts correspondent aux besoins exprimés par les Seniors et les prix sont jugés attractifs.

 

L’environnement marketing, socioculturel, juridique et économique a été également analysé. Cette analyse a permis de constater qu’il y a eu un changement dans les modes de pensées et dans les modes de vie des personnes âgées puisqu’elles aspirent actuellement à une indépendance, une sécurité et une convivialité. De ce fait, plus d’un tiers des personnes âgées veulent tenter l’expérience d’habiter dans les Résidences Seniors. L’analyse de l’environnement économique a aussi permis de tirer que les personnes âgées actuelles disposent de plus de revenus que celles d’avant et que ces revenus leur permettent de vivre aisément et d’accéder à des types de logements tels que les Résidences Seniors. L’analyse de l’environnement juridique permet d’affirmer que l’investissement en Résidence Senior est rentable du fait de son statut LMP ou LMNP et des avantages fiscaux tirés. Toutefois, l’analyse de l’environnement marketing a permis de relever des défis tels que le ciblage des clients potentiels, la diversification des services, le renforcement de la communication et du marketing…. En effet, la communication et le marketing en matière de Résidence Senior est encore assez faible. Des efforts devront donc être déployés dans ce sens.

 

Enfin, le positionnement par rapport à la concurrence révèle que ce sont les EHPAD qui pourraient actuellement concurrencer les Résidences Seniors. Cependant, il est difficile de les comparer car ils diffèrent dans bien de domaines notamment sur la période et sur les cibles. La concurrence entre Résidences Seniors ne se positionne pas encore car le marché de la Résidence représente encore une part infime du marché global des établissements d’hébergement pour personnes âgées.

 

 

 

 

 

 

 

 

DEUXIEME PARTIE:               CREATION D’UN OUTIL POUR LE CHANGEMENT : LES « RESIDENCES SENIORS »

 

 

L’augmentation du nombre des seniors qui atteint actuellement 16% da la population française et qui dédoublera d’ici 2040 combiné à un changement de besoins ont amené les investisseurs en établissements d’hébergements des personnes âgées à relancer le concept de « Résidence Senior ». Ce concept existait déjà dans les années 1970 et a été conçu dans le temps comme un dispositif permettant aux seniors de vivre pleinement de façon autonome. Mise en veille, ce concept a été relancé en 2004 du fait constat de l’insuffisance des établissements d’hébergements des personnes âgées. Parallèlement, les besoins des seniors ont évolué puisqu’ils ont besoin de plus d’indépendance, d’autonomie et de convivialité.

 

Ainsi, pour bien comprendre le concept de « Résidence Senior » et le valoriser en tant qu’outil pour le changement, la deuxième partie est consacrée au cadrage général de la Résidence Senior suivi d’une étude de faisabilité. Dans le cadrage général, les notions générales sur les Résidences Seniors et une étude d’opportunité seront abordées. L’étude de faisabilité présentera le cadre législatif, l’étude technique et financière et enfin une analyse comparative entre l’EHPAD et la Résidence Senior.

II – A – CADRAGE GENERAL SUR LES RESIDENCES SENIORS

Dans cette première sous-partie, le cadrage général sur les Résidences Seniors est présenté pour pouvoir cerner le concept. Les notions générales du concept Résidence Senior seront citées suivies de l’étude d’opportunité des Résidences Seniors et enfin de la présentation d’un cas concret : c’est-à-dire un projet existant de Résidence Senior.

 

1.      Notions générales sur les Résidences Seniors

a.      Définition et caractéristiques

        i.            Définition

Selon Wikipédia, « Les Résidences services seniors s’adressent à des personnes âgées autonomes, valides et semi-valides de plus de 60 ans, qui désirent vivre en appartement ou en maison, tout en profitant de la convivialité et de la sécurité assurées par les équipes en place.

Elles sont constituées d’appartements individuels (de 1, 2, 3 ou 4 pièces) et de maisons de plain-pied. Elles ont pour objectif de procurer aux résidents une indépendance et de garantir une convivialité dans des lieux de vie adaptés et aménagés tels le restaurant, le salon ou l’espace forme. Elles sont sécurisées (accueil 7/7 jours, interphone, portails aux accès de la résidence,…) et adaptées à une clientèle senior (ascenseurs, équipement des appartements…).

Suivant leurs besoins, les résidents peuvent également choisir des services complémentaires : assistance 24 h sur 24, restauration à l’unité, en demi-pension ou en pension complète, ménage, blanchisserie, etc. »

      ii.            Caractéristiques

En général, la Résidence Seniors est une résidence qui permet aux seniors d’avoir des appartements indépendants ou des petites maisons indépendantes. Ayant le statut de copropriétaire ou de locataires, ces seniors peuvent bénéficier d’espaces privés et communs. A cet effet, ils peuvent aménager leurs espaces privés selon leurs goûts et besoins mais également mener leur propre style de vie en conservant autonomie et indépendance. Des services « à la carte » sont proposés selon le besoin de chaque résident. Ce dernier peut faire appel à des services sur places ou externes selon ses propres moyens.

Le plus d’une Résidence Service est qu’elle offre à la fois confort, sécurité, indépendance et convivialité.

b.      Description d’une Résidence Senior

En analysant les centaines de Résidences Senior qui existent actuellement dans toute la France, on peut sortir des caractéristiques générales communes à toutes ces Résidences. Ceci permet alors de décrire la Résidence Senior.

 

La majeure partie de cette description a été déjà énoncée dans la première partie relative à l’aspect quantitatif et qualitatif de l’offre. Toutefois, un bref rappel s’avère nécessaire.

 

        i.            Lieu d’implantation

• Proximité des services

 

Les Résidences Seniors sont en général implantées dans un centre ville ou dans les suburbaines c’est-à-dire à proximité. L’objectif de cette implantation à proximité est de permettre aux résidents de ne pas être isolés er de bénéficier des services dont ils ont besoin tels que les services de transports publics, les centres de commerce, le marché, l’hôpital, les divers espaces comme les espaces formes, de soins, de beauté, les coiffures…

 

• Sécurité assurée

 

La plupart des Résidences Seniors sont clôturées. Ceci permet aux résidents de se sentir en sécurité. Les portails peuvent être automatiques et commandés par interphone afin que les résidents puissent faire entrer leurs familles et proches et afin qu’ils puissent effectuer des va-et-vient en toute liberté. Les systèmes de sécurité peuvent également être installés (téléalarmes….) pour plus de sécurité.

 

      ii.            Logements

• Espace privé

 

Comme énoncé ci-dessus, les espaces privés peuvent être des appartements ou des petites maisons. Les appartements sont de type petit studio (1 pièce), 2 pièces, 3 pièces ou quatre pièces qui varient en mètre carré. Ils sont adaptés aux besoins de chaque résident et peuvent être conçus pour les personnes à mobilité réduite comme pour les personnes en fauteuil. Des matériaux conçus à cet effet existent alors dans les cuisines, les douches et toilettes…

 

Les technologies de pointe sont aussi employées telles que les interphones, l’isolation phonique… pour permettre aux personnes âgées de vivre dans le confort et la tranquillité. Ces appartements sont également munis de petit veranda ou jardins qui permettent aux personnes âgées de se connecter avec son environnement.

 

• Espace collectif

 

C’est un espace de détente et de loisirs qui permet aux résidents de vivre dans un espace de convivialité. En général, on y trouve le restaurant, l’espace salon-bar, l’espace détente. Quelques Résidences y ajoutent l’espace Forme (pour les sports en salle), l’espace Beauté, l’espace Balnéo et Spa.

 

    iii.            Services

Deux types de services sont proposés en général par les Résidences Seniors. L’un est le service de base et l’autre, le service à la carte.

 

• Services de base

 

Les services de base sont les services communs à tous les résidents. Ce sont les services obligatoires c’est-à-dire des services inclus dans les tarifs et dans les charges que les résidents doivent s’acquitter.

 

• Services à la carte

 

Les services à la carte sont les services à la personne c’est-à-dire qui répondent aux besoins spécifiques de chaque résident. Ils peuvent être internes ou externes et leur paiement est à la charge du résident lui-même.

 

Pour les soins médicaux, les services médicaux sont inclus dans le service à la carte puisque le résident peut être consulté par des médecins libéraux (exemple : le médecin de la famille) ou soignés par le personnel paramédical de son choix.

 

c.       Situation des Résidences Seniors en France

La Résidence Senior n’est pas un concept nouveau. Même si le concept datait déjà dans les années 1970, il a été mis en veille par les investisseurs. Un regain d’intérêt pour ce concept est apparu en 2004. C’est pour montrer que le marché des Résidences Seniors est encore assez faible et ne représente qu’à peu près 1% du marché global d’établissements d’hébergement pour personnes âgées. A cet effet, jusqu’à maintenant, même si le marché des Résidences est très porteur seul quelques centaines d’établissements existent actuellement en France et ces établissements sont répartis dans les Régions.

 

Concernant les Régions, l’Ile de France est la Région qui occupe la part la plus importante en Résidence Senior puisqu’elle constitue environ 20% du nombre total de Résidence Senior en France. Cette Région se situe au juste au dessus du Centre. Sept autres Régions de Provence – Alpes – Côte d’Azur, Rhône-Alpes, Pays de la Loire, Centre, Poitou Charente, Aquitaine et Bretagne occupent chacun environ 10% du total des Résidences Seniors et enfin le reste occupe 5% du nombre total de Résidence Senior.

Actuellement, 297 Résidences Senior existent en France (dans les Régions) : Rhône – Alpes (23), Pays de la Loire (23), Centre (21), Poitou – Charentes (24), Provence – Alpes – Côte d’Azur (31), Ile de France (53), Basse Normandie (7), Alsace (5), Nord Pas de Calais (6), Aquitaine (25), Midi-Pyrénées (8), Auvergne (5), Bretagne (19), Picardie (9), Languedoc- Roussillon (29), Champagne – Ardenne (2), Autre (1), Haute – Normandie (2), Bourgogne (2), Limousin (4), Loraine (4).[20]

2.      Etude d’opportunités des Résidences Seniors

a.      Typologie de services offerts

On sait que les Résidences Seniors servent surtout aux personnes âgées jugées autonomes, valides ou semi-valides. Contrairement aux autres Etablissements d’hébergement, les Résidences Seniors ne spécifient pas la classe d’âge des personnes âgées mais prennent toutes les personnes âgées de 60 ans à 95 ans sans les classer en catégories d’âge. A cet effet, les services offerts ne sont pas spécifiques à cette catégorie d’âge. Déjà énoncés, on peut distinguer deux types de services, les services de base et les services à la carte. Ces services sont donc accessibles à toute classe d’âge et à toutes les bourses.

 

        i.            Services de base

Les services de base différencient de peu entre les Résidences mais en général, on peut y citer : l’accueil, le téléphone, les restaurants, les salles de sport, la bibliothèque, les animations variées, les aides pour les papiers administratifs. Le prix de ces services est déjà inclut dans la charge de fonctionnement de la Résidence Senior et le prix général que le résident devra payer.

 

      ii.            Services à la carte ou optionnels

Il a été déjà cité ci-dessus que les services optionnels dépendent des revenus et des besoins de chaque résident. En général, cela concerne le ménage, la blanchisserie, les soins médicaux… une personne est affectée par la Résidence pour être en contact permanent avec les résidents et veiller à mettre en contact les résidents et les prestataires externes.

 

C’est ce concept de services multiples à la carte qui confère au Résidence Senior un business porteur car elle permet de mieux considérer les besoins des personnes âgées.

b.      Typologie de Résidence

La conception des Résidences Seniors diffère de peu selon les concepteurs. Quelques caractéristiques sont communes à toutes les Résidences.

 

        i.            Ressemblance

Les Résidences Seniors possèdent des espaces privatifs et des salles communes.

• Pour les espaces privatifs : les appartements ou petites maisons sont de type T1, T2, T3 et T4. Ils sont équipés en fonction de l’état des résidents (autonome ou semi-valide) ;
• Pour les salles communes : on peut y trouver en général le restaurant, les salles de jeux, de sports, de télévision, la bibliothèque, le bar.

 

Les Résidences Seniors sont à proximité des services commerciaux (centre commercial, marché…), des services hospitaliers et des transports en commun.

 

Les Résidences Seniors disposent de vaste « espace vert » ou de petits jardins pour chaque appartement / petite maison avec des petits chemins pour piéton où les résidents peuvent faire leur ballade ou marche quotidien(ne).

 

Les Résidences Seniors disposent de personnel permanent tel que les maîtresses de maison qui habitent en permanence dans la Résidence pour la gérer et faciliter la vie quotidienne des résidents. Le régisseur ou le concierge/intendant assure, quant à lui, l’animation et les diverses activités se rapportant à la détente et aux loisirs des résidents.

 

Les Résidences Seniors offrent des services de base inclus dans le tarif général et des services optionnels ou à la carte qui sont prises en charge par le résident de.

 

Concernant les services médicaux, les résidents peuvent choisir librement leurs propres médecins ou personnels paramédicaux.

 

      ii.            Différence

• Pour les espaces privatifs, il existe des Résidences sous forme d’appartements et des résidences sous forme de petites maisons plein pied,
• La plupart des Résidences sont clôturées pour assurer la sécurité des résidents. D’autres ne le sont pas.

c.       Zones potentielles d’implantation

Il est évident que les zones potentielles d’implantation des Résidences Seniors sont les zones fortement peuplés par les personnes âgées de plus de 60 ans. On a déjà énoncé que la population dans la classe d’âge des seniors constituent actuellement 16% de la population française. Cette population est inégalement répartie dans les Régions de la France Métropolitaine. A titre de rappel, la Région Ile de France est la Région la moins peuplée en personnes âgées. Elle occupe environ 5,6% de la population âgée de plus de 75 ans. Par contre, cette population est doublée (11,3%) dans la Région de Limousin. Le vieillissement de la population augmente progressivement des Régions du Nord-Est de la France à celles du Sud-Ouest. Et c’est la partie Sud-Ouest de la France qui abrite le plus de population âgée (de l’ordre de 7,7% dont la plupart sont des seniors de plus de 75 ans). Les départements de la Meuse, de la Haute-Marne, des Vosges et de la Haute-Saône (partie Nord – Ouest de la France) couvrent la population âgée de plus de 85 ans.

 

Ces zones constituent alors une zone potentielle d’implantation des Résidences Seniors afin de pouvoir augmenter la part infime de marché actuelle.

 

3.      Cas Concret : un projet de Résidence Senior “La Clé des Seniors”

Nous avons conçu le projet de Résidence Senior intitulé « La Clé des Seniors » pour répondre aux besoins des populations âgées de la Région Ruffec. La description, la structure et organisation ainsi que l’analyse du secteur sont développés ci-après.

 

 

 

 

a.      Description du projet

La Résidence « La Clé des Seniors » est un lieu de vie adapté à une population souhaitant rester à proximité de son lieu de vie habituel, en gardant son autonomie et ses lien sociaux tout en profitant d’une sécurisation de son environnement et d’une surveillance par le biais d’ une équipe pluridisciplinaire.

 

Notre concept est destiné à recevoir des personnes âgées non dépendantes. La capacité d’accueil sera de 43 logements, composés d’appartements de type T1, T2 et T3 individuelles et de maisons communes. La Résidence « La Clé des Seniors » accueillera des résidents temporaires et permanents.

 

 

        i.            Objectifs du projet

La Résidence « La Clé des Seniors » a pour devise « un œil et un cœur ». Cela signifie que ce nouveau concept vise la sécurité des résidents mais il offre également une attention particulière à ces derniers grâce à un personnel motivé et engagé, attentif aux besoins des résidents.

 

Ainsi le principal objectif de la Résidence « La Clé des Seniors » est de répondre aux attentes des personnes âgées ayant besoin d’un œil et d’un cœur. Il permet également de répondre au manque existant de logements entre le domicile actuel des séniors et les maisons de retraite. A cet effet, nous accueillerons des personnes âgées entre 70 et 95 ans encore autonomes, avec quelques difficultés à entretenir des habitations devenues trop grandes inadaptées à des handicaps physiques naissants, ou tout simplement souhaitant changer de style d’habitat en bénéficiant de services adaptés.

 

      ii.            Spécificités du projet

Les spécificités de la Résidence Senior « La Clé des Seniors » résident dans le fait que :

 

• Le concept permet d’avoir un œil au quotidien et d’assurer la sécurité des résidents sans pour autant leur assister pleinement mais leur laisser la possibilité d’effectuer des activités selon leur capacité afin de leur laisser une vie autonome et sociale ;
• Les services à la carte seront proposés par notre établissement selon les besoins et les moyens de chaque résident. Et pour des personnes âgées dont le maintien à domicile est plus délicat nous y intégrons les services d’une association d’aide a domicile .Ce placement correspond à un logement comme a domicile tout en ayant la possibilité d’une vie collective retardant ainsi l’entrée définitive en institution ;
• Même s’il paraît important d’apporter une aide aux résidents, le concept permet de leur laisser une certaine autonomie afin de permettre une poursuite de leur vie à domicile et ceci dans les meilleures conditions, tant pour eux que pour leur famille ;
• Les résidents pourront percevoir l’APL ou l’APA ;
• Les résidents auront le libre choix des professionnels de la santé libéraux (médecins, infirmiers, kinésithérapeutes. Les soins serons donnés à domicile et rémunérés directement par les résidents aux professionnels extérieurs, il en sera de même si celui-ci le désire le ménage, repassage, portage des repas, etc.

 

Enfin, afin d’innover et de ce démarquer des Résidences déjà présente sur le marché nous voulons faire profiter à la population le bénéfice de ce genre de résidence .L’idée est de pouvoir assister une personne ou un couple âgée ou un handicapé vivant seul dans son milieu en ne perturbant pas ses habitudes de vie, en ayant la sécurité d’être assisté à toute situation anormale.

 

    iii.            Lieu d’implantation du projet

Le projet est implanté dans la Commune de RUFFEC. La Commune de Ruffec est une Commune située au Sud-Ouest de la France, dans le Département de la Charente et la Région Poitou- Charente. Elle englobe environ 3 575 habitants (année 2008[21]).

 

Notre Résidence « Clé des Seniors » sera implantée dans un domaine d’une superficie de 8000m², complanté d’arbres centenaires, en centre ville. Ce village, qui pourra accueillir les personnes âgées mais également les familles et les amis des Seniors, s’intégrera parfaitement dans ce site privilégié.

 

 

Figure 2: Localisationde la Commune de RUFFEC – REGION POITOU – CHARENTE

 

Source : http://www.cartesfrance.fr

 

    iv.            Délai de realisation et début d’activité

Un délai de 18 mois sera nécessaire pour mener à bien ce projet (construction et aménagement), ce qui laisse supposer que notre résidence pourrait être opérationnelle en octobre  2012.

 

 

 

b.      Structure et organisation

        i.            Structure juridique

Deux sociétés se sont regroupées pour créer la Résidence Senior « La Clé des Seniors ». Il s’agit de :

 

• La Société Civile Immobilière de location vente dénommée « SERENITY » qui est la propriétaire du terrain (à 100%), sur lequel les résidences seront construites. SERENITY est une Société à Responsabilité Limitée (SARL) d’un capital social de 200 000 €. Les actionnaires sont le Sarl Ramsès qui détient 100% du capital social et dont la gérante  est madame Marie KALINSKI ;
• La SARL « La Clé des Séniors sera la propriétaire du fond de commerce. Son capital social est de 10 000 Euros correspondant à  200 actions de 50 euros chacune. Les actionnaires sont :
  • Madame KALINSKI Marie (70%) ;
  • Mademoiselle BLADANET Laetitia (10%) ;
  • Madame MOULART Véronique (10%) ;
  • Monsieur ROSSI Stéphane (10%)

Le Gérant est Mme KALINSKI Marie.

 

Schéma de la structure juridique de la Résidence Senior « La Clé des Seniors »

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

      ii.            Organisation

Le SARL « La Clé des Seniors », pour créer et gérer la Résidence met à disposition les moyens humains suivants :

 

• Porteurs du projet

 

Les porteurs de ce projet, dont les noms et fonctions sont énoncés ci-dessous, sont issus d’horizons différents avec des compétences complémentaires.

 

• Marie KALINSKI, née le 09/12/1967, nationalité française,

Formation : Bac pro cuisine au lycée hôtelier du Touquet dirigent. Poste actuel : dirigeant d’EHPAD dans la Région Charente depuis 1992. Suit actuellement une formation de MASTER dans le domaine Médicaux- social

Atout utile pour le projet : bon gestionnaire connait bien la personne âgée et ses besoins ;

• Véronique MOULART, née le 13 /06/61, nationalité française, issue du milieu médical. Poste actuel : Directeur d’EHPAD depuis 2004. Suit actuellement une formation de MASTER dans le domaine Médicaux Social.

Atout utile pour le projet : bon management d’équipe et ayant une attitude relationnelle aigue ;

• Laetitia BLADANET, née le 09/11/74, nationalité française, issue du milieu Médicaux social. Formation : Aide Médicaux Psychologique.

Poste actuel : Adjoint de Direction dans une Maison de Retraite.

Atout utile pour le projet : Va vivre sur place dans une maison de fonction. A une forte connaissance des personnes âgées en étant dans le métier depuis 2000.

• Stéphane ROSSI, né le 07/12/49 nationalité française, issu du milieu médical. Formation : infirmiers depuis le 17 /01/74

Poste actuel : Infirmier coordinateur en EHPAD

Atout utile pour le projet : a une forte connaissance des personnes âgées

 

 

• Personnel de la Résidence

 

Le personnel de la Résidence Senior « La Clé des Seniors » est composé de :

 

• Une Maitresse de maison : motivée et qualifiée, qui aime les personnes âgées et qui sera attentif à leurs besoins. Son rôle est de coordonner les services et actions dans la Résidence Senior et d’assurer le bien-être des résidents en étant à leur écoute et à leur service ;
• Une assistante de vie : qui assure le contrôle au quotidien du bon déroulement des services ainsi que l’organisation de l’assistance sur rendez-vous ;
• Un concierge/intendant (animateur) qui a pour rôle de veiller à ce que les besoins et demandes des résidents soient satisfaits, d’organiser les divers animations et loisirs, de répondre aux urgences et de servir d’intermédiaire entre les résidents et les prestataires externes notamment les aides ménagères, les soins médicaux, les portages des repas….

c.       Analyse du secteur

        i.            Caractéristiques des services

Les services à présenter ici représentent le secteur ainsi que les typologies de services octroyés dans la Résidence Senior « La Clé des Seniors ».

 

 

• Secteur des Résidences Services

 

Le secteur des Résidences services appartient au secteur des services hôtelier. En général, ces résidences offrent 3 types de prestations :

• Petit déjeuner
• ménage
• linge

La prise en charge est partielle.

 

Les résidents pourront inviter un proche à passer une nuit dans la maison commune et prendre certains repas dans ces lieux de convivialité.

 

• Services de base et service à la carte

 

Comme tous les Résidences Seniors, « La Clé des Seniors » offre à ses résidents un service de base qui est inclus dans les tarifs de tous les résidents et un service à la carte. Ainsi :

• Notre Etablissement proposera tous les services à la carte selon les besoins et les moyens de chaque résident ;
• Nous assurerons, si le résident le désire le petit déjeuner, le linge de maison et le linge personnel.Un service de ménage interviendra au quotidien.

 

      ii.            Clientèle potentielle

La clientèle visée est constituée de personnes âgées non dépendantes de plus de 60 ans qui ont besoin de surveillance. Suivant le sexe des résidents, ils sont répartis de façon suivante :

• hommes : 30% ;
• femmes : 65%

 

    iii.            Marché

• Marché en général

 

Le marché pour notre Résidence Senior « La Clé des Seniors » est très porteur puisque la Commune de Ruffec est jusqu’à maintenant vierge de toute structure d’accueil. En plus, le nombre de la population âgée est assez élevé. En effet, la classe d’âge des jeunes seniors (60 à 74 ans) représente dans les 19,4% pour les hommes et 18,9% pour les femmes par rapport à la population totale. Pour les grands seniors (75 à 89 ans), ce pourcentage est de 11,2% pour les hommes et 18,8% pour les femmes.[22]

 

L’avantage de notre concept se trouve alors dans le fait que la Commune de Ruffec, notamment les Associations, tient à garder leurs Anciens dans leur Commune. Ce concept permet alors aux résidents de toujours avoir un contact externe avec la Commune mais aussi de se sentir toujours intégré dans la Commune.

 

 

• Tarifs de la Résidence Senior « La Clé des Seniors »

 

Une étude faite par une Association investissant dans la Résidence Senior a montré que :

• Il existe actuellement 16 millions de personnes en âge de retraite (60 ans et plus) en 2009,
• La pension moyenne que reçoit un retraité s’il a terminé complètement sa carrière (60% des retraités concernés) est de 1700 Euros par mois,
• La pension moyenne d’un retraité est de 1400 Euros par mois,
• L’Allocation de Solidarité aux Personnes Agées (ASPA) est de 709 euros par mois pour un individu et 1 157 euros par mois pour un couple,
• 450 000 personnes touchent l’ASPA[23].

 

Nous avons calculé nos tarifs pour la vente et nos tarifs mensuels de location en tenant compte de ces chiffres et nous pouvons dire que nos tarifs sont assez compétitifs par rapport aux autres Résidences Seniors.

 

Tableau 8: Tableau comparatif des tarifs de loyer dans les Résidences Seniors « La Clé des Seniors » et « Village d’Or »

Appartements type	« Maisons Vill’Age »	« Village d’Or »
T1	650 Euros	433 à 587 Euros (30 mètres2)
T2	830 Euros	592 à 783 Euros (40 à 45 mètres2)
T3	1030 Euros	688 à 1006 Euros (48 à 67 mètres2)

Source : http://www.les-villages-dor.com

 

 

 

CONCLUSION

 

Le cadrage général sur les Résidences Seniors a permis de dégager les notions générales sur les Résidences Seniors. Ainsi, la Résidence Senior est présentée comme un concept d’établissement d’hébergement pour les personnes âgées autonomes ou semi-valide qui ont besoin d’indépendance, de confort, de sécurité et de convivialité. Elle est généralement implantée dans des lieux à proximité de la ville ou des services (transport publics, commerces…) et sont, pour la plupart, clôturée afin d’assurer la sécurité des résidents. Elle est dotée d’un côté d’un espace privatif sous forme d’appartements ou de petites maisons plein pied (type T1 à T4) et de l’autre d’un espace collectif destiné à la détente et aux loisirs. Elle est également entourée d’espace vert ou de petits jardins permettant aux résidents d’effectuer des balades quotidiens. Deux types de services sont proposés en général  pour une Résidence Senior : le service de base qui est inclus dans le tarif global en charge des résidents et le service à la carte ou optionnel qui est payé par chaque résident et selon ses besoins.

 

Le marché des Résidences Seniors est très porteur même si actuellement il n’occupe que 1% du marché global des EHPA. La France compte actuellement dans les 297 Résidences Seniors et la Région Ile de France est la Région qui abrite la plupart de ces Résidences (20%) et sept autres partagent chacun les 10%. Les zones potentielles d’implantation sont surtout les Régions qui présentent une forte population âgée. Cette population est inégalement répartie dans les Régions de France.

 

Un cas concret, faisant l’objet de notre projet, a été proposé : celui du concept de la Résidence Senior Ici, notre concept de Résidence Senior est initié par le consortium de deux SARL : SERENITY et La Clé des Seniors. Le premier met à disposition le terrain où va se situer la Résidence. Le second assure le fonds de commerce. Le Gérant de ces deux SARL est Madame Marie KALINSKI qui a déjà une expérience solide en termes d’EHPA. Le personnel est une équipe multidisciplinaire et constitué de plusieurs spécialistes dans différents domaines tels que la gestion des EHPAD, les aides médicaux psychologiques, les Médicaux social. La “Clé des Seniors” est implantée dans la Commune de Ruffec, Région Poitou-Charente au Sud-Ouest de la France.

L’analyse du secteur a permis de dégager les différents services proposés par « La Clé des Seniors », la clientèle visée et le marché. En général, les services octroyés par notre Résidence présentent une certaine ressemblance à tous les services des Résidences Seniors. Le marché est très porteur. En plus, l’analyse du marché a permis de dégager que les tarifs de la Résidence Senior « La Clé des Seniors » sont compétitifs. La comparaison des tarifs mensuels en location entre les Résidences Seniors « La Clé des Seniors » et « Village d’Or » a permis de le confirmer.

II – B – ETUDE DE FAISABILITE DES RESIDENCES SENIORS

L’intérêt de cette deuxième sous-partie est de faire sortir la potentialité et l’importance des Résidences Seniors dans les établissements d’hébergement pour les personnes âgées. A cet effet, le cadre législatif, l’étude technique et financière et enfin l’analyse comparative entre EHPAD et Résidence Senior seront étudiés.

 

1.      Le cadre législatif

a.      Règlementation des Résidences Seniors

Les Résidences Seniors sont régis par la loi ENL (Engagement National pour le Logement) qui est la loi n° 2006 – 872 du 13 juillet 2006. La loi ENL est la loi qui a modifié la loi du 10 juillet 1965 relative au Régime Légal des Résidences avec Services ou Résidence Senior. Les articles 41-1 à 41 – 5 contenus dans le chapitre IV bis de la loi du 10 juillet 1965 ont donc été modifiées. Le Décret d’application de cette loi est le décret n° 2010 – 391 du 20 Avril 2010. Ce Régime légal présente le Régime juridique des Résidences Seniors qui est un Régime Juridique en Copropriété.

 

On a déjà pu présenter dans la première partie relative à l’aspect quantitatif de l’offre que les personnes âgées peuvent acheter les appartements offerts dans les Résidences Seniors et qu’elles deviennent de ce fait des « copropriétaires ». A ce titre, c’est le régime juridique en Copropriété qui est appliqué. Ce Régime Juridique présente cinq (5) articles qui ont trait à la création et les rôles et des Syndicats de copropriétaires.

 

L’article 41 – 1 explique le règlement de copropriété qui confère au syndicat des copropriétaires la fourniture des services spécifiques aux résidents, notamment les « services de restauration, de surveillance, d’aide et de loisirs ». Certains services ne peuvent pas être octroyés par le Syndicat, entre autres « les services de soins ou d’aide et d’accompagnement exclusivement liés à la personne ». Pour ce genre de services, seuls les établissements et les services relevant du Chapitre I du Code de l’action sociale et des familles peuvent le donner.

 

Le syndicat des copropriétaires des Résidences Seniors est doté d’un conseil syndical à qui l’Assemblée Générale (AG) peut déléguer les « décisions relatives à la gestion courante des services spécifiques ». Ce conseil syndical a pour obligation de présenter un bilan chaque année à cette AG. Ses services spécifiques peuvent être modifiés par le syndicat si la majorité dans l’AG le souhaite. Un service peut être suspendu ou supprimé s’il est constaté un déséquilibre financier. Cette décision est statuée par le juge sous la saisie des copropriétaires représentant au moins 15% des voix des syndicats.

 

Les charges de fonctionnement pour ces services spécifiques constituent les dépenses courantes des copropriétaires. Les dépenses relatives aux prestations individualisées ne sont pas incluses dans ces charges de copropriété. Le syndicat tient une « comptabilité auxiliaire » relatif aux comptes du syndicat des copropriétaires.

 

Les charges et dépenses courantes concernent les parties communes comme celles afférentes aux locaux utilisés pour ces services comme le restaurant, la cuisine, les espaces de loisirs et détentes…. Elles concernent aussi les charges pour les éléments d’équipement et matériels qui sont la propriété du syndicat et enfin les charges du personnel.

Le conseil syndical peut revêtir plusieurs formes telles qu’un conseil d’administration dans le cas d’un syndicat ayant la forme de coopérative ou d’autres formes pour les associations syndicales.

 

Dans le cas contraire, les services spécifiques peuvent être confiés à « un tiers ». Néanmoins, le conseil syndical doit obligatoirement donner son avis sur le projet de convention à un tiers pour la fourniture des services spécifiques. Cette convention précise : « la durée pour laquelle elle est conclue, les conditions de son renouvellement et de sa dénonciation, les modalités de surveillance par le conseil syndical de son exécution, les conditions de communication par le prestataire des documents relatifs à cette exécution, l’objet et les conditions financières de la fourniture du ou des services et les conditions matérielles et financières d’occupation des locaux. »

 

Si le tiers ne remplit les conditions requises dans l’exécution de la convention, le conseil syndical peut informer le syndicat et ce dernier peut prendre les mesures qui s’imposent. Si les litiges existent, la juridiction compétente est la juridiction du « lieu de situation de l’immeuble ».

 

Par ailleurs, un Syndicat National des Résidences avec services pour Aînés (SNRA) a été créé en fin 2010. Ce syndicat regroupe les différents acteurs concernés par la Résidence Senior. Il a pour objectif :

• de constituer un syndicat « fédéral des gestionnaires de Résidences Seniors»,
• de faire un lobbying pour que les Résidences Seniors soient reconnus comme un établissement adéquat pour les personnes âgées,
• et d’accompagner les membres pour être plus professionnels.

 

b.      Statut des Résidences Seniors

Dans l’environnement juridique dans la première partie relative à l’étude de marché des Résidences Seniors, il a été déjà énoncé que tous les établissements d’hébergement pour personnes âgées, y compris les Résidences Seniors, ont pour statut celui du LMP ou LMNP.

 

c.       Défiscalisation des Résidences Seniors

La loi Boulevard LMNP, adoptée le 22 Avril 2009 est la loi rectificative qui régisse la fiscalité des Loueurs Meublée non Professionnels. La loi Boulevard a été conçue pour les investisseurs qui investissent dans les Résidences Seniors entre le 1^er janvier 2009 et au moins le 31 décembre 2012.

 

Ce régime fiscal procure les neuf (9) avantages fiscaux suivants :

 

• « La possibilité de récupérer le TVA (qui est de l’ordre de 19,6%) sur le montant de l’investissement immeubles et meubles ». Cependant, cette récupération est soumise à certaines conditions ;
• La « Réduction d’impôts, égale à 18% du prix de l’acquisition sur sa valeur HT, plafonné à 300 000 € TTC». A noter que dans ce régime, les investisseurs ont la possibilité d’acheter plusieurs lots pour chaque opération. En plus, l’amortissement est supprimé jusqu’à 300.000 €, mais conservé au-delà de cette somme ;
• La règle générale est que le résident s’engage à louer le logement meublé pendant une durée de 9 ans. Ainsi, les « revenus fonciers sans fiscalité à l’expiration des 9 ans de location grâce à la déductibilité des amortissements et de diverses déductions possibles »
• Le Régime général est que la plus-value générée est exonérée au bout de 15 ans
• « La mise en location du bien immobilier n’est pas liée à sa situation géographique, elle est liée au produit immobilier lui-même dont la résidence senior avec agrément qualité. Donc il n’y a pas de conditions de location (plafonds de loyer ou plafonds de ressources du locataire)»
• « Il n’y a pas d’exclusivité : le nouveau LMNP peut être cumulé avec un autre dispositif de défiscalisation (dispositif Scellier-Carrez par exemple) »
• « Le locataire considéré non en tant que personne physique mais toujours en tant que société gestionnaire de qualité perçoit des revenus nets garantis sur 9 ans fermes par bail commercial avec des loyers indexés» ;
• « La rentabilité se situe entre 4% et 5% Hors Taxe» ;
• « Les résidents ont la possibilité de loger dans la Résidence Senior un membre de sa famille n’étant pas membre du foyer fiscal» ;
• « La réduction d’impôts qui est égale à 18% » [24]

 

La loi Scellier Bâtiment Basse Consommation (BBC), sorti en 2011 est la loi qui va de pair avec la loi Boulevard. Cette loi régit la défiscalisation en matière de bien acquis répartie de manière égale sur une période de 9 ans ou sur une période de 15 ans. La réduction fiscale varie entre 22% et 32% selon la période. Ainsi, le concept de défiscalisation Scellier BBC permet aux investisseurs de réaliser des économies d’impôts car une partie de l’achat des biens revient à l’investisseur.

 

2.      Etude technique et financière

a.      Analyse technique

Pour l’aspect technique, c’est le cas concret de notre Résidence des Seniors « La Clé des Seniors » qui va être analysée. En effet, il s’agit de voir la pertinence du projet du point de vue technique. Quatre (4) critères nous permettent de démontrer la pertinence du projet : l’analyse des besoins, le lieu d’implantation, les caractéristiques de l’habitat et enfin les services.

 

• Analyse des besoins

 

Avant d’entamer le projet, une analyse des besoins des personnes âgées et de leurs familles a été effectuée pendant une durée de 3 ans et nous avons pu en conclure que les EHPAD ne permettent pas de répondre aux attentes de la clientèle. 5 principaux problèmes ont pu en sortir :

 

• Problème de moyens: d’après les études effectuées, vu les tarifs communs dans les EHPAD, la plupart des personnes âgées n’ont pas les ressources nécessaires pour pouvoir y subvenir ;
• Promiscuité avec les dépendants : les personnes autonomes et valides ont des difficultés à cohabiter avec les dépendants ;
• Séparation du couple si l’un a des problèmes : le traitement dans les établissements tels que l’EHPAD est individuel. Ainsi, les couples s’ils présentent des symptômes différents sont traités différemment et à ce moment peuvent ne plus être dans la même enceinte. Cet état de fait entraîne une séparation géographique des couples qui peuvent en souffrir ;
• Les personnes âgées ont encore l’envie de continuer leurs habitudes quotidiennes d’avant: les personnes âgées éprouvent encore le besoin de vivre de façon autonome et pareillement dans leurs vies actives comme aller au marché, prendre le bus…. Cependant, leurs vies dans les EHPAD ne leur permettent pas d’effectuer ce genre d’action.
• Un milieu où il y a trop de lits: ceci permet de dire que les établissements tels que les EHPAD ne permettent pas aux résidents d’avoir le confort qu’ils recherchent.

 

Ces différents problèmes constatés permettent d’énoncer que les résidents recherchent un certain confort, convivialité et surtout autonomie et indépendance dans leur vie en retraite.

 

Dans ce sens, notre projet est pertinent car notre concept de Résidence Seniors est une alternative entre le maintien à domicile et la mise en institution. Dans notre Résidence, tout est étudié et fait pour que les résidents éprouvent le maximum de satisfaction. Ainsi, dans notre résidence :

 

• Une étude des besoins à l’entrée des résidents est effectuée de façon à leur apporter sécurité et réponses aux besoins pour que les personnes âgées se sentent comme chez eux ;
• Un système de contrôle continu de la part de la direction est fait pour le bien-être des résidents ;
• Nous respectons le rythme de chaque résident sans imposer quoi que ce soit mais en faisant attention a ce qu’il ait tout ce dont il aurait besoin ;
• Nous déployons les moyens nécessaires afin d’éviter l’isolement des résidents et leur permettre de pouvoir entretenir un contact avec l’extérieur ;
• Le résident peut avoir la garantie que tout sera mise a disposition dans le cas ou celui-ci deviendrait plus dépendant.

 

 

• Lieu d’implantation

 

La pertinence de notre projet réside également dans sa localisation. En effet, notre Résidence est située dans la Commune de Ruffec qui est encore vierge de toute structure d’accueil dans les alentours ce qui permettra de bénéficier d’une structure d’accueil proche de leur ancien domicile.

 

Situé sur l’axe principal, proximité des transports en communs (ligne directe de bus), notre résidence permettra aux personnes âgées de garder une vie relationnelle et de conserver des liens avec leur entourage.

 

Situé sur un terrain arboré, entouré d’un mur et clôturé, notre résidence répondra tant aux exigences de sécurité qu’aux attentes des personnes âgée et vieillissantes.

 

Aussi, voulons – nous que notre résidence puisse réussir son intégration au sein de la commune de Ruffec. Nous pouvons d’ores et déjà compter sur le soutien de Monsieur le Maire Monsieur CHARBONNEAU et de son conseil municipal, des associations qui tiennent à garder leurs Anciens dans leur Commune.

 

• Caractéristiques de l’habitat

 

Pareillement à tous les Résidences Seniors, notre Résidence « La Clé des Seniors » dispose d’un espace privatif et d’une maison commune. Le style d’habitat est pertinent puisque les résidents peuvent avoir le confort qu’ils recherchent. Concernant notre résidence :

 

La partie privative, de type T1, T2 et T3, est équipée comme suit :

 

• Une salle à manger – salon
• Un coin cuisine équipée
• Une chambre pour les T1 et T2 et deux chambres pour les T3 ;
• Un jardin et terrasse réservés pour chaque logement ;
• Une salle d’eau et toilette ;
• Une salle de bain aux normes handicapées

 

Pour la partie privative, les résidents ont la possibilité de choisir de vivre dans un T1, T2 ou T3 seule ou accompagné. Les T2 seront destinés à des personnes vivant seules et les T3 seront pour les couples. Ils pourront également avoir une résidence spacieuse, pouvoir apporter quelques affaires personnelles, et avoir le choix d’amener ses meubles ainsi que d’avoir un animal de compagnie.

 

Les parties communes permettront aux résidents de se retrouver tout au long de la journée pour des repas, des animations, des invitations et diverses activités.

 

Par ailleurs, un logement de fonction de 852m est affecté pour l’assistante de vie.

 

Ainsi, l’aspect architectural dans notre concept est primordial. Nous nous inscrivons dans la nouvelle matière d’écologie. Les plans et les dessins tiennent compte de l’architecture, nous avons l’ambition de construire aux labels BBC. En ce qui concerne l’application des normes d’accessibilités, nous souhaitons mettre en avant ce point afin de permettre à ces occupants de vivre le plus longtemps possible dans ce nouvel environnement.

 

 

• Services

 

En ce qui concerne les services, notre concept de Résidence « La Clé des Seniors » est pertinent puisqu’il répond parfaitement aux besoins des résidents. En effet, pour les services à la carte, les résidents pourront :

 

• avoir une possibilité de choisir son personnel de maison ;
• avoir le choix des médecins et des médicaments, avec une surveillance de la part des responsables des résidences pour la sécurité que ceux-ci se déroulent bien ;
• participer à des activités culinaires au sein de la maison d’hôtes (des crêpes, un bouillon…) ;
• se constituer en « comité de résidents » animés par eux-mêmes sans la présence du directeur ou du personnel.
• Avoir la possibilité d’une assistance sur rendez-vous.

 

b.      Analyse financière

43 logements seront construits d’ici octobre 2012. Dans ce sens, nous prévoyons de construire 1 T1, 36 T2 et 6 T3. Comme énoncé ci-dessus :

• Dans le cas d’une vente, le T1 sera commercialisé à 50 000 euros, le T2 à 85 000 euros et le T3 à 129 000 euros.
• Dans le cas d’une location, le T1 sera de 400 euros, le T2 de 580 euros et le T3 à 780 euros. Les frais de l’assistance technique coûtent dans les 250 euros. Les résidents auront donc à payer mensuellement dans les 650 euros pour les T1, 830 euros pour les T2 et 1 030 euros pour les T3.

L’investissement pour le projet « La Clé des Seniors » est évalué à 3 millions d’Euros.

 

Tableau 9: Scénarii de vente, location des appartements de type T1, T2 et T3

	Vente pour le T1	Vente pour le T2	Vente pour le T3
Scénario 1	1 vendu	21 vendus	3 vendus
	50 000 euros	1,785 millions d’euros	387 000 euros
	Location pour le T1	Location pour le T2	Location pour le T3
	0 loué	15 loués	3 loués
		149 400 euros en 1 an	37 080 euros en 1 an
		Soit 747 000 euros en 5 ans	Soit 185 400 euros en 5 ans
TOTAL	50 000 euros	2,532 millions d’euros	572 400 euros

Source : l’auteur

Pour ce premier scénario, nous pouvons dire que l’investissement sera amorti en 5 ans.

 

	Vente pour le T1	Vente pour le T2	Vente pour le T3
Scénario 2	0 vendu	10 vendus	2 vendus
		850 milles Euros	258 000 euros
	Location pour le T1	Location pour le T2	Location pour le T3
	1 loué	26 loués	4 loués
	7800 euros en 1 an	258 000 euros en 1 an	12 360 euros en 1 an
		Soit 1,294 millions d’euros en 5 ans	Soit 61 800 euros en 5 ans
TOTAL	39 000 euros	3,382 millions d’euros	319 800 euros

Source : l’auteur

Pour le second scénario, nous pouvons dire que l’investissement sera amorti en moins de 5 ans.

 

Supposons que le taux de remplissage est à 100%, nous pouvons dire que l’investissement dans notre Résidence Senior « La Clé des Seniors » est des plus rentables. En effet, dans le 1 er ou dans le 2^ème scénario, nous pouvons voir que l’investissement est seulement amorti en 5 ans et même moins. Par ailleurs, il est à remarquer que la location des appartements apporte plus que sa vente. Alors, le rendement pour l’investisseur sera très avantageux puisqu’il sera environ de 4,6%.

 

c.       Viabilité économique

Nous pouvons énoncer que notre Résidence Senior est économiquement viable. En effet, l’analyse technique nous permet d’affirmer que notre Résidence est pertinente puisqu’elle répond aux besoins exprimés par la population Ruffecoise. Le lieu d’implantation a été également très étudié, le style d’habitat répond aux normes exigées (label BBC, normes d’accessibilité…) et les services offerts permettent aux résidents d’être vraiment dépendants, d’avoir le confort, la sécurité et la convivialité recherchés. L’analyse financière a permis de dégager un amortissement de l’investissement en 5 ans et un rendement de 4,6% pour l’investisseur.

 

La variable qui est à étudier, pour cette viabilité économique, est donc le taux de remplissage des résidents. Le risque à encourir est que les locataires se trouvent absents alors que c’est un risque quasi-nul puisque le nombre de population âgée dans la Commune de Ruffec compte à peu près le quart de la population totale. Nous pouvons alors estimer que notre Résidence « La Clé des Seniors » pourra être remplie.

 

3.       Analyse comparative EHPAD – Résidences Seniors

a.      Analyse coût – bénéfice

L’analyse coût-bénéfice peut être vue sous l’angle de l’analyse des tarifs et de l’analyse de la rentabilité. Le tableau ci-joint présente une comparaison entre le prix de location des Résidences Seniors et de l’EHPAD ainsi que la rentabilité pour les deux concepts.

 

Tableau 10: Rentabilité des résidences 3ème âge

	Résidences Seniors	EHPAD
Prix HT	entre 100.000 et 200.000€	entre 150.000 et 200.000€
Loyers	entre 600 et 1300€/mois	45 à 110€/jours
Charges	à la charge du locataire sauf gros travaux	entièrement prises en charge par l’exploitant
Rendement	4 à 4.5% brut (hors impôt)	4.5 à 5% brut (hors impôt)

Source : http : //www.investissementlocatif.com

 

Concernant les loyers, ceux des EHPAD sont plus élevés par rapport aux Résidences Seniors. Si nous extrapolons le loyer des EHPAD par mois, nous pouvons voir qu’il dépasse largement le loyer des Résidences Seniors, ce qui constitue un avantage pour ces derniers.

Cependant, le rendement devrait être pour un peu plus intéressant les EHPAD. Mais puisque leur ouverture nécessite encore des autorisations spécifiques (convention tripartite), leur construction est plus longue et générant des coûts plus onéreux. Ainsi, cela revient à un rendement qui équivaut à celui des Résidences Seniors.

 

b.      Analyse de marché

Il est difficile de faire une analyse de marché et faire une comparaison entre le marché de l’EHPAD et la Résidence Senior.  Cependant, la situation du marché global peut – être présentée.

• Clientèle ciblée

L’EHPAD et les Résidences Seniors visent les mêmes clientèles cibles : les personnes âgées en âge de retraite (60 ans et plus). Répétée maintes fois dans la première partie, l’analyse de la demande pour les deux concepts a permis de sortir le constat suivant : dû au phénomène de « papy boom », conséquence visible du « baby boom », la population âgée va dédoubler d’ici 25 ans. En effet, la population âgée en France constitue actuellement dans les 16% de la population totale (dont une majorité féminine). Cette population présente dans les 10 millions parmi les 63 millions de population. En 2040, l’INSEE a estimé la population totale de la France dans les 70 millions et la population âgée dont 31 millions de population âgée (16,3 millions dans la classe d’âge de 60 à 74 ans et 14,7 millions dans la classe d’âge de 75 ans et plus).

Par ailleurs, on dénote actuellement une insuffisance du nombre d’EHPA en France. Il a été estimé que d’ici 2012 seulement, 680 000 centres d’hébergement devront être créés. Ceci montre que le nombre actuel de l’EHPAD ainsi que des Résidences Seniors est largement insuffisant pour accueillir ce dédoublement de population âgée.

Si on n’analyse que la clientèle, on peut conclure que marché est encore très vaste autant pour l’EHPAD que pour les Résidences Seniors. Mais d’autres caractéristiques entrent en jeu.

• Dépendance

Il a été déjà dit que même si les deux concepts visent les personnes âgées de 60 ans et plus, leur différence réside dans la dépendance de ces personnes âgées. L’EHPAD se penche plus vers les personnes jugées dépendantes (classées dans la GIR 1et 2) et les Résidences Seniors sont surtout orientées vers les personnes autonomes et semi-valides (GIR 3 à 6).

• Analyse des besoins

La différence entre l’EHPAD et la Résidence Senior réside dans les besoins exprimés par les personnes âgées. En effet, les EHPAD sont des établissements médicalisés et dans les EHPAD, les personnes âgées ont besoin d’un personnel médical permanent (aide-soignant(e)s, infirmiers). Les Résidences Seniors sont des structures non médicalisées. Cependant, on note actuellement une évolution des besoins exprimés par les personnes âgées (besoins physiques et psychologiques) comme les besoins d’indépendance, de sécurité, de confort, de convivialité, d’avoir un encadrement médical… Les Résidents Seniors répondent mieux à ces besoins que l’EHPAD en offrant la possibilité aux résidents de pouvoir choisir librement les services dont ils ont besoin (services optionnels ou à la carte).

• Défiscalisation

La défiscalisation est le même autant pour l‘EHPAD que les Résidences Seniors. En effet, l’EHPAD et les Résidences Seniors sont soumis au même statut de LMP ou LMNP. Dans ce cas, ils sont soumis tous les deux au système de défiscalisation qui procure des avantages fiscaux tels que la récupération de la TVA sur le montant de l’investissement immeubles et meubles et la réduction d’impôts du prix de l’acquisition sur sa valeur hors taxe.

c.       Recommandations

Les Résidences Seniors, vu l’augmentation actuelle de la population âgée et la tendance actuelle constituent une véritable opprotunité d’investissement pour les investisseurs. En effet, d’après les différentes analyses effectuées, elles s’avèrent être un investissement rentable. Toutefois, quelques points méritent d’être soulignés pour que l’investisseur puisse avoir le maximum de profit et de rentabilité et qu’un projet de création de Résidence Senior puisse porter ses fruits :

• Faire une étude de marché

Avant de se lancer dans l’investissement proprement dit, il faudrait effectuer une étude de marché pour connaitre la demande et l’offre des Résidences Seniors sur le marché.

• L’analyse de la demande vise à connaitre les clients potentiels, les besoins de la population âgée et l’exigence du marché ;
• L’analyse de l’offre consiste à determiner les capacités de l’offre (aspects qualitatifs et quantitatifs) ainsi que le positionnement par rapport à la concurrence (analyse de la concurrence).

Par ailleurs, l’analyse de l’environnement marketing, socio-culturel, juridique et économique est également importante car cet environnement constitue l’une des bases de prise de décision.

L’étude du marché devrait permettre à l’investisseur en Résidences Seniors d’avoir les informations globales en amont qui permettent de prendre les decisions adéquates pour investir.

• Faire une étude de faisabilité du projet

Le marché étant determiné, il convient de faire une étude de faisabilité du projet. Dans ce cas, plusieurs points doivent être analysés :

• Le lieu d’implantation du projet: le choix du lieu d’implantation du projet est primordial car il determine le reste. Ainsi, l’implantation d’une Résidence Senior doit être dans un endroit où une demande solvable est recensée (c’es-à-dire que tous les moyens pour satisfaire cette demande (infrastructures adéquates,…) existent et sont exploitables);
• L’analyse technique et financière : l’analyse technique permet de determiner la faisabilité du projet sur le plan technique. Il consiste à voir tous les outils techniques nécessaires à la réalisation du projet de création des Résidences Seniors tels que l’investissement, le personnel, les matériels et équipements nécessaires à la construction ainsi que la gestion relative au fonctionnement de la Résidence Senior. L’analyse financière permet de déterminer les charges effectives, les chiffres d’affaires, le taux de rentabilité et l’amortissement de l’investissement.

Conclusion

 

La deuxième sous-partie a été consacrée à l’étude de faisabilité des Résidences Seniors. Le cadre législatif des Résidences Seniors a été le premier à être présenté. Les Résidences Seniors sont soumis au régime juridique en copropriété. A cet effet, des Syndicats sont créés afin de gérer ces Résidences. Sinon des exploitants peuvent aussi être appelés par ces syndicats. Elles sont également régies par la loi Boulevard et Scellier qui leur procurent un certain avantage du point de vue de l’impôt fiscal comme la possibilité de récupérer le TVA et la réduction d’impôts sur le prix de l’acquisition qui est de l’ordre de 18%. Tout comme l’EHPAD, les Résidences Seniors sont soumis au statut de LMP ou de LMNP.

 

En second lieu, une étude technique et financière a été effectuée. Cette étude a été surtout relative à notre projet « La Clé des Seniors ». Les résultats sont probants. L’analyse technique a permis de démontrer la pertinence de notre projet. L’analyse des besoins a permis de dégager que notre projet correspond parfaitement aux besoins de la population âgée de la Commune de Ruffec. L’analyse du lieu d’implantation, de l’habitat et des services a permis également de confirmer cette pertinence.  Pour l’analyse financière du projet, il a été démontré que l’investissement est rentable et peut être amorti en l’espace de 5 ans. Deux scénarii ont été établis à cet effet. La viabilité économique de notre projet repose sur le taux de remplissage de la Résidence. Cependant, le risque est quasi-nul vu l’importance du nombre de la population âgée dans la Commune de Ruffec. Ainsi, nous pouvons dire que notre projet est économiquement viable.

 

La troisième concerne la comparaison entre l’EHPAD et les Résidences Seniors suivi de recommandations. L’analyse des tarifs et de la rentabilité a été incluse dans l’analyse coût-bénéfice. Il s’en est sorti que les tarifs de location dans les Résidences Seniors sont moins élevés que les tarifs de l’EHPAD. Quant à la rentabilité, celle de l’EHPAD est un peu plus intéressante que les Résidences Seniors mais à terme, la rentabilité est équivalente et de l’ordre de 4,6%. L’analyse du marché révèle que la clientèle ciblée diffère pour l’EHPAD et les Résidences Seniors. Même si la clientèle est la population âgée, la différence réside dans la dépendance de cette population. Les besoins de la population âgée ont connu un accroissement. A cet effet, ce sont les Résidences Seniors qui y répondent le plus. L’EHPAD et les Résidences Seniors suivent le même principe sur la défiscalisation.

Dans cette dernière sous-partie, des recommandations ont été faites. Il s’agit notamment de recommandations en général pour la création d’une Résidence Senior. Un développement succinct des étapes à suivre a été énuméré comme l’étude du marché au préalable et l’étude de faisabilité.

 

 

 

CONCLUSION GENERALE

Le phénomène de vieillissement de la population touche actuellement tous les pays développés. La France constitue un bel exemple. En effet, il est estimé en France un dédoublement de la population âgée d’ici 2025. Ceci est du à une amélioration de l’état de santé de la population ainsi qu’à une meilleure espérance de vie. La question d’hébergement et d’accueil de ces personnes âgées se pose alors. Plusieurs types d’établissements existent pour contenir ces personnes âgées. Nous pouvons citer : la maison de retraire (actuellement EHPAD), les Etablissements d’hébergement pour personnes âgées (EHPA), les Résidences Services ou Résidences Seniors et enfin les Maisons d’accueil pour personnes âgées (MARPA). Les personnes âgées sont placées dans ces institutions en fonction de leur dépandance. Cette dépendance est mesurée à partir de la grille AGGIR (GIR 1 à 6).

Malgré cette diversité d’établissement, deux concepts (EHPAD et Résidence Senior) seulement ont été étudié. Ainsi, tout au long de cet ouvrage, nous avons essayé de répondre à la question fondamentale: “quelles opportunités pour les investisseurs immobiliers et quels avantages pour les personnes âgées peuvent offrir les Résidences Seniors par rapport aux EHPAD?” Pour y répondre, nous avons étudié l’EHPAD et le nouveau concept: les Résidences Seniors.

 

Le diagnostic de l’EHPAD nous a permis de dégager les points essentiels tels que l’identification de la clientèle cible (personnes âgées dépendantes), le statut juridique (LMP ou LMNP), le régime fiscal (défiscalisation) et le marché actuel de l’EHPAD. Ainsi, à travers cette étude et diagnostic, nous pouvons constater que le marché de l’EHPAD est encore très porteur, les établissements EHPAD tendent à s’étendre depuis quelques années. En somme, l’EHPAD est un investissement rentable. Néanmoins, nous pouvons noter quelques inconvénients tells que la revente de l’EHPAD, l’incertitude de la valorization du bien immobilier et l’insuffisance du personnel.

Puisque l’objectif de notre mémoire est de présenter les opportunités offertes par le nouveau concept “Résidence Senior”, une étude de marché de la Résidence Senior a été effectuée.  Cette étude a permis de déceler l’intêret grandissante de la Résidence Senior dans le marché de l’établissement pour les personnes âgées. En effet, ce concept a tenu compte de l’augmentation incessante de la population âgée mais également de l’évolution des modes de pensées ainsi que des besoins de cette classe d’âge comme ceux de l’indépendance, de la sécurité et de la convivialité. L’analyse de l’environnement marketing, juridique et économique permet d’annoncer que la Résidence Senior est un concept innovant, avec un marché porteur et un investissement rentable.

L’analyse de la concurrence a révélé que les EHPAD sont actuellement les seuls concurrents potentiels des Résidences Seniors. La comparaison est toutefois difficile du fait de la différence de la clientele ciblée.

 

Un nouvel outil de changement “la Résidence Senior”, après plusieurs années de veille est réapparu en 2004. Le nouveau concept a été présenté dans un cadrage général. A cet effet, les principales caractéristiques d’une Résidence Senior ont été définies à savoir la localisation à proximité de la ville ou des services, l’existence d’un espace privé (sous forme d’appartements ou de maisons à plein pieds) déstiné à chaque résident et d’un espace commun déstiné aux loisirs et animation, l’existence d’un espace vert, l’offre de services de base et de services optionnels ou à la carte. Tous ces éléments confèrent à la Résidence Senior son originalité. Le marché des Résidences Seniors est alors un marché très porteur même si actuellement il n’occupe qu’une infime partie du marché des établissements d’hébergements en France.  En effet, ce genre de Résidence est l’intérmédiaire entre la domiciliation et la maison de retraite. Les zones potentielles d’implantation sont surtout les zones présentant une forte densité de population âgée.

Un cas concret, celui de la Résidence Senior “La Clé des Seniors” a été étudié afin de mettre en exergue l’importance de ce nouveau concept. “La Clé des Seniors” est un concept créé par le consortium de deux SARL. Le projet sera finalisé d’ici octobre 2012. L’équipe travaillant au sein de ce consortium est une équipe pluridisciplinaire et qui connâit très bien le métier. La Résidence de la Clé des Seniors est située dans la Commune de Ruffec, Région Poitou – Charente au Sud-Ouest de la France. Cette Commune a été choisie du fait de l’absence actuel d’infrastructure d’accueil des personnes âgées. Une analyse technique et financière a été effectuée par rapport au projet et les résultats sont convaincants car ils ont révélé l’opportunité issue de la Résidence Senior autant pour les investisseurs que pour les residents. Les investisseurs peuvent bénéficier d’un investissement rentable de l’ordre de 4,6% et les residents peuvent bénéficier des services optionnels effectués par ces Résidences qui pourront satisfaire pleinement leurs besoins. Le seul risque est le taux de remplissage mais ce taux est estimé élevé vu l’actuel faible nombre de Résidences Seniors. Alors, d’après notre analyse, notre projet de création de Résidence Senior “La Clé des Seniors” est économiquement viable.

Une comparaison entre l’EHPAD et les Résidences Seniors, à travers l’analyse coût – bénéfice (analyse des tarifs et rentabilité) et l’analyse de marché, révèle que les Résidences Seniors sont plus avantageuses pour les résidents en termes de tarifs de location tandis que les EHPAD sont un peu plus intéressants pour les investisseurs en termes de rentabilité. Les clients de ces deux concepts diffèrent: l’EHPAD est concerné par les personnes âgées dépendantes tandis que les Résidences Seniors sont surtout orientées vers les personnes âgées autonomes. Ceci depend donc de leur degré de dependence.

 

Ainsi, pour que l’investisseur ait un maximum de profit dans la création d’une Résidence Senior, quelques points essentiels méritent d’être souligné. Il faut faire une étude de marché et une étude de faisabilité.

 

En guise de conclusion, nous constatons aujourd’hui que les solutions pour les personnes âgées se résument la plupart du temps à un choix binaire entre rester chez soi ou aller en maison de retraite. Le passage de l’un à l’autre est souvent une rupture complète pour la personne. C’est un choc qui peut accélérer la perte d’autonomie. C’est pourquoi il faut assurer aux personnes une transition douce entre leur domicile et la maison de retraite et leur offrir la solution de prise en charge la plus adaptée à leur situation personnelle et à leurs souhaits. C’est la raison du nouveau outil de changement : “la Résidence Senior”.

 

 

 

 

REFERENCES BIBLIOGRAPHIQUES

BIBLIOGRAPHIE :

Anik Paris : Les services offerts aux personnes âgées en perte d’autonomie dans six pays de l’OCDE. Collection Etudes et Analyses – Santé et Services Sociaux Québec, 2001.

 

WEBOGRAPHIE :

http : //www.insee.fr

http//www.defiscalisation-ehpad.fr

http : //www.sante.gouv.fr

http//www.ehpad.fr

http : //www.impots.gouv.fr

http:// www.ir-conseil.com

http : //www.marketing.thus.ch

http : // www.les-villages-dor.com

http : //www.investissementlocatif.com

http : //www.annuaire-maison-retraite.org

http //www.cartesfrance.fr

http //www.senioractu.com

http //www.3evie.com

http //www.cnr-sante.fr

http //www.fr.wikipedia.org

http //www.retirementhomes.com

http //www.investir-senioriales.com

http //www.senioriales.com

http //www.snra.org

http //www.charentelibre.fr

http : //basse-normandie.sante.gouv.fr

http://www.lesresidencesservices.com

http : //www.wikipedia.com (Région Ruffec)

http : // www.MEDeTIC.com

 

 

 

SOMMAIRE DES ANNEXES

 

 

 

ANNEXES

 

 

 

REPERTOIRE DES SIGLES

 

AG	:	Assemblée Générale
AGGIR	:	Autonomie Gérontologie Groupes Iso Ressources
ALF	:	Caisse d’Allocation Familiale
ALS	:	Allocation de Logement à Caractère Social
APA	:	Allocation Personnalisée d’Autonomie
APL	:	Aide Personnalisée au Logement
BBC	:	Bâtiment Basse Consommation
BIC	:	Bénéfices Industriels et Commerciaux
CA	:	Chiffre d’Affaire
CA	:	Conseil d’Administration
CASF	:	Code de l’Action Sociale et des Familles
CCAS	:	Centre Communal d’Action Sociale
DDASS	:	Direction Départementale de l’Action Sanitaire et Sociale
EHPAD	:	Etablissements d’Hébergements pour Personnes Agées Dépendantes
ENL	:	Engagement National pour le Logement
EPA	:	Etablissements pour Personnes Agés
ETP	:	Employés à Temps Partiel
GIR	:	Groupes Iso-Ressources
HQE	:	Haute Qualité Environnementale
HT	:	Hors Taxes
INSEE	:	Institut National de la Statistique et de l’Etude Economique
JEI	:	Jeune Entreprise Innovateur
LMNP	:	Loueur Meublé Non Professionnel
LMP	:	Loueur Meublé Professionnel
MARPA	:	Maison d’Accueil Rurale pour Personnes Âgées
NTIC	:	Nouvelle Technologie d’Information et de Communication
SNRA	:	Syndicat National des Résidences avec Services pour les Aînées
THPE	:	Très Haute Performance Energétique
TTC	:	Toute Taxe Comprise
TVA	:	Taxe sur la Valeur Ajoutée

 

 

 

 

 

INDEX DES TABLEAUX ET FIGURES

 

Tableau 1: Grille AGGIR.. 9

Tableau 2: Projections en matière de dépendance. 16

Tableau 3: Classement des grands groupes EHPAD.. 19

Tableau 4: Chiffre d’Affaires des quatre grands groupes d’EHPAD de 2007 à 2010.. 19

Tableau 5: Population totale par sexe et âge au 1er janvier 2011 par tranche d’âges (en milliers). 26

Tableau 6: Projection de population à l’horizon 2060 et structure par âge en %… 27

Tableau 7: Nombre de personnes dépendantes de plus de 75 ans GIR 1-2/3-4.. 27

Tableau 8: Tableau comparatif des tarifs de loyer dans les Résidences Seniors « La Clé des Seniors » et « Village d’Or ». 50

Tableau 9: Scénarii de vente, location des appartements de type T1, T2 et T3.. 56

Tableau 10: Rentabilité des résidences 3ème âge. 57

 

 

Figure 1: Densité de la population de la France. 15

Figure 2: Localisationde la Commune de RUFFEC – REGION POITOU – CHARENTE.. 46

 

 

 

 

 

TABLE DES MATIERES

 

Remerciements. 2

Résumé. 3

Sommaire. 5

INTRODUCTION GENERALE.. 6

PREMIERE PARTIE :                         LES SYSTEMES D’ACCUEIL EXISTANT POUR PERSONNES AGEES  8

I – A – DIAGNOSTIC D’UN EHPAD.. 9

1. Notions générales sur l’EHPAD.. 9
2. Les cibles de l’EHPAD.. 9
3. Personnes âgées dépendantes. 10
4. Personnes âgées non dépendantes. 10
5. Définitions et caractéristiques des établissements d’accueil et d’hébergements des personnes âgées 10
6. Maison de retraite. 11
7. Etablissement d’hébergement pour personnes âgées (EPA). 11

iii.          Etablissement d’hébergement pour personnes âgées dépendantes (EHPAD). 11

1. Résidences services. 11
2. Maison d’accueil rural pour personnes âgées (MARPA). 12
3. Règlementation et fonctionnement de l’EHPAD.. 12
4. Règlementation.. 12
5. Fonctionnement. 12
6. Marché actuel des EHPAD.. 14
7. Besoins sociodémographiques. 14
8. Démographie en France. 14
9. Situation des personnes âgées. 16
10. Situation des EHPAD en France. 17
11. Nombre actuel des EHPAD en France. 17
12. Répartition géographique. 17

iii.          Investissement rentable. 17

3. Analyse diagnostique d’un EHPAD.. 21
4. Avantages. 21
5. Avantages liés au statut LMP et LMNP.. 21
6. Avantages liés au statut de bail commercial 21

iii.          Avantages liés au TVA et à la diminution d’impôt sur le revenu.. 21

1. Avantages liés à la convention tripartite. 22
2. Avantages liés aux aides de l’Etat. 22
3. Avantages liés à la rentabilité. 22
4. Inconvénients. 23
5. Inconvénients liés à la revente de l’EHPAD.. 23
6. Inconvénients liés à l’incertitude de la valorisation du bien immobilier. 23

iii.          Inadéquation des soins de l’EHPAD aux besoins des résidants. 23

1. Insuffisance du personnel au sein de l’EHPAD.. 23
2. Opportunités / tendances actuelles. 24
3. Opportunités. 24
4. L’hébergement et la restauration.. 24

iii.          Les activités et loisirs. 24

1. Les soins et prises en charge. 24
2. Tendances actuelles. 24

CONCLUSION.. 25

I – B – ETUDE DE MARCHE.. 26

1. Analyse de la demande. 26
2. Analyse des besoins. 26
3. Dédoublement du nombre de personnes âgées. 26
4. Vieillissement et dépendance. 27
5. Exigence du marché. 28
6. Environnement marketing. 29
7. Cibler la clientèle en amont. 29
8. Offrir des services viables économiquement et adaptables. 29

iii.          Offrir un mode de paiement approprié. 29

1. Renforcer le marketing et la communication.. 30
2. Analyse de l’offre. 30
3. Aspects qualitatifs de l’offre. 30
4. Appartements. 30
5. Résidences clôturées et en sécurité. 31

iii.          Emplacement idéal 31

1. Services à la carte. 31
2. Animation et loisirs. 31
3. Services médicaux personnalisés. 32

vii.        Personnel adéquat et qualifié. 32

1. Aspects quantitatifs de l’offre. 32
2. Prix de la Résidence Senior. 32
3. Positionnement par rapport à la concurrence. 33
4. Différence de période. 33
5. Différence de cibles. 34
6. Analyse de l’environnement. 35
7. Environnement socioculturel 35
8. Eclatement des familles. 35
9. Augmentation des distances parents-enfants. 35
10. Environnement juridique. 36
11. Statut de Loueur Meublé Professionnel (LMP). 36
12. Situation fiscale. 36

iii.          Situation par rapport aux impôts locaux. 36

1. Environnement économique. 36
2. Les facteurs sociaux. 36
3. Les facteurs politiques et légaux. 37

iii.          Les facteurs économiques. 37

1. Les facteurs technologiques. 37

CONCLUSION.. 38

DEUXIEME PARTIE:               CREATION D’UN OUTIL POUR LE CHANGEMENT : LES « RESIDENCES SENIORS »  39

II – A – CADRAGE GENERAL SUR LES RESIDENCES SENIORS. 40

1. Notions générales sur les Résidences Seniors. 40
2. Définition et caractéristiques. 40
3. Définition.. 40
4. Caractéristiques. 40
5. Description d’une Résidence Senior. 41
6. Lieu d’implantation.. 41
7. Logements. 41

iii.          Services. 42

1. Situation des Résidences Seniors en France. 42
2. Etude d’opportunités des Résidences Seniors. 43
3. Typologie de services offerts. 43
4. Services de base. 43
5. Services à la carte ou optionnels. 43
6. Typologie de Résidence. 43
7. Ressemblance. 43
8. Différence. 44
9. Zones potentielles d’implantation.. 44
10. Cas Concret : un projet de Résidence Senior “La Clé des Seniors”. 44
11. Description du projet. 45
12. Objectifs du projet. 45
13. Spécificités du projet. 45

iii.          Lieu d’implantation du projet. 46

1. Délai de realisation et début d’activité. 46
2. Structure et organisation.. 47
3. Structure juridique. 47
4. Organisation.. 47
5. Analyse du secteur. 48
6. Caractéristiques des services. 48
7. Clientèle potentielle. 49

iii.          Marché. 49

CONCLUSION.. 50

II – B – ETUDE DE FAISABILITE DES RESIDENCES SENIORS. 51

1. Le cadre législatif. 51
2. Règlementation des Résidences Seniors. 51
3. Statut des Résidences Seniors. 52
4. Défiscalisation des Résidences Seniors. 52
5. Etude technique et financière. 53
6. Analyse technique. 53
7. Analyse financière. 56
8. Viabilité économique. 57
9. Analyse comparative EHPAD – Résidences Seniors. 57
10. Analyse coût – bénéfice. 57
11. Analyse de marché. 58
12. Recommandations. 59

Conclusion.. 60

CONCLUSION GENERALE.. 61

REFERENCES BIBLIOGRAPHIQUES. 63

SOMMAIRE DES ANNEXES. 64

ANNEXES. 64

REPERTOIRE DES SIGLES. 65

INDEX DES TABLEAUX ET FIGURES. 66

TABLE DES MATIERES. 67

 

 

 

 

[1] Banque Mondiale, indicateurs de développement dans le monde.

[2] www.habitat-senior.com

[3] www.les villages-dor.com

[4] fr.wikipedia.org/wiki/Réforme_des_retraites_en_France_en_2010

[5] http : //basse-normandie.sante.gouv.fr

[6] Ticket modérateur : est en France la partie des dépenses de santé qui reste à la charge du patient après le remboursement de l’assurance maladie (définition Wikipédia)

[7] Wikipédia : démographie de la France

[8] « Diagonale du vide : large bande allant de la Meuse aux Landes » (http//www.cartesfrance.fr)

[9] http : //www.insee.fr

[10] http//www.defiscalisation-ehpad.fr

[11] http : //www.sante.gouv.fr

[12] http//www.ehpad.fr

[13] Ces groupes ont d’autres activités mais la plus grande majorité est l’EHPAD.

[14] Sénat : « Etude sur le marché e l’offre de soins, d’hébergement et des services destinés aux personnes âgées dépendantes (p.

[15] l’art.605 englobe toutes les charges permettant de conserver le bien dans un bon état d’usage général.

l’art.606 concerne toutes les grosses réparations, qui touchent à la structure même de l’immeuble. (http : //www.bail commercial en EHPAD)

 

[16] « Les bénéfices industriels et commerciaux (BIC) sont une composante du revenu global soumis à l’impôt sur le revenu. Cette catégorie recouvre les bénéfices réalisés par les personnes physiques qui exercent une profession commerciale, industrielle ou artisanale (exploitants individuels ou associés de certaines sociétés de personnes).L’imposition dans la catégorie des BIC obéit à des règles précises – activités et types d’entreprises imposables, mode d’imposition du bénéfice, déclarations à déposer. (http : //www.impots.gouv.fr)”

 

[17] http:// www.ir-conseil.com

[18] http : //www.marketing.thus.ch

[19] http://www.lesresidencesservices.com

[20] Source : http : //www.lesresidencesservices.com

 

[21] http : //www.wikipedia.fr

[22] http : //www.wikipedia.com (région Ruffec)

[23] http : // www.MEDeTIC.com

[24] http : //www.le-village-des-seniors.com