THEME :

Un fonds d’investissement en viager : une solution patrimoniale innovante pour les personnes âgées et les investisseurs institutionnels.

 

INTRODUCTION

PARTIE I : REVUE DE LITTERATURE SUR LE FONDS D’INVESTISSEMENT EN VIAGER.

 

Chapitre I : Notion de fonds d’investissement en viager.

 

• Mécanisme du fonds d’investissement en viager.

 

• Les particularités du fonds d’investissement viager.

 

• Les modalités de la formation du contrat de vente en viager.

 

Chapitre II : Fonds d’investissement en viager : un nouveau mécanisme rentable pour toutes les parties prenantes.

 

• Le fonds d’investissement en viager et les personnes âgées.
  • Un dispositif économique améliorant le quotidien des retraités
  • Les enjeux fiscaux associés à une vente en viager

 

• Le fonds d’investissement en viager et les investisseurs institutionnels
  • Qui sont les investisseurs institutionnels ?
  • Un enrichissement de leurs patrimoines immobiliers
  • Un gain plus avantageux en matière sociale et fiscale

 

• Investir en viager : un contrat aléatoire
  • Le droit positif de la vente en viager en France
  • Une amélioration de la protection des droits des parties avec l’entrée en scène des investisseurs institutionnels

Chapitre III : Les immobiliers résidentiels et les investisseurs institutionnels.

 

3.1.   Etude sur la notion de logement résidentiel

1. Quelques définitions
2. Les différents types de logement résidentiel

 

3.2. Le marché des logements résidentiels et les investisseurs

1. Quelques références statistiques sur le marché des logements résidentiels
2. Analyse des résultats de la statistique

PARTIE II: ETUDE EMPIRIQUE

 

Chapitre I : La méthodologie appliquée.

 

• Détermination des hypothèses de recherche.

Hypothèse 1 : Un fonds d’investissement en viager peut transformer un logement résidentiel en un investissement rentable pour les personnes âgées

Hypothèse 2 : Un fonds d’investissement en viager permet une neutralisation de l’aléa viager

Hypothèse 3 : L’apparition des investisseurs institutionnels constitue une innovation en matière d’investissement viager.

 

• La méthodologie choisie : l’étude quantitative de cas

 

 

Chapitre II : Présentation du fonds d’investissement Certivia

 

2.1.  Les objectifs du fonds Certivia

 

• Historique du fonds Certivia

 

• Les avantages en choisissant le fonds Certivia

 

• Etude financière du fonds Certivia

 

 

PARTIE III: ANALYSE DES RESULTATS DE LA RECHERCHE.

 

Chapitre I : Vérification des hypothèses de recherche.

 

A] Investissement dans le viager : un investissement rentable ?

 

B] L’aléa viager et le fonds d’investissement en viager

 

C] Les investisseurs institutionnels et le fonds d’investissement en viager.

 

Chapitre II : Préconisations et recommandations.

A]  Pour un bon développement du marché du viager.

 

B] Pour mieux maitriser l’aléa viager.

 

C] Les investisseurs institutionnels : remède contre la dévalorisation morale de la vente en viager.

 

CONCLUSION

 

BIBLIOGRAPHIE

 

INTRODUCTION

Le concept de viager est un concept très ancien. Déjà connu sous les empires romain et grec, il a été introduit en France vers les années 870 par Charles II. En 1657, Jean WITT effectuait le premier calcul arbitraire des rentes viagères suite à l’élaboration de la première table de mortalité par Christian Huygens. Au début du 19ème siècle, c’est-à-dire en 1806, Napoléon faisait entrer ce concept dans le Code Civil Français à travers les articles 1968 et 1983. Ces évènements marquaient alors la recrudescence et l’évolution du terme au sein du droit immobilier français.

Avant d’aller plus loin, il est tout d’abord nécessaire de connaître ce qu’est vraiment le viager. D’une étude étymologique ressort que le mot « viager » vient du mot « viage » qui veut dire « temps de vie ». Mais d’un point de vue technique, le viager est une forme particulière de vente qui  peut concerner des biens mobiliers et/ou immobiliers. La vente en viager consiste à opérer un transfert de propriété à un tiers en contrepartie d’un capital initial appelé « le bouquet » et d’une « rente viagère ». Le bouquet est une partie du prix de vente qui doit être versée par l’acheteur au vendeur dès la conclusion du contrat alors que la rente viagère est la partie restante de ce prix de vente dont la totalité devrait être payée petit à petit et périodiquement par l’acheteur au vendeur jusqu’à sa mort. Cette pratique permet généralement aux personnes âgées et retraitées de disposer d’un revenu supplémentaire autre que les pensions, un revenu aussi bien régulier que sécurisé jusqu’à la fin de leur vie. La  particularité d’une vente en viager est que celle-ci dépend d’un aléa, à savoir la durée de vie restante du vendeur en viager. La durée de paiement de la rente est donc indéterminée et dépend de la longévité de la vie de la personne. En effet, ce contrat peut être facilement annulé par les juges du fonds en cas de décès plus ou moins immédiat de la personne âgée suite à la signature du contrat.

Dans un contrat de vente en viager, deux parties sont présentes : le débirentier qui désigne la personne ayant l’obligation de payer le bouquet et la rente viagère et le crédirentier qui désigne le bénéficiaire de cet ensemble du prix de vente. Ce dernier est dans la plupart des cas une personne âgée. Il existe deux types de contrats de vente en viager : la vente en viager occupé selon laquelle le vendeur conserve tous ses droits d’usage et d’habitation du bien et le viager libre dans lequel le vendeur cède l’ensemble du droit de propriété à l’acheteur dès la signature du contrat. Ce dernier pourra donc occuper ou mettre en location son bien dès ce moment. Mais s’agissant d’une vente, les accords consentis doivent être inscrits dans un contrat dûment signé par les deux parties. C’est dans ce contrat que seront définies toutes les obligations réciproques des parties. Ce contrat doit être signé en présence d’un notaire.

Mais en parlant de vente en viager, il est également important de la différencier de deux termes contigus à savoir la vente en nue-propriété et la vente à terme. La « vente à terme » est une vente dont le principe consiste à étaler le paiement du prix de vente fixé à l’avance pendant une durée déterminée. De cette définition, nous pouvons voir le lien et les différences de ce type de vente avec la vente en viager. En effet, le paiement de la rente viagère ne s’arrête qu’au décès du vendeur et la somme à payer n’est donc pas connue à l’avance, contrairement à la vente à terme pour laquelle la somme à payer est déterminée au début du contrat, mais dont le paiement s’étalera dans le temps.  En outre, la « vente en nue-propriété » consiste à séparer le droit de propriété et le droit de jouissance du bien immobilier au moment de sa vente. Ce type de vente est par conséquent toujours lié à une conservation du droit d’usufruit[1] par le vendeur. Cette vente se différencie de la vente en viager par le fait que dans le système de vente en viager occupé, la personne âgée conserve toujours le droit d’usufruit sur son bien immobilier jusqu’à sa mort, contrairement à la vente en nue-propriété pour laquelle l’acheteur acquerra la totalité du droit de propriété dès le paiement intégral du prix de vente.

Pour tout ce qui précède, nous avons parlé d’une vente entre particuliers, c’est-à-dire d’une personne physique à une autre personne physique alors que depuis quelques années, la vente en viager qui s’effectue avec une personne morale gagne de la réputation de manière progressive. En effet, depuis quelques décennies, des acheteurs s’organisent au sein d’une mutuelle ou d’une organisation pour se préoccuper de la vente en viager en particulier. En l’espèce, le principe de la vente en viager traditionnelle est toujours maintenu, mais c’est la personne du débirentier qui évolue de plus en plus en des investisseurs institutionnels et dans ce cas, on parle alors de « fonds d’investissement en viager». Etant un contrat aléatoire, la vente en viager a présenté et présente toujours un risque pour les deux parties. Du côté de l’acheteur, ce risque se matérialise par l’incertitude du moment durant lequel il arrêtera les paiements de la rente. Aussi, dans le cas du viager occupé, il ne saura pas non plus le moment où il pourra jouir pleinement de son bien. Dans ce cas, si l’acheteur est une personne physique, il supportera seul le risque de la durée de paiement de la rente. Afin de minimiser ou de maîtriser ce risque, le fonds d’investissement est une solution qui se présente aux investisseurs  modernes : il s’agit en quelque sorte de partager les risques lors de l’achat en regroupant plusieurs investisseurs au sein d’un même fonds et donc, de supporter ensemble les périls. Investir dans un fonds d’investissement offre donc plusieurs opportunités pour un investisseur car disposant d’un capital plus important, le fonds en question pourra acheter plusieurs immobiliers en viager.  Les risques sont de ce fait minimisés car les investisseurs sont actionnaires du fonds et se partagent une part dans tous les immobiliers investis. Dans la mutualisation d’une vente en viager, les fonds d’investissement prennent une grande place en intervenant comme un intermédiaire en vue de faciliter la vente. Le face-à-face direct entre particuliers est donc marginalisé. A travers ce fonds,  il y a une structure bien déterminée d’autant plus que l’équipe d’investisseurs institutionnels peut comporter plusieurs experts en la matière tels que des  juristes, des experts immobiliers, des comptables, … Ainsi, l’équipe constituée a pour mission de s’occuper de l’étude d’un immobilier à acheter, de l’achat, de la gestion et enfin de la revente de celui-ci. Aussi, l’existence d’un fonds d’investissement pour chaque bien immobilier mis en vente rassure également le vendeur, c’est-à-dire la personne âgée, de la bonne organisation et donc du paiement règlementé de sa rente dans le futur.

Nous remarquons ainsi que les avantages sont nombreux pour les achats mutualisés et c’est dans cette optique que nous avons choisi le thème « d’un fonds d’investissement en viager : une solution patrimoniale innovante pour les personnes âgées et les investisseurs institutionnels ». Dans le contexte actuel, ce thème évoque donc les avantages préconisés par les deux parties dans l’investissement en viager, c’est-à-dire du vendeur : les personnes âgées, et des acheteurs : les investisseurs institutionnels.  L’étude d’un tel sujet mettra donc en exergue l’importance et l’utilité d’un fonds d’investissement pour la maîtrise et la minimisation des risques en matière de vente en viager d’un bien immobilier. L’interrogation principale qui découle de ce sujet est de voir « comment un fonds d’investissement en viager peut-il apporter une solution patrimoniale aux personnes âgées tout en satisfaisant les investisseurs institutionnels en termes de couple rendement/risque ? ». Cette question implique donc de voir dans un même temps un bénéfice simultané tant pour le vendeur que pour l’acheteur en matière de vente en viager.

Afin de pouvoir apporter une réponse bien fondée à cette question, l’approche de travail doit être préalablement bien définie. Trois grandes parties vont ainsi se succéder :

En premier lieu, nous allons commencer par une étude théorique concernant le fonds d’investissement en viager. En l’espèce,  une définition en profondeur de la notion de vente en viager et du fonds d’investissement en viager à travers le mécanisme de celui-ci, ses particularités mais aussi sa rentabilité au niveau des parties s’avère primordiale.

En second lieu, une étude empirique sera réalisée. Nous effectuerons, au sein de celle-ci, une étude pratique de l’achat en viager réalisée par un fonds d’investissement particulier à savoir le Fonds CERTIVIA. Dans cette partie, une présentation de la méthodologie et des hypothèses de recherche choisies pour mener à bien la présente étude devancera la présentation proprement dite du fonds CERTIVIA au sein duquel notre étude pratique a été réalisée.

En dernier lieu, une analyse des résultats de notre étude sera faite. Cette analyse comportera la vérification des hypothèses exposées dans la seconde partie. Ensuite, il s’agira de mettre en relief les avantages mais aussi les failles d’un investissement dans un fonds en matière de vente en viager. Enfin, toutes ces analyses nous permettront également de formuler quelques préconisations et recommandations pour une amélioration de cette pratique très rentable pour les personnes retraitées et les investisseurs modernes.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

PARTIE I : REVUE DE LITTERATURE SUR LE FONDs D’INVESTISSEMENT EN VIAGER

Une petite définition portant sur le fonds d’investissement en viager a été donnée dans l’introduction. Dans cette première partie de notre étude, deux chapitres vont  se succéder : le premier détaillera la notion de « fonds d’investissement en viager » (Chapitre 1) tandis que le second exposera le fonds d’investissement en viager en tant que concept innovant et rentable pour toutes les parties prenantes (Chapitre 2), à savoir le vendeur du bien immobilier et l’acquéreur qui est le fonds d’investissement.

 

Chapitre I : Notion de fonds d’investissement en viager

Basé sur une mutuelle d’acheteurs, un fonds d’investissement en viager a son propre mécanisme (1.1) et ses particularités (1.2), même si dans le cadre de la conclusion du contrat de vente en viager, il respecte aussi les modalités de formation de tout contrat de vente en viager (1.3) prévues par le droit positif Français.

 

• Mécanisme du fonds d’investissement en viager

 

Comme nous l’avons définie précédemment, la vente en viager consiste en une vente immobilière à travers laquelle le vendeur, qui est généralement une personne âgée, transfère la propriété de son bien immobilier à un acheteur via un mécanisme particulier, notamment en contrepartie du paiement d’un capital initial appelé « bouquet », en plus du versement d’une  rente périodique. La spécificité de cette vente est que la rente viagère doit être payée par l’acheteur et que celui-ci ne sera libéré de cette obligation qu’au décès du vendeur. La vente en viager est donc un contrat aléatoire à cause de l’existence d’une incertitude quant au délai de survie du vendeur. En d’autres termes, le temps durant lequel l’acheteur devra payer la rente au vendeur  ne sera pas connu d’avance et la valeur totale de cette rente dépendra de la durée de vie du vendeur. Cela constitue l’aléa qui spécifie le contrat de vente en viager. Au regard de l’existence de cet aléa, ce type de contrat particulier peut constituer un risque aussi bien pour le vendeur que pour l’acheteur, même si c’est ce dernier qui encourra le plus grand risque dans l’hypothèse où le vendeur aura une plus longue vie par rapport à l’espérance de vie moyenne au moment de la conclusion du contrat. Par ailleurs, cet aléa inclus dans tout  contrat de vente en viager est défini par le Code Civil Français dans son article 1974 comme  suit : «  les effets quant aux avantages et aux pertes, soit pour toutes les parties, soit pour l’une ou plusieurs d’entre elles, dépendent d’un événement incertain ».

Mais lorsqu’on parle de fonds, cela sous-entend le plus souvent un côté financier, à l’exemple d’un recueil de fonds pour aider les sinistrés qui consiste à rassembler le maximum d’argent pour aider les sinistrés à combler leurs besoins en financement. Un fonds d’investissement existe lorsqu’un ensemble de personnes morales décide de rassembler son capital individuel pour constituer un capital unique afin d’investir dans une même vision.  En d’autres termes, un fonds d’investissement est donc un ensemble de capitaux rassemblés par un ensemble d’investisseurs au sein d’une organisation pour que cette dernière le gère au nom de l’ensemble des associés en vue d’atteindre un objectif commun tel que générer un profit ou procéder à une œuvre de bienfaisance. Un fonds d’investissement est donc une organisation.  Cette dernière peut être publique ou privée, avoir sa spécialité et disposer d’un capital investi pour la réalisation du projet. Il existe plusieurs types de fonds d’investissement selon le type de capital investi. Il peut s’agir d’un capital à risque, c’est-à-dire que l’investisseur verse au démarrage du projet son capital sans la certitude que celui-ci fonctionnera, ou d’un capital versé périodiquement en fonction de l’avancement du projet. Ainsi, dans un fonds d’investissement en viager, le capital servira à payer le bouquet et la rente. La vente en viager a fait un grand pas dans son évolution et plusieurs types d’investisseurs s’y intéressent actuellement : les investisseurs particuliers, les investisseurs professionnels mais surtout les investisseurs institutionnels.

Le mécanisme de la vente en matière de fonds d’investissement en viager est le même que lors d’une simple vente en viager. Le but étant d’acheter un bien immobilier à un prix plus intéressant que celui de la vente normale, en minimisant le risque de perte par l’utilisation du fonds de l’association pour le paiement du bouquet et de la rente. L’organe de gestion du fonds utilise ainsi les capitaux investis par les membres en vue d’acquérir des biens immobiliers  diversifiés tels que des  maisons, des appartements, … Comme le fonds regroupe un ensemble d’investisseurs, ces derniers sont donc des actionnaires de chaque bien acheté au titre du fonds. Mais comme on vient de le dire, la vente en viager est un contrat aléatoire dans le sens où la durée de paiement de la rente et la somme totale à payer ne sont pas connues à l’avance. Plus clairement, la somme du prix payé lors du paiement du bouquet associée à  celle à verser tout le long de la durée de la rente pourrait dépasser largement le prix du bien sur le marché (cas défavorable pour le fonds), mais elle peut aussi être très inférieure au prix réel du bien (dans le meilleur des cas). Pour les acheteurs individuels, ce risque est supporté par le seul patrimoine de ces derniers alors que dans le cas de l’acquisition par un fonds d’investissement, le risque sera mitigé car il sera partagé entre tous les patrimoines des investisseurs institutionnels.

Aussi, le fonds d’investissement dispose d’une plus grande marge en matière de capital et peut donc se lancer dans plusieurs contrats en même temps en vue de l’atténuation des risques.  Il y aura alors une possibilité pour l’association de compenser les pertes acquises lors d’un achat par les bénéfices obtenus lors des autres investissements. Ce sont alors les principaux bénéfices pour le lancement d’un fonds d’investissement en viager.

 

• Particularités d’un fonds d’investissement en viager

Un fonds d’investissement en viager s’investit souvent dans l’acquisition d’un bien immobilier  occupé lors de la conclusion d’un contrat de vente en viager.  La raison est que ce type de vente en viager rapporte, selon les études, plus de bénéfices que les biens immobiliers libres. Cette situation s’explique par le calcul de la rente viagère : si le contrat est un viager occupé, un droit d’usage et un droit d’habitation seront grevés sur le prix de vente de l’immobilier et l’espérance de vie du vendeur est prise en compte ; ce droit n’a pas lieu d’être dans le cas d’un viager libre. En d’autres mots, si le crédirentier décide de conserver  son droit de jouissance sur le bien vendu, c’est-à-dire qu’il va continuer à y vivre et/ou à l’utiliser librement, la valeur du bien sera minorée de la valeur du droit d’usage et d’habitation. En général, ce droit équivaut au montant d’un loyer théorique qui sera actualisé sur la durée de vie du vendeur par l’intermédiaire de la table de mortalité. Il faut également noter que l’âge du crédirentier sera donc pris en compte lors de ce calcul.

Toujours sur la particularité des ventes en viager faisant intervenir un fonds d’investissement, on peut aussi noter qu’un fonds d’investissement en viager n’est pas uniquement constitué par les investisseurs. En effet, étant une organisation ayant comme but l’achat des biens immobiliers à un prix inférieur par rapport à celui du marché, des études et des analyses du marché ainsi que des biens à acheter s’imposent avant la prise de toute décision concernant un bien donné. Ces études permettront à l’association de maximiser les profits. Mais pour qu’elles soient favorablement exécutées, il faut que l’association dispose de quelques professionnels en la matière. Autrement, pour atteindre l’objectif de l’association qui est celui d’acquérir des biens immobiliers en viager avec des prix plus bas que sur le marché normal, il faut que l’association soit composée de spécialistes en fiscalité, en droit, en économie, en finance, en immobilier, en comptabilité, etc. afin que chaque investissement puisse être bénéfique pour l’association et l’ensemble de ses membres. En une phrase, pour réussir son activité et faire des profits, un fonds d’investissement en viager doit disposer d’une variété de spécialistes et de professionnels du métier en plus des investisseurs institutionnels qui permettront de fournir les capitaux nécessaires pour l’investissement. Bref, pour la constitution d’un fonds d’investissement en viager, des capitaux autres que les capitaux financiers sont aussi nécessaires voire même obligatoires. Ce qui le différencie largement de la vente en viager conclue par un acheteur individuel qui peut détenir le capital nécessaire mais qui peut ne disposer que des compétences suffisantes pour le calcul prévisionnel des bénéfices.

 

• Les modalités de la formation du contrat de vente en viager

Etant un contrat aléatoire, la première condition de validité d’un contrat de vente en viager est l’existence de l’aléa. Selon la jurisprudence, deux cas précis sont sources d’annulation d’un tel contrat. Ce sont le décès imminent et proche du crédirentier et l’absence d’un prix réel et sérieux préalablement convenu par les deux parties au moment de la conclusion du contrat.

En effet, le tribunal annule systématiquement « tout contrat de vente en viager  créé  sur la tête d’une personne qui était  morte au jour de la conclusion du contrat »[2] et « tout contrat de vente en viager conclu sur la tête d’une personne atteinte d’une maladie incurable et qui décède dans les vingt jours qui suivent la date de la conclusion du contrat »[3]. Par  interprétation, les deux dispositions précitées signifient pour les juges que la connaissance ou non de la maladie ou de la mort du vendeur au moment de la conclusion du contrat par l’acheteur n’influence en rien la validité du contrat, c’est-à-dire que peu importe que l’acheteur ait pris connaissance de la maladie ou de la mort du vendeur lors de la conclusion du contrat, ce dernier sera toujours annulé sur la base de ces deux décisions jurisprudentielles. La notion de bonne ou mauvaise foi n’est alors pas prise en compte par la jurisprudence et un acheteur de bonne foi sera tout de même évincé tout comme l’acheteur de mauvaise foi. Néanmoins, la jurisprudence écarte l’annulation du contrat dès lors que l’acheteur apporte la preuve que la mort du vendeur est survenue de manière brusque et imprévisible. On parle ici d’un décès accidentel du vendeur. Par contre, le tribunal peut annuler  la vente malgré le délai imposé par la jurisprudence, c’est-à-dire même si le délai de 20 jours est dépassé, dès lors que les ayants-causes du vendeur arrivent à apporter la preuve justifiant que l’acheteur a su à l’avance, c’est-à-dire au moment de la signature du contrat, que le décès du crédirentier était imminent.

Ensuite, un  prix réel et sérieux doit être fixé par les deux parties au moment de la conclusion du contrat, sinon, le contrat sera annulé par les juges. Selon la jurisprudence, un prix est non sérieux lorsque le montant de la rente n’atteint pas ou est juste égal au montant du loyer que le bien serait susceptible de produire si celui-ci était mis en location par son propriétaire[4].  Mais ce prix est aussi jugé non sérieux si par calcul, la somme des rentes qui seront probablement payées est largement inférieure au prix réel du bien en question au moment de la conclusion du contrat de vente[5].

Puis, comme tout contrat soumis au droit du contrat français, le consentement des deux parties est primordial pour la validité d’un tel contrat. Au cas où le consentement du vendeur ou de l’acheteur est douteux ou s’il est donné par erreur, avec de la violence ou à cause d’un dol, le tribunal annulera le contrat si la partie lésée arrive à lui apporter la preuve de l’une ou de l’ensemble de ces vices. L’annulation sera alors prononcée sur la base de l’article 1109 du Code Civil Français qui dispose : « qu’il n’y a point de consentement valable, si le consentement n’a été donné que par erreur, ou s’il a été extorqué par violence ou surpris par dol ».

Après, comme on le précisera souvent tout au long du présent document, la vente en viager s’inscrit parmi les différentes formes de vente immobilière, sa conclusion nécessite donc l’intervention d’un notaire. Notons que la formation du contrat de vente débute lorsqu’un accord entre le vendeur et l’acheteur est établi. Cet accord doit d’abord se matérialiser  par une promesse de vente qui se définit comme un document provisoire dûment signé par les parties  et qui restera valide et applicable tout le long de l’attente nécessaire pour le rassemblement des documents nécessaires en vue de la conclusion du contrat définitif. Toutefois, même après la signature de la promesse de vente, l’une des parties peut toujours se rétracter à condition d’avoir respecté les conditions et les délais prévus par la loi pour ce faire. Pour le droit français, ce délai est fixé à sept jours après la signature du contrat.

Enfin, pour le droit français, un contrat de vente immobilier définitif doit être un acte notarié, c’est-à-dire un acte signé devant un notaire ou du moins un acte authentique, c’est-à-dire un contrat enregistré en bonne et due forme auprès de l’officier public habilité pour ce faire. Pour être accepté par le notaire ou l’officier public authentificateur, le contrat de vente en viager doit être accompagné des documents suivants : un titre de propriété complet, le droit de péremption de la mairie, un diagnostic technique obligatoire, les  identités des deux parties, un document justifiant la solvabilité de l’acheteur. En outre, doivent être également mentionnés dans le contrat de vente les éléments suivants : les conditions d’occupation de l’immeuble en l’occurrence le type de viager choisi (occupé ou libre) ; la répartition des charges entre les parties, c’est-à-dire la charge du paiement des taxes financières, des taxes d’habitation et des travaux de réparation éventuels ; la valeur du bien mis en vente et les modalités de paiement ; et enfin l’âge du vendeur, c’est-à-dire du crédirentier. Pour la fixation de la valeur du contrat, il s’agit pour les deux parties de convenir à la fois de la valeur du bouquet et de la valeur de la rente à payer à chaque période.

Il faut enfin préciser que même si le moment de la prise de possession du bien par l’acheteur dépend relativement du type de vente en viager conclu, la signature du contrat de vente devant le notaire ou l’enregistrement de la signature du contrat auprès de l’officier civil authentificateur marque toujours le moment du transfert de la propriété du bien du vendeur à l’acheteur. Seul le moment de la prise de possession sera retardé par l’attente du décès du vendeur pour le cas de la vente en viager occupé.

 

Chapitre II : Fonds d’investissement en viager : un nouveau mécanisme rentable pour les parties prenantes

Comme on l’a précisé tout au long du premier chapitre, le fonds d’investissement en viager est une nouvelle forme de vente en viager qui commence actuellement à gagner de plus en plus de confiance de la part des investisseurs sur ce secteur d’activité. Le fait est que par rapport à la vente en viager classique, il s’agit d’une technique plus lucrative à tous les niveaux et surtout moins risquée pour chaque partie intervenant dans le contrat. Dans ce second chapitre, nous allons nous focaliser spécialement sur les avantages et les inconvénients de cette nouvelle technique d’acquisition immobilière pour les parties prenantes. Successivement, nous allons détailler le fonds d’investissement en viager et les personnes âgées (2.1), le fonds d’investissement immobilier et les investisseurs institutionnels (2.2) et l’impact du fonds d’investissement en viager sur le caractère aléatoire du contrat de vente en viager (2.3).

 

2.1. Le Fonds d’investissement en viager et les personnes âgées

En tant que nouveau mécanisme favorisant et facilitant la vente en viager qui intéresse majoritairement les personnes âgées en âge de partir en retraite, le fonds d’investissement en viager ne peut avoir du succès que lorsqu’il arrive à attirer ceux qui veulent vendre leurs biens immobiliers en viager. En l’espèce, le fonds d’investissement en viager est un dispositif avantageux pour les personnes âgées à plusieurs niveaux et spécialement lorsque ce mécanisme leur garantit une nette amélioration de leurs finances (a) et de leurs charges fiscales (b) tout au long de leur période de retraite.

 

1. Le fonds d’investissement en viager : un dispositif économique améliorant le quotidien des retraités

Certes, tout le monde peut choisir librement de vendre son bien immobilier en viager à tout âge, mais on remarque que dans la majorité des cas, cette forme de vente immobilière est beaucoup plus intéressante pour les personnes âgées. En effet, la fixation du montant du bouquet et aussi de la rente viagère ne dépend pas uniquement du prix du marché en vente normale, mais il est aussi basé sur l’âge du vendeur. En l’espèce, le montant de ce bouquet est de plus en plus supérieur à chaque fois que l’âge de son bénéficiaire est élevé. Un jeune qui vend sa maison en viager ne peut alors pas espérer un meilleur bouquet ni une somme égale à celle payée à une personne retraitée en matière de rente du fait de l’écart entre leurs âges. D’une autre manière, on peut donc conclure que les montants du bouquet et de la rente périodique doivent être calculés  en fonction de l’âge du vendeur et de son état de santé : plus la personne est âgée, plus la rente viagère est élevée. Cette situation s’explique par le fait que l’acheteur paiera la rente jusqu’au décès de son vendeur et le risque de paiement prolongé est nettement amoindri quand l’âge du vendeur est assez élevé par rapport à l’espérance de vie de la population en général. Depuis quelques années, ce calcul se base même sur un tableau spécial appelé « la table de la mortalité », table chez laquelle l’espérance de vie du vendeur est un des éléments essentiels à prendre en compte lors du calcul.

D’un autre côté, compte tenu des inflations et de la baisse du pouvoir d’achat général dans l’actualité, les personnes âgées qui partent à la retraite se retrouvent souvent face à  quelques difficultés financières. En effet, devant le fait de vivre avec la pension de retraite comme principale et/ou seule source de revenu, les personnes âgées deviennent vite des charges pour leurs enfants, même en disposant de leur propre maison puisque le montant qu’elles gagnent comme pension de vieillesse n’arrive plus, de nos jours, à combler leurs besoins au quotidien avec leurs problèmes médicaux, leurs charges fiscales, leurs besoins en produits de première nécessité. Vendre son bien immeuble en viager devient par conséquent une solution miracle voire une opportunité pour ces personnes afin de pouvoir survivre sans demander de l’aide financière à leurs enfants. En l’espèce, la rente viagère acquise par cette vente constituera  un complément de revenu pour elles et permettra de faire face aux difficultés financières générées par l’insuffisance de la pension de vieillesse. Il n’est plus nécessaire de rappeler que comme son nom l’indique, la rente viagère est une source de revenu à la fois sûre et durable pour le vendeur car c’est son essence même qui fait qu’elle sera payée au profit du vendeur jusqu’à ce que ce dernier décède. En effet, la situation est toujours en faveur du vendeur même si son décès survient rapidement après la constitution du contrat. Cette situation devient alors un avantage à double voie, c’est-à-dire vis-à-vis des deux parties, dans le sens où  le débirentier sera libéré de ses engagements envers son vendeur tout en ayant acquis le bien à un prix plus intéressant que celui de la vente normale et le crédirentier aura suffisamment de fonds pour rester indépendant même pour une courte durée. Dans le cas opposé, c’est-à-dire que quand le vendeur vivra plus longtemps, il bénéficiera d’un supplément de revenu garanti à vie.

La rente présente alors un côté positif pour la personne âgée : elle est payée de manière régulière, comme si le propriétaire mettait en location son bien immeuble. Mais elle est encore beaucoup plus avantageuse que la mise en location puisque dans le cas où le vendeur la met en location, il aura besoin de quitter la maison alors que pour le cas de la vente en viager, il peut choisir de signer un contrat de vente en viager occupé et il continuera de percevoir de la rente de manière périodique tout en continuant de jouir de l’usage du bien vendu et cela sans limitation de durée. Mais même pour le cas de la vente en viager libre, le vendeur  sera toujours un gagnant puisqu’il percevra une somme qui améliorera son quotidien tout en étant libéré à vie de toutes les charges et taxes légales liées à la possession immobilière, à l’exemple des taxes foncières, des taxes d’habitation et des grands travaux de réhabilitation. Il faut cependant remarquer que pour les seniors, les offres qui les intéressent le plus à nos jours sont les offres d’achat en viager occupé du fait qu’ils pourront garder leurs maisons en plus de recevoir un supplément de revenu. De ce fait, cette situation offre un allongement de l’indépendance des personnes âgées et leur permet ainsi de rester dans leurs maisons et de subvenir à leurs besoins quotidiens au lieu d’aller dans une maison de retraite.

En plus d’être un supplément de revenu, la rente viagère présente un avantage pour les vendeurs : c’est un revenu périodique mais aussi fixe. En effet, aucune révision du prix initialement mentionné dans le contrat ne peut intervenir en cours de contrat quelque soit le mouvement des prix du marché sur l’immobilier. Mais en plus de l’amélioration de leurs revenus financiers, la vente en viager garantit aussi des avantages fiscaux aux personnes âgées qui vendent leurs biens, ces avantages particuliers feront l’objet de notre prochaine sous-partie.

 

1. Les enjeux fiscaux associés sur une vente en viager

En règle générale, posséder un bien immobilier tel qu’un immeuble, une maison ou une voiture signifie un devoir légal de payer des impôts et des taxes en fonction de l’immeuble et de sa catégorie. Mais compte tenu de la spécificité du contrat de vente en viager, la question du débiteur de l’impôt se pose du fait du transfert de propriété opéré par la signature du contrat de vente et en présence du droit de jouissance et d’usage du bien qui reste au profit du vendeur jusqu’à sa mort : qui aura donc la charge de payer les impôts vu que l’exercice du droit de propriété est en quelque sorte partagé ? Cette situation peut en effet être une source de litige inhérente à l’exécution d’un contrat de vente en viager. Selon les dispositions légales, les grosses réparations ainsi que les diverses taxes (taxes d’habitation et taxes foncières) sont en général à la charge de celui qui continue à jouir du bien, c’est-à-dire le vendeur, dans le cas d’une vente en viager occupé, et l’acheteur en cas de contrat de vente en viager libre. Certes, il existe une exception permise par la loi, une exception quant à la personne de celle qui détient cette charge. Effectivement, le contrat de vente en viager, tout comme tout  autre contrat,  peut contenir une clause qui affecte exceptionnellement la charge du paiement des impôts au crédirentier, c’est-à-dire à l’acheteur, cette exception est admise à la seule condition que la clause insérée dans le contrat est le fruit du consentement des deux parties.

Cette exception est surtout requise dans le cas d’un viager occupé où le vendeur occupe encore le bien et dispose encore d’un droit d’usage et d’habitation sur celui-ci. Cela n’empêche pas que l’acheteur devienne, dès la signature du contrat, le nouveau propriétaire du bien, c’est-à-dire le titulaire du droit de propriété sur le bien. Cela justifie cette répartition des charges qui ne doit donc pas être une exception mais une logique même qui accompagne la conclusion et la signature du contrat de vente en viager. De ce fait, le vendeur sera le bénéficiaire puisqu’il sera libéré des droits fiscaux et des autres charges alors qu’il bénéficiera d’un surplus de revenu. En plus, selon le code général des impôts[6], ce surplus de revenu ne sera pas imposé au même titre que la pension de vieillesse. Dans le cas d’un viager libre, l’acheteur a par contre l’obligation de prendre en charge toutes les charges et taxes fiscales inhérentes au bien objet du contrat puisque comme tout autre contrat de vente, l’acheteur prend possession du bien dès la signature de celui-ci. A partir de ce moment, le vendeur ne pourra plus interférer dans l’exercice du droit de propriété et sera donc libéré du paiement de toutes les charges même s’il perçoit de manière régulière un revenu supplémentaire. En bref, pour le contrat de vente en viager libre, le débirentier sera le seul responsable du paiement des charges fiscales liées au bien vendu tandis que dans la vente en viager occupé, ces charges vont être prises en charge par l’une ou l’autre partie selon la convention commune des deux parties dans le contrat. Notons que les travaux de réparation nécessaires pour l’entretien du bien peuvent suivre le même régime que les charges fiscales et les taxes mais ils peuvent aussi faire l’objet d’une convention à part entre les parties.

Puis, s’agissant d’un contrat opérant un transfert d’un bien immeuble de la main d’une personne vers la main d’une autre personne, le moment de la mutation exige aussi le paiement du droit d’enregistrement au moment de l’enregistrement du bien au profit du nouveau propriétaire. Généralement, ces diverses droits doivent être à la charge de l’acheteur, ce qui signifie une exonération financière de plus pour le vendeur qui vend son bien en viager peu importe que le contrat concerne un viager libre ou un viager occupé.

Pour le paiement de la rente périodique à vie, le code général des impôts[7] prévoit qu’elle appartient à la classe des revenus imposables. En fait, au regard de la loi, la rente viagère est considérée comme un supplément de revenu et l’impôt à payer fera partie des impôts sur le revenu à la charge de son bénéficiaire, c’est-à-dire du vendeur dans le cas d’une vente en viager. Toutefois, étant un contrat particulier destiné à favoriser l’indépendance des personnes âgées et retraitées, l’abattement de ce type d’impôt sur la rente viagère est variable en fonction de l’âge de la personne concernée. Le calcul de cet abattement se fait suivant l’âge du débiteur et se divise en quatre catégories :

• Pour les 70 ans et plus, il est de 70 % ;
• Pour les personnes âgées entre 60 et 69 ans, il est de 60 % ;
• Pour les personnes âgées entre 50 et 59 ans, il est de 50 % ;
• Et pour les moins de 50 ans, le pourcentage y est le plus faible et équivaut à 30 %.

Nous remarquons donc de ces abattements que plus le vendeur est âgé, plus les charges fiscales diminuent quand il vend en viager son bien, tandis que ce critère (âge du vendeur) n’est pas pris en compte lorsque le propriétaire (personne âgée) n’a pas vendu son bien en viager, les charges fiscales restent constantes que le propriétaire soit encore très jeune ou déjà âgé. De ce fait, vendre son bien en viager présente des avantages fiscaux pour les personnes âgées car elles verront leurs impôts diminuer.

 

2.2. Le Fonds d’investissement en viager et les investisseurs institutionnels

Quand une personne décide d’apporter son capital et de le placer dans une activité ou dans un projet afin que celui-ci génère un profit, cette personne devient automatiquement un investisseur. Dans le cas où il ne s’agit que d’une seule  personne, on parle alors d’investisseur particulier. Etant un particulier, la personne peut arrêter d’un jour à l’autre son investissement et s’orienter vers une autre vision ou opter pour un nouveau projet. Du fait de son indépendance vis-à-vis des autres investisseurs et du monde entrepreneurial en général, il est donc libre de tout engagement et de tout lien. Mais pour une plus grande organisation ou une plus grande entreprise, les investisseurs qui se regroupent au sein de cette organisation pour permettre à cette entreprise d’avoir le capital nécessaire sont appelés « des investisseurs institutionnels ». Et des conditions doivent être remplies pour que l’entreprise puisse atteindre son objectif. Ces conditions ne sont plus les mêmes pour les investisseurs particuliers car ils seront liés par des engagements les uns avec les autres.

 

1. Les investisseurs institutionnels

Lorsqu’on parle d’investisseur institutionnel, il est impératif de faire une différence avec investisseur particulier. Ce dernier est aussi appelé investisseur individuel, il a pour objectif d’acheter et de vendre des titres pour son compte personnel, c’est-à-dire qu’il n’est pas contraint par un statut et que les risques et les profits sont supportés individuellement.

Parler d’investisseurs institutionnels implique aussi de connaître la définition des deux mots qui composent leur appellation : investisseur et institutionnel.

En premier lieu, définissons le mot « investissement ». Etymologiquement, investisseur est un terme qui désigne une personne physique ou morale qui apporte son capital dans un marché bien défini afin que celui-ci puisse augmenter grâce aux bénéfices qu’il génèrera. En d’autres termes, le capital est utilisé dans une activité pour qu’il puisse produire des profits. Selon le dictionnaire LAROUSSE, le mot investisseur  désigne « celui qui fait des investissements », défini par ce même dictionnaire, un investissement peut d’abord être « des opérations qui permettent de renouveler et d’accroître le capital d’une économie », ou « une décision par laquelle un individu, une entreprise ou une collectivité affecte ses ressources propres ou des fonds d’emprunts à l’accroissement de son stock de biens productifs », ou encore « capitaux ou biens investis (équipement, machine…) » . Et enfin, l’investissement est « un fait de mettre beaucoup de lui-même dans une action ou un travail ». Dans notre présente étude, la définition la plus appropriée serait qu’un investisseur est une personne, physique ou morale selon le cas, qui investit son capital dans une vision à long terme afin de récolter les fruits de cet investissement. Parmi les investisseurs, on peut citer  l’investisseur en capital de départ, l’investisseur privé, l’investisseur providentiel, l’investisseur stratégique et  l’investisseur institutionnel.

Maintenant, en second lieu, parlons du mot « Institutionnel ». Ce mot peut avoir deux sens : il peut s’agir d’un fait qui est établi de manière officielle ou légale ou d’une chose qui est relative  à une institution.  Dans notre sujet d’étude, nous prendrons en compte la deuxième définition.

La combinaison des définitions de ces deux mots implique que les investisseurs institutionnels soient définis comme des investisseurs réunis au sein d’une institution et qui rassemblent  des capitaux pour les investir dans un marché en vue de pouvoir en tirer des profits.

Une définition plus conventionnelle du terme est : « Les investisseurs institutionnels, également appelés aussi grands investisseurs, sont des organismes collecteurs de l’épargne qui placent leurs fonds sur les marchés. Ils stabilisent l’actionnariat par moment et leur retrait peut provoquer de lourdes chutes des valeurs concernées »[8]. En d’autres termes, les investisseurs institutionnels collectent et gèrent simultanément les épargnes des ménages en étant un intermédiaire financier (OPCVM : Organisme de placement collectif en valeurs mobilières, FCP : fonds communs de placement, sociétés d’assurances, fonds de pension), sa particularité est qu’il n’est pas bancaire. Cette institutionnalisation a débuté vers l’année 1980, et son évolution se poursuit depuis les années 90 et 2010.

Le fonds investit le capital réuni sous forme de valeur mobilière, le droit de chaque investisseur institutionnel est alors représenté par des actions ou des obligations. Il faut cependant remarquer que le fonds d’investissement en question diffère d’une banque et doit être un organisme non bancaire pour être désigné comme un fonds d’investissement. En l’espèce, les investisseurs institutionnels ont pour objectif de rassembler des fonds et de négocier les prix sur les biens dans lesquels ils investissent afin de minimiser les coûts liés aux différentes commissions tandis que les banques œuvrent sur le marché dans le but d’investir au sein des entreprises déjà en place et ne se soucient pas de comment l’entreprise arrivera à faire des profits, elle se contente d’investir et de percevoir les intérêts au moment convenu.

Pour le cas de la vente en viager, les investisseurs institutionnels qui agissent sur ce terrain sont principalement composés par des sociétés d’investissement, des fonds de pension, des organisations de placement collectif en valeur mobilière et des sociétés d’assurance. Ils se rassemblent auprès d’un fonds d’investissement dans le but de collecter suffisamment de fonds en vue d’investir dans des achats en viager libre ou occupé. Pour les fonds d’investissement en viager moderne, le but est de rassembler entre les mains de l’organisation un maximum de contrats de vente en viager afin de pouvoir maximiser les gains et les profits obtenus.

 

1. Un enrichissement de leur patrimoine immobilier

D’après les statistiques[9], environ 75 % des personnes de plus de 60 ans sont propriétaires de leur maison en France, mais le constat est que le marché de l’offre en matière de vente est largement dépassé par la demande. Mais actuellement, en présence  des avantages notables réalisés par les personnes âgées qui optent pour les contrats de vente en viager, elles s’intéressent de plus en plus à ce type de vente. Aussi, lorsque les investisseurs institutionnels ou particuliers arrivent dans la majorité des cas à réaliser plus de profits en concluant des contrats de vente en viager par rapport aux autres techniques de ventes immobilières, les acheteurs et l’ensemble des investisseurs commencent à se bousculer sur ce type d’investissement particulier. Ce marché devient ainsi de plus en plus saturé.

Etant des actionnaires investissant dans des achats en viager, les investisseurs institutionnels sont actuellement des entrepreneurs à part entière, mais ils décident d’investir leurs capitaux au sein d’un marché particulier, à savoir l’achat de biens immeubles à travers des contrats en viager. Le capital constitué dans le fonds permettra d’acheter des immeubles qui entreront donc d’une manière indivise dans les patrimoines immobiliers de chacun des actionnaires. Suite aux investissements réalisés via l’activité du fonds d’investissement, chaque investisseur deviendra actionnaire dans chaque bien immobilier acheté par le fonds. En effet, pour un même capital d’un même montant, un actionnaire investissant dans un fonds d’investissement arrive à maximiser l’enrichissement de son patrimoine par rapport à celui qui décide d’investir son capital individuellement. Plus clairement, en investissant en solo, un entrepreneur ne peut pas faire plusieurs acquisitions de manière simultanée alors qu’il pourra le faire même à travers un statut d’indivision lors d’un investissement au sein d’un fonds d’investissement.

En plus, dans le cas d’un achat en viager fait par un investisseur particulier, les risques ou aléas liés au contrat de vente en viager seront supportés pleinement et individuellement par l’entrepreneur alors que dans le cas de l’acquisition d’un bien immobilier par un fonds d’investissement, l’ensemble des risques du contrat sera partagé entre tous les actionnaires et en cas de survenance d’un péril, les pertes seront supportées par un plus grand portefeuille à savoir l’ensemble des patrimoines des entrepreneurs qui ont été des actionnaires sur l’achat et la part de chacun dans cette perte sera amoindrie.

De surcroît, grâce à l’ensemble des capitaux réunis au sein du fonds d’investissement, le fonds dispose d’un capital plus conséquent et peut investir dans plusieurs achats en viager sans compter son aptitude à choisir différents types de biens immobiliers afin de diversifier les achats et les risques. Les investisseurs institutionnels qui deviennent donc des actionnaires sur plusieurs biens immobiliers détiennent plus de biens immobiliers dans leur patrimoine immobilier (même si ces biens sont détenus de manière indivis par chaque actionnaire) que s’ils ont investi chacun leurs capitaux de manière individuelle.

Enfin, il ne faut pas non plus oublier que le succès de l’investissement est nettement mieux garanti lors d’un investissement au sein d’un fonds que pour des investissements individuels puisque les membres d’un fonds d’investissement sont majoritairement des techniciens et des professionnels de divers secteurs d’activité. Par conséquent, les études du marché seront beaucoup plus précises en matière de fonds d’investissement car avant de conclure un contrat, une étude précise qui passe entre les mains de chaque spécialiste garantira la réussite du projet.

 

1. Un gain plus avantageux en matière sociale et fiscale

La vente en viager mutualisée ou organisée présente effectivement des avantages sociaux et fiscaux. Au niveau de la société, cela représente un atout car les investisseurs institutionnels sont plus fiables tant en matière d’achat qu’en matière de paiement par rapport aux investisseurs particuliers. En effet, les risques liés au non paiement des rentes viagères sont minimisés et la poursuite de l’acheteur sera beaucoup plus facilitée en cas de non exécution du contrat, notamment en cas de non paiement de la rente viagère convenue du fait de la pluralité des débiteurs et de l’institutionnalisation du fonds d’investissement.

 

 

 

2.3. Investir en viager : un contrat aléatoire

Quelques soient les parties en cause, conclure un contrat de vente en viager constitue toujours un risque pour celles-ci du fait de sa définition même comme étant un contrat toujours aléatoire. Mais depuis l’apparition des fonds d’investissement en viager, cet aléa devient minime du fait de l’existence d’un droit positif français (a) spécialement dédié à régir ce type de vente particulière, mais aussi et surtout grâce à l’amélioration de la protection des droits des parties avec l’entrée en scène des investisseurs institutionnels (b).

 

1. Le droit positif de la vente en viager en France

Rappelons que la vente en viager est une vente dans laquelle le vendeur échange son bien en contrepartie d’une rente viagère et d’un bouquet, et qui présente une particularité car le nombre de rentes viagères à payer n’est pas défini. Il repose sur un évènement incertain : la longévité du vendeur.  Le contrat de vente est donc un contrat aléatoire.  Sans aléa, la vente en viager n’a pas lieu d’exister, elle sera comme une vente ordinaire ou une vente à terme, c’est-à-dire que l’échéance est fixée d’avance. Cet aléa est donc un point fondamental lorsqu’on parle de viager. L’aléa  de la durée de vie du vendeur implique aussi l’ignorance du prix total du bien. Comme le nombre de rentes à payer est incertain, le prix d’acquisition total devient par la suite incertain. La fixation du taux de la rente en viager peut aussi être classée en tant qu’aléa même si ce taux peut être constitué suivant l’accord des deux parties : « la rente viagère peut-être constituée au taux qui plait aux parties contractantes»[10], mais la détermination de cette rente suit tout de même quelques critères : la valeur vénale de l’immobilier concerné, l’existence ou non du droit d’usage et d’habitation, le montant du bouquet et  l’espérance de vie du vendeur par l’intermédiaire de son sexe et de son âge. Suite à ces critères, le taux de la rente ne sera donc pas trop faible, le risque lié à l’aléa sera donc maintenu.

« Le contrat aléatoire est un contrat dans lequel l’équivalent pour les parties consiste dans la chance d’un gain ou de perte en raison d’un évènement incertain »[11].  C’est aussi « une convention réciproque dont les effets, quant aux avantages et aux pertes, soit pour toutes les parties, soit pour l’une ou plusieurs d’entre elles dépendent d’un évènement incertain. Tels sont le contrat d’assurance, le jeu et le pari, le contrat de rente viagère »[12].

Ces deux articles imposent que pour la validité du contrat de vente en viager, le critère de la présence de l’aléa est obligatoire. Un aléa est défini comme étant un évènement incertain dont l’arrivée peut provoquer soit un gain, soit une perte pour l’une des parties concernées.  Dans l’achat en viager, ni le vendeur, ni l’acheteur ne connaît le nombre de versements périodiques que l’acheteur aura l’obligation de payer. Le contrat est basé sur cette incertitude car il est le fondement même du viager. L’appréciation de cet aléa est fondamentale car au moment de la conclusion du contrat, si l’une des parties est en connaissance d’une information qui pourrait influencer la détermination de la durée de vie du vendeur, l’une des parties sera donc manipulée. Le cas le plus souvent rencontré est que l’acheteur  connaît l’état de santé du vendeur et  convainc ce dernier à vendre son bien. Il s’agit là d’une manœuvre frauduleuse qui montre en effet que l’une des parties qui essaie de manipuler l’autre n’est pas de bonne foi.

En somme, la durée de vie du crédirentier et le taux de la rente viagère sont les deux critères qui complètent l’existence de l’aléa dans la vente en viager selon les dispositions du droit positif français. Ce sont alors les deux conditions particulières prévues par la loi pour la validité d’un contrat de vente en viager.

 

1. Une amélioration de la protection des droits des parties avec l’entrée en scène des investisseurs institutionnels

De particulier à particulier, nombreux sont les risques encourus par les personnes âgées en proposant leurs biens en viager.  Le risque principal est la fiabilité de l’acheteur. De peur d’être escroqués, nombreux hésitent à s’y lancer. Au niveau des acheteurs, l’aspect moral vis-à-vis de leur vendeur est l’un des freins sur l’achat en viager mais aussi la présence des aléas reliés à la vente. Les parties hésitent donc à s’investir : pour l’acheteur, il hésite de se séparer à tort de son bien immobilier et pour le vendeur, il hésite de se lancer dans un projet trop incertain. Les risques sont très élevés : le vendeur doit faire confiance à une personne qu’il ne connaît pas et il ne sait pas si son débirentier va se soumettre à ses obligations. Pour l’acheteur,  il doit supporter seul le paiement de la rente viagère dans le cas où son crédirentier a une longue vie, il paiera donc un prix surélevé que le prix normal du marché, ce qui constitue une grande perte pour lui. L’arrivée des investisseurs institutionnels attenue ces risques et ces craintes.

Du côté du vendeur, les craintes sont minimisées car il fait affaire avec une entité ayant une constitution bien fondée, son débirentier respectera ses engagements car les investisseurs institutionnels fonctionnent d’une manière objective vu qu’ils ont pour objectif de voir les bénéfices collectifs du groupe et de maintenir une bonne réputation envers ses clients. En d’autres mots, ils ont une image à garder et à protéger et ils agiront ensemble vers l’atteinte de cet objectif. De ce fait, les vendeurs sont mieux protégés car les acheteurs regroupés en investisseurs institutionnels respecteront leurs engagements de paiement. La sécurité financière est assurée pour le crédirentier.

Du côté des acheteurs, intégrer les investisseurs institutionnels permet d’une part de maîtriser le risque de l’aléa grâce au professionnalisme des investisseurs et d’autre part de se prémunir contre les éventuels atteintes de leurs droits en tant qu’acheteurs. Le droit de chaque actionnaire est préalablement défini dans le statut du fonds d’investissement, l’acheteur dispose donc d’une action légale qu’il peut engager de plein droit lorsqu’il y a non respect de son droit par le fonds d’investissement ou par le vendeur.

 

CHAPITRE III : Les immobiliers résidentiels et les investisseurs institutionnels

A la fin de l’année 2014, on constate une évolution rapide du marché des immobiliers résidentiels. Les investisseurs institutionnels prennent une grande part dans cette évolution. L’interrogation qui suscite nos intérêts est : pourquoi ce marché attire-t-il les investisseurs institutionnels ? Pour répondre à cette question, nous allons diviser le présent chapitre en trois sous-chapitres dont un premier sous-chapitre qui rapportera une étude de la notion de logement résidentiel (3.1) ; un second sous-chapitre qui évoquera ensuite les caractéristiques de cette évolution du marché des immobiliers résidentiels (3.2) et enfin, un troisième et dernier sous-chapitre qui nous renseignera sur la relation entre les immobiliers résidentiels et les fonds d’investissement en viager dans l’actualité (3.3).

 

3.1. Etudes sur la notion de logement résidentiel

Pour être à la hauteur de comprendre ce qu’on appelle « logement résidentiel » et afin de pouvoir comprendre la notion d’immobilier résidentiel, il nous paraît primordial de parler  dans un premier temps de la définition de ce qu’est un immobilier résidentiel (a) avant de continuer sur l’énonciation des différents types d’immobiliers résidentiels qui existent sur le marché actuel (b)

 

1. Quelques définitions de la notion de logement résidentiel

Pour commencer, il importe de signaler que les concepts d’ « Immobilier résidentiel » et de « logement résidentiel » sont deux termes similaires au sens juridique du terme et ont été obtenus par l’assemblage de deux mots essentiels, à savoir le mot immobilier ou logement et le mot résidentiel.

Etymologiquement parlant, le terme résidentiel se définit comme toute chose ou tout concept relatif à la résidence. Le mot est considéré comme un terme propre aux beaux quartiers. Lorsqu’on parle de résidentiel, on s’attend donc à un certain standing avec une idée de luxe. Ce terme est l’opposé  des  concepts « administratif, commercial et industriel ». En ce qui concerne le mot « Logement », il s’agit par contre  d’un  nom dérivé du verbe « se loger » qui veut dire habiter. En rassemblant les deux définitions, on obtient ainsi le sens étymologique de l’expression « logement résidentiel » qui  se définit donc comme  un lieu ou une maison d’habitation qui appartient aux beaux quartiers d’une ville.

Mais dans un sens plus technique, les immobiliers résidentiels regroupent l’ensemble des immeubles dans lesquels une personne choisit d’habiter. Ce choix peut paraître délibéré et peut être limité dans le temps. En d’autres termes, le logement résidentiel d’une personne est le lieu à l’intérieur duquel cette personne choisit d’habiter, soit jusqu’à la fin de sa vie, soit pour une durée plus ou moins longue en fonction de son libre choix. En France, ces logements doivent être capables de respecter l’autonomie et de dissimuler la vie privée de ses occupants.  Sont donc considérés comme immobilier résidentiel une résidence principale, un chalet, un immeuble d’habitation, une maison de pension, une maison mobile ou un emplacement de maison mobile, les autres résidences unifamiliales, les duplex ou triplex qui ne sont pas utilisés à des fins commerciales. Sont par contre exclus de cette définition les salles communautaires, les maisons de soins infirmiers, les  résidences pour les personnes âgées, les  écoles et les universités  publiques ainsi que tous les établissements ou propriétés privées utilisés à des fins commerciales. Les prisons et les chambres d’hôpital ne font également pas partie des logements résidentiels. Il faut également noter que parmi les logements qui sont admis comme résidentiels, on peut les classer en diverses catégories en fonction de l’usage selon lequel ses occupants entendent les utiliser. Nous pouvons ainsi distinguer les résidences principales des résidences secondaires ou occasionnelles, les logements individuels des logements collectifs, les logements anciens des logements neufs. Notons aussi que chaque logement résidentiel peut être décomposé en plusieurs catégories suivant le nombre de pièces qui le composent et qui déterminent ainsi sa taille. Par extension de cette définition, nous pouvons alors conclure que les immeubles non résidentiels regroupent l’ensemble de tous les biens immobiliers n’ayant pas pour fin l’habitation. Ce sont ceux à usages commerciaux, administratifs, industriels et collectifs à l’exemple des Eglises et des écoles

 

1. Les différents types d’immobiliers résidentiels

Il existe deux types de logements résidentiels : le logement social et le logement privé.

 

• le logement social

Il s’agit ici des projets de construction qui sont planifiés à l’avance par l’Etat et qui font donc l’objet d’une étude dans le budget de l’Etat et sont approuvés par la loi de finances.  Les logements sociaux peuvent être conçus selon des catégories différentes suivant leurs objets et leurs raisons d’être.

Tout d’abord,  il y a les logements économiques qui sont des logements neufs détenant une superficie d’environ 60m². Ils sont destinés à être vendus aux ménages à faible revenu. Le prix de vente sera nettement inférieur à celui du marché.

Ensuite, il y a les logements à prix règlementé, dotés d’une superficie inférieure à 90m² et dont les prix sont légèrement plus élevés que ceux des logements économiques. Le prix fixé est plafonné par les autorités locales. Ce plafonnement est mis en place suivant que le prix des terrains achetés par les promoteurs est inférieur à celui du marché ou non.

Puis, il y a aussi  les logements en location à loyer modéré qui sont représentés par des logements publics loués à des résidents extrêmement pauvres et dont les superficies sont de moins de 50m². Dans ce cas, le montant du loyer est aussi inférieur à celui du marché. Remarquons que ces logements ne peuvent jamais faire l’objet d’une vente commerciale.

Citons également les logements publics en location : une catégorie de logements résidentiels qui ont commencé à voir  le jour en 2009 en France et dont  la superficie est en moyenne de moins de 60m². Ce type particulier de logement est destiné à une location temporaire au profit des personnes ayant un revenu entre le seuil pour l’acquisition de logements économiques et le logement en location à loyer modéré. Ces personnes sont en général des travailleurs migrants ou des jeunes diplômés.

Enfin, il existe aussi les bidonvilles remis en état. Ce sont des logements résidentiels construits par la puissance publique en vue de remplacer les bidonvilles. Ce sont alors des logements neufs offerts pour servir de logements privés à une certaine catégorie de population sous certaines conditions. En effet, puisque c’est l’Etat qui cautionne la construction de ces logements, ils appartiennent donc au patrimoine privé de l’Etat.

Certes, les logements sociaux peuvent être vendus à ses locataires mais la vente doit suivre une certaine procédure et respecter certains critères. A titre d’exemple, ces critères peuvent répondre à une certaine durée d’occupation, à un certain niveau de revenu du ménage et à un versement d’une certaine somme en guise d’indemnisation au profit de l’Etat.

 

• Le logement privé

Le logement privé est également connu sous l’appellation « logement négociable ». Il est destiné à être vendu à des particuliers. Son prix de vente est déterminé par le marché. Pour ce type de logements résidentiels, le premier marché a été vu en 1988 en Chine suite à une réforme constitutionnelle instaurant une séparation entre le droit de l’usufruitier et le droit de propriété en matière de droit immobilier. Depuis, ce type de logement immobilier commence à gagner du terrain et s’éparpille partout dans le monde entier. Le marché Européen de l’immobilier a instauré une différence entre le logement social et le logement privé depuis les années 90.  En 1998, les autorités Européennes ont mis en place de plus larges mesures en vue d’une officialisation des systèmes de vente en matière de logement résidentiel privé et de logement résidentiel social.

 

3.2 Le  marché des logements résidentiels et les investisseurs

Dans cette partie, nous allons voir successivement le volume du marché des immobiliers résidentiels  par  l’intermédiaire des statistiques (3.2.1) et une analyse de ces résultats (3.2.2)

 

3.2.1 Statistique sur le marché des immobiliers résidentiels

Une étude réalisée par l’Institut de l’Epargne Immobilière et Foncière (IEIF) indique qu’entre 1985 et 2009, environ 1,2 million de logements ont été cédés par des personnes morales[13]. Par contre, on ne compte plus actuellement que 4 % de parc privé des grandes villes détenus par les institutionnels contre 25 % détenus il y a vingt ans[14]. Cela constitue une grande baisse au niveau des investissements faits par les investisseurs institutionnels sur le marché de l’immobilier résidentiel. L’IEIF publie aussi que les actifs immobiliers détenus par les compagnies d’assurance entre 2005 et 2012 ont tendance à diminuer.  Ils sont passés de 31 % à 26 % en seulement 7 ans[15]. Pour AXA France, son investissement sur le logement résidentiel est passé de 35 à 10 %[16]. Ces chiffres nous montrent que depuis quelques années, les investisseurs ne s’intéressent plus aux investissements en immobilier résidentiel. Mais pendant l’année 2014, la vente de logements neufs atteint les 76 000 dont les 44 % représentent les parts des investisseurs[17].

 

3.2.2 Analyse des résultats de la statistique

La statistique nous a permis de réaliser que les investisseurs ne sont plus attirés par les immobiliers résidentiels depuis quelques années, cela explique la baisse relative de leurs investissements dans ce domaine. On n’a pu constater une légère augmentation de ce marché qu’en 2014.  Pour nous, il est nécessaire de voir quelles sont les raisons de ces désengagements des investisseurs sur ce marché.

Après une analyse approfondie des investissements dans le résidentiel, il existe trois raisons principales qui incitent les investisseurs à quitter ce marché : les risques d’image liés aux éventuels contentieux, les faibles rendements compte tenu des coûts de gestion élevés et enfin l’existence de bulle immobilière.

La première raison est basée sur la protection de la réputation des investisseurs. Cette dernière peut être entachée par des contentieux provenant de l’instabilité juridique française en la matière. Ces changements sont générés par l’intervention de l’Etat : incitation fiscale à l’investissement locatif, des produits financiers adaptés à l’investissement immobilier, des lois de modernisation socialisées et des contraintes fiscales ou règlementaires. Cette instabilité inflige des incompréhensions et des tensions entre propriétaire et locataire, un changement sur les contrats déjà approuvé par les parties : la situation n’est pas sereine.

Les rendements sur les investissements en immobilier résidentiel restent toujours très modestes. Le rendement net est à hauteur de 2 à 2,5 %[18]. On constate quand même une légère augmentation par rapport au pourcentage durant les dix dernières années, mais ce rendement n’atteint même pas le seuil de 1 %.  Malgré cette augmentation, les investisseurs trouvent que le rendement est encore trop faible pour les immobiliers résidentiels. De plus, les coûts de gestion liés aux immobiliers résidentiels sont très élevés : réparation, rénovation, taxes foncières, etc.

Finalement, l’existence de bulle immobilière s’explique par l’évolution de l’économie. En effet, l’économie n’évolue pas de manière constante. On remarque ainsi une variation à la hausse mais quelque fois aussi à la baisse. Cette variation suit une périodicité, on parle alors de « cyclicité de l’économie ». Le marché de l’immobilier est aussi cyclique suivant cette tendance. La bulle spéculative apparaît lorsque les investisseurs exigent des primes de risque trop importantes. Cela implique d’avoir des rendements élevés. C’est une situation qui entraine la surévaluation des actifs dans un fonds. Ce phénomène va être suivi par les autres acteurs dans ce domaine afin de pouvoir profiter des rendements élevés. La surévaluation de l’actif concerné sera encore plus accentuée, les investisseurs seront donc attirés par cette situation et continueront d’y investir. Cette bulle éclatera lorsqu’il n’y aura plus assez d’investisseurs pour alimenter le marché déjà surévalué.

 

PARTIE II : ETUDE EMPIRIQUE

Dans cette deuxième partie, notre travail va se focaliser sur la présentation des études  sur terrain. D’un côté, il y aura une présentation de la méthodologie appliquée et de l’autre, la présentation du fonds d’investissement Certivia au sein duquel nous avons pu expérimenter de manière pratique les bienfaits du fonds d’investissement en viager en matière de vente en viager.

 

Chapitre I : La méthodologie appliquée

Dans ce chapitre, nous allons d’abord déterminer les hypothèses sur lesquelles notre étude sera orientée. Ensuite, nous allons donner une explication sur la méthodologie choisie pour mener à bien l’analyse de ce thème et apporter des visions objectives.

 

1.1 Détermination des hypothèses

Formuler les hypothèses de recherche à vérifier est une des étapes primordiales et fondamentales pour mieux orienter l’impétrant dans ses études. En fait, en sachant les hypothèses, il faut les soumettre à des tests soit par l’intermédiaire d’un questionnaire et d’enquêtes, soit par l’étude d’un cas pratique. La présentation des hypothèses permettra de trouver des réponses aux problèmes que le sujet impose.

Dans notre cas, la première hypothèse à vérifier est formulée de la manière suivante : un fonds d’investissement en viager peut transformer un logement résidentiel en un investissement rentable pour les investisseurs institutionnels. La vérification de cette première hypothèse nous permettra de donner une partie de réponse à notre problématique, c’est-à-dire de voir comment un fonds d’investissement en viager peut satisfaire les investisseurs institutionnels en termes de couple rendement/risque.

La deuxième hypothèse consiste ensuite à vérifier si un fonds d’investissement en viager permet effectivement et concrètement une neutralisation de l’aléa viager qui est présent dans tout contrat de vente en viager. Cette hypothèse suppose donc de voir le fonctionnement d’un fonds d’investissement en viager compte tenu de l’aléa existant au cours d’une vente en viager.

Et enfin, il est aussi important de vérifier à travers une troisième hypothèse si l’apparition des investisseurs institutionnels constitue une innovation en matière d’investissement dans un contrat de vente en viager. Il est donc essentiel, pour la vérification de cette troisième hypothèse, de voir les améliorations et les méfaits de l’entrée en scène des investisseurs institutionnels sur la vente en viager.

La vérification de ces trois hypothèses nous permettra donc de répondre aux problématiques posées dans l’introduction mais aussi de faire une synthèse du sujet de notre mémoire.

 

1.2 La méthodologie de recherche

Afin de donner une base bien solide à un document de recherche, il est nécessaire de déterminer à l’avance la méthodologie à appliquer. En fait, il existe plusieurs types de méthodologies pour mener à bien une recherche, les plus souvent rencontrées sont les études qualitatives, les études quantitatives, les études statistiques et les études comparatives. Dans notre cas,  nous avons choisi celle de l’étude quantitative en vue de nous permettre de vérifier les hypothèses données et de donner des réponses suffisantes et satisfaisantes à notre problématique initiale. Notre  méthodologie de recherche a débuté avec la documentation pour s’enchaîner avec la synthèse des données. Ensuite, il y aura une analyse des résultats et enfin, nous procèderons à la présentation de quelques recommandations et préconisations suite aux informations obtenues afin d’aider les investisseurs institutionnels et les fonds d’investissement à mieux maîtriser le mécanisme de la vente en viager à travers l’utilisation d’un fonds d’investissement.

Pour la réalisation de ce mémoire, il a fallu consulter et interpréter de nombreux types de documents tels que  la bibliographie, la webographie et la sitographie.

 

1. La recherche bibliographique

Diriger une recherche concernant « le fonds d’investissement en viager » requiert de nombreux documents manuscrits. Le premier document de référence a été le Code Civil Français, afin d’en savoir plus sur les détails concernant le droit immobilier et toutes les opérations de transaction nécessaires pour l’acquisition  de l’immobilier. Ce Code nous a aussi  aidés dans la définition des différents types de contrats, et spécialement celui du contrat de vente en viager.

Le second outil bibliographique a été le Code Général des Impôts. Celui-ci nous a permis de voir les lois portant sur la fiscalité applicable à la notion de vente en viager, c’est-à-dire les régimes spécifiques qui régissent le viager et les fonds d’investissement en viager. D’autres documents manuscrits ont également été lus afin d’étoffer les connaissances concernant le fonds d’investissement en viager, ils dérivent de divers auteurs différents ayant leurs visions propres sur le mécanisme du viager. Ces livres sont d’ailleurs cités en bibliographie (vers la fin du document).

 

 

 

1. La webographie et la sitographie

Dans la recherche moderne, les livres ne sont plus les seules sources d’information. Grâce aux outils de la nouvelle technologie de l’information et de la communication et particulièrement à l’internet, on peut rapidement recueillir plusieurs informations et documents sur un sujet bien défini. La webographie a été d’une grande aide pour l’élaboration du présent document car les recherches n’ont pas été bornées sur le principe du viager en France uniquement mais aussi sur les éventuelles évolutions technologiques et techniques qui y sont liées dans le monde entier.

 

1. La méthodologie choisie : l’étude quantitative des cas

Pour matérialiser les informations obtenues au cours de la documentation, il faut voir ces données dans un cas pratique. La collecte des données s’est faite par l’intermédiaire d’un stage effectué au sein d’un fonds d’investissement en viager. En effet, ce stage a permis de confronter les données théoriques recueillies durant la documentation et les données pratiques au sein d’un fonds d’investissement. Ce stage nous a permis, d’une part, de voir la réalité sur le fonctionnement d’un fonds d’investissement en viager, notamment ses acteurs, les fonds qui y sont investis, les investisseurs institutionnels qui le composent, les différents types de contrats de vente qui y sont conclus et la spécificité de la vente en viager à travers un tel fonds. Et d’autres part, il nous a permis d’obtenir des données statistiques concernant les ventes en viager réalisées par un fonds d’investissement mais aussi des données statistiques sur les investisseurs institutionnels. Dans notre étude, nous avons privilégié l’étude quantitative sur un fonds d’investissement. Cette étude quantitative va se borner sur une analyse des résultats chiffrés. Ces résultats concerneront tout d’abord les statistiques : achats, ventes, investisseurs institutionnels, actionnaires, puis les pourcentages, c’est-à-dire la part de marché détenue par les fonds d’investissement qui se spécialisent dans les ventes en viager. Ces données nous aideront à faire une évaluation du fonds Certivia et à voir son poids sur le marché du viager ainsi que l’importance et les failles de ce fonds particulier.

 

CHAPITRE II : PRESENTATION DU FONDS D’INVESTISSEMENT CERTIVIA

Le fonds Certivia est lancé à Paris en septembre 2014. Il s’agit d’un fonds destiné à acheter des biens immobiliers en viager. Sa gestion est confiée au groupement « La Française REM » et à la  société Leader du viager en France à savoir « la société Renée Costes viager ».

 

2.1 Les objectifs du fonds Certivia

Le fonds Certivia a trois objectifs principaux : améliorer les pouvoirs d’achat des retraités propriétaires immobiliers, stimuler et sécuriser le marché du viager en France en appliquant des standards de qualité élevée et enfin favoriser le maintien à domicile des personnes âgées.

Le premier objectif consiste donc à inciter les retraités à vendre leurs biens immobiliers en viager et à récolter ainsi la rente viagère pour améliorer leur quotidien. Notons que pour des raisons morales et économiques, le fonds Certivia a décidé de se spécialiser dans les contrats de vente en viager occupé. Son action permet donc aux crédirentiers qui travaillent avec lui de garder leurs droits d’habitation et d’usage sur le bien immobilier objet de la vente. Ces derniers occuperont donc la maison jusqu’à la fin du contrat.  Les atouts sont donc en faveur des personnes âgées : elles n’auront pas à déménager et en plus, elles recevront en même temps des rentes viagères qui amélioreront certainement leur quotidien du côté de la finance. Le second objectif vise à améliorer le système de vente en viager, c’est-à-dire de professionnaliser cette vente afin qu’elle puisse apporter des bénéfices simultanés du côté des parties contractantes tels que les vendeurs et les acheteurs. Il s’agit, pour le fonds Certivia, de limiter les risques liés à l’aléa de la vente et aussi d’améliorer la protection des parties. Finalement, le troisième et dernier objectif du fonds Certivia est intimement lié à des raisons morales. En poursuivant ce troisième objectif, les membres du fonds priorisent la garantie d’une période de retraite décente et sécurisée au profit des personnes âgées en leur permettant de rester dans leur maison jusqu’à la fin de leur vie tout en ayant la possibilité de vivre sans se soucier de leurs finances.

 

2.2 Historique du fonds d’investissement Certivia

Le fonds CERTIVIA a été lancé le 9 septembre 2014 à Paris par la Caisse des dépôts, la CNP Assurances, Suravenir, AGER La Mondiale, Groupama, Maif, le Groupe Macif, le groupe Credit Mutuel Nord Europe et Uneo. Le fonds s’est spécialisé dans l’achat et la gestion des biens immobiliers en viager occupé. Le capital investi initialement par les investisseurs composant le fonds d’investissement Certivia s’élevait au départ à une valeur de près de 120 Millions d’Euros et ce capital a été rassemblé en vue de conclure uniquement des contrats de vente en viager occupé.

La société de gestion La Française REM et la société Renée Costes Viager sont chargées de la gestion du fonds Certivia.  Ce sont en effet deux opérateurs en même temps solides et engagés qui sont aussi et surtout des spécialistes en matière de gestion de fonds d’investissement. En effet, Renée Costes Viager est le leader du Viager en France en  accumulant une dizaine d’années d’expérience et une équipe de 80 experts qui sont tous des spécialistes dans l’accompagnement des vendeurs. Depuis son existence, cette société accompagne près de trois mille personnes âgées désirant se lancer dans la conclusion d’un contrat de vente en viager par an. En ce qui concerne l’étude viagère, cette société arrive même à travailler avec près de huit mille clients en l’espace d’une année.

Puis, La Française REM est également un organisme spécialiste de toutes les transactions commerciales en matière de vente immobilière. Dans son compteur, cette deuxième société dirigeante du fonds d’investissement Certivia enregistre une quarantaine d’années d’expérience dans l’investissement immobilier. Elle est composée de 480 collaborateurs avec 120 spécialistes en matière de gestion immobilière. Dans l’exercice de ses activités, la Française REM dispose de plus de 1520 immeubles de bureaux et de 2200 logements. Ces deux gestionnaires possèdent donc une forte expérience et de l’expertise pour garantir à tous les investisseurs et aux clients du fonds le bon fonctionnement de leurs affaires. Ces raisons font alors que le fonds Certivia ne rassemble que des investisseurs institutionnels avec un portefeuille élévé.

 

2.3 Analyse de l’environnement de CERTIVIA

Le fonds Certivia s’est spécialisé dans les achats de biens immobiliers à travers des contrats de vente en viager . Il regroupe en son sein plusieurs investisseurs institutionnels. Ce fonds d’investissement en viager a pris une ampleur depuis quelques années. Débutant en la matière en tant que fonds marginal, ce fonds intéresse particulièrement beaucoup d’investisseurs de nos jours. Mais dans le marché du viager et principalement en matière de fonds d’investissement en viager, il faut noter que le Fonds Certivia n’est pas le seul à opérer dans ce secteur et il ne détient pas encore le monopole de ce marché. Ayant plusieurs concurrents sur le marché, une analyse de son environnement s’impose, une analyse qui se portera sur son environnement externe (a) et son environnement interne (b).

Pour ce faire, nous allons utiliser ce qu’on appelle le SWOT. Ce sigle est derivé de la langue anglaise « Strengths, Weaknesses, Opportunities, Threats » . Cette méthode nous permet de faire un diagnostic général de l’entreprise, le sigle SWOT signifiant, en français, Forces, Faiblesses, Opportunités et Menaces. Cette analyse offre une vision claire sur l’ensemble de la situation du fonds dans son environnement interne et externe. Pour le fonds Certivia, l’analyse de son SWOT donne les résultats suivants:

1. L’environnement interne

FORCES

FAIBLESSES

– Le fonds CERTIVIA est constitué uniquement d’investisseurs institutionnels de réference en France – Les deux sociétés chargées de sa gestion sont des leaders dans leurs domaines respectifs et sont dotées d’une expertise mais aussi de plusieurs années d’expérience – La sélection de ses partenaires se fait à la suite d’une procédure de mise en concurrence – Le fonds dispose d’un capital initial de 120 millions d’euros, un fonds plus que considérable permettant d’acheter plusieurs biens de manière simultanée – Les biens achetés sont diversifiés – Les études viagères personnalisées, confidentielles, gratuites et sans engagement par le cabinet Renée Costes Viager avant la présentation des dossiers sont validées par l’ensemble des actionnaires du fonds CERTIVIA – La fiabilité sur les paiements appuyés par une solidité financière du fonds – La protection réciproque des parties prenantes à travers la conclusion d’un contrat juridique en bonne et due forme – L’accompagnement des personnes agées dans la vente de leurs biens en viager se fait gratuitement.

– Les zones de localisation des biens à acheter sont delimitées – Les biens achetés sont uniquement les biens en viager occupé – Les biens sont uniquement destinés à la revente – Un des critères d’achat par le fonds est l’âge du vendeur. L’action du fonds se limite aux  personnes ayant 70 ans et plus

 

 

1. L‘environnement externe

OPPORTUNITES	MENACES
– Viellissement de la population française (30% de la population d’ici 2040 : 8 millions) – Diminution relative des revenus chez les personnes agées – On compte 72% des personnes agées propriétaires de leurs résidences principales	– Existence de fonds d’investissement concurrents ayant des expériences notoires sur ce secteur d’activité: – La mauvaise réputation de quelques investisseurs du fonds – La présence des investisseurs institutionnels sur le marché du viager est encore marginale – Le marché est encore peu developpé et contraignant en France – Un manque de communication pour la relance des ventes en viager

 

2.4.  Les avantages du choix du fonds CERTIVIA

La vente en viager entre particulier et particulier présente plusieurs blocages qui empêchent la matérialisation de la vente. Les vendeurs sont réticents de peur que leur acheteur ne respecte pas les engagements dans le contrat, tandis que les acheteurs ne sont pas motivés vu les aléas de la vente de peur de payer plus qu’ils ne devraient. Afin de minimiser ces blocages, la création des fonds d’investissement en viager est une solution indispensable. Ceci eliminera donc la vente directe de particulier à particulier, la vente se fera entre le vendeur (personnes agées) et l’acheteur (un fonds d’investissement). Cette situation présente des avantages tant pour le crédirentier que pour le débirentier, mais aussi pour le marché du viager.

 

1. Les avantages pour le crédirentier

La vente en viager par l’intermédiaire d’un fonds d’investissement offre des avantages pour les vendeurs. En effet, une solidité financière des investisseurs du fonds CERTIVIA peut être appréciée. Le vendeur a donc l’assurance et la garantie d’être payé (bouquet et rente) suivant ce qui a été convenu dans le contrat. Mais en plus, le fonds CERTIVIA est composé d’investisseurs institutionnels et il est régi par un statut bien défini. Cela offre une assurance pour le vendeur sur la specialité des investisseurs en matière d’investissement en viager mais aussi sur la fiabilité du débirentier sur les paiements. La détermination du prix et le suivi du contrat sont établis en toute transparence. La fixation du prix prend en compte les bénéfices des deux parties afin qu’aucune d’elles ne soit lésée ou arnaquée. Faire appel au fonds Certivia pour le contrat de  vente en viager est plus sécurisé pour les personnes âgées car les contrats de vente respecteront des standards de qualité: précision et exhaustivité. Ces derniers permettront de faciliter les poursuites judiciaires en cas de conflits. Une équipe technique est d’ailleurs prévue pour l’étude, l’accompagnement et enfin le suivi de la clientèle du fonds en vue de les satisfaire pleinement.

 

 

 

1. Les avantages pour les investisseurs

Le contrat de vente en viager est fondé sur l’existence d’un aléa : la durée de vie du vendeur. Cet aléa présente un risque pour l’acheteur car le paiement de la rente ne prend fin qu’au décès du vendeur. Lors du décès du crédirentier, le prix payé par le débirentier peut être inférieur au prix de vente normal du bien sur le marché mais il peut aussi le dépasser largement. Ce risque est minimisé lorsque l’investisseur acquiert le bien via le fonds. Le fait est que le fonds Certivia dispose d’un capital suffisant pour l’acquisition simultanée de plusieurs biens immobiliers en viager. Et étant donné que ce fonds est spécialisé dans l’achat de biens en viager occupé, son portefeuille contient alors des centaines de biens immobiliers en viager occupé, les pertes rencontrées par le fonds dans l’acquisition de certains biens sont facilement mutualisées par les bénéfices réalisés pour d’autres achats vu que les acquisitions sont généralement simultanées. Un couple rendement/risque attractif pour les investisseurs s’ouvre alors par l’intermédiaire du fonds Certivia. En effet, puisque son portefeuille est constitué par des centaines de biens, les rendements et les risques se compensent de manière naturelle à chaque lot de contrats.

 

1. Les avantages pour le marché du viager

Le marché du viager a connu une augmentation des ventes grâce à la présence des investisseurs institutionnels. Leur professionnalisme pousse les personnes âgées à la conclusion de contrat de vente en viager occupé de leurs biens immobiliers. Autrement, les vendeurs sont plus rassurés en matière de vente en viager via le fonds Certivia que vis-à-vis des investisseurs individuels étant donné la qualité des standards dans lesquels le contrat de vente est établi. Le concept du viager est nettement mieux compris et mieux appréhendé par les intéressés et la pratique de cette vente immobilière particulière s’accroît grâce à l’intervention des notaires et des autres professionnels qui sont appelés par le Fonds Certivia pour la conclusion et la signature des contrats de vente.

 

2.5.  Etude financière du fonds CERTIVIA

Le fonds Certivia est une société d’investissement professionnel spécialisée dans le contrat de vente en viager occupé, ayant la  forme juridique d’une Société Anonyme. Il est actuellement dirigé par un Conseil d’administration. Sa durée de vie est prévue pour 25 ans avec une possibilité pour les membres de proroger cette durée jusqu’à trente ans.

Ce fonds est constitué par neuf investisseurs institutionnels et les dirigeants du fonds décident de l’utilisation d’un capital initial de cent vingt millions d’Euros rassemblé en son sein. Ci-après les détails des investisseurs et de leurs apports respectifs en vue de la constitution du capital social initial du fonds Certivia :

– La Caisse de dépôt avec 22 Millions d’Euros ;

– CNP Assurance et Suravenir apportent chacun 20 Millions d’Euros ;

– AGER LA MONDIALE, Groupama, la Maif, le Groupe Macif et le Groupe Crédit Mutuel Nord Europe ont apporté 10 Millions d’Euros chacun ;

– Et Uneo a participé en investissant 8 Millions d’Euros.

Composée par ses investisseurs institutionnels, sa gestion a été confiée à deux sociétés de gestion de portefeuille qui ont été choisies du fait de leur statut de leader en matière de vente en viager en France. Ces deux sociétés se chargent ainsi de la sélection, de l’acquisition,  de la gestion et de la revente des biens immobiliers au nom et pour le compte du fonds Certivia.

Le premier closing, c’est-à-dire la première signature d’un accord commercial entre les membres du fonds Certivia, a eu lieu le 09 Septembre 2014, et le second a eu lieu le 31 mars 2015. Pour plus de précisions, ce second closing avait pour but d’acceuillir de nouveaux investisseurs en vue d’une augmentation du capital social initial détenu par le Fonds. Actuellement, le fonds Certivia se spécialise dans la conclusion d’un contrat de vente immobilier, à savoir la vente en viager, mais il s’intéresse surtout au contrat de vente en viager occupé. En matière de localisation géographique, les biens achetés se situent généralement dans les zones géogaphiques de la Métropole. Notons cependant que 90% du portefeuille du fonds Certivia se trouvent de nos jours en Ile-de-France et dans les agglomérations de la région de Provence, d’Alpes et de Côte d’Azur. Les  5%  de son portefeuille se trouvent à Lyon et le reste s’éparpille dans les autres grandes agglomérations Françaises.

Force est aussi de préciser que les biens acquis par le Fonds jusqu’à ce jour présentent à peu près les mêmes caractéristiques : ce sont majoritairement des appartements en copropriété pour les 90% et des maisons individuelles pour les 10% restants. Ces biens comptent dans les environs de quatre cent millions d’Euros pour une période d’acquisition de 5 ans. Jusqu’à maintenant, les contrats de  vente en viager dans lesquels le fonds Certivia s’engageaient ont été signés entre le fonds Certivia d’une part, en tant que débirentier et des personnes âgées d’autre part, en tant que  crédirentiers.

Et en parlant des crédirentiers qui travaillent avec le fonds Certivia, ce sont à 80% des personnes âgées ayant plus de 70 ans, qui sont propriétaires de biens immobiliers et qui veulent les vendre en tant que viagers occupés. Comme pour la majorité des Fonds d’investissement en viager, le calcul de la rente viagère au sein du Fonds Certivia s’effectue par l’intermédiaire de la table de mortalité et plus précisément suivant la table d’expérience de Renée Costes Viager.

Finalement, il ne faut pas oublier que les biens acquis par le fonds Certivia sont destinés à être revendus au prix du marché lors de la libération de ces biens par leurs crédirentiers, c’est-à-dire au moment du décès de ces derniers.  Les biens ne sont alors jamais conservés à des fins locatives.

 

2.6.  La table de mortalité

Une table de mortalité, appelée aussi table de survie, est une construction permettant de faire un suivi du destin d’une population. Cet instrument trouve son utilité dans une étude démographique et en actuariat pour l’étude des nombres de décès . Elle permet aussi de voir les probabilités de décès et l’espérance de vie suivant l’âge mais aussi le sexe. Comme toutes les méthodes de calcul, la table de mortalité n’est pas exacte. Elle est basée sur un fond estimatif et permet, par exemple, de calculer la chance de survie d’une personne dans une année.  Elle permet aussi de calculer sa probabilité de décès dans une même année. Comme l’existence de la vente en viager est en fonction de l’aléa de la durée de vie de son vendeur, la table de mortalité est l’instrument indispensable pour les investisseurs afin de pouvoir faire une étude sur l’espérance de vie du vendeur et de voir par la suite si l’investissement est rentable ou non pour le fonds d’investissement. Il existe deux types de tables de mortalité, à savoir la table de mortalité du moment et la table de mortalité par génération.

 

1. La table de mortalité du moment

La table de mortalité du moment est, comme son nom l’indique, une table qui se réalise à un moment précis dans le temps. Elle s’effectue par la constitution d’une génération fictive dans laquelle est comprise toute la population pour une région définie. La table de mortalité du moment permet de faire une statistique sur le nombre de décès et le nombre de survivants par tranche d’âge, le nombre d’années vécues et le nombre d’années restantes par toutes les personnes de la génération choisie et enfin, l’espérance de vie résiduelle en fonction de l’âge de chaque individu.

 

1. La table de mortalité par génération

Elle est établie de la même manière que la table de mortalité du moment, à quelques différences près de celle-ci. Dans une table de mortalité par génération, il n’y a pas lieu de constituer une génération fictive, elle est établie suivant les niveaux réels de mortalité d’une génération particulière. Cette table est donc plus représentative de la réalité, le seul problème est que pour ce faire, il faut que toutes les personnes de la génération choisie soient déjà décédées pour pouvoir construire la table .

 

1. Exemple de table de mortalité

TAUX DE MORTALITE PAR GROUPE D’AGES (sexes confondus)

 

 

 

 

 

 

SOURCE : Enquête Insee en matière d’état civil, Mars 20012.

CHAMP : France entière (Métropole et Outre mer)

 

Ce tableau indique le nombre de décès pour 1000 personnes dans chaque groupe d’âges

 

TABLES DE MORTALITE ABRÉGEES (sexe masculin)

– survivants aux âges indiqués pour 100 000 nés vivants

 

 

 

 

 

 

SOURCE : Enquête Insee en matière d’état civil, Mars 20012.

CHAMP : France entière (Métropole et Outre mer)

SOURCE : Enquête Insee en matière d’état civil, Mars 20012.

CHAMP : France entière (Métropole et Outre mer)

 

– Espérance de vie pour les âges indiqués

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

SOURCE : Enquête Insee en matière d’état civil, Mars 20012.

CHAMP : France entière (Métropole et Outre mer)

 

2.7.  Les investisseurs institutionnels composant CERTIVIA

Comme nous l’avons cité ci-dessus, le Fonds CERTIVIA héberge actuellement neuf investisseurs institutionnels  en son sein.  L’objet de cette sous-partie est de nous présenter les détails de tous ces investisseurs institutionnels qui coopèrent pour la bonne marche du Fonds Certivia.

 

1. Le groupe Caisse de Dépôt

Le groupe Caisse de Dépôt est un des investisseurs majeurs en France, mais aussi en Europe. Il est le deuxième opérateur financier dans le programme d’investissement d’avenir portant sur des dispositifs cohérents avec ses priorités et son expertise. C’est un groupe public oeuvrant pour l’intérêt général et le dévéloppement économique du Pays.

Plusieurs missions sont affectées à ce groupe.Tout d’abord, la Caisse de dépôt centralise et gère une part importante de l’épargne sur Livret. Cette ressource lui permet de financer les constructions et les rénovations des logements sociaux en France et aussi d’autres priorités publiques. Ensuite, en collaboration avec les collectivités locales, elle investit dans des projets immobiliers et d’infrastructures, ces derniers contribueront au développement territorial. Puis, elle se charge aussi de la protection et de la gestion des fonds privés qui sont confiés aux professions juridiques et à des organismes d’intérêt général, elle est donc le banquier du service public, de la justice et de la sécurité sociale. Elle se charge aussi de gérer les régimes de retraite et de solidarité. Nous pouvons en compter environ 48 dont 7,5 millions de cotisans et 3,5 millions de retraités.

Ses filiales sont reparties dans différents secteurs : logement et immobilier, entreprise, transport ingénierie et infrastructure, économie de la connaissance, environnement, confiance numérique, tourisme et loisir, assurance, appui au terriroire, et enfin financements internationaux. Vers la fin de l’année 2013, le bilan consolidé par le groupe atteint les 143Md€, avec un capital propre de 27,5Md€, le bilan du fonds géré par la caisse de dépôt étant de 259,3Md€.

 

 

1. La CNP Assurance

La CNP Assurance accumule dans son compteur 160 années d’expérience au service de la protection des personnes contre les aléas de la vie. Elle s’occupe principalement de la conception et de la gestion des solutions en assurance-vie, en retraite et en prévoyance et protection. En France, la CNP Assurance obtient la première place en tant qu’assureur des personnes et a dans son compteur 27 millions d’assurés en prévoyance et protection dans le monde et 14 Millions en épargne/retraite.

C’est une entreprise du groupe Caisse de Dépôt, filiale à hauteur de 40,8%, mais aussi un acteur très important dans l’évolution de l’économie française en ayant investi 123Md€ en fin 2013. Son secteur d’activité est en même temps dans l’assurance individuelle et dans l’assurance collective. Etant experte dans la gestion des risques assurantiels et financiers, les contrats conclus avec la CNP assurance sont plus fiables car ils assurent le respect des engagements convenus avec les assurés. Une optimisation des rémunérations versées aux assurés et aux actionnaires est envisageable et les risques sur les fonds propres sont également mieux maîtrisés avec CNP Assurance.

 

1. Suravenir : crédit mutuel ARKEA

Elle a été créée en 1984, c’est une société filiale du crédit mutuel Arkea, une société d’assurance des personnes. C’est une société d’assurance vie et de prévoyance sociale et elle est un acteur principal de ce domaine dans le monde entier. En chiffre, elle gère 28 Milliards d’Euro d’encours en assurance-vie et 2,4 millions de clients, avec 32 milliards d’euros de capitaux à risque. Elle se spécialise dans la création et la gestion de contrat en assurance-vie individuelle ou collective, mais aussi dans le secteur de la prévoyance : assurance emprunteur ou temporaire décès, et dans l’épargne de retraite entreprise. Banque, internet, partenariat, CGPI et Courtage sont les quatre filières dans lesquelles Suravenir s’investit. En 2013, elle atteint un chiffre d’affaire de 3,1 Milliards d’euros, avec un actif géré de 28,2 milliards d’euros pour un résultat net de 118,7 millions d’euros constitué par 1,3 million de contrats d’assurance-vie et 2 millions en prévoyance. Ces chiffres sont atteints grâce à une stratégie qui repose d’une part sur une gestion financière prudente des actifs et d’autre part sur un dévéloppement d’une distribution multicanale.

 

1. AGER LA MONDIALE

Elle a pour mission principale l’assurance des personnes. D’un côté, elle assure la gestion de la retraite complémentaire pour le compte des Fédérations AGIRC ARRCO et de l’autre côté, elle agit sur une offre assurantielle complète. La première consiste à gérer la retraite complémentaire de 3,3 millions de cotisants et de 2,7 millions d’allocataires de retraite. AGER LA MONDIALE s’engage dans l’amélioration continue de la qualité des services dus aux cotisants et aux allocataires. La deuxième se porte sur la couverture de tous les besoins en protection sociale et patrimoniale d’une collectivité ou de tout individu singulier en matière de prévoyance, de santé, d’épargne et de retraite supplémentaire. Ces offres couvrent l’ensemble de tous les profils à risque. Elles ont pour vocation d’accompagner et de soutenir les asssurés face aux aléas de la vie. Sur ces deux missions, nous comptons 8,1 milliards d’euros pour les retraites complémentaires d’Agirc Arrco et 9,3 milliards d’euros pour les cotisations assurantielles.

 

1. Groupama

Groupama est un groupe d’assurances mutualistes de premier plan en France. Elle obtient  le premier rang en tant qu’assureur de santé individuelle et en tant qu’assureur de l’agriculture et des colléctivités locales et le second rang en matière d’assurance habitation. Elle étend son champ d’action de la France vers l’Europe du  Sud : l’Italie, l’Europe centrale et orientale, jusqu’en Turquie et dernièrement en Chine. Sa mission principale est d’être un assureur créateur de confiance. En tant qu’assureur, elle garantit une meilleure protection des hommes et des biens en ce qui concerne l’agriculture, l’automobile, les incendies, les risques d’entreprises et les risques communes.  Ensuite, c’est aussi un organisme créateur dans le sens où elle offre des solutions inventives à ses clients à l’exemple des assurances climatiques. Le groupe compte environ 50 entreprises clientes avec 34 000 collaborateurs et a un chiffre d’affaires de 13,7 milliards d’euros et 13 millions de sociétaires et clients.

 

1. La MAIF

Elle a été créée en 1934 par les instituteurs pour leurs assurances, ce qui constitue sa particularité par rapport à toutes les sociétés d’assurance. Elle aime que ses adhérents soient à la fois assurés mais aussi assureurs. Les offres contractuelles qu’elle propose sont : l’assurance des personnes et des biens contre les aléas de l’existence (assurance auto, assurance-vie,…) et l’assurance des sociétaires mais aussi des assurances dans la démarche active et éducative de prévention en milieu scolaire, surtout contre les accidents domestiques ou de la circulation et en prévention des risques. En 2013, son chiffre d’affaires s’élève à 3,164 milliards d’euros, avec 14,166 milliards d’euros d’actifs gérés dont 14,7 millions de contrats d’assurance et 3 millions de sociétaires (chiffres clés en 2013). Ces chiffres sont atteints grâce à ses principes de solidarité, de mutualité et de responsabilité. Dans toutes ces actions, la MAIF s’engage à  défendre ces principes et à les faire bénéficier à ses clients.

 

1. Le groupe MACIF

Il a été fondé par un groupe de commerçants et d’entrepreneurs de Niort en 1960. La MACIF qui se traduit par Mutuelle d’Assurance des Commerçants et des Industriels de France consacre son activité à l’assurance automobile dès son début. Avec plusieurs évolutions au fil des années, son activité tourne actuellement autour de l’assurance dommage, de la santé, de la prévoyance et enfin de la finance-épargne. Elle se distingue des autres entreprises par son mode d’organisation sans capital à rémunérer : elle n’appartient donc ni à des actionnaires, ni à l’Etat, mais à ses sociétaires. Elle est une entreprise d’économie sociale. Le groupe réalise en 2013 un chiffre d’affaires de 5,69 Milliards d’euros, avec 17 millions de contrats.

 

PARTIE III : ANALYSE DES RESULTATS DE LA RECHERCHE

Chapitre I : Vérification des hypothèses de recherche

Avec les études quantitatives sur le fonds Certivia, nous pouvons désormais faire une vérification des trois hypothèses que nous avons émises dans ce présent mémoire et répondre à la problématique dans la conclusion. Pour cela, il est utile de rappeler les trois hypothèses :

– Hypothèse 1 :  un fonds d’investissement en viager permet de transformer l’immobilier résidentiel en opportunité d’investissement rentable pour les investisseurs.

– Hypothèse 2 : un fonds d’investissement en viager permet une neutralisation de l’aléa viager.

– Hypothèse 3 : l’apparition des investisseurs institutionnels constitue une innovation en matière d’investissement en viager.

Enchaînons ensuite par leurs vérifications respectives.

Pour l’hypothèse 1, l’immobilier résidentiel représente un actif de poids. Cet actif génère des produits dérivés tels que les actions, les produits de taux d’interêt et les matières premières. Un fonds d’investissement en viager permet-il de transformer l’immobilier résidentiel en opportunité d’investissement rentable pour les investisseurs?

Telle est l’hypothèse que nous devons confirmer ou refuter. En effet, plusieurs motivations ou contraintes incitent les familles à mettre en vente leurs immobiliers résidentiels. On parle de mobilité résidentielle lorsqu’on dispose d’un logement plus adapté en termes de besoins, mais aussi en termes de moyens, suite à une mutation professionnelle ou à cause d’une séparation conjugale. Voyons ensuite si un immobilier résidentiel peut être transformé en opportunité d’investissement intéressant pour les investisseurs par l’intermédiaire d’un fonds d’investissement.

Avec le temps, les besoins en logement de tout un chacun évoluent : changer vers un logement plus grand suivant le besoin, prendre un logement plus petit pour éviter les allocations de logement trop élévéés, etc. Ces raisons obligent donc le propriétaire à vendre son bien ou à le mettre en location, et puis à acheter ou à louer un autre logement adapté à ses besoins. Le nombre de ventes immobilières décroît à hauteur de 20 à 30% depuis quelques années . Cette décroissance s’explique par la crise mais aussi par plusieurs raisons liées à l’immobilier résidentiel et à sa gestion. On constate alors que les rendements générés par les investissements dans le résidentiel est faible. S’ajoutent à ceux-ci les réglementations qui ne sont pas en faveur du propriétaire : une taxe annuelle sur les logements vacants est relevée, un blocage des loyers, les droits de péremption des locataires et les coûts de gestion élévés pour les investisseurs sont constatés. Cela présente des effets d’abstinence sur leurs décisions d’investissement. On constate ainsi une légère baisse des prix de l’immobilier résidentiel. Cette baisse est aux alentours de 2% par an.

N’oublions pas pour autant que l’offre sur le logement reste encore insuffisante. On ne dénombre que 300 000 logements mis en construction en 2014.  Nous constatons donc qu’il est nécéssaire de relancer la production de logement, d’autant plus qu’un nouveau statut vient de sortir pour régir les logements intermédiaires. Ce statut est introduit par la loi de finances en 2014. Cette dernière  porte sur la réduction de la TVA à 10% et exonère les taxes foncières pour les propriétés bâties durant 20 ans. Ce nouveau régime apporte un atout pour les investisseurs institutionnels car le rendement est plus stimulé que dans les résidentiels classiques. Les investisseurs ne se focalisent pas uniquement sur les logements intermédiaires . Le résidentiel classique a aussi pris de l’ampleur dans leur portefeuille, notamment les résidences étudiantes ou les résidences seniors. Une étude du marché de l’immobilier résidentiel montre qu’en investissant dans les résidences étudiantes ou dans les résidences seniors, le rendement net peut atteindre les 5% alors que pour le résidentiel classique, le rendement brut est de 3 à 4% en plus d’un coût de gestion très élevé.

En bref, le marché de l’immobilier résidentiel est peu attractif pour les investisseurs institutionnels vu les pourcentages des rendements qu’il engendrent. Investir uniquement dans l’immobilier résidentiel ne s’avère pas un investissement rentable pour les fonds et pour les investisseurs institutionnels. Toutefois, cela peut stabiliser les portefeuilles des investisseurs. Notre première hypothèse n’est pas donc verifiée.

L’hypothèse 2 implique la vérification de la neutralisation de l’aléa suite à l’existence des fonds d’investissement. Nous pouvons constater que l’achat d’un bien en viager permet d’acquérir le bien en question à un prix de revient inférieur à sa valeur réelle. Cette baisse atteint les 30 à 50% de sa valeur, ce cas est observé le plus souvent dans le contrat de viager occupé. Le fonds Certivia se spécialise uniquement dans l’achat en viager occupé. Ainsi, dans chaque bien investi, les profits obtenus seront donc côtés de ces diminutions du prix lors de son acquisition au moment de la revente. En d’autres termes, en achat et revente normale, l’investisseur aura comme profit la marge entre le prix d’acquisition (valeur réelle) et son prix de revente tandis que pour un achat en viager occupé, son profit est donc l’addition du profit en vente normale mais aussi de la marge que les investisseurs ont eue lors de l’acquisition en viager. En effet, pour connaître, dans un cas pratique, la performance d’un fonds, il est indispensable de faire un calcul de l’écart-type des performances. Ce calcul est établi sur un scenario dans lequel le paramètre est la taille du viager. Notre étude montre que cet écart-type baisse en fonction de l’augmentation du nombre de viagers dans un portefeuille. L’écart-type diminue très rapidement pour un portefeuille de viagers individuels, pour une espérance de vie de 20 ans. Celui-ci atteint les 2,3% pour un portefeuille de dix viagers. Il arrive à 0,7% dans un portefeuille de 500 viagers.  Nous avons remarqué que plus le portefeuille de viagers augmente, plus son écart-type de performance diminue. Nous pouvons dire que d’après ces chiffres, plus l’investissement est élévé, plus les risques de perte diminuent. L’interrogation qui se pose actuellement est de voir si cette théorie peut se vérifier dans le cas du  viager, qu’il soit occupé ou libre. En effet, dans un fonds d’investissement en viager, les biens achetés se comptent par centaines. Ainsi, si pour un bien, l’investisseur, par exemple, 1 euro de bénéfice, l’ensemble de son portefeuille s’élèvera à 100 euros pour un portefeuille de 100 viagers. Plus un fonds d’investissement augmente, plus le patrimoine immobilier de l’ensemble des marges augmente aussi. D’un autre côté, dans le cas où le prix d’un bien est supérieur à sa valeur réelle (cas peu rencontré), cette perte sera comblée par les profits que génèrent les autres biens dans le patrimoine du fonds d’investissement.

De tout ce qui précède, on constate que l’acheteur est le maillon faible dans le développement  du marché du viager. En effet, un investisseur particulier ne peut fournir à lui-même une prime de risque car il investit seul dans l’achat et supporte à lui seul les risques des aléas dans un achat en viager. Tandis que pour les investisseurs institutionnels, il y a mutualisation des risques mais aussi, ils peuvent créer des primes de risque. Ces informations nous montrent que les risques que provoque l’aléa sur la vente en viager sont neutralisés via l’investissement d’un fonds dans le contrat de vente en viager, en d’autres termes, grâce aux fonds d’investissement en viager. Cependant, il faut préciser que les risques sur cet aléa ne sont pas totalement dissouts. Du moins, l’expertise des fonds d’investissement et celle des investisseurs institutionnels permettent de maîtriser les risques et de minimiser ainsi les pertes. L’hypothèse 2 est donc vérifiée.

Rappelons que notre troisième et dernière hypothèse consiste à voir si l’apparition des investisseurs institutionnels constitue une innovation en matière d’investissement en viager. Le mécanisme du viager rend son évolution toujours perplexe, de particulier à particulier, le frein principal qui empêche la vente ou l’achat étant une question de morale et d’éthique. L’acheteur doit parier sur la mort prochaine de son vendeur car en effet, si ce dernier vit plus longtemps, l’acheteur sera perdant. Face à ce risque de longévité de la vie du vendeur, les acheteurs reculent. En effet, les intérêts de chacune des parties prenantes sont opposés : d’une part, les acheteurs veulent payer un bouquet assez réduit au profit des rentes viagères (le pari sur un decès rapide de leur vendeur), tandis que le vendeur veut le bouquet le plus élévé possible avec une rente honnête pour s’assurer qu’il ne sortira pas perdant dans cette opération. Ces freins nous montrent les raisons pour lesquelles le marché de la vente en viager de particulier à particulier ne represente que 1% du volume du marché de l’immobilier annuellement. Ce 1% est représenté par 5000 transactions, or, l’offre de vente en viager atteint les 20 000 par an.

Mais ces offres sont encore minimes par rapport au nombre de retraités propriétaires. Etant propriétaires, ils ne sont pas riches pour autant et doivent encore payer les taxes foncières et tout ce qui a trait à l’habitation : réparations, … Il y a un paradoxe qui se pose : les retraités voient leurs revenus baisser tandis que les charges liées à leurs biens augmentent. Pourtant, nombreux d’entre-eux ne trouvent pas encore que le viager est la solution idéale pour pallier à leurs besoins. La fixation des prix compte aussi parmi les freins qui empêchent les personnes agées à mettre leur bien en vente en viager. En effet, étant un terme peu connu, mais aussi avec le flou sur le calcul du bouquet et de la rente, elles ne prennent pas le risque d’être escroquées. La vente en viager de particulier à particulier n’intéresse donc ni les vendeurs ni les acheteurs.

Mais nous pouvons constater que depuis l’entrée en scène des investisseurs institutionnels, ce type de vente a fait un grand pas dans le marché. Il n’y a plus de relation directe entre acheteur et vendeur, le risque de l’aléa du viager est, comme nous l’avons affirmé dans l’hypothèse 2, neutralisé dans un fonds d’investissement en viager. Les risques de perte sont maîtrisés d’autant plus que le frein psychologique est mieux interpreté, c’est-à-dire que les parties prenantes y trouvent leurs interêts respectifs : le fonds d’investissement augmente le patrimoine immobilier des investisseurs et mutualise les risques y afférents tandis que le vendeur y voit son pouvoir d’achat amélioré tout en profitant de son bien jusqu’à son décès. Il a aussi l’assurance d’être payé suivant le terme du contrat établi puisque le fonds se soucie de sa réputation. Les fonds respectent donc leurs engagements envers leurs crédirentiers. L’existence des fonds d’investissement en viager apporte une nouvelle bouffée d’air au marché du viager. Pour les vendeurs, il apporte des solutions aux retraités dans l’amélioration de leurs conditions de vie, en apportant une assurance dans la vente vu l’institutionnalisation des acheteurs (facilitation des poursuites judiciaires en cas de non respect des engagements signés dans le contrat de vente). La fixation du prix suit une table de mortalité et n’est donc en faveur d’aucune des parties. Pour les investisseurs institutionnels, le risque de l’aléa est neutralisé. De ces faits, nous pouvons déduire qu’une innovation dans l’investissement en viager est constatée depuis l’apparition des investisseurs institutionnels dans ce marché . Ce qui nous permet de dire que l’hypothèse 3 est elle aussi vérifiée.

En résumé, l’hypothèse 1 n’a pas été validée tandis que les hypothèses 2 et 3 ont été confirmées, si l’on se réfère à l’étude du fonds Certivia.

 

Chapitre II: Préconisations et recommandations

Les aboutissements de notre analyse des résultats de l’étude de cas auprès du fonds d’investissement Certivia ont permis de vérifier les hypothèses de recherche que nous avons posées tout au long du présent mémoire. Ainsi, nous pouvons en déduire les préconisations et les recommandations suivantes qui seront présentées en trois sous-chapitres. Le premier sous-chapitre étudiera les solutions pour un bon développement du marché du viager (2.1). Le deuxième sous-chapitre analysera les recommandations pour mieux maîtriser l’aléa viager (2.2) et enfin, le troisième sous-chapitre développera le fait que les investisseurs institutionnels sont des remèdes contre la dévalorisation morale de la vente en viager (2.3).

 

 

2.1 Pour un bon développement du marché du viager

Le viager a toujours été mal perçu, surtout par les acheteurs, vu qu’il doit spéculer sur le prochain décès de son vendeur. Malgré qu’il existe depuis déjà 200 ans, on constate que le volume de vente n’est pas encore très grand et imposant sur le marché de la vente immobilière en France. Nous avons donc découvert qu’il est primordial de trouver des solutions pour développer le marché du viager et lever les blocages qui empêchent l’expansion de cette vente.

 

2.1.1 Une communication sur le viager

En effet, le terme viager est connu par les français mais cette connaissance n’est pas en profondeur, juste générale. Pour éliminer les préjugés sur le viager, il est donc nécessaire d’informer la population sur ce qu’il est vraiment. Pour cela, il faut détailler l’explication sur son mécanisme, sur les modalités de fixation des prix et sur   les avantages pour les parties prenantes, ainsi que les inconvénients que présente ce marché. Cette communication permettra d’inciter les personnes âgées propriétaires qui désirent mettre en vente en viager leur bien mais qui hésitent face aux incertitudes pouvant se présenter sur ce marché. Cette connaissance sur ce qu’est vraiment un viager permettra aussi d’augmenter les demandes d’achat en viager que ce soit par des particuliers ou par des investisseurs institutionnels. Une amélioration de l’image du viager s’impose alors. Cette amélioration doit obligatoirement passer au niveau national par l’intermédiaire d’une réflexion sur la protection sociale via le patrimoine immobilier et la propriété privée. Une nouvelle image du viager pourra se manifester par le maintien à domicile et l’indépendance potentielle des vendeurs, mais aussi par une nouvelle ressource financière à leur profit par le biais de leurs propres biens immobiliers. Cette nouvelle approche tendra à cacher l’aspect moral qui constitue un frein sur le développement du marché du viager.

 

2.1.2 Faciliter la fixation des prix : bouquet et rente viagère

La fixation du prix, notamment du bouquet et de la rente viagère, a toujours été un des obstacles qui empêchent la conclusion d’un contrat de vente en viager. Le vendeur veut un bouquet assez généreux et une rente juste afin d’éviter une éventuelle perte (s’il décède rapidement). Quant à l’acheteur, il veut payer le moins possible avec une rente un peu plus élevée et un bouquet minimum. Cela s’explique par le fait qu’il mise sur le proche décès de son vendeur, lui permettant ainsi d’acquérir le bien à un prix plus intéressant que celui du marché ordinaire. Comme chacun recherche son avantage, il est donc nécessaire de formaliser une méthode de fixation du bouquet et de la rente viagère. Même si le code civil n’impose pas un taux sur la rente viagère et laisse aux deux parties la liberté sur le montant, cette formalisation est indispensable pour qu’aucune des parties ne soit lésée après la signature du contrat.

Dans le cas des investisseurs institutionnels, la méthode de fixation de ces montants est déjà mise en place par l’intermédiaire d’une table de mortalité. Chaque fonds d’investissement utilise une table de mortalité. Il est donc plus judicieux que tous les fonds qui investissent dans le viager utilisent la même table de mortalité, cela permettra de standardiser la fixation du prix.

 

2.1.3 Etablissement d’un contrat clair

La vente est matérialisée par la signature du contrat. Le contrat doit être établi devant un notaire pour protéger les parties des différents désaccords et contentieux. Le contrat doit contenir toutes les informations que les contractants ont acceptées. Le contrat est la pièce indispensable lorsqu’il y a des problèmes entre le vendeur et l’acheteur. Ainsi, pour faciliter sa lecture, ce dernier doit être clair et on doit y trouver au moins les informations suivantes : le vendeur, l’acheteur, la date du contrat, le montant du bouquet et des rentes viagères et une clause résolutoire en cas de non paiement.

 

2.1.4 Faciliter les relations entre vendeurs et investisseurs institutionnels

Nous remarquons que les liens entre les personnes âgées et les investisseurs institutionnels sont ambigus. Il est encore difficile pour une personne âgée de proposer son bien en viager aux fonds d’investissement. D’ailleurs, c’est la raison pour laquelle parmi les  20 000 offres de viager, il n’y a que 5 000 transactions par année. Pour développer le marché du viager, les institutionnels doivent alléger les critères d’acquisition des biens, notamment sur la localisation des biens à acheter et sur l’âge du vendeur.

 

2.1.5 Un accompagnement des vendeurs

Tout le monde peut mettre son bien en vente en viager quel que soit son âge. Cet âge constitue un critère déterminant lors de la fixation du montant du bouquet et des rentes viagères. Mais le marché est plus intéressant lorsque le vendeur est âgé, déjà à la retraite. De peur d’être escroqué, une hésitation peut être sentie par un vendeur. Il est donc utile de mettre en place un service pour accompagner les personnes âgées avant, durant et après la signature du contrat de vente en viager. Ce service aura pour fonction de conseiller les vendeurs, de plus, il sera une aide dans le cas où il y a résiliation du contrat. Ce service pourra être occupé par un juriste, un avocat, un spécialiste de l’immobilier, un notaire,… L’existence de ce service augmentera l’assurance des propriétaires lorsqu’ils décideront de mettre en vente en viager leur bien immobilier. Ainsi, une formation sur le régime juridique et fiscal du viager s’avère donc utile pour les jeunes notaires afin qu’ils puissent être à la hauteur de leur devoir de conseil.

D’un autre côté, pour donner une chance au viager, une politique de réseau et de formation doit donc être créée. En effet, les agences qui recueillent les offres et les demandes en viager sont encore très peu nombreuses. Il est donc utile d’implanter des réseaux d’agence dans les principales villes. La création de ces agences répondra aux nécessités de faire connaître le viager d’une part, et de voir les besoins spécifiques de chaque région et de les satisfaire d’autre part. Ces agences pourront être gérées par un spécialiste ayant une connaissance de la région et des valeurs des biens selon leurs localisations et leurs types.

2.1.6 Privilégier les investisseurs institutionnels

Les investisseurs institutionnels apportent une révolution dans le monde du viager. Institutionnaliser leurs structures s’avère alors plus performant et plus rassurant. Cela va permettre une protection optimale des vendeurs contre les acheteurs de mauvaise foi. Leur  performance facilitera aussi la conclusion de la vente. Il est plus sûr de contracter une vente avec une personne morale ayant un statut bien défini qu’avec une personne physique dont on ne connaît pas l’historique et les réputations.

 

 

2.1.7 Elargir le marché

Constatons aussi que les vendeurs sont plus nombreux que les acheteurs (personnes physiques), il faut inciter les personnes morales à entrer dans ce marché. C’est aussi une solution pour l’élargir. En effet, l’acquisition d’un nombre important de biens immobiliers élimine le risque unitaire de survie. Le bien peut être confié à un organisme spécialisé comme les banques, les établissements financiers ou les cabinets immobiliers qui mutualiseront les risques à l’endroit du crédirentier, à savoir le risque de défaillance du débirentier.

 

2.1.8 Protection optimale des parties contractantes

Un marché ne peut se développer si les parties contractantes ont peur d’être lésées lors de l’échange. Le système mis en place pour la protection des parties doit donc être rassurant et solide à la fois. En effet, c’est en la personne du vendeur, très souvent des personnes fragiles, que cette protection doit être solide. Une mise en place d’un système pour le cautionnement et la garantie bancaire ou faire appel à un organisme ayant pour objet de couvrir le vendeur des éventuels mauvais payeurs sont des solutions envisageables.

 

2.1.9 Amélioration du marché résidentiel

Nous avons pu constater que le résidentiel n’attire pas beaucoup les investisseurs vu le rendement net qu’il offre. En plus, les charges de gestion sont très élevées. De surcroît, on relève aussi l’existence d’une forte instabilité juridique en la matière depuis quelques années. Ces situations n’avantagent pas les investisseurs qui veulent investir dans ce marché. La solution que nous proposons est donc une mise en place par l’Etat d’une législation stable en matière d’immobilier résidentiel. Cette stabilité permettra d’éviter les risques de contentieux entre les investisseurs et les vendeurs ou les locataires pour le cas des résidentiels locatifs. Il est aussi nécessaire de revoir les lois sur la taxation des immobiliers résidentiels. En  effet,  les taxes à payer pour ce type de logement ne sont actuellement pas édictées en faveur des propriétaires.

 

2.2 Pour mieux maîtriser l’aléa viager

L’aléa est l’essence même de la vente en viager, son existence est donc indispensable pour celle de ce marché. Force est de constater que sans la maîtrise de cet aléa, la personne de l’acheteur risque d’investir dans un achat qui ne lui apportera que des pertes.

 

2.2.1 Une table de mortalité unique

Les investisseurs institutionnels utilisent un paramètre d’étude avant de décider si un investissement mérite d’être fait ou non. Ce paramètre est la table de mortalité. La table de mortalité permet de projeter une personne dans une population et de définir ainsi sa probabilité de survie à une date précise mais aussi de définir son espérance de vie. D’un fonds d’investissement  à un autre,  chacun a sa propre manière de calculer l’espérance de vie de son vendeur potentiel par l’intermédiaire de cette table. Nous avons constaté, dans la première série de recommandations, que formaliser une table de mortalité unique pour tous les investisseurs améliorera le marché du viager. En effet, il existe  plusieurs manières d’élaborer une table de mortalité. Certaines d’entre elles s’avèrent obsolètes et ne sont plus adaptables à notre époque ou encore trop sophistiquées pour être comprises et dont l’utilisation est difficile. De plus, il y a tant de paramètres qui interviennent dans la projection de mortalité provoquant ainsi de nombreuses tables obtenues à partir des mêmes données. Les différentes tables de mortalité peuvent donc ne pas donner les mêmes résultats escomptés malgré l’utilisation des mêmes données.

 

2.2.2 Mutualisation des achats

Dans la vérification des hypothèses, nous avons pu constater que les acheteurs constituent les maillons faibles de la chaîne des ventes en viager. En effet, s’il y a longévité du vendeur, c’est l’acheteur qui aura la charge de supporter les paiements des rentes viagères. Pour mieux maîtriser les risques, il est primordial de mutualiser les achats. Les acheteurs particuliers n’ont donc pas intérêt à faire cet investissement. Sa spéculation est fondée sur le hasard et non sur une base de calcul bien fondée, sans oublier que le volume de la vente en viager de particulier à particulier ne représente que très peu de volume de vente en immobilier. Ce qui signifie que le fait de mutualiser les risques via la mise en vigueur d’un fonds d’investissement en viager peut constituer un véritable profit pour les investisseurs modernes.

 

2.3  Les investisseurs institutionnels : remèdes contre la dévalorisation morale de la vente en viager

Tout au long de notre analyse, nous avons pu démontrer que l’intervention des investisseurs institutionnels dans le marché du viager a apporté un élan à celui-ci. Les investisseurs institutionnels trouvent leur bénéfice dans l’investissement en immobilier, même si le côté des résidentiels a été négligé. Le viager profite aux investisseurs institutionnels car il leur apporte à la fois une rentabilité attractive mais aussi une maîtrise des risques.

L’arrivée des investisseurs institutionnels apporte une nouvelle vision du viager alors que plusieurs facteurs dont l’inconfort moral face au côté morbide de la vente, le manque de transparence sur l’établissement des prix, et enfin l’aléa viager empêchaient auparavant les acheteurs potentiels d’entrer dans le viager

L’image du viager reste toujours très négative aux yeux des Français. Le vendeur peut se considérer comme égoïste et ne voulant pas laisser d’héritage à ses descendants, tandis que les acheteurs sont accusés d’être des personnes sans morale qui souhaitent le décès de leur prochain. Le contrat de vente en viager est jugé par l’opinion publique de contrat malsain. Le problème est donc de vaincre cette mauvaise image que les personnes ont du viager et de lui donner une nouvelle image. Dans la vente en viager de particulier à particulier, cette réputation ne pourra pas être effacée, elle est ancrée dans le fond même du viager. Cette image est mieux atténuée dans les ventes en viager établies par les investisseurs institutionnels. En effet, il n’y a plus de relation directe entre acheteur et vendeur, les fonds d’investissement possèdent plusieurs patrimoines immobiliers dans lesquels chaque investisseur institutionnel possède et gère ses actions dans chaque immobilier dans lequel son capital est investi, il ne vit plus ainsi sur un souhait de décès puisque son capital est investi dans plusieurs immeubles diversifiés et chaque contrat repose sur un vendeur.

 

 

CONCLUSION

La vente en viager est un terme connu depuis déjà deux siècles. Malgré cela, le marché du viager a été marginalisé par la vente classique des immobiliers. Tout au long de notre étude, nous avons essayé de mettre une lumière sur ce terme, son mécanisme, ses différents types ainsi que les modalités de formation d’un contrat de vente en viager. Dans notre étude, nous avons privilégié l’étude du viager dans un fonds d’investissement, c’est la raison pour laquelle notre thème d’étude s’est étalé sur, rappelons le:

« Un fonds d’investissement en viager : une solution patrimoniale innovante pour les personnes âgées et les investisseurs institutionnels. »

Ce thème impose donc de voir d’une part les innovations qu’un fonds d’investissement apporte pour les personnes âgées, et d’autre part ces innovations pour les investisseurs institutionnels. Cette exigence nous a permis de formuler notre problématique :

Comment un fonds d’investissement en viager peut-il apporter une solution patrimoniale aux personnes âgées tout en satisfaisant les investisseurs institutionnels en termes de couple rendement /risque ?

Une question principale que nous avons essayé de répondre par l’intermédiaire des trois chapitres que nous avons développés dont une revue de littérature sur le fonds d’investissement en viager (Partie I). Dans cette première partie, on a élargi les trois grands chapitres : les notions sur le fonds d’investissement de son mécanisme à sa particularité et enfin la modalité de l’établissement du contrat de vente. Puis, nous avons vu le fonds  d’investissement en viager face aux parties contractantes et au caractère aléatoire du contrat, cette première partie s’est achevée par le développement des immobiliers résidentiels.

La seconde partie nous a permis de faire une étude empirique dans laquelle nous avons défini les méthodes de recherche  pour notre étude. Dans cette partie, nous avons aussi défini les trois hypothèses de recherche qui nous ont permis de faciliter la recherche de réponse à notre problématique. Cette partie traite aussi de la présentation de notre zone d’étude, notamment le fonds CERTIVIA au sein duquel nous avons effectué le stage pratique.

Dans la dernière partie a été établie la vérification des trois hypothèses:

– Hypothèse 1 : un fonds d’investissement en viager permet de transformer l’immobilier résidentiel en opportunité d’investissement rentable pour les investisseurs :     non confirmée

– Hypothèse 2 : Un fonds d’investissement en viager permet une neutralisation de l’aléa : confirmée

– Hypothèse 3 : l’apparition des investisseurs institutionnels constitue une innovation en matière d’investissement en viager : confirmée

Et enfin, des préconisations et des recommandations ont été apportées.

En résumé, le mécanisme de viager peut encore être plus attractif suite à quelques refléxions qui peuvent diluer les mauvaises réputations de ce marché. Notamment, le viager peut servir de cause sociétale : le maintien à domicile pour les personnes âgées, mais aussi faciliter l’accession à la propriété pour les acheteurs intéressés par le viager vu que l’intervention des investisseurs institutionnels fluidifie les transactions dans le viager.

En réponse à notre problématique, un fonds d’investissement en viager apporte une solution patrimoniale aux personnes âgées car il permet tout d’abord le maintien à domicile des retraités tout en leur assurant une indépendance grâce à la rente viagère qui constitue un complément de revenu pérenne et régulier. Leur pouvoir d’achat est par conséquent  en hausse car  elles  perçoivent en même temps leur allocation de retraite mais aussi la rente viagère. La seconde partie de la problématique est axée sur le fait que le fonds d’investissement en viager satisfait les investisseurs institutionnels en termes de couple rendement/risque. Cette situation est établie grâce à la mutualisation des risques mais aussi à la neutralisation de l’aléa viager. De plus, les profits qu’apportent les investissements sont tangibles mais également, le fonds d’investissement en viager arrive à augmenter les patrimoines immobiliers des investisseurs.

Pour terminer  le présent mémoire, nous tenons à nous excuser des éventuelles erreurs qui s’y sont glissées et des imperfections dues à l’insuffisance de moyens financiers et techniques. Enfin, nous tenons à encourager les futurs impétrants à aller plus loin en vue d’une meilleure appréhension de cette forme de vente particulière et en vue d’une amélioration sociale de la vie des personnes âgées.

 

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[1] Le droit d’usufruit est le droit de jouir des choses comme étant le propriétaire lui-même, alors que quelqu’un d’autre détient le titre de propriété mais à la charge d’en conserver la substance ( Article 578 du Code Civil Français).

[2]              Article 1974 du Code Civil Français, créé par Loi du 10 Mars 1804 et promulguée le 20 mars 1804.

[3]              Article 1975 du Code Civil Français, créé par Loi du 10 Mars 1804 et promulguée le 20 mars 1804.

[4]              Cass. Civ. 1ère 4 juill. 1995, Bull. civ. I n° 304.

[5]              CA Colmar 4 juin 1985, RJ Alsace Lorraine, oct. 1985, p. 243

[6]              Article 81 du Code Général des Impôts Français.

[7]              Article 158 du Code Général des Impôts Français.

[8] http://fr.wikippedia.org/wiki/investisseur_institutionnel du 14 Juillet 2015 ; mot clé investisseurs institutionnels

[9] LesEchos.fr du 20 Septembre 2010

[10] Article 1976 du Code Civil Français.

[11] Article 1104 du Code Civil Français

[12] Article 1964 du Code Civil Français

[13] http://creditfoncier.com/le-viager-aujourdhui/#sthash.RBTuxUgq.dpuf

[14] http://creditfoncier.com/le-viager-aujourdhui/#sthash.RBTuxUgq.dpuf

[15] http://creditfoncier.com/le-viager-aujourdhui/#sthash.RBTuxUgq.dpuf

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